Mai 2017 Real Estate Strategies Management Real Estate Real Estate Strategies 1 Mai 2017 Real Estate…

Download Mai 2017 Real Estate Strategies Management Real Estate Real Estate Strategies 1 Mai 2017 Real Estate…

Post on 14-Sep-2018

212 views

Category:

Documents

0 download

TRANSCRIPT

<ul><li><p>Asset Management Real Estate </p><p> Real Estate Strategies 1 </p><p>Mai 2017 </p><p>Real Estate Strategies Immobilier international: de nouveaux horizons de </p><p>placement pour les caisses de pension suisses </p><p>Bienvenue dans le nouveau numro de </p><p>Real Estate Strategies: </p><p>Rcapitulatif 1 </p><p>Introduction 2 </p><p>Les caisses de pension investissent de </p><p>plus en plus dans limmobilier 2 </p><p>Diversification des risques </p><p>gographiques lis limmobilier </p><p>international 2 </p><p>Immobilier international: compensation </p><p>du risque adquate et march locatif </p><p>favorable 3 </p><p>Limmobilier international du point de vue </p><p>des caisses de pension suisses 3 </p><p>Limmobilier international en tant </p><p>quextension de lunivers de placements</p><p> 4 </p><p>Diffrentes possibilits de mise en </p><p>uvre en point de mire 4 </p><p>Produits immobiliers internationaux de </p><p>Credit Suisse Asset Management 5 </p><p>Mentions lgales 7 </p><p>Rcapitulatif </p><p> Les placements immobiliers ont toujours les faveurs des investisseurs </p><p>institutionnels suisses. Cependant, la part de limmobilier international dans </p><p>leurs portefeuilles reste faible; lIndice Credit Suisse (CS) des caisses de </p><p>pension affiche pour le premier trimestre 2017 une quote-part de </p><p>seulement 1,3% sur lensemble des placements, alors que lallocation </p><p>maximale autorise est de 10% </p><p> Pourtant, limportant effet de diversification des placements immobiliers </p><p>internationaux par rapport limmobilier suisse et aux placements </p><p>financiers, la situation favorable des marchs locatifs trangers et le bas </p><p>niveau persistant des taux dintrt en Suisse plaident en faveur dune plus </p><p>grande utilisation de ce segment de placement lavenir </p><p> Les caisses de pension suisses ont dj fait ce constat et des enqutes </p><p>menes dans le cadre de ltude du CS sur les caisses de pension et dun </p><p>travail de master du CUREM (Center of Urban and Real Estate </p><p>Management) signalent une nette augmentation des quotes-parts de </p><p>limmobilier international </p><p> Les caisses de pension suisses ont cit leur manque dexpertise et de </p><p>ressources comme les principaux obstacles aux placements immobiliers </p><p>ltranger. Une mise en uvre de cette allocation au moyen de produits </p><p>immobiliers peut dsamorcer cette difficult car ceux-ci offrent laccs </p><p>des connaissances dexperts et permettent dexternaliser la chane de </p><p>cration de valeur de limmobilier international des professionnels et des </p><p>partenaires expriments </p><p> Credit Suisse Asset Management propose aux institutions de prvoyance </p><p>suisses une offre complte de produits immobiliers internationaux, par </p><p>exemple travers des fonds immobiliers internationaux et rgionaux </p><p>effectuant des placements directs, des fondations de placement immobilier </p><p>ainsi que des vhicules actifs et passifs investissant dans des actions </p><p>immobilires/REIT (Real Estate Investment Trusts) ltranger. </p></li><li><p>Le disclaimer figurant la fin de ce document sapplique galement cette page. Real Estate Strategies 2 </p><p>Introduction </p><p>Cette dition de Stratgies immobilires examine le rle de </p><p>limmobilier international dans les portefeuilles de placement </p><p>des investisseurs institutionnels suisses. Elle vous offre non </p><p>seulement une vue densemble de limportance actuelle et </p><p>future de limmobilier international dans lallocation dactifs, </p><p>mais met galement en lumire la perception de ce thme du </p><p>point de vue des caisses de pension suisses. </p><p>Ce document sappuie entre autre sur diffrents rsultats </p><p>empiriques, en particulier sur le mmoire du Master of </p><p>Advanced Studies en immobilier du Center of Urban &amp; Real </p><p>Estate Management de Zurich (CUREM) dIrene Lo Iacono </p><p>ainsi que sur ltude 