AVALUO COMERCIALCALLE 101 N 13 A 05/17ESCUELA DE INFANTERIA USAQUEN

A V A L U O C O M E R C I A L

INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE 101 N 13 A - 05/17HOTEL SUITE CHICOBARRI ESCUELA DE INFANTERIA, LOCALIDAD DE USAQUENBOGOT

SOLICITADO POR: CENTURION INVERSIONES S.A.S.HOTEL SUITE CHICO

Bogot D.C., Octubre 06 de 2011

CONTENIDO

1. DEFINICIONES2. MARCO DE REFERENCIA3. CARACTERSTICAS URBANAS 4. ASPECTOS JURDICOS5. REAS6. REGLAMENTACIN URBANSTICA7. CARACTERSTICAS GENERALES DEL TERRENO8. CARACTERSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIN 9. AVALO DE RECONSTRUCCIN 10. AVALO MAQUINARIA11. METODOLOGA EMPLEADA12. SUSTENTACIN DEL AVALO 13. BIBLIOGRAFA 14. ANEXOS

AVALO COMERCIAL1.DEFINICIONES1.1.REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Sistema jurdico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio, o edificio construido o por construirse.1.2.EDIFICIO: Construccin sobre uno o varios pisos levantados sobre un lote (s) o terreno, cuya estructura comprende un nmero plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, adems de reas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al rgimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.1.3.CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios, levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, reas y servicios de uso y utilidad general, como vas internas, estacionamientos y porteras entre otros.1.4. EDIFICIO DE USO RESIDENCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanstica vigente.1.5. BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio, o edificio sometido al rgimen de propiedad horizontal, con salida a la va pblica directamente o por pasaje comn.1.6.BIENES COMUNES: Partes del edificio o edificio sometido al rgimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de los bienes privados, que por su naturaleza o destinacin permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservacin, seguridad, uso, goce, o explotacin de los bienes de dominio particular.1.7.BIENES COMUNES ESENCIALES: Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios pblicos bsicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios pblicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubierta a cualquier nivel.1.8.VALOR DE REPOSICIN A NUEVO: Es el valor a precios de la fecha de inspeccin de volver a construr un inmueble de iguales caractersticas al inspeccionado. Es el valor a precios de la fecha de la inspeccin de maquinaria y equipo, de caractersticas iguales o anlogas al bien inspeccionado. 2.MARCO DE REFERENCIA.2.1. Propsito del avalo.Se pretende determinar el valor asegurable o de reconstruccin, para efectos de obtener el seguro.

2.1.1 Avalo Urbano.Un Avalo Urbano es aquel que se realiza sobre un predio urbano (Lote y/o construccin), es decir, el inmueble se encuentra ubicado dentro del permetro de servicios de la ciudad. En el avalo quedarn comprendidos el valor de los terrenos, el valor de las edificaciones y el potencial de desarrollo.2.2.Ubicacin. DepartamentoCundinamarca

CiudadBogot

BarrioEscuela de Infantera

Direccin Calle 101 N 13 A - 05 (Casa N 3)Calle 101 N 13 A - 17 (Casa N 2)Calle 101 N 13 A - 23 (Casa N 1)

1. 2. 2.2. 2.3. Solicitante.CENTURION INVERSIONES S.A.S - HOTEL SUITE CHICO2.4. Propietarios.CENTURION INVERSIONES S.A.S. HOTEL SUITE CHICO2.5. Fecha de visita.Agosto 16 de 20112.6. Documentos suministrados para el avalo.Copias de los pagos del impuesto predial ao 2011.

2.7. Avaluadores.Ing. William Robledo.Ing. Jairo Amaya

1.8.ObjetoAvalo a Valor de Reconstruccin de los bienes comunes de las edificaciones, Maquinaria, Equipo elctrico y electrnico, Muebles y enseres para efectos de Seguro.

3. CARACTERISTICAS URBANAS.

3.1. Ubicacin del Predio dentro de la ciudad. El predio motivo del avalo se ubica en el Sector Nor-Oriente de la Ciudad, en el Barrio Escuela de Infantera, Localidad de Usaqun y se distingue con el nmero 13 A 05 / 17 de la Calle 101, Hotel Suite Chico, de la actual nomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogot.

3.2. Clasificacin Zonal.La zona tiene vocacin Residencial.

3.3. Tipos de edificaciones del sector.Edificaciones institucionales, locales comerciales, viviendas modificadas y multifamiliares.

