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INGENIERAYGESTIN DELMANTENIMIENTOHOTELERO JuanPabloAgredanoMolinaIngenieroTcnicoIndustrial

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1.INTRODUCCIN...2 2.OBJETIVOSDEMANTENIMIENTO...3 2.1.Objetivosinherentesalapropialabordemantenimiento..3 2.2.Objetivospropiosdeunainstalacinhotelera.4 3.CLASIFICACINHOTELERADESDEELMANTENIMIENTO.7 4.PRESUPUESTOSGESTIONADOSPORMANTENIMIENTO.8 5.FUNCIONESDELJEFEDEMANTENIMIENTO.10 6.MODELOSDEGESTIN.13 6.1.Autogestin..14 6.2.FacilityManagement.16 7.EFICIENCIAENERGTICAYRECURSOSHDRICOS..18 8.TIPOSDEMANTENIMIENTOAPLICADOS...26 8.1.MantenimientoTcnicoLegal26 8.2.MantenimientoPreventivo..37 8.3.MantenimientoConductivo.41 8.4.MantenimientoCorrectivo..44 9.CONCLUSIONES..46 10.BIBLIOGRAFA...47

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1.INTRODUCCIN. Cuandorealizamosunaestanciaenunhotel,yaseapormotivos profesionales o de placer, lo que realmente analizamos como huspedes es, aparte de meras cuestiones de ubicacin geogrfica y estticasodecorativas,lacalidaddelosdistintosservicios quehemos utilizado de dicha instalacin hotelera. En funcin de la calidad de dichosserviciossernuestrogradodesatisfaccincomohuspedesy as lo transmitiremos tanto a familiares, amigos, compaeros de trabajo,ocomoalospropiosdepartamentosdeatencinalclientede los hoteles por medio de las distintas encuestas de satisfaccin a las quenosinvitanaparticipardurantelasestancias. Entendiendo sta reflexin, slo cabe indicar que la gestin del mantenimiento de una instalacin hotelera, debe encaminarse ineludiblemente en apoyar a los distintos departamentos del hotel paraquepuedanofrecerlamximacalidadposibleenlaejecucinde sus servicios para un fin comn; buscar la mxima satisfaccin del cliente. Noobstante,nosersteelnicoobjetivodeldepartamentode mantenimiento. Como en cualquier otro sector, el departamento de mantenimiento estar siempre lastrado por ser un centro de costes y no de produccin, por lo que tendremos que ser muy conscientes de que nos convertiremos en puros gestores tcnicoeconmicos de los reducidospresupuestosdelosqueenlamayoradeloscasosnosvana dotar. El saber gestionar correctamente los recursos humanos y econmicos que nos va a proporcionar la direccin del hotel repercutir directamente en el xito o el fracaso como gestores del mantenimientodenuestrainstalacin. Nota:Apartirdeahora,yporabreviar,aldepartamentodemantenimientolollamaremos Mantenimiento

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2.OBJETIVOSDEMANTENIMIENTO. Como en cualquier tipo de edificacin susceptible de ser mantenida, en una instalacin hotelera hay una serie de objetivos inherentesalapropialabordemantenimiento.Setratadeunaseriede objetivos que se presuponen de antemano y que inevitablemente formarn parte del da a da de las labores a desarrollar por Mantenimiento. Dichos objetivos los podramos englobar en los dos grupossiguientes: 2.1. Objetivos inherentes a la propia labor de mantenimiento. Setratadeunaseriedeobjetivosquesoncomunesalalaborde mantenimientoencualquieredificacin. - A)Garantizarlavidatildeinstalacionesyequipos. Instalaciones elctricas, hidrulicas, trmicas, climatizacin, etc. y que conforman las arterias del edificio deben ser peridicamente analizadas con el objetivo de poder prever en que estado se encuentran para as obrar en consecuencia alargando el periododeutilizacindelasmismas. - B) Reparacin de averas imprevistas y reduccin de tiemposdereparacin. Lasactuacionesdirigidasarealizarreparacioneshandeposeer un alto grado de eficiencia para minimizar los tiempos resolucin de lasmismas.Sobretodosidichasaverasinterfierendirectamenteenla comodidaddeloshuspedes.

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- C)Conservacindebienespropiosdelhotel. Cualquierelementodelhoteldendoleconstructiva,decorativa o esttica, ya sean solados, vidrios, carpinteras, revestimientos, mobiliario,moquetas,etc.,debemantenerseconigualintersyaque desu estadodeconservacindependerenciertogradolapercepcin quenuestrosclientestengandelhotel. 2.2.Objetivospropiosdeunainstalacinhotelera. Sin lugar a dudas son los objetivos ms importantes, al menos desde el punto de vista de la Direccin del Hotel, ya que interfieren dramticamenteenlosbalanceseconmicosdelmismo. - A)Bloqueocerodehabitaciones. Jams se debe olvidar que un Hotel, entre otros servicios secundarios, se dedica a vender estancias que en definitiva son habitaciones. Por consiguiente la principal preocupacin que deberemos tener da a da deber ser que todas las habitaciones se encuentren en perfecto estado de habitabilidad, ya que sta es en primerainstancialaprincipalfuentedeingresosdeunHotel. SeentiendeporBloqueodeunaHabitacinelcierretemporal delamismapornoencontrarseenperfectoestadodehabitabilidady en consecuencia no podr ser vendida. Las causas ms frecuentes de bloqueoquepodemosenumerarsonlassiguientes: - Limpieza:Quizselmenospreocupantedetodos,yaquean siendoinevitablenosueledurarmsde25minutos.Adems tiene la ventaja de que es algo que el cliente asume como parte de la estancia en un hotel. No impide la venta de la habitacin puesto que se realiza sobre una habitacin ya vendida y no es competencia del departamento de mantenimiento,porloquenodeberpreocuparnos.

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- Redecoracin: Se suelen planificar redecoraciones en temporadas de baja ocupacin estacional, por lo que se pueden ir ejecutando por grupos de habitaciones o incluso plantas enteras del Hotel, para as no interferir con otras habitaciones ocupadas. Las Redecoraciones impiden la venta delashabitacionesperodebidoasuplanteamientotemporal sepuedeminimizarelimpactoeconmiconegativoresultante denopodervenderlas.AunqueseimpliquealDepartamento de Mantenimiento en el proceso de Redecoracin, no deber preocuparnos en exceso ste tipo de bloqueo, siempre y cuando se ejecute dentro de los plazos impuestos por la Direccin. - ObrasoReformas:Cambiodemoquetas,alfombras,pinturas, aparatos sanitarios, griferas, unidades de ai/ac incluso reformas de tabiquera para cambiar morfologa de habitaciones, etc.. Son responsabilidad de Mantenimiento, an as son actuaciones igualmente planificadas y se realizarnsiguiendolasdirectricesdelaDireccin,porloque ser tambin un tipo de bloqueo totalmente asumido por la mismalacualhabrplanificadodichasObrasyReformaspara reducirelimpactoeconmicocorrespondiente. - AverasoRoturas:Cualquiertipodereparacindentrodeuna habitacin que se derive en una orden de trabajo a resolver por Mantenimiento. Es sin duda el tipo de bloqueo que ms nos debe preocupar por la naturaleza impredecible del mismo. Averas y Roturas que se produzcan como consecuencia del uso de las habitaciones y que debern ser resueltasenelmenortiempoposible,dndoseennumerosas ocasiones el caso de tener que solventarlas incluso con la habitacin ocupada, lo que podra derivar incluso al cambio de habitacin del husped. La eficacia y rapidez con la que Mantenimientoseacapazdesolventardichasaverasserun indicativoclaroparalaDireccindecmoserealizalagestin delmantenimientoensuhotel.

