poslovna politika 2012–2016

Osnutek

1

Stanovanjski sklad

Republike Slovenije,

javni sklad

POSLOVNA POLITIKA

2012–2016

Ljubljana, september 2012

Osnutek

2

KAZALO 1 UVOD .................................................................................................................................... 6 2 ORGANIZACIJA IN NAČIN DELOVANJA SKLADA ....................................................................... 8 3 OPIS DOSEDANJIH AKTIVNOSTI ...........................................................................................11

3.1 Kreditiranje nakupa in gradnje ......................................................................................12 3.2 Zagotavljanje neprofitnih najemnih stanovanj ................................................................12 3.3 Upravljanje z lastnimi nepremičninami ...........................................................................12 3.4 Nacionalna stanovanjska varčevalna shema ...................................................................12 3.5 Subvencije mladim družinam za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja........................13 3.6 Jamstvena shema za fizične osebe ................................................................................15 3.7 Prodaja tržnih stanovanj ...............................................................................................15 3.8 Kreditiranje nakupa stanovanj .......................................................................................16 3.9 Razpolagalna pravica ....................................................................................................16 3.10 Tržni najem .................................................................................................................16 3.11 Zagotavljanje stanovanj ................................................................................................17

3.11.1 Najemna stanovanja.............................................................................................17 3.11.2 Zagotavljanje stanovanj za določene skupine prebivalstva .....................................18 3.11.3 Zagotavljanje stanovanj za trg .............................................................................18

3.12 Mednarodno sodelovanje pri pripravi zakonov .................................................................19 3.13 Pomoč pri odpravi posledic naravnih nesreč in druge aktivnosti .......................................19 3.14 Prizadevanja za dvig kakovosti stanovanjske gradnje.......................................................19

4 VREDNOTE, VIZIJA IN POSLANSTVO SKLADA .........................................................................19 5 IZHODIŠČA ZA PRIPRAVO POSLOVNE POLITIKE SKLADA 2012-2016 .......................................20

5.1 Nacionalnih dokumentov:...............................................................................................20 5.1.1 Nacionalnega stanovanjskega programa ................................................................20 5.1.2 Koalicijska pogodba .............................................................................................22

5.2 Analiza Nacionalnega stanovanjskega programa in osnutka Nacionalnega stanovanjskega programa .........................................................................................................22 5.3 Analiza potreb po neprofitnih najemnih stanovanjih – poziv december 2011 .....................23 5.4 Mednarodni trendi na področju stanovanjskih politik........................................................24

6 CILJI SKLADA ZA OBDOBJE 2012-2016 ..................................................................................24 6.1 Programski cilji – Poslovni cilji .......................................................................................25 6.2 Kratkoročni cilji ............................................................................................................26

6.2.1 Neprofitna najemna stanovanja in bivalne enote ...................................................26 6.2.2 Stanovanja v brezplačni uporabi ...........................................................................26 6.2.3 Skrb za širok spekter ciljnih skupin prebivalstva......................................................26 6.2.4 Skrb za starejše....................................................................................................26 6.2.5 Skrb za trajnostno gradnjo in prenovo ..................................................................26 6.2.6 Izvajanje nalog po javnem pooblastilu ..................................................................27

7 PROGRAMI IN DEJAVNOSTI SKLADA ZA OBODBJE 2012-2016 ................................................27 7.1 Zagotavljanje neprofitnih najemnih stanovanj ................................................................27

7.1.1 Realizacija sprejetih projektov po programu sofinanciranja ....................................29 7.1.2 Program sofinanciranja zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj......................30 7.1.3 Potencialni novi projekti zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj.....................33

7.2 Gospodarjenje z najemnimi stanovanji ...........................................................................33 7.2.1 Upravljanje in vzdrževanje fonda neprofitnih najemnih stanovanj ...........................33 7.2.2 Pridobivanje najemnih stanovanj ..........................................................................33 7.2.3 Najemnine za stanovanja v letu 2011 ....................................................................34 7.2.4 Rezervni sklad......................................................................................................34 7.2.5 Vzdrževanje najemnih stanovanj ..........................................................................34 7.2.6 Subsidiarna odgovornost.......................................................................................35 7.2.7 Oskrbovana stanovanja za starejše v Posočju.........................................................35 7.2.8 Prenos stanovanj, ki so v lasti Republike Slovenije, v last Sklada ............................36 7.2.9 Upravljanje in vzdrževanje fonda lastnih tržnih stanovanj .......................................37

7.3 Zagotavljanje stanovanj za ciljne skupine .......................................................................38 7.3.1 Prodaja dokončanih stanovanj po razpisih 2007 in 2008 ........................................38

Osnutek

3

7.3.2 Realizacija obstoječih projektov.............................................................................40 7.3.3 Realizacija novih projektov....................................................................................44 7.3.4 Razvoj novih projektov na zemljiščih v lasti Sklada ................................................46 7.3.5 Nakupi stanovanj s strani Sklada za oddajo v najem ...............................................48

7.4 Ponujanje finančnih spodbud pravnim in fizičnim osebam ...............................................49 7.4.1 Sofinanciranje izgradnje neprofitnih najemnih stanovanj s posojili . .........................49 7.4.2 Kreditiranje kupcev stanovanj po predhodnih razpisih za prodajo stanovanj .............49 7.4.3 Kreditiranje kupcev stanovanj po razpisih za prodajo stanovanj ..............................50 7.4.4 Dolgoročna stanovanjska posojila najemnikom v denacionaliziranih stanovanjih .......50 7.4.5 Dolgoročna stanovanjska posojila za popotresno obnovo Posočja . ..........................51 7.4.6 Program sofinanciranja projektov pridobivanja oskrbovanih stanovanj . ...................51 7.4.7 Dolgoročna stanovanjska posojila za gradnjo, rekonstrukcijo in obnovo ..................52 7.4.8 Refinanciranje stanovanjskih posojil ......................................................................53

7.5 Izvajanje z zakonom določenih obveznosti .....................................................................53 7.5.1 Izvajanje Nacionalne stanovanjske varčevalne sheme ............................................53

7.6 Izvajanje razvojne vloge Sklada na stanovanjskem področju ...........................................54 7.6.1 Najemni trg – izvajanje podpornih storitev . ...........................................................54 7.6.2 Trajnostna gradnja ..............................................................................................54 7.6.3 Oblikovanje modela deljenega lastništva stanovanj ................................................54 7.6.4 Oblikovanje modela vzpodbujanja dolgoročnega stanovanjskega varčevanja............55 7.6.5 Tehnični pogoji v stanovanjski gradnji – TPSG........................................................55

8 VIRI ZA REALIZACIJO ...........................................................................................................56 9 ZAKLJUČEK ...........................................................................................................................57 10 LITERATURA .....................................................................................................................57 PRILOGE: Priloga 1: Matrika ciljev poslovanja Sklada v letih 2012–2016 Priloga 2: Pregled porabe sredstev za predvidene produkte in programe SSRS za obdobje 2012–2016 SLIKE: Slika 1: Organigram Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada ............................ 11 Slika 2: Prikaz števila vlog in upravičenih vlog mladih družin za dodelitev subvencij ........................... 13 Slika 3: Prikaz števila prejetih in upravičenih vlog za status mlade družine ........................................ 15 Slika 4: Prikaz stanja stanovanj po razpisih 2007, 2008 in 2010 ......................................................... 17 Slika 5: Prikaz števila gospodinjstev in stanovanj v RS ........................................................................ 23 Slika 6: Potrebe po neprofitnih najemnih stanovanjih – območje Slovenije, leto 2012......................... 28 Slika 7: Potrebe po neprofitnih najemnih stanovanjih – mestne občine, leto 2012 .............................. 28 Slika 8: Potrebe po neprofitnih najemnih stanovanjih – statistične regije, leto 2012 ........................... 31 Slika 9: Porazdelitev najemnih stanovanj po regijah............................................................................. 33 Slika 10: Zadolženost skladov na stanovanjskem področju v RS glede na kapital .............................. 56 TABELE: Tabela 1: Prikaz zagotavljanja po vseh programih .............................................................................. 12 Tabela 2: Število potreb po neprofitnih najemnih stanovanjih .............................................................. 30 Tabela 3: Izkazan interes občin za sodelovanje s Skladom ................................................................. 32 Tabela 4: Pregled števila najemnih stanovanj po letnicah gradnje ...................................................... 35 Tabela 5: Prenos stanovanj v brezplačno uporabo po ministrstvih ...................................................... 36 Tabela 6: Predvidena sredstva za izplačilo premij v okviru NSVS........................................................ 53

Osnutek

4

Na podlagi druge alineje 13. člena Zakona o javnih skladih (Ur. l. RS, št. 77/2008 in 8/2010-ZSKZ-B, ZJS-1) je Vlada Republike Slovenije sprejela Poslovno politiko Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada za obdobje 2012 – 2016 (v nadaljevanju Poslovna politika). Dokument predstavlja strateške usmeritve delovanja Sklada do leta 2016, letna realizacija Poslovne politike pa se izvaja skladno s sprejetim letnim poslovnim in finančnim načrtom Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada, ki ga sprejme Vlada RS. dr. Žiga Andoljšek

DIREKTOR Stanovanjski sklad Republike Slovenije,

javni sklad

Osnutek

5

Firma sklada: Stanovanjski sklad Republike Slovenije,

javni sklad Skrajšana firma sklada: Stanovanjski sklad RS Firma sklada v angleščini: Housing Fund of the Republic of Slovenia, Public Fund

Naslov: Poljanska cesta 31, 1000 Ljubljana Ustanovitelj: Republika Slovenija Spletni naslov: http://www.stanovanjskisklad-rs.si

Id. št. za DDV: SI79034217 Matična številka: 5539153 Transakcijska računa pri Banki Slovenije: SI56 01100-6270960211

SI56 01100-6950960281 Logotip:

Pravnoorganizacijska oblika: Javni sklad [213] Standardna klasifikacija dejavnosti: Drugo kreditiranje [K64.920] Standardna klasifikacija institucionalnih sektorjev: Državni skladi [13112] Namensko premoženje: 246.719.140,00 EUR Direktor in odgovorna oseba: dr. Žiga Andoljšek Nadzorni svet Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada:

1. Boštjan Udovič – predsednik 2. Emanuel Čerček – član in namestnik predsednika 3. Tanja Petek – članica 4. dr. Boris Gaberščik – član 5. Tomaž Štih – član

Pri pripravi sodelovali: dr. Žiga Andoljšek Sanja Burnazović mag. Dušan Gorenčič Alenka Kern mag. Mojca Štritof-Brus

Osnutek

6

1 UVOD Stanovanjski sklad Republike Slovenije je bil ustanovljen s stanovanjskim zakonom leta 1991 kot osrednja državna ustanova za financiranje oziroma izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa oziroma spodbujanja stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj ter stanovanjskih hiš. V svojem obdobju poslovanja je doživel številne ključne spremembe tako na nacionalni kot tudi na poslovni ravni. Sklad je od ustanovitve dalje deloval skladno s politiko, ki jo je oblikoval upravni odbor. Podrobnejšo pravno podlago svojega delovanja je dobil v letu 2003 s sprejemom novega stanovanjskega zakona. Nacionalni stanovanjski program (tudi NSP), ki je bil sprejet v letu 2000 za obdobje od 2000 do 2009 s ciljem povečati obseg gradnje stanovanj in stanovanjskih hiš ter prenovo obstoječih stanovanj, je v svojih vsebinah opredeljeval tudi poslovanje Sklada kot osrednje državne institucije na področju stanovanjske politike. NSP, ki je nastal na podlagi podatkov, izkušenj, poznavanja potreb in izvajajočega se projekta NSVS, ni bil spremljan z ustreznimi viri financiranja, zaradi česar je bil le v manjši meri realiziran. Vlada RS je v letu 2005 ocenila, da NSP ne predstavlja operativnega dokumenta in je zato pristopila k izdelavi strategije razvoja stanovanjskega področja, ki pa zaradi različnih dejavnikov ni bila dokončana. Tako je NSP veljal za obdobje od leta 2000 do leta 2009, vendar le v smislu deklarativnega opredeljevanja do ustavnih kategorij zagotavljanja primernega bivališča brez operativnih in nujno potrebnih usmeritev ter nujnega sofinanciranja iz Proračuna RS. Kljub temu, da je nastajanje NSP trajalo skoraj 10 let, je Sklad s svojim delovanjem ustvarjal ugodne razmere za realizacijo NSP in dosegel mnogo ciljev, ki so bili tekoče določeni in kot taki tudi preneseni v NSP. Pri tem je posebej potrebno poudariti stabilizacijo in normalizacijo obrestnih mer za stanovanjske kredite in dobre učinke dolgoročnega varčevanja prebivalstva za reševanje stanovanjskih problemov. Prizadevanja za povečanje trga najemnih stanovanj, ki je s privatizacijo stanovanjskega fonda skoraj v celoti izginil iz slovenske stvarnosti, je vsaj v nekaterih urbanih okoljih dosegel delno zadovoljevanje potreb po najemnih stanovanjih zaradi velike migracije prebivalstva v centre, kjer je bilo mogoče najti delovna mesta. NSP je predvideval, da bo z razširitvijo NSVS potreba po ugodnem kreditiranju prebivalstva po zaključku prvih varčevalnih shem ponovno prešla na področje bank, pri čemer naj bi se Sklad vključil kot ponudnik stanovanj in normalizator cen nepremičnin. Sklad si že od ustanovitve naprej prizadeva s svojim delovanjem pomembneje vplivati na slovenski nepremičninski trg in vlaga vse svoje napore v realizacijo vseh dejavnosti, predvidenih po zakonih in zagotavljanju vseh pravic državljanom, s čimer bi jim bilo olajšano reševanje njihovih stanovanjskih vprašanj. Z ugodnimi stanovanjskimi posojili, s posojili za refinanciranje neugodnih bančnih posojil ter s subvencijami je Sklad pomembno pripomogel k rešitvi stanovanjskega problema predvsem mladih družin. Obenem je z lastno gradnjo oziroma preko soinvestitorstva v posameznih občinah spodbudil tako gradnjo kot rekonstrukcijo na širšem območju Republike Slovenije. Danes Sklad uspešno upravlja z več kot 2.800 najemnimi stanovanji, več kot 2.000 stanovanjskih enot pa je Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad po ugodnih cenah prodal na trgu in tako mnogim omogočil nakup lastne stanovanjske enote, česar si morda drugače ne bi mogli uresničiti. Na podlagi izkušenj in strokovnega znanja iz več kot dvajsetletnega delovanja Sklad črpa znanje za nove izzive tudi na področju vzpostavljanja strokovnih standardov v stanovanjski gradnji, kjer je v zadnjih letih vzpostavil svojo blagovno znamko TPSG. Postal pa je tudi nacionalno in mednarodno prepoznaven izvajalec stanovanjske politike države v Sloveniji. Tekoča dejavnost Sklada sta tudi dva večja nepremičninska projekta, gradnji stanovanjskih sosesk Brdo in Borovnica, ki bosta po predvidenih terminskih planih dokončana ravno v času okrevanja nepremičninskega trga. V tem obdobju še ni pričakovati velikega povpraševanja po novogradnjah, zato je potrebno strategijo trženja z ugodnim financiranjem pripraviti zelo skrbno, obenem pa upoštevati možnost, da se morebitna neprodana stanovanja ponudi v tržni najem. Ukrep, ki se je v preteklosti že izkazal kot učinkovit pospeševalec prodaje, je ponudba ugodnih posojil za kupce Skladovih stanovanj. Zaradi povečanega rizika in kreditnega krča so namreč krediti na bankah za državljane težje dosegljivi, zato je ta ukrep smiselno upoštevati tudi pri zgoraj omenjenih projektih. Ponudbo ugodnih posojil bi bilo smotrno razširiti tako, da bi bila dostopna večjemu krogu državljanov, ki si želi ustrezno urediti svojo stanovanjsko nepremičnino. Posojila bi tako lahko dobili tudi za obnovo in gradnjo stanovanjskih nepremičnin.

Osnutek

7

Pričujoči dokument Poslovna politika se osredotoča na povečanje obsega zagotavljanja namenskih posojil in preko teh na posledično spodbujanje stanovanjske gradnje. Leta 1999 je bila namreč uzakonjena možnost stanovanjskega varčevanja (NSVS) in pridobitev ugodnega posojila iz tega naslova, ki je v določeni meri vplivala na znižanje obrestnih mer za posojila pri bankah, ki nastopajo na slovenskem trgu. Z leti tovrstno varčevanje zaradi pritiska tujih bank in nefleksibilnosti ni bilo dovolj konkurenčno, zato se je zanj odločalo vse manj državljanov, kar je privedlo do spremembe NSVS, kot smo jo doslej poznali. Produkt varčevanja državljanov je potrebno posodobiti ter tako spodbujati in omogočati državljanom vnaprej znane pogoje varnega varčevanja, ki naj ga spodbuja država. Zakon o uravnoteženju javnih financ (ZUJF, Ur. l. RS št. 40/2012), ki je stopil v veljavo 30. 5. 2012, zagotavlja nadaljevanja varčevanja v NSVS in sicer do realizacije vseh tistih varčevalnih pogodb, ki so bile sklenjene do uveljavitve ZUJF, medtem ko sklepanje novih varčevalnih pogodb ni več možno. Ukrep dodeljevanja subvencij za mlade družine, ki prvič rešujejo svoj stanovanjski problem, je bil uveden leta 2006. Do danes je Sklad uspešno izvedel že šest javnih pozivov za pridobitev subvencij, ki so sicer v manjši meri razbremenile proračun nekaterih mladih družin, obremenjenih s stanovanjskimi krediti. Zakon o uravnoteženju javnih financ, ki je stopil v veljavo 30. 5. 2012, ukinja subvencioniranje mladih družin v celoti, torej tudi subvencioniranje mladih družin, ki so že prejele subvencije po javnih pozivih v letih med 2006 in 2011. Glede na dejstvo, da se ravno z rojstvom otroka poveča nuja po lastni oziroma večji stanovanjski enoti, bi bilo smotrno že uveljavljene ukrepe ustrezno prilagoditi danim razmeram. Pomoč države je namreč nujno potrebna, da si bodo predvsem mlade generacije lahko ustrezno uredile svoje bivanjske razmere. Ob tem je potrebno tudi temeljito poseči na področje upravnih postopkov pridobivanja gradbenih dovoljenj in vnaprej znane pogoje zazidav na posameznih področjih. Sklad trenutno izvaja še nekaj projektov, katerih stanje je zaradi različnih razlogov trenutno nejasno. Tovrstne projekte bi bilo potrebno ustrezno zaključiti ali v primeru, ko je to finančno ugodnejše, preprosto odprodati. Gre namreč tudi za večja zemljišča, ki bi jih bilo potrebno še ustrezno opremiti. K hitrejšemu razvoju projektov bi pripomogle tudi spremembe prostorske in gradbene zakonodaje, ki bi Skladu kot predstavniku države, ki deluje v javnem interesu, podale pravice nosilca urejanja prostora, zlasti na področju prostorskega načrtovanja, komunalnega opremljanja, gradnje objektov in izvajanja prostorskih ukrepov. Stanje na nepremičninskih trgih tako v Sloveniji kot tudi drugje po svetu trenutno ni v zavidljivem položaju, zato se je oblikovanja stanovanjskih politik in posledično poslovnih strategij glavnih akterjev na nepremičninskem trgu potrebno lotiti še posebej skrbno in premišljeno. Poslovna politika Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada za obdobje od leta 2012 do leta 2016, je zato naravnana bolj proevropsko in prepoznava potrebno po oblikovanju kvalitetnega najemnega fonda stanovanjskih enot za tiste državljane, ki si nakupa bodisi ne morejo privoščiti bodisi v najemu vidijo smotrnejšo rešitev stanovanjskega vprašanja, pri čemer pa upošteva stanje na finančnih in nepremičninskih trgih. Vloga Sklada se mora v bodoče okrepiti tudi v segmentu nadzora in zagotavljanja trga najemnih stanovanj. Poleg vse pogosteje omenjenega odkupa praznih novozgrajenih stanovanj in poznejšega oddajanja v najem bi moral Sklad povečati tudi število posojil občinam in drugim subjektom, ki bi ta sredstva namenili za povečanje najemnega fonda stanovanj z gradnjo. Omogočeno bi mu moralo biti prožnejše kapitalsko investiranje in sodelovanje na javnih razpisih, programih in projektih. Postati mora promotor gradnje najemnih stanovanj ter stična točka med najemniki in najemodajalci tako iz javnega kot zasebnega sektorja, kar bi nenazadnje pripomoglo tudi h gospodarnejši in teritorialno smotrnejši izrabi prostora za bodoče gradnje in optimalnemu razporejanju finančnih virov v nacionalnem prostoru. Pri spodbujanju stanovanjske gradnje je potrebno slediti aktualnim smernicam in si prizadevati za višjo energetsko učinkovitost in čim večjo uporabo dostopnih obnovljivih virov energije, saj sta učinkovita raba energije in trajnostna gradnja postali del celovite družbene odgovornosti. Sklad svojo vlogo že nekaj let uveljavlja in prepoznava tudi na tem področju. Energetska varčnost in ekološka sprejemljivost sta glavna cilja evropske okoljske politike tudi pri graditvi objektov, zato ju je potrebno v čim večji meri integrirati v novozgrajene objekte kot tudi v vzdrževanje obstoječih objektov. Oskrbovana stanovanja so področje, ki mu tudi v Sloveniji sicer namenjamo vse več pozornosti, žal pa število le-teh še vedno močno zaostaja za drugimi primerljivimi državami. Zagotovitev ustreznih

Osnutek

8

manjših bivanjskih enot za starejše generacije bi lahko močno razbremenila nepremičninski trg, saj je znano, da slednje še vedno raje bivajo v svojih velikih nepremičninah, kot da bi se z leti selili v manjše. Sklad je že nekaj let uspešno prisoten tudi na tem področju in si tudi na tem segmentu prizadeva za razvoj trendov in praks. Na podlagi izkušenj in strokovnega znanja iz več kot dvajsetletnega delovanja Sklad črpa znanje za nove izzive tudi iz področja vzpostavljanja strokovnih standardov v stanovanjski gradnji, pri čemer je v zadnjih letih vzpostavil svojo blagovno znamko TPSG. Postal je tudi nacionalno in mednarodno prepoznaven izvajalec stanovanjske politike države v Sloveniji. Poslovna politika Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada za obdobje od 2012 do 2016 temelji na prilagajanju trenutnemu stanju na slovenskem nepremičninskem trgu, ter je kot strateški in zlasti celovit dokument pripravljena v okviru danih pristojnosti z namenom zagotovitve storitev, ki bi pozitivno vplivale na okrevanje in nadaljnji razvoj omenjenega trga in omogočale smotrno porabo javnih sredstev. 2 ORGANIZACIJA IN NAČIN DELOVANJA SKLADA Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad (v nadaljevanju tudi SSRS in Sklad), je bil ustanovljen s Stanovanjskim zakonom v letu 1991 (Ur. l. RS, št. 18/91-I, 19/91-I – popr., 9/94 – odločba US, 21/94, 22/94 – odločba US, 23/96, 24/96 – odločba US, 44/96 – odločba US, 1/00, 1/00 – odločba US in 29/2003 - odločba US) za financiranje nacionalnega stanovanjskega programa oziroma spodbujanje stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih hiš. Na podlagi novele Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS 69/2003, 18/2004-ZVKSES, 47/2006-ZEN, 9/2007 Odl.US: P-31/06-4, 18/2007 Skl.US: U-I-70/04-18, 45/2008-ZVEtL, 57/2008, 90/2009 Odl.US: U-I-128/08-23, Up-933/08-18, 62/2010-ZUPJS, 56/2011 Odl.US: U-I-255/09-14, 87/2011) je Sklad javni finančni in nepremičninski sklad, ustanovljen za financiranje in izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa, spodbujanje stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih stavb, pristojen, da:

– daje dolgoročna posojila z ugodno obrestno mero fizičnim in pravnim osebam za pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj;

– daje dolgoročna posojila z ugodno obrestno mero fizičnim osebam za pridobivanje lastnih stanovanj in stanovanjskih stavb z nakupom, gradnjo ali za vzdrževanje in rekonstrukcijo

stanovanj in stanovanjskih stavb; – investira v gradnjo stanovanj in stavbna zemljišča; – daje pomoč pri odplačevanju posojil; – posluje z nepremičninami z namenom zagotavljanja javnega interesa; – zagotavlja finančne spodbude za dolgoročno stanovanjsko varčevanje, zlasti v obliki premij za

hranilne vloge fizičnih oseb; – spodbuja različne oblike zagotavljanja lastnih in najemnih stanovanj: z rentnim odkupom

stanovanj in njihovim oddajanjem v najem, s prodajo stanovanj na časovni zakup (lizing), s sovlaganjem z javnimi ali zasebnimi investitorji in podobno;

– opravlja druge zakonske naloge in naloge za izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa.

Pogoje poslovanja Sklada določa Akt o ustanovitvi Stanovanjskega sklada Republike Slovenije kot javnega sklada (Ur. l. RS, št. 6/2011), ki je stopil v veljavo 28. 1. 2011 in določa: »Sklad v interesu države deluje na področju celotne države in skladno s svojo poslovno politiko financira in izvaja nacionalni stanovanjski program, spodbuja stanovanjsko gradnjo, prenovo in vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih stavb.« Naloge iz akta opravlja Sklad v okviru naslednjih dejavnosti po uredbi o standardni klasifikaciji dejavnosti:

– Drugo kreditiranje,

Osnutek

9

– Druge nerazvrščene dejavnosti finančnih storitev, razen zavarovalništva in pokojninskih skladov,

– Organizacija izvedbe stavbnih projektov, – Trgovanje z lastnimi nepremičninami, – Posredništvo v prometu z nepremičninami, – Oddajanje in obratovanje lastnih in najetih nepremičnin, – Upravljanje nepremičnin za plačilo ali po pogodbi.

Poleg v Aktu o ustanovitvi navedenih nalog Sklad opravlja še naloge, izhajajoče iz:

– novele Zakona o nacionalni stanovanjski varčevalni shemi in subvencijah mladim družinam za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja (Ur.l. RS št. 44/2006 – ZNSVS-UPB1, 79/2001 Odl.US: U-I-283/00-16, 14/2006, 44/2006-UPB1, 60/2007 in 96/2007-UPB2),

– 13. člena Zakona o urejanju prostora (Ur.l. RS 110/2002, 8/2003-popr., 58/2003-ZZK-1, 33/2007-ZPNačrt, 108/2009-ZGO-1C in 79/2010 Odl.US: U-I-85/09-8, 80/2010-ZUPUDPP (106/2010 popr.)), ki zavezuje Sklad k izvajanju aktivne zemljiške politike,

– Zakona o popotresni obnovi objektov in spodbujanju razvoja v Posočju (Ur.l. RS 26/2005-UPB1), na podlagi katerega dodeljuje dolgoročna posojila fizičnim osebam in

– Stanovanjskega zakona SZ-1, ko na podlagi 173. člena dodeljuje dolgoročna posojila najemnikom in ostalim subjektom,

– vsakokratnega koalicijskega sporazuma oziroma pogodbe za mandatno obdobje. Sklad kot osrednja državna institucija za financiranje stanovanjske oskrbe glede na finančna in druga sredstva, predvidena v proračunu države in Sklada, v okviru lastnih razpoložljivih sredstev spodbuja stanovanjsko gradnjo, prenovo in vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih hiš, pri čemer ne opravlja pridobitne dejavnosti s ciljem maksimiranja dobička, temveč za dosego zastavljenih ciljev, zaradi katerih je bil ustanovljen. Sklad v letih od 2009 do 2011 ni bil dokapitaliziran, tako da s strani Proračuna RS ni prejel finančnih sredstev za izvajanje zagotavljanja izgradnje neprofitnih najemnih stanovanj ali izvajanje drugih dejavnosti. Sklad prav tako še vedno zaradi omejitev v javnih razpisih in pozivih ni upravičen do pridobitve nepovratnih sredstev s strani skladov in instrumentov Evropske unije. Z vidika srednjeročnega načrtovanja so bili s Strategijo investiranja Sklada v stanovanjsko gradnjo, sprejeto oktobra 2002, določeni strateški cilji Sklada pri investiranju v stanovanjsko gradnjo, in sicer: – zagotavljanje primerne kvalitete stanovanj, – zagotavljanje večjega števila stanovanj na trgu, – doseganje nižjih cen stanovanj. Cilji so bili sprejeti z namenom vzpostavitve ravnovesja na slovenskem stanovanjskem trgu, tako pri zagotavljanju neprofitnih najemnih stanovanj kot tržnih stanovanj, v smislu raznovrstne oskrbe kot usmeritve Nacionalnega stanovanjskega programa. Kot nadaljevanje srednjeročnega načrtovanja so bili strateški cilji novelirani in opredeljeni v Programu dela Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada, za leto 2005 in usmeritvami do leta 2008, sprejetimi marca 2005, nanašali pa so se na: – povečanje izkoristka in prenovo obstoječega stanovanjskega fonda; – povečanje obsega in deleža najemnih stanovanj; – zmanjšanje razkoraka med ponudbo in povpraševanjem stanovanj ter omogočanje lažje dostopnosti do stanovanj; – aktiviranje in boljši izkoristek degradiranih in nezazidanih urbanih zemljišč; – dvig bivalne kulture in kakovosti stanovanjske gradnje, zlasti v okviru aktivne zemljiške politike. V juniju 2006 je bil sprejet dokument Produkti Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada (Produktna podlaga), v katerem so bili prvič podrobno in jasno definirani produkti, s katerimi bo Sklad uresničeval svoje cilje. V dokumentu so podane osnovne smernice v obliki priporočil pri nakupu, projektiranju in gradnji stanovanj, ki jih bo Sklad gradil ali sofinanciral, z namenom povečevanja števila neprofitnih najemnih stanovanj in povečevanja ponudbe tržnih stanovanj po primernih cenah. Sklad v tem dokumentu za neprofitna najemna stanovanja in tržna stanovanja, namenjena mladim družinam,

Osnutek

10

navaja samo cene GOI del (pripravljalna, gradbena, obrtniška, instalacijska in zaključna dela na gradbišču), ki praviloma ne bi smele presegati 650 EUR/m2 stanovanjske površine pri neprofitnih najemnih stanovanjih in 700 EUR/m2 stanovanjske površine pri tržnih stanovanjih, namenjenih mladim družinam, ter 750 EUR/m2 stanovanjske površine pri energetsko varčni gradnji. Osnovna produkta, opredeljena v tem dokumentu, so komunalno opremljena zemljišča, primerna za gradnjo, ter stanovanja. Sklep o primerni ceni GOI se enkrat letno preverja in posodablja glede na gibanja na finančnem in nepremičninskem trgu, predvsem pa iz naslova indeksov za obračun razlike v ceni gradbenih storitev – stanovanjska gradnja (Gospodarska zbornica Slovenije). Cenovni pragovi iz produktne podlage se letno preverjajo in spreminjajo z vsakokratnimi sklepi. Podrobnejša členitev stanovanj se nanaša na:

– najemna stanovanja, ki obsegajo: neprofitna najemna stanovanja in varovana ali oskrbovana stanovanja;

– tržna stanovanja, ki obsegajo: tržna stanovanja, namenjena predvsem mladim družinam in drugim prednostnim kategorijam v dosedanji obravnavi projektov Sklada za prvo reševanje stanovanjskega problema ter tržna stanovanja z višjo ceno, ki je nižja od tržne cene.

