Contratos CivilesCONTRATO DE PROMESA[footnoteRef:1] [1: 06.08.2012.]

1. INTRODUCCINEl contrato de promesa es el nico contrato preparatorio que se encuentra regulado en el CC. Se trata de un contrato que se encuentra normado en el artculo 1554 del CC. Su anlisis en ese precepto, aparece junto a la regla de las obligaciones de hacer y tiene lgica en el sentido de que el contrato de promesa genera una obligacin de hacer, cual es la celebracin del contrato prometido. De ah que el contrato de promesa sea un contrato preparatorio, dado que es un medio para que se celebre otro contrato al cual denominamos contrato prometido.Es un contrato de gran aplicacin prctica y tiene la particularidad de que es un contrato usual sin que importe el valor econmico de la prestacin comprometida, es decir, uno va a encontrar, sin problema contratos de promesa respecto de inmuebles de un valor econmico bajo, as como tambin vamos a encontrar promesas como es el caso de contratos de valor considerable.

2. CARACTERISTICAS1) Obligacin de hacer. Es un contrato que engendra obligaciones de hacer, en trminos que su obligacin principal es la de celebrar el contrato prometido, esto es, de realizar otro contrato o negocio jurdicos. De ah se deriva un elemento fundamental o propio del contrato de promesa, y es que no podemos confundir el contrato de promesa y contrato prometido, por cuanto son contratos independientes;2) Contrato solemne. El contrato de promesa se le reconoce como un contrato solemne, en trminos que el art. 1554 N exige como solemnidad que conste por escrito. Si no consta por escrito el contrato de promesa adolecer de nulidad absoluta, pues el encabezado del mismo artculo seala que si no concurren los elementos escritos, no se tendr como contrato valido.En el pasado se hablaba de la comunicabilidad de las solemnidades del contrato prometido y el contrato de promesa, es decir si la solemnidad del contrato prometido se transmita al contrato de promesa. Desde el punto de vista dogmatico, aquello es incorrecto, no hay comunicabilidad entre ambos contratos, puesto que existe una independencia entre uno y otro, adems de que las solemnidades son de derecho estricto, pues la regla general es que los contratos sean consensuales. De ah que entonces que comunicar las solemnidades significara no aplicar la independencia de ambos contratos, y por otro lado, hacer extensiva una solemnidad que es de derecho estricto a otro contrato.En estos trminos, la promesa de una compraventa de un inmueble no es necesario que conste de escritura pblica, sino que ste conste por escrito. Sin embargo en la prctica es usual que conste por escrito. La utilidad de esto es que se puede inscribir como un gravamen, en el registro del CBR, de modo que se tiene la certeza de que si el promitente vendedor enajena el inmueble a un tercero, ese tercero no podr desconocer que tuvo conocimiento de la existencia de la promesa relativa al inmueble. As, si se incumple con la promesa, el promitente comprador podr demandar al cocontratante en virtud de las reglas contractuales y por va de la interferencia contractual. Por tanto, evidente es el inters de que la promesa se haya inscrito en el CBR como gravamen.En conclusin, la solemnidad del contrato de promesa es que solo conste por escrito, pero si se trata de contratos con solemnidad de escritura pblica, es recomendable que se extienda aquella al contrato de promesa.3) Contrato preparatorio. Se trata de un contrato preparatorio, de entre otros, como el contrato de opcin y el contrato de puntcion (contrato que trata variados puntos de negociacin, en donde en la medida que la negociacin que se vaya dando se van estableciendo acuerdo transitorio sobre los cuales las partes no pueden volver hacia atrs, estos acuerdos no implica la obligatoriedad del contrato), otro contrato preparatorio es la reserva (contrato donde se vende un inmueble que se espera que exista, por ejemplo, la compra en verde, aqu se inmoviliza la unidad constructiva, por tanto, lo que exista es una reserva para celebrar una promesa).

El contrato preparatorio y el contrato prometido deben reunir por si mismo los requisitos de existencia y validez, por lo que se reafirma este principio de independencia.4) Contrato de aplicacin general. Adems, es un contrato preparatorio de carcter general.5) Contrato sujeto a modalidad. El contrato de promesa es un contrato esencialmente sometido a modalidad conforme al 1554 N 3, el cual indica que el contrato debe contener un plazo o condicin que fije la poca de celebracin del contrato prometido.Por lo general, el plazo y la condicin son elementos accidentales, pero para el caso del contrato de promesa el plazo o la condicin constituye un elemento de la esencia, por lo que si falta en el contrato de promesa es nulo.6) Contrato bilateral. Por otra parte, por regla general es un contrato bilateral, en el sentido de que ambas partes resultan obligadas. Sin embargo, nada impide promesas unilaterales, en el sentido de que si bien ambas partes concurren con su voluntad a la celebracin de la promesa, nada ms que una de ellas resulta obligada a celebrar el contrato prometido. La otra en cambio, tendr una opcin de celebrarlo o no celebrarlo.Esto es distinto a la declaracin unilateral de la voluntad (DUV), en cuanto en una hay contrato, en cambio en la DUV es una mera declaracin. Con todo, se ha discutido acerca de la validez de la promesa unilateral de contrato bilateral, entre otras razones porque:a) Existira una condicin meramente potestativa conforme al art. 1478, que indica que la condicin depende de la nica y exclusiva voluntad de quien se obliga. La condicin meramente potestativa, tiene solo el objeto de dotar de seriedad a las obligaciones propias del contrato.Ahora respecto de los casos de promesa unilateral de venta, se entiende que no hay condicin meramente potestativa, pues hay un acuerdo respecto de la promesa, en tanto el otro sujeto tiene un derecho de opcin de hacer valer el contrato de promesa.b) El 1554 N 4 seala que para que el contrato de promesa sea vlido, se especifique de tal manera que el contrato prometido que solo falte para que sea perfecto la entrega de la cosa o la solemnidades que las leyes prescriben. Es decir, que debe haber una especificacin en trminos tales que solo falte la entrega o la solemnidad.Ahora en el caso de la opcin, adems de faltar la entrega o la solemnidad, faltara la voluntad lo que provocara la nulidad del contrato de promesa.Con todo, esta crtica no es tolerada por la doctrina, pues se piensa que bien puede quedar como opcin para una de las partes ejercer o no su opcin, y la razn es la utilidad para configurar de esta forma el contrato de promesa.

3. REQUISITOS DE VALIDEZ1) Que la promesa conste por escrito. No se exige la solemnidad del contrato prometido, pues aquello significara no entender la independencia de ambos contratos;2) Que el contrato prometido sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces. Aqu existe un debate ms bien temporal, es decir, en qu momento se debe exigir que el contrato prometido sea eficaz, si al momento es el de su otorgamiento o el de celebracin de la promesa.No queda duda que la respuesta es el momento en que se otorga el contrato prometido, pues el contrato de promesa es un contrato que permite soslayar los problemas del contrato prometido con la esperanza que aquellas ineficacias puedan superarse.Lo anterior dice relacin con el Art. 1464, en particular, con la promesa de cosas que se encuentra embargadas. De modo, que aqu el hecho futuro e incierto puede ser, incluso, que la cosa deje de estar embargada en un momento determinado. Por tanto la interpretacin ms adecuada, es que la eficacia del contrato prometido debe ser al momento de su otorgamiento.Ahora bien, aun puede que exista una prohibicin convencional de no enajenar. El debate es menor, pero aqu no se impide que se pueda prometer vender sobre el cual pesa esta prohibicin de no enajenar.[footnoteRef:2] [2: Abeliuk seala en relacin a la promesa de cosa ajena, que carece de de importancia para la validez del contrato que aqulla pertenezca o no al promitente enajnate, mxime que en nuestro Derecho los actos sobre bienes ajenos no son nulos, sino que inoponibles al verdadero dueo.]

3) Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato. En tercer lugar es necesario que se fije un plazo o condicin, de modo que la promesa est sometida esencialmente a modalidad.Este elemento de la promesa suscita los siguientes problemas:a) Condicin indeterminada, es decir que solo se haya establecido una condicin sin que se haya asociado un plazo en que la condicin se estime fallida.Respecto de aquello hay una primera posicin restrictiva, que entiende que el contrato de promesa sera nulo por cuanto no se encuentra fijada la celebracin del contrato de promesa.Se ha buscado resolver el problema desde la analoga, pues el mensaje del CC, seala en su prrafo 27 que se ha querido evitar el embarazo a la circulacin de los bienes para lo cual se estableci, a propsito del fideicomiso[footnoteRef:3], un plazo mximo sobre el cual poda pender la condicin suspensiva y resolutoria, de este modo se interpretar la condicin indeterminada de la promesa aplicando las reglas del fideicomiso. En estos trminos, la condicin a la cual pende el fideicomiso se entender fallida a los 30 aos, cosa que se recoga en el art. 739. Esto fue modificado en el ao 1938, donde el plazo se redujo el plazo de 30 a 5 aos. De modo que una posicin de la doctrina entiende que se encuentra fallida la condicin de la promesa aplicando el art. 739 del CC. [3: El fideicomiso se encuentra regulado en los art. 733 y ss, y consiste en que se transfiera un bien a otro quien tendr que enajenarlo a un tercero cuando concurra la condicin]

Hay una tercera posicin, que tiene un matiz y entiende que el plazo mximo del art. 739 era el trmino ms alto que admita el Cdigo Civil, con lo cual al derogarse debiese aplicarse el plazo ms alto que hoy en da acepta el CC que es 10 aos (nulidad). Aqu el matiz esta en entender que la posicin del codificador era aplicarle la condiciones indeterminadas el plazo mximo del Cdigo Civil de 10 aos, y no de 5 como lo establece el art. 739.[footnoteRef:4] [4: Abeliuk sostiene a este respecto que la jurisprudencia es sumamente contradictoria.]

b) La condicin puede ser suspensiva o resolutoria si es resolutoria podr exigir el otorgamiento del contrato prometido hasta que la condicin se produzca. Distinto es si se trata de una condicin suspensiva, pues se podr exigir el contrato prometido cuando acaezca la condicin en cuyo caso, esa condicin suspensiva va asociado, por lo general, a un plazo. Esta segunda situacin es la ms usual, se establece una condicin suspensiva asocindosele un plazo determinado.c) Respecto del plazo, esta tambin es una modalidad que determina el momento en que se va celebrar el contrato prometido y tambin puede ser suspensivo o extintivo. [footnoteRef:5] [5: 08.08.2012.]

