raport evaluare armin - eurexpert › wp-content › uploads › 2012 › 10 ›...

BENEFICIAR: EUREXPERT IPURL PROPRIETATE: SPATIU COMERCIAL, str Dimitrie Cantemir, nr.26-30, Et 1. Oradea, jud. Bihor

1

RAPORT DE EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA SPATIU BIROURI Oradea,str. Dimitrie Cantemir,nr.26-30,ap.II,etaj ,Jud.BIHOR

BENEFICIAR : EUREXPERT IPURL

PROPRIETAR : SC ARMIN MARKETING SRL

OCTOMBRIE 2012 Evaluator : Ing. Costea Dorian expert evaluator ANEVAR cu legitimatia nr 4446.


2

RAPORT DE EVALUARE

SINTEZA REZULTATELOR

Valorile obtinute prin aplicarea metodelor descrise in cele ce urmeaza sunt : Abordarea prin metoda veniturilor

V = 120.000 euro( 548.000 lei) Abordarea prin metoda comparatiei

V = 110.000 euro( 500.000 lei)

In urma analizei rezultatelor apreciez ca valoarea obtinuta prin metoda comparatiei reprezinta valoarea de piata pentru proprietatea evaluate , datorita faptului ca toate comparabilele au fost luate din ofertele de piata , respectiv :

V = 110.000 euro(500.000 lei ) .

CAPITOLUL 1 : DEFINIREA MISIUNII

1.1 Identificarea clientului si a proprietarului bunurilor evaluate

Prezentul raport de evaluare are ca si client EUREXPERT IPURL cu sediul in Oradea , str. Henri Coanda, nr.1 ,jud.Bihor . Proprietatea evaluata se afla in proprietatea SC ARMIN MARKETING SRL , avand J05/1074/1997 si RO 9682424. 1.2 Scopul evaluarii Prezentul raport de evaluare are ca scop stabilirea valorii de piata a respectivei proprietati in vederea valorificarii prin licitatie publica in cadrul procedurii de insolventa conform legii insolventei 85.2006 .

1.3Identificarea bunurilor

Obiectul evaluat consta din spatiu comercial-birou – situat la etajul cladirii din Oradea, strada Dimitrie Cantemir, nr. 26-30 .jud.Bihor, in cladire cu regim de inaltime P+1E , avand o suprafata construita de 448,35 mp si o suprafata construita desfasurata de 448,35 mp , suprafata utila de 379,30 mp cu teren in cota indiviza in suprafata de 314 mp .

Proprietatea evaluata este grevata de sarcini in favoarea MKB ROMEXTERA BANK SA ,dupa cum reiese din extrasul de carte funciara prezentat .


3

CAPITOLUL 2 : DECLARATIA EVALUATORULUI Prezentul raport de evaluare este elaborat de catre Dorian Costea ,membru ANEVAR

cu legitimatia nr.4446.

Evaluatorul este independent (nu are nici un interes direct sau indirect, prezent sau viitor fata de beneficiar) si isi asuma intreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate in prezentul raport de evaluare Evaluatorul nu este responsabil de omiterea de catre client a unor date si informatii referitoare la imobile, care ar putea afecta valoarea obtinuta. Se mentioneaza ca, in lucrarea de fata, analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt personale, limitate de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice, nefiind influentate de nici un factor generat de obligatii materiale sau morale. Informatiile evidentiate in raportul de evaluare au fost obtinute de la surse pe care evaluatorul le considera credibile si nu isi asuma nici o responsabilitate in privinta corectitudinii lor.

Acest raport de evaluare este confidential atit pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul mentionat in capitolul 1; nu se accepta nici o responsabilitate daca este transmis altei persoane ,fie pentru scopul declarat fie pentru alt scop.

Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente ,

Circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara. Evaluatorul nu este obligat sa ofere, in continuare, consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune . Valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport .

Prezentul raport de evaluare este elaborat cu respectarea Normelor de evaluare

ANEVAR .

Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale .

Valorile estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a acestora pe interese fractionate va invalida valorile estimate .

Evaluatorul a considerat ca datele inscrise in extrasul de carte funciara sunt corecte

si le-a folosit in raportul de evaluare .


