1

ANKARA İLİ, ETİMESGUT İLÇESİ, BAHÇEKAPI MAHALLESİ

48.504 / 2 ADA PARSEL

FİZİBİLİTE RAPORU

Mart 2014

2

1. LOKASYON VE GENEL BİLGİLER:

Fizibilite çalışmasına konu edilen taşınmaz; Ankara İli, Yenimahalle

İlçesi, Bahçekapı Mahallesinde yer alan imarın 48.504 Ada 2 nolu

parselidir. Bu parsel 48.307 Ada 1,2,3 ve 4 nolu parsellerin tevhidi ile

oluşturulmuş olan 46.293 m² büyüklüğünde bir parseldir. Açık tarif

olarak kentin ana sanayi ve lojistik merkezlerinden olan Şaşmaz Oto

Sanayi Sitesinin güney girişi tarafında Ahi Evran Caminin hemen alt

tarafında bulunmakta olup, bölgenin en önemli aksı olan Fatih Sultan

Mehmet Bulvarı (İstanbul Yolu) üzerinden gelindiğin de ise Şaşmaz

Oto Sanayi yönünde köprülü kavşaktan dönülür. Bu güzergah

üzerinde yaklaşık 1,70 km ilerlenerek sol konum üzerinde yer alan

2567. Sokak (Eski 4. Cadde) 0,55 km ilerlenerek sağa dönülür.

Kadastro yolu üzerinde yaklaşık 0,40 km ilerlendiğinde konu

taşınmazın bulunduğu alana ulaşmak mümkündür.

Çalışma konusu taşınmazın bulunduğu bölgede genellikle orta ve

büyük ölçekli sanayi tesisleri ile küçük ölçekli atölyeler ve sanayi

siteleri bulunmaktadır. Ankara nın önemli lojistik merkezlerinden biri

olan Şaşmaz Nakliyeciler Sitesi de bu bölgede bulunmaktadır.

Taşınmazların yakın çevresinde Güvercinlik Havaalanı, Ahi Evran

Cami, Etimesgut Havaalanı, bir çok otomobil firmalarının servisleri,

Gersan Sanayi Sitesi, bankalar ve küçük sanayi depoları yer

almaktadır. Proje alanının Atatürk Caddesi’ne dört bir yanı yola

cepheli olup, Şaşmaz Oto Sanayi 0,45 km, Fatih Sultan Mehmet

Bulvarı (İstanbul Yolu)’na 2,00 km ve Ankara şehir merkezi 16,90 km

mesafede yer almaktadır.

Arsanın değerini arttıran etkenler; konumu, şehir merkezine yakınlığı,

Ankara yı diğer illere bağlayan yolların tamamına çok kısa sürelerde

ulaşım imkanı sağlaması ve büyük bir lojistik merkezi yapılmasına

hem alan olarak hem de imar yönünden müsait olmasıdır. 2013

yılında hizmete giren Yeni Çiftlik Bulvarı ve Eti geçidi ulaşımı

sorunsuz hale getirmiştir. İstanbul yolu (Fatih Sultan Mehmet Bulvarı)

ile olan mesafesi 2,00 kilometredir. Arsa konumu itibari ile üzerine

yapılacak olan Lojistik Merkezi; sektörde olan firmaların tamamının

bulunmak isteyeceği bir merkez haline gelecektir. Kısa ulaşım süreleri

sayesinde zaman, personel, araç ve yakıt maliyetlerinde önemli

tasarruflar sağlanacaktır.

3

4

Gayrimenkulden Tespit Edilmiş Önemli Merkezlere Uzaklıklar:

KONUM YAKLAŞIK MESAFE (km)

Şaşmaz Oto Sanayi ~0,45

Fatih Sultan Mehmet Bulvarı (İstanbul Yolu) ~2,00

Ankara Şehir Merkezi ~16,90

6

48.307 Ada 1,2,3 ve 4 nolu parsellere ilişkin olarak 14/05/2013 tarih

ve 846 sayılı kararı ile Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclisi

tarafından onaylanmış olan 1/1000 ölçekli İmar Planı Hükümleri

geçerlidir. Yukarıdaki mevcut imar durumu paftasından da görüleceği

üzere arsa sanayi depolama alanı olarak değerlendirilmiş olup plan

notları aşağıda belirtilmiştir.

Arsanın eğimli bir topografyaya sahip oluşu ve plan notlarında

belirtilen kullanım haklarından dolayı mevcut arazi çok verimli bir

şekilde kullanılabilmektedir. Bu kapsamda hazırlanmış olan projeye

ilişkin bilgiler diğer bölümde sunulacaktır.