3.4. Vas de acceso al sector.En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Avenida Calle 100 (Avenida Carlos Lleras Restrepo), en sentido Norte Sur y viceversa la Avenida Carrera 9 (Avenida Laureano Gmez).

Va Frente a la Propiedad.Calle 101

Tipo de va.V-2

Estado de Conservacin.Bueno

3.5. Estado de la Infraestructura Urbanstica.

Andenes.En buen estado

Sardineles.En buen estado

Alumbrado pblico.Bueno, postes de iluminacin situados a distancias adecuadas.

Redes de servicios pblicos.AguaAlcantarilladoLuzTelfonoGas Domiciliario

SiSi SiSiSi

3.6. Equipamiento Urbano.Se hace referencia al equipamiento que posee el sector Escuela de Infantera de la Localidad de Usaqun.MercadosSi

Plazas cvicasSi

Parques y jardinesSi

Instituciones EducativasSi

Estaciones de Servicio Si

Centros deportivosSi

Sealizacin vialSi.

3.7. Transporte Pblico.El sector cuenta con un sistema masivo de transporte de pasajeros TRANSMILENIO, Estacin Calle 100 y tambin existen sobre las vas de acceso numerosas rutas de buses, busetas y colectivos, que permiten llegar sin ningn problema al predio.

3.8. Estratificacin.El sector es mayoritariamente estrato 6.

3.9. Comentarios Generales.

Figura 2. Ubicacin de la Localidad dentro de la cuidad de Bogot D. C.

4. ASPECTOS JURIDICOS.

4.1. Matriculas Inmobiliarias. 50N-0285525 (Calle 101 N 13 A - 05 Casa N 3) 50N-83860 ( Calle 101 N 13 A - 17 Casa N 2)

4.2. Chips. AAA0102JJRJ (Casa N 3) AAA0102JJPA (Casa N 2)

4.3. Cedulas Catastrales A100 13 2 (Casa N 3) UQ U A100 13 9 (Casa N 2)

5. REAS. 5.1. rea del Terreno 376.7 Metros cuadrados aproximadamente (Casa N 3) 378 Metros cuadrados aproximadamente (Casa N 2) rea Total: 754.7 Metros cuadrados aproximadamente 5.2. rea de la Construccin 288 Metros cuadrados aproximadamente (Casa N 3) 354.20 Metros cuadrados aproximadamente (Casa N 2) rea Total: 642.2 Metros cuadrados aproximadamente

5.3. FuenteCopia de los Pagos del impuesto predial ao 2011.

6. REGLAMENTACION URBANISTICA.

6.1.Acuerdos y/o Decretos Reglamentarios.Acuerdo 6 de 1990, Decreto N 270 del 11 de Agosto de 2005, UPZ 14 USAQUEN, de la Localidad N 1 Usaqun.

6.2. rea de actividad.Residencial.

6.3. Tratamiento.Consolidacin.

6.4.Modalidad.Con densificacin moderada.

7.CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.Tipo de inmueble.Urbano.

Forma.Regular.

Topografa.Plana en toda su extensin.

Disposicin del inmueble.Medianero

8.CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION.8.1. Nmero de pisos. Dos (2) Pisos.

8.2. Distribucin del inmueble.Zona de atencin hotelera, saln de convenciones, baos, comedores, saln de eventos, oficina de administracin, rea de atencin, habitaciones y parqueaderos

8.3.ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION.Cimentacin.Zapatas con viga de amarre

Estructura. Prticos en concreto

Cubierta. Placa y teja de asbesto cemento

Fachada.Pintura sobre concreto

Cielorraso.Placa

Mampostera.Estuco y pintura

Ventanera.Marco metlico y vidrio plano transparente

Puertas. Madera y metlicas

Pisos.Cermica, madera y retal de mrmol.

Bao. Lnea moderna

Cocina.Industrial

EscalerasEn Concreto de 3000 psi con tableta ceramica y gravilla lavada y barandas metalicas

Instalaciones ElectricasEn tuberia conduit

Instalacines HidraulicasTiberia de P.V.C.

Carpintera.Metlica y madera

Pintura.Vinilo y estuco

Acabados.Muy buenos

Vetustez.10 Aos aproximadamente.