2017 du Credit Suisse sur les caisses de </p><p>pension, dans laquelle prs de 200 caisses de pension ont t </p><p>interroges sur les thmes centraux du deuxime pilier. </p><p>Les caisses de pension investissent de plus en plus </p><p>dans limmobilier </p><p>La part des biens immobiliers dans le total du bilan des caisses </p><p>de pension suisses na cess de crotre ces dernires annes, </p><p>et se situe actuellement environ 19%, soit prs dun tiers de </p><p>plus quau dbut de lanne 2006 (cf. fig. 1). La hausse de la </p><p>quote-part immobilire est due en premier lieu la persistance </p><p>dun environnement de faibles taux, et donc au </p><p>ramnagement des portefeuilles des caisses de pension au </p><p>dtriment des obligations. En plus dun rendement plus </p><p>attrayant par rapport aux titres revenu fixe, les placements </p><p>immobiliers bien situs gnrent des cash-flows stables. </p><p>Jusqu prsent, laugmentation des investissements </p><p>immobiliers des caisses de pension sest rvle fructueuse. </p><p>Selon lIndice Credit Suisse (CS) des caisses de pension, </p><p>limmobilier est la classe dactifs qui a apport la contribution </p><p>positive la plus stable la performance des placements depuis </p><p>2010. </p><p>Fig. 1: Allocation dactifs des caisses de pension suisses </p><p>Sources: Office fdral de la statistique, Credit Suisse; *hors actifs dcoulant des </p><p>contrats dassurance </p><p>**Valeurs de 2016 estimes par le Credit Suisse </p><p>Diversification des risques gographiques travers </p><p>limmobilier international </p><p>Alors que les avantages de la diversification internationale sont </p><p>incontests dans le cas des placements tels que les actions ou </p><p>les obligations, on constate toujours un biais local important </p><p>dans lallocation des placements immobiliers. Selon lindice </p><p>Credit Suisse des caisses de pension (T1 2017), environ 94% </p><p>du volume de placements immobiliers se situe en Suisse. Au </p><p>premier trimestre 2017, seulement 1,3% de lensemble des </p><p>actifs ont t investis dans des placements immobiliers </p><p>ltranger. Cette faible quote-part ne sexplique pas par les </p><p>directives de placement rglementaires, qui sont dfinies </p><p>larticle 55 OPP2 et prvoient une quote-part de 30% pour </p><p>limmobilier, dont au maximum un tiers pour les biens </p><p>immobiliers internationaux. cet gard, les investissements </p><p>immobiliers ltranger pourraient permettre de diversifier les </p><p>risques gographiques tels que lvolution locale de la </p><p>demande et de lemploi. A titre dexemple, nous pouvons noter </p><p>que les villes de Singapour, Berlin et Boston sont trs </p><p>diffrentes dun point de vue de leur structure conomique : </p><p>Singapour est un ple daffaires et de services financiers au </p><p>cur de lAsie, Berlin est caractrise par une forte prsence </p><p>du service public et de start-ups actives dans diffrents </p><p>domaines techniques, tandis que Boston reprsente le cluster </p><p>le plus comptitif au monde en matire de biotechnologie. Ces </p><p>singularits locales engendrent des volutions diffrentes des </p><p>cycles immobiliers dans ces villes. Alors que les loyers de </p><p>limmobilier de bureau berlinois ont augment de 22% depuis </p><p>2014, ceux de Singapour ont corrig de 12% sur la mme </p><p>priode. </p><p>En raison du caractre gographique des valeurs immobilires, </p><p>la corrlation entre le march immobilier national et les </p><p>marchs trangers est trs faible, voire ngative (-0,14 de </p><p>janvier 2007 dcembre 2016). Du point de vue de la </p><p>diversification, cette valeur est donc nettement plus attractive </p><p>que les corrlations affiches entre les obligations suisses et </p><p>trangres (0,32), ou entre les actions suisses et trangres </p><p>(0,85). Le risque global dun portefeuille peut donc tre rduit </p><p>grce lintgration de biens immobiliers internationaux. Ce </p><p>point est dautant plus important que les caisses de pension </p><p>suisses prsentent la plus forte quote-part immobilire au </p><p>niveau de lOCDE. </p><p>Une quote-part aussi leve implique quun repli du march </p><p>immobilier suisse se rpercuterait trs fortement sur les </p><p>portefeuilles des caisses de