Po uveljavitvi novega zakona o javnih skladih v letu 2008 je predpisano srednjeročno načrtovanje v obliki poslovnih politik. Sklad je že v letu 2009 pripravil in podal v obravnavo in sprejem Nadzornemu svetu Sklada na podlagi 21. člena ZJS-1 predlog Poslovne politike Sklada, vendar ga Nadzorni svet Sklada ni želel obravnavati zaradi nesprejetega novega NSP države. Poslovna politika tako še vedno ni bila sprejeta iz razlogov, ki niso na strani Sklada. Letne cilje poslovanja Sklad opredeljuje v letnih poslovnih in finančnih načrtih. Podrobni poslovni in finančni načrti od leta 2005 dalje so:

– Finančni načrt Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada za leti 2006 in 2007, sprejet na 32. seji Nadzornega sveta Sklada, dne 28. 11. 2005, soglasje Vlade RS je bilo pridobljeno na 54. seji, dne 22. 12. 2005;

– Rebalans Finančnega načrta Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada za leto 2006, sprejet na 39. seji Nadzornega sveta Sklada, dne 3. 10. 2006, soglasje Vlade RS je bilo pridobljeno na 99. seji, dne 30. 11. 2006;

– Rebalans Finančnega načrta Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada za leto 2007, sprejet na 46. seji Nadzornega sveta Sklada, dne 1. 10. 2007, soglasje Vlade RS je bilo pridobljeno dne 12. 12. 2007;

– Poslovni in finančni načrt Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada za leti 2008 in 2009, sprejet na 47. seji Nadzornega sveta Sklada, dne 1. 12. 2007, soglasje Vlade RS je bilo pridobljeno na 159. seji, dne 21. 2. 2008;

– Rebalans Poslovnega in finančnega načrta Stanovanjskega sklada Republike Slovenije za leto 2009, sprejet na 61. seji Nadzornega sveta Sklada, dne 5. 10. 2009, soglasje Vlade RS je bilo pridobljeno na 58. seji, dne 10. 12. 2009;

– Poslovni in finančni načrt Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada za leto 2010, sprejet na 64. seji Nadzornega sveta Sklada, dne 30. 12. 2009, soglasje Vlade RS je bilo pridobljeno na 65. seji, dne 21. 1. 2010,

– Rebalans Poslovnega in finančnega načrta Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada za leto 2010, sprejet na 69. seji Nadzornega sveta Sklada, dne 22. 12. 2010 in 3. 1. 2011 (nadaljevanje seje), Vlada se glede soglasja ni izrekala,

– Poslovni in finančni načrt Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada za leti 2011 in 2012, sprejet na 69. seji Nadzornega sveta Sklada, dne 22. 12. 2010 in 3. 1. 2011 (nadaljevanje seje), soglasje Vlade RS je bilo pridobljeno na seji dne 27. 9. 2011.

Cilji se uresničujejo v okviru delovnih procesov Sklada. Za njihovo uresničevanje so zadolžene posamezne organizacijske enote znotraj Sklada, ki izvajajo posamezne delovne procese. Na dan 30. 5. 2012 je na Skladu zaposlenih 35 oseb. Organizacijska struktura Sklada je razvidna iz Slike 1.

Osnutek

11

Slika 1: Organigram Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada

Sklad bo v prihodnje svojo Organizacijsko strukturo in način delovanja prilagajal nalogam, opredeljenim v posameznem kratkoročnem obdobju skladno z določbami ZJS-1. Za izvedbo aktivnosti na področju zastavljenih ciljev in vizije bo Sklad aktivno deloval na področjih:

– izboljšanja nacionalne in mednarodne strokovne prepoznavnosti; – promocije izvajanja svojih nalog, produktov in dejavnosti; – promocije lastnih blagovnih znamk in projektov; – izobraževanja obstoječih in pridobivanja novih strokovnih kadrovskih virov; – izboljšanja in transparentnosti projektnega vodenja; – izboljšanja standarda kakovosti gradnje in poslovanja; – izgradnje sodobnega informacijskega sistema in delovnega okolja na svojem področju

dejavnosti; – izboljšanju elektronskega poslovanja v lastnem poslovanju in v odnosu do drugih subjektov; – sodelovanja z institucijami javnega in zasebnega sektorja v državi in – sodelovanja z mednarodnimi institucijami.

3 OPIS DOSEDANJIH AKTIVNOSTI Predstavljeni cilji poslovanja temeljijo na dosedanjih aktivnostih in zmožnostih Sklada za nadaljnje poslovanje.

KABINET DIREKTORJA

Direktor

Notranji revizor

Vod ja glavne pisarne

SEKTOR ZA GRADITEV

Višji svetnik – vodja sektorja Višji strokovni sodelavec za

stanovanjske zadeve

FINANČNI SEKTOR

Višji svetnik – vodja sektorja Svetnik za stanovanjske zadeve

SEKTOR ZA TRŽENJE

Višji svetnik – vodja sektor ja

Višji strokovni sodelavec za stanovanjske zadeve

SLUŽBA ZA NEPROFITNO GRADNJO

Sekretar SSRS – vodja službe

Vodja projektov SSRS Vodja projektov SSRS Svetnik za stanovanjske zadeve

SLUŽBA ZA TRŽNO GRADNJO Sekretar SSRS – vodja službe

Vodja projektov SSRS Vodja projektov SSRS Vodja projektov SSRS Svetovalec SSRS

FINANČNA SLUŽBA

Finančnik I – vodja službe Finančnik II

Finančnik II

Finančni referent V

RAČUNOVODSKA SLUŽBA

Računovodja I – vodja službe Računovodja II

Finančni referen VI

Finančno računovodski delavec V Finančno računovodski delavec V

SLUŽBA ZA PRODAJO IN IZVAJANJE NSVS

Svetnik za stanovanjske zadeve – vodja službe

Svetnik za stanovanjske zadeve Svetovalec SSRS

PRAVNI SEKTOR

Pomočnik direktorja Svetovalec direktorja SSRS

PRAVNA SLUŽBA Sekretar SSRS – vodja službe

Sekretar SSRS Sekretar SSRS Svetovalec direktorja SSRS

Svetovalec direktorja SSRS Svetovalec direktorja SSRS Svetnik za stanovanjske zadeve

SPLOŠNO KADROVSKA SLUŽBA

Svet. direktorja SSRS – vodja slu žbe Svetovalec direktorja SSRS

Samostojni strokovni sodelavec za

izobraževanje Računalniški tehnik (tehnični sodelavec)

Vodja sprejemne pisarne Administrator V

SLUŽBA ZA RAVNANJE S STVARNIM PREMOŽENJEM

Svetnik za stan. zadeve – vodja službe Svetovalec d irektorja SSRS


Višji strokovni sodelavec VI

SLUŽBA ZA KREDITIRANJE IN SUBVENCIJE

Svetnik za stanovanjske zadeve – vodja službe


SLUŽBA ZA REKLAMACIJE

Svetnik za stanovanjske zadeve Svetnik za stanovanjske zadeve

SLUŽBA ZA JAVNO NAROČANJE

Sekretar SSRS Svetovalec direktorja SSRS

Svetnik za stanovanjske zadeve

Osnutek

12

3.1 Kreditiranje nakupa in gradnje

Sklad je od začetka svojega delovanja objavil 24 razpisov za fizične osebe, v katerih je za posojilo za nakup, gradnjo ali obnovo stanovanja ali individualne stanovanjske hiše prejel in obravnaval po postopkih 44.743 vlog. Od teh je bilo odobreno 30.997 vlog prosilcev in dodeljeno 67,4 milijard tolarjev posojil (preko 280 mio. EUR po tečaju zamenjave), v 60,7 odstotka primerov je Sklad pomagal mladim družinam.

3.2 Zagotavljanje neprofitnih najemnih stanovanj

Sklad je od leta 2001 do danes zagotovil skupaj z občinami (različni programi sofinanciranja zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj) 2.342 neprofitnih najemnih stanovanj po celotni Sloveniji. Sklad je tako pridobil 1.051 neprofitnih najemnih stanovanj: 986 že v lasti Sklada ter 65 stanovanj, ki bodo dokončana v letu 2013. Tabela 1: Prikaz zagotavljanja po vseh programih

3.3 Upravljanje z lastnimi nepremičninami

Sklad je v obdobju od leta 1991 do vključno leta 2002 pridobil skupaj 3.848 stanovanj in 13 samskih sob, in sicer: − na podlagi pogodb o neodplačnih prenosih 2.878 stanovanj in 13 samskih sob; − na podlagi pogodb o poravnavi obveznosti 484 stanovanj; − na podlagi kupoprodajnih pogodb 486 stanovanj. Sklad ima na dan 31. 5. 2012 v lasti 2.820 najemnih neprofitnih stanovanj po celotni Sloveniji (v 106 različnih občinah) in dve bivalni enoti v samskem domu v Ljubljani ter 59 varovanih stanovanj v Posočju.

3.4 Nacionalna stanovanjska varčevalna shema

Vlada Republike Slovenije je v letu 1999 sprejela nacionalno stanovanjsko varčevalno shemo (v nadaljevanju NSVS) kot sistemsko podlago za vzpodbujanje dolgoročnega varčevanja s premiranjem, z namenom povečanja obsega ugodnega dolgoročnega stanovanjskega kreditiranja. Zaradi sprememb na slovenskem finančnem trgu oziroma padca aktivnih in pasivnih obrestnih mer ter nedoslednosti načela namenske rabe privarčevanih sredstev se je pokazala nujnost sprememb zakona. Tako je v letih 2006 in 2007 Državni zbor Republike Slovenije sprejel spremembe zakona o nacionalni stanovanjski varčevalni shemi (Ur. l. RS, št. 44/2006 – ZNSVS-A-UPB1 in 60/2007).

OBČINA

skupaj najemnih

st. SSRS Občina

sredstva SSRS soinvestitorstvo

v EUR

sredstva SSRS posojilo v EUR

92 44 48 2.160.232 0360 214 146 12.148.088 201.871209 119 90 5.819.753 0495 248 247 14.585.224 2.392.715

60 32 28 1.425.237 00 0 0 0 0

30 10 20 445.583 0694 200 494 23.923.466 7.975.821

35 11 24 406.006 326.88250 28 22 1.376.639 090 33 57 1.842.297 564.566

227 112 115 9.269.282 1.982.712

2.342 1.051 1.291 73.401.806 13.444.565REPUBLIKA SLOVENIJA

KOROŠKA REGIJA SAVINJSKA REGIJA ZASAVSKA REGIJA SPODNJEPOSAVSKA REGIJA JUGOVZHODNA SLOVENIJA OSREDNJESLOVENSKA REGIJA GORENJSKA REGIJA

GORIŠKA REGIJA OBALNO-KRAŠKA REGIJA

NOTRANJSKO-KRAŠKA REGIJA

POMURSKA REGIJA PODRAVSKA REGIJA

VSI PROGRAMI

Osnutek

13

Poleg varčevanja v nacionalni stanovanjski varčevalni shemi so bile v Zakon o nacionalni stanovanjski varčevalni shemi in subvencijah mladim družinam za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja (ZNSVS-UPB2) vključene tudi subvencije, ki so pripadale mladim družinam, ki prvič rešujejo svoj stanovanjski problem pod pogoji zakona. NSVS je preko državnega premiranja in bančnega obrestovanja dolgoročnih hranilnih vlog vzpodbujala dolgoročno varčevanje. Na drugi strani je zagotavljala varčevalcem v tej shemi ugodno dolgoročno stanovanjsko posojilo, saj je zavezovala banke na najmanj dvakratno večji obseg danih posojil varčevalcem v primerjavi s privarčevanimi sredstvi po vnaprej znani posojilni obrestni meri. Država je NSVS izvajala preko Sklada in izbranih bank. NSVS je zagotavljala vsem varčevalcem enako višino obrestne mere za dolgoročno varčevanje in vsem enako obrestno mero za najeta dolgoročna stanovanjska posojila na tej osnovi. Sistem državnih premij varčevalcem po NSVS v obliki pripisa določenega zneska premije po izteku posameznega leta varčevanja povečuje donosnost ter s tem privlačnost dolgoročnega varčevanja, hkrati pa spodbuja tudi redno mesečno varčevanje. Iz zadnjega razpisa NSVS iz leta 2008 je bilo prodanih manj kot 30 % razpoložljivih lotov v obsegu 4.250, kar zanesljivo kaže na potrebo po posodobitvi ali spremembi oziroma uvedbi drugega mehanizma spodbujanja samostojnejšega reševanja stanovanjskega vprašanja. Zakon o uravnoteženju javnih financ (ZUJF, Ur. l. RS št. 40/2012), ki je stopil v veljavo 30. 5. 2012, zagotavlja nadaljevanja varčevanja v nacionalni stanovanjski varčevalni shemi, in sicer do realizacije varčevalnih pogodb, ki so bile sklenjene do uveljavitve ZUJF, medtem ko sklepanje novih varčevalnih pogodb ni več možno, dokler v nacionalnem programu ne bodo oblikovani novi ustreznejši produkti.

3.5 Subvencije mladim družinam za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja

V letu 2007 je bil sprejet Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o nacionalni stanovanjski varčevalni shemi in subvencijah mladim družinam za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja (ZNSVS-B) Ur.l. RS 60-3212/2007, ki je prinesel spremembe instituta iz predhodnega leta in razširitev obsega del za Sklad kot izvajalca javnega poziva. Od leta 2006 do 2011 je Sklad objavil šest javnih pozivov za dodelitev subvencij, namenjenih za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja z nakupom, gradnjo, rekonstrukcijo ali spremembo namembnosti, za bivanje v primernih nepremičninah in subvencioniranje najemnin mladim družinam, ki najemajo stanovanja na trgu. V šestih javnih pozivih je Sklad prejel in obravnaval 26.637 vlog ter subvencije nakazal 20.485 do subvencij upravičenim mladim družinam v skupni višini več kot 18.000.000 EUR, ki so jih plasirale na nepremičninskem trgu. Slika 2: Prikaz števila vlog in upravičenih vlog mladih družin za dodelitev subvencij

2006 2007 2008 2009 2010 20110

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

10.000

Šte

vilo

vlo

g

Leto

Graf števila vlog od 2006 do 2011

Prejete vloge Pozitivne vloge

Osnutek

14

Za dodelitev subvencije so lahko zaprosili državljani Republike Slovenije in državljani drugih držav članic Evropske unije, ki imajo dovoljenje za stalno bivanje v Republiki Sloveniji skladno s 160. členom SZ-1. Subvencija za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja z nakupom, gradnjo, rekonstrukcijo ali spremembo namembnosti je pripadala mladi družini, ki je imela sklenjeno prodajno pogodbo ali pridobljeno pravnomočno gradbeno dovoljenje po 1. marcu 2006 in je izpolnjevala preostale pogoje ZNSVS in poziva, in sicer največ osem let, pri čemer se je status mlade družine ugotavljal le ob prvi dodelitvi subvencije, število članov mlade družine in zgornja meja dohodka mlade družine pa enkrat letno pred dodelitvijo vsakokratne subvencije v primeru, da je mlada družina s sklepom v letih od 2006 do 2010 že pridobila pravico do subvencije, je morala v kasnejših letih izpolnjevati le dohodkovni kriterij. Do subvencioniranja tržnega najema stanovanja je bila upravičena mlada družina, ki je po uspešno zaključenem študiju vsaj enega od staršev reševala stanovanjsko vprašanje z najemom tržnega stanovanja, pri čemer ta roditelj v letu 2011 ni dopolnil starosti 28 let; v primeru uspešno zaključenega doktorskega študijskega programa se je starostna meja podaljšala za dve leti. Za mlajšo od 28 let se šteje oseba, ki je rojena po 1. 1. 1984, za mlajšo od 30 let pa oseba rojena po 1. 1. 1982. Vsakoletna rast upravičencev do subvencij in nenazadnje Analiza Nacionalnega stanovanjskega programa za obdobje 2000-2009 je potrdila, da je navedena spodbuda pri lastnem reševanju stanovanjskega vprašanja dobrodošla. ZNSVS je v začetni fazi predstavljal edino sistemsko spodbudo k samostojnemu reševanju stanovanjskih problemov, pozneje dodano subvencioniranje mladih družin pa je tako delno nadomestilo še pred časom običajno kreditiranje mladih družin, ki ga je izvajal Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad do leta 2004. Namen subvencij je bil, da se vsaj deloma pokrije razlika v stroških obresti med komercialnimi krediti bank in obrestmi, ki jih je zaračunaval Stanovanjski sklad za svoje kredite. Vsi stimulativni ukrepi skupaj pa v zadnjih nekaj letih nikakor niso mogli odpraviti razlike, ki so jo občutili mladi v tem času ob nakupu stanovanja, saj so cene stanovanj skokovito naraščale in dosegle nivoje, ki nimajo ekonomske opravičljivosti. Subvencije so do znižanja vrednosti v letu 2011, ko je slednja padla iz pred leto poprej določene v višini 300 evrov na družinskega člana na 120 evrov, nekako do polovice pokrile razliko stroškov financiranja (obresti) primernega stanovanja. Trajanje subvencioniranja na 8 let je bilo določeno na podlagi projekcij rasti zaslužkov mladih z večanjem njihovih delovnih izkušenj, ko naj bi porast zaslužkov omogočil odplačevanje višjih obresti za celotni dolg. Sedanje razmere in negotovost zaposlitve ter bistveno zmanjšanje rasti zaslužka z leti delovnih izkušenj kljub subvencijam močno obremenjujejo življenjski standard mladih družin, ki so se odločile, da bodo svoj stanovanjski problem reševale z nakupom ali gradnjo, zato si Sklad prizadeva za uvedbo socialnih subjektnih korektivov in spodbud. Reševanje stanovanjskega vprašanja je pereč in zahteven zalogaj za vsakogar, še posebno za mlade oziroma mlade družine, ki se prvič soočajo z reševanjem omenjenega vprašanja. Glede na to, da je potrebno zbrati velika finančna sredstva, običajno to pomeni dolgoročno življenjsko odločitev, zaradi česar so bile subvencije zelo dober ukrep, ki je bil med mladimi družinami zelo dobro sprejet kljub temu, da je bila pomoč države v obliki subvencije glede na potreben vložek pri nakupu nepremičnine sorazmerno skromna. V naslednjih petih letih bo z ukinitvijo ukrepa več kot 10.000 mladih družin prikrajšanih za to subvencijo, s čemer bi se lahko njihovo osamosvajanje časovno zamaknilo vsaj za tri do štiri leta, pri čemer bi jih velik del že prešel v starost, kjer je starševstvo že precej manj verjetno in tvegano. Tako bi cela generacija izostala iz demografske slike, ki pa jo tudi zaradi starostne sestave prebivalstva moramo korigirati. Ker se je ukrep izvajanja subvencij doslej izkazal za zelo uspešen, je potrebno, da država tudi v prihodnosti pomaga mladim družinam, ki si želijo prvič rešiti svoj stanovanjski problem z nakupom, gradnjo lastnega stanovanja ali najemom z novimi oblikami pomoči. Zakon o uravnoteženju javnih financ (ZUJF, Ur. l. RS, št. 40/2012), ki je stopil v veljavo 30. 5. 2012, ukinja subvencioniranje mladih družin v celoti, torej tudi subvencioniranje mladih družin, ki so že prejele subvencije po javnih pozivih v letih med 2006 in 2011, dokler v nacionalnem programu ne bodo oblikovani novi ustreznejši produkti.

Osnutek

15

3.6 Jamstvena shema za fizične osebe

Z Zakonom o jamstveni shemi Republike Slovenije za fizične osebe je bila uvedena možnost, po kateri lahko določene skupine prebivalstva najamejo kredit z državnim jamstvom. Z jamstveno shemo za fizične osebe je Vlada Republike Slovenije želela ublažiti posledice finančne in gospodarske krize. Njen cilj je bil ohraniti enako raven potrošnje prebivalstva, ki ga je kriza najbolj prizadela (izguba dela), in pa tistih skupin prebivalstva, katerih kupna moč je že v osnovi nižja. Jamstvena shema se je izvajala do konca leta 2010, saj je država pričakovala, da se bodo v tem obdobju razmere na gospodarskem in finančnem trgu umirile. Za kredit z jamstvom države so lahko zaprosili tisti, ki imajo dovoljenje za stalno bivanje v Republiki Sloveniji in spadajo v eno izmed naslednjih skupin: zaposleni za določen čas, prvič rešujejo stanovanjski problem, član/-ica mlade družine, brezposelni, ki so zaposlitev izgubili po 1. 10. 2008 iz poslovnih razlogov. Sklad je na podlagi Zakona o jamstveni shemi Republike Slovenije za fizične osebe (ZJShemFO, Ur. l. RS, št. 59/2009), Uredbe o izvajanju Zakona o jamstveni shemi Republike Slovenije za fizične osebe (Ur. l. RS, št. 65/2009 in spremembe Ur. l. RS, št. 70/2009) in ZNSVS ugotavljal status mlade družine in skladno z navedenim zakonom in o ugotovitvah iz vlog prosilcev izdajal odločbe o statusu mlade družine. V letu 2009 je Sklad izdal 173 pozitivnih in 21 negativnih odločb, v letu 2010 pa 247 pozitivnih in 12 negativnih odločb. Republika Slovenija je izdajala jamstva po tem zakonu do 31. decembra 2010, zaradi česar je Sklad na dan 31. 12. 2010 prenehal z izdajanjem odločb po tem zakonu. Slika 3: Prikaz števila prejetih in upravičenih vlog za status mlade družine

št. prejetih vlogšt. izdanih

pozitivnih odločb št. izdanihnegativnih odločb

2009

20100

50

100

150

200

250

300

Primerjava med letoma 2009 in 2010

3.7 Prodaja tržnih stanovanj

Država je preko Sklada v letu 1999 začela z izvajanjem Zakona o nacionalni stanovanjski varčevalni shemi, s čimer je državljane spodbudila k varčevanju. Večina državljanov se je odločila za petletno varčevanje, zaradi česar je bilo po zaključenem obdobju varčevanja moč pričakovati povečano povpraševanje po stanovanjih. Od leta 2002 dalje je Sklad na trg ponudil 2.341 novozgrajenih stanovanj po vsej Sloveniji po nižjih cenah od siceršnjih tržnih cen na primerljivih območjih in stanovanjih. Znatno pomoč mladim družinam pri prvem reševanju stanovanjskega vprašanja je Sklad izkazal tudi s subvencijami za nakup ali gradnjo stanovanja. Za povečanje ponudbe stanovanj v Sloveniji je Sklad

Osnutek

16

preko sedmih javnih razpisov od leta 2002 dalje na trg ponudil 2.341 tržnih stanovanj, večinoma v osrednjeslovenski regiji, kjer je povpraševanje po stanovanjih največje. V letu 2006 je Sklad za 116 stanovanj v tej regiji prejel skoraj 3.500 vlog, kar je bil jasen pokazatelj dejstva, da so ljudje ta stanovanja pripravljeni kupiti. Takšno povpraševanje, spremembe na trgu nepremičnin in spremembe zakonodaje so sprotno vodile in usmerjale Sklad, da je vsakokratne razpisne pogoje in predvsem prednostne kategorije kupcev na podlagi veljavne zakonodaje in opravljenih analiz podrobno opredelil in transparentno objavil s samim razpisom za prodajo stanovanj. Glede na okoliščine na slovenskem nepremičninskem trgu z očitnim stanovanjskim primanjkljajem in razmeroma visokimi cenami je Sklad oblikoval prednostne kategorije za prosilce oziroma potencialne kupce teh stanovanj. Prednost pri nakupu stanovanj preko Sklada imajo od leta 2006 dalje mlade družine z vsaj enim predšolskim otrokom.

3.8 Kreditiranje nakupa stanovanj

Sklad je od leta 2002 dalje na trgu ponudil 2.341 stanovanj na področju celotne Slovenije. Večina stanovanj je bila takoj prodana, saj so bile cene stanovanj bistveno nižje od cen nepremičnin na prostem trgu. V letu 2009 pa se je tudi Sklad soočil s spremenjenimi gospodarskimi razmerami in posledično manjšim številom transakcij na nepremičninskem trgu. Razlogi so predvsem v nižji kupni moči, ki se je odražala v neprodanih nepremičninah. Zaradi naraščajoče finančne krize je kupna moč potencialnih kupcev premajhna za realizacijo nakupa stanovanj. Krediti za nakup nepremičnine so se močno podražili, zaradi česar se je bistveno zmanjšala možnost financiranja s sposojenimi sredstvi, kar se je odražalo tudi pri prodaji Skladovih stanovanj. Sklad je zaradi vsega navedenega potencialnim kupcem in tudi kupcem, ki so že sklenili prodajne pogodbe ter le-teh še niso uspeli finančno realizirati, pomagal pri nakupu z možnostjo pridobitve ugodnega dolgoročnega stanovanjskega posojila kot pomoč pri premagovanju posledic recesije, ki so nekatere mlade družine potisnile na rob preživetja.

3.9 Razpolagalna pravica

Zaradi zgoraj omenjenega stanja in neprodanih stanovanj je Sklad na podlagi sklepa Nadzornega sveta z dne 8. 12. 2009 javna razpisa iz let 2007 in 2008 delno zaprl in neprodana stanovanja ponudil občinam v razpolagalno pravico. Sklad je tako za posamezne lokacije z občinami oziroma lokalnimi stanovanjskimi skladi sklenil dogovore o razpolagalni pravici za stanovanja, za katera so le-ti izkazali interes za oddajo najemnikom. Razpolagalna pravica pomeni, da Sklad še naprej ostane lastnik stanovanja, občine oz. skladi pa po zakonsko določenem postopku o dodeljevanju neprofitnih najemnih stanovanj v najem določijo najemnike, ki sklepajo najemne pogodbe z lastnikom stanovanja. Po podpisanem dogovoru so to stanovanja, za katera imajo najemniki tudi možnost odkupa v roku enega leta od sprejetja sklepa o oddajanju in so zato zavezanci za plačilo lastne udeležbe in varščine. Tudi na podlagi tega ukrepa je Sklad uspel zmanjšati število prostih, nezasedenih stanovanj in s tem zagotovil sredstva za povračilo investicij in sredstva za upravljanje in vzdrževanje iz naslova plačanih najemnin. Od skupno 290 neprodanih stanovanj po razpisih iz let 2007 in 2008 je Sklad oddal v najem na podlagi razpolagalne pravice 206 stanovanj.