Si se establece un plazo extintivo, ese plazo va a equivaler a la caducidad de la promesa, es decir, llegado el plazo por su naturaleza extintiva, y no habindose otorgado el contrato prometido, caduca la promesa. En ese caso no necesariamente se trata de un problema de incumplimiento de la promesa. En caso de que no lo sea, es decir, llega el plazo la promesa caduca de pleno derecho.Ahora bien, en la prctica, el problema de la promesa se presenta como un problema de incumplimiento. Caso en el cual el contrato de promesa se resuelve por medio de una accin judicial, que es la accin de trmino de promesa. De modo que se requiere sentencia judicial para que el contrato se resuelva, en estos trminos, la resolucin del contrato tiene un carcter judicial. Por tanto, cuando se trata de un problema de incumplimiento del promesa, la accin necesaria para recuperar el bien, si hubo entrega del mismo, es la accin de resolucin del contrato de promesa, de manera tal que el promitente vendedor que haya entregado el bien a cambio de un adelanto del precio futuro, no habindose celebrado el contrato prometido por incumplimiento, se ejerce la accin resolutoria que en ese caso se llama accin de termino de promesa.Distinto es si en la promesa se estableci, por via convencional, un pacto comisorio calificado, en cuyo caso el incumplimiento de tal obligacin implicara la resolucin de pleno derecho del contrato de promesa, esto es, con el mero incumplimiento, o por va de notificacin si as se ha establecido en el contrato. De este modo no es necesario utilizar la accin de trmino de promesa, debiendo exigir la restitucin del bien por medio de una accin restitutoria. En este caso a la promesa se le pone trmino por va extrajudicial.En las tres situaciones, tanto el termino por caducidad, o por va judicial o extrajudicial, puede darse a lugar a restituciones. Y solo en el caso de incumplimiento podr haber lugar a indemnizacin de perjuicio.El plazo puede tambin ser un plazo suspensivo, es decir que a partir de un momento fijado pueda otorgarse el contrato prometido.Lo usual es que se establezca un plazo seguido de una condicin para celebrar el contrato prometido. Se otorgar el contrato prometido siempre y cuando ocurra tal cosa dentro de tal plazo.4) Que se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. Cuarto elemento propio al contrato de promesa, es que se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falta para que sea perfecto la entrega de la cosa (tradicin) o el otorgamiento de la solemnidad prescrita en la ley.Aqu existen dos formas de entender la voz especificar.Por una parte, uno podra entender que especificar equivale a determinar todo y cada uno de los elementos del contrato prometido, faltando solo la tradicin y la solemnidad. Sin embargo, la Corte Suprema y la doctrina han entendido que la voz especificar debe entenderse en una forma menos severa y en aplicacin del art. 1444 del CC, es decir, deben incluirse los elementos esenciales del contrato prometido, identificando aquel contrato. Ahora bien, esto no impide que el contrato de promesa determine elementos de la naturaleza del contrato o se incluyan los elementos accidentales.De ah tambin que esta forma de entender la expresin especifica va a tolerar la posibilidad que el consentimiento o la voluntad quede pendiente de una de las partes respecto del contrato prometido, es decir, la admisin de la promesa unilateral de un contrato prometido (la opcin).[footnoteRef:6] [6: Abeliuk agrega a este respecto que tampoco es indispensable que queden determinados totalmente los elementos esenciales del contrato prometido en la promesa, siempre que sea posible hacerlo al tiempo de otorgarse el definitivo. Pues, agrega el autor, que es cuestin de hecho determinar si el contrato es suficientemente especificado. Para ello analiza, una numerada variedad de contratos. Indicando en general que los elementos indispensables ms comunes en los contratos de promesa, y cuya falta de especificacin acarrea la nulidad absoluta de ella son las partes del contrato prometido, el objeto prometido y la contraprestacin prometida.]

4. PROBLEMAS DE LA PROMESA1) Aceptacin de la promesa unilateral de un contrato bilateral. No debemos confundir esta figura con la DUV y con la oferta, puesto en ambos casos no hay contrato.En cambio en la promesa siempre hay contrato, de modo que siempre se aplicaran las reglas de los contratos. Hoy se acepta de manera unnime la promesa unilateral de un contrato bilateral, de manera tal que una de las partes del contrato de promesa no queda vinculado a consentir o celebrar en el contrato prometido, que es el caso de la opcin.Un ejemplo clsico es el leasing, donde existe un arrendamiento con opcin de compra, lo cual significa que las partes prometieron que hacia el futuro una de las partes podr comprar o no la cosa que es objeto del leasing.2) Rgimen Patrimonial. Un segundo problema dice relacin con la promesa y el rgimen patrimonial.Tratndose de la sociedad conyugal que es uno de los regmenes del matrimonio. En aplicacin de sus reglas el marido es el jefe de la sociedad conyugal y no solo administra los bienes sociales, sino que tambin administra los bienes propios de la mujer.Respecto de los bienes sociales el marido si bien los administra tiene ciertas limitantes, dentro de esas limitantes existe conforme al art. 1749 la necesidad de la autorizacin de la mujer para prometer enajenar bienes sociales de naturaleza raz.Pero respecto de los bienes propios, conforme al art. 1754, se seala que no se podr enajenar y gravar bienes races de la mujer sino con su voluntad. La pregunta que surge es si el marido puede prometer los bienes races de la mujer sin su voluntad. La respuesta es que si puede, pues hay una diferencia entre el 1749 y 1754 del CC, lo que no puede hacer el marido es enajenar los bienes races que pertenencia al patrimonio de la mujer, por lo que llegado el momento de otorgar el contrato prometido, y si la mujer se niega a dar su voluntad, el promitente comprador puede demandar de perjuicios al marido por la figura de promesa del hecho ajeno y por ende se aplica el art. 1450 del CC.[footnoteRef:7] [7: Aqu es preciso aclarar que respecto de los bienes sociales el marido no puede, incluso, prometer enajenar, sin la voluntad de la mujer.]

Ahora bien, quien suscribe la compraventa es el marido; es el marido quien vende.Por otro lado, Abeliuk agrega que si la mujer promete los bienes propios de ella tampoco existe dificultad alguna. En efecto, el contrato de promesa en s mismo no necesita la concurrencia del marido en el caso de tratarse de un propio de la mujer, por lo dispuesto en los arts. 137 y 138 bis, esto es que en caso de que no cuente con la autorizacin del marido, podr solicitar la anuencia del juez, y de no contar con ninguna de ellas respondera con su patrimonio reservado y separado (art. 150, 166 y 167).3) Problema de la lesin. La lesin constituye un instrumento de intervencin legal para alcanzar un equilibrio en las prestaciones deseadas. Es una manifestacin del legislador para lograr ciertos equilibrios en determinadas prestaciones contractuales.Una de ellas es la lesin en el contrato de compraventa sobre bienes races. Se justifica, desde la lesin, que conste una prestacin entre el vendedor y el comprador, resultando necesario que no exista una disparidad entre el precio acordado por las partes y el precio de mercado o justo precio. Si se verifica una disparidad que refleje que se haya pagado ms del doble del justo precio o menos de la mitad del justo precios habr lesin.Esto puede dar lugar a dos situaciones: i) que el afectado por la lesin demande la rescisin o nulidad relativa del contrato de compraventa en virtud de la lesin; o ii) que el demandado pueda reaccionar por una parte consintiendo en la lesin, es decir confirmando el contrato, aumentando el precio o rebajndolo. Estas alternativas son respecto del demandado, es decir, quien aprovechaba de la lesin.Por tanto, en el caso del la lesin enorme el contrato no necesariamente va a anularse.La pregunta que surge es si el contrato de promesa puede ser susceptible de anularse por va de la lesin enorme, es decir, si al momento de otorgarse el contrato de promesa reuniendo las condiciones de la lesin enorme podra realizarse el intento de anular el contrato de promesa.Segn una posicin minoritaria el contrato prometido seria ineficaz conforme a la condicin que expresa el N 3 1554, y por ende faltando un elemento esencial debiese sancionarse con la nulidad absoluta.Se ha desechado aquella tesis porque: i) que el contrato prometido adolezca de lesin no significa necesariamente que vaya anularse, puesto que puede haber confirmacin del contrato del bien raz, enervando la accin rescisoria; ii) por otro lado de aceptase el argumento de la nulidad del contrato de promesa, la sancin seria ms severa que en el contrato prometido, que en el contrato de compraventa del bien raz, pues en la promesa la sancin seria la nulidad absoluta, en tanto en la compraventa la nulidad relativa; iii) aceptar la nulidad por lesin de la promesa significa confundir el contrato de promesa con el contrato prometido, en este sentido, la lesin constituye una genuina sancin que debe interpretarse en forma restrictiva, no pudiendo aplicarse por analoga la lesin para el contrato de promesa, pues el CC solo la contempla para casos especficos (7 en el ordenamiento jurdico), La pregunta que queda es si entre el momento del celebrado el contrato de promesa y el contrato de prometido o si durante la vida del contrato de promesa se produce un desajuste entre el precio pactado en la promesa y el precio de mercado.Para ambas hiptesis pareciera ser que corresponde aplicar en el momento de otorgar el contrato prometido, las reglas propias a la lesin en el contrato de compraventa. Sin importar el momento del desajuste entre el precio pactado en la promesa y el precio de mercado. Por tanto, podramos afirma, de alguna manera, que la lesin es irrelevante desde el punto de vista del contrato de promesa. Cabe seala que en este caso, no es que exista un problema de imprevisin, a pesar de que el otorgamiento del contrato prometido puede resultar ms gravoso para uno de las partes producto de la diferencia que ocurren entre el valor del inmueble. Por tanto, podramos preguntarnos si se genera un problema de imprevisin, puede terminar el contrato de promesa. Aqu la respuesta la entrega la teora de la imprevisin. Por tanto, es necesario distinguir entre la lesin y la imprevisin. Pues la lesin solo est vetada respecto del contrato prometido y no de promesa, por su parte la imprevisin es aplicable a ambos, pero es menester tener claro, que tanto uno como el otro son problemas distintos.4) Incumplimiento reciproco y restitucin. Un cuarto problema es el de poner trmino al contrato de promesa concurriendo un incumplimiento reciproco y existiendo, adems, la necesidad de que operen determinadas restituciones, ya sea entrega material y/o avance del precio.Por ejemplo, A le promete vender a B un inmueble, B le entrega 3 millones de pesos con cargo al precio de la compraventa. Ninguna de las partes concurri a otorgar el contrato prometido, con lo cual existe un incumplimiento reciproco. No es que el incumplimiento de las partes se justifique en el otro (causalidad).Quien quiere demandar la restitucin o el trmino del contrato es el promitente comprador, esto es, quien entero el avance. Para esta hiptesis la va consiste en demandar el trmino del contrato de promesa que es la resolucin del contrato de promesa. Salvo que exista un pacto comisorio calificado, en cuyo caso deber demandar la restitucin de manera directa asumiendo que se termino el contrato.Lo que ocurre es que se demanda arguyendo que existi un incumplimiento del promitente vendedor por no concurrir a celebrar el contrato prometido. De modo que este ltimo, seala que el promitente comprador tampoco concurri y realizo los trmites pertinentes para ello, interponiendo la excepcin de contrato no cumplido.En el caso de los incumplimientos recprocos, y en la hiptesis del la excepcin de contrato no cumplido, la pregunta es cuales son los efectos de esta excepcin. a) Una tesis entiende que la excepcin de contrato no cumplido paraliza la accin de trmino o la accin resolutoria del contrato de promesa debiendo rechazarse la demanda. De modo que una condicin para la resolucin seria que el demandante fuera diligente, y que el demandado, por su parte, estuviese en mora. As, la accin de trmino o resolucin sera necesario que quien la ejerce fuera diligente y que contra quien se ejerce estuviere en mora, hecho que no ocurre en este caso pues ambos estn en mora. Por tanto, en los trminos del art. 1552, si ambas partes estn en mora ninguna de las partes podra ejercer accin de terminacin del contrato, pues la mora constituye un requisito de la accin resolutoria. De modo que el demandado se queda con los tres millones de pesos.b) Una segunda tesis, es la solucin de la Corte Suprema. La primeas es cul es la funcin de la mora en relacin a los arts. 1552 y 1557. El 1552 no establece una condicin resolutoria, sino que afirma que si ambos incumplieron obligacin, ninguno de ellos est en mora. Por tanto, si ninguno est en mora, la consecuencia, es que no son exigibles los perjuicios del art. 1557, por lo que no puede prosperar la accin indemnizatoria.Todava queda pendiente, el porqu debe recuperar los 3 millos de pesos, y es que una de las consecuencias de la resolucin del contrato son las restituciones mutuas del art. 1687. De forma tal que se debe la restitucin de aquellas pagadas con causa en el contrato resuelto, retrotrayendo al estado al mismo estado en que se hallaran si no hubiese existido el contrato, esto es, antes de la celebracin del mismo.Adems, aceptar la primera tesis, significara desconocer la existencia de un enriquecimiento sin causa.5) Entrega material. Un ltimo problema, dice relacin con la hiptesis de que en la promesa exista entrega material de la propiedad. Es decir que habiendo celebrado la promesa de un bien raz hubo entrega del bien.La pregunta que surge es, como obtener la restitucin del inmueble. Habiendo celebrado un contrato de promesa con entrega del bien existe un titulo que justifica la entrega del bien, ese titulo de mera tenencia evita cualquier accin de precario o comodato precario (se habita por mera tolerancia).Por tanto, existiendo una promesa la accin podr ser de resolucin del contrato y restitucin del bien. Sera de resolucin o termino en el evento que exista un incumplimiento y no exista una clausula resolutoria o un pacto comisorio calificado. En ese evento la va norma o lgica es que se tiene solicitar el trmino del contrato de promesa y como consecuencia de ello la restitucin del inmueble.Por otra parte, si haba un pacto comisorio calificado, la formula ser demandar la restitucin del inmueble, pues el mero incumplimiento resuelve el contrato de promesa conforme al pacto comisorio calificado.Asimismo, puede ocurrir que el sujeto pretenda vender el mismo inmueble a un tercero, es decir el promitente vendedor enajena el inmueble a un tercero, y ese tercero va a demandar de precario simple a quien habita la propiedad en virtud de la promesa intentando soslayar el titulo en virtud del cual habita el inmueble. Respecto de esta situacin existe una controversia sobre si es oponible el titulo a un tercero adquirente.Conforme al principio de relatividad de las convenciones, no le seria oponible. Pero por otro lado, la jurisprudencia ha entendido que el titulo si le es oponible en el entendido de que hay una sucesin entre el promitente comprador y el comprador.

