MIPIM 2014

n Dossier réalisé par IPM ImmoSupplément Gratuit de La Libre Belgique

n Retrouvez ce dossier et plus d’infos sur www.logic-immo.be

n MIpIM CHANGEMENT DE

PERSPECTIVES n l’EuROpE A NOUVEAU

ATTRACTIVE ? n OpERATEuRS

IMMObIlIERS LA CONNAISSANCE

CREE LA CONFIANCE !Photo : London Tower - AnversArch.: CONIX RDBM ARChITECTS

Over two hundred millionreasons to thank you

Sale of ROYALE 60-68

Sale of LOUISE 166

Sale of CHIEN VERTSale of BLUE TOWER

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INVESTMENT - TRANSACTIONBNP Paribas Real Estate

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SOMMAIREn TAblE ROndE : ChAngEMEnT dE pERSpECTIvES 4

n COûT d’OCCupATIOn dE l’IMMObIlIER dE buREAu En bElgIquE 8

n buREAux à bRuxEllES : RETOuR à l’équIlIbRE 10

n CRITèRES d’unE ARChITECTuRE dE quAlITé 16

n buREAux : lOndRES = 5 fOIS bRuxEllES 18

n lA COnfIAnCE RETROuvéE dES CEO 21

n COnnAîTRE lA vAlEuR d’un bIEn... En lIgnE 24

n EMI, fORMATIOn IMMObIlIèRE 26

Dossier réalisé par I PM IMMOEditeur responsable : françois le hodey Commercialisation : véronique le Clercq, daphné Mertens Rédaction : Thierry laffineur Mise en page : ligne Claire s.a. 02 374 99 99 Imprimerie : IpM pRESS pRInTIng a division of SA IpM gROup nv. : Rue des francs, 79 à 1040 bruxelleswww.ipmimmo.be

Kuala Lumpur, Malaisie. Photo : Siemens Press Photo

SAlOn MIpIM 2014Marché International des Professionnels de l’Immobilier

UnE synthèsE* DEs gRanDEs tEnDanCEs DE l’IMMObIlIER POUR l’annéE 2014 PEUt s’établIR En qUElqUEs POInts ClEfs :

n Après une chute synchronisée en 2008-09, l’immobilier a connu des fortunes diverses en Europe ces dernières années. n La dynamique des prix est cohérente avec la valorisation dans la plupart des pays : les prix baissent dans les marchés surévalués et montent dans ceux sous-évalués. n La différentiation reste cruciale entre les pays, les villes et les types d’actifs. Priorité aux villes dynamiques dans les pays à forte croissance. n L’Europe du Sud commence à offrir des oppor-tunités mais il est essentiel d’être sélectif. n L’immobilier commercial de qualité a connu la meilleure performance jusqu’à présent et, bien qu’à des niveaux de prix soutenables, est vulné-rable à la hausse des taux d’intérêt. n Au cours des prochaines années, le secteur de la logistique devrait surperformer, alors que celui des ventes au détail est sans doute appelé à décroître.Parallèlement, et pour la première fois depuis 3 ans, différents baromètres** et analyses mettent

2014, L’EUROPE DE L’IMMOBILIER A NOUVEAU ATTRACTIVE ?

en évidence le regain d’intérêt des investisseurs immobiliers pour l’Europe. Ce regain se justifie au regard de différents facteurs :

•Uneaugmentationduvolumedestransac-tionsprévuepour2014 : dans tous les pays européens interrogés, une grande majorité des investisseurs anticipe une augmentation des volumes de transactions sur leur marché local, essentiellement tirée par les investissements internationaux.

•Tendances sur le front du marché descapitauxliéausecteurimmobilier : la crise de la dette souveraine de la zone euro semble avoir un impact sensiblement moindre que l’an dernier. Par ailleurs, dans la plupart des pays européens, une majorité s’accorde à penser que les craintes concernant l’inflation inciteront les investisseurs à procéder à des investisse-ments immobiliers

•Evolutiondesprixen2014 : Dans la plupart des pays sondés, les investisseurs s’attendent à voir les prix de l’immobilier de bureaux et commercial prime se stabiliser ou croître alors que le résidentiel n’évoluera pas sensiblement.

* Réalisée par AXA** Dont celui de EY > suite p. 8

4 TABLE RONDE

« LES ENTREPRISES SONT CONSCIENTES

DE LA NéCESSITé DE ‘PLAIRE à LEuRS COLLABORATEuRS’

EN METTANT à LEuR DISPOSITION LE MEILLEuR ENvIRONNEMENT

DE TRAvAIL POSSIBLE. » P. P. verelst

« IL EXISTE uN DéCALAgE ENTRE BAuX à LONg TERME

ET OBSOLESCENCE Du BIEN. C’EST CE DéCALAgE QuI

CONTRIBuE à RACCOuRCIR LE CYCLE DE vIE DES IMMEuBLES.»

f. van de Putte

IMMOBILIERCHANGEMENT DE PERSPECTIVES... THIERRY LAFFINEUR – PHOTOS DIDIER BAUWERAERTS

Alors que l’édition 2014 du MIPIM sera placée sous le signe d’un changement de perspectives, notamment au regard

de l’évolution de notre environnement bâti au cours des 25 années prochaines années, une analyse de PwC montre que l’approche actuelle du marché est double. En effet, tandis que les investisseurs pro-fessionnels pratiquent une diversification géographique et sectorielle – allant des actifs classiques (ex.: bureaux et centres commerciaux) aux investissements alterna-tifs (ex.: maisons de repos) qui génèrent des revenus réguliers et indexés à long terme, les investisseurs non professionnels (ex.: groupes industriels et pouvoirs publics), voient de plus en plus leur parc immobilier comme une alternative de financement de leurs activités et une optimisation de leur cash flow par des opérations de Sale and Lease Back (SLB) et de Partenariats Public-Privé (PPP).

Parallèlement, le développement durable et l’efficacité énergétique des bâtiments sont devenus plus importants (ex.: NZEB = Nearly Zero Energy Building dès 2021), plus règlementés et donc plus onéreux.

Ces éléments posent différentes questions parmi lesquelles : comment le marché de l’immobilier peut-il changer pour répondre aux défis de la situation économique, aux changements démo-graphiques et réglementaires ? Quelles perspec-tives pour les développements urbains ? Quid de l’influence du e-business sur les bâtiments tertiaires ? Demain, les meilleurs immeubles seront-ils mixtes ?

RETROUVEZ LA VERSION COMPLÈTE, REPRENANT LES DIFFÉRENTES INTERVENTIONS DES PARTICIPANTS SUR

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Emilie Rousseaux

Cédric Mali Luc Deleuze Frederic Van de Putte Christian Lasserre Pierre-Paul Verelst

TABLE RONDE 5

« DANS uNE OPéRATION S&LB, LE gAIN

RéALISé Au NIvEAu Du CAPITAL PAR LA

vENTE DE L’IMMEuBLE NE SE RETROuvE PAS

NéCESSAIREMENT Au NIvEAu OPéRATIONNEL

DANS L’EXPLOITATION OPTIMALE DuDIT

IMMEuBLE ! » C. Mali

« L’ATTITuDE DES ENTREPRISES fACE à L’IMMOBILIER

A fORTEMENT évOLué ET S’APPARENTE DéSORMAIS à CELLE D’uN

AChAT DE véhICuLE EN LEASINg. » L. Deleuze

Pour y répondre, la présente Table Ronde réunissait : Cedric Mali (Executive Director CBRE), Luc Deleuze (Architecte / Partner ART & BuILD), frederic van de Putte (CEO – DTZ), Pierre-Paul verelst (head of Research / JLL), Emilie Rousseaux (responsable BELgIAN LAND) et Christian Lasserre (Adm. Dél CLI).

n s&lb : OUI, sI EntREPRIsE saInE !

Si le S&LB n’est pas un principe nouveau, sa multiplication – au cours des dernières années – montre que le secteur ‘corporate’ reste preneur de la formule, même si celle-ci ne constitue une solution ‘miracle’ de l’immobilier d’entreprise. Pourquoi ? une opération S&LB suppose un double engagement du vendeur :– un engagement quant à la durée d’occupation

(confirmer des baux à long terme) ;– un engagement quant aux superficies occupées.

Or, ces deux éléments ne vont pas nécessaire-ment dans le sens d’une plus grande flexibilité pour l’occupant. En conséquence, le gain réalisé au niveau du capital par la vente de l’immeuble ne se retrouve pas nécessairement au niveau opéra-tionnel dans l’exploitation optimale dudit immeuble ! Par contre il existe une pression de la part des banquiers qui acceptent généralement de financer des projets opérationnels à la condition qu’existe une garantie. Cette dernière est alors constituée par l’immeuble (l’acheteur étant généralement la banque) ou par la titrisation des créances. Par ailleurs, une opération S&LB a une double vocation : le refinancement de l’entreprise et le gain de flexibilité. Toutefois, dans la mesure où l’entreprise (vendeur) devra s’engager au paie-ment de loyers, la transaction ne peut se faire qu’à la condition que cette entreprise soit saine !

Enfin, un nombre croissant d’ entreprises, tant privées que publiques, vise à une séparation entre, d’une part, avoir(s) immobilier(s) et, d’autre part, activité(s) propre(s) ou coeur de métier. En conséquence, ces entreprises se dégagent de leurs propriétés immobilières au profit d’une occu-pation – en tant que locataire à long terme – d’un immeuble mieux adapté à leurs activités.

n ‘batIMEnt PREsqUE ZERO EnERgIE’ : l’EssEntIEl Est Dans lE ‘PREsqUE’ !

