tecnicas de redacao da escritura publica
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TÉCNICA DE REDAÇÃO DA
ESCRITURA PÚBLICA
IV CONGRESSO BRASILEIRO DE NOTÁRIOS E REGISTRADORES
Fortaleza – Ceará – de 10 a 14 de novembro de 2002
A ESCRITURA PÚBLICA NOTARIAL NO NOVO MILÊNIO
JOÃO TEODORO DA SILVA
6° Tabelião de Notas de Belo Horizonte
Especialista em Direito Notarial e Registral
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CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Ante a abrangência do tema ESCRITURA PÚBLICA NOTARIAL NO
NOVO MILÊNIO, vou limitar-me a tratá-lo apenas no aspecto da TÉCNICA DE
REDAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA, sob uma óptica talvez inusitada e
certamente inesperada, por causa do caminho das pedras que me proponho
percorrer.
Preliminarmente, forçoso é reconhecer que o assunto não é nada novo
para este milênio, pois já devia ter sido estudado o suficiente e estar
incorporado ao dia-a-dia da atividade notarial pelo menos desde a vigência do
Código Civil de 1916.
Forçoso é reconhecer também que o notariado brasileiro, havendo
ignorado as instituições do Direito Civil a que se filiou o código de 1916, só a
partir de poucos anos passou a se ocupar do aperfeiçoamento técnico-jurídico,
com certeza influenciado pela salutar universalização da exigência de concurso
público destinado ao provimento de serventia e à remoção de uma para outra.
O a que me proponho hoje, ainda que tardiamente, mas aproveitando o
pretexto da iminência de entrar em vigor o novo Código Civil, é provocar e –
mais que isso – motivar os notários a fazer grande esforço de adequação, a dar
um salto direto do século XIX ao XXI em matéria aprimoramento da escritura
pública.
Considero essa postura inovadora como pré-requisito de se conseguir a
valorização da escritura pública, tão maltratada e vilipendiada no Brasil, em que
pese à relevância dela para a boa ordem jurídica, em função da segurança e da
certeza que devem ser seus atributos na permanente busca da paz social.
Minha experiência, no desenvolver paulatinamente a técnica redacional
que vou expor, vem desde que assumi o tabelionato de notas em Belo
Horizonte, lá pelos idos de 1973, e passou pelos seis anos, de 1991 a 1996,
quando que lecionei “Prática Civil e Comercial” na Faculdade Mineira de Direito
da PUC-MG, ocasião em que orientava sobre a redação contratual, incluindo,
portanto, o instrumento particular, no afã de abrir os olhos dos então futuros
bacharéis em Direito para a adequação entre a teoria e uma prática de boa
qualidade. E esta questão da técnica redacional da escritura pública já foi objeto
de palestra que fiz no início da década passada, em encontro promovido pela
SERJUS – Associação dos Serventuários de Justiça do Estado de Minas Gerais.
Estou convencido, todavia, de que as escrituras públicas de minha
lavra não têm sido vistas com olhos atentos e minha palestra de há mais ou
menos dez anos foi feita para ouvidos moucos, uma vez que o assunto não
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suscitou interesse, o que espero aconteça agora, a pretexto – insisto - de ser
necessário debruçar sobre as novidades trazidas pelo Código Civil sancionado
em 10 de janeiro de 2002 e prestes a entrar em vigor, posto que sem
contribuição significativa no assunto em foco. Cogito de que ainda se possa
desenvolver um trabalho de recuperação do tempo perdido desde 1º de janeiro
de 1917... Será que estou sendo demasiado otimista?
