dtz property times ukraine retail 2011 q1-3_rus

www.dtz.com 1

Property TimesОбзор рынка торговой

недвижимости в УкраинеCitius altius fortius

7 ноября 2011 года

Содержание

Количество населения в Украине превышает 45,5 миллионов человек, и по этому показателю страна занимает 28 место в мире. Из 25 областных центров Украины, население в пяти украинских городах составляет около 1 миллиона или более жителей (Киев, Харьков, Днепропетровск, Донецк и Одесса), а еще в двух городах превышает 700 000 жителей (Запорожье и Львов).

Первые три квартала 2011 года ознаменовались активной подготовкой Украины к проведению Чемпионата по футболу «Евро 2012» и общей позитивной экономической динамикой в стране, в том числе ростом доходов населения и объемов розничной торговли.

Киев, Днепропетровск, Одесса, Харьков, Донецк и Львов являются наибольшими городами Украины и привлекают особый интерес торговых сетей, девелоперов и инвесторов. В ноябре 2011 года общий объем современных торговых помещений в этих шести городах составил приблизительно 2,6 миллионов кв.м или, в среднем, 325 кв.м на 1 000 жителей.

На рынке недвижимости в Украине торговый сегмент оказался наиболее устойчивым к негативному влиянию экономического кризиса 2008-2009 годов и активно развивался в 2010-2011 годах.

Хотя объем нового предложения в сегменте торговой недвижимости в Киеве и других городах Украины был незначительным в 2011 году, ожидается, что этот показатель существенно вырастет в 2012-2013 годах, отображая усиление уверенности ритейлеров, девелоперов и инвесторов в потенциале данного рынка в стране.

Несмотря на сохраняющиеся признаки экономического кризиса и относительно низкий уровень доходов населения в стране, потенциал рынка торговой недвижимости в Украине, несомненно, остается высоким.

График 1

Объем рынка торговой недвижимости в крупных городах Украины

Источник: DTZ Research Примечание: Все данные представлены на конец года, учитывают все торговые центры и отдельно стоящие гипермаркеты / супермаркеты арендной площадью от 5 000 кв.м. * Показатели для Донецка включают торговую недвижимость, расположенную в городе-сателлите Макеевке. **Исходя из текущего и перспективного предложения по состоянию на ноябрь 2011 года.

Резюме Экономический обзор Рынок торговой недвижимости - тенденции Киев Днепропетровск Одесса Харьков Донецк Львов Симферополь Определения Контакты

Автор отчета Марта Костюк Заместитель директора, Руководитель департамента аналитики и консалтинга DTZ в Украине +38 (0)44 220 30 60 [email protected]

Контакты Магали Мартон Руководитель подразделения аналитики, Континентальная Европа, Ближний Восток и Африка +33 (0)1 49 64 49 54 [email protected] Ханс Вренсен Руководитель подразделения аналитики в мире +44 (0)20 3296 2159 [email protected]

1 2 6 11 12 13 14 15 16 17 17 18

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

1 400 000кв.м

Текущий объем рынка

Потенциальный объем рынка в конце 2013 года**

Экономический обзор

www.dtz.com 2

Рынок торговой недвижимости в Украине тесно связан с экономической ситуацией как на локальном уровне, так и в мировом масштабе. Ретроспективный обзор

Начиная с 2000 года, экономика Украины демонстрировала высокие темпы роста. С 2005 года экономический рост в стране был обусловлен усилением внутреннего спроса за счет кредитного бума и значительным притоком капитала. К середине 2008 года экономика Украины была перегрета, потребительские цены выросли приблизительно на 30% по сравнению с аналогичным месяцем предыдущего года, а зависимость коммерческих банков в стране от зарубежного финансирования была высокой. Несмотря на это, в январе-сентябре 2008 года экономика страны демонстрировала устойчивость к влиянию глобального финансового кризиса, в основном, благодаря стабильному высокому внутреннему спросу. Ухудшение условий на мировых финансовых рынках с октября 2008 года привело к снижению притока капитала в Украину. Это сочеталось с политической нестабильностью в стране, растущей инфляцией, девальвацией национальной валюты по отношению к доллару США на фоне долларизированной украинской экономики и высоких объемов импорта, роста процентных ставок, снижения цен на сталь на мировых рынках и слабо диверсифицированной украинской экономики, базирующейся на экспорте сырья и металлургическом секторе. Влияние этих факторов привело к снижению объемов частного потребления в Украине. Как результат, с конца 2008 года украинская экономика погрузилась в глубокий экономический спад, а первые признаки стабилизации появились лишь осенью 2009 года вследствие сезонной динамики. Экономика Украины серьезно пострадала в результате мирового финансового кризиса. В 2009 году снижение реального ВВП составило 14,8%, что стало самым существенным спадом с 1996 года, когда была введена национальная валюта гривна. В 2010 году украинская экономика демонстрировала явные признаки восстановления с ростом на уровне 4,2%. В 2010 году повысился уровень доверия к Украине как со стороны международных компаний и инвесторов, так и со стороны населения страны. Среди основных причин этого – получение Украиной нового кредита Международного валютного фонда (МВФ), а также завершение президентских выборов.

Первые три квартала 2011 года ознаменовались активной подготовкой Украины к проведению Чемпионата по футболу «Евро 2012» и общей позитивной экономической динамикой в стране. В то же время международные рейтинги Украины ухудшились вследствие невыполнения обязательств перед Международным Валютным Фондом (МВФ). Также обострились политические риски в связи с судебным процессом против Юлии Тимошенко, бывшего Премьер-министра Украины. Экономический рост

По данным Государственного комитета статистики Украины, в третьем квартале 2011 года реальный ВВП увеличился на 6,6% по сравнению с 5,3% в первом и 3,8% во втором кварталах 2011 года, в то время как в 2010 году экономический рост составил 4,2%. Позитивная динамика, в основном, была обусловлена ростом промышленного производства, в частности, в экспортно-ориентированных отраслях, а также в секторах розничной торговли и сельском хозяйстве. График 2

Основные макроэкономические показатели в Украине

Источник: Oxford Economics

В Государственном бюджете Украины на 2011 год рост реального ВВП в стране предусмотрен на уровне 4,5%. Oxford Economics прогнозирует экономический рост в Украине в размере 4,8% в 2011 году. В проекте Государственного бюджета Украины на 2012 год рост реального ВВП в следующем году предусмотрен на уровне 5%. Согласно прогнозу Oxford Economics, экономический рост в Украине в 2012 году составит 5,9%.

-30

-20

-10

0

10

20

30

40%

Экономический рост Безработица

Инфляция Промышленноепроизводство


www.dtz.com 3

График 3

Динамика роста в отдельных секторах экономики в Украине в январе-сентябре 2011 года

Источник: Государственный комитет статистики Украины

Инфляция

В сентябре 2011 года потребительские цены выросли на 4,2% по сравнению с декабрем 2010 года. В январе-сентябре 2011 года потребительские цены выросли на 9% по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. Наивысший рост цен был зафиксирован в категориях «продукты питания и безалкогольные напитки» и «жилищно-коммунальные услуги», доля которых составляет около 60% в совокупных расходах домохозяйств в Украине. График 4

Индекс потребительских цен в Украине по категориям*

Источник: Государственный комитет статистики Украины

* Показатель представлен за период январь-сентябрь 2011 года в сравнении с аналогичным периодом 2010 года

Согласно прогнозам ведущих украинских и международных экспертов, до конца 2011 года уровень инфляции в Украине будет находиться в диапазоне 8,4-13%. Для сравнения, в 2010 году потребительские цены в стране выросли на 9,1%, а в 2009 году – на 12,3%. Oxford Economics прогнозирует годовую инфляцию в Украине на уровне 8,8% в 2012 году, 6,7% в 2013 году и приблизительно 5,5% ежегодно в 2014-2020 годах. Национальная валюта

Согласно официальному курсу Национального банка Украины, курс гривны к доллару США незначительно снизился с 7,959 гривен за доллар США в начале января 2011 года до 7,9727 гривен за доллар США по состоянию на последние числа сентября 2011 года. Украинская гривна также обесценилась по отношению к евро: с 10,573 гривен за евро в январе 2011 года до 11,216 гривен за евро в конце марта, но затем укрепилась до 10,8548 гривен за евро в последних числах сентября 2011 года. В соответствии с постановлением Национального банка Украины, с 23 сентября 2011 года вступили в действие новые правила покупки-продажи иностранной валюты физическими лицами в Украине, которые обязывают предъявлять документы, удостоверяющие личность, при любой операции с иностранной валютой. В то же время предельная суточная норма обмена валюты была увеличена с 80 000 гривен до 150 000 гривен. Внешняя торговля и иностранные инвестиции

Согласно Государственному комитету статистики Украины, объемы экспорта и импорта товаров в январе-июле 2011 года увеличились соответственно на 40% и 46,7% по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. За семь месяцев 2011 года соотношение между экспортом и импортом товаров в Украине составило 0,85. По данным Национального банка Украины, в январе-августе 2011 года чистый приток прямых иностранных инвестиций в Украину достиг около $4,52 миллиарда, что приблизительно на 49% превышает показатель аналогичного периода 2010 года. Наиболее привлекательными для иностранных инвесторов в Украине были финансовый сектор, промышленное производство, рынок недвижимости, торговля, строительная отрасль, транспорт и связь.

