dtz vastgoedmonitor zwolle 2013

8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013

1/81

Vastgoedmonitor Zwolle

Kantoren- en bedrijfsruimtemarkt

september 2013

www.dtz.nl

www.dtz.com


2/81

2

DTZ Zadelhoff, Research, Apollolaan 150 - 1077 BG AMSTERDAM, Postbus 74030 - 1070 BAAMSTERDAM, Tel. 020 6 644 644 Fax: 020 8 407 280, Internet: www.dtz.nl, E-mail: [email protected]

Amsterdam Arnhem Breda Den Haag Eindhoven Enschede Groningen s-Hertogenbosch Hoofddorp RotterdamUtrecht Zwolle.

DTZ Zadelhoff is een v.o.f. van partners die deelnemen middels besloten vennootschappen. Handelsregister KvK nr 33174864. DTZZadelhoff v.o.f. is de enige opdrachtnemer van alle werkzaamheden. Iedere aansprakelijkheid van de v.o.f., de partners en allen diedaar werkzaam zijn is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordtuitbetaald. Alle door ons verstrekte informatie is geheel vrijblijvend en uitsluitend voor geadresseerde bestemd. Alle gegevens zijn metzorg samengesteld en uit betrouwbare bron afkomstig. Ten aanzien van de juistheid ervan kunnen wij echter geen aansprakelijkheidaanvaarden. Op alle opdrachten zijn de algemene voorwaarden van DTZ Zadelhoff v.o.f. van toepassing. De algemene voorwaarden

zijn gedeponeerd ter griffie van de Rechtbank Amsterdam, zijn te raadplegen op www.dtz.nl en worden op verzoek kosteloostoegestuurd.


3/81

3

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave ..................................................................................................................................... 3

Inleiding ................................................................................................................................................ 5

1. Marktontwikkelingen Nederland ...................................................................................................... 6

1.1. Economie ................................................................................................................................................. 6

1.2. Kantorenmarkt ......................................................................................................................................... 7

1.3. Bedrijfsruimtemarkt................................................................................................................................. 8

1.. !"o##e en referentiesteden ...................................................................................................................... $

2. Kantorenmarkt Zwolle .................................................................................................................... 12

2.1. %raag&ijde van de kantorenmarkt ................................................................................................................... 12

2.1.1 'pname totaa#......................................................................................................................................... 12

2.1.2. 'pname naar sector ............................................................................................................................... 13

2.1.3. 'pname naar eigendom ......................................................................................................................... 1

2.1.. 'pname naar (ou"status ...................................................................................................................... 1

2.1.). 'pname naar groottek#asse ................................................................................................................... 1)2.1.6. 'pname naar herkomst ......................................................................................................................... 16

2.1.7. 'pname op de "erk#ocaties ................................................................................................................... 18

2.2. *an(od&ijde van de kantorenmarkt ............................................................................................................... 1$

2.2.1. %oorraad in ge(ruik ................................................................................................................................ 1$

2.2.2. *an(od totaa# ......................................................................................................................................... 2+

2.2.3. *an(od naar (ou"status ....................................................................................................................... 22

2.2.. *an(od naar groottek#asse .................................................................................................................... 23

2.2.). *an(od naar dee#ge(ied ........................................................................................................................ 2

2.3. ,uurprij&en op de kantorenmarkt .................................................................................................................. 26

2.. -ee#ge(ieden visie en ana#/se ..................................................................................................................... 28

3. Bedri!sruimtemarkt Zwolle ............................................................................................................ "#

3.1. %raag&ijde op de (edrijfsruimtemarkt ............................................................................................................ 7

3.1.1. 'pname totaa#........................................................................................................................................ 7

3.1.2. 'pname naar sector ............................................................................................................................... 8

3.1.3. 'pname naar eigendom ......................................................................................................................... $

3.1.. 'pname naar (ou"status ...................................................................................................................... $3.1.). 'pname naar groottek#asse ................................................................................................................... )+

3.1.6. 'pname naar herkomst ......................................................................................................................... )1


4/81

4

3.1.7. Opname naar deelgebied ....................................................................................................................... 53

3.2. Aanbodzijde op de bedrijfsruimtemarkt ......................................................................................................... 54

3.2.1. Voorraad en uitgifte ............................................................................................................................... 54

3.2.2. Aanbod totaal ......................................................................................................................................... 55

3.2.3. Aanbod-oorraadratio ............................................................................................................................ 5!

3.2.4. Aanbod naar bou"status ....................................................................................................................... 57

3.2.5. Aanbod naar grootteklasse .................................................................................................................... 5#

3.2.!. Aanbod naar stadsdeel ........................................................................................................................... 5$

3.3. %uurprijzen op de bedrijfsruimtemarkt .......................................................................................................... !&

3.4 Deelgebieden visie en analyse ................................................... .................................................. 62

Begrippenlijst ...................................................................................................................................... 78

Deelgebieden kantoorruimte .............................................................................................................. 79

Deelgebieden bedrijfsruimte .............................................................................................................. 80


5/81

5

Inleiding

Voor u ligt de Vastgoedmonitor Zwolle 2013. Een rapport dat in opdracht van de Gemeente Zwolle door

DTZ Zadelho is opgesteld om de d!namie" op de "antoren# en $edri%sruimtemar"t in "aart te $rengen

ten $ehoeve van toe"omstig $eleid.

In het eerste hoodstu" wordt de ontwi""eling van de &ederlandse economie $ehandeld en worden

ci%ers en trends op de landeli%"e ge$rui"ersmar"ten voor "antoor# en $edri%sruimte worden $enoemd

en geanal!seerd. 'p de(e wi%(e "unnen de ontwi""elingen op de "antoor# en $edri%sruimtemar"t in

Zwolle die in de daaropvolgende hoodstu""en aan $od "omen) in het %uiste perspectie worden

geplaatst. De Vastgoedmonitor maa"t mar"td!namie" in(ichteli%" in de periode 200* tot en met medio

2013.

De "antorenmar"t en de $edri%sruimtemar"t worden in a(onderli%"e hoodstu""en $eschreven. In

hoodstu" 2 wordt de "antorenmar"t $elicht en in hoodstu" 3 de $edri%sruimtemar"t. De gehanteerde

deelge$ieden voor "antoor# en $edri%sruimte in de Vastgoedmonitor Zwolle (i%n in overeenstemming

met de gemeente Zwolle age$a"end. +aartmateriaal met daarop de %uiste a$a"ening $ehorend $i% de

deelge$ieden is in $i%lage aan dit rapport toegevoegd.

&aast het in $eeld $rengen van de vastgoedmar"ten op gemeenteniveau) $evat de(e editie van de

Vastgoedmonitor net (oals vorig %aar een anal!se van de ge,dentiiceerde deelge$ieden. -nders dan in

voorgaande %aren (ullen de $elangri%"ste gegevens in de vorm van een over(ichteli%"e actsheet wordengepresenteerd. Duiding en toelichting van de deelge$ieden door middel van een proielschets evenals

de driedeling van het aldaar aanwe(ige aan$od (i%n tevens onderdeel van de anal!se.

De adeling esearch van DTZ Zadelho heet door de %aren heen een uitge$reide transactiedata$ase

opge$ouwd die als $asis dient voor de "wantitatieve anal!ses. -lle achterliggende data is gecontroleerd

en verri%"t door lo"ale "antoor# en $edri%sruimtema"elaars van DTZ Zadelho. In samenspraa" met hen

wordt de vastgoedmonitor voor(ien van "ennis en ervaringen uit het wer"veld. Ten slotte "an met

$etre""ing tot de ci%ers worden opgemer"t dat oo" in de(e editie van de Vastgoedmonitor geen

ge$rui" is gemaa"t van een ondergrens van *00 m/ voor "antoorruimte en *0 m/ voor $edri%sruimte.

Doordat in reguliere pu$licaties van DTZ Zadelho de(e ondergren(en wel worden aangehouden) (i%n

"leine verschillen in ci%ers ten op(ichte van andere pu$licaties mogeli%". 'p de(e wi%(e wordt het voor

Zwolle $elangri%"e "leinschalige deel van de mar"t in $eeld ge$racht.


6/81

6

1. Marktontwikkelingen Nederland

Voordat de ontwikkelingen op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt in Zwolle zullen worden

gepresenteerd, wordt allereerst een kort beeld geschetst an oer stand an de Nederlandse economie

en de situatie op de landelijke gebruikersmarkten oor kantoor- en bedrijfsruimte.

1.1.Economie

!et wereldwijde economische herstel is in "#1$ en "#1% naar erwachting bescheiden, met grote

internationale groeierschillen. !et &ruto &innenlands 'roduct neemt in "#1$ wereldwijd naar

erwachting met ",()* toe en in "#1% met $,)*. +n de opkomende landen is de groei relatief hoog

%,()* in "#1$ en ),")* in "#1% en in hoogontwikkelde economien relatief laag 1,#* dit jaar en

",#* olgend jaar. +n de raming is het herstel in de Verenigde /taten 1,()* in "#1$ en ",()* in "#1%

en ook in 0apan duidelijk krachtiger dan in het urogebied, waaroor oor dit jaar nog een krimp wordt

erwacht an #,()* en oor olgend jaar een groei an 1,#*.

Vanaf begin "#1$ is de rente op de 1#-jarige staatsleningen ooral toegenomen in het urogebied. 2it

geeft aan dat het ertrouwen in het kunnen terug betalen an schulden is afgenomen.

&ron3 4&/ "#1$

+n maart was de erwachting dat de Nederlandse economie met #,)* zou krimpen in "#1$. +nmiddels is

deze erwachting naar beneden bijgesteld tot -1,#*. +n "#1% groeit de economie olgens het 4entraal

'lanbureau wel, met 1,#*. 5och gaan er ook geluiden op dat de economie al eerder herstelt. 2e

hoogleraren 'hilip !ans 6ranses en &ert de 7root an de 8otterdam rasmus /chool of conomics

erwachten dat de economie in het derde kwartaal an "#1$ al een groei ertoont ten opzichte an het

derde kwartaal in "#1". 9ok oor het ierde kwartaal an "#1$ erwachten zij groei. en belangrijke

indicator in de oorspellingen is de ontwikkeling an uitzendbanen. 8andstad t:peert de uitzendmarkt

momenteel als lak, terwijl deze in "##; nog een daling liet zien an $#*. 2aarnaast erwacht de

uitzendorganisatie dat de fle


7/81

7

De totale werkloosheid in Nederland neemt naar verwachting toe tot 8,8% in 2014. Hierbij moet

worden ogemerkt dat de manier van meten anders is dan dat andere landen dat doen. !olgens de

internationale de"inities loot de werkloosheid o tot #,1% in 2014.

