avaluo integral queretaro

8/18/2019 Avaluo Integral Queretaro

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00000-2005

INFORME DE VALUACIÓNINDUSTRIAL

FOTO DE LA FACHADA PRI CIPAL DEL I !"E#LE

In$%e&le '%e se (al)a *O&+e,- de al%a/i nFUNDIDORA ZUMPANGO, S.A. DE C.V. (Metalúrgic

2-li/i,an,e del A(al)-PORFIRIO #"2TA!A TE 2 CHEP -6ie,a i- del In$%e&le2OCIEDAD !ERCA TIL PROPIEDADE2 A! RICA9"&i/a/i n del In$%e&leCa e,e a :%e ;,a - < Cela=a>$ 1?Ex@a/ienda de A$e/@e an+a la Cale a A6ase- el ande

C%en,a P edial B B3

Aspectos relevantes atribuibles al Inmueble que se valú

Edad ! a"#$ E$tad# C#%$er&aci'% !AL E2TADO DE CO 2ER ACIO *CLA2E 4Vida #tal * A"#$ Pr#+ect# F%n/i-nal 6a a s% %s-

Vida Util Re a%e%te -! A"#$ E$taci#%a ie%t#Rec ara$ NO AP/ICA Seg0ridad E$tr0ct0ral - se a6 e/ian g ie,as9 allas - asen,a$ien,-s

U%idade$ Re%ta1le$ 2 Z#%a Ag /-la Ind%s, ialRelaci'% C3 Ser&ici#$ag%a9 l%G9 ,ele -n-. D ena+e9 /a&le9 in,e ne,9 e,/.

(P#rci'% de terre%# #c04ad# 4#r la$ c#%$tr0cci#%e$)

P es%6%es,- P esen,ad-E5UIPO A(an/e de O& a6OSE RAMON MORENO GA//EGOS C-n/e6,-s ealiGad-sFRANCISCO MADRID OC7OA O& a al,an,eMANUE/ APIA NORIEGA C-n/e6,-s al,an,esIVAN M/ADOSIC7 ES RADA Te $inad- $i6ESUS A CONDE 7ERNANDEZ

O&se (a/i-nes F" DIDORA

En -'%e Fisi/- 597 19000.00 Pe i,- (al%ad-En -'%e de ing es-sEn -'%e de !e /ad- 79?359000.00

al- de 2eg% - 390189 3.81 ! en .

VALOR COMERCIAL 8 22,*9:,***.**Fe/@a del A(al)- A0g0$t 9, :**;


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00000-2005I. ANTECEDENTES

Pe i,- al%ad- -$& e E:"IPO PICAPIEDRA *THE FLI T2TO E2

C;d%la P - esi-nal A%,- iGa/i n 6a a e+e /e la es6e/ialidad

Reg. C-legi- P - esi-nis,as9 Es6e/ialidad*esigen/ia

2-li/i,an,e del A(al)- -$& e PORFIRIO #"2TA!A TE 2 CHED-$i/ili- CO OCIDO

R.F.C.

Ind%s, ia '%e se (al)a * a$- F" DIDORA "!PA O9 2.A. DE C. . *!e,al) gi/aR;gi$en de 6 -6iedad P i(ada de %s- ind%s, ial"&i/a/i n del In$%e&le Calle Ca e,e a :%e ;,a - < Cela=a

-. >$ 1?C-l-nia F a//i-na$ien,- Ex@a/ienda de A$e/@e an+a la Cale a

Delega/i n !%ni/i6i- A6ase- el andeC.P.

Ci%dad = Ed-. Cela=a9 %ana+%a,-J de C%en,a P edial Reg. Ca,as, al P


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00000-2005III. DATOS DEL TERRENO

T a$- de Calle9 , ans(e sales li$ , - es = - ien,a/i nEl a//es- al 6 edi- es,á al ORIE TE

s-& e la /alle CARRETERA AL PO#LADO CALERA2 DE A!ECHEen, e la /alle CARRETERA CELA A


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I DI I2O 100.0000 A ea P i(a,i(a9 del ,e en- 0.00 $Q


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00000-2005IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

"s- a/,%al del In$%e&le F" DIDORA

Ti6-s de /-ns, %//i nTi6- 1 " ICO * A E I D"2TRIALTi6- BTi6- 3Ti6- 4Ti6- 5

2%6e i/ies de /-ns, %//i nTi6- 1 B9414.00 $QTi6- BTi6- 3Ti6- 4Ti6- 5

Clasi i/a/i n = /alidad !ODER A DE TIPO !EDIO *CLA2E 4)$e - de ni(eles " O

Edad a6 -xi$ada *en aS-s B0 aS-s

50 aS-s30 aS-sEs,ad- de C-nse (a/i n !AL E2TADO DE CO 2ER ACIO *CLA2E 4Calidad del P -=e/,- F%n/i-nal 6a a s% %s-"nidades Ren,a&les 3 %nidades en,a&les

