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______________________________________________MantenimientoHotelero

INGENIERAYGESTIN DELMANTENIMIENTOHOTELERO JuanPabloAgredanoMolinaIngenieroTcnicoIndustrial

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1.INTRODUCCIN...2 2.OBJETIVOSDEMANTENIMIENTO...3 2.1.Objetivosinherentesalapropialabordemantenimiento..3 2.2.Objetivospropiosdeunainstalacinhotelera.4 3.CLASIFICACINHOTELERADESDEELMANTENIMIENTO.7 4.PRESUPUESTOSGESTIONADOSPORMANTENIMIENTO.8 5.FUNCIONESDELJEFEDEMANTENIMIENTO.10 6.MODELOSDEGESTIN.13 6.1.Autogestin..14 6.2.FacilityManagement.16 7.EFICIENCIAENERGTICAYRECURSOSHDRICOS..18 8.TIPOSDEMANTENIMIENTOAPLICADOS...26 8.1.MantenimientoTcnicoLegal26 8.2.MantenimientoPreventivo..37 8.3.MantenimientoConductivo.41 8.4.MantenimientoCorrectivo..44 9.CONCLUSIONES..46 10.BIBLIOGRAFA...47

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1.INTRODUCCIN. Cuandorealizamosunaestanciaenunhotel,yaseapormotivos profesionales o de placer, lo que realmente analizamos como huspedes es, aparte de meras cuestiones de ubicacin geogrfica y estticasodecorativas,lacalidaddelosdistintosservicios quehemos utilizado de dicha instalacin hotelera. En funcin de la calidad de dichosserviciossernuestrogradodesatisfaccincomohuspedesy as lo transmitiremos tanto a familiares, amigos, compaeros de trabajo,ocomoalospropiosdepartamentosdeatencinalclientede los hoteles por medio de las distintas encuestas de satisfaccin a las quenosinvitanaparticipardurantelasestancias. Entendiendo sta reflexin, slo cabe indicar que la gestin del mantenimiento de una instalacin hotelera, debe encaminarse ineludiblemente en apoyar a los distintos departamentos del hotel paraquepuedanofrecerlamximacalidadposibleenlaejecucinde sus servicios para un fin comn; buscar la mxima satisfaccin del cliente. Noobstante,nosersteelnicoobjetivodeldepartamentode mantenimiento. Como en cualquier otro sector, el departamento de mantenimiento estar siempre lastrado por ser un centro de costes y no de produccin, por lo que tendremos que ser muy conscientes de que nos convertiremos en puros gestores tcnicoeconmicos de los reducidospresupuestosdelosqueenlamayoradeloscasosnosvana dotar. El saber gestionar correctamente los recursos humanos y econmicos que nos va a proporcionar la direccin del hotel repercutir directamente en el xito o el fracaso como gestores del mantenimientodenuestrainstalacin. Nota:Apartirdeahora,yporabreviar,aldepartamentodemantenimientolollamaremos Mantenimiento

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2.OBJETIVOSDEMANTENIMIENTO. Como en cualquier tipo de edificacin susceptible de ser mantenida, en una instalacin hotelera hay una serie de objetivos inherentesalapropialabordemantenimiento.Setratadeunaseriede objetivos que se presuponen de antemano y que inevitablemente formarn parte del da a da de las labores a desarrollar por Mantenimiento. Dichos objetivos los podramos englobar en los dos grupossiguientes: 2.1. Objetivos inherentes a la propia labor de mantenimiento. Setratadeunaseriedeobjetivosquesoncomunesalalaborde mantenimientoencualquieredificacin. - A)Garantizarlavidatildeinstalacionesyequipos. Instalaciones elctricas, hidrulicas, trmicas, climatizacin, etc. y que conforman las arterias del edificio deben ser peridicamente analizadas con el objetivo de poder prever en que estado se encuentran para as obrar en consecuencia alargando el periododeutilizacindelasmismas. - B) Reparacin de averas imprevistas y reduccin de tiemposdereparacin. Lasactuacionesdirigidasarealizarreparacioneshandeposeer un alto grado de eficiencia para minimizar los tiempos resolucin de lasmismas.Sobretodosidichasaverasinterfierendirectamenteenla comodidaddeloshuspedes.

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- C)Conservacindebienespropiosdelhotel. Cualquierelementodelhoteldendoleconstructiva,decorativa o esttica, ya sean solados, vidrios, carpinteras, revestimientos, mobiliario,moquetas,etc.,debemantenerseconigualintersyaque desu estadodeconservacindependerenciertogradolapercepcin quenuestrosclientestengandelhotel. 2.2.Objetivospropiosdeunainstalacinhotelera. Sin lugar a dudas son los objetivos ms importantes, al menos desde el punto de vista de la Direccin del Hotel, ya que interfieren dramticamenteenlosbalanceseconmicosdelmismo. - A)Bloqueocerodehabitaciones. Jams se debe olvidar que un Hotel, entre otros servicios secundarios, se dedica a vender estancias que en definitiva son habitaciones. Por consiguiente la principal preocupacin que deberemos tener da a da deber ser que todas las habitaciones se encuentren en perfecto estado de habitabilidad, ya que sta es en primerainstancialaprincipalfuentedeingresosdeunHotel. SeentiendeporBloqueodeunaHabitacinelcierretemporal delamismapornoencontrarseenperfectoestadodehabitabilidady en consecuencia no podr ser vendida. Las causas ms frecuentes de bloqueoquepodemosenumerarsonlassiguientes: - Limpieza:Quizselmenospreocupantedetodos,yaquean siendoinevitablenosueledurarmsde25minutos.Adems tiene la ventaja de que es algo que el cliente asume como parte de la estancia en un hotel. No impide la venta de la habitacin puesto que se realiza sobre una habitacin ya vendida y no es competencia del departamento de mantenimiento,porloquenodeberpreocuparnos.

