analiza pietei imobiliare 2008 --52 pagini


2/51


3/51

Cpris6 Sitatia coomica

10 Birori

16 Spatii comrcial

24 Idstrial32 Trri

36 Ridtial

44 Istitii

48 Hotlri

50 Aspct lgislati

54 Aspct scal


4/51


5/51

5

Dragi clienti si prieteni,

Incepand cu ultimul trimestru al anului 2007, teama fata de recesiunea economica americana impreuna cuproblemele create de criza creditelor ipotecare fara acoperire au provocat un cutremur pe pietele de capital dintoata lumea.

In ultimele luni, discutiile cu oamenii de afaceri implicati intr-un fel sau altul in piata imobiliara locala auinclus, aproape invariabil, aceleasi intrebari: Vom vedea o prabusire a pietei imobiliare din Romania? Cum ne vaafecta criza financiara internationala?

In ciuda acestei crize, in 2007economia Romaniei a crescut puternic,cu 6.0%, in vreme ce cresterea salariuluimediu net a fost de aproape 40%. Totusi, tintele de inflatie nu au fost atinse, deficitul de cont curent a urcat la14,5% din PIB, iar leul s-a depreciat cu 7,75% fata de Euro.

Piata imobiliara a fost unul dintre principalele motoare de crestere economica, in conditiile in care sectorulconstructiilor a crescut cu un impresionant 30%, iar investitiile totale au depasit 2,5miliarde de Euro, doar lanivelul Bucurestiului.

Oferta limitata in comparatie cu cererea locala puternica, a atras un numar mare de dezvoltatori si fonduri deinvestitii in cautare de actiune pe cea mai activa piata din regiune. Acest interes exagerat pentru o piata care,in continuare este mica si in curs de maturizare, a facut ca preturile sa creasca in majoritatea sectoarelor si aimpins ratele de neocupare catre zero in majoritatea sectoarelor.

Stocul de spatii de birouri a crescut cu 50% fata de 2006, stocurile de spatii industriale si comerciale s-au dublat,iar preturile la apartamente au crescut in medie cu 35% in Bucuresti. Randamentele investitiilor au scazut siele, vanzarea America House catre un fond francez de investitii cu 5,5%, fiind cel mai mic randament inregistrat

pana acum pe piata locala.

In 2007Colliers International si-a dublat cifra de afaceri, a adaugat 30de oameni noi in echipa, si si-a intaritpozitia de lider pe piata de consultanta imobiliara.

Folosindu-ne de bogata experienta anterioara si capacitatea noastra de a analiza datele reale din piata,privim catre viitorul pietei imobiliare din Romania cu optimism. Cel putin pentru urmatorii 2-3ani vedemin continuare un potential de crestere extraordinar in toate sectoarele, alimentat de cresterea puterii decumparare a populatiei, care va sustine un nivel ridicat al cererii.

Succes.

Bogdan GeorgescuManaging PartnerColliers International Romania

Collirs ItratioalSos. Bucuresti-Ploiesti nr 1ABucharest Business Park C1, etajul 4, BucurestiTel: +40213197777

Fax: +40213197778

www.colliers.ro


6/51

Romaia

6 Collirs Itratioal Analiza pietei imobiliare2008

Sitatia coomica

Cum va fi piata imobiliara din Romania afecatata de

criza de pe pietele financiare internationale? Aceastaintrebare a electrizat media si mediul de afaceridin Romania, in timp ce experti din toate ramurileeconomiei au expus pareri diametral opuse.

In primul semestru al lui 2007Romania a avutcaracteristicile unei economii sanatoase, confirmandtrendul ascendent demarat in urma cu cativaani. Cresterea PIB a fost de peste 6% fata de anulprecedent, somajul mediu anual a fost de 4, 3%,in scadere cu un procent fata de 2006, iar leul acontinuat apreciarea fata de euro, incurajand o tintaanuala de inflatie redusa. Semne ale unei potentialeschimbari de situatie la nivel de tara au aparut odatacu deprecierea brusca a leului, inceputa in vara, ceeace a facut ca estimarile initiale ale inflatiei sa devina

imposibil de atins. Cheltuielile bugetare pentruinfrastructura au fost intr-o proportie semnificativaconcentrate catre sfarsitul anului, ceea ce a facutca deficitul bugetar sa fie si el, mai mare decatestimarile din primul semestru, amplificandu-se

astfel presiunile inflationiste. Astfel, perspectivelemacroeconomice au devenit sumbre in asteptareaundei globale de soc de pe pietele financiare.

Inflatia anuala in 2007a depasit pana la urma tintaBancii Nationale a Romaniei cu 1,6%, ajungand la6,6% fata de anul precedent. Deficitul de cont curenta atins 14,5% din PIB, iar pentru ca leul este liberalizataceasta face ca Romania sa fie expusa riscurilorprivind refinantarea din strainatate, ceea ce creeazaneliniste in randurile unor analisti.

Insa, in ciuda pesimistilor, economia romaneascaa terminat anul in forta. Cifrele oficiale indica ocrestere puternica spre finalul anului (6,6% intrimestrul patru din 2007fata de aceeasi perioada

Idicatori coomici

Indicatori 2005 2006 2007 2008p 2009p

PIB, c 79.6 97.0 118.1 134.2 151.9

Cresterea PIB Real, % 4.1 7.7 6.1 6.5 6.1

Rata somajului, % 6.2 5.6 4.8 4.7 4.6

Inflatia la sfarsitul anului, % 8.6 4.9 6 5.9 3.9

Deficitul de cont curent, % din PIB 8.7 10.3 13.4 13.6 13.4

Curs mediu (c/ron) 3.62 3.53 3.31 3.65 3.25

Curs merdiu (usd/ron) 2.91 2.81 2.44 2.34 2.3


7/51

7

a anului trecut mult peste estimarile analistilor)si o crestere anuala medie de 6% in 2007, redandastfel increderea in RON, bursa de la Bucuresti si ineconomia nationala in general.

In2008

cererea interna va continua sa fie principalulmotor de crestere pentru un PIB anual real estimatsa creasca cu 5.8%, chiar in ciuda unei incetiniri acresterii industriale. Cu toate ca inflatia poate atingenivelul de 8% pana la sfarsitul primului trimestru din2008, exista suficienta determinare de a tine in fraucererea interna si celelalte elemente inflationiste,printr-o politica monetara stricta sustinuta deajustari fiscale. Aceasta determinare este doveditade proiectul de buget, cu un deficit de 2,3% din PIB(comparativ cu 3% in 2007), si cea de-a treia crestereconsecutiva a dobanzii de referinta a BNR, la 9%.

Situatia internationala a creditelor se va resimtisi pe piata imobiliara locala. In ultimii ani nivelulcreditelor a crescut mult in Romania si cel mai

probabil conditiile de finantare vor deveni maistricte. In ciuda acestei situatii, impactul asupraeconomiei va fi moderat deoarece normele bancarede pana acum impuneau oricum garantii mai maridecat valoare efectiva a creditelor oferite, cel putin

comparativ cu celelalte tari ale Uniunii Europene.Cum bancile vor deveni mai selective in acordareacreditelor proiectele mai putin competitive vorintampina dificultati in obtinerea finantarii. Acestfapt va incetini cresterea accelerata prefiguratapentru urmatorii ani, dar pe de alta parte vaimbunatati calitatea proiectelor finantate.

In vreme ce nelinistea fata de impactul global alrecesiunii americane va continua cel putin panala sfarsitul primului semestru din 2008, economiaromaneasca se va mentine pe pozitii. Continuareainvestitiilor majore, in special in infrastructura, vacontribui la cresterea economica pe termen lungsi va ajuta piata imobiliara, crescand valoareapropritatilor si oferind acces catre noi zone.


8/51

Crestere cu 50% a stocului prefigurata pentru 2008,

insa spatiile debiroriraman insuficiente.Zone noi devin tentante in capitala si in celelalte

orase mari.


9/51

Romaia

10 Collirs Itratioal Analiza pietei imobiliare 2008

Piata d birori

Pe SCuRTDesi cantitatea spatiilor de calitate livrate a Desicantitatea spatiilor de calitate livrate a continuat sacreasca, cererea a ramas mare, anul 2007incheindu-se cu o rata de neocupare aproape nula in cladiriledin zonele principale, un nou record pentru piata debirouri bucuresteana. Cu toate ca spatiile de birouriau fost inchiriate cu aceeasi viteza cu care au fostlivrate pe piata, chiriile nu au crescut semnificativ.

Pe langa lipsa acuta a spatiilor de birouri, problemelecauzate de trafic au inceput sa ii preocupe atat pedezvoltatori cat si pe chiriasi si sa ii preseze pentru agasi alternative. Aceasta situatie a stimulat interesulpentru zone nu foarte exploatate pana acum, precumvestul Bucurestiului. Cateva proiecte sunt dejaprogramate pentru livrare in aceasta zona.

CeReReIn 2007s-au tranzactionat 203.800mp de birouri, maimult cu 25% decat in anul precedent. Optiunile fiindlimitate, multi chiriasi au avut de ales intre a renuntala unele din criteriile de selectare ale spatiilor debirouri sau a astepta pana la 2ani pentru livrareaunui proiect care sa corespunda strict cerintelor.

Firmele care nu au vrut sa compromita locatia saucalitatea noului spatiu au semnat contracte de pre-inchiriere in proiecte programate pentru livrare in2009. Pe de alta parte, chiriasii cu nevoie urgenta despatiu nu si-au permis la fel de multa flexibilitate siloc de negocieri, si au fost nevoiti sa se multumeasca

cu locatii mai putin ideale. In general, in 2007chiriasii au preferat prima varianta, pre-inchirierilereprezentand 60% din totalul tranzactiilor incheiate.

Remarcabila pe piata a fost cresterea semnificativa

a cerintelor de spatii mici de pana la500

mp.Dezvoltatorii care au observat aceasta crestere auimpartit spatiul asa incat sa poata primi mai multichiriasi pe etaj, capitalizand astfel pe baza chiriilormai mari pe care le-au putut obtine de la noulsegment de cerere.

Sectorul IT & Telecomunicatii conduce in continuarein topul spatiilor contractate cu 29% din totalulsuprafetei tranzactionate, urmat de ServiciileFinanciare cu 20% si piata Auto cu 11%. Cea mai maretranzactie din zona principala a fost incheiata de ocompanie cu profil IT& T iar o companie din sectorulAuto a inchiriat cea mai mare suprafata in zonasecundara.

Problemele cauzate de trafic si de lipsa locurilor deparcare din oras fac ca accesul sa devina un criteriudin ce in ce mai important in procesul de mutareal companiilor. Datorita proximitatii de cele maisemnificative cartiere rezidentiale, cererea pentruspatiile din zona centru-vest a crescut, 37.000mpde birouri livrandu-se in 2007in zonele Militari siPolitehnica. In aceasta parte a orasului in 2006si2007preturile terenurilor potrivite pentru proiecte

de birouri s-au mentinut mai reduse decat cele dinnord. Acest lucru i-a atras pe dezvoltatori oferindu-le posibilitatea de a livra proiecte de calitate buna,cu chirii cu 10-15% mai mici decat in cladirile dinnordul orasului. Chiriile joase, spatiile eficiente alecladirilor si accesul mai facil decat in centru sau


10/51

11

nord, au facut ca vestul sa fie o alternativa viabila lanordul capitalei: in 2007tranzactiile au crescut de lazero la 20% din procentul tranzactiilor incheiate inBucuresti. Nordul orasului ramane totusi zona ceamai activa a pietei de birouri cu 61,5% din spatiile

inchiriate in2007

.