9,6%

-2,2%

9,3%

11,7%

20,4%

6,7%

8,6%

13,7%

15,2%

-5% 0% 5% 10% 15% 20% 25%

Перерабатывающая промышленность

Пищевая промышленность

Легкая промышленность

Металлургическое производство

Машиностроение

Добывающая промышленность

Промышленность

Сельское хозяйство

Розничная торговля% год к году

107,8

118,5

101,7

119,2

102,6

106,8

116

99,7

103,7

110,1

107,9

109

Питание и безалкогольные …

Алкогольные напитки

Одежда и обувь

Жилищно-коммунальные услуги

Мебель и бытовая техника

Охрана здоровья

Транспорт

Связь

Отдых и культура

Образование

Рестораны и гостиницы

Индекс потребительский цен


www.dtz.com 4

Международное сотрудничество

В 2008 году Украина стала членом Всемирной торговой организации. Начиная с мая 2008 года, Украина ведет переговоры с Европейским союзом (ЕС) о создании зоны свободной торговли, что является частью будущего договора об ассоциированном членстве. В сентябре 2011 года начался восемнадцатый раунд переговоров между Украиной и ЕС. ЕВРО 2012

В конце 2009 года исполнительный комитет УЕФА утвердил Донецк, Львов и Харьков городами, которые будут принимать групповые матчи Чемпионата Европы по футболу «Евро 2012», а Киев – городом проведения финального матча. Несмотря на все существующие препятствия в виде последствий финансового кризиса, высокой стоимости заемных средств, а также несовершенства законодательной базы в стране, Украина выполняет широкий спектр подготовительных работ к мероприятию. Среди них, в частности, строительство новых футбольных стадионов, а также модернизация и расширение аэропортов в городах, которые будут принимать групповые матчи Чемпионата Европы по футболу «Евро 2012». Кроме того, повсеместно в Украине проводятся роботы по улучшение состояния и реконструкция автомобильных дорог международного значения, а также стимулируется развитие гостиничного сектора в стране. Безработица

Согласно методологии Международной организации труда, которая определяет долю безработных в общем населении страны в возрасте от 15 до 70 лет, в январе-июне 2011 года уровень безработицы в Украине составил 8,2% по сравнению с 8,1% в 2010 году, 8,8% в 2009 году и 6,4% в 2008 году. Oxford Economics прогнозирует снижение уровня безработицы в Украине с 7,8% по состоянию на конец 2011 года до 6,4% в 2020 году. Показатель безработицы существенно колеблется в зависимости от региона Украины: от 11,5% в Ровенской области до 5,9% в городе Киеве.

Демографическая ситуация

Украина состоит из 24 областей и Автономной Республики Крым. На территории страны постоянно проживает более 45,5 миллионов человек, что делает Украину 28 крупнейшей страной в мире по количеству населения. В городах проживает около 68% от общего населения страны, а доля украинских граждан, проживающих в сельской местности, составляет приблизительно 32%. Доля женщин в общем количестве населения в Украине составляет приблизительно 54%. Из 25 областных центров Украины, в пяти городах страны (Киев, Харьков, Днепропетровск, Донецк и Одесса) проживает около 1 миллиона и более человек, а население двух других городов (Запорожье и Львов) превышает 700 000 человек. Кроме того, в четырех украинских городах (Кривой Рог, Мариуполь, Николаев и Луганск) проживает 500 000 и более человек, а население 22 других городов страны превышает 200 000 человек. График 5

Официальное количество населения в крупных городах Украины по сравнению с городами стран Центральной и Восточной Европы

Источник: Государственный комитет статистики Украины, Eurostat

1 695452

3671 219

572637

775868

1 841760

9771 0091 014

1 4452 800

БудапештБратислава

БрноПрага

ПознаньВроцлав

ЛодзьКраков

ВаршаваЛьвовДонецкОдесса

Днепропетро…Харьков

Киев

тысяч человек


www.dtz.com 5

Доходы и расходы

По данным Государственного комитета статистики Украины, в январе-сентябре 2011 года среднемесячная номинальная заработная плата выросла на 18,2% по сравнению с аналогичным периодом 2010 года и составила 2 571 гривен (эквивалент $322). В то же время за девять месяцев 2011 года рост реальной заработной платы в Украине составил 8% по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. Стоит отметить, что анализ доходов населения в Украине исключительно на основании данных об официальной заработной плате часто не отображает реальной ситуации в связи с тем, что некоторая часть зарплат до сих пор выплачивается «в конвертах». Согласно результатам исследования, проведенного международной социологической компанией GfK в украинских городах с населением более 100 000 жителей в 2004-2008 годах, наиболее высокий оцененный средний доход на душу населения был зафиксирован в городах-миллионниках (Одесса, Киев, Харьков, Донецк и Днепропетровск), которые классифицируются как «большие и богатые города». Потребительские настроения

Согласно результатам исследования компании GfK, в 2011 году индекс потребительских настроений в Украине снизился по сравнению с 2010 годом. В связи с неопределенной будущей экономической ситуацией в Украине и мире, потребители стремятся быть более рациональными и экономными в своих покупательских привычках и предпочтениях. Розничная торговля

В январе-сентябре 2011 года розничный товарооборот в Украине увеличился на 15,2% по сравнению с ростом в размере 5,1% в соответствующем периоде 2010 года и спадом на уровне 16,2% в январе-сентябре 2009 года. Ранее объем розничной торговли в стране стабильно увеличивался, достигая показателей роста в размере 24,4% в 2006 году и 28,2% в 2007 году. В январе-сентябре 2011 года рост розничного товарооборота наблюдался во всех областях Украины. Прогноз

На протяжении первых трех кварталов 2011 года в экономической ситуации в Украине наблюдалась общая позитивная динамика. Угрозы дальнейшему устойчивому экономическому развитию Украины на сегодня включают рост государственного долга, безработицы и инфляции, а также высокие риски экономических потрясений на мировых рынках и политической нестабильности в Украине.

График 6

Динамика реальной заработной платы, розничной торговли и потребительских расходов в Украине

Источник: Государственный комитет статистики Украины, Oxford Economics

*Показатель динамики потребительских расходов в январе-сентябре 2011 года указан как годовой прогноз показателя, рассчитанный Oxford Economics.

График 7

Индекс потребительских настроений в Украине

Источник: GfK Ukraine

В соответствии с «Отчетом о мировой конкурентоспособности в 2010-2011 годах» (The 2010-2011 Global Competitiveness Report), конкурентными преимуществами Украины являются высокий уровень образованности населения страны, гибкий и эффективный рынок рабочей силы, а также большой потребительский рынок, которые формируют устойчивую базу для дальнейшего развития страны. Ожидается, что в 2011 году будет подписан договор о зоне свободной торговли между ЕС и Украиной, который вступит в силу в 2013 году. Однако позиция Украины в переговорах с ЕС была поставлена под угрозу в связи с судебным процессом против Юлии Тимошенко, бывшего Премьер-министра Украины, и вынесением ей приговора в октябре 2011 года. В то же время для обеспечения долгосрочного экономического развития Украины правительство страны должно сосредоточиться, в первую очередь, на проведении институциональных реформ, а также повышении эффективности рынков товаров и услуг.