Estado de conservacin.Muy buena

9.AVALUO DE RECONSTRUCCION.-9.1. Mtodo de Encuestas Directas.754.7 Metros Cuadrados Aproximadamente.NOMBREPROFESIONVALOR M2 TERRENO

William RobledoIng. Catastral$ 2.000.000

Carlos ustezIng. Catastral$ 2.100.000

Jorge Andrs RomnGelogo$ 1.900.000

Erika RobledoGeloga$ 2.100.000

Carlos RobledoArquitecto$ 1.900.000

Media Aritmtica: Es el numero que se obtiene de dividir la suma de las observaciones por el numero de ellas. Se formaliza mediante la siguiente expresin matemtica.

X = X = 2.000.000.oo

Desviacin Estndar: Se define como la raz cuadrada de las diferencias de los valores de la encuesta con respecto a la media aritmtica elevada al cuadrado y el resultado, dividido por el nmero de casos estudiados, N. Esta expresin se formaliza con la siguiente expresin matemtica.

S = V =

Valor por mt2 terreno$2.000.000.oo

rea de Terreno754.7 Metros cuadrados Aprox.

Valor Total Terreno$1.509.400.000.oo

9.2.MTODO DE REPOSICIN A NUEVO.-

Valor por mt2 de la Construccin$1.200.000.oo

rea de la Construccin642.2 Metros cuadrados Aprox.

Valor Total de la Construccin $770.640.000.oo

9.3. CUADRO RESUMENCASA N 3 CALLE 101 N 13 A - 05TERRENO376.7$2.000.000.oo$753.400.000.oo

CONSTRUCCION288$1.200.000.oo$345.600.000.oo

TOTAL $1.181.040.000.oo

CASA N 2 CALLE 101 N 13 A 17TERRENO378.00$2.000.000.oo$756.000.000.oo

CONSTRUCCION354.20$1.200.000.oo$425.040.000.oo

TOTAL $1.099.000.000.oo

9.4.VALOR FINAL DE LOS INMUEBLES-DOS MIL DOSCIENTOS OCHENTA MILLONES CUARENTA MIL PESOS M/CTE. ($2.280.040.000).

11. METODOLOGIA EMPLEADAPara la fijacin de precios, se emple una combinacin de mtodos de aceptacin universal, estas fueron: Encuestas Directas y Reposicin. Se complement este proceso con investigaciones directas e indirectas que dieron como consecuencia una tendencia histrica de comportamiento de los precios de la tierra en el sector, se realiz tambin un anlisis de precios unitarios en revistas especializadas como Gua Inmobiliaria y CONSTRUDATA. Adicionalmente se consulto la opinin de profesionales especializados y la base de datos de W.R. INGENIEROS AVALUADORES.

12. SUSTENTACIN DEL AVALUO.

Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes races est bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicacin, pues los bienes races no pueden separarse de donde estn ubicados, el futuro econmico del rea, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad presente o futura como lugar de construccin, el uso actual y posible del predio, pues el valor de las propiedades se deriva del uso al que se les someta.

El formato de calificacin de construcciones, es un formato de aceptacin universal con mnimas variaciones de forma. El formato es el siguiente:

CAPITULOS%

Cimentacin-Estructura32.00 %

Cubierta9.00%

Mampostera10.00%

Instalaciones Elctricas5.00 %

Instalaciones Hidrulicas5.00%

Pisos y Enchapes10.00%

Paetes7.00%

Cielorrasos3.00%

Carpintera Metlica5.00%

Carpintera de Madera2.00%

Pinturas7.00%

Cocina3.00%

Bao2.00%

VALORES TOTALES100.00%

Se consideraron tambin los centros de atraccin econmica existentes, la categora de los servicios pblicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometra del predio, las obras en ejecucin y proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como los materiales de construccin, los acabados, el estado de conservacin, el mayor y mejor uso, el diseo arquitectnico y la distribucin interior del inmueble, la estratificacin y el entorno.

Nota: De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420 de 1998 y 422 del 2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico y Ministerio de Desarrollo Econmico, el presente avalo reconstruccin tiene una vigencia de un (1) ao, contando desde la fecha de su expedicin. Siempre y cuando las condiciones fsicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, as como tampoco se presente variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

Nota: (El terreno si es susceptible de aseguramiento e indemnizacin en una pliza de seguros). Por aquello de la licuafaccion e inservibilidad del terreno para reconstruir el bien en caso de un siniestro catastrfico.