OfeRTALa sfarsitul anului 2007stocul spatiilor de birourimoderne din Bucuresti a crescut cu 50% fata desfarsitul anului 2006ajungand la 608.200mp. S-aulivrat 15proiecte noi care au adus pe piata 194.000mp de birouri, din care 30% in zona principala si 70%in zonele secundare ale orasului.

Conceptul de parc de birouri introdus pe piatain 2003de IRIDE si continuat mai tarziu deBucharest Business Park devine din ce in ce mairaspandit. Succesul celor doua proiecte a incurajatdezvoltatorii sa aduca in cladirile lor calitatile unuiparc de birouri eficienta si calitatea superioaraa spatiilor, cladiri cu inaltimi mai mici si spatiimari pe etaje sau amenajari peisagistice oferite delocatii exclusiviste. Astfel, proiectele livrate in 2007 Victoria Park, S-Park, West Gate Park si BaneasaBusiness&Technology Park au avut parte de o ratade ocupare de 100% in momentul livrarii.

Amanarile date de intarzieri in obtinereaautorizatiilor de constructie si inexistenta pe piata

romaneasca a unui numar suficient de companii deconstructii se reflecta in decalarea livrarii cladirilorcu pana la 9luni. Aceasta tendinta se va pastrasi in 2008si 2009, intrucat situatia de pe piataconstructiilor nu pare sa se amelioreze in curand.In timpul anului 2007aproape nici o cladire din

Bucuresti nu a avut spatiu disponibil si astfel, lasfarsitul anului, rata de neocupare a atins un nourecord, ajungand la 0%. Aceasta valoare e istoricanu numai pentru piata de birouri din Bucuresti. Inconditiile date, majoritatea proiectelor de calitate

au fost pre-inchiriate chiar inainte de incepereaconstructiilor.

CHIRIIContractele de inchiriere in cladirile din zoneleprincipale s-au semnat cu o chirie medie de 17,94c/mp/luna si 15,02c/mp/luna pentru cele din zonelesecundare, in usoara crestere fata de anul 2006.Pre-inchirierile in zonele principale au avut aceeasivaloare cu inchirierile, pe cand in zonele secundareaceste contracte s-au semnat cu o chirie mediede 13,80Euro/mp/luna, mai putin cu 8% fata decontractele de inchiriere din aceeasi zona.

Diferenta dintre chiriile obtinute la pre-inchirierisi inchirieri a scazut in 2007insa stimulenteleoferite de proprietari precum luni de chirie gratuitesau contributii pentru partitii scad costul final deocupare cu 5-7%.

Chiriile cerute pentru spatiile mici care devindisponibile au atins 30Euro/mp/luna in cladiri dinzonele principale, dar tranzactiile incheiate la acestnivel al chiriei sunt putine.

Costurile de intretinere sunt calculate si platitepe baza unui sistem open book iar dezvoltatoriiprofesionisti regleaza costul serviciilor periodicpentru a incorpora costul crescand al utilitatilor si alsalariilor personalului de intretinere.Desi in 2007costul real al serviciilor in cladirile de

Top 10traactii i 2007i oa pricipala

Chirias Cladire Suprafata Agent

IT&T City Gate 8,016 Colliers

Servicii financiare Victoria Center 4,818 Colliers

Ernst & Young Premium Plaza 3,574 Colliers

Honeywell Floreasca 169 3,429 Colliers/ Cushman

Cetelem Aaylex Business Center 3,000 CBRE

Lowe Ceasornicului 17 2,600 DTZ

TiriacAsigurari General Brosteanu 2,600 Media City

Microsoft City Gate 2,300 Colliers/JLL

Popovici & Asociatii Victoria Center 2,279 Colliers

Linklaters Floreasca 169 2,264 Colliers


11/51

Romaia


Piata de birouri

Stoc o S12008

Cladire Zona Suprafata

Iemi nord 46,000

Sema Parc est 42,000

West Gate Park est 28,000

Bucharest Tower Center centru 22,000

BBTP nord 13,000

Rosetti Tower centru 9,800

Nord City Tower nord 8,700

Premium Plaza centru 8,650

Delea Noua centru 7,300

Gara Herastrau nord 7,000

Central Business Park centru 6,000

Lamda nord 4,000

Urdareanu 34 centru 3,000

Aaylex nord 3,000

Rosetti 17 centru 3,000

Stocl d birori i oras erop

Oras Stoc (mp/100oameni)

Paris 428

Madrid 322

Londra 228

Praga 178

Varsovia 156

Budapesta 107

Sofia 53

Bucuresti 28

Proiect:PlatimDezvoltator: Daghesh GroupSuprafata (Livrare): 9300sqmmp (T42008)

Proiect:Prmim PlaaDezvoltator: Premium RedSuprafata (Livrare): 8500mp (T22008)


12/51

13

birouri moderne din locatiile principale era intre 4si5Euro/mp/luna, multi proprietari coteaza acest costintre 3si 3,5euro/mp/luna in momentul negocieriicontractului de inchiriere. Aceasta practica e folositapentru a arata un cost final mai mic al contractului,

incercand astfel cresterea chiriei.

Pretul locurilor de parcare in cladirile din zonaprincipala a ramas acelasi cu cel din 2006, intre 100si 150Euro/loc/luna pentru locurile din parcareasubterana si intre 60si 80Euro/loc/luna pentrucele de la suprafata. Cu toate ca multi chiriasi suntdispusi sa ofere proprietarilor preturi mai maripentru parcari, majoritatea cladirilor de birouri nu ausuficiente locuri incat sa satisfaca cerinta.

PRevIzIunIIn primul semestru din 2009stocul total de birouriar trebui sa ajunga la 1.200.000mp, dublu fata deDecembrie 2007. In prima jumatate a anului 2008se vor livra 200.000mp birouri in zonele de afaceriexistente in oras. Din noua oferta 72% din spatii suntpre-inchiriate si tinand cont de rata de neocupare de0% sunt foarte mari sanse ca restul spatiului sa fieinchiriat pana la livrare.

Stocul spatiilor de birouri din Bucuresti la sfarsitulanului 2008va ajunge la 1.000.000mp cu cei 370,000mp care vor fi livrati pe piata in 2008. Totusi, spatiulnu e suficient pentru a satisface cerintele pietei.

Conform unei analize facute de biroul nostru,stocul de birouri din capitala e de departe cel maimic comparativ cu alte piete din Europa si aratapotentialul de crestere al pietei locale.

Credem ca in urmatorii 5ani cererea pentru spatiilemoderne de birouri din Bucuresti va aduce stocul la ovaloare de 2.500.000mp.

Baneasa si Pipera se vor dezvolta in continuare,cu toate ca cererile de spatii in aceste zone s-audiminuat, in principal din cauza accesului dificil

si a traficului. Solutiile pe termen mediu pentru

infrastructura vor ameliora problemele, dar nu le vorsolutiona definitiv. Dezvoltarile din vestul orasuluivor continua sa apara in urmatorii ani datoritaproximitatii de zona rezidentiala cea mai populata acapitalei.

Zona Barbu Vacarescu Floreasca se va dezvolta incontinuare si credem ca se va bucura de un foartemare succes. Un mare avantaj il constituie accesul pecare il ofera catre toate cartierele capitalei cat si catreiesirile din oras. In acelasi timp e relativ aproape dezona principala de birouri. Terenurile cu suprafetemari din aceasta zona permit dezvoltarea unorproiecte de anvergura, odata cu intrarea pe piata adezvoltatorilor cu experienta.

Estimam pentru 2008mentinerea ratei de neocupareaproape de 0%. Din cauza accesului dificil din zonelesecundare si a chiriilor mari din cele principale neasteptam ca unele proiecte sa nu fie inchiriate lafel de facil precum in anii anteriori. Spre exempluin cladirile centrale, intre Piata Universitatii si PiataVictoriei chiriile cerute sunt pana la 30Euro/mp/luna mult peste nivelul pietei si peste bugetelealocate companiilor multinationale. Oricum, acestepreturi nu sunt un impediment pentru firmele incautare de spatii mici.

Cu toate ca piata de birouri din Bucuresti este incafoarte puternica si are nevoie de cativa ani pentru

a ajunge la maturitate, cererea de spatii de birourise extinde si catre celelalte orase importante.Companiile mari care deschid sucursale, centrede servicii sau pentru dezvoltare si cercetare, auparte de chirii mai mici decat in capitala si de oforta de munca cu salarii mai mici decat in capitala.S-au incheiat cateva tranzactii in cladiri din Cluj,Timisoara, Iasi, Brasov si Constanta. Odata cudezvoltatorii profesionisti care se orienteaza peaceste orase, anii urmatori ar trebui sa aduca ocrestere a cererii si a ofertei pentru spatii de birouride calitate in afara Bucurestiului.


13/51

Inca neclar daca multitudinea de

spatii comrcialce urmeaza a filivrate in urmatorul an va fi sustinuta suficient de

cresterea rapida a puterii de cumparare.


14/51

Romaia


Top brad-ri oi itrat p piata

Brand Suprafata medie a spatiului (mp) Deschideri in 2007

Debenhams 2,000- 3,500 Bucuresti Mall, Polus Center Cluj

Cinema City 2,000- 3,000 Iulius Mall Timisoara, Iulius Mall Iasi

Mervis 1,000- 1,500 Polus Center Cluj, Arena City Center, European Retail Park Sibiu

New Yorker 1,000- 1,500 Polus Center Cluj, European Retail Park Sibiu, Mures Mall

Piazza Italia 800- 1,000 Polus Center Cluj

Oviesse 1,000- 1,500 Polus Center Cluj

Bershka 500 Polus Center Cluj

Takko 500 European Retail Park Sibiu, Polus Center Cluj

Deichmann 500 Euromall Pitesti, Polus Center Cluj, Kaufland Arad

Stradivarius 350-500 Polus Center Cluj

Cool Cat 300-500 Polus Center Cluj

Oysho 200-250 Polus Center Cluj

Piata spatiilorcomrcial

Pe SCuRTDatorita potentialului sau ridicat, piata de retaildin Romania continua sa fie tinta dezvoltatorilorsi retailerilor internationali. Desi 2007a raspanditpanica printre dezvoltatori si investitori potrivitcareia nu orice proiect de retail fuctioneaza bine, incontinuare numarul mare de centre comerciale siinteresul ridicat al retailerilor ne ofera o perspectivaoptimista asupra pietei de retail.

Potrivit anunturilor oficiale, stocul total de centrecomerciale se va dubla in 2008, depasind 1.000.000de metri patrati suprafata inchiriabila. In jur de 20de mall-uri vor fi livrate in Romania in Bucuresti,Constanta, Brasov, Galati, Braila, Oradea, Buzau,Piatra Neamt, Suceava si Bacau.

CeReReIn analiza cererii trebuie sa luam in considerare douaaspecte: cererea determinata de potentialii clientisi cererea formata de retailerii interesati sa devinachiriasi in centre comerciale.

