tribunale di milano · partita iva: 08116790158 studio in: via generale govone 56 - 20155 milano...

Rapporto di stima Fallimentare - n. 886 / 2013

Pag. 1 Ver. 3.0

Edicom Finance srl – [email protected]

Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

***********

N° Gen. Rep. 886/2013 data udienza di verifica crediti: 25-02-2014

Giudice delegato: Dott. ALIDA PALUCHOWSKI

Curatore Fallimentare: Mario Domenico Franco - Marco Angelo Russo –

Maurizio Storelli

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Lotto: Sottotetto in Via Ortica 25 – Milano

Esperto alla stima: MARCO PETTORALI Codice fiscale: PTTMRC62C01F205Z

Partita IVA: 08116790158

Studio in: Via Generale Govone 56 - 20155 Milano Telefono: 023311963

Fax: 023313953

Email: [email protected] Pec: [email protected]


Pag. 2 Ver. 3.0


Beni in Milano (Milano)

Via Ortica 25

Lotto: Sottotetto in Via Ortica 25 - Milano

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento

risulta completa? Si

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

deposito sito in Milano, Via Ortica 25

Quota e tipologia del diritto

1/1 di *********** - Piena proprietà Cod. Fiscale: ***********

Identificato al catasto Fabbricati :

Intestazione: ***********

foglio 360, particella 85, subalterno 716, indirizzo Via Ortica 25,

piano 3, sezione censuaria 3, categoria C/2, classe 3,

consistenza 24 m², superficie catastale 30 m², rendita € 37,18.

Derivante da: VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 09/11/2015

per inserimento in visura dei dati di superficie.

Confini: A nord, vano scala comune; a est, cortile comune; a

sud, altra unità di terzi; ad ovest, altra unità di terzi.

Note: si dichiara la conformità catastale.


Pag. 3 Ver. 3.0


2. DESCRIZIONE SOMMARIA:

Caratteristiche zona: periferica normale.

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi

scarsi.

Importanti centri limitrofi: Milano Centro; Aeroporto di Linate,

Idroscalo, Comune di Segrate.

La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e

secondaria.

Caratteristiche zone limitrofe: miste

Principali collegamenti pubblici: Fermata Autobus 54 distanza

50 m circa; Ingresso Tangenziale Est (A51) distanza 1200 m

circa,

Servizi offerti dalla zona: Politecnico a circa 3 Km.

3. STATO DI POSSESSO:

Identificativo corpo: A

Sottotetto sito in Milano (Milano) – Via Ortica 25

Libero.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico

dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa

coniugale: Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.


Pag. 4 Ver. 3.0


4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Nessuna.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della

procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca giudiziale attiva a favore di CASSA DI

RISPARMIO DI ASTI S.P.A. contro *********** derivante da

DECRETO INGIUNTIVO - Importo ipoteca: € 190.000,00 -

Importo capitale: € 147.437,21

iscritta a MILANO 1 in data 06/08/2010 ai nn. 50062

11277.

Dati precedenti relativi ai corpi: A

- Ipoteca giudiziale attiva a favore di MELIORBANCA

S.P.A. contro *********** derivante da DECRETO

INGIUNTIVO - Importo ipoteca: € 700.005,00 - Importo

capitale: € 606.038.83


14781.


- Ipoteca giudiziale attiva a favore di Banca Popolare

di Bergamo S.p.A. contro *********** derivante da

DECRETO INGIUNTIVO - Importo ipoteca: € 274.045,00 -



15988.


- Ipoteca giudiziale attiva a favore di BANCO DI DESIO E

DELLA BRIANZA SPA - GRUPPO BANCO DESIO contro

*********** derivante da DECRETO INGIUNTIVO - Importo


Pag. 5 Ver. 3.0


ipoteca: € 75.000,00 - Importo capitale: € 53.761,89


4758.


- Ipoteca giudiziale attiva a favore di BARCLAYS BANK

PLC contro *********** derivante da DECRETO

INGIUNTIVO - Importo ipoteca: € 205.000,00 - Importo

capitale: € 149.805.48


7273.


- Ipoteca legale attiva a favore di EQUITALIA NORD SPA

contro *********** - Importo ipoteca: € 83.956,42 -


iscritta a Milano 1 in data 08/11/2012 ai nn. 56258 8333.


4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di Zurich Insurance plc contro

***********

trascritto a Milano 1 in data 14/05/2013 ai nn. 24372

17964.


4.2.3 Altre trascrizioni:

- Sentenza di fallimento a favore di MASSA DEI

CREDITORI DEL FALLIMENTO *********** contro ***********

derivante da Fallimento


Pag. 6 Ver. 3.0


trascritta a Milano 1 in data 25/02/2014 ai nn. 8927 6789.