Verwachte economische ontwikkeling Nederland

2011 2012 2013 2014

$roei & 1,0% '0,(% '1,0% 1,0%

)erkloosheid *,4% +,4% 8,% 8,8%

-n"latie /&- 2,% 2,*% 2,*% 1,8%

3 saldo % & '4,*% '4,1% ',*% ',#%

ookracht '1,0% '2,*% 1,% 0,%ron5 /&, j6ni 201

1.2.Kantorenmarkt

-n de eerste hel"t van 201 is 48*.000 m7 kantoorr6imte ogenomen ecl6sie" h66rverlengingen. 9en

o:ichte van de eerste hel"t van 2012 betekent dit een daling van 14%. 3itgaande van dit cij"er is het de

verwachting dat de oname over heel 201 r6im 1 miljoen vierkante meter :al :ijn. 9raditioneel is in de

tweede hel"t van het jaar meer d;namiek :ichtbaar. De oname over 2012 bedroeg 1,2 miljoen

vierkante meter. -n het eerste kwartaal was al een hoog onamenivea6 :ichtbaar in


8/81

8

Hoewel landelijke cijfers een aardig beeld geven, is het van belang deze algemene cijfers te nuanceren.Er is duidelijk verschil in lokale marktomstandigheden, de locatie en het gebouw zelf. Op basis van

diverse markt-, locatie- en gebouwspecifieke kenmerken heeft D! !adelhoff begin "#$" een driedeling

van het aanbod gelanceerd. De driedeling geeft het perspectief weer van het betreffende aanbod om in

de huidige markt een gebruiker te vinden. Op $ juli "#$% was $&' van het aanbod kansrijk, ()'

kanshebbend en %)' kansarm. Het kansrijke deel wordt steeds schaarser in *ederland, terwijl het

kansarme deel van het aanbod groeit. De totale opname in de eerste helft van "#$% wordt voor ($'

gevormd door kantoren die vooraf als kansrijk waren bestempeld, (%' door kanshebbende kantoren en

$&' door kansarme kantoren.

1.3.Bedrijfsruimtemarkt

Hoewel de *ederlandse economie zich in een recessie bevindt en consumenten steeds minder te

besteden hebben, zijn de ontwikkelingen op de wereldmarkt voor E+portland *ederland net zo

belangrijk voor de bedrijfsruimtemarkt in het algemeen en de logistieke markt in het bijzonder. Het

heeft becijferd dat de wereldhandel in "#$% met ",#' zal toenemen. De *ederlandse e+port zal hiervan

profiteren getuige de verwachte toename van de e+port met %,%' ten opzichte van "#$". /el dient

hierbij aangetekend te worden dat deze groei voor het grootste deel voortkomt uit wederuitvoer,

aangezien de e+port van in *ederland geproduceerde goederen met slechts #,"' zal toenemen. De

door het verwachte groei van de invoer van goederen bedraagt #,0' in "#$% wat een sterke daling

is ten opzichte van de groei van %,(' die in "#$" werd gerealiseerd.

ron1 D! !adelhoff

De *ederlandse industrie ondervindt momenteel hinder van relatief hoge gasprijzen. Dit komt doordat

de schaliegasrevolutie in de 2erenigde 3taten ervoor heeft gezorgd dat de prijzen daar met meer dan

een kwart zijn afgenomen. Energie intensieve bedrijven stellen op dit moment nieuwe investeringen uit

of denken over het uitplaatsen van activiteiten naar de 23 of andere regio4s.

Ondanks dat de verwachtingen ten aanzien van de in- en uitvoercijfers overwegend positief zijn, is er

geen sprake van een opleving van de marktd5namiek op de bedrijfsruimtemarkt. 6n de eerste zesmaanden van "#$% namen gebruikers circa $.$0".### m7 van de markt. en opzichte van dezelfde

periode vorig jaar daalde de opname met &,"'.

#

".###

(.###

&.###

0.###

$#.###

"##%

"##(

"##8

"##&

"##)

"##0

"##9

"#$#

"#$$

"#$"

medio

"#$%

Nederlandse gebruikersmarkt

Opname en aanbod bedrijfsruimte :+ $.### m v.v.o.)

Opname ;anbod


9/81

9

De afgelopen jaren hebben de eerste twee kwartalen vaker een relatief lage opname laten zien, waarnade opname bijtrekt in het derde en vooral vierde kwartaal. Hoe hoog de opname in 2013 zal worden, is

moeilijk in te schatten doordat het opnamecijfer vaak wordt benvloed door enkele grote transacties.

De grootste transactie in de eerste helft van 2013 betrof maar liefst !!.000 m" door #ction, die in $int

%oost &'imb(rg) voor eigen gebr(ik een *(ropees Distrib(tiecentr(m laat ontwikkelen. +n diezelfde regio

vond tevens de op n na grootste transactie plaats. +n -enra tekende Hewlett /ackard voor de

ingebr(ikname van 3.000 m" distrib(tier(imte.

Hoewel de sector transport en logistiek in het afgelopen halfjaar verantwoordelijk was voor de grootste

bedrijfsr(imtetransacties was het aandeel transport in de opname naar sector over de laatste anderhalf

jaar minder groot dan haar aandeel in de langjarige verdeling &21 tegenover 23).

1.4.wolle en referentiesteden

m de relevante indicatoren en res(ltaten (it de navolgende -astgoedmonitor wolle goed te k(nnen

d(iden, zijn in deze alinea twee tabellen opgenomen met daarin de belangrijkste vastgoedindicatoren

van een aantal referentiesteden van wolle voor zowel de kantoor4 als de bedrijfsr(imtemarkt.

mdat de kantoor4 en bedrijfsr(imtemarkt elk h(n eigen dnamiek kennen en h(n eigen

vestigingsplaatsfactoren hebben, verschillen de gekozen referentiesteden per segment van elkaar.

-oor de kantorenmarkt is gekozen voor een selectie van vergelijkbare provinciesteden en een tweetal

middelgrote steden die &net) niet in de 5andstad zijn gelegen. Het zijn vooral deze steden waarmeewolle primair conc(rreert ten aanzien van bovenregionale kantoorwerkgelegenheid. Daarnaast bieden

de geselecteerde referentiesteden een goede benchmark voor de belangrijkste vastgoedindicatoren,

immers, de referentiesteden hebben allemaal meer dan 100.000 inwoners en vormen het centr(m van

de regionale economie. #nders dan kantorenlocaties in de 5andstad profiteren deze steden niet van

positieve spillovers als gevolg van agglomeratie effecten zoals Hoofddorp door zijn ligging ten opzichte

van #msterdam en $chiphol. Daarom bieden de referentiesteden een goede basis om de wolse

kantorenmarkt te vergelijken.

-oor de selectie van bedrijfsr(imte steden zijn vanwege de meer regionale scope van de bedrijvigheid,

steden geselecteerd die dichter bij wolle zijn gesit(eerd. +mmers, een logistieke dienstverlener maakt

in zijn locatiestrategie minder snel een ke(ze t(ssen 6ilb(rg of wolle. Het zijn de te transporterenprod(cten die de optimale locatie voor vestiging bepalen7 zijn zij bestemd voor klanten in 8rankrijk of

moeten zij in 9oord 9ederland worden gedistrib(eerd: /as als deze vraag is beantwoord wordt de

beste locatie geselecteerd en dan geldt dat de h((rprijs of grondprijs &bij zelfrealisatie) een belangrijke

vestigingsplaatsfactor zijn. Daardoor zijn bedrijventerreinen zoals het nie(w te ontwikkelen

bedrijventerrein #1 in Deventer en het +nternationaal ;edrijventerrein in Heerenveen grotere

conc(rrenten voor bedrijventerreinen in wolle en daardoor zijn referentiesteden voor wolle

geselecteerd die meer in de nabijheid van de gemeente wolle liggen.

Deze steden beschikken over grote bedrijventerreinen waar met enige regelmaat transacties

plaatsvinden en waar bedrijfsr(imte wordt aangeboden op de vrije markt. /laatsen waar slechts weinig

marktdnamiek plaatsvindt, waardoor een prestatievergelijking lastig valt te maken, blijven derhalve

b(iten bescho(wing.


10/81

10

Ten aanzien van de kantorenmarkt wordt duidelijk dat de gemeente Zwolle over een relatief grotekantorenvoorraad beschikt. Gemiddeld is er per medio 201 voor elke inwoner !"# m$ kantoorruimte

gebouwd. %it de grafiek blijkt dat van de referentiesteden alleen &rnhem en 'en (osch meer

kantoorruimte hebben dan Zwolle. Tevens blijkt uit de grafiek dat van alle referentiesteden de

gemeente Zwolle relatief de ruimste kantorenmarkt heeft. )p basis van de verhouding tussen het

aanbod en de opname per ultimo 2012 zou het in theorie !"* jaar duren voordat al het bestaande

aanbod van de markt zou zijn opgenomen. Ter vergelijking" in 'en (osch was het aanbod per ultimo

2012 toereikend voor slechts #"1 jaar.

'it ruime aanbod heeft geleid tot een relatief grote spreiding in het huurprijsniveau. +n de gemeente

Zwolle kan kantoorruimte worden gehuurd beginnend vanaf ,%- !0" per m$ per jaar tot ,%- 1//" per

m$ per jaar eclusief (T en servicekosten3. 4an alle referentiesteden is Zwolle het goedkoopst. 'e

ruime aanbodsituatie op delen van3 de Zwolse kantorenmarkt is hier mede debet aan.

(ron5 'TZ Zadelhoff" 6(7" 8+7&" +(+7" (&91

:et betrekking tot de hoeveelheid kantoorwerkgelegenheid neemt Zwolle een middenpositie in. 'e

stad heeft op elke #" inwoners ;;n kantoorbaan.


11/81

11

Bron: DTZ Zadelhoff, CBS, LISA, IBIS, BAK2

Het huurprijsniveau in Zolle voor !edrijfsrui"te is #e"iddeld te noe"en$ %r &an reeds vanaf %'( 2),*

per "+ orden #ehuurd tot een "ai"u" van %'( -.,* per "+ per jaar voor de "eest /ourante

!edrijfs#e!ouen$ De0e spreidin# is relatief #root in ver#elij&in# "et de !uur#e"eenten Deventer en

Heerenveen$ In de0e steden !edraa#t het vers/hil in #oed&oopste en duurste huurprijs sle/hts 1) euro$

Daar!ij valt het la#e huurprijsniveau op van de #e"eente Heerenveen$ De !este !edrijfsrui"te op een

#oede lo/atie 0ijn reeds te huren voor %'( ),* per "+$

De verhoudin# tussen aantal inoners en aantal industrie!anen leert dat Zolle, sa"en "etHeerenveen, over relatief de "eeste industrie!anen !es/hi&t van alle referentiesteden, na"elij& 33n

industrie!aan op 4,1 inoners$ Deventer 5),26, A"ersfoort 5),6 en Apeldoorn 5),-6 he!!en "inder

industri7le erele#enheid$ Al"ere heeft in relatie tot het aantal inoners de "inste industrie!anen

tot haar !es/hi&&in# 5-,)6$

8p !asis van de ver#elij&in# tussen de referentiesteden is te /on/luderen dat Zolle voor de "eeste

indi/atoren een "iddenpositie innee"t, hoeel de0e op de &antoren"ar&t dit va&er ne#atief uitslaat

5rui"e "ar&tsituatie, relatief ho#e lee#stand en la#e vanaf huurprij0en6$ De !edrijfsrui"te"ar&t staat

er relatief !eter voor, #etui#e de &rappere "ar&tsituatie 5verhoudin# tussen opna"e en aan!od6, een

nor"ale verhoudin# tussen aan!od en voorraad en relatief veel industri7le erele#enheid$