-30

-20

-10

0

10

20

30

40%

Рост реальной заработной платы

Рост розничного товарооборота

Рост потребительских расходов*

0

20

40

60

80

100

120

140

Q1

Q3

Q1

Q3

Q1

Q3

Q1

Q3

Q1

Q3

Q1

Q3

Q1

Q3

Q1

Q3

Q1

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Индекс потребительских настроенийИндекс текущего состоянияИндекс экономических ожиданийГотовность делать крупные покупки

Рынок торговой недвижимости в Украине – тенденции

www.dtz.com 6

Предложение

Несмотря на высокий общепризнанный потенциал страны и постепенно усиливающийся спрос со стороны ритейлеров, рынок торговой недвижимости в Украине, в общем, остается неразвитым с точки зрения насыщенности (График 8) и разнообразия форматов существующих объектов (График 9).

Киев, Днепропетровск, Одесса, Харьков, Донецк и Львов являются крупнейшими городами Украины и привлекают особый интерес торговых сетей, девелоперов и инвесторов. В ноябре 2011 года общий объем современных торговых помещений в этих шести городах составил приблизительно 2,6 миллионов кв.м или 325 кв.м на 1 000 жителей (исходя из официальных статистических показателей численности населения). Этот показатель включает все объекты торговой недвижимости в городе площадью от 5 000 кв.м, в том числе торговые центры с большим количеством арендаторов, а также отдельно стоящие супермаркеты/гипермаркеты.

Из шести крупнейших областных центров Украины, рынок торговой недвижимости наиболее развит в Киеве, где общий объем современных торговых помещений составляет около 1 001 400 кв.м арендной площади, в то время как наименьший абсолютный показатель зарегистрирован во Львове на уровне 206 540 кв.м. Исходя из официальных показателей численности населения в каждом из анализируемых областных центров, самый большой объем рынка торговой недвижимости из расчета на 1 000 жителей был отмечен в Одессе на уровне 379 кв.м арендной площади, а наименьший – в Харькове в размере 215 кв.м на 1 000 человек населения.

Общее предложение торговых площадей в Киеве и других городах Украины сегодня состоит преимущественно из объектов второстепенного качества, которые классифицируются как торговые центры «первого поколения». В то же время в стране сохраняется дефицит качественных крупноформатных объектов торговой недвижимости. Торговые центры в форматах «ритейл парк» и fashion (factory) outlet пока не представлены на украинском рынке.

Для большинства девелоперов и инвесторов, оперирующих на украинском рынке, сектор торговой недвижимости является наиболее интересным по сравнению с другими сегментами недвижимости, особенно, что касается возможностей, представленных в городах с населением более 750 000 человек.

В течение первых трех кварталов 2011 года общая арендная площадь нового предложения в сегменте торговой недвижимости в Киеве составила около 75 080 кв.м. В течение периода была открыта вторая очередь торгово-развлекательного центра Dream Town, якорным арендатором в котором является аквапарк. Также, были сданы в эксплуатацию продуктовый гипермаркет Novus на Броварском проспекте и четыре небольших торговых центра (inSilver, «Квадрат» на улице Оноре де Бальзака, «Левобережный» и Victorio).

Среди крупнейших объектов торговой недвижимости, открытых в регионах Украины в январе-ноябре 2011 года, необходимо отметить ТЦ «Пассаж» в центре Днепропетровска, ТРЦ City Mall (очередь 2) в Запорожье, ТРЦ «Донецк Сити» (очередь 2) в Донецке, ТРЦ «Украина» в Мариуполе и ТЦ «Галактика» в Кременчуге.

Также, строительные гипермаркеты сети «Эпицентр» были открыты в Кировограде, Чернигове, Мукачево (Закарпатская область) и Каменец-Подольском (Хмельницкая область). Кроме того, сетью Metro Cash&Carry были открыты новые оптовые центры в формате «МЕТРО База» в Тернополе и Луцке.

График 8

Насыщенность рынка торговой недвижимости в крупных городах Украины и стран Центральной и Восточной Европы

Источник: DTZ Research Примечание: Все данные представлены на конец года, учитывают все торговые центры и отдельные гипермаркеты / супермаркеты арендной площадью от 5 000 кв.м. * Показатели для Донецка включают недвижимость, расположенную в городе-сателлите Макеевке. **Исходя из текущего и перспективного предложения по состоянию на ноябрь 2011 года. График 9

Текущее предложение торговой недвижимости в крупных городах Украины по форматам*

Источник: DTZ Research * Исходя из текущего предложения по состоянию на ноябрь 2011 года. ** Показатель для Донецка включает недвижимость, расположенную в городе Макеевке.

0

150

300

450

600

750

900

Текущий объем рынка

Потенциальный объем рынка в конце 2013 года**

кв.м на 1 000 жителей

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Отдельностоящие супермаркеты / гипермаркеты

Торговые центры

Ритейл парки

Fashion outlets


www.dtz.com 7

В четвертом квартале 2011 года запланировано открытие ТЦ Ave Plaza и ТРЦ «Магеллан» (очередь 1) в Харькове, а также ТРЦ Fabrika (очередь 1) в Херсоне.

ТРЦ «Гулливер», ранее известный также как «Эспланада» и «Континенталь», будет открыт в Киеве в 2012 году. По оценкам DTZ, существует высокая вероятность того, что ТРЦ «Мега-Сити» (очередь 1), который заявлен к открытию в четвертом квартале 2011 года, будет сдан не ранее следующего года.

В 2010-2011 годах многие девелоперы в Украине провели повторный анализ эффективности своих проектов в сегменте торговой недвижимости ввиду изменившихся рыночных условий. Мы считаем, что эта тенденция свидетельствует о позитивных перспективах развития данного сегмента в стране.

Хотя объем нового предложения в сегменте торговой недвижимости в Киеве и других городах Украины существенно не изменился в течение 2011 года, мы ожидаем, что этот показатель ощутимо увеличится в 2012-2013 годах.

Срок аренды 3-5 лет – для типовых торговых помещений 50-250 кв.м; 7-10 лет – для мини-якорей (500-1 000 кв.м) и 10-15 лет – для якорных арендаторов плюс приоритетное право продлить договор аренды.

Арендный платеж Как правило, используется привязка к доллару США или евро, но оплата проводится в гривне. Индексация Годовая индексация в зависимости от а) изменения индекса потребительских цен в США, который

публикует Министерство труда США, б) изменения индекса потребительских цен в Еврозоне согласно данным Евростата или в) изменения официального индекса потребительских цен в Украине.

Арендная ставка Фиксированная арендная ставка. Уплата дополнительного процента от товарооборота является сегодня общепринятой практикой в новых качественных торговых центрах (например, в ТРЦ Riviera Shopping City, ТРЦ Sky Mall, ТРЦ «Южная Галерея», ТРЦ King Cross Leopolis и других).

Операционные затраты

$2-8 за кв.м в месяц в дополнение к плате за коммунальные услуги, в зависимости от качества объекта торговой недвижимости.

Оплата за маркетинг $2-5 за кв.м в месяц, в зависимости от качества объекты торговой недвижимости. Отделка торговых помещений

Под чистовую отделку. Иногда владелец объекта может покрывать затраты на частичную или полную отделку помещений для якорных арендаторов.

Гарантия Как правило, в форме денежного депозита или банковской гарантии в размере арендной платы за период 2-6 месяцев. В редких случаях применяется гарантия материнской компании.