Nota sulla trascrizione della sentenza di fallimento: Nella

sentenza di fallimento, oltre al sub. 716 relativo al bene

oggetto della presente, sono stati inseriti i sub. 704 e 715

relativi a due appartamenti non di proprietà della

*********** poiché da questa venduti in data

14/09/2007.


4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in

atti:

Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Identificativo corpo: A

Sottotetto sito in Milano (Milano), Via Ortica 25

Attestazione Prestazione Energetica non presente e non

necessaria. Il sottotetto, nello stato attuale, non è abitabile ed è

privo d’impianti di riscaldamento/raffrescamento.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Titolare/Proprietario: *********** nata a Milano il ***********dal

14/09/2007 attuale proprietario in forza di atto di compravendita

a rogito G. De Rosa in data 14/09/2007 ai nn. 19864/14343 di rep.

trascritto a Milano 1 in data 20/09/2007 ai nn. 74772/43792, atto

riguardante la vendita dei sub. 715 e 704.


Pag. 7 Ver. 3.0


Titolare/Proprietario: *********** dal 13/09/2007 attuale proprietario

in forza di atto di compravendita a rogito G. De Rosa in data

13/09/2007 ai nn. 19860/14339 di rep. trascritto a Milano 1 in data

20/09/2007 ai nn. 72357/42383 e ai nn. 72358/42384, atto

riguardante i sub. 715, 716 e 704.

Titolare/Proprietario: ***********, deceduto il

***********(accettazione tacita di eredità trascritta in data

05/06/2007 ai nn 41243 22857) gli immobili sub. 715 e 716 si

trasferiscono a Pozzi Luisa nata a Milano il 17/07/1954 e ***********

nata a ***********.

Titolare/Proprietario: *********** nata a *********** dal 20/05/2004

precedente proprietario in forza di atto di compravendita a

rogito F. Diaferia in data 20/05/2004 ai nn. 12533/2115 di rep.

trascritto a Milano 1 in data 24/05/2004 ai nn. 38017/21500, atto

riguardante il sub. 704.

Titolare/Proprietario: *********** dal 23/05/2003 precedente

proprietario in forza di atto di compravendita a rogito G. De Rosa

in data 23/05/2003 ai nn. 12991/8633 di rep. trascritto a Milano 1

in data 28/05/2003 ai nn. 47149/32004, atto riguardante il sub.

704.

Titolare/Proprietario: *********** per successione di

***********deceduto l’11/12/1953 denuncia di successione

trascritta a Milano il 09/07/1954 ai nn. 21528/17704, atto

riguardante i Sub. 715 e 716.


Pag. 8 Ver. 3.0



7. PRATICHE EDILIZIE:

Sottotetto sito in Milano (Milano), Via Ortica 25

Identificativo: Sub. 716


Note relative alle pratiche edilizie: Opportuno precisare che i

lavori di costruzione del fabbricato di Via Ortica 25 sono iniziati

prima del 1° settembre 1967.

Successivamente a tale data non sono state presentate richieste

di rilascio di pratiche edilizie e l’immobile non ha subito modifiche

suscettibili di preventive licenze o concessioni edilizie da parte del

Comune.

7.1 Conformità edilizia:

Deposito

Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia.


7.2 Conformità urbanistica:

residenziale

Strumento urbanistico vigente: Approvato

Piano Governo del Territorio: Norme tecniche di attuazione:

Immobile soggetto a

convenzione:

NO

Immobile sottoposto a vincolo NO


Pag. 9 Ver. 3.0


di carattere urbanistico:

Elementi urbanistici che

limitano la commerciabilità?

NO

Nella vendita dovranno essere

previste pattuizioni particolari?

NO

Residua potenzialità

edificatoria:

NO

Dichiarazione di conformità

con il PRG/PGT:

SI

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica


Descrizione: sottotetto di cui al punto A

Situato nell’estrema periferia est della città, in Via Ortica, strada a

senso unico di marcia caratterizzata dalla presenza sia di vetusti

edifici residenziali costruiti sul finire dell'ottocento/primi novecento

alternati a piccole aziende artigiane, e sia da edifici di nuova

costruzione a carattere prevalentemente residenziale, il condominio

è stato eretto presumibilmente agli inizi del 1900 con caratteristiche

ultrapopolari su due piani, tre fuori terra, con una scala di accesso

ai piani alti senza ascensore posizionata sul retro dell’edificio.

Caratterizzato da alcuni elementi stilistici neoclassici in facciata il

condominio si presenta in mediocri condizioni di manutenzione ed è

accessibile dal civico 25 di Via Ortica tramite cancello carraio di

metallo verniciato con interposto portoncino pedonale,


Pag. 10 Ver. 3.0


oltrepassato il quale, si giunge nel cortile comune che permette

l’accesso al vano scale.