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- Baja ocupacin estacional: Casi todo hotel tiene temporadas demayorymenorocupacin,porloquesepuedenplanificar bloqueos de habitaciones o plantas enteras de habitaciones para por ejemplo minimizar consumos energticos. Al ser decisin de la Direccin proceder a este tipo de bloqueo, Mantenimientoquedatotalmentealmargendelmismo.

Una vez subsanado el problema causante del bloqueo procederemosasudesbloqueoyposteriorventadelahabitacin. - B)Controldeconsumosenergticos. Dentro del presupuesto econmico de una instalacin hotelera, la fraccin correspondiente al consumo de energa constituye el segundolugardelgastodespusdeloscostesasociadosalpersonal.Al departamento de mantenimiento corresponder la labor de analizar prcticamente a diario la situacin del hotel, para poder as, realizar los cambios y modificaciones necesarias para reducir el gasto energticoconunamejoradelosserviciosprestados.

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3. CLASIFICACIN HOTELERA DESDE EL PUNTO DE VISTA DELMANTENIMIENTO. Podramoshacerinfinidaddeclasificacionesdelasinstalaciones hoteleras, ya sea en funcin del nmero de estrellas, de los servicios que ofrecen, de su ubicacin geogrfica, etc. pero desde el punto de vista del mantenimiento de los mismos, nicamente haremos dos clasificaciones; los hoteles de apertura durante todo el ao y los hotelesdeaperturaestacional,loscualesllamaremosapartirdeahora Hotel Ciudad y Hotel Vacacional independientemente del uso que cadahuspedlequieradaracadauno. Mientras un hotel ciudad permanece abierto todos los das del ao,unovacacionalabrenicamenteduranteciertosmesesalao,por lo que la labor del mantenimiento resulta infinitamente ms fcil de realizar en el mismo, ya que labores de reforma, conservacin o cualquierotrotipodeactuacin,apartedelmantenimientocorrectivo yconductivocorrespondiente,sepodrrealizardurantelosmesesque elhotelseencuentrecerradoyenconsecuencianoincidirenabsoluto enelbookingdelmismo. A pesar de esta gran diferencia, los objetivos a conseguir son exactamente los mismos para ambos tipos de hoteles, adems comparten procesos de gestin prcticamente similares en lo que se refiere al da a da de trabajo del propio departamento de mantenimiento. Por ello y a partir de ahora, en ste estudio no diferenciaremosclasealgunadehotel,sinoquehablaremosde forma generalizadadelalabordemantenimientoporserlamismaunalabor intrnsecadetodohotel.

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4.PRESUPUESTOSGESTIONADOSPORMANTENIMIENTO. Como cualquier otro departamento del hotel, Mantenimiento serdotadodeunpresupuestoanualparallevaracabosugestin.Por otroladotambinseleharresponsabledelpresupuestodeconsumos energticos,yaseaelectricidad,gasnatural,agua,gasleoetc. Nuestro objetivo como gestores de dichos presupuestos ser el de intentar no sobrepasarlos bajo ningn concepto e incluso obtener beneficiodelosmismosintentandoportodoslosmediosnoagotarlos, claro est, sin repercutir negativamente ni causar prejuicio alguno a nuestrainstalacinhotelera.Ladefensadedichospresupuestosesuna ardua labor, ya que en la mayora de los casos se le suelen exigir a dichos presupuestos que soporten cargas adicionales para las cuales nohansidodotados. Mientras que el presupuesto del departamento de mantenimientosemantieneinvariabledurantesuciclodevigencia,el de consumos energticos est dotado de cierta flexibilidad segn el tipodehotelydesuuso.Porejemplounhotelquedispongadesalones para actos sociales, congresos, reuniones, etc. tendr un mayor gasto energticocuantomseventosseacapazdecongregar. Los presupuestos en mantenimiento y consumos energticos respectodelpresupuestototaldelhotelsuelenserlossiguientes Mantenimiento Energa 34% 5%

Porotroladoelratiodegastoenmantenimientoporhabitacin suele oscilarentre180y250porhabitacinenfuncindeltipode hotel.

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Existe otro prepuesto del que se nos puede dotar a Mantenimiento.Setratadelpresupuestoparamejoradeinstalaciones y que suele rondar el 3% del total. ste presupuesto se destina en mayor parteaobrasdereforma,implantacindenuevosserviciosen elhotel,sustitucindemobiliariodefectuoso,etc.

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5.FUNCIONESDELJEFEDEMANTENIMIENTO. ParallevaracabolosobjetivosdeMantenimiento,laslaboresa desempearporelresponsableprimerodeldepartamentosern,entre otras,lassiguientes. 1. Confeccionar el Plan Anual de mantenimiento, elevndolo a la GerenciadelHotelparasuposterioraprobacin. 2. Analizaryjustificarlosdesvosconelplananualdemantenimiento trazadoeinformaralaGerenciadellosmismos. 3. Coordinar los cursos de capacitacin de seguridad para todo el personal del departamento, junto con el departamento de Recursos Humanossegnlapolticadefinida. 4.Establecerlasprioridadessobrelasreparacionessolicitadasporlos distintosdepartamentos. 5. Mantener y controlar los elementos de seguridad de toda la edificacinydelosmecanismosdeprevencin. 6. Coordinar con la Gobernanta las actuaciones de cualquier ndole quedebanefectuarseenlashabitaciones. 7. Coordinar con Recepcin la disponibilidad de habitaciones para efectuarlastareasdemantenimiento. 8. Asesorar al Departamento de Compras, en la adquisicin de productosyrepuestosrelacionadosconsurea. 9. Solicitar la provisin de materiales al Sector Compras con la autorizacinpertinente.

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10. Efectuar compras de urgencia hasta un valor mximo de coste definidoenelplandemantenimientoyaceptadoporGerencia. 11. Administrar el taller de herramientas y almacn de repuestos, responsabilizndose del stock, las compras, su conservacin y limpieza. 12. Informar a Banquetes y a Reservas las tareas a efectuarse en habitaciones,salonesoespacioscomunes. 13. Evaluar la calidad de los servicios prestados por proveedores externos. 14. Administrar los presupuestos de Mantenimiento y consumos energticos. 15. Analizar los tiempos requeridos para ejecutar las distintas rdenesdetrabajoquesegeneren. 16. Velar por la aplicacin de la poltica de atencin al cliente que competeasusector. 17.Cumplirconlasobligacionesadministrativasdesudepartamento, ya sea cumplimentacin de documentacin relativa a calidad, facturacin,etc. 18.Composicinlosturnos,actividadesytiemposdelpersonalacargo deldepartamento. 19.Efectuarlastareasdeadministracindepersonaldesureasegn lapolticadefinida. 20. Realizar los informes requeridos por las distintas direcciones y gerenciasdelnivelsuperior.