Таблица 1

Основные объекты торговой недвижимости, запланированные к открытию в Украине в течение периода с ноября 2011 года до конца 2013 года Период Объект Город GLA*

(кв.м) Девелопер Страна

происхождения Q3, 2012 ТРЦ Ocean Plaza (фаза 1) Киев 72 200 К.А.Н. Девелопмент / UDP Украина

Q4, 2011- 2012 ТРЦ Fabrika (очередями) Херсон 65 500 «Будхаус Групп» Украина Q4, 2011- 2012 ТРЦ «Магеллан» (очередями) Харьков 62 500 «Край Проперти» Украина Q1, 2013 Торгово-развлекательный центр Одесса 55 000 «Амстор» Украина

Q1-Q3, 2013 ТРЦ «Аквапарк» Киев 49 070 «Вильна Украина» Украина Q3-Q4, 2012 ТРЦ «Мармелад» Киев 38 700 ВКФ «Мава» Украина Q4, 2012 ТРЦ «Домосфера» (фаза 3) Киев 38 000 DeVision Украина Q3-Q4, 2013 ТРЦ «Форум Львов» Львов 36 000 Multi Development Нидерланды 2012 ТРЦ «Французский Бульвар» Харьков 35 000 «Аксиома» Украина Q1, 2012 ТРЦ City Centre Одесса 33 000 Venford / GMG Development Украина Q2, 2012 ТРЦ «Гулливер» Киев 32 000 «Три О» Украина 2012 ТРЦ Auchan City Park (фаза 2) Донецк 26 000 «Иммошан Украина» Украина / Франция Q4, 2012 ТЦ «РайОН» (M26) Киев 23 000 Arricano Development Украина Q3-Q4, 2012 ТРЦ «Южная Галерея» (фаза 2) Симферополь 19 700 Arricano Development Украина Q3-Q4, 2012 МФК Silver Breeze Киев 16 000 Svitland Limited Украина / Израиль Q4, 2012 Kiev E95 Outlet Centre Киев 15 250 EVO Land Development Украина Q4, 2011-2012 ТОЦ Cascade Plaza Днепропетровск 12 000 Alef Estate Украина 2012 ТЦ Fashion Factory Киев 7 700 Aladdin Group Украина Q4, 2011 ТОЦ Ave Plaza Харьков 7 100 UNIQA Real Estate Австрия Источник: DTZ Research * GLA (Gross Lettable Area) – общая арендуемая площадь

Таблица 2

Типовые условия аренды в качественных торговых центрах в Украине

Источник: DTZ


www.dtz.com 8

Спрос

В связи с кризисными условиями в 2009 году локальные и международные торговые операторы в Украине пересмотрели свои рыночные стратегии. Некоторые из них покинули рынок или прекратили свою деятельность, в то время как другие воспользовались моментом и продолжили свою экспансию в стране.

Как результат, спрос качественных ритейлеров на торговую недвижимость в городах Украины с общим населением от 200 000 до 700 000 человек практически исчез. В более крупных городах страны со слабо диверсифицированной экономической базой (например, Запорожье, Кривой Рог и Мариуполь) также было зафиксировано существенное ослабление спроса в сегменте. В то же время рынки торговой недвижимости в Киеве и Одессе оказались достаточно устойчивыми к негативному влиянию кризиса.

Несмотря на наихудшие ожидания, 2009 год оказался достаточно позитивным для многих торговых операторов, представленных в Украине, в частности, в сегменте продажи продуктов питания, а также одежды и обуви в ценовых диапазонах «низкий» и «средний».

В течение периода с начала 2010 года до сентября 2011 года компания DTZ отмечает заметное улучшение общей динамики спроса на торговые помещения по всей Украине, поскольку многие торговые операторы все чаще были заинтересованы в расширении своих сетей в стране. В то же время отсутствие достаточного количества качественных объектов торговой недвижимости является одним из основных препятствий для осуществления таких планов.

В течение третьего квартала 2011 года крупные торговые операторы активно рассматривали возможности расширения своих сетей в стране. Однако необходимо отметить некоторое ухудшение восприятия ритейлерами краткосрочного потенциала украинского рынка розничной торговли, что связано с общей негативной динамикой мировых рынков и политической нестабильностью в Украине.

Несмотря на общее улучшение динамики рынка торговли, в 2010-2011 годах Украина не вошла в рейтинговый список наиболее привлекательных стран для розничной торговли согласно Индексу развития мировой розничной торговли (Global Retail Development Index (GRDI)). Индекс развития мировой розничной торговли является ежегодным исследованием компании A. T. Kearney, которое определяет 30 наиболее привлекательных стран с развивающейся экономикой с позиции расширения ритейл-бизнеса, и базируется на комплексном анализе 25 макроэкономических и характерных для розничной торговли показателей. Напомним, что в 2007 году в данном рейтинге Украина занимала 5 место, а в 2008-2009 годах – 17 позицию.

В январе-ноябре 2011 года на украинский рынок вышли нескольких модных брендов. В частности, франчайзинговая компания Fiba Retail открыла флагманский магазин бренда GAP на улице Крещатик.

Известные бренды New Yorker и Oysho своим присутствием разнообразили состав арендаторов в ТРЦ Sky Mall в Киеве и ТРЦ Rivera Shopping City в Одессе. Кроме того, в Киеве были открыты первые магазины брендов FiNN FLARE и Centro.

В результате кризиса на рынке торговли в Украине активизировались сделки слияния и поглощения.

В начале 2011 года российская торговая группа «Л’Этуаль» объявила о приобретении 100% акций сети магазинов Brocard, а также сети Bonjour. Первый магазин под брендом «Л’Этуаль» в Украине был открыт во второй очереди ТРЦ Dream Town в Киеве, а второй – в ТЦ «Пассаж» в Днепропетровске.

Международная A.S. Watson Group в 2006 году приобрела 65% акций розничной сети «ДЦ», изначально принадлежащей украинской компании Asnova Holding, и завершила сделку в 2010 году, получив 100% пакет акций сети. В марте 2011 года магазины сети «ДЦ» были переименованы в Watsons.

В августе 2011 года восточноевропейская компания PPF Group завершила сделку по приобретению 100% пакета акций российской розничной сети «Эльдорадо», также представленной в Украине. Сделка была начата в 2009 году, когда PPF Group приобрела 50%+1 акцию сети «Эльдорадо».

В ноябре 2011 года розничная сеть «АТБ-маркет» с главным офисом в Днепропетровске объявила о готовности продать 51% или 100% своих акций.

Как и в 2010 году, в 2011 году несколько розничных сетей в Украине открыли магазины новых форматов.

Так, во второй очереди ТРЦ Dream Town в Киеве был открыт первый в украинской столице супермаркет «Космос», принадлежащей одесской сети «Таврия-В».

В конце октября 2011 года торговая сеть «Будинок Іграшок», специализирующаяся на детских товарах, открыла первый магазин под названием «Дитячий Свiт» в ТРЦ Riviera Shopping City в Одессе.

Знаковым событием в сегменте высокой моды стало открытие в центральной части Киева монобрендового магазина Christian Dior в октябре 2011 года.

Отсутствие «критической массы» качественных объектов торговой недвижимости в Украине является препятствием для выхода на украинский рынок ряда известных международных ритейлеров. По оценкам компании DTZ, открытие магазинов таких брендов как H&M, C&A, Deichmann, Peek&Cloppenburg и Debenhams маловероятно до конца 2012 года – начала 2013 года.

В течение первых трех кварталов 2011 года операторы объектов в формате big box, имеющие надежные источники финансирования, продолжали демонстрировать высокий уровень активности, обусловленный стратегиями развития их сетей, а также высоким потенциалом украинского рынка в данном сегменте и наличием привлекательных земельных участков по сниженным ценам.

Торговые сети Metro Cash&Carry, «Эпицентр» и «Новая Линия» продолжили свою экспансию в стране.


www.dtz.com 9

Ряд операторов розничной торговли продуктами питания также активно рассматривали аренду помещений в новых торговых центрах, в том числе такие компании как Fozzy Group, Auchan, BT Invest (сеть Novus) и «Амстор», а также сеть супермаркетов бытовой техники и электроники Comfy и «Технополис». Интересы этих торговых сетей не ограничивались городами с населением более 750 000 жителей.

Профессиональные торговые операторы сегодня очень тщательно подходят к оценке качества предлагаемых торговых помещений и условий аренды. Арендные ставки

Вследствие повышения активности торговых сетей и улучшения общего восприятия потенциала украинского рынка, в течение 2010 года и в первых трех кварталах 2011 года был зарегистрирован рост базовых арендных ставок в качественных объектах торговой недвижимости в Киеве. Повышение ставок аренды также наблюдалось в тех нескольких качественных торговых центрах, которые расположены в других крупных городах Украины и уже оперируют в течение некоторого времени.

Аналогичная динамика была отмечена в отношении арендных ставок на наилучшие торговые помещения, расположенные вдоль центральных торговых коридоров в Киеве и других областных центрах Украины с населением более 750 000 жителей.

Несмотря на позитивную динамику в сегменте торговой недвижимости в Украине, выход на рынок новых ритейлеров и рост активности уже присутствующих здесь сетей на фоне небольшого нового предложения качественных помещений, существенный рост базовых арендных ставок на торговую недвижимость является маловероятным в четвертом квартале 2011 года и в течение 2012 года. Это связано с относительно небольшим количеством качественных торговых сетей, представленных в стране, а также рисками экономической нестабильности в мире и в Украине.

