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II CONGRESO DE ACTUALIZACION PROFESIONAL CON ENFOQUE GLOBAL, CONTABLE, LABORAL, TRIBUTARIO, AVALUO Y ESTADISTICA – UNEFA 2.013

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Page 1: Avaluo Inmobiliario

II CONGRESO DE ACTUALIZACION PROFESIONAL CON ENFOQUE GLOBAL, CONTABLE, LABORAL,

TRIBUTARIO, AVALUO Y ESTADISTICA – UNEFA 2.013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELAMINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA DEFENSAUNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL POLITÉCNICA

DE LA FUERZA ARMADAUNEFA

Avalúo Inmobiliario

Ing. Romaye Diaz Camacho.

Page 2: Avaluo Inmobiliario

Avalúo Inmobiliario

Ponente:

Ing. Romaye Diaz Camacho.

Avaluador Profesional.

Page 3: Avaluo Inmobiliario

“La valuación no crea valor, sino que observa

meramente todos los aspectos que

influencian los bienes inmuebles, sus usos y las fuerzas políticas,

económicas, sociales y físicas que por

interacción influyen en el valor. No recomienda

acción pero prevé las bases sobre las cuales

las decisiones de acción pueden

tomarse”.

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Page 4: Avaluo Inmobiliario

Avalúo, Valuación, Tasación, Valoración, Valor de mercado, otros.

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“La Valuación, es básicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propósito y descansa en observaciones y en la teoría económica, la cual produce un estimado de valor de cambio por dinero en efectivo, de una propiedad específica para una fecha y lugar determinado, asumiendo en uso específico”. Ing. Santiago Ecker.

“Método, arte que le permiten al tasador, recabar, clasificar, analizar y procesar toda la información sobre los bienes inmuebles, a fin de dar la opinión inteligente sobre su valor a una fecha determinada”. Prof. Contreras.

“ES ESTIMAR EL VALOR DE MERCADO DE UN INMUEBLE EN UN DETERMINADO MOMENTO”.Ing. Sérgio Antonio Abunahman.

Page 5: Avaluo Inmobiliario

¿Qué es Bien inmueble?

Bienes inmuebles: Según Art. 526 del Código Civil, los bienes son inmuebles por su naturaleza, por su destinación o por el objeto a que se refieren.

Por naturaleza: Porque no se pueden desplazar, es decir “los terrenos, las minas, los edificios (Art. 527) y los arboles mientras no hayan sido derribados (Art. 528).

Por destinación: se refiere al uso que el propietario le dé al bien inmueble.

Por objeto: los derechos, las obligaciones y las acciones que tengan por objeto cosas inmuebles. Derechos de propietarios o del enfiteuta. Los derechos de usufructo y de habitación.

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Page 6: Avaluo Inmobiliario

Tipos de Avalúos. Bienes muebles

Bienes inmuebles

Maquinarias y equipos

Rurales, finca, parcelas, semovientes, etc.

Inmuebles negocios: hoteles, estaciones de servicios, cines, centro comerciales, otros.

Especiales: club sociales, instituciones educativas, instituciones públicas, etc.

Avalúos de Good Will e intangibles (Frutos, Marcas y Patentes, Software, Empresas, Inversiones, etc.)

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Page 7: Avaluo Inmobiliario

Propósito de un Avalúo.

Solicitud de Crédito.

Privado o particular.

Sucesiones.

Judiciales o experticias.

Expropiaciones.

Contables.

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Page 8: Avaluo Inmobiliario

La Economía Urbana y las Leyes que Rigen la Formación de los Precios Inmobiliarios.

EL MERCADO:

Antes de caracterizar el mercado se hace necesario entender su funcionamiento y sus mecanismos. Hay que entender que es Mercado. Es fácil percibir que su existencia depende de tres componentes:

1.-los bienes expuestos en el mercado,

2.-las partes deseosas en venderlos y

3.-las partes interesadas en adquirirlos.

Cuando se trata de bienes inmuebles, estos tres componentes forman un Mercado Inmobiliario.

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Page 9: Avaluo Inmobiliario

El aspecto cuantitativo de los tres componentes presentes en el mercado es un factor determinante en la formación de los precios.

1.- Competencia Perfecta: donde existen muchos vendedores, muchos compradores y una cantidad equilibrada de bienes con un potencial de mercado.

2.- Monopolio, Oligopolio y Cartel: Monopolio: un único vendedor. Oligopolio: pocos vendedores que compiten entre sí. Cartel: los vendedores se reúnen para dominar en forma conjunta el mercado.

3.- Monopsonio y Oligopsonio: Monopsonio: apenas un comprador tiene poder de compra. Oligopsonio.

4.- Ley de Oferta y Demanda.

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Page 10: Avaluo Inmobiliario

LEY DE LA OFERTA Y LA DEMANDA PUNTO DE EQUILIBRIO 

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Page 11: Avaluo Inmobiliario

Métodos de Avalúo:

METODOS DIRECTOS:Método Comparativo o de Mercado

Estadísticas

Método del Costo.

Métodos de Depreciación.

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Page 12: Avaluo Inmobiliario

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Curvas de Depreciación

Page 13: Avaluo Inmobiliario

METODOS INDIRECTOS:

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Método Residual

Método de la Renta/ Capitalización

Planta de Valores

Método Involutivo o Proyecciones Hipotéticas.

Page 14: Avaluo Inmobiliario

¿CÓMO REALIZAR UN AVALÚO?

