hrqzwyrv^zqb]¤yyrzw272651- · a__qamuborbyawerzbr d2bbadf6@6d36ef;>f2h...

SE ØVRE TASTARUSTÅ BLOKK FELTCSelskapsnr. 1747

VedlikeholdsnøkkelEn tilstandsvurdering med utviklingsplan

OBOS ProsjektMai 2019

Oppdragsbeskrivelse

RAPPORTEN ER BESTILT AV

SE Øvre Tastarustå Blokk FeltcOrg.nr 915 525 849

POSTADRESSE

GJERDEBAKKEN 15, 17,19GJERDEBAKKEN 37 OG 39

TE

STYRELEDER

Ole Andreas SlevelandGjerdebakken 194027 Stavanger

952 95 [email protected]

FORRETNINGSFØRER

OBOS

RAPPORTEN ER UTFØRT AV

OBOS Prosjekt AS - Rogaland

TE

SAKSBEHANDLER

Odd Arild Hegdal51 81 29 [email protected]

BefaringDet er avholdt en befaring: 20/2- 2019. Befaringen er visuell og bygningsdeler over terreng er i hovedsak befartfra bakkeplan. Eventuelle unntak er beskrevet direkte inn i den enkelte bygningsdel. Et representativt utvalg avbygningsmassen er befart og vurdert: Hovedtak, svalganger, fellesgarasje og trapperom , tekniske rom, i kjellersamt teknisk rom for ventilansjosaggregat på tak. Følgende var tilstede:

Ole Andreas Sleveland Styreleder Tastarustå

Morten Ree Elektro RElektro

Odd Arild Hegdal VVS OBOS Prosjekt AS

Svein Husebø Bygg OBOS Prosjekt AS

Kontroll og godkjenningPROSJEKTNR 180836

KONTROLLERT AV

Steinar Håland

GODKJENT AV

Ove Idsø

SE ØVRE TASTARUSTÅ BLOKK FELTC Selskapsnummer 1747

2

Om rapportenFormålet med rapporten er å gi en generell oversikt over økonomi, miljø og teknisk tilstand. Konstruksjoner,tilstand og aktuelle tiltak for fellesarealer og –anlegg beskrives, og alle forhold som normalt må vurderes før dettas beslutninger om valg av tiltak for gjennomføring omhandles. Rapporten vil danne grunnlag for videre detaljertplanlegging og gjennomføring av spesifikke tiltak. Vurderingene er basert på registreringer og visuelle observasjoner i forbindelse med gjennomførte befaringer,samt på lover og forskrifter, håndverksmessig utførelse og aktuelle bransjestandarder fra bygningene bleoppført. Ut fra en totalvurdering av de forhold som er registrert er det foretatt en prioritering av anbefalte tiltak. I alle kostnadsestimater er det lagt inn antatt kostnad for prosjektledelse (7,5%), entreprenørens rigg og drift avbyggeplass (15%), samt 25% merverdiavgift. For tiltak som er planlagt utført de neste årene er det beregnet enprisstigning på 4% pr. år.

TILSTANDSGRAD

TG 0 Ingen symptomer — Tilnærmet nytt og uten symptomer på slitasje

TG 1 Svake symptomer — Bygningsdel/element har kun normal bruksslitasje

TG 2 Middels kraftige symptomer — Bygningsdel/element har behov for vedlikehold

TG 3 Kraftige symptomer — Forhold som må påregnes utbedret umiddelbart

TG IU Ikke undersøkt — Tilstanden er ikke undersøkt

KONSEKVENSGRAD OG KONSEKVENSER

Bygningsdelenes tilstand blir beskrevet med en konsekvensgrad (KG) med tilhørende konsekvens

KONSEKVENSGRAD

KG 0 Ingen konsekvenser

KG 1 Små og middels konsekvenser

KG 2 Vesentlige konsekvenser

KG 3 Store og alvorlige konsekvenser

KONSEKVENSER

Sikkerhet (prioriteres høyest)Brudd på lover og forskrifterMulige helseskaderBelastning på ytre miljøØkonomiEnergiforbrukKonsekvens for virksomhetenTap av kulturminnerUtseende, estetikk

PRIORITERING AV TILTAK

Beskrivelse av prioriteringsgrader og femårsplaner

Høy — Tiltaket anbefales utførtMiddels — Tiltaket bør utføresLav — Tiltaket kan utsettesIkke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet


3

KonklusjonByggene er oppført i perioden 2014 i kjente konstruksjoner typiske for byggetiden. Det er tidligere utført noevedlikeholdsarbeid ytterligere spesifisert/utdypet under "Tidligere utført vedlikehold" og under den enkeltebygningsdel. Der det i Vedlikeholdsnøkkelen er henvist til levetider/brukstid er tallene hentet fra relevantefagblader, SINTEF Byggforskserie og erfaringstall hos OBOS.

Bygningsmassen og uteområdet fremsto på befaringene i god stand, og de fleste bygningsdeler har teoretisk lang gjenværende brukstid. Det vil i kommende 5-års periode være behov for løpende vedlikehold samt periodiske vedlikeholdstiltak. En god del av arbeidene vil være utbedring av småskader som naturlig dukkeropp . Videre er det i Vedlikeholdsnøkkelen lagt vekt på å etablere gode rutiner for bygningsdeler der man harerfaring med at det oppstår skader eller konflikter. Eventuelle tiltak som er forventet etter 2023 er lagt inn i år2023.

Ved gjennomføring av enkelte tiltak vil det være behov for ytterligere undersøkelser som ikke kan avdekkesvisuelt (undersøkelsesnivå 1), eksempelvis betongundersøkelser, og kameraundersøkelser av avløpsrør/o.l.Undersøkelsene utføres for å sikre korrekt informasjon om tilstanden slik at utbedringene utføres med egnetprodukt og metode, målt opp mot kost/nytte. I tillegg til å anbefale ytterligere undersøkelser grovestimeres selvegjennomføringen av tiltaket, basert på alder og tilgjengelig informasjon.

BYGG Større tiltak som anbefales i kommende 5-års periode: -Ingen tiltak kommende 5 års periode

VVS Større tiltak som anbefales i kommende 5-års periode: -Opprettholde serviceavtaler

ELEKTRO Større tiltak som anbefales i kommende 5-års periode: - Foreta kontroll jf. internkontrollforskriften - Inngå rammeavtale/hente priser for installasjon av flere stikk og komfyrvakter

UNIVERSELL UTFORMING: Universell utforming betyr at produkter, byggverk og uteområder skal utformes slik at alle mennesker skal kunnebruke dem på en likestilt måte så langt det er mulig, uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. En gyldenregel innen universell utforming er at bygninger og uteområder tilrettelagt for personer medfunksjonsnedsettelser, også fungerer godt for alle andre. Små oppgraderinger kan utgjøre en stor forskjell. Tiltak som anbefales i kommende 5-års periode: - Merking av trinn med kontrasttape. - Sjekke heis.

ENERGI- OG MILJØTILTAK Større tiltak som anbefales i kommende 5-års periode:- Ingen tiltak kommende 5 års periode


4

TilstandsprofilTilstand defineres som et objekts eller en bygningsdels status vedrørende beskaffenhet og forfatning påbefaringstidspunktet.

En tilstandssvekkelse for konstruksjonen tilsier at det er symptom på eller at det allerede er oppstått ensvekkelse eller en skade. Alder er også et symptom.

TG 3

For bygningsmassen erdet ikke registret noentilstander forbygningsdeler med TG3.

TG 2

For bygningsmassen erdet registrert 5 stk.tilstand forbygningsdeler med TG2. Dette er forhold derdet er behov forvedlikehold.

TG 1

For bygningsmassen erdet registrert 68 stk.tilstand forbygningsdeler med TG 1.Dette er forhold der detkun er registret normalbruksslitasje.

TG 0

For bygningsmassen erdet registrert 1 stk.tilstand forbygningsdeler med TG0. Tilstanden ertilnærmet ny, og utensymptomer på slitasje

TG27%

TG192%

TG01%


5

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

Årlig tiltaksplan 2019SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV TILSTANDSGRAD KOSTNAD

2.2.1A Betongundersøkelse –vegger/søyler

OBOS ProsjektAS - Rogaland

34 000

2.3.3A Rengjøring - overvannssluk,vedlukeholdspyling av kummer

Entreprenør 23 000

2.4.5A Løpende vedlikehold -Inngangsdører

Vaktmester 23 000

2.4.7A Løpende vedlikehold/smøring Vaktmester 3 100

2.4.8A Serviceavtale garasjeporter Entreprenør 7 700

2.4.1A Etablere hulkilløsning -fellesgarasje

Entreprenør 230 000

2.6.2A Tilsyn og vedlikehold - hovedtak Entreprenør 3 100

2.6.3A Funksjonstest Vaktmester 800

2.8.1A Risikovurdering legionellasmitte OBOS ProsjektAS - Rogaland

12 000

2.8.7A Merking -og funksjonstesting -utvendig stoppekran

Vaktmester 800

2.8.8A Funksjonstesting avhovedstoppekraner

Vaktmester 800

2.8.9A Ingen tiltak anbefales Eier/beboer

2.9.1A Videreføre serviceavtale Entreprenør 15 000

2.9.4A Jevnlig tilsyn Eier/beboer

2.10.1A Kontroll og servicesprinkelanlegg

Entreprenør 6 100


2.11.2A Periodisk tilsyn/vedlikehold –ventilasjonsaggregat

Entreprenør 41 000

2.14.5A Elkontroll Nek 405-3 Entreprenør 18 000

2.17.1A Periodisk kontroll Entreprenør 38 000


2.20.2A Kontroll/vedlikehold av lekeplass OBOS ProsjektAS - Rogaland

7 700

22

27

28

32

34

36

46

47

50

56

57

58

62

66

69

71

72

82

88

89

94


6

kr

kr

kr

2.21.1A Skjøtsel av uteområde Entreprenør 15 000

2.21.2A Skjødsel av uteområde Entreprenør 23 000

Totalt for 2019 642 100

96

97


7

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr



Vaktmester 24 000



2.4.10A Overflatebehandling Entreprenør 80 000



2.7.1A Overflatebehandling betong Entreprenør 80 000


Vaktmester 800


Vaktmester 800


2.8.12A Komplettere isolasjon -sanitæranlegg

Entreprenør 4 000

2.9.5A Jevnlig tilsyn Entreprenør



2.9.6A Ingen tiltak anbefales Entreprenør 2 400


Entreprenør 6 400



Entreprenør 43 000

2.11.3A Årlig kontroll - røykventilasjon Entreprenør 1 300

2.12.1A Gjennomføre internkontroll OBOS ProsjektAS - Rogaland

24 000



32

34

36

38

46

47

48

56

57

58

61

62

66

67

68

69

71

72

73

74

82

88


8

kr

kr

kr

kr

kr



8 000



Totalt for 2020 553 900

89

94

96

97


9

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr



Vaktmester 25 000






Vaktmester 800


Vaktmester 800





Entreprenør 6 600



Entreprenør 45 000






8 300



Totalt for 2021 372 500

32

34

36

46

47

56

57

58

62

66

69

71

72

73

82

88

89

94

96

97


10

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr



Vaktmester 26 000






Vaktmester 900


Vaktmester 900






Entreprenør 6 900



Entreprenør 46 000






8 600



Totalt for 2022 390 000

32

34

36

46

47

56

57

58

62

66

67

69

71

72

73

82

88

89

94

96

97


11

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr


2.3.3A Rengjøring - overvannssluk,vedlukeholdspyling av kummer

Entreprenør 27 000


Vaktmester 27 000






Vaktmester 900


Vaktmester 900


2.8.2A Kamerakontroll av avløpsrør OBOS ProsjektAS - Rogaland

18 000




Entreprenør 7 200


Entreprenør 48 000






9 000



Totalt for 2023 455 500

27

32

34

36

46

47

51

56

57

58

62

66

69

72

73

82

88

89

94

96

97


12

kr



Totalt for 2024 0

67


13

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

kr

Samlet tiltaksplan 2019-2024

Tiltak 2019 Løpende vedlikehold 370 000

Tiltak 2019 Periodisk vedlikehold 15 000

Tiltak 2019 Undersøkes nærmere 260 000

Totalt for 2019 645 000



Tiltak 2020 Oppgradering 6 400

Totalt for 2020 556 400



Totalt for 2021 378 000



Totalt for 2022 389 000



Tiltak 2023 Undersøkes nærmere 18 000

Totalt for 2023 447 000

Tiltak 2024 Løpende vedlikehold 0

Totalt for 2024 0

Totalt for 2019-2024 2 415 400


14

InnholdOppdragsbeskrivelse

Om rapporten

Konklusjon

Tilstandsprofil

Årlige tiltaksplaner 2019 - 2024

Samlet tiltaksplan 2019-2024

3.1 Definisjoner og kostnadsoverslag

3.2 Generelt om vedlikehold

3.3 Analysenivå 1

3.4 Informasjon om

internkontrollforskriften

3.5 Informasjon om el-sikkerhet

3.6 VVS faguttrykk

3.7 Ventilasjonsforhold i boliger

3.8 Fakta om radon

3.9 Informasjon om avfallshåndtering

3.10 Energi og energiøkonomisering

3.11 Universell utforming

3.12 Informasjon om betongskader

3.13 Vedlikehold av vinduer

Om boligselskapet1

Tilstandsvurdering Blokk2

Standardvedlegg3

2

3

4

5

14

6

16

19

98

99

100

101

103

106

107

110

111

113

114

116

118


15

Adresse

GJERDEBAKKEN 15, 17,19GJERDEBAKKEN 37 OG 39

ANTALL BOENHETER 5 6

1747 SE Tastarustå Felt C består av 56 boenheterfordelt på 3 blokker med 5 hovedinnganger, 3tekniske rom og 3 ventilasjonsaggregater.Innflytting skjedde i 2015 på Tasta i Stavangerkommune. Kort avstand til Tasta Senter med defleste servicetilbud. God tilgang tilkollektivtransport.. Felt C eiet tomt med Gnr: 28og Bnr: 3707 med et areal på ca 2819 m². Tomtener fullt opparbeidet med asfaltert adkomst oginternvei, plen, busker, uteplass ogsandkasse/lekeplass. Det er parkeringsplasser igarasjeanlegg tilknyttet underetasjen samtgjesteplasser.

Tidligere utført vedlikehold

Borettslaget har utført sporadisk vedlikeholdarbeid iform av normalt vedlikeholdsarbeid de siste 5 år. Styretopplyste på befaring at akkumulatortanker ogvarmtvannsbereder fra frakoplet.

Om boligselskapet1SE ØVRE TASTARUSTÅ BLOKK FELTC Selskapsnummer 1747

16

Oversiktskart

Felt A - Gnr. 38 Bnr. Gnr. 3657 Felt C - Gnr. 28 Bnr. 3707


17

BYGNINGSTYPE

BoligblokkBlokk

I dette kapitlet beskrives og vurderes temaene"Universell utforming" og "Energi" særskilt. Viderebeskrives/vurderes forhold som ikke er tilknyttetde ulike bygningstypene, men som anses somviktige oppgaver for boligselskapet. Eksempelvisnevnes typiske kontrollpunkter knyttet opp motinternkontrollen i boligselskapet.


18

Uteområde, Bevegelseshemmede

Her vurderes brukervennligheten på uteområdet medhensyn til bevegelseshemmede. Uteområdet er lettkupert med flate partier og asfalterte internveier. Det eravfallssystem på to lokasjoner. Ved inngangspartiene erdet trappefri adkomst.

2.1.1A God stand

TG 2 Middels kraftige symptomer


Uteområdet er godt tilrettelagt for personer med nedsattbevegelsesevne. Det er trappefri adkomst vedinngangspartiene, samlingsplasser som sittegrupper erlett tilgjengelig, og det er små stigninger påinternveiene. Vei til inngangsdør i nr. 15 kan være noeutfordrende for rullestol. TG settes av denne grunn.

ANBEFALT TILTAK

Ingen tiltak anbefalesÅR ANTALL SUM KOSTNAD

Ikke relevant utføres av ikke relevantIkke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dettetilfellet

Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt.Eventuelle utbedringer ved inngang nr. 15 kanvurderes ved behov.

Internveier - god tilkomst for rullestol

God tilkomst for rullestol ved inngang til heis.

Tilkomst til inngang/heis kan være problematisk.

Tilstandsvurdering Blokk2

Administrative tiltak2.1

Universell utforming2.1.1


19

Tilkomst til inngang/heis kan være problematisk.

Uteområde, Syns- og orienteringshemmede

Her vurderes brukervennligheten på uteområdene medhensyn til syns- og orienteringshemmede. Aktuelleproblemstillinger er: Mangelfull merking medbolignummer, områdeskilt, utvendige lysforhold,kontraster på inngangspartier og pånivåforskjeller/trapper.

2.1.2A God stand

TG 1 Svake symptomer


Brukervennligheten på uteområdene, med hensyn tilsyns- og orienteringshemmede, er vurdert god.Inngangspartiene fremstår i kontrast til fasaden forøvrigog er enkle å se. Byggene er godt merket med storehusnummer, og det er plassert områdeskilt vedinnkjøringen til tomteområdet som viser vei til de ulikebyggene. Lysforholdene ved inngangspartiene og vedinternveiene er ikke vurdert i denne posten.

ANBEFALT TILTAK



Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt.

Ytterdør med fargekontrast, Store nummermerking ved dør.

Områdeskilt ved gjesteparkering




20

Bygninger, Synlighetsmerking innvendig

Her vurderes brukervennligheten i bygningsmassen medhensyn til bevegelseshemmede. Aktuelleproblemstillinger er: Innvendige trapper/nivåforskjeller,mangelfull dekning av håndløpere, høye terskler, smaledørbredder, og planløsningen med små rom påfellesområder/inne den enkelte bolig,synlighetsmerking av trapper/overganger

2.1.3A God stand



Byggene er godt tilrettelagt for personer med nedsattbevegelsesevne. Det er trappefri adkomst vedinngangspartiene, heis med stopp i alle plan (inkludertkjeller), store fellesarealer og brede dører påfellesområdene. Videre er planløsningen inne i denenkelte bolig godt egnet/tilpasset. Trapper/repoer ermerket med kontrastfarge.

ANBEFALT TILTAK




Håndløpere i flere høyder på begge sider,synlighetsmerking i trapp/rapos

God tilkomst til fellesdører med automatikk



Bygning, generelt


21

synlighetsmerking i trapp/rapos

Bygninger, Betong

Her vurderes behovet for ytterligere undersøkelser derde faktiske forhold ikke har latt seg bringe på det reneved visuell kontroll (nivå 1). Undersøkelsenegjennomføres for å sikre korrekt informasjon omtilstanden slik at utbedringene utføres med egnetprodukt og metode, målt opp mot kost/nytte.

2.2.1A Mistanke om betongskader. Eventuelt fremtidige skader pga.salter.



Ved visuell kontroll ble det ikke avdekket større skaderpå veggene/søylene i fellesgarasjen. Nedre del avvegger/søyler i garasjeanlegg er særlig utsatt forbetongskader forårsaket av høyt innhold avklorider(salt). Skadene kan oppstå allerede etter få år,og når skadene er synlig på overflaten vil skadebildetofte være relativt stort. For nyere bygg vil et høyt innholdav klorider(salt) være forårsaket av tilførte klorider.Smeltevann fra biler inneholder salt. Mengden saltvarierer fra område til område avhengig av saltmengdenpå veinettet. Vannholdig salt trekker inn i veggen og vilpå sikt forårsake armeringskorrosjon og betongskader.For å begrense fuktopptrekket benyttes gjernehulkilløsning eller tett belegg. TG settes med bakgrunn imangelfull beskyttelse.

ANBEFALT TILTAK

Betongundersøkelse –vegger/søylerÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 — kr 34 000

Undersøkes nærmere utføres av OBOS ProsjektAS - RogalandMiddels — Tiltaket bør utføres

Det anbefales betongundersøkelse i fellesgarasjen.Det kontrolleres betongens kloridinnhold,overdekning og det måles karbonatiseringsdybde.Man foretar vurdering om det bør etableres katodiskbeskyttelse. Undersøkelsen danner grunnlag forvidere arbeid. Se også vedlegg om betongskader.

Saltopptrekk i vegger/søyler


Bygning, generelt2.2

Ytterligere undersøkelser2.2.1


22



Grunn og fundamenter


23

Saltopptrekk i vegger/søyler Saltopptrekk i vegger/søyler

Rundt bygninger, Radon

Radon er en naturlig radioaktiv edelgass uten farge, lukteller smak. Radon dannes fra radioaktiv nedbrytning avradium (Ra-226), et grunnstoff som forekommer i småmengder i de fleste bergarter og jord. I Oslo og omegnkan den særlig finnes i alunskifer og enkelte granitter.Radongass i inneluften øker risikoen for lungekreft.Risikoøkningen bestemmes av hvor lang tid manutsettes for radon og av hvor høyt radonnivået er. Krav tilradonnivået i boliger er omtalt i flere forskrifter.Strålevernforskriften stiller krav til radonnivået iutleieboliger. Kravene gjelder fra 1. januar 2014.Årsmiddelverdien skal være under 200 Bq/m3(becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. Dettenivået kalles grenseverdi i strålevernforskriften. I tilleggskal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføresdersom nivået overstiger 100 Bq/m3. Dette nivået kallestiltaksgrense i strålevernforskriften. §13-5 i tekniskforskrift omtaler radon med samme grensenivåer.

2.3.1A Ukjent forekomst av radon



Sameiet/borettslaget/boligselskapet har ikkegjennomført organisert radonmåling av boligene iboligselskapet. Jf. aktsomhetskart for radon lastet nedfra www.NGU.no er aktsomhetsgraden i området"moderat til lav". Høy konsentrasjon av radon i boligerkan utgjøre en stor helsemessig risiko. KG er satt avdenne grunn. Styret informerer om at sameiet har 2elektroniske radonmålere til utlån.

ANBEFALT TILTAK

Informere eiere - regelverk radonÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 —

2020 — kr 0

2021 — kr 0

2022 — kr 0

2023 — kr 0

Ikke relevant utføres av styretMiddels — Tiltaket bør utføres

Det anbefales at styret lager et inforskriv der manorienterer om gjeldende regelverk for radon og at deter tilgjengelig målere for utlån. Statens strålevernanbefaler at alle leiligheter som har kontakt medbakken måles. Videre oppover i etasjene bør etrepresentativt utvalg av leilighetene måles. Semåleskisse fra www.nrpa.no. Det er viktig at detorienteres om at radonmåling er lovpålagt vedutleie/bruksoverlating.

Grunn og fundamenter2.3

Byggegrop2.3.1


24

Moderat til lav forekomst av radon i området

Utstyr til radonmåling - sporfilm


25

Moderat til lav forekomst av radon i området Utstyr til radonmåling - sporfilm

Under bygninger, Tykk morene

Her vurderes byggegrunn og fundamenteringen forbygningsmassen. Konsentrertsmåhusbebyggelse/Boligblokker med fundament avbetong. Byggegrunn antas å være komprimertkult/sprengstein eller fjell. Jf. løsmassekart skrevet utfra www.NGU.no er det i området tykk morene. Det erikke foretatt grunnundersøkelse.

2.3.2A Tilsynelatende god stand



Det er ikke registrert tegn til nedsatt/sviktende funksjonsom setninger, skjevheter, skråriss eller andresymptomer av større art. Fundamenteringen synes åvære tilfredsstillende og opprettholder tiltenkt funksjon,dog er det registrert mindre riss i gulv på grunn.

ANBEFALT TILTAK



Ingen tiltak anbefales på nå.værende tidspunkt

Løsmassekart - tykk morene


Fundamentering2.3.2


26

Løsmassekart - tykk morene

Rundt bygninger, Drenerende masser

Her vurderes drenering, og fuktsikring av ytterveggerunder terreng. Hensikten med disse er å hindre fuktigheti å trenge inn i underetasjer/kjellere. Kjellerveggene erfuktsikret med isolasjon/knasteplast. Det er lagtperforerte plastledninger på utsiden av vegglivet. Ingenkjente påkostninger.

2.3.3A God stand



Befarte kjellere fremsto som relativt tørre, og påbefaring registrerte man lite fuktinnsig og fuktopptrekk.Det er ikke meldt om større vanninnsig eller symptomerpå funktinntrengning. Boligselskapets representant haropplyst at det ikke er foretatt kontroll av utvendigekummer de siste 5 år. TG settes med bakgrunn i behovfor kartlegging/kontroll.

ANBEFALT TILTAK

Rengjøring - overvannssluk,vedlukeholdspyling av kummerÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 — kr 23 000

2023 — kr 27 000

Løpende vedlikehold utføres av entreprenørMiddels — Tiltaket bør utføres

Det anbefales løpende rengjøring av overvannsluk.Blader, løv, o.l. fjernes. I tillegg bør man med enfrekvens på hvert 5. år gjennomføre kontroll avkummer. Disse rengjøres med sugebil ved behov. Detavsettes årlig sum til rengjøring og kontroll. Det bør om ikke boligselskapet besitter, innhentetegninger på utvendig overvannsnett.

Gode vannavrenningssystemer på uteområde(asfalt med fall til sluk)

Mindre fuktopptrekk i kjeller


Drenering2.3.3

Yttervegger


27

Kjeller, Betong

Her beskrives og vurderes nedre del av søyler ogvegger i fellesgarasjen som er av betongelementer.Utvendig er veggene ubehandlet. Ingen kjentepåkostninger.

2.4.1A God stand



De aktuelle veggene/søylene fremsto med normalalders- og bruksslitasje. Det ble ikke registrertsymptomer på større skader, dog bør dette undersøkesytterligere ved destruktive inngrep. Denneundersøkelsen er beskrevet/estimert tidligere irapporten. For å begrense saltholdig fuktopptrekket fragulv til vegg benyttes gjerne hulkilløsning eller tettbelegg. TG settes med bakgrunn i at dette mangler.

ANBEFALT TILTAK

Etablere hulkilløsning - fellesgarasjeÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 — kr 230 000

Undersøkes nærmere utføres av entreprenørMiddels — Tiltaket bør utføres

Høyst sannsynlig vil betongundersøkelsen konkluderemed at det anbefales å etablere hulkiler i overganggulv og søyler/vegger. Løsningen begrenser mengdensaltholdig vann som trekker inn i søyler/vegger. Det erlønnsomt å foreta preventive tiltak før større skaderoppstår. Det grovestimeres tiltaket med å etablerehulkiler i fellesgarasjen. Vil undersøkelsen konkluderemed at det er behov for katodisk beskyttelse vilkostnaden bli vesentlig høyere. Ytterligerebeskrivelser og kalkyler foretas etterbetongundersøkelsen.

Betongsøyle i garasjeanlegg.

Eksempel 1 - hulkil

Eksempel 2 - hulkil

Yttervegger2.4

Betongvegger2.4.1


28

Fasader, Tegl

Her vurderes deler av fasadene som er forblendet medtegl. Forblendingen er murt med lys tegl i 1 og 2 etasjeog mørk tegl i 3 og 4 etasje. Teglstein er lagt medhalvsteinsforbandt. En skallmur/teglsteinsforblending erfrittstående/ikke bærende og er festet ibakenforliggende veggkonstruksjon med bindere avjern. Ingen kjente påkostninger. Det er viktig at etablertlufting i bunn av tegsteinsforblending er åpen for tilluft.

2.4.2A God stand



Fasadene med tegl fremsto i generelt god stand medåpne luftespalter i bunn av vegg der hvor det var mulig åbesikte.

ANBEFALT TILTAK




Teglsteinsforblending, lys og mørk

Luftespalter i bunn av tegsteinsforblending

Åpne luftespalter (ikke tilsmusset med mørtel)

Luftespalter i bunn av tegsteinsforblending vedovergang kjellermur

Yttervegger2.4

Yttervegger generelt2.4.2


29

overgang kjellermur

Boenheter, Tre/aluminium/glass

Her beskrives og vurderes vinduene og balkongdørene iboligene. Det ble registrert vinduer og balkongdørermed aluminiumsbelagt ramme og karm av trevirke.Innvendig er det komplettert med malte utforinger oggerikter.

2.4.3A God stand



Vinduer og balkongdører fremsto i god stand. Det ernormal alders- og bruksslitasje. Hengsler og mekanismevar på undersøkte vinduer og dører i relativt godt stand.Det forutsettes at det foretas vedlikehold påhengsler/mekanisme med jevne mellomrom.

ANBEFALT TILTAK

Smøring av mekanismer,vinduer/dørerÅR ANTALL SUM KOSTNAD


Det anbefales løpende smøring av mekanismer 1-2ganger pr. år og etter behov. Vedlikehold avmekanisme forestås av den enkelte eier.

Balkongdør, boenhet

Vindu, boenhet

Vindu, boenhet

Yttervegger2.4

Vinduer og balkongdører2.4.3


30

Vindu, boenhet

Oppganger, Tre/aluminium/glass

Her beskrives og vurderes vinduene på fellesområdersom kjeller og trapperom. Det ble registrert vinduer ogbalkongdører med aluminiumsbelagt ramme og karm avtrevirke. Innvendig er det komplettert med malteutforinger og gerikter.

2.4.4A God stand



Vinduer fremsto i god stand. Det er normal alders- ogbruksslitasje.

ANBEFALT TILTAK




Vindu i trappeoppgang

Yttervegger2.4

Vinduer2.4.4


31

Vindu i trappeoppgang

Oppganger, Stål/aluminium/glass

Her beskrives og vurderes inngangspartiene.Inngangspartier av utadslående aluminium dør medsidefelt av glass.

2.4.5A God stand



Dørene fremsto på befaringsdagen i god stand utenstørre skader eller symptomer på funksjonssvikt.Dørene har teoretisk lang gjenværende brukstid. Normalintervall for utskiftning av ytterdører aluminium er 25-40år.

ANBEFALT TILTAK

Løpende vedlikehold -InngangsdørerÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 — kr 23 000

2020 — kr 24 000

2021 — kr 25 000

2022 — kr 26 000

2023 — kr 27 000

Løpende vedlikehold utføres av vaktmesterMiddels — Tiltaket bør utføres

Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt forutenløpende vedlikehold. Aktuelle tiltak er smøring,justering, utbedring av dørpumper, lås/låskasse, o.l.Det avsettes rundsum til løpende vedlikehold avdører. Har lagt inn ekstra kostnader for utskiftning avkomponenter (dørpumper, hengsler, lås etc.)

Hovedinngangsdør

Yttervegger2.4

Ytterdører2.4.5


32

Hovedinngangsdør

Boenheter, Tre

Her beskrives og vurderes dørene inn til den enkeltebolig. Dørene er plassert vedinngangspartiene/svalgangene og er utadslående.Dører og karm er av tre. Døren er i malt utførelseinnvendig og utvendig. Ingen kjente påkostninger.




Dørene fremsto på befaringsdagen i god stand utenstørre skader eller symptomer på funksjonssvikt.Dørene er vurdert å ha lang gjenværende brukstid.

ANBEFALT TILTAK



Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt.Løpende vedlikehold i form av smøring, justering, m.m.forestås av den enkelte eier.

Ytterdør, boenhet

Yttervegger2.4

Ytterdører2.4.6


33

Kjeller, Stål/aluminium

Her vurderes og beskrives alle ytterdører som ikke ernevnt tidligere. Dette gjelder ståldører i

Yttervegger2.4

Ytterdører2.4.7Kjeller, Stål/aluminium

fellesområder/kjeller, dør ved garasjeport og dør til tak.

2.4.7A God stand



Branndører/fellesdører/takdør fremsto påbefaringsdagen i god stand uten større skader ellersymptomer på funksjonssvikt. Dørene har teoretisk langgjenværende brukstid. Normal intervall for utskiftning avytterdører i stål/aluminium er 30-50 år.

ANBEFALT TILTAK

Løpende vedlikehold/smøringÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 — kr 3 100

2020 — kr 3 200

2021 — kr 3 300

2022 — kr 3 400

2023 — kr 3 600


Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt forutenløpende vedlikehold. Aktuelle tiltak er smøring,justering, utbedring av dørpumper, lås/låskasse, o.l.Det avsettes rundsum til løpende vedlikehold avdører.

Branndør i fellesrom

Branndør i fellesrom

Merking av dør i karm

Dør ved siden av port


34

Dør til tak


35

Dør til tak

Kjeller, Stål/aluminium

Her beskrives og vurderes port i fellesgarasje.Garasjeport utført som leddport konstruert avaluminum/stål i hvit utførelse, med gangdør. Skinner ogbeslag av stål. Porten er elektrisk og fjernstyres.

2.4.8A Generelt god stand



Portene fremsto på befaringsdagen i generelt god standmed normal alders- og bruksslitasje. Det er ikke meldtom driftsproblemer med porter, automatikk ellermekanismer. Porten er programmert til å stå åpen iperioder med stor trafikk.

ANBEFALT TILTAK

Serviceavtale garasjeporterÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 — kr 7 700

2020 — kr 8 000

2021 — kr 8 300

2022 — kr 8 600

2023 — kr 9 000


For brukerne av fellesgarasjene er det viktig atportene til enhver tid fungerer slik at man kommer seginn og ut og at garasjen ikke står "ulåst". Det anbefalesfast serviceavtale med egnet selskap for å sikrekontinuerlig drift av portene. Det er estimert kostnadpå serviceavtale og drift av porter. Installasjon av rødtvarsellys når port er i bevegelse kan vurderes.

Port på siden av bygg

Port mellom blokk 15 og blokk 37

Yttervegger2.4

Porter2.4.8


36

Port på siden av bygg Port mellom blokk 15 og blokk 37

Fasader, Dekkbeiset/malt trekledning

Her beskrives og vurderes utvendig trekledninginkludert hjørnekasser, gesimskasser, belistning rundtvinduer, o.l. Fasadene er primært kledd meddobbeltfalset trekledning montert liggende idekkbeiset/malt utførelse. Fasaden er komplettert medhjørnekasser, og enkel belisting inn på vinduer og dører.Ved balkonger er det montert stående spiler.Kledningen ble senest overflatebehandlet i 2017.

2.4.9A God stand



Kledningen er vurdert i generell god stand uten størretegn på skader eller råte. Overflatebehandlingenfremsto som god på befarte flater. Det anbefales åmedta som et kontrollpunkt på internkontroll å sjekkefasader som er spesielt eksponert for slagregn og sol.

ANBEFALT TILTAK




Balkongside med liggende trekledning

Liggende trekledning

Spiler av behandlet trevirke mot balkongside

Liggende trekledning

Yttervegger2.4

Trepanel2.4.9


37

Spiler av behandlet trevirke mot balkongside Liggende trekledning

Fasader, Betong

Her beskrives og vurderes utvendig overflate avbetongelementer. Elementene har ensandwichkonstruksjon med isolasjonsmateriale mellomto betongskiver.

2.4.10A God stand.



Det er ikke avdekket symptomer som tilsier svekketstyrke eller stabilitet. Det er ikke meldt om problemersom luftlekkasjer eller større sprekkdannelser.Ytterveggene er vurdert i god stand. TG settes påbakgrunn av manglende overflatebehandling

ANBEFALT TILTAK

OverflatebehandlingÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2020 — kr 80 000

Periodisk vedlikehold utføres av entreprenørMiddels — Tiltaket bør utføres

Det anbefales å overflatebehandle betongelementerfor å hindre fremtidige skader.

Ubehandlet betongoverflate

Yttervegger2.4

Utvendig kledning/overflate2.4.10


38

Ubehandlet betongoverflate

Fellesarealer, Betong/gips

Her beskrives og vurderes kledning/overflate påveggene på fellesområdene. Trapperom oginngangspartier med glattsparklede flater malt i lysefarger. Underlag i betong og eventuelt noen tilstøtendegipsplater.

2.4.11A God stand



Veggene fremsto på befaringsdagen i god stand mednormal alders- og bruksslitasje. Normal intervall foroverflatebehandling av innvendige overflater er 10-20år.

ANBEFALT TILTAK




Malt overflate, trapperom

Malt overflate, trapperom

Malt overflate i himling/rapos

Yttervegger2.4

Malte overflater2.4.11

Dekker


39

Mellom etasjer, Betong

Her beskrives og vurderes etasjeskillerne ibygningsmassen, altså gulvet i boligene. Etasjeskillereer sannsynligvis hulldekker i betong.

2.5.1A God stand



Det ble ikke registrert symptomer på skader ellersvekket funksjon utover normal bruksslitasje. Det erikke mulig å befare etaskjeskiller i mellom leilighetene,men undersiden på 1 etasje fra kjeller. På bakgrunn avbefaring i kjeller og erfaring er etasjeskillerne vurdert igod stand.

ANBEFALT TILTAK




Hulldekke over garasje

Dekker2.5

Etasjeskillere2.5.1


40

Kjeller, Drenerende asfalt på betong ellerkomprimerte fyllmasser

Her beskrives og vurderes gulvene iunderetasjer/kjellere. Gulvene er utført med dekke avasfalt på mark (eventuelt oppå betong) Ingen kjentepåkostninger.

2.5.2A God stand



Gulvene fremsto i generelt god stand ut fra det som børforventes jf. alder.

ANBEFALT TILTAK




Drenerende asfalt

Drenerende asfalt

Dekker2.5

Garasjegulv2.5.2


41

Drenerende asfalt Drenerende asfalt

Inngangsparti, Fliser

Her beskrives og vurderes gulvoverflatene påtrappeoppganger. Gulvene er belagt med fliser iensfarget utførelse med unntak av merking forsynshemmede.

2.5.3A God stand



Gulvene er i generelt god stand med normal alders-/bruksslitasje. Ingen registrerte "bom" i fliser.

ANBEFALT TILTAK




Fliser på gulvet i trappeoppganger

Fliser på gulvet i trappeoppganger

Dekker2.5

Fliser2.5.3


42

Fliser på gulvet i trappeoppganger Fliser på gulvet i trappeoppganger

Boder, Stålglattet betong

Her beskrives og vurderes gulvoverflatene ibodområdene. Gulvene er av stålglattet betong.

2.5.4A God stand



Gulvene er i generelt god stand med normal alders-/bruksslitasje. Mindre tørkeriss bemerkes, men det harikke noe betydning for gulvets funksjon. Styreleder gjøroppmerksom på synlig isopor ved inngangsdør. Det ersannsynligvis en rest av isopor som har blandet seg medgulvstøp.

ANBEFALT TILTAK



Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Punkt igulv ved dør kan enkelt pusses igjen av vaktmester.

Bit av isopor i gulvstøp

Mindre riss i betong

Mindre riss i betong

Bodområde

Dekker2.5

Overflater generelt2.5.4


43

Mindre riss i betong Bodområde

Bygg, Stål og himlingsplater

Nedsenkede systemhimlinger med bæreskinner i stål oghimlingsplater i mineralull. Platene har ensfarget ogmønstret/glatt overflate. Mulighet for å inspisereovenliggende konstruksjoner.

2.5.5A God stand



Himlingene fremsto i generelt god stand.

ANBEFALT TILTAK




Systemhimling i trappeoppganger

Dekker2.5

Systemhimlinger2.5.5

Yttertak


44

Systemhimling i trappeoppganger

Blokker, Betong/isolasjon/tekking

Her beskrives og vurderes konstruksjon påhovedtakene inkludert vurdering av fall, isolasjon,bæreevne/stabilitet og lufting. Flatt takkonstruksjonutført som etasjeskiller av betong/hulldekke. Fall motutvendige taknedløp. Nedløp er montert i gesims. Det ersansynligvis isolert med 250 mm mineralullisolasjon påoversiden av betongdekket. Taket er singelbelastet.

2.6.1A God stand



Takkonstruksjonen fremsto på befaringsdagen i godstand. Det ble ikke registrert symptomer påsetninger/riss eller andre symptomer på nedsattbæreevne/funksjon. Selvregulerende varmekabel itaknedløp kan vurderes ved behov.

ANBEFALT TILTAK



Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt

Singelbelastet tak

sluk til taknedløp i gesims

Uvendig taknedløp

Yttertak2.6

Flatt tak2.6.1


45

Uvendig taknedløp

Blokker, Protanbelegg/gesimsbeslag

Her beskrives og vurderes takbelegget påhovedtakene. Hovedtakene har sveiset protanbeleggmed avrenning mot sluk i gesims. Gesims er beskyttetmed beslag som heller innover mot tak.

2.6.2A God stand



Taket/takene fremsto på befaringsdagen i god standmed normal alders- og bruksslitasje. Det er ikke meldtom eller registrert tegn på lekkasjer. Tekkingen synes åvære tilfredsstillende. Gesimsbeslag er korrekt utførtmed helling innover mot tak. Skruer er medgummipakning. Det ble ikke registret løse ellermanglende skruer på befarte områder.

ANBEFALT TILTAK

Tilsyn og vedlikehold - hovedtakÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 — kr 3 100

2020 — kr 3 200

2021 — kr 3 300

2022 — kr 3 400

2023 — kr 3 600


Det anbefales at fagmann/taktekker gjennomførerårlig sjekk av alle tak. Estimert tiltak gjeldertilsyn/kontroll og enkelt vedlikehold som festing avløse beslag, og eventuelt fuging. Videre anbefalestilsyn og rengjøring av sluk. Dette bør inngå ivaktmesterens rutine.

Hovedttak

Singelbelastet taktekking

Gesimsbeslag med helling innover

Skruer med gummipakning

Yttertak2.6

Folietekking2.6.2


46

Blokker, Glass/tre

Motorisert takluke konstruert i trevirke og plexiglass.Luken fungerer som røykluke ved brann/røykutvikling.

2.6.3A God stand



Lukene fremsto på befaringsdagen i god stand utensymptomer på lekkasjer eller funksjonssvikt.

ANBEFALT TILTAK

FunksjonstestÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 — kr 800

2020 — kr 800

2021 — kr 800

2022 — kr 900

2023 — kr 900

Løpende vedlikehold utføres av vaktmesterHøy — Tiltaket anbefales utført

Fuksjonstest mht. brann/røykutvikling anbefales. Detavsettes rundsum til kontroll. Tiltaket bør innlemmes ivaktmesterens rutiner.

Røykluke i toppen av trapperom

Yttertak2.6

Røykluker2.6.3

Trapper, balkonger, m.m.


47

Røykluke i toppen av trapperom

Kjeller, Betong

Trappenedganger til kjeller/underetasje utført somvinkeltrapp. Trapp og sidevegger konstruert i plasstøptarmert betong. Sidevegger er sikret medoverflatebehandlet stålrekkverk med stående spiler.Håndløper på vegg. Betong er ikke overflatebehandlet.

2.7.1A God stand



Trappene fremstår med normal bruks-/aldersslitasje.

ANBEFALT TILTAK

Overflatebehandling betongÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2020 — kr 80 000


Som forebyggende tiltak for å unngå fremtidigebetongskader anbefales at det å foretasoverflatebehandling av trappene/betong med egnetprodukt og metode. Eksempel på produkt erpollyuretan med sklisikring og/eller impregnering avbetong som ikke endrer utseende.

Utvendige trapper til kjeller

Trapper, balkonger, m.m.2.7

Utvendige trapper2.7.1


48

Utvendige trapper til kjeller

Fasader, Betong/stål/tre

Her beskrives og vurderes balkonger tilknyttetboligene. Utkragede balkonger med prefabrikkertedekker av betong. Balkongene har innfestning ogrekkverkskonstruksjon av galvanisert stål. Rekkverketer utført med spiler i galvanisert stål ogoverflatebehandlet tre.

2.7.2A God stand



Balkongene fremsto i generelt god stand med normalalders- og værslitasje.

ANBEFALT TILTAK



Ingen tiltak anbefales foruten om rengjøring avbalkonger og rekkverk ved behov. Rengjøring av sluker beboer sitt ansvar.

Balkonger

Rekkverk av galvanisert stål


Trapper, balkonger, m.m.2.7

Balkonger2.7.2

Sanitær


49


Blokker, Legionella

Her kommenteres faren for legionellasmitte på etoverordnet nivå. Legionellabakterien finnes naturlig ioverflatevann og i jordsmonn og kan spres viavannforsyningen. Optimale forhold for etablering ogformering er 20-50° C. I perioden 2001-2014 ble det iNorge registrert 21 dødsfall forårsaket avlegionellautbrudd. Legionella smitter ved innånding avaerosoler (små vanndråper).

2.8.1A Fungerende rutine



Boligselskap er forpliktet å gjennomføre risikovurderingog nødvendige tiltak, og risikovurderingen bør være ennaturlig del av internkontrollen. Kravet er hjemlet i bla.Forskrift om miljørettet helsevern m.f. Det er opplyst atboligselskapet har rutine for gjennomføring av nevnterisikovurdering (minimum årlig frekvens).

ANBEFALT TILTAK

Risikovurdering legionellasmitteÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 1 Stk. kr 12 000

Løpende vedlikehold utføres av OBOS ProsjektAS - RogalandHøy — Tiltaket anbefales utført

Det anbefales at boligselskapet videreførerrisikovurderingen av faren for legionellasmitte. Viderebør det aktivt søkes de beste løsningene når tiltakgjennomføres slik at smittefare unngås. Aktuelle tiltaker: Hindre stillestående vann ved å fjerneblindsoner/blindrør og skifte defektesirkulasjonspumper. Tilrettelegge forsjokkoppvarming med bypass rundt blandeventil ogsentralt blandebatteri. Montere mikrobiologiskebarrierer eller system for kontinuerlig rengjøring ogdesinfeksjon. Deretter ca. kr 3000,- for årlig kontrollav vannprøver

Legionella baktere

Sanitær2.8

Sanitæranlegg2.8.1


50

Legionella baktere

Blokker, Kamerakontroll av bunnledninger

Her vurderes behovet for ytterligere undersøkelse påanalysenivå 2. (kameraundersøkelser ). Dette gjelderogså enkelte av bunn- og uttreksledningene.

2.8.2A Fare for utførelsesfeil



Teoretisk har avløpsrør lang gjenværende brukstid.Erfaringsmessig er det fare for utførelsesfeil vedmontasjer. Videre vil naturligvis tilstanden på bunn- oguttreksledningene som ikke er rehabilitert ytterligereforringes. Det bør vurderes å gjennomføre kontroll medkamera for å kartlegge faktisk tilstand. Kontrollen børforseres hvis det skulle oppstå tilstopninger ellerlignende problemer.

ANBEFALT TILTAK

Kamerakontroll av avløpsrørÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2023 — kr 18 000

Undersøkes nærmere utføres av OBOS ProsjektAS - RogalandMiddels — Tiltaket bør utføres

Teoretisk har avløpsrør lang gjenværende brukstid.Erfaringsmessig er det fare for utførelsesfeil vedmontasjer. Videre vil naturligvis tilstanden på bunn- oguttreksledningene som ikke er rehabilitert ytterligereforringes. Det bør vurderes å gjennomføre kontrollmed kamera for å kartlegge faktisk tilstand. Kontrollenbør forseres hvis det skulle oppstå tilstopninger ellerlignende problemer.

Kamera

Sanitær2.8

Sanitæranlegg2.8.2


51

Blokker, PP

Her beskrives og vurderes bunn- og uttrekksledninger.Bunnledninger er rørene som ligger under kjellergulv.Uttrekksledningen er forlengelsen av bunnledningen fragrunnmur til offentlig ledning. Bunn- oguttrekksledninger er utført som type PP. Ingen størrepåkostninger registrert siden byggeår

2.8.3A God stand



Deler av rørene ligger skjult i bakken og kan ikkekontrolleres visuelt uten spesialutstyr. Det er ikkeopplyst om symptomer på funksjonssvikt somtilstopninger/tilbakeslag eller lekkasjer, og rørenesfunksjon er med bakgrunn i dette vurdert somtilfredsstillende. Rørene er fra byggeår og er rundt 5 - 7år. Anbefalt brukstid på denne rørtypen er rundt 50 år ogrørene har lang gjenværende brukstid.

ANBEFALT TILTAK




Oppstikk fra grunn

Sanitær2.8

Bunnledninger2.8.3


52

Oppstikk fra grunn

Blokker, PEL

PEL Her beskrives og vurderes vanninnlegg som ervannrørene fra offentlig hovedvannsledning frem tiloppstikk i kjellergulv. Som vanninnlegg er det benyttetplastrør av typen PEL. Ingen kjente påkostninger.

2.8.4A God stand



Rørene ligger skjult i bakken og kan ikke kontrolleresvisuelt og det foretas derfor en aldersvurdering. Denaktuelle rørtypen har en anbefalt brukstid på rundt 50 år.Det er teoretisk lang gjenværende brukstid.

ANBEFALT TILTAK




Vanninnlegg tekniskrom

Vanninnlegg tekniskrom

Sanitær2.8

Vanninnlegg2.8.4


53

Vanninnlegg tekniskrom Vanninnlegg tekniskrom

Blokker, KOBBER / PEX

Her beskrives og vurderes vannrørene, til forbruksvann,over grunnen (kjellerstrekk, stigeledninger ogfordelingsledninger). Rørene er fra innvendighovedstoppekran utført som vannrør av kobber lagtåpent/synlig i kjeller. Stigeledninger for varmt og kaldtforbruksvann er ført i sjakter og er av kobber. I tillegg erdet montert sirkulasjonsledninger for å sikre rask tilgangtil varmtvann inne i boligene. Tilgjenglige deler avsirkulasjonsledningen er lagt med kobber og inne isjaktene er det benyttet PEX. Sirkulasjonsledningen ersammenkoblet med stigeledningen for varmtforbruksvann i toppen av sjakten. Ingen kjentepåkostninger.




Vannledninger av den aktuelle typen har en anbefaltbrukstid på 50 år. Av erfaring vet vi at denne rørtypenkan ha noe lengre levetid som kaldtvannsrør og korterelevetid som sirkulasjonsledning. Rørene har teoretisklang gjenværende brukstid.

ANBEFALT TILTAK




Vannledninger i garasje

Kaldt , varmt og sirkulasjons ledning

Sanitær2.8

Ledningsnett2.8.5


54

Vannledninger i garasje Kaldt , varmt og sirkulasjons ledning

Blokker, MA/PP

Her beskrives og vurderes avløpsledninger frakjellergulv og opp over tak. Avløpsledningene ibygningsmassen er av typen MA/PP-plastrør. Ingenkjente påkostninger.

2.8.6A God stand



Avløpsrør av den aktuelle typen har en anbefalt brukstidpå rundt 50 år. Som kjøkkenavløp er anbefalt brukstid40 år. Avløpsrørene har teoretisk lang gjenværendebrukstid og er vurdert i generelt god stand.

ANBEFALT TILTAK




MA - avløp

MA - avløp

Sanitær2.8

Ledningsnett2.8.6


55

MA - avløp MA - avløp

Rundt bygninger, UTVENDIG

Her beskrives og vurderes utvendige stoppekraner forvanninnlegg. Kranene benyttes f.eks. ved akuttelekkasjer eller vedlikeholdsarbeid der man trenger åstenge vannet for hele bygningen/det aktuellevanninnlegget. Utvendige stoppekraner er plassertutenfor bygningskroppen, normalt i kummer i gate ellerpå tomteområdet. Stoppekranens plassering skal væremerket med anviserskilt på fasade slik at man vedbehov finner frem til kranen. Ingen kjente påkostninger.

2.8.7A Mangelfull merking



Utvendig hovedstoppekraner ble lokalisert og manglermerking. Kranene er ikke funksjonstestet. Det er foretatten aldersvurdering. Teknisk levetid på utvendigestoppekraner er 25-75 år med en anbefalt brukstid på40 år. Kranene har teoretisk lang gjenværende brukstid.

ANBEFALT TILTAK

Merking -og funksjonstesting -utvendig stoppekranÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 1 Stk. kr 800

2020 1 Stk. kr 800

2021 1 Stk. kr 800

2022 1 Stk. kr 900

2023 1 Stk. kr 900


Det anbefales at det minimum en gang i løpet avperioden foretas funksjonstesting av alle utvendigestoppekraner. Videre anbefales det at det foretasgjennomgang av merkingen. Der merkingen ermangelfull monteres nye pregede skilt. Utvendigestoppekraner byttes normalt grunnet funksjonssvikt,dvs. når spindelen ikke er vridbar eller i tilfeller hvorhele vanninnlegget byttes. Funksjonssvikt medførerikke nødvendigvis økt lekkasjerisiko, men eventuelledefekte stoppekraner bør skiftes. Det avsettesrundsum til funksjonstesting og merking.

Utvendig stoppekran

Sanitær2.8

Hovedstoppekran2.8.7


56

Bygninger, Innvendig

Her beskrives og vurderes innvendigehovedstoppekraner for forbruksvann. Kranene benyttesf.eks. ved akutte lekkasjer eller vedlikeholdsarbeid derman trenger å stenge vannet for hele bygningen/detaktuelle vanninnlegget. Hovedstoppekranene erplassert i kjellere. Det er montert vannmåler ogtrykkreduksjon på vanninnlegget. Ingen størrepåkostninger registrert.

2.8.8A Normal alders- og bruksslitasje



Hovedstoppekranene fremsto på befaringsdagen i godstand med normal aldersslitasje. Kranen er ikkefunksjonstestet og det foretas en aldersvurdering. Denaktuelle kranen har en teknisk levetid på 25-50 år meden anbefalt brukstid på 30 år. Kranen har langgjenværende brukstid. Kraner er godt merket medsynlige skilt.

ANBEFALT TILTAK

Funksjonstesting avhovedstoppekranerÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 1 Stk. kr 800

2020 1 Stk. kr 800

2021 1 Stk. kr 800

2022 1 Stk. kr 900

2023 1 Stk. kr 900


Det anbefales at innvendige hovedstoppekraner ogstoppekraner på kjellerstrekk årlig funksjonstestes ogat det foretas jevnlig tilsyn. Tiltaket bør inngå ivaktmesterens/boligselskapets rutine.Reduksjonsventiler bør kontrolleres min. 1 gang pr. årgrovsil bør renses etter behov.

Hovedstoppekran

Hovedstoppekran

Sanitær2.8

Hovedstoppekran2.8.8


57

Hovedstoppekran Hovedstoppekran

Bad, Plastsluk

Her beskrives og vurderes sluk inne i boliger. Badene ileilighetene er oppført som badekabiner og forsynt medplastsluk

2.8.9A God tilstand



Plastsluk ikke er kontrollert inne i kabiner. Det eropplyst fra styre at sluker er i god stand. De aktuelleslukene har en anbefalt brukstid på 50 år og det erteoretisk lang gjenværende brukstid.

ANBEFALT TILTAK


2019 1 Stk.

2020 1 Stk.

2021 1 Stk.

2022 1 Stk.

2023 1 Stk.

Løpende vedlikehold utføres av eier/beboerMiddels — Tiltaket bør utføres

Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Detanbefales på generelt grunnlag at eiere rengjør slukjevnlig og ved behov, minst 2 ganger pr år. Dette for åunngå opphopninger av vann i slukområdet da dettemedfører vanntrykk som fører til økt belastning påmembran i baderomskabinen. Styret bør informereeiere om dette i anbefalte "Infobrev-rett bruk av bolig"under kapittel administrative tiltak.

Typisk badekabin med sluk

Sanitær2.8

Armaturer2.8.9


58

Typisk badekabin med sluk

Boenheter, Fordelerskap

Her vurderes vannfordelingsskap i den enkelte bolig.Skapene er plassert innfelt i "badekabinene" og harfordelere for varmt- og kaldt forbruksvann. Ved lekkasjevil vann renne direkte ned på badegulvet. Det erplassert en stoppekran på hver fordeling som fungerersom stoppekran for den aktuelle boligen.

2.8.10A Fordelerskap i god stand



Fordelerskap er av nyere dato og stryet opplyser at de igod stand. Fordelerskap anslås at de har langgjenværende brukstid

ANBEFALT TILTAK

Fordelerskap er av nyere dato ogstryet opplyser at de i god stand.Fordelerskap anslås at de har langgjenværende brukstidÅR ANTALL SUM KOSTNAD


Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt.Normal intervall for utskifting er rundt 50 år og det ernaturlig at dette utføres i forbindelse med et felles rør-og våtromsprosjekt. Det må forventes lokaleutbedringer i løpet av brukstiden. Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt

Rør i rør skap

Sanitær2.8

Armaturer2.8.10


59

Rør i rør skap

Rundt bygninger, Utekrane

Her beskrives og vurderes utekraner som er montert påfasadene. Blokkene har egne utekraner. Det er plasserten utekran pr. blokk. Kranene er frostfrie




Kontrollerte utekraner fremsto i god stand. Det er ikkemeldt om driftsproblemer eller lekkasjer på kranene.

ANBEFALT TILTAK

Ingen tiltak anbefales , sjekkesjevnligÅR ANTALL SUM KOSTNAD


Det orienteres at tilkoblet utstyr medfører at kranenikke "tømmer seg" og ved frost vil det forekommefrostskader på utekranene. For å unngå dette er detviktig at alt utstyr, eksempelvis hageslanger, koblesfra i vinterhalvåret. Eventuelle utekraner som ikke erfrostfrie anbefales utskiftet.

Utvendig vannutkaster

Sanitær2.8

Armaturer2.8.11


60

Utvendig vannutkaster

Fellesarealer, Cellegummi

Her beskrives og vurderes isoleringen av vannrørene.Kaldtvannsrør isoleres for å hindre kondens.Kondensering oppstår når det tappes kaldt vanngjennom oppvarmede rom. Ved mangelfull isoleringmedfører dette kondensering og utvendig korrosjon noesom forringer rørenes levetid. Varmtvannsrør isoleres forå unngå unødvendig varmetap og dermed ogsåenergitap. Vannledningene er isolert med cellegummi.

2.8.12A God stand



Isolering av kaldt- og varmtvannledninger er vurdert igenerell god stand.

ANBEFALT TILTAK

Komplettere isolasjon -sanitæranleggÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2020 1 Stk. kr 4 000

Oppgradering utføres av entreprenørMiddels — Tiltaket bør utføres

Det anbefales å utbedre/komplettere isolasjon derdenne er mangelfull. Spesielt i forbindelse medventiler for kaldt forbruksvann. Det avsettes rundsumtil tiltaket.

Uisolert ventil fig 1

Uisolert ventiler fig 2

Sanitær2.8

Isolasjon2.8.12

Varme


61

Blokker, Fjernvarme

Her beskrives og vurderes varmeanlegget som forsynerbyggene med varme og varmt forbruksvann. Anlegget ertilkoblet fjernvarmeanlegg og tekniske rom er plassert ikjelleren og inneholder bla.: Varmeveksler,ekspansjonskar med sikkerhetsventil ), frekvensstyrtsirkulasjonspumpe (tvillingpumpe) av typen GrundfossMagna, shunter, og trykkog varmemålere. Det ermontert mikrobobleutskiller for fjerning av luft i anleggetsamt filter som filtrerer ut grovpartikler i rørnettet. Videreer det egen kurs som forsyner varmebatteri påtakmontert ventilasjonsaggregat samtvarmluftkonevektorer plassert på vegg i garasjeanlegg.




Det er ikke opplyst om driftsproblemer eller registrerttegn til funksjonssvikt. Anlegget fremsto i god stand oghar teoretisk lang gjenværende brukstid basert på at detforetas periodisk vedlikehold. Varmeanlegget vartidligere utstyrt med akkumulatortank ogvarmtvannsbereder med elkolbe,. Dette er i dag fysiskfrakoplet, utstyr står forsatt plassert i teknisk rom, foreventuell senere gjenbruk.

ANBEFALT TILTAK

Videreføre serviceavtaleÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 1 Stk. kr 15 000

2020 1 Stk. kr 16 000

2021 1 Stk. kr 17 000

2022 1 Stk. kr 17 000

2023 1 Stk. kr 18 000

Periodisk vedlikehold utføres av entreprenørHøy — Tiltaket anbefales utført

Det anbefales at det videreføres serviceavtale medegnet foretak. Varmeanlegget forsyner boligene medvarme og varmt forbruksvann og det bør derfor sikreskontinuerlig drift. Dette gjøres ved jevnlig tilsyn ogperiodisk vedlikehold. Det estimeres rundsum til årligserviceavtale. Til orientering vil trykket på anleggetvariere med temperaturen på vannet som sirkulerer irørene. Høy temperatur på vannet vil gi høyere trykkog motsatt. Erfaringsmessig kan dette misforstås ogdet fylles på vann når det ikke er behov. Resultatet erat trykket blir for høyt om vinteren ogsikkerhetsventilene utløses. Overskuddsvann vil daføres ut på gulv i teknisk rom. I forkant av påfylling mådette tas med i vurderingen. Det er oppretteserviceavtale med Myhre Rør AS årlig beløp ca kr.11.500,-

Vannbåren varmekonvektor i garasjeanlegg

Renseanlegg på varmeanlegg

Varme2.9

Varmeanlegg2.9.1


62

Varme sentral fra Lyse

Micoboble utskiller


63

Blokker, Varme rør

Her beskrives og vurderes ledningsnettet fravarmeanlegget ut til varmekildene i hver enkelt leilighet.Det er benyttet rør av PEX og stål. Inne i boligenefordeles varmen ut til radiatorene via et fordelerskapsom er innfelt i vegg i badekabin. I fordelerskapet er detmontert forbruksmåler. Ingen kjente påkostninger,ledningsnettet er fra byggeår.




Store deler av tilgjengelig ledningsnett er isolert og denvisuelle vurderingen av rørene er begrenset. Synligedeler fremsto i generelt god stand med normal alders-og brukslitasje og ledningsnettet har teoretisk langgjenværende brukstid.

ANBEFALT TILTAK


1


Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt ,foruten sjekk ved service på anlegget utført aventreprenør. Tiltaket er priset i tidligere post.

Varmerør i garaseanelgg

Varmerør i teknisk rom

Varmerør med luftepotter

Varme for radiatorkurs

Varme2.9

Ledningsnett2.9.2


64

Varmerør med luftepotter Varme for radiatorkurs

Blokker, Ventiler og kraner

Her beskrives og vurderes stoppekraner ogreguleringsventiler på ledningsnettet tilknyttetvarmeanlegget. Det er strategisk plassert stoppekranerog reguleringsventiler i form av strupeventiler. Ingenkjente påkostninger

2.9.3A God tilstand



Befarte kraner/ventiler fremsto i god stand og var tydeligmerket. Kranene har teoretisk lang gjenværendebrukstid.

ANBEFALT TILTAK



Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Detanmerkes at bruk og justering av kraner kun børutføres av autorisert personell. Dette utføres vedservice på anlegget, priset tidligere.

Sturpeventil på konvektor

Stoppeventiler til aggreat tak.

Varme2.9

Armaturer2.9.3


65

Sturpeventil på konvektor Stoppeventiler til aggreat tak.

Blokker, Radiatorer

Her beskrives og vurderes varmeelementer i boligene.Det er benyttet vannbårent radiatorsystem medradiatorer strategisk plassert i eksempelvisoppholdsrom som stue, kjøkken og soverom. Radiatorerer fra byggeår. Ingen større påkostninger registrert.

2.9.4A God tilstand



Radiatorene er av nyere dato og har lang forventetgjenværende brukstid. Radiatorer fremstår i god stad ifølge styret. Videre anmerkes det at radiatorer ikke skaltildekkes. Eventuelle blomsterbrett montert i overkantav radiatorer bør være utformet med luftespalter slik atde ikke blir til hinder for luftsirkulasjonen. Redusertluftsirkulasjon kan føre til kaldras og/eller kondenseringpå andre konstruksjoner, eksempelvis vinduer.

ANBEFALT TILTAK

Jevnlig tilsynÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 1 Stk.

2020 1 Stk.

2021 1 Stk.

2022 1 Stk.

2023 1 Stk.

Periodisk vedlikehold utføres av eier/beboerMiddels — Tiltaket bør utføres

Ingen umiddelbare tiltak anbefales. Den enkelte eierforetar tilsyn, Normal intervall for utskifting radiatorerer 50-70 år

Varme2.9

Armaturer2.9.4

Radiator monter på gulv


66

Radiator monter på gulv

Garasjer, Viftekonvektor

Her beskrives og vurderes viftekonvektorene som erplassert i fellesgarasje. Konvektorene er termostatstyrt.Ingen kjente påkostninger.

2.9.5A God Tilstand



Konvektorene er fra byggeår har lang forventetgjenværende brukstid og er vurdert i god stand.

ANBEFALT TILTAK

Jevnlig tilsynÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2020 1 Stk.

2022 1 Stk.

2024 1 Stk.

Løpende vedlikehold utføres av entreprenørLav — Tiltaket kan utsettes

Ingen umiddelbare tiltak anbefales foruten sjekk vedservice på anlegget. Normal intervall for utskifting er30-40 år. Priset i tidligere post.

Ventiler til viftekonvektor fig 1

Ventiler til konvektor fig 2

Varme2.9

Armaturer2.9.5


67

Ventiler til viftekonvektor fig 1 Ventiler til konvektor fig 2

Blokker, Mineralull

Her beskrives og vurderes isolasjon av varmerørene påfellesområder. Varmerør isoleres for å hindre varmetapog dermed minimere energitapet. Varmerørene erisolert med mineralullisolasjon beskyttet avaluminummantel. Ingen kjente påkostninger.

2.9.6A God stand



Varmerørene fremsto som godt isolerte og isoleringener vurdert tilfredsstillende.

ANBEFALT TILTAK


2020 1 Stk. kr 2 400

Oppgradering utføres av entreprenørMiddels — Tiltaket bør utføres

Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Detkan vurderes å isolere over komponenter som erinstallert inn i anlegget .

Glava isolerte varmerør fig. 1

Glava Isolerte varmerør fig. 2

Varme2.9

Isolasjon2.9.6

Brannslokking


68

Blokker, Slukkeanlegg

Her beskrives og vurderes sprinkelanlegget i garasjenog leiligheter. Anlegget har til hensikt å slukke eneventuell brann slik at spredning unngås.Sprinkleranlegget er tilkoblet til det offentligevannverket via en sprinklerventil. Fra denne ventilen erdet lagt opp rør inn i bygningen og på rørene er detmontert sprinklerhoder som utløses ved en gitttemperatur. Vann vil da spres ut over et gitt areal ogslokker en startbrann i tidlig fase. Selve slokkedelen avet sprinkleranlegg består av rør med sprinklerhodermontert i tak/vegg. Rørene er arrangert i et sinnriktsystem slik at mulighetene for å slokke en startbrannskal være maksimal. Vannforsyningen til rør ogsprinklerhoder reguleres av en ventil som gir en fysiskalarm ved hjelp av ringende klokker. Påsprinklerventilen er det normalt montert et manometerslik at boligselskapet kan foreta egenkontroll i tillegg tilkontroll av profesjonelle kontrollører.

2.10.1A God standstand



Det er ikke opplyst om driftsproblemer eller registrerttegn til skader eller funksjonssvikt. Boligselskapet haravtale med fast foretak som gjennomfører periodiskkontroll. Anlegget er tilsynelatende i god stand.

ANBEFALT TILTAK

Kontroll og service sprinkelanleggÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 1 Stk. kr 6 100

2020 1 Stk. kr 6 400

2021 1 Stk. kr 6 600

2022 1 Stk. kr 6 900

2023 1 Stk. kr 7 200

Løpende vedlikehold utføres av entreprenørHøy — Tiltaket anbefales utført

Eier av bygning skal sørge for kontroll og vedlikeholdav sprinkelanlegg jf. Forskrift om brannforebygging §5,i kapittel 2 (Installasjoner og utstyr i byggverket somskal oppdage brann eller begrense konsekvenseneav brann). Det anbefales serviceavtale med egnetforetak på sprinkelanlegget. Kontroll av sprinkelhoderbør inngå i denne avtalen.

Sprinklerventil i teknisk rom fig 1

Sprinklerhode i garasjeanlegg

Brannslokking2.10

Utstyr for sprinkler2.10.1


69

Vegg montert sprinklerhode i leilighet fig. 1

Tak montert sprinklerhode i leilighet fig. 2

Luftbehandling


70

Blokker, Balansert

Her beskrives og vurderes ventilasjonen i boligene.Hensikten med et ventilasjonsanlegg er å skifte ut lufteni boligen slik at tilfredsstillende inneklima oppnås og atbruken ikke påfører bygget skader. Boligene byggetmed balansert ventilasjon der luft inn og ut er tilnærmetlik. Det er montert tilluftsventiler i oppholdsrom. Det erfelles aggregat plassert i ventilasjonsrom på tak for hverblokk. Boligen er utført med terskelfrie dører medoverstrømningsspalte som sørger for at luft kan forflytteseg fra rom til rom. Ingen kjente påkostninger.

2.11.1A God stand



Vurderingen benyttes informasjon gitt avboligselskapets representanter under befaringene. Deter ikke meldt om eller registrert symptomer påmangelfull ventilasjon, eksempelvis dugg på innsiden avvinduer. Anlegget har teoretisk lang gjenværendebrukstid og er tilnærmet på samme nivå som dagensforskriftskrav

ANBEFALT TILTAK


2019 1

2020 1

2021 1

2022 1

Løpende vedlikehold utføres av eier/beboerMiddels — Tiltaket bør utføres

Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. . Denenkelte eier bør rengjøre fettfilter og veggventiler er2-4 ganger pr år. Normal intervall for rens av kanaler errundt 10 år.

Tillluft ventil

Avtrekksventil

Luftbehandling2.11

Luftbehandling2.11.1


71

Blokker, Aggregater

Her beskrives og vurderes ventilansjosaggregatertilknyttet blokkene. Disse betjener fellesområder ogboliger og er plassert i eget avlåst ventilasjonsrom påtak. Ventilasjonsaggregater er av produsenten COVENTog var merket produksjonsår 2010.

2.11.2A God stand



Anlegget var i drift på befaringsdagen og luftskiftet ogventileringen var tilfredsstillende. Anlegget har teoretisklang gjenværende brukstid forutsatt at periodiskvedlikehold gjennomføres

ANBEFALT TILTAK

Periodisk tilsyn/vedlikehold –ventilasjonsaggregatÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 1 Stk. kr 41 000

2020 1 Stk. kr 43 000

2021 1 Stk. kr 45 000

2022 1 Stk. kr 46 000

2023 1 Stk. kr 48 000


Det anbefales at det videre serviceavtale påventilasjonsaggregatene. Estimert tiltak inkludererkontroll og enkelt vedlikehold. Faktisk kostnad vilvariere mye ut fra behovet ved gjennomføring avvedlikeholdet. Normal intervall for utskifting avhovedaggregat er 30-40 år. Normal intervall forutskifting av øvrige aggregater er 20-40 år. Det erinngått serviceavtale med GK AS , beløp per år ca.31.000,-

Teknisk rom på takt fig 1

Ventilasjonsanlegget er utstyrt med roterendevarmegjennvinng

Vannbåret varmebatteri for oppvarming av tilluft

Inntakrist til ventilasjonsanlegg

Luftbehandling2.11



72

Vannbåret varmebatteri for oppvarming av tilluft Inntakrist til ventilasjonsanlegg

Blokker, Røykventilasjon

Her beskrives og vurderes ventilasjonen itrapperommene. Trapperommene har normalventilasjoni form av tilluft i nedre del og avtrekk i øvre del. Iinngangspartiet i trapperom er det betjening av røyklukeplassert i tak i øverste etasje. Luken benyttes til åtømme trapperommet for røyk etter en brann og skalkun benyttes av brannvesenet etter at evakuering harfunnet sted. Ingen kjente påkostninger.

2.11.3A God stand



Røykventilasjonen ble ikke funksjonstestet. Styrelederhar opplyst at det gjennomføres årlig testing iforbindelse med brannøvelse i borettslaget. Det gjøresen aldersvurdering. Røykventilasjonen har teoretisk langgjenværende brukstid.

ANBEFALT TILTAK

Årlig kontroll - røykventilasjonÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2020 — kr 1 300

2021 — kr 1 300

2022 — kr 1 400

2023 — kr 1 400


Det anbefales at røykventilasjon i alle trapperom årligfunksjonstestes. Tiltaket kan kombineres medbrannøvelse. Det forventes ikke større kostnader ikommende periode. Normal intervall for utskifting er30 - 40 år.

Styreskap

Røykluke i trapperom

Luftbehandling2.11


Elkraft, generelt


73

Styreskap Røykluke i trapperom

Bygg, NEK 405-kontroll

Det elektriske anlegget er fortsatt relativt nytt. Anleggetvirker å være prosjektert etter 2010-utgaven av NEK 400, og oppført etter forskjellige byggetrinn fra 2009-20014

2.12.1A Anlegget er i god stand



Anlegget synes å være i god stand, høy fagmessigutførelse. Dekning av stikk er etter NEK 2010

ANBEFALT TILTAK

Gjennomføre internkontrollÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2020 1 Stk. kr 24 000

Løpende vedlikehold utføres av OBOS ProsjektAS - RogalandMiddels — Tiltaket bør utføres

"Det anbefales å få gjennomført internkontroll av detelektriske anlegget i boligselskapet. Eier av elektriskanlegg plikter å påse at anlegget er sikkert. For å sikredette anbefaler vi at det gjennomføres periodiskkontroll av det elektriske anlegget i fellesområdene.Kontrollen utføres av en elektroentreprenør(elektrikerfirma) i henhold til normen NEK 405 :2015Elkontroll i bolig og næringsbygg. Anbefalt intervall erhvert femte år. Det bør vurderes termografering avfordelinger ved disse kontrollene. Videre bør beboerefå tilbud om kontroll av sine leiligheter. Dennekontrollen er utgiftsført under hovedfordeling ogjordingsanlegg, men omfatter hele det elektriskeanlegget i fellesområdene. Vi anbefaler at boligselskapet utarbeider sjekklisterfor jevnlig ettersyn av det elektriske anlegget. Detteskal være en del av internkontrollen i boligselskapet.Slik løpende internkontroll kan utføres av foreksempel vaktmester . Dersom rutinene forinternkontroll er gode blir kostnadene med periodiskkontroll mindre. Dersom ikke boligselskapet selvønsker å utarbeide sjekklister for internkontroll avelektrisk anlegg kan OBOS Prosjekt AS bistå meddette. Kostnad fellesområder 15000, leiligheter 1000kr pr stk"

Elkraft, generelt2.12

Elkraft - generelt2.12.1


74

Bygg, Dekking av stikk

I dag er det definerte krav til et vist antall stikkontakterpr m2/ rom. Der man skal plassere TV eller lignende erkravet 3 doble stikkontakter. Kravene har som formål ogredusere/eliminere bruk av skjøteledning. Videre er detidag også krav til komfyrvakt ved komfyr/ platetopp.

2.12.2A Dekning



Dekning av stikk er etter NEK 2010

ANBEFALT TILTAK

TiltakÅR ANTALL SUM KOSTNAD


Det anbefales ingen tiltak




75

Bygg, Elbillading

Det var på befaring tilrettelagt for ladning av elbiler oger etter gjeldende Norm Nek 400-722

2.12.3A Elbilladeanlegg



Det var installert flatkabler i hele garasjeanlegg fortilknyttning av ladestasjoner for elbiler, tilrettelagt forlastfordeling.

ANBEFALT TILTAK

Tiltak elbilladingÅR ANTALL SUM KOSTNAD


Sjekke at ladekabel blir hengt opp når ikke i bruk.Utover dette ingen tiltak

Typisk elbillader



Basisinstallasjon for elkraft


76

Typisk elbillader

Blokker, Jord

Her vurderes sentrale deler av jordingsanlegget.Hensikten med et jordingsanlegg er å hindre at feil ielektrisk utstyr kan medføre at det oppstår livsfarligespenninger mellom ulike anleggsdeler . Etvelfungerende jordings anlegger viktig for sikkerheten tilbåde mennesker og installasjoner. Dette er viktig medtanke på berøringsspenninger og brann ved eventuellejordfeil i anlegget. Feil i jordingsanlegget kan oppståover tid. Disse feilene kan være fatale, og kan ofte ikkeoppdages uten at det blir utført målinger .Jordingsanlegget har en jordelektrode som via enjordingslederforbinder jordingsanlegget i bygningenmed jordsmonnet utenfor. Videre består etjordingsanlegg av ut jevningsforbindelser som forbindervann- og avløpsrør med jordingsanlegget.Beskyttelsesledere forbinder elektrisk utsyr medjordingsanlegget. "

2.13.1A God stand



Jordingsanlegget i bygningene ser ut til å være i godstand. Det var ingen synlige tegn på skade på jordledereeller jordingsutstyr i tavler. Utsatte anleggsdeler erutjevnet med jordforbindelser.

ANBEFALT TILTAK

Periodisk kontrollÅR ANTALL SUM KOSTNAD


Det anbefales ingen tiltak utover vanlig periodiskkontroll.

Utgjevningsjord

Basisinstallasjon for elkraft2.13

Hovedjordningsanlegg2.13.1

Lavspent forsyning


77

Utgjevningsjord

Blokker, Fra byggeår

Her vurderes kabler for inntak av elektrisitet tilbygningen Bygget er forsynt med tilførselskabel franettselskapets nettstasjon i området og er ført i grunnfrem til hovedfordeling i kjellerarealet.

2.14.1A God stand



Inntaksnabel er fra byggeåret. Det som er synlig avinntakskabel ser ut til å være i god stand. Det var ingensynlige tegn på skader eller overbelastning på kablene.

ANBEFALT TILTAK

Regelmessig el - kontrollÅR ANTALL SUM KOSTNAD


Det anbefales ingen tiltak, utover regelmessig El-kontroll Nek 405-3

Lavspent forsyning2.14

Stigeledninger2.14.1


78

Bygg, Hoved inntak

Her vurderes kabler for inntak av elektrisitet tilbygningen Bygget er forsynt med tilførselskabel franettselskapets nettstasjon i området og er ført i grunnfrem til hovedfordeling i kjellerarealet.

2.14.2A God tilstand



Inntaks kabel er fra byggeåret. Det som er synlig avinntakskabel ser ut til å være i god stand. Det var ingensynlige tegn på skader eller overbelastning på kablene.

ANBEFALT TILTAK

Regelmessing el-kontrollÅR ANTALL SUM KOSTNAD


Det anbefales ingen tiltak, utover regelmessig El-kontroll Nek 405-3


Hovedkabler2.14.2


79

Parkeringshus, TNC-S 400/230V, 250Ahovedsikring

Utstyret i hovedtavler er fra byggeåret. TNC-S400/230V, 250A hovedsikring. Utstyret ser ut til å være igod stand og det var ingen tegn til synlige skader.

2.14.3A God stand



Det var ingen tegn på skade eller varmgang på sikringerog øvrig utstyr i tavlene. Fordelingen er godt merket oghar gode avdekningsløsninger mot tilfeldig berøring.

ANBEFALT TILTAK



Ingen tiltak utover normal periodisk kontrollanbefales.


Hovedtavler2.14.3


80

Boenheter, Leiligheter

Leilighetsfordelingene er fra byggeåret, iht dagens nivå.

2.14.4A Tilstand



Fordelingene er godt merket, med avdekningsløsningermot tilfeldig berøring. Utstyret er i bra stand og ingentegn til overbelastning eller skade.

ANBEFALT TILTAK

Regelmessig el-kontrollÅR ANTALL SUM KOSTNAD


Ingen tiltak anbefales, utover regelmessig El-kontrollNek 405-3


Underfordelinger2.14.4


81

Bygg, Fellesområder

Underfordelinger for fellesområder er plassert ihovedtavle ved garasjeanlegg.

2.14.5A God stand



Ingen tegn til skade eller varmgang på utstyr/sikringer tilfellesområder

ANBEFALT TILTAK

Elkontroll Nek 405-3ÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 1 Stk. kr 18 000

2020 1 Stk. kr 18 000

2021 1 Stk. kr 19 000

2022 1 Stk. kr 20 000

2023 1 Stk. kr 21 000


Ingen tiltak anbefales, utover regelmessig El-kontrollNek 405-3 Det er opprettet serviceavtale med Solland AS meden årlig kostnad på ca kr. 13.000,- fordelt på alle el.fag.

Kursfordeling fellesområder


Underfordelinger2.14.5

Lys


82

Kursfordeling fellesområder

Fellesarealer, Lys og stikk

Kursopplegget for lys og stikk i fellesområder er ihovedsak utført som åpen anlegg på kabelstiger ogdirekte på mur med unntak av oppganger hvor det erinnstøpte plastrør utført som skjult anlegg.

2.15.1A God stand



Kursopplegget ser ut til å være i god stand. Det ble ikkeobservert synlige tegn på feil eller skader.

ANBEFALT TILTAK



Ingen tiltak anbefales

Lys2.15

Belysningsutstyr2.15.1


83

Fellesarealer, Utendørs belysning

Utendørs er det montert Taklampe ved inngangsparti,belysning ved gangveier og lekeplass.

2.15.2A God stand



Belysningen fremstår som god, og uten feil og skader.

ANBEFALT TILTAK



Ingen tiltak.

Lys2.15



84

Fellesarealer, Innvendig belysning

Her vurderes belysningen i oppganger og korridorer.Innendørs belysning er det benyttet innfelte armaturer ihimmlingsplater i alle trapperom som styres avbevegelsessensor. Garasjebelysningen og belysning iteknisk rom er utført som ledarmaturer med plastavdekning. Utvendig langs stier/gangveier er detmontert lysmaster med led lyskilde , som trolig styres avfotocelle.

2.15.3A God stand



Belysningsutstyret er av nyere dato. All belysningfremstår i hovedsak uten feil og skader.

ANBEFALT TILTAK



Ingen tiltak

Lys2.15



85

Fellesarealer, Nødlys

Her vurderes nødbelysningen i fellesarealer. Hensiktenmed et nødlysanlegg er å sikre raskt og effektivevakuering ved brann. Et nødlysanlegg består av todeler: Ledelys og markeringslys. Ledelys (hvitearmaturer) skal sikre tilstrekkelig lys i rømningsveieneved strømbrudd ved brann. Markeringslys (grønneopplyste skilt ) skal vise hvor utgangene er. Lede lystenner hvis den normale belysningen misterstrømtilførselen. Markeringslys lyser konstant.




Nødlysanlegg fremsto som god uten synlige tegn på feileller skader.

ANBEFALT TILTAK

Periodisk el-kontrollÅR ANTALL SUM KOSTNAD


Ingen tiltak, utover å sjekke batterikapasitet påmarkeringslys og ledelys ved periodisk kontroll

Lys2.15

Nødlysutstyr2.15.4

Telefoni og personsøkning


86

Foran inngangsparti, Porttelefon

Her vurderes porttelefonanlegget. Det er montertporttelefonanlegg med to-veis kommunikasjon, videoog styring av elektrisk sluttstykke i hovedinngangsdør.Ringetablå er montert på vegg utenfor hovedinngang,svarapparat er plassert innvendig ved inngangsdør tilhver leilighet. Det er i tillegg montert lokalt ringeanleggved entredør til hver leilighet.


TG 0 Ingen symptomer

KG 0 Ingen konsekvenser

"Porttelefonanlegget er av nyere dato. Ringetablå harbakgrunnsbelyste trykknapper og er plassert lett synlig.Det ble ikke observert skader eller feil på anlegget.Styrets representanter orienterte om at anleggetfungerer tilfredsstillende og at det er få driftsproblemer."

ANBEFALT TILTAK

Ingen tiltakÅR ANTALL SUM KOSTNAD



Telefoni og personsøkning2.16

Hustelefonsentraler2.16.1

Alarm- og signalsystemer


87

Fellesarealer og boenheter,Brannvarslingsanlegg

Her vurderes brannvarslingsanlegget. Det er montert etadresserbart trådbundet brannvarslingsanlegg ibygningene. Anlegget overvåkes av brannsentralmontert i teknisk rom i kjeller. Betjeningspanel i entreved hovedinnganger.

2.17.1A God Tilstand



Brannvarslingsanlegget ser ut til å være i god stand. Detble ikke observert feil eller skader på utstyret. Det bleorientert fra styrets representanter at det er etablertservice og vedlikeholdsavtale med autorisert firma.Kontrolljournal er limt på sentralen og utfylt årlig

ANBEFALT TILTAK


2019 1 Stk. kr 38 000

2020 1 Stk. kr 40 000

2021 1 Stk. kr 41 000

2022 1 Stk. kr 43 000

2023 1 Stk. kr 45 000


Ingen tiltak anbefales foruten periodisk kontroll

Alarm- og signalsystemer2.17

Brannalarmanlegg2.17.1

Person- og varetransport


88

Blokker, Heis

Her beskrives personheisene i bygningsmassen. Det erstopp i samtlige plan fra kjeller til topp etasje.




Heiser er underlagt krav om periodisk sikkerhetskontrolli driftsfasen jf. TEK-10 - §16-1, gjeldende regler erperiodisk kontroll hvert andre år. Heiser skal væreregistrert hos kommunen jf. TEK-10 - §16-6. Heisene blesist kontrollert august 2019. Tilstandsvurdering av heiseromfattes ikke av denne plan og er derfor ikke ytterligerebeskrevet.

ANBEFALT TILTAK

Videreføre serviceavtaleÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 1 Stk. kr 140 000

2020 1 Stk. kr 150 000

2021 1 Stk. kr 150 000

2022 1 Stk. kr 160 000

2023 1 Stk. kr 170 000


Heiser er underlagt krav om periodisksikkerhetskontroll i driftsfasen jf. TEK-10 - §16-1,gjeldende regler er periodisk kontroll hvert andre år.Heiser skal være registrert hos kommunen jf. TEK-10 -§16-6. Heisene ble sist kontrollert august2019,.Tilstandsvurdering av heiser omfattes ikke avdenne plan og er derfor ikke ytterligere beskrevet.Detanbefales at styret kartlegger fremtidigevedlikeholdskostnader på heiser slik at disse kanmedtas i det totale kostnadsbildet. Det kan værehensiktsmessig å engasjere ekstern/objektivspesialist som sparringspartner ved en slikkartlegging. Det bør foretas kost/nytte vurderingerrundt vedlikehold/oppgradering/ombygning.

Typisk heis

Person- og varetransport2.18

Personheiser2.18.1

Utendørs konstruksjoner


89

Typisk heis

Uteområde, Betong/naturstein

Her beskrives og vurderes støttemurer/nivåforskjellersom omfattes av boligselskapets vedlikeholdsplikt.Murene er av ulik størrelse, form og konstruksjon. Det ermurer av betong og naturstein. Murene er sikret medstål- og netting rekkverk.

2.19.1A God stand



Støttemurer og rekkverk fremsto på befaringsdagen igenerelt god stand.

ANBEFALT TILTAK




Støttemur av naturstein med nettingrekkverk somfallsikring

Murer av betong i varierende størrelse ogutførelse

Støttemur i betong mellom nivåforskjeller.Rekkverk av tre

Utendørs konstruksjoner2.19

Støttemurer2.19.1


90

Rekkverk av tre

Uteområde, Betong/stål

Her beskrives og vurderes trapper i terreng somomfattes av boligselskapets vedlikeholdsplikt. Det erpå tomteområdet flere trapper og kontrollerte trappervar av plasstøpt betong med håndløper avgalvanisert/lakkert stål. Ingen kjente påkostninger.




De aktuelle trappene fremsto i generelt god stand. Godmerking for synshemmede ved overkant trappeløp.

ANBEFALT TILTAK




Utvendig trapp i betong med gelender avgalvanisert stål

Utvendig trapp i betong

Utvendig trapp i betong med gelender avgalvanisert stål

Merking før trapp for synshemmede


Trapper2.19.2


91

Uteområde, Stål/netting og tre

Her beskrives og vurderes gjerder og rekkverk påuteområdet. Gjerdene er montert for å avgrenseuteområder, sikre høydeforskjeller. På uteområdet erdet gjerder av stål (nettinggjerde) og overflatebehandlettre (liggende spiler).

2.19.3A God stand



Kontrollerte rekkverk og håndløpere fremsto påbefaringsdagen i god stand. Høydeforskjeller ertilfredsstillende sikret.

ANBEFALT TILTAK




Stålrekkverk med netting

Rekkverk av overflatebehandlet tre. Liggendespiler


Gjerder2.19.3

Veier og plasser


92

spiler

Tomt, Asfalt/belegningsstein

Her beskrives og vurderes internveiene/veinettet påuteområdene. Interne gangveier med belegningsstein.Ingen kjente påkostninger.

2.20.1A God stand



Interne gangveier fremsto i generelt god stand.

ANBEFALT TILTAK



Ingen tiltak anbefales på dette tidspunkt

Gangveier med belegningsstein

Asfalterte internveier

Bilvei ved siden av bygg (mulig det er kommunalvei)

Veier og plasser2.20

Internveier2.20.1


93

vei)

Uteområde, Lekeutstyr

Her beskrives og vurderes lekeplassene, påtomteområdet, som omfattes av boligselskapetsvedlikeholdsplikt. Det er en lekeplass på tomteområdet,fullt opparbeidet med lekeapparater, sklie, sittegruppe.

2.20.2A God stand



Lekeplassene fremsto på befaringen som godt ivaretattog i god stand.

ANBEFALT TILTAK

Kontroll/vedlikehold av lekeplassÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 — kr 7 700

2020 — kr 8 000

2021 — kr 8 300

2022 — kr 8 600

2023 — kr 9 000

Løpende vedlikehold utføres av OBOS ProsjektAS - RogalandMiddels — Tiltaket bør utføres

Eiere som har eller anskaffer lekeplassutstyr eransvarlig for jevnlig ettersyn og nødvendigvedlikehold, ytterligere beskrevet i vedlegg"LEKEPLASSER" i denne rapport. Det legges innestimert beløp for årlig kontroll/rapport og vedlikeholdav lekeplasser. Foretas det ikke årlig kontroll avlekeplasser kan konsekvensene blir store. KG er sattav denne grunn.

Lekeplass på området til sameiet


Lekeplasser2.20.2


94

Lekeplass på området til sameiet

Uteområde, Nedgravd søppelanlegg

Her beskrives felles søppelanlegg

2.20.3A God stand



Felles søppelanlegg ligger lett tilgjengelig påtomteområde i nær tilknytning til parkeringsplass.

ANBEFALT TILTAK




Nedgravd søppelanlegg


Gårdsrom2.20.3

Parker og hager


95

Nedgravd søppelanlegg

Uteområde, Busker/trær

Her beskrives og vurderes tomteområdet som omfattesav boligselskapets vedlikeholdsplikt. Tomteområdet erfullt opparbeidet med plenarealer, vegetasjon,beplantning, sittegrupper og lekeplass. Ingen kjentepåkostninger.




Tomteområdet fremsto i generelt god stand og bærerpreg av at det foretas jevnlig pleie/vedlikehold.

ANBEFALT TILTAK

Skjøtsel av uteområdeÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 — kr 15 000

2020 — kr 16 000

2021 — kr 17 000

2022 — kr 17 000

2023 — kr 18 000


Ingen tiltak anbefales foruten periodisk vedlikeholdog drift (skjøtsel) av uteområdene. Det avsettesrundsum til drift og vedlikehold av tomteområdet.

Busker i skråning

Busker med bark på grunn

Trær på tomt

Trær i kasse på uteområde

Parker og hager2.21

Parker2.21.1


96

Uteområde, Gress

Her beskrives gressområder på tomt.

2.21.2A God stand



Gressområder er fint opparbeidet.

ANBEFALT TILTAK

Skjødsel av uteområdeÅR ANTALL SUM KOSTNAD

2019 — kr 23 000

2020 — kr 24 000

2021 — kr 25 000

2022 — kr 26 000

2023 — kr 27 000


Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt forutenårlig skjøtsel av gressarealer.

gressplen

Gressplen

Parker og hager2.21

Plen2.21.2


97

Definisjoner og begreperTilstand

Byggverkets eller byggverksdelens tekniske, funksjonelle eller estetiske status på et gitt tidspunkt. I

dette tilfellet tidspunkt for befaring. Tilstanden er ofte et resultat av en rekke forhold som blant annet

utførelse, slitasje, nedbrytning, utførelse og elde.

Tilstandsgrad (TG)

Uttrykk for tilstanden et byggverk eller en del/komponent har i forhold til et nytt produkt med riktig

standard (altså i forhold til referansenivået). Tilstandsgrad angis som TG 0 (ingen avvik), TG 1 (mindre

eller moderate avvik), TG 2 (vesentlig avvik) eller TG 3 (stort eller alvorlig avvik) avhengig av graden av

avvik på byggverket. TGIU brukes for deler av byggverk som eventuelt ikke er undersøkt.

Konsekvensgrad (KG)

Uttrykk for hvor alvorlige eller omfattende konsekvenser observert tilstand vil kunne medføre hvis

anbefalt tiltak ikke blir gjennomført innenfor tidshorisonten rapporten utarbeides for. Konsekvensgrad

angis som KG 0 (Ingen konsekvenser), KG 1 (Små eller middels konsekvenser), KG 2 (Vesentlige

konsekvenser) eller KG 3 (Store og alvorlige konsekvenser).

Symptom

Observerbart forhold som gir indikasjon på hvilken tilstand et byggverk eller en byggverksdel befinner

seg i.

Referansenivå

Når et bygg er nytt vil dette vurderes opp mot kravene ved oppføring og alle bygningsdeler vil i

utgangspunktet ha tilstandsgrad TG0 som er nytt jf. gjeldene regelverk. I bruksfasen vil de fleste

eiendommer har flere referansenivåer, eksempelvis kan røranlegget og fasaden være oppført på ulikt

tidspunkt. I rapporten vurderes tilstand ut fra de forhåndsdefinerte kravene for tilstand og kvalitet

som gjaldt for byggverket eller bygningsdelen på oppføringstidspunktet.

Forventet gjenværende brukstid

Uttrykk for anslått tid et byggverk eller en del av et byggverk fortsatt vil være tjenelig for sitt formål.

Denne brukstiden vil kunne avhenge av tilstand, egenskaper, design, utførelse, gjennomført

vedlikehold, alder, miljø (bruk og ytre påkjenninger), forventet framtidig slitasje og konsekvens ved

brudd.

Kostnadsoverslag og estimaterKostnadsoverslagene i rapportene er basert på erfaringstall fra tilsvarende oppgaver og prosjekter. Vårerfaring er at tilbud på byggearbeider kan variere mye mellom høyeste og laveste tilbyder, avhengig avmarkedssituasjonen i byggebransjen. Kostnadsoverslagene i denne rapporten er ment å gi enindikasjon på hva en kan forvente av kostnader basert på gitte forutsetninger. En viktig forutsetningfor kostnadsoverslaget er mengdeberegningene. Mengdene i rapporten må sees på som omtrentligeog gir ikke tilstrekkelig grunnlag som beskrivelse for innhenting av tilbud fra entreprenører. Oppgitteenhetspriser baserer seg også på erfaringstall fra tilsvarende oppgaver og prosjekter. Driftsrelaterteoppgaver som rengjøring av garasjeanlegg, skjøtsel av uteområdet og lignede samt serviceavtaler vil istor grad variere etter ønske og behov og er derfor lagt inn med de kostnadene styret ønsker.

98

Generelt om vedlikehold

Uten vedlikehold vil en bygning etter hvert forfalle, og selv med et jevnt vedlikehold vil en bygning brytes langsomtned. Etter en tid må nedbrytningen utbedres for å løfte bygningen tilbake til opprinnelig standard. Dersombygningen skal løftes ytterligere opp til en standard over den opprinnelige for å tilfredsstille dagens økendekomfortkrav, kreves ombygging. Fra dette tidspunktet starter "syklusen" igjen med jevnt vedlikehold, saktenedbrytning, utbedring og eventuell ombygging.

Figuren over viser skjematisk fremstilling av bygningens livsløp fra nybygg, gjennom bruksfasen til rivning.

Det er viktig at de som forvalter bygningsmassen ser disse mekanismene og planlegger deretter. Boligselskapetved styret må således planlegge alle vedlikeholdsaktiviteter og ha nødvendig budsjettmessig kontroll over de tiltaksom må utføres.

Det bør derfor være et mål å utføre mest mulig planlagt vedlikehold framfor forløpende "brannslukking". Riktigplanlegging av vedlikeholdet vil totalt sett gi lavere vedlikeholdskostnader. Denne rapporten er et nyttighjelpemiddel som skal sette boligselskapet i stand til å utføre løpende og periodisk vedlikehold, samt kunnebudsjettere disse vedlikeholdsutgiftene fra år til år.

99

Analysenivå 1

Rapporten er utarbeidet på bakgrunn av:

• Norsk Standard, NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk

• Norsk Standard, NS 3451 Bygningsdelstabell

• Norsk Standard, NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk

• Relevante byggdetaljblader

Befaring utføres etter NS 3424 nivå 1, som innebærer tilstandsanalyse av generell art basert på

visuelle observasjoner, eventuelt kombinert med enkle målinger som kan styrke informasjonen om

tilstanden. Observasjoner gjøres primært fra bakkenivå. Til orientering omfatter analysenivå 2

gjennomgåelse av underlagsdata og mer omfattende registreringer eller målinger for å kartlegge

oppbygning og tilstand av konstruksjoner. Eksempelvis kameraundersøkelse av piper. Analysenivå 3

innebærer nøyaktige målinger og eventuelt fysiske inngrep for tilsvarende kartlegging, eksempelvis

laboratorieundersøkelser.

Det er lagt til grunn at tiltak kan foreslås etter analysenivå 1-registrering. Dersom analysenivå 1 ikke gir

tilstrekkelig informasjon for å kunne vurdere tilstand og foreslå tiltak, vil videre anbefaling være å

gjennomføre ytterligere undersøkelser. Tilstandsvurderingen gjøres i disse tilfeller basert på en

kombinasjon av aldersvurdering og vurdering av visuelle observasjoner. I enkelte tilfeller kan det være

praktisk å gjennomføre undersøkelser i analysenivå 2 eller 3 på stedet ved første befaring. Da avklares

dette med oppdragsgiver, og utføres som et separat oppdrag i tillegg til opprinnelig oppdrag. Det kan

også være tilfeller hvor det kreves spesialkompetanse i den videre utredningen.

100

T83-061 Informasjon om internkontrollforskriften Sist revidert: 04.02.2016

FORSKRIFT OM HELSE-, MILJØ- OG SIKKERHETSARBEID I VIRKSOMHETER.(Internkontrollforskriften)

Dette er kun en kort orientering om "Forskrift om helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid ivirksomheter" og hvilke konsekvenser denne forskriften kan få for det enkelte boligselskap.Definisjonen av begrepet internkontroll er: Systematiske tiltak som skal sikre at virksomhetensaktiviteter planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar med krav fastsatt i eller imedhold av helse-, miljø og sikkerhetslovgivningen.

VirkeområdeEt boligselskap er definert som en virksomhet og omfattes av de lover som nevnes iInternkontrollforskriften. For ordens skyld nevnes kort hvilke lover dette gjelder:

• Lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr.

• Sivilforsvarsloven § 48.

• Brannfarlighetsloven.

• Lov om eksplosive varer.

• Produktkontrolloven.

• Arbeidsmiljøloven, dersom virksomheten sysselsetter arbeidstakere.

• Forurensningsloven.

• Brannvernloven.

Med bakgrunn i forskriftens store/brede virkeområdet, må det presiseres at bolig-selskapetsforholdsvis begrensede virksomhetsområde naturlig nok vil begrense forskriftens krav ovenforboligselskapet. Områder og virksomheter som står sentralt for et boligselskap er brannsikring,rømningsveier, brannalarm, el-anlegget (både felles- og leilighetsanlegg), tilfluktsrom, heiser,fyrhus, generelt vedlikehold, lekeplasser og maskinelt utstyr. Blant flere områder/virksomhetermå disse fanges opp av den omtalte Internkontrollforskriften.

Ansvar for igangsetting og drift av boligselskapets internkontrollsystem.Ansvaret for å innføre og utøve internkontroll påhviler den som er ansvarlig for virksomheten -i dette tilfelle boligselskapets styre ved styreleder. Videre er det viktig at internkontrollenintegreres i selskapets overordnede styring og daglige drift.

Et fungerende internkontrollsystem.Et fungerende internkontrollsystem setter krav til systemet så vel som til brukerne. Som navnettilsier er dette et internkontrollsystem. Hovedaktørene i både etablerings- og driftsfase må medandre ord være boligselskapet selv. Intern kunnskap om eget boligselskap er viktig når et godtog fungerende internkontrollsystem skal lages. Nøkkelordene her er kartlegging,planlegging/prioritering og oppfølging - alt styrt av en målsetting der selskapets virke skjer isamsvar med fastsatte krav i Internkontroll-forskriften.

101

T83-061 Informasjon om internkontrollforskriften Sist revidert: 04.02.2016

Videre følger en stikkordsmessig huskeliste over elementer som boligselskapet selv må ta tak inår arbeidet skal igangsettes:

1) Igangsetting

• ta initiativ til arbeidet

• informere og motivere

• sette mål og beskrive ansvar og myndighet

• organisere og planlegge innføringen

2) Kartlegge

• skaffe oversikt over aktuelle lover og forskrifter

• kartlegge eksisterende rutiner for helse-, miljø og sikkerhet.

• systematisere og oppbevare dokumenter.

3) Planlegge og prioritere tiltak

• planlegge og prioritere tiltak

• lage handlingsplan for gjennomføring

4) Følge opp

• gjennomføre tiltak

• rette opp feil og mangler

• gjøre forbedringsarbeider til en naturlig del av den daglige driften

• foreta jevnlig gjennomgang

• kartlegge problemområder

OBOS Prosjekt AS bistår gjerne styret med utdypende informasjon om forskriften og tilhørendelovverk, eller bistand til implementering av et fungerende internkontroll-system iboligselskapet.

102

T83-066 Informasjon om el-sikkerhet i boliger Sist revidert: 04.02.2016

INFORMASJON OM EL-SIKKERHET I BOLIGER

Del 1: Ansvar

Elektrisitet kan utgjøre en potensiell fare i boliger, både direkte og indirekte. Elektrisk støtkan være livsfarlig for mennesker og dyr, og branner med elektrisk årsak er en fare forbåde liv og eiendom.

Statistikken viser at omtrent halvparten av alle branner skyldes feil i det elektriskeanlegget eller feil bruk av elektrisk utsyr.

For å forhindre skade på liv og eiendom har myndighetene fastsatt et omfattenderegelverk. Direktoratet for Samfunnssikkerhet og Beredskap (DSB) forvalter forskrifteneom elektriske lavspenningsanlegg. Det er eier og bruker av en boligen som i fellesskap haransvar for at det elektriske anlegget er sikkert. I boligselskaper må man skille mellom hvasom er boligselskapets ansvar og hva som er den enkelte andels- eller sameiers ansvar.

Boligselskapets ansvarBoligselskaper som borettslag og sameier er å anse som virksomheter og underlagtbetydelig strengere regler enn privatpersoner. Særlig viktig er Forskrift om systematiskhelse, miljø, og sikkerhetsarbeid i virksomheter (internkontrollforskriften). Boligselskaperer imidlertid organisert slik at det er naturlig å skille mellom privat område ogfellesområde.

Dette betyr:

1) I boligselskaper har styret plikt til å arbeide systematisk med helse, miljø, ogsikkerhet i fellesarealer. Se eget vedlegg om internkontroll av elektriske anlegg.

2) Ovenfor den enkelte leilighet har styret plikt til å gjøre andelseiere/sameiereoppmerksom på det ansvar som disse har etter lov og forskrift.

Den enkelte andelseier/sameier har det samme ansvaret for det elektriske anlegget somen eier av en bolig innen sin boenhet.

Boligeiers ansvarBoligeier er eier av det elektriske anlegget i sin bolig, og skal sørge for nødvendig ettersynog vedlikehold blir ivaretatt, slik at anlegget til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravenei forskriften det er bygget etter. Boligeier er også ansvarlig for bruken av anlegget slik atdet ikke tilkobles utstyr som kan skade liv og helse.

Ansvaret innebærer:

• Å være oppmerksom på faresignaler som oppstår på samme måte som ikontrollrunder i fellesarealer.

• Å få undersøkt anlegget på bakgrunn av slike faresignaler.

• Å få utbedret de eventuelle mangler som avdekkes/påpekes.

Leietakere som bruker elektrisk anlegg uten å eie det har samme ansvar som boligeier.De skal sørge for å utbedre mindre feil selv og melde fra til eier umiddelbart ved størrefeil.

103


INFORMASJON OM EL-SIKKERHET I BOLIGERDel 2: Internkontroll på elektriske anlegg

Styret i boligselskaper er etter internkontrollforskriften ansvarlig for at det elektriskeanlegget i fellesarealer til enhver tid er sikkert. For å løse dette anbefales to tiltak:

Jevnlige kontrollrunder for å se etter feil eller skader på det elektriske anlegget. Dette kanfor eksempel være lysrør som blinker eller stikkontakter som er misfarget eller har løsnet.Videre skal det foretas enkle kontroller som test av jordfeilbrytere og jordfeilvarslere.

Slike kontrollrunder kan gjennomføres av vaktmester, styremedlem eller andre etter enkort opplæring. Det skal være skriftlig instruks for hvor ofte det skal gås kontrollrunder,hvem som skal gå dem og hva som skal kontrolleres. Det skal være et rapportskjema somfylles ut og signeres når en kontrollrunde er gjennomført. Styret har ansvar for atkontrollrundene gjennomføres.

OBOS Prosjekt kan bistå med utarbeidelse av skjemaer og rutiner for denne typenkontrollrunder. Det er viktig å understreke at vedlikeholdsplaner fra OBOS Prosjekt ogandre baserer seg på stikkprøvekontroller. En vedlikeholdsplan vil derfor ikke erstattejevnlige kontrollrunder.

Hvert femte år skal anlegget undersøkes eksternt firma. Kontrollen utføres av enelektroentreprenør (elektrikerfirma) i henhold til normen NEK 405:2015 Elkontroll i boligog næringsbygg. Her gjennomgås rapportene fra kontrollrundene i internkontroll-systemet. Videre foretas det målinger for å avdekke eventuelle skjulte feil i anlegget. Demest aktuelle målingen er: kontroll av jordelektrode, jordledere og isolasjonen i anlegget;samt termografering av elektriske fordelinger (sikringsskap og hovedtavler).

Denne typen kontroller er pålagt, og styret kan stilles til ansvar dersom feil som skulle værtavdekket denne typen kontroller forårsaker skade. Videre gir de fleste forsikringsselskapavslag på forsikringspremien ved gjennomført kontroll av anlegget etter NEK 405.

I boenheter anbefales kontroll av eksternt firma etter NEK 405 hvert 5. til 10. år, samt alltidved eierskifte. I boligselskaper anbefales det at styrene tilbyr denne typen kontroller tilbeboere med jevne mellomrom.

Skjerpet sikkerhetsnivå i elektriske anleggRegelverket for elektriske anlegg er i stadig utvikling som følge av teknologisk utvikling ogendret forbruksmønster. Generelt har nyere regelverk et langt høyere sikkerhetsnivå.Regelverket har imidlertid ikke tilbakevirkende kraft, så for et gammelt anlegg gjelderregelverket på monteringstidspunktet.

Det er kan imidlertid være hensiktsmessig å øke sikkerhetsnivået nærmere dagensstandard. Viktige sikkerhetsinnretninger som blitt påbudt i nye boliger de siste tiårene er:jordfeilbryter for kurs til baderom (1991), jordfeilvarsler (1991), automatsikringer (1998),jordfeilbryter på alle kurser (erstatter jordfeilvarsler, 2002), overspenningsvern (2010),komfyrvakt (2010), minsteantall for stikkontakter (2010). I 2014 kom påbud om å vurdererøykvarsler/røykdetektor der hvor det benyttes hvitevarer med stort strømtrekk så somoppvaskmaskin, vaskemaskin og tørketrommel.

104


INFORMASJON OM EL-SIKKERHET I BOLIGERDel 3: Utførelse av arbeider

KvalifikasjonerPersoner som kan arbeide på elektriske anlegg er regulert i forskriftene. Det er boligeiersansvar å påse at arbeider på anlegget utføres av elektrofagfolk.

SamsvarserklæringElektroentreprenøren/installatøren er lovpålagt å utstede en samsvarserklæring til eiereav elektriske anlegg. Dette gjelder for enhver endring utført på anlegget.Samsvarserklæring er et verdipapir som forteller at anlegget er utført etter gjeldene loverog forskrifter, og er generelt en erklæring på godt utført arbeid.

Som eier av elektrisk anlegg skal du oppbevare samsvarserklæringen slik at den til enhvertid kan fremvises. Dette dokumentet skal følge eiendommen. Med dennedokumentasjonen gis det ofte rabatter hos forsikringsselskaper (brann, innbo, bygningosv) og kan benyttes for eventuelle reklamasjoner.

Kravet om samsvarserklæring er gjeldende fra 1.januar 1999 og har ikke tilbakevirkendekraft.

El-anlegget i nye byggUtover eiers generelle ansvar, er enhver som foretar prosjektering, utførelse, vedlikehold,utbygging av et anlegg ansvarlig for at arbeidet tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. Iprosjekterings- og utførelsesfasen anses byggherre som eier av anlegget. Som eier av enny bolig må det påses at det foreligger en samsvarserklæring ved overtagelse.

Mer informasjon

• Mer informasjon om elektriske anlegg, forpliktelser, og ansvarsfordeling kanstuderes på hjemmesidene til Direktoratet for Samfunnssikkerhet ogberedskap. www.dsb.no

• Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg med veiledning finnes påwww.dsb.no eller www.lovdata.no:https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/1998-11-06-1060

• Forskrift om systematisk Helse, Miljø, og Sikkerhetsarbeid i virksomheter(Internkontrollforskriften) finnes på www.lovdata.no:https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/1996-12-06-1127

• En oversikt over hva ikke-faglærte kan utføre på elektriske anlegg finnes påhjemmesidene til Direktoratet for Samfunnssikkerhet og Beredskap:www.dsb.no/no/Ansvarsomrader/EL-sikkerhet/Lavspenningsanlegg1/Hva-kan-privatpersoner-gjore-selv-pa-det-elektriske-anlegget

• I Elvirksomhetsregisteret til Direktoratet for Samfunnssikkerhet og Beredskap erdet mulig å søke etter godkjent elektrikerfirma:https://innmelding.dsb.no/elvirksomhetsregisteret/virksomhetssok

105

T83-058 VVS faguttrykk i trinn-1 rapporter Sist revidert: 04.02.2016

VANLIGE VVS FAGUTTRYKK I TRINN I RAPPORTER.

AVLØPSVANN:

SpillvannAvløpsvann fra dusj, toalett, servanter m.m.

OvervannVann fra tak og terreng

DrensvannVann fra grunnen under terreng

RØRSYSTEM:

Vannledning Vanninnlegg Ledning fra offentlig ledning til innenfor grunnmur Opplegg / stamme Vertikale ledninger opp til husets etasjer Fordelingsledninger/

koblingsledninger Fra opplegg til det enkelte tappested

Avløpsledning Uttrekk-/stikkledning Ledning fra offentlig ledning til grunnmur Bunnledning Ledning under såle/kjellergulv Nedløp / stamme Vertikal ledning gjennom husets etasjer

Kummer Overvannskum, gårdskum

eller sandfangskum Kum som mottar overvann fra terreng Drenskum ”Samlekum” for drensledninger med overløp til

uttrekksledning

Fordrøyningsmagasin Fordrøyningsmagasin Magasin ”steinfylling” for oppsamling/forsinking eller

fordrøyning av overvann i terreng på egen eiendom

VENTILER: Oppleggskraner Stengeventiler i kjeller til hvert opplegg Shuntventil 3-veis blandeventil

106

T83-065 Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert: 04.02.2016

VENTILASJONSFORHOLD I BOLIGER

Alle boliger, uansett type og alder, må ha et luftskifte som tilfredsstiller lovensminimumskrav.Med et tilstrekkelig luftskifte menes at boligen kontinuerlig må tilføres en mengde friskluftsom er tilstrekkelig til å fortrenge den brukte luftens innhold av fuktighet, lukter og andreforurensninger.Luften som fortrenges evakueres som regel over tak via kanaler/sjakter. Det skal værebalanse mellom den mengden luft som tilføres og den mengde som trekkes ut av boligen.

Det finnes i prinsippet 3 ventilasjonsmetoder for boliger:

Metode 1: Naturlig oppdriftsventilasjonMetode 2: Mekanisk avtrekkMetode 3: Balansert ventilasjon

Metode 1 er den mest vanlige i eneboliger, rekkehus og bygårder/blokker fra før 1970. Kortfortalt fungerer metoden slik:

• Luft tilføres boligen via ventiler i yttervegg/lyrer over eller under vindu.

• Luft trekkes ut av boligen via rister/klaffventiler i bad, WC og kjøkken gjennom murtesjakter/piper til avslutning over tak. Det kan være felles sjakt fra alle leiligheterbeliggende over hverandre i samme oppgang, eller det kan være en sjakt/kanal fra hverleilighet som føres parallelt over tak.

• Det er ingen mekaniske innretninger som påvirker luftstrømmen ogventilasjonsstrømmen er ofte sterkt avhengig av rådende værforhold (barometertrykk)

Metode 2 er nesten enerådende i bygårder og boligblokker bygget fra ca. 1970 og fram tild.d. Kort fortalt fungerer metoden slik:

• Luft tilføres boligen via ventiler i yttervegg/lyrer over eller under vindu.

• Luft trekkes ut av boligen via kontrollventiler (runde regulerbare ventiler) i bad, WC,vaskerom og kjøkken, gjennom sjakter/kanaler over loft/tak eller ned i garasje/kjeller.

• Anleggene har enten større vifter felles for flere leiligheter plassert på loft, på tak eller igarasje, eller individuelle vifter plassert i hver leilighet (eksempelvis over kjøkkenhetteeller i bod)

• Ved felles vifte kan det være felles eller separate kanaler fra hver leilighet. Ved vifte ihver leilighet er det kun separate kanaler.Felles vifter styres vanligvis av et ur som sørger for at ulik hastighet på viften til ulike tiderav døgnet. D.v.s. at det største luftskiftet som regel finnes om morgenen og påettermiddagen. Luftmengden kan til en viss grad reguleres i hver leilighet ved å regulereavtrekksventilen ut og inn.Dersom viften har trykkstyring vil hastigheten på viften, og derved luftmengden i kanalene,bli redusert eller økt i forhold til hvor åpne ventilene i leiligheten er.

• Individuelle vifter betjenes av beboer og kan i de fleste tilfeller skrus helt av.

107


Metode 3 er så godt som enerådende i alle kontor-/næringsbygg som er bygget etter 1970.Metoden er sporadisk benyttet i nyere eneboliger og er som følge av økt fokus på innemiljøi de senere år, også tatt i bruk til boligventilasjon i bygårder og blokker.Kort fortalt fungerer metoden slik:

• Luft blåses inn i boligen ved hjelp av vifte. Frisk luft suges inn fra rist i yttervegg eller påtak, passerer et filter, varmes opp over varmegjenvinner og varmebatteri til ønskettemperatur, og tilføres boligen via ventiler ved tak eller i vegg.

• Luft trekkes ut av boligen via vifte, passerer et filter, avgir varmen til varmegjenvinner,før den kastes ut via kanaler over tak.

• All mekanisk utrustning samles på et sted og kalles for et ventilasjonsaggregat. Fra detteaggregatet kontrolleres tilført og avtrukket luftmengde og aktuelle temperaturer.

• I boliger er det normalt plassert et ventilasjonsaggregat i hver leilighet, men det kan ogsåvære felles aggregat plassert på loft eller i kjeller.

Den største delen av eldre boligbebyggelse er ventilert etter metode 1 eller 2.

Hvis det i ditt borettslag/sameie til stadighet forekommer problemer av type som skissertnedenfor, bør både styret og den enkelte beboer vurdere å foreta seg noe i forhold tilventilering av leiligheten.

• Det er mye og ofte dugg på vinduer og vann i vinduskarmer.

• Våtromsvegger er fuktige lenge etter bruk av vann (dusj etc.).

• Det er tung luft inne. Luften virker stinn og innestengt når man kommer utenfra.

• Naboens matlukt o.a. kommer inn i leiligheten via intern lekkasje.

De vanligste årsakene til ovennevnte problemer er:1. Beboer har stengt (tettet, malt over, kledd inn etc.) en eller flere avtrekksventiler og eller

lyrer/ventiler i yttervegg.2. Beboer har koblet avtrekksapparater (f.eks. kjøkkenvifte) til avtrekksventilen.3. Boligen har for tette fasader med for få og/eller for små tilluftsåpninger.4. Kapasitet på avtrekksvifte er for dårlig (feildimensjonert eller nedslitt).5. Avtrekkskanaler- og ventiler er tilstoppet av lo og skitt etter mange års drift og har ikke

lengre dimensjonert kapasitet.6. Ildsteder i leiligheten trenger store mengder luft og kan ved bruk ødelegge det naturlige

avtrekket og i stedet snu luftstrømmen i avtrekkssjaktene.

Pkt. 1 og 2 er som regel godt kjente fenomener for de fleste styrer. Det bør jevnlig deles utinformasjon om slike problemer og det må presiseres at slike forhold er ødeleggende forventilasjonen og i strid med retningslinjer og regelverk i borettslag/ sameier.

• Avtrekksventiler på kjøkken og bad skal være åpne året rundt

• Tilluftsventiler i fasader/vinduer skal være åpne året rundt, men åpningen kan reguleresetter utetemperaturen.

• Kjøkkenhetter skal aldri være tilkoblet avtrekkssystemet med mindre hver bolig har sinegen vifte betjent i egen leilighet.

• Spalteventiler (som regel i terskel under dør) som sikrer luftforflytning i leiligheten måikke tettes eller fjernes. (Særlig viktig for baderomsdør)

• Alle ventiler (tilluft og avtrekk) må rengjøres med jevne mellomrom. Støvsuger, børsterog såpevann med klut blir nødvendig.

108


Pkt. 3 kommer ofte som følge av uheldige løsning utført ved vindusskifte og/ellerfasaderehabilitering og må løses av en entreprenør i oppdrag fra styret. Nyeytterveggsventiler må etableres.

Pkt. 4 behøver ikke være noen ”stor sak”, men kan medføre en del ombygging både avbygningsteknisk- og elektrisk karakter. Det er viktig at man ikke går i gang med skifte av viftedersom det i virkeligheten er tilstoppede kanaler som er årsaken til at viften ikke hartilstrekkelig kapasitet.

Pkt. 5 kan vise seg å være en ”større sak” enn man skulle tro. Allerede ved en begrensetgroing i kanalene vil luftmengden i kanalen bli kraftig redusert. Erfaring vi har viser atkanalanlegg har vært så tette at bare noe få prosent av opprinnelig luftmengde er tilbake.For å rette på slike forhold må kanalene renses innvendig. Rensing av kanaler kan være ennokså kostbar, men ofte helt nødvendig operasjon. Slik rensing må utføres av et firma somhar spesialisert seg på slike oppgaver og har det nødvendige utstyr. Det finnes imidlertidmange useriøse aktører på markedet og styret bør skaffe seg bistand til kontrahering ogkontroll når et slikt arbeide bestilles.Videofilm av utvalgte kanalstrekk etter rengjøring gir god dokumentasjon.

Pkt. 6 er bare aktuelt for boliger med peis/vedovn. Det bør være et ekstra luftinntak irommet hvor ildstedet befinner seg. Dette inntaket kan være stengt så lenge ildstedet ikkeer i bruk. Dersom ikke ildstedet får nok luft utenfra vil det hente luft inne, bl.a. fraavtrekkskanalene. Balansen blir ødelagt og man risikerer å trekke inn naboens mat- ogrøyklukt for eksempel.

⇒ God ventilasjon er viktig for trivsel og helse, og for forebygging av astma- ogallergisykdommer.

⇒ God ventilasjon er videre viktig for å unngå bygningsskader som følge av mugg, soppog råte.

109

T83-057 Fakta om radon Sist revidert: 04.02.2016

FAKTA OM RADON

Radon er en naturlig radioaktiv edelgass uten farge, lukt eller smak. Radon dannes fra radioaktivnedbrytning av radium (Ra-226), et grunnstoff som forekommer i små mengder i de flestebergarter og jord. Radon selv brytes ned til en rekke metalliske grunnstoffer som også erradioaktive. Enkelte bergarter, slik som alunskifer og noen typer granitter, har høyere innhold avradium og derfor avgir mer radongass. Hvor mye radon når jordoverflaten avhenger imidlertidikke bare av type bergarter men også av løsmassenes gjennomtrengelighet (permeabilitet). Foreksempel, morenegrunn har høy permeabilitet og kan derfor lett transportere radon, mens detmotsatte er tilfelle med leiregrunn.

Radon har liten evne til å binde seg til andre stoffer og kan derfor lett trenge inn overalt. Selv småsprekker og utettheter i gulv kan være tilstrekkelig til at radon siver inn i boliger og andre byggfra grunnen. Dette skjer fordi lufttrykket inne ofte er noe lavere enn trykket ute. I mange bygg vilradon samles opp til en konsentrasjon langt over konsentrasjonen i uteluften. Det er da radonblir et helseproblem. I de nordiske land er forekomsten av radon innendørs betydelig på grunnav bestemte typer bergarter og kaldt klima.

Innånding av luft med høyt innhold av radon er helsefarlig. Radongassen og dedatterproduktene som oppstår ved radioaktiv nedbrytning sender ut stråling. Noe av dennestrålingen består av såkalte alfastråler. Alfastråling stoppes lett i luft og trenger ikke gjennomhudoverflaten. Men ved innånding vil alfastråler kunne skade cellene i lungevevet. Dette kanføre til utvikling av kreft.

I 2014 var det ca. 3000 nye tilfeller av lungekreft i Norge. Av disse hadde ca. 2100 dødelig utfall.Det er anslått at radon i boliger forårsaker rundt 300 lungekreft dødsfall årlig i Norge. IfølgeVerdens helseorganisasjon (WHO), er radon den nest viktigste årsaken til lungekreft. Barerøyking representerer en større lungekreftrisiko. Risikoen øker med konsentrasjonen av radonog oppholdstiden inne. Hvis man f.eks. bor i et hus med en radonkonsentrasjon på 1000 Bq/m³,vil risikoen for lungekreft være den samme som for en gjennomsnittlig røyker.

Heldigvis er måling av radonkonsentrasjon og tiltak mot radon i de fleste tilfeller enkle ogrimelige. Radonmålinger med sporfilm bør skje i vinterhalvåret over en periode på minst tomåneder. For å begrense hvor mye folk utsetter seg for radon har Statens strålevern anbefalt enmaksimumsgrenseverdi på 200Bq/m³ og en tiltaksgrense på 100 Bq/m³ for radon i inneluft. Dettegjelder for arbeidsplasser så vel som for boliger. Beregningene som er basert på de siste måledataviser at opp til 150 000 norske boliger kan ha radonkonsentrasjoner som er høyere enn detanbefalte tiltaksnivået.

Nye bygninger bør bygges slik at gjennomsnittlig radonnivå over året ikke skal overstigetiltaksgrensen. Der radonkonsentrasjonen over året (årsmiddelverdi) i soverom eller andreoppholdsrom overstiger 100 Bq/m³, anbefales det å gjennomføre tiltak for å reduserekonsentrasjonen.

110

T83-070 Informasjon om avfallshåndtering Sist revidert: 04.02.2016

AvfallsbrønnerEn god måte å løse avfallshåndteringen

I de senere år er etableringen av avfallsbrønner blitt mer og mer vanlig. Avfallsbrønner er en megetbra måte å samle avfallet på, spesielt med tanke på hygiene. Med avfallsbrønner bruker en naturensegne krefter; kulde og tyngdekraften lagrer avfallet kaldt og komprimert under bakken.Temperaturen nede i bakken er relativt konstant på 6-8 grader, noe som hindrer/redusererbakteriedannelse og vond lukt. Den relativt konstante temperaturen sørger samtidig for at avfalletikke fryser til om vinteren.Den store kapasiteten kan redusere antall tømminger og en slipper overfylte containere. Resultatetblir en mer hygienisk avfallsinnsamling.

Avfallsbrønnene er anvendelige og robuste. Den store kapasiteten gjør at avfallsbrønnen har mindrerisiko for å bli overfylte enn andre typer containere og problemet med skadedyr og fugler elimineres.Vil en unngå at uvedkommende benytter seg av brønnene, kan disse avfallsbrønnene utstyres medlås. Det finnes låsesystemer med nøkkel og med kodebrikke som automatisk låser opp luken.

Ved plassering av avfallsbrønner må det tas hensyn til kabler og rør i grunnen, samt at plasseringenskal godkjennes av Renovasjonsetaten.

Krav til sortering av husholdningsavfallet i husstanden innføres nå gradvis i Oslo. Avfallet skal sorteresmed at plast skal i blå pose, matavfall skal i grønn post og resten av avfallet skal i en vanlig plastposesom skal vrenges før bruk (hvit). Alle posene kastes i restavfallsbrønnen , og dette vil bli optisk sortertpå deponiet til kommunen.

Glass og metall skal sorteres som i dag og kastes i egen brønn som er satt ut av kommunen.Boligselskap kan også etablere egne brønner for glass og papir dersom dette er ønskelig.Avfallsbrønner kan også være brannhemmende da enkelte brønnleverandører leverer et systemsom ivaretar dette.

I tillegg til å være mer hygienisk, vil en brønnløsning også være en klart bedre estetisk løsning enndagens avfallscontainere. Overfylte containere med søppel rundt, er både utrivelige og de ødeleggerutemiljøet. En brønnløsning er en langt bedre løsning.

111

T83-070 Informasjon om avfallshåndtering Sist revidert: 04.02.2016

Mange boligselskaper har i dag arealer enten ute eller inne som kan frigjøres til andre formål hvisdet etableres avfallsbrønner. Det kan være søppelrom som kan pusses opp og benyttes til andreformål, eller utearealer som i dag er ubenyttet fordi det er luktplage fra eksisterende containere.Dette er som oftest verdifulle kvadratmetere for boligselskapene.

Det finnes mange varianter av avfallsbrønner på markedet med forskjellig kvalitet og pris. OBOSProsjekt AS bistår gjerne med innhenting av tilbud og oppfølging i etableringen.

112

T83-059 Energi og energiøkonomisering Sist revidert: 04.02.2016

ENERGI OG ENERGIØKONOMISERING

Vi har i Norge lenge vært heldig stillet med rikelig tilgang av energi i form av elektrisitet til lavepriser. Dette har medført at vi har gjort oss svært avhengig av denne energikilden. De senesteårene har variasjoner i klima ført til varierende kraftpriser, og uforutsigbarhet i kostnaden medelektrisitet som energikilde.

Det er i de fleste bygninger et stort potensial for reduksjon av energiforbruket, uten at detreduserer vår bokomfort. Reduksjonen i energiforbruket kan erfaringsmessig hentes inn vedenkle og rimelige tiltak. Eksempler på enkle tiltak som kan bidra til energireduksjon er:

innføring av systematisk energioppfølging i bygninger med felles varmeforsyning etablering av energiregnskap som gir oversikt over både det totale energiforbruket fordelt

på ulike energibærere og fordelt på de ulike formål energien benyttes til montering av sparedusjarmaturer montering av lavenergi lyskilder tetting av luftlekkasjer

Man kan også oppnå betydelige besparelser ved å rettefokus mot energiøkonomiske tiltak i forbindelse medplanleggingen av større vedlikeholdstiltak ogrehabiliteringsprosjekter. Eksempler på slike tiltak kan være:

etterisolering av fasader utskifting av dører og vinduer etterisolering av etasjeskillere fyrtekniske tiltak på felles varmeforsyning

Ved en modernisering av fyranlegg og beredersystemer, bør alternative energikilder vurderes.Kostnadene til varme og varmt forbruksvann kan med andre energikilder reduseres betydelig.

Det har de senere årene kommet mange alternative løsninger på markedet:

biobrensel i form av pellets, flis eller briketter kan erstatte olje eller elektrisk kraft somhovedenergikilde i varmesentraler / fyrhus

pelletskaminer kan tas i bruk i leiligheter med pipe. Pellets kan være et rimelig og miljøvennligalternativ til strøm eller ved.

utskifting av eldre ildsteder kan gi store besparelser samtidig som det er et svært effektivttiltak for å forbedre luftkvaliteten i nærmiljøet.

Solfangere plassert på tak kan benyttes som et verdifullt energitilskudd til beredning av varmttappevann, og kan benyttes til lavtemperatur vannbåren varme vår og høst. Investering isolfangere er spesielt interessant for bygninger som foretar rehabilitering av tak, og somallerede har felles forsyning av varmt tappevann og eventuelt også felles varmeforsyning.

I Oslo er det etablert et eget fond (Enøkfondet) som gir støtte til enøkanalyser og iverksettelseav enøktiltak. OBOS Prosjekt AS et ett av de godkjente konsulentfirmaene som skal benyttes vedutarbeidelse av enøkanalyser. Vi bistår også gjerne med andre former for energirådgivningtilpasset den enkelte kundes behov. Denne støtteordningen gjelder kun for eiendommer i Oslo.Det er også en landsdekkende støtteordning gjennom Enova, som støtter enøktiltak. I henholdtil EØS reglementet kan det ikke gis støtte til et energireduserende tiltak fra flerestøtteordninger. Derfor gis støtte fra Enøkfondet kun til tiltak som ikke er støtteberettiget hosEnova.

113

T83-069 Universell utforming Sist revidert: 04.02.2016

UNIVERSELL UTFORMING

Generelt:Både ved planlegging av nye boligområder og ved rehabilitering av eksisterende områder, er det desenere år lagt større og større vekt på at området skal få en universell utforming. Med universellutforming menes en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen. I praksis vil det si en tilpassingav alle fellesarealer slik at funksjonaliteten blir best mulig for flest mulig.

Følgende prinsipper bør legges til grunn for en universell utforming:

Prinsipp Forklaringer

1. Like muligheter for bruk Utformingen skal ikke medføre ulemper eller sette stempel pånoen brukergrupper, men være like brukbar og tilgjengelig for alle.

2. Fleksibel bruk Utformingen skal tjene et vidt spekter av individuelle preferanserog evner.

3. Enkel og lett forståelig bruk Bruken skal være lett å forstå uansett hva slags erfaring, kunnskap,språkevner eller konsentrasjonsnivå brukeren har.

4. Forståelig informasjon Utformingen skal gi brukeren nødvendig informasjon effektivt,uavhengig av forhold knyttet til omgivelsene eller brukeren sineevner til å oppfatte disse.

5. Toleranse for feil Utformingen skal avgrense farer, skader og uheldige virkninger avutilsiktede handlinger.

6. Minst mulig fysisk strev Effektiv og naturlig bruk, med ett minimum av strev.

7. Størrelse og plassfor tilnærming og bruk

Tilstrekkelig plass for tilgang, betjening og bruk, uavhengig avbrukerens kroppsstørrelse, stilling, rekkevidde og mobilitet.

I det etterfølgende er det listet opp aktuelle kriterier for de enkelte bygningsdeler:

Adkomstforhold:God og oversiktlig merking av inngangspartier er viktig, spesielt for synshemmede. Lyssetting,beplantning og bruk av kontrastfarger i inngangspartiene bidrar til økt funksjonalitet og bedresynbarhet. Likeledes er det viktig at husnummerskilt og ringetablåer er lett leselige og oversiktlige.

For flere grupper bevegelseshemmede er det problematisk å forsere en trapp, selv om den kun er påett trinn. Bruk av ramper og ekstra håndløpere vil bidra til større tilgjengelighet. Imidlertid vil ramperofte få en uønsket estetisk effekt og andre terrengmessige tiltak kan være å foretrekke. Montering aven automatisk døråpner og trappeheiser kan også være aktuelt.Dersom det benyttes beplantning for å markere inngangspartiene bør man være klar over at en delprydplanter kan forårsake allergiske reaksjoner.

I fleretasjesbygninger vil ettermontering av heis kunne bedre tilgjengeligheten for mange gruppermennesker. Tiltaket medfører ofte store bygningsmessige inngrep, noe som kan sette sterkebegrensninger for gjennomføring.

114

T83-069 Universell utforming Sist revidert: 04.02.2016

Terrengtilpasning/uteområder:Det bør tilstrebes en tilpasning av uteområdene slik at flest mulig får glede av arealene, det være segrene grøntarealer, lekeplasser eller områder med sittegrupper.Uteområder bør i størst mulig grad være trappefrie, heller rampe enn trapp. Dersom trapper måbenyttes, må disse merkes slik at svaksynte gis mulighet til å oppfatte trappen.Ved valg av ny beplantning, bør det tas hensyn til at noen typer trær og busker er mer problematiskemed hensyn til allergi enn andre.

Innvendige forhold:Ved rehabilitering/ombygging av eksisterende boligselskaper, vil eksisterende bygningsmasse gi klarebegrensninger med hensyn til muligheten for tilpasning til universell utforming. Tiltak som kanvurderes i oppganger og trapperom er for eksempel ettermontering av heis. Som nevnt medførerdette normalt store bygningsmessige inngrep og kan være utfordrende å få til.

Andre tiltak er bedret belysning, bruk av kontrastfarger, merking av trappeneser, sklisikre overflater igangarealer, håndløper på begge sider av trappen, og tiltak for å bedre akustikken i trapperommet.

Norsk standard NS 1101-2 omhandler universell utforming av byggverk, og da spesielt boliger.Standarden fokuserer på 5 viktige faktorer som er avgjørende for gode løsninger;

• Bevegelse og forflytning - det enkelte menneskes evne til å forflytte seg.

• Nedsatt synsevne - fra forskjellige grader av synsnedsettelse til totalblindhet.

• Hørsel og lydforhold - oppfattelse av lyd og tilpasning av akkustikk

• Kognitive evner - evnen til å orientere seg og til å forstå

• Miljø - allergier og inneklima

Det er sannsynlig at i årene som kommer, vil boligselskaper som kan dokumentere en best muligtilnærming til kriteriene for universell utforming, være mer attraktive for en del kjøpegrupper.Attraktiviteten vil igjen gjenspeiles i verdien på eiendommene og en tilpassing vil kunne være en godinvestering.

Universell utforming - en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen.

115

T83-051 Info om betongskader Sist revidert: 04.02.2016

INFORMASJON OM BETONGSKADER

Betongskader er et økende problem for mange boligselskaper. Tildels omfattende skader påbalkonger, fasader og parkeringsanlegg viser at en rehabilitering mange steder er påkrevet.Kunnskapen i forbindelse med reparasjon av betongskader blir stadig bedre, spesielt medhensyn til skader forårsaket av ”salter”. Tidligere teknisk viten forutså ikke de problemene mannå avdekker. Betongskadene skyldes som oftest armeringskorrosjon (dvs. at armeringenruster). Hovedårsakene er klorider (salt) i betongen, karbonatisering, eller en kombinasjon avdisse.

Klorider:Selv når pH verdien i betongen er høy, kan det oppstå armeringskorrosjon. Dette kan skyldessalter tilført under utstøping av betongen, eller tilført senere i bruksfasen. Flere boligblokker iØstlandsområdet har ”innstøpte” klorider hvor skadene er omfattende. Hva angårgarasjeanlegg, er det bilene som drar med seg salt inn på vinteren. Skader som følge av kloriderer den mest økende skadeårsaken i dag og det er grunn til å anta at mange garasjeanleggtrenger en omfattende utbedring. Parkeringsanlegg over flere etasjer er mest utsatt for skaderog for enkelte parkeringsanlegg kan skadeomfanget innebære en sikkerhetsrisiko. Reparasjonav kloridinitierte skader er svært kostbare og det er pr. i dag kun katodisk beskyttelse som giren effektivt beskyttelse.

Ved katodisk beskyttelse bruker man påtrykt strøm for å tvinge armeringen inn i en tilstand derden ikke kan ruste. Metoden betinger tilkobling til strøm og systemet må overvåkes.

Hva er karbonatisering:Karbonatisering er en kjemisk og fysisk prosess som oppstår fordi CO2 (karbondioksid) i luftentrenger inn i betongen og reduserer pH-verdien. Inntregningshastigheten varier frakonstruksjon til konstruksjon. Når prosessen har kommet så dypt i betongen at den nårarmeringen, vil denne kunne begynne å ruste. Når armeringen ruster, utvider den seg, ogrusten vil kunne sprenge løs betongen som dekker armeringen. All betong som ikke er beskytteter utsatt for denne prosessen.

Skader initiert av karbonatisering repareres som oftest ved hjelp av mekanisk reparasjon og inoen tilfeller av elektrokjemiske metoder.

116

T83-051 Info om betongskader Sist revidert: 04.02.2016

Kontroller i tide – spar reparasjonskostnaderEn av farene ved betongskader, er at de blir synlige i form av avskalling først når skadene eromfattende. Derfor er det viktig å foreta en tilstandskontroll for å kartlegge skadeomfang ogskadeårsaker så tidlig som mulig. Dette gjelder særlig klorid initiert korrosjon.

Vedlikehold.Det er alltid lønnsomt og foreta et preventivt vedlikehold, før skader oppstår.Et vedlikehold/reparasjon bør normalt planlegges og baseres på en betonganalyse. Dette vilvære en analyse som gjennomføres på analysenivå 2, og inkluderes således ikke i enVedlikeholdsplan. En betonganalyse vil være et tiltak som faller inn under nærmereundersøkelser.

117

T83-050 vedlikehold av vinduer Sist revidert: 04.02.2016

OVERFLATEBEHANDLING AV VINDUER MED RAMME OGKARM I TRE.

Normal levetid for vinduer er ca. 30 - 40 år under forutsetning at det foretas jevnligvedlikehold.

OverflatebehandlingVinduer hører med til de mest utsatte bygningsdelene når det gjelder påkjenninger fra værog vind, og boligselskapets beboere bør gjøres kjent med at overflatebehandling av rammerog karmer er meget viktig for vinduenes levetid. Normalt vedlikeholdsintervall for maling avvinduer er ca. 1-6 år avhengig av benyttet produkt og stedlig påvirkning fra vær og vind.

Vedlikeholdsarbeid er nødvendig når eksisterende overflatebehandling ikke lenger beskyttertrevirket mot fuktighet. En kan spare mye arbeid om en behandler vinduene på nytt førmalingen begynner å sprekke. Man unngår dermed skraping og grunning.

Vinduer montert i sol- og slagregnutsatte fasader krever langt hyppigere vedlikehold ennvinduer i mer beskyttede vegger og bygningsdeler. Dette gjelder særlig beisede overflater.Under normale forhold bør man på utvendig overflate kunne regne med følgendevedlikeholdsfrekvenser:

- beis (2 strøk) 1 - 3 år- dekkbeis (grunning + 2 strøk) 2 - 6 år- maling (grunning + 2 strøk) 2 - 6 år

Utvendige overflater påvirkes av lokale klimatiske forhold. Intervallet på utvendigoverflatebehandling av vinduer må derfor vurderes individuelt etter overflatenes tilstand. Vedovermaling benyttes samme produkt som eksisterende.

Innvendig skal overflaten hindre at luftfuktighet og kondensvann trenger inn i treverket. Deter viktig at innvendige overflater vedlikeholdes hvis overflaten er skadet, slik at beskyttelsenav treverket opprettholdes. Årsak til skader på innvendig overflatebehandling skyldes oftekondensskader eller at vinduet har blitt stående åpent i luftestilling i skiftende værforhold.

Ved vedlikehold bør overflatene rengjøres med salmiakkvann (og skylles godt), eller etspesialvaskemiddel. Eventuell overflatesopp fjernes med stålbørste og soppvask, eventuelt etklorvaskemiddel med etterfølgende grundig skylling med rent vann. Løstsittende maling slipesbort eller fjernes med stålbørste og skraping. Overflatene behandles så med egnet produktog metode etter produktets/produsentens brukeranvisning.

Sålbenk/sidelister og avdekningsbordGenerelt skal sidelister og avdekningsbord avsluttes i god avstand over sålbenkbeslag slik atfukt ikke suges opp gjennom belistningens endeved. Oppsug av fukt vil i lengden kunne føretil råteskader.

TettelisterPå vinduer og dører uten tettelister, bør dette monteres. Eldre sammenklemte tetningslisterbør skiftes ut, slik at nødvendig tetting mellom ramme og karm opprettholdes. Da vil trekkunngås, og kondens problematikk minimeres. Tettelistene må ikke males.

118

hrqzwyrv^zqb]¤yyrzw272651- · a__qamuborbyawerzbr d2bbadf6@6d36ef;>f2h...

Documents