%en #oede er&in# van de vast#oed"ar&t is voor het fun/tioneren van een re#ionale e/ono"ie

on"is!aar$ De /o""er/i7le "ar&t voor &antoor* en !edrijfsrui"te in Zolle !iedt e/hter onderne"ers

"eer dan #enoe# "o#elij&heden o" hun a/tiviteiten te ontplooien, #etui#e de ho#e &lasserin# van

Zolle in het 9Toplo/aties 2.1 onder0oe& door %lsevier$ 8p diverse terreinen heeft

onder0oe&s!ureau Louter !ere&end dat Zolle in relatieve 0in !oven andere #e"eenten uitstij#t "et

!etre&&in# tot opleidin#sniveau, parti/ipatie#raad van de !eroeps!evol&in# en toe#evoe#de aarde per

er&ne"er$

2in bovenstaande cijfers is ten aanzien van de kantoorruimte een ondergrens verwerkt van 500 m en hebben de cijfers met

betrekking tot de bedrijfsruimtemarkt een ondergrens van 750 m. Dit is gedaan om een onderlinge vergelijking tussen de steden

mogelijk te maken$

Stedenvergelijking relevante vastgoedindicatoren BedrijfsruimteAlmere Amersfoort Apeldoorn Deventer Heerenveen Zwolle Nederland

8pna"e "edio ;1 1.$... 2$... $... 12$... 1$... ,2@ ),= 2$>.. 1.$.. 2


12/81

12

2$ Kantoren"ar&t Zolle

In hoofdstu& 2 ordt de dna"ie& op de #e!rui&ers"ar&t van &antoorrui"te in Zolle !es/hreven$ De

vraa#0ijde ordt !es/hreven aan de hand van opna"e/ijfers$ Dit !etreffen verhuur* en

ver&ooptransa/ties die op de vrije "ar&t he!!en plaats#evonden$ Ten0ij anders aan#e#even heeft het

jaar 2.1 !etre&&in# op de eerste 0es "aanden van dat jaar$ So"s is voor het des!etreffende jaar

#e!rui& #e"aa&t van een pro#nose$

De aan!od0ijde ordt in &aart #e!ra/ht aan de hand van &antoorrui"te die op het peil"o"ent 2.1

!es/hi&!aar as voor verhuur of ver&oop$ Dit is reeds op#eleverde of thans in aan!ou 0ijnde

&antoorrui"te$ ieu!ouplannen 0ijn niet "ee#eno"en o"dat het niet 0e&er is of de !etreffende

proje/ten daader&elij& #erealiseerd orden$

adat de vraa#* en aan!od0ijde van de "ar&t is !es/hreven, orden de huurprij0en op de

&antoren"ar&t in0i/htelij& #e"aa&t$ Tot slot ordt in para#raaf 2$4 af#esloten "et /ijfers, analse en

visie op deel#e!iedniveau$

2.1. Vraagzijde van de kantorenmarkt

2.1.1 Opname totaal

Sinds het jaar 2.1. is er op de Zolse &antoren"ar&t spra&e van een sta!iel opna"everloop$ 8ver de

laatste drie volle jaren erd er #e"iddeld per jaar 2.$... "+ op#eno"en$ Dat is een aan"er&elij& la#er

niveau dan het #e"iddelde over de periode 2..) tot en "et 2..


13/81


14/81

14

2.1.3. Opname naar eigendom

8nder opna"e ordt de &antoorrui"te verstaan die op de ;vrije "ar&t verhuurd dan el ver&o/ht is

ten !ehoeve van ei#en #e!rui&$ Sale en lease !a/& transa/ties en of &ooptransa/ties aar!ij de ei#enaar

het pand niet 0elf in #e!rui& #aat ne"en, orden niet "ee#ere&end in de &antooropna"e$

'it de verdelin# tussen huur* en &ooptransa/ties &an een indru& orden ver&re#en in el&e "ate er

spra&e is van de o"van# van de vrije "ar&t voor &antoorrui"te$ Eanneer er relatief veel

huurtransa/ties orden af#esloten, is er eerder spra&e van een /o""er/i7le vast#oed"ar&t$ Zo 0ijn

#rote steden "et een rui"e voorraad &antoorrui"te door#aans aantre&&elij& voor #rote !edrijven "et

een professioneel huisvestin#s!eleid, die in de re#el &antoorrui"te huren, vane#e de snelheid en

flei!iliteit$ Dit in te#enstellin# tot &antoorhoudende or#anisaties in perifere re#ios aar !edrijven

"eer opteren voor de aan&oop van een &antoor#e!ou$ Ge0ien het vaa& 0eer lo&ale er&veld en de

!etro&&enheid !ij de ei#en re#io van de0e or#anisaties, is de nood0aa& voor flei!ele huisvestin# "inder

#root$ Hier"ee is de /on/lusie te tre&&en dat op vast#oed"ar&ten aar!ij veel huurtransa/ties orden

af#esloten, de opna"edna"ie& een volatieler verloop &an he!!en$

In Zolle is een tpis/h voor!eeld van een huurders"ar&t$ 8ver #eheel 2.12 is sle/hts =@ van de

op#eno"en &antoorrui"te #e&o/ht voor ei#en #e!rui&$ De overi#e


15/81

15

In 2012 betrof slechts 1% van de opname nieuwbouw en van de opname in 2013 was 2% aangemerktals nieuwbouw. Hierbij moet worden aangetekend dat een eer grondige renovatie van een bestaand

kantoorgebouw ervoor orgt dat een kantoorgebouw de nieuwbouwstatus herkrijgt. !en slotte blijkt uit

de opname naar bouwstatus dat het vooral de nieuwbouwopname is die in de jaren 200" tot 200# voor

positieve uitschieters in de kantooropname orgt en dat er vanaf 2010 sprake is van een beperkte

kantooropname nieuwbouw.

$ron &!' 'adelhoff

2.1.5. Opname naar grootteklasse

(mvangrijke transacties hebben grote invloed op de opname van kantoorruimte in 'wolle. )an de

opname in vierkante meters over de periode 200* tot en met medio 2013 valt 21% in de grootteklasse

van *.000 m+ en groter. &aar tegenover staat dat 1,"% van het totale aantal een transactie van

minimaal *.000 m+ betreft. -nders geegd orgt n vijftigste van het aantal transacties dus voor vijfde

van de totale opname kantoorruimte in vierkante meters over dee periode.

$ron &!' 'adelhoff

0

10

20

30

/0

*0

0

200* 200 200" 200 200# 2010 2011 2012 2013

medio

Opname kantoorruimte naar bouwstatus Zwolle

1.000 m+ v.v.o.

$estaande bouw ieuwbouw

0

10

20

30

/0

*0

0

200* 200 200" 200 200# 2010 2011 2012 2013

medio

Opname kantoorruimte naar grootteklasse Zwolle

1.000 m+ v.v.o.

*0041.000 1.00042.*00 2.*004*.000 5*.000


16/81

16

6el is in de grafiek af te leen dat het kleinschalige segment voor de 'wolse kantorenmarkt steedsbelangrijker wordt. (ver geheel 2012 bestond de totale kantooropname voor ""% uit transacties

kleiner dan 1.000 m+.

&e grafiek 7(pname naar grootteklasse8 vertoont een opmerkelijke gelijkenis met de grafiek 7(pname

naar bouwstatus8. &e opname van grootschalige kantoorruimte blijkt te worden verooraakt door de

toevoeging van nieuwe grootschalige kantoorruimte in de gemeente 'wolle in de periode tussen 200

en 2010. )anaf 2010 wordt er geen grootschalige kantoorruimte meer opgenomen, met uitondering

van de opname over de eerste helft van 2013, waar de reeds eerder genoemde transactie van Isala

duidelijk uit naar voren komt.

&ee anal9se onderstreept het kleinschalige karakter van de 'wolse kantorenmarkt, geien de aantallen

transacties en de daarmee gemoeide metrages. &e opname van kantoorruimte in 'wolle wordt

gekenmerkt door kleinschalige kantoorruimten, met incidentele uitschieters naar boven.

2.1.6. Opname naar herkomst

'wolle is als middelgrote provinciehoofdstad een aantrekkelijke vestigingsplaats voor een breed scala

aan bedrijvigheid. &e afgelopen jaren heeft de gemeente 'wolle vele nationale en internationale

bedrijven mogen verwelkomen. )oor de laatste anderhalf jaar is er in de kantooropname een

uitsplitsing gemaakt naar de herkomst van de gebruiker. )an elke kantoorruimtetransactie is nagegaan

wat de herkomst van de huurder of koper van de kantoorruimte was. :r ijn drie categorie;n gemaakt,

te weten 7Internationaal8, 7ederlands8 en 7'wolle en omgeving8. :r geldt echter wel dat vooral gekekenis naar de herkomst van het bedrijf. &us een internationaal opererend bedrijf dat reeds in 'wolle was

gevestigd en nu een nieuwe locatie in 'wolle heeft betrokken, wordt in dee anal9se ingedeeld in de

categorie 7'wolle en omgeving8.

$ron &!' 'adelhoff

(ver de laatste anderhalf jaar waren bedrijven uit 'wolle en de nabije omgeving verantwoordelijk voor

"2% van de totale kantooropname in de gemeente. &it ijn bedrijven ich binnen 'wolle hebbenverplaatst.


17/81

17

organisatie en 2% van de opname werd gerealiseerd door een bedrijf dat ich vanuit het buitenland in'wolle heeft gevestigd.

Herkomst $innenstad =lus (osterenk (verig >poorone Haneland )oorsterpoort

Internationaal 0 0 0 0 #00

ederlands 2.#00 1.00 "00 /.100

'wolle en omgeving .*00 #./00 *.#00 1.00 00

!otaal 11./00 11.100 .*00 .000 1."00

$ron &!' 'adelhoff

(p basis van de herkomstanal9se kan worden geconcludeerd dat de meeste opnamed9namiek voor

rekening komt van plaatselijke bedrijvigheid die binnen de 'wolse kantorenmarkt verplaatsen. :r is

echter wel een onderscheid naar werklocatie te maken. &aar waar de locaties $innenstad =lus en(osterenk hoofdakelijk de 'wolse kantoorgebruiker ?her@huisvesten, is de werklocatie >poorone

Haneland de favoriete locatie van landelijke organisaties. (p )oorsterpoort tenslotte, heeft ich een

internationaal opererende organisatie uit het buitenland gevestigd.

25%

75%

Internationaal

ederlands

'wolle en omgeving

Opname kantoorruimte naar herkomst, Binnenstad Plus

tussen 2012 en medio 2013, in %

16%

84%

Internationaal

ederlands

'wolle en omgeving

Opname kantoorruimte naar herkomst, Oosterenk

tussen 2012 en medio 2013, in %


18/81

18

$ron &!' 'adelhoff

2.1.7. Opname op de werklocaties

In 2012 heeft wederom de meeste opname van kantoorruimte plaatsgevonden in het deelgebied$innenstad =lus.


19/81

19

Niet alleen in de onderscheiden deelgebieden is kantoorruimte opgenomen. Ook elders in de stadhebben transacties plaatsgevonden. In 2012 had 23% van de kantooropname plaats buiten n van de

vier gedentiiceerde deelgebieden. In 2013 betro dat!elde percentage "#$%. ierbi& valt te denken

aan ongebruikte kantoorruimte als onderdeel van een industrieel bedri&spand o een incidenteel

kantoorpand in een 'oon'i&k.