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- Redecoracin: Se suelen planificar redecoraciones en temporadas de baja ocupacin estacional, por lo que se pueden ir ejecutando por grupos de habitaciones o incluso plantas enteras del Hotel, para as no interferir con otras habitaciones ocupadas. Las Redecoraciones impiden la venta delashabitacionesperodebidoasuplanteamientotemporal sepuedeminimizarelimpactoeconmiconegativoresultante denopodervenderlas.AunqueseimpliquealDepartamento de Mantenimiento en el proceso de Redecoracin, no deber preocuparnos en exceso ste tipo de bloqueo, siempre y cuando se ejecute dentro de los plazos impuestos por la Direccin. - ObrasoReformas:Cambiodemoquetas,alfombras,pinturas, aparatos sanitarios, griferas, unidades de ai/ac incluso reformas de tabiquera para cambiar morfologa de habitaciones, etc.. Son responsabilidad de Mantenimiento, an as son actuaciones igualmente planificadas y se realizarnsiguiendolasdirectricesdelaDireccin,porloque ser tambin un tipo de bloqueo totalmente asumido por la mismalacualhabrplanificadodichasObrasyReformaspara reducirelimpactoeconmicocorrespondiente. - AverasoRoturas:Cualquiertipodereparacindentrodeuna habitacin que se derive en una orden de trabajo a resolver por Mantenimiento. Es sin duda el tipo de bloqueo que ms nos debe preocupar por la naturaleza impredecible del mismo. Averas y Roturas que se produzcan como consecuencia del uso de las habitaciones y que debern ser resueltasenelmenortiempoposible,dndoseennumerosas ocasiones el caso de tener que solventarlas incluso con la habitacin ocupada, lo que podra derivar incluso al cambio de habitacin del husped. La eficacia y rapidez con la que Mantenimientoseacapazdesolventardichasaverasserun indicativoclaroparalaDireccindecmoserealizalagestin delmantenimientoensuhotel.

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- Baja ocupacin estacional: Casi todo hotel tiene temporadas demayorymenorocupacin,porloquesepuedenplanificar bloqueos de habitaciones o plantas enteras de habitaciones para por ejemplo minimizar consumos energticos. Al ser decisin de la Direccin proceder a este tipo de bloqueo, Mantenimientoquedatotalmentealmargendelmismo.

Una vez subsanado el problema causante del bloqueo procederemosasudesbloqueoyposteriorventadelahabitacin. - B)Controldeconsumosenergticos. Dentro del presupuesto econmico de una instalacin hotelera, la fraccin correspondiente al consumo de energa constituye el segundolugardelgastodespusdeloscostesasociadosalpersonal.Al departamento de mantenimiento corresponder la labor de analizar prcticamente a diario la situacin del hotel, para poder as, realizar los cambios y modificaciones necesarias para reducir el gasto energticoconunamejoradelosserviciosprestados.

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3. CLASIFICACIN HOTELERA DESDE EL PUNTO DE VISTA DELMANTENIMIENTO. Podramoshacerinfinidaddeclasificacionesdelasinstalaciones hoteleras, ya sea en funcin del nmero de estrellas, de los servicios que ofrecen, de su ubicacin geogrfica, etc. pero desde el punto de vista del mantenimiento de los mismos, nicamente haremos dos clasificaciones; los hoteles de apertura durante todo el ao y los hotelesdeaperturaestacional,loscualesllamaremosapartirdeahora Hotel Ciudad y Hotel Vacacional independientemente del uso que cadahuspedlequieradaracadauno. Mientras un hotel ciudad permanece abierto todos los das del ao,unovacacionalabrenicamenteduranteciertosmesesalao,por lo que la labor del mantenimiento resulta infinitamente ms fcil de realizar en el mismo, ya que labores de reforma, conservacin o cualquierotrotipodeactuacin,apartedelmantenimientocorrectivo yconductivocorrespondiente,sepodrrealizardurantelosmesesque elhotelseencuentrecerradoyenconsecuencianoincidirenabsoluto enelbookingdelmismo. A pesar de esta gran diferencia, los objetivos a conseguir son exactamente los mismos para ambos tipos de hoteles, adems comparten procesos de gestin prcticamente similares en lo que se refiere al da a da de trabajo del propio departamento de mantenimiento. Por ello y a partir de ahora, en ste estudio no diferenciaremosclasealgunadehotel,sinoquehablaremosde forma generalizadadelalabordemantenimientoporserlamismaunalabor intrnsecadetodohotel.

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4.PRESUPUESTOSGESTIONA