4

CAPITOLUL 3 : SITUATIA JURIDICA S.C. EUREXPERT IPURL a prezentat, drept documente de proprietate extrasul de carte funciara CF nr.162768-C1-U2/Oradea, nr.cadastral 2569/7/II . Proprietatea imobiliara este grevata de sarcini in favoarea MKB ROMEXTERA BANK , asa dupa cum reiese din extrasul de carte funciara prezentata si declaratia proprietarului . Documentele mentionate mai sus sunt anexate in copie la prezentul raport de evaluare.

CAPITOLUL 4 : PREZENTAREA BUNULUI EVALUAT

4.1. Data inspectiei – inspectia pe teren a fost efectuata in data de 15.10.2012 ,in prezenta domnului Ghib, reprezentantul proprietarului.

4.2. Amplasament – Proprietatea imobiliara evaluata este amplasata in Oradea, zona strada Cantemir, in spate la statia de distributie carburanti MOL din strada Cantemir, intre birourile RENEL ORADEA si Directia pentru Agricultura Bihor, intr-o zona cu spatii comerciale si locuinte rezidentiale .

4.3. Descriere, caracteristici tehnice – in urma deplasarii pe teren pentru efectuarea constatarilor preevaluatorii a rezultat urmatoarele: proprietatea evaluata este situata in localitatea Oradea ,fara acces direct la reteaua de drumuri a localitatii(proprietatea are drept de servitute cu piciorul asupra nr.topo 3569/5) avand acces direct la retelele de utilitati ale localitatii. Proprietatea evaluata este alcatuita din spatiu pentru birouri ,situat la etajul 1 in cladire independenta avand regim de inaltime P+1E, cu suprafata construita de 448,35 mp,suprafata utila de 379,30 mp si teren in indiviza in suprafata de 314 mp. Structura de rezistenta este alcatuita din fundatii de beton,stalpi si grinzi din beton armat ,pereti de inchidere din zidarie de caramida ,plansee din beton armat, acoperis terasa cu hidroizolatie.

- Dotari: instalatii electrice de iluminat, telefonie, apa-canal, incalzire centrala cu radiatoare de aluminiu.

- Finisaje : pardoseli din parchet laminat in aproximativ 80% din birouri si din beton la restul birourilor, gresie la hol si grupurile sanitare .

suprafetele verticale - zugraveli cu dispersit si placaje de faianta la grupurile sanitare;

tamplaria exterioara din pvc cu geam termopan. - Utilitati : apa si canalizare racordate la retelele de apa si canalizare a localitatii , incalzire centrala racordata la reteaua de termoficare a orasului, curent electric . - Stare tehnica : buna (nu s-au obsevat fisuri sau deformatii vizibile la structura de rezistenta) ,dar sunt ceva infiltratii de la ploaie .


5

Se mentioneaza ca fiecare birou are grupul sanitar propriu, sunt finisate aproximativ 80% din birouri, proprietarul a extins suprafata construita initial de la parter, implicit si etajul fiind marit. In calcule este considetata suprafata trecuta in cartea funciara .

Proprietatea nu are acces direct la retelele de drumuri ale localitatii. Anul darii in folosinta: aproximativ 1970 cu RK (reparetii capitale) in anul 2008 CAPITOLUL 5 : DESCRIEREA SI ANALIZA PIETEI BUNULUI

ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire şi va genera ipotezele de lucru necesare aplicării abordărilor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare este definită ca utilizare rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare.

După cum rezultă, ceea mai bună utilizare este analizată uzual în una din

următoarele situaţii : � cea mai bună utilizare a terenului liber � cea mai bună utilizare a terenului construit

Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească patru

criterii. Ea trebuie să fie: � permisă legal � posibilă fizic � fezabilă financiar � maxim productivă

Ţinând cont de amplasamentul proprietăţii, vecinătăţile existente, structura şi starea

tehnică a construcţiilor, modalitatea de valorificare, precum şi tendinţele de evoluţie a pieţei imobiliare din zonă, cea mai bună utilizare este ceea actuală, respectiv ceea comerciala(spatiu birouri) .