(r kan 'orden geconcludeerd dat de drie ormele kantorenlocaties )oorsterpoort# an!elanden en

Oosterenk momenteel in de opname voorbi& 'orden gestreed door t'ee niet*kantorenlocaties !i&nde

+innenstad ,lus en Overig. (r li&kt een discrepantie te !i&n tussen 'at kantoorgebruikers 'illen en 'at

er op de drie locaties 'ordt aangeboden. -antoorgebruikers in 'olle opteren getuige de

opnameci&ers voor kleine kantoorruimtes in de nabi&heid van een levendige omgeving# die bovendien

goed te bereiken !i&n met het openbaar vervoer. /e!e combinatie van levendige omgeving en O) is op

geen van de drie ormele locaties optimaal vormgegeven. In de paragraa 'aarin de trends en

ont'ikkelingen over de deelgebieden a!onderli&k centraal staat# !al dit per deelgebied nader 'orden

geduid.

2.2. Aanbodzijde van de kantorenmarkt

2.2.1. Voorraad in gebruik

,er medio 2013 bedraagt de totale voorraad kantoorruimte in de gemeente 'olle .000 m. oe'el

hiermee de voorraad met 0#% is toegenomen ten op!ichte van 2012# betekent het ook een aname

van de voorraad van 2#0% ten op!ichte van het &aar 2011. 4en op!ichte van 2011 gaat het om circa

1$.000 m kantoorruimte. Ondanks de geringe aname is 'olle een echte kantorenstad met een

beschikbaar areaal van #5 m kantoorruimte per in'oner. iermee kan de stad !ich meten met andere

grote provinciesteden6 alleen 7rnhem en 8s*ertogenbosch hebben nog meer kantoorruimte per

in'oner. Na 'olle volgen steden !oals 7mersoort# 7peldoorn en 9roningen op gepaste astand. In

absolute aantallen valt de gemeente 'olle net !oals in 2011 net buiten de top 10 van grootste

Nederlandse kantoorsteden en bekleedt momenteel plaats nummer 11.

Top 10 kantorensteden van Nederland

Gemeente Voorraad Leegstand

1. 7msterdam .0.000 1#%2. /en aag 5.150.000 12#2%

3. :otterdam 3.55".000 1#5%

5. ;trecht 2.15.000 10#"%

$. (indhoven 1.5"5.000 1#2%

. aarlemmermeer 1.510.000 22#$%

. 7rnhem 1.122.000 1#"%

. 9roningen ".000 "#%

". /en +osch "1.000 11#$%

10. 7mersoort $1.000 22#"%

11. Zwolle 778.000 16,1%

van gemeenten met meer dan 100.000 inwoners

+ron< +ak=/4 adelho


20/81

20

Ondanks de aname van de voorraad tussen 2011 en 2012# is de kantorenvoorraad sinds het &aar 2000met 51% toegenomen.

+ron< +ak# be'erking /4 adelho

/e voorraad in gebruik 'ordt verkregen door de kantorenvoorraad in vierkante meters te verminderen

met het thans beschikbare aanbod. /it geet in!icht in de huidige be!ettingsgraad van de 'olse

kantorenvoorraad. ,er medio 2013 'erd in totaal 5$."00 m gebruikt >en 'as 132.100 m voor de

verhuur en=o verkoop beschikbaar?. @inds 2011# toen $.300 m in gebruik 'as# is de voorraad in

gebruik dus gedaald met 1".300 m# o'el een aname van 3%.

/e voorraad in gebruik is in de periode 200" tot 2013 agenomen# ter'i&l de gehele voorraad over de!e

periode is toegenomen. /e bou' van kantoorruimte is kortom harder gegroeid dan het gebruik ervan#

ondanks de recente aname van de voorraad kantoorruimte.

2.2.2. Aanbod totaal

,er medio 2013 bedraagt het aanbod beschikbare kantoorruimte in de gemeente 'olle 132.100 m.

/at is een opmerkeli&ke daling ten op!ichte van het &aar 2012 dat piekte op een niveau van 1$2.000 m.iermee is het aanbod 'eer uitgekomen op het niveau van 2011# toen 12.200 m kantoorruimte 'erd

aangeboden.

Ael is het aanbod in 2013 verdeeld over veel meer panden. et aanbod bestond medio 2013 uit 130

panden met een gemiddelde grootte van circa 1.01 m. /it !i&n liest 1 panden meer dan in 2012 en

31 panden meer ten op!ichte van 2011. et gemiddeld aangeboden metrage betro in 2012 1.35$ m

en in 2011 1.2"$ m. In 2013 is er dus sprake van een trendbreuk< het lagere aanbodniveau bestond uit

meer en vooral kleinere panden ten op!ichte van vorige &aren.

500

5$0

$00

$$0

00

$0

00

$0

00

$0

200$ 200 200 200 200" 2010 2011 2012 2013

Voorraad kantoorruimte in gebruik Zolle

B 1.000 m v.v.o.

)oorraad )oorraad in gebruik


21/81

21

+ron< /4 adelho

(en belangri&ke reden voor 'aargenomen daling van het aanbod in 2013 is onget'i&eld de transactie

van Isala -linieken op de Oosterenk. 7lleen door de!e transactie verminderde het aanbod

kantoorruimte met .$00 m. Ook de overige geregistreerde transacties betroen ob&ecten die

onderdeel uitmaakten van het bestaande aanbod kantoorruimte in 'olle. Comenteel is het huren van

bestaande kantoorruimte een veelal goedkopere aangelegenheid dan het >laten? realiseren van een

nieu' kantoorpand# doordat eigenaren van bestaande kantoorgebou'en orse huurpri&sverlagingen

hebben doorgevoerd om potentiDle huurders over de streep trekken.

Ont'ikkelaars van nieu'e kantoorruimte !ien !ich daarentegen met steeds meer problemen

geconronteerd. (r 'ordt nau'eli&ks nog kantoorruimte ont'ikkeld 'aarvoor nog geen gebruiker is

gevonden. 4evens is het verkri&gen van inanciering ten behoeve van pro&ectont'ikkelingen steeds

moeili&ker ge'orden en mocht de inanciering al 'orden verkregen# dan !i&n verlangde

rendementseisen link verhoogd.

Leegstaand aanbod

,er medio 2013 stond 130."00 m kantoorruimte in aanbod en 'as bovendien Esiek leeg. et

leegstandspercentage 'ordt berekend over de leegstand van ob&ecten groter dan $00 m# omdat de

voorraadinventarisatie de!elde ondergrens heet. et leegstandspercentage is per medio 2013

uitgekomen op 1#1% van de voorraad. /oor een toename van het aanbod en een daling van de

voorraad >ten op!ichte van 2011? is het leegstandspercentage om t'ee redenen opgelopen. /it

betekent dat er meer kantoorruimte in Esiek lege staat 'ordt aangeboden. ;ltimo 2011 bedroeg de

leegstand nog 15#%. /e leegstand van kantoorruimte in de gemeente 'olle is ten op!ichte van het

Nederlands gemiddelde versneld aan het toenemen. Ondanks dat de leegstand snel toeneemt# is het

leegstandspercentage voor 'olle als geheel nog alti&d relatie gemiddeld in vergeli&king met

gemeenten met meer dan 100.000 in'oners. oe'el het leegstandspercentage nog niet bi&!onder

hoog is# is 'aak!aamheid geboden ten aan!ien van de snelle toename ervan.

0

20

50

0

0

100

120

150

10

200$ 200 200 200 200" 2010 2011 2012 2013

Aanbod kantoorruimte Zolle

B 1.000 m v.v.o.


22/81

22

Top 10 !oogste leegstand kantoorruimte Top 10 laagste leegstand kantoorruimteGemeente Leegstand Gemeente Leegstand

1. 7lmere 23#% 1. 9roningen "#%

2. 7mersoort 22#"% 2. Ni&megen "#"%

3. aarlemmermeer 22#$% 3. ;trecht 10#"%

5. (de 21#1% 5. /en +osch 11#$%

$. oetermeer 20#"% $. /en aag 12#2%

. 4ilburg 20#% . Caastricht 12#%

. 7peldoorn 1#5% . (nschede 13#5%

. :otterdam 1#5% . +reda 15#5%

". 7rnhem 1#"% ". Feiden 15#%

10. 7msterdam 1#% 10. Zwolle 16,1%

van gemeenten met meer dan 100.000 inwoners

+ron< /4 adelho

Top 10 !oogste leegstand alle gemeenten

Gemeente Leegstand

1. Gapelle a=d IHssel 2#1%

2. Nieu'egein 2#5%

3. eerenveen 2#$%

5. 7mstelveen 2#1%

$. /eventer 2$#3%

. )eenendaal 25#%

. 7lmere 23#%

. @tichtse )echt 23#0%

". 7mersoort 22#"%

10. aarlemmermeer 22#$%Nederland 1"#$%

+ron< /4 adelho

&tru'tureel aanbod

@tructureel aanbod betret kantoorruimte dat drie &aar o langer achtereen beschikbaar is voor verhuur

o verkoop op de vri&e markt. Over het algemeen kan 'orden gesteld dat naarmate aanbod langer op

de markt is de verhuurkans aneemt. /it komt doordat kantoorruimte !onder !ittende huurder in

prakti&k moeili&ker te verhuren is dan kantoorruimte die >nog? gebruikt 'ordt. ,otentiDle gebruikers

kri&gen een goede indruk hoe de ruimte benut kan 'orden als de ruimte in gebruik is en voor een

ruimte 'aarin geleed8 'ordt# geldt dat de!e k'alitatie beter op peil bli&t.

,er medio 2013 is circa $0.00 m kantoorruimte drie &aar o langer op de markt. )an het aanbod is

daarmee 3% structureel. 4en op!ichte van 2012 is het structurele aanbod gedaald met circa 5.$00 m.

et structureel aanbod is hiermee 'el op een bli&vend hoger niveau terecht gekomen# aange!ien het

gemiddelde structurele aanbodniveau tussen 200$ en 2011 op 25.200 m bedroeg.

2.2.(. Aanbod naar boustatus

In vergeli&king met 2011 is het aandeel nieu'bou' in het aanbod ors agenomen. -on ultimo 2011 nog

circa 15#"% 'orden aangemerkt als nieu'bou'kantoor# is dat in 2012 en medio 2013 terug gelopen tot

respectieveli&k #2% en 5#0%.


23/81

23

Het resterende nieuwbouwaanbod heeft bovendien geen betrekking op nieuw ontwikkelde gebouwen,maar op verouderde panden die momenteel in nieuwstaat worden gerenoveerd alvorens in gebruik te

kunnen worden genomen. Het draait hier om het kantoorgebouw Roelenstaete in deelgebied

Binnenstad Plus, waarbij 4.!! m" kantoorruimte in de etalage staat.

#e daling van het nieuwbouwaanbod wordt verder veroor$aakt door nog bes%hikbare ruimte in

deelgebied &oorsterpoort, waar een deel van nog niet eerder verhuurde kantoorruimte op een eerste

gebruiker wa%ht. 'mdat de gebouwen inmiddels ouder $ijn dan twee jaar, wordt het thans aanwe$ige

aanbod niet meer als nieuwbouw aangemerkt.