Тем не менее, по оценкам компании DTZ, в связи с постепенным усилением спроса со стороны торговых операторов и общей нехваткой качественных торговых площадей, базовые арендные ставки на наиболее качественные помещения в торговых центрах и вдоль центральных улиц в Киеве и других крупных городах Украины уже в краткосрочной перспективе будут подвержены некоторому росту.

В то же время долгосрочная устойчивость текущих арендных ставок в торговом сегменте будет зависеть от реальных сроков открытия и качества масштабных проектов, заявленных к выходу на рынок в 2012-2013 годах, в частности, в Киеве.

Качество остается решающим фактором, влияющим на успешность и инвестиционную ликвидность существующих и новых торговых центров в Украине. Примечательно, что большинство активных девелоперов в Украине уже принимают этот факт.

График 10

Наивысшие усредненные арендные ставки на торговые помещения в крупных городах Украины*

Источник: DTZ Research * Данные приведены по состоянию на ноябрь 2011 года для типовых помещений площадью 100-300 кв.м

Инвестиционный рынок

В течение первых трех кварталов 2011 года компания DTZ отмечает укрепление улучшенного восприятия инвесторами перспектив украинского рынка недвижимости, что было обусловлено перспективами роста арендных ставок и достаточно положительной общей экономической динамикой в стране. Как результат, ставки доходности на наилучшие объекты коммерческой недвижимости в Украине несколько снизились, хотя и остаются относительно высокими по сравнению с другими европейскими странами.

Для инвесторов в Украине качественные объекты торговой недвижимости, как и офисные объекты, остаются наиболее привлекательными активами.

Из 10 сделок, объявленных на инвестиционном рынке в сегменте коммерческой недвижимости в Украине в течение первых трех кварталов 2011 года, пять трансакций были связаны с приобретением объектов или проектов в сегменте торговой недвижимости.

Приобретение частным европейским инвестором проекта многофункционального комплекса, расположенного в центральной части Киева, стало крупнейшей сделкой на рынке коммерческой недвижимости в Украине, начиная с 2008 года.

По оценкам компании DTZ, сегодня начальная ставка доходности наиболее качественных объектов торговой недвижимости составляет около 13,5% в Киеве, в то время как в других крупных областных центрах Украины находится в диапазоне 14,5-16%.

0

50

100

150

200

250

Помещения в лучших торговых центрах

Помещения вдоль центральный улиц

$ / кв.м / месяц


www.dtz.com 10

Прогноз

Из всех секторов рынка недвижимости в Украине, сегмент торговой недвижимости оказался наиболее устойчивым к влиянию экономического кризиса 2008-2009 годов и, как мы считаем, будет демонстрировать дальнейший рост в среднесрочном периоде после стабилизации экономической ситуации в Украине и в мире.

Несмотря на сохраняющиеся признаки экономического кризиса и относительно низкий уровень доходов населения в стране, потенциал рынка торговой недвижимости в Украине, несомненно, остается высоким.

Это преимущественно связано с неразвитостью рынка с точки зрения качества объектов торговой недвижимости и представленных форматов, размером страны, высокой плотностью населения, высокой чувствительностью населения к модным тенденциям и торговым маркам, а также их склонностью к расходам.

Для большинства девелоперов и инвесторов, оперирующих на украинском рынке, сектор торговой недвижимости является и, с высокой вероятностью, будет оставаться наиболее интересным, особенно, что касается потенциальных возможностей в городах с населением более 750 000 человек.

В недавнем времени на рынке торговой недвижимости в Киеве и других городах-миллиониках были возобновлены работы по ряду масштабных проектов. Если эти объекты будут возведены и открыты в соответствии с заявленными сроками, до конца 2013 года общий объем рынка торговой недвижимости в Украине существенно увеличится.

Как результат, общая привлекательность украинского рынка торговой недвижимости для торговых сетей увеличится, но потенциальное усиление конкуренции в сегменте, скорее всего, приведет к коррекции арендных ставок в сторону понижения. Наиболее существенное снижение арендных ставок мы ожидаем в классе некачественных торговых центров «первого поколения».

Киев

www.dtz.com 11

Предложение и спрос

В ноябре 2011 года общий объем современных торговых помещений в Киеве составил приблизительно 1 001 400 кв.м или 359 кв.м на 1 000 жителей (исходя из официальных статистических показателей численности населения). В столице сохраняется дефицит качественных торговых помещений, особенно учитывая дисбаланс между официальным и фактическим количеством населения в городе.

На рынке торговой недвижимости в Киеве преобладают торговые центры, доля которых в общем объеме помещений составляет около 71% или приблизительно 720 800 кв.м арендной площади. Остальные 29% рынка представлены крупными магазинами в формате big box. Торговых объектов в форматах «ритейл парк» и fashion outlet в городе на сегодня нет.

В течение первых трех кварталов 2011 года в Киеве была открыта вторая очередь торгово-развлекательного центра Dream Town, якорным арендатором в котором является аквапарк. Также, были сданы в эксплуатацию гипермаркет Novus на Броварском проспекте и четыре небольших торговых центра, - ТЦ inSilver на улице Срибнокильской, ТЦ «Квадрат» на улице Оноре де Бальзака, ТЦ «Левобережный» на улице Марины Расковой и ТЦ Victorio на Львовской площади. Кумулятивная торговая площадь этих объектов составляет приблизительно 75 080 кв.м.

В четвертом квартале 2011 года планируется открытие первой очереди ТРЦ «Мега-Сити» арендной площадью около 25 000 кв.м. Качество этого объекта будет невысоким, что связано со стратегией продажи отдельных торговых помещений в нем различным собственникам. По мнению DTZ, существует высокая вероятность открытия объекта не ранее 2012 года.

Хотя объем нового предложения в сегменте торговой недвижимости в Киеве существенно не изменится до конца 2011 года, мы ожидаем, что этот показатель ощутимо увеличится в 2012-2013 годах.

В ноябре 2011 года в Киеве велись работы по объектам торговой недвижимости кумулятивной арендной площадью более 345 000 кв.м (GLA), открытие которых запланировано в 2012-2013 годах.

Среди них ТРЦ Ocean Plaza (очередь 1), ТЦ «РайОН», ТРЦ «Гулливер», ТРЦ «Домосфера» (очередь 3), ТРЦ «Мармелад», ТРЦ Silver Breeze, ТРЦ «Аквапарк» и ТЦ Fashion Factory. В конце 2012 года планируется открытие первой очереди Kiev E95 Outlet Centre, -первого в Украине объекта формата fashion outlet.

Кумулятивное новое предложение в сегменте торговой недвижимости в 2012-2013 годах в Киеве может составить около 316 900 кв.м (GLA), что увеличит текущий объем рынка почти на 32%.

Киев остается наиболее привлекательным для всех ритейлеров, уже представленных в Украине или планирующих свой выход на рынок страны.

График 11

Объем современных торговых помещений в Киеве

Источник: DTZ Research

* Прогноз Примечание: Все показатели на конец года

График 12

Новое предложение торговых помещений в Киеве по формату



В связи с усилением спроса в сегменте, объем предложения качественных торговых помещений вдоль центральных торговых улиц и в успешных торговых центрах Киева существенно сократился.

Арендные ставки

В течение первых трех кварталов 2011 года средние арендные ставки находились в диапазоне $70-90 за кв.м в месяц на торговые помещения площадью 100-300 кв.м в наилучших торговых центрах Киева, иногда достигая максимальных значений на уровне $160-200 за кв.м в месяц в популярных объектах.

Как следствие усиления спроса ритейлеров, начиная со второго квартала 2010 года, средние арендные ставки на торговые помещения вдоль центральных торговых улиц в Киеве выросли. В ноябре 2011 года средние арендные ставки на эту категорию торговых помещений в украинской столице находились в диапазоне $180-230 за кв.м в месяц с максимальными значениями, зафиксированными на уровне $350-400 за кв.м в месяц.

0

250 000

500 000

750 000

1 000 000

1 250 000

1 500 000

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

кв.м

Годовое предложение Кумулятивное предложение

кв.м

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Отдельностоящие супермаркеты / гипермаркетыТорговые центрыРитейл паркиFashion outlets

Днепропетровск

www.dtz.com 12


Днепропетровск является третьим самым крупным городом Украины после Киева и Харькова. В ноябре 2011 года общий объем современных торговых помещений в городе составил около 370 560 кв.м или 366 кв.м на 1 000 жителей города.