Ca urmare, având în vedere scopul raportului, estimarea valorii proprietăţii se face pentru utilizarea actuală respectiv utilizarea comerciala(birouri) . ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE SPECIFICE

Definirea pieţei Piaţa imobiliară se poate defini ca fiind o interacţiune dintre persoane – fizice sau juridice – care schimbă dreptul de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Această piaţă se


6

defineşte pe baza tipului de proprietate, potenţialului de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor şi chiriaşilor tipici, etc. Piaţa imobiliară este influenţată de atitudinile, motivaţiile şi interacţiunile vânzătorilor, şi a cumpărătorilor. De asemenea este o piaţă cu caracteristici diferite de cele ale pieţei eficiente (este foarte sensibilă la situaţia pieţei de muncă şi stabilitatea veniturilor, deciziile de cumpărare sunt influenţate de modul de finanţare, este o piaţă care nu se autoreglează şi este afectată de reglementări guvernamentale şi locale, informaţiile despre tranzacţii similare nu sunt imediat disponibile sau au un grad de credibilitate redus, există un decalaj între cerere şi ofertă, etc.). Datorită factorilor enumeraţi mai sus, comportamentul pieţelor imobiliare este dificil de estimat şi previzionat. În formarea preţului de tranzacţionare şi încheierea contractelor, factori exogeni proprietăţilor – cum ar fi motivaţiile speciale ale cumpărătorului, tipul de finanţare, tenta speculativă, ameninţarea de a fi evacuat dintr-un spaţiu, condiţiile în care se încheie tranzacţia – au uneori influenţă importantă şi conduc la preţuri de tranzacţionare care diferă în mare măsură de valoarea de piaţă. Piaţa specifică a proprietăţii evaluate În cazul proprietăţii evaluate, pentru identificarea pieţei imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, începând cu tipul proprietăţii. Aceasta este o proprietate imobiliară de tip comercial, situată în oraşul Oradea în zona mediana a localităţii. Analizând caracteristicile proprietăţii din punct de vedere al sistemului constructiv, amplasarea şi poziţionarea sa, tendinţele de evoluţie pe piaţa imobiliară, în opinia evaluatorului, imobilul este în ceea mai bună utilizare, astfel că nu se aşteaptă o schimbarea a destinaţiei. Având în vedere cele prezentate anterior, piaţa imobiliară specifică se defineşte ca fiind piaţa proprietăţilor imobiliare cu destinaţie comerciala – spatiu birouri , iar aria geografică a pieţei imobiliare este zona mediana şi centrală a orasului Oradea . În analiza acestei pieţe am investigat aspecte legate de situaţia economică la nivelul pieţei considerate, populaţia sa, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifică şi oferta competitivă pentru tipul de proprietate considerat. Aspecte economico-sociale Judeţul Bihor este situat în nord-vestul ţării, delimitat la vest de graniţa cu Ungaria. Se învecinează la Nord cu judeţul Satu-Mare, spre Vest cu Ungaria, spre Est cu judeţul Cluj, iar spre Sud cu judeţul Alba şi Arad. Are o suprafaţă de 7.544 kmp şi un număr de aproximativ 600.000 locuitori, fiind al şaselea judeţ ca suprafaţă şi al treisprezecelea ca număr de locuitori. Procentul populaţiei urbane este de cca. 47,5%, cu reşedinţă în 8 oraşe, iar populaţia rurală trăieşte în 435 de sate arondate la 87 de comune. Economia judeţului este bazată în principal pe industriile localizate în reşedinţa de judeţ – municipiul Oradea – municipiul reşedinţă de judeţ (207.270 locuitori), în celelalte municipii din judeţ – Beiuş (11.400 locuitori), Marghita (17.569 locuitori), Salonta (18.675 locuitori), şi în oraşele din judeţ: Salacea, com Tarcea (10.714 locuitori), Nucet (2.423 locuitori), Săcuieni (11.646 locuitori), Ştei (8.850 locuitori), Valea lui Mihai (10.586 locuitori), Vaşcău (7.900 locuitori). Principalele industrii sunt industria uşoară (confecţii, textile – în lohn, încălţăminte), ceea industria producătoare de mobilă (în judeţ sunt 6 fabrici de mobilă, din care trei în reşedinţa de judeţ), industria constructoare de maşini (STIMIN), industria alimentară (fabrica de ulei, fabrica de zahăr, platforma European Drinks din zona Beiuş-Vaşcău, industria materialelor construcţii Holcim Salacea, com Tarcea, Helios Salacea, com