Chiuso da portoncino di metallo verniciato e vetro il vano scale

comune, servito di impianto citofonico di tipo tradizionale, si

presenta con i pavimenti di ingresso comune, pianerottoli e

mezzanini, rivestiti in piastrelle di ceramica, pedate delle scale in

pietra, ringhiera delle scale in ferro battuto verniciato, mentre

pareti, soffitti e intradosso rampe intonacate e tinteggiate con

idropittura.

L’accesso ai locali sottotetto è consentito da vecchia porta di


Pag. 11 Ver. 3.0


legno che immette in un vano che disimpegna le soffitte.

L’unità oggetto di stima, posta a sinistra entrando dal vano scale,

chiusa da vecchia parta di legno, si presenta con il pavimento in

cemento, mentre pareti e soffitto sono intonacati e tinteggiati.

Il locale è privo di qualsiasi impianto tecnologico (elettrico, acqua,

gas, ecc.) e il suo stato è pessimo.

Da segnalare la presenza di un lucernario del tipo “passo d’uomo”

per l’ispezione della copertura nonché la presenza di numerose

masserizie che lo ingombrano quasi completamente.

1. Quota e tipologia del diritto

1/1 di ***********- Piena proprietà Cod. Fiscale: ***********

Superficie complessiva di circa mq 30

Condizioni Generali dell'immobile: Pessime

Informazioni relative al calcolo della consistenza:


Pag. 12 Ver. 3.0


La superficie commerciale dell’unità immobiliare in questione è

stata determinata sulla base dei calcoli effettuati sulla planimetria

catastale in scala 1:200 verificata a campione in loco. La superficie

commerciale è stata altresì calcolata includendo tutti i tavolati

interni e i muri esterni, considerando il 50% della superficie occupata

dai muri divisori con altre proprietà, così come disposto dall'allegato

C del DPR 138/98.

Destinazione Parametro Superficie

reale/potenziale Coeff. Superficie

equivalente

Deposito sup lorda di pavimento

30,00 1,00 30,00

30,00

30,00

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)

Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio

Valori relativi alla Agenzia del territorio

Periodo: 1 - 2015

Zona: Milano

Tipologia: Depositi e Magazzini

Valore di mercato min (€/mq): 400,00

Superficie di riferimento: Lorda

Tipo di destinazione: Residenziale

Stato conservativo: Normale

Valore di mercato max (€/mq): 600,00

Accessori:


Pag. 13 Ver. 3.0


Nessuno

8

.

VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

Per determinare il valore della proprietà oggetto di

stima si è ritenuto di applicare il metodo del “valore di

mercato” che è il più comune e il maggior usato per

questo tipo d’immobili.

Pertanto il sottoscritto perito, per determinare il più

probabile valore di mercato, si è avvalso dei dati

desunti dal manuale di consulenza immobiliare “COME

SI STIMA IL VALORE DEGLI IMMOBILI” ultima edizione,

edito dal IL SOLE 24 ORE, dai valori medi desunti

dall’AGENZIA DEL TERRITORIO, dai valori medi desunti "Il

Borsino Immobiliare" edito dalla Camera di commercio

di Milano, ultima edizione, nonché da informazioni

assunte presso agenzie di intermediazione nella zona,

operatori nel settore immobiliare e sul web.

Dall’analisi delle informazioni così acquisite si è rilevato

che per immobili con destinazione d’uso

deposito/magazzino vetusti com’è quello in oggetto, il

più probabile valore di mercato al mq (unità di misura

normalmente utilizzata per determinare il valore degli

immobili) in Via Ortica, risulta di €. 400

8.2 Fonti di informazione:

Catasto di Milano, Conservatoria dei Registri

Immobiliari di Milano 1, Uffici del registro di Milano,

Ufficio tecnico di Milano, Agenzie immobiliari e/o


Pag. 14 Ver. 3.0


osservatori del mercato immobiliare O.M.I., OSMI e

banca dati Agenzia del Territorio, Parametri medi di

zona per destinazione principale (€./mq.) €. 400/mq

8.3 Valutazione corpi:

ID Immobile Sup. Equivalente Sup. lorda Valore

intero medio

ponderale

Valore diritto

e quota

A 30,00 30,00 12.000,00 12.000,00

12.000,00 12.000,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 20%, dovuta all'immediatezza

della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per

vizi - 2.400,00

Costo forfettario per sgombero locale

Arrotondamento

- 500,00

- 100,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato

di fatto in cui si trova:

€ 9.000,00

Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": € 9.000,00

Data generazione:

16-12-2015 09:37:22


Pag. 15 Ver. 3.0


L'Esperto alla stima

MARCO PETTORALI

ALLEGATI: 1) PLANIMETRIA CATASTALE SUB. 716;

2) VISURA STORICA CATASTALE SUB. 716;

3) RELAZIONE NOTARILE IPOTECARIA VENTENNALE;

4) TRASCRIZIONE SENTENZA DI FALLIMENTO.

tribunale di milano · partita iva: 08116790158 studio in: via generale govone 56 - 20155 milano...

Documents