13. BIBLIOGRAFIA.Acuerdo 6 de 1.990

14. ANEXOS.Resea fotografica Copias de los pagos del impuesto predial del ao 2011.

Atentamente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO Ingeniero Catastral y Geodesta M.P. No. 2522249646 Cund.R.N.A. M.I. N 1245M.A.P. No. 0158.

13

Hoja1CALCULOS ESTADISTICOSMUESTRASMEDIA - MUESTRACUADRADO DE LOS VALORESMUESTRA 1$2,000,000.000.000.00MUESTRA 2$2,100,000.00-100000.0010000000000.00MUESTRA 3$1,900,000.00100000.0010000000000.00MUESTRA 4$2,100,000.00-100000.0010000000000.00MUESTRA 5$1,900,000.00100000.0010000000000.00SUMATORIA$10,000,000.00MEDIA$2,000,000.00SUMATORIA 40000000000.00/N-110000000000.00RAIZ 100000.00COEF.VAR0.05EN PORCENTAJE (%)5.00

Hoja2

Hoja3

Hoja1AVALUO DE INMUEBLESBANCO MEGABANCOINFORMACION GENERALFECHA INFORMEDIA14MES11AO2007OFICINACAJICAAVALUO No33249-1NOMBRE DE SOLICITANTEMEGABANCO CAJICANOMBRE DEL PROPIETARIOFLOR MARINA RODRIGUEZ OBANDODIRECCION DEL INMUEBLECALLE 5 No 7 - 22 INTERIOR 7CIUDADCAJICABARRIO:GRAN COLOMBIASECTORTIPO DE INMUEBLE:CASAZONA URBANAXDEPARTAMENTOCUNDINMARACAFRENTE:8FONDO:17.4REA139.00RELACIN FRENTE / FONDOLINDEROS Y DIMENSIONESESTAN DESCRITOS EN LA ESCRITURA DE COMPRAVENTANORMATIVIDADCONSEJO MUNICIPAL DE CAJICA, ACUERDO No 8 del 2000DESCRIPCIN DEL ENTORNOVAS DE ACCESO DEL SECTORCALLE 5VAS DE ACCESO PREDIOCARRERA 7EQUIPAMIENTO COMUNALNO TIENETITULACIONESCRITURA:394NOTARIAUNICACIUDADCAJICAFECHA7/12/07MATRCULA INMOBILIARIA.CDULA CATASTRAL:INMUEBLE79242INMUEBLE10000056006GARAJEGARAJEDEPOSITODEPOSITOMEMORIA DESCRIPTIVATIPO DE CONSTRUCCIONCLASEESTADOOTROSUNIFAMILIARXCASAXNUEVOUSO ACTUALBIFAMILIARAPARTAMENTOUSADOXEDAD19TRIFAMILIARLOCALEN CONSTRUCCIONN DE PISOS1MULTIFAMILIAROFICINAEXCELENTEN DE NIVELESCOMERCIALGARAJEBUENOPRO. HORIZONTALINDUSTRIALBODEGAREGULARX% COPROPIEDADCONJUNTOLOTEMALOESCRITURA 394SERVICIOS PUBLICOSESTADODESCRIPCINDESCRIPCINSINOEXCELENTEBUENOREGULARMALOOBSERVACIONESACUEDUCTOXXALCANTARILLADOXXPOZO SEPTICOXENERGIA ELCTRICAXXTELFONOSXXGAS DOMICILIARIOXXRECOLECCIN DE BASURASXXALUMBRADO PBLICOXXASPECTOS ECONMICOSUSO PRINCIPAL ZONARESIDENCIAL GENERAL CON ZONAS DELIMITADAS DE COMERCIO Y SERVICOSACTIVIDAD EDIFICADORABUENAFINCA RAIZVALORIZACINESTRATIFICACIN3NORMALESPECIFICACION DE LA CONSTRUCCION (EDIFICIO)CIMENTACINCOCLOPEO TRADICIONALESTRUCTURAMUROS CARGUEROSENTREPISOSPLACACUBIERTATEJA DE ZINCESPECIFICACION DE LA CONSTRUCCION (MATERIALES Y ACABADOS)FACHADALADRILLO A LA VISTA PINTADOMUROSESTUCADO Y PINTADOPISOSTABLETATERRAZASNO TIENEESCALERASNO TIENECIELO RASOSPLACA ALIGERADACLOSETSNO TIENECARPINTERIA MADERANO TIENECARPINTERIA METALICATODASEQUIPOS ESPECIALESNO TIENECUBIERTAPLACACOCINASTRADICIONALBAOSLINEA CORRIENTEDESCRIPCION DE LA CONSTRUCCION (CASAS Y / O APARTAMENTOS)TRADICIONALXMODERNOBUENO /AGRADPREFABRICADOTRADICIONALXACEPTABLEXMAMPOSTERIA ESTRUCTURALAUTOCONSTRUCCIONDEFICIENTEDISTRIBUCION / PISOS1234DISTRIBUCION / PISOS1234ALCOBAS2PATIO INTERIORXSALA1JARDIN INTERIORCOMEDOR1CUARTO DE SERVICIOHALLBAO DE SERVICIOBAOSDEPOSITOCOCINA2TERRAZADEPOSITOGARAJE CUBIERTOAREA DE BODEGAGARAJE DESCUBIERTOANTEJARDINLOCALMEZANINE CON OFICINANo. DE PISOS EDIFICIODESCRIPCION DE LA CONSTRUCCION (BODEGAS, LOCALES, OFICINAS, LOTES)PRIMER PISOPRIMER APARTAMENTO: ALCOBA, BAO, COCINA, SALA-COMEDOR Y PATIOSEGUNDO APARTAMENTO: ALCOBA, BAO Y COCINASEGUNDO PISOTERCER PISOCUARTO PISOOBSERVACIONES Y CONSIDERACION PARA EL AVALUOCASA DE UN SOLO NIVEL CON DOS APARTAMENTOS, EN ESTADO DE CONSERVACION ACEPTABLE Y ACABADOSSENCILLOS, REQUIERE REPARACIONES QUE NO IMPIDEN SU HABITABILIDAD.METODOLOGUIA APLICADA PARA EL AVALO (DESCRIPCIN)COMPARACION DE MERCADOSE ENCONTRARON ALGUNAS OFERTAS EN EL MISMO SECTOR DE CAJICALOS INMUEBLES DE LAS OFERTAS POSEEN MEJORES ACABADOS Y SUS CARACTERISTICAS DE CONSTRUCCIONSON DE ESTARTO 4DETERMINACIN DEL VALOR COMERCIALDESCRIPCINREA (MT2)VALOR MT 2VALOR PARCIALTERRENO139$ 50,000.00$ 6,950,000.00CONSTRUCCIN125$ 200,000.00$ 25,000,000.00GARAJEDEPSITOOTROSVALOR TOTAL DEL AVALUPESOS$ 31,950,000SON: TREINTA Y UN MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA MIL PESOS M/CTEPERITOWILLIAM ROBLEDO GIRALDOV BR.N.A.0158 LONPARNA