V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓNa) O


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00000-2005V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN

d) INS A/ACIONES 7IDR?U/ICAS = SANI ARIAS.Red de ali$en,a/i n Ex, a//i n de 6-G-

Red de desag es O/%l,as de 6(/ a -sa s;6,i/a!%e&les de &aS- De ,i6- e/-n $i/- de $ediana /alidad

A//es- i-s De 6- /elanaEs6e+-s - a6li/a

!%e&les de /-/ina = la(ande a - a6li/aCalen,ad- - a6li/a

Tina/-s - a6li/a

e) INS A/ACI@NES E/ C RICASRedes de ali$en,a/i n A6a en,es /-n ,%&e a gal(aniGada

A//es- i-s = l%$ina ias De ,i6- l%- es/en,e de $ediana /alidadB) CERRA6ER A.

C@a6as - a6li/a

g) REVES IMIEN OS = ACA a6a en,e = la$ina a/analada)$e - de a/@adas 4 a/@adas 6- /ada na(e

Ca 6in,e a - a6li/aHe e aP%e ,as $e,ali/as de ,i6- ,%&%la

id ie a- a6li/aD-$-s - a6li/a#a das - a6li/a

O, -s - a6li/a ) INS A/ACIONES ESPECIA/ES, E/EMEN OS ACCESORIOS = O


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00000-2005VI. CONSIDERACIONES PREVIAS A /A VA/UACI@N

c) CONDICIONAN ES = SA/VEDADES DE/ RAFICAS RE/A IVAS A/ INMUE


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00000-2005VII. INDAGACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO

a In$%e&les /-$6a a&les en E TA9 se$e+an,es en %s- al O&+e,- de al%a/i n *Te en- X C-ns, %//i-nes

N U1icaci'% de l#$ C# 4ara1le$ FecJa el B#%#F0e%te3 Preci# de ?rea ( K) V.U.C. Preci# U%itari#

I%B#r a%te VEN A e. C#. La"#$ L83 K

1 A(e. Al(a - O& eg-n s n9 2an M%an del Ri- B


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00000-2005VIII. ENFOQUE DE MERCADO

i4# U$# # de$ti%# del rea (ti4#) Area Preci# U%it. Fact#r Preci# U%it. Val#r U%it. re$0l

L K L83 K de A 0$te M#diB L83 K ta%te L83 K

1 " ICO * A E I D"2TRIAL B9414.00 B9850.00 1.00 B9850.00 ?987 9 00.00

B /.1. ELE!E TO2 ACCE2ORIO2 17?9 51.183 /.B. O#RA2 CO!PLE!E TARIA2 57891?0.004 5

A ea T-,al :,-2-.** $Q 8 ,;9 ,*22.2!

P- ,an,-9 el al- de !e /ad- del in$%e&le '%e se (al)a es%l,a en n)$e -s ed-nd-s de VA/OR COMPARA IVO (MERCADO) 8 ,;9 ,***.**N#ta$

O


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NO AP/ICA00000-2005

IX. ENFOQUE RESIDUAL

S04erBicie del terre%# $0 et# de &al0aci'% ; ,:*-. ; K2%6e i/ie de /ada (i(ienda 6- /-ns, %i B9414.00 $Q

)$e - de ni(eles de /ada (i(ienda n.a.)$e - de (i(iendas en /ada ni(el del $ d%l- 4)$e - de n (eles de /ada $ d%l- 3

Ca+-nes - l%ga es de es,a/i-na$ien,- 6- /ada (i(ienda 1P- /en,a+e de la s%6e i/ie de /ada (i(ienda des,inad- a es/ale as9 /%&-s = á eas /-$%nes 10.002%6e i/ie de es/ale as9 /%&-s de el(ad- es = á eas /-$%nes de /ada $ d%l- ?5.?0 $Q2%6e i/ie de des6lan,e de /ada $ d%l- Y AL"E\2%6e i/ie de /-ns, %//i n de /ada $ d%l- Y AL"E\

)$e - de (i(iendas en /ada $ d%l- Y AL"E\2%6e i/ie de /alles9 andad- es9 &an'%e,as = +a dines 6- (i(ienda Y AL"E\2%6e i/ie de /alles9 andad- es9 &an'%e,as9 +a dines = es,a/i-na$ien,-s 6- (i(ienda Y AL"E\