3.10 Tržni najem

V januarju 2011 je Sklad objavil Javni razpis za oddajo tržnih najemnih stanovanj v najem na lokacijah Maribor, Jesenice, Vipava, Rače pri Mariboru, Pivka in Ajdovščina, ki zainteresiranim prosilcem omogoča tudi tržni najem prostih stanovanj. Na razpis Sklada za tržni najem prostih stanovanj se lahko prijavijo poslovno sposobne fizične osebe, ki so državljani Republike Slovenije ali ob upoštevanju vzajemnosti državljani ostalih članic Evropske unije, če imajo dovoljenje za stalno bivanje v Sloveniji. Po prejetju vlog Sklad prednostno obravnava vse prejete vloge po datumu oddaje priporočene pošiljke. V primeru, da je za določeno stanovanje prijavljenih več kandidatov, imajo prednost kandidati, ki so svojo vlogo oddali prej. V primeru, da bi bilo

Osnutek

17

na isti dan oddanih več prijav za isto stanovanje, pa imajo prednost mlade družine in družine z vsaj enim otrokom, ki ga je družina dolžna preživljati. Na podlagi možnosti tržnega najema z ugodno najemnino se tako rešujejo stiske mladih družin, ki ne morejo kandidirati za neprofitna stanovanja iz različnih vzrokov, hkrati pa nimajo dovolj sredstev za nakup lastnega stanovanja. Najemnina za stanovanje je določena s strani razpisovalca s posebnim Sklepom o stanovanjski najemnini in je izračunana po formuli: mesečna najemnina = vrednost stanovanja / 300. S strani razpisovalca bo redno valorizirana skladno s Pravilnikom o načinih valorizacije denarnih obveznosti, ki jih v večletnih pogodbah dogovarjajo pravne osebe javnega sektorja (Ur.l. RS, št. 1/2004), kot je opredeljeno tudi v najemnih pogodbah. Najemnina je v teh primerih višja od s predpisi države določene neprofitne najemnine in je zaradi višine kupnine prilagojena posamezni lokaciji. Predmet najema po pogodbi lahko najemnik oziroma navedene osebe iz pogodbe tudi odkupijo pod vsakokratnimi merili prodaje, ki jim jih na podlagi njihovega pisnega zaprosila posreduje Sklad. Pri sklepanju najemnih pogodb se upoštevajo določbe zakonodaje o razpolaganju s stvarnim premoženjem, pri čemer je obdobje najema omejeno na največ 5 let. Sklad želi to dobo najema spremeniti na podlagi predloga o sprejemu izjeme od določb ZSPDSLS. Od skupno 551 stanovanj, ponujenih v prodajo, je Sklad prodal 261 stanovanj. Po stanju 15. 5. 2012 Sklad razpolaga z 290 stanovanji, od katerih jih je 206 namenil neprofitnemu najemu preko podeljenih razpolagalnih pravic občinam in skladom, 65 stanovanj je bilo oddanih v tržni najem, 19 stanovanj pa je evidentiranih kot neprodanih oz. neoddanih. To pomeni, da ima Sklad od vseh ponujenih stanovanj po razpisih 0,8 % evidentiranih kot neprodanih oziroma oddanih. Slika 4: Prikaz stanja stanovanj po razpisih 2007, 2008 in 2010

Stanje stanovanj po razpisih 2007, 2008 in 2010

Prodana stanovanja

Neprofitni najem

Tržni najem

Prosta stanovanja

3.11 Zagotavljanje stanovanj

3.11.1 Najemna stanovanja

Po vzoru zahodnih držav, ki zagotavljajo velik del najemnega stanovanjskega fonda z gradnjo stanovanj s strani pokojninskih družb, bi Slovenija morala del takih stanovanj zagotavljati na enak

Osnutek

18

način, kar bi bilo potrebno vzpodbuditi z davčnimi inštrumenti (neobdavčenje najemnin, izvzem deleža dobička, namenjenega stanovanjski gradnji, iz osnove za obdavčitev, subvencioniranje najemnin do ekonomskih višin, neplačilo DDV ali odbitni DDV za stanovanja, namenjena oddajanju). Ponovno bi bilo potrebno ponuditi varen najem in s tem zmanjšati veliko težnjo po lastnini nepremičnin, ki so navadno slabo zasedene ali izkoriščene ter tako energetsko neučinkovite in neracionalne. Take nepremičnine predstavljajo ogromno finančno breme, zaradi česar se življenjska raven njihovih ostarelih prebivalcev nevarno slabša in lahko povzroča velike stiske tako imenovane sendvič generacije, ki mora skrbeti tako za svoje nezaposlene odrasle otroke kot tudi svoje starše, ki običajno bivajo na svojih domačijah, odmaknjeni od družine. S spremembo odnosa do lastnine, ki se je potencirala s privatizacijo, bi lahko dosegli večjo gibljivost prebivalstva in boljše sprejemanje najemnega statusa najemnika, kar bi vodilo tudi v višjo kvaliteto življenja predvsem z zagotavljanjem zadostnega števila oskrbovanih stanovanj, za katera že danes ugotavljamo, da so potrebe večje od razpoložljivih kapacitet, kar se bo s staranjem prebivalstva v prihodnosti zgolj povečevalo. Zagotoviti je treba spremembo predpisov, ki se nanašajo na neprofitni najem v delih, v katerih je najem omejen na kraj bivanja, natančneje opredeliti odvisnost višine najemnine od lokacije in omogočiti lažjo menjavo stanovanja, denimo manjše za večje zaradi povečanja števila družinskih članov, ter predvideti možnost odkupa najetega stanovanja. Za učinkovito izrabo obstoječega stanovanjskega fonda je potrebno razvojna sredstva prvenstveno usmerjati v območja, kjer je ugotovljen višek stanovanj, in prilagoditi demografsko politiko poseljevanju območij, ki so se zaradi ekonomskih razlogov izpraznila – selitve v industrijska središča. Potrebno je povečati tudi ponudbo in zasedenost službenih stanovanj, s čemer bi predvsem mlademu kadru omogočili spodoben bivanjski začetek ter hkrati preprečil beg možganov – možnost bivanja v bližini sedeža zaposlitve za kader in njegove najbližje. Potrebno bi bilo izvesti pokojninsko reformo, s katero bi zagotavljali lažje zaposlovanje mlajših, za delo sposobnih in izobraženih prebivalcev, ki bi le tako lahko oblikovali svoje družine in kot zaposleni reševali svoja stanovanjska vprašanja ter posledično ugodno vplivali na ponovno oživitev zapuščenih ali redko naseljenih območij. Upokojenci pa bi se na ta način lahko selili v svoje rojstne kraje in s tem zasedli nenaseljene stanovanjske enote.

3.11.2 Zagotavljanje stanovanj za določene skupine prebivalstva

Pristojna ministrstva naj na podlagi analiz pripravijo program potreb po zagotavljanju raznovrstnih stanovanj glede na določene skupine prebivalstva (št. mladih družin, študentov, staranje prebivalstva in podobno). Prav tako je potrebno preučiti možnost odkupa neprimerno zasedenih stanovanj. V Sloveniji bi bila dobrodošla novost zagotovo gradnja sosesk, prvenstveno namenjenih posameznim skupinam prebivalstva (npr. soseske za gibalno ovirane osebe).

3.11.3 Zagotavljanje stanovanj za trg

Pristojna ministrstva naj na podlagi podatkov iz analiz pripravijo program potreb po zagotavljanju raznovrstnih stanovanj za trg glede na določene skupine prebivalstva (št. mladih družin, študentov, staranje prebivalstva, in podobno). Poskrbeti je treba tudi za spodbujanje trajnostne gradnje, spodbujanje energetsko učinkovite obnove in prenove obstoječih stavb. Stanovanja, ki so prvenstveno namenjena trgu, je potrebno »graditi« tako, da so v primeru, da v določenem roku niso prodana, lahko prenesena tudi za oddajanje v najem. Država mora poskrbeti tudi za vzpostavitev ustreznih evidenc o trgu nepremičnin, posodobiti Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb ter zaradi zahtevnosti in obsežnosti zakonodaje o nepremičninskem področju poskrbeti tudi za ustrezno strokovno usposobljenost oseb, ki lahko opravljajo posle z nepremičninami (poklic). Glede na nedorečenost sedanje zakonodaje o financiranju izgradnje družbene infrastrukture naj se v novem NSP opredeli, da država zagotovi vire, da bo Sklad lahko sodeloval tudi pri izgradnji družbene infrastrukture (npr. vrtci).

Osnutek

19

3.12 Mednarodno sodelovanje pri pripravi zakonov

Slovenija naj tudi v prihodnje nadaljuje z aktivno udeležbo pri pripravi evropskih listin. Preko aktivnega sodelovanja je potrebno poskrbeti tudi za pridobitev evropskih sredstev za izvedbo posameznih projektov pridobivanja ali obnove stanovanj s poudarkom na kakovosti, ekonomičnosti in energetski varčnosti.

3.13 Pomoč pri odpravi posledic naravnih nesreč in druge aktivnosti

Sklad je v letih delovanja uspešno deloval tudi na področju dajanja stanovanjskih posojil z namenom obnove stanovanjskih objektov, poškodovanih v potresih v letih 1998 in 2004 v Posočju, na področju uresničevanja denacionalizacijskih pravic na stanovanjih, aktivne zemljiške politike in zagotavljanja raznovrstne oskrbe na stanovanjskem področju.

3.14 Prizadevanja za dvig kakovosti stanovanjske gradnje

Sklad je bil tudi mednarodno aktiven v Združenju Evropskih hranilnic in v projektih EUROPAN, ob tem pa je podpiral razvojne projekte s področja svojega delovanja in v letu 2010 registriral svojo blagovno znamko TPSG – Tehnični pogoji v stanovanjski gradnji. 4 VREDNOTE, VIZIJA IN POSLANSTVO SKLADA Na Skladu pri izvajanju nalog sledimo naslednjim osnovnim vrednotam: zakonitost, usmerjenost k uporabniku, integriteta zaposlenih, nepristranskost, racionalnost, znanje, odgovornost in spoštovanje. Vizija Sklada je postati učinkovita nacionalna finančno-nepremičninska institucija z vzpostavljenim sistemom produktov za zagotavljanje raznovrstne stanovanjske oskrbe, ki bo znotraj teh ponujala ustrezne ukrepe in instrumente (v nadaljnjem besedilu programe) z lastnim, državnim in tujim financiranjem, zagotavljala raznovrstno stanovanjsko oskrbo ter obenem izvrševala tudi razvojno vlogo na stanovanjskem področju.

Sklad bo glede na subjektno razdelitev oblikoval programe znotraj petih osnovnih linij: – programi sofinanciranja in soinvestiranja za lokalne skupnosti in lokalne stanovanjsko-

nepremičninske sklade, po načelu enake dostopnosti v območjih statističnih regij, – programi sofinanciranja in soinvestiranja za neprofitne stanovanjske organizacije, pri čemer je

partnerstvo sovlaganje Sklada in občine ter zasebnih investitorjev za pridobivanje neprofitnih in tržnih stanovanj. Zasebni investitorji, ki sodelujejo v partnerstvu, so vpisani v register neprofitnih stanovanjskih organizacij.

– programi sofinanciranja in soinvestiranja za pokrajine1, – programi sofinanciranja in soinvestiranja za zasebne investitorje (podjetja in gospodarske

družbe) za zagotavljanje posameznih vrst stanovanj; – programi sofinanciranja in soinvestiranja za fizične osebe in skupnosti fizičnih oseb ter

programi omogočanja neposrednega dostopanja do stanovanj preko Sklada.

Znotraj vsake linije bodo na voljo ustrezni ukrepi finančne in drugih narav v odvisnosti od razpoložljivih finančnih sredstev s poudarkom na naslednjih komponentah:

– povečanje dostopnosti do primernega stanovanja - nastanitve za vse skupine prebivalstva in

subjekte, ki jih k temu zavezuje veljavna stanovanjska zakonodaja z nakupom oziroma oblikami najema (neprofitnega in profitnega tržnega najema, službenimi stanovanji, prehodnimi stanovanji,…),

– povečanje tržne konkurenčnosti na stanovanjskem področju – zasebno stanodajalstvo,

1 Po vzpostavitvi pokrajinske zakonodaje.

Osnutek

20

– spodbujanje trajnostne večstanovanjske gradnje in prenove obstoječega stanovanjskega fonda.

Sklad bo izvajal programe, s katerimi bo pridobival oziroma povečeval ponudbo stanovanj na območju Republike Slovenije primarno za dve vrsti namena, in sicer:

– zagotavljanje neprofitnih najemnih stanovanj skupaj z lokalnimi skupnostmi oziroma

neprofitnimi stanovanjskimi organizacijami na podlagi programov sofinanciranja: soinvestiranje, ugodna dolgoročna posojila in refinanciranja že obstoječih posojil;

– pridobivanje stanovanj za trg, s katerimi se povečuje ponudba stanovanj na trgu s cenami, ki

so najmanj 10 odstotkov nižje od trenutnih tržnih cen na obravnavanem območju in stanovanj za najem. S tem poskuša zagotoviti reševanje stanovanjskega vprašanja ciljnim skupinam državljanov z manj priložnostmi, kot so mlade družine, družine z večjim številom otrok in mladi, ki prvič rešujejo svoj stanovanjski problem.

Izvajanje nalog po javnem pooblastilu:

Sklad je doslej brez nadomestil in kadrovskih okrepitev izvajal naloge po zakonskih pooblastilih (npr. pomoč pri obnovi stanovanjskih objektov, poškodovanih s potresi, dajanje posojil upravičencem iz postopka denacionalizacije itd.). Vizija na tem področju je kadrovska okrepitev in pridobitev finančnih nadomestil za izvajanje vseh naloženih mu storitev v javnem interesu, saj Sklad deluje kot samostojna pravna oseba in neprofitni subjekt. Sklad v vseh primerih izvedene dokapitalizacije ali transfernih sredstev namenskih sredstev ni smel in ni porabil za kritje administrativnih in drugih stroškov poslovanja, kar je negativno vplivalo na njegovo izvajanje dejavnosti iz osnovnih dveh namenov.

Izvajanje nalog v okviru poslovanja z lastnimi nepremičninami:

– gospodarjenje z zemljišči in stavbami v lasti Sklada za potrebe izvedbe projektov pridobivanja

neprofitnih najemnih stanovanj in tržnih stanovanj za prodajo in oddajo v najem, službena stanovanja, oskrbovana stanovanja, študentska stanovanja, bivalne enote in druge oblike nastanitvenih možnosti;

– izboljšanje in optimizacija postopkov pri obnovi in vzdrževanju lastnega fonda neprofitnih najemnih in drugih stanovanj;

– izboljšanje standardov kakovosti z razvojem lastnih tehničnih pogojev stanovanjske gradnje in njihova aplikacija na projektih Sklada.

Vizijo bo Sklad lahko uresničeval preko lastnega zastavljenega poslanstva in iz poslanstva izhajajočih dolgoročnih ciljev za obdobje 2012-2016 skladno z razpoložljivimi finančnimi sredstvi iz lastnega poslovanja in morebitnih (trenutno v proračunu države nepredvidenih) dokapitalizacij ter morebitno pridobitvijo sredstev evropskih skladov na podlagi usmeritev in odločitev ustanovitelja. 5 IZHODIŠČA ZA PRIPRAVO POSLOVNE POLITIKE SKLADA 2012–2016 Izhodišča za definiranje temeljnih strateških elementov poslovne politike Sklada izhajajo iz:

5.1 Nacionalnih dokumentov:

5.1.1 Nacionalnega stanovanjskega programa (NPSta, Ur.l. RS, št. 43/2000)

Nacionalni stanovanjski program opredeljuje najpomembnejše smeri razvoja stanovanjske oskrbe, ki izražajo javni interes na stanovanjskem področju, kar pomeni, da vsakemu državljanu Republike Slovenije ob njegovem lastnem prizadevanju omogoča pridobitev primernega stanovanja za njegove potrebe in za življenje njegove družine. Nacionalni stanovanjski program kot edini tovrstni program države na stanovanjskem področju določa vse, z zakonom določene in druge pomembne vsebine in značilnosti stanovanjske politike za obdobje od leta 2000 do 2009, v sklepih in priporočilih na koncu programa pa določa tudi neposredne naloge njegovih glavnih izvajalcev. Program tudi določa, da so po potrebi na podlagi ugotovitev iz spremljanja s strani Državnega stanovanjskega

Osnutek

21

sveta, tako kot pri vseh drugih splošnih aktih, možne poznejše spremembe in dopolnitve nacionalnega stanovanjskega programa po enakem postopku, kot se sprejema. Javni interes na področju načrtovanja stanovanjske gradnje, prenove in poselitve prostora je udejanjanje določbe 78. člena Ustave Republike Slovenije, da država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje. Program je predvideval, da bo na podlagi nacionalnega stanovanjskega programa za njegovo uresničitev Vlada Republike Slovenije sama v okviru svojih pristojnosti in kot predlagateljica aktov, ki jih sprejema Državni zbor Republike Slovenije, ter preko ministrstev, Stanovanjskega sklada Republike Slovenije in drugih subjektov oblikovala in izvajala aktivno stanovanjsko politiko, tako da bo zagotavljala uresničevanje namena in ciljev nacionalnega stanovanjskega programa. Ukrepi za uresničevanje nacionalnega stanovanjskega programa so raznovrstni tako kot njihovi izvajalci. Za vsa v programu navedena področja je veljalo, da bo njihova natančnejša določitev stvar proračunskega načrtovanja v letih do 2009. Za uresničevanje nacionalnega stanovanjskega progama naj bi Republika Slovenija iz vsakoletnega državnega proračuna zagotavljala sredstva za neposredne in za posredne prenose v stanovanjsko oskrbo in neposredno letno dokapitalizirala Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad. Cilj nacionalnega stanovanjskega programa oziroma na njem utemeljene aktivne stanovanjske politike je bil zgraditi najmanj 10.000 stanovanj letno, oziroma – kar je še pomembneje – pridobiti poleg vsako leto zgrajenih lastnih stanovanj še 2.000 socialnih, 2.500 neprofitnih in 500 profitnih najemnih stanovanj. Časovni potek uresničevanja nacionalnega stanovanjskega programa je upošteval, da je oblikovanje aktivne stanovanjske politike pogojeno s predhodno izvedbo nekaterih sistemskih ukrepov; da je v izogib nadaljnji rasti cen stanovanj oziroma za spodbujanje ponudbe stanovanj treba najprej zagotoviti zadostno ponudbo zazidljivih stavbnih zemljišč ter da je za celovito izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa potrebno zagotoviti sinergijo vseh predhodno vzpostavljenih sistemskih ukrepov in izvedbenih instrumentov. Za spremljanje izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa ter za vrednotenje na njem utemeljene stanovanjske politike naj bi se ustanovil državni stanovanjski svet. Naloga državnega stanovanjskega sveta naj bi bila zlasti spremljanje uresničevanja ciljev nacionalnega stanovanjskega programa, ocenjevanje učinkovitosti njegovih instrumentov oziroma tekoče stanovanjske politike in sinergije sektorskih politik in ukrepov v zvezi s stanovanjskim področjem, ocenjevanje ustreznosti razmerij med različnimi segmenti stanovanjske oskrbe in socialnimi korektivi, ocene upoštevanja ciljev regionalnega razvoja in varstva okolja ter izboljševanja kakovosti stanovanjskega urbanizma, arhitekture in bivalnega okolja. Poročila državnega stanovanjskega sveta naj bi izvajalcem nacionalnega stanovanjskega programa in javnosti nudila ocene o tem, kako dobro in uspešno se uresničujejo cilji stanovanjske politike ter ali in kje so potrebni popravki. Za uspešno opravljanje nalog državnega stanovanjskega sveta naj bi bila zagotovljena tudi sredstva za podporne evalvacijske raziskave. Državni stanovanjski svet bi po potrebi predlagal oblikovanje potrebnih sprememb in dopolnitev, ki zadevajo cilje in instrumente nacionalnega stanovanjskega programa. Državni stanovanjski svet naj bi presojal ukrepe socialne politike na stanovanjskem področju in po potrebi predlagal interventne ukrepe. Poročal bo Vladi Republike Slovenije. Nacionalni program je prav tako določal, da pred iztekom obdobja, za katero se sprejema pričujoči nacionalni stanovanjski program, pričakuje Vlada Republike Slovenije od državnega stanovanjskega sveta tudi stališče o podlagah in načinu uresničevanja stanovanjske politike v prihodnosti. Soinvestitorstvo in partnerstvo je kot nov institut urejeno v poglavju XIV. Soinvestitorstvo in partnerstvo v členih 150.a in 153.c, ter predstavlja predvsem dvoje: razširitev dejavnosti Stanovanjskega sklada RS, javnega sklada ter zagotovitev potrebnih statusnih sprememb znotraj neprofitnih stanovanjskih organizacij. V okviru določb soinvestitorstva (SZ-1A) je določeno, da bo lahko Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad skupaj z občinami skrbel za pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj. Dana je tudi možnost, da Sklad v okviru partnerstva z zasebnimi investitorji skrbi za pridobivanje neprofitnih stanovanj pod posebnimi pogoji. V tem primeru se mora zasebni investitor kot neprofitna stanovanjska organizacija vpisati v register neprofitnih stanovanjskih organizacij in se zavezati, da bo izpolnjeval vse zahtevane pogoje, kot jih določajo stanovanjski zakon in podzakonski predpisi, izdani na njegovi podlagi. Na ta način je zakonodajalec želel vzbuditi zanimanje zasebnega kapitala za obsežnejša vlaganja v gradnjo stanovanj. Prav zaradi vstopa zasebnega kapitala na to področje je potreben širši nadzor nad poslovanjem neprofitnih stanovanjskih

Osnutek

22

organizacij, ki bi ga izvajala stanovanjska inšpekcija. Natančnejše pogoje glede partnerstva bo uredil podzakonski akt, ki kljub instrukcijskim rokom v določbah zakona še ni sprejet. Slovenija je po ustavi, ki je temeljni in najvišji državni akt, socialna država. Osnovni pogoj za njeno delovanje bi moral biti usklajen gospodarski in socialni razvoj. V zadnjem času se čedalje bolj poudarja socialnovarstvena vloga države. Primarna naloga države je poskrbeti za kakovost življenja, varnost in blaginjo njenih prebivalcev, še zlasti v primeru, ko se ti znajdejo v neugodnih življenjskih razmerah. Socialno politiko v ožjem smislu opredeljujejo ukrepi za zagotavljanje socialne varnosti posameznika. Socialno varnost določajo strokovna načela, pravila in dejavnosti, ki posamezniku omogočajo, da se vključi in ostane vključen v družbeno okolje in v njem tudi deluje. Socialna varnost je širše zasnovan model državnih ukrepov na različnih področjih za zagotovitev socialne varnosti in vključuje zdravstvene, delovnopravne, stanovanjske, izobraževalne in ostale vidike. Na podlagi opisanih izhodišč je bil v letu 1991 ustanovljen Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad z namenom financiranja nacionalnega stanovanjskega programa oziroma spodbujanja stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih hiš. Na podlagi novele Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS 69/2003, 18/2004-ZVKSES in 47/2006-ZEN) je Sklad javni finančni in nepremičninski sklad, ustanovljen za financiranje in izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa, spodbujanje stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih stavb. Novi NSP bi moral ohraniti oziroma okrepiti vlogo Sklada na področju stanovanjskega gospodarstva, ki jo usmerja država s svojo politiko, in sicer, da skupaj z lokalnimi skupnostmi zagotavlja oblike bivanja ljudi, ki si sami ne uspejo zagotoviti lastne nepremičnine, in sicer za vsa življenjska obdobja. V ta namen naj se ohranijo lastni programi Sklada za:

– bivalne enote (socialno ogroženi ljudje) – najemna stanovanja (mlade družine, izobraženci, družine z minimalnimi dohodki itd.) – oskrbovana stanovanja (starejša populacija) – medgeneracijske centre za starejše ljudi (DSO, delovni centri ..)

5.1.2 Koalicijska pogodba

Koalicijska pogodba za obdobje od 2012 do 2015 je na več mestih posredno izpostavila področje stanovanjske politike in delovanje Sklada. Omenimo naj, da je spodbujeno zlasti povezovanje dejavnosti in nalog Sklada s stabilizacijo nepremičninskega trga (odkup stanovanj iz stečajnih postopkov in razbremenitev bančnega sistema, prenos in ureditev nezasedenih stanovanj države in njenih upravljavcev, sodelovanje z lokalnimi skupnostmi, smotrna uporaba in izraba zemljišč javnih subjektov) in koherentnim izvajanjem ostalih javnih politik ter smotrno porabo javnih sredstev. V pogodbi je dopuščena tudi možnost preoblikovanja Sklada ter izpostavljena vloga Sklada pri realizaciji stanovanjskega programa države.

5.2 Analiza Nacionalnega stanovanjskega programa 2000–2009 in osnutek Nacionalnega stanovanjskega programa za obdobje 2012–2021

Za opredelitev bodočih nalog Sklada je bila podlaga tudi Analiza z dne 22. 11. 2011, ki jo je na svoji spletni strani objavilo in dalo v javno obravnavo Ministrstvo za okolje in prostor. Iz nje izhaja, da cilji, opredeljeni v Nacionalnem stanovanjskem programu za obdobje od 2000 do 2009, niso bili novelirani v skladu z dejanskimi gibanji in razpoložljivostjo virov in zato niso bili doseženi. Ugotovljeno je bilo, da je velik del ciljev še smiseln, vendar posebej zaradi poslabšanja gospodarskih razmer dosegljiv le ob popolnem soglasju vseh faktorjev v državi, ki naj bi zagotovili kar največja mogoča sredstva za doseganje zadostne stopnje primernosti bivanja vseh prebivalcev Slovenije. Za racionalnejša vlaganja v zagotavljanje stanovanj bi bilo treba po ocenah analize na podlagi razpoložljivih podatkov (SURS, GURS, MOP, tudi npr. št. izdanih GRA) in glede na demografske spremembe opraviti analize in nato zastaviti jasne cilje. Po podatkih SURS je ob koncu leta 2008 stanovanjski sklad v Republiki Sloveniji razpolagal z 830.000 stanovanji, medtem ko je bilo število gospodinjstev 684.847 in število prebivalcev v letu 2010 v Republiki Sloveniji 2.046.976 prebivalcev.

Osnutek

23

Slika 5: Prikaz števila gospodinjstev in stanovanj v RS

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

Število stanovanj Številogospodinjstev

Število prebivalcev

Stanovanja, gospodinjstva in prebivalci Slovenije

Število stanovanj

Število gospodinjstev

Število prebivalcev

Po ugotovitvah analize, ki izhajajo tudi iz stališč Računskega sodišča RS, objavljenih v revizijskem poročilu o izvajanju NSP iz leta 2000, mora biti ena izmed glavnih nalog države tudi vzpostavitev enotnih in kakovostnih evidenc o nepremičninah. Pristojna ministrstva in službe pa naj bi na podlagi razpoložljivih podatkov in analiz o potrebah po neprofitnih in profitnih najemnih stanovanjih po Sloveniji, na podlagi analiz oziroma podatkov o prostih (nezasedenih) stanovanjih v Sloveniji in drugih analiz (npr. demografske analize, potrebe po tržnih stanovanjih, službenih stanovanjih in podobno) pripravijo podatke, ki bodo osnova za pripravo novega nacionalnega stanovanjskega programa usmerjala pripravo novega NSP. Ugotovljeno je bilo, da bo potrebno okrepiti pridobivanje najemnih stanovanj, država pa mora omejiti spodbujanje gradnje stanovanj za lastne potrebe investitorjev, zlasti kadar gre za pridobivanje stanovanj z investitorstvom ali soinvestitorstvom Sklada. Ocenili so, da bo potrebno na nove temelje postaviti tudi vlogo Sklada, ki mora postati promotor gradnje najemnih stanovanj.