Dans la directive européenne prônant la mise en oeuvre d’immeubles ‘Presque Zéro Energie’ dès 2021, on retiendra surtout la notion de ‘Presque’ ! Au-delà de cette indétermination, il est exact que la mise en oeuvre de toute norme sup-pose un surcoût. Il convient toutefois de rappeler que l’attitude des entreprises face à l’immobilier – accessoirement devenu un produit financier – a fortement évolué et s’apparente désormais à celle d’un achat de véhicule en leasing. Par cette position les entreprises demandent donc de disposer d’un prix d’occupation total (inclus charges, assurances, précomptes, maintenance). Or un immeuble réalisé avec des matériaux et des techniques ‘durables’ aura un coût d’exploitation moindre influençant le prix d’occupation total.

n ObsOlEsCEnCE RaPIDE Et CyClEs PlUs COURts

Cette dimension renvoie à une interrogation : à quelle vitesse un immeuble devient-il obsolète aujourd’hui ? La réponse relève sans doute de l’horizon temporel qu’on a du marché, horizon qui lui même varie selon les acteurs. En principe, un marché immobilier est dynamique lorsqu’ un bail à court terme vaut davantage qu’un bail à long terme. Il existe donc un rapport (dialogue) entre la durée du bail (>30 ans) et l’obsolescence du bien.En conséquence la bonne question sera : Est-on aujourd’hui en mesure de construire des bâtiments qui restent modernes durant 30 ans ou existe-t-il un décalage entre bail et obsoles-cence? La réponse n’est pas catégorique. En effet, dans les baux longs termes existe géné-ralement une clause prévoyant une ‘mise à jour’ du bien. Cela posé, les technologies installées aujourd’hui seront clairement dépassées dans

20 ans et un nouvel investissement sera alors nécessaire. Il existe donc un décalage entre baux à long terme et obsolescence du bien. C’est ce décalage qui contribue à raccourcir le cycle de vie des immeubles.

n 10, 30, 300 : UnE éqUatIOn REntablE ?

On peut illustrer le cycle de vie d’un immeuble selon la formule 10 / 30 / 300.

Concrètement cela signifie qu’au sein d’un immeuble dont le coût de construction vaut 10, les coûts d’exploitation (= dépenses énergé-tiques, maintenance, etc. sur une période de 30 ans) vaudront 30 et les salaires payés (également durant 30 ans) vaudront 300. un rapide calcul montre alors que placer les collaborateurs dans des conditions de travail favorables permettant – par exemple – d’accroître la productivité de 5% revient à gagner 5% de 300 = 15 (= supérieur à la valeur initiale du bien). On comprend dès lors que le ‘surcoût’ demandé pour disposer d’un immeuble énergétiquement performant est très faible au regard du gain qu’il permet.

On en tirera plusieurs enseignements :– l’investissement ‘énergétique’ relève d’une démarche durable ET intéresse aussi le secteur financier ;– le capital humain est LA ressource déterminante d’une entreprise ;– il est du rôle des agents d’informer les (futurs) occupants d’un bien de ses performances sur le long terme ;– une meilleure performance de l’immeuble per-met de ‘soutenir’ les loyers et d’en justifier la hausse : loyers plus élevés MAIS baisse des coûts d’occupation ;– c’est l’investisseur, qui par ses décisions (construire selon les normes Breeam, Leed ou hQE), infléchit la stratégie environnementale du développeur / promoteur ;– au regard du capital humain, les entreprises (occupants) sont conscientes de la nécessité de ‘plaire à leurs collaborateurs’ en mettant à leur disposition le meilleur environnement de travail possible. Ce ‘meilleur possible’ passe par les performances de l’immeuble.

6 TABLE RONDE

B U I L D I N G T H E F U T U R E T O G E T H E R

AG Real Estate, a 100 % subsidiary of AG Insurance, is the most important and polyvalent real estate group in Belgium. The company off ers a wide range of real estate services to its clients, its partners and the cities in which it has a presence.

Active in 4 specifi c areas:- DEVELOPMENT (800.000 m2 projects under development )- INVESTMENT (€ 4,5 billion assets under management)- REAL ESTATE & PPP FINANCE (€ 1 billion to invest )- PUBLIC CAR PARK MANAGEMENT (302.250 car spaces in 670 car parks in Europe)

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AG Real Estate offi ces

« L’INITIATIvE BELgIAN LAND DOIT S’ENTENDRE

SELON DEuX ASPECTS : fINANCIER – LEvéE ET RENDEMENT

DES CAPITAuX – ET SOCIéTAL – RéPONDRE Au BESOIN

DE LOgEMENTS MOYENS. » E. Rousseaux

« EN PRINCIPE, uN MARChé IMMOBILIER EST

DYNAMIQuE LORSQu’ uN BAIL à COuRT TERME vAuT DAvANTAgE

Qu’uN BAIL à LONg TERME » C. LASSERRE

n ‘bElgIan lanD2’ : Un fOnDs POUR lE lOgEMEnt MOyEn

face à la croissance démographique et à la pénurie annoncée de logements, la démarche entreprise par Belgian Land doit s’entendre selon deux aspects : financier (levée et rendement des capitaux) et sociétal (répondre au besoin de loge-ments). Selon l’aspect sociétal, il s’agit d’anticiper la poussée démographique à laquelle ne répond pas suffisamment la production actuelle de loge-ments. Le constat est simple : un important fossé se creuse aujourd’hui entre le coût de l’immobi-lier et les revenus des ménages. Cet écart est particulièrement marqué pour tout ce qui touche au logement moyen (± 80 m² à ± 2 000 €/m²). L’objectif est donc de produire des logements ‘moyens’ voire ‘entrée de gamme’ selon des prix oscillant entre 150 et 200 000 €.

De telles opérations supposent toutefois de réunir plusieurs paramètres :– un coût d’achat faible du foncier ;

– une conception architecturale créative (être performant dans les plans) ;

– une stratégie multiple permettant de saisir des opportunités dont celles de reconvertir/ réhabiliter des immeubles tertiaires obsolètes ou d’entreprendre la construction de ‘quartiers durables’.

n E-bUsInEss = E-bUIlDIngs ?

Même sans atteindre aux concepts ‘extrêmes’ mis en oeuvre dans les immeubles ‘google’ ou ‘Apple’, nous tendons globalement vers des aménagements de bureaux plus souples et plus ouverts. une telle évolution agit-elle sur les superficies occupées ? Au vu des réponses des entreprises il est clair que nous restons très

‘terriens’ dans le mode d’occupation des bureaux. Par contre, on relève que les nouveaux aménage-ments (ils s’adressent à la génération Y) tendent à réduire les surfaces individuelles au profit d’espaces communs formels (salle de réunion) ou informels (hall, escaliers,) compris comme lieu de rencontre. Cela influence l’organisation du travail mais n’a que peu d’effet sur les superfi-cies totales occupées. Pourquoi ? Le e-business peut être envisagé au regard de deux facteurs : la superficie (de l’immeuble) et la sociologie (de l’entreprise occupant). – Superficie : l’incidence du e-business n’est

sensible que sur les grands immeubles (ex.: externaliser et réduire les flux de collaborateurs à grande échelle) ;

– Sociologie : selon le domaine d’intervention de l’entreprise. Si la production de cette dernière est liée au ‘brassage d’idées’ (ex.: recherche & développement), l’incidence du e-business sera manifeste. Dans le cas contraire elle ne le sera pas ou faiblement.

Ajoutons qu’il n’y a pas lieu d’établir une corrélation directe entre aménagement ouvert et e-business : ce sont deux aspects diffé-rents d’une évolution. Les cabinets d’avocats aujourd’hui aménagés selon un mode ‘ouvert’ ne le sont pas pour des raisons d’e-business mais bien pour des raisons de convivialité, de producti-vité autant que de coûts.

n DEMaIn lEs MEIllEURs IMMEUblEs sEROnt-Ils MIXtEs ?

Cette question demande de distinguer mixité horizontale (des fonctions différentes dans des immeubles voisins) et mixité verticale (des fonc-tions différentes par étage d’un immeuble).

Clairement la mixité verticale est peu pratique pour des raisons de coûts (multiplier les entrées et les circulations verticales) autant que juridiques (difficulté inhérente à toute copropriété).Par contre la mixité au niveau du quartier (voire de l’îlot) fait sens en ce qu’elle permet de réduire les flux de circulation, de mieux rentabiliser les réseaux (énergie, voirie,...), etc.

Dans cette optique, nous disposons de 2 facteurs positifs :– l’obsolescence de certains bâtiments de

bureaux sis dans les quartiers monofonction-nels doit permettre des rénovations/réhabilita-tions allant dans le sens de la mixité. C’est une logique de développement durable ;

– l’évolution sociétale, dont celle de la multiplica-tion des foyers monoparentaux, agit (fortement) sur le besoin de logements. Ainsi, il y a 20 ans aucune demande de logements n’existait sur les quartiers monofonctionnels. L’effet de la croissance démographique conjugué à celui de la multiplication des foyers change aujourd’hui la donne.

1. Les lois de Moore sont des lois empiriques qui ont trait à l’évolution de la puissance des ordinateurs (doublement tous les 6 mois) et de la complexité du matériel informatique. 2. Cette initiative lancée par la Banque Degroof et CBRE a permis de récolter des engagements portant sur un montant de près de 55 millions. Ces fonds seront investis dans le développement de logements à prix abordables (1 000 unités prévues à ce jour) dans les principales zones urbaines belges.

LE MOIS PROCHAIN : “L'IMMOBILIER INTERROGE LE POLITIQUE”

B U I L D I N G T H E F U T U R E T O G E T H E R

AG Real Estate, a 100 % subsidiary of AG Insurance, is the most important and polyvalent real estate group in Belgium. The company off ers a wide range of real estate services to its clients, its partners and the cities in which it has a presence.