7

8

3- PROJE BİLGİLERİ :

Projenin Amacı

Ankara’da Lojistik Sektörünün Türkiye Ekonomisine azımsanmayacak

katkısı bulunmaktadır. Özellikle son zamanlarda internet üzerinden

yapılan satış yapan firma ve bireysel kullanıcıların artması, büyük ve

kurumsal firmaların inşaat maliyetine katlanmadan nitelikli tesisler

içerisinde yer seçmek istemesi, lojistik sektöründeki nitelikli yapı

stoğunun artmasına yol açmıştır.

Ankara ölçeğinde lojistik firmalarının bir arada ve havayolu-demiryolu

entegrasyonun daha iyi kurgulandığı bölgeler halinde konumlanması

önemli bir husus olarak ele alınmıştır. 1/25000 ölçekli 2023 Başkent

Ankara Nazım İmar Planı’nda lojistik hizmeti veren tesislerin birada

bulunduğu, kentin merkezindeki trafiğe yüklenmeden transferlerin

sağlanabilmesi için ulaşım sistemleri güçlendirilmiş “Lojistik Bölge”ler

öngörülmüştür.

1/25000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planı’nda Kazan,

Akyurt, Yenimahalle ( İvedik ve Ostim), Sincan, Temelli, Etimesgut

(Şaşmaz) ve Elmadağ Lojistik Bölgeler olarak önerilmiştir. Şaşmaz

Lojistik Bölgesi için ayrıca tren hattı ile entegre olacak şekilde ulaşım

sistemleri planlanmıştır.

Taşınmazların Bulunduğu Bölgede Lojistik ve Sanayi Tesislerinin Yer

Seçimini Destekleyecek Üst Ölçek Plan Kararları

• Plan bütünlüğü çerçevesinde yer alan depolama ve sanayi binaları

tevsii yapılmaması, çevre kirliliğine yol açmaması, ilgili kurumların

olumlu görüşünün olması ve ileri teknoloji kullanılması koşulları ile

ekonomik ömürlerini tamamlayıncaya kadar mevcudiyetlerini

sürdürebilirler. Ancak, depolama ve sanayi binalarının planlarda

belirlenen lojistik ve/veya sanayi alanlarına hazırlanacak bir eylem

planı çerçevesinde desantralizasyonu esastır.

• Sektörel kümelenmelerin dikkate alınacağı sanayi alanlarında,

sektörel kümelenmelere uygun küçük sanayi siteleri ile sanayi

tesislerinin ihtiyacına yönelik tır ve kamyon parkları, antrepo ve

depolar gibi lojistik fonksiyonlar yer alabilir.

9

Mevcut durumda, Şaşmaz Oto Sanayi bölgesinde nitelikli lojistik

hizmeti veren tesislerin yanı sıra yoğunlu olarak orta ölçekli sanayi

alanları yer almaktadır. Ayrıca Şaşmaz Oto Sanayi’nin Fatih Sultan

Mehmet Bulvarı (İstanbul Yolu) ve merkezinde lojistik tesisi inşa

etmeye elverişli büyüklükte arsa stoğu kısıtlıdır. Bölgenin Ankara Çayı

kısmındaki boş arsalar alternatif olarak sunulmaktadır. Bölge

genelinde özellikle otomobil, gıda ve perakende sektörlerinde faaliyet

gösteren firmalar lojistik amaçlı yer seçmektedir. Bu sektörlerdeki

kullanım alanı talebinin genellikle 5.000,00 m2 ile 20.000,00 m2

aralığında değişmekte olduğu, tesislerin kiracı talebine göre bölümlere

ayrılabilir ya da birleştirilebilir şekilde olduğunda talep göreceği

bilgisi alınmıştır. Mevcut kiralama rakamlarının ise 7,50$ ila 10,00$

arasında değiştiği tespit edilmiştir.

Ankara genelinde lojistik sektörü yatırımlarının arttığı, talebin de

depolama gereksinimi olan sektörlerin gelişmesi ile artmakta olduğu

görülmektedir. Şaşmaz Oto Sanayi’nin şehir merkezi içinde yer alması

ve çalışma konusu gayrimenkul özelliklerinde arsa stoğunun

yetersizliğinden ötürü yakın zamanda açılan Kazan’da yer alan

Ankara Lojistik Üssü’ne yönelmeler söz konusu olmuştur. Ancak şehir

merkezine olan ulaşım süresi ve mesafesi göz önüne alındığında

Şaşmaz bölgesinin avantajı ve tercih nedeni olacağı ortadadır.