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21. SuministrarlosdatosnecesariossobresureaalGerenteGeneral delHotelparalaconfeccindelpresupuestodelaCompaa. 22. Evaluar y justificar los desvos resultantes del control presupuestario. 23. Evaluar las necesidades de compras y mantenimiento de maquinarias. 24. Analizar las tareas registradas en los libros correspondientes, evaluando su duracin, volumen de trabajo, distribucin de actividades,etc.yestudiarlosdesvosdelPlanAnual. 25. Efectuar peridicamente informes de tareas realizadas y su programacinafuturodirigidosalaGerenciaGeneraldelHotel. 26. Controlar el correcto funcionamiento de los equipos e instalaciones del hotel y coordinar las reparaciones con los proveedoresdeserviciosexternos. 27. Mantener las condiciones de temperatura del aire y del agua programadasparacadasectordelhotel. 28.Planificaryefectuarlastareasdemantenimientoenpisos,techosy paredes como ser: pintura, empapelado, tratamiento de maderas, yesera,etc.aprobadasporlaDireccin. 29. Resolverlasurgenciasdeelectricidad,fontanera,calefaccin,aire acondicionado. 30. Efectuarlasguardiasejecutivasnocturnasy/odefinesdesemana correspondiente.

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6.MODELOSDEGESTIN. Dossonlosmodelosmscomunesdegestindelmantenimiento enunainstalacinhotelera,laAutogestinyelFacilityManagement,y cuyaprincipaldiferenciaradicaenquemientrasquelaAutogestinse basaengestionarinternamenteyconrecursospropiosdelhoteltodas las labores que sean responsabilidad de Mantenimiento, el Facility Managementconsisteenexternalizarmediantelacontratacindeuna empresaajenaalhoteltodaogranpartededichalabor. Nosepuedeaseguraraprioricualeselmodelodegestinms idneo para cada tipo de instalacin hotelera. Grandes cadenas hoteleras con similar volumen de negocio optan indistintamente por cualquiera de los dos modelos, atendiendo a parmetros puramente econmicos,defilosofadeempresaotradicionalesalahoradeaplicar un modelo u otro. De igual manera las pequeas instalaciones hoteleraseligenasuvezcualquieradelosdosmodelosenfuncinde sucapacidadparaautogestionarseono.

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6.1.Autogestin. El modelo de Autogestin para el caso de una gran instalacin hotelera necesita un mayor nmero de personas integradas en Mantenimiento y con una estructura piramidal que podra ser la siguiente: Jefe de Mantenimiento Encargado Administrativo Operaciones Departamento Personal Tcnico Operarios Electricista Frigorista Jardineros Albailes Fontanero Tcnico Piscineros Carpinteros Telecomunicacin Polivalente Polivalente Polivalente Polivalente

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Atendiendo a este modelo, el Jefe de Mantenimiento es el encargadodelaorganizacinatodoslosnivelesdelasactuacionesdel departamento, desde la gestin de los contratos tcnico legales, subcontrataciones de oficios, gestin de las ordenes de trabajo, elaboracindeinformes,planesdemantenimiento,ydemsfunciones descritas en apartados anteriores, y sobre todo sin delegar prcticamenteningunagestinpropiadesudepartamentoaempresas ajenasalhotel.ConlaayudadelAdministrativo(quepuedeserpropio o compartido con otros departamentos) el Jefe de Mantenimiento desarrollaasuveztodalagestineconmicoadministrativarelativaa su departamento, mientras que con el apoyo del Encargado de Mantenimiento desarrolla todo el aspecto tcnico y operativo del mismo. Entre las principales ventajas e inconvenientes de este sistema encontramoslassiguientes. - Autosuficienciatotaldeldepartamento. - Suelesereconmicamenterentablesilagestineseficiente. - Mayorceleridadenlaresolucindeincidenciasaldisponerde personalpropiocualificado. - La carga de trabajo sobre el Jefe de Mantenimiento es muy grande. - Asuncin de gran responsabilidad al no delegar ninguna accin. - Gestin a veces complicada de los recursos humanos del departamento. En definitiva podramos concluir que si nos consideramos buenos gestores tanto a nivel tcnico como administrativo, y adems tenemos una buena dotacin de personal en el departamento, es un mtodo rentable de gestin, ya que evitamos a inclusin de un elementogestorqueobviamenteposeerunbeneficioindustrialyque deestamaneranosahorramos.

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6.2.FacilityManagement. El Facility Management simplifica drsticamente la labor de Mantenimiento, ya que se puede llegar a externalizar prcticamente todo el departamento a excepcin de la figura del Jefe de Mantenimientoqueserelresponsabledentrodelhoteldeinteractuar conlaempresacontratadaparaeldesarrollodelosservicios. Conunserviciodefacilitiescontratado,podemosplanificartodas las tareas preventivas de mantenimiento, as como el desarrollo y controldetodosloscontratostcnicolegales,inclusonosgestionarn todaladocumentacingeneradaporellosmismos,yaseancheck lists preventivos, registros del GMAO, aperturas y cierres de ordenes de trabajo,etc...DeestamaneraelJefedeMantenimientopodrcentrarse msenlagestineconmicadesudepartamento,quealfinyalcaboy teniendo en cuenta que inicialmente definimos ste departamento como un centro de costes, es uno de los aspectos ms relevantes dentro de la propia gestin del departamento y sobre la cual la Direccindelhotelnosvaarealizaruncontrolmasexhaustivo. Entre las principales ventajas e inconvenientes de este sistema degestindestacamoslassiguientes. - Unnicointerlocutoraltenerunasolasubcontrata. - DescargadetrabajoalJefedeMantenimiento. - Reduccindeloscostesdepersonaldeldepartamento. - Diversificacinderesponsabilidades. - Econmicamentemenosrentable. - Subcontratacin en cadena de servicios por parte de la empresadeFacilities. - Mantenimiento correctivo menos eficiente al no haber personalfijoenelcentrodetrabajo. Enconsecuencia,sielfactoreconmiconoesunhandicap(quesi lo suele ser), o si queremos simplificar la labor de mantenimiento de forma drstica para poder centrarnos en otros menesteres, el Facility

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Management es la solucin idnea. Por ejemplo en un pequea instalacinhotelerarural,enlaqueeldueodelhotelseaelgerente,el jefe de mantenimiento, el recepcionista, jefe de cocina etc., y se encargue de la gestin del hotel a todos los niveles, el Facility Management puede resultar un gran alivio por anular directamente cualquiertipodepreocupacinalrespectodelmantenimiento,aunque ellosupongaunesfuerzoeconmicoadicional.

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7.EFICIENCIAENERGTICAYRECURSOSHDRICOS. Acualquierinstalacinhoteleraseleexigeporpartedelcliente, unas determinadas condiciones de confort y bienestar adecuadas a la categora del hotel y que estn directamente relacionadas con el consumo energtico y de agua, ya sean condiciones de climatizacin, iluminacin, servicios derivados de restauracin, agua caliente sanitaria, etc. Por tanto ser imprescindible que exista un cierto equilibrio entre la calidad de los servicios asociados a consumos energticos e hdricos y el gasto econmico que suponen dichos consumos.Deestamaneradeberemosestableceruncriteriodeahorro energticosinrepercutirenlacalidaddedichosservicios.