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Dans sa dernière étude (décembre 2013), AOS Studley précisait que l’Occupiers Cost Index (OCI), soit les coûts de l’immobilier de bureau, avaient baissé de 2,7% en Belgique au cours de l'année 2013.Même si au cours des 7 dernières années, les coûts de l’immobilier de bureau ont baissé de 13% en Belgique, ceux-ci restent cependant plus

élevés de 18% par rapport aux Pays-Bas, et de 25,5% par rapport à la moyenne européenne. Optimiser les espaces de bureaux est donc le premier conseil adressé aux organisations belges désireuses de diminuer leurs frais de bureau, sachant que 10% d’optimisation de l’utilisation des espaces par ETP peut réduire les coûts de l’immobilier de bureau de 5%. Comme l'explique Pierre-GillesSolvit, general Manager AOS Studley en Belgique :

« les entreprises internationalement actives optent de plus en plus pour une centralisation au Benelux. avec un handicap de 18% au niveau des coûts de bureau, nous ne nous positionnons certainement pas au mieux. »

L’OCI indique la moyenne annuelle des coûts de l’immobilier de bureau par équivalent temps plein (ETP). L’index est constitué de trois par-ties, conformément à la norme européenne EN 15221 : espace et infrastructure (avec un poids de 55% en Belgique), collaborateurs et entreprise (40%), et management (5%). En chiffres, cela

représente 12.368 € par ETP en 2013, contre 12.707 € en 2012. Chez nous, ce sont, d'une part, les coûts en matière de collaborateurs et d’organisation et, d'autre part, les coûts de management qui sont significativement plus élevés - respectivement de 6% et 20% -, que la moyenne de nos pays voisins (Pays-Bas, Luxembourg, france et Allemagne).

n COnsEIls POUR éCOnOMIsER face à la crise, les entreprises belges écono-misent sur les coûts de leur immobilier de bureau ( - 3% entre 2012 et 2013) et visent à se débar-rasser des espaces de bureau laissés vacants. Parallèlement, optimiser les espaces occupés constitue une autre piste. En effet, outre une nouvelle réflexion sur le concept du lieu de travail, cette optimisation implique souvent une renégo-ciation du contrat de location ou un déménage-ment (vers des surfaces plus adaptées).La recherche d'une optimisation consistera égale-ment à associer quotidiennement les services dis-ponibles aux besoins réels (= rendre les services facilitaires plus efficaces).

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Mixité urbaine, Etude d’implantation d’un immeuble tertiaire(Arch.: Art & Build)

n la bElgIqUE Et lE REstE DE l’EUROPE

En 2013, l’OCI européen atteignait 9.853 €, contre 10.170 € en 2012. Plus de la moitié de l’OCI européen actuel (59%) est absorbé par les coûts d’infrastructure des bâtiments. Les 41% restant sont consacrés aux ressources et services liés à l’ICT, la sécurité, le catering, le nettoyage, la gestion, etc. Les Pays-Bas connaissent la baisse des coûts la plus significative (+/- 6%), à l'inverse, des pays tels le Royaume uni, la Turquie et la Norvège voient ces coûts augmenter ( voir tableau 1).

n COMPaRaIsOn 2013 / 2012

•Labaissede2,7%enBelgiquecorrespondàl’évolution des coûts de l’immobilier de bureau européen (diminution moyenne de 3,2%;• Les coûts liés à la dimension ‘Space &Infrastructure’ augmentent de 2%. Ils doivent être imputés aux indexations des frais récurrents ;•Larenégociationdescontratslocatifsencourset l’établissement de nouveaux contrats pour de nouveaux bâtiments (à des loyers moins élevés) n’ont pas suffi à compenser les indexations de baux locatifs inchangés. De plus, aucune baisse significative n’a été observée en Belgique en matière du nombre de m² par ETP ; • Les coûts de support des collaborateurs(‘People & Organization’) ont baissé de 8%. C’est principalement dû à une légère diminution du niveau de services offerts ainsi qu'à de meilleurs contrôles (et gestion) des coûts pour les services externalisés ; • Les coûts liés à l’ICT ont également diminuéainsi que ceux liés au management (le nombre de collaborateurs internes au sein du département Real Estate & facility Management a été réduit à son minimum et les collaborateurs partis n'ont pas été remplacés.

n IntRODUIRE UnE ‘nEW Way Of WORKIng’

Si la crise économique pousse les entreprises à réduire diverses dépenses, leur défi est aussi d’être 'créatives' vis-à-vis de ces économies. Ainsi, de plus en plus de sociétés optent aussi pour l’implémentation d’un 'new way of wor-king’ (incluant notamment le home office et le desk sharing ). Elles font ainsi d’une pierre deux coups : elles diminuent les espaces de travail et offrent simultanément davantage de flexibilité et de confort à leurs collaborateurs

dans son analYse (Fin 2013) Portant sur l'évolution du marCHé des immeuBles d'entrePrise (tertiaires, loGistiques, CommerCes) Jones lanG lasalle, dressait le Constat suivant : En2013,àBruxelleslapriseenoccupationdebureaux a reculéde17%par rapport à2012, pour atteindre 350.000 m² soit le même niveau qu’en 2011. Ainsi, letauxdedisponibi-lité(liretauxdevacance)àBruxelless’éta-blissait à 10,3%, en léger recul par rapport à 2012, et devrait repasser sous les 10% d’ici l’été 2014. A noter toutefois que lesreconversionssemultiplient dans le district « Décentralisé » et le quartier « Louise ». Sur l’année 2013, plus de 110.000 m² ont été retirés du stock pour transformation en résidentiel et au moins autant pourrait l’être à moyen terme. Remarquons le double effet positif des reconversions sur la vacance locative: d’une part, des immeubles vides

La baisse des coûts liés au management est principalement due au fait que le nombre des collaborateurs internes au sein du département Real Estate & Facility Management a été réduit à son minimum. Les employés qui sont partis ne sont ainsi pas remplacés.

Introduire une ‘new way of working’

La crise économique pousse les entreprises à couper dans diverses dépenses. Leur défi est d’être créatives vis-à-vis de ces économies.

« De plus en plus de sociétés optent aussi pour l’implémentation d’une 'new way of working’. Elles font ainsi d’une pierre deux coups : elles peuvent diminuer les espaces de travail, et donc les mètres carrés, et offrir en même temps plus de flexibilité et de confort à leurs employés, » explique Patrick Waûters, Director Facility Management Consulting. « Il s’agit encore d’une minorité mais les entreprises comprennent que le ‘desk sharing’ et le télétravail peuvent permettre une réduction des coûts de l’immobilier de bureau. »

Tableau 1 – Aperçu des chiffres de l’OCI européen pour 2013:

Pour plus d’informations, une interview ou des photos, veuillez contacter Eef Leroy chez Luna : +32 2 658 02 92 ou 0495 59 38 02, eef@luna.be

À propos de l’OCI AOS publie pour la seconde année consécutive les résultats de l’Occupiers Cost Index (OCI) européen. Cet index se base sur les données de quelque 3.400 bâtiments répartis dans 22 pays européens. Il s’agit d’un mélange d’entreprises issues de tous les secteurs, de petite et grande taille, et qui représentent ensemble des espaces de bureaux atteignant 31 millions de m². L’OCI pour la Belgique se base sur les coûts de plus de 200 espaces de bureau, de 115 m² à 117.000 m².

À propos d’AOS Studley AOS Studley AOS Studley est un bureau de conseil international, indépendant, qui offre des solutions intégrées dans le secteur de l’immobilier d’entreprise et du facility management. Fondé il y a près de 25 ans, AOS Studley compte près de 400 collaborateurs répartis dans une vingtaine de pays. AOS Studley emploie quelque 40 personnes en Belgique. Ses équipes multidisciplinaires (spécialistes immobilier, conseilleurs en espaces de travail, ingénieurs, concepteurs, Project Managers, consultants en Facility Management,…) offrent une approche globale en réponse à chaque question liée à l’immobilier d’un utilisateur final. Pour plus d’informations : www.aos-studley.be

BUREAUX A BRUXELLES : RETOUR A L’EQUILIBREou partiellement vides sont retirés du marché et d’autre part, les éventuels occupants restants déménagent et remplissent des espaces vacants dans d’autres immeubles. Le marché se corrige.

D'une façon générale, le recul de la prise en occupation s’explique par deux facteurs :

n la faible activité du secteur privé;n la paralysie des administrations fédérales

belges sur le marché de l’occupation.

Plus en détails, l'analyse des demandes des occupants montrent également un décalage entre offre et demande. En effet, les occupants privi-légient :

n La qualité = immeubles neufs existants ou en cours de construction;

n La consommation énergétique et la flexibilité des espaces de travail;

n L'accessibilité par les transports en commun. Photo : Siemens Press Photo

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n MEIllEURs IMMEUblEs a bRUXEllEs : 285 €/M² /an

En conséquence, si la croissance économique confirme son retour elle pourrait bien être confron-tée àunepénuriedebiensdequaliténotam-mentdansleCentralBusinessDistrict. En effet, sur les quelques 100.000 m² atten-dus pour livraison en 2014, seuls 47% seraient encore disponibles. En 2015, sur un total de 177.000 m² prévus, 115.000 m² sont encore spéculatifs. Seront-ils suffisants pour satisfaire la demande future des corporates à Bruxelles ?

Parallèlement, les loyers faciaux pour les meilleurs immeubles sont restés inchangés en 2013 (€ 285/m²/an). Avec la diminution de la disponibi-lité, les loyers se sont stabilisés mais les « incen-tives » restent élevés.