7

Tarcea. Industria grea (fabrica de alumină) sau ceea chimică (Sinteza) au o activitate considerabil restrânsă faţă de perioada de înainte de 1989. Agricultura are o pondere de cca. 10% în formarea produsului judeţului, cu toate acestea, procentul populaţiei care are drept îndeletnicire agricultura este de 41,7% raportat la populaţia ocupată, dar un număr important de persoane, în special de la sate, care practică agricultura de subzistenţă, nu figurează în evidenţele statistice la categoria populaţie ocupată. Privatizarea unităţilor economice de stat s-a realizat în majoritatea cazurilor prin metoda MEBO, ceea ce a dus la un grad redus de capitalizare a acestora, respectiv posibilităţi limitate de adaptare la cerinţele pieţei. Printre privatizările de succes trebuie notat privatizarea fabricii de zahăr, a fabricii de ulei de floarea soarelui, a fabricilor de mobilă din Oradea, Săcuieni şi Salonta, precum şi preluarea fabricii de ciment din Chistag (concernul Holcim). O altă privatizare de succes este privatizarea fabricii de cărămidă refractară Helios, cu baza de producţie în comuna Auşeu. Totuşi, restructurarea economică a marcat şi o serie de falimente, printre care închiderea minelor de cărbune din Budoi-Voivozi şi Borozel, a fabricii de sticlă din Pădurea Neagră, a întreprinderii de industrializare a laptelui şi a întreprinderii de panificaţie din judeţul Bihor (aceasta din urmă nu este în faliment, dar are o cotă de piaţă de 5%, faţă de 100% cât a avut în 1990). O întreprindere al cărei evoluţie influenţează în mare măsură economia microzonei este rafinăria de la Suplacul de Barcău, al cărei evoluţie ulterioară privatizării a determinat preluarea controlului de către PETROM, principalul creditor şi client. Privatizarea fabricii de alumină s-a soldat de asemenea cu eşec, aceasta fiind închis de noul proprietar, un concern rus. Activitatea societăţii se rezumă, după trei ani de la preluare la activitatea de închiriere de secţii şi spaţii productive în contul stingerii unor datorii. Investiţii semnificative au fost realizate mai ales în domeniul prelucrării lemnului, al serviciilor legate de activităţi de comerţ transfrontalier, al serviciilor bancare, al comercializării şi distribuţiei de combustibil lichid, dar şi în producerea şi distribuţia apei minerale şi a băuturilor răcoritoare (European Drinks, Coca Cola), sau a industriei alimentare (European Food). Un avânt investiţional deosebit se manifestă în perioada recentă de a lungul arterei E60, pe tronsonul Borş-Oradea, dar şi spre ieşirea din localitate spre Cluj-Napoca. În perioada recentă s-au construit hale şi amplasamente industriale în suprafaţă ce depăşeşte 250.000 mp, în timp ce o hala cu destinaţie producţie, proprietatea Celestica, amplasat pe raza comunei Borş, de o suprafaţă de 20.000 mp a fost finalizat şi dat în funcţiune recent. Alte investiţii semnificative s-au realizat în domeniul logisticii – Centrum Transport, Galassini, Girelli, Giacomelli, Frigoexpres. De asemenea, un domeniu deosebit de activ este ceea a industriei uşoare, în ultimii 5 ani construindu-se în judeţ pentru această destinaţie amplasamente cu suprafaţă construită de peste 55.000 mp. Şomajul la nivelul judeţului s-a menţinut la cote reduse, de cca. 2% în cursul anului 2006 respectiv cca. 1% în decursul anului 2007, fiind mult inferior mediei pe ţară (în general, din punct de vedere al ratei şomajului, judeţul Bihor ocupă locul trei, după Bucureşti şi jud. Timiş). Cu toate acestea, trebuie menţionat, că un nr. destul de mare a populaţiei practică agricultura de subzistenţă, nemaifigurând în evidenţele AJOFP.