На рынке торговой недвижимости в Днепропетровске преобладают торговые центры, доля которых в общем объеме помещений составляет около 79%. Остальные 21% рынка представлены крупноформатными магазинами в формате big box. В городе нет торговых объектов в форматах «ритейл парк» и fashion outlet.

В течение января-октября 2011 года объем нового предложения в сегменте торговой недвижимости в Днепропетровске составил приблизительно 49 350 кв.м арендной площади.

Знаковым стало открытие в октябре 2011 года торгового центра «Пассаж», который расположен в самом центре Днепропетровска. Вместе с открытием объекта в городе появились некоторые известные бренды, в частности, Marks&Spencer, GAP и «Л’Этуаль».

В дополнение, в городе были открыты три торговых центра невысокого качества: ТЦ «Приозерный» на пересечении улиц Шмидта и Боброва, ТЦ «Наутилиус» на улице Калиновой и ТЦ «Славянка» на улице Курчатова.

До конца текущего года также могут быть открыты строительный гипермаркет «Эпицентр» и небольшой ТЦ «Библиотека» в центральной части Днепропетровска.

Кумулятивная арендная площадь проектов, заявленных в сегменте торговой недвижимости в Днепропетровске, составляла в ноябре 2011 годе более 278 000 кв.м. Несмотря на это, согласно прогнозам компании DTZ, в 2012-2013 годах предложение качественных торговых помещений в городе существенно не изменится.

Днепропетровск принадлежит к группе украинских городов, являющихся приоритетными для большинства качественных ритейлеров, уже представленных или планирующих свой выход в страну. Высокий спрос существует как на торговую недвижимость вдоль центральных торговых коридоров города, так и в качественных торговых центрах.

По оценкам DTZ, высокая привлекательность Днепропетровска для торговых сетей преимущественно связана с такими факторами, как большое население, относительно стабильная и диверсифицированная экономическая база, наличие критической массы торговых центров приемлемого качества, а также развитый стрит-ритейл.

По оценкам специалистов компании DTZ, наиболее привлекательными для ритейлеров в Днепропетровске являются ценовые сегменты «нижний», «ниже среднего» и «премиум».

График 13

Объем современных торговых помещений в Днепропетровске



Таблица 3

Основные торговые центры в Днепропетровске

Объект GLA (кв.м) Год Девелопер

ТРЦ «Караван» 76 200 2008/9 Karavan Group

ТРЦ «Мост Сити Центр»

25 290 2006 Alef Estate

ТРК Apollo 20 000 2009 «УМК»

ТРЦ «Вавилон» 17 670 2007 «Логос-Инвест»

ТРЦ «Дафи» 13 500 2005 «Дафи»

ТРЦ «Материк» 13 500 2006 «Рейнфорд»

ТК «Пассаж» 12 950 2011 Akselrod Estate Источник: DTZ Research


В Днепропетровске арендные ставки на торговые помещения вдоль центральных торговых коридоров города выше, чем в торговых центрах. Это, прежде всего, связано с развитостью стрит-ритейла вдоль центральной части проспекта Карла Маркса, покупательскими привычками населения города и ограниченным количество торговых центров в спальных районах города.

Наивысшие арендные ставки на торговые помещения вдоль центрального торгового коридора в Днепропетровске находятся в диапазоне $70-95 за кв.м в месяц. Ставки аренды на стрит-ритейл в городе достигают наивысших значений на помещения вдоль проспекта Карла Маркса и в районе площади Ленина.

В наилучших торговых центрах города чистые арендные ставки для типовых помещений площадью 100-300 кв.м находятся в диапазоне $60-80 за кв.м в месяц.

0

75 000

150 000

225 000

300 000

375 000

450 000

0

15 000

30 000

45 000

60 000

75 000

90 000

кв.м


кв.м

Одесса

www.dtz.com 13


Одесса с население более 1 миллиона жителей является крупнейшим городом в южной части Украины и важным портом на Черном море. Кроме того, город ежегодно привлекает большое количество туристов.

В ноябре 2011 года общий объем современных торговых помещений в Одессе достиг около 382 250 кв.м или 469 кв.м на 1 000 жителей города.

В 2011 году новое предложение на рынке торговых помещений в Одессе составило лишь около 5 000 кв.м арендной площади, представленные в ТЦ «5 Элемент».

На рынке торговой недвижимости в Одессе преобладают торговые центры, доля которых в общем объеме помещений составляет около 62%. Остальные 38% рынка представлены крупными магазинами в формате big box. Сегодня в городе нет торговых объектов в форматах «ритейл парк» и fashion outlet.

ТРЦ Riviera Shopping City общей арендуемой площадью около 65 000 кв.м является крупнейшим объектом торговой недвижимости в Одессе. Торговый центр был возведен двумя очередями в течение 2009 года компанией Argo Real Estate Opportunities Fund, которая котируется на Лондонской фондовой бирже. Якорными арендаторами в объекте выступают real,- и OBI, а в ее торговой галерее представлены практически все известные бренды, которые вышли на одесский рынок. Более того, вместе с открытием Riviera Shopping City в Одессе появились многие бренды, среди которых, в частности, real,- , OBI, IMAX, Inditex Group, New Yorker, Marks&Spencer, LPP (House, Cropp Town, Reserved).

В ноябре 2011 года объекты торговой недвижимости общей арендной площадью более 199 200 кв.м были запланированы к открытию в Одессе в 2012-2014 годах.

По оценкам компании DTZ, новое предложение в сегменте торговой недвижимости в Одессе в 2012 году составит около 33 000 кв.м и будет представлено первой очередью строящегося ТРЦ City Centre. Среди крупных торговых объектов, запланированных к открытию в городе в 2013-2014 годах, стоит отметить ТРЦ на улице Генерала Петрова компании «Амстор», Europort Retail Park израильской компании Europort, а также объект, планируемый российской Группой компаний БФГ.

Стрит-ритейл хорошо развит в Одессе как результат урбанистической структуры города и высокой концентрации туристов в его центральной части.

Одесса наряду с Донецком считается вторым после Киева наиболее привлекательным населенным пунктом в стране для ритейлеров во всех ценовых категориях. Высокий спрос существует на помещения как вдоль центральных торговых коридоров, так и в торговых центрах в городе.

График 14

Объем современных торговых площадей в Одессе



Таблица 4

Основные торговые центры в Одессе Объект GLA

(кв.м) Год Девелопер /

Владелец ТРЦ Riviera Shopping City

65 000 2009 Argo Real Estate Opportunities Fund

ТЦ «6 Элемент» 23 600 2009/10 локальный ТЦ «Новый Привоз» 23 000 2006 локальный ТРЦ «Платан Плаза» 19 530 2005 локальный ТК «Галерея «Афина» 19 000 2004 «Миханики Украина» ТРЦ «Панорама» 17 000 2006 локальный/Redstone ТЦ «Сады Победы» 16 000 2007 «Таврия-В» ТЦ «Европа» 8 600 2005 Forent ТЦ «5 Элемент» 5 000 2011 локальный Источник: DTZ Research


В Одессе арендные ставки на торговые помещения вдоль центральных торговых коридоров города в среднем выше, чем в торговых центрах. Это связано с урбанистической структурой города, большим количеством туристических достопримечательностей в центральной части города, развитостью стрит-ритейла, покупательскими привычками местного населения и высокой популярностью города среди туристов, а также нехваткой качественных торговых центров в спальных районах города.

Наивысшие арендные ставки на торговые помещения в формате стрит-ритейл в Одессе находятся в диапазоне $70-95 за кв.м в месяц, достигая наивысших значений на торговую недвижимость с фасадом на Дерибасовскую, Ришельевскую и Екатерининскую улицы.

В наилучших торговых центрах города чистые арендные ставки для типовых помещений площадью 100-300 кв.м находятся в диапазоне $65-85 за кв.м в месяц.

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

кв.м


кв.м

Харьков

www.dtz.com 14


Харьков – второй крупнейший город в Украине с постоянным населением более 1,4 миллионов жителей плюс тысячи иногородних студентов, которые проходят обучение в многочисленных престижных ВУЗах города. С точки зрения экономической базы, в прошлом Харьков специализировался на тяжелой промышленности, в частности машиностроении, и сегодня находится в переходном периоде. В городе будут проходить матчи в рамках Чемпионата Европы по футболу «Евро 2012».