Gand se distinGue

Dans les grandes villes régionales, la prise en occupation est sensiblement en recul, à l’ex-ception de gand qui enregistre la meilleure per-formance du pays avec une hausse supérieure à 10%. En flandre, comme en Wallonie et à Bruxelles, les administrations locales ont été beaucoup moins actives qu’auparavant.

n sEMI InDUstRIEl, lOgIstIqUE Et COMMERCEs

semi-industriel n Avec plus d’un million de m² de prise en occu-

pation, ce secteur aura connu une excellente année 2013 - t 31% au-dessus de la moyenne à 5 ans qui est de 731.000 m².

n fait marquant , on constate un nombre supé-rieur de transactions de location (51%) que d’acquisitions pour usage propre.

n La surface moyenne des transactions est en léger recul par rapport à 2012 (-2%) ainsi que par rapport à la moyenne à 5 ans (-3%).

n En ce qui concerne la répartition géographique de la prise en occupation, le “triangle d’or” Bruxelles-Anvers-gand continue d’attirer les occupants, avec 55% du volume, suivi par l’axe wallon « Charleroi-Mons-Liège » et les zones décentralisées, avec 18% chacun.

n Le loyer « prime » reste stable à 55€/m²/an et se situe entre 110 et 125€/m²/an pour les surfaces de bureaux attenantes.

loGistique n Avec une prise en occupation de 540.000m²

fin 2013, la logistique progresse.Toutefois, pour la seconde année consécutive, le marché sera en-dessous de la moyenne à 5 ans (673.000 m²).

n La plus importante transaction de 2013 a été la location à bpost de 70.000 m² : un dévelop-pement sur mesure réalisé sur l’ancien site de l’entreprise Marly à Neder-Over-heembeek.

En seconde position se place l’extension de 40.000 m² du centre de distribution européen de Nike qui totalise déjà 200.000 m² à ham (Limbourg). n Les loyers « prime » de ce secteur en Belgique

restent stables à 55 €/m²/an. n Pour 2014, l’activité devrait être similaire à

celle des 2 dernières années. Cependant, on pointe une probable croissance de l’activité relative à l’e-commerce et ses répercussions sur la chaîne logistique. Celle-ci même influen-cera positivement la prise en occupation tant en Belgique qu’en Europe.

retail: « market in (e)motion »

n La prise en occupation s’élève à ±300.000m², soit 2,4% de mieux que la moyenne à 5 ans (292.000 m²). n Les principales transactions dans les « high Streets » ont été la location des 8.000 m² à galeria Inno à la Koning Albertstraat 46-50 à hasselt, les 2.900 m² loués à Primark à la Rue Neuve à Bruxelles, et les 2.400 m² loués à Zara dans la veldstraat à gand. n Les nouvelles enseignes du paysage « Retail » en Belgique sont entre autres Christian Louboutin,

Bruxelles, le retour à l’équilibre du marché du bureau. Silver Building, Bruxelles (Arch.: Assar Architects)

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Michael Kors et Kiehl’s pour Bruxelles et Red valentino, Karl Lagerfeld et Playlife pour Anvers.De plus, Ba&Sh, Twin-Set et Subdued ont fait le pari d’ouvrir simultanément leurs magasins dans ces deux villes. n « Market in (e)motion » : le paysage des com-merces évolue vers une collaboration étroiteentre l’e-commerce d’une enseigne et sesmagasinsphysiques. Les retailers ont adapté leurs stratégies en « repositionnant » leurs magasins : tant à travers l’amélioration de leur localisation, que celle de leur visibilité et de leur concept. Ils mettent davantage l’accent sur le «Shopping Experience». Cette stratégie est associée à un meilleur service à la clientèle et à une offre de produits élargie. n Les loyers «prime» dans les high Streets sont restés stables à 1.850€/m²/anpour laRueNeuveàBruxellesetleMeiràAnvers. Dans les shopping centers, les loyers sont égale-ment restés stables tant au WoluweShopping

n InvEstIssEMEnt : la REPRIsE DEs bUREaUX

Bureaux

n Levolumed’investissementenimmobiliercommercialenBelgiquepour l’année2013est estimé à 2,3 milliards €, soit largement au-dessus de la moyenne des 5 dernières années (1,9 milliards €). C’est la troisième année de hausse consécutive après la chute de 2009-2010. Lemarchéretrouvedoncprogressive-mentsonéquilibre. n Les investissements en bureaux ont ànouveauleventenpoupe.Ilsretrouventdetrèsloinleurplaced’actifleplusimportant.

qu’au Wijnegem Shopping Centers à1.600€/m²/an. Dans le segment des RetailWarehousing,lesloyers«prime»s’établissentà175€/m²/an.

Prévisions Pour 2014 :

n une demande soutenue pour les localisations AAA, au détriment des localisations B; n un renouvellement général de style (de format) de certains magasins; n un investissement plus conséquent des enseignes dans leur “Shopping Experience”;n une interaction croissante entre les magasins physiques et leurs homologues virtuels;n une arrivée encourageante de nouvelles marques sur le territoire belge telles que, par exemple, uniqlo et Topshop; n une bonne phase de commercialisation (pré-location) pour le prometteur « Docks Bruxsel ».

En 2013, le volume d’investissement en bureaux a ainsi atteint 1,4milliardsEUR,soit60%deplusqu’en2012 et représente 61% du volume total des investissements. n Les rendements « prime » pour lesimmeublesavecdesduréesdebailstandardsontsouspressiondansleCBD. Au quartier européen, ils sont désormais sous la barre des 6%, à 5,8%, et ils ont reculé de 25 points de base à 6% dans le Pentagone et à 6,25% dans les quartiers « Louise » et « Nord ». Les rende-ments « prime » ont à nouveau augmenté de 25 points de base dans le district « Décentralisé » à 7,50%, et ont augmenté de 50 points de base en périphérie à 8,50%. Les rendements « prime » pour les bâtiments loués à des occupants de qua-lité avec un bail LT restent inchangés à 5,25%.

CommerCes

n Les investissements Retail, en Belgique,ont reculé de 32% sur un an. En cause l’absence de méga transactions de vente de shopping centers. Lesrendements«prime»pourlesmagasinsdemeurentsouspressionetcertaines tran-sactions sont signées en dessous les 4%. Dans le segment du « Retail Warehousing », les rendements ont reculé de 25 points de base à 6,0%. Quant aux Shopping Centers, ceux-ci sont restés stables à 5%.

industriel

n Le volume d’investissement en indus-trielest identiqueàceluide2012,soit200millions EUR. Les rendements « prime » sont inchangés : 7% pour la logistique et 7,75% pour le semi-industriel.

maisons de rePos

n Moins de transactions constatées dansles maisons de repos : prévisible suite au record de 2012. un volume de 110 millions a été enregistré, 64% de moins qu’en 2012 et repré-sentant 5% du volume total. La sicafi Aedifica a été particulièrement active, de même que certains institutionnels.

A noter que les investisseurs internationauxsontderetourenBelgique. Si le marché reste nettement dominé par les acteurs locaux, qui ont investi environ 1,5 milliard EuR soit 68% du total, les Allemands et les français sont généralement dans les short lists des principales transactions, tant en bureaux que dans les autres catégories d’actifs.

Taipei 101,Taiwan. vue intérieure. Photo : Siemens Press Photo

Bruxelles, vue du site du bâtiment ‘Monnoyer’ lors de sa construction - Arch.: Architectes Associés / Photo : Sarah Blee

Bruxelles, Bâtiment ‘Monnoyer’ - Arch.: Architectes Associés / Photo : Sarah Blee

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L'accroissement actuel et futur des exigences afférentes à l'ensemble des constructions, dont les normes environnementales européennes, conjugué aux évolutions sociétales et aux nou-veaux modes de vie et de travail, agissent à deux niveaux. D'une part, ils accélèrent la vitesse d'obsolescence des immeubles existants et, d'autre part, ils requièrent de (re)considé-rer la démarche architecturale selon uneapprochemultidisciplinaire.Ainsi, au cours des 10 prochaines années, nombre d'immeubles devenus obsolètes se retrouveront devant une alternative : être détruits 'proprement' ou être rénovés pour se conformer aux nouveaux critères de performances, faute de quoi ils ne pourront être loués ni vendus.Si la rénovation demeure la solution privilégiée, elle connaît toutefois des limites. Tous les immeubles ne pouvant être réhabilités, leur démolition - dès lors qu'ils n'apportent rien hormis une localisation - s'imposera. Cette évidence demande toutefois d'oser prendre et donc de justifier la décision - essentiellement politique - de les faire disparaître.

n UnE DOUblE COnsIDERatIOn

A cet égard, une première considération doit être mise en évidence : reconstruire ou rénover en améliorant le ratio, la qualité et la performance des surfaces permettront, à terme, d'allonger le cycle de vie des immeubles. Clairement des bâtiments 'zéro énergie' auront une obsolescence moins rapide que les immeubles standard actuels.

une deuxième considération porte sur les processus et la chaîne construc-tive : elle s'étend de ceux qui décident (maître de l'ouvrage) à ceux qui auto-risent (administrations) en passant par ceux - essentiels - qui construisent (architectes et ingénieurs). C'est à cette chaîne qu'appartient le choix d'une décision claire. Cette dernière se structure à 2 niveaux :-laisseragirleséquipesarchitec-turalesmultidisciplinairesetcom-pétentes aura pour effet de proposer

un bâti techniquement performant, financièrement rentable ET affichant une qualité architecturale. A l'évidence, de telles propositions seront crédibles dans la mesure où elles auront été préalablement étudiées sous l'angle de la mobilité, de l'acces-sibilité, de la qualité des matériaux, de l'équation économique, etc. -inciterlesresponsablespolitiquesàrecon-naîtrecescompétences ( = à s'inscrire dans le sens de l'évolution) et donc accepter une éven-tuelle nécessaire démolition - même si celle-ci perturbe l'inconscient collectif- , au profit d'une architecture dont la qualité des espaces est syno-nyme de qualité de vie/travail des occupants. Par ailleurs, le contraste entre deux bâtiments de qualité (il est évident dans le cas d'une mixité horizontale) n'est pas néfaste à la qualité du tissu urbain. Au contraire, il interpelle dans le bon sens du terme, celui de la valeur et de la qualité de l'espace public. La pyramide du Louvre illustre ce propos.

n bOUWtEaM : Un aMOnt COnstRUCtIf DOIt InClURE lE POlItIqUE

La démarche constructive actuelle peut se sché-matiser comme suit : une esquisse soumise à autorisation fera l'objet de discussions, de déro-gations, de recours,... autant d'étapes pénali-santes en termes de temps et donc de coût. En conséquence, faire du politique un acteur (même virtuel) du Bouwteam semble une

CRITERES D’UNE ARCHITECTURE DE QUALITE ENTRETIENAVECMARCSTRYCKMAN,

ARCHITECTE-CEO-A.D.E

solution pertinente. une telle approche vise à être constructif TOuS ensembles dès la genèse du programme. En d'autres mots, il s'agit de proposer un produit (bâtiment) dans lequel TOUT a été accepté parce qu'issu d'une réflexion basée sur les compé-tences respectives de TOUS (administration et politique inclus) . Il y va de l'intérêt commun par lequel chacun (décideurs, constructeurs, occu-pants finaux) se retrouve dans un position win/win.

n DEs REglEs Et DU COURagE...

