부동산시장 환경변화와 투자전략

2011 년 11 월 11 일

인하대학교 정책대학원송 상 열

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3 1. 부동산시장을 이해하는 변수

구 분 주 요 내 용

정 책

▶ 부동산시장에 가장 직접적이고 큰 영향을 미치는 변수▶ 금융위기 이후 현재까지 규제완화 → 부동산시장침체▶ 규제완화 ( 시장침체 ), 규제강화 ( 시장활성화 )▶2~3 년 지속 , 효과는 1~3 년 시차 , 금융 ( 대출 / 금리 )+ 세제는 단기적 결과▶ 주요정책 *8.18 전월세 대책 *5.1 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안 *3.22 주택거래활성화 대책 *2.11 전월세 대책▶ 정책과는 역발상을 할 필요 * 시장이 불황기일 때 매입하여 ( 규제완화정책 ), 좋을 때 매도하는 것이 바람직 ( 규제강화정책 )

환 율

▶ 환율의 이해 * 서로 다른 나라간에 거래를 위해 서로 돈을 바꿀 때 적용하는 교환비율 * 외환의 수요와 공급에 따라 결정 * 경기변동이 가장 큰 영향 : 호경기→금리상승 (∵ 기업 자금수요증가 )→ 금융 상품 수익성 향상→ 외국인 투자증가→원화수요증가→환율하락 ( 평가절상 )▶ 무역의존도 ( 수입 + 수출 ÷ 명목 GDP) 가 높은 우리나라의 경우 중요한 변수→ 국민경제가 성장해야 부동산경기도 살아남 ( 선행 또는 동조화현상 )▶2008 년 1,600 원대로 환율상승 → 2011 년 다소 안정기미 (1,100~1,200)→ 외환수급안정 ( 외화유입 )▶ 국민소득 (GDP) 증가 = 부동산가격과 정비례 (1980, 1998, 2008 → 낮은 GDP 성장률→부동산가격하락▶GDP 는 부동산시장에 단기적 영향특징 (∵1 년 단위로 변화 , 폭이 크다 )

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3 1. 부동산시장을 이해하는 변수

구 분 주 요 내 용

금 리

▶ 금리의 이해 * 빌려준 원금에 대한 이자비율 * 경기활성화 : 금리상승 , 경기침체 : 금리하락 ( 돈도 수요 / 공급의 법칙 적용 : 돈도 상품으로 시장에서 거래 , 호경기에 기 업 등 수요증가 )▶ 부동산시장과는 반비례 * 금리상승→금융기관으로 자금이동→유동성저하→부동산잠재수요 저하→ 부동산시장 침체 , 가격하락 * 대출금리도 상승→ 매물증가 + 가격하락 우려 * 상반기에만 이미 3 차례나 기준금리가 인상되면서 주택자금 마련이 어려워 져 주택 매수세 위축▶ 금리는 모든 투자결정의 기준 , 저금리는 부동산시장의 매력을 더욱 크게 만들므로 중요한 요소

물 가

▶ 모든 재화가격의 종합적인 실태를 나타내는 추상적 개념▶ 국제유가 및 원자재가격 , 경기둔화 등에 따라 영향▶ 물가상승→화폐가치하락→부동산 / 금 실물자산 선호→거래증가→가격상 승 ( 단기적 비례영향 )▶ 통화량증가→시중자금 유동성증대→물가상승→화폐가치하락→부동산수 요 증가→가격상승

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3 1. 부동산시장을 이해하는 변수

구 분 주 요 내 용

주 가

▶ 실물경제 회복의 바로미터▶ 부동산과는 반비례 : 주가 폭락→실물 부동산 시장이 대체 투자로 탄력▶ 정치 , 경제 , 사회적 변동 상황을 즉시 반영하는 비례요인 증대 1998 년 모두하락 , 2005~2006 모두상승 , 2008 년 모두하락 → 장기추세선 유사▶ 주식은 상승과 하락의 폭이 크고 , 부동산에 비해 상승과 하락의 주기가 짧은 특징 , 단기적으로 주식은 부동산시장에 선행→단기적 반비례 , 장기적 비례 관계▶ 주식 ( 수익성 , 환금성 ), 부동산 ( 안정성 ) 의 다른 특징→장기적 접근 바람직▶ 최근에는 부동산이 금융화되고 변동성이 커지면서 금융시장과 부동산의 동조화 경향