)$e - de $ d%l-s '%e 6%eden /-ns, %i se Y AL"E\)$e - de (i(iendas '%e se 6%eden /-ns, %i en ,-d- el ,e en- Y AL"E\

ea li& e = 6e $ea&le del a//i-na$ien,- Y AL"E\C-s,- di e/,- %ni,a i- de /-ns, %//i n de /ada $ d%l- 39000.00 $QC-s,- de Re6-si/i n %e(- de /ada $ d%l- Y AL"E\

C-s,- di e/,- %ni,a i- de /-ns, %//i n de in aes, %/,% a *ag%a9 d ena+e9 ele/, i i/a/i n9 e,/. B50.00 $QC-s,- di e/,- %ni,a i- de /-ns, %//i n de 6a(i$en,-s9 &an'%e,as9 +a dines = es,a/i-na$ien,-s. 700.00 $QC-s,- de Re6-si/i n %e(- de 6a(i$en,-s9 &an'%e,as = +a dines 6- $ d%l- Y AL"E\In(e si n 6- $ d%l- *(i(iendas9 in aes, %/,% a9 6a(i$en,-s9 &an'%e,as9 +a dines = es,a/i-na$ie Y AL"E\

-. de ases /-ns, %/,i(as del a//i-na$ien,- 3-. de $ d%l-s a /-ns, %i 6- ase Y AL"E\-. de (i(iendas a /-ns, %i 6- ase Y AL"E\

L-s gas,-s de ins,ala/i n del 6 -=e/,- se an DiseS- del 6 -=e/,- e+e/%,i(- Y AL"E\Li/en/ias de /-ns, %//i n = de e/@-s Y AL"E\De$-li/i-nes = , a&a+-s ,-6-g á i/-s ?5B904 .?0

2e 6lan,ea /-ns, %i l-s $ d%l-s en 3 ases9 '%e se in,eg a an /-n l-s sig%ien,es /-s,-sP i$e $es 10.4? Y AL"E\2eg%nd- $es 3?.88 Y AL"E\Te /e $es 3?.30 Y AL"E\C%a ,- $es 1?.3? Y AL"E\

In(e si n 6e $anen,e 6- $ d%l- */-s,- di e/,- Y AL"E\C#$t# direct# de cada &i&ie%da, $i% c#%$iderar la c# 4ra del terre%# VA/UE2%6e i/ie (endi&le de ,e en- Y AL"E\2%6e i/ie (endi&le de /-ns, %//i n B9414.00 $QP- /en,a+e de indi e/,-s9 inan/ia$ien,- = %,ilidad en la /-ns, %//i n del a//i-na$ien,- B5.00C-s,- de la edi i/a/i n = s%s -& as /-$6le$en,a ias de /ada (i(ienda Y AL"E\Preci# de &e%ta 4#r &i&ie%da 8;,! , **.**

as,-s de /-$e /ialiGa/i n = (en,a 1.00",ilidad del 6 -$-,- s-& e las (en,as 10.002e es,i$a '%e las (i(iendas '%e se /-ns, %i an en /ada ase se 6-d an (ende de la sig%ien,e $ane a

P i$e $es Y AL"E\2eg%nd- $es Y AL"E\

Te /e $es Y AL"E\Tasa 6asi(a de in(e si n inan/ie a *CETE2 B8 8.0BTasa 6asi(a de in(e si n inan/ie a *CETE2 1 8.38Tasa in la/i-na ia e e/,i(a en l- '%e (a del aS- 3.37!eses , ans/% id-s en el aS-Tasa 6asi(a e e/,i(a an%al de in(e si n inan/ie a 8.?5Tasa in la/i-na ia e e/,i(a del aS- 4.5BTasa de / e/i$ien,- eal an%al 3. 5Fa/,- 6- 6 i$a de iesg- BC-s,- de /a6i,al an%al 6a a (al%a/i n 8.0BC-s,- de /a6i,al $ens%al 6a a (al%a/i n 0.?4

al- %ni,a i- 6- esid%al diná$i/- 8*.** 3 K


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al- %ni,a i- 6- esid%al diná$i/- de la s%6e i/ie (endi&le VA/UETasa In,e na de Re,- n- del P -=e/,- sin /-nside a la /-$6 a del ,e en- n.a.

