guide pratique mener renovation energetique en copropriete

8/16/2019 Guide Pratique Mener Renovation Energetique en Copropriete

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L’habitat collectif AGIR !

Mener une rénovationénergétique

en copropriété

Édition : mars 2015

Économiesd’énergie, confort,valorisationdu patrimoine


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introductionsommaire glossaire

Mener une r énov ation énerg étique en copr opr iété 2 • 3

Objectifs, dif cultés et PERSPECTIVESLe secteur du bâtiment est le premier consomma-teur d’énergie en France et est à l’origine de prèsd’un quart des émissions de gaz à effet de serre .Les logements existants, construits pour la plupartd’entre eux alors qu’aucune réglementation ther-mique n’existait, en sont largement responsables.Or la France s’est xée un objectif ambitieux :réduire de 38 % les consommations d’énergie desbâtiments existants entre 2007 et 2020.La rénovation thermique des bâtiments existantsest essentielle . Les rénovations sont moins fré-

quentes dans l’habitat collectif que dans l’habitindividuel, surtout dans le secteur privé car leurmise en œuvre y est plus complexe.Les travaux à réaliser pour rendre un bâtiment per-formant énergétiquement dépendent de sa date deconstruction, de sa localisation, de son état initial,mais aussi, en copropriété, de l’engagement descopropriétaires et des gestionnaires du bâtiment.Une rénovation bien menée conduit à un triplebéné ce :

• des économies d’énergie et donc des facturesmoins élevées,• un meilleur confort,• une augmentation de la valeur patrimoniale dubâtiment.

Destiné aux copropriétaires en habitat collectif,ce guide indique les étapes à suivre pour mener àbien un projet de rénovation thermique.

Audit procédure d’analyse depréconisations ou de conseils,con ée à un professionnel,l’auditeur.

Conseil syndical ensemble des copropriétaires éluspar l’assemblée des copropriétairespour contrôler la gestion dusyndic.Rénovation thermiqueamélioration des performancesénergétiques d’un bâtimentexistant par des travauxqui intègrent tous lesfacteurs responsables de sasur-consommation énergétique.Répartiteur de fraisde chauffage dispositif destiné à évaluerl’énergie de chauffage consomméedans un appartement chauffécollectivement. Il permetl’individualisation des frais dechauffage.Syndic personne physique ou moraledésignée par l’assemblée généraledes copropriétaires pour assurerla gestion administrative etnancière de l’immeuble

dépendant de la copropriété.

Objectifs, dif cultés et perspectives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

Accélérer la rénovationénergétique des bâtiments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4

Les clésd’une rénovationréussie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Quelles priorités pourêtre ef cace ? . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

Indispensable, le plande nancement . . . . . . . . . . . . 20

L’ADEME . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

Tous les guides et ches de l’ADEME sont consultables sur : www.ademe.fr/guides- ches-pratiquesLes guides peuvent êtrecommandés auprès de : www.ademe.fr/contact


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Accélérer la rénovation énergétiqueDES BÂTIMENTS

Les copropriétaires sont membres du syndicat des coproprié-taires qui s’exprime par des décisions votées dans desassemblées générales organisées au moins une fois par an.La copropriété est gérée par un syndic , professionnel ou bénévole,le plus souvent nommé pour 1 an (3 ans au maximum), renouvelable.Elle dispose d’un conseil syndical , composé d’une partie descopropriétaires (élus par l’assemblée générale) qui contrôle etassiste le syndic.

Fiche “Comprendre la réglementation” «Travaux encopropriété : comment sont prises les décisions ? »

Fiche de l’ANIL « Le règlement de copropriété »

Une large part de locataires44 % des occupants en copropriété sont des locataires .Seulement 51 % des propriétaires sont occupants. Les pro-priétaires non occupants (bailleurs, résidences secondaires,vacances…) sont souvent moins enclins à lancer des rénovationsimportantes pour un logement qu’ils n’habitent pas.

Des obligations réglementairesliées à l’ef cacité énergétique

La réglementation thermiquedans l’existantDepuis novembre 2007, des exigences de performances éner -gétiques sont imposées lors de la rénovation des bâtimentsexistants. Avec une logique de moyens pour les petits travaux, laréglementation thermique élément par élément impose que lorsdu remplacement ou de l’installation d’un élément (d’isolation, de

chauffage, de production d’eau chaude, de refroidissement, dventilation ou d’éclairage), celui-ci réponde à des performancesminimales. Ceci s’applique pour tous les bâtiments :dont la surface est inférieure à 1 000 m² SHON (surface horsœuvre nette) ;ou dont la surface est supérieure à 1 000 m² SHON mais dontle coût des travaux de rénovation entrepris sur la thermique estinférieur à 25 % de la valeur du bâtiment ;ou dont la date d’achèvement est antérieure à 1948.Dans tous les autres cas, c’est la réglementation thermiqueglobale qui s’applique : la consommation d’énergie primairebâtiment après travaux doit être inférieure à une consommationd’énergie de référence.

