Февраль, 2009 г.

Лас-Вегасштат Невада, США

Оценка рынка

Лас-Вегас является наиболее известным и, воз-

можно, наименее изученным рынком недвижимо-

сти в США. Неудивительно, что, учитывая огромные

бюджеты на всемирную рекламу и бесчисленные

сказки о мире развлечений, только некоторые люди

понимают, что Лас-Вегас - это не только огромные

отели и казино на “Стрип”.

Например, одним всеобщим заблуждением на-

счет Лас-Вегаса является то, что в этом районе есть

бескрайние просторы земли для развития и расшире-

ния города. Примечательно, что земля в Лас-Вегасе

может закончиться, а по оценкам некоторых экспер-

тов, земельные ресурсы будут полностью исчерпаны

в течение следующего десятилетия1.

Еще одно распространенное мнение о Лас-Вегасе:

вся экономическая деятельность города сводится к

сфере досуга и приема гостей (т.е. сфере гостиниц,

казино, ресторанов и развлечений). Однако, Лас-

Вегас сделал огромный шаг в других экономических

сферах и отходит от сферы досуга и приема гостей,

которая в настоящее время составляет менее трид-

цати процентов (30%) экономики2. В действительно-

сти, многие удивляются, когда узнают, что услуги в

области образования и здравоохранения составляют

наиболее развивающийся сектор экономики Лас-

Вегаса3.

1 In Business Las Vegas: http://www.inbusinesslasvegas.com/2007/04/06/realestate.html 2 FDIC RECON: http://www2.fdic.gov/recon/expv_msa.asp?GROUP=1&MSA_CODE=29820&STATE_CODE=32 3 FDIC RECON: http://www2.fdic.gov/recon/expv_msa.asp?GROUP=1&MSA_CODE=29820&STATE_CODE=32

2

Общий обзор

3

Экономика Лас-Вегаса сильно изменилась за по-

следние пятьдесят лет и продолжает стремительно

развиваться. Даже многие жители до сих пор счита-

ют, что Лас-Вегас – это прежде всего сфера досуга

и приема гостей (L&H). Однако, это было правдой

в 1960-е годы, сегодняшняя экономика Лас-Вегаса

более точно отражена в цифрах на следующей диа-

грамме4.

Первое, что стоит отметить, - наибольшие секто-

ра – профессиональные и производственные услуги

(12.5%), строительство (11.0%), розничная торговля

(10.8%), и правительство (10.5%) – представляют

собой виды экономической деятельности, которая

ведется практически на каждом крупном рынке США

и, более того, соотношение количества работников,

занятых в той или иной сфере, является примерно

одинаковым.

Следующая цифра5 является еще более интерес-

ной; в то время, когда Лас-Вегас переживает эконо-

мический спад, характерный для США в целом, а по-

тенциальный уровень безработицы здесь еще выше,

в сферах образования и здравоохранения можно

отметить рост занятости.

4 FDIC RECON: http://www2.fdic.gov/recon/expv_msa.asp?GROUP=1&MSA_CODE=29820&STATE_CODE=32 5 FDIC RECON: http://www2.fdic.gov/recon/expv_msa.asp?GROUP=1&MSA_CODE=29820&STATE_CODE=32

4

Экономика

5

Занятость на конец года по сферам производстваLas Vegas-Paradise, штат Невада (MSA – Городская статистическая зона) –

2007 (NSA – без учета сезонных колебаний)

Количество наемных работников и процент общей занятости

NSA – без учета сезонных колебанийИсточник: Бюро статистики труда (аналитическая служба Гавера) Создано: 17.06.2008 г., 12:36:06

Квартальный прирост занятости по сферам производстваLas Vegas-Paradise, штат Невада (MSA – Городская статистическая зона) –

08Q3 (NSA – без учета сезонных колебаний)

Недавние изменения, год назад

NSA – без учета сезонных колебанийИсточник: Бюро статистики труда (аналитическая служба Гавера) Создано: 22.10.2008 г., 16:53:31

Медленно, но уверенно Лас-Вегас отходит от сво-

его статуса «Мекки» азартных игр и развлечений и

набирает силу; в Лас-Вегасе начали работать круп-

ные медицинские учреждения, оснащенные аппара-

турой стоимостью в десятки миллионов долларов,

привлекая сюда специалистов мирового уровня.