Contrato de compraventa

1. INTRODUCCINEl contrato de compraventa contina siendo un contrato de profusa aplicacin. La principal importancia en relacin al contrato de compraventa es que ste sirve de base para la regulacin de la teora general de los contratos. Esto deriva en dos perspectivas:1) Determinadas instituciones del contrato de compraventa van a inspirar soluciones en otro tipo de contratos, ejemplo de ellos es el debate acerca del pacto comisorio calificado que, apropsito de su regulacin en la compraventa en el art. 1879, se pretende, de manera equivocada a juicio de Pizarro, extenderlo en su regulacin a otro tipo de contratos.2) Por otra parte, la regulacin de la compraventa, no tanto en el CC, sino ms bien apropsito de la compraventa internacional de mercadera, regulada en la Convencin de Viena de 1980, ha pasado a constituir la fuente de la actual modernizacin del derecho de los contratos. En efecto, bajo el supuesto de un incumplimiento desprovisto de culpa, una lectura de remedios frente al incumplimiento contractual, que se encontraran de manera equilibrada e igualitaria, sin jerarqua alguna (accin resolutoria, indemnizacin de perjuicio, rebaja de precio, cumplimiento forzado). Asimismo, un ltimo asunto tratado que refiere a la gestin racional y de buena fe de esas acciones a favor del acreedor.Por otra parte, es posible encontrar tres continentes normativos a propsito de la compraventa en el ordenamiento jurdico chileno: i) el Cdigo Civil, a propsito del art. 1793 y ss, del Titulo XXIII; iii) el Cdigo de Comercio; iii) La Convencin de Viena de 1980.

2. CONCEPTOEn el CC se define la compraventa en el art. 1793, como un contrato en que una de las parte se obliga a dar una cosa[footnoteRef:8] , en tanto la otra se obliga a pagarla en dinero. [8: Lo que trae a discusin la obligacin de dar, en particular si se entiende esta como una transferencia de dominio o de una manera ms laxa.]

La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aqulla se dice vender y sta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.

3. CARACTERSTICAS1) Contrato bilateral. Se trata de un contrato bilateral en el sentido de que ambas partes resultan obligadas. El comprador a pagar en dinero, o al menos mayoritariamente en dinero, y la otra, el vendedor, a la obligacin de entregar la cosa, no as a hacer la tradicin.Se habla de entrega y no tradicin, pues el vendedor satisface su obligacin con la sola entrega de la cosa, dejando al comprador en va de adquirir por prescripcin adquisitiva. Por consiguiente, conditio sine qua non para que el comprador adquiera la cosa por prescripcin, es que el adquirente se transforme en poseedor,Ambas obligaciones las vamos a considerar de naturaleza esencial, a la luz del art. 1444 del CC.Que sea un contrato bilateral significa que uno deber convocar a propsito de la compraventa los efectos generales aplicables a todos los contratos bilaterales, aunque en ciertos aspectos el Titulo XXIII del CC dar lugar a cierta regulacin especfica. En particular en lo relativo a tres materias relevantes: a) la excepcin de contrato no cumplido; b) la resolucin por inejecucin o por incumplimiento; c) la teora de los riesgos. Es decir, esas tres instituciones van a tener una aplicacin, a propsito de la compraventa, y al mismo tiempo una mencin especial en su normativa.a) Excepcin de contrato no cumplido. El art. 1826 reconoce al comprador la facultad resolutoria por la no entrega de la cosa lo que reitera la facultad resolutoria del art. 1489. Asimismo, el inciso 3 va, en cierta medida, a acoger la excepcin de contrato no cumplido.b) Resolucin por inejecucin o por incumplimiento. Por otra parte, el art. 1873, establece la facultad del vendedor de resolver el contrato por no pago del precios, nuevamente reiterando la facultad resolutoria del art. 1826.c) Teora de los riesgos. Por otro lado, el art. 1820 se hace cargo de la materia de los riesgos, instalando la idea de que el riesgo es de cargo del acreedor, recogiendo el principio res perit creditori. Aqu la interrogante consiste en saber quien soporta el riesgo de la perdida de la cosa pendiente su entrega, y la solucin que entrega este artculo, a propsito de las especie o cuerpo cierto, es que sern del comprador, quien a pesar de no recibir la cosa tendr que pagar el precio.[footnoteRef:9] [9: Segn Alessandri hay una incorrecta comprensin del artculo smil francs al aplicarlo a la legislacin chilena, puesto que en Chile los contratos carecen de efectos reales. De manera tal que el art. 1820 quien no es dueo de la cosa puesto que an no hay entrega, en este caso el comprador, deber soportar el riesgo. En el sistema francs el contrato por s mismo produce la transferencia del dominio, por tanto el artculo smil al 1820 tiene lgica. ]

2) Contrato oneroso. Es un contrato que reporta utilidad para ambas partes. Hay una distribucin de los riesgos con cierto equilibrio.A propsito de esto, el CC regula las obligaciones de garanta, que para la compraventa, aparte de constituir un elemento de la naturaleza, consisten en la obligacin de saneamiento por eviccin, de manera tal que el vendedor queda en situacin de responder por las perturbaciones que padezca el comprador por terceros que se reclamen titulares de derechos respecto de la cosa vendida.Por otro lado, est la obligacin de responder por los vicios redhibitorios, en cuanto el vendedor se hace responsable de los defectos de la cosa que importen una frustracin del uso o finalidad natural de la cosa. Con todo, cabe mencionar, se trata de una institucin de franco cuestionamiento, pretendindose su extincin. Su utilidad ha menguado en contraste con la obligacin de conformidad que pesa sobre el vendedor en trminos que tiene que entregar una cosa conforme a lo que se pacto, citando ah, el art. 1828, que da una obligacin ms amplia, que aquella relacionada con vicios ocultos o redhibitorios.3) Contrato conmutativo. El contrato de compraventa se entiende como conmutativo, mirndose las prestaciones como equivalentes al momento de la celebracin del contrato.Por regla general se tratara de un contrato conmutativo y oneroso, pero para ciertas hiptesis, conforme al art. 1813 se puede calificar la compraventa como aleatoria, cuando se entiende que se compra la suerte.A propsito que sea conmutativo, el elemento distintivo de tratarse la compraventa es la regulacin de la lesin enorme, a propsito de la compraventa de bienes inmuebles (art. 1888 y ss).4) Contrato principal. Por otro lado el contrato de compraventa es un contrato principal; no es accesorio ni dependiente.5) Contrato consensual. Se trata de un contrato generalmente consensual, y para que sea solemne se requiere de disposicin legal expresa. No hay solemnidad por va interpretativa.La nulidad por falta de solemnidad requiere que sta est establecida en la ley.Para el caso de la compraventa de los inmuebles es necesario considerar la servidumbre, los censos y la sucesin hereditaria, en que en todos esos casos, bajo sancin de nulidad absoluta, se requiere de escritura pblica.Pueden haber adems, solemnidades convencionales o voluntarias, donde se estipula que el contrato se otorgue bajo un ropaje de solemnidad. El art. 1802, seala que no se reputara perfecta la compraventa mientras no se satisfice la solemnidad acordada. Ahora, el efecto que se le reconoce a la solemnidad convencionales es ms bien el establecimiento de un derecho de retracto, mientras no se otorgue la respectiva solemnidad, las partes pueden retractarse de la celebracin de la compraventa, y lo mismo ocurre hasta que no haya principiado la entrega de la cosa, de manera tal, que si la cosa se entrega antes de haberse otorgado la solemnidad convencional, habr renuncia al retracto.6) Efectos obligacionales. En Chile los contrato solo tiene efectos obligacionales, es decir solo generan un crdito para la partes para exigir su ejecucin. Es lo que ocurre con el comprador en relacin a la cosa vendida. De ah el debate de la teora de los riesgos.Por otro lado cabe traer a colacin el art. 1874 que refiere a la clausula de no enajenar. Conforme a ese precepto, aunque las parte hayan establecido que no habr transferencia de dominio mientras no se page el precios lo que podra ser una posible garanta para el vendedor, a pesar de haberse entregado la cosa, esa clausula carece de eficacia en los trminos pactados por las partes. El legislador interviene la voluntad y otorgar esa clausula los mismos efectos que la condicin resolutoria tacita del art. 1489. De ah que eso contraste con el art. 680 del CC.7) Contrato puro y simple. En cuanto a los modalidades en la compraventa el art. 1807 entiende que si bien la compraventa es un contrato puro y simple, nada impide a que ste quede sujeto a modalidades (condicin plazo u obligaciones alternativas)