Accélérer la rénovationénergétiqueDES BÂTIMENTSLes trois quarts des logements en copropriété ont

été construits après 1949, et de nombreux l’ont été,alors qu’il n’existait pas encore de réglementation thermique. Ils ne béné cient donc pas d’une isolationperformante et d’équipements énergétiques ef caces.Il est important d’y effectuer des travaux pourlimiterleur consommation d’énergie , d’autant que le coûtde celle-ci va augmenter dans les années à venir :anticiper ce mouvement est indispensable.

La France compte 33 millions de logements : 18,6 millions de maisonsindividuelles et 14,4 millions d’appartements en logements collectifs.

Rappel sur le fonctionnementd’une copropriété

Une copropriété, c’est quoi ?Une copropriété est une organisation juridique du droit de lapropriété dans laquelle chaque copropriétaire est propriétaired’au moins un lot composé d’une partie privative (appartement,place de parking, cave, etc.) et d’une quote-part de partiescommunes (sol, cour, voie d’accès, toiture, etc.), évaluée en« tantièmes » (on parle en général de « millièmes »).


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L’audit énergétique pour lescopropriétés de plus de 50 lotséquipées d’un chauffage collectif Cet audit doit être réalisé avant le 1 er janvier 2017 sur lesbâtiments dont la date de dépôt de la demande de permis deconstruire est antérieure au 1 er juin 2001 (décret n°2012-111

du 27 janvier 2012).L’arrêté d’application du 28 février 2013 rend opérationnel cetaudit et xe ses modalités de réalisation :en premier lieu, les copropriétaires votent en assemblée généralela réalisation d’un audit énergétique, à la majorité simple,après mise en concurrence, l’auditeur est sélectionné. Il recueilleauprès du syndic les informations (énergie consomméepar la copropriété, documents concernant les installationscollectives de chauffage, refroidissement, production d’ECSet leur mode de gestion, contrats d’exploitation, d’entretien,de fourniture d’énergie, rapport de contrôle de la chaudière,carnet d’entretien, plans du bâtiment…) lui permettantd’apprécier la qualité thermique de la copropriété. Il procède à

la visite du bâtiment *, enquête auprès des habitants et estimeles consommations énergétiques. Il réalise une simulationénergétique de la copropriété émet alors des recommandationset des propositions de travaux,

l’auditeur présente en assemblée générale un rapport synthétiquede l’audit énergétique. Les copropriétaires peuvent alors seprononcer sur la réalisation des travaux d’économies d’énergie.À noter :en cas de vente ou de location d’un appartement,le propriétaire devra faire réaliser un DPE lui permettant declasser le logement sur l’étiquette « consommation énergétique »et l’étiquette « émission de gaz à effet de serre »* Chaque bâtiment de la copropriété doit donner lieu à un audit, sauf si elleest constituée de plusieurs bâtiments accolés reliés à la même installation dechauffage. Un seul audit peut alors être réalisé.


Le Diagnostic de PerformanceEnergétique collectif Un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) collectif dêtre réalisé dans les immeubles équipés d’une installation col-lective de chauffage ou de refroidissement (sauf ceux concernépar l’obligation de mise en œuvre d’un audit énergétique, voirci-dessus) avant le 1 er janvier 2017.La réalisation du DPE collectif doit être inscrite à l’ordre du jde l’assemblée générale des copropriétaires.Une fois ce DPE collectif réalisé, il ne sera plus nécessaire pochacun des copropriétaires de le refaire individuellement ssouhaite louer ou vendre son logement . En effet, le DPE collecvaut pour chacun des lots.

Sur internet :www.legifrance.gouv.frpour consulter le décret n° 2012-1342 du 3 décembre 2012

Guide de l’ADEME « Le diagnostic de performanceénergétique »

Le plan de travauxd’économies d’énergieÀ la suite de ces procédures (DPE, audit énergétique), lecopropriétaires pourront décider de réaliser des travaux d’éco-nomie d’énergie. Le syndic procédera alors à la mise enconcurrence d’entreprises. Ces travaux et devis seront présentésen assemblée générale et soumis à un vote pouvant conduire àdécider un plan de travaux d’économies d’énergie (les travauxplani és doivent alors faire l’objet d’un vote distinct), ou conclure un contrat de performance énergétique.Les travaux à réaliser peuvent porter sur les parties communesmais aussi privatives.