DIAGNOSTICO DE LA ZONAAntes de valorar un bien inmueble es necesario caracterizar el entorno donde se ubica, para conocer claramente, ubicación, área, topografía, forma, servicios públicos, acceso y vialidad, recursos actuales y potenciales de la zona, limitaciones.

Legales Físicos

Socioeconómicos

Zonificación

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Page 15: Avaluo Inmobiliario

ESTUDIO DE MERCADOREGISTRO SUBALTERNO (Referenciales).

Nº VENDEDOR COMPRADOR DIRECCIONMONTO

DE VENTA

AREA P.U.DOC/

TOMOFECHA

1MIGUEL LOPARDO.

DANIELA MEDINA

AV. 5 DE DICIEMBRE C/ AV 15 RES. KARINA P- 2 No. B-21 ARAURE.

250.000,00 119,8 2.086,81 1081.2011 04/02/11

2TOMAS BARRIOS.

HUMBERTO PEDA

AV. 25 CON CALLE 13 RES. CELIDA ROSA P- 8 No. 30 ARAURE.

150.000,00 90,27 1.661,68 2561.2011 29/03/11

3MARITZA AZUAJE.

FELIX GONZALEZ

AV. 17 C/ AV 18 CJTO.RES. EL PARQUE EDF. ARAGUANEY P- 6 No. 6-B ARAURE.

170.000,00 108,00 1.574,07 2621.2011 31/03/11

4MARIA MARIANI.

ERICK FUENTES

AV. 07 EDF. SATURNO P- 1 No. 1-B ARAURE.

180.000,00 88,00 2.045,45 5501.2011 14/06/11

5INVERSIONES A.L.C., C.A.

APOLINAR SUAREZ

AV. 13 DE JUNIO RES. ROSALBA P- 9 No. 93 ARAURE.

150.000,00 132,00 1.136,36 5801.2011 15/06/11

Fuente: Registro Subalterno del Municipio Araure.

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Page 16: Avaluo Inmobiliario

Corrección por Área Corrección por Inflación

Áreas Ref. Aref/.apart Fa FechaINPC

actualINPC. Ref

FAI

119,80 0,9247 0,9806 04/02/2011 291,5 217,6 1,3396

90,27 0,6968 0,9558 29/03/2011 291,5 220,7 1,3208

90,27 0,6968 0,9558 29/03/2011 291,5 220,7 1,3208

108,00 0,8337 0,9555 31/03/2011 291,5 220,7 1,3208

90,27 0,6968 0,9558 13/04/2011 291,5 223,9 1,3019

Fa=(Aref/A apart)^(1/4) Si <30% INPC Actual=Agosto2012 291,5

Fa=(Aref/A apart)^(1/8) Si >30% FAI= (INPC Actual/INPC ref.)

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Page 17: Avaluo Inmobiliario

HOMOGENIZACIÓN DE REFERENCIALES

N° P.U (Bs/m2) Fa FAI P.U Corregido

12.086,81

0,9806 1,3396 2.741,37

21.661,68

0,9558 1,3208 2.097,84

31.574,07

0,9558 1,3208 1.987,24

42.045,45

0,9555 1,3208 2.581,50

51.136,36

0,9462 1,3019 1.399,79

Total 10.807,74

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ESTADISTICA INFERENCIAL: “Tradicional o S.P.S.S 18.0”

Ẋ= 2.161,55

S= 530,87

Criterio de CHAUVENET d13=1,65 Aceptación

Máximo 2.741,37 1,09 Pertenece

Mínimo 1.399,79 1,43 Pertenece

En el presente estudio será utilizada la teoría estadística de las pequeñas muestras (n<30), con la distribución “t” de STUDENT, para “n” datos y “n-1” grados de libertad, con una confianza del 90%.

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Intervalo de confianza(Limites); NC=90%; t=2,13

INFERIOR Ẋ-t*S/√(n-1)= 1.596,18

SUPERIOR Ẋ+t*S/√(n-1)= 2.726,92

Amplitud del Intervalo

A= Lim Sup-Lim Inf.=   1.130,74

Para obtener tres clases; A/3=   376,91

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Peso(Sp) Valor 1 Valor 2

1era Clase 1.596,18 hasta 1.973,09 0

2da clase 1.973,09 hasta 2.350,01 2+2 1987,24 2.097,84

3era Clase 2.350,01 hasta 2.726,92 1 2.581,50

Suma= 5 10.751,66

TOMA DE DECISIÓN= 10.751,66/5 2.150,33 Bs./m2

División en Clases:

Suma de los pesos (Sp) = 6; Suma de los valores ponderados (Sv) = 1.743,23Toma de decisión: Sv / Sp

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Caratula del Informe

Nombre del Solicitante

Identificación del Inmueble Tasable

Nombre del Avaluador Profesional

Informe de Avalúo

Informe Técnico de Avalúo

www.romaye.com.ve

APARTAMENTO N° 4C UBICADO EN LA CUARTO PISO DEL EDIF. “LIBRA”, AV. RAFAEL ARVELO, “URBANIZACIÓN SANTA MONICA”, PARROQUIA EL VALLE, MUNICIPIO LIBERTADOR.

PROPIETARIO: SUCESION FUENTES DE NIETO, CARMEN

  

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Informe de Avalúo.

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Identificación del Inmueble.

Certificado de Imparcialidad.

Resumen del Avalúo.

Croquis de Ubicación.

Informe Fotográfico.

Credenciales del Avaluador Profesional.

Copia de Documentos de Propiedad.

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Gracias por la oportunidad!!

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Ciclo de Preguntas

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