Analiza cererii determinate de potentialii clientiarata sustenabilitatea centrelor comerciale ceurmeaza a fi dezvoltate. Principala caracteristica azonei de atractie, puterea de cumparare, a inregistrato crestere importanta in 2007, venitul mediu lunarcrescand cu aproape 40%, de la 242Euro/cap de

locuitor in 2006la 340Euro/cap de locuitor lasfarsitul lui 2007. Aceasta crestere, impreuna cu omodificare usoara a cosului de cumparaturi (dominatin continuare de cheltuielile cu alimentele) oferapremisele pentru o buna absorbtie a proiectelor de

retail ce urmeaza a fi livrate.

2007a fost un an foarte atractiv din punctul devedere al brandurilor noi ce au intrat pe piata. Dintrecei 252,300de metri patrati livrati in 2007, peste30,000de metri patrati au fost ocupati de brandurinoi. Desi strategia multor retaileri nou-veniti pe piataeste sa acopere mai intai Bucurestiul si dupa aceeasa se extinda in provincie, 2007a dovedit ca retaileriis-au adaptat conditiilor pietei locale alegandoportunitatile existente Orsay si Deichmann si-audeschis primele magazine in Euromall Pitesti, NewYorker in European Retail Park Targu Mures, in timpce Polus Cluj a gazduit cele mai multe din brandurilenoi, cum ar fi Piazza Italia, Hervis, Takko si Bershka.

Segmentul de imbracaminte a fost de departe celmai activ in cazul noilor veniti pe piata, oferindsolutii bune de ancorare a proiectelor viitoare. Intimp ce segmentul de electrocasnice s-a dovedit maiputin activ in 2007, neinregistrand schimbari majore,celelalte doua ancore importante, supermarketul/hypermarketul si divertismentul s-au confruntat culipsa de optiuni.

Pe sectorul de cinema, cu un singur operator cuadevarat activ, piata a fost martora deschiderii adoua locatii Cinema City in Timisoara si in Iasi. Pesegmentul de supermarket, preluarea operatoruluilocal Artima de catre Carrefour a fost evenimentulmarcant al sfarsitului de an, oferind un raspuns


15/51

17

lipsei de alternative pentru formatul de supermarketde 2.000pana la 3.000de metri patrati. In acest fel,Carrefour isi face intrarea oficiala cu formatul mic pepiata din Romania.

Spatii stradalCererea pe segmentul de spatii stradale continuasa fie determinata de banci, farmacii, operatori detelecomunicatii si cazino-uri. In ciuda acestui fapt, oconcurenta timida, dar in crestere, apare din parteabrandurilor de lux, a restaurantelor si a cafenelelor.

Noii retaileri intrati pe piata sunt: Bally, pebulevardul Balcescu, Baldini, pe strada Rosetti,Versace, Cat Walk si Segue pe Calea Victoriei si douamagazine multi-brand, Victoriei 46, pe calea Victorieisi The Place in zona Dorobanti.

Practica key money (plata unei sume de banipentru preluarea contractului de inchiriere al unuichirias curent) este mult mai des intalnita, fiindutilizata frecvent de noii retaileri ce intra pe piatadin Romania.

OfeRTA

Ctr comrcialEvolutia pietei de retail este influentata direct decaracteristicile demografice ale fiecarui oras in parte.Pentru ca Bucurestiul este orasul din Romania cu cel

mai mare numar de locuitori si cel mai mare venit pecap de locuitor, in mod normal, interesul retaileriloreste de a se concentra mai intai pe capitala. Zona deatractie include 2.500.000de locuitori in capitala,in timp ce in provincie rareori atinge 500.000delocuitori in marile orase.

Totusi, datorita faptului ca dezvoltatorii isi dorescsa o ia inaintea concurentei, toate orasele cu peste100,000de locuitori au inregistrat un interes marein 2007. Cu 14centre comerciale anuntate a fi livratein urmatorii ani, se poate spune ca piata din capitala

este foarte dinamica. In ciuda acestui fapt, dacaluam in considerare stocul de noi centre comercialelivrate in 2007, cei aproximativ 10,000de metripatrati reprezinta o crestere de doar 6,2%. ExtensiaBucuresti Mall si noua zona de food court din UnireaShopping Centre aproape ca nu au schimbat cu nimicposibilitatea de acomodare a cererii pentru capitala.

De asemenea, luand in considerare suprafata livratain 2007, Cluj-Napoca depaseste cu mult cifrele dinBucuresti. Deschiderea Polus si Iulius in Cluj-Napocas-a tradus in 98,000de metri patrati de spatii noilivrate. Pentru prima data pe piata de retail dinRomania, alt oras decat Bucurestiul atinge cea maimare suprafata de centre comerciale pe cap locuitor:0,2metri patrati de spatii comerciale in Cluj-Napoca,in comparatie cu 0,05metri patrati de spatii inBucuresti.

Per ansamblu, centrele comerciale livrate anul trecutin in afara Bucurestiului duc la peste 200.000demetri patrati stocul de de spatii noi de retail.

Astfel, desi asteptarile retailerilor pentru capitalaau fost mult mai mari, celelalte orase s-au dovedit

mai dinamice pe piata de retail din Romania. Ocomparatie intre capitala si restul tarii din punctulde vedere al stocului anuntat de centre comercialeraportat la cap de locuitor arata ca Bucurestiulramane in urma si unor orase precum Arad sauPloiesti.

Stoc o - Bcrsti 2008

Proiect Suprafata (mp)

Baneasa Shopping City 85,000

Liberty Center 25,000

Vitantis 37,000

Grand Arena - Berceni 30,000

Total 177,000


16/51

Romaia


Piata spatiilor comerciale

Proiect:Librty CtrDezvoltator: Mivan DevelopmentSuprafata (Livrare): 25000mp (T32008)

Proiect:eromall GalatiDezvoltator: Euromall & Immoeast

Suprafata (Livrare): 24000mp (T42008)


17/51

19

Asemenea predictii precum spatiul de retail pe capde locuitor combinat cu puterea de cumparare indicaun pericol de supraoferta mult mai mare in provinciefata de Bucuresti.

Si totusi, chiar daca pe hartie acest pericol exista,realitatea ne poate arata cu totul altceva. Scurtaistorie a pietei de retail din Romania arata cadezvoltatorii adopta un joc media anuntand mall-uri chiar si acolo unde achizitia terenului nu a fostinca finalizata. Menite sa descurajeze competitia,asemenea tehnici reduc de fapt numarul de proiectece vor fi livrate.

De asemenea, criza financiara internationala areun impact direct asupra accesului dezvoltatorilorla finantari. Bancile devin mult mai atente laacordarea finantarilor, si impun mult mai multeconditii restrictive. O analiza mai amanuntita aproiectelor de retail propuse si a conditiilor pietei,o mai mare atentie acordata conceptului si calitatiimall-ului, impreuna cu un procent tot mai ridicatde preinchirieri solicitate inainte de incepereaconstructiei, scot din ecuatie cateva din proiecteleanuntate.

In acelasi timp, este adevarat ca sunt situatii candlogica si bunul simt sunt puse in spatele ambitiei,puterii financiare si increderii dezvoltatorilor.Realizarile lor anterioare ii fac sa creada ca pot avea

succes pe orice piata oricat de dificil ar fi acest lucru.

In concluzie, chiar daca stocul anuntat prefigureazao piata supra-ofertata, aceasta situatie se va intalninumai in anumite orase. In acest caz, doar numarul

de vizitatori reprezinta testul real in succesul unuicentru comercial.

Spatii stradalOferta de spatii stradale este in continuare limitata

in raport cu cererea retailerilor. Doar cateva unitatisituate la parterul unor cladiri de birouri cu locatiebuna au fost recent adaugate la spatiile dejaexistente. De asemenea, in centru si in partea de norda orasului Bucuresti, mai multe cladiri rezidentialenou livrate au inclus unitati de retail la parter. Ratade neocupare este in continuare foarte mica, aproapede zero in zonele principale si in jur de 5% in zoneleperiferice.

CHIRII

PrtriIn Bucuresti, chiria medie in centrele comercialea inregistrat valori cuprinse intre 24si 27de Euro/metru patrat/luna, inregistrand o scadere de 4%in comparatie cu 2006. In restul tarii, se remarcaun interval mai mare, cu putin mai mic ca valoare,de 15- 25de Euro/metru patrat/luna, comparatcu 18 25Euro/mp/luna anul trecut. In cazul uneianalize regionale, Romania mentine un nivel ridicatal chiriilor, dar trendul general este de pastrare aconditiilor existente pentru urmatorii 2pana la 5ani.

Daca chiria medie pentru spatiul dedicat ancorelor

variaza intre 7si 17Euro/mp/luna, in functie detipul de retail, suprafetele ocupate de non-ancoreinregistreaza valori intre 21si 45Euro/mp/luna, pepiata din Bucuresti.

Stoc o - proici - 2008

Proiect Oras Suprafata (mp)

European Retail Park Bacau 40,000

Arena Mall Bacau 7,500

European Retail Park Braila 14,600

Unirea Center Brasov 12,500

Galleria Buzau 13,300

City Center Constanta 19,500

City Park - Constanta Mall Constanta 25,000

Euromall Galati 25,000

Tiago Oradea 25,000

Galleria Piatra Neamt 12,200

Galleria Suceava 10,700

Suceava Shopping City Suceava 47,100

Iulius Mall Suceava 45,000

Mures Mall Targu Mures 12,000

Total 309,400


18/51

Romaia


Piata spatiilor comerciale

Balli- Pe Bulevardul Magheru


19/51

21

Pe langa chirie, chiriasul unui centru comercialtrebuie sa mai plateasca cheltuielile de intretinerepentru spatiile comune, taxa de marketing sicontributia la bugetul de marketing pentruevenimentul de deschidere. Cheltuielile de

intretinere pentru spatiile comune variaza dela 3pana la 9euro/mp/luna, in timp ce taxade marketing se mentine intre 1si 2euro/mp/luna. Contributia la bugetul de marketing pentrudeschidere este de obicei echivalentul unei chirii peo luna.

Cel mai nou stimulent financiar, contributia laamenajarea spatiului, tinde sa devina o practicacomuna pentru chiriasii ancora si un subiectinteresant pentru ceilalti mari retaileri.

Spatii stradalPreturile au urmat un trend ascendent in 2007,chiriile pe segmentul spatiilor stradale crescand cu15 25% si chiar cu mai mult in zonele periferice.Luand in considerare decalajul existent intre cereresi oferta, proprietarii mentin o pozitie privilegiata,avand posibilitatea sa aleaga cel mai bun pret.

PRevIzIunIPreturile pentru spatiile stradale vor inregistra ocrestere usoara, datorita cererii ridicate de pe piata,ce depaseste cu mult oferta

Cu atat de multe proiecte care vor fi livrate inurmatorii ani, este de asteptat ca piata sa seautoregleze. Lipsa succesului imediat pentruproiectele deja livrate impreuna cu criza financiarai-au determinat pe investitori si fondurile de

investitii sa fie mai precauti la sfarsitul anului, trendce urmeaza sa continue si in 2008.

Puterea de cumparare va continua sa creasca inanul urmator, oferind in acest fel premize sustineriiunei suprafete mai mari pe cap de locuitor, datoritaperspectivelor unui numar mai mare de vizitatori inmall precum si vanzarilor mai mari pe fiecare client.

Este necesar sa atragem atentia asupra unor cazuriextreme de pe piata, cum ar fi orasele cu mai putinde 200.000de locuitori si cu peste 200.000de mpde spatii comerciale anuntati pentru urmatoriiani. Partenerii finaciari ar trebui sa joace un rolregulator, alegand proiectele numai dupa o analizafoarte atenta a locatiei, experientei dezvoltatorului, atenant mix-ului agreat si a concurentei.