5.3 Analiza potreb po neprofitnih najemnih stanovanjih – poziv december 2011

Sklad deluje kot javni finančni in nepremičninski sklad, ustanovljen za financiranje in izvajanje Nacionalnega stanovanjskega programa, vzpodbujanja stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih stavb. V sklopu navedenega delokroga in v skladu s programom dela je ena izmed pomembnejših vlog Sklada sodelovanje z občinami, javnimi nepremičninskimi skladi in neprofitnimi stanovanjskimi organizacijami za zagotavljanje izgradnje neprofitnih najemnih stanovanj v Republiki Sloveniji. Iz navedenega razloga Sklad redno objavlja javne razpise z naslovom »Program sofinanciranja izgradnje neprofitnih najemnih stanovanj«. Zaradi spremljanja načrta gradnje neprofitnih najemnih stanovanj po občinah je Sklad v mesecu decembru 2011 že četrto leto zapored na subjekte, ki so v občinah zadolženi za izvajanje stanovanjske politike, v delu ki se nanaša na gradnjo neprofitnih najemnih stanovanj (občine, njihove proračunske sklade, javne nepremičninske sklade in neprofitne organizacije), naslovil dopis, s katerim je želel pridobiti podatke o dejanskih oziroma trenutnih potrebah in oceno prihodnjih potreb (poslovni in finančni načrti občin) na področju zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj. Hkrati je Sklad zaprosil tudi za podatke o sprejetih strateških in izvedbenih načrtih, s katerimi so predvidene tudi druge oblike bivanja v sklopu neprofitnih najemnih stanovanj. Poziv Sklada za zagotavljanje potreb po NNS je bil naslovljen na 211 občin, od tega na 11 mestnih občin. Seznanjeni smo bili s potrebami v 203 občinah, kar predstavlja 96,21 odstotkov odgovorov vseh občin v Sloveniji. Iz odgovorov sledi, da je trenutno v Sloveniji potrebnih predvidoma 8.382 neprofitnih

Osnutek

24

najemnih stanovanj, od tega 5.512 neprofitnih najemnih stanovanj v mestnih občinah, kar predstavlja 65,76 odstotkov vseh potreb po neprofitnih najemnih stanovanjih. Pri tem naj opomnimo, da je to le groba ocena potreb, saj so bili določeni podatki s strani občin in njihovih proračunskih skladov podani le kot orientacijski in preliminarni. Tako navedene podatke bo Sklad uporabil za izvajanje programov za sofinanciranje projektov s področja stanovanjske gradnje.

5.4 Mednarodni trendi na področju stanovanjskih politik

Iz poročila CECODHAS HOUSING EUROPE, Structual Funds 2014-2020, EU Policy Briefing, december 2011 izhajajo mednarodni trendi za spremembo razmer in zagotovitve boljših možnosti na področju stanovanjske politike, ki poudarjajo potrebo po strukturnih spremembah na področju povezovanja javnih politik, policy koordinacije in nadzora ter povezovanja stanovanjskih politik evropskega področja. Skladno z ugotovitvami organizacije bi morala biti prioritetna naloga države v sedanjem času in v prihodnjih letih omogočati cenovno dostopna stanovanja, ki bi jih lahko pridobili z obnovo starih, nezasedenih stanovanj in s preoblikovanjem praznih prostorov v lasti javnih organov v neprofitna stanovanja ter izboljšanja povezovanja potreb javnih in zasebnih subjektov. Izboljšati je potrebno tudi kakovost javnih površin ob naseljih z neprofitnimi stanovanji z boljšo osvetlitvijo, novimi zelenimi površinami in izgradnjo otroških igrišč. Poleg tega je potrebno vsem zagotoviti boljši dostop do interneta, saj bi jim s tem omogočili hitrejše iskanje zaposlitve, izobraževanje, povečali dostop do informacij, poceni dela ter jim izboljšali in povečali medosebno komunikacijo. Organizacija poudarja potrebo po promociji pravic in obveznosti ter spodbujanju medsosedske pomoči in krepitve povezovanja javnih spodbud in drugih ukrepov. Zgraditi bi bilo potrebno tudi lokalne centre, ki bi s svojim širokim spektrom storitev omogočali najemnikom izboljšanje njihovega življenjskega standarda, v povezavi z Zavodom za zaposlovanje in lokalnimi podjetji pa tudi povečanje možnosti za pridobitev novih delovnih mest. Velik poudarek bi bila tudi usposabljanja o energetski učinkovitosti in uporabi novih tehnologij. Obstajajo tri področja, kjer bi naložbe Sklada in drugih subjektov v stanovanjske objekte lahko sofinanciral Evropski sklad za regionalni razvoj: energetska učinkovitost (povečanje števila gospodinjstev z izboljšano porabo energije, zmanjšanje porabe primarne energije v javnih stavbah…), socialna infrastruktura (povečati število gospodinjstev, ki koristijo izboljšane pogoje bivanja, naložbe v zdravstveno in socialno infrastrukturo, ki bi prispevale k nacionalnemu, regionalnemu in lokalnemu razvoju ter zmanjšanju neenakosti na področju zdravstvenega stanja ter gospodarska prenova za ogrožene mestne in podeželske skupnosti) in razvoj mest (inovativne rešitve, povezane s trajnostnim razvojem mest). Izboljšanje energetske učinkovitosti bo pomembno prispevalo k zmanjšanju onesnaževanja in s tem posledično k lažjemu doseganju ciljev na področju podnebnih sprememb. Zato mora stanovanjski sektor prioritetno podpreti energetsko učinkovitost in uvajanje obnovljivih virov energije v javno infrastrukturo. S tem se bomo približali cilju za zmanjšanje porabe energije v stanovanjih. Velik poudarek je potrebno nameniti podpori gospodarstvu pri uresničevanju teh ciljev, saj primanjkuje znanja in izkušenj o tem, kako uskladiti poslovne cilje in prakso s socialnimi cilji. Potrebno je tudi spodbujati socialno vključenost in boj proti revščini ter nuditi podporo socialnim inovacijam. 6 CILJI SKLADA ZA OBDOBJE 2012–2016 Cilji Sklada za obdobje 2012–2016:

– pridobitev do 500 novih najemnih stanovanj, prednostno neprofitnih (od tega polovica v lasti Sklada); – zagotavljanje stanovanj za skupine z manj možnostmi – do 800 novih stanovanj (prodaja oziroma nadaljnja prodaja, najem, najem z možnostjo poznejšega odkupa); – gospodarjenje s stanovanji v lasti SSRS; – prenos primernih stanovanj, ki so v lasti Republike Slovenije, v last SSRS; – finančne spodbude pravnim in fizičnim osebam v obliki ugodnih posojil (36.4 mio. EUR);

Osnutek

25

– trajnostna gradnja – energetsko varčna, ekološko sprejemljiva, z večjo rabo dostopnih obnovljivih virov energije pri vseh produktih in programih Sklada; – izvajanje zakonskih nalog; – razvoj novih projektov na zemljiščih, ki so v lasti Sklada; – krepitev in izvajanje razvojne vloge na stanovanjskem področju; – prizadevanje za pridobitev sredstev iz skladov EU; – pridobivanje premoženja v in za okvire izvajanja partnerskih projektov.

6.1 Programski cilji – Poslovni cilji so:

a) izboljšanje zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj z občinami in javnimi stanovanjskimi skladi ter neprofitnimi stanovanjskimi organizacijami:

MIKRO CILJ: v obdobju 2012–2016 pridobiti s strani državnega proračuna Republike Slovenije zadostna finančna sredstva, s katerimi bo izvajan nov Program zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj in stimulirati navedene subjekte k vlaganju v projekte zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj z naslednjimi oblikami sodelovanja:

– sofinanciranje: soinvestitorstvo, kreditiranje in refinanciranje – partnerski projekti: soinvestiranje in partnerstvo dveh javnih subjektov z zasebnimi subjekti.

b) izvajanje javnih razpisov za investicije na področju zagotavljanja (več)stanovanjske oskrbe različnih socialnih skupin prebivalstva (npr. mladi, mlade družine, družine, starejša populacija, študentje, narodnostne skupnosti in manjšine) po načelih enostavnosti, preglednosti in transparentnosti – zagotavljanje nastanitvenih možnosti: – enostavno poslovanje (predlogi za snovalce pravil o izvajanju javnih razpisov, informiranje, e-

vloga, pripomočki za pripravo vlog); – pregledno poslovanje (specializirano programsko orodje za obdelavo vlog, za obvladovanje

tveganj, računovodstvo …); – transparentno poslovanje (javna objava vseh pomembnih informacij – razpis, razpisna

dokumentacija, kriteriji, prejemniki, ohranjanje namenskega premoženja, obvladovanje tveganj ...);

– poslovanje skladno z zakonodajo in predpisi Evropske skupnosti in RS (upoštevanje zakonskih določil evropske skupnosti in Slovenije …) in

– nalaganje prostih likvidnostnih sredstev Sklada skladno z zakonodajo, ki ureja delovanje javnih skladov, ter skladno z dolgoročnimi programskimi cilji za obdobje 2010–2012.

c) spodbujanje lastnih in tujih strokovno-tehničnih razvojnih projektov Sklada na (več)stanovanjskem področju:

– razvijanje in posodabljanje lastnega projekta TPSG ter pilotskih projektov v lasti Sklada in

drugih investitorjev; – izobraževanje in delovanje v nacionalnem in mednarodnem okvirju; – širitev izobraževalnih programov na družbe države članice Evropske unije in Zahodni Balkan.

d) spodbujanje lastnih in tujih energetsko varčnih (eko projektov) razvojnih projektov Sklada na (več)stanovanjskem področju: – integracija koncepta trajnostne gradnje (ekološko sprejemljiva, energetsko varčna, z večjo

rabo dostopnih obnovljivih virov energije) in prenove v vse projekte Sklada in projekte drugih investitorjev, sofinanciranih s strani Sklada – produkti Sklada;

– posebna pozornost pri uveljavljanju trajnostnega koncepta pri rekonstrukcijah in vzdrževanjih stanovanjskega fonda Sklada.

e) optimiziranje izvajanja nalog po javnem pooblastilu:

– optimizacija procesov vodenja postopkov in odločanja glede na razpoložljive kadrovske in finančne vire poslovanja;

Osnutek

26

– izvajanje tehnološkega posodabljanja podpore odločanja in evidentiranja v tovrstnih procesih in postopkih;

– izobraževanje zaposlenih s področja poslovanja s strankami in osveževanje znanj s področja materialnih in procesnih predpisov, uporabljenih na tem področju.

f) optimiziranje izvajanja poslovanja z lastnimi nepremičninami:

– optimizacija procesov vodenja postopkov pridobivanja in razpolaganja z lastnimi nepremičninami ter njihovega upravljanja in vzdrževanja glede na razpoložljive kadrovske in finančne vire poslovanja;

– priprava tehnološke podpore odločanja in evidentiranja v tovrstnih procesih in postopkih; – izobraževanje zaposlenih s področja razpolaganja s stvarnim premoženjem javnih subjektov,

postopkov vrednotenja in javnega naročanja ter javnih natečajev. Osveževanje znanj s področja materialnih in procesnih predpisov, uporabljenih na tem področju.

6.2 Kratkoročni cilji

Kratkoročni cilji se določajo glede na letno uresničevanje dolgoročnih ciljev, za potrebe tega dokumenta pa jih primeroma naštevamo. Kratkoročni cilji so navedeni po trenutnem stanju veljavne zakonodaje in nalog Sklada.

Podrobnejši kratkoročni cilji:

6.2.1 Neprofitna najemna stanovanja in bivalne enote:

– zagotavljanje neprofitnih najemnih stanovanj in bivalnih enot; – gospodarjenje z neprofitnimi najemnimi stanovanji in bivalnimi enotami; – skrb za manjšine in narodnostne skupnosti (Romi, italijanska in madžarska skupnost);

6.2.2 Stanovanja v brezplačni uporabi:

– gospodarjenje s stanovanji v brezplačni uporabi, pridobljenih s strani upravljavcev državnih

stanovanj (rekonstrukcija, oddaja v najem);

6.2.3 Skrb za širok spekter ciljnih skupin prebivalstva

Za mlade družine, družine in mlade, osebe s posebnimi potrebami, državljane drugih držav članic EU s stalnim bivališčem v Sloveniji in druge:

– pridobivanje, gradnja in prodaja stanovanj za trg za različne ciljne skupine prebivalstva; – oddaja v najem stanovanj, zgrajenih za trg za različne ciljne skupine prebivalstva; – dolgoročna stanovanjska posojila fizičnim osebam za nakup Skladovih stanovanj, grajenih za

trg in za obnovo;

6.2.4 Skrb za starejše:

– pridobivanje in zagotavljanje oskrbovanih stanovanj – projekti za potrebe Sklada; – spodbujanje gradnje domov za ostarele in oskrbovanih stanovanj – dolgoročna posojila

upravičenim prosilcem – gospodarjenje z lastnimi oskrbovanimi stanovanji (prodaja in oddaja v najem); – podpora medgeneracijskih projektov in raziskav;

6.2.5 Skrb za trajnostno gradnjo in prenovo (več)stanovanjskih stavb ter kakovost (več)stanovanjske gradnje:

– integracija koncepta trajnostne gradnje (ekološko sprejemljiva, energetsko varčna, z večjo

rabo dostopnih obnovljivih virov energije) in prenove v vse produkte Sklada; – lastno ali partnersko izvajanje in podpiranje vzorčnih in drugih projektov s področja

večstanovanjske gradnje v duhu napredka gradbene tehnike in tehnoloških izboljšav; – izvajanje in posodabljanje projekta TPSG – blagovna znamka Sklada.

Osnutek

27

6.2.6 Izvajanje nalog po javnem pooblastilu:

– dodeljevanje dolgoročnih stanovanjskih posojil najemnikom v denacionaliziranih stanovanjih; – dodeljevanje dolgoročnih stanovanjskih posojil za popotresno obnovo Posočja; – izvajanje pomoči v primeru drugih elementarnih nesreč; – izvajanje nacionalne stanovanjske varčevalne sheme (upoštevajoč določbe ZUJF); – izvajanje subvencioniranja mladih družin za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja in

tržnega najema (upoštevajoč določbe ZUJF); – izvajanje aktivne zemljiške in morebitne aktivne prostorske politike.

7 PROGRAMI IN DEJAVNOSTI SKLADA ZA OBODBJE 2012–2016

7.1 Zagotavljanje neprofitnih najemnih stanovanj

Slovenija je po ustavi, ki je temeljni in najvišji državni akt, socialna država. Osnovni pogoj za delovanje države bi moral biti usklajen ter uravnovešen gospodarski in socialni razvoj. Novejša družbena gibanja čedalje bolj poudarjajo socialnovarstveno vlogo države. V tem kontekstu je potrebno videti nalogo države, da poskrbi za kakovostno življenje, varnost in blaginjo svojih prebivalcev, še zlasti v primerih, ko se znajdejo v neugodnih življenjskih razmerah. Socialno politiko v ožjem in širšem smislu določajo strokovna načela, pravila in dejavnosti, ki posamezniku omogočijo vključitev v družbeno okolje. Eden izmed elementov socialne politike je tudi, da se prebivalcem zagotovi določeno stopnjo socialne varnosti, ki med drugim vključuje delovnopravne, zdravstvene, izobraževalne, stanovanjske in ostale vidike zagotavljanja socialne varnosti posameznika. Na osnovi predhodne opisane tematike izvzamemo vodenje državne stanovanjske politike, z namenom ustvariti pogoje in možnosti, da si državljani pridobijo primerno in humano bivalno enoto oz. okolje. Pretežna večina populacije si ne more sama zagotoviti primernega stanovanja brez učinkovitih normativnih in sistemskih pomoči države. Iz navedenega razloga je bil v letu 1991 tudi ustanovljen Sklad. Že v začetnem obdobju delovanja je Sklad na podlagi vsakokratnih sprejetih poslovnih politik, potrjenih s strani Vlade RS, pričel z aktivno stanovanjsko politiko na področju pridobivanja neprofitnih stanovanjskih enot. V ta namen so bili v letu 2001 in 2003 objavljeni neposredni pozivi lokalnim skupnostim – občinam, v obdobju od leta 2005 pa javni razpisi – programi za zagotavljanje oz. sofinanciranje izgradnje neprofitnih najemnih stanovanj. Na osnovi predpisanih pogojev poslovanja in v skladu z določili navedenih pozivov oz. javnih razpisov, je bila primarna vloga Sklada sodelovanje z lokalnimi skupnostmi, njihovimi proračunskimi skladi, javnimi nepremičninskimi skladi in drugimi pravnimi osebami ter družbami, po 96. in 97. členu ZJZP, z namenom povečanja števila neprofitnih najemnih stanovanj na nivoju občin, statičnih regij in kumulativno na nivoju Republike Slovenije. Nova neprofitna najemna stanovanja so se pridobivala z gradnjo, rekonstrukcijo, nakupom ali prenovo obstoječega stanovanjskega fonda. Javni razpisi – programi za pridobivanje novih neprofitnih najemnih stanovanj so se tekom časovnega obdobja dopolnjevali in spreminjali, v skladu z veljavno zakonodajo na področju stanovanjske gradne in drugih predpisov, ki urejajo navedeno področje, ter sledili zahtevam lokalnih skupnosti, s ciljem približati program upravičenim prosilcem in tako ustvariti pogoje za uspešno realizacijo projektov, ki so predvidevali nova neprofitna najemna stanovanja. Kot pomoč in v smislu potrditve vodenja pozitivne stanovanjske politike Sklad od leta 2008 dalje preverja potrebe na področju zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj v občinah tako, da jih prosi za posredovanje ustreznih podatkov, ki se nanašajo na dejanske potrebe ter oceno prihodnjih potreb na področju zagotavljanja stanovanjskih enot (poslovni in finančni načrti). Hkrati je Sklad prosil tudi za podatke o sprejetih strateških in izvedbenih prostorskih ter drugih aktih in politik, v katerih imajo občine že predvidene investicije oz. projekte za pridobivanje raznovrstnih oblik bivanja v sklopu neprofitnih stanovanj ter s podatki o predvideni časovni in finančni determinanti načrtovane investicije. Tudi v letih 2011 in 2012 je Sklad pripravil in vodil zbiranje podatkov o potrebah za nova neprofitna najemna stanovanja na občinskem in v nadaljevanju tudi na nivoju statističnih regij Republike Slovenije. Od 211 občin nam jih je odgovorilo kar 204, kar znaša nekaj več kot 96 %. Po podatkih, ki so bili zbrani s pomočjo omenjene ankete, se na nivoju R Slovenije potrebuje preko 8.300 neprofitnih najemnih stanovanj. Največ potreb po neprofitnih najemnih stanovanjih beležimo v mestnih občinah, saj na 11 občin odpade preko 60 % potreb po tovrstnih stanovanjih. Na prepričljivem prvem mestu

Osnutek

28

med mestnimi občinami je Ljubljana, ki beleži preko 3.300 potreb po tovrstnih stanovanjih, sledijo ji mestne občine Maribor z okvirno 500 potrebami, Celje z 479 in Velenje s 350. Na nivoju statističnih regij pa največ potreb beležijo v osrednjeslovenski regiji, ki je na prvem mestu zaradi mestne občine Ljubljana, nato ji sledita Savinjska, kjer imamo dve mestni občini (Celje in Velenje) in Obalno-kraška regija (zaradi občin Koper, Izola in Piran). Pri tem Sklad podaja opombo oz. dodatno obrazložitev, da so nekateri podatki o potrebah za neprofitna najemna stanovanja občin podani na osnovi preliminarne ocene (vloge, ankete, nezaključeni javni razpisi …). V kontekstu podane obrazložitve je potrebno presojati potrebe po neprofitnih najemnih stanovanjih na nivoju občin in v nadaljevanju na nivoju statističnih regij kot tudi "skupne potrebe neprofitnih najemnih stanovanj" na nivoju Republike Slovenije. Slika 6: Potrebe po neprofitnih najemnih stanovanjih – območje Slovenije, leto 2012

RS - potrebe po neprofitnih najemnih stanovanjih(mestne / ostale občine)

število potreb po NNS

(mestne občine); 5.540 (66,09%)

število potreb po NNS

(ostale občine); 2.842 (33,91%)

število potreb po NNS (mestne občine)

število potreb po NNS (ostale občine)

Skupaj: za celotno območje Slovenije8.382 NNS

Slika 7: Potrebe po neprofitnih najemnih stanovanjih – mestne občine, leto 2012 RS - potrebe neprofitnih najmenih stanovanjih v mestnih občinah

NOVA GORICA; 196; 3,54%

NOVO MESTO; 25; 0,45%

MURSKA SOBOTA ; 50; 0,90%

MARIBOR; 500; 9,03%

PTUJ; 53; 0,96%

SLOVENJ GRADEC; 67; 1,21%VELENJE; 350; 6,32%

CELJE; 479; 8,65%

KOPER; 200; 3,61%

KRANJ; 270; 4,87%

LJUBLJANA; 3.350; 60,47%

CELJE

KOPER

KRANJ

LJUBLJANA

MARIBOR

MURSKASOBOTA

NOVAGORICA

NOVO MESTO

PTUJ

SLOVENJGRADEC

VELENJE

Glede na opisano tematiko in poudarjena dejstva je Sklad v skladu s sprejeto zakonodajo edini izvajalec stanovanjske politike na nivoju Republike Slovenije. V preteklem obdobju je bilo navedeno področje urejeno enotno in centralno ter tako relativno dostopno vsem lokalnim skupnostim ter ostalim subjektom, ki so bili na lokalni ravni zadolženi za izvajanje stanovanjske gradnje. Z obliko programa

Osnutek

29

(posojilo ali soinvestitorstvo) je bila lokalnim skupnostim dana možnost, da si ob ugodnih finančnih pogojih in brez dodatnih zadolževanj (bančne institucije itd.) zagotovijo povečanje nujno potrebnega stanovanjskega fonda. Občine lahko na ta način svojim prebivalcem zagotovijo primerno bivanje: stanovanjsko ali bivalno enoto. Pomembno je tudi dejstvo, da se na ta način preprečijo migracije prebivalcev iz manjših naselij, občin in nenazadnje manj razvitih regionalnih centrov v večja mestna središča. Pozitivni učinki vodenja opisane stanovanjske politike se nenazadnje odražajo tudi na področju gradbeništva in obrtnih dejavnosti na nivoju in področju po celotni Sloveniji. Na osnovi navedenih dejstev je potrebno opisani del stanovanjske politike ohraniti, vsekakor pa jo je potrebno spremeniti oz. dopolniti v smislu trenutnih razmer na področju zakonodaje kot tudi v kontekstu trenutnih gospodarskih in finančnih gibanj.

7.1.1 Realizacija sprejetih projektov po programu sofinanciranja 2008–2009 Sklad je na podlagi sklepa Nadzornega sveta Sklada v Uradnem listu RS št. 118/2007 z dne 21. 12. 2007 objavil razpis Programa sofinanciranja izgradnje neprofitnih najemnih stanovanj za leti 2008 in 2009 (v nadaljevanju program), ki je bil namenjen vzpodbujanju neprofitne najemne stanovanjske gradnje. Upravičeni prosilci po tem razpisu so bili:

− občine ali njihovi proračunski skladi, ustanovljeni za pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj;

− javni nepremičninski skladi; − pravne osebe, vpisane v register neprofitnih stanovanjskih organizacij iz 152. člena SZ-1; − družbe po 96. in 97. členu ZJZP.

Za izvajanje programa je bilo razpoložljivih sredstev v višini cca. 23.7 mio. EUR. Sredstva so bila v celoti zagotovljena iz izvedene dokapitalizacije Sklada v letih 2006, 2007 in 2008. Zaradi odstopa od dveh projektov se skladno s programskimi določbami preostala sredstva nameni za dodatno število novih neprofitnih najemnih stanovanj (1,2 mio. EUR). Iz preostanka sredstev se lahko zagotovi do 20 dodatnih stanovanj s pripadajočimi parkirnimi mesti. Število stanovanj je odvisno od primernih, s programom predpisanih cen na posameznih lokacijah. Do konca leta 2011 oz. začetka 2012 so bile zaključene vse odobrene vloge/projekti z izjemo soinvestitorskega projekta Mestne občine Velenje in Sklada: »Poslovno-stanovanjski objekt Gorica«, s katerim bo zagotovljenih 132 novih neprofitnih najemnih stanovanj, od katerih bo v lasti Sklada 65 neprofitnih najemnih stanovanj ter 98 parkirnih mest v kletni etaži objekta, ki je v izvedbi. Projekt: Gorica, Mestna občina Velenje, kratek opis Soseska leži na območju urbane poselitve v delu Mestne občine Velenje pod imenom Gorica, in sicer med individualno stanovanjsko gradnjo, blokovsko stanovanjsko gradnjo in osnovno šolo. Površina obsega 2,01 ha. Sosesko sestavljata dve stanovanjski lameli: lamela »sever« iz 6 vila blokov etažnosti P+4 in 87 stanovanji ter lamela »jug«, ki jo prav tako sestavlja 6 med seboj povezanih vila blokov z etažnostjo P+2 in P+3 ter 63 stanovanji. Pod vsemi lamelami in trgovskim objektom je predvidena trietažna garažna podzemna hiša s skupno 677 parkirnimi mesti. Izvajajo se dela na tretji (najnižji) etaži podzemne garažne hiše na že izgotovljeni zaščiti brežin, ki je sestavljena iz pilotne stene in zemeljskih sider.

Osnutek

30

Predvideni terminski plan izgradnje:

7.1.2 Program sofinanciranja zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj za leti 2012 in 2013 Analiza potreb po neprofitnih najemnih stanovanjih Kot je že omenjeno, je Sklad zaradi spremljanja načrta gradnje neprofitnih najemnih stanovanj po občinah v mesecu decembru 2011 že četrto leto zapored na subjekte, ki so v občinah zadolženi za izvajanje stanovanjske politike, v delu ki se nanaša na gradnjo neprofitnih najemnih stanovanj (občine, njihove proračunske sklade, javne nepremičninske sklade in neprofitne organizacije) naslovil dopis, s katerim je želel pridobiti podatke o dejanskih oziroma trenutnih potrebah in oceno prihodnjih potreb (poslovni in finančni načrti občin) na področju zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj. Hkrati je Sklad zaprosil tudi za podatke o sprejetih strateških in izvedbenih načrtih, s katerimi so predvidene tudi druge oblike bivanja v sklopu neprofitnih najemnih stanovanj. V nadaljevanju podajamo tabelarični prikaz rezultatov potreb po neprofitnih najemnih stanovanjih, iz katerih je možno razbrati podatke, prejete s strani občin in njihovih proračunskih skladov. Tabela 2: Število potreb po neprofitnih najemnih stanovanjih

ŠTEVILO POTREB PO NEPROFITNIH NAJEMNIH

STANOVANJIH (mestne in ostale občine)

mestne občine ostale občine

skupaj

5.540 2.842 8.382 66,09 % 33,91 % 100 %

ŠTEVILO POTREB PO NEPROFITNIH NAJEMNIH

STANOVANJIH (po statističnih regijah)

štev. statistična regija

štev. potreb v

regiji

delež (%)

1 POMURSKA 152 1,81% 2 PODRAVSKA 772 9,21% 3 KOROŠKA 230 2,74% 4 SAVINJSKA 1.291 15,40% 5 ZASAVSKA 190 2,27% 6 SPODNJEPOSAVSKA 141 1,68% 7 JV SLOVENIJA 210 2,51% 8 OSREDNJESLOVENSKA 3.722 44,40% 9 GORENJSKA 594 7,09% 10 NOTRANJSKO-KRAŠKA 40 0,48% 11 GORIŠKA 309 3,69% 12 OBALNO-KRAŠKA 731 8,72% SKUPAJ 8.382 100 %

Osnutek

31

Slika 8: Potrebe po neprofitnih najemnih stanovanjih – statistične regije, leto 2012

Od izražene potrebe (pisna namera po sodelovanju s Skladom kot odgovor občine na poziv Sklada: nekatere občine pogojujejo sodelovanje v smislu vsebine in določil Programa) po neprofitnih najemnih stanovanjih na področju celotne Slovenije (8.382 stanovanj) so naslednje občine izkazale interes za skupno sodelovanje oziroma sofinanciranje projektov s strani Sklada, s katerim bi bilo pridobljeno preko 5.500 stanovanj, kar predstavlja cca. 66,7 % celotnih potreb, zbranih v Pozivu 2012. Ob tem dodajamo tudi to, da bi se na objavljeni program prijavile tudi druge občine oz. upravičeni prosilci. Izvedena analiza potreb potrjuje nujnost kontinuiranega zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj (najemna stanovanja za ranljivejše skupine prebivalstva oziroma skupine z manj možnostmi). Določiti je treba realne cilje, podkrepljene s sistemskimi viri financiranja, ki jih je skupnost (država, občina) sposobna zagotoviti. Trenutno stanje izkazuje zastoj oziroma pomanjkljivo skrb za gradnjo neprofitnih najemnih stanovanj v občinah, kar je rezultat visoke zadolženosti občin, s čimer je preprečeno financiranje s kreditnimi sredstvi, lastnih sredstev pa preveč razdrobljene (majhne) občine v proračunu ne morejo zagotoviti. Zaradi nizke donosnosti (neprofitne najemnine komaj pokrijejo redno obratovanje in vzdrževanje) ni zanimanja za kapitalska vlaganja v najemna neprofitna stanovanja. Sistemskih virov financiranja ni (tudi ne dokapitalizacije Sklada iz naslova zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj), obstoječi občinski viri financiranja pa so izčrpani. Sredstva po 12 mio. EUR letno so (bila) zagotovljena v proračunih RS za leti 2011 in 2012. Do realizacije dokapitalizacije v letu 2011 ni prišlo. Rebalans Proračuna RS za leto 2012 je dokapitalizacijo ukinil. V primeru, da sredstva ne bodo zagotovljena v proračunu RS, bo Sklad za realizacijo Programa sofinanciranja zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj za leti 2012 in 2013 predvidoma namenil do 12 mio. EUR iz lastnih virov financiranja. S programom bomo v letih od 2012 do 2013 zagotovili do 200 novih neprofitnih stanovanj s pripadajočimi parkirnimi mesti, od tega bi bilo v lasti Sklada do 100 stanovanj. Število stanovanj je odvisno od primernih, s programom predpisanih cen na posameznih lokacijah. V nadaljevanju so predstavljene občine, ki so izkazale zanimanje za sodelovanje s Skladom pri zagotavljanju neprofitnih najemnih stanovanj.