심 리

▶ 주식 부동산 모두 투자심리도 중요한 변수로 작용․ ( 반드시 이해 )▶ 지난 몇 년간 집값상승의 주요 요인으로 작용한 것은 엄연한▶ 최근의 자산가치 하락에 기인한 투자심리 위축은 당분간 지속될 전망▶ 언론 등의 부추김현상․ 끝없는 추락 , 날개 없는 추락 , 침체의 늪 , 밑빠진 독 에 물붓기 , 집값폭락 브 레이크가 없다 . 「부동산 대폭락 시대가 온다」 ⇒ 급매물증가→주택가격의 지속하락→주택구 입 보류→미분양 더욱 증가→ 금융부실로 연결 우려

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3 1. 부동산시장을 이해하는 변수

구 분 주 요 내 용

수 요

▶ 인구저성장 / 감소시대 도래 * 인구변화 = 부동산가격에 정비례 , 2018 년부터 인구감소 = 부동산가격 하락 * 경제성장 둔화 , 어린이공익시설수요 감소 , 주택수요 감소 , 거주자 선별화 촉발 암시 * 베이비붐세대 ( 주택매입세대 ) 의 은퇴 ․2015 년부터 은퇴시작 , 주택시장 침체국면 진입예상 ⇒ 전반적인 주택수요 둔화 , 대 형→중소형으로의 변화 , 수익형상품의 절대적 수요 예상 * 가구수 변화⇒부동산수요 + 가격변화에 절대적 영향 ( 비례관계 ) * 가구수 증가 ⇒ 수요증가 ⇒ 가격상승 * 인구변화보다는 가구수 변화에 더욱 주목 ⇒ 두요소간 결합으로 미래의 부동산가격은 상승요소로 작용▶85 년 이전 건립주택이 전체주택의 25% 차지▶ 무주택자가 전체 가구수의 44% 차지 (약 631 만호 ) ⇒ 자가수요 , 임대수요 혼재함▶ 가계소득 , 1 인당 국민소득 증가→부동산수요 증가→가격상승▶ 추가수요 존재 *신규수요는 항상 존재하기 마련 ( 다만 . 질적 변화요구 ) * 특정지역 인구증가 ⇒ ( 국지적 )가격상승 * 정부에서도 향후 10 년간 500 만가구 공급계획발표 ( 수도권 300 만가구 공급 )▶ 부동산시장이 국지화 ( 공간적세분화 ) 되고 , 분화 ( 아파트 , 단독 , 전원주택시장에서의 가격상승과 하락차이 ) 되는 특성에 초점⇒지역별 / 상품유형별 세분화는 절대적 과제 ⇒ 지역특성화 파악으로 완성 ( 지역별로 자연적 특성 + 인구구조 차이분석⇒수요창출 )

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3 1. 부동산시장을 이해하는 변수

구 분 주 요 내 용

수급상황

▶ 지역별로 주거 , 상업 , 공업 , 업무 , 레저 수급상황파악 ⇒ 부족한 부분에 수요 (쉼터 , 일터 , 놀이터 의 융합 )※ 향후 부동산상품은 기본과 원칙에 충실한 모델이 필요․쉼터 ( 주거용부동산 ), 일터 ( 업무용 / 산업용 / 공업용 : 오피스 , 공장 , 상가 , 관공서 , 학교 ), 놀이터 (골프 장 , 백화점 , 술집 등 다양한 업종과 상품 등장 , 욕망적 소비행위가 이루어지는 장소 ) 합쳐진 복합 적인 공간개발이 트렌트 ⇒ 도심위주 복합고밀개발 (compact city, 주거 + 업무 +놀이 +휴식 +문화 + 교육 ) 등장▶ 「시도통계연보」확인 ⇒ 흐름의 시계열적 파악▶ 특정부동산에 대한 지역의 수요 ( 수도권 / 지방시장의 구별 ) 와 공급상황 분석 을 통하여 잠재수요 예측 , 시장특성에 따른 공급제품의 차별화 / 수요집단의 세분화 , 양극화 + 국지성 +희소성 더욱 심 화▶ 현재 지방주택시장이 양호한 이유는 *그간의 공급부족에 기인 ( 미분양증가로 공급기피 결과 ), 수도권의 공급과잉으로 하향안정세 유 지 ⇒그렇다면 어디에 투자해야 될까 ? * 주거지역이 고용을 일으키는 산업지역과 인접 * 수도권의 경우는 서울 도심에서 주거지의 거리가 30-40km권역까지 확산→통근비용 +시간부담