Pe o piata atat de aglomerata, luand in considerareraportul dintre cerere si oferta, chiriile vor urmaun trend descendent. Totusi, in situatia in care unnumar important de proiecte isi amana datele delivrare, pe termen scurt nu se va produce nici omodificare semnificativa.

Prtri spatii stradal

Nivelul chiriei (c/mp/luna) Tendinte

Zona principala Magheru - Balcescu 120-160 crescatoare

Bratianu 80-100 constanta

Calea Victoriei 90-120 crescatoare

Zona secundara Calea Dorobanti 80-100 crescatoare

Calea Mosilor, Stefan cel Mare, Kogalniceanu, Ion Mihalache 50-70 constanta

Zona periferica Iuliu Maniu, Dr. Taberei, Pantelimon,Crangasi 40-55 crescatoare

Titan, Dristor, Grigorescu, 40-50 crescatoare

Giurgiului, Oltenitei, Giulesti, Bucurestii Noi 25-40 crescatoare

Chiria ptr 100mp d spati comrcial la partr ictrl comrcial istt

Zona Chirie (c/mp/luna)

Bucuresti 65-80

Orasele Principale 25-52

Orasele Secundare 20-40


20/51

Expansiunea pietei idstrialsecompleteaza cu noi zone de atractie. Chiriile raman

stabile. Noile autostrazi vor aduce oportunitati noi.


21/51

Romaia


Piata idstriala

Pe SCuRTO privire succinta asupra cifrelor din 2007ne aratao crestere semnificativa a sectorulului industrialcomparativ cu anul precedent.

2007a debutat in forta, primul semestru al anuluifiind foarte dinamic atat din punct de vedere alspatiului livrat cat si al suprafetelor tranzactionate.Aceasta tendinta a continuat si in a doua partea anului, insa cu o intensitate mai mica datoritacircumstantelor din sectorul constructiilor. Foartemulte proiecte au intarziat livrarea spatiuluiplanificat datorita numarului mare de proiecte noisi numarului restrans de antreprenori profesionisti.Cu toate acestea, 2007a adus pe piata mai mult de240.000de mp de spatii de depozitare noi, ceea ceinseamna aproape de patru ori mai mult decat totceea ce s-a livrat pe parcursul anului precedent.

Oferta a fost constituita in principal din noile fazeale proiectelor deja existente precum: Cefin LogisticsPark, Mercury Logistics Park, si din spatiul livrat deproiectele noi intrate pe piata precum: BucharestWest, ProLogis Park Bucharest A1, A1Business Parketc

In ceea ce priveste cererea, cei aproximativ 234.000mp de spatiu industrial si logistic inchiriatide-a lungul anului, aproape au dublat suprafatatranzactionata comparativ cu 2006.

Companiile logistice au continuat sa dominecererea pentru spatii, fiind urmate indeaproape de

catre retaileri. Prin inchirierea a 45.000de mp despatii logistice, Carrefour a incheiat cea mai maretranzactie de pana acum, reusind astfel sa creascasimtitor ponderea retailerilor in totalul spatiilortranzactionate.

CeReReCresterea impresionanta a sectorului de retail aimpulsionat cererea pentru spatii industriale, astfelmulte companii au inceput sa isi mute sau sa isiextinda activitatile in noile parcuri logistice.

2007aproape a dublat cererea pentru spatii dedepozitare comparativ cu anul precedent prin cei234.000mp tranzactionati de-a lungul intreguluian. Daca 2006a fost evident dominat de companiilelogistice, anul trecut retailerii au castigat un procentimportant in totalul tranzactiilor incheiate pe piata.Astfel s-a redus simtitor diferenta dintre cerereasectorului logistic si cea provenita de la celelalteindustrii.

Prima jumatate a lui 2007a fost foarte activa dinpunct de vedere al suprafetei inchiriate, astfel capana la inceputul verii au fost tranzactionati peste163.800mp de spatii industriale.

Cresterea constanta a pietei a determinat dublareasuprafetei medii a unei tranzactii comparativ cu aniiprecedenti, aceasta situandu-se acum in jurul valorii

de 6.000mp.

Datorita faptului ca proiectele noi de clasa A livratepe piata sunt localizate in partea de vest, 97%din tranzactii au fost incheiate acolo, doar catevafiind semnate in proiecte mici, renovate, din estulBucurestiului.


22/51

25

Atractivitatea zonei de est a Bucurestiului se vaconfirma in 2008, cand Pantelimon Logistic Park(de altfel primul parc industrial clasa A din zona), aanuntat livrarea primei sale faze.

Inaltime libera de10

m,5

.000

kg/metru patratsarcina suportata de pardoseala, sistem de iluminarecu putere medie de 200lux pentru spatiul dedepozitare si 400lux pentru spatiul de birouri, rampehidraulice electrice pentru incarcare/descarcaremarfa, usi pentru acces auto, sisteme modernede protectie si stingere a incendiilor, sisteme deincalzire, sisteme moderne de telecomunicatiisi transfer de date, sisteme performante desupraveghere si paza 24h, spatii verzi amenajateetc reprezinta cateva dintre specificatiile tehnicestandard pe care trebuie sa le aiba orice proiectindustrial modern Clasa A.Pe langa acestea, posibilitatea de extindere in cadrulaceluiasi proiect, accesibilitatea sau existenta unorspatii generoase de parcare pentru tiruri si camioaneau devenit factori determinanti in alegerea unuiproiect in detrimentul altuia.

OfeRTA2007a fost un an destul de spectaculos aducand pe2007a fost un an destul de spectaculos aducand pepiata de 4ori mai mult spatiu industrial si logisticfata de 2006, cand au fost livrati numai 61.300mp.

Astfel, la sfarsitul anului trecut, stocul total de spatiiindustriale din Bucuresti s-a dublat ajungand la500.000mp.

Stocul total ar fi putut fi si mai mare, insacircumstantele existente in sectorul constructiilor,ca urmare a lipsei antreprenorilor profesionistisi a scaderii numarului de muncitori calificati, au

determinat cateva proiecte de anvergura sa isiintarzie livrarea spatiilor pentru primul trimestru allui 2008.

Cei 241.500mp adusi pe piata de catre proiectele

deja existente precum : Cefin Logistics Park,Mercury Logistics Park etc dar si de catre noii intrati: Bucharest West, ProLogis Park Bucharest A1, A1Business Park etc sunt localizati in majoritate inpartea de vest a Bucurestiului cu exceptia celor10.000mp livrati de Apollo Center in est.

Aparitia de proiecte noi de buna calitate in zonade sud si est a Bucurestiului este strans legata dedezvoltarea retelei de infrastructura din aceste zone.Astfel, este foarte probabil ca in urmatorii ani saavem o harta a locatiilor proiectelor industriale multmai diversificata.

Exista deja un proiect in dezvoltare in partea de esta Bucurestiului Pantelimon Logistic Park care aanuntat livrarea primei sale faze de 18.500mp pentrutrimestrul al treilea din 2008.

Existenta unei cereri puternice cu capacitate marede absorbtie a spatiului industrial nou livrat a facutca rata de neocupare la sfarsitul anului sa fie de 7.78%. Acest procent este insa relativ si va ajunge rapidla 0% ca urmare a faptului ca majoritatea spatiuluineocupat la 31decembrie 2007se afla in negocieri

avansate.

Bucurestiul are cel mai ridicat nivel de salarizaredin intreaga tara, ceea ce determina companiile cuactivitati de productie sa isi relocheze operatiunilein alte orase. Din totalul spatiului de depozitaretranzactionat in 2007, doar 3,46% a fost inchiriat decatre companii pentru productie.

Top 10traactii 2007

Chirias Domeniu de activitate Proiect Suprafata inchiriata (mp)

Carrefour Retail Cefin Logistics Park 45,000

CIB Trans Logistica Bucharest West 15,000

Altex Retail Cefin Logistics Park 12,100

Kuehne& Nagel Logistica ProLogis Bucharest A1 10,651

OTZ Logistics Logistica Cefin Logistics Park 10,500

Calberson Romania Logistica, Transport & Distributie ProLogis Bucharest A1 10,213

Delamode Logistica Mercury Logistic Park 10,000

Leonardo Retail Bucharest West 10,000

Cargo Partner Expeditii Transport & Logistica ProLogis Bucharest A1 8,400

Omega Transport Transport & Logistica ProLogis Bucharest A1 6,671


23/51

Romaia


Piata industriala

Proiect:A1Bsiss ParkDezvoltator: Cefin Real EstateSuprafata (Livrare): 2,5000mp (T22008)

Proiect:eqstDezvoltator: Equest Logistic

Faza 1- Suprafata (Livrare): 20,300mp (T12008)Faza 2- Suprafata (Livrare): 18,000mp (T32008)


24/51

27

Dezvoltatorii care au anticipat aceasta tendintasunt in curs de asamblare a parcelelor sau si-ausecurizat deja loturi de teren potrivite pentrudezvoltari industriale, in orase mari sau in imediatalor apropiere.

Eyemaxx a livrat prima faza a proiectului sau dinTimisoara LOGCenter (20.000mp de spatiu logisticsi industrial) si are in dezvoltare alte proiecte inPloiesti, Sibiu si Brasov. Cefin Group are in constructiein Arad 45000mp de spatii de depozitare, iar liderulde piata ceh, CTPInvest a cumparat loturi de terenin Bors, Pitesti si Turda, lansand la sfarsitul anului2007primul sau proiect CTPoint Bors. De asemenea,dezvoltatorul belgian WDP a achizitionat deja catevaterenuri pentru proiectele sale viitoare in apropiereaBucurestiului, Ploiestiului si Constantei.

CHIRIIIn anul 2007am asistat la o crestere evidenta aofertei de spatii industriale noi, cu o cerere si maiputernica, ce a determinat cel mai scazut nivel alratei de neocupare din ultimii 10ani si a mentinutchiriile aproape la acelasi nivel ca in 2006.

Desi ne-am fi asteptat la o scadere a chiriilor in 2007,cresterea simtitoare a costurilor materialelor deconstructii a pus presiune pe umerii developerilorcare au mentinut nivelul acestora stabil pentrucerintele mici si medii. Cu toate acestea, chiriasii cu

cerinte pentru spatii mari au obtinut chirii usor maiscazute decat in anii precedenti.

De-a lungul anului tranzactiile de pana la 3.000mpde spatii industriale s-au semnat la un nivel al chirieice a variat intre 4,75-5,00c/mp/luna, iar cele mai

mari de 10.000mp undeva intre 3,70si 4,10c/mp/luna. Pentru unitati cu suprafate intre 3,000mp panala 10,000mp chiria a variat intre 4,25si 4,75c/mp/luna.

Cat priveste nivelul taxei de servicii, majoritateadezvoltatorilor inca o coteaza la 0,50c/mp/lunain sistem open book insa este foarte probabilca aceasta sa creasca la 0,65c/mp/luna pentru areflecta cresterea reala a acestor costuri.Prin sistemul open book chiriasul plateste lunarpe langa chiria propriu-zisa o taxa pentru servicii(ce include costul cu intretinerea spatiului comunsi a echipamentelor, cota aferenta din asigurareacladirilor, cota aferenta din impozitul pe proprietate),al carei nivel este estimat de proprietar. La sfarsitulanului are loc o regularizare a acestei taxe pe bazacosturilor reale efectiv platite pentru aceste servicii.