8

Analiza cererii Analiza cererii porneşte de la identificarea persoanelor, fizice sau juridice, care îşi manifestă interesul pentru închirierea sau achiziţionarea de proprietăţi imobiliare cu destinaţie comerciala. Cumpărătorul potenţial este o persoană juridica, care achiziţionează proprietate în scop comercial, sau – datorită amplasamentului - poate fi un investitor, care caută un spaţiu adecvat pentru comertul propriei afaceri. La nivelul localităţii, cererea faţă de proprietăţi imobiliare, în general, este stagnantă. In cadrul acesteia, cererea faţă de spatii cu suprafete mici este uşor ridicat, datorită cheltuielolor de întreţinere relativ reduse asociat cu o suprafaţă utila specifică mai ridicată. Analiza ofertei Oferta se referă la diponibilităţile de a schimba dreptul de proprietate a produsului imobiliar. Oferta competitivă cuprinde studierea şi analiza următorilor factori: -cantitatea şi calitatea ofertei concurenţiale -volumul construcţiilor noi, concurente sau complementare -disponibilitatea şi preţul terenului liber -costurile de construcţie -cauzele şi nr. de proprietăţi vacante -transformarea pentru utilizări alternative -disponibilitatea creditelor pentru construcţii Oferta concurenţială este ridicată. Oferta competitivă vine din partea deţinătorilor de proprietăţi similare. Trebuie menţionat că această ofertă se referă şi la oferta de închiriere, cu spatii similare . Oferta de teren liber pentru a înfiinţa construcţii similare este ridicat. Această ofertă este reprezentată de terenuri situate în zona periferică a oraşului, iar preţurile de tranzacţionare de terenuri libere se situează între 2-3 Euro/mp. Proprietăţi vacante de tipul celei similare sunt în număr relativ ridicat, şi se datorează reducerii numarului de agenti economici si a numarului punctelor de lucru . Transformarea pentru utilizări alternative ridică puţine probleme, fiind disponibilă varianta utilizării proprietăţii in scop de magazine . Creditele pentru achiziţii proprietăţi imobiliare se menţin la costuri care se cifrează la 6,5-8% dobândă pe an (DAE, în valută), acordat de numeroase instituţii de credit, dar se finanţează în special tranzacţii cu proprietăţi rezidenţiale. Termenele de acordare sunt cuprinse între 20-35 de ani, dar tendinţa este de creştere a perioadei şi de relaxare a condiţiilor impuse. De asemenea, pe termen mediu se aşteaptă o reducere a costurilor – dobânzii – pretinse până la nivelul de 5-6% pe an. Trebuie însă precizat, că în cazul finanţării unei investiţii imobiliare de construire de spatii în scopul revânzării, finanţatorul - banca - ia procedura de atribuire a creditului în considerare şi soliditatea financiară a solicitantului şi credibilitatea planului de afaceri prezentat, iar creditul nu este unul de tip ipotecar sau imobiliar, costul acesteia fiind diferit în cazul fiecărei instituţii, şi poate ajunge la 15% (în lei).


9

Echilibrul pieţei La nivelul pieţei considerate nu se poate vorbi de o piaţă funcţională a proprietăţilor de tip comercial, pe care să se efectueze tranzacţii frecvente şi care să poată oferi informaţii conludente referitoare la preţuri de tranzacţionare. Din punct de vedere al stadiul de dezvoltare, piaţa imobiliară a proprietăţilor similare este o piaţă în stagnare (stare instalată relative recent), de dimensiuni relativ reduse, caracterizat de un număr de participanţi şi tranzacţii reduse. Se remarcă un dezechilibru în favoarea ofertei, oglindit de numeroasele anunţuri de mică publicitate cu obiect ofertă de vânzare astfel de proprietati. Fiind o piaţă a bunurilor cu valoare relativ ridicată şi cu durată de existenţă fizică îndelungată, este caracterizată de o oarecare inerţie, care se manifestă prin faptul, că modificările cererii sunt urmate cu o oarecare decalaj de timp de modificările ofertei. În concordanţă cu cele sus-menţionate, schimbările mediului economic – favorabile sau nefavorabile – se reflectă cu o anumită întârziere. Avand in vedere situatia economico-financiara a majoritatii agentilor economici,cat si a majoritatii populatiei,a tendintei de decapitalizare a societatilor comerciale se observa o descrestere a cererii de proprietati imobiliare,mai ales a celor cu suprafete construite mari ,sau a celor compuse din mai multe constructii cu suprafete relativ mari . Piata proprietatilor comerciale nu a avut modificari spectaculoase in ultima perioada,trendul descrescator al preturilor se mentine si pe acest segment de piata . Piata terenurilor are o tendinta clara de descrestere a preturilor . In prezent oferta de astfel de proprietati este mai mare decat cererea . In prezent se observa o stagnare a tranzactiilor cu proprietati imobiliare,cat si o tendinta de scadere a preturilor proprietatilor imobiliare . Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber este cea de spatiu pentru birouri , iar a proprietatii evaluate este de spatiu comercial ( birou-cea care este si in prezent ) . CAPITOLUL 6 : PREMISE 6.1Data intocmirii raportului Raportul de evaluare a fost intocmit in 15.10.2012 . Cursul de schimb utilizat in calcule este de 3,5193 lei/USD si de 4,5658 lei/EURO,valabil la data de 15.10.2012 . 6.2.Baza de evaluare Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflecta rezultatul unor aprecieri facute pe baza mai multor criterii de comparatie , ea exprimand de fapt valoarea de intrebuintare si cea de schimb in contextul general al pietei.