В ноябре 2011 года общий объем современных торговых помещений в Харькове составил около 310 650 кв.м или 215 кв.м на 1 000 жителей города. Этот показатель является самым низким среди других крупных областных центров Украины.

На рынке торговой недвижимости в Харькове преобладают торговые центры, доля которых в общем объеме помещений составляет около 61%. Остальные 39% рынка представлены крупными магазинами в формате big box. Торговых объектов, которые по-настоящему соответствовали бы форматам «ритейл парк» и fashion outlet, в городе нет.

В 2011 году новое предложение на рынке торговых помещений в Харькове составило лишь около 5 000 кв.м арендной площади, представленные в ТЦ «Джокер». В четвертом квартале текущего года также могут быть открыты ТЦ Ave Plaza и ТРЦ «Магеллан» (фаза 1), кумулятивная арендная площадь которых составляет 23 130 кв.м.

По состоянию на ноябрь 2011 года мы ожидаем, что в течение периода с декабря 2011 года до конца 2012 года новое предложение в сегменте торговой недвижимости в Харькове может составить приблизительно 104 500 кв.м арендной площади. Крупнейшими объектами, запланированными к открытию в 2012 году, являются вторые очереди ТРЦ «Магеллан» и ТРЦ «Французский Бульвар».

Открытие этих объектов увеличит текущее предложение качественных торговых помещений в Харькове на 34% и внесет некоторую динамику в локальный рынок, который с 2008 года оставался достаточно статичным (несмотря на то, что ранее девелоперы заявляли о своих намерениях открыть целый ряд масштабных торговых комплексов в городе).

Ритейлеры проявляют интерес к открытию новых магазинов в качественных объектах торговой недвижимости в Харькове.

Спрос существует как на торговую недвижимость вдоль центральных торговых коридоров города, так и в качественных торговых центрах.

График 15

Объем современных торговых площадей в Харькове



Таблица 5

Основные торговые центры в Харькове Объект GLA

(кв.м) Год Девелопер

ТРЦ «Караван» 57 050 2006/7/8 Karavan Group

ТРЦ «Дафи» 56 070 2008 «Дафи»

ТРК «Украина» 17 000 2005 локальный Источник: DTZ Research

По оценкам специалистов компании DTZ, наиболее привлекательными для ритейлеров в Харькове являются ценовые сегменты «нижний», «ниже среднего» и «средний».

Крытый рынок «Барабашово», который занимает территорию около 75 га остается популярным местом совершения покупок среди населения Харькова и области, а также других регионов Украины. Арендные ставки

В Харькове арендные ставки на торговые помещения вдоль центральных торговых коридоров выше, чем в торговых центрах. Это, прежде всего, связано с развитостью стрит-ритейла вдоль центральной части улицы Сумской и дефицитом качественных торговых центров в спальных районах города.

Наивысшие арендные ставки на торговые помещения вдоль центрального торгового коридора в Харькове находятся в диапазоне $60-75 за кв.м в месяц. Ставки аренды на стрит-ритейл в городе достигают наивысших значений на помещения вдоль улицы Сумской, а также в районе площадей Розы Люксембург и Конституции.

В наилучших торговых центрах чистые арендные ставки для типовых помещений площадью 100-300 кв.м находятся в диапазоне $45-65 за кв.м в месяц.

0

75 000

150 000

225 000

300 000

375 000

450 000

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000кв.м


кв.м

Донецк

www.dtz.com 15


Донецк с общим населением около 1 миллиона жителей является крупным шахтерским и промышленным центром Украины, а также главным городом региона Донбасс, являющимся сердцем тяжелой промышленности страны.

Донецк стал одним из четырех городов Украины, которые будут принимать матчи в рамках Чемпионата Европы по футболу «Евро 2012». В результате проведения работ по подготовке Донецка к мероприятию, инфраструктура и общая привлекательность города существенно улучшилась.

В ноябре 2011 года общий объем современных торговых помещений в Донецке и его городе-сателлите Макеевке составлял около 340 040 кв.м или 340 кв.м на 1 000 жителей города. Этот показатель включает вторую очередь ТРЦ «Донецк Сити» арендной площадью около 9 460 кв.м, открытую в 2011 году.

Современные торговые площади в Донецке практически равномерно распределены между торговыми центрами, которые составляют около 49% в общем объеме рынке, и объектами в формате big box. Как и в других городах Украины, в Донецке отсутствуют объекты в форматах «ритейл парк» и fashion outlet.

По состоянию на ноябрь 2011 года, мы ожидаем, что в 2012-2013 годах новое предложение в сегменте торговой недвижимости в Донецке составит приблизительно 39 000 кв.м арендной площади, что увеличит текущий объем рынка лишь на 11%.

Основным объектом, запланированным к открытию в 2012-2013 годах, является ТРЦ Auchan City Park (очередь 2) в Макеевке, девелопером которого выступает компания Immochan. Также, украинская компания Depot Development Group, связанная с группой «Фокстрот», планирует открыть в Донецке ТЦ «Южные Склоны».

Стрит-ритейл в Донецке развит, что преимущественно связано с дефицитом качественных торговых центров в нецентральных районах города.

Донецк считается одним из самых богатых городов в Украине, и наряду с Одессой является вторым после Киева наиболее привлекательным населенным пунктом в стране для ритейлеров во всех ценовых категориях. Однако острый дефицит качественных торговых помещений в Донецке препятствует активному расширению торговых сетей в городе. Многие качественные ритейлеры вышли на локальный рынок вместе с открытием ТРЦ «Донецк Сити».

Важно отметить, что все крупноформатные магазины сетей Praktiker, Metro Cash&Carry, Auchan и «Эпицентр» были открыты в городе-сателлите Макеевке (а не в самом Донецке).

График 16

Объем современных торговых площадей в Донецке


* Прогноз

Примечание: Все показатели на конец года и включают недвижимость, расположенную в городе-сателлите Макеевке

Таблица 6

Основные торговые центры в Донецке

Объект GLA (кв.м)

Год Девелопер

ТРЦ «Донецк Сити» 34 460 2006/11 «Домус»

ТЦ «Амстор» в Макеевке 27 290 2006/7 «Амстор»

ТЦ «Декор Донбасс» 23 500 2008 «Декор-Сервис»

ТЦ Auchan City Park (фаза 1)

22 500 2008 Immochan

ТРК «Белый Лебедь» 20 000 2004 локальный

ТОЦ Green Plaza 7100 2010 «Домус» Источник: DTZ Research

Высокий спрос существует на помещения как вдоль центральных торговых коридоров Донецка, так и в торговых центрах в городе.


Из шести крупнейших областных центров Украины, обзор которых представлен в данном отчете, только в Донецке средние арендные ставки на помещения в торговых центрах превышают стоимость аренды торговых помещений формата стрит-ритейл.

Наивысшие арендные ставки на торговые помещения вдоль центрального торгового коридора в Донецке находятся в диапазоне $55-70 за кв.м в месяц. Ставки аренды на стрит-ритейл в городе достигают максимальных значений на качественные помещения вдоль улицы Артема и в районе площади Ленина.

В наилучших торговых центрах Донецка чистые арендные ставки для типовых торговых помещений площадью 100-300 кв.м находятся в диапазоне $65-85 за кв.м в месяц.

0

70 000

140 000

210 000

280 000

350 000

420 000

0

25 000

50 000

75 000

100 000

125 000

150 000кв.м


кв.м

Львов

www.dtz.com 16


Львов играет важную роль в экономической, культурной и академической жизни Украины, а также является важным транспортным узлом страны. С населением свыше 760 тысяч человек город является крупнейшим населенным пунктом в Западной Украине, привлекающим туристов множеством достопримечательностей.

Львов был утвержден городом, который будет принимать матчи в рамках Чемпионата Европы по футболу «Евро 2012» вместе с Киевом, Донецком, Харьковом и четырьмя польскими городами.

Рынок торговли во Львове является очень неразвитым, а крытый рынок «Пивденный» остается популярным местом совершения покупок среди населения города.

В ноябре 2011 года общий объем современных торговых помещений во Львове составил около 296 500 кв.м или 272 кв.м на 1 000 жителей города.