Mantenimiento, como rgano gestor de los consumos energticosehdricosdelhotel,sobretodoaniveleconmico,deber contabilizaryemprenderlasaccionesnecesariasconelfindeobtener lossiguientesresultados: - Conseguir una reduccin en el consumo energtico y de los costeshdricosdelhotel. - Menor coste de operacin y mantenimiento alargndose la vidatildelosequipos.

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Mejorar la eficiencia energtica adecundose a la normativa vigente. Mejoradelaimagendelhotel,potenciandosusensibilizacin con el medio ambiente, as como una reduccin de las emisiones de CO2, conseguidas tras la implantacin de las diferentesmedidas. Mayor confort para clientes, incrementndose su nivel de satisfaccin. Usodenuevastecnologasengeneracindefroydecalor,as comoelusodeenergasrenovablesdisponiblesasualcance.

Para llegar a este fin, realizar un estudio de auditoria o gestin energtica va a permitir conocer el estado de las instalaciones y las posibilidadesdemejoradelasmismas,sustentndonosenunaseriede pilaresfundamentalesqueseexponenacontinuacin: - Introduccin y/o aumento en la utilizacin de fuentes de energarenovables. - Sustitucindefuentes deenergaobsoletasoconsistemasde funcionamientodebajaeficiencia. - Estudio detallado de las edificaciones, prestando especial atencinasuenvolventeyalosaislamientostrmicos. - Estudio de las instalaciones y equipos existentes, realizando mediciones y registros de sus parmetros principales de funcionamiento. - Evaluacin de los parmetros trmicos, elctricos y, tambin deconfort,delainstalacinhotelera. - Correcta gestin de residuos y posible aprovechamiento de losmismos. - Anlisis del entorno ambiental, introduciendo soluciones de arquitecturaeingenierabioclimtica. - Estudiodetcnicasalternativasalasutilizadasenproduccin deenerga. - Anlisiseconmicodelassolucionespropuestasascomodel ahorroenergticoymonetarioconseguido.

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Atalefecto,losmbitosdeaplicacindedichaauditorasernlos siguientes: Edificacinengeneral Antigedaddelasedificaciones. Tipoyorientacindelosedificios. o Estudio de los planos para conocer superficies (m2) y alturas (m)delasplantasdelosedificios. Estudio de los cerramientos exteriores y sus aislamientos, medianteelclculodesutransmitancia. Anlisis de las superficies acristaladas, estudiando las caractersticas de los vidrios y marcos utilizados y su comportamientotrmico. Inspeccin de los posibles puentes trmicos que puedan dar lugaracondensaciones. Anlisis de puertas de acceso, zonas de carga, muelles y, en general,cualquierzonaabiertaquepuedasignificarunaprdida trmicaeninviernoounagananciatrmicaenverano. InstalacionesMecnicas Estudio de los planos existentes y descripcin general de la instalacin. Estado aparente de la instalacin e impresin sobre el mantenimientorealizado. Datostcnicosdelasplacasydelfabricante. Realizacin de controles sobre tensin de funcionamiento, consumos,etc. Peticin de informacin sobre posibles anomalas detectadas durantelavidaenserviciodelainstalacin. InstalacionesdeCalefaccin Planosdeinstalacionesexistentes. Estudiodelascondicionesinteriores(temperaturayhumedad).

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Anlisis de la sala tcnica o de calderas, superficie y estado de conservacin. Datosdelestadogeneraldelainstalacin(equipos,aislamientos, tuberas)ydelmantenimientorealizado. Estudiodelosequiposproductoresdecalor: Analizar si los equipos son nicamente para produccin de calefaccin,otambinparaproduccindeA.C.S. Recabarinformacinsobreeltipodeequipo,aodefabricacin, caractersticastcnicas,rendimientonominalyfabricante. Conocerlatemperaturadeproduccin. Calcularelrendimientorealdelequipomediantelasmediciones queseestimenoportunas. Anlisisdeltipodeinstalacinterminal,incluyendolanaturaleza yeltipodelosequiposemisoresdecalor. Estudiodelasdistribucionesdeaguayaire. Estudiodelastemperaturasrequeridasenlasdiversasestancias. Datos sobre chimeneas, recuperadores de calor, bombas de circulacin,sistemasderegulacinautomtica,equiposdeapoyo elctricos,etc. Anlisisdelazonificacinexistente.

InstalacionesdeRefrigeracin Habitualmente, el sistema de refrigeracin va unido al de calefaccin, llevndose a cabo un estudio del sistema de climatizacin global. No obstante, los aspectos a tratar en este apartadoseran: Planosdeinstalacionesexistentes. Analizarlasnecesidadesfrigorficasdelosdiversoslocales. Estudiodelascondicionesinteriores(temperaturayhumedad). Estado de funcionamiento y conservacin de las torres de refrigeracinygruposenfriadoresdeagua. Datosdelestadogeneraldelainstalacin(equipos,aislamientos, tuberas)ydelmantenimientorealizado.

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Estudiodelequipogeneradordefro:

Anlisis de la naturaleza y tipo del equipo, obteniendo informacin sobre ao de fabricacin, caractersticas tcnicas, rendimiento nominal y fabricante. (Especial atencin si existen bombasdecalor:analizarsuestadoyC.O.P.). Estudio del rendimiento real de los equipos realizando las medicionesqueseconsiderenoportunas. Anlisisdeltipodeinstalacinterminal,incluyendolanaturaleza yeltipodelosequiposclimatizadores. Estudiodelossistemasderegulacindelarefrigeracin. Estudio de los equipos distribuidores de agua fra, prestando especialintersasupotenciaelctrica. Toma de datos de los climatizadores, analizando su estado y funcionamiento,caudalesdeaire,ventiladores,baterasdefroy de calor, humidificadores, equipo de ciclo economizador (free cooling). Estudiodelestadodeconservacindelosfancoils. Tipo de distribucin de los fluidos trmicos en las diversas zonas. Anlisisdelazonificacinexistente. InstalacionesdeIluminacin Dimensionesdelosespaciosiluminados. Planos de las instalaciones y los circuitos elctricos de alumbrado. Ubicacinyalturadelospuntosdeluz. Tensinyfactordepotencia. Nmero de luminarias y estudio del tipo y las caractersticas tcnicas de las mismas, prestando especial atencin a su potencia. Estudiodesistemasderegulacindeencendido. Medicionesdelosniveleslumnicos. Estudiodelacalidaddelmantenimientorealizadoylastareasde limpiezadeluminariasylmparas.