pension. Certes, la demande </p><p>devrait rester solide dans le secteur immobilier suisse tant que </p><p>les taux dintrt ngatifs seront maintenus, mais il est de plus </p><p>en plus difficile de renouer avec le niveau de performance des </p><p>annes prcdentes. La hausse des surfaces vacantes, </p><p>lallongement des dures de publication dannonces et la </p><p>baisse des loyers sont autant de symptmes du ralentissement </p><p>en cours sur le march du logement. Par ailleurs, le recul </p><p>progressif de limmigration freine la demande en logements </p><p>locatifs. Concernant les immeubles de bureaux et les surfaces </p><p>de vente, les perspectives long terme ne sont pas claires, </p><p>mais certaines volutions telles que lautomatisation des </p><p>tches, les dlocalisations et le commerce en ligne devraient </p><p>certainement peser sur la demande. </p></li><li><p>La clause de non-responsabilit figurant la fin de ce document sapplique galement cette page. Real Estate Strategies 3 Real Estate Strategies 3 </p><p>Immobilier international: compensation du risque </p><p>adquate et march locatif favorable </p><p>Aprs plusieurs cycles dassouplissement quantitatif des </p><p>banques centrales, les prix de limmobilier affichent une forte </p><p>reprise depuis 2014 dans de nombreux pays en dehors de la </p><p>Suisse. Nombre de ces marchs ont en effet subi </p><p>dimportantes corrections de prix pendant la crise financire, </p><p>comme par exemple les tats-Unis et le Royaume-Uni. Ds </p><p>lors, nous pensons que les marchs immobiliers offrent encore </p><p>du potentiel dans de nombreux pays. Dune part, les primes de </p><p>risque de limmobilier par rapport aux emprunts dtat restent </p><p>suprieures leur moyenne long terme. </p><p>La fig. 2 compare, pour diffrentes grandes villes du monde, </p><p>la prime de risque actuelle entre limmobilier commercial de </p><p>haut standing et les emprunts dtat. Limmobilier commercial </p><p>de haut standing est constitu de biens immobiliers de qualit, </p><p>situs aux meilleurs emplacements et entirement lous, avec </p><p>gnralement des baux long terme. Au premier trimestre </p><p>2017, les rendements de revenus de ces biens se situaient, </p><p>dans la plupart des villes, entre 200 et 350 points de base au-</p><p>dessus du rendement des emprunts dEtat 10 ans. En outre, </p><p>la comparaison avec les primes de risque fin juin 2007, alors </p><p>que les prix de limmobilier avaient atteint leur plafond pour le </p><p>dernier cycle, illustre les diffrences fondamentales entre la </p><p>situation actuelle et celle qui prvalait la veille de la crise </p><p>financire. </p><p>Fig. 2: Des primes de risque toujours au-dessus de la </p><p>moyenne </p><p>Sources: Credit Suisse, PMA; dernires donnes: mars 2017 </p><p> lpoque, les rendements nets de limmobilier commercial de </p><p>haut standing Sydney, Madrid, New York et Londres </p><p>affichaient des niveaux nettement plus bas que ceux des </p><p>emprunts dtat 10 ans. Les valorisations leves taient le </p><p>rsultat dune surchauffe des marchs immobiliers et </p><p>dattentes excessives lgard de ces placements. La </p><p>situation actuelle et celle de juin 2007 diffrent galement par </p><p>le taux dendettement moyen pour les achats immobiliers, qui </p><p>est aujourdhui infrieur de 20% 30%. </p><p>Dautre part, un facteur de dcision important dans notre </p><p>analyse rside aussi dans la situation de loffre et de la </p><p>demande sur les marchs locatifs. Nous suivons les volutions </p><p>locales dans plus de 80 villes travers le monde afin de </p><p>pouvoir exploiter rapidement les opportunits et dceler les </p><p>risques temps. La reprise de lconomie mondiale, qui </p><p>devrait continuer doper la demande en surfaces </p><p>immobilires, ainsi que lextension de loffre toujours limite </p><p>dans de nombreuses villes, par exemple Sydney, Munich, </p><p>Amsterdam ou Boston constituent des signaux positifs. En </p><p>dautres termes, loffre reste actuellement la trane de la </p><p>demande, entranant ainsi une diminution du taux de vacance </p><p>et une hausse des loyers du march. Nous tablons pour les </p><p>deux prochaines annes sur une poursuite de la hausse des </p><p>loyers dans toutes les rgions du monde (Amrique du Nord, </p><p>Asie-Pacifique et Europe), entre 2% et 3% par an en </p><p>moyenne. </p><p>Limmobilier international du point de vue des </p><p>caisses de pension suisses </p><p>Etant donn lexploitation limite de la quote-part dimmobilier </p><p>international et les perspectives toujours bonnes de ce </p><p>march, on peut se demander ce qui empche les institutions </p><p>de prvoyance suisses dinvestir davantage dans limmobilier </p><p>ltranger. </p><p>La fig. 3 prsente les rsultats des entretiens mens, sur la </p><p>base du travail de master dIrene Lo Iacono, avec des experts </p><p>de 15 caisses de pension suisses reprsentant un volume de </p><p>placement de 165 milliards de CHF. Au moment de ltude, </p><p>les caisses de pension avaient investi 21,5 milliards de francs </p><p>en biens immobiliers en Suisse et 3,2 milliards dans </p><p>limmobilier ltranger. En plus de la reprsentation agrge, </p><p>le graphique prsente les rponses selon trois groupes cibles: </p><p>les caisses ayant une large exprience ltranger, les caisses </p><p>ayant un peu dexprience ltranger et les caisses sans </p><p>exprience ltranger. </p><p>Fig. 3: Obstacles aux investissements immobiliers ltranger </p><p>Source: travail de master CUREM dIrene Lo Iacono, dernires donnes: </p><p>septembre 2016 </p><p>Les trois segments considrent les risques politiques et </p><p>juridiques, le manque dexpertise, labsence de benchmarks et </p><p>les cots des placements ltranger comme les principaux </p><p>obstacles un engagement dans limmobilier international. </p><p>Les institutions de prvoyance avec peu dexprience </p><p>considrent leur manque dexpertise, les cots levs ou le </p></li><li><p>La clause de non-responsabilit figurant la fin de ce document sapplique galement cette page. Real Estate Strategies 4 Real Estate Strategies 4 </p><p>taux dendettement gnralement un peu plus lev comme </p><p>principaux obstacles. En revanche, pour les caisses qui ont </p><p>dj investi ltranger, ce sont surtout les limitations dans </p><p>leurs ressources qui sont dterminants, tels que le manque de </p><p>capacits de gestion ou la charge de travail lie due </p><p>diligence lors de la slection des fonds. </p><p>Mais pour quels motifs les caisses de pension intgrent-elles </p><p>dans leur portefeuille des biens immobiliers situs ltranger? </p><p>Le graphique 4 prsente les rponses selon leur ordre </p><p>dimportance. </p><p>Fig. 4: Motifs des investissements immobiliers internationaux </p><p>Source: travail de master CUREM Irene Lo Iacono, </p><p>Dernires donnes: aot 2016 </p><p>Les trois segments dinvestisseurs reconnaissent la grande </p><p>utilit en terme de diversification du portefeuille, qui rsulte de </p><p>la faible corrlation de limmobilier international avec </p><p>limmobilier suisse et les placements financiers tels que les </p><p>actions et les obligations. </p><p>Les investisseurs sans exprience ltranger mettent </p><p>majoritairement en avant des arguments push comme la </p><p>pnurie de placements en Suisse, la situation tendue sur le </p><p>march domestique ou les taux dintrt ngatifs. Les </p><p>investisseurs plus expriments, en revanche, voquent plutt </p><p>les arguments lis au rendement ou lexploitation de </p><p>nouveaux segments. </p><p>Limmobilier international en tant quextension de </p><p>lunivers de placements </p><p>Il est peu probable que les plus-values ralises sur les </p><p>obligations dans un pass proche se rptent dans les annes </p><p> venir. En outre, les coupons et les obligations chues </p><p>doivent tre rinvestis des conditions bien plus mauvaises </p><p>que prcdemment. Comme nonc plus haut, les placements </p><p>immobiliers prsentent toujours un cart de rendement </p><p>attrayant par rapport aux emprunts dtat. Cest pourquoi il est </p><p>impratif de procder des adaptations de la stratgie de </p><p>placement. Au sein du segment de limmobilier, les </p><p>placements internationaux offrent de nombreuses opportunits </p><p>dinvestissement. </p><p>Mme si la part des placements immobiliers internationaux </p><p>reste faible, notre enqute ralise auprs de prs de 200 </p><p>institutions de prvoyance suisses, dans le cadre de la </p><p>dernire t...</p></li></ul>