00000-2005IX. ENFOQUE RESIDUAL

Flujos de efectivo aplicados en la metodolo !a residualMe$ I%gre$#$ C#$t#$ VP I%gre$#$ VP C#$t#$ Fl0 # Ac0 0lad#0

1 Y AL"E\ 0.00 Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\B 81590?B.00 0.00 8049?4 .50 < 81590?B.00 Y AL"E\3 Y AL"E\ 0.00 Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\4 Y AL"E\ 0.00 Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\5 Y AL"E\ 0.00 Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\? Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\7 Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\8 Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\

Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\10 Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\11 Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\1B Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\13 Y AL"E\ Y AL"E\ 0.00 Y AL"E\ Y AL"E\14 Y AL"E\ Y AL"E\ 0.00 Y AL"E\ Y AL"E\

2"!ATORIA Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\ Y AL"E\


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00000-2005X. ENFOQUE FÍSICO

a) DE/ ERRENO. /#te i4# # M#da Val#r de Calle # Z#%a 8 9**.** $QC LC"LO DEL ALOR DEL TERRE O $B.

FRACC. /OCA/IZACI@N AREA ( K) MO IVO IMPOR E

1 A ea ,-,al ?59B04. ? 300.00 0.10 In,eg - 30.00 19 5?9148.80B3

SU< O A/ a) ; ,:*-. ; $Q al- "ni,a i- Res%l,an,e 8 9*.** 8 2, ;,2-!.!*

1) DE /AS CONS RUCIONES. I DI I2O 100.0000C LC"LO DEL ALOR DE LA2 CO 2TR"CCIO E2

IPO USO AREA ( K) C.R.N.T FAC ORES DE DEM RI O C.N.R. UNI . IMPOR E(83 K) F.Va. F.C#. F.Ot. F.De. re$0lt. (83 K) 8

1 " ICO * A E I D"2TRIAL B9414.00 B9?58.B3 0.?0 0.80 1.00 0.48 19B75. 5 390809144.B7B

345

SU< O A/ 1) :,-2-.** $Q al- "ni,a i- Res%l,an,e 8 2,: . 8 9,*!*,2--.:

c) DE /AS INS A/ACIONES ESPECIA/ES, E/EMEN OS ACCESORIOS = O


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I.E. = O.C.


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00000-2005XI. ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN

a C LC"LO DE LA2 DED"CCIO E2 A LA RE TA #R"TA !E 2"AL E T R!I O2 PORCE T"ALE2.1. Des-/%6a/i n ?9035.00 ?.B5 5. C%-,as *á eas /-$)nes < 0.00B. !an,eni$ien,- 19 31.B0 B.00 ?. I$6%es,- 6 edial 19700.05 1.7?3. Ad$inis, a/i n 19 31.B0 B.00 7. O, -s ele(an,es < 0.00

4. 2eg% -s < 0.00 8. I$6%es,- s-& e la en,a 9 B . 0 10.B8SUMAN DEDUCCIONES 8 :2, : .9 ::.: Q

& C LC"LO DE LA TA2A DE CAPITALI ACI] .P i$e a$en,e9 /-n &ase en la ,asa l de n-$inal = en la ,asa in la/i-na ia 6 esen,es a/,%al$en,e en n%es, - 6a s = '%e a/-n,in%a/i n se ex6 esan9 se /al/%la á la ,asa de in,e ;s e e/,i(a an%al li& e de iesg- a6li/a&le9 en ,; $in-s eales9 a /%al'%ie in(e si n inan/ie aTasa de la )l,i$a s%&as,a de CETE2 a B8 d as 7.05Tasa de la )l,i$a s%&as,a de CETE2 a 1 d as 7.1Tasa in la/i-na ia e e/,i(a en l- '%e (a del aS- 3.18!eses , ans/% id-s en l- '%e (a del aS- 1BTasa e e/,i(a an%al li& e de iesg- en ,; $in-s eales ASA 2 -.*!Q

P-s,e i- $en,e9 se -&,end á la 6 i$a adi/i-nal de iesg- '%e /- es6-nde al ,i6- de in$%e&le '%e se (al)a9 en aG n de s% %s- =g ad- de li'%ideG9 /-$- sig%e

P i$a de iesg- 6- g ad- de li'%ideG ASA : :.! Q

-.*!Q X :.! Q ^ ,asa de /a6i,aliGa/i n ;. 9Q

DETER!I ACI] DEL ALOR POR CAPITALI ACI] DE RE TA2

IPO USO # de$ti%# del Area (ti4#) F. A .A. C#. R.