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Caractersticasdelalumbradofluorescente: Nmero,composicinydistribucindeluminarias. Alturadetechoyubicacindeluminarias. Estudiodeltipodetubos,potencia,colordeluzyfabricante. Cuadrosdedistribucinelctricaconcircuitosdiferenciados. Estudio sobre el tipo de reactancia, balasto y sistema de regulacin. Anlisissobreregulacin:potencimetro,sensordeiluminacin, etc. AlumbradoExterior Anlisisdelasdistintaszonasailuminar. Estudiodelalumbradoexistente,analizandolosdistintosniveles deiluminacin. Comprobacindelaseguridadelctricaymecnica. Consumoshdricos. Esteapartadoserdeespecialinterseninstalacioneshoteleras con piscinas, balnearios, spas y servicios similares. Se debern estudiarlossiguientesextremos: Consumoanualdeaguadelaredpblicaycostedelmismo. Estudio de los equipos productores de agua caliente sanitaria (A.C.S.). Estudiodeclimatizacindepiscinas. Distribucinactualdelconsumoyalmacenamiento. Estudiodelareddedistribucinenbuscadefugas. Anlisisdelasnecesidadesrealesdeconsumo. Estudiodesistemasahorradoresdeagua. Sistemasespeciales

Dada la diversa naturaleza de las actividades desarrolladas y ofertadasdentrodelmbitohotelero,puedeseraltamenteinteresante

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analizar una serie de sistemas adems de los ya enunciados. A continuacin,seenumeranalgunosasimplemododeejemplo,siendo elequipoauditorelresponsablededefinirlosquevanaserobjetode estudioensuproyecto. Encocinas: Estudiodeloscompresoresdelascmarasfrigorficas. Anlisis de los tipos de hornos empleados, as como de los equiposlavavajillas. Estudiodelosequiposdeventilacinforzadadeextraccin. Enlavanderas: Anlisisdelautilizacindelavadorasysecadoras. Estudiodelosnivelesdehumedadrelativa. Ensalasdecelebraciones,conferenciasomultimedia: Anlisis de ordenadores, proyectores, monitores, sistemas de sonido e iluminacin y dems equipos susceptibles de uso en ellas. Estudiodelosequiposdeventilacinforzada. Una vez conseguida la relacin de datos anteriormente descrita,seestendisposicindetenerunaideaclarayverazsobrela situacinrealdelainstalacinhoteleraensuconjunto. Talycomosehapodidover,dadaladiversidaddecamposde actuacinenlosquesellevanacabolaboresderecopilacindedatos en el proceso de auditoria energtica, es conveniente contar en el equipoauditorconespecialistasexpertosencadaunodeloscampos,o bientenerunasesoramientoexternoenestospuntos. No obstante, el estudio de posibles acciones y soluciones y la posteriordecisinacercadelasmismasdeberecaersiempreenalguno de los miembros del equipo que tenga un conocimiento completo y

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global de toda la instalacin hotelera tanto desde el punto de vista fsicoyenergticocomodelestadoensdelainstalacin

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8.TIPOSDEMANTENIMIENTOAPLICADOS. A la hora de configurar el proceso de mantenimiento de una instalacin hotelera, el mtodo de trabajo ms eficiente pasa por una conjuncindeloscuatrotiposprincipalesmantenimientoaplicablesa lasinstalacioneshotelerasengeneralyqueson: - MantenimientoTcnicoLegal. - MantenimientoPreventivo. - MantenimientoConductivo. - MantenimientoCorrectivo. 8.1.MantenimientoTcnicoLegal. Como cualquier otra actividad tcnica, el mantenimiento est sujetoalcumplimientodedistintasreglamentacionespromulgadaspor diferentes poderes legislativos, administraciones e instituciones, y a travs de Leyes, Reales Decretos, Instrucciones, Ordenanzas, etc... en reas tan diversas como la edificacin, electricidad, calefaccin, ascensoresocualquierreatcnicaengeneral. Podra definirse al Mantenimiento Tcnico Legal como al conjunto de actividades de gestin de mantenimiento, mnimas obligatorias a realizar por estar contempladas en algn precepto legislativo, y que incluyen documentacin administrativa, control y supervisin de las condiciones mnimas de seguridad de las instalaciones,equiposymedioambienteporrganoscompetentes. Endefinitiva,setratadeuntipodemantenimientopreparatorio con el fin de obtener un resultado favorable de las inspecciones obligatoriasquelosOrganismosdeControlAutorizadosrealizanalas instalaciones sobre la base de las prescripciones que establezca el Reglamentodeaplicacincorrespondiente. Las inspecciones obligatorias en el sector objeto de estudio, podranserlassiguientes:

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8.1.1Legalizacindeestablecimientosindustriales. Real Decreto 59/2005 de 1 de marzo por el que se regula el procedimiento para la instalacin, ampliacin, traslado y puesta en serviciodeestablecimientosindustriales. En concreto, segn la Orden de 27 de mayo de 2005 en su artculo2apartadojseindicaquesedeberpresentareneltrmitede legalizacin los certificados de Organismo de Control o Tcnico Competente, indicando que las instalaciones del establecimiento (elctrica, equipos a presin, mquinas de trabajo, etc...) estn legalizadasyalcorrientedelasinspeccionesperidicasreglamentarias conresultadofavorable. 8.1.2Instalacioneselctricasdebajatensin. ReglamentoElectrotcnicoparaBajaTensin.RealDecreto 842/2002de2deagostode2002. InspeccionesIniciales. - Instalacionesindustrialesqueprecisenproyecto,conuna potenciainstaladaa100Kw. - Localesdepblicaconcurrencia. - Localesconriesgodeincendiooexplosin,declaseI,excepto garajesdemenosde25plazas. - Localesmojadosconpotenciainstaladasuperiora25KW. - Piscinasconpotenciainstaladasuperiora10Kw. - Quirfanosysalasdeintervencin. - Instalacionesdealumbradoexteriorconpotenciainstalada superiora5KW. InspeccionesPeridicascada5aos. Instalacionesindustrialesqueprecisenproyecto,conuna potenciainstaladaa100Kw. Localesdepblicaconcurrencia. Localesconriesgodeincendiooexplosin,declaseI,excepto garajesdemenosde25plazas. Localesmojadosconpotenciainstaladasuperiora25KW. Piscinasconpotenciainstaladasuperiora10Kw.

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Quirfanosysalasdeintervencin. - Instalacionesdealumbradoexteriorconpotenciainstalada superiora5KW.-

InspeccionesPeridicascada10aos. - Lasinstalacionescomunesdeedificiosdeviviendasde potenciatotalinstaladasuperiora100KW. Ordende17demayode2007porlaqueseregulaelRgimende Inspecciones Peridicas de las instalaciones elctricas de Baja Tensin. - Instalaciones anteriores al REBT RD 842/2002 sometidas a inspeccin peridica cada 5 aos segn REBT. Plazos mximos: Instalaciones con antigedad igual o superior a 15 aos:18deseptiembrede2007. Instalaciones con antigedad inferior a 15 aos: 18 deseptiembrede2008. - Instalaciones anteriores al REBT RD 842/2002 sometidas a inspeccinperidicacada10aossegnREBT.Plazosmximos: Edificios con antigedad superior a 20 aos: 18 de septiembrede2009. Edificios con antigedad entre 7 y 20 aos: 18 de septiembrede2011. Edificios con antigedad inferior a 7aos: 18 de septiembrede2013.