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3 1. 부동산시장을 이해하는 변수

구 분 주 요 내 용

가 격 ▶ 침체시장 : 기존시장 먼저 회복 / 상승시장 : 분양시장이 리드

외적변수

▶ 남북관계 악화 (북한리스크 ), 전쟁 ( 국지전 ) 등▶ 최근 미국과 유럽지역 등 선진국들의 재정위기로 내년도 국내 경제가 다 소 위축될 것으로 전망⇒한국의 경제 성장을 이끌었던 수출 증가세 둔화 로 이어져 내년도 국내 경제성장률은 3.6% 까지 하락전망 ( 재정위기 ( 경제침체위기 )⇒ 재정지출감축⇒경기침체⇒우리나라 경기침체 ⇒ 부동산시장의 불확실성 증대⇒부동산가격과 거래량변동으로 연결 )▶ 일본의 대지진 , 중동의 민주화⇒상대적으로 안전한 우리나라로 투자자금 유입의 긍정효과▶ 현재의 미국 경제침체와 유럽의 재정위기로 우리나라 부동산 시장은 붕괴 되지 않을 것으로 전망

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3 1. 부동산시장을 이해하는 변수

구 분 주 요 내 용

주기변화

▶ 부동산 경기가 어떠한 요인으로 인해 확장과 수축을 반복하면서 순환하는 것▶ 경기변동 주기를 파악해 개인은 투자시기 결정에 활용하고 , 정부는 국토 의 효율적 운영에 참고 자료로 사용▶ 상승기 - 안정기 ( 침체기 ) 가 주기적으로 반복 , 짧게는 3 년 -길게는 7 년 ( 평균 5 년 -5 년주기설 )▶4 차상승기 (2001~2006), 5 차상승기 : 2012, 2013 년 진입예상▶ 침체기는 2017~2019 년으로 예상▶ 향후에도 주기적 반복예상 ⇒ 영원한 침체와 영원한 상승은 없을 것▶ 경기는 고정되는 것이 아니라 변동하는 것으로서 타이밍예측이 어려울 뿐 , 따 라서 가격의 차별화 , 제품의 차별화로 수요유인 (需要誘引 )

결 론

이상의 요소들이 상호작용하면서 수요자에 영향을 미치고 , 결국 수요자들이 만들어가는 시장이 바로 부동산시장임 - 시대에 따라 가중치의 차이 - 요소간 결합에 의한 『종합적인 분석』으로 부동산시장 전망을 해야 함 -끊임없이 변화하면서 늘 살아 움직이는 부동산시장에 대한 이해와 변화방향 을 예측해나 가야 투자기회와 성공적인 투자가 될 수 있음

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3 2. 부동산시장 동향

주 요 내 용 - 부동산시장의 장기투자 상품 , 고가의 투자상품 수요 위축 - 수도권의 재건축이나 고가 아파트 시장은 당분간 침체예상 -올해 하반기에 바닥을 치고 상승할 것으로 예상되었던 수도권 분양시장의 회복은 다소 지연 - 지방 주택시장은 상승세 뚜렷 , - 공급부족에 따른 전세가격 상승과 높은 매매전세비율 * 전국 평균전세금 5 년전보다 57% 급등 (5,109 만원→ 8,024 만원 ) * 아파트 51.4%( 다세대 46.1%), * 서울이 가장 높고 , 전남이 최하위 * 전세 29.9%, 보증금월세 37.6%, 보증금 없는 월세 32.7% * 원인 : 주택가격상승 기대감 감소 , 수요감소 , 월세선호경향 , 정부정책 ( 보금자리주택 , 임대주택 ) - 가격하락 등 심리적 불안요인 여전 - 일본대지진 등 해외요인으로 대규모자금 국내투자 움직임 - 투가가치 부동산에 대한 관심증폭 ( 위치 , 미래 , 수익발생 , 희소성 ) - 중소형 , 역세권 , 임대수요 증가 - 부동산시장의 국지성 , 시장세분화와 차별화는 더욱 심화 - 정부 부동산 규제완화 정책의 신뢰성저하 및 실기로 시장영향 미비 - 금융시장의 취약성⇒금융시장의 불안정성은 당분간 지속 - 주택건설 인허가 및 분양물량 증가 - 수도권 10억이상 고가아파트 4 년간 3 만가구 감소 -취득세 감면 조치의 종료가 부동산 시장에 악재로 작용할 가능성 -1% 부자들이 보유한 부동산가치 (545 조 3,000억원 ) * 대한민국 전체의 6 분의 1( 수도권+ 아파트에 거주 , 32억 3,000 만원을 부동산으로 보유 ) * 부동산을 투자형태로 굴리면서 매매차익 , 임대수익으로 재산상승 결과