Bron: DTZ Zadelhoff

2.2.". Aanbod naar grootteklasse

Het aanbod kantoorruimte weergegeven in grootteklassen laat $ien dat per medio (!)* het meeste

aanbod te vinden is in de grootteklassen ).!!! m" + (.!! m" en (.!! m" + .!!! m". -iet minder dan

)/ van het 0wolse kantorenaanbod bestaat uit redelijk grote tot vrij forse vloeroppervlakken.

&ooral de grootteklasse ).!!! m" + (.!! m" liet een sterke toename in het aanbod laten $ien. 1as in(!)) nog *.!! m" kantoorruimte in te delen in de$e %ohort, per medio (!)* is dat opgelopen tot

2.!! m". 3en toename dus van 4/ in anderhalf jaar tijd.

3r werden per medio (!)* twee obje%ten aangeboden met metrages tussen de .!!! m" en )!.!!! m".

#it betrof %ir%a .)!! m" kantoorruimte die wordt aangeboden in gebouw 5#e 6toel7 in deelgebied

&oorsterpoort en op de 'osterenk werd 2.2!! m" kantoorruimte aangeboden in gebouw 5Pla%e

&end8me B7. 9e$amenlijk betrof dit ))/ van het aanbod in 0wolle.

Het aanbod kleiner dan ).!!! m" bedraagt thans )/ van het totale aanbod en dat is li%ht lager dan het

langjarig gemiddelde van (!/ tussen (!! en medio (!)*. 'ok blijkt uit de jaar+op+jaar ontwikkeling

dat het kleins%halige aanbod in 0wolle aan het afnemen is en dat vooral de :middel;grote metrages inaantal toenemen. &oor de$e waargenomen trend kunnen twee oor$aken worden aangewe$en.

!

(!

4!

2!

!

)!!

)(!

)4!

)2!

(!! (!!2 (!! (!! (!! (!)! (!)) (!)( (!)*medio

Aanbod kantoorruimte naar boustatus Zolle

< ).!!! m" v.v.o.

Bestaande bouw -ieuwbouw


24/81

24

=en eerste is er een stru%turele ontwikkeling waarbij kantoorhoudende organisaties hun kantoorruimtesteeds effi%i>nter benutten, door onder andere de invoering van nieuwe werkplek%on%epten, $oals Het

-ieuwe 1erken, waarbij het fle


25/81

25

=en slotte bevindt ))/ van alle onders%heiden kantoorruimte $i%h niet op EEn van de onders%heidendeelgebieden en wordt verspreid door de stad aangeboden.

Bron? #=0 0adelhoff

Bron? #=0 0adelhoff

1*%

(*%

2"%

+%

11%Binnenstad Plus

'osterenk

6poor$one Han$eland

&oorsterpoort

'verig

Aanbod naar deelgebied Zolle#

medio (!)* in /

!

)!.!!!

(!.!!!

*!.!!!

4!.!!!

!.!!!

2!.!!!

(!! (!!2 (!! (!! (!! (!)! (!)) (!)( (!)*

Binnenstad Plus 'osterenk 6poor$one Han$eland

&oorsterpoort 'verig

Aanbodontikkeling naar deelgebied Zolle#

tussen (!! en medio (!)*, in /


26/81

26

Aanbod kantoorruimte naar deelgebied&tadsdeel , deelgebied 200) 200- 200$ 200* 200+ 2010 2011 2012 201(

Binnenstad Plus )4.(!! )).4!! )*.)!! )2.!! (4.2!! (.!! (!.4!! (2.*!! (*.!!

'osterenk (!.!! (2.!! (.*!! *2.!! 4*.)!! 4.!! 4.!! 2.!! 4.!!

6poor$one Han$eland ((.!! (4.*!! (.!! ).!! (4.!! (!.!! (.(!! *!.)!! *).4!!

&oorsterpoort .!! !! !! !! (!! (.)!! .!! )(.*!! )(.4!!

'verig )*.!! ).)!! )2.!! (!.!! (.4!! 4!.!!! ((.)!! (2.2!! )4.!!

Totaal $+.+00 *2."00 *"."00 +0.*00 122.(00 1(*.(00 12*.200 1)2.000 1(2.100

Bron? #=0 0adelhoff

Leegstand en stru'tureel aanbod kantoorruimte naar deelgebied in 201(

&tadsdeel , deelgebied Aanbod Leegstand &tru'tureel aanbod

Binnenstad Plus (*.!! ((.!! .4!!

'osterenk 4.!! 4.!! (.!!

6poor$one Han$eland *).4!! *).4!! )4.!!

&oorsterpoort )(.4!! )).!! !

'verig )4.!! )4.!! 2!!

Totaal 1(2.100 1(0.$00 )0.-00

Bron? #=0 0adelhoff

&an alle aangeboden kantoorruimte in de gemeente 0wolle is inmiddels */ stru%tureel van aard. #at

betekent dat !.2!! m" reeds drie jaar of langer a%htereenvolgens op de markt wordt aangeboden.

'ngeveer een derde van al het stru%turele aanbod is te vinden op 'osterenk. Per medio (!)* stond

niet minder dan (.!! m" stru%tureel te wa%hten op een nieuwe gebruiker. #it betekent ook dat /

van het aanbod op 'osterenk als stru%tureel is aan te merken.

'ok op 6poor$one Han$elanden wordt veel kantoorruimte inmiddels drie jaar of langer aangeboden.

Het betreft hier bijna ).!!! m" op een totaal *).4!! m". #aarmee is de toename van de stru%turele

leegstand op Han$elanden het grootst geweest. 'ok in het %entrum van 0wolle komt stru%turele

leegstand voor :Binnenstad Plus;. 1el moet hierbij aangetekend worden dat EEn pand aan de stadsring

hiervoor verantwoordelijk is :Roelenstaete;.

2.(. uurprijzen op de kantorenmarkt

&oor de huurprij$en wordt een bandbreedte per deelgebied afgegeven. Fn (!)* ligt de huurprijs in

0wolle tussen 2! en )! euro per vierkante meter per jaar. Fn de$e bandbreedte $itten nog geen

eventuele huurkortingen verwerkt. #aarmee is het gemiddelde huurprijsniveau fors gedaald.


27/81

27

Bron: DTZ Zadelhoff

Aan de stabiele ontwikkeling van huurprijzen is een einde gekomen. Gebouweigenaren voeren grote

huurprijsdalingen door. Daarmee geven zij impliiet aan dat zij geen herstel van de oude huurprijzen

verwahten op de korte termijn. !mmers" de afgelopen jaren konden wel grote kortingen worden

bedongen op de vraaghuurprijs" in de vorm van huurvrije perioden" maar bleef de hoge huurprijs in

stand in de hoop dat de markt zou aantrekken.

Huurprijsniveau kantoorruimte naar deelgebied

&tadsdeel , deelgebied 200) 200- 200$ 200* 200+ 2010 2011 2012 201(

Binnenstad #lus ondergrens $$% $$% $$% $$% $$% $$% &' (% )%

bovengrens $'' $)% $)% $)% $'% $'% $)% $'% $'%

*osterenk ondergrens $$% $%' $%% $%% +% &' $$% +% (%

bovengrens $'% $'% $'% $)% $,' $,% $'% $,% $-'

poorzone /anzeland ondergrens $0% $0% $0% $0% $0% $0% $$% $%% +%

bovengrens $)' $)' $(% $(% $)% $)% $(' $(' $''

1oorsterpoort ondergrens $$% $$% $$% $$% $$% $$% &% )' )%

bovengrens $(' $(' $(' $(' $(% $(% $,% $0% $-'

Bron: DTZ Zadelhoff

,%

)%

&%

$%%

$-%

$,%

$)%

$&%

-%%

-%%' -%%) -%%( -%%& -%%+ -%$% -%$$ -%$- -%$0

medio

.uurprijsniveau kantoorruimte Zolle

bandbreedte in 2 per vierkante meter in -%%' tot medio -%$0


28/81


29/81

m24%

Spoorzone Hanzeland, Zwolle Spoorzone Hanzeland, Zwolle

2008 tot medio 2013 in % (>0 m v.v.o.) medio 2013 in % (>0 m v.v.o.)


x 1.000 m (>0 m v.v.o.) x 1.000 m (>0 m v.v.o.)

Bron: DTZ Zadelhoff Bron: DTZ Zadelhoff

Opname kantorenmarkt naar grootteklasse Aanbod kantorenmarkt naar grootteklasse

Opname Aanbod 314!!

medio 2013 t.o.v. medio 2012 medio 2013 t.o.v. 2012 4,"%

Opname kantorenmarkt Aanbod kantorenmarkt

13!!

o!atie fa!t"heet #antorenmar#t $ medio 2013

&oor'one an'elandZolle

0

10

20

30

*0

2008 200+ 2010 2011 2012 medio

2013%&oor'one (an'eland ,veri- Z)olle

0

0

100

10

200

2008 200+ 2010 2011 2012 medio


#aar

2013

2013

2012

2012

2012

2008 tot medio 2013 in % (>0 m v.v.o.)


Opname kantorenmarkt naar se$tor e&erent'etransa$t'es kantorenmarkt


2008 tot medio 2013 o./.v. metra-e en aar (>0 m v.v.o.)

(etrageH))rder*koper

hri"tal Tele"ervi!e (hr) 00

4rote"tant" hri"tel.. (hr) 00

De 5iee Zaa# (hr) 600

De taat der 5ederla.. (hr) 1.800

arr7" 9rin-loo&hal.. (hr) 600


0

10

20

30

*0

2008 200+ 2010 2011 2012 medio


0

0

100

10

200

2008 200+ 2010 2011 2012 medio


11%

2+%

"4%

0 : 1.000

1.000 : 2.00

2.00 : .000

.000 ;

41%

32%

11%

1"% 0 : 1.000

1.000 : 2.00

2.00 : .000

.000 ;

,%

1!%

-%

+"%

1.% Ban#en


30/81

30

poorzone 3 /anzeland

Inleiding

Deelgebied poorzone /anzeland is een gemengde loatie van wonen en werken. De mi5 van

representatieve kantoorgebouwen en aantrekkelijke woningen" zorgen voor een hoogwaardig woon6 en

werkmilieu. /et deelgebied is met het openbaar vervoer uitstekend te bereiken evenals met de auto.

De direte nabijheid van een groot openbaar vervoersknooppunt maakt deze loatie een aantrekkelijke

vestigingsplaats voor partijen uit de publieke setor. 7r zijn reeds een groot aantal instanties gevestigd"

zoals de !8D en het 9inisterie van andbouw" 8atuur en 1oedselkwaliteit. Daarnaast is het lokaalbestuur op /anzeland vertegenwoordigd met een groot stadskantoor.

Marktdynamiek

/et deelgebied poorzone /anzeland kent met ,.(%% m; een stabiele opname ten opzihte van -%$$

toen ,.&%% m; door gebruikers werd opgenomen. #er medio -%$0 is nohtans een volume $.0%% m;

geregistreerd en dat is minder dan in de afgelopen jaren over de eerste zes maanden van een jaar werd

geregistreerd.