Cela signifie d'intégrer différents facteurs :

- Agir - selon les règles (elles sont nécessaires = outil de travail) dans un esprit positif, à savoir sup-porter une interprétation généralement différente pour chaque immeuble;

- Oser un courage politique face aux concertations afin de défendre (voire imposer) un programme. Lorsque 'Airbus' construit un avion, celui-ci a été pensé.... et n'est pas remis en question au gré des avis de quelques passagers. Aujourd'hui les normes poussent davantage à la qualité et au rationnel qu'à l'émotionnel. On ajoutera à cet égard que le politique implique de facto le citoyen en AMONT de tout projet ou dépôt de projet dans le cadre de contrat de quartier. Il ne s'agit donc pas d'exclure le citoyen du processus décisionnel, mais bien de retenir ses avis objectifs. Ce sont ces avis qui induiront une analyse complète des critères (besoins, finalité,...) des uns et des autres dans le respect des uns et des autres.

- Ramener la concertation à des considérations essentielles et éviter 'que l'infirmière ne se prenne pour le médecin"! Les bons projets sont ceux qui n'ont pas été X fois modifiés au rythme d'argu-ments émotionnels voire existentiels. Cela ren-voie au besoin d'hommes politiques de qualité : capables de se tenir à une décision qu'ils auront contribué à élaborer, dès lors qu'ils sont partie prenante de la réflexion initiale.

Ferme urBaine, Bruxelles, arch.: a.d.e.

fERME uRBAINE, Bruxelles, Arch.: A.D.E.

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Home Invest Belgium est une Sicafi résidentielle privée

active en Belgique et est cotée en bourse sur le marché

continu Euronext à Bruxelles.

Elle a été créée en 1999 et est spécialisée sur l’acquisition et

la gestion de biens résidentiels, de commerces, de bureaux

et d’appart-hôtels.

Au 31 décembre 2013, Home Invest Belgium possède un

portefeuille de 75 bâtiments, avec une superficie totale de

148.000 m², dont la juste valeur s’élève à 307 millions d’euros, une progression de 26% par rapport à 2012.

Les bâtiments sont principalement situés à Bruxelles, dans sa

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Selon une étude du début 2014, parue dans le rapport annuel OfficeSpaceAcrosstheWorldde Cushman & Wakefield, le quartier West End de Londres est, pour la deuxième année consécutive, le marché de bureaux le plus cher du monde et conserve son titre devant son pour-suivant hong Kong.

Caractérisé par une forte demande et une offre décroissante de surfaces de haute qualité, le West End de Londres a vu les loyers de bureaux augmenter de 5% en 2013. En outre, avec des loyers largement inchangés dans le Central Business District (CBD) de hong Kong sur l'an-née, l'écart dans les coûts totaux d'occupation entre les deux villes s'est creusé.Londres confirme sa position de marché de bureaux le plus cher du monde pour la deuxième année consécutive ; les bureaux à Londres sont 5 fois plus chers qu’à Bruxelles.Avec le quartier Européen de Bruxelles, la Belgique ne se classe que 38ème !•Auniveaumondial, lesloyersdebureauxaug-

mentent globalement de 3%.•Luxembourg grimpe de la 13ème à la 12ème

place du classement mondial des marchés de bureaux les plus chers > pg 20

BUREAUX : LONDRES = 5 FOIS BRUXELLESTOP10DESMARCHESDEBUREAUXLESPLUSCHERSPARPAYS

CLASSEMENT2013

CLASSEMENT2014

PAYS VILLE EMPLACEMENTCOÛTS

D’OCCUPATION(€/M2/AN)

1 1 uk londres West end 2,122

2 2 Hong kong Hong kong CBd 1,432

6 3 russie moscou CBd 1,092

7 4 Chine Pékin CBd 1,027

5 5 Japon tokyoCBd (5 Central

Wards)1,003

8 6 usa new Yorkmidtown

(madison/5th av.)993

3 7 Brésil rio de Janeiro Zona sul 991

4 8 inde new delhi Connaught Place 959

10 9 France Paris CBd 895

9 10 australie sydney CBd 844

… …

13 12 luxembourg luxembourg CBd 777

… …

35 38 Belgique Bruxellesquartier

européen393

source : Cushman & Wakefield 2014

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In 2013, Property Partners has realised 14 transactions for a volume of €180 million in the very dynamic Luxembourg market. 2014 has started very well with already 5 transactions realised by the company by the end of February for a volume of €130 million.

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OCCUPIER TRENDS

The global occupier market in 2013 was again characterised by caution, as tenants across the globe remained concerned regarding occupancy costs. Indeed, while some tenants were looking to upgrade to more efficient, cost-effective office space, many still sought to consolidate their existing operations. Over the year, occupiers retained a focus on well located, high quality space, and demand for this type of accommodation was steadily rising by the end of 2013. As a result, the options open to occupiers tightened, and almost half of the locations analysed within the report witnessed prime rents increase over the year, albeit marginally in most cases.

AMERICAS: A MIXED BAG

Coming out of the double-digit expansion seen in 2012, prime rental growth in the Americas region was much more subdued, with an overall regional rise of just 1%. Rental performance in South America in 2013 was slow, with muted growth in the key markets of Argentina and Brazil. Ongoing economic uncertainty in both of these markets caused occupier demand to ease and prime rents to fall over the year. Although both Ecuador and Colombia saw burgeoning demand over the year, it was not enough to offset the rental declines in these larger markets. In the year ahead, South America is likely to face more uncertainty, with economic concerns affecting business confidence in a number of locations, although a steady rise in stability across the region will be seen as North America expands.

In the USA, demand levels improved in 2013 as the economy recovered quicker than expected. Over the year, the USA saw strong leasing activity, with business confidence improving as the year progressed. However, rental performances were mixed across the country, with New York (Downtown) and Boston outperforming other markets. The outlook for 2014 is for the USA to continue to see rental levels expand and thus drive the overall regional growth in the year ahead.

ASIA PACIFIC: SLOW BUT STEADY

Rental growth was largely flat across Asia Pacific over the year, with an overall regional rental rise of just 2% in 2013. Economic conditions were more fragile in the first half of the year, although growth in core markets of China and Japan advanced as the year progressed. However, the region is well represented in terms of the most expensive office locations on a global scale. Hong Kong retained its position in second place overall, Beijing came in fourth position and Tokyo in fifth. Asia Pacific’s performance in 2014 is anticipated to be similar to that seen in 2013, with slow and stable demand anticipated to keep rental levels largely unchanged, albeit with incentives becoming more competitive.

EUROPE: FROM MARKET TO MARKET

In Europe, a lack of high quality space characterised a number of markets, including London and Frankfurt, and with demand in these cities advancing over the year, prime rents were put under upward pressure. Therefore, although the overall regional picture was relatively muted over the year, there were notable differences from market to market. Looking ahead, the rental trend seen in 2013 will continue in to next year, with rents in the large majority expected to see modest growth, with locations such as London and Dublin experiencing more significant rental growth for good quality space.

OFFICE SPACE ACROSS THE WORLD

A Cushman & Wakefield Research Publication

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Cape TownCBD

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CITIES WITH THE LARGEST RENTAL GROWTH

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20102009 2011 2012 2013

GLOBAL AMERICAS ASIA PACIFIC EMEA

RENTAL PERFORMANCE IN THE 5 YEARS TO DEC 2013

“Prime rents in London continued to move up during 2013, bolstered by strong occupier demand and a declining supply of high-quality space.”

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OCCUPIER TRENDS

The global occupier market in 2013 was again characterised by caution, as tenants across the globe remained concerned regarding occupancy costs. Indeed, while some tenants were looking to upgrade to more efficient, cost-effective office space, many still sought to consolidate their existing operations. Over the year, occupiers retained a focus on well located, high quality space, and demand for this type of accommodation was steadily rising by the end of 2013. As a result, the options open to occupiers tightened, and almost half of the locations analysed within the report witnessed prime rents increase over the year, albeit marginally in most cases.

AMERICAS: A MIXED BAG

Coming out of the double-digit expansion seen in 2012, prime rental growth in the Americas region was much more subdued, with an overall regional rise of just 1%. Rental performance in South America in 2013 was slow, with muted growth in the key markets of Argentina and Brazil. Ongoing economic uncertainty in both of these markets caused occupier demand to ease and prime rents to fall over the year. Although both Ecuador and Colombia saw burgeoning demand over the year, it was not enough to offset the rental declines in these larger markets. In the year ahead, South America is likely to face more uncertainty, with economic concerns affecting business confidence in a number of locations, although a steady rise in stability across the region will be seen as North America expands.

In the USA, demand levels improved in 2013 as the economy recovered quicker than expected. Over the year, the USA saw strong leasing activity, with business confidence improving as the year progressed. However, rental performances were mixed across the country, with New York (Downtown) and Boston outperforming other markets. The outlook for 2014 is for the USA to continue to see rental levels expand and thus drive the overall regional growth in the year ahead.