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00000-2005XII. RESUMEN DE RESULTADOS

Re$0ltad#$ de l#$ E%B# 0e$ de Val0aci'% a4licad#$

VA/OR DE CAM


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00000-2005AN"#$ %& R"'$RT" F$T$(R)FI*$ D"L IN+U",L" -U" S" .AL/A

PIE DE FO O PIE DE FO O





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00000-2005AN"#$ 0& 'LAN$S D"L IN+U",L" -U" S" .AL/A&


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00000-2005AN"#$ 1& R"'$RT" F$T$(R)FI*$ D" *$+'ARA,L"S

COMPARA


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00000-2005AN"#$ 1& R"'$RT" F$T$(R)FI*$ D" *$+'ARA,L"S

COMPARA


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"s- del in$%e&le 5

Calidad de las /-ns, %//i-nes 3

C-nse (a/i n de las /-ns, %//i-nes 5

C i,e i- 6a a el a/,- 6- edad 3

ida ),il ,-,al 6 -&a&le del in$%e&le B

ida ),il ,-,al del in$%e&le de,e $inada 6- el (al%ad- 50

Edad del In$%e&le B0Fa/,- 6- edad a6li/a&le 0.?0000 50

þÿHabitacional Habitacional con comerc

þÿPrecariaþÿEconómica

þÿExcelenteþÿMuy bueno

þÿTesorería D.F.þÿTesorería Edo. Méx.

þÿSugerida automáticameþÿDeterminada por el valu


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Ded%//i-nes

C?/CU/O DE /AS DEDUCCIONESU$# act0al del i% 0e1le B ?41? ?7.BB

0.00

E%tidad Federati&a B 0.000.00

Val#r t#tal de terre%# 8 2, ;,2-!.!* 0.00S04erBicie de terre%# ; ,:*-. ; K 177000.00

Val#r edi# 0%itari# de terre%# 30.00 $Q 13B000.00Val#r t#tal de re4#$ici'% %0e de la c#%$tr0cci'% 8 ;,!!9,-; .:: 38500.00

S04erBicie de c#%$tr0cci'% 9,*!*,2--.: K 71000.00Val#r 0%itari# de re4#$ici'% %0e de la c#%$tr0cci'% B.B3 $Q 48000.00

Edad de la c#%$tr0cci'% :* a"#$Vida útil t#tal de la c#%$tr0cci'% * a"#$

Val#r %et# de re4#$ici'% de la$ i%$t. e$4., ele . acc. + #. c# 4. 8 ,222.2! ?8834?7.BBRe%ta 1r0ta e%$0al 8 ;, ;*.** e%$0ale$

Re%ta 0%itaria 1r0ta e%$0al 0.03 $Q $esRe%ta 1r0ta a%0al 1915897B0.00 an%ales

Ga$t#$ 4#r de$#c04aci'%;.: Q de la re%ta 1r0ta a%0al

ie 4# 0e 4#dr a el i% 0ili%# #c04ar el i% 0e1le 5 aS-sie 4# 0e 4#dr a tardar el i% 0e1le e% $er #c04ad# %0e&a e%te 4 $eses

Ga$t#$ 4#r c#%$er&aci'% + a%te%i ie%t# 1:.**Q de la re%ta 1r0ta a%0al

C O N C E P O

?rea$ 4ri&ati&a$

1.00

?rea$ c# 0%e$

1.00

Ga$t#$ 4#r ad i%i$traci'% 1:.**Q de la re%ta 1r0ta a%0al

C O N C E P OB.00

Ga$t#$ 4#r 4ag# de $eg0r#$ 1*.**Q de la re%ta 1r0ta a%0al

C O N C E P O

0.00

Ga$t#$ 4#r c0#ta$ + c#%$0 #$ de rea$ c# 0%e$ 1*.**Q de la re%ta 1r0ta a%0al

C O N C E P O

0.00

Ga$t#$ 4#r i 40e$t# 4redial 1El c lc0l# a4arecer e% la ta1la re$4ecti&a

C O N C E P O

Ga$t#$ 4#r #tr#$ c#%ce4t#$ 1

*.**Q de la re%ta 1r0ta a%0alC O N C E P O

0.00

VA/ORPORCEN UA/

L .

VA/ORPORCEN UA/

L .

VA/ORPORCEN UA/

L .

þÿHABITACIONAL

þÿDISTRITO FEDERAL

þÿ% DE LA RENTA BRU




þÿCÁLCULO AUTOMÁTI



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DED"CCIO E2 PARA EL DI2TRITO FEDERAL

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31/37

HA#ITACIO ALO HA#ITACIO AL

DI2TRITO FEDERALE2TADO DE ! NICO

DE LA RE TA #R"TA A "ALA2TO PERI DICO

C LC"LO A"TO! TICODATO CO OCIDO *#-le,a

CONSERVACI N = MAN ENIMIEN O

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centenas de millón decenas de millón unidades de millón centenas de millar

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