RS - potrebe po neprofitnih najemnih stanovanjih

po regijah OSREDNJESLOVENSKA;

3.722 (44,40%)

JV SLOVENIJA; 210 ( 2,51%)

SPODNJEPOSAVSKA; 141 (1,68%)

ZASAVSKA; 190 (2,27%)

GORENJSKA; 594 (7,09%)

KOROŠKA; 230 (2,74%)

PODRAVSKA; 772 (9,21%) POMURSKA;

152 (1,81%)

OBALNO-KRAŠKA; 731 (8,72%)

GORIŠKA; 309 (3,69%)

NOTRANJSKO-KRAŠKA; 40 (0,48%) SAVINJSKA;

1.291 (15,40%)

POMURSKA

PODRAVSKA

KOROŠKA

SAVINJSKA

ZASAVSKA

SPODNJEPOSAVSKA

JUGOVZHODNA SLOVENIJA

OSREDNJESLOVENSKA

GORENJSKA

NOTRANJSKO-KRAŠKA

GORIŠKA

OBALNO-KRAŠKA

Skupaj: za celotno območje Slovenije8.382 NNS

Osnutek

32

Tabela 3: Izkazano zanimanje občin za sodelovanje s Skladom

Izkazano zanimanje občin za sodelovanje s Skladom pri zagotavljanju neprofitnih

najemnih stanovanj

štev. statistična regija

občina število potreb po stanovanjih

1 POMURSKA Lendava 25 SKUPAJ 25 2 PODRAVSKA Destrnik 5 Kungota 5 Maribor 500 Sv. Ana 30 Žetale 3 SKUPAJ 543 3 KOROŠKA Mislinja 10 Muta 15 Prevalje 30 Slovenj Gradec 67 SKUPAJ 122 4 SAVINJSKA Braslovče 8 Celje 479 Dobrna 27 Kozje 5 Ljubno 2 Nazarje 8 Rogaška Slatina 52

Slovenske Konjice 44

Šentjur 30 Vransko 10 Zreče 25 SKUPAJ 690 5 ZASAVSKA Hrastnik 47 SKUPAJ 47 6 SPODNJEPOSAVSKA Sevnica 15 SKUPAJ 15 7 JV SLOVENIJA Metlika 10 SKUPAJ 10 8 OSREDNJESLOVENSKA Litija 43 Ljubljana 3350 SKUPAJ 3393 9 GORENJSKA Jesenice 105 Jezersko 3 SKUPAJ 108

10 NOTRANJSKO-KRAŠKA 11 GORIŠKA Brda 5 Idrija 20 Kobarid 20 Nova Gorica 196 SKUPAJ 241

12 OBALNO-KRAŠKA Koper 200 Piran 201 SKUPAJ 401 SKUPAJ 5.595

Osnutek

33

7.1.3 Potencialni novi projekti zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj v letih 2015-2016

Nove oblike modelov sodelovanja (trenutno Programi sofinanciranja zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj) na področju neprofitne najemne gradnje bodo odvisne od usmeritev in novega nacionalnega stanovanjskega programa. Z dodatnimi finančnimi viri bi Sklad lahko omogočil pridobitev do 200 novih stanovanj s pripadajočimi parkirnimi mesti, od tega bi bilo v lasti Sklada do 100 stanovanj. Število stanovanj je odvisno od primernih (predpisanih) cen na posameznih lokacijah. Če sredstva ne bodo zagotovljena v proračunu RS, bo Sklad za realizacijo programa predvidel razpoložljiva sredstva iz lastnih virov financiranja oz. omogočil realizacijo lastnih projektov.

7.2 Gospodarjenje z najemnimi stanovanji

7.2.1 Upravljanje in vzdrževanje fonda neprofitnih najemnih stanovanj SSRS. Sklad ima na dan 30. 5. 2012 v lasti 2.820 stanovanj po celotni Sloveniji (v 105 občinah, oziroma v 12 regijah) in dve bivalni enoti v samskem domu v Ljubljani ter 59 varovanih stanovanj v Posočju. Slika 9: Porazdelitev najemnih stanovanj po regijah

7.2.2 Pridobivanje najemnih stanovanj Pridobivanje stanovanj od 1991 do vključno 2011: Sklad je v obdobju od leta 1991 do vključno leta 2002 na podlagi pogodb, sklenjenih z različnimi podjetji, pridobil skupaj 3.848 stanovanj in 13 samskih sob, in sicer: – na podlagi pogodb o neodplačnih prenosih 2.878 stanovanj in 13 samskih sob; – na podlagi pogodb o poravnavi obveznosti 484 stanovanj; – na podlagi kupoprodajnih pogodb 486 stanovanj. Sklad je od leta 1991 do vključno leto 2011 pridobil skupno 5.279 najemnih stanovanj in 13 sob v samskih domovih.

69

282

30

56 118 173

33

328

167

477

546

543

POMURSKA

PODRAVSKA

KOROŠKA

SAVINJSKA

ZASAVSKA

SPODNJEPOSAVSKA

JUGOVZHODNA SLOVENIJA

OSREDNJESLOVENSKA

GORENJSKA

NOTRANJSKO-KRAŠKA

GORIŠKA

OBALNO-KRAŠKA

Osnutek

34

Sklad primernih stanovanj ne glede na način pridobitve ne prodaja. Primerna stanovanja so tista, pri katerih ni potrebna večja sanacija. O večji sanaciji govorimo, kadar so stroški sanacije višji kot 30 % ocenjene tržne vrednosti stanovanja na območju, kjer se stanovanje nahaja, oziroma njegove knjigovodske vrednosti. Sklad ima v lasti tudi 430 stanovanj, starejših od 60 let. Obnova takih stanovanj bi bila ekonomsko neupravičena, zato se izvaja prodaja zasedenih in praznih stanovanj po utečenih postopkih Sklada. Vsa sredstva, pridobljena s prodajo, bi bila namenjena vzdrževanju ali večji sanaciji stanovanjskega fonda oziroma nakupom novih neprofitnih najemnih stanovanj. Sklad je doslej po pravnomočnih odločbah o denacionalizaciji vrnil denacionalizacijskim upravičencem 92 neprofitnih najemnih stanovanj. Sklad ima v lasti tudi stanovanja, ki so predmet denacionalizacije in vanje ne sme vlagati sredstev za izboljšave, niti jih ne sme odtujevati. Za ta stanovanja s strani organov, ki vodijo denacionalizacijske postopke, Sklad še vedno ni prejel odločb, s katerimi bi bil razjasnjen status stanovanj (vračila dencionalizacijskim upravičenem ali pa zavrnitev vračil). Predlaga se, da pristojni organi pospešijo reševanje teh postopkov.

7.2.3 Najemnine za stanovanja v letu 2011

Najemnine za stanovanja, zgrajena ali celovito prenovljena po uveljavitvi stanovanjskega zakona, in neprofitna stanovanja, dana v najem po uveljavitvi metodologije za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Ur.l. RS 23/2000, 96/2001 in 29/2003 – odločba US), so se v letu 2011 obračunavala po 4,68 odstotkov od vrednosti stanovanj. Po enaki stopnji so se obračunavale najemnine tudi za novo oddana najemna stanovanja v letu 2011. Po tej stopnji se je obračunavala najemnina za 2.734 najemnih stanovanj. S posameznimi občinami je bilo dogovorjeno, da sprejemamo njihov izračun najemnine za stanovanja, ki so bila pridobljena na podlagi pogodb o soinvestiranju pri zagotavljanju neprofitnih stanovanj. Stopnja najemnine za 83 stanovanj se tako giblje med 3,2 in 4,25 odstotki. Uporabnina za dve bivalni enoti v samskem domu v Ljubljani se obračunava po ležišču. Zaradi osebne finančne krize – brezposelnosti so posamezni najemniki že prijavili osebne stečaje, kar predstavlja težko oziroma praktično nemogočo izterjavo dolga.

7.2.4 Rezervni sklad

Na podlagi 24. člena akta o ustanovitvi Stanovanjskega sklada kot javnega sklada (Ur.l. RS 96/2000), 119. člena in 272. člena Stvarnopravnega zakonika (Ur.l. RS 87/2002), drugega odstavka 41. člena Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS 69/2003, 18/2004, 57/2008 in 87/2011) in Pravilnika o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (Ur.l. RS 11/2004) so bila dne 29. 12. 2003, 9. 2. 2004 in 3. 5. 2006 sprejeta Navodila o oblikovanju rezervnega sklada. Sklad od 1. 1. 2004 dalje oblikuje lasten rezervni sklad v okviru namenskih sredstev v namenskem premoženju v minimalni zakonski višini. Za izračun višine mesečne obveznosti vplačil sredstev v rezervni sklad se obračunava tečaj EUR na zadnji delovni dan v mesecu za tekoči mesec. V obdobju od 1. 1. 2004 do vključno 31. 12. 2011 je bil oblikovan rezervni sklad v skupni vrednosti 1.164.995,76 EUR. Sredstva iz rezervnega sklada so se črpala na podlagi računov upravnikov posamezne večstanovanjske stavbe za dela, plačana iz rezervnega sklada te stavbe, ali za plačila v rezervni sklad posamezne stanovanjske stavbe v primeru prodaje stanovanja. V obdobju od 1. 1. 2004 do vključno 31. 12. 2011 je bilo plačanih računov za 688.235,47 EUR. Stanje rezervnega sklada na dan 31. 12. 2011 znaša 476.760,29 EUR.

7.2.5 Vzdrževanje najemnih stanovanj

Za upravljanje s stanovanji, ki so razpršena po vsej državi, ima Sklad sklenjene pogodbe o opravljanju storitev upravljanja stanovanj s 53 upravniki. Kot je razvidno iz spodnje tabele, je občutni delež tudi starih stanovanj, ki so v slabem stanju, zato so stroški za njihovo vzdrževanje visoki.

Osnutek

35

Tabela 4: Pregled števila najemnih stanovanj po letnicah gradnje

Leto Število stanovanj 1500–1900 231 1901–1910 26 1911–1920 23 1921–1930 44 1931–1940 11 1941–1950 95 1951–1960 191 1961–1970 246 1971–1980 302 1981–1990 200 1991–2000 174 2001–2010 1.268 2011–2020 11 SKUPAJ 2.822

Prejete najemnine Sklad v celoti namenja za potrebe najemnih stanovanj. Pri odločanju o porabi sredstev za prenovo in izboljšave Sklad daje prednost nalogam, s katerimi najemnikom omogoči osnovni bivalni standard, denimo napeljavo kanalizacije. Z izgradnjo centralnega ogrevanja s priključitvijo na vročevodno omrežje ali plinifikacijo pa je bila povečana obstoječa uporabna vrednost stanovanj. Stroške rednega vzdrževanja stanovanj Sklad krije iz tekočih najemnin. Pri odločanju o porabi sredstev za investicijsko vzdrževanje, ki ohranja ali vzpostavi osnovni bivalni standard in obenem ohranja ali zvišuje vrednost stanovanja, je Sklad nadalje dajal prednost nalogam, ki pomenijo preprečitev nadaljnje škode na objektih.

7.2.6 Subsidiarna odgovornost Subsidiarna odgovornost pri obratovalnih stroških je bila uvedena pri lastnikih neprofitnih stanovanj z novelo SZ konec junija 2008, zato je lastnik neprofitnega stanovanja lahko subsidiarno odgovoren za nastale in neporavnane obratovalne stroške od uveljavitve novele zakona dalje, vendar le v primeru končanih pravnih in sodnih poti, vključno z izvršilnim postopkom. Trenutno veljavna zakonodaja stroškov subsidiarne odgovornosti ne vključuje v izračun neprofitne najemnine. Sklad je bil dolžan v letu 2011 zaradi subsidiarne odgovornosti namesto najemnikov plačati za obratovalne stroške in vzdrževanje skupaj 5.467,68 EUR.

7.2.7 Oskrbovana stanovanja za starejše v Posočju Sklad ima v lasti tudi oskrbovana stanovanja, ki so bila izgrajena po projektu varovanih stanovanj v Posočju, ki ga je Vlada RS potrdila s sklepom 5. novembra 1998. Namenjena so oddaji v najem po neprofitni najemnini prebivalcem občin, ki so bile prizadete s potresom aprila 1998. Do najema so upravičeni starejši od 65 let, ki ne morejo več živeti popolnoma samostojno in katerih bivanje potrebuje varovanje z organizirano pomočjo pri hišnih opravilih, osebni higieni in v času bolezni. Stanovanja so načrtovana tako, da so primerna za bivanje v večini primerov ene osebe in le v manjšem obsegu dveh oseb. Dispozicija prostorov zagotavlja dobro in kratko povezavo med osnovnimi funkcijami stanovanja in upošteva posebne zahteve za gibalno ovirane osebe. V projektu je bila predvidena graditev 87 stanovanj za 115 oseb v petih podprojektih. Realizirani so naslednji projekti: v občini Tolmin s pozidavo zgornje etaže Doma upokojencev v Podbrdu s 6 stanovanji in graditev stanovanjske stavbe s 32 stanovanji v Tolminu in v občini Kobarid 21 stanovanj.

Osnutek

36

Oskrbovana stanovanja v Podbrdu

Oskrbovana stanovanja v Tolminu

7.2.8 Prenos stanovanj, ki so v lasti Republike Slovenije (in v upravljanju MORS, MNZ ter MJU-SK) po sklepu Vlade RS z dne 7. 5. 2009 v last Sklada

Vlada Republike Slovenije je 7. 5. 2009 sprejela sklepe, ki so med drugim Ministrstvo za javno upravo - Stanovanjsko komisijo Vlade RS, Ministrstvo za obrambo in Ministrstvo za notranje zadeve ter Ministrstvo za okolje in prostor zadolžili za izvedbo postopkov za prenos stanovanj v lasti Republike Slovenije na Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad. Del stanovanj naj bi se prenesel v last in posest Sklada, del stanovanj pa le v brezplačno uporabo za potrebe povečanja neprofitnega najemnega fonda stanovanj. V letu 2011 je Vlada RS sprejela sklep, s katerim je delno razveljavila sklep o prenosu, tudi v delu, ki se nanaša na prenos zasedenih stanovanj na Sklad. Trenutno so zaključeni le postopki prenosov stanovanj v brezplačno uporabo Skladu, medtem ko se postopki prenosa v last in posest niso začeli iz razlogov na strani upravljavcev državnih stanovanj, zato je Sklad v maju 2012 predlagal prenos stanovanj na Sklad in deloma občine. Po podatkih upravljavcev državnih stanovanj je od 540 stanovanj, ki jih je Sklad pogodbeno prejel v brezplačno uporabo za obdobje petih let konec julija in v začetku avgusta 2009, večina stanovanj (kar 423) zasedena z imetniki pravic po Stanovanjskem zakonu, ki imajo pravico trajnega najema, le manjši del stanovanj (117) pa je nezaseden. Sklad je nezasedena stanovanja tudi fizično pregledal in jih prevzel ter dokumentiral stanje, v kakršnem se nahajajo. Nezasedena stanovanja se po prvih ugotovitvah Sklada nahajajo na razpršenih in predvsem odročnih lokacijah in so skoraj vsa potrebna obnovitvenih del. Nekatera stanovanja so celo v tako slabem stanju, da so potrebna rušitvena dela (celotnega objekta z več stanovanji) in njihova obnova ni smotrna. Prav tako je potrebno poudariti, da za izvedbo ukrepov Sklad ni prejel nikakršnih finančnih sredstev in kadrov ter da skladno s sklepi ni bilo urejeno financiranje obnove stanovanj za 2009, 2010, 2011 ali katero od prihodnjih pet let brezplačne uporabe, pri čemer pa glede na doslej ugotovljeno stanje in potrebna vlaganja v obnovo najemnina zasedenih stanovanj nikakor ne more pokriti potrebnih stroškov rednega in investicijskega vzdrževanja. Tabela 5: Prenos stanovanj v brezplačno uporabo po ministrstvih Datum

pogodbenega prevzema stanovanj

ZASEDENA STANOVANJA

PRAZNA STANOVANJA

SKUPAJ

MORS 1. 9. 2009 222 75 297 MNZ 17. 8. 2009 82 12 94 MJU 1. 8. 2009 119 30 149 SKUPAJ 423 117 540 Z 2. alinejo 5. točke sklepa št. 00403-1/2010/79 z dne 17. 3. 2011 je bil sklep št. št. 35200-1/2009/8 razveljavljen v 2. in 3. točki, pri čemer je 3. točka urejala prenos zemljiškoknjižno urejenih stanovanj na Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad. Zemljiškoknjižno urejena in neurejena

Osnutek

37

stanovanja, ki so bila v upravljanju pri Stanovanjski komisiji Vlade RS, Ministrstvu za obrambo in Ministrstvu za notranje zadeve, pa so bila z Aktom o ustanovitvi Javnega nepremičninskega sklada Republike Slovenije (Ur.l. RS, št. 48/2011, 51/2011 in 90/2011) na podlagi Zakona o javnem nepremičninskem skladu Republike Slovenije (Ur.l. RS, št. 86/10) prenesena na Javni nepremičninski sklad Republike Slovenije skladno z določbami 46.b člena Zakona o izvrševanju proračunov Republike Slovenije za leti 2011 in 2012 (ZIPRS1112, Ur.l. RS, št. 96/2010, 4/2011, 45/2011 Odl.US: U-I-1/11-15, 22/2012-ZUKN-C, 37/2012). Dne 14.06.2012 je Vlada RS sprejela sklep št. 35200-2/2012/7 o povečanju namenskega premoženja in kapitala Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada s prenosom lastninske pravice na 450 stanovanjih, skupno z zneski pripadajočih sredstev najemnin in rezervnega sklada ter o neodplačnem prenosu lastninske pravice na 90 stanovanjih, skupno s pripadajočimi sredstvi rezervnega sklada (z namenom regionalnega razvoja) na posamezne občine v katerih se nahajajo. V sklepu je Vlada RS odločila, da se skupno 540 stanovanj izvzame iz upravljanja Javnega nepremičninskega sklada Republike Slovenije. S sprejemom Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Ur.l. RS, št. 75/2012) je dne 6.10.2012 prenehala veljavnost Zakona o Javnem nepremičninskem skladu Republike Slovenije (Ur.l. RS, št. 86/2010). Sklad je do konca leta 2011 sprejel odločitev, da obnovi 20 stanovanj, od katerih jih je obnovil 16 in zanje dal razpolagalno pravico občinam, v katerih se obnovljeno stanovanje nahaja. Občine so tako za 10 stanovanj že izkoristile razpolagalno pravico, Sklad pa jih je nato oddal v najem. Postopke oddaje skladno s stanovanjsko zakonodajo vodijo občine, v katerih se stanovanja nahajajo. Rezervni sklad Na podlagi Pogodb o brezplačni uporabi stanovanj in skladno s 119. členom in 272. členom Stvarnopravnega zakonika (Ur.l. RS 87/2002), drugim odstavkom 41. člena Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS 69/2003, 18/2004, 57/2008 in 87/2011) od dneva prenosa stanovanj, sklenjenih z vsemi tremi ministrstvi, Sklad oblikuje rezervni sklad v okviru namenskih sredstev v namenskem premoženju v minimalni zakonski višini. Za izračun višine mesečne obveznosti vplačil sredstev v rezervni sklad se obračunava tečaj EUR na zadnji delovni dan v mesecu za tekoči mesec. Stanje rezervnega sklada za vsa stanovanja v brezplačni uporabi Sklada znaša na dan 31. 12. 2011 skupaj 90.445,58 EUR. Črpanje sredstev rezervnega sklada se je izvajalo na podlagi 4. člena Pogodb o brezplačni uporabi, ki glasi: »Stanovanjski sklad za v uporabo prevzeta stanovanja oblikuje rezervni sklad za čas od 1.8.2009 in do izteka trajanja te pogodbe. V primeru, da v času brezplačne uporabe stanovanj pride do zahteve za izplačilo iz rezervnega sklada, se plačilo izvede najprej iz sredstev rezervnega sklada, zbranih pri Ministrstvu za notranje zadeve do 1.8.2009 (Ministrstvu za obrambo do 1.9.2009 in pri Ministrstvu za notranje zadeve do 1.9.2009 ) in do višine stanja rezervnega sklada za posamezno stanovanje. V primeru, da je zahtevek za izplačilo višji, je manjkajoča sredstva dolžan zagotoviti Stanovanjski sklad.« Ker ocenjena vrednost vzdrževalnih del za zasedena stanovanja presega predvidene obračunane najemnine za vsa stanovanja, zmanjšane za stroške upravljanja, se realizacija celotnega plana ne bo izvedla, zato bo Sklad pri zasedenih stanovanjih opravljal vzdrževalna dela le delno in to samo do višine dejanskega ostanka prejetih najemnin, zmanjšanih za vsa tekoča vzdrževalna dela, zavarovanja, upravljanja in druge nepredvidene stroške.

7.2.9 Upravljanje in vzdrževanje fonda lastnih tržnih stanovanj SSRS Sklad je neprodana stanovanja iz razpisov 2007 in 2008 namenil tudi oddaji v tržni najem. Na dan 28. 5. 2012 je bilo na ta način oddanih 65 stanovanj na različnih lokacijah po Sloveniji. Pri sklepanju najemnih pogodb se upoštevajo določbe zakonodaje o razpolaganju s stvarnim premoženjem države (ZSPDSLS in podrejene Uredbe), kjer je obdobje najema omejeno na največ 5 let. Sklad bo predlagal sprejem izjeme določb ZSPDSLS za oddajo v najem za obdobje, daljše od 5 let. S tržnim najemom po ugodni najemnini se uspešno razrešujejo stanovanjska vprašanja družin in ostalih, ki ne morejo kandidirati za neprofitno stanovanje oziroma si ne morejo ali ne želijo privoščiti nakupa stanovanja. Najemnina je v teh primerih višja od s predpisi države določene neprofitne

Osnutek

38

najemnine ter prilagojena posamezni lokaciji. Iz sredstev plačanih najemnin se zagotavlja povračilo investicije in sredstva za upravljanje in vzdrževanje. Rezervni sklad se vodi skladno z določbami SZ-1. Sklad je od začetka javnega razpisa za oddajo tržnih najemnih stanovanj v najem do 31 .5. 2012 oddal v tržni najem 65 stanovanj na naslednjih lokacijah: 24 stanovanj v Mariboru - Pobrežje, 8 stanovanj na Jesenicah, 11 stanovanj v Vipavi, 12 stanovanj v Račah pri Mariboru, 1 stanovanje v Ajdovščini - Kresnice in 9 vrstnih hiš v Pivki - Petelinjski hrib. S strani občin je bilo zaradi izselitve vrnjenih tudi 5 stanovanj (3 v Ajdovščini in 2 v Vipavi), ki so jim bila prvotno dana v razpolagalno pravico. Ta stanovanja so ali še bodo vrnjena v nadaljnjo prodajo oziroma tržni najem. Eno od stanovanj v Ajdovščini je že oddano v tržni najem.

V primeru, da je stanovanje zasedeno z najemnikom, obratovalnih stroškov ne plačuje Sklad, temveč vsakokratni najemnik stanovanja. Med stroške vzdrževanja spadajo tudi stroški zavarovanja stanovanja. Sredstva za plačevanje investicij ter stroškov upravljanja in vzdrževanja se v primeru neprofitnega oziroma tržnega najema deloma pridobivajo iz plačanih najemnin. Ker gre za »nova stanovanja«, plačevanje v rezervni sklad skladno z določbami SZ-1 še ni potrebno.

7.3 Zagotavljanje stanovanj za ciljne skupine

7.3.1 Prodaja dokončanih stanovanj po razpisih 2007 in 2008 Od skupno 551 stanovanj, ponujenih v prodajo po obeh razpisih, je SSRS prodal 261 stanovanj. Po stanju na dan 28. 5. 2012 je od 290 preostalih stanovanj:

– 206 stanovanj oddanih v neprofitni najem preko podeljenih razpolagalnih pravic občinam in javnim lokalnim skladom,

– 65 stanovanj je bilo z javnim razpisom oddanih v tržni najem z ugodno najemnino, – 19 stanovanj je evidentiranih kot neprodanih oz. neoddanih.

S prekvalifikacijo stanovanj, namenjenih prodaji na prostem trgu, v najemna stanovanja, je SSRS omogočil reševanje številnih stanovanjskih vprašanj. Sukcesivna odprodaja stanovanj, že oddanih v tržni najem z uveljavljanjem predkupne pravice, in prodaja ali oddaja še prostih stanovanj zagotavlja

Osnutek

39

SSRS dodaten vir za izvedbo novih projektov. Na dan 28. 5. 2012 je 19 stanovanj oziroma 0,8 % vseh ponujenih stanovanj po razpisih SSRS za prodajo evidentiranih kot neprodanih oz. neoddanih.

Osnutek

40

7.3.2 Realizacija obstoječih projektov SSRS – dokončanje in prodaja/najem

Realizacija projektov, kjer je SSRS investitor gradnje

Statistična regija / lokacija

Število stanovanjskih enot

Gradbeno dovoljenje

1 Osrednjeslovenska / Ljubljana / Brdo, fe F4 185

november 2008

2 Osrednjeslovenska / Ljubljana / Brdo, fe F5.1

157 30 (oskrbovanih stanovanj za starejše)

december 2008

3 Osrednjeslovenska / Ljubljana / Brdo, fe F5.2

85 avgust 2010

4 Osrednjeslovenska / Ljubljana / Brdo, fe F6 30 november 2008 Pri lastnih investicijah SSRS je v teku dokončanje 487 stanovanj (funkcionalne enote F4, F5.1, F5.2 in F6) – projekt Brdo v Ljubljani. Od tega je v samostojnem objektu predvidenih 30 oskrbovanih stanovanj za starejše. Skladno z dokumentom Novelacija investicijskega programa za gradnjo stanovanjskih objektov v območju urejanja VS 3/5 Brdo v Ljubljani, funkcionalne enote F2, F5, F4 in F6, je investicijska vrednot obstoječih projektov v realizaciji skupaj 81,7 mio. EUR. Ljubljana, Brdo, območje F4, kratek opis

Projekt obsega pet stanovanjskih objektov s 185 stanovanji ter 376 parkirnimi mesti v kletni etaži objektov in 10 parkirnimi mesti na zunanjem parkirišču za obiskovalce. Namembnost vseh objektov A, B1, B2, D1 in D2 je stanovanjska. Etažnost objektov je od K+P+3+T do K+P+4+T. Terasna etaža je pozidana do 70 % tipične etaže. Celotno območje pod objekti je podkleteno, namenjeno potrebam parkiranja in servisnim prostorom. Projekt je v izgradnji, izvedena je podzemna konstrukcija in nadzemna konstrukcija vseh objektov. Vgrajene so sanitarne kabine. Zunanja ureditev terena je grobo urejena. Objekti so priključeni na novozgrajeno kanalizacijsko omrežje. Objekti so začasno zaščiteni pred vremenskimi vplivi. Razpis za izvajalca za dokončanje objektov in zunanje ureditve je v teku. Predviden terminski plan:

FAZE IZGRADNJE

J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D

JAVNO NAROČILO

IZBIRA IZVAJALCA IN PODPIS POG. rok dokončanja gradnje 11 mesecev

GRADNJA - DOKONČANJE

UPORABNO DOVOLJENJE

PREDAJA KONČNIM KUPCEM

2012 2013 2014

Osnutek

41

Ljubljana, Brdo, območje F5.1, kratek opis

Projekt obsega pet stanovanjskih objektov s 187 stanovanji, 7 lokali ter 338 parkirnimi mesti v kletni etaži objektov in 22 parkirnimi mesti na zunanjem parkirišču za obiskovalce. Del površin v pritličju na južni strani objektov A3, C2 je namenjen javnemu programu. Namembnost objektov A3, C2, C3, C4 je stanovanjska, A2 je v celoti namenjen oskrbovanim stanovanjem. Etažnost objektov je od K+P+3+T do K+P+4+T, razen povezovalni objekt, ki je K+P. Terasna etaža je pozidana do 70 % tipične etaže. Celotno območje pod objekti je podkleteno, namenjeno potrebam parkiranja in servisnim prostorom. Projekt je v izgradnji, izvedena je podzemna konstrukcija in nadzemna konstrukcija vseh objektov. Vgrajene so sanitarne kabine. Zunanja ureditev terena je grobo urejena. Objekti so priključeni na novozgrajeno kanalizacijsko omrežje. Objekti so začasno zaščiteni pred vremenskimi vplivi. Razpis za izvajalca za dokončanje objektov in zunanje ureditve je v teku. Predviden terminski plan:

Ljubljana, Brdo, območje F5.2, kratek opis

Projekt obsega tri stanovanjske objekte s 85 stanovanji in 2 lokaloma ter 175 parkirnimi mesti v kleti objekta. Etažnost objektov je od K+P+3+T do K+P+4+T, razen povezovalni objekt, ki je K+P. Terasna etaža je pozidana do 70 % tipične etaže. Celotno območje pod objekti je podkleteno, namenjeno potrebam parkiranja in servisnim prostorom. 2. etapa F5 (F5.2) je nadaljevanje 1. etape F5 (F5.1), uvoz v podzemno garažo je skupen in je v F5.1. V avgustu 2010 je bilo pridobljeno gradbeno dovoljenje, poleg tega je izdelana tudi PZI in PZR dokumentacija. Razpis za izvajalca za izgradnjo objektov in zunanje ureditve je v teku.