/et aanbod in deelgebied poorzone6/anzeland is sinds -%$% van jaar op jaar aan het toenemen. !n -"'

jaar tijd is het aanbod gegroeid van -%.&%% m; naar 0$.'%% m;. Dit is opmerkelijk omdat het deelgebied

strategish is gelegen nabij het !nterit4 station van Zwolle en er bovendien tussen -%%( en -%$% sprake

was van een goede marktomstandigheden. /et zijn vooral de gebouwkenmerken van de aangeboden

panden die momenteel op /anzelanden voor een lage opnamed4namiek hebben gezorgd. /ier worden

de relatief grote kantooroppervlakken aangeboden" die momenteel zo zijn oververtegenwoordigd in

het aanbod. De aangeboden metrages zijn voor de meeste zoekers te groot.

Visie

7nige tijd geleden heeft de


31/81

31

Doordat poorzone /anzelanden relatief veel grootshalige kantoorruimte heeft met een duidelijkefous op non6profits en overheidspartijen =gezien de parkeernorm>" is het gebied momenteel minder in

trek bij potenti?le gebruikers. amenvattend is er sprake van een aantal hele grote gebouwen met

grote oppervlakten die steeds minder goed aansluiten bij de vraag van diezelfde non6profits en

overheidspartijen. !mmers" de


32/81

32

Cas in -%$$ nog sprake van veel kansrijk aanbod op poorzone /anzeland" per medio -%$0 is sprakevan minder kansrijk aanbod en is er relatief meer aanbod dat het stempel kansarm heeft gekregen. Aan

het einde van -%$$ werd )& van al het aanbod op het deelgebied nog als kansrijk bestempeld"

inmiddels dat teruggelopen naar 0+. /et kansarme aanbod is toegenomen van slehts ) in per

ultimo -%$$ tot 0) per medio -%$0. Dit is vooral te wijten aan het feit dat veel van dit aanbod

inmiddels strutureel in aanbod is komen te staan =0 jaar of langer>.

Conclusie

/oewel de loatie poorzone /anzeland in potentie een suesvolle kantorenloatie is" geriht op

overheid en non6profits" is er momenteel sprake van een gedempte transatied4namiek. #otenti?le

gebruikers nemen een afwahtende houding en enkele zittende huurders bereiden hun vertrek voor of

zijn voornemens effii?nter met de huisvesting te willen omgaan. 9omenteel is er minder vraag naargrootshalige kantoorruimte. 9eer d4namiek is wenselijk door het gebied meer te integreren met de

Zwolse binnenstad en het gebied zelf te verlevendigen door een diverser palet van gebruikers te

stimuleren.


33/81

33

Binnenstad6 #lus

Deelgebieden 3 visie en anal4se


34/81

m1,7%

Locatie factsheet kantorenmarkt | medio 2013

Binnenstad PlusZwolle

Opname Aanbod 23.700

medio 2013 t.o.v. medio 2012 medio 2013 t.o.v. 2012 10%


3.400

Binnenstad Pls, !"olle Binnenstad Pls, !"olle

x 1.000 m !0 m v.v.o." x 1.000 m !0 m v.v.o."

Bron# $%Z Zadelhoff Bron# $%Z Zadelhoff

Opname kantorenmarkt naar #rootteklasse Aanbod kantorenmarkt naar #rootteklasse


200& tot medio 2013 in ' !0 m v.v.o." medio 2013 in ' !0 m v.v.o."

0

10

20

30

(0

200& 200) 2010 2011 2012 medio

2013Binnenstad Plus *veri+ Zwolle

0

,0

100

1,0

200

200& 200) 2010 2011 2012 medio


$aar

2013

2012

2012

2012

2011


-rion 1.200

t. /arketin+ *ost )00

Ber+man liniek huur" 00

200& tot medio 2013 o..v. metra+e en aar !0 m v.v.o."

etra#e&rder'koper

$ommerholt 4dvocaten huur" 2.(00

56 4dviseurs B.7. huur" &00


Opname kantorenmarkt naar se(tor )e*erentietransa(ties kantorenmarkt


200& tot medio 2013 in ' !0 m v.v.o."

0

10

20

30

(0

200& 200) 2010 2011 2012 medio


0

,0

100

1,0

200

200& 200) 2010 2011 2012 medio


30%

+0%

20% 0 8 1.000

1.000 8 2.,00

2.,00 8 ,.000

,.000 9

,3%

17%

0 8 1.000

1.000 8 2.,00

2.,00 8 ,.000

,.000 9

3%11%

3%

2,%

++%

Banken

56%

5ndustrie: ;andel en

%rans


35/81

35

Binnenstad #lusInleiding

Deelgebied Binnenstad #lus is een gemengde loatie van wonen" werken" winkelen en leisure. /et

gebied overlapt de oude historishe binnenstad en een brede ring rondom de ingelgraht waarbinnen

ondernemingen in n van de vele statige villaEs en herenhuizen hun bedrijfsvoering uitoefenen. Tevens

is binnen dit gebied de kantorenonentratie rondom de Burgermeester


36/81

36

beoordeling van de ourantheid van een pand" staan in het palet van pand6 en loatiespeifiekeeigenshappen twee variabelen entraal" namelijk de nabijheid van voorzieningen en de relatieve duur

van de aanbodsuiting. Als het pand is gesitueerd in de nabijheid van veel voorzieningen" zoals winkels"

restaurants" bibliotheken" kinderopvang et etera" heeft dat een positieve invloed op de

verhuurbaarheid. Ten tweede heeft de tijd dat een pand in aanbod staat een negatieve invloed op de

verhuurbaarheid. Als een pand drie jaar of langer ahtereenvolgens op de markt wordt aangeboden"

wordt gesproken van strutureel aanbod.

7en pand zal eerder als kansrijk worden beoordeeld indien er veel voorzieningen in de buurt zijn en het

pand niet strutureel in aanbod staat. /et omgekeerde geldt voor kansarm aanbod: weinig

voorzieningen in de buurt en strutureel in aanbod. 1an kanshebbend wordt gesproken indien aan n

voorwaarde wordt voldaan" namelijk wel voorzieningen n aanbod strutureel van aard of geen

voorzieningen en aanbod is nit strutureel van aard.

Fira ,% van de aangeboden kantoorruimte in de Binnenstad #lus werd per medio -%$0 als kansrijk

bestempeld. Dat vrijwel hetzelfde perentage dat eind -%$$ door de vastgoedprofessionals als kansrijk

werd aangemerkt =0(>. Cel is het aandeel kansarm in deelgebied Binnenstad #lus fors toegenomen

van $( naar 0%. /oewel een opmerkelijke toename" wordt dit aandeel door slehts twee

grootshalige kantoorgebouwen bepaald" die strutureel in aanbod staan.

Conclusie

9et de loatie Binnenstad #lus beshikt de gemeente Zwolle over een kantorenloatie van allure voor

vooral kleinshalige kantoorgebruikers met een lokale klantenkring. 7en goede mi5 van wonen" werken

en winkelen biedt meer zekerheid om het stadsentrum levendig te houden.

41%

29%

30%

Driedeling aanbod - innenstad !lus

Bansrijk

Banshebbend

Bansarm


37/81

37

*osterenk



38/81

mnvt

Oosterenk, Zwolle Oosterenk, Zwolle



x 1.000 m (>0 m v.v.o.) x 1.000 m (>0 m v.v.o.)




medio 2013 t.o.v. medio 2012 medio 2013 t.o.v. 2012 12


8.!00


o"teren#Z&olle

0

10

20

30

'0

2008 200( 2010 2011 2012 medio

2013%o"teren# %veri) Z&olle

0

*0

100

1*0

200

2008 200( 2010 2011 2012 medio


"aar

2013

2013

2013

2012

2010

2010

2008 tot medio 2013 in % (>0 m v.v.o.)


Opname kantorenmarkt naar se#tor $e%erent&etransa#t&es kantorenmarkt


2008 tot medio 2013 o.+.v. metrae en ,aar (>0 m v.v.o.)

'etrage())rder*koper

-"ala linie#en B/ (hr) .*00

nexi" (hr) 1.'00

!temim (hr) 1.200

-T rnit4 (hr) 00

5roon le#trote!hnie.. (hr) 200

/eenman (6erox) (hr) *00


0

10

20

30

'0

2008 200( 2010 2011 2012 medio


0

*0

100

1*0

200

2008 200( 2010 2011 2012 medio


8

+1

18

1,0 7 1.000

1.000 7 2.*00

2.*00 7 *.000

*.000

,4

1-1-

,2

0 7 1.000

1.000 7 2.*00

2.*00 7 *.000

*.000

2 !+

,8

49

Ban#en

-5T

-nd"trie9 :andel en

Tran";ort%verheid en overi)e non7

;rofitZa#eli,#e Dien"tverlenin)


39/81

39

*osterenkInleiding

Deelgebied *osterenk is een traditionele kantoorwerkloatie gelegen aan de oostkant van de gemeente

Zwolle aan de 80' die het gebied per auto ontsluit met de A-&. /oewel het gebied met

busverbindingen is verbonden met de rest van de stad" maakt het gebied nadrukkelijk geen onderdeel

uit van het stedelijke weefsel. /et deelgebied is vanaf de jaren &% steeds verder in oostelijke rihting

uitgebreid met de ontwikkeling van steeds weer nieuwe kantoren.

7r bevinden zih in het deelgebied veel gedateerde kantoorpanden waarvan er vele reeds langere tijd

leegstaan. /oewel de meer reent ontwikkelde kantoren aan alle moderne eisen voldoen" zijn zijgesitueerd in een gebied met een eenzijdige inrihting en met weinig oog voor ruimtelijke kwaliteit.

Tekenend hiervoor is de parkeerproblematiek die het gebied" ondanks de hoge kantorenleegstand

parten speelt.

Marktdynamiek

/et deelgebied *osterenk onderstreepte met de opname over geheel -%$- van -.)%% m; haar positie

nog eens als het zorgenkindje van de Zwolse kantorenmarkt. inds -%%' was de opname in het gebied

niet zo laag. !n -%$0 is er door n grootshalige transatie een ander beeld ontstaan dan in de

afgelopen drie jaar. !sala linieken tekende voor (.'%% m; kantoorruimte en neemt thans het gehele

9ondriaangebouw in gebruik.

De ongebreidelde toename van het kantorenaanbod in deelgebied *osterenk is voor het eerst sinds

-%%' gestopt. Deze daling is ehter voor een groot deel toe te shrijven aan de huurtransatie van !sala

linieken. Door het inidentele karakter van deze transatie valt nog te bezien in hoeverre er sprake is

van een struturele neerwaartse aanbodontwikkeling. 8u nog niet meegenomen in het aanbod" maar

reeds wel aangekondigd" betreft het vertrek van finanieel dienstverlener indorff. Zij verlaten

*osterenk en Zwolle voor een pand in Amersfoort" nadat zij zih pas reentelijk" namelijk in -%$$" in

Zwolle hadden gevestigd. /et bedrijf laat -.'%% m; kantoorruimte ahter.

8et als voor het aanbod geldt" is de meeste leegstand te vinden in deelgebied *osterenk. /ier staat

,+.&%% m; f4siek leeg" waarvan -(.&%% strutureel van aard is.