В 2011 году во Львове не появится ни одного нового объекта торговой недвижимости. Более того, по прогнозам компании DTZ, общий объем торговых помещений в городе существенно не изменится до второй половины 2013 года, когда компания Multi Development планирует открыть ТРЦ «Форум Львов».

На рынке торговой недвижимости во Львове преобладают торговые центры, доля которых в общем объеме помещений составляет около 73%. Остальные 27% рынка представлены строительными гипермаркетами сетей «Эпицентр» и «Новая Линия», а также двумя крупноформатными магазинами Metro Cash&Carry. Объектов в форматах «ритейл парк» и fashion outlet во Львове нет.

ТРЦ King Cross Leopolis общей арендуемой площадью около 52 700 кв.м является крупнейшим объектом торговой недвижимости во Львове. Торговый центр был открыт двумя очередями в 2008 и 2010 годах компанией King Cross Leopolis совместно с локальным партнером «Комфорт Инвест». Якорными арендаторами в объекте выступают Auchan и Praktiker. Вместе с открытием ТРЦ King Cross Leopolis во Львове появились многие бренды, среди которых IMAX, Inditex Group, Marks&Spencer, Mothercare и другие.

Стрит-ритейл хорошо развит во Львове как результат урбанистической структуры города и высокой концентрации туристов в его центральной части.

По оценкам специалистов компании DTZ, наиболее привлекательными для ритейлеров во Львове являются ценовые сегменты «нижний», «ниже среднего» и «средний».

Высокий спрос существует на торговую недвижимость как вдоль центральных торговых коридоров, так и в торговых центрах Львова.

График 17

Объем современных торговых площадей во Львове



Таблица 7

Основные торговые центры в городе Львове


Год Девелопер / Владелец

ТРЦ King Cross Leopolis

52 700 2008/10 King Cross Group / «Комфорт Инвест»

ТЦ «Сриблястый» 10 000 2007 «Интермаркет» / «Евротэк»

ТЦ «ВАМ-2» 6 950 2004/6 локальный

ТЦ «Скрыня» (фаза 1) 6 500 2006 локальный

ТЦ «Магнус» 4 500 2003 локальный

ТЦ «Опера Пассаж» 1 830 2009 HT Property Development



Во Львове арендные ставки на торговые помещения вдоль центральных торговых коридоров выше, чем в торговых центрах. Это связано с урбанистической структурой Львова, большим количеством туристических достопримечательностей в центральной части города, развитостью стрит-ритейла, покупательскими привычками местного населения и высокой популярностью города среди туристов, а также дефицитом качественных торговых центров в спальных районах города.

Наивысшие арендные ставки на торговые помещения вдоль центрального торгового коридора во Львове находятся в диапазоне $85-100 за кв.м в месяц. Ставки аренды на стрит-ритейл в городе достигают наивысших значений на помещения вдоль проспектов Тараса Шевченка и Свободы, а также на площади Рынок.

В наилучших торговых центрах чистые арендные ставки для типовых помещений площадью 100-300 кв.м находятся в диапазоне $60-80 за кв.м в месяц.

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

кв.м


кв.м

Симферополь

www.dtz.com 17

Симферополь с общим населением около 340 тысяч жителей является столицей Автономной Республики Крым. Город расположен в центральной части Крымского полуострова на юге Украины.

Рынок торговой недвижимости в Симферополе очень неразвит и фрагментирован по сравнению с крупными областными центрами Украины. Современная история развития рынка торговой недвижимости в городе началась лишь в 2007 году.

В ноябре 2011 года общий объем современных торговых помещений в Симферополе составлял приблизительно 80 970 кв.м или 238 кв.м на 1 000 жителей города.

Согласно прогнозам компании DTZ, после планируемого открытия строительного гипермаркете «Эпицентр» в конце 2011 года, гипермаркеты / супермаркеты составят около 52% от общего объема современных торговых помещений в Симферополе. В городе оперируют Metro Cash&Carry и строительный гипермаркет «Новая Линия».

Мы ожидаем, что общий объем торговых помещений в Симферополе существенно не изменится до второй половины 2012 года, когда компания Arricano Development планирует открыть вторую фазу ТРЦ «Южная Галерея».

Многие розничные торговые сети в Украине заинтересованы в открытии своих магазинов в Симферополе, преимущественно в ценовых сегментах «нижний» и «ниже среднего».

Стрит-ритейл в Симферополе не развит, что связано с урбанистической структурой города и нехваткой подходящих помещений. В наилучших торговых центрах города чистые арендные ставки для типовых торговых помещений площадью 100-300 кв.м находятся в диапазоне $30-50 за кв.м в месяц.

График 18

Объем современных торговых площадей в Симферополе



Таблица 8

Основные торговые центры в Симферополе


Год Девелопер

ТРЦ FM 15 000 2007 локальный

ТРЦ «Южная Галерея» (фаза 1)

14 470 2009 Arricano Development

ТК Sneha City 10 000 2008 локальный

ТЦ «Центрум» 9 000 2007 локальный Источник: DTZ Research

Определения

Объем торговых помещений – Общая арендуемая площадь современных торговых центров с большим количеством арендаторов, а также отдельно стоящих супермаркетов / гипермаркетов площадью более 5 000 кв.м.

Гипермаркет – крупноформатный магазин арендной площадью от 5 000 кв.м, в котором представлены продовольственные товары (часто в сочетании с товарами непродовольственной группы). Отдельно стоящие гипермаркеты также могут содержать киоски или магазины в прикассовой зоне.

Fashion (factory) outlet – розничный магазин или комплекс магазинов, как правило, расположенный за городской чертой и специализирующийся на реализации товаров прошлых коллекций, ранее непроданных остатков и товаров с небольшими дефектами с постоянными скидками.

Ритейл парк – объект торговой недвижимости в нецентральной части города или на его окраине, состоящий из множества ритейлеров, каждый из которых, как правило, занимает большую площадь в отдельном здании или с отдельным входом с улицы.

Центральный торговый коридор (high street) – самая популярная торговая улица в центральной части города с наивысшей концентрацией магазинов и торговых марок.

Наивысшая арендная ставка на торговые помещения – средняя достижимая арендная ставка на торговые помещения площадью 100-300 кв.м, расположенные вдоль центральных торговых коридоров (prime high street rent) или в качественном торговом центре (prime shopping centre rent). Указана как базовая ставка, без учета сервисных платежей и налогов.

0

25 000

50 000

75 000

100 000

125 000

150 000

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000кв.м


кв.м

Контакты

www.dtz.com 18

Управляющий директор

Ник Коттон +38 (0)44 220 30 80 [email protected]

Агентские услуги в сегменте офисной недвижимости

Работа с арендаторами и корпоративными клиентами Виктория Горулько +38 (0)44 220 30 75 [email protected]

Представление интересов арендодателей

Джефф Харгрив +38 (0)44 220 30 64 [email protected]

Агентские услуги в сегменте торговой недвижимости

Наталия Миколайчук +38 (0)44 220 30 94 [email protected]

Агентские услуги в сегменте промышленной и логистической недвижимости

Федор Арбузов +38 (0)44 220 30 60 [email protected]

Инвестиционный консалтинг и операции с земельными участками и проектами

Наталия Стельмах +38 (0)44 220 31 09 [email protected]

Оценка

Яна Литвинчук +38 (0)44 220 31 09 [email protected]

Татьяна Казакова +38 (0)44 220 30 87 [email protected]

Аналитика и консалтинг

Марта Костюк +38 (0)44 220 30 84 [email protected]

Управление объектами и проектами недвижимости

Бен Хант +38 (0)44 220 30 79 [email protected]

Телефон офиса компании DTZ в Украине +38 (0)44 220 30 60

www.dtz.com

Ограничение ответственности На данный обзор не следует полагаться в качестве основы для заключения сделок без получения конкретных, квалифицированных, профессиональных рекомендаций. Хотя факты были тщательно проверены, компания DTZ не несет никакой ответственности за любой ущерб или убытки, понесенные в результате случайной неточности, допущенной в этом отчете. Публикация, воспроизведение или ссылка на информацию, содержащуюся в данном отчете, в целом или его части, не разрешается без предварительного согласия компании DTZ. Компания DTZ должна упоминаться должным образом при любом воспроизведении отчета или его части.

© DTZ ноябрь 2011 года

dtz property times ukraine retail 2011 q1-3_rus

Documents

king cross

riviera shopping

metro cashamp

fashion outlets

auchan city

marksamp

arricano development

inditex group