Relembro que, já estando em curso meus esforços para a superação de
praxes tradicionais e em alguns casos juridicamente viciosas, diante do Código
Civil de 1916 e do Código de Processo Civil de 1973, deparei-me, há quase vinte
anos, com um artigo do qual uma cópia me foi enviada pelo estudioso tabelião
Roberto Rodrigues da Cunha, de Uberlândia, MG, publicado na “Gazeta
Mercantil” de 23 de setembro de 1983, pág. 2, de autoria de ERNST MUHR,
Professor da Escola de Administração de Empresas da FGV, São Paulo, sob o
título “Em favor do realismo nos livros dos tabeliães”. Fiquei então mais
sensibilizado e há dias o reli. Sem perder a esperança de que ainda venha a ser
levado a sério, transcrevo-o na íntegra:
“Quando eu era garoto, contavam a história do ferroviário, não sei se
era da Mogiana, e portanto de Ribeirão, ou da Oeste, e de Ibiá, que estava para
se aposentar e foi ensinar a um moço o serviço dele, que era bater com um
martelo nas caixas de graxa dos vagões. E o sucessor, depois de uma série de
pingues, perguntou para que era o tal de serviço, e o velho respondeu que isso
nunca lhe tinham dito.
Lembrou-me isso a pergunta que fiz, outro dia, a um escrevente de
cartório, sobre por que a pública-forma era feita por um tabelião e conferida por
outro; será que não basta a jura, sinal público, rasa e não sei o que mais de um
deles? E ele não soube responder-me, de modo que tendo a pensar que vem
das ordenações filipinas, ou das manuelinas, ou talvez mesmo do tempo dos
afonsinhos.
E acho que vem desse tempo o modo de escreverem os escreventes as
escrituras. Começa com data e depois diz que “compareceram perante mim
tabelião, em meu cartório,” as partes, que geralmente recebem o nome de
primeiro outorgante e reciprocamente outorgado, e segundo outorgante e
reciprocamente outorgado. E, se isso não me fosse encrencar com o juiz dos
registros públicos, talvez fosse dizer outra coisa do que vou dizer agora, mas
prefiro lembrar uma tia que sempre pergunta às crianças se o que dizem é
verdade verdadeira ou se é potoca. E, no caso, acho que é potoca. Ou seja, são
todos uns potoqueiros.
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O dia que derem uma incerta em todos juntos e pedirem para ver
todos os livros, vão descobrir que metade está fora para pegar assinatura de
alguém. Portanto, não foi no cartório, nem perante o dito cujo. Mas eu
pessoalmente não acho nenhum mal nisso; acho mal dizer uma coisa e fazer
outra. Se a lei é essa, então é preferível mudá-la, porque não acredito que vão
conseguir arrastar uma porção de gente que assina escritura, assim do tipo de
diretor de banco, até a porta do cartório. O que vai arrastado mesmo é o livro.
Agora, quanto ao outorgado, passei uma noite dessas, meio de insônia,
procurando a palavra no Código Civil, cuja fácil leitura recomendo. Hoje
entendo muito bem por que a praça se chama Clóvis. Imaginem se Clóvis
tivesse escrito assim o artigo 1.131:
Art. 1.131. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes
da tradição o segundo outorgante e reciprocamente outorgado cair em
insolvência, poderá o primeiro outorgante e reciprocamente outorgado
sobrestar na entrega da coisa, até que o segundo outorgante e reciprocamente
outorgado lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.
Acho que é em Uma noite na ópera que Grouxo Marx fala em party of
the first part and party of the second part e assim por diante, o que mostra que
nas plagas de lá as coisas eram semelhantes.
Eu, se fosse redator de escritura, daria nomes aos bois, tipo José e
João, ou diria vendedor, comprador, et cetera, não diria que compareceram,
quando nem chegaram perto, não diria que disseram, quando não disseram, e
muito menos cada um por sua vez.
Por que não escrever simplesmente as condições do negócio e assinar?
Em baixo, é claro.
Sabem por que eu acho que escrevem isso tudo? Porque antigamente
ganhavam por linha, ou seja, uma alíquota específica, então interessava esticar
o texto o mais possível. Mas depois inventaram a alíquota ad valorem, e não
seria muito mais eficiente escrever menos? O Brasil não tem pressa, apud
Beltrão?