ASIA PACIFIC: SLOW BUT STEADY

Rental growth was largely flat across Asia Pacific over the year, with an overall regional rental rise of just 2% in 2013. Economic conditions were more fragile in the first half of the year, although growth in core markets of China and Japan advanced as the year progressed. However, the region is well represented in terms of the most expensive office locations on a global scale. Hong Kong retained its position in second place overall, Beijing came in fourth position and Tokyo in fifth. Asia Pacific’s performance in 2014 is anticipated to be similar to that seen in 2013, with slow and stable demand anticipated to keep rental levels largely unchanged, albeit with incentives becoming more competitive.

EUROPE: FROM MARKET TO MARKET

In Europe, a lack of high quality space characterised a number of markets, including London and Frankfurt, and with demand in these cities advancing over the year, prime rents were put under upward pressure. Therefore, although the overall regional picture was relatively muted over the year, there were notable differences from market to market. Looking ahead, the rental trend seen in 2013 will continue in to next year, with rents in the large majority expected to see modest growth, with locations such as London and Dublin experiencing more significant rental growth for good quality space.

OFFICE SPACE ACROSS THE WORLD

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GLOBAL AMERICAS ASIA PACIFIC EMEA

RENTAL PERFORMANCE IN THE 5 YEARS TO DEC 2013

“Prime rents in London continued to move up during 2013, bolstered by strong occupier demand and a declining supply of high-quality space.”

augmentation de l’activité du marché de bureaux, et soutenant la croissance des loyers prime de respectivement 10 % et 5 %. Cependant, c’est l’Afrique du Sud qui a connu la croissance locative la plus élevée dans la région EMEA en 2013, avec des loyers prime relevés de près de 30 %. Le marché sud-africain a connu sur l’année un nombre significatif de transactions de grande envergure, sur fond de marché profes-sionnel particulièrement actif.

n bElgIqUE Et lUXEMbOURg

A Bruxelles, les loyers prime pointent à un montant brut de 285 EuR / m² / an, ce qui place la capitale belge au 38ème rang du classement mondial des marchés de bureaux les plus chers. Au Luxembourg, les loyers prime ont connu un bond important : ils sont localement exprimés en eur/m²/mois, et ont crû de 40 à 45 eur/m²/mois. Comme l’explique SébastienBecquet, partner

n EMEa (EUROPE, MOyEn-ORIEnt, afRIqUE)

En Europe, un manque de surfaces de haute qualité caractérisait un certain nombre de marchés, notamment Londres et francfort. La demande dans ces villes progressant sur l’année, les loyers prime ont été mis sous une pression croissante. Par conséquent, bien que l’évolution régionale ait été globalement modérée sur l’année, des diffé-rences notables ont pu être constatées de marché à marché. une augmentation régionale de 3 % a été enregistrée – la plus forte hausse pour cette région depuis le niveau plancher atteint lors de la crise financière de 2008.La croissance des loyers la plus importante dans la région EMEA a été enregistrée au Moyen-Orient et en Afrique, où les loyers ont augmenté de 14 %. Le Qatar et Dubaï ont vu la confiance des entre-prises reprendre durant l’année, entraînant une

Office Agency de Cushman & Wakefield Belgique & Luxembourg : « Par rapport à Bruxelles, le marché de bureaux à Luxembourg connaît une vacance très faible, allant jusqu’à 2% pour les quartiers de référence du CBD et du Kirchberg, traduisant une rareté certaine de l’offre ».

los angeles, usa. Photo : siemens Press Photo

Source : Cushman & Wakefield

MIPIM 21

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La 17ème étude annuelle mondiale menée par PwC auprès des CEO révèle que deux fois plus de CEO que l’an dernier pensent que l’économie mondiale s’améliorera au cours des 12 prochains mois. 39 % d’entre eux se montrent également « très confiants » quant à la croissance des revenus de leur propre entreprise en 2014.

n éCOnOMIE MOnDIalE

Le nombre de CEO qui envisagent une reprise de l’économie mondiale pour les 12 prochains mois fait un bond à 44 %, alors qu’ils n’étaient que de 18 % l’an dernier. Seuls 7 % des CEO prévoient une récession de l’économie mondiale, soit bien moins que les 28 % de 2013. D’un point de vue régional, les CEO d’Eu-ropedel’Ouestsontlesplusconfiants quant aux perspectives économiques mondiales à court terme (50 %), correspondant aux signes d’amé-lioration du climat économique. Ils sont suivis par les chefs d’entreprise du Moyen-Orient (49 %), de la région Asie-Pacifique (45 %), d’Amérique latine (41 %), d’Amérique du Nord (41 %) et d’Afrique (40 %). Les CEO d’Europe centrale et

de l’Est sont, quant à eux, les moins confiants, avec 26 %. D’un point de vue sectoriel, les CEO dusecteur Tourisme et Loisirs sont les plusconfiants quant aux perspectives de croissance pour l’année à venir (46 %). Ils sont suivis par ceux des secteurs Banque et Marchés des capitaux (45 %), Retail (44 %), Services financiers (44 %), gestion de patrimoine (44 %), Communication (44 %) et Ingénierie & Construction (41 %). Les CEO du secteur métallurgique sont les moins confiants (19 %).

n CROIssanCE DEs REvEnUs

En ce qui concerne leur propre entreprise, 39 % des CEO affirment être « très confiants » quant à la croissance de leurs revenus pour les 12 pro-chains mois, une hausse par rapport aux 36 % de l’an dernier. En 2009, cette confiance était au plus bas, avec seulement 21%. Avec 69%, les chefs d’entreprise du Moyen-Orient sont les plus confiants dans une croissance des revenus à court terme (contre 53 % en 2013). Ils sont suivis par ceux de la région Asie-Pacifique (45 %, contre 36 % l’an dernier).

2014, LA CONFIANCE RETROUVÉE DES CEO

taipei 101,taiwan. Photo: siemens Press Photo

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L’Europe de l’Ouest connait une hausse de confiance de 8 % par rapport à 2013, pour atteindre 30 %. En revanche, en Afrique, la confiance continue de baisser. Seuls 40 % des CEO africains se disent très confiants par rapport à la croissance au cours des 12 prochains mois, alors qu’ils étaient encore 44 % en 2013 et 57 % en 2012. La confiance est également en berne chez les chefs d’entreprise d’Amérique latine, avec 43 % contre 53 % l’an dernier. La confiance des CEO d’Amérique du Nord reste stable, à 33 %. Au niveau national, la confiance varie largement d’un pays à l’autre. La Russie se retrouve en tête de liste, avec 53 % des CEO qui se montrent très confiants quant à la croissance des revenus, Le Mexique (51 %) arrive en deuxième position, suivi de près par la Corée (50 %) qui fait un saut spec-taculaire par rapport aux 6 % affichés l’an dernier. Le peloton de tête est suivi par l’Inde (49 %), la Chine (48 %), la Suisse (42 %), le Brésil (42 %), les Etats-unis (36 %), l’Allemagne (33 %), le Royaume-uni (27 %), le Canada (27 %), le Japon (27 %), l’Italie (27 %), la france (22 %) et finalement l’Argentine où seulement 10 % des chefs d’entreprise sont très confiants en leurs capacités d’augmenter leurs revenus en 2014.

n tROIs tEnDanCEs Et ...

En ce qui concerne le futur, les CEO nous ont confié qu’ils distinguent trois grandes tendances qui auront un impact majeur sur l’avenir de leurs entreprises : -lesavancéestechnologiques,-leschangementsdémographiques,-lesmodificationsdelapuissanceéconomique.

La clé du succès de demain dépendra de leurs capacités à trouver les moyens de retourner

ces tendances mondiales à leur avantage.

... PlUsIEURs PRéOCCUPatIOns.

Alors que l’opinion des CEO sur l’économie est à la hausse, leurs principales préoccupations ont changé. L’action gouvernemen-tale – ou plutôt le manque d’ac-tion – caracole en tête de liste. Le niveau d’inquiétude relatif à la réglementation excessive (72 %) et aux déficits fiscaux (71 %) n’a jamais été aussi élevé. C’est en france (88 %), en Australie (85 %), en Inde (82 %) et en

Allemagne (77 %) que les CEO s’inquiètent le plus de la réglementation excessive. Aux uSA, les déficits fiscaux sont en tête des préoccupations avec 92 %. Ils sont suivis par l’Argentine (90 %) et la france (84 %). Les CEO affirment en outre être presque aussi inquiets du ralentissement économique dans les pays émergents (65 %) qu’ils le sont de la crois-sance stagnante dans les marchés développés (71 %). L’augmentation des charges fiscales (70 %), la disponibilité des compétences-clés (63 %), la volatilité des taux de change (60 %) et l’instabilité sur les marchés des capitaux (59 %) les préoccupent.