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3 3. 부동산의 투자이유

내 용

▶ 부동산에 대한 전통적인 소유욕

▶손해보고는 안팔고 , 오른다는 신념 , 희망으로 생각

▶ 부의 원천 : 부자치고 부동산이 없는 사람은 없다 . 끼리끼리 모인다

▶ 개별성 , 동일한 부동산은 없다 , 쓸모없는 것은 사실 없다

▶ 설사 실패하더라도 사기를 당하지 않는 한 실체는 남는다 .

▶ 가격이 폭락하지도 않고 , 한번 오르면 잘 떨어지지도 않는다 .

▶ 미래가치를 보고 투자 : 수익 = 미래가치 - 현재가치

▶ 부자들의 성공뒤에는 부동산투자가 있었다

▶ 대한민국 투자의 대명사는 바로 부동산이다 .

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3 4. 부동산의 투자가치

구 분 주 요 내 용

위치가치

* 지역특성에 기반한 토지가치 , 부동산가격의 많은 비중* 부동산 가격차이 = 지역차이 ( 특성 , 장단점 , 명품브랜드 , 인구구조 )* 도시공간구조의 변화⇒위치변화⇒가치변화⇒가격변화* 지역별차별화 ( 국지성 ) 심화⇒일정지역에 한정되어 부동산가격 상승⇒입지 가치 중요*토지가치는 시간이 갈수록 양극화심화 ( 지역별양극화 , 상품별양극화 )* 부동산의 가격은 곧 위치의 가격이고 그것은 가까움에 의존한다 (허드 )* 주택구입의 결정요인분석 ( 주택산업연구원 ,2011 년 )- 입지조건 > 투자가치 > 주택특성 > 브랜드 > 단지특성- 입지특성 : 교통편리성 >쾌적성 >편의시설 > 교육환경 > 커뮤니티- 주택특성 : 향 > 조망 /층 > 평면구조 > 인테리어 >첨단시설

미래가치

*토지는 수익성 및 유용성이 연속 ( 영속성 ) ⇒ 절대적 가치보존력 우수* 다양한 용도 ⇒ 미래가치*신교통연결지역 , 더블역세권* 도심내 낙후지역 ( 저평가지역⇒도심재생 )* 도시기본계획상 개발축 + 중심축에 위치* 인구증가 및 소득증가가 이어지는 곳 ( 기업이 입지하는 곳 )* 역세권복합용도개발지구 , 용도변경이 가능한 준공업지역 , 산업단지구조고도화가 진행중인 곳

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구 분 주 요 내 용

희소가치*희소성으로 인해 발생하는 가치* 물리적 절대량 증가 불가 ( 부증성 ) ⇒ 희소가치 ⇒ ( 장기적 ) 가격상승* 공급과잉이 안된 상품에 투자 * 특히 단독주택지

수익가치* 부동산도 경제재 , 투자재⇒수익가치가 주요 투자기준* 소득수익 (income gains)+ 자본이득 (capital gains) 이 기대되는 부동산* 중소형빌딩 , 소형아파트 및 소형오피스텔 , 근린상가 , 도심 내 미활용토지

상품가치

* 시장차별화 ( 몇개의 하위시장으로 나누어 보는 것 ) 는 필수과정* 지방 , 소형주택 , 수익형 부동산 등 상품별 , 지역별 차별화 더욱 심화* 여의도는 경기불황에도 불구하고 오피스 공급에 따른 실수요가 늘며 오피 스텔 시장 호조세