4. LAS ARRASCompraventa con arras, que est regulada en el art. 1803 y ss.Las arras consisten en una suma de dinero o en una cosa mueble que una parte da a la otra al momento de celebrarse el contrato.Hay distintas clases de arras y que muestra una evolucin significativa en el derecho privado. En el derecho romano las arras constituan un smbolo de la celebracin del contrato, o en otros trminos, una formalidad que determinaba distintivamente la celebracin del contrato. De manera tal, que haba, a travs de las arras una prueba de la perfeccin del contrato.Sin embargo, con Justiniano derecho romano postclsico las arras vinieron a significar ya no una mera cuestin de simbologa sino que mostraban que no haba una intensin de obligarse definitivamente, sino que subyaca las arras la facultad de retractarse. Desde un signo de perfeccin del contrato se transita hacia un derecho de retracto. Por tanto, la arras determinan la posibilidad de retractarse, perdindolas quien las otorg, y por otro, lado quien las recibe las restituye dobladas.En el derecho contemporneo, las arras constituyen una clausula de salida, sin que exista responsabilidad, pues no hay incumplimiento, no obstante que se pierdan las arras o se restituyan dobladas.En el CC chileno puede concurrir el fenmeno de las arras en garanta, caucionando la celebracin o ejecucin del contrato. Cualquiera de las partes podrn retractarse en los mismos trminos ya explicados. De ah que el derecho de retracto sea la regla general en el derecho civil. Si ninguna de las partes ejerce el derecho de retracto corresponder cumplir, procediendo la restitucin o la imputacin al precio. Pero todava las arras, de manera excepcional, pueden constituir una prueba o parte del precios, esto es, la venta queda perfecta sin derecho a retractarse, no obstante que para ello se requiere una declaracin expresa. Por consiguiente si nada se dice se entender las arras se dan en garanta, con forme al art. 1805.Una vez cumplido el contrato, si estas consisten en una suma de dinero, se imputan al precio, y si son una cosa distinta, o se imputan al precio si as se convino o se devuelven.Cabe precisar que tratndose del contrato consensual de compraventa las arras no constituyen una solemnidad, sino que la perfeccin del contrato est dada por el mero consenso.Respecto del CCom es necesario considerar el art. 108 y el art. 109. Respecto de las arras en garanta, regulado por el art. 108, se discute si el contrato se entiende perfeccionado o no, o ms bien opera un fenmeno de contrato preparatorio. El art. 109, en cambio, seala que una vez cumplido el contrato o pagado la indemnizacin se restituyen las arras.[footnoteRef:10] [10: Artculo 108. La oferta de abandonar las arras o de devolverlas cumplir el contrato perfecto o de pagar daos y perjuicios.Artculo 109. Cumplido el contrato o pagada una indemnizacin, las arras sern devueltas, sea cual fuere la parte que hubiere rehusado el cumplimiento del contrato.]

Las arras desde el CC, van a operar como una forma de establecer un derecho de retracto, de modo excepcin tendr carcter probatorio.

5. LOS GASTOSLos gastos en materia de compraventa, conforme al art. 1806, sern de cargo del vendedor, a menos de pactarse otra cosa. Esta regla ha pasado en la prctica a reflejarse como la excepcin, pues quien paga, por lo general, es el comprador o ambas partes.

6. ELEMENTOS DE LA ESENCIA DE LA COMPRAVENTA[footnoteRef:11] [11: 20.08.2012.]

No nos referiremos a los elementos generales, como la voluntad, capacidad, objeto, causa, solemnidad. En este sentido hay dos elementos particulares: 1) precio y 2) la cosa que se vende.Caso. El seor L, distribuidor de Zommer que es un empresa alemana de maquinaria industrial, y doa BL representante legal de Asmax, que es una empresa productora de derivados de celulosa, celebran un contrato de promesa de compraventa por escritura pblica, de unas maquinas empaquedetadores de propiedad de L. las maquinas se individualizan por modelo, ao de produccin y nmero de serie, y se pacta un precio el cual se va a fijar segn la productividad de la maquinaria durante los primeros 6 meses desde la entrega real de las maquinas.Si la productividad es superior a las 60 mil U/M, US$250.000. Si es inferior a 60 mil U/M pero superior a 50 mil U/M el precio ser US$200.000; y si la productividad es inferior a 50 mil U/M pero superior a 40 mil U/M000 el precio ser de US$150.000.El 25 de abril del 2012 se celebra la promesa de compraventa, el contrato de compraventa se debe celebrar el 27 de junio del 2012. Sin embargo, el 22 de mayo del mismo ao las maquinas son arrasadas por un incendio, pero el promitente vendedor no informa esta situacin y celebran el contrato de compraventa de igual manera en la fecha pactada, establecindose que las maquinas sern entregadas el 2 de junio del 2012. Ahora bien, L entrega otras maquinas, B se da cuenta de ello y ah L le confiesa que las maquinas se haban destruido y que aquellas que les entrego son equivalentes.Dejando de lado el contrato de promesa, uno puede identificar en el contrato de compraventa dos elementos esenciales: el precio y el objeto.

6.1. EL PRECIO DE VENTA1) El precio debe estar determinado en dinero. Respecto del precio una primera cuestin es que ste tiene que estar determinado en dinero o mayoritariamente en dinero (art. 1794). De ah que el 1793 diga que tratndose de la compraventa, el comprador se obliga a pagar en dinero, pero no necesariamente todo en dinero, sino que mayoritariamente en dinero, de lo contrario el contrato puede derivar en otro contrato o ser susceptible de nulidad.En caso de que se page en dinero y en una cosa, si la cosa vale ms que el dinero, el art. 1794 entiende que hay permuta.2) Determinado o determinable. Las partes deben haber establecido el precio, de ah que el precio deba ser determinado o determinable y puede estar fijado por las partes o por un tercero, conforme al art. 1808.En relacin al caso, surge la interrogante de si el precio cumple con la condicin que se establece en cuanto a si es determinado o determinable, pues se arrojar el valor de las 3 maquinas segn la productividad. Por tanto a pesar de la alegacin del vendedor de que el precio no est fijado, si est fijado porque el precio es determinable.El precios, como se dijo, tambin puede ser fijado por un tercero, pero la exigibilidad del precio solo podr hacerse efectiva cuando el tercero fije el precio. La designacin del tercero puede estar en la misma compraventa o en un anexo al contrato. Respecto de la lesin enorme es irrelevante si es precio es fijado por un tercero.3) El precio debe ser verdadero o real. Esto quiere decir que el precio no puede ser simulado, puesto que en ese caso si existe un precio simulado se debern aplicar las reglas de la simulacin. Esta condicin en ningn caso refiere a que el precio deba ser justo, con la salvedad de la lesin enorme respecto de los inmuebles, donde si hay una intervencin para alcanzar un equilibrio.En el caso en anlisis no cabe aplicar la lesin, por referir a compraventa de bienes mueblesAlguna discusin ha suscitado, a nivel de derecho extranjero, lo que se denomina precio simblico puesto que eso puede esconder una genuina simulacin. Otro problema que se discute en el extranjero, es el montaje contractual denominado contrato marco, donde las partes van a acordar sucesivas compraventas en el futuro cuyo precio va a irse determinado en forma sucesiva. En caso de la jurisprudencia francesa, se dio nulidad a contratos macos y contratos sucesivos por falta de objeto y falta de determinacin del precio.4) Precio en la compraventa mercantil. Cabria tener en cuenta respecto de la compraventa comercial el art. 139 y 140 CCom, que aparte de declarar el precio como un elemento esencial, determinan si hay entrega de la cosa y si no se ha determinado el precio, dicho elemento estar dado por el precio de la plaza al momento de la celebracin del contrato.[footnoteRef:12] [12: Artculo 139. No hay compraventa si los contratantes no convienen en el precio o en la manera de determinarlo; pero si la cosa vendida fuere entregada, se presumir que las partes han aceptado el precio corriente que tenga en el da y lugar en que se hubiere celebrado el contrato.Habiendo diversidad de precios en el mismo da y lugar, el comprador deber pagar el precio medio.Esta regla es tambin aplicable al caso en que las partes se refieran al precio que tenga la cosa en un tiempo y lugar diversos del tiempo y lugar del contrato.Artculo 140. Si el tercero a quien se ha confiado el sealamiento del precio no lo sealare, sea por el motivo que fuere, y el objeto vendido hubiere sido entregado, el contrato se llevar a efecto por el que tuviere la cosa el da de su celebracin y en caso de variedad de precios, por el precio medio.]

El art. 55 de la Convencin de Viena, si nada dice las parte sobre el precio, se entiende de manera implcita que el precio ser aquel de marcado usual para ese tipo de mercadera, o sea hay una mayor agilidad a propsito de la compraventa comercial e internacional.[footnoteRef:13] [13: Artculo 55. Cuando el contrato haya sido vlidamente celebrado pero en l ni expresa ni tcitamente se haya sealado el precio o estipulado un medio para determinarlo, se considerar, salvo indicacin en contrario, que las partes han hecho referencia implcitamente al precio generalmente cobrado en el momento de la celebracin del contrato por tales mercaderas, vendidas en circunstancias semejantes, en el trfico mercantil de que se trate.]