Visie

De gemeente Zwolle profileert het deelgebied als een loatie die uitermate geshikt is voor de vestiging

van startende bedrijven. /et in dit opziht aantrekkelijke huurprijsniveau ondersteunt dit streven.

Daarnaast traht de gemeente de vorming van luster van medishe bedrijvigheid van de grond te

krijgen door in te spelen op mogelijke s4nergievoordelen door de nabijheid van de !sala linieken.

*ndanks de maatregelen die zijn voortgekomen uit de leegstandsonferentie" is er momenteel geen

struturele oplossing voorhanden ten aanzien van de leegstandsproblematiek op de *osterenk.

7nerzijds zijn er nijpende problemen in de vorm van het parkeerprobleem" anderzijds zijn er

kantoorgebouwen" die zelfs na een eventuele renovatie" niet geshikt zullen zijn om nog langer als

kantoor te fungeren. 1oor deze gebouwen blijft transformatie naar een andere gebruiksfuntie als enig

redelijk alternatief overeind.


40/81

40

Driedeling

/et aanbod van beshikbare kantoorruimte in deelgebied *osterenk neemt jaar op jaar toe

onafhankelijk van de opname. De kwaliteit van het beshikbare aanbod sluit dikwijls niet aan bij de

eisen van de moderne kantoorgebruiker. De lokale kantorenmarkte5perts van DTZ Zadelhoff hebben al

het beshikbare aanbod per pand ultimo -%$$ beoordeeld op verhuurbaarheid en hebben het aanbod

ingedeeld in drie ategorie?n" te weten" kansrijk" kanshebbend of kansarm. Bij de beoordeling van de

ourantheid van een pand" staan in het palet van pand6 en loatiespeifieke eigenshappen twee

variabelen entraal" namelijk de nabijheid van voorzieningen en de relatieve duur van de aanbodsuiting.

Als het pand is gesitueerd in de nabijheid van veel voorzieningen" zoals winkels" restaurants"

bibliotheken" kinderopvang et etera" heeft dat een positieve invloed op de verhuurbaarheid. Ten

tweede heeft de tijd dat een pand in aanbod staat een negatieve invloed op de verhuurbaarheid. Als

een pand drie jaar of langer ahtereenvolgens op de markt wordt aangeboden" wordt gesproken vanstrutureel aanbod.

7en pand zal eerder als kansrijk worden beoordeeld indien er veel voorzieningen in de buurt zijn en het

pand niet strutureel in aanbod staat. /et omgekeerde geldt voor kansarm aanbod: weinig

voorzieningen in de buurt en strutureel in aanbod. 1an kanshebbend wordt gesproken indien aan n

voorwaarde wordt voldaan" namelijk wel voorzieningen n aanbod strutureel van aard of geen

voorzieningen en aanbod is nit strutureel van aard.

Bron: DTZ Zadelhoff

Fira ,, van de aangeboden kantoorruimte in deelgebied *osterenk wordt door de

kantorenmarkte5perts van DTZ Zadelhoff aangemerkt als kansarm. /iermee shatten zij de kans op het

vinden van een nieuwe huurder laag in. Deze kantoren bevinden zih op het oudere gedeelte van

*osterenk en zijn gebouwd in de periode $+&%6-%%%. Deze kantoren hebben geen ondersheidend

vermogen en zijn niet fle5ibel indeelbaar. De verhuurbaarheid kan niet meer worden vergroot door

middel van verdere huurprijsverlagingen. Grootshalige renovatie" herontwikkeling of herbestemming

zijn de voor de hand liggende mogelijkheden.

8aast de kantoren met een geringe verhuurkans" is ') van het aanbod toh nog als kanshebbend

gekwalifieerd. Dit deel van het aanbod betreft de meer reent ontwikkelde panden met goede

pandkwaliteiten. *m de verhuurbaarheid van deze panden van kanshebbend naar kansrijk te krijgen

zouden de stakeholders van het gebied" waaronder de gemeente Zwolle zelf" meer kunnen investeren

0%

"#%

44%

Driedeling aanbod - $osterenk

Bansrijk

Banshebbend

Bansarm


41/81

41

in de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving" onder andere door het hogere niveau" wat bereikt is in*osterenk Catersteeg door te trekken naar de rest van het gebied. 1ooral een goede oplossing zoeken

voor de parkeerdruk strekt hierbij tot aanbeveling.

Conclusie

Deelgebied *osterenk is het resultaat van de omslag die de 8ederlandse eonomie de afgelopen 0% jaar

heeft gemaakt van een industri?le eonomie naar een diensteneonomie. abrieken sloten hun hun

deuren en werden gesloopt of hertontwikkeld" terwijl in korte tijd grote kantorenparken aan randen

van steden ontstonden om snel de nieuwe kantoorwerkgelegenheid de ruimte te bieden.

8u deze transitie is voltooid neemt de vraag naar kantoorruimte niet alleen meer toe en wordt de

kwaliteit van gebouw en omgeving een steeds belangrijkere vestigingsplaatsfator. De afnemenderuimtevraag wordt nog eens versterkt door de afname van de beroepsbevolking en de opkomst van

nieuwe werkplekonepten zoals /et 8ieuwe Cerken.

1oor de oude kantorenloaties zoals *osterenk betekenen deze ontwikkelingen simpelweg dat een

deel van de kantoorpanden niet meer geshikt is om als kantoor te fungeren. /erbestemming"

herontwikkeling en@of transformatie is dan de logishe oplossing.


42/81

42

1oorsterpoort



43/81

m0%

Voorsterpoort, Zwolle Voorsterpoort, Zwolle



x 1.000 m (>0 m v.v.o.) x 1.000 m (>0 m v.v.o.)




medio 2013 t.o.v. medio 2012 medio 2013 t.o.v. 2012 1,1%


0


oor"ter&oortZ'olle

0

10

20

30

(0

2008 200) 2010 2011 2012 medio

2013%oor"ter&oort *veri+ Z'olle

0

,0

100

1,0

200

2008 200) 2010 2011 2012 medio


Jaar

2012

2012

2010

200

200

2008 tot medio 2013 in % (>0 m v.v.o.)


Opname kantorenmarkt naar setor !e"erent#etransat#es kantorenmarkt


2008 tot medio 2013 o.-.v. metra+e en aar (>0 m v.v.o.)

$etrage&&rder'koper

/* roe& ederland .. (hr) 00

ah4o -v (hr) 300

De 5aan /dvo!aten 6 .. (hr) 800

een 4a#eli#e dien"t.. (hr) 800

7""ent (hr) ,.00


0

10

20

30

(0

2008 200) 2010 2011 2012 medio


0

,0

100

1,0

200

2008 200) 2010 2011 2012 medio


(%

2(%

))%

0 1.000

1.000 2.,00

2.,00 ,.000

,.000 9

*2%

)+%

0 1.000

1.000 2.,00

2.,00 ,.000

,.000 9

)+%

*2%

Ban#en

:;T

:nd"trie< 5andel en

Tran"&ort*verheid en overi+e non

&rofitZa#eli#e Dien"tverlenin+


44/81

44

1oorsterpoortInleiding

De gemeente Zwolle heeft zih in de afgelopen -% jaar ontwikkeld van een doorsnee

proviniehoofdstad tot een belangrijke vestigingsplaats voor bedrijvigheid met een fous op het

noorden en oosten van 8ederland. Deelgebied 1oorsterpoort is het voorlopige hoogtepunt van deze

stormahtige ontwikkeling.

/et deelgebied is een gebied in ontwikkeling met daarin plaats voor zeer grootshalige

kantoorgebouwen. /et gebied profileert zih als d toploatie voor hoofdkantoren van 8oord

8ederland. 9et de realisatie van de !Hsseltoren en het poolderwerk heeft dit gebied twee ehtelandmarks die het gebied een duidelijke identiteit hebben gegeven.

Marktdynamiek

8adat in -%$$ in deelgebied 1oorsterpoort geen enkele opname is geregistreerd" is in -%$- $.(%% m; in

gebruik genomen. !n -%$0 hebben zih tot dusverre nog geen transaties voorgedaan. /et aanbod op

deze loatie kan worden omshreven als op zihzelf staande grootstedelijk en grootshalige

kantoorruimte in het premium segment van de markt" kortom" niet voor iedere huurder geshikt.

9omenteel sluit dit t4pe aanbod minder goed aan op de huidige vraag naar kantoorruimte in Zwolle" "

die voornamelijk is geriht op kleinshalige kantoorruimte.

8adat in deelgebied 1oorsterpoort lange tijd slehts weinig kantoorruimte werd aangeboden" is er

sinds anderhalf jaar ira $-.'%% m; kantoorruimte voor de verhuur beshikbaar. /et betreft

hoofdzakelijk kantoorruimte in het high6end segment die bovendien minder makkelijk in kleinere

metrages is onder te verdelen.

Visie

/oewel de !Hsseltoren op vrijwel elke plek in Zwolle is te ontwaren" is het gebied zelf redelijk van de

stad geIsoleerd door zijn ligging tussen de A-& en industrieterrein 1oorst. /oewel andere delen van het

gebied inmiddels bouwrijp zijn gemaakt" is het niet de verwahting dat het gebied snel zal worden

doorontwikkeld. /et heeft tot gevolg dat de beste kantoorgebouwen van Zwolle niet op de beste

loatie staan. De loatie bestaat de fato uit twee gebouwen van JZuidas6allureE die in het liht van de

huidige d4namiek op de lokale kantorenmarkt in de basis te groot zijn voor een stad als Zwolle.

Driedeling

*p dit moment worden er vier kantoorruimten op de vrije markt aangeboden. De lokale

kantorenmarkte5perts van DTZ Zadelhoff hebben deze panden per medio -%$0 beoordeeld op

verhuurbaarheid en hebben het aanbod ingedeeld in drie ategorie?n" te weten" kansrijk" kanshebbend

of kansarm. Bij de beoordeling van de ourantheid van een pand" staan in het palet van pand6 en

loatiespeifieke eigenshappen twee variabelen entraal" namelijk de nabijheid van voorzieningen en

de relatieve duur van de aanbodsuiting. Als het pand is gesitueerd in de nabijheid van veel

voorzieningen" zoals winkels" restaurants" bibliotheken" kinderopvang et etera" heeft dat een positieve

invloed op de verhuurbaarheid. Ten tweede heeft de tijd dat een pand in aanbod staat een negatieve

invloed op de verhuurbaarheid.

Als een pand drie jaar of langer ahtereenvolgens op de markt wordt aangeboden" wordt gesproken

van strutureel aanbod.


45/81


46/81

46


47/81

47

0. Bedrijfsruimtemarkt Zwolle

!n hoofdstuk 0 wordt de d4namiek op de gebruikersmarkt van bedrijfsruimte in Zwolle beshreven. De

vraagzijde wordt beshreven aan de hand van de opname. De opname is het totaal van verhuur6 en

verkooptransaties die op de vrije markt zijn gerealiseerd.