시장가치* 부동산투자의 성공여부는 투자시기의 선택* 상승국면 , 정점에서 투자하면 피해우려⇒회복단계로 접어들기 전 저점투자* 남들이 매도할 때 매수하고 , 매수시기에 매도 : 프로들의 패턴

자산가치

* 부동산은 재테크보다는 자산배분 대상* 저성장 , 고령화 , 은퇴 , 글로벌위기 등에 대응해야 하는 자산* 베이비부머에서의 자산가치 ( 관리 ) -새로운 노후 수익원을 마련하는 차원에서 필요 - 자본이득 추구형→소득수익형으로 전환 - 역모기지 활용으로 노후자금 조달 더욱 증가

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3 5. 부동산의 투자수익

구 분 주 요 내 용

투자수익

▶ 고정 ×( 부동산은 동산이라는 생각이 중요 ) ⇒ 많은 고민과 노력을 통 해 가치를 높일 수 있음▶ 부동산의 가치는 현재의 가격이 아닌 미래의 가격 ⇒ 부동산에서 과거와 현재는 큰 의미 ×(∵ 변동가능성 ) ⇒ 그 변동의 가능성을 최대한 활용하는 것이 바로 부동산투자▶ 인간의 삶 자체가 부동산⇒부동산투자는 영원하고 , 수익성 지속될 수 밖에 없음▶ 투자수익 = 부동산의 미래가치 - 현재가치 ( 현재가치가 높으면 수익은 낮아짐 , 입지좋은 대단지 아파트는 투자모 델로서는 별로 )⇒ 미래가치를 찾아내고 예측하는 안목이 결정요소

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3 6. 투자분석

내 용▶ 부동산가치 중요시기 * 도심역세권지역 : 일자리와 가까워야 , 도시재정비사업 활발 * 분산투자 : 주택과 상가 , 오피스텔 , 토지 등에 분산투자 ( 환금성 , 세제혜택 유리 ) * 소형부동산에 집중 (1 인가구 , 고령화사회 )▶ 수익형부동산 : 전세비중 높은 역세권소형에 관심 , 장기적관점에서 접근▶임대부동산 : 고령화시대 대안상품 , 다가구 , 오피스텔 , 원룸 , 상가 , 지방특성분석으로 지 방투자 ( 기업 + 인구증가 + 대형사업 ), 외국인대상 임대사업 (깔세 , 인상용이 , 조망권우선시 , 강북에 거주 ) ⇒ 임대료에 따라 건물가치▶ 도심투자 : 저성장지식정보화사회 도래로 도심인구회귀현상 심화 ( 전 세계적인 현상 ) 불황일수록 도심에 몰려 , 도심과 비도심의 양극화 심해질 것 ( 지역별로 대표하는 도심 )▶틈새시장 : 불황기에 더 많은 투자기회 (싼매물 선택의 폭이 넓어짐 ) * 지하다세대주택 , 리노베이션상가 , 다세대로 용도전환한 주택 , 허름한 노후주택의 임 대수익 * 대물부동산 ( 공사비 ) * 모텔임차수익 : 오피스텔보다 3배수익 , 타용도복합모텔의 리모델링 , 은행대출곤란 * 지식산업센터 ( 아파트형공장 ), 창고 * 도심자투리땅 ( 방치된 땅 , 경사진땅 , 맹지 ) * 전전대임대사업 : 소액으로 시작하는 틈새상품 , 신촌+홍대입구 + 교대 +논현동 * 건물임차를 통한 원룸 ( 고시원 ) : 구입보다 수익률 증가 , 역세권+ 대로변 + 사업시설집중 , 보증 금없이 40~50 만원 ( 서울 )

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3 7. 창조적 투자요건

구 분 내 용

정 보

▶ 수익률과 직결▶ 많은 정보획득 : 신문 , 인터넷 , 지인 , 전문가 , 중개사무소 , 지역신문 , 임차 인 , 투자대상지 바로 옆 부동산주인 , 오래된 음식점▶ 정보망 확보 등 노력이 요구됨 ( 세상에 공짜는 없다 )▶ 고급정보는 인간관계에서 오는 경우가 대부분▶땅에 대한 정보는 관련공부를 먼저 확인하고 땅을 보러가야 손실을 막을 수 있음

해석력

▶ 실패하지 않기 위한 최고의 전략▶ 투자결정의 기초▶ 타이밍의 선택이 가능▶ 늘 부동산시장에 있어야하고 , 철저한 투자수익률 ( 투자대가 ) 계산을 하여야 한다 .▶ 크고 넓게 보아야 투자확신을 갖고 결단을 내릴 수 있다 .