6.2. LA COSA QUE SE VENDELa cosa vendida est regulado en los art. 1810 a 1816.1) Corporales e incorporales. Se pueden vender tanto cosas corporales como incorporales. Por ejemplo la venta del derecho de llaves.2) Cosa comerciable. La cosa vendida debe ser de aquellas cosas que no estn prohibidas por ley (art. 1810). El 1810 tiene importancia respecto al 1464, puesto que si bien el 1464 establece objeto ilcito respecto de la enajenacin ciertas cosas, el 1810 alude a la prohibicin de las ventas cuya enajenacin no es permitida por la ley. Esto da paso a una discusin (teniendo en cuenta la teora de Velasco) que distingue entre los numerandos primero y segundo, que seran genuinamente prohibitivos, y en cambio los numerandos tres y cuatro del art. 1464 no tendran esa naturaleza sino que seran reglas de ndole imperativas; de esta manera podran venderse las cosas sin adolecer de objeto ilcito previstas en los nmeros 3 y 4 del 1464 a diferencia de los numerandos 1 y 2.[footnoteRef:14] [14: La regla del art. 1464 que establece que hay objeto ilicitico en la enajenacin de ciertas cosas. Ahora bien, bajo el tenor de este artculo no debiese existir problemas para vender cosas cuyo objeto es ilcito, pues la compraventa es solo un titulo, que por cierto no transfiere el dominio, en otros trminos, se prohbe la enajenacin mas no la venta.Ahora bien, el art. 1810 rompe con esta lgica puesto que esta regla prohbe la venta de las cosas corporales o incorporales, cuya enajenacin est prohibida por ley.A ste respecto la tesis Velasco Letelier distingue entre reglas prohibitivas y reglas imperativas. La primera de ellas prohben el negocio bajo cualquier respecto, en tanto la segunda de ellas sujetan el negocio a una condicin, sea esta la autorizacin del juez o que el acreedor consienta en ello. De esta manera es que podemos afirmar que el art. 1464 N 3 y 4 serian normas imperativas.]

3) Cosa singular. El objeto de la compraventa debe ser una cosa singular conforme al art. 1811, de ah que se prohba la venta del patrimonio de una persona. Repugna el CC la idea de venta de universalidad. Si bien existe una prohibicin de la venta de un patrimonio de bienes presente y futuro, si es posible la venta de todos los bienes de una persona siempre que se individualice por escritura pblica.Por tanto, la prohibicin alcanza la venta de la universalidad de bienes o de una cuota de la universalidad de bienes, pero no as la venta de una cuota de un bien particular o de bienes determinados.4) Determinada o determinable. La cosa debe ser determinada o determinable (art. 1460 y 1461). 5) Real. De otra parte, el objeto debe ser real, esto es, que la cosa exista o se espera que exista y ah cabe interrogarse respecto de la venta de una cosa inexistente que conforme al art. 1814, si no existe la cosa la venta no producir efecto alguno, y esto tiene sentido puesto que ah no hay objeto siendo sancionado la compraventa con nulidad absoluta. Todava ah cabe distinguir si falta una parte considerable de la cosa. En ese caso hay un derecho facultativo para el comprador, de manera que puede desistirse unilateralmente del contrato o por otro lado puede perseverar en el mismo, pero para ello deber haber una justa tasacin del precio, es decir habr una rebaja del precio.6) Venta de cosa futura. En relacin a la venta de cosa futura, tambin se debe distinguir si se trata de una venta de una cosa esperada, en cuyo caso ser una venta condicionada a una condicin resolutoria, salvo que las partes acuerden algo distinto. O puede que la compraventa incide un alea o se trate de una compraventa sujeta a suerte, donde sera un contrato aleatorio. Sin embargo es una excepcin pues el contrato de compraventa se entiende por conmutativo.En el caso en anlisis hubo un incendio en donde las cosas se destruyeron de manera que debemos considerar que B seala que demandar por incumplimiento del contrato y que est perdiendo $1 milln diario por no tener las maquinas, y por ende B buscar el pago por equivalencia o cumplimiento forzado mas indemnizacin de perjuicio, en razn del incumplimiento contractual y el dao que se genera.El problema, es que al momento de celebrarse el contrato el objeto no existe. El art. 1814, seala que La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no produce efecto alguno. En este caso procede la nulidad y no la resolucin de contrato. El problema que se da es el de objeto inexistente, pues la cosa al celebrarse la compraventa no exista.Con todo, podramos pensar que en relacin al Art. 1828, que habra un problema de incumplimiento por cuanto L entrego maquinas que en realidad no eran las determinas.Ahora bien, cabe seala que el problema se resuelve por un criterio cronolgico, es decir si el contrato es nulo mal podra haber incumplimiento; as para que un contrato se incumpla, debe ser vlido. Por tanto, se debera demandar la nulidad, por problemas de formacin, y no el incumplimiento, por problemas de inejecucin.Si se alega nulidad, los perjuicios se demandan en clave extracontractual, puesto que la nulidad retrotrae a las partes al estado anterior de contratar. 7) No debe pertenecer al comprador. Respecto de la cosa, esta debe ser del vendedor o ajena, pero nunca del comprador (art. 1816). De manera que si eso ocurriera dara lugar a una accin restitutoria del precio. A propsito de esto, el inciso 2 del art. 1816 establece la regla relativa a los frutos naturales o civiles de la cosa. Ese precepto establece que pertenecen al comprador los frutos naturales pendiente al momento de la venta, de manera que de no hacerse la entrega y perfeccionada la venta, son del comprador no solo los frutos naturales sino que tambin los civiles.8) Compraventa de cosa ajena. La venta de cosa ajena es vlida y as lo seala el art. 1815. Pero acto seguido se seala que aquello es sin perjuicio de los derechos del dueo, entendindose que el dueo queda inmune frete a esa compraventa; le es inoponible la venta de los bienes de su patrimonio.La razn de esto tiene que ver con que la compraventa carece de efecto traslaticio de dominio, simplemente se generan derecho y obligaciones. De manera tal que, una cosa es que el vendedor concurra a celebrar la venta de una cosa ajena y otro asunto ser qu ocurre con los derechos y obligaciones que se generan a propsito de aquella compraventa.Si es ajena y hubo entrega de la cosa al comprador, el verdadero dueo podr ejercer la accin reivindicatoria. Luego eso suscita la interrogante que puede hacer el comprador respecto de la venta de cosa ajena. i) Por un lado habiendo entrado en posesin de la cosa, que puede ser regular o irregular, podr oponer excepcin de prescripcin adquisitiva, es decir, habr adquirido el dominio de la cosa, no en virtud de la compraventa, sino que mediante la prescripcin adquisitiva, y es en virtud de ello que se puede oponer excepcin de prescripcin adquisitiva.No es que la accin reivindicatoria prescriba, sino que hay prdida de la propiedad de la cosa.[footnoteRef:15] [15: En el caso del precario hay una mera tolerancia por parte del dueo de una cosa para que otro sujeto la ocupe. El precario y comodato precario requieren que el sujeto que ocupe la cosa no tenga un ttulo para su tenencia; distinto es en el caso en que quien ejerce la accin de precario no intervino en el ttulo por el cual el sujeto tiene la propiedad, porque para esta situacin la jurisprudencia ha sido discordante, pues algunos fallos estiman que le ser oponible y otros que no.]

ii) Por otro lado, el dueo de la cosa tambin puede ratificar la venta, que es lo que seala el art. 1818 del CC. Esto se relacin con el art. 898 inc. 1, este precepto contempla la situacin de la reivindicatoria ficta, de manera tal que si aquel sujeto contra quien se reivindica ha enajenado la cosa a un tercero, del cual se hace difcil la reivindicacin, podr recuperar el precio por el vendedor de la cosa.9) Compraventa de gnero y a prueba. En fin, para terminar con el anlisis del objeto es necesario tener en cuenta los art. 1821 a 1823, que se refiere a la compraventa de gnero y la compraventa a prueba.

7. CAPACIDAD EN LA COMPRAVENTA[footnoteRef:16] [16: 20.08.2012.]

Hay ciertas reglas especiales en cuanto a la capacidad para le celebrar la compraventa.Es fundamental tener en cuenta que la compraventa, como cualquier contrato, debe cumplir con los requisitos de capacidad de cualquier contrato, esto es, los arts. 1447 y ss.Ahora bien, la compraventa contempla ciertas reglas especiales de capacidad:1) Cnyuges e hijos sujetos a patria potestad. La imposibilidad de los cnyuges no separados judicialmente de celebrar el contrato de compraventa. En caso de incumplirse se sanciona con nulidad absoluta por tratarse de una prohibicin, as lo seala el art. 1796 CC.A esto se agrega que tampoco es permitido celebra compraventa entre padre y madre y los hijos sujetos a patria potestad, entendiendo por esta el conjunto de facultades que tiene el padre o la madre no solo para representar al hijo sino que administrar los bienes. La regla supletoria es que el padre administra y representa, con todo, si estn separados de hecho le corresponde a quien tiene el cuidado personal del hijo, que en la prctica es la madre.En ambos casos, se trata de una interdiccin de autocontratacin, o prohibicin de autocontratacin, puesto que si concurre la sociedad conyugal el marido administra no solo sus propios bienes sino que tambin los bienes sociales y los bienes propios de la mujer.[footnoteRef:17] [17: Regla interpretada por la Corte IDH, como contraria al Pacto de San Jos de Costa Rica, por cuanto el marido administra el patrimonio propio de la mujer aun cuando se entiende que la mujer es plenamente capaz, infringiendo el principio de igualdad.]