Taşınmazın bulunduğu alanda ulaşım entegrasyonunu geliştirmeye

yönelik yapılan ve hizmete giren geçitlerin ve yolların arz ve talebi

artıracağı da bir gerçektir.

10

Bölgenin mevcut durumu

11

Mevcut proje alanında tasarlanan lojistik mekezinde, arsanın

topoğrafik yapısından faydalanılmış olup, bina 3 bodrum + zemin + 7

ofis katından oluşmaktadır. Binanın 3. bodrum katında genel donanım

alanları, bay, bayan WC alanları, teknisyen odası, su sayaçları, pano

odası, jeneratör bölümü, ag odası, malzeme deposu, teshin deposu,

sığınak ve yangın deposu; 2. bodrum katında 48 adet sanayi

depolama alanı, yedek oda, merdiven hacimleri, pano odası, bay ve

bayan WC alanları, temizlik firma alanları, ada içi araç yolları, rampa

alanları; 1. bodrum katında 49 adet sanayi depolama alanları, ada içi

araç yolları, bay ve bayan WC alanları, pano odası, yedek oda,

güvenlik firması alanları, rampa alanları, merdiven alanları; zemin

katında 98 adet sanayi depolama alanları, merdiven alanları, rampa

alanları, bay ve bayan WC alanları, yedek oda alanları; 1., 2., 3., 4.,

5., 6. ve 7. ofis katları ise sosyal alan bloğu olarak tasarlanmış olup,

bu hacimlerde ofis alanları, yemekhane alanı yer alacaktır. Lojistik

üstte 2 adet giriş çıkış yer alacaktır. Proje alanında yer alan yapıların

toplam inşaat alanı 95.048,00 m²’dir. Projede yer alan sosyal bloklar

için her 40,00 m² için 1 otopark ve depolama alanı için her 125,00 m²

için 1 otopark ön görülmüştür. Otopark alanları açık otopark alanları

olarak tasarlanmış olup, toplamda 617 adet araç bulunacaktır. Proje

alanında yer alan yapılar A+ olarak dizayn edilecektir.

Proje Toplam İnşaat Alanı

Sanayi Depolama Alanı 56.554,00 m²

Ofis Alanları 7.838,00 m²

Ortak Alanlar 30.656,00 m²

Toplam İnşaat Alanı 95.048,00 m²

12

13

14

15

16

Proje hazırlıkları tamamlanmış olan Lojistik Merkezinde bulunan aşağıda belirtilmiş olan özellikler; projenin bölgedeki rekabet gücünün yüksek olacağını ve pazarlama noktasında avantajlar sağlayacağını ortaya koymaktadır.

Lojistik tesis içindeki yeterli büyüklükteki kullanım alanlarının, birbirinden bağımsız bölümler halinde kiraya verilebilmesine olanak sağlayacak şekilde mimari tasarımının yapılması,

“Sanayi Depolama Alanı” lejandı için yüksek olan inşaat hakkının verimli kullanılabilmesi için doğru mimari tasarımın yapılması,

Kiralanacak alanlarının her birinin ayrı park ve rampa alanlarının

bulunması, tır giriş çıkışlarının ayrı olarak planması,

Lojistik tesis kiralamasında firmalar ile, tesis inşa halindeyken anlaşma sağlanması,

Lojistik tesisin, kiralanabilir alanları düz giriş olacak şekilde tasarlanması (Konu proje kottan kazandığından 2. bodrum Ankara Çayı tarafından zemin kotu gibi gözükmektedir.)

Çok katlı lojistik tesislere olan talebin düşük olmasından dolayı optimum tavan yüksekliğine (7-10 m) sahip blok ve katlar şeklinde tasarlanması,

Personeller için ortak kullanım alanlarının oluşturulması,

Kiralanabilir alanlar içerisinde ofis alanlarının da oluşturulması,

Koordinasyonun güçlü olması için profesyonel bir yönetimin oluşturulması.

Tesisin kiralamasını kolaylaştıracak unsurlar;

Tesisin bölümlere ayrılabilir ve birleştirilebilir fonksiyona sahip olarak,

tek etap halinde ve katları olacak şekilde tasarlanmıştır.

Proje nitelikli, A+ sınıfı bir lojistik tesis olarak hizmet verebilecek şekilde tasarlanmıştır.

Tesis; perakende, tekstil, ilaç, gümrük sektörlerinde faaliyet gösteren, farklı kullanım alanlarına gereksinim duyan firmalar tarafından tercih edilmesini kolaylaştıracak şekilde tasarlanmıştır.