FAZE IZGRADNJE


JAVNO NAROČILO

IZBIA IZVAJALCA IN PODPIS POG. rok dokončanja gradnje 11 mesecev


UPORABNO DOVOLJENJE


2012 2013 2014

Osnutek

42

Predviden terminski plan:

Ljubljana, Brdo, območje F6, kratek opis

V funkcionalni enoti F6 je projektiranih pet manjših večstanovanjskih objektov. Predvideni program obsega gradnjo petih večstanovanjskih objektov, grajenih kot vrstne hiše, ter ureditev parterjev pred objekti, ki so namenjeni dostopom in dovozom v objekte, ter ureditev atrijev ob objektih. Objekta E1 in E2 imata enako tipologijo, vsak ima po šest stanovanjskih enot s pripadajočimi vhodi v objekt, stanovanjskimi površinami ter zagotovljenimi parkirnimi kapacitetami. Eno parkirno mesto je znotraj objekta, eno pa pred objektom na dovozu. Vse stanovanjske enote imajo zunanje atrije. Objekta imata pritličje, eno nadstropje in terasno etažo (P+1+T). Objekti E3, E4 in E5 so enake tipologije, v njih je prav tako šest stanovanjskih enot s pripadajočimi vhodi, stanovanjskimi površinami ter parkirnimi prostori. Objekti imajo po eno parkirno mesto v objektu, eno pa pred objektom na pripadajočem dovozu. V pritličju so odprti atriji za vsako stanovanjsko enoto. Objekti so delno podkleteni, pritličje je dvignjeno, sicer pa so objekti etažnosti K+P+1+T. Projekt je v izgradnji, izvedeno je pilotiranje pod temelji objektov, izvedeni podložni betoni in kanalizacija. Razpis za gradnjo še ni izveden. Predviden terminski plan:

FAZE IZGRADNJE


JAVNO NAROČILO

IZBIRA IZVAJALCA IN PODPIS POG. rok gradnje 18 mesecev

GRADNJA - IZVEDBA F5.2

UPORABNO DOVOLJENJE


2012 2013 2014

FAZE IZGRADNJE


JAVNO NAROČILO

IZBIRA IZVAJALCA IN PODPIS POG. rok dokončanja gradnje 11 mesecev


UPORABNO DOVOLJENJE


2012 2013 2014

Osnutek

43

Realizacija projektov, kjer je SSRS kupec stanovanj Statistična regija / lokacija Število

stanovanj Pogodbeni partner

Vrednost nakupa stanovanj in pripadajočih parkirnih mest

1 Osrednjeslovenska / Borovnica 186 Orbital d.o.o. 20,7 mio. EUR Borovnica, večstanovanjski objekti »Ob Borovniščici«, kratek opis Investitor ORBITAL d.o.o. skupaj z gradbenim izvajalcem KRAŠKI ZIDAR d.d. gradi večstanovanjske objekte ob potoku Borovniščica v Borovnici. Dne 17. 07. 2009 je bilo s strani Upravne enote Vrhnika izdano gradbeno dovoljenje za gradnjo večstanovanjskih objektov z oznako A1, A2, A3 (tipa »A«), B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7 in B8 (tipa »B«), s prometno in komunalno infrastrukturo ter priključkom na javno cesto v Borovnici. Naselje je zasnovano kot umestitev 11 večstanovanjskih objektov z oznako A1, A2, A3 (tipa »A«), B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7 in B8 (tipa »B«). V stanovanjski soseski je predvideno 195 stanovanjskih enot velikosti 30-99m2.

Sklad je kupec 186 stanovanj s skupno prodajno stanovanjsko površino 13.812,08 m2, 129 zunanjih parkirnih mest, 146 (samostojnih) parkirnih mest v garaži in 34 parkirnih mest v garaži (zaporedno parkiranje). Več objektov bo povezano s skupno kletno etažo. Parkiranje vozil je predvideno delno na nivoju terena in v treh ločenih garažah pod terenom. V interesu prispevka k energetski učinkovitosti večstanovanjskih objektov so bili pri gradni izvedeni ukrepi za izboljšanje energetske učinkovitosti (povečanje izolacijskega ovoja in zamenjava stavbnega pohištva) za uvrstitev objektov v energijski razred B2. Na projektu potekajo zaključno obrtniško-inštalacijska dela ter dela na

zunanji in komunalni ter prometni ureditvi naselja Zaradi insolventnih težav izvajalca je prišlo do zamude pri izvajanju terminsko opredeljenih aktivnostih gradnje, zaradi katerih je potrebno prilagajati dinamiko izvedbe posamičnih faz gradnje, novelirati terminski plan gradnje ter posledično tudi rok za pridobitev pravnomočnega uporabnega dovoljenja in izročitev nepremičnine v posest. Predviden terminski plan: POGODBENE FAZE IZGRADNJE

J f M A M J J A S O N D J f M A M J J A S O N D

STROJNE INŠTALACIJE

ELEKTRO INŠTALACIJE

ZUNANJA UREDITEV

OBRTNIŠKA DELA

TEHNIČNI PREGLED

UPORABNO DOVOLJENJE


2012 2013

Osnutek

44

7.3.3 Realizacija novih projektov SSRS – gradnja in prodaja/najem

Realizacija novih projektov, kjer je SSRS investitor gradnje Statistična regija / lokacija Število

stanovanj Gradbeno dovoljenje

1 Osrednjeslovenska / Ljubljana / Brdo, fe F2 102 avgust 2010 2 Osrednjeslovenska / Ljubljana / Brdo, fe F3

Vzorčna hiša / Večstanovanjski objekt v pasivni in nizko energijski izvedbi ter inovativnimi arhitekturnimi rešitvami

52 maj 2011

Realizacija novih projektov je vezana na izvedbo in uspešnost prodaje oziroma morebitne oddaje v najem na obstoječih projektih v realizaciji. Skladno z dokumentom Novelacija investicijskega programa za gradnjo stanovanjskih objektov v območju urejanja VS 3/5 Brdo v Ljubljani, funkcionalne enote F2, F5, F4 in F6 je predvidena investicijska vrednost projekta F2 18 mio. EUR ter skladno z dokumentom Investicijski program za gradnjo stanovanjskega objekta v območju urejanja VS 3/5 Brdo v Ljubljani, funkcionalna enota F3 je predvidena investicijska vrednost projekta 11,5 mio. EUR Ljubljana, Brdo, območje F2, kratek opis

Projekt obsega štiri stanovanjske objekte, ki ležijo ob novozgrajeni cesti C2. Objekti so etažnosti P+2 in P+3 in obsegajo 104 stanovanja. V kletnih etažah je 204 parkirnih mest. Struktura stanovanj v vseh štirih objektih je: 48 dvosobnih stanovanj s površinami 58–64 m2, 40 dvosobnih stanovanj s kabinetom s površinami 76–83 m2 in 14 trisobnih stanovanj ali dvosobnih z dvema kabinetoma s površinami 85–105 m2. Objekti so predvideni s fasado v izgledu vidnega betona na stranskih fasadah, na vzdolžnih so pa v celotni liniji predvidene lože. Okolica objektov je ozelenjena s travo in drevesi, predvideni sta tudi dve manjši otroški igrišči. Julija 2010 je bilo pridobljeno gradbeno dovoljenje, poleg tega je izdelana tudi PZI dokumentacija. PZR dokumentacija še ni izdelana. Razpis za gradnjo še ni izveden. Predviden terminski plan:

Ljubljana, Brdo, območje F3, kratek opis

Objekt funkcionalne enote F3 je del nove stanovanjske soseske Brdo v Ljubljani. Zasnovan je kot vzorčni objekt, v katerem se bodo preizkušale različne tipologije stanovanj, sistemov instalacij, novih materialov itd. V kontekstu vzorčnega objekta je Sklad povabil k sodelovanju 4

FAZE IZGRADNJE

J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D

JAVNO NAROČILO

IZBIRA IZVAJALCA IN PODPIS POG.

rok gradnje 18 mesecevGRADNJA - IZVEDBA F2

UPORABNO DOVOLJENJE


2015 2012 2013 2014

Osnutek

45

avtorje s Fakultete za arhitekturo v Ljubljani, prof. Vodopivca, prof. Glažarja, prof. Koželja in prof. Kobeta. Vsak avtor je pripravil projekt za svoj del objekta in tako je nastal večstanovanjski objekt v štirih sklopih - lamelah A, B , C in D. V osnovi je objekt zasnovan kot enovit podolgovat volumen, vendar je zaradi vzorčne zasnove objekta, ki združuje projekte štirih različnih avtorjev, v prečni smeri razdeljen na štiri enakovredne dele. Vsem štirim delom je skupna pasaža v pritličju na vzhodni strani, kjer so vhodi v posamezne lamele, ter razgibanost volumna v zgornjih dveh etažah (3. nadstropje in terasna etaža). Nadzemni del ima 5 etaž: pritličje, tri nadstropja in teraso (P+3+T). Posamezne lamele se med seboj razlikujejo tako po zasnovi kot po obliki, obdelavi materialov itd. Objekt ima eno kletno etažo, ki se razprostira pod objektom, na vzhodni strani pa se z vkopano garažo s 64 parkirnim prostori podaljša do konca gradbene parcele tik do ceste. Objekt je namenjen pretežno stanovanjskemu programu. V nadzemnem delu objekta se od pritličja do tretjega nadstropja in terasne etaže zvrsti 52 stanovanj različnih velikosti, enosobnih, dvosobnih, trisobnih in večjih dvoetažnih stanovanj v zadnjih etažah. Za potrebe stanovanj so v kletni etaži organizirane shrambe, pokrita parkirišča in tehnični prostori. V pritličju objekta je na severni strani ob uvozu na lokacijo del objekta namenjen javni rabi s poslovnimi prostori. Večji poslovni prostor je namenjen vrtcu za 2 skupini otrok in ima v kletni etaži tudi servisne prostore ter dostavo. Manjši poslovni prostor je namenjen pisarni. Prve tri etaže in kletna etaža so grajene iz armiranega betona. Zgornji dve etaži sta izvedeni kot lahka lesena konstrukcija iz masivnih križno lepljenih lesenih panelov ali pa kot lahki montažni stenski sistemi iz lesenih panelov in obložnih plošč v kombinacijami z lesenim rebrastim stropom. Zastavljen cilj projekta je optimalna oskrba stavbe z energijo ob upoštevanju aktualno veljavnih predpisov na tem področju (PURES 2010) in skladno z evropsko direktivo, ki narekuje strožje okoljske kriterije pri projektiranju stavb. Objekt se v

celoti oskrbuje z energijo iz obnovljivih virov brez fosilnih energentov. Ker smo želeli prikazati vzorčni projekt dobrih praks, smo se odločili za več sistemov oskrbe z energijo: lamela A se oskrbuje z energijo preko toplotne črpalke, lamele B, C, D pa s kombinacijo lesne biomase in solarne energije. Na strehi lamele C je predvidena sončna elektrarna. Spodnje tri etaže objekta so izvedene v nizkoenergetskem standardu, zgornji dve etaži pa v pasivnem standardu. Razlogi za takšno odločitev so prikaz izvajanja novega standarda v več

instalacijskih rešitvah ter primerjava stanovanj v istem objektu v dveh standardih, kar bo ponudilo monitoring različnih rešitev na istem objektu. Spremljanje objekta v uporabi – monitoring rabe energije objekta in monitoring bivanjskega ugodja sta načrtovana tri leta po prvi vselitvi stanovalcev. Maja 2011 je bilo pridobljeno gradbeno dovoljenje, v aprilu 2012 je bila izdelana PZI dokumentacija. Izdelava PZR dokumentacije, izbira izvajalca za gradnjo je predvidena še v letu 2012, pripravljalna dela in sam pričetek gradnje v letu 2013, zaključek gradnje pa v letu 2014. Planiran terminski plan:

FAZE IZGRADNJE fe F3 maj jun jul avgsept okt nov dec jan feb marapr maj jun jul avg sept okt nov dec jan feb marapr maj jun jul avgsept okt nov dec jan feb marapr maj jun jul

JAVNO NAROČILO

IZBIRA IZVAJALCA IN PODPIS POGODBEpripravljalna dela 2 meseca

GRADNJA - PRIPRAVLJALNA DELA gradnja 18 mesecev

GRADNJA - IZVEDBA OBJEKTA IN ZU

UPORABNO DOVOLJENJE


2015 2012 2013 2014

Osnutek

46

7.3.4 Razvoj novih projektov na zemljiščih v lasti Sklada

Ostali projekti, kjer so zemljišča zagotovljena in so v lasti Sklada, omogočajo izgradnjo več kot 1.600 stanovanj na različnih lokacijah po Sloveniji: Ljubljana, Lukovica, Dragomelj, Ivančna Gorica, Kozina – Hrpelje, Kranj, Jesenice in Ankaran. Potrebna je priprava in izvedba postopkov sprejema ustreznih prostorskih aktov, programov komunalnega opremljanja, zagotavljanja komunalne in druge infrastrukture (po potrebi tudi družbene) in sprememba namembnosti zemljišč, kar se deloma postopno izvaja s sredstvi iz lastnih virov. Projekti so pretežno v mirovanju. Omogočena bo vzpostavitev pogodbenih in tudi kapitalskih partnerstev na ravni posameznih projektov, predvsem v primerih, ko Sklad razpolaga z lastništvom zemljišč in morebitnimi drugimi pravicami ter v partnerstvo vstopa ne nujno s finančnimi viri. Sklad razpolaga s kapitalom, s katerim bi lahko tudi v bodoče, zlasti v teh negotovih gospodarskih razmerah, pripomogel k reševanju stanovanjskih vprašanj, zlasti ranljivejšega sloja prebivalstva. Dolgoročni cilj Sklada je zagotovitev pričetka realizacije projektov pridobivanja stanovanjskih enot do konca 2016. Izvedba projektov na predmetnih lokacijah je odvisna od realizacije projektov v izvedbi in od modela financiranja zagotavljanja najemnih stanovanj iz lastnih virov Sklada zadolževanja ali virov EU. Za ta namen je iz lastnih virov Sklada predvideno do 2,4 mio. EUR. Projekti v pripravi: spremembe prostorskih aktov v teku ali mirovanju, projektiranje, pridobivanje gradbenih dovoljenj, izvedba arhitekturnih natečajev … Statistična regija / lokacija/ projekt Predvideno število

stanovanjskih enot 1 Osrednjeslovenska /Lukovica /območje L6 jug

164

2 Osrednjeslovenska /Dragomelj /Škotin

117 + 12 enot v dvojčkih

Osnutek

47

3 Osrednjeslovenska /Ivančna Gorica/ Gruča 2

141

4 Obalno-kraška / Kozina - Hrpelje / Miškotov dol

180

Skupaj število stanovanj – cca. 614 stanovanj. Investicijska vrednost navedenih projektov je ocenjena na 100 mio. EUR, pri čemer se predvideva postopna realizacija projektov. Projekti v pripravi na daljši rok: pridobljena zemljišča, sledi razvoj OPPN za lokacije: Ljubljana: Brdo in Vižmarje, Kranj – Huje, Jesenice, Ankaran – groba ocena cca. 1.000 stanovanjskih enot. Ljubljana, Stanovanjska soseska Brdo 2, kratek opis

Stanovanjski sklad RS je lastnik 60.082 m2 zemljišč na Brdu v Ljubljani, ki ležijo vzhodno od Stanovanjske soseske Brdo v gradnji, med Cesto na Brdo in Cesto na Vrhovce, po občinskem prostorskem načrtu Mestne občine Ljubljana v enoti urejanja prostora RD-466 (6,85 ha) in RD-321 (1,05 ha). Namenska raba območja RD-466 je stanovanjska, večstanovanjske stavbe, ki se lahko dopolnjujejo z dejavnostmi trgovine, storitev in dejavnostmi družbenega pomena. Dopusten faktor izrabe je 1,2, dopustne so visoke prostostoječe stavbe etažnosti P+3+T. Za urbanistični razvoj območja je predpisana izvedba variantnih rešitev in izdelava Občinskega podrobnega prostorskega načrta. Lokacija je primerna za uresničevanje ciljev stanovanjske politike Sklada, za pridobitev cca. 400 novih neprofitnih, tržnih, najemnih in oskrbovanih stanovanj. Lokacija je neposredno ob zeleni rekreacijski parkovni površini POTi, sosednje območje RD-321 je predvideno za namen izgradnje doma za ostarele. Vsa potrebna gospodarska infrastruktura za priključevanje objektov bo urejena skupaj z gradnjo nove povezovalne ceste C1.

Osnutek

48

V letih 2012 in 2013 je predviden začetek aktivnosti za urbanistični razvoj območja. Stanovanja bodo predvidoma končana in predana v uporabo konec leta 2016.

Okvirni terminski plan:

FAZE AKTIVNOSTI

Stanovanjska soseska Brdo 2 J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D

VARIANTNE REŠITVE

OBČINSKI PODROBNI PROSTORSKI NAČRT

PROJEKTNA DOKUMENTACIJA, GRADBENO DOVOLJENJE

GRADNJA - 24 mesecev

PREDAJA KON STANOVANJ UPORABNIKOM

20152012 2013 2014 2016

7.3.5 Nakupi stanovanj s strani Sklada za oddajo v najem z možnostjo nadaljnje prodaje Interventni ukrep Sklada za sprostitev blokade na nepremičninskem trgu. Interventni nakupi SSRS do 200 novih nezasedenih stanovanj s pripadajočimi parkirnimi mesti. Število je odvisno od primernih cen na posameznih lokacijah in dokončanosti stanovanj. Za realizacijo nakupa je Sklad predvidel razpoložljiva sredstva iz lastnih virov financiranja in izkoristil druge dopustne finančne vzvode. Sredstva iz virov SSRS so lahko zagotovljena do višine 40 mio. EUR.

Sklad je 25. maja 2012 v Uradnem listu RS, št. 38/2012 in na svoji spletni strani objavil Javni poziv za nakup stanovanj. Z objavo poziva, ki je namenjen najširšemu krogu zainteresiranih ponudnikov, med katere spadajo fizične in pravne osebe tako zasebnega kot javnega prava ter lokalne skupnosti, namerava Sklad predvsem aktivirati "mrtvi fond stanovanj". Med temi stanovanji so tudi tista, ki so bila zastavljena pri bankah, zaradi česar Sklad pričakuje ponudbe s precej ugodnimi cenami, saj bi namreč banke morale imeti interes, da se ta fond aktivira.

Sklad bo odkupoval stanovanja, ki v celoti ali v večji meri izpolnjujejo vse pogoje poziva, med temi tudi pogoj konkurenčne cene, ki bo omogočala Skladu cenovno čim ugodnejši nakup in ob upoštevanju vseh stroškov takojšnjo vselitev, nadaljnjo prodajo ali oddajo stanovanj, s tem pa čim uspešnejšo zadovoljitev potreb trga v obliki ugodne najemnine, kupnine, primernosti stanovanja, finančnih aranžmajev ipd. Sklad bo kupoval stanovanja po ceni, ki je do pol nižja od ocenjene vrednosti, zastavni ceni in konkurenčni ceni iz javnega poziva. Sklad bo stanovanja v stanovanjskih stavbah z več kot osmimi posameznimi deli, za katere je izdano in pridobljeno pravnomočno uporabno dovoljenje od vključno 1. 1. 2007 naprej, kupoval predvsem v urbanih naseljih, razvitih industrijskih območjih ter na tistih območjih, kjer je izraženo povpraševanje fizičnih oseb po cenovno dostopnih stanovanjih in obstaja stalni interes za najem stanovanj, in sicer zlasti v nacionalnih, regionalnih središčih in pomembnejših lokalnih središčih ter s prostorskimi akti opredeljenimi razvojnimi območji. Primerne bodo zlasti tiste lokacije, ki imajo dobro prometno povezavo in so dostopne z javnim potniškim prometom, v bližini pa je zagotovljena osnovna družbena infrastruktura in oskrbne dejavnosti. Poleg primernosti lokacije bodo na odločitev za nakup vplivala tudi druga merila, kot so pravni status nepremičnine, pravnomočno gradbeno in pravnomočno uporabno dovoljenje, primerna struktura in funkcionalnost stanovanj, primerne gradbene in tehnične lastnosti stanovanj in stavb ter cena in plačilni pogoji ponudnika. Dokončanost, kvaliteta, velikost in uporabnost stanovanj za nadaljnjo uporabo, upravna dovoljenja, garancije, odprava napak in predvsem pogoji in sprejemljivost cen tovrstne intervencije, kar vpliva tudi na višino najemnine. Sklad bo stanovanja, kupljena na podlagi javnega poziva, predvidoma prodajal naprej ali oddajal, možne so tudi vseživljenjske sheme reševanja stanovanjskega vprašanja, kar pomeni, da se bo najemnik po potrebi preselil v stanovanje primerne velikosti. Mogoča bo nadaljnja prodaja, oddaja v najem ali najem s poznejšim odkupom.

Osnutek

49

7.4 Ponujanje finančnih spodbud pravnim in fizičnim osebam

7.4.1 Sofinanciranje izgradnje neprofitnih najemnih stanovanj s posojili po programu sofinanciranja 2008–2009

Sklad je v Uradnem listu RS št. 118/2007 dne 21. 12. 2007 objavil razpis Programa sofinanciranja izgradnje neprofitnih najemnih stanovanj za leti 2008 in 2009 (v nadaljevanju program), ki je bil namenjen vzpodbujanju neprofitne najemne stanovanjske gradnje na način, da Sklad:

− daje ugodna dolgoročna stanovanjska posojila občinam, javnim nepremičninskim skladom in neprofitnim stanovanjskim organizacijam ter družbam za pridobivanje oziroma zagotavljanje neprofitnih najemnih stanovanj, katerih soustanovitelj je po določbah 96. in 97. člena Zakona o javno zasebnem partnerstvu (Ur.l. RS, št. 127/2006, v nadaljevanju: ZJZP) občina (statusno partnerstvo),

− investira skupaj z občinami, javnimi nepremičninskimi skladi, neprofitnimi stanovanjskimi organizacijami ter družbami za pridobivanje oziroma zagotavljanje neprofitnih najemnih stanovanj, katerih soustanovitelj je po določbah 96. in 97. člena ZJZP, v zagotavljanje neprofitnih najemnih stanovanj – soinvestitorstvo in

− refinancira obstoječe kredite Sklada občinam, javnim nepremičninskim skladom in neprofitnim stanovanjskim organizacijam.

Upravičeni prosilci po tem razpisu so bili:

− občine ali njihovi proračunski skladi, ustanovljeni za pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj;

− javni nepremičninski skladi; − pravne osebe, vpisane v register neprofitnih stanovanjskih organizacij iz 152. člena SZ-1; − družbe po 96. in 97. členu ZJZP.

Odobreno je bilo posojilo kot del financiranja izgradnje 132 stanovanj na projektu Gorica, Velenje kjer je SSRS skupaj z Mestno občino Velenje soinvestitor izgradnje 132 neprofitnih najemnih stanovanj, od tega bo SSRS v last pridobil novih 65 stanovanj. Posojilo je bilo odobreno Mestni občini Velenje za lastni delež v projektu soinvestitorstva. Sredstva po programu 2008–2009 so zagotovljena iz sredstev dokapitalizacije v višini 2,3 mio. EUR. Koriščenje posojila bo potekalo v letih 2012–2014.

7.4.2 Kreditiranje kupcev stanovanj po razpisih za prodajo stanovanj iz let 2007 in 2008

Sklad ima iz razpisov 2007 in 2008 na dan 28. 5. 2012 prostih 19 stanovanj in stanovanjskih hiš, za nakup katerih nudi možnost zelo ugodnega kreditiranja z dolgoročnim stanovanjskim posojilom pod pogoji javnega poziva za dolgoročna stanovanjska posojila. Preko kreditiranja Sklad omogoča nakup stanovanj s pripadajočimi parkirišči z ugodnimi dolgoročnimi stanovanjskimi posojili. Stanovanja so dokončana in predstavljajo zalogo SSRS. Sredstva za posojila so zagotovljena iz lastnih virov SSRS. Sklad je v prvi polovici leta 2009 objavil javni poziv, preko katerega za nakup prostih tržnih stanovanj iz razpisov 2007 in 2008 nudi možnost nakupa z ugodnim dolgoročnim stanovanjskim posojilom pod pogoji javnega poziva za dolgoročna stanovanjska posojila. Izbrani kupec se lahko odloča za najem posojila s fiksno (nespremenljivo) obrestno mero v višini 5 odstotkov letno ali spremenljivo obrestno mero v višini 6m EURIBOR + 1,1 odstotka letno. Posojilo se odobri izbranim kupcem stanovanj v zaprošeni višini, vendar največ v višini 80 odstotkov pogodbene cene stanovanja. Najdaljša možna odplačilna doba posojila je 15 let. Posojilo se vrača v mesečnih anuitetah z direktno obremenitvijo plače oziroma pokojnine. V primeru, da posojilojemalec ni sposoben za odplačilo posojila ali za odplačilo posojila v celoti, lahko v posojilni odnos vstopi soplačnik, ki sočasno s posojilojemalcem podpiše posojilno-zastavno pogodbo in je tudi odgovoren za odplačilo dolga. Do 28. 5. 2012 je bilo odobrenih 63 tovrstnih posojil.

Osnutek

50

7.4.3 Kreditiranje kupcev stanovanj po razpisih za prodajo stanovanj Zaradi razmer na trgih nepremičnin je dobrodošel ukrep, da pri prodaji stanovanj Sklad tudi v bodoče omogoči kreditiranje kupcev. Z omogočanjem kreditiranja bo Sklad omogočil lažji dostop do kreditov zainteresiranim kupcem ter s tem tudi pripomogel k odpravi kreditnega krča pri poslovnih bankah. Ukrep bi bil izveden že pri prodaji stanovanj na projektih v Borovnici in na Brdu. Na predlagani način bi omogočili lažjo dostopnost nakupa dokončanih stanovanj ciljnim skupinam prebivalstva z možnostjo hipotekarnega zavarovanja na kupljeni nepremičnini.

7.4.4 Dolgoročna stanovanjska posojila najemnikom v denacionaliziranih stanovanjih Sklad na podlagi tretjega odstavka 173. člena SZ-1 (Ur.l. RS 69/2003), 7. a člena splošnih pogojev Sklada (Ur.l. RS 119/2000 in 28/2001) skladno s pogoji in načinom dodelitve stanovanjskih posojil najemnikom v denacionaliziranih stanovanjih, ki jih je sprejel nadzorni svet Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada 31. 3. 2004, odobrava posojila z ugodno obrestno mero najemnikom v denacionaliziranih stanovanjih. Zakon določa, da je upravičenec do posojila najemnik, ki mu je izdana odločba Ministrstva za okolje in prostor o upravičenosti do pridobitve z zakonom določenih nadomestil. Za izračun višine posojila upravičencem je od 31. 3. 2004 za vrednost stanovanja upoštevana cena 1.500 EUR pri nakupu oziroma 750 EUR pri gradnji na kvadratni meter primernega stanovanja, vse v tolarski protivrednosti po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan odobritve, zmanjšana za nadomestila, ki ga dobi upravičenec skladno z zakonom, vendar ne več, kot je razlika do dejanske kupnine. Kot primerno stanovanje se upošteva naslednja stanovanjska površina v m²:

število družinskih članov 1 2 3 4 5 6 m² 45 55 70 82 95 105

Za vsakega nadaljnjega družinskega člana se prizna 6 m². Obrestna mera je 3,80 % za posojilo, odobreno na 10 let, 3,95 % za posojilo nad 10 do 15 let in 4,45 % za posojilo nad 15 do 20 let. Obrestne mere so fiksne za celotno odplačilno dobo. Posojilo se vrača v mesečnih anuitetah. Odplačilna doba je 15 let, pod posebnimi pogoji pa tudi do 20 let, in je odvisna od višine odobrenega posojila, obrestna mera pa od odplačilne dobe. Posojilne pogodbe se sklepajo le s posojilno sposobnimi občani. Če posojilojemalec ni kreditno sposoben, lahko v posojilni odnos vstopi soplačnik, ki sočasno s posojilojemalcem podpiše posojilno pogodbo in je tudi odgovoren za odplačilo dolga. V letu 2011 je Sklad za ta posojila namenil 146 tisoč evrov. Doslej so bile najemnikom v denacionaliziranih stanovanjih:

Opis Število Odobreno v EUR

Koriščeno v EUR

− izdane odločbe MOP (vse) 1.796 − izdani sklepi o odobritvi posojila (vsi) 769 23.251.033,69 − sklenjene posojilne pogodbe (vse) 666 15.635.050,51 − izdani sklepi o odobritvi posojila v letu 2011 4 281.973,30

− sklenjene posojilne pogodbe v letu 2011 3 146.415,11

Zakon o uravnoteženju javnih financ (ZUJF, Ur. l. RS št. 40/2012), ki je nastopil v veljavo 30. 5. 2012, med drugim določa, da za prejšnje imetnike stanovanjske pravice hišniških stanovanj in prejšnje imetnike stanovanjske pravice stanovanj, ki so bila pred uveljavitvijo zakona o denacionalizaciji z odločbo vrnjena prvotnim lastnikom, veljajo iste pravice kot za najemnike v denacionaliziranih stanovanjih.