자료화 ▶ 정보해석⇒파일링 ( 정보의 양이 승부수 ), 지식습득 , 투자사업에 적용

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구 분 내 용

지도화

▶ 투자 및 사업하는 곳 ( 지역적 범위 ) 을 한눈에 꿰뚫어 보아야▶ 지역발전과정 ( 주거 , 상업 , 업무 , 도로 ), 인구유입유출동향 , 주변지역과의 관련 , 토지형태 , 거래동향 ▶ 큰 그림을 봐야하는데 , 투자대상지역 관찰 +넓은 지역을 한번에 + 투자대상의 다양한 면을 모두 살 펴봐야 ( 아침 , 밤 , 주말 , 술도 한잔 , 잠도 자보고 해야 )⇒ 투자대상지에 대한 총체적인 분석을 통해 넓은 시야를 가진 분명한 그림이 완성되었을 때 투자지로 결론▶ 크고 넓게 보는 습관 이것이 중요하고 , 그렇게 될 때 최종결정을 신속히 내릴 수 있을 것

네트워크

▶ 사람을 만나서 부딪치는 과정에서 아이디아가 나오고 , 좋은 물건도 찾을 수 있는 것▶ 인사가 만사다 . 독불장군식으로 일하는 사람은 크게 성공하기 어려울 듯▶ 금전적인 손해는 보더라도 사람은 잃지 말아야 할 것▶ 공인중개사 , 공무원 , 건축사 , 펀드매니저 , 신문가자 , 교수 등▶누구를 알고 있는가 ? 어느정도 친밀한가 ? 지속적으로 관계를 유지하려 노력하고 있는가 ?▶ 나홀로 창업 및 투자보다는 전문가집단과 공동참여가 경쟁력에 도움▶악연을 미리 막는 것이 무엇보다도 중요 ( 사람 볼 줄 알아야 )

기 타

▶『끊임없이 상상하자』 (컨셉 , 사회변화 , 인간삶 등 )▶ 일시적 동향에 일희일비 (一喜一悲 ) 하지 말고 , 기다리자▶ 자기자본이 있어야 , 대외자금조달에도 유리 , 주변금융네트워크 활용▶ 집중하자 , 그리고 영혼의 승부를 걸자

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구 분 내 용

타이밍

▶ 적시투자를 해야 기회비용 상실이 적다▶ 부동산투자엔 결코 2 등이 없다▶ 지체하면 경쟁자가 선점해 가 버림 ⇒ 투자성공에 대한 확신이 있다면 화살처럼 행 동해야 ( 속도를 정복하는 자 만이 경쟁에서 이길 수 있을 것 )▶땅을 보는 안목 ( 직관 : 단순한 본능적인 육감이 아니라 보이지 않는 근거와 본질을 찾아내는 것 ), 풍부한 지식 + 현장경험이 있어야 가능▶ 호황과 불황의 반복 순환속에서 타이밍을 선택하는 것은 최고의 투자행위

레버리지효과

▶ 타인자본 ( 저당 ) 을 이용해서 자기자본의 수익률을 높이는 것▶ 타인자본 금리비용보다 높은 수익률이 기대되는 경우 활용▶10억투자 ( 자기자본 3억+ 금융대출 7억 /10%), 2억수익 가정 = 금융비 7,000만 , 자기수익 1억 3천만원 *총자본수익률 =총수익 ÷총자본=2억÷10억=20% * 자기자본수익률 = 자기자본수익 ÷ 자기자본=1.3억÷3억=43%

시장 .늘 거기에

▶ 세상만사 눈에서 멀어지면 마음에서도 멀어지는 법 , 어떤 일이든 자주 접해야 몰입할 수 있다 .▶그런 집중과 몰입의 과정을 거쳐야 성과가 가능⇒ 부동산과 부동산시장에 흥미를 가져야 , 부동산투자자로 성공하기 위해서는 언제나 시장안에 있어야 한다 . 비가오나 눈이오나 바람이 불어도 , 발품을 팔고 다녀야

대단히 감사합니다 .