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8.1.3Instalacioneselctricasdealtatensin. RealDecreto3275/1982de12noviembrede1985. InspeccionesPeridicascada3aos. Centrales elctricas, sub estaciones y centros de transformacin. ReglamentoTcnicodeLneasElctricasAreasdeAltaTensin. Decreto3151/68de28deNoviembre. InspeccionesPeridicascada3aos. Lneasareasprivadashasta30kV. 8.1.4Ascensoresymontacargas. Reglamentos de Aparatos Elevadores y Manutencin. Real Decreto 2291/1985 de 8 de noviembre. ITC MIEAEM1. Orden 19 de diciembrede1985. InspeccionesPeridicas. Edificiosindustrialesantesdecadamontaje. Unainspeccindespusdecadamontaje. Grasmonoblocdeentre15 y170kN.m,pasarnuna inspeccincadadosaos. Ascensores instalados en edificios industriales y lugaresdepblicaconcurrenciacadadosaos. Ascensores instalados en edificios de ms de veinte viviendas o con ms de cuatro plantas servidas cada cuatro aos. Ascensores instalados en edificios no incluidosenlosapartadosanteriorescadaseisaos.

8.1.5Mquinasherramientas,instalacionesdemquinas. Real Decreto 1215/1997 de 18 de Julio, sobre disposiciones mnimas de seguridad y salud para la utilizacin por los equipos de trabajo.

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InspeccinInicial,CertificadodeAdecuacin. Maquinas herramientas, maquinas para movimiento de tierras, mquinas mviles, los equipos a presin, los equipos de soldadura, los compresores, las herramientas porttiles, las herramientas manuales, las instalaciones compuestas por una asociacin de mquinas que funcionen independientemente, etc. Se sometern a una comprobacin inicial tras su instalacin y antes de su puesta en marcha por primera vez, para comprobar la adecuacin de los anexosIyII.

Real Decreto 1435/1992 de 27 de noviembre, modificado por Real Decreto 56/1995 de 20 de enero, por la que se dictan las disposiciones de aplicacin de las directiva del consejo 89/392/CE. Procedimiento para la certificacin de conformidad de mquinas de nuevaconstruccin. Seaplicaalasmquinas,entendiendopormquinaun conjunto de piezas u rganos unidos entre s, de los cuales uno por lo menos habr de ser mvil y, en su caso, de rganos de accionamiento, circuitos de mando y de potencia, u otros, asociados de forma solidaria para una aplicacin determinada, en particular para la transformacin, tratamiento, desplazamientoyacondicionamientodeunmaterial. DeclaracinCEdeConformidad. Procedimiento por el que el fabricante o su representante establecido en la Comunidad, declara que la mquina comercializada satisface a todos los requisitos esenciales de seguridad y salud correspondientes. ExamenCEdetipo. Procedimiento por el que un Organismo de Control compruebaycertificaqueelmodelodeunamquina cumple las disposiciones correspondientes del Real

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Decreto56/1995. 8.1.6 Calderas, Economizadores, Precalentadores, Sobre calentadoresyRecalentadores.

Reglamento de Equipos a Presin. Real Decreto 2060/2008 de 12dediciembre.ITCEP1. Pruebaenlugardeemplazamientoporfabricanteuorganismo decontrolautorizado. Inspeccin anual de nivel A realizar por fabricante o empresa instaladoraEIP2sidisponendelosmediostcnicosyhumanos. InspeccintrienaldenivelBarealizarporfabricanteoempresa instaladoraEIP2sidisponendelosmediostcnicosyhumanos. Inspeccin sextenal de nivel C por Organismo de Control Autorizado. Inspeccionesperidicasdecalderasderecuperacin delejasnegras. Inspeccin anual de nivel A y B a realizar por fabricante o empresa instaladora EIP 2 si disponen de los medios tcnicos y humanos. Inspeccin trienal de nivel C por Organismo de Control Autorizado. 8.1.7Recipientesapresintransportables. Reglamento de Equipos a Presin. Real Decreto 2060/2008 de 12dediciembre.ITCEP6. Inspecciones peridicas por OCA segn lo establecido por el artculo5delRealDecreto222/2001yporlosanexosADRyRIDdelos RealesDecretos2115/1998y2225/1998. InspeccinperidicaquinquenalporOCAdecentrosderecarga.

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8.1.8Recipientesdiversossometidosapresin. Reglamento de Equipos a Presin. Real Decreto 2060/2008 de 12 de diciembre. Prueba en lugar de emplazamiento por fabricante u organismo de control autorizado. Inspeccin de recipientes categorizados segn el artculo 3.2 del Real Decreto 769/1999 y los cuadros1,2,3y4delanexoIIdelmismo. NIVELDE INSPECCION NIVELA NIVELB NIVELC CATEGORIADELEQUIPOYGRUPODELFLUIDO I2yII2 I1,II1,III2yIV2 III1yIV1 Empresainstaladora4 Empresainstaladora3 Empresainstaladora2 aos aos aos OCA8aos OCA6aos OCA4aos Noobligatorio OCA12aos OCA12aos

8.1.9 Instalaciones petrolferas para consumo en la propia instalacin. Reglamento de Instalaciones petrolferas. Real Decreto 2085/1994 de 20 de octubre de 1994. ITC MIE IP03. Real Decreto 1427/1997de15deseptiembrede1997.RealDecreto1523/1999de 1deoctubrede1999. Revisiones,PruebasPeridicaseInspeccin. Instalaciones que no requieren proyecto. Revisin cada10aos. Instalaciones que requieren proyecto. Revisin cada 5aos. Pruebadeestanqueidaddelostanquesconproducto. Cada5aos. Prueba de estanqueidad de los tanques de vaco, limpiosydesgasificados.Cada10aos. Prueba de estanqueidad de tuberas. Sucesivas cada 5aos.

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Instalaciones que requieren proyecto. Inspeccin cada10aos. 8.1.10Instalacionespetrolferasparasuministroavehculos. Reglamento de Instalaciones petrolferas. Real Decreto 2085/1994 de 20 de octubre de 1994. ITC MIEIP 04. Real Decreto 2201/1995de28dediciembrede1995.RealDecreto1523/1999de1 deoctubrede1999. Revisiones,PruebasPeridicaseInspeccin. Instalaciones que no requieren proyecto. Revisin cada10aos. Instalaciones que requieren proyecto. Revisin cada 5aos. Prueba de estanqueidad de los tanques con producto.Cada5aos. Prueba de estanqueidad de los tanques, vaciado, limpiezaydesgasificado.Cada5aos. Pruebadeestanquidaddetuberas.Primeraalos10 aos. Prueba de estanqueidad de tuberas. Sucesivas cada 5aos. Instalaciones que requieren proyecto. Inspeccin cada10aos. 8.1.11Almacenamientodelquidosinflamables. ReglamentodeAlmacenamientodeProductosQumicos.R. Decreto379/2001de6deabrilde2001.ITCMIEAPQ01. Inspeccin Inicial para instalaciones que no requieren proyecto. InspeccinPeridicacada5aos. 8.1.12Almacenamientodecloro. ReglamentodeAlmacenamientodeProductosQumicos.R. Decreto379/2001de6deabrilde2001.ITCMIEAPQ03.