2) Administradores de establecimiento pblico y empleados pblicos. Hay ciertas incapacidades especiales que dicen relacin con la incapacidad especial para vender, contemplada en el art. 1797, que establece que los administradores de establecimientos pblicos no pueden vender bienes que administra, en tanto la venta no est comprendida dentro de sus facultades de administracin o salvo que exista autorizacin expresa.En forma anloga, el art. 1798 prohbe al empleado pblico comprar bienes pblicos o privados que se vendan bajo su ministerio. En ambos artculos se verifica una prohibicin de autocontratacin.3) Tutores y curadores. El art. 1799 aplica una regla prohibitiva respecto de tutores y curadores quienes estn impedidos de comprar bienes de sus pupilos, pues se pretende evitar los abusos.En cuanto a la aplicacin de esta normativa se debe ir a Libro I del CC, viendo si la venta se trata de bienes inmuebles o muebles. Si son bienes inmuebles hay una prohibicin absoluta, en tanto para los bienes muebles se trata de una sancin relativa. Incluso, la venta de bienes inmuebles de incapaces de quienes los representa requiere de autorizacin judicial, y a eso se agrega la necesidad de venta en pblica subasta.A criterio de Pizarro se trata de normas absolutamente obsoleta, proponiendo normas relativas a proteccin a la incapacidad de la ancianidad. Esto ltimo, por cuanto se entiende que la vida se ha prolongado y los abusos se dan, por lo general, respecto de los adultos mayores.4) Mandatarios, sndicos y albaceas. El art. 1800 que contempla una norma prohibitiva aplicable a los mandatarios, los sndicos y los albaceas quienes no pueden comprar ni vender bienes que formen parte del encargo siendo aplicable el art. 2144 relativo al mandato, puesto que el mandatario, a quien se le encarga un negocio por cuenta ajena, no puede por s mismo ni por interposita personae (por otro) comprar las cosas que el mandante le orden vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que ste le encomend comprar, salvo que concurra el consentimiento por parte del mandante. En consecuencia, hay nuevamente una interdiccin a la autocontratacin.Por ltimo, estas reglas, suele realizarse un intento para soslayarlas sobre todo la del art. 1796 a travs de la simulacin por interposita personae, en termino que el marido, por ejemplo, que pretende vender a su cnyuge, va a hacerlo transitar por un tercero, para que el bien llegue a su cnyuge. Ahora bien, en estos casos, adems de existir simulacin ilcita, podra verificarse una simulacin contemplada en el Cdigo Penal, relativo a contrato simulado con perjuicio a tercer (tipo similar a la estafa). Por lo dems el SII cada vez fiscaliza mas, a propsito de compraventa de bienes races, la fuente del precio, es decir si efectivamente quien compra tiene el patrimonio para adquirir el bien. 8. EFECTOS DE LA COMPRAVENTARespecto de los efectos de la compraventa se invoca el art. 1444 del CC que distingue entre las cuestiones de la esencia, de la naturaleza y accidentales, pues a propsito de los diversos elementos de la esencia se construyen los efectos de la esencia, de la naturaleza y accidentales. 1) Obligaciones de la esencia. Las obligaciones esenciales, en este sentido, son las obligaciones de entregar la cosa y pagar el precio. 2) Obligaciones de la naturaleza. En seguida corresponde distinguir los elementos de la naturaleza, es decir elementos que se pueden excluir del contrato, no obstante, existir regulacin supletoria en el Cdigo. Dentro de los ms importantes, tenemos la obligacin de saneamiento, que puede referir. i) Eviccin. La obligacin de responder de eviccin, entendindose por aquella cuando el comprador va a ser privado del todo o parte de la cosa vendida por sentencia judicial y por causa anterior al contrato de compraventa. Para el caso de la eviccin se trata de un atentado jurdico por parte de un tercero, es decir la accin de un tercero pretende afectar la posesin pacifica del bien (v.g. accin reivindicatoria, accin de precario, etc.), de manera tal que el vendedor a propsito de su responsabilidad de eviccin va a tener una doble obligacin, puede ser citado de eviccin, es decir puede el vendedor ser obligado a que lo defienda en juicio en que se cuestiona su propiedad o posesin (obligacin de hacer). Pero por otro lado, el comprador puede tener derecho a exigir una obligacin de dar que consistir en la restitucin del precios y en la indemnizacin de perjuicio en cuyo caso la cosa habr sido evicta, es decir, la sentencia habr determinado a favor del demandante, privando, en consecuencia, del todo o parte de la cosa.ii) Vicios Redhibitorios. Obligacin de responder por los vicios ocultos o redhibitorios en cuyo caso el vendedor conforme al 1858 y ss del CC, tiene que responder al comprador por los defectos de la cosa que puedan calificarse como redhibitorios, puesto que hacen que la cosa sea intil para su finalidad, y que por cierto sean anteriores al contrato de compraventa. Ah hay que distinguir si se trata de bienes muebles o inmuebles para los efectos del plazo de prescripcin. Si estamos frente a un defecto grave se tratara de una accin que puede entenderse como una especie de accin resolutoria, pues si nos hayamos frente a un vicio redhibitorio, el comprador podr resolver el contrato, entendiendo dicho fenmeno como un incumplimiento contractual. En cambio si el defecto no es grave y no cumple con las condiciones para denominarse redhibitorio, implicara la accin cuanti minoris o accin de rebaja del precio.Un tema importante es la existencia de un concurso de acciones cuando la cosa tiene defectos. Por ejemplo se puede accionar a partir del error sustancial, o tambin de la disconformidad de comprador (art. 1828), o tambin uno podra entender que es un vicio redhibitorio. La respuesta normativa al problema factico del defecto de la cosa, importa no slo para definir la accin sino que tambin para la prescripcin, pues si se trata de error habr nulidad e indemnizacin de perjuicios extracontractuales; si se trata de disconformidad habr un incumplimiento contractual ordinario, en cuyo caso podr haber aplicacin de la condicin resolutoria tcita (art. 1489) con prescripcin de 5 aos; y si se trata de vicios redhibitorios, la accin tendr un periodo de prescripcin ms breve: desde 6 meses hasta 18 meses, segn si se trata de bien mueble o inmueble.Por tanto tras este problema, habr una discusin de cumplimiento de condiciones de cada uno de esos fenmenos jurdicos, y si uno llega a la conclusin de que hay un concurso real (que se puede aplicar cada uno de esos tres regmenes legales) uno deber resolver si es que hay preeminencia entre uno y otro, si es que se debe aplicar una regla de especialidad o no frente a ese fenmeno. Todo esto ha arrastrado a entender quizs la necesidad de simplificar esta cuestin entendiendo que para el problema de defecto de la cosa deba abordrsele simplemente como una cuestin de incumplimiento contractual, como lo hace la Convencin de Viena de 1980 o como lo propone el nuevo derecho de la contratacin.3) Obligaciones accidentales. Por ltimo, tenemos de los elementos accidentales, donde las partes pueden incluir en el contrato ciertos pactos y modalidad. Nosotros estudiaremos dos que son: i) Pacto comisorio calificado; y ii) Pacto de retracto y de retroventa.

8.1. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

8.1.1. OBLIGACIN DE ENTREGAR LA COSA1) Obligacin de entregar la cosa. Es la obligacin del vendedor y que est prevista no solo en la definicin de la compraventa del art. 1793, sino tambin se clarifica en el art. 1824 inc. 1. El primer precepto alude a que el vendedor tiene la obligacin de dar una cosa. Esta frase importa una discusin de si aquello efectivamente importaba una obligacin de dar. Pues una definicin clsica romana, entenda por obligacin de dar aquella en que se constituye un derecho de dominio. Sin embargo esta discusin esta sobrepasada (art. 1815 y 1824 inc. 1), pues la obligacin del vendedor no lo compele a transferir el dominio, pues siendo la compraventa un titulo traslaticio de dominio, solo quedara obligado a entregar la cosa y dejar al comprador en vas de adquirir por prescripcin adquisitiva el respectivo bien.i) Qu se debe entregar. El art. 1828 prescribe que el vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato. En principio parece que el Cdigo apunta a la literalidad del contrato, sin embargo, el art. 1456 nos seala que los contratos deben llevarse a cabo de buena fe, por lo tanto contiene todo aquello que la buena fe dispone.ii) Cmo se debe realizar la entrega. La entrega, dice el CC, es la tradicin de la cosa. Por lo tanto es necesario cumplir la obligacin, segn lo dictan los arts. 684 y 686.Ahora bien, la entrega de la cosa comprende un mbito jurdico y un mbito material. Tratndose de bienes muebles ambas cosas se confunden, pues la entrega material constituye la tradicin conforme al art. 670 y ss. En cambio de bienes inmuebles existe una disociacin entre la entrega judicial y la material, pues en caso de los inmuebles la entrega jurdica se verifica a travs de la inscripcin en el CBR y es en esa inscripcin la que constituye posesin jurdica. En cambio, cosa distinta ocurre con la entrega material, que puede o no verificarse independiente de la inscripcin. Si la entrega material no se verifica habr un incumplimiento contractual.Desde un punto de vista forense, cuando se compra un inmueble, cada da ms se masifica que la compraventa se realice mediante un crdito hipotecario, donde el banco presta dinero al comprador y por ende el mismo instrumento respectivo refiere a la compraventa con mutuo hipotecario; en otros trminos, en un mismo instrumento se verifican dos contratos bases. Por consiguiente, la entrega material del inmueble queda supeditada al pago y a la inscripcin del inmueble y eso se realiza a travs de lo que se denomina las instrucciones notariales, que no son sino un acuerdo entre las parte cuyo garante en el cumplimiento es el notario respectivo; es el notario quien retiene para s el vale vista constitutivo del precio. Esas instrucciones notariales constituyen un contrato entre las partes distinto a las compraventa y al mutuo hipotecario.iii) Dnde se debe hacer la entrega. En cuanto al lugar de la entrega, si bien no hay regla particular, corresponde aplicar el 1587 y 1588. En primer lugar se estar al acuerdo de las parte, sin embargo, si nada dice y se trata de un especie o cuerpo cierto ser donde se encuentre la cosa, en los dems casos ser el domicilio del vendedor.iv) Cundo debe realizarse la entrega. En cuanto al momento de la entrega el art. 1826 reconoce una simultaneidad entre la celebracin del contrato y el momento donde surge la obligacin de entregar. Salvo que exista plazo o condicin. Ahora bien, hay un fenmeno importante que regula el art. 1817 que es la venta de la misma cosa a dos personas. Aqu el problema consiste en dilucidar a quien se prefiere. Conforme a esta regla, en primer lugar se prefiere a quien se le entrego la cosa y entro en posesin de la misma. En cambio si hay entrega a ambos se prefiere a quien se le entrego primero. Si ninguna de esas hiptesis se verifica, prefiere el titulo ms antiguo.v) Quin soporta los gastos de la entrega. En cuanto a los gastos el art. 1825 nos seala que corresponden al vendedor sin perjuicio de que la parte pacten algo distinto. En general, se estipula que son de cargo del comprador.2) Venta por cabida y venta por cuerpo cierto. En relacin a la entrega de inmueble de predios rsticos, cuya normativa esta en los art. 1831 a 1824 CC.En primer lugar, el predio rustico para los efectos de la compraventa esta cualificado por su destino o funcin. A diferencia que lo que ocurre con la Ley de arrendamiento de predios urbanos que tiene que ver con los aspectos geogrficos. Por tanto un primer punto de partida dice relacin con la destinacin del predio.La venta de los inmuebles calificado como predio rustico puede realizarse: i) Segn la cabida en relacin a la superficie; ii) Tambin se puede realizar la venta ad-corpus, que es la venta de especie o cuerpo cierto; y iii) La tercera, la compraventa puede ser ad-corpus pero con sealamiento de linderosi) La cabida. Las compraventa de predios rsticos en relacin a la cabida tiene como aspecto fundamental el problema que se suscita cuando hay diferencias entre la cabida real y la pactada, pues cuando se vende conforme a la cabida estamos refirindonos a una venta de acuerdo a la superficie del terreno y para que entendamos que se vende conforme a la cabida, segn el art. 1831, debe expresarse en el contrato, salvo que las partes entiendan algo distinto y declaren que no habr accin por diferencias de cabida.El problema es que se debe estar seguro de que hay diferencia de cabida, y para ello se debe determinar por peritaje.La regla en esta clase de venta es que se debe responder por la diferencia de cabida. La cabida real del predio y aquella que se declare en el contrato. Las acciones que se pueden verificar son las acciones de rebaja del precio, cuando la cabida real es menor a la pactada o una accin de aumento del precio cuando la cabida es superior a la pactada. Y todava si en uno u otro caso se supera el 10% del precio del predio rustico el comprador tiene a su eleccin la posibilidad de aceptar la rebaja o aumento del precio o desistirse del contrato, con la posibilidad de accionar por indemnizacin de perjuicio.En esta lgica se est por proteger al comprador, pues se debiese entender es el vendedor quien tiene conocimiento de la superficie o estado de la cosa.ii) Venta ad-corpus. Es la regla general, en cuyo caso la venta en especie o cuerpo cierto, y aqu no hay derecho a accin de aumento o rebaja del precio. iii) Venta ad-corpus con sealamiento de linderos. El vendedor est obligado a entregar todo aquello que se encuentra dentro de los linderos. En caso de que no se pueda o no se exija el comprador, podr exigir la rebaja del precio o desistirse del contrato con indemnizacin de perjuicio.Si nada se dice en el contrato de compraventa de predios rsticos se entiende que se vende por cabida, aplicando las reglas de sta. En la compraventa de predios urbanos si nada se dice, se entiende que la venta fue ad corpus.