Osnutek

51

7.4.5 Dolgoročna stanovanjska posojila za popotresno obnovo Posočja

Za odpravo posledic potresa v Posočju 12. 4. 1998 je bil sprejet zakon o popotresni obnovi objektov in spodbujanju razvoja v Posočju (Ur. l. RS 45/98, 67/98), 110/99 in 59/2001, v nadaljevanju zakon). Med ukrepe popotresne obnove po 1. členu zakona šteje tudi dodeljevanje stanovanjskih posojil iz sredstev Sklada, namenjenih popotresni obnovi objektov in zagotavljanje njihove namenske uporabe in izgradnjo varovanih stanovanj v lasti Sklada. Na podlagi sklepa Vlade Republike Slovenije št. 47602-23/2006/5 z dne 24. 8. 2006 in skladno z določili 38. korespondenčne seje NS SSRS z dne 4. 8. 2006 je Sklad za namen odobritve posojil in odprave posledic nesreč po potresu v Posočju 12. 7. 2004 skladno z določbami Zakona o odpravi posledic naravnih nesreč /ZOPNN-UPB1/ (Ur. l. RS, št. 114/2005) omogočil odobritve ugodnih dolgoročnih stanovanjskih posojil. Za odpravo posledic potresa iz leta 2004 je bilo v letu 2011 upravičencem izdanih 10 začasnih sklepov. Znesek izdanih sklepov v letu 2011 je znašal 164.613,92 EUR, z upoštevanjem zavarovalne premije pa 169.347,26 EUR. Kumulativna vsota vseh izdanih sklepov znaša 2.730.139,44 EUR, z upoštevanjem zavarovalne premije pa 2.808.735,55 EUR. V letu 2011 ni bilo sklenjene nobene posojilne pogodbe, kumulativna vsota vseh sklenjenih pogodb pa ostaja 1.240.843,36 EUR. V znesku so upoštevani tudi zneski zavarovalnih premij v breme posojil. Vsota vseh sklenjenih posojilnih pogodb je nižja od zneskov izdanih sklepov. Poglaviten razlog je posojilna nesposobnost oškodovancev – posojilojemalcev in posledična dodelitev hipotekarnih sredstev za obnovo objektov. V letu 2009 je Državna tehnična pisarna Bovec – Kobarid na podlagi podeljenega pooblastila pričela izdajati končne sklepe o višini posojila za odpravo posledic potresa z dne 12. 7. 2004. V letu 2011 je bilo izdanih 9 končnih sklepov v znesku 314.631,16 EUR, z upoštevanjem zavarovalne premije pa 323.694,60 EUR. Kumulativna vsota vseh izdanih končnih sklepov po potresu 2004 znaša 1.011.379,09 EUR, z upoštevanjem zavarovalne premije pa 1.040.982,18 EUR.

7.4.6 Program sofinanciranja projektov pridobivanja oskrbovanih stanovanj za starejše in domov za ostarele

Eden izmed uspešnih produktov Sklada so tudi javni razpisi – Program za sofinanciranje projektov pridobivanja oskrbovanih stanovanj za starejše in domov za ostarele. Program je bil sprejet z namenom, da Sklad na področju institucionalnega varstva za starejšo populacijo oseb sofinancira projekte za pridobivanje oskrbovanih stanovanj za starejše in izgradnjo domov za ostarele, in sicer tako, da: - daje dolgoročna posojila za zagotavljanje novih kapacitet oskrbovanih stanovanj in v domovih za

ostarele z gradnjo oziroma rekonstrukcijo objektov in - investira skupaj z upravičenimi prosilci v projekte za pridobivanje in zagotavljanje oskrbovanih

stanovanj – soinvestitorstvo. Po določilih Programa so upravičeni prosilci lahko: - občine ali njihovi proračunski skladi, - javni nepremičninski skladi, - pravne osebe, vpisane v register neprofitnih stanovanjskih organizacij iz 152. člena SZ-1, - družbe po 96. in 97. členu Zakona o javno-zasebnem partnerstvu (Ur. l. RS, štev. 127/2006) in - druge pravne osebe, ki sami izpolnjujejo zakonske zahteve za opravljanje dejavnosti s področja upravljanja z oskrbovanimi stanovanji in domovi za ostarele. Navedena oblika bivanja, ki je namenjena starejši populaciji, se zagotavlja v okviru stanovanjskih stavb za posebne namene. Prostori za bivanje so gradbeno in tehnično prilagojeni starejšim osebam in morajo izpolnjevati predpise, ki urejajo navedeno področje.

Osnutek

52

Različne strokovne analize in predvidevanja kažejo na dejstvo, da se bodo v prihodnje potrebe po bivalnih enotah za starejše prebivalce povečevale. Demografska gibanja in projekcije kažejo, da se bo v prihodnje starostna meja ljudi podaljšala in s tem posledično zvečal delež starejšega prebivalstva. Iz navedenega razloga in opisanih dejstev mora država kot osrednja institucija tudi na področju institucionalnega varstva za starejše osebe omogočiti pogoje za humano in kakovostno življenje starostnikov. Program je potrebno ohraniti na državnem nivoju, vsekakor pa je potrebno program spremeniti in dopolniti glede na trenutne razmere na področju zakonodaje kot tudi v kontekstu trenutnih gospodarskih in finančnih gibanj. Po javnem razpisu – Program za sofinanciranje izgradnje oskrbovanih stanovanj za starejše in domov za ostarele ima SSRS v obravnavi sedem (7) vlog. Skupni podatki za vloge so naslednji:

− štev mest v DSO: 770 − štev. mest v OS: 92 − zaprošena sredstva (po vlogah): 17,4 mio. EUR

Navedeni podatki so povzeti iz vlog prosilcev in še niso dokončni (prosilci sami spreminjajo projekt, Sklad še ni odločil o viši sredstev posojila itd.). V kontekstu podane obrazložitve je potrebno presojati navedene podatke pri kapaciteti objektov in zaprošenih sredstev posojila. Po obstoječem programu so na razpolago še sredstva v višini 8,3 mio. EUR. V prenovljenem programu, sprejetim na 6. redni seji Nadzornega sveta Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada z dne 14.9.2012 so se sredstva povečala za 6 mio. EUR. Končna finančna sredstva za izvajanje posojila tako znašajo 17,50 EUR. Količina in realizacija prijavljenih projektov je odvisna predvsem od podeljenih koncesij za opravljanje dejavnosti in pogojev prenovljenega programa.

7.4.7 Dolgoročna stanovanjska posojila za gradnjo, rekonstrukcijo in obnovo (vzdrževanje) Sklad namerava omogočiti najem ugodnih stanovanjskih posojil z odplačilno dobo do 15 let in z možnostjo najema posojila do 30.000 EUR na upravičenca. Sredstva v višini 15 mio. EUR zagotavlja SSRS iz lastnih virov financiranja. Z omogočanjem dolgoročnih posojil bi lahko pomagali reševati stanovanjska vprašanja od 500 do 750 družinam. Program pomoči z odobravanjem posojil je možno izvesti kot dopolnitev programov Eko sklada, predvsem z vidika večje učinkovitosti in iskanja sinergijskih učinkov. Dolgoročna stanovanjska posojila so produkt, ki ga je Sklad v preteklih letih že uspešno uveljavil in za katerega je ves čas veliko povpraševanja s strani fizičnih oseb, tako za nakup kot tudi za gradnjo. Pri kreditni prodaji lastnih stanovanj ni potrebno zagotavljati dodatnih virov. Znesek razpisa bi lahko predstavljal ocenjeno vrednost prodaje lastnih stanovanj, z morebitno omejitvijo financiranja 80 % višine kreditnih sredstev, dodatno k temu pa vrednost 15 mio. EUR za nakup stanovanj drugih prodajalcev. Pri kreditih bi v namene vključili tudi povečanje bivalnih kvadratur obstoječih stavb (nadzidava, uporaba podstreh, prizidave, pri čemer bi kredite lahko kombinirali s subvencijami in krediti Eko sklada), rekonstrukcije in obnove – vzdrževanja objektov ter pridobivanje novih stanovanjskih površin. Eko sklad dodeljuje subvencije preko svojih razpisov, Sklad pa za razliko potrebnih sredstev lahko s svojim ukrepom ponudi ugodna dolgoročna posojila, v kolikor se z investicijo za gradnjo ali obnovo zagotovi ali poveča stanovanjska površina oziroma bistveno izboljša bivanjski ali okoljski standard vključno z elementi trajnostne gradnje (ekološko sprejemljiva in energetsko varčna gradnja, s poudarkom na večji uporabi dostopnih obnovljivih virov energije), kot so: izboljšanje kakovosti ovoja stanovanjskih objektov, povečanje učinkovitosti izrabe obnovljivih virov energije, gradnja nizkoenergijske ali pasivne stanovanjske stavbe (ali celovita obnova).

Osnutek

53

7.4.8 Refinanciranje stanovanjskih posojil Sklad namerava omogočati refinanciranje že najetih stanovanjskih posojil, vezano na nakup nepremičnin SSRS. Sredstva v višini 3 mio. EUR zagotavlja SSRS iz lastnih virov financiranja. Z omogočanjem refinanciranja stanovanjskih posojil, vezano na nakup/odkup stanovanja preko Sklada, bo Sklad skušal uravnovesiti razlike obrestnih mer na finančnem trgu za dolgoročna stanovanjska posojila in olajšati breme odplačevanja ciljnim skupinam ter hkrati omogočil rešitev/izboljšanje stanovanjskih bivalnih razmer.

7.5 Izvajanje z zakonom določenih obveznosti

7.5.1 Izvajanje Nacionalne stanovanjske varčevalne sheme Vlada Republike Slovenije je v letu 1999 sprejela nacionalno stanovanjsko varčevalno shemo kot sistemsko podlago za vzpodbujanje dolgoročnega varčevanja s premiranjem z namenom povečanja obsega ugodnega dolgoročnega stanovanjskega kreditiranja. Tako je nacionalna stanovanjska varčevalna shema preko državnega premiranja in bančnega obrestovanja dolgoročnih hranilnih vlog na podlagi osmih objavljenih javnih pozivov vzpodbujala dolgoročno varčevanje. NSVS je zagotavljala varčevalcem v tej shemi ugodno dolgoročno stanovanjsko posojilo, saj je zavezovala banke na najmanj dvakratno večji obseg danih posojil varčevalcem v primerjavi s privarčevanimi sredstvi po vnaprej znani posojilni obrestni meri. NSVS zagotavlja vsem varčevalcem enako višino obrestne mere za dolgoročno varčevanje in vsem enako obrestno mero za najeta dolgoročna stanovanjska posojila na tej osnovi. Sistem državnih premij varčevalcem po NSVS v obliki pripisa določenega zneska premije po izteku posameznega leta varčevanja povečuje donosnost ter s tem privlačnost dolgoročnega varčevanja, hkrati pa spodbuja tudi redno mesečno varčevanje. Preko 8 razpisov za varčevanje v NSVS je bilo prodanih 162.495 lotov in sklenjenih 82.782 varčevalnih pogodb. NSVS skladno z Zakonom o nacionalni stanovanjski varčevalni shemi in subvencijah mladim družinam za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja določa, da varčevalcu, ki redno varčuje, letno pripada državna premija. Sklad ugotavlja upravičenost posameznih varčevalcev v NSVS do premije skladno z NSVS in ZNSVS in jih nakazuje upravičencem. Na dan 9. 5. 2012 je aktivnih skupaj 4.376 pogodb o varčevanju v NSVS. Za redno varčevanje skladno s pogoji NSVS je za izplačilo premij potrebno za izplačila v letu 2012 zagotoviti skupaj 519.906,89 EUR. Sklad bo sredstva namensko porabil skladno z določili sprejete NSVS in ZNSVS ter jih nakazal upravičencem v pogodbenih rokih ter skladno z ZNSVS poročal Vladi Republike Slovenije o izvajanju NSVS in nakazilih premij upravičencem v NSVS. Tabela 6: Predvidena sredstva za izplačilo premij v okviru NSVS

Leto Št. pogodb Teoretični znesek za izplačilo premij v

EUR 2012 5.361 519.906,89 € 2013 2.307 289.563,07 € 2014 669 79.041,28 € 2015 391 24.088,88 € 2016 209 11.788,04 € 2017 76 4.026,16 € 2018 32 1.950,00 € 2019 9 575,00 €

Skupaj teoretični znesek za izplačilo premij v obdobju 2012–2019 930.939,32 €

Osnutek

54

Zakon o uravnoteženju javnih financ ukinja možnost sklepanja novih posojilnih pogodb v sistemu NSVS in ukinitev sistema subvencioniranja mladih družin, dokler v nacionalnem stanovanjskem programu ne bodo oblikovani novi ustreznejši produkti.

7.6 Izvajanje razvojne vloge Sklada na stanovanjskem področju

7.6.1 Najemni trg – izvajanje podpornih storitev Sklad bi v okviru svojih obstoječih dejavnosti in poslovanja lahko širšemu naboru subjektov nudil naslednje podporne storitve:

− oddaja stanovanj in parkirnih mest v najem za zasebne in javne najemodajalce, − neposredna oddaja stanovanj in parkirnih mest najemnikom (javnim in zasebnim), − vodenje evidenc po Zakonu o množičnem vrednotenju za najemodajalce, − subvencioniranje najemnin fizičnim osebam, − izvajanje ostalih storitev s področja prodaje in oddaje v najem ter upravljanja stanovanj − tehnično svetovanje pri prenovah stanovanjskega najemnega fonda za zasebne in javne

najemodajalce.

7.6.2 Trajnostna gradnja (ekološko sprejemljiva, energetsko varčna, z večjo rabo dostopnih obnovljivih virov energije) pri vseh oblikah zagotavljanja stanovanj – za predvidene produkte Sklada

Eden od osnovnih nalog SSRS kot izvajalca stanovanjske politike je trajno uvajati in vzpodbujati razvoj meril dobre gradbene prakse na področju trajnostnega razvoja v stanovanjski gradnji. Trajnostni razvoj na stanovanjskem področju mora potekati uravnoteženo in uporabniku zagotoviti večjo kakovost bivanja ob razumnih stroških in čim manjšem obremenjevanju okolja. V merila dobre gradbene prakse oziroma trajnostne gradnje stanovanjskih stavb poskušamo vključiti vrednote dolgoročnega sozvočja med ekonomskim, ekološkim in socialnim vidikom kakovosti oblikovanja življenjskega okolja. SSRS bo pri izvajanju svojih programov in produktov težil k racionalni in tehnološko obvladljivi gradnji z materiali, ki so ekološko sprejemljivi, trajni in trpežni ter omogočajo učinkovito in poceni vzdrževanje oziroma ekonomsko in trajnostno upravičijo stroške investicijskega in rednega vzdrževanja. Predpisana bo obvezna analiza spremljanja in vrednotenja življenjskega stroškovnega ciklusa (LCC/LCCA - Life Cycle Cost Assessment analize) večstanovanjskih objektov, prednostno za objekte z najemnimi stanovanji v lasti SSRS. Sklad kot promotor razvoja na segmentu trajnostne gradnje / ekološko sprejemljive, energetsko varčne gradnje, z večjo uporabo dostopnih obnovljivih virov energije: področje arhitekture (vzorčne hiše, vzorčna bivanja), izvedbe GOI del: gradbeni in strojni segment, vzdrževanje objektov, uporaba tovrstnih stanovanj, izobraževanja najemnikov; pri novogradnjah in obnovi obstoječega stavbnega fonda upoštevanje načela trajnostnega razvoja: zagotoviti večjo rabo obnovljivih virov energije in ekološko sprejemljivih, obnovljivih materialov, upoštevati in razviti nove, tržno sprejemljive, standardizirane načine trajnostne gradnje, uvesti njihovo širšo uporabo, usposobiti izvajalce in vzpostaviti slovenski standard za nizkoenergetske in pasivne hiše z upoštevanjem lokalnih klimatskih posebnosti in z omejitvijo rabe neobnovljivih virov energije. V ta namen preučiti modele tujih dobrih gradbenih praks in vzpostaviti aktivno povezovanje in sodelovanje z podobnimi inštitucijami v tujini.

7.6.3 Oblikovanje modela deljenega lastništva stanovanj Omogočiti nakup stanovanja iz ponudbe SSRS, ki bo začasno v solastnini s SSRS z možnostjo poznejšega odkupa ali odprodaje. V primeru deljenega lastništva je potrebno izdelati javni razpis, postopke, elemente zavarovanj, procese upravljanja in delitve stroškov in druge potrebne aktivnosti. Viri pomoči še niso določeni.

Osnutek

55

7.6.4 Oblikovanje modela vzpodbujanja dolgoročnega stanovanjskega varčevanja Kot nadomestilo za NSVS vzpostaviti novo obliko spodbud za dolgoročno varčevanje. Viri pomoči še niso določeni. Sistemsko podlago za spodbujanje dolgoročnega stanovanjskega varčevanja bi moral opredeliti nov nacionalni stanovanjski program. NSVS je prinesel novo obliko pomoči v obliki subvencij mladim družinam. Sklad je v celoti prevzel tudi izvajanje projekta dodeljevanja subvencij, kar je njegov obseg dejavnosti pri pomoči mladim družinam še povečalo. NSVS se je kot finančni produkt dobro uveljavil. Na to je kazalo povpraševanje, ki je bilo v zadnjih letnih res nekoliko nižje od povpraševanja v letih uveljavitve NSVS, kar pripisujemo poslabšanju pogojev s spremembo zakona o premiranju. Ukrepe, ki so se izkazali za učinkovite, je potrebno glede na razmere posodobiti in spodbujati ter omogočati državljanom vnaprej znane pogoje varnega varčevanja, kar naj bo vzpodbujeno s strani države. Potrebno je pripraviti nov podoben produkt s sinergijo vseh ugodnosti, ki jih bo prinašala nova oblika varčevanja, in sicer dopolnilni produkt k drugim ponudbam varčevanja s poudarkom omogočiti mladim, da s pomočjo privarčevanih sredstev čim prej rešijo svoje stanovanjsko vprašanje, pri čemer mora biti zaradi nezmožnosti stalnega zagotavljanja sredstev varčevanje čim bolj fleksibilno. Razpis mora vključevati ugodnosti za mlade varčevalce (mlajši ko je ob vključitvi, boljši so pogoji in višja obrestna mera, vezana na dobo varčevanja), kot so predvsem visoka stopnja donosnosti varčevanja in prav tako visoka stopnja varnosti samega posla. Glede na ukinitve ZUJF predlagamo, da se ga ohrani v enaki obliki, pri čemer se subvencije združi s premijami za varčevanje. Premija za varčevanje bi tako znašala od 2 – 2,5-mesečna obroka varčevanja za vsako leto varčevanja. Pri tem se ohrani potreba po namenski porabi sredstev ali najemu kredita. Ob predpostavki, da so vsi prejemniki subvencij tudi varčevalci, ki so namensko porabili sredstva, je njihov skupni prejemek iz naslova subvencije in premije zanašal 4,5-mesečnega obroka varčevanja. Od tega je subvencija povprečno 4 mesečne obroke varčevanja in premija 0,5 mesečnega obroka varčevanja. Ob združitvi obeh instrumentov v premijo za varčevanje bi ob predpostavki višine premije v vrednosti 2 ali 2,5-mesečnega obroka varčevanja strošek vzpodbujanja samostojnega reševanja stanovanjskega problema države zmanjšali na polovico, privlačnost varčevanja pa zaradi višine letne premije močno povečali. S tako višino premije bi se varčevalni zneski zelo verjetno dvignili do najvišjih možnih vrednosti glede na družinski proračun in povečali delež samofinanciranja do višine, ki bi bila pomembna pri zagotavljanju finančne konstrukcije. Delež, ki bi ga družina morala ob tem pokriti še s kreditnimi sredstvi, bi tako postal manjši, zaradi česar bi banke lažje pristopile h kreditiranju, posebej s hipotekarnim zavarovanjem. Sistemsko podlago za spodbujanje dolgoročnega stanovanjskega varčevanja bi moral opredeliti nov nacionalni stanovanjski program.

7.6.5 Razvojni (raziskovalni) projekt: Tehnični pogoji v stanovanjski gradnji – TPSG

V letu 2010 je bil po dveletnem razvoju zaključen razvojno-raziskovalni projekt izdelave Tehničnih pogojev v stanovanjski gradnji - TPSG, ki je tudi registriran kot blagovna znamka SSRS. TPSG so priročniki z zbranimi tehničnimi pogoji za kontrolo kakovosti vgrajenih materialov ter zagotavljanje kakovosti posameznih vrst del v stanovanjski gradnji: gradbena in obrtniška dela, izvedba instalacij ter zunanja ureditev, in je uporabna smernica za kakovostno stanovanjsko gradnjo. Predstavlja vsebinsko osnovo za uspešno integracijo sistema kontrole kakovosti pri izvajanju stanovanjske gradnje. Pričakujemo, da je in še bo sprejet in spodbujan tako s strani strokovne javnosti (projektanti, inženiringi v pripravi in izvedbi, investitorji, upravniki) kot tudi s strani države, ki bi sčasoma lahko Tehnične pogoje v stanovanjski gradnji – TPSG delno ali v celoti tudi uzakonila oziroma s širšimi izobraževanji pripomogla k promociji Tehničnih pogojev v stanovanjski gradnji – TPSG. Projekt je tudi lokalno in mednarodno promoviran na javnih konferencah, priročniki pa so v prodaji na spletnih straneh Sklada in na sedežu Sklada. Projekt je bil predstavljen v gradbeniških krogih in širši javnosti, odzivi nanj so bili pozitivni.

Osnutek

56

Sklad je v letu 2011 izvajal implementacijo TPSG na lastnem projektu pri gradnji Brdo: faze F4, F5 1. etapa in F6 v Ljubljani do začasne zaustavitve del oziroma mirovanja gradbišča. S postopki uporabe in preverjanja TPSG bomo nadaljevali ob dokončevanju del na predmetnem projektu Brdo F4, F5 in F6. Nadaljnji razvoj bo razvoj novih blagovnih znamk – priprava tehničnih pogojev v stanovanjski gradnji za faze projektiranja ter vzdrževanja in uporabe objektov, po implementaciji tudi nadgradnja in redno posodabljanje TPSG za fazo izvedba GOI del iz naslova spremljanja zakonodaje in zadnjega stanja gradbene tehnike. 8 VIRI ZA REALIZACIJO Za realizacijo opredeljenih ciljev so predvideni naslednji finančni viri: Finančni viri za realizacijo programov v letih 2012–2016 v mio. EUR – kratkoročne finančne naložbe 100 – kratkoročne finančne naložbe - posojila 30 – zadolžitev 40 – prihodki od prodaje stanovanj 20 190 Predvidena poraba in opredelitev sredstev po posameznih programih je razvidna iz priloge 2 - Tabela Pregled porabe sredstev za predvidene produkte in programe SSRS za obdobje 2012–2016. Sklad bo v obdobju od leta 2012 do leta 2016 za izvrševanje dejavnosti uporabljal lastne vire, vire proračuna RS in potencialne tuje vire (morebitna razpoložljiva nepovratna sredstva EU in dolžniške vire). Glede na predvidene vire in predvideno izvajanje finančnih instrumentov ter upoštevaje določbe ZJS-1 se predvideva uresničevanje ciljev, kot so izkazani v matriki ciljev poslovanja Sklada v letih 2012-2016 kot priloga 1. Za uresničevanje ciljev po poslovni politiki bo Sklad poleg lastnih virov lahko namenil tudi vire iz naslova zadolževanja, kot jih omogoča ZJS-1. Iz spodnje slike je razvidna primerjava zadolžitev primerljivih javnih skladov, kjer je razvidno, da SSRS nima izkoriščenih tovrstnih virov financiranja. Iz naslova dolžniških virov bi lahko Sklad pridobil do dodatnih 40 milijonov evrov finančnih virov za uresničevanje svojih ciljev. Slika 10: Zadolženost skladov na stanovanjskem področju v RS glede na kapital

Osnutek

57

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

40,00%

45,00%

SSRS EKO SKLADJS RS ZAREGIONALNIRAZVOJ IN

RAZVOJPODEŽELJA

JMSSMARIBOR

JSSMOL JSSMOK JSSMO MS

ZADOLŽENOST SKLADOV GLEDE NA KAPITAL - 31.12.2011

SSRS

EKO SKLAD

JS RS ZA REGIONALNI RAZVOJ IN RAZVOJPODEŽELJA

JMSS MARIBOR

JSSMOL

JSSMOK

JSSMO MS

9 ZAKLJUČEK Realizacija zastavljene poslovne politike v prihodnjih letih je tesno povezana z razpoložljivimi finančnimi in kadrovskimi viri, gibanji na nepremičninskem trgu, izvajanjem nalog po javnem pooblastilu, ki se je v zadnjih devetih letih poslovanja Sklada močno povečalo, ter procesi formalno-pravnega delovanja Sklada (dokumentarno poslovanje), ki je vse natančneje definirano in s strani pristojnih organov nadzorovano. Poslovna politika, njeno uresničevanje in spremembe bodo prav tako odvisne od v tem času še neoblikovanega Nacionalnega stanovanjskega programa za nadaljnje obdobje. Glede na navedeno bodo poslovni in finančni načrti podrobneje opredeljevali tako dolgoročne kot kratkoročne cilje po posameznih linijah in področjih. 10 LITERATURA

1. Stanovanjski zakon (SZ , Ur. l. RS, št. 18/91-I, 19/91-I – popr., 9/94 – odločba US, 21/94, 22/94 – odločba US, 23/96, 24/96 – odločba US, 44/96 – odločba US, 1/00, 1/00 – odločba US in 29/2003 - odločba US) 2. Zakon o uravnoteženju javnih financ (ZUJF, Ur. l. RS št. 40/2012)

58/69

Priloga 1: Matrika ciljev poslovanja Sklada v letih 2012–2016

Programi/dejavnosti SSRS/ ciljne skupine prejemnikov

Cilji, merila in kriteriji Viri in sredstva (spodbude/pomoči)

Predpostavke/Tveganja/Subjekti

1. Zagotavljanje neprofitnih najemnih stanovanj

1.1 Realizacija sprejetih projektov po programu sofinanciranja 2008–2009. Ciljne skupine prejemnikov: nekatere pravne osebe javnega in zasebnega prava. Končni prejemnik koristi so neprofitni najemniki – fizične osebe.

V letu 2013 bo po programu zagotovljenih skupno 132 novih stanovanjskih enot (v nadaljevanju stanovanj), od tega bo v lasti SSRS 65 stanovanj). Iz preostanka sredstev se lahko zagotovi do 20 dodatnih stanovanj s pripadajočimi parkirnimi mesti. Število stanovanj je odvisno od primernih (predpisanih) cen na posameznih lokacijah.

Sredstva so bila v celoti zagotovljena iz izvedene dokapitalizacije SSRS v letih 2007 in 2008. Zaradi odstopa od dveh projektov se skladno s programskimi določbami preostala sredstva nameni za dodatno število novih neprofitnih najemnih stanovanj (1,2 mio. EUR).

Projekt z MO Velenje je potrjen in v realizaciji. Zaključek je predviden v letu 2013. Zaradi odstopa od projektov Šmartno pri Litiji in Radlje ob Dravi je skladno s programskimi določbami potrebno presežek sredstev nameniti za realizacijo projektov, ki so bili s strani SSRS že obravnavani. Obstajajo tveganja na strani financiranja in izvedbe projektov.

1.2 Program sofinanciranja zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj za leti 2012 in 2014. Ciljne skupine prejemnikov: nekatere pravne osebe javnega in zasebnega prava. Končni prejemnik koristi so neprofitni najemniki – fizične osebe.

S programom bomo v letih od 2012 do 2013 zagotovili do 200 novih neprofitnih stanovanj s pripadajočimi parkirnimi mesti, od tega bi bilo v lasti SSRS do 100 stanovanj. Število stanovanj je odvisno od primernih (predpisanih) cen na posameznih lokacijah.