10

In lucrarea de fata vor fi estimate urmatoarele tipuri de valori : Evaluarea realizată conform prezentului raport reprezintă o estimare a valorii de piaţă a proprietăţii, aceasta fiind recomandată de către Standardul International de Evaluare IVS 2011- „Cadru general” ; IVS 101-Sfera misiunii de evaluare ; IVS 230 – Drepturi asupra proprietatilor imobiliare ;IVS 103 –Raportarea evaluarii .

Conform standardului, definiţia valorii de piaţă este următoarea: Valoarea de piaţă : suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotarat şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat si în care părţile implicate au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. 6.3.Ipoteze si conditii limitative

Imobilele (terenurile ) s-au evaluat in ipoteza utilizarii in continuare,fiind liber de constructii . Ipotezele si conditiile limitative in care s-a efectuat prezenta evaluare sunt urmatoarele : *evaluarea a fost efectuata in ipoteza ca dreptul de proprietate este valaril si nu exista alte sarcini decat cele cunoscute asupra obiectelor evaluate la data evaluarii . *nu s-a facut nici o investigatie si nu s-au inspectat acele parti ce erau acoperite , neexpuse s-au inaccesibile si s-a presupus astfel ca aceste parti sunt in stare tehnica buna .Nu se poate exprima nici o opinie despre starea tehnica a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca valideaza integritatea structurii sau sistemului cladirii . *nu s-a efectuat nici o investigatie referitoare la prezenta sau absenta substantelor poluante si ,prin urmare ,nu se poate oferi nici o asigurare a potentialului sau impact asupra evaluarii .In consecinta , pentru scopul acestei evaluari , s-a presupus ca proprietatea nu este afectata de substante poluante ,in sensul contaminarii sau diminuarii valorii acesteia .Orice identificare ulterioara nu ne este imputabila . *evaluatorul a presupus ca proprietatea evaluata se conformeaza restrictiilor urbanistice din zona ,detine toate licentele ,autorizatiile si certificatele necesare utilizarii sale si ca acestea vor putea fi reactualizate daca va fi necesar .

CAPITOLUL 7 : EVALUAREA BUNULUI Pentru determinarea valorii de piata a unei proprietati de tipul celei de fata se pot utiliza trei tipuri de abordari : abordari bazate pe comparatie directa , abordari bazate pe costuri si abordari bazate pe venituri.


11

7.1. Abordarea pe baza de venituri

In cadrul acestei abordari se cuantifica valoarea prezenta (actualizata) a beneficiilor viitoare anticipate aduse proprietarului, obtinute din exploatarea proprietatii .

S-a utilizat metoda bazata pe capitalizarea veniturilor. Aceasta presupune ca un imobil, in functie de caracteristicile sale constructive si de localizare, constituie un potential venit pe termen indelungat prin inchiriere, renta etc. Cu alte cuvinte, proprietatea are o valoare de

randament . Elementele necesare calculului valorii proprietatii sunt : ⇒ Venitul net din exploatare VNE – venitul rezultat din deducerea cheltuielilor de

exploatare din venitul brut potential; ⇒ Venitul brut potential – veniturile anuale obtinute din inchirierea apartamentului; ⇒ Cheltuielile de exploatare – cheltuielile care sunt in sarcina proprietarului / investitorului. Acestea se impart in cheltuieli fixe (impozitul pe proprietate si cheltuielile cu asigurarea acesteia) si variabile (utilitati, salarii, reparatii si intretinere - daca prin contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriasi); ⇒ rata de capitalizare c reprezintarelatia dintre castig si valoare, relatie acceptata pe piata

si rezultata dintr-o analiza a vanzarilor, respectiv a chiriilor pentru proprietati comparabile.