8.1.2. OBLIGACIN DE SANEAMIENTO[footnoteRef:18] [18: 27.08.2012.]

La obligacin de saneamiento comprende dos manifestaciones fundamentales a que se obliga el vendedor: i) La primera es el saneamiento por eviccin; y ii) la segunda es el saneamiento por los vicios ocultos o redhibitorios. Es decir, hay dos objetos. El saneamiento por eviccin, por un lado, el vendedor queda en cierta medida obligado a amparar al comprador de turbaciones de naturaleza jurdica a que se vea expuesto por demandas de terceros que reclamen derechos sobre la cosa vendida. Para que esa situacin se verifique es necesario que el comprador sea emplazado judicialmente, es decir demandado y notificado, y en ese evento el comprador podr actualizar esta obligacin de saneamiento por eviccin citando a su vendedor conforme a las reglas previstas en el CPC para que lo defienda. De hecho puede citar su vendedor o a los precedentes vendedores. En esa hiptesis, en consecuencia, el vendedor citado esta convenido a una defensa que puede o no verificarse, o aun verificndose puede o no ser exitosa, trayendo consecuencias distintas segn sea el caso. Y si la cosa llega a ser evicta, ya sea porque se fracasa en la defensa o porque simplemente no se verifica, para ese evento se configura una obligacin de dar que comprende no solo la restitucin del precio, sino tambin la indemnizacin de los perjuicios causados.Ahora, tratndose de los vicios ocultos, en cambio, el vendedor se obliga a que la cosa que vende no padezca de defectos ocultos que conspiren contra la finalidad o utilidad de la mismas, y esa obligacin puede traducirse cumplindose las condiciones de los vicios redhibitorios, que por un lado sean anteriores a la compraventa y que revistan el carcter de graves. Esa situacin dar lugar a la accin redhibitoria, que es una especie de accin resolutoria a lo que podr agregarse tambin la indemnizacin de perjuicios, pero para que se verifique la procedencia de la indemnizacin, conforme al art. 1861, es necesario o mala fe o culpa (negligencia) grave del vendedor. Lo que desincentiva la va de los vicios ocultos o redhibitorios.Aun puede ocurrir que los vicios no sean de una gravedad o entidad que permitan calificarlos de redhibitorios, en cuyo caso se hace procedente una accin por rebaja del precio, que es la denominada cuanti minoris, cuyos plazos de prescripcin van a variar segn sean bienes muebles o inmuebles. Respecto de la obligacin de saneamiento en general, hay dos trazos que son distintos:i) que constituyen elementos de la naturaleza del contrato, es decir las partes pueden excluir reducir o agravar esta obligacin. El art. 1839 as lo consagra respecto de la obligacin de eviccin, pero existe un lmite que lo establece el art. 1842, que indica que no valdr dicha clausula que excluya la eviccin si es que hay mala fe, sancionndose con nulidad el pacto de exclusin de la obligacin de saneamiento por eviccin. Aun siendo vlido conforme al 1852, siempre el vendedor estar obligado a la restitucin del precio.Por su parte, el art. 1859 tambin permite en base a la libertad contractual, excluir la responsabilidad por vicios ocultos, pero en ningn caso va a comprender aquellos vicios que conoca el vendedor. ii) El segundo trazo de esta obligacin de saneamiento es que se le puede calificar como una obligacin de garanta y que no es tampoco exclusiva de la compraventa, sino que aparece en otros tipos de contratos como el arrendamiento, el contrato de sociedad, entre otros. Que sea una obligacin de garanta, presenta el debate si es que el incumplimiento para actualizar dichas obligaciones requiere culpa del vendedor o en cambio basta la mera constatacin ya sea de las condiciones de la eviccin o de los vicios ocultos o redhibitorios.Una genuina obligacin de garanta, debiera estar provista de toda valoracin subjetiva del obligado, no siendo relevante, si se comport o no de manera diligente. Aquello es lo constitutivo de la garanta, en cierta medida la obligacin de garanta se asocia a una responsabilidad objetiva, y en los vicios ocultos y redhibitorios pareciera conveniente avanzar en esa va.A) OBLIGACIN DE SANEAMIENTO POR EVICCIN1) Requisitos. Para que proceda la obligacin de saneamiento por eviccin se requiere:i) Turbacin de carcter jurdico. La primera consideracin es que las turbaciones son de carcter jurdico, no por vas de hechos. Lo que es constitutivo de eviccin es que hay un reclamo por parte de un tercero que esgrime un fundamento jurdico asociado a su pretensin, de manera que debe haber cuestionamientos sobre la propiedad o atributos de la propiedad, ya sea porque se ejerce una accin reivindicatoria o accin de desposeimiento (pretendindose acreedor hipotecario), o se reclama alguno de los derecho denominados limitativos de la propiedad, algn derecho real como un usufrutuo, uso o habitacin o servidumbre.Aqu el elemento central es la existencia de una pretensin judicial. Si se trata de cuestiones de hecho, entonces los mecanismos jurdicos sern diversos puesto que para eso podrn ejercerse las respectivas querellas posesorias o incluso las reglas del comodato y en particular del comodato precario. Por ende la turbacin es de carcter legal.ii) Cosa evicta. Por otra parte, la eviccin va a requerir, para que la cosa se entienda evicta, que la prdida total o parcial de la cosa sea declarada por una sentencia judicial, en cuyo caso el comprador podr reclamar la restitucin de las cosas, restitucin del precio e indemnizacin de perjuicios. En otros trminos para que la cosa se entienda evicta se requiere: a) Que dicha privacin de la cosa, sea sta total o parcial, est fijada en una sentencia emanada de los tribunales de justicia; b) Por otro lado, para que la cosa sea evicta se requiere que el antecedente jurdico que justifica el reclamo del tercero provenga de un hecho anterior a la venta; y c) Por ltimo, la eviccin requiere la prdida total o parcial de la cosa.2) Obligaciones. La obligacin de saneamiento por eviccin, genera a su vez dos obligaciones:i) Obligacin de hacer u obligacin de defensa. La obligaciones que comprende el saneamiento de eviccin, conforme a su regulacin, parte por esta idea de defensa del vendedor, quien debe concurrir a juicio para defender a su comprador, concurre en base a un procedimiento denominado citacin de eviccin.La citacin de eviccin tiene que ser reclamada por parte del comprador citando con posterioridad a la notificacin de la demanda, esto implicar la suspensin del procedimiento mientras se intenta ubicar al vendedor. La notificacin est a cargo del comprador. Sin embargo esta tarea tambin la puede realizar el tercero demandante.En definitiva, se configura una obligacin de hacer conforme al art. 1840, que incluso se considera indivisible, en trminos de que si fallece el vendedor, se podr citar de eviccin a cualquiera de sus herederos sin que puedan oponer la cuota hereditaria. Aun ms, conforme al art. 1840, si la obligacin de defensa cede a la de indemnizar, ah si habr divisibilidad, es decir si hay indemnizacin de perjuicio los herederos se dividirn la obligacin de indemnizar a prorrata de sus cuotas hereditarias.La prescripcin respecto de esta obligacin funciona en trminos de una obligacin de hacer. Aqu se podra decir que no hay una genuina prescripcin de la accin, sino que el comprador podr citar a sus vendedores precedentes bastando que se presente la turbacin jurdica. Incluso se ha fallado que puede citar de eviccin el comprador, a pesar de que pueda en trminos xitos alegar la prescripcin adquisitiva. ii) Obligacin de dar. Se genera luego de que la cosa sea evicta, y puede comprende, conforme al art. 1847, la restitucin del precio (con reajustes e intereses), las costas contractuales y judiciales, el valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueo, el aumento del valor de la cosa evicta. En estos trminos uno puede iniciar el juicio indemnizatorio habiendo sido desfavorecido a la sentencia judicial, caso en el cual se aplicaran las reglas de responsabilidad contractual.Tratndose de la obligacin de dar, conforme al art. 1856, la prescripcin ser contada desde la sentencia que declare evicta la cosa y que tiene un plazo de 4 aos, pero en lo que refiere al precio la prescripcin ser de 5 aos. Todava, si es que el vendedor se allana la pretensin del tercero demandante, y no hay sentencia, el plazo de prescripcin de la accin restitutoria del precio ser de 5 aos contados desde el momento de la restitucin de la cosa.3) Titularidad de accin de saneamiento. Es el comprador quien sufre las turbaciones es quin podr ejercer la citacin de eviccin, pero tambin se consagra la idea de que podr ejercerse esta accin los sucesores a titulo universal y por otro lado el sucesor titulo singular (1837 a 1839).En cuanto a la accin de citacin de eviccin, es necesario 584 a 587 del CPC, donde se regula la eviccin como un procedimiento especial, y que se debe realizarse antes de la contestacin de la demanda, apocndose aquellas reglas a cualquier tipo de procedimiento ya sea ordinario sumario o especial.[footnoteRef:19] [19: Artculo 584. La citacin de eviccin deber hacerse antes de la contestacin de la demanda.Para que se ordene la citacin de eviccin debern acompaarse antecedentes que hagan aceptable la solicitud.Artculo 585. Decretada la citacin, se suspendern los trmites del juicio por el trmino de diez das si la persona a quien debe citarse reside en el territorio jurisdiccional en que se sigue el pleito. Si se encuentra en otro territorio jurisdiccional o fuera del territorio de la Repblica, se aumentar dicho trmino en la forma establecida en el artculo 259.Vencidos estos plazos sin que el demandado haya hecho practicar la citacin, podr el demandante pedir que se declare caducado el derecho de aqul para exigirla y que continen los trmites del juicio, o que se le autorice para llevarla a efecto a costa del demandado.Artculo 586. Las personas citadas de eviccin tendrn para comparecer al juicio el trmino de emplazamiento que corresponda en conformidad a los artculos 258 y siguientes, suspendindose mientras tanto el procedimiento. Si a peticin de ellas se hace igual citacin a otras personas, gozarn tambin stas del mismo derecho.Artculo 587. Si comparecen al juicio las personas citadas, se observar lo dispuesto en el artculo 1844 del Cdigo Civil, continuando los trmites de aqul segn el estado que a la sazn tengan. En caso contrario, vencido el trmino de emplazamiento, continuar sin ms trmite el procedimiento.]