Sredstva po 12 mio. EUR letno so (bila) zagotovljena v proračunih RS za leti 2011 in 2012. Do realizacije dokapitalizacije v letu 2011 ni prišlo. Za leto 2012 izvedba dokapitalizacije še ni odločena. V primeru, da sredstva ne bodo zagotovljena v proračunu RS, bo SSRS za realizacijo programa predvidoma namenil 10 mio. EUR iz lastnih virov financiranja.

Po preteklem Nacionalnem stanovanjskem programu je sredstva za izvedbo programov zagotavljal proračun RS. Novega nacionalnega stanovanjskega programa še ni. Program 2011–2012 je bil potrjen na 74. seji NS SSRS, vendar do objave in realizacije programa v letu 2011 zaradi nezagotovljenih sredstev dokapitalizacije ni prišlo. Objava in realizacija programa je odvisna od zagotovitve finančnih virov. Iz izvedene ankete SSRS o potrebah po neprofitnih najemnih stanovanjih (december 2011) je razvidno, da je izkazanih potreb na celotnem območju Slovenije za 8.382 stanovanj.

59/69

Obstajajo tveganja na strani financiranja in izvedbe programa.

1.3 Potencialni novi projekti zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj v letih 2015–2016. Ciljne skupine prejemnikov: nekatere pravne osebe javnega in zasebnega prava. Končni prejemnik koristi so neprofitni najemniki – fizične osebe.

Z dodatnimi finančnimi viri bi SSRS lahko omogočil pridobitev do 200 novih stanovanj s pripadajočimi parkirnimi mesti, od tega bi bilo v lasti SSRS do 100 stanovanj. Število stanovanj je odvisno od primernih (predpisanih) cen na posameznih lokacijah.

Če sredstva ne bodo zagotovljena v proračunu RS, bo SSRS za realizacijo programa predvidel razpoložljiva sredstva iz lastnih virov financiranja oz. omogočil realizacijo lastnih projektov.

Nove oblike modelov sodelovanja na področju neprofitne najemne gradnje bodo odvisne od usmeritev in novega nacionalnega stanovanjskega programa. Obstajajo tveganja na strani financiranja in izvedbe programa.

2. Gospodarjenje z najemnimi stanovanji

2.1 Gospodarjenje fonda neprofitnih najemnih stanovanj in oskrbovanih stanovanj SSRS. Ciljne skupine prejemnikov: končni prejemnik koristi so neprofitni najemniki – fizične osebe.

Povečevanje fonda SSRS z novimi pridobljenimi stanovanji po programih sofinanciranja izgradnje neprofitnih najemnih stanovanj ter odprodaja »neustreznih« – za oddajo neprimernih in trajno neobnovljivih stanovanj. SSRS razpolaga na dan 28. 5. 2012 z 2.820 neprofitnimi najemnimi stanovanji in dvema bivalnima enotama ter 59 varovanimi stanovanji (v Posočju).

Ocenjena sredstva so v višini od 3 do 3,5 mio. EUR letno in se zagotavljajo iz obračunanih najemnin s strani SSRS.

Izpostavljajo se tveganja pri obvladovanju procesov upravljanja stanovanj in neplačevanja najemnin zaradi šibkega socialnega položaja najemnikov. Vzdrževanje in investicijska obnova pri starejših stanovanjih zaradi omejenih finančnih virov ne moreta biti celovita. Obnovitve potekajo glede na nujnost posameznih del. SSRS po določbah ZSPDSLS in Uredbe izvede odprodajo stanovanj, v katerih vlaganja presegajo prag smotrnosti.

2.2 Prenos stanovanj, ki so v lasti Republike Slovenije (in v upravljanju MORS, MNZ ter MJU-SK) po sklepu Vlade RS z dne 7. 5. 2009 v last SSRS. Ciljne skupine prejemnikov:

V letu 2009 je bilo na SSRS prenesenih 540 stanovanj v brezplačno uporabo za obdobje 5 let s strani upravljavcev MORS, MNZ in MJU-SK. V letu 2012:

Iz sredstev pobranih najemnin se zagotavlja redno vzdrževanje in obnova nezasedenih stanovanj z namenom zagotoviti ustrezne bivanjske standarde – standard primernega stanovanja po SZ-1.

Stanovanja so v pretežni meri zasedena z najemniki (imetniki stanovanjske pravice, neprofitnimi najemniki, drugimi najemniki). Ob izpraznitvi se stanovanja po določbah stanovanjske zakonodaje čim prej oddajo v neprofitni najem. Za zagotovitev primernosti stanovanj so potrebna

60/69

končni prejemnik koristi so najemniki – fizične osebe.

- nadaljevati z aktivnostmi za skucesiven prenos zemljiškoknjižno urejenih in za oddajo primernih ali obnovljivih stanovanj v last SSRS, - nadaljevati z aktivnostmi na strani upravljavcev za izpolnitev pogojev za vpis v zemljiško knjigo za primerna oziroma obnovljiva stanovanja ter - nadaljevati z aktivnostmi za takojšnji prenos neprimernih stanovanj iz uporabe SSRS na druge subjekte (npr. občine, javne sklade lokalnih skupnosti).

Do dne 28. 5. 2012 je bilo obnovljenih 25 stanovanj, od tega pri 117 neprimernih in nezasedenih stanovanjih kar 16 stanovanj.

vlaganja, pri čemer je iz zbranih sredstev najemnin obnavljanje omejeno. Takojšnji prenos neprimernih stanovanj iz uporabe SSRS je mogoč pri manj kot 94 stanovanjih (podatek se spreminja, saj so določena stanovanja že v postopkih obnove oziroma oddaje v najem). Realizacija prenosa je odvisna od drugih institucij. Brezplačna uporaba je bila podeljena za dobo 5 let. Obdobje se izteče leta 2014.

2.3 Upravljanje in vzdrževanje fonda lastnih tržnih stanovanj SSRS. Ciljne skupine prejemnikov: končni prejemnik koristi so najemniki – fizične osebe.

SSRS je neprodana stanovanja iz razpisov 2007 in 2008 namenil tudi oddaji v tržni najem. Na dan 28. 5. 2012 je bilo na ta način oddanih 65 stanovanj na različnih lokacijah po Sloveniji.

Iz sredstev plačanih najemnin se zagotavlja povračilo investicije in sredstva za upravljanje in vzdrževanje. Rezervni sklad se vodi skladno z določbami SZ-1.

Najemnina je v teh primerih višja od s predpisi države določene neprofitne najemnine ter prilagojena posamezni lokaciji. Pri sklepanju najemnih pogodb se upoštevajo določbe zakonodaje o razpolaganju s stvarnim premoženjem države (ZSPDSLS in podrejene Uredbe), kjer je obdobje najema omejeno na največ 5 let. SSRS bo predlagal sprejem izjeme od določb ZSPDSLS za oddajo v najem za obdobje, daljše od 5 let.

3. Zagotavljanje stanovanj za ciljne skupine

3.1 Prodaja dokončanih stanovanj po razpisih 2007 in 2008. Ciljne skupine prejemnikov: fizične osebe po prioritetnih skupinah skladno z javnim razpisom za prodajo/oddajo.

Od skupno 551 stanovanj, ponujenih v prodajo po obeh razpisih, je SSRS prodal 261 stanovanj. Po stanju na dan 28. 5. 2012 je od 290 preostalih stanovanj:

Sukcesivna odprodaja stanovanj že oddanih v tržni najem z uveljavljanjem predkupne pravice in prodaja ali oddaja še prostih stanovanj zagotavlja SSRS dodaten vir za izvedbo novih projektov.

S prekvalifikacijo stanovanj, namenjenih prodaji na prostem trgu, v najemna stanovanja, je SSRS omogočil reševanje številnih stanovanjskih vprašanj. S tržnim najemom po ugodni najemnini se uspešno razrešujejo stanovanjska

61/69

- 206 stanovanj oddanih v neprofitni najem preko podeljenih razpolagalnih pravic občinam in javnim lokalnim skladom, - 65 stanovanj je bilo z javnim razpisom oddanih v tržni najem z ugodno najemnino, - 19 stanovanj je evidentiranih kot neprodanih oz. neoddanih.

Na dan 28. 5. 2012 je 19 stanovanj oziroma 0,8 % vseh ponujenih stanovanj po razpisih SSRS za prodajo evidentiranih kot neprodanih oz. neoddanih.

vprašanja družin in drugih, ki ne morejo kandidirati za neprofitno stanovanje oziroma si ne morejo ali ne želijo privoščiti nakupa stanovanja.

3.2 Realizacija obstoječih projektov SSRS – dokončanje in prodaja/najem. Ciljne skupine prejemnikov: fizične osebe po prioritetnih skupinah skladno z javnim razpisom za prodajo/oddajo.

V izvedbeni fazi je 186 stanovanj po pogodbi o nakupu – projekt v Borovnici. Pri lastnih investicijah SSRS je v teku izgradnja 487 stanovanj (funkcionalne enote F4, F5 in F6) – projekt Brdo v Ljubljani. Od tega je v samostojnem objektu predvidenih 30 oskrbovanih stanovanj za starejše. V letih 2011 in 2012 je na projektu Brdo nastal zastoj v gradnji zaradi uvedenega stečajnega postopka nad glavnim izvajalcem. Izvedeni bodo ustrezni postopki za dokončanje projektov.

Sredstva v predvideni višini 70 mio. EUR so zagotovljena iz virov SSRS. Nadaljevanje realizacije ostalih projektov v tabeli pod zap. št. 3.3 je odvisno od realizacije prodaje stanovanj na teh dveh projektih, kar predstavlja finančni vir za nadaljevanje ostalih projektov.

Projekti za zagotovitev novih stanovanj so v realizaciji. Tveganja obstajajo zaradi morebitne slabše prodaje na obeh projektih, ki je v soodvisnosti od gospodarskih razmer in gibanj na nepremičninskem trgu. V letih 2011 in 2012 se je kot dodatni dejavnik tveganja izkazala insolventnost izvajalcev/podizvajalcev v gradbeni panogi.

3.3 Realizacija novih projektov SSRS – gradnja in prodaja/najem. Ciljne skupine prejemnikov: fizične osebe po prioritetnih skupinah skladno z javnim razpisom za prodajo/oddajo.

Na lokaciji Brdo v Ljubljani ima SSRS že pridobljena gradbena dovoljenja za izgradnjo dodatnih 154 stanovanj v funkcionalnih enotah F2 in F3. Od tega je 52 stanovanj v funkcionalni enoti F3 v razvojnem projektu SSRS, ki obravnava področja arhitekture, bivalnih modelov ter energetske

Sredstva za izgradnjo stanovanj na projektu Brdo v višini 22 mio. EUR ima SSRS v celoti zagotovljena iz lastnih virov. Izvedba preostalih projektov je v soodvisnosti od realizacije projektov v izvedbi (dokončanju).

Realizacija novih projektov je vezana na izvedbo in uspešnost prodaje oziroma morebitne oddaje v najem na obstoječih projektih.

62/69

učinkovitosti oziroma varčnosti.

3.4 Razvoj novih projektov na zemljiščih v lasti SSRS. Ciljne skupine prejemnikov: fizične osebe po prioritetnih skupinah skladno z javnim razpisom za prodajo/oddajo.

Ostali projekti, kjer so zemljišča zagotovljena – v lasti SSRS, omogočajo izgradnjo preko 1.600 stanovanj na različnih lokacijah po Sloveniji: Ljubljana, Lukovica, Dragomelj, Ivančna Gorica, Kozina – Hrpelje, Kranj, Jesenice in Ankaran.

Izvedba projektov na predmetnih lokacijah je odvisna od realizacije projektov v izvedbi in od modela financiranja zagotavljanja najemnih stanovanj iz lastnih virov SSRS, zadolževanja ali virov EU. Potrebna je priprava in izvedba postopkov sprejema ustreznih prostorskih aktov, programov komunalnega opremljanja, zagotavljanja komunalne in druge infrastrukture (po potrebi tudi družbene) in sprememba namembnosti zemljišč. Za ta namen je iz lastnih virov SSRS predvideno do 2,4 mio. EUR.

Projekti so pretežno v mirovanju. Omogočena bo vzpostavitev pogodbenih in tudi kapitalskih partnerstev na ravni posameznih projektov, predvsem v primerih, ko SSRS razpolaga z lastništvom zemljišč in morebitnimi drugimi pravicami ter v partnerstvo vstopa ne nujno s finančnimi viri. SSRS razpolaga s kapitalom, s katerim bi lahko tudi v bodoče, zlasti v teh negotovih gospodarskih razmerah, pripomogel k reševanju stanovanjskih vprašanj, zlasti ranljivejšega sloja prebivalstva. Dolgoročni cilj – zagotovitev pričetka realizacije projektov do konca 2016.

3.5 Nakupi stanovanj s strani SSRS za oddajo v najem z možnostjo nadaljnje prodaje. Ciljne skupine prejemnikov: fizične osebe po prioritetnih skupinah skladno z javnim razpisom za prodajo/oddajo.

Interventni ukrep SSRS za sprostitev blokade na nepremičninskem trgu. Interventni nakupi SSRS do 200 novih nezasedenih stanovanj s pripadajočimi parkirnimi mesti. Število je odvisno od primernih cen na posameznih lokacijah in dokončanosti stanovanj.

Za realizacijo nakupa bi SSRS predvidel razpoložljiva sredstva iz lastnih virov financiranja in izkoristil druge dopustne finančne vzvode. Sredstva iz virov SSRS so lahko zagotovljena do višine 40 mio. EUR.

Dokončanost, kvaliteta, velikost in uporabnost stanovanj za nadaljnjo uporabo, upravna dovoljenja, garancije, odprava napak in predvsem pogoji in sprejemljivost cen tovrstne intervencije, kar vpliva tudi na višino najemnine. Mogoča nadaljnja prodaja, oddaja v najem.

4. Ponujanje finančnih spodbud pravnim in fizičnim osebam

4.1 Sofinanciranje izgradnje neprofitnih najemnih stanovanj s posojili po programu sofinanciranja 2008–2009. Ciljne skupine prejemnikov: nekatere pravne osebe javnega in

SSRS omogoča najem ugodnih dolgoročnih posojil. Odobreno je posojilo kot del financiranja izgradnje 132 stanovanj, od tega bo SSRS v last pridobil novih 65 stanovanj.

Sredstva po programu 2008–2009 so zagotovljena iz sredstev dokapitalizacije v višini 2,3 mio. EUR.

Po programu je odobreno posojilo MO Velenje za realizacijo projekta v višini 2,3 mio. EUR. Koriščenje posojila bo potekalo v letih 2012–2014.

63/69

zasebnega prava. Končni prejemnik koristi so neprofitni najemniki – fizične osebe.

4.2 Kreditiranje kupcev stanovanj po razpisih za prodajo stanovanj iz let 2007 in 2008. Ciljne skupine prejemnikov: fizične osebe po prioritetnih skupinah skladno z javnim razpisom za prodajo/oddajo.

Omogočati nakup stanovanj s pripadajočimi parkirišči z ugodnimi dolgoročnimi stanovanjskimi posojili.

Stanovanja so dokončana in predstavljajo zalogo SSRS. Sredstva za posojila so zagotovljena iz lastnih virov SSRS. 65 stanovanj je oddanih v tržni najem. 19 prostih nezasedenih stanovanj po stanju 28. 5. 2012 predstavlja skupno le 0,8 % vseh v prodajo ponujenih stanovanj SSRS.

Realizacija podeljevanja posojil je odvisna od odločitev potencialnih kupcev. Do 28. 5. 2012 je bilo odobrenih 63 tovrstnih posojil.

4.3 Kreditiranje kupcev stanovanj po razpisih za prodajo stanovanj. Ciljne skupine prejemnikov: fizične osebe po prioritetnih skupinah skladno z javnim razpisom za prodajo/oddajo.

Zaradi razmer na trgih nepremičnin je dobrodošel ukrep, da se pri prodaji stanovanj SSRS tudi v bodoče omogoči kreditiranje kupcev.

Kreditiranje iz lastnih virov SSRS se omogoči v deležu kupnine za: - projekt Borovnica do 80 % kupnine, - projekt Brdo do 50 % kupnine.

Na predlagan način bi omogočili lažjo dostopnost nakupa dokončanih stanovanj ciljnim skupinam prebivalstva z možnostjo hipotekarnega zavarovanja na kupljeni nepremičnini.

4.4 Dolgoročna stanovanjska posojila najemnikom v denacionaliziranih stanovanjih. Ciljne skupine prejemnikov: fizične osebe po vsakokratni veljavni zakonodaji. * ZUJF: Prejšnji imetniki stanovanjske pravice na hišniških stanovanjih in prejšnji imetniki stanovanjske pravice na stanovanjih, ki so bila pred uveljavitvijo zakona o denacionalizaciji z odločbo vrnjena prvotnim lastnikom, imajo iste pravice kot najemniki v denacionaliziranih stanovanjih.

SSRS je izvajalec zakonskih pooblastil za omogočanje ugodnih dolgoročnih stanovanjskih posojil.

Sredstva za posojila se zagotavljajo iz virov SSRS.

Realizacija je odvisna od odločb MZIP in od odločitev upravičencev za najem posojil. Do konca leta 2011 je bilo odobrenih posojil za 15,6 mio. EUR. V letu 2011 je bilo odobrenih za 146 tisoč EUR posojil.

64/69

4.5 Dolgoročna stanovanjska posojila

za popotresno obnovo Posočja. Ciljne skupine prejemnikov: fizične osebe po vsakokratni veljavni zakonodaji.

SSRS je izvajalec zakonskih pooblastil, ki v okviru celovite obnove stanovanjskih objektov, poškodovanih v potresu, omogoča najem ugodnega dolgoročnega stanovanjskega posojila.

Sredstva so bila zagotovljena iz virov SSRS do višine 2,7 mio. EUR.

Realizacija je odvisna od postopkov obnove, ki jo vodi Državna tehnična pisarna, in od odločitev upravičencev za najem posojila. Do konca leta 2011 je bilo sklenjenih za 1,2 mio. EUR posojil.

4.6 Program sofinanciranja projektov pridobivanja oskrbovanih stanovanj za starejše in domov za ostarele. Ciljne skupine prejemnikov: nekatere pravne osebe javnega in zasebnega prava.

SSRS že od leta 2006 naprej omogoča najem ugodnih dolgoročnih posojil investitorjem gradnje domov za ostarele in oskrbovanih stanovanj.

Po obstoječem programu so na razpolago še sredstva v višini 8,3 mio. EUR. V prenovljenem programu so se sredstva povečala za 6 mio. EUR. Končna finančna sredstva za izvajanje posojila tako znašajo 17,50 mio EUR.

Količina in realizacija prijavljenih projektov je odvisna predvsem od podeljenih koncesij za opravljanje dejavnosti in pogojev prenovljenega programa.

4.7 Dolgoročna stanovanjska posojila za gradnjo in obnovo. Ciljne skupine prejemnikov: fizične osebe.

SSRS omogoča najem ugodnih stanovanjskih posojil z odplačilno dobo do 15 let in z možnostjo najema posojila do 30.000 EUR na upravičenca.

Sredstva v višini 15 mio. EUR zagotavlja SSRS iz lastnih virov financiranja.

Z omogočanjem dolgoročnih posojil bi lahko pomagali reševati stanovanjska vprašanja od 500 do 750 družinam. Program pomoči z odobravanjem posojil je možno izvesti kot dopolnitev programov Eko sklada, predvsem z vidika večje učinkovitosti in iskanja sinergijskih učinkov.

4.8 Refinanciranje stanovanjskih posojil. Ciljne skupine prejemnikov: fizične osebe.

SSRS omogoča refinanciranje že najetih stanovanjskih posojil, vezano na nakup nepremičnin SSRS.

Sredstva v višini 3 mio. EUR zagotavlja SSRS iz lastnih virov financiranja.

Z omogočanjem refinanciranja stanovanjskih posojil, vezano na nakup/odkup stanovanja preko SSRS, bo SSRS skušal uravnotežiti razlike obrestnih mer na finančnem trgu za dolgoročna stanovanjska posojila in olajšati breme odplačevanja ciljnim skupinam ter hkrati omogočil rešitev/izboljšanje stanovanjskih bivalnih razmer.

5. Izvajanje z zakonom določenih obveznosti

5.1 Izvajanje Nacionalne SSRS skrbi za nemoteno Sredstva za premije zagotavlja Realizacija in sklepanje varčevalnih

65/69

stanovanjske varčevalne sheme. Ciljne skupine prejemnikov: fizične osebe.

izvajanje sheme in izplačevanje premij po sklenjenih varčevalnih pogodbah iz dosedanjih 8 razpisov.

proračun RS. Za leto 2012 je potrebnih 519.906,89 EUR, za preostale bodoče obveznosti v letih 2013–2019 pa še 411.032,43 EUR.

pogodb je odvisna od odločitev varčevalcev. Zaradi slabšega odziva varčevalcev novega razpisa ni od leta 2009. Pogodbe so se sklepale še v letu 2010. * ZUJF je ukinil sklepanje novih pogodb in subvencij mladim družinam, dokler ne bodo oblikovani novi ustreznejši produkti.

6. Izvajanje razvojne vloge SSRS na stanovanjskem področju

6.1 Najemni trg – izvajanje podpornih storitev. Ciljne skupine prejemnikov: fizične in pravne osebe javnega in zasebnega prava.

SSRS bi preko svojih podružnic, ki bi jih vzpostavil po celotni Sloveniji, nudil naslednje storitve: - oddaja stanovanj in parkirnih mest v najem za zasebne in javne najemodajalce, - neposredna oddaja stanovanj in parkirnih mest najemnikom (javnim in zasebnim), - vodenje evidenc po Zakonu o množičnem vrednotenju za najemodajalce, - subvencioniranje najemnin fizičnim osebam, - izvajanje ostalih storitev s področja prodaje in oddaje v najem ter upravljanja stanovanj - tehnično svetovanje pri prenovah stanovanjskega najemnega fonda za zasebne in javne najemodajalce.

Sredstva za subvencioniranje najemnin je potrebno zagotoviti v proračunu.

Trg oddaje stanovanj v najem za zasebne oziroma javne subjekte v RS na prostem trgu nepremičnin ne deluje. Predmetno storitev bi lahko kot javni subjekt z zaupanjem izvajal SSRS kot del pridobitne dejavnosti. Tveganje predstavlja zmanjšana možnost plačila najemnine pri fizičnih osebah zaradi krize in bistveno povečanje upravičencev do pomoči. Ob morebitni uvedbi stanovanjskega dodatka kot subvencioniranja najemnin kot posledica zviševanja najemnin je nujno oblikovanje sistemskega vira za financiranje izplačila dodatka za socialno šibkejše upravičence.

6.2 Trajnostna gradnja (ekološko sprejemljiva, energetsko varčna, z večjo rabo dostopnih obnovljivih virov energije) pri vseh oblikah zagotavljanja stanovanj – za

Racionalna in tehnološko obvladljiva gradnja z materiali, ki so ekološko sprejemljivi, trajni in trpežni ter omogočajo učinkovito in poceni vzdrževanje oziroma

Lastni viri SSRS, ki so za posamezne programe, projekte oz. produkte že predvideni.

Predpisati obvezno analizo spremljanja in vrednotenja življenjskega stroškovnega ciklusa (LCC/LCCA - Life Cycle Cost Assessment analize) večstanovanjskih objektov, prednostno neprofitnih najemnih

66/69

predvidene produkte SSRS. Ciljne skupine prejemnikov: fizične in pravne osebe javnega in zasebnega prava.

ekonomsko in trajnostno upravičijo stroške investicijskega in tekočega vzdrževanja.

in najemnih stanovanjih.

6.3 Oblikovanje modela deljenega lastništva stanovanj. Ciljne skupine prejemnikov: fizične osebe.

Omogočiti nakup stanovanja iz ponudbe SSRS, ki bo začasno v solastnini s SSRS, z možnostjo kasnejšega odkupa ali odprodaje.

Viri pomoči še niso določeni. V primeru deljenega lastništva je potrebno izdelati javni razpis, postopke, elemente zavarovanj, procese upravljanja in delitve stroškov in ostale potrebne aktivnosti.

6.4 Oblikovanje modela vzpodbujanja dolgoročnega stanovanjskega varčevanja. Ciljne skupine prejemnikov: fizične osebe.

Kot nadomestilo za NSVS vzpostaviti novo obliko spodbud za dolgoročno varčevanje.

Viri pomoči še niso določeni. Sistemsko podlago za spodbujanje dolgoročnega stanovanjskega varčevanja bi moral opredeliti nov nacionalni stanovanjski program.

6.5 Tehnični pogoji v stanovanjski gradnji – TPSG. Ciljne skupine prejemnikov: fizične in pravne osebe javnega in zasebnega prava.

Razvoj blagovne znamke TPSG: - dokončati implementacijo in pilotno uporabo pri gradnji soseske Brdo - redno posodabljati priročnike TPSG (spremljanje zakonodaje in zadnjega stanja gradbene tehnike) - razvoj novih blagovnih znamk (tehnični pogoji za faze projektiranja in uporabe večstanovanjskih objektov)

Lastni viri SSRS za izvajanje in implementacijo TPSG.

SSRS ima opravljeno registracijo blagovne znamke TPSG za dobo 10 let. Registracija je bila izvedena v letu 2009. Pri vseh produktih SSRS je potrebno zagotoviti dosledno uporabo TPSG in vzpostavitev sistema kontrole kakovosti v stanovanjski gradnji.

67/69

Priloga 2: Pregled porabe sredstev za predvidene produkte in programe Sklada za obdobje 2012–2016 Programi/dejavnosti Sklada 2012 2013 2014 2015 2016 Skupaj Opomba 1. Zagotavljanje neprofitnih najemnih stanovanj (NNS) 1.1 Program sofinanciranja NNS – 2008–2009 3,2 2 5,2 1.2 Program sofinanciranja NNS – 2012–2014 2 4 4 10 1.3 Potencialni novi projekti zagotavljanja NNS 2 2 viri niso opredeljeni v celoti 2. Gospodarjenje z najemnimi stanovanji 0 2.1 Upravljanje s fondom NNS 0 finančni viri iz najemnin 2.2 Prenos stanovanj v lasti RS 0 finančni viri iz najemnin 2.3 Upravljanje s fondom tržnih najemnih stanovanj 0 finančni viri iz najemnin 3. Zagotavljanje stanovanj za ciljne skupine 0 3.1 Prodaja stanovanj po predhodnih razpisih SSRS 0 3.2 Realizacija obstoječih projektov (Borovnica, Brdo) 10 20 30 10 70 3.3 Realizacija novih projektov (Brdo – F2 in F3) 7 7 8 22 3.4 Razvoj novih projektov na zemljičih v lasti SSRS 0,5 0,5 0,5 0,5 0,4 2,4 3.5 Interventni nakupi stanovanj na trgu 20 10 10 40 dolžniški vir financiranja 4. Ponujanje finančne spodbude 0 4.1 Program sofinanciranja NNS – 2008–2009 1 1,3 2,3 4.2 Kreditiranje kupcev stanovanj po predhodnih razpisih SSRS 0 viri zagotovljeni v predhodnih letih

4.3 Kreditiranje kupcev stanovanj po novih razpisih SSRS 0 viri zagotovljeni v realizaciji projektov

4.4 Stanovanjska posojila najemnikom v denacionaliziranih stanovanjih 0,1 0,1 0,1 0,3 4.5 Dolgoročna stanovanjska posojila za popotresno obnovo Posočja 0,5 0,5 0,5 1,5 4.7 Program sofinanciranja zagotavljanja postelj DSO in oskrbovana stanovanja 4 4 4 2,3 14,3 4.8 Dolgoročna stanovanjska posojila za gradnjo in obnovo 7,5 7,5 15 4.9 Refinanciranje stanovanjskih posojil 1,5 1,5 3 5. Izvajanje z zakonom določenih obveznosti 0

5.1 izvajanje NSVS 0 finančne vire zagotavlja Proračun RS

6. Izvajanje razvojne vloge SSRS 0 6.1 Najemni trg – servis 0 viri niso opredeljeni 6.2 Trajnostna gradnja 0 viri niso opredeljeni 6.3 Deljeno lastništvo stanovanj 0 viri niso opredeljeni 6.4 Dolgoročno varčevanje 0 viri za spodbude niso opredeljeni 6.5 TPSG 0 lastni viri iz poslovanja 50,3 58,4 56,1 20,8 2,4 188

68/69

Finančni viri za realizacijo programov v letih 2012–2016 v mio. EUR – kratkoročne finančne naložbe 100 – kratkoročne finančne naložbe – posojila 30 – zadolžitev 40 – prihodki od prodaje stanovanj 20 190

69/69

2012 2013 2014 2015 Skupaj

2 2 4

1,2 1,2 0 0 0

4 4 4 12 0 0 0 0 0 0

10 30 30 10 80 10,2 10,2

0 0 0 0

1 1,3 2,3 5 5 10

0 0

0,2 0,2 0,4 0,3 0,3 0,3 0,9

0 2 2 5 5 14 7 8 15

0 0 0

42,9 52,8 39,3 15 150

poslovna politika 2012–2016

Documents