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MIPIM 23

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Toutefois, seule la moitié des CEO voient une menace dans des sujets d’actualité comme la cybercriminalité, y compris le manque de sécurité des données, et l’évolution rapide des technolo-gies disruptives. En s’exprimant plus en détail à propos de la régle-mentation, près de 80 % des chefs d’entreprise disent qu’elle a fait grimper les coûts, tandis que 52 % affirment qu’il est plus difficile d’attirer des travailleurs compétents en raison de la régle-mentation. 40 % d’entre eux estiment que la réglementation a inhibé leurs efforts visant à pour-suivre une nouvelle opportunité de marché ou à poursuivre sur la voie de l’innovation. Pour ce qui est du positif, plus de la moitié des CEO affirment que la réglementation contribue à améliorer la prestation des services et les normes de qualité.

n sE PRéPaRER POUR l’avEnIR

Interrogés sur les stimulants de la croissance future, 35 % des CEO citent le développement de nouveaux produits ou services. 20 % prévoient des fusions et acquisitions ou des alliances stratégiques l’an prochain, par rapport à 17 % l’an dernier. Les chefs d’entreprise affir-ment également qu’ils cherchent à améliorer la croissance de leur société dans des pays autres que les BRIC (Brésil, Russie, Inde et Chine) et voient de bonnes perspectivesdecroissancepour les trois à cinq prochaines annéesen Indonésie, au Mexique, en Turquie, enThaïlande et au Vietnam. Les Etats-unis,

l’Allemagne et le Royaume-uni sont également bien classés. Les CEO se montrent aussi plus positifs sur leurs projets de recrutement pour l’année à venir. La moitié des chefs d’entreprise espèrent accroître leur effectif au cours des 12 prochains mois, alors qu’ils n’étaient que 45 % l’an dernier. Les secteurs dans lesquels les perspectives d’emploi semblent les plus prometteuses sont la technolo-gie (63 %), les services professionnels (62 %) et la gestion de patrimoine (58 %). Alors que l’économie mondiale se stabilise, les CEO ont identifié les tendances majeures qui transformeront leurs entreprises d’ici cinq ans. Cité par 81 % des CEO, les avancées techno-logiques sont en tête de peloton, suivi par les changements démographiques (60 %) et des modifications de la puissance économique mon-diale (59 %). Pour relever ces défis et d’autres challenges, les CEO déclarent opérer des changements dans leurs stratégies de gestion des talents (93 %), leurs stratégies de croissance et de rétention des clients (91 %), leurs investissements technolo-giques (90 %), leur structure organisationnelle (89 %) ainsi que leurs utilisation et gestion des données (88 %).

n CEO Et POUvOIRs PUblICs

Invités à classer les principales priorités pour les pouvoirs publics, les CEO estiment que ceux-ci doivent garantir la stabilité financière (53 %),

améliorer l’infrastructure (50 %) et aider à créer un système fiscal plus efficace et compétitif sur le plan international (50 %). Cependant, moins de la moitié (46 %) des chefs d’entreprise estiment que les pouvoirs publics garantissent efficace-ment la stabilité financière de leur pays et seuls 37 % d’entre eux donnent des bonnes notes en termes de meilleure infrastructure. Plus de la moitié (51 %) des CEO affirment que les pouvoirs publics locaux se sont montrés inefficaces dans l’amélioration du système fiscal.

n PayER DEs taXEs

L’étude révèle également qu’à travers le monde, lesCEOsemontrentplusqueperplexesparrapportàl’efficacitédusystèmefiscalinter-national. Près de deux tiers des chefs d’entre-prise estiment que le système fiscal international a besoin d’un remaniement. fait remarquable, 75 % des CEO disent qu’il est important d’être considéré comme une entreprise qui paie une « part équitable » de taxes. La plupart des CEO affirment que les politiques fiscales et la compétitivité des régimes fiscaux sont des facteurs-clés du processus décisionnel des entreprises et ils estiment que les multina-tionales devraient obligatoirement déclarer les revenus, bénéfices et taxes payés pour chaque pays dans lequel elles sont actives. Ils pensent également que les administrations fiscales à travers le monde devraient partager librement les informations sur les entreprises.

24 MIPIM

En revanche, seul un quart des CEO affirment que les tentatives actuelles de l’OCDE en vue de réformer le système fiscal international porteront leurs fruits d’ici quelques années. 40 % pensent que ces efforts ne permettront pas de parvenir à un consensus.

n attEntEs Et COnfIanCE Les chefs d’entreprise du monde entier déclarent que les attentes des parties prenantes dans leur secteur ont considérablement changé au cours des cinq dernières années : 52 % estiment que le niveau de confiance a augmenté chez les clients, tandis que 12 % disent qu’il a baissé. Alors que 43 % affirment que la confiance s’est améliorée chez les créanciers et les investisseurs, 16 % pensent le contraire. finalement, 42 % disent que la confiance s’est améliorée chez les fournisseurs, tandis que seuls 6 % pensent qu’elle a baissé. Toutefois, 24 % seulement des CEO ont constaté un regain de confiance chez les pouvoirs publics et les régulateurs, alors que 34 % parlent plutôt d’un déclin.

Listedespays/régionsdanslesquelslesCEOsemontrenttrèsconfiantspourlacroissanceaucoursdes12prochainsmois

Très confiants quant à une croissance des revenus à court terme

2014 2013

Russie 53 % 66 %

Mexique 51 % 62 %

Corée 50 % 6 %

Inde 49 % 63 %

Chine/HongKong 48 % 40 %

ASEAN 45 % 40 %

Danemark 44 % na

Suisse 42 % 18 %

Brésil 42 % 44 %

Mondial 39 % 36 %

Roumanie 39 % 42 %

USA 36 % 30 %

Australie 34 % 30 %

Allemagne 33 % 31 %

nouveau venu sur la toile, le site ImmoPrIce.be est le Premier du Genre en BelGique. GrâCe à Ce nou-vel outil, les PartiCuliers Peuvent désormais oBtenir un avis oBJeCtiF ConCernant la valeur d’un loGe-ment. qu’il s’aGisse d’un Bien à vendre ou à louer. a l’oriGine de Cette initiative, deux Personnalités issues du sérail immoBilier : Benoît ForGeur et FaBian dauBeCHies.

fort de leur expérience en valorisation immobi-lière, les deux fondateurs de ImmoPrice.be ont mis en place une plateforme virtuelle permettant à tout un chacun d’obtenir un avis rapide et objectif sur la valeur d’un bien.Comme le précise FabianDaubechies : « Nous sommes partis de notre métier de base, l’exper-tise de biens immobilier et aussi de notre intérêt pour les nouvelles technologies. Nous avons combiné les deux et crée le site ImmoPrice.be. »Sur le plan technique, le concept d’ImmoPrice.be se base sur un algorithme mathématique (AvM = Automated valuation Model), qui tient compte de milliers de données et paramètres adaptés en fonction de l’évolution du marché immobilier et des spécificités locales, quartier par quartier.

n UtIlIsatIOn faCIlE Et COnvIvIalEEn introduisant le code postal du lieu souhaité, l’internaute navigue d’étape en étape, encode les données du logement visé par sa recherche (maison, villa, appartement, studio, immeuble de rapport). facile d’utilisation, l’outil permet d’obte-nir une première évaluation d’un bien immobilier résidentiel selon une série de critères comme le type de bien, le nombre de chambre(s), la surface

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habitable, l’état général du bâtiment, la taille du terrain et son orientation…une fois le questionnaire rempli, l’internaute reçoit gratuitement un premier avis de valeur. Moyennant un prix très attractif, il reçoit un rap-port détaillé mentionnant, entre autres, la valeur précise du bien, des points de comparaison (si disponibles) ou encore l’évolution des prix dans sa commune. Rapide et objectif, l’estimation donnée sur un bien peut être complétée par la visite d’un expert indépendant. Ce service est assuré par ImmoPriceExpert, qui propose un rapport d’ex-pertise signé par l’expert immobilier endéans les 3 jours ouvrables à dater de la visite du bien.

n DIvERsEs CIblEs Dans un premier temps, la cible visée par ce nouveau site concerne le particulier qui souhaite se faire une idée de la valeur vénale ou locative d’un bien. Toute personne désireuse de vendre/acheter ou louer/mettre en location un logement peut calculer elle-même la valeur immobilière de ce bien.

Pour Benoît Forgeur : « L’idée de base est de proposer un service accessible au particulier, sans toutefois remplacer le travail de l’expert ou de l’agent immobilier. Ici, nous souhaitons que le particulier puisse se forger sa propre opinion sur la valeur d’un bien et ainsi être mieux outillé pour discuter par la suite avec un professionnel du métier. En effet, le particulier - qu’il soit acheteur, vendeur ou propriétaire -, mieux informé, pourra alors aborder le marché immobilier avec plus de pertinence et mettre son bien en vente ou à la location à un prix en adéquation avec la réalité du marché ».

Depuis sa phase de lancement, ImmoPrice.be vise déjà trois zones géographiques bien définies en Belgique : Bruxelles, le Brabant wallon et le Brabant flamand. A moyen terme, le site devrait proposer ses services sur l’ensemble du territoire belge.

n IMMOPRICEPRO : UnE DéClInaIsOn POUR lEs agEnts IMMObIlIERs

A un autre niveau et comme le soulignent les deux fondateurs : « Notre offre comporte aussi une déclinaison pour les agents résidentiels. L’objectif est de leur faire gagner du temps tout en présentant un rapport d’expertise aux couleurs de leur agence ». En partant de l’adresse du bien et sur base de critères encodés par l’agent immobilier, cet outil permet de générer un rapport d’expertise en quelques minutes. Ce rapport peut ensuite être configuré sur mesure en y ajoutant des données propres au bien (remplies par l’expert) tels un tableau de superficie ; ses commentaires; des points de comparaison; la possibilité de géolo-caliser précisément le bien (long-lat) ou encore d’y apposer une signature électronique. « L’agent immobilier peut ainsi modifier et rajouter ses propres paramètres de marché. Il reste ainsi maître de la valeur à valider ».

n lEs EXPERts DE ImmoPrIce.beMembres de la CIBEX et/ou du RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), les experts du site travaillent en adéquation avec le contenu de la charte éthique de l’ensemble du secteur immobilier.

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• Quantity Surveying Banks: To ensure the project budget is respected in accordance with the contractual documents.• Client’s Representative: To assist the Client in the daily management of the site and respect of their requirements.• Building Surveying: To give the most accurate technical « photograph » of the inspected building and to provide a

budget for the works to be carried out according to a programme to be determined, this in order to maintain the buil-ding in a fair technical condition.

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space planning and fit out with the transformation and management of the working environment.• LCC: To assist the Client, to define, calculate and monitor the initial and future costs of building ownership.• PPP: Technical Advisors for Lenders – Advisors for the Private and Public Sectors.

un survol de l'activité immobilière montre que celle-ci est constituée d'un ensemble de profes-sions règlementées parmi lesquelles on citera les architectes, les entrepreneurs, les ingénieurs, les promoteurs, les certificateurs, les agents, etc.