P.S. Prossimamente su questo schermo: Como redigir ata de
assembléia de sociedade anônima, dizendo que compareceu fulano, e elogiou
seu antecessor, quando na verdade ele estava na Avenue Foch, assinando a
escritura do apartamento da Renata.”
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Com mínimos reparos, subscrevo ainda hoje o que - esbanjando
sutileza e fina ironia - escreveu o lúcido Prof. ERNST MUHR. E aproveito o
ensejo para expressar a satisfação de ter lido, quinze anos depois, em encarte
especial do JORNAL DO NOTÁRIO de abril/98, editado pelo Colégio Notarial do
Brasil – Seção de São Paulo, a valiosa contribuição do notário JOSÉ CARLOS
ALVES sob o título “Os erros mais comuns na redação de uma escritura
pública”, mostrando várias paisagens do caminho das pedras a percorrer no
itinerário de superação dessa viciada velharia redacional que encaverna a
atividade tabelioa no Brasil.
Iguais e outras paisagens começo a percorrer agora, seguindo este
itinerário: primeiro, as qualidades da redação técnico-jurídica; depois, a
estruturação da escritura pública; e, por último, alguns de seus muitos
desatinos.
1) QUALIDADES DA REDAÇÃO TÉCNICO-JURÍDICA
São os atributos de qualquer redação, especialmente a que se faz em
linguagem instrumental, a saber: a clareza, a concisão e a correção, acrescidas,
na prática de profissional do Direito, da precisão técnico-jurídica.
1.1) CLAREZA
Este é o ponto de partida: expressar a idéia de maneira cristalina, ao
alcance do entendimento comum das pessoas, mas sem concessões à
linguagem popular (cuja primazia é na comunicação oral) e privilegiando as
construções em ordem direta e em períodos curtos.
1.2) CONCISÃO
Em seguida, perseguir o uso das palavras indispensáveis à expressão
do pensamento, evitando-se adjetivações, adverbiações e frases explicativas
que sobram. Por exemplo: “vendedor”, em vez de “outorgante vendedor”;
“comprador”, em vez de “outorgado comprador”; “primeiro permutante”, em
vez de “primeiro outorgante permutante e reciprocamente outorgado”;
“segundo permutante”, em vez de “segundo outorgante permutante e
reciprocamente outorgado”; “vende”, em vez de “vende, como de fato e
definitivamente vendido tem, por esta escritura e na melhor forma de direito”;
“que se desfará a venda”, em vez de “que fica ainda estipulado expressamente
neste ato que se desfará a venda”; etc.
A linguagem literária, em que têm lugar a criatividade, o efeito que
impressiona, a licença poética, as conotações da subjetividade, as variações, os
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mistérios da dubiedade e os sentidos figurados, ela não se prende
necessariamente a compromisso com a concisão, embora tenha sido um
romancista mundialmente consagrado como o norte-americano ERNEST
HEMINGWAY que aconselhara aos escritores ir direto ao assunto e cortar o
supérfluo (stick in the point and cut everything else), ao passo que nosso poeta
maior, o mineiro itabirano CARLOS DRUMMOND DE ANDRADE, praticara seu
ofício na convicção manifesta de que a arte de escrever consiste em reduzir
palavras.
Quanto à linguagem instrumental, esta sim há de primar pela
objetividade, pela dispensa de ornamentos e, no melhor proveito das lições de
HEMINGWAY e de DRUMMOND, pelo enxugamento do texto.
1.3) CORREÇÃO
Ademais, estar sempre atento à observância das regras gramaticais do
idioma nacional, mas sem a preocupação de preciosismos de estilo ou de
linguagem e com a atenção voltada para a simplicidade na estrutura da frase.