PRevIzIunIPe piata industriala din Bucuresti cererea esteinca foarte puternica iar stocul curent de spatiiindustriale si logistice este insuficient pentru a oacoperi. De aceea, Bucurestiul continua sa fie foarteatractiv pentru multi dezvoltatori care monitorizeazapermanent piata pentru a achizitiona sau a dezvoltaalte parcuri industriale.

Pentru anul 2008asteptam mai mult de 310,000mpdin care 100.000mp au fost deja pre inchiriati pana

la sfarsitul lui 2007si pentru majoritatea spatiuluiramas diferite companii se aflau in negocieriavansate. De aceea, este foarte probabil ca si 2008sase confrunte cu o lipsa a spatiului industrial.Colliers recomanda companiilor care isi planuiescrelocarea sau extinderea operatiunilor sa inceapa sa

Spati lirat i 2007

Proiect Locatie Suprafata (mp) Suprafata disponibila (mp)

Cefin Logistics Park A1km.14 75,000 16,000

ProLogis Park Bucharest A1 A1km.23 56,000 8,000

A1Business Park A1km.14 45,000 5,000

Bucharest West A1km.14 42,000 0

Mercury Logistic Park A1km.23 10,000 10,000

Apollo Center Est 10,000 0

Chitila Logistics Park Soseaua de Centura Vest 3,500 0

TOTAL 241,500 39,000


25/51

Romaia


Piata industriala

Proict idstrial Bcrsti

# Proiect Dezvoltator / Propietar

1 Cefin Logistics Park Cefin Real Estate / Europolis

2 Bucharest West Portland Trust / Apollo Group

3 A1Business Park Cefin Real Estate / Teesland IOG

4 Equest Logistic Center Equest Logistic / Equest Investments Balkans

5 ProLogis Park Bucharest A1 ProLogis

6 Mercury Logistic Park Phoenix Real Estate / Helios Properties

7 Bucharest Industrial Park Universal Property

8 Phoenix Business Park Phoenix Real Estate / CEIF (Morely Fund Management)

9 Mega Distribution Park Mega Company

10 Phoenix Industrial Park Morley Fund Management

11 ACT Mega Company

12 KLC Mega Company

13 Chitila Logistics Park Metropola Imobiliar & UMB / M Logistic&Distribution

14 Bucharest Distribution Park ImmoEast

15 Rostock Rostock 2000

16 Pantelimon Logistic Park European Future Group / ImmoEast

17 Apollo Center Elcyrom Realty & Development


26/51

29

caute spatiu cu cel putin 6-9luni inainte de relocareapropriuzisa. In acest fel, se asigura ca au securizatspatiul adecvat cerintelor lor si de asemenea sevor bucura de cateva avantaje oferite de catredezvoltatori pentru preinchirieri.

Locatiile preferate raman in zona autostrazii A1, ceamai dezvoltata zona, si este foarte probabil ca km23(plus/minus 2km fata de Bucuresti sau Pitesti) sa devina urmatorul loc de mare atractivitate. Inpartea de est, foarte aproape de soseaua de centura,dezvoltatorul britanic European Future Group incolaborare cu cel mai mare fond de investitii austriacactiv pe piata din Romania, Immoeast, si-a lansatdeja primul parc industrial modern din aceasta zona Pantelimon Logistic Park.

Zona de est a fost aleasa si de alti doi dezvoltatoricare au achizitionat loturi de teren pe autostradaA2Bucuresti Constanta, la km 30in Fundulea.Luand in considerare distanta semnificativa fata

de Bucuresti, ramane de vazut cand vor decide sainceapa dezvoltarea acestor loturi.

Nordul va incepe sa devina atractiv pentrudezvoltatorii de spatii industriale de indata ce noua

autostrada A3

spre Ploiesti se apropie de finalizare.Pana atunci zona de nord a Bucurestiului ramaneneatractiva datorita pretului mult prea ridicat alterenurilor pentru dezvoltarea de spatii industriale.Cat priveste partea de sud, in special soseaua decentura ramane inca neatractiva si insuficientdezvoltata, cu proiecte vechi si de dimensiuni mici,care au fost renovate.

In contextul unei cereri mai mari decat oferta, cecoboara nivelul ratei de neocupare spre zero, si alcresterii costurilor de constructie si in 2008, estimamca nivelul chiriilor va ramane stabil, usor mai ridicatpentru cerintele mici si medii si ceva mai mic pentruclientii cu cerinte foarte mari.

Proict atat ptr 2008

Proiect Dezvoltator / Propietar Data livrariiSuprafata

(mp)

Suprafatadisponibila sfarsit

2007(mp)

Cefin Logistics Park Cefin Real Estate / Europolis T2, T42008 75,000 30,000

Bucharest West Portland Trust / Apollo Group T42008 59,000 14,000

ProLogis Park Bucharest A1 ProLogis T12008 49,000 49,000

Equest Logistic Center I Equest Logistic / Equest Investments Balkans T12008 20,300 8,000

A1Business Park Cefin Real Estate /Teesland IOG T22008 20,000 20,000

Mercury Logistic Park Helios Properties / Heitman T12008 20,000 20,000

Pantelimon Logistic Center European Future Group / ImmoEast T32008 18,500 18,500

Equest Logistic Center II Equest Logistic / Equest Investments Balkans T32008 18,000 18,000

Chitila Logistics Park II Metropola Imobiliar&UBM / M Logistic & Distribution T22008 10,000 10,000

Chitila Logistics Park III Metropola Imobiliar&UBM / M Logistic & Distribution T42008 10,000 10,000

Total 299,800 197,500


27/51

In ciuda cererii puternice, finantarea dificila

limiteaza cresterile de pret pentru trriinBucuresti. Piata din celelalte orase se va extinde.


28/51

Romaia


Piata trrilor

Pe SCuRTAnul 2007a fost caracterizat, ca si anul precedent,de o cerere semnificativ mai mare decat oferta deterenuri pe piata imobiliara, fapt ce a determinat ocrestere a preturilor proprietatilor scoase la vanzare.In a doua jumatate a anului ritmul de tranzactionares-a redus datorita crizei financiare de pe pieteleinternationale, a carei unda de soc s-a propagat panain Europa de Est, afectand si pietele cu trend pozitiv,precum Romania.

CeReReSuprafata totala de teren cumparata in 2007inBucuresti (tinand cont de tranzactiile mari, depeste 5,000mp) este de approximativ 1,150,000mp, cu o valoare totala de peste 675de milioane deEuro. Mai mult de 70% din suprafata totala a fosttranzactionata inainte de August 2007, dupa caretrendul negativ al pietelor internationale a facut cavolumul tranzactiilor pe piata locala sa scada.

Marii dezvoltatori internationali au continuat sa fiecei mai activi cumparatori pe piata terenurilor. S-aobservat ca in 2007, cererea din partea investitorilorspeculativi a scazut, acest fapt semnaland un inceput

de maturizare a pietei. Recordul in ceea ce privestevaloarea cat si suprafata totala a unei tranzactii estereprezentat de achizitionarea de catre Africa Israela terenului fabricii Laromet. Dezvotatorul a platit77,5mil Euro pentru 155,000mp situati in BucurestiiNoi. O alta tranzactie record a fost achizitionarea

terenului CI Grivita sa de catre un fond de investitiiisraelian care a platit 72mil Euro pentru 6ha deteren situate pe Bd. Expozitiei. Destinatia finalaa terenurilor achizitionate anul trecut este incontinuare predominat rezidentiala, in special

pentru apartamente ce se adreseaza clasei medii.Pe segmentul de retail RI Investment a realizat otranzactie record de peste 50de milioane de Euro, inimediata vecinatate a Parcului Titan.

Cu o proportie de 59% din volumul total de tranzactii,zona de nord a fost in continuare cea mai activa dinpunct de vedere al tranzactiilor efectuate. Centrula generat 6% din volumul tranzactiilor, vestul agenerat 15%, in timp ce estul a generat 20% dintotalul achizitiilor importante. Partea de sud aorasului a fost in continuare inactiva din punctul devedere al tranzactiilor mari cu terenuri.

OfeRTACa si in 2006, in 2007oferta a fost in principalconstituita din terenurile fostelor fabrici care suntnevoite sa isi mute activitatea in afara orasului.Aceasta tendinta este justificata de nevoia de aimpinge toata activitatea industriala, care constituieprincipalul factor poluant din capitala, cat maideparte de zonele rezidentiale aglomerate undese afla localizate in prezent. Datorita epuizariiterenurilor aflate aproape de centrul orasului,dezvoltatorii s-au orientat in 2007catre terenuri

localizate aproape de iesirile din oras, dar carebeneficiaza de acces bun catre zonele centrale sicare sunt deservite de mijloace de transport incomun. Oferta de terenuri a provenit in principaldin platformele industriale situate in nord (Laromet,Grivita) si in vestul orasului (Electrotehnica,


29/51

33

Tricodava, Frigocom etc). O alta categorie deterenuri care au trezit atentia dezvoltatorilor inanul care a trecut au fost terenurile localizate inapropierea viitoarei autostrazi Bucuresti-Brasov si invecinatatea mult asteptatului inel extins de centura

a Bucurestiului.

PReTuRIAtat cresterea economica din 2007cat si numarulmare de tranzactii importante realizate pe piataau determinat o crestere continua a preturilor. Unefect direct al cresterii preturilor a fost aparitiape piata a unor terenuri cu valoare totala foartemare. Acest fapt a constituit o piedica in caleapotentialilor investitori care au aratat reticenta ina plati 100milioane de Euro pentru un teren carenecesita o investitie aditionala de 3-400milioanede Euro pentru a fi dezvoltat, demonstrand ca existainca dubii vizavi de faptul ca piata imobiliara dinBucuresti poate absorbi proiecte de asemeneaanvergura. Un element in plus care a alimentatneincrederea dezvoltatorilor in proiecte atat demari, a fost concurenta din ce in ce mai mare intreproiectele anuntate pe piata, fie ca vorbim deproiecte rezidentiale, de birouri sau de retail.

Pretul mediu al tranzactiilor a fost de peste 650Euro/mp, valoare ce situeaza valoarea medie din 2007cupeste 50% peste 2006. Aceasta crestere puternica apretului mediu a fost determinata de o egalizare a

preturilor din diferite zone ale capitalei. Pretul unuimp de teren este aproximativ egal in Ghencea cupretul unui mp de teren in Colentina, spre deosebirede 2005-2006cand diferenta era substantiala de la ozona la alta.

PRevIzIunIIn 2008, estimam ca cererea pentru terenuri va fi maimare decat oferta in conditiile in care cererea pentruprodusul finit este mult mai mare decat oferta, in

special pentru pietele de constructii rezidentiale side birouri. In alta ordine de idei, criza de pe pietelefinanciare internationale genereaza o atitudinesceptica printre dezvoltatorii prezenti pe piatalocala. In aceste conditii, preconizam o stabilizarea preturilor in prima parte a anului si o crestere apreturilor cu aproximativ 10-20% in a doua parte alui 2008, dupa trecerea undei de soc cauzate de crizafinanciara din SUA si vestul Europei.

PROvInCIeCa urmare a cresterii competitiei in capitala, darsi a nivelului de trai si puterii de cumparare inunele orase, tot mai multi dezvoltatori imobiliari siinvestitori au cercetat piata imobiliara din provincie.Daca in ultimii doi ani acestia s-au orientat catreachizitionarea de site-uri pentru proiecte comerciale,estimam ca in 2008si perioada imediat urmatoare sevor concentra pe segmentul rezidential, dar si cel debirouri, acolo unde exista cerere.

Prtril trrilor di Bcrsti, Dcmbri 2007

Zona Birouri Rezidential Comercial Industrial

Nord 1,500- 2,500 1,500- 3,000 - 80- 250

Centru 1,800- 2,500 1,500- 3,000 - -

Vest 700- 1,000 700- 1,000 500- 800 50- 100

Est - 600- 900 600- 900 50- 80

Sud - 400- 600 300- 500 50- 80


30/51

Blocurile comuniste imbatranesc, stimuland si

mai mult cererea deridtial. Preturileisi domolesc cresterea. Proiectele noi incep sa fie

livrate.


31/51

Romaia


Piata ridtiala

Pe SCuRTChiar daca piata rezidentiala din Bucuresti includesi unitati in proiecte de apartamente de micidimensiuni, precum si case sau vile, acest raportacopera doar proiectele din capitala si zonele eiperiferice, care au minim 200de unitati locative.Acest tip de proiecte fac obiectul analizei acestuistudiu, deoarece au impact semnificativ asupra pieteiprin marimea si conceptul lor.

Anul 2007a fost unul record pentru piatarezidentiala, lansandu-se 18proiecte noi, ceea ce ducenumarul total de proiecte lansate pe piata in ultimiidoi ani la 39.

Cererea a crescut si ea: 7.300de apartamente off-planau fost vandute anul trecut, dublu fata de 2006. Maimult decat atat, interesul investitorilor pentru astfelde achizitii a fost foarte ridicat, ajungand la 50% dinabsorbtie.

Preturile pentru proiectele lansate in prima jumatatea anului au crescut in medie cu 20%, majoritateaproiectelor lansate in a doua parte a anului avandca tinta persoanele cu venituri mici si mijlocii si

pornind cu un pret de lansare de 1.100Euro / mpconstruit. Aceasta modificare a tintei de clientia facut ca in al doilea semestru pretul mediu sase mentina la 1.500Euro/mp construit, valoareainregistrata la sfarsitul primului semestru.

OfeRTA

Stoc apartamt oiDaca in prima jumatate a anului 2007nu a fost livrat

nici un proiect nou, in cea de-a doua jumatate aufost finalizate 1.400de unitati locative, Quadra Placesi Central Park fiind primele proiecte rezidentialelivrate in intregime. Stocul de 800.000de locuinte s-amarit astfel cu numai 0.2%.

ProictAnul 2007a adus pe piata 18proiecte noi, un numarsimilar cu cel din 2006, insa acestea aducand ooferta mai diversificata. Majoritatea acestor proiectenoi sunt localizate in zona de Nord, in Centru si Sud-Est nu au fost proiecte noi lansate.

Cele 39de proiecte existente in prezent pe piatarezidentiala ar putea aduce in urmatorii 7pana la10ani in jur de 35,000de unitati locative. Dintreacestea, 16,900apartamente au fost scoase pe piataspre vanzare din anul 2005si pana in prezent, dintreacestea 5,807numai in anul 2007. Jumatate dinoferta anului 2007face parte din proiectele lansate inultimul semestru al anului.

Estimam ca in jur de 30% din unitatile livratevor reintra in circuitul pietei prin revanzare sauinchiriere. Proiecte precum Baneasa si Central Park

au aparut deja pe piata rezidentiala secundara.Motivul pentru care aceste apartamente nu suntoferite spre vanzare inainte de finalizare este acelaca, de obicei, investitorii sunt obligati sa astepte panala livrarea acestora, din cauza clauzelor contractualeimpuse de dezvoltatori, dar si pentru a profita decresterea preturilor.


32/51

37

CocptAnul 2007a adus pe piata 18proiecte noi, asemantorcu 2006, insa oferta potentiala a acestor proiecte estemai mare. Cele mai multe proiecte noi sunt localizatein zona de Nord, in vreme ce in Centru si Sud-Est nu

s-au lansat proiecte noi.

Cele 39de proiecte rezidentiale de pe piata au unpotential de livrare de 35,000de unitati locative, inurmatorii 7pana la 10ani. Dintre acestea, 16,900apartamente au fost scoase pe piata spre vanzareincepand cu anul 2005pana in prezent, dintre care5,800numai in cursul anului 2007. Jumatate dinoferta anului trecut face parte din proiecte lansate inultimul trimestru al anului.

Estimam ca in jur de 30% din unitatile livratevor reintra in circuitul pietei prin revanzare sauinchiriere. Proiecte precum Baneasa si Central Parkau aparut deja pe piata rezidentiala secundara.Pana acum, cei care au cumparat apartamentelein avans nu le-au vandut, deoarece urmaresc saisi maximizeze profitul prin vanzari dupa livrareaproiectelor. In acelas timp, dezvoltatorii limiteazacompetitia, nepermitand clientilor care au cumparatin avans sa vanda inainte ca proiectul sa fie finalizat.

DoltatoriDezvoltatorii locali continua sa fie activi pe piata,lansand in 2007proiecte cu un total de aproximativ

4,700unitati, 27% din totalul ofertei de apartamentenoi.

Dintre dezvoltatorii straini, cei spanioli reprezinta ocategorie importanta. Acestia au intrat pe piata acum2-3ani si s-au concentrat pe securizarea unor locatiibune, obtinand preturi competitive pentru loturile de

teren, putandu-si astfel dezvolta proiectele la preturiaccesibile. Prezenta acestora pe piata din Bucurestieste benefica avand in vedere ca aduc know-how inmaterie de suprafata, mix, finisaje, etc.

CostrctiiPiata constructiilor a intampinat un an dificil in 2007datorita lipsei fortei de munca, estimata la un deficitde 300.000muncitiori in sectorul constructiilor,la nivel national. Aceasta criza este cauzata de treifactori convergenti: cresterea dramatica a cereriide servicii de constructii profesioniste, o scaderea catitatii de forta de munca calificata datoritaemigrarii muncitorilor romani si insuficientaoportunitatilor de training pentru muncitorii noi.

Aceste lucruri au condus deja la intarzieri de 2-3lunia livrarilor. In 2008companiile mari de constructiivor vedea o adevarata provocare in recrutarea forteide munca noi si calificate.

CeReRe

AbsorbtiCresterea puterii de cumparare si relaxareaconditiilor de acordare a nantarii au avut oinuenta majora asupra cererii in 2007. Cumparatoriipot lua mai usor deciizii datorita transparenteiridicate si usurintei in obtinerea informatiilor, caurmare a campaniilor intensive de marketing si a

numarului ridicat de targuri imobiliare. Pe de altaparte, progresul lucrarilor de constructii a maritincrederea in piata.Anul trecut erau 7.300unitati vandute in proiecte dedimensiuni mari, mai mult decat dublu fata de celevandute in 2006. Adunandu-le la cele 16.700unitati

eoltia piti ridtial

2005 2006 2007 Total

Proiecte lansate 4 17 18 39

Numar total de unitati 4,871 12,972 17,391 35,234

Unitati in prima faza 1,038 4,260 5,807 11,105

Stoc 0 0 1,400 1,400

Absorbti

2006 2007

Unitati vandute in proiecte noi 3,000 7,300

Unitati vandute in blocuri vechi 17,780 16,700

Absorbtie Totala 20,780 24,000

Stoc 0 0


33/51

Romaia


Piata rezidentiala

Proiect:Global CityDezvoltator: Global FinanceNumar de unitati: 400

Proiect:WatrrotDezvoltator: Technical Olimpic

Numar de unitati: 200


34/51

39

vandute in blocurile vechi, tot in 2007, absorbtiatotala pe intreaga durata a anului trecut a fost de24.000unitati.

Comparativ cu absorbtia de 21.000unitati din 2006,

anul trecut a conrmat tendinta ascendenta a cererii.

Cele mai multe apartamente vandute in blocurilevechi sunt situate in sectorul 3, urmate de sectoarele6si 2, in timp ce in cazul proiectelor noi (lansatein 2007) cele mai multe unitati au fost vandute laperiferia orasului, precum si in sectoarele 6si 1.

CmparatoriCapatand mai multa incredere, investitoriiau considerat piata locala mai atractiva si auachizitionat aproximativ 40-50% din totalulunitatilor vandute, conform estimarilor Colliers.

Totusi, investitorii institutionali nu si-au facutsimtita prezenta, deorece momentan piata seschimba prea repede pentru procesul lor decizional.In schimb, investitorii locali cumpara acum pachetemai mari de apartamente, intre 10si 15unitati,vazand proturile foarte ridicate generate anulanterior de investitii similare.

In ceea ce priveste cumparatorii nali, a fostsesizata o crestere a interesului din partea acestora,devenind mai informati si meticulosi in cautarile

lor. De asemena, luand in considerare oferta maivariata fata de anii trecuti, procesul de decizie legatde achizitionarea unui apartament este putin mailung. Selectarea si procesul de semnare pentrucumparatorii care achizitioneaza unitati in proiectede lux tinde sa dureze intre una si doua luni, intimp ce pentru cumparatorii care investesc in

proiecte destinate clasei medii decizia de achizitiesi semnarea contractului se incadreaza intre 2saptamani si o luna.

Clientii apartamentelor de lux, de obicei isi negociaza

contractul prin intermediul propriilor avocati,implicandu-si de asemenea notari si arhitecti proprii.Clasa medie acorda o atentie deosebita optiunilor inmaterie de nisaje, garantii pentru avans, intarzieriin livrare si penalitatile aferente stipulate in contract.

In 2007, Colliers a intervievat cumparatorii care auachizitionat proprietati in proiectele sale exclusive,in urma rezultatelor reiesind urmatorul prol alcumparatorului: dintre respondenti, 43% au intre27-27de ani, iar 36% intre 37-47de ani; in ceea cepriveste venitul, 42% dintre client castiga intre1,0003,000cpe luna, 26% intre 3,0005,000c, iar28% mai mult de 5,000cpe luna;pentru 61% dinpersoanele intervievate, locatia este criteriul cel maiimportant de selectie, ind urmata de calitate si pret,acestea ind celelalte doua criterii importante; dintrecumparatori, 73% au cumparat apartamentul pentruuz propriu, 21% pentru revanzare sau inchiriere, iar6% pentru copii sau parinti.

PReTuRI

eoltiPreturile unitatilor aate in proiecte lansate in

prima jumatate a anului au cunoscut o cresteremedie de 20%. Acest fapt se datoreaza intensicariiritmului vanzarilor dar si scumpirii materialelor deconstructie si fortei de munca. Daca in 2006costulmediu de constructie era in jur de 600Euro/mp, in2007acesta a ajuns la 750Euro/mp.


35/51

Romaia


Piata rezidentiala

Proict car s or lasa i priml smstr di 2008

Proiect Dezvoltator Nr. Total de unitati Zona

La Stejari Tiriac Imobiliare 550 Nord

Waterfront Technical Olympic 208 Nord

Global City Global Finance 380 Nord - Periferie

Garden of Eden GTC 1,000 Nord - Periferie

Sunset Residences Ablon 2,120 Vest

Primavara 2 Can Serv 1,000 Vest

Frigocom Gran Via 1,500 Vest

Rasarit de Soare Conarg 988 Est

Lacul Morii Rezidential Giulesti Real Estate 420 Vest

Total 9 8,166


36/51

41

Pretul mediu al pietei ramane in continuare 1,500Euro/mp construit (apartament + terasa + peretiinteriori), in mare parte datorita proiectelor lansatein a 2a jumatate a anului, care, ind destinate claseimedii si sub-medii, au avut un pret de lansare mai

mic.

Cel mai mic pret mediu pentru un apartamente de3camere intr-un proiect nou cu peste 200de unitatiaat in partea de vest a capitalei este de aproximativ133,000Euro + TVA. Insa, daca ar incluse in aceastaanaliza si apartamentele construite inainte de 1990,zona cea mai accesibila ca pret este cea de sud, undepretul mediu pentru un apartament de 3camere estein juri de 130,200Euro.

Costurile de intretinere pentru complexelerezidentiale noi variaza intre 0.3si 1.5Euro / mpconstruit.de apartament

Mtod d plataDezvoltatorii accepta mai multe modalitati de plata,oferind cumparaturilor sucienta exibilitate pentrua le permite achizitii accesibile. Varianta cea maicomuna consta intr-un avans de 20%-30% si o platanala in momentul livrarii a restului de 70%-80%din suma. In 2007, cativa dezvoltatori au micsoratavansul la 10%, dar au introdus cateva rate (de 20%-25%) pe durata constructiei, restul urmand a platitla nalizare.

Pentru a simplica procesul si mai mult, cativadezvoltatori si-au facut parteneriate cu bancilenantatoare, pentru a oferi cumparatorilor crediteavantajoase; in acest fel, au si garantia ca clientul vaavea posibilitatea de a achita transa nala la nalulconstructiei.

PRevIzIunIIn contextul multor incertitudini legate de evolutiacrizei nanciare incepute in Statele Unite, estimam

ca pe termen scurt - urmatoarele 6luni - piatarezidentiala va creste intr-un ritm mai putin alertdecat in 2007, tinand cont ca noii jucatori de pe piatavor astepta efectele crizei asupra schemelor lor denantare.

Pe termen mediu si lung, piata rezidentiala dinRomania va continua sa creasca intrucat aceastadepinde in primul rand de raportul dintre cerere sioferta, care este inca foarte mare.

Pana la sfarsitul lui 2008estimam ca stocul deapartamente noi va de 5.000de unitati, iar panain anul 2010acesta va ajunge la 15.000. Absorbtia deapartamente noi va creste de la 10.000de unitati in2008la 20.000in urmatorii 3- 4ani.

Decizia de a cumpara un apartament nou indetrimentul unuia vechi depinde si de durata deviata a blocurilor construite inainte de 1989, care seva apropia de sfarsit in urmatorii 15ani.

Dintre investitorii care au cumparat apartamente noioff-plan in ultimele 18luni, aproape jumatate le voroferi pentru inchiriere, iar restul le vor vinde.

Dupa ce s-au indreptat catre locatii in apropiereacenturii, dezvoltatorii cauta sa dezvolte proiectein zone mai indepartate, dar cu un mare potential,precum Saftica, Cernica, Tartasesti, Bragadiru si

Buftea.

Proiectele de lux vor dezvoltate la o scara mai larga,ind localizate mai mult in nordul orasului, si voraduce un alt stil de viata la preturi ridicate. In rest,preturile vor continua sa creasca cu o medie de 5%in prima jumatate a anului, ajungand la o cresteremedie anuala de 15% pana la sfarsitul lui 2008.


37/51

Incetinire a tranzactiilor, insa cererea puternica

pentru produsele deistitiivacontra-balansa scepticismul financiar international.


38/51

Romaia


Piata d istitiiimobiliar

Pe SCuRTIn primele noua luni ale anului 2007piata deinvestitii imobiliare din Romania a aratat primelesemne de maturitate: o cerere foarte puternicapentru produse de investitii si randamente care auajuns din urma nivelurile pietelor vest europene.

In ultimul trimestru, criza din pietele financiareinternationale a facut ca deciziile de investitii fie inexpectativa, astfel incat cei mai multi investitori aupreferat sa astepte si sa inteleaga cauzele acesteicrize, precum si efectele ei pe piata locala.

Piata de investitii a ajuns in 2007la 1.5miliarde deEuro, o crestere de 66% comparativ cu anul 2006,insa sub cele 2miliarde de Euro estimate la inceputulanului.

In ciuda reducerii randamentelor, crestereavolumului de investitii s-a datorat in principalsuplimentarii ofertei pentru 2007si 2008insectorului de birouri din Bucuresti, precum si in cel alsectorului de retail din orasele secundare ale tarii.

CeReReImmoeast si-a mentinut in continuare pozitiadominanta in piata, cu noua mari tranzactiiincheiate in decursul anului 2007. Achizitiaproiectului de retail Polus Constanta raporata la unpret de 185milioane Euro, cea mai mare tranzactie

din prima jumatate a anului, a crescut portofoliul deproprietati comerciale al fondului la aproximativ 1,78miliarde Euro.

Tranzactia anului a fost insa, vanzarea proiectului

de birouri America House, situat in Piata Victoriei,dezvoltat de GTC, achizitionat de grupul francezNatixis la un pret de 120milioane Euro, reprezentandun randament de 5.55%, minim istoric in piata deinvestitii din Romania.

Un alt semn al maturitatii l-a reprezentat primadezinvestire remarcabila a unui fond: EurpeanConvergence Property Company (fond ce apartine deCharlemagne Capital, listat la Bursa din Londra) carea vandut portofoliul format din trei cladiri de birouri PGV, Construdava I si Milenium Tower catrefondul german DEGI, divizia de investitii imobiliare aAllianz Group.Valoarea tranzactiei a fost aproximativde 110milioane Euro.

O alta tendinta remarcata in 2007a fost intrarea inpiata a fondurilor specializate pe anumite scetoareale pietei imobiliare. Spre exemplu, Sonae Sierra apasit foarte hotarat in sectorul de retail prin achizitiaa trei proiecte: River Plaza, un centru commercial dinRamnicu Valcea, Craiova Mall si Arena Center dinBacau. In aceasta categorie s-a inscris si cea mai maretranzactie din sectorul industrial unde TeeslandIOG a achizitionat Parcul Industrial A1de la Cefin la

pretul de 82milioane Euro.

Foarte activi au fost de asemenea si investitoriide marime medie care si-au creat un portofoliuputernic de proprietati comerciale din sectorulimobiliar. Acestia foarte probabil se vor orienta catreo dezinvestire pe termen scurt/mediu.

Top 5traactii

Utilizare Proprietate mp Fond de investitii Pret

Comercial Polus Constanta 48,000 Immoeast c185,000,000

Birouri America House 25,800 NATIXIS c120,000,000

Birouri Charlemagne Portfolio 34,700 DEGI c110,000,000

Birouri S-Park 35,000 Immoeast c101,500,000

Comercial Gold Plaza (Baia Mare) 32,000 Immoeast c97,000,000

Radamt - sctorl d birori - 2007Tara Romania Bulgaria Rusia Polonia Cehia Austria Franta Marea Britanie Germania

Randamente 6.75 8.1 9 5.75 5.2 5.55 4.7 4.8 4.62


39/51

45

OfeRTASectorul de retail conduce piata de investitii in 2007din punct de vedere al volumului, cu mai mult de700milioane de Euro investiti. Insa, datorita lipsei

de produse disponibile, aproape toate tranzactiileau fost cumparari de centre comerciale in avans inorasele din provincie. Interesul fata de acest sector se

justifica prin diferenta de 100puncte de baza intreyiledul sectorului de commercial si cel pentru birouri.

Aproape toti dezvoltatorii urmaresc sa isi asigure odezinvestire intrucat mai mult de 90de proiecte suntanuntate pentru dezvoltare in urmatorii 3-5ani intoata tara.

Piata de birouri a inregistrat 10tranzactii majore laun volum total de peste 500milioane Euro si incaramane un sector foarte atractiv pentru investitori.

Cu toate ca cele mai multe fonduri prefera sacumpere produse de referinta construite conformstandardelor internationale, datorita cantitatiiinsuficiente de astfel de produse, multi dintreinvestitori isi indreapta capitalul catre alte investitii.Spre exemplu, Fabian Capital a achizitionat CubicCentre, un proiect de birouri de 27,000mp situatin Pipera Tunari, iar City Capital a investit 35demilioane de Euro in doua cladiri de birouri: Avrig 35si cladirea UPC.

RAnDAMenTeRandamentele primare ale sectorului de birouri s-aucomprimat remarcabil de la un nivel de 7% atins in2006la un minim de 5.55% in 2007. Aceasta tendintaa fost urmata si in celelalte sectoare ale pieteiimobiliare.

Randamentele primare ale pietei de retail au ajunsla 6.75% pentru concepte bune de centre comercialesituate in orasele mari, in timp ce media s-a situat in

jurul valorii de 7.25%.

Proiectele industriale au fost vandute la randamentede aproximativ 8%, o scadere semnificativacomparativ cu 2006.

PRevIzIunICriza din pietele financiare globale precum sicresterea constanta a ratei Euribor in 2007, adeterminat multe fonduri sa se retraga din tranzactiiunde randamentele erau prea apropiate de EURIBORpentru a isi reevalua oportunitatile.

Aceasta situatie va duce, foarte probabil, la intarzieriin investitiile directe din sectorul imobiliar pentruachizitii atat in terenuri cat si in investitii comerciale.

Cu toate acestea, deoarece cererea pentru produseeste foarte solida in toate sectoarele pietei imobiliaresi ratele de neocupare sunt apropae zero atat in piatade birouri cat si in cea de industrial si de retail, iarpiata locala va continua sa creasca, investitorii vortrece peste nelinistea provocata de criza globala si isivor relua activitatea de investitii in Romania.

In 2008, tranzactiile de investitii se vor derulaprobabil intr-un ritm mai lent ca in 2007, in timp ce

randamentele vor suferi mici corectii in prima partea anului.

eoltia radamtlor2006 2007

Principale Birouri 6.95% 6.00%

Comercial 7.40% 7.00%

Industrial 10.25% 7.90%

Secundare Birouri 8.10% 7.65%

Comercial 9.00% 7.80%

Industrial n.a. 8.80%


40/51

Bucurestiul ramane o destinatie de afaceri, insa

piata de hotlriva vedea mai multi turisti inviitorul apropiat.


41/51

Romaia


Piata hotlira

Pe SCuRTCu investitii de peste 74milioane euro si cu patruimportante tranzactii hoteliere incheiate, 2007este primul an in care piata de investitii capataimportanta si in domeniul hotelier. Majoritateatranzactiilor din acest sector vizeaza proprietatioperationale, ceea ce s-ar putea dovedi o solidarealizare de afaceri. In paralel, multe proiecte initiateanul acesta urmeaza sa se finalizeze in urmatorii 2-3ani.

CeReReAOamenii de afaceri contribuie in cea mai maremasura la cererea hoteliera totala. Una dinprincipalele caracteristici ale acestui tip de cerereeste faptul ca este foarte puternica in timpul zilelorsaptamanii (de luni pana joi), scade substantialvinerea si sambata si creste intr-o oarecare masuraduminica. Aceasta cerere este relativ constanta peparcursul anului, cu o scadere vizibila in perioadadecembrie-februarie si in august. Cererea viitoarepe acest segment este strans legata de sanatateaeconomica a tarii.