Примером таких учреждений может быть Инсти-

тут рака в Неваде (NCI): новое современное здание

площадью в 142 тысячи квадратных футов (около

13,350 квадратных метров) стоимостью 54 миллиона

долларов. NCI создан для лечения больных, страдаю-

щих раком, по всей южной части США, а кроме того

он занимается исследованиями новых методов диа-

гностики и лечения рака.

Кроме того, скоро начнет работать Институт мозга

Лоу Руво (LRBI) стоимостью 70 миллионов долларов,

возданный Френком Гехри. Цель LRBI – «ускорить

разработку средств для лечения расстройств памяти и

слабоумия при нейродегенеративных заболеваниях,

таких как болезни Альцгеймера, Хантингтона, Пар-

кинсона, ALS (боковой амиотрофический склероз) и

других расстройств функций мозга.6”

6 LRBI: http://www.keepmemoryalive.org/index.php?path=ABOUT_LRBI/LOU_RUVO

Экономика

76

Как и все рынки жилья, которые быстро росли с

2003 по 2006 год, Лас-Вегас сейчас страдает от пере-

избытка жилья. Поскольку это привело к значитель-

ным изменениям цен на жилье (некоторые эксперты

даже говорят о чрезмерных изменениях), жизнь это-

го рынка может быть не слишком долгой. Существует

несколько основных факторов, которые существенно

влияют на рынок жилья в Лас-Вегасе:

1. Существующий жилой фонд

2. Новый жилой фонд

3. REO (объекты недвижимости, находящиеся в

собственности, – дома, изъятые банками и подле-

жащие продаже7)

4. Земельные ресурсы

Для многих людей, включая жителей Лас-Вегаса,

было настоящим сюрпризом то, что в 2008 году про-

дажа существующих домов выросла на 38% по срав-

нению с 2007 годом, и в настоящее время на рын-

ке существует примерно 21,000 домов. При текущих

темпах продаж этого существующего жилья хватит

только на 7.7 месяцев8.

Более того, в 2008 году нового жилья в Лас-

Вегасе практически не строилось, а застройщикам

удалось получить всего 148 разрешений в декабре

2008 года9. Этот уровень явно недостаточен, чтобы

обеспечить достаточный уровень обновления жи-

лья в Лас-Вегасе, гораздо меньше, чем постоянный

прирост населения в Лас-Вегасе (см. раздел

«Потребности»).

7 REO (объекты недвижимости, находящиеся в собственности) продаются по ликвидационной стоимости для изъятия

неисполненных активов с баланса банка.

8,9 In Business Las Vegas: http://www.inbusinesslasvegas.com/2009/01/23/feature1.html

Ресурсы

98

Кроме того, объем жилья, перешедшего в чужую

собственность по закладной (и REO), достиг сегодня

наивысшего уровня, что в перспективе означает, что

вскоре изъятие банками жилья в счет уплаты долгов

по займам может свестись к нулю. Несмотря на все

заверения средств массовой информации, большин-

ство долгов по займам на жилье выплачено и значи-

тельная часть домов находится сегодня в собствен-

ности без каких-либо задолженностей и закладных.

И наконец, в Лас-Вегасе существует проблема

земельных ресурсов. Многие туристы прилетают в

Лас-Вегас, чтобы увидеть бескрайние пустыни – они

думают, что эти пустыни являются землями, при-

годными для застройки, но на самом деле это не

так. Дело в том, что 67% территории штата Невада

контролируется Управлением земельных ресурсов

(BLM), и застройку на этой земле производить нель-

зя по тем или иным причинам. BLM продает землю

под застройку на аукционах; стоимость акра земли,

предложенная победителям аукциона, приведена на

графике ниже.