Formula de calcul este: V = VNE / c Ipotezele de calcul utilizate au fost urmatoarele:

- pretul de inchiriere pentru spatii similare este de 4,5 EURO/mp /luna ; - coeficientul de neutilizare pe tot parcursul anului 15 % - cheltuielile ce cad in sarcina proprietarului(impozite,asigurari,etc) 10 % ; • rata de capitalizare neta luata in considerare a fost de 13 %

Astfel, valoarea proprietatii imobiliare evaluate prin metoda capitalizarii veniturilor este: 4,5 euro/mp/luna x 12 luni/an x 379,30 mp x 0,85 x 0,90 V = ...................................................................................... = 120.530 euro 0,13

ROTUND 120.000 euro ( 548.000 ron ) .


12

7.2. Abordarea prin metoda comparatiei pe piata Premisa majora a abordarii prin comparatie directa este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile. Aceasta abordare utilizeaza analiza pietei in vederea identificarii de tranzactii ale unor proprietati similare si compararii acestora cu subiectul de evaluat. Astfel, preturile si informatiile referitoare la tranzactiile de proprietati similare sunt analizate, comparate si corectate in functie de asemanari si diferentieri. Metodolodia este prezentata in fisele anexe ce fac parte integranta din acest raport de evaluare . Elementele de comparatie sunt :drepturi de proprietate transmise,conditii de finantare,conditii de vanzare,conditiile pietei,localizarea,suprafata utila , anul constructiei,finisaje,utilitati,suprafata terenului . Corectiile aplicate sunt urmatoarele: S-au efectuat corectii pentru :localizare,suprafata utila,finisaje,regim inaltime,anul PIF si suprafata terenului . In urma aplicarii acestei metode(conform Anexei) rezulta : V= 110.000 euro

ROTUND 110.000 euro(500.000 lei)

7.7.7.7.3333 Abordări prin cost Abordarea prin cost reprezintă o modalitate de estimare a valorii unui bun bazat pe principiul substituţiei, conform căreia nici un cumpărător informat nu va plăti mai mult pentru un bun decât costul de achiziţie a unei alte proprietăţi cu aceleaşi caracteristici.

Metodele din cadrul acestei abordări pornesc de la elementele materiale şi determină o valoare tehnică aproximativă la data evaluării. Din cadrul acestei abordări face parte metoda costului de înlocuire net sau depreciat, metodă utilizată în acest raport. Această metodă, dacă este aplicată corect şi datele de intrare sunt bazate pe informaţii culese de pe piaţă, oferă o estimare destul de precisă a valorii de piaţă, în special al în cazul unor construcţii noi.

Baza valorii estimate a fost "Metodologia pentru evaluarea clădirilor şi construcţiilor speciale din grupele 1 şi 2" - indicativ GV - 0001/0-95 - aprobat de MLPAT cu ordinul

32/N/16.10.1995. Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde următoarele etape:

� Stabilirea valorii de înlocuire - cost de înlocuire brut, pe baza Cataloagelor de Reevaluare, editate de Comisa Centrală de Inventariere şi Reevaluare Mijloace Fixe (CCRIF), elaborate în 1964 şi cu valabilitate de la 01.01.1965

� Estimarea gradului de depreciere cumulată (fizică, economică şi externă) � Determinarea valorii rămase actuale - cost de înlocuire net, prin scăderea

deprecierii din valoarea de reconstrucţie


13

În vederea elaborării evaluării prin această metodă, a fost necesară parcurgerea succesivă a următoarelor etape:

- examinarea cu atenţie pe teren a construcţiei şi stabilirea principalelor caracteristici constructive;

- stabilirea datei de construcţie şi intrarea în exploatare; - încadrarea construcţiei într-unul din categoriile de construcţii din catalog; - determinarea valorilor unitare de reconstrucţie; - calculul valorii totale de reconstrucţie prin multiplicarea valorilor unitare cu

suprafaţa desfăşurată totală a clădirii; - aprecierea gradului de depreciere cumulat; - estimarea valorii rămase prin scăderea din valoarea de reconstrucţie a pierderii de

valoare datorată deprecierii. Valoarea de înlocuire - reprezintă costul estimat pentru a construi la preţurile

curente de la data evaluării a unui bun cu o utilitate similară faţă de cea evaluată. Deprecierea reprezintă o pierdere de valoare faţă de costul de reconstrucţie din