Numarul de sederi pe noapte a crescut de asemenea,

alaturi de numarul de sosiri, dar intr-un ritm mailent. Aceasta ne duce la concluzia ca sederea mediea unui client a scazut, de la 2,01nopti in 2004, la 1,96nopti in 2006, reconfirmand statutul de destinatie deafaceri al orasului.

Vizitatorii straini detin procentajul cel mai mare dinvizitele totale in Bucuresti, cu mai mult de 60% dintotal, pentru ultimii trei ani. Din totalul de sederipeste noapte ale strainilor, 73% au fost generate detarile europene, ceea ce confirma statutul acestei

zone ca principala sursa de vizitatori a orasului. DinEuropa, importante surse de vizitatori sunt Italia,Germania si Regatul Unit.

Recent, Bucurestiul a devenit o destinatie interesantapentru companiile care organizeaza intalniri,reuniuni, conferinte si expozitii. Cererea pentru astfelde evenimente a crescut, in Bucuresti, cu aproximativ30% in 2007si se previzioneaza ca va creste incontinuare. Pe termen mediu, Bucurestiul ar puteadepasi destinatii bine-cunoscute precum Praga,Budapesta sau Varsovia din acest punct de vedere. Inultimii doi ani, veniturile generate de acest segmental pietei au ajuns la aproape 25% din venituriletotale.

OfeRTAIn Bucuresti se gasesc numai 102hoteluri, cuo capacitate de aproximativ 8.000de camere,mai putin decat in alte mari capitale europeneprecum Varsovia, Budapesta sau Praga. Majoritateahotelurilor bucurestene au sub 50de camere (57%) siintre 50si 100de camere (22%).

In 2007, oferta a inregistrat o usoara crestere fata

de anul precedent, in jur de 4%, dar va cunoasteo crestere semnificativa in 2008, datorita unorinaugurari importante, precum Rin Grand Hotel(1400de camere), Ramada Plaza (302camere) siRadisson SAS (424de camere), toate asteptate in


42/51

49

primul trimestru al anului 2008. Se asteapta siinaugurarea altor hoteluri pana la mijlocul anului2008, contribuind cu un numar important de camerela piata hotelurilor de 2si 4stele si ducand astfel la ocrestere a ofertei de camere in Bucuresti cu inca 300

de camere.

PReTuRIPer total, tarifele medii in 2007au inregistrat, fata de2006, o crestere de aproximativ 7% pentru hotelurilede 4si 5stele. Cum gradul de ocupare a crescut deasemenea, dar intr-un ritm mai lent in comparatiecu anul precedent, principalul indicator al venitului,venitul per camera disponibila, a inregistrat ocrestere si mai mare, situata la aproximativ 8-9% incomparatie cu 2006.

PRevIzIunIOrasul Bucuresti isi va pastra statutul la care a ajunsin ultimii ani, ramanand o destinatie predominantde afaceri, desi se poate prevedea ca piata turisticava creste din an in an, datorita noutatii Bucurestiuluica destinatie de turistica printre capitalele europene,precum si datorita intrarii pe piata a companiiloraeriene low-cost.

Ne putem astepta ca piata Bucurestiului sa continuesa atraga atentia mai multor lanturi hoteliereinternationale interesate sa intre pe piata in 2008.Investitiile hoteliere majore din Bucuresti se vor

concentra in zona proprietatilor de 4si 5stele,dovedind o tendinta catre aparitia de hoteluri cumai mult de 150de camere, situate in locuri usoraccesibile, mai ales pentru oameni de afaceri. Multeproiecte de dezvoltare vor fi in general de tip mixt.

Orta d hotlri a Bcrstili -2007

Categoria de hotel Numar de hoteluri Numar de camere Numar de hoteluri Numar de hoteluri Numar de hoteluri

< 50camere 50-100camere > 100camere

Hoteluri 5stele 7 1,484 1 1 5



Hoteluri 2stele 15 677 11 3 1

Hoteluri 1stea 5 294 3 1 1

Total 2007 102 7,450 58 22 22


43/51

Romaia

50 Collirs Itratioal Analiza pietei imobiliare2008

Aspct lgislati

Anul 2007a fost cel mai important moment din

istoria moderna a Romaniei, constand in integrareaRomaniei in Uniunea Europeana.

Potrivit legislatiei imobiliare, anul 2007face partedin seria modificarilor incepute in 2005cu privire laaderarea Romaniei la Uniunea Europeana. Cea maiimportanta schimbare incepand cu data de 1Ianuarie2007, a fost reprezentata de posibilitatea cetatenilorUniunii Europene de a achizitiona teren in Romania.Ca si completare la cele mentionate anterior, anul2007a avut un impact important asupra pieteiimobiliare prin intermediul unor schimbari majorein domeniul legislatiei, schimbari ce trebuiementionate in urmatoarele paragrafe, evidentiindfacilitatile in domeniul invesatitiilor imobiliare dinRomania.

ACHIzITIOnAReA De TeRenuRI De CATRePeRSOne fIzICe SI juRIDICeIncepand cu data de 1Ianuarie 2007, privindamendamentele si adaugarile la Legea nr. 312din 2005, cu privire la achizitionarea titlurilor deproprietate de care personae fizice si juridice asupraterenurilor din Romania, persoanele straine pot fi

autorizate sa achizitioneze titluri de proprietateasupra terenurilor situate in Romania, pe o perioadade 5ani de la aderare (2012), respectiv 7ani dacaterenul este agricol sau forestier (2014). Cu privirela persoanele fizice si juridice care au obtinutcetatenia romana in conformitate cu legislatia invigoare, exista un aspect unanim asupra dreptuluide a achizitiona terenuri in Romania conformprevederilor de la 1Ianuarie 2007. Pana acumbirourile notariale erau obligate sa refuse contractede vanzare-cumparare daca cumparatorul nu eracetatean Roman.

De-a lungul perioadei de tranzitie mentionateanterior, exista o categorie a Membrilor StatelorUniunii Europene care au dreptul de a obtine titluride proprietate asupra terenurilor si padurilor, avandurmtoarele limite: (i) trebuie sa practice agriculturaon an independent basis si sa foloseasca terenul inacest scop; (ii) trebuie sa isi stabileasc domiciliulstabil in Romania; (iii) sunt obligati sa nu-si schimbedreptul de folosinta asupra terenului achizitionat.(ex.sa il pastreze ca si teren agricol) pe intreaga duratade tranzitie.

In consecinta, dupa expirarea perioadei de tranzitiementionata, structura tranzactiei imobiliare va fisimplificata, intrucat companiile din cadrul tarilor

membre a Uniunii Europene vor putea cumpara sidetine din punct de vedere legal terenuri in Romaniafara alte formalitati sau piedici.

Persoanele fizice si juridice care nu fac parte din

Uniunea Europeana pot obtine titluri de proprietateasupra terenurilor din Romania doar pe bazaacelorasi tratative. Pe de alta parte, persoanele fizicesau juridice pot obtine titluri de proprietate prinmostenire.

ReSTITuIReA CeReRILOR Cu PRIvIRe LAPROPRIeTATILe COnfISCATe De CATReSTATuL ROMAn Pe PeRIOADA ReGIMuLuICOMunISTDupa anul 1991o serie de legi speciale au fostdecretate pentru restituirea proprietatilor confiscatede catre Statul Roman de-a lungul regimuluicommunist (Legi pentru Restituire). Mai mult, inconformitate cu regimul legal general stability deCodul Civil Roman, cererile pentru restituirea directanu mai sunt subiect limitarilor legale si de aceeapot fi oricand completate cu statute relevante. Inconsecinta, cererile de restituire conform CoduluiCivil Roman au fost luate in considerare ca optiunipractice pentru primii proprietari care nu au reusitsa depuna dosarele in data limita prevazuta deLegile Restituirii Proprietatilor.( ex. 14Februarie 2002pentru legea nr. 10/2001cu privire la regimul legalal proprietatilor imobiliare confiscate in perioada 6

Martie 1945- 22Decembrie 1989, si Noienbrie 2005pentru Legea Nr. 18/1991.

Pe data de 4Octombrie 2007Procurorul General adepus o cerere la Inalta Curte de Casatie si Justitie,prin care solicita celei din urma emiterea unei deciziipentru interpretarea legii, decizie comuna tuturortribunalelor din Romania, stipuland daca cererilede restituire incluse in Codul Civil sunt anulate saunu in acele cazuri in care se aplica Legea nr. 10/2001.In opinia Procurorului General, in asemenea cazuri,cererile de restituire incluse in Codul Civil nu ar

trebui aprobate. Inalta Curte a decis amanareaemiterii unei decizii in aceasta privinta pana la datade 7aprilie 2008.

Incertitudinea cu privire la regimul legal alproprietatilor confiscate de catre Statul Romanintre 1945 1989a fost principalul obstacolo indezvoltarile de proiecte imobiliare in Romania inultimii 15ani. Din perspectiva deciziei ce se asteaptadin partea Inaltei Curti de Casatie si Justitie cu privirela interpretarea Legii nr. 10/2001si a Codului Civil,2008se anunta a fi un an important in clarificareastatutului cauzelor de restiruire completate in acord

cu prevederile legale din Romania. Ramane de vazutdaca Tribunalele vor extinde viitoarea decizie aInaltei Curti si asupra interpretarii Legii nr. 18/1991,


44/51

51

sau daca va continua sa existe o nesiguranta cuprivire la regimul legal al terenurilor agricole siforestiere.

SCHIMBARI In DOMenIuL TAxeLOR

APLICATe TRAnzACTIILOR IMOBILIAReIn privinta platilor facute in urma unui acord devanzare-cumparare a unei proprietati imobiliare,la fel ca si in urma contractelor pentru lucraride constructii, mecanismul taxarii inverse s-aaplicat atat timp cat ambele parti erau inregistrateca platitoare de TVA (atat vanzatorul cat sicumparatorul trebuie sa inregistreze in contabilitateTVA colectata si TVA deductibila in acelasi timp,fara ca platile sa se faca efectiv). In orice caz, inurma amendamentelro la codul fiscal publicat inOctombrie 2007, mecanismul de taxare inversafolosit la transferul proprietatilor imobiliare, siefectuarea de lucrari de construti nu mai esteaplicabil incepand cu 1Ianuarie 2008. Este posibilca Parlamentul Romaniei sa nu aprobe OrdonanataGuveranamentala care anula taxarea inverse inacelasi timp, sunt posibile schimbari viitoare dar carenu vor fi executate retroactiv.

In 2007taxa pe venitul rezultat din transferul deproprietate intre persoane fizice a fost de asemeneamodificat; inainte de 1ianuarie 2007taxa erastabilita la 16% din veniturile obtinute intr-otranzactie imobiliara, calculata ca o diferenta intre

pretul de achizitie a propritatii imobiliare si pretulobtinut in urma vanzarii acestei proprietati. Dupa1ianuarie 2007, aceasta taxa a fost stabilita la ovaloare cuprinsa intre 1% - 3% din pretul tranzactiei,in functie de valoarea tranzactiei si perioadadetinerii dreptului de proprietate.

O mai mare schimbare a fost eliminarea incepandcu 1ianuarie 2007a taxei de timbru fiscal perceputala autentificarea formelor legale in tranzactiileimobiliare (contracte de vanzare-cu

analiza pietei imobiliare 2008 --52 pagini

Documents