FOTOSREGISTRO FOTOGRFICO33249-1VIAS Y ENTORNOFACHADAAREA SOCIALALCOBACOCINABAO

FOTOS2REGISTRO FOTOGRAFICO

memoria de calculoFecha: Septiembre 01 del 2011Nmero AvaloMunicipio: Bogota D.C.Fecha Avalo8/16/11Direccin: Calle 101 N 13 A - 05/17Barrio: Escuela de InfanteriaArea construida M2642.2Valor de Reposicin m2Costos Directos80%$ 850,000.00Costos Indirectos20%$ 170,000.00Costos Totales de La Construccin100%$ 1,020,000.00Costos Administrativos y Financieros15%$ 153,000.00Gran total de Costos$ 1,173,000.00Valor reposicin (Obra Nueva)$ 753,300,600.00Utilidad del Constructor10%$ 75,330,060.00Valor Total Construccin (Obra Nueva)$ 828,630,660.00Depreciacin por Edad y Conservacin (tabla de Fitto y Corvini)Vida Util o Tcnicaaos100Edad aproximadaaos10Vida remanenteaos90Porcentaje de edad a depreciar94%Estado de conservacin( de 1 a 5 )1.5Depreciacin Acumulada5.53%$ 45,823,275Determinacin Valor Actual de la ConstruccinValor de reposicin obra nueva$ 828,630,660Menos depreciacin acumulada$ 45,823,275SubTotal$ 782,807,385Valor de la Construccin$ 782,807,385Valor por M2$ 1,218,946Valor Adoptado por M21,200,000Valor Total Construccion770,640,000

PLANO DE LOCALIZACIONUBICACIN DEL PREDIO