Pour chacune de ces professions - notamment les architectes -, existe une formation immobilière (un cursus) agissant telle une charnière entre théorie et pratique.

L'évolution de notre société montre par ailleurs que les acteurs ne sont plus 'figés' dans une seule activité au cours de leur vie professionnelle mais peuvent infléchir leur carrière. un architecte, un ingénieur peuvent très bien réorienter leur carrière vers une activité d'opérateur immobilier.

Toutefois, de même qu'on ne passe pas de professeur de philosophie à économiste par un simple coup de baguette magique, on ne devient

pas opérateur immobilier sans une formation spécifique qui consistera à former et accompa-gner le candidat.

n l'IMMObIlIER a 360°

C'est cette formation qui fait l'objet de notre démarche et se traduit par un EMI (ExecutiveMaster Immobilier), conçu pour répondre tant aux professionnels qu'aux non professionnels du secteur.A cette première réflexion, s'en ajoute une seconde. Il existe aujourd'hui un besoin croissant en formation immobilière alors même que l'ensei-gnement connaît une mutation profonde.

Nous sommes donc sans doute à un moment - marqué par les mutations technologiques, juridiques, financières - où il importe de concevoir une architecture de la formation qui offre une visionglobale(360°)del'activitéimmobilière.

n l'ERE DEs POlyvalEnts

Parallèlement, depuis 50 ans, les professions 'dominantes' de l'immobilier ont évolué. Nous sommes ainsi passés de l'ère des ingénieurs à celle des juristes, puis des financiers et enfin des généralistes.

Selon ce schéma, nous avons atteint un palier qui renvoie à une autre question : quelle sera la prochaine évolution ?

Entrons-nous dans l'ère des polyvalents ? Si tel est le cas, un regard sur l'une des activités emblématiques, à savoir la promotion, montre que celle-ci relèvera d'abord d'une capacité à mettre en place des équipes (managementdesressourceshumaines).

* EMI (Executive Master Immobilier)> pg 28

FORMATION IMMOBILIEREEMI*: La connaissance crée la confiance !RéFLEXIONAVECCHRISTIANLASSERRE,DIRECTEURACADéMIqUEDEL’EXECUTIVEMASTERIMMOBILIER

MIPIM 27 l’Université saint-louis - bruxelles et l’IChEC brussels Management school, avec le soutien du fonds Christophe van Rycke de la fondation Roi baudouin, proposent avec l’EMI un programme de haut niveau offrant une vision à 360° du monde de l’immobilier. les cours, accessibles aux professionnels d’au moins cinq ans d’expérience, se donnent pendant 15 mois en horaires adaptés, un vendredi et un samedi sur deux, à l’Uni-versité saint-louis au centre de bruxelles.

Le corps professoral est composé de 70 intervenants, enseignants ou conférenciers, belges et étrangers, choisis pour leurs connaissances poussées des questions abordées et dans un objectif de croisement des disciplines, des expériences et des points de vue. On retrouve parmi eux des figures clés du secteur privé et du secteur public, et les académiques les plus compétents, tels que Serge fautré (Ag Real Estate), Roland gillet (Sorbonne Paris I), Ingrid Nappi-Choulet (Essec Paris), André De herdre (uCL – Architecture et Climat), Pierre goffin (Axa Lux), Thierry Blockerye (Clifford Chance), Yves Delacroix (Liedekerke) et bien d’autres encore.

L’Exécutive Master Immobilier s’adresse tant aux acteurs dusecteur qu’aux professionnels non-immobiliers désirant sespécialiserdansledomaine. La diversité des horizons des étudiants participe à la richesse du programme basé sur la pluridisciplinarité.

La formation corresponds à 60 ECTS (European Credit Transfer and Accumulation System), soit l’équivalent d’une année universitaire complète. Les 15 mois de cours, suivis d’une période de 6 mois pour la rédaction d’un travail de fin d’études (mémoire), mènent à l’obtention d’un certificat interuniversitaire. Les TfE permettent aux étudiants d’approfondir des recherches en rapport avec leurs intérêts professionnels.

Le programme EMI a été établi en collaboration avec RICS Belux afin de répondre aux critères stricts de la RICS, en vue d’obtenir prochai-nement son accréditation.

COnDItIOns Et PRatIqUE

Lesétudiantsintègrentleprogrammeavec:- Au moins 5 ans d’expérience professionnelle- un diplôme universitaire de niveau Master ou équivalent (si cette

condition n’est pas remplie, une valorisation des acquis de l’expé-rience peut être envisagée)

- une bonne dose de motivation et la volonté de développer leur potentiel

- La capacité de travailler en équipe- une vision de leur rôle au sein de leur organisation et des objectifs

qu’ils se fixent

Ilsachèventlaformationavec:- un certificat interuniversitaire 60 ECTS- une vision 360° du monde de l’immobilier - Des connaissances poussées en matières de :

urbanisme et aménagementfinance et fiscalitétechniques et développement durableexpertise et évaluationdroit et éthiquemanagement

- Des connaissances académiques alliées à des expériences de terrain

- Bon nombre de contacts dans le secteur de l’immobilier, privé et public

- une idée plus claire de leurs objectifs professionnels et les outils en main pour les atteindre

Prochainesession:De novembre 2014 à janvier 2016 + 6 mois de mémoire

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28 MIPIM

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Par ailleurs, l'immobilier a une vocation sociétale et collective importante. En façonnant notre envi-ronnement construit, il agit sur nos vies. Cette prise de conscience est relativement récente. On en prendra pour preuve le peu de considération attaché aux préoccupations urbaines jusqu'à l'aube des années 90.

Résumée laconiquement, celle-ci ne concevait pas qu'il était du rôle des professionnels de l'im-mobilier de s'intéresser à l'urbanisme (il existait un cadre règlementé qui traçait les grandes lignes du développement - dont les autoroutes urbaines !)

n aIDE a la DECIsIOn

A contrario, on comprend aisément qu'une forma-tion immobilière actuelle ne peut faire l'impasse sur les préoccupations environnementales. Elle se doit donc d'évoluer au rythme des nou-velles dimensions sociétales. En d'autres mots,

la formation se doit d'être évolutive et d’ajouter régulièrement - dans son cursus - les connaissances nécessaires à répondre à cette évolution.

Parmi celles-ci figure l'aide à la décision. De quoi s'agit-il ?

Prenons l'exemple du tunnel sous la manche. Entre le business plan initial et la réalité financière finale existe un gouffre impressionnant que les meilleurs ordinateurs du monde (de l'époque) n'avaient pas calculé.

A un autre niveau, plus récent, la mise en oeuvre de PPP (Partenariats Public Privé) suppose des connaissances juridiques et financières pointues. Ces connaissances (comment organiser, financer, implémenter un PPP) constituent une aide à la décision.

Il en est de même des S&LB (Sale & Lease Back) : sous quelles conditions optimales une entreprise peut-elle vendre ses actifs immobiliers, c'est-à-dire abandonner son statut de propriétaire pour celui de locataire ?

On peut étendre le champ d'intervention des aides à la décision à d'autres acteurs :

n Pour un particulier : vaut-il mieux acheter ou louer ?

n Pour une Région : quelles conséquences a la portabilité des droits d'enregistrement ?

n Pour un Etat : dans quelle mesure une TvA à 6% permettrait-elle de dynamiser le marché de la construction et d'accroître/réduire/différer dans le temps les recettes fiscales ?

Répondre à cette dernière question et convaincre le politique de la pertinence du choix demande de s'appuyer sur une structure de connaissance (un programme, un professeur, un chercheur, des chiffres...). Dans son ouvrage 'Le coût del'inégalité'J.Stiglitz démontre ainsi, chiffres à l'appui, le coût économique exorbitant de la pau-périsation d'une population.

n EtRE PRatIqUE aUX POInts stRatEgIqUEs

On voit donc que l'opérateur immobilier se retrouve à différents points stratégiques des pro-cessus de décision ce qui suppose une formation multidisciplinaire (renseigner ou donner accès à un maximum de savoirs) adressée à des 'étu-diants' venus d'horizons très différents.

Christian Lasserre, Directeur académique EMI (Photo : B. Struelens)

Présentation du programme EMI (Photo : B. Struelens)

MIPIM 29

L'intérêt de la formation - il en est aussi la force - est de s'être positionnée au sein de réseaux universitaires et professionnels. Il est en effet devenu très difficile de baliser précisément le très vaste domaine de l'immobilier et d'en assurer un enseignement in extenso... même en disposant de 70 professeurs !

Par contre, nous orientons la formation vers :

n les chiffres : statistiques et répertoires;n l'urbanisme opérationnel : établir le démar-

quage entre ce qui se dit et ce qui se fait;n le 'tableau de bord' : quels sont et comment

apprécier les indicateurs pertinents ? Ainsi le secteur du bureau nous rabat les oreilles à grands coups de take-up brut alors que chacun sait que seul le take-up net reflète la réalité;

n une approche 'pratique' du marché. En ce cas, le mémoire peut aussi être unmémoire-projet.

n une approche 'philosophique' : pourquoi ne construit-on que 3.000 logements/an à Bruxelles alors qu'il en faudrait 8.000 ?

Réponse : par manque de confiance**. Dès lors, comment instaurer la confiance dans des domaines aussi variés que les délais, les autori-sations, la pollution des sols, le financement, la qualité des intervenants ?

C'est à la connaissance que revient de donner la confiance. Et cette connaissance se doit d'être multiple... comme le programme de formation que nous proposons. ** Il a été calculé que le manque de confiance - il impose de nombreuses (re)vérifications - existant dans la chaîne de la construction (du maître d'ouvrage à l'exécutant en passant par les architectes, entrepreneurs, ingénieurs,... ) coûtait 30 points de base du PIB du pays !

Le Professeur Roland gillet enseigne également à l’EMI(Photo : B. Struelens)

Séance de présentation du programme EMI - février 2014 (Photo : B. Struelens)

30 MIPIM

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