cauze fizice, economice sau externe. Estimarea gradului de depreciere cumulat s-a făcut prin metoda segregării, conform

căreia gradul de depreciere al unui bun se compune din următoarele elemente: - depreciere fizică – respectiv uzura fizică a bunului, evidenţiat de rosături,

căzături, fisuri, defecte de structură. Se compune din: - depreciere fizică recuperabilă, (se cuantifică prin costul de readucere a elementului la condiţia de nou şi se ia în considerare numai dacă costul de corectare a stării tehnice e mai mare decât creşterea de valoare rezultată) şi deprecierea fizică nerecuperabilă (se referă la elemente deteriorate fizic care nu pot fi corectate în prezent din motive practice sau economice sau oboseala materialelor). A fost estimată pe baza Normativului P135/1999 avizat de MLPAT cu Ordinul nr. 85/N/1999.

- depreciere economică – o formă de depreciere în care pierderea de valoare este datorată unor factori interni, inerenţi proprietăţii (neadecvarea sau supradimensionarea construcţiei din punct de vedere a dimensiunilor, demodarea instalaţiilor şi echipamentelor ataşate)

- depreciere externă – se datorează unor factori externi proprietăţii, cum ar fi modificarea cererii, amplasarea în zonă, urbanismul, finanţarea, modificări legislative sau de mediu, etc.

Aceasta metoda nu este folosita in acest raport de evaluare . Observatii : -evaluatorul a intocmit prezentul raport de evaluare strict la solicitarea clientului, fara a putea face o selectie de bunuri. Anexe la raportul de evaluare : Copie extras CF Oferte inchiriere spatii similare Oferte vanzare proprietati similare Grila comparatie proprietate Poze

INTOCMIT Ing.Dorian Costea


14

Element de comparatie Proprietate de

evaluat Comp . A Comp. B Comp. C Pret de vanzare ( EURO ) 110000 250000 120000

Drepturi de proprietate transmise

DEPLIN, PROPR LIBERA




Corectie (%) 0% 0% 0% Valoarea corectiei 0 0 0 Pret corectat 110000 250000 120000 Conditii de finantare LA PIATA LA PIATA LA PIATA LA PIATA Corectie (%) 0% 0% 0% Valoarea corectiei 0 0 0 Pret corectat 110000 250000 120000 Conditii de vanzare INDEPENDENT INDEPENDENT INDEPENDENT INDEPENDENT Corectie (%) 0% 0% 0% Valoarea corectiei 0 0 0 Pret corectat 110000 250000 120000 Conditii ale pietei octombrie 2012 octombrie 2012 aprilie 2012 Corectie (%) -15,00% -15,00% -15,00% Valoarea corectiei -16500 -37500 -18000 Pret corectat 93500 212500 102000

Localizare Cantemir zona Cantemir Iosia Episcopia Corectie (%) 0% 10% 10% Valoarea corectiei 0 21250 10200 Pret corectat 93500 233750 112200 Arie construita desfasurata 448,35 300 650 228 Corectie (%) -10% 10% -15% Valoarea corectiei 32262 -56393 75340 Pret corectat 125762 177357 187540 An constructie 2008 2005 2008 renovat 2008 Corectie (%) 1% 0% 0% Valoarea corectiei 1258 0 0 Pret corectat 127020 177357 187540 Regim de inaltime Etaj P+1E P/P+E P+M Corectie (%) -2% -2% -2% Valoarea corectiei -2540 -3547 -3751 Pret corectat 124479 173810 183789

Finisaje partial superioare superioare superioare superioare

Corectie (%) -10% -10% -10% Valoarea corectiei -12448 -17381 -18379 Pret corectat 112031 156429 165410 Suprafata teren 314 300 0 498 Corectie 849 19044 -11160 Pret corectat 112881 175473 154251 Corectie totala neta 2881 -74527 34251 Corectie totala neta (% pret de vanzare) 3% -30% 29% Corectie totala bruta 49357 117615 118829 Corectie totala bruta (% pret de vanzare) 45% 47% 99% VALOARE APRECIATA (euro) 110000


15

POZE Vedere din str.Cantemir Fatada principala

Hol Hol

Birou nefinisat Birou nefinisat


16

Birou finisat Birou finisat


17


18


19


20


21


22

raport evaluare armin - eurexpert › wp-content › uploads › 2012 › 10 ›...

Documents