Aqui se aplica a sabedoria imorredoura de CONFÚNCIO, manifestada há dois
milênios e meio, quando ensinava, como se estivesse dirigindo-se aos
descuidados notários brasileiros de hoje:
“Se a linguagem não for correta, o que se diz não é o que se pretende
dizer;
se o que se diz não é o que se pretende dizer, o que deve ser feito
deixa de ser feito;
se o que deve ser feito deixa de ser feito, a Moral e as Artes decaem, a
Justiça se desbarata, as pessoas ficam entregues ao desamparo e à confusão.
Não pode, portanto, haver arbitrariedade no que se diz. É isto que
importa, acima de tudo.” (Apud LUÍS CARLOS DE PORTILHO, escritor membro
da Academia Mineira de Letras, in Golpes e Revoluções, ponto final?, pág. 170).
1.4) PRECISÃO TÉCNICO-JURÍDICA
Por último e considerando apenas as quatro qualidades mais
significativas, buscar sempre o emprego do termo adequado à expressão da
idéia, de acordo com o vocabulário assente na técnica jurídica, mesmo
consciente de que a terminologia especializada não é ordinariamente do
conhecimento das pessoas leigas, mas sabendo que está ao alcance de sua
compreensão, mediante consulta aos dicionários, às enciclopédias ou aos
profissionais do ramo.
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Exemplo comprometedor de falta de precisão técnico-jurídica no
tabelionato de notas é designar a escritura pública de procuração como
“procuração bastante”, seguida da nomeação do outorgado como “procurador
bastante” e arrematada com a concessão de “poderes bastantes”. Ora, para o
notário que lavra a procuração, ela jamais é bastante, do mesmo modo que o
procurador nunca é bastante nem o elenco de poderes é bastante, porque o
qualificativo “bastante” implica juízo de valor que só pode ser feito pela pessoa
a quem a procuração seja apresentada com o fito de produzir efeitos. Logo, um
tabelião de notas pode lavrar uma escritura pública de procuração com amplos
poderes de administrar bens, a qual será considerada bastante pelo locatário
que, com o procurador, este em nome do proprietário outorgante, ajusta um
contrato de locação; mas não será considerada bastante e há de ser recusada
pelo tabelião a quem o procurador a apresenta com a finalidade de representar
o vendedor na alienação de seu imóvel.
Também configura defeito técnico-jurídico designar o “vendedor” como
“outorgante vendedor” e o “comprador” como “outorgado comprador”. Pois a
compra e venda é contrato comutativo, o que significa haver equivalência de
prestação e contraprestação, ou seja, um entrega a coisa e recebe o preço
correspondente, enquanto o outro recebe a coisa e paga o preço respectivo, de
modo que o patrimônio de cada um não se altera, apenas mudam de posição
seus componentes (coisa e dinheiro). Assim, na compra e venda,
diferentemente da doação pura, não há uma parte em postura ativa
(“outorgante”) e outra em postura passiva (“outorgado”): a rigor, ambos são
“outorgantes”, o que se dispensa de explicitar, pois as palavras “vendedor” e
“comprador” já dizem tudo em sua concisão já recomendada.
2) ESTRUTURAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA
Praxistas notariais brasileiros já ensaiaram uma estruturação para a
escritura pública, a partir dos modelos em uso, porém praticamente voltados à
formulação da escritura de compra e venda, dado o seu predomínio na
atividade tabelioa.
O consagrado jurista cearense e também notarialista CLÁUDIO
MARTINS, em seu Direito notarial: teoria e técnica, lá pelos idos de 1974,
procurou dar consistência a esses ensaios de estruturação (pág. 122) e é a
partir dele que apresento e explicito meu esquema na expectativa de fazê-lo
alcançar a maior abrangência possível (com ressalva apenas quanto à escritura
pública de procuração, por sua peculiar simplicidade de contrato preparatório ou
habilitante). A meu ver, a escritura pública pode ser estruturada em se
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considerando três partes: preâmbulo, núcleo e encerramento, com suas
respectivas subdivisões.
2.1) PREÂMBULO
2.1.1) Ementa
Nome jurídico e simples referência aos participantes do negