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  • Asset Management Real Estate

    Real Estate Strategies 1

    Mai 2017

    Real Estate Strategies Immobilier international: de nouveaux horizons de

    placement pour les caisses de pension suisses

    Bienvenue dans le nouveau numro de

    Real Estate Strategies:

    Rcapitulatif 1

    Introduction 2

    Les caisses de pension investissent de

    plus en plus dans limmobilier 2

    Diversification des risques

    gographiques lis limmobilier

    international 2

    Immobilier international: compensation

    du risque adquate et march locatif

    favorable 3

    Limmobilier international du point de vue

    des caisses de pension suisses 3

    Limmobilier international en tant

    quextension de lunivers de placements

    4

    Diffrentes possibilits de mise en

    uvre en point de mire 4

    Produits immobiliers internationaux de

    Credit Suisse Asset Management 5

    Mentions lgales 7

    Rcapitulatif

    Les placements immobiliers ont toujours les faveurs des investisseurs

    institutionnels suisses. Cependant, la part de limmobilier international dans

    leurs portefeuilles reste faible; lIndice Credit Suisse (CS) des caisses de

    pension affiche pour le premier trimestre 2017 une quote-part de

    seulement 1,3% sur lensemble des placements, alors que lallocation

    maximale autorise est de 10%

    Pourtant, limportant effet de diversification des placements immobiliers

    internationaux par rapport limmobilier suisse et aux placements

    financiers, la situation favorable des marchs locatifs trangers et le bas

    niveau persistant des taux dintrt en Suisse plaident en faveur dune plus

    grande utilisation de ce segment de placement lavenir

    Les caisses de pension suisses ont dj fait ce constat et des enqutes

    menes dans le cadre de ltude du CS sur les caisses de pension et dun

    travail de master du CUREM (Center of Urban and Real Estate

    Management) signalent une nette augmentation des quotes-parts de

    limmobilier international

    Les caisses de pension suisses ont cit leur manque dexpertise et de

    ressources comme les principaux obstacles aux placements immobiliers

    ltranger. Une mise en uvre de cette allocation au moyen de produits

    immobiliers peut dsamorcer cette difficult car ceux-ci offrent laccs

    des connaissances dexperts et permettent dexternaliser la chane de

    cration de valeur de limmobilier international des professionnels et des

    partenaires expriments

    Credit Suisse Asset Management propose aux institutions de prvoyance

    suisses une offre complte de produits immobiliers internationaux, par

    exemple travers des fonds immobiliers internationaux et rgionaux

    effectuant des placements directs, des fondations de placement immobilier

    ainsi que des vhicules actifs et passifs investissant dans des actions

    immobilires/REIT (Real Estate Investment Trusts) ltranger.

  • Le disclaimer figurant la fin de ce document sapplique galement cette page. Real Estate Strategies 2

    Introduction

    Cette dition de Stratgies immobilires examine le rle de

    limmobilier international dans les portefeuilles de placement

    des investisseurs institutionnels suisses. Elle vous offre non

    seulement une vue densemble de limportance actuelle et

    future de limmobilier international dans lallocation dactifs,

    mais met galement en lumire la perception de ce thme du

    point de vue des caisses de pension suisses.

    Ce document sappuie entre autre sur diffrents rsultats

    empiriques, en particulier sur le mmoire du Master of

    Advanced Studies en immobilier du Center of Urban & Real

    Estate Management de Zurich (CUREM) dIrene Lo Iacono

    ainsi que sur ltude 2017 du Credit Suisse sur les caisses de

    pension, dans laquelle prs de 200 caisses de pension ont t

    interroges sur les thmes centraux du deuxime pilier.

    Les caisses de pension investissent de plus en plus

    dans limmobilier

    La part des biens immobiliers dans le total du bilan des caisses

    de pension suisses na cess de crotre ces dernires annes,

    et se situe actuellement environ 19%, soit prs dun tiers de

    plus quau dbut de lanne 2006 (cf. fig. 1). La hausse de la

    quote-part immobilire est due en premier lieu la persistance

    dun environnement de faibles taux, et donc au

    ramnagement des portefeuilles des caisses de pension au

    dtriment des obligations. En plus dun rendement plus

    attrayant par rapport aux titres revenu fixe, les placements

    immobiliers bien situs gnrent des cash-flows stables.

    Jusqu prsent, laugmentation des investissements

    immobiliers des caisses de pension sest rvle fructueuse.

    Selon lIndice Credit Suisse (CS) des caisses de pension,

    limmobilier est la classe dactifs qui a apport la contribution

    positive la plus stable la performance des placements depuis

    2010.

    Fig. 1: Allocation dactifs des caisses de pension suisses

    Sources: Office fdral de la statistique, Credit Suisse; *hors actifs dcoulant des

    contrats dassurance

    **Valeurs de 2016 estimes par le Credit Suisse

    Diversification des risques gographiques travers

    limmobilier international

    Alors que les avantages de la diversification internationale sont

    incontests dans le cas des placements tels que les actions ou

    les obligations, on constate toujours un biais local important

    dans lallocation des placements immobiliers. Selon lindice

    Credit Suisse des caisses de pension (T1 2017), environ 94%

    du volume de placements immobiliers se situe en Suisse. Au

    premier trimestre 2017, seulement 1,3% de lensemble des

    actifs ont t investis dans des placements immobiliers

    ltranger. Cette faible quote-part ne sexplique pas par les

    directives de placement rglementaires, qui sont dfinies

    larticle 55 OPP2 et prvoient une quote-part de 30% pour

    limmobilier, dont au maximum un tiers pour les biens

    immobiliers internationaux. cet gard, les investissements

    immobiliers ltranger pourraient permettre de diversifier les

    risques gographiques tels que lvolution locale de la

    demande et de lemploi. A titre dexemple, nous pouvons noter

    que les villes de Singapour, Berlin et Boston sont trs

    diffrentes dun point de vue de leur structure conomique :

    Singapour est un ple daffaires et de services financiers au

    cur de lAsie, Berlin est caractrise par une forte prsence

    du service public et de start-ups actives dans diffrents

    domaines techniques, tandis que Boston reprsente le cluster

    le plus comptitif au monde en matire de biotechnologie. Ces

    singularits locales engendrent des volutions diffrentes des

    cycles immobiliers dans ces villes. Alors que les loyers de

    limmobilier de bureau berlinois ont augment de 22% depuis

    2014, ceux de Singapour ont corrig de 12% sur la mme

    priode.

    En raison du caractre gographique des valeurs immobilires,

    la corrlation entre le march immobilier national et les

    marchs trangers est trs faible, voire ngative (-0,14 de

    janvier 2007 dcembre 2016). Du point de vue de la

    diversification, cette valeur est donc nettement plus attractive

    que les corrlations affiches entre les obligations suisses et

    trangres (0,32), ou entre les actions suisses et trangres

    (0,85). Le risque global dun portefeuille peut donc tre rduit

    grce lintgration de biens immobiliers internationaux. Ce

    point est dautant plus important que les caisses de pension

    suisses prsentent la plus forte quote-part immobilire au

    niveau de lOCDE.

    Une quote-part aussi leve implique quun repli du march

    immobilier suisse se rpercuterait trs fortement sur les

    portefeuilles des caisses de pension. Certes, la demande

    devrait rester solide dans le secteur immobilier suisse tant que

    les taux dintrt ngatifs seront maintenus, mais il est de plus

    en plus difficile de renouer avec le niveau de performance des

    annes prcdentes. La hausse des surfaces vacantes,

    lallongement des dures de publication dannonces et la

    baisse des loyers sont autant de symptmes du ralentissement

    en cours sur le march du logement. Par ailleurs, le recul

    progressif de limmigration freine la demande en logements

    locatifs. Concernant les immeubles de bureaux et les surfaces

    de vente, les perspectives long terme ne sont pas claires,

    mais certaines volutions telles que lautomatisation des

    tches, les dlocalisations et le commerce en ligne devraient

    certainement peser sur la demande.

  • La clause de non-responsabilit figurant la fin de ce document sapplique galement cette page. Real Estate Strategies 3 Real Estate Strategies 3

    Immobilier international: compensation du risque

    adquate et march locatif favorable

    Aprs plusieurs cycles dassouplissement quantitatif des

    banques centrales, les prix de limmobilier affichent une forte

    reprise depuis 2014 dans de nombreux pays en dehors de la

    Suisse. Nombre de ces marchs ont en effet subi

    dimportantes corrections de prix pendant la crise financire,

    comme par exemple les tats-Unis et le Royaume-Uni. Ds

    lors, nous pensons que les marchs immobiliers offrent encore

    du potentiel dans de nombreux pays. Dune part, les primes de

    risque de limmobilier par rapport aux emprunts dtat restent

    suprieures leur moyenne long terme.

    La fig. 2 compare, pour diffrent