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InspeccinInicial,instalacionesquenorequierenproyecto. InspeccinPeridica,cada5aos.RevisinPeridica,cada2 aos. 8.1.13Almacenamientodebotellasybotellones. ReglamentodeAlmacenamientodeProductosQumicos.R. Decreto379/2001de6deabrilde2001.ITCMIEAPQ05. InspeccinInicial,instalacionesquenorequierenproyecto. InspeccinPeridica,cada5aos. 8.1.14Almacenamientodelquidoscorrosivos. ReglamentodeAlmacenamientodeProductosQumicos.R. Decreto379/2001de6deabrilde2001.ITCMIEAPQ06. InspeccinInicial,instalacionesquenorequierenproyecto. InspeccinPeridica,cada5aos.RevisinPeridica, anualmente. 8.1.15Almacenamientodelquidostxicos. ReglamentodeAlmacenamientodeProductosQumicos.R. Decreto379/2001de6deabrilde2001.ITCMIEAPQ07. InspeccinInicial,instalacionesquenorequierenproyecto. InformedeadaptacindelasinstalacionesalaITC,parainstalaciones existentes. InspeccinPeridica,cada5aos. RevisinPeridicadeacuerdoconelArt.33delaITC.

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8.1.15 Almacenamiento de fertilizantes a base de nitrgeno, adnicoconaltocontenidoennitrgeno. ReglamentodeAlmacenamientodeProductosQumicos.R. Decreto379/2001de6deabrilde2001.ITCMIEAPQ08. RevisinAnual. Inspeccionesperidicascada5aos. 8.1.15Instalacionestrmicasenedificacin. Reglamentodeinstalacionestrmicasenedificios(conlicencia oenconstruccinantesde20/12/2007.RealDecreto1751/1998.Real Decreto1218/2002. InspeccionesPeridicasadiscrecindeladministrador. Reglamentodeinstalacionestrmicasenedificios(conlicencia oenconstruccindespusde20/12/2007.RealDecreto1751/1998. RealDecreto1218/2002. InspeccionesinicialesadiscrecindelaAdministracin. Inspeccionesperidicasdegeneradoresdecalor. Inspeccionesageneradoresdefroarequerimientodel calendariodelaComunidadAutnoma. Inspeccionesalainstalacincompletaalos15aos. 8.1.16Instalacionescontraincendios. Reglamento de Seguridad Contra Incendios en los Establecimientos Industriales. R. Decreto 2267/2004 de 3 de diciembre. InspeccionesPeridicascada2,3y5aos. Instalaciones industriales, almacenamientos industriales, talleres de reparacin y los establecimientos de vehculos destinados al servicio de transporte de personas y transporte de

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mercancas, los servicios auxiliares o complementarios de las actividades mencionadas anteriormente. 8.1.17Vehculosparaeltransportedemercancasperecederas. AcuerdointernacionalparaelTransportedeMercanca Perecedera(ATP). InspeccinInicial. InspeccionesPeridicas. Vehculoanterioral13/12/86:13aos. Vehculoposterioral13/12/86:3aos. 8.1.18Seguridadparainstalacionesfrigorficas. Instalacionesfrigorficasenedificiosinstitucionalesypblica concurrencia.RealDecreto3099/1997. InspeccinPeridica. Cada10aoselementosdeseguridad. Pruebasdepresinalmenosunavezalao. Restodeinstalaciones.RealDecreto3099/1997. InspeccionesPeridicas. Cada10aoselementosdeseguridad. Pruebasdepresinalmenosunavezalao. 8.1.19Contaminacinmedioambiental. Contaminacinatmosfrica. Inspecciones reglamentarias de emisiones atmosfricas segn Decreto 74/96, Reglamento de Calidad del Aire (Andaluca) cada 2 ,3 5 aos (GrupoA,BoCrespectivamente).

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8.2.MantenimientoPreventivo.

Para cada equipo o instalacin existentes en el hotel se establecern un conjunto de trabajos que compondrn su plan de mantenimientopreventivo.Estostrabajossernlanzados: Con una periodicidad determinada (segn la frecuenciaqueseleasigne). Slounavez. Un nmero determinado de veces (tambin segn la frecuenciaqueselesasigne). Cuando sea necesario (por ejemplo cada cien veces que acte un mecanismo, cada 500 horas de funcionamiento, cuando la temperatura alcance un valordeterminado,etc.). Las tareas de mantenimiento no planificado tendrn un tratamiento aparte que se explicar ms adelante. En cada uno de estostrabajosogamasdemantenimientosedefinir: Elcdigodelagama. Elequipoalqueserefiere. Ladescripcindeltrabajoarealizar. La persona o personas que tienen que realizar el trabajoyeltiempoestimadoquelesllevarhacerloa cadaunodeellos. Loscostesextraordinariosquepudierahaber(portes, desplazamientos,etc.). La prioridad del trabajo (ejemplo: urgente, normal y baja,establecidoenelficherocorrespondiente).

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El tipo de trabajo (ejemplo: preventivo interno, preventivo externo, modificativo interno, etc., establecidoenelficherocorrespondiente). Eldepartamentodelquedependeeltrabajo. Elcentrodecostesalqueseasignaeltrabajo. Laperiodicidadsegnuncalendariodedas,semanas, meses,aos. Lasiguientefechaenquehayquerealizareltrabajo. Eltipodedasenquesecuentalaprogramacin:das laborablesodasnaturales. Si hay que tener en cuenta o no los das festivos (habrquedefinirpreviamentedichasfestividades). Lasreglasdeprogramacinde"fechadeejecucin"y relaciones entre tareas: teniendo en cuenta o no la fechadeejecucindeunatareaquehaderealizarse, por ejemplo, cada cinco das, habr de variar o no la prximafechaenqueserealiceeltrabajoenfuncin desilavezanteriorstesehaadelantadooretrasado en un da; para distintas reglas existen tareas que anulanaotras,asunarevisingeneralqueserealiza cada seis meses anular a la revisin parcial correspondientequeserealizacadames. Losrepuestosnecesariospararealizaresetrabajo. A cada trabajo de mantenimiento preventivo, igual que a las fichas de los equipos, se le podrn asociar documentos de texto de cualquierextensinyplanoseimgenesescaneadas. Ademssepodrver:laprogramacindeesetrabajoparaun horizonte determinado (ejemplo, para los prximos tres meses), las rdenesdetrabajoasociadasaesagama,ytambintodaslasgamaso trabajosdemantenimientoquehayaparaelequipooinstalacinsobre

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elqueestamostrabajando.

Las tareas de mantenimiento no planificado tendrn un tratamientoespecialconobjetodequeellanzamientodelaordende trabajocorrespondienteserealicedeformainmediatayeltrabajose hagalomsrpidamenteposible.As,habrunbotnespecficopara lanzartrabajosnoplanificados,enelqueaparezcaunapantallaenla que se deber definir el equipo a reparar y la persona que ha de realizar la reparacin, pudindose rellenar otros datos, si fuera necesario,conposterioridadallanzamientodelaordendetrabajo. Tambin existir una funcionalidad que permita emitir y completar la orden de trabajo con posterioridad a la ejecucin del mismo,porsinohasidoposibleemitirlacuandoserecibielavisode avera. El diseo de las rdenes de trabajo que salen impresas ser definible por el usuario de forma anloga a como se definen las plantillasdelasfichasparadardealtalosequiposeinstalaciones.As se irn escogiendo campos de la base de datos para configurar la ordendetrabajoescritaquesueleserunahojaenlaquefigurandatos comoporejemplo:nombredelaempresaodelestablecimiento,nde orden de trabajo, equipo a mantener con su cdigo correspondiente, descripcin del trabajo a realizar, personal que tiene que llevarlo a cabo, etc. Tambin deber haber espacio para que los operarios completen la orden de trabajo: comentarios, tiempo trabajado y repuestosutilizados,fundamentalmente. Acontinuacinsemuestraunejemplodediagramadeflujo enelque serecogenlosprocesosqueintervienenenel desarrollode unaposibleaccinpreventivasobreunainstalacinoequipo.