4) Efectos de la solicitud de eviccin. En primer trmino es necesario que la citacin se notifique.Se suspende el juicio por el trmino de 10 das ms tabla de emplazamiento. No solo se puede citar al vendedor directo, sino que tambin se puede citar a los vendedores precedentes. Verificada la citacin, puede que el citado no comparezca no habiendo sustitucin procesal, ah sol habr obligacin de indemnizacin, salvo que el vendedor logre acreditar en otro juicio que el comprador no opuso una defensa o excepcin relevante y que por eso la cosa fue evicta. Es decir, en el juicio indemnizatorio posterior la defensa del vendedor que no compareci ser cuestionar la defensa esgrimida por el comprador. Puede ser que el vendedor cumpla con su obligacin de saneamiento, esto es compareciendo ajuicio y la defensa sea exitoso, en cuyo caso no habr consecuencia, pero en el evento de que pierda el juicio y la cosa resulte evicta proceder la obligacin de dar procedente, esto es, la restitucin del precios y las dems prestaciones.5) Obligacin restitutoria e indemnizatoria. Esta obligacin de indemnizar, aparte de la restitucin del precios el art. 1847 y ss establece que corresponde pagar las costas legales del contrato de compraventa, los frutos que el comprador haya quedado obligado a restituir, las costas judiciales y tambin el aumento del valor. Hay una regla especial en el caso de la eviccin para el supuesto de la venta forzada por el ministerio de la justicia art. 1851 Respecto de la rescisin de la compraventa parcial o prdida parcial del la cosa, regulado por los art. 1853 y 1854, si uno puede establecer una presuncin de que la cosa no hubiere sido comprada ah se podr pedir la resolucin del contrato (el Cdigo errneamente habla de rescisin), en cambio, si la prdida parcial no es de tanta importancia habr ah conforme al art. 1854 el saneamiento de la eviccin parcial conforme al art. 1847 y ss.6) Extincin de la obligacin de eviccin. En relacin a la eviccin es necesario establecer cmo se extingue la obligacin por eviccin, en primer lugar las partes pueden haberlo acordado, de modo que el comprador asume los riesgos. En segundo lugar puede ser por prescripcin y en tercer lugar, sea de 4 o 5 aos segn la natrualeza de la accin. Y, por ltimo, puede ocurrir que el comprar sea negligente en la defensa de sus derechos y no opuso una defensa o excepcin lo que dio lugar a la eviccin. Asimismo, si el comprador se allana a la demanda del tercero, no tendr derecho a reclamar al vendedor.

B) OBLIGACIN DE SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTO DE REDHIBITORIOSEl art. 1857 establece que la accin redhibitoria la tiene el comprador para resolver la venta o para exigir una rebaja del precio, ya sea que se verifique un vicio oculto o redhibitorio en un bien raz o muebles. El CC no define lo que debe entender por vicio oculto o redhibitorio, sin embargo se establece los elementos para que un vicio pueda denominar se como tal:i) En primer lugar debe aquel vicio encontrarse al momento de la compraventa. No puede ser un vicio posterior a la compraventa.ii) Ahora el art. 1858 N 2 seala que son redhibitorio aquello en que la cosa no sirva para su uso o solo sirva imperfectamente. Es decir esto dice relacin con la utilidad de la cosa, ya sea porque no sirva para su uso natural o solo sirva imperfectamente. Esto hace presumir que no se hubiere celebrado el contrato o el precio sera distinto.iii) En tercer lugar el vendedor debi no haberlo manifestado y el comprador puedo haberlos ignorado sin negligencia de su parte. Esta normativa establece en consecuencia que el elemento distintivo de los vicios redhibitorios tiene que ver con la utilidad de la cosa, sancionado, por otro lado, la negligencia del comprador en el conocimiento de la cosa. Ah hay una manifestacin de la regla de que nadie puede aprovecharse de su propia torpeza (Nemo auditur qui propriam turpitdinem alegans), por tanto el comprado tiene un compromiso conductual de detectar que la cosa que adquiere posee un vicio redhibitorio, es decir, debe comportarse como un buen padre de familia.Por otro lado, el vicio oculto o redhibitorio, para que sea tal tiene que tener una entidad que este especificada en relacin al uso de la cosa y esto ha llevado a concluir que los defectos redhibitorios no pueden ser problemas de ndole jurdico. Por consiguiente, el vicio oculto manifiesta un problema de materialidad de la cosa. No es un asunto de caractersticas jurdicas o elementos jurdicos de la cosa, por eso uno podra preguntarse, por ejemplo, si el carcter urbanizable de un inmueble puede plantearse como un vicio redhibitorio. En principio uno sealar que no, pues ese atributo de contructivilidad no se puede calificar como un vicio oculto, pues no tiene que ver con la materialidad de la cosa, distinto es si se trata de las caractersticas del suelo. De esta manera, siempre hay que tener presente que los vicios ocultos dicen relacin con la materialidad del bien. La pregunta que subsiste es cul sera el mecanismo para salvar el ejemplo, y esto se puede plantear desde la perspectiva del error sustancial aunque no es recomendable porque se entiende que el error sustancial tiene que ver con la materialidad; desde el error de derecho aunque tampoco es recomendable, pues este error no vicia el consentimiento o desde incumplimiento contractual a partir el punto de vista de la disconformidad, en virtud del art. 1828 lo que tambin es difcil porque no se sabe con claridad contra quien se debe demandar, si contra el vendedor o el que califica el terreno. 1) Qu es un vicio oculto. Una cosa es viciosa, desde dos perspectivas: i) por una parte uno podra decir que el vicio refiere a una cuestin slo material de la cosa (defecto en la materialidad, en el diseo o en la fabricacin del bien), sera as una manera objetiva de entender el vicio apropsito de los vicios redhibitorios; ii) por otro lado, uno podra agregar un anlisis funcional del vicio, es decir, habra vicio que habilitara para la accin redhibitoria en el evento que se afectare la funcin de esa cosa (este elemento aparece en el art. 1858 apropsito de calificar la gravedad del vicio).Por consiguiente entender cuando estamos en la presencia de un vicio depender de la teora que aceptemos para la calificacin del elemento del vicio en la cosa. Esto tiene alguna importancia desde el punto de visto del concurso de acciones porque si uno queda en una concepcin estricta (objetiva) de lo que debe ser el vicio, slo en ese caso habr un vicio oculto y no as si la cosa no cumple su funcionalidad. De esto modo uno podra interrogarse, a partir del caso de las cecinas, desde que perspectiva uno podra encontrar un vicio oculto en la sal y aplicar los arts. 1857 y ss. En el caso en cuestin el vendedor cumpli con la obligacin de entregar las cecinas, por lo que no habra incumplimiento. Ahora bien, si uno entiende el vicio de manera funcional se podra decir que en el caso hay vicio redhibitorio, pues hay una condicin de salinidad superior a la pactada y de esta manera se afecta la funcionalidad de la cosa. Con todo, si uno entiende el vicio de manera objetiva, no habra vicio oculto pues no hay defecto material en la cosa que se entreg.2) Qu se entiende por accin redhibitoria. Conforme al art.1857, puede comprender dos objetos:i) Por una parte si se cumplen las condiciones dar lugar a una accin rescisoria, que en realidad es accin resolutoria especial del contrato, pues surge de la inejecucin de la obligacin del vendedor.ii) Por otro lado se contempla la accin de rebaja del precio. Si hay vicios estas dos opciones estn a eleccin del comprador. Sin embargo si el vicio no es grave de conformidad al art. 1858 N 2, slo dar lugar a accin de rebaja del precio. Doctrina caso Seplveda con Seguel. Estas acciones no requiere del dolo ni de la culpa por parte del vendedor. De modo que no interesa su subjetividad, sino que la mera existencia del vicio el que debe ser probado por el comprador. As, la buena o mala fe del vendedor resulta indiferente para los efectos de la responsabilidad por estos vicios. El vendedor debe sanearlos en todo caso, hyalos o no conocido, lo que se justifica desde que esta obligacin no reposa sobre su buena o mala fe, sino que sobre la obligacin que tiene de procurar al comprador la posesin til de la cosa vendida.No habindose acreditado que el vendedor conoca o deba conocer los vicios redhibitorios, ello impide que prospere la accin de perjuicios pero deja indemne la accin de rebaja del precio o la recisin de la venta. En otros trminos, la mala fe del vendedor o la posibilidad de conocer el vicio por parte de ste tiene trascendencia para determinar si la responsabilidad del vendedor comprende, adems de la recisin de la venta o rebaja del precio, la indemnizacin de perjuicios. 3) Qu efectos produce un vicio oculto. Los efectos que producen los vicios redhibitorios estn contemplados en los arts. 1860 y 1868.i) Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisin de la venta o la rebaja del precio, segn mejor le pareciere (Art. 1860).ii) Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en el nmero 2 del artculo 1858, no tendr derecho el comprador para la rescisin de la venta sino slo para la rebaja del precio (Art. 1868).Hay opcin para el comprador siempre que se trate de un vicio oculto o redhibitorio, atendiendo, adems, a la limitacin si el vicio no es grave.4) Obligacin de la naturaleza?. La cuestin versa sobre qu disponibilidad existe apropsito de esta obligacin de saneamiento o, en otros trminos, en qu medida la libertad contractual deja libre esta obligacin. Al efecto los arts. 1863 y 1866 establecen la disponibilidad de esta regla, pues incluso se puede agravar la responsabilidad o morigerar o agravar los plazos de prescripcin. Ahora bien, solo existe la posibilidad de excluir el saneamiento, salvo que haya mala fe.5) Qu ocurre si perece la cosa. Conforme al 1862, si la cosa viciosa ha perecido despus de perfeccionado el contrato de venta, no por eso perder el comprador el derecho que hubiere tenido a la rebaja del precio, aunque la cosa haya perecido en su poder y por su culpa. En definitiva, lo que se establece es una accin distinta a