1oor de aanbodzijde wordt gekeken naar bedrijfsruimte die op het moment van peilen beshikbaar was

voor verhuur of verkoop. !n het aanbod wordt reeds opgeleverde of in aanbouw zijnde bedrijfsruimte

meegenomen. #lanvoorraad wordt buiten beshouwing gelaten omdat niet met zekerheid kan worden

gezegd dat deze projeten doorgaan. 1ervolgens worden de huurprijzen op de bedrijfsruimtemarkt in

kaart gebraht. De huurprijzen worden per deelgebied inzihtelijk gemaakt omdat de prijzen

loatieafhankelijk zijn. Tot slot wordt in paragraaf 0., afgesloten met ijfers" anal4se en een visie op de

deelgebieden 9arslanden" 1oorst" /essenpoort en De 1rolijkheid.

3&1& Vraag'i(de o% de bedri()sruimtemarkt

3&1&1& $%name totaal

De opname van bedrijfsruimte in de gemeente Zwolle bedraagt over de eerste zes maanden van -%$0

ira $$.(%% m;. Daarmee is het jaar redelijk stroef begonnen" aangezien over geheel -%$- een opname

van 0(.(%% m; werd geregistreerd. Zoals reeds in hoofdstuk $ vermeld" lijkt deze ahterblijvendeopname een onderdeel van een trend te zijn" die ook in 8ederland als geheel valt waar te nemen. De

afgelopen jaren kennen de eerste twee kwartalen een relatief lage opname" waarna de opname bijtrekt

in het derde en vooral vierde kwartaal.

/oewel de opname in -%$- boven het langjarig gemiddelde =-%%'6-%$0> van 0,.%%% m; is uitgekomen"

betekent het ehter wel een daling ten opzihte van het hele goede jaar -%$$" waarin enkele grote

transaties werden afgerond. /et ligt in de lijn der verwahting dat de komende jaren de

opnameniveaus zih zullen stabiliseren op het niveau van het langjarig gemiddelde.

Bron: DTZ Zadelhoff

%

$%

-%

0%

,%

'%

)%

%

$%

-%

0%

,%

'%

)%

-%%' -%%) -%%( -%%& -%%+ -%$% -%$$ -%$- -%$0

medio

$name bedri()sruimte en aantal transacties *+olle

5 $.%%% m; v.v.o.

*pname =l.> Aantallen transaties =r.>


48/81

48

/oewel de opname uitgedrukt in vierkante meters in -%$- fors lager is uitgevallen dan -%$$" is hettotale aantal transaties redelijk op peil gebleven. !n -%$- werden ,, transaties afgesloten ten

opzihte van ,& in -%$$. Cel was de gemiddelde transatiegrootte in -%$- veel kleiner. 1orig jaar was

er &'% m; gemoeid met een gemiddelde transatie" terwijl in -%$$ een transatie ira $.$)% m; groot

was. Tot nu toe zijn in de eerste helft van -%$0 reeds $+ transaties geregistreerdK de gemiddelde

transatiegrootte is met '0% m; ehter nog nooit zo laag geweest.

3&1&2& $%name naar sector

!n vergelijking met de langjarig gemiddelde verdeling van de opname naar setor" valt op dat de laatste

twee jaar enkele vershuivingen hebben plaatsgevonden. De setor !ndustrie en Bouw had een

bovengemiddeld aandeel in de bedrijfsruimteopname. 7en derde =0-> van de totale opname

bedrijfsruimte in -%$- en -%$0 kwam voor rekening van deze setor" terwijl over de afgelopen negen

jaar deze setor verantwoordelijk was voor slehts $& van de opname.

*ok de Transport setor heeft over de laatste anderhalf jaar een groter aandeel in de opname

bedrijfsruimte dan in vergelijking met het langjarig gemiddelde. /et aandeel van de transportsetor in

opname over -%$- en medio -%$0 bedroeg 00" terwijl het langjarig gemiddelde op -' ligt. De

oververtegenwoordiging van de setoren !ndustrie en bouw en Transport is grotendeels ten koste

gegaan van de setor /andel en in mindere mate de Dienstensetor. Gemiddeld is -) van de jaarlijkse

opname bedrijfsruimte in Zwolle toe te shrijven aan =groot>handelsbedrijven. *ver de laatste

anderhalf jaar waren deze bedrijven slehts verantwoordelijk voor $- van de opname. /etzelfde geldt

in mindere mate voor bedrijven in de Dienstensetor. /ierbij valt dan vooral te denken aan bedrijven

atief in sport en gezondheid" overheid" gezondheidszorg en non6profit. /un aandeel in de reenteopname =-%$- 6 medio -%$0> daalde liht ten opzihte van het langjarig gemiddelde =-0 over de

laatste anderhalf versus -+ aandeel langjarig>.

Bron: DTZ Zadelhoff

1,%

2#%

2"%

2%

29%

32%

12%33%

23% !ndustrie en bouw

/andel

Transport

!FT

Dienstensetor

$name bedri()sruimte naar sector *+olle

-%%' tot medio -%$0 =binnenirkel>" -%$- en medio -%$0 =buitenirkel>K in


49/81


50/81

50

Bron: DTZ Zadelhoff

3&1&"& $%name naar grootteklasse

In 2012 en 2013 hebben zich, anders dan in 2011, geen zeer grootschalige transacties voorgedaan.

Zoals al eerder opgeer!t, !"nnen en!ele grootschalige transacties het opnaeci#fer be$nvloeden. Dit

!ot goed tot "itdr"!!ing in de opnae naar grootte!lasse. %ier"it bli#!t dat de transacties boven de10.000 & voor "itschieters in de opnaeci#fers van 200' en 2011 hebben gezorgd. (iet inder dan

))* van de opnae in 2011 is ter"g te voeren op de t+ee transacties groter dan 10.000 &. Daaree

!an de achterbli#vende opnae in 2012 ten opzichte van 2011 +orden gerelativeerd. Transacties

hebben zich in el!e grootte!lasse voorgedaan, behalve het grootschalige segent. De onderstroo van

transacties in het !leine segent bli#ft derhalve goed doorlopen. In 2012 bedroeg de opnae in dit

segent 10.00 & en over de eerste zes aanden van 2013 is al+eer .00 & in het !leine segent

aan gebr"i!ers ver!ocht of verh""rd.

Bron: DTZ Zadelhoff

0

10

20

30

)0

0

-0

200 200- 200 200' 200/ 2010 2011 2012 2013

$name bedri()sruimte naar grootteklasse *+olle

1.000 & v.v.o.

1.000 1.0002.00 2.00.000 .00010.000 410.000

0

10

20

30

)0

0

-0

200 200- 200 200' 200/ 2010 2011 2012 2013

$name bedri()sruimte naar bou+status *+olle

1.000 & v.v.o.

Bestaande bo"+ (ie"+bo"+


51/81

51

3&1& $%name naar -erkomst

Z+olle is als iddelgrote provinciehoofdstad een aantre!!eli#!e vestigingsplaats voor een breed scala

aan bedri#vigheid. De afgelopen #aren heeft de geeente Z+olle vele nationale en internationale

bedri#ven ogen ver+el!oen. 5oor de laatste anderhalf #aar is er in de opnae bedri#fsr"ite een

"itsplitsing geaa!t naar de her!ost van de gebr"i!er. 5an el!e bedri#fsr"itetransactie is nagegaan

+at de her!ost van de h""rder of !oper van de bedri#fsr"ite +as. 6r zi#n drie categorie7n geaa!t,

te +eten: 8Internationaal9, 8(ederlands9 en 8Z+olle en ogeving9. 6r geldt echter +el dat vooral ge!e!en

is naar de her!ost van het bedri#f. D"s een internationaal opererend bedri#f dat reeds in Z+olle +as

gevestigd en n" een nie"+e locatie in Z+olle heeft betro!!en, +ordt in deze analse ingedeeld in de

categorie 8Z+olle en ogeving9.

Bron: DTZ Zadelhoff

;ver de laatste anderhalf #aar +aren bedri#ven "it Z+olle en de nabi#e ogeving verant+oordeli#! voor

'3* van de totale bedri#fsr"iteopnae in de geeente. Dit zi#n bedri#ven zich binnen Z+olle hebben

verplaatst. her?h"isvest, hebbenzich op de =arslanden en 5oorst zich oo! landeli#!e en internationale bedri#vigheid gevestigd.

1%

1#%

,3%

Internationaal

(ederlands

Z+olle en ogeving

$name bedri()sruimte naar erkomst. *+olle

t"ssen 2012 en edio 2013, in *


52/81

52

100%

Internationaal

(ederlands

Z+olle en ogeving

$name bedri()sruimte naar erkomst. De Vroli(keid


100%

Internationaal

(ederlands

Z+olle en ogeving

$name bedri()sruimte naar erkomst. /essenoort


1%

21%

,%

Internationaal

(ederlands

Z+olle en ogeving

$name bedri()sruimte naar erkomst. Marslanden



53/81

53

3&1&& $%name naar deelgebied

@ls de opnae +ordt "itgesplitst naar deelgebied, dan bli#!t dat op =arslanden het grootste aandeel

van de opnae in de periode 200 tot en et edio 2013 is gerealiseerd. 5an de opgenoen vier!ante

eters is )/* gerealiseerd op deze locatie. De andere deelgebieden volgen op r"ie afstand.

Bron: DTZ Zadelhoff

4%

9#%

Internationaal

(ederlands

Z+olle en ogeving

$name bedri()sruimte naar erkomst. Voorst


,%

13%

11%

19%

49%

De 5roli#!heid

%essenpoort

;verig

5oorst

=arslanden

$name naar deelgebied *+olle.

200 edio 2013 in *


54/81

54

$%name naar deelgebied

Deelgebied 200" 200# 200 200, 2009 2010 2011 2012 Medio 2013

De Vrolijkheid 400 - 1.000 3.500 2.800 2.500 10.700 - 400

Hessenpoort - - - 15.500 - 11.300 3.000 8.500 -

Overig - 2.800 12.600 4.600 1.300 300 2.100 6.000 00

Voorst 800 5.500 3.800 7.00 3.600 1.100 18.800 .100 4.500

!"rsl"nden 22.00 13.600 17.100 14.200 17.700 11.500 21.300 14.100 5.00

otaal 24&100 21&900 34&"00 4"&00 2"&300 2#&00 ""&,00 3&00 11&00

#ron$ D%& &"delho''

Hoe(el de opn")ed*n")iek v"n +edrij'sr,i)te in deelge+ied !"rsl"nden in l"ngj"rig perspetie' het

grootst ("s is er voor"l in de deelge+ieden Voorst en Hessenpoort in 2012 en 2013 de nodige opn")e

geregistreerd. %oh +lij't deelge+ied !"rsl"nden de solide +"sis onder de +edrij'sr,i)te)"rkt in

&(olle. De overige deelge+ieden l"ten een grilliger verloop v"n de opn")e /ien. Voor"l Hessenpoort en

De Vrolijkheid (isselen j"ren )et veel tr"ns"ties "' )et j"ren /onder noe)ens(""rdige

opn")enive",s.

3&2& anbod'i(de o% de bedri()sruimtemarkt

3&2&1& Voorraad en uitgi)teinds 2005 is de voorr""d v"n +edrij'sr,i)te in &(olle toegeno)en v"n 384 het"re in 2005 n""r 418

het"re per )edio 2013. n de/e periode is de voorr""d in &(olle "ld,s )et 8 gestegen. D""r

dtz vastgoedmonitor zwolle 2013

Documents