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Diagramadeflujoparaseguimientodeordenesdetrabajopreventivas.

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8.3.MantenimientoConductivo. Las acciones conductivas de mantenimiento recogen de forma rutinarialoqueeseldaadadelalabordemantenimientodelhotel. Se trata de realizar los trabajos y controles necesarios para asegurarnos en cada momento de que los elementos de la instalacin seencuentranoperativos. En realidad el mantenimiento conductivo se basa en rondas peridicas por los cuadros, elementos de control, situacin donde se encuentran las unidades y en general por las instalaciones tanto tcnicas como normales. Durante las rondas se van observando las deficiencias existentes para con posterioridad solucionar las mismas porordendeimportancia. El comienzo de una jornada laboral cualquiera para el Jefe de Mantenimientopodraserelsiguiente: Ver el booking del hotel: tarea imprescindible para identificar qu habitaciones tenemos bloqueadas por averas. De esta forma podemos planificar las reparaciones necesariasparadesbloquearlas. Ver actividades planificadas en las salas de eventos: si disponemos en el hotel de salones, para congresos, exposiciones, celebraciones u otros eventos, deberemos asegurarnos a de que dichos salones se encuentren en perfecto estado, tanto a nivel de climatizacin, iluminacin, mobiliarioadecuadoalevento,etc. Anlisis de consumos energticos: examinamos en este punto si han existido durante el da anterior excesos injustificados en los consumos elctricos, hdricos, de gasleo, etc. para que en caso de haberse producido dichos excesos, podamos identificar la fuente origen del excesodeconsumoeintentarcorregirlo.

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Planificacin de los mantenimientos: Anlisis de los planes de mantenimiento tcnicolegal y preventivo para ver si durante el da se debe realizar alguna accin, y en consecuenciaverificarquesevaarealizar. Revisindeparmetrosdefuncionamiento:Secomprueban a continuacin los parmetros de funcionamiento de las instalaciones ms importantes del hotel, ya sea por la peligrosidad de que dichos parmetros estn fuera de un rango determinado, por cuestiones estticas o por cuestionesdeconfortdelosclientes.Laformamassencilla de afrontar esta tarea diaria es la confeccin de listas de control o check list para asegurarnos que tomamos todos losdatosyquenadasenosquedaatrs.Unejemplodelos parmetrosquesedeberanrevisarencualquierinstalacin hotelerapodranserlossiguientes; Porpeligrosidad - Tomademuestrasparaanlisisdelegionela. - Tomademuestrasparaanlisisdeaguaenpiscinasy spas. - Lectura de temperaturas en cmaras frigorficas de almacenamientodecomida. - Funcionamientocorrectodelosascensores. - Nivelesdesal,cloroydurezadelaguaencasodetener descalcificadotesopotabilizadoresdeaguas. - Presionesdegruposdesuministrodeaguapotable. - Presionesdegruposdecontraincndios. - Inspeccinvisualdedepsitosdealmacenamientode combustibles. - Estadodespejadodelassalidasdeemergencia.

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Porcuestionesestticas - Anlisisdeiluminacin,mobiliario,limpiezayaspecto general de zona de recepcin, restaurantes y zonas comuneshabitablesdelhotel. - Anlisisdeiluminacindeluminososcorporativosdel hoteleiluminacionesexteriores.

Porcuestionesdeconfort - Tomadetemperaturasdeclimatizacinenrecepcin, restaurantes y dems zonas comunes habitables del hotel.

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8.4.MantenimientoCorrectivo. Como en cualquier otro tipo de edificacin, un hotel sufre el desgaste continuo de sus instalaciones debido al uso continuado del mismo. En consecuencia, y debido dicho desgaste se producirn regularmente numerosas averas en las instalaciones, roturas de mobiliario y carpinteras de madera y metlicas, desperfectos en moquetas y cortinas, etc. Cuanto mejor sea el pan de mantenimiento preventivoquedispongamos,menorserelmantenimientocorrectivo a realizar, pero tendremos que tener en cuenta que nunca nos libraremosderealizarcorrectivos. La manera de afrontar dichas averas y la celeridad con la que seamos capaces se subsanarlas vendr en parte condicionada al modelo de mantenimiento que usemos en nuestro hotel, ya sea el de AutogestinoelFacilityManagement. El disponer de personal propio para realizar el mantenimiento correctivonosdotadeunagranagilidadparaefectuarlasreparaciones correctivas. Adems si incluimos un sistema informatizado de comunicacin de averas mediante PDAs, el operario en tiempo real ser capaz de recibir rdenes de trabajo instantneamente y en consecuenciaminimizaraslostiemposdeactuacin. Eneldiagramaadjuntosepuedeobservarunodelosnumerosos modelos de gestin de rdenes de trabajos correctivas, desde su apertura, pasando por analizar su prioridad para determinar si la correccindebeserinstantnea,siseejecutaconpersonalpropioosi hayquesubcontratarlayhastasucierredefinitivo. Terminada la reparacin deber registrarse en el documento Registro de Mantenimiento para establecer un historial de reparaciones con el fin de detectar los elementos que ms frecuentemente se averan para aconsejar su sustitucin y disminuir asloscostesdereparacinmodificandoelpreventivoasociadoadicho elemento.

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Diagramadeflujoparaseguimientodeordenesdetrabajocorrectivas.

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9.CONCLUSIONES. En definitiva todo el proceso de mantenimiento en una instalacin hotelera est encaminado inevitablemente a asegurar la calidadyconfortdelasestancias,ascomolaplenasatisfaccindelos huspedes. Un husped satisfecho se convierte en un cliente regular que en condiciones normales elegir de nuevo nuestro hotel en prximasestancias. La ardua tarea que nos ocupa estar bien desarrollada si conseguimos hacer nuestro trabajo de manera eficaz, rentable e invisibleaojosdeloshuspedes.Deestamaneraladireccindelhotel deber reconocer inevitablemente nuestro buen hacer y compensar a Mantenimientoaoaaoconnuevosmediosparacadavezacometer sutrabajoconmayorxito.

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10.BIBLIOGRAFA. Gestindemantenimientodeactivoshoteleros.D.JosMaraGonzalezValls. Consideracionessobreelcontroldelmantenimientohotelero.D.HectorGarca. ManualdeGestindelMantenimientoalamedida.D.RaulPrando. OrganizacinyGestinIntegraldelMantenimiento.D.SantiagoGarcaGarrido. DocumentacinDiversadelazonadeNotasTcnicasdelaWebdelaSevilla. Gua de auditorias energticas en el sector hotelero de la Comunidad de Madrid. DocumentoTcnicon4Inspeccionesobligatorias.Mansera.

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