Землю можно рассматривать как «сырье» для за-

стройки – даже более важное, чем лес и гвозди, по-

скольку ее нечем заменить. Лес и гвозди являются

второстепенными, поскольку здание можно постро-

ить из бетона и стали. Таким образом, если земля

является сырьем для строительства жилья, цена на

землю будет стремительно расти, само собой разу-

меется, что цена жилья будет расти соответствующим

образом.

Ресурсы

10 11

BLM Аукцион

Исторический прирост населения и рост цен в

Лас-Вегасе поразил и экономистов и самих жите-

лей, а в обстановке общего экономического хаоса

это одно из немногих мест, куда люди по-прежнему

приезжают10. В действительности Лас-Вегас продол-

жает быть одним из наипопулярнейших и наиболее

посещаемых мест в США.

Все это нашло отражение в комплексном плане

Департамента округа Кларк (см. ниже).

И наконец, Центр деловых и экономических ис-

следований Университета штата Невада свидетель-

ствует о том, что в декабре 2008 года в Лас-Вегасе

было выдано 4,656 новых водительских прав11.

Потребности

10 Relocation.com: http://www.relocation.com/library/moving_guide/2008_moving_survey.html

11 CBER UNLV: http://cber.unlv.edu/county.html

12 13

Местное и приезжее население округа Кларк,1980-2035 (исправлено в 2007 г.)

ОЦЕНКА НАСЕЛЕНИЯ (1980-2007)Источник: Оценка населения округа Кларк 2007 г.

ПРОГНОЗ НАСЕЛЕНИЯ (2008-2035)Источник: Центр деловых и экономи-ческих исследований UNLV – отчет, август 2007 г.

ПРИЕЗЖЕЕ НАСЕЛЕНИЕИсточник: Администрация по работе с приезжим населением Лас-Вегаса – 2007 г.

Подводя итог, можно сказать, что в Лас-Вегасе

существуют уникальные условия для постоянного и

стремительного разностороннего развития экономи-

ки при ограниченных возможностях для строитель-

ства жилья и постоянном приросте населения в со-

четании с распределением рынка по времени создает

то, что мы можем назвать «идеальным штормом».

Мы твердо убеждены, что вскоре для нас от-

кроются двери новых возможностей – возможно, в

последующие 6-12 месяцев. После того, как они за-

кроются, мы сможем увидеть, как те, кто вовремя

разглядел возможности купить что-либо по низким

ценам, смогут получить значительные прибыли от

стоимости своей собственности.

Возможности

Компания Precision Private Equity, Inc. не возражает и не дает никаких гарантий, прямо или косвенно, относительно точ-

ности и полноты информации, изложенной в данном документе. Данный документ является мнением, отражающим идеи

компании Precision Private Equity, Inc., на которое нельзя полагаться при принятии каких-либо решений относительно

инвестиций или других вопросов. Лицо, читающее данный документ, должен пригласить для консультации адвоката,

бухгалтера и советника по инвестициям с соответствующими правами и патентами перед тем, как принимать какие-либо

финансовые решения или предпринимать какие-либо действия, независимо от содержания данного документа. Продол-

жая чтение данного документа, читатель соглашается на его условия и соглашается не причинять вреда компании Precision

Private Equity, Inc., ее руководству, служащим, работникам, подрядчикам и филиалам по каким-либо требованиям, вы-

текающим из данного документа. ДАННОЕ МНЕНИЕ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ПРЕДЛОЖЕНИЕМ ПО ПРОДАЖЕ И НЕ НАВЯЗЫВАЕТ ПО-

КУПКИ КАКИХ-ЛИБО ЦЕННЫХ БУМАГ.

1514

1350 East Flamingo Rd., Suite 848

Las-Vegas, NV 89119, USA

www.PrecisionPEI.com