Qu’est-ce qu’un contrat de performance énergétique ?Une entreprise chargée destravaux et de l’exploitationgarantit sur la durée du contratun niveau de consommationd’énergie . En cas de dépas-sement de la consommationgarantie lors de l’exécution ducontrat, la copropriété estdédommagée sur la base de

l’écart entre la consommationconstatée et la consommationgarantie, ce qui incite l’exploitantà améliorer sa gestion.Un cadre réglementaire pour leCPE en copropriété est à l’étude.Des CPE incluant des travauxsur le bâti de copropriétés sonten cours d’expérimentation.


Qui peut réaliser cet audit ?Le syndic et le conseil syndicalrédigent un cahier des charges àpartir d’un montant de travauxxé par l’assemblée des copro-

priétaires. Ils doivent ensuitesolliciter plusieurs bureauxd’études puis choisir celui quiréalisera l’audit.L’auditeur retenu doit justi erau syndic et au conseil syndical

d’une expérience profession-nelle d’au moins 8 ans dans unbureau d’études thermiquesou d’un diplôme adéquatassorti d’une expérienceprofessionnelle d’au moins 3ans, d’au moins 3 références deprestations similaires et de lasouscription d’une assurancecivile professionnelle.


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Les travaux d’intérêt collectifréalisés sur les parties privativesDès lors que des travaux d’économie d’énergie ou de réductiondes émissions de gaz à effet de serre d’intérêt collectif réaliséssur les par ties privatives * sont votés, les copropriétairesconcernés sont tenus de les réaliser dans un délai raisonnableen fonction de la nature et du coût des travaux, sauf s’ils sonten mesure de prouver la réalisation de travaux équivalents.Il peut s’agir de travaux d’isolation thermique des parois vitrées,de pose de robinets thermostatiques, ou d’installation decompteurs.Comme les travaux d’économies d’énergie sur les partiescommunes, ces travaux sur les par ties privatives sont votés àla majorité absolue de tous les copropriétaires. Si cette majoritéabsolue n’est pas atteinte, un second vote à la majorité simplepeut alors être organisé selon les procédures habituelles.* Leur nature et les conditions de leur réalisation sont xés par le décretdu 3/12/2012.


Sur internet :www.legifrance.gouv.frpour consulter le décret n° 2012-1342 du 3 décembre 2012

L’individualisation des frais de chauffageL’individualisation des frais de chauffage (et d’eau chaudesanitaire) est obligatoire dans certains cas depuis 1974. Pourtantelle n’est appliquée que dans 10 % des logements concernés. Lenon-respect de cette obligation ne fait l’objet d’aucune sanction

ou incitation, ce qui explique vraisemblablement le faible nombrede logements équipés de compteur individuel.Le comptage individuel permet de répartir plus équitablement lesfrais de chauffage et, en responsabilisant les usagers, de diminuer bien souvent les consommations globales de l’immeuble.Un décret publié en août 2012 précise dans quels cas les répar- titeurs doivent être installés. Pour les cas où l’installation n’est pasobligatoire, elle peut néanmoins être décidée à la majorité absolue.Ce comptage individualisé des frais de chauffage doit être réalisédans les immeubles collectifs avant le 31 mars 2017.

Guide de l’ADEME« L’individualisation des frais de chauffage »

Des collectivités locales agissentDepuis ces 10 dernières années, de nombreuses collectivités sesont lancées dans des opérations de réhabilitation pour l’en-semble de leurs bâtiments, publics et privés. Certaines ont entamédes rénovations importantes, notamment dans le cadre d’opé-rations programmées d’amélioration thermique des bâtiments(OPATB). Actuellement, les opérations d’amélioration de l’hab(OPAH) menées par les collectivités comportent obligatoiremenun volet intégrant la maîtrise de l’énergie.En janvier 2015, 467 collectivités et territoires s’étaient déengagés dans des « plans climat énergie territoriaux »a n deréduire leurs émissions de gaz à effet de serre. Ils cherchennotamment à inciter les propriétaires de bâtiments publics etprivés à lancer des rénovations thermiques.Cette dynamique va se renforcer puisque la loi rend obligatoirla mise en place de ces plans pour toutes les régions, départe-ments et communes de plus de 50 000 habitants.


Les bâtiments construits avant la publication de réglementations thermiqnécessitent souvent des travaux de rénovation énergétique.


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Les clésD’UNE RÉNOVATIONRÉUSSIEBien souvent, à l’occasion d’un changement de systèmede chauffage collectif, d’un ravalement de façades, d’uneréparation de la toiture ou encore lors du constatde factures d’énergie élevées, les copropriétairess’interrogent sur l’intérêt d’entreprendre une rénovationénergétique.

Pas de précipitation , il faut s’assurer de faire les bonschoix. Il faut avant tout réunir les conditions et passerpar des étapes incontournables pour assurer le succèsd’une opération de rénovation : • une analyse approfondie de la situation. Il faut

s’accorder le temps de la ré exion ; • l’adhésion des copropriétaires, du syndic et duconseil syndical au projet ; • un programme de travaux adapté à la copropriété ;• un plan de nancement bien construit ; • un accompagnement de la copropriété tout au longde l’opération de rénovation énergétique.

Le ravalement de façade est souvent un moment propice pour entreprendreégalement une isolation par l’extérieur.

Respecter la marche à suivrePour mener à bien une rénovation,plusieurs étapes sont incon-tournables .Il faut a prioriau minimum 2 ans entre le moment où l’ondécide de lancer une rénovation et la réalisation des travaux.Mais le délai moyen est plutôt de 4 à 5 ans.

ANNÉE 1 réflexion du conseil syndical et du syndic, recherchedes informations et préparation du projet

ANNÉE 1 OU 2 vote de l’audit énergétique en assemblée générale

ANNÉE 2 OU 3• réalisation de l’audit énergétique (si possible enpériode de chauffe)• présentation aux copropriétaires des résultatsde l’audit et du plan pluriannuel de travaux

ANNÉE 3 OU 4 vote de l’accompagnement à la consultationdes entreprises des premiers travaux retenus

ANNÉE 4 OU 5 vote des premiers travaux

ANNÉE 4, 5, 6, OU +réalisation des travaux

Les travaux peuvent s’étendre sur plusieurs années a n d’étalele nancement.

Faire adhérer les partiesprenantes

Mobiliser le conseil syndical et le syndicLe syndic est plutôt habitué à gérer des travaux réalisablesrapidement (sur la durée de son mandat, qui est xée parl’assemblée des copropriétaires, pour 3 ans maximum renouve-lables) et n’est pas incité à plani er des travaux sur le long termSi vous êtes copropriétaire et si vous voulez mobiliser votresyndic ou votre conseil syndical, proposez-leur de rencontrerun conseiller des Espaces qui pourra leurapporter gratuitement des conseils techniques, leur présenterles aides nancières disponibles et les accompagner lors desdifférentes étapes du projet de rénovation.Les Agences départementales d’information sur le logemen(ADIL) peuvent aussi fournir des conseils sur les aspects ju-diques, nanciers et scaux.

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Les clésD’UNE RÉNOVATION RÉUSSIE


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Mieux informer les copropriétairesen amont des prises de décisionsLe travail préparatoire d’information des copropriétaires etl’aide à la décision sont des étapes incontournables pour réussirle projet de rénovation. Elles sont pourtant souvent négligées,ce qui pose problème.

En effet, le manque d’information des copropriétaires en amontdu projet ne leur permet pas de voter aisément des travaux quiimpliquent parfois des investissements lourds et des périodesde travaux assez longues.Les assemblées générales sont peu fréquentes et un vote négatiflors d’une réunion repousse souvent le débat à l’année d’après.De plus, une partie importante des copropriétaires peut êtreabsente et certaines décisions ne peuvent pas être votées.


Fiche de l’ANIL « Les acteurs de la copropriété »

Obtenir l’adhésiondu plus grand nombreLes propriétaires occupants sont souvent plus motivés que lespropriétaires bailleurs car ils voient plus facilement les béné cesqu’ils peuvent en tirer : amélioration du confort, baisse de charges…Mais on note aussi des différences en fonction de l’âge et dela situation nancière des copropriétaires : les propriétairesoccupants « primo-accédants » ou retraités, ou encore ceuxayant une stratégie de revente rapide peuvent être plus réticentsà se lancer dans de gros travaux.

Prévoir un programmede travaux : l’importanced’une approche globaleLes copropriétaires envisagent bien souvent de se limiter à destravaux ponctuels qui peuvent être menés individuellement.Réalisés au cas par cas sur un seul élément du bâti, ces travauxs’avèrent malheureusement peu ef caces sur le plan énergétique.Ils peuvent même parfois conduire à des désordres du bâtimenLe remplacement des fenêtres existantes par des fenêtresplus isolantes, réalisé sans installer un système de ventilationef cace dans l’immeuble, peut engendrer des moisissures ouune mauvaise qualité de l’air intérieur des logements, faute d’uaération suf sante.De même, changer son système de chauffage sans agir paexemple sur l’isolation du bâtiment ne conduit pas systémati-quement à une diminution signi cative des factures de chauffagles besoins restant inchangés.La solution la plus ef cace reste bien souventla rénovation

globale de l’immeuble , étalée si nécessaire sur plusieurs annéesa n de rendre l’investissement possible pour l’ensemble decopropriétaires. Cela implique d’avoir un plan cohérent pourrendre les travaux les plus ef caces possible. Par exemple, n’est pas cohérent de changer d’abord la chaudière puis deréaliser des travaux d’isolation, car la chaudière sera alors sur-dimensionnée.

Mettre en place un plande nancementA n de garantir l’adhésion des copropriétaires et la réalisation d

travaux, il est capital de monter un plan de nancement associanles subventions, les aides scales et les prêts mobilisables.

Sur internet : www.ademe/ nancer-renovation-habitat www.anil.org/aides-locales-eco-renovationGuide « Aides nancières »




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Se faire accompagnerà toutes les étapesPour un syndic, ne pas travailler seul maiss’entourer d’acteurset de conseillers compétents est primordial pour réussirune rénovation. Le syndic et les conseillers syndicaux peuventainsi être formés et comprendre mieux le fonctionnement deleurs installations de chauffage et de production d’eau chaudeainsi que de leur bâtiment : ils pourront discuter et suivre plusaisément les propositions techniques des professionnels qu’ilsvont solliciter.Cet accompagnement permet aussi de rassurer les différentsacteurs de la copropriété et facilite bien souvent la prise de décision.Vous pouvez trouver des conseils et un accompagnement auprèsde plusieurs organismes .

Le service publicde la rénovation énergétiquePour vous accompagner dans votre projet de rénovation, lespouvoirs publics ont mis en place un service public de la réno-vation énergétique qui réunit les Espaces , lesADIL et les interlocuteurs locaux de l’Anah.

Dans les 250 Espaces Info-Énergie répartis sur toute la France, des expertsaccueillent les particuliers pour analyser leurs besoins et répondre à leursquestions sur l’ef cacité énergétique.

En contactant ce service gratuit, neutre et indépendant, vousserez mis en relation avec un conseiller d’un Point rénovationinfo service proche de chez vous.Ce conseiller vous guidera pas à pas dans votre projet et pourravous apporter toutes les informations utiles sur les techniques

de rénovation, la réglementation et les aides nancières.

Une plateforme web gratuite pour menervotre projet de rénovation énergétique

CoachCopro ® accompagne lescopropriétaires

de A à Z dans la rénovationénergétique de leur immeuble.La plateforme propose unparcours personnalisé pourmener son projet, un tableau debord commun à toutes lesparties prenantes et un centre deressources régulièrement mis à

jour. En consultant le compte dela copropriété, les conseillers des

Points rénovation info servicepeuvent fournir un conseil pluspersonnalisé aux copropriétairesen demande d’accompagnement.Actuellement, la plateforme estprésente sur 5 territoires :Paris, Est Ensemble,Grand-Paris-Seine-Ouest,la région Bourgogne et lamétropole de Nantes. Ellesera déployée dans 7 autresterritoires d’ici n 2015.www.coachcopro.com

Les associations de copropriétairesL’UNARC(Union nationale des associations de responsablesde copropriétés) propose à ses adhérents des permanences par

téléphone, courriel, sur rendez-vous, avec étude de dossier (www.unarc.asso.fr) .L’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière),

l’ANCC (Association nationale de la copropriété et des coproprié- taires) proposent également des informations et des conseils.

Les syndicats professionnelsLa FNAIM(Fédération nationale des agents immobiliers), l’UNIS (Union des syndicats de l’immobilier), le SNPI(Syndicat nationaldes professionnels immobiliers) peuvent soutenir les syndidans leur recherche d’informations juridiques et dans leurdémarches de rénovation.

Ne pas sauter d’étape essentielle Faire réaliser des deviset choisir les professionnelsLe syndic prépare les cahiers des charges * et consulte plusieursentreprises a n de disposer de devis à débattre en assembléegénérale. Depuis le 1 er janvier 2015, le recours à des profession-nels RGE est obligatoire pour la réalisation de certains travauxbéné ciant d’aides nancières de l’État.* Le cahier des charges d’audit ADEME est disponible dans les directionrégionales de l’ADEME.

Guide de l’ADEME« Choisir un professionnel pour ses travaux »


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Réaliser un audit énergétiqueCet audit est payant et donc nécessairement voté en assembléegénérale. Il est réalisé par un bureau d’études et permet :de faire le point sur l’état actuel du bâtiment ,de préconiser des solutions d’amélioration .

C’est une étape incontournable et un outil indispensable d’aideà la décision.Pour mémoire, cet audit est obligatoire pour les bâtiments deplus de 50 lots équipés d’un chauffage collectif.

Voter les travaux en assemblée généraleIl est important d’anticiper les discussions en assemblée générale.L’assemblée générale est convoquée par le syndic au moins21 jours avant sa tenue . Tous les points qui doivent y faire l’objetd’une décision doivent être intégrés à l’ordre du jour , avec tous les documents justi catifs (devis détaillés, plans, duréedes travaux, etc.).

Tout doit être prêt avant que la convocation ne soit impriméepour être envoyée… il faut donc s’y prendre au moinsdeuxmois avant la tenue de l’assemblée générale .

Les règles de vote des travaux d’économies d’énergie

Les travaux de maîtrisede l’énergie sont décidésà la majorité absolue enpremière lecture (majoritéde tous les copropriétairesprésents, représentés ouabsents) quelle que soit ladurée d’amortissement destravaux.Si la majorité absolue n’est pas

atteinte, un 2 e vote a lieu à lamajorité simple des présentset représentés.Pour l’installation de compteurs

d’énergie thermique oude répartiteurs de frais dechauffage, les règles de majoritésont assouplies (majoritéabsolue puis majorité simple).Par ailleurs, il est désormaispossible de voter des travauxsur des parties privativesdès lors qu’ils sont « d’intérêtcollectif » (changement defenêtres par exemple), cecià la charge des propriétairesconcernés, sauf si des travauxéquivalents ont été réalisés.

Suivre les travauxLe conseil syndical , qui représente l’ensemble des copro-priétaires, reste l’ interlocuteur privilégié du Syndic et desprofessionnels . Il prend part aux réunions avant et pendantles travaux et assiste à la livraison. C’est le conseil syndical quiinformera l’ensemble des copropriétaires.


Quelles prioritésPOUR ÊTRE EFFICACE ?L’ef cacité énergétique des travaux à entreprendre estconditionnée par l’ approche globale de la rénovation :• il est possible de viser d’emblée une rénovationéquivalente au label bâtiment basse consommationénergétique rénovation (BBC rénovation 2009),à savoir une consommation maximum de80 kWh / m 2 / an en moyenne ;• lors d’une rénovation, il ne faut pas perdre de vuela requali cation thermique, mais aussi acoustique etarchitecturale du bâtiment ;• si la rénovation est réalisée par étapes, il est nécessaired’effectuer certains travaux en même temps, pour nepas compromettre le succès de l’opération et réaliser

toutes les économies d’énergie possibles.

Faire les choses dans l’ordre

Faites réaliser l’isolationthermique extérieure et leremplacement de fenêtresensemble, puis faites changerla chaudière : vous éviterez

que certains travauxnuisent aux performancesd’autres et vous n’installerezpas d’équipement sur ousous-dimensionnés.

Pour bien vendre ou bien louer un appartement,la localisation, le prix, l’esthétique comptent pourbeaucoup, mais le niveau des charges également !Un logement béné ciant d’un bon classement surl’étiquette énergie du DPE (B ou C) trouvera plusfacilement acquéreur ou locataire car à l’usage, sescharges seront moins élevées.

Les parties communesIntervenir dans les parties communes est indispensable pouragir globalement sur le bâti et sur les systèmes de chauffage etde production d’eau chaude. C’est un moyen ef cace de réalised’importantes économies d’énergies.



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Principaux points d’interventions dans les parties communes

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1 isolation de la toiture2 isolation thermique par l’extérieur 3 isolation du plancher entre le rez-de-chaussée et les caves4 amélioration ou remplacement du système de ventilation5 amélioration ou remplacement du système de chauffage6 amélioration ou remplacement du système de production

d’eau chaude sanitaire7 installation d’énergies renouvelables (panneaux solaires thermiques,

panneaux photovoltaïques)8 optimisation de diverses installations électriques (éclairage, ascenseur…)


Quelles prioritésPOUR ÊTRE EFFICACE ?

Les parties privativesSi les travaux sur l’ensemble du bâti sont toujours les plus ef cacceux sur les parties privatives ne doivent pas être oubliés lorsd’une rénovation, par exemple lorsque le chauffage est individuC’est aussi le cas lorsque les travaux ne peuvent aboutir à courtou moyen terme au niveau de l’ensemble de la copropriété (votenégatif en assemblée générale, budget trop important, etc.) maqu’ils peuvent être réalisés en partie, de manière individuelle.

Exemple d’interventions possibles dans les parties privatives

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3b

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1 remplacement des fenêtres (associé à une bonne ventilation)2 isolation thermique par l’intérieur 3a en cas de chauffage électrique, remplacement de vieux convecteurs

par des émetteurs très performants3b remplacement d’une vieille chaudière par une chaudière performant4 installation d’une régulation du chauffage (thermostats programmab

robinets thermostatiques)5 installation d’équipements permettant de diminuer les consommations

froide et chaude (économiseurs d’eau sur les robinets et les douches…)

Les énergies renouvelablesen copropriété, c’est possible !Après avoir réduit les besoins énergétiques du bâtiment et installédes équipements performants, s’équiper en énergies renouvelablpeut être économiquement intéressant pour une copropriété.C’est aussi un bon investissement pour l’environnement puisquela copropriété réduira ainsi ses émissions de CO 2. Vous pouvez :produire l’eau chaude sanitaire avec une installation solaire thermique,

chauffer et produire de l’eau chaude avec une chaudière au boi


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Indispensable,LE PLAN DEFINANCEMENTLe nancement des travaux peut présenter desdif cultés pour les copropriétaires. C’est d’autant plusvrai si les montants sont élevés et si les travaux sesuccèdent sur plusieurs mois ou plusieurs années.

Pour soutenir les particuliers dans leurs investissements, plusieurs aides sont disponibles. Il est importantpour une copropriété de se faire accompagner pourmettre en place un plan de nancement ef cace associant les subventions, les aides scales et les prêtsmobilisables aux différentes échelles.Les aides présentées ci-après sont celles en place en

2015. Attention, les aides nancières peuvent évoluer.Renseignez-vous sur leur taux et leurs conditionsd’attribution au moment ou vous les sollicitez.

Sur internet :www.ademe.fr/ nancer-renovation-habitat

Le crédit d’impôt pourla transition énergétiqueDepuis le 1

er

septembre 2014 et jusqu’au 31 décembre 2015, leslocataires, propriétaires occupants ou occupants à titre gratuit delogements achevés depuis plus de deux ans peuvent béné cierd’un crédit d’impôt de 30 % sur des dépenses pour cer tainstravaux d’amélioration énergétique.Pour les dépenses relatives à des équipements communs, lecrédit d’impôt est déterminé selon la quote-part correspondantau logement occupé à titre d’habitation principale. Le syndicdoit alors fournir à chaque copropriétaire une attestation éta-blissant formellement la quote-part et la date de paiement dela dépense.


L’éco-prêt à taux zéroDepuis le 1 er janvier 2014, unéco-prêt à tauxzéro copropriétés est disponible. Il peut êtresollicité pour une seule action de travaux. Sonmontant est alors de 10 000 € par logement (jusqu’à 30 000 € si le syndicat de copropriétédécide de réaliser 3 actions). Ce prêt permet

de nancer des travaux sur les parties ou équipements communsde l’immeuble. Ils doivent être réalisés dans les 3 ans aprèsl’obtention du prêt.Si votre copropriété béné cie d’un éco-prêt à taux zéro copro-priétés, vous pouvez aussi souscrire un éco-prêt à taux zéroindividuel complémentaire dans un délai d’un an après l’émissionde l’offre de l’emprunt collectif. La somme des deux prêts npeut excéder 30 000 € au titre d’un même logement.

La TVA à 5,5 %Vous pouvez béné cier d’uneTVA à taux réduit pour des

travaux visant à améliorer l’é tat énergétique du bâtiment.Ces travaux sont ceux éligibles au crédit d’impôt pour la tran-sition énergétique ainsi que les travaux indissociablement liés(déplacement de radiateurs ou dépose de sols par exemple).Les travaux et équipements doivent être facturés par l’entre-prise qui vend le matériel et en assure la pose. Elle appliquedirectement la réduction de TVA.Attention ! La TVA réduite ne s’applique pas sur les travauxqui, sur une période de 2 ans, remettent à l’état neuf à plusde 2/3 chacun des éléments de second œuvre * ou plus de lamoitié du gros œuvre.* Planchers non porteurs, installations sanitaires et de plomberie,portes et fenêtres extérieures, installations électriques, cloisons intérieuresystèmes de chauffage.

La contribution du locataireaux travaux d’économiesd’énergieDepuis le 24 novembre 2009, dans le cadre de travaux d’amé-lioration de l’ef cacité énergétique d’un logement, un baille(social ou privé) peut demander à son locataire de lui reverserune partie des économies de charges pour réaliser les travaux.


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Indispensable,LE PLAN DE FINANCEMENT

Ces travaux doivent béné cier directement au locataire et luiêtre justi és. Ils peuvent concerner :l’isolation thermique des toitures,

l’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur,

l’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant surl’extérieur,

l’installation ou le remplacement d’un système de chauffage(associé le cas échéant à un système de ventilation performant)ou d’une production d’eau chaude sanitaire,l’installation d’un système de chauffage utilisant une sourced’énergie renouvelable,

l’installation d’une production d’eau chaude sanitaire utilisant unesource d’énergie renouvelable.Ce dispositif est « gagnant / gagnant » :le locataire voit sa factureénergétique baisser et le bailleur ne supporte pas seul le coûtdes travaux .La contribution du locataire ne peut pas dépasser la moitiédes économies estimées sur les charges et est d’une durée de15 ans maximum .

Les aides des collectivitésterritorialesPour certains travaux (isolation, fenêtres et équipements utilisantles énergies renouvelables), la plupart des régions, départementsou communes accordent des aides.

Sur internet :www.anil.org/aides-locales-eco-renovation

Les aides de l’AnahÉtablissement public d’État, l’Agence nationale de l’habitat (Anah)a pour mission de mettre en œuvre la politique nationale dedéveloppement et d’amélioration du parc de logements privésexistants.Pour atteindre cet objectif, elle accorde notamment des sub-ventions pour l’amélioration des résidences principales despropriétaires occupants modestes ou de logements locatifs depropriétaires bailleurs privés, en échange de contreparties sociales.

Sur internet :www.anah.fr ou au téléphone, au 0 820 15 15 15 (0,12 € TTC / min)


Le fonds de travauxLa loi ALUR du 24 mars 2014 rend obligatoire la création d’unfonds de travaux à compter du 1er janvier 2017. La création dece fonds n’est pas obligatoire si la copropriété comprend moinde 10 lots ou si le diagnostic global technique fait apparaîtl’absence de besoin de travaux dans les 10 ans.

Les propositions des banquesCertains établissements bancaires attribuent des prêts dédiésaux économies d’énergie à des taux intéressants, dans la cadredu livret développement durable.

D’autres aides et prêtsCertains organismes peuvent vous proposer des prêts intéres-sants ou des offres nancières : les distributeurs d’énergie, leprofessionnels du chauffage et de l’isolation.

En contrepartie des incitations financières (prime pourl’acquisition d’un équipement, aides aux travaux, services depré nancement, diagnostic gratuit…) dont lesfournisseurs etdistributeurs d’énergie font pro ter les particuliers, ils reçoiventde l’État descerti cats d’économie d’énergie.

Sur internet :www.ademe.fr/ nancer-renovation-habitat

CONCEPTION GRAPHIQUE Atelier des Giboulées | RÉDACTION Hélène Bareau | PHOTOS ADEME : O. Sébart (p. 4, 14) ; MEDDE : L. Mignaux (p. 9), A. Bouissou (p. 10) | ILLUSTRATIONS Olivier Junière, Agnès Géraud

Nous remercions l’ANIL et l’UNARC pour leur appui à la réalisation de ce guide.


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Ce guide vous est fourni par :

Les Espaces , membres du réseaurénovation info service , vous conseillent

gratuitement pour diminuer vos consommationsd’énergie. Pour prendre rendez-vous avec unconseiller et être accompagné dans votre projet :

ISBN 979-10-297-0048-4 8 4 8 5

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L’ADEME

L’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie (ADEMparticipe à la mise en œuvre des politiques publiques dans lesdomaines de l’environnement, de l’énergie et du développementdurable. A n de leur permettre de progresser dans leur démarcheenvironnementale, l’Agence met à disposition des entreprises,des collectivités locales, des pouvoirs publics et du grand public,ses capacités d’expertise et de conseil. Elle aide en outre aunancement de projets, de la recherche à la mise en œuvre et ce,dans les domaines suivants : la gestion des déchets, la préservationdes sols, l’ef cacité énergétique et les énergies renouvelables, laqualité de l’air et la lutte contre le bruit.

L’ADEME est un établissement public sous la tutelle du ministèrde l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie et duministère de l’Éducation nationale, de l’Enseignement supérieur ede la Recherche.

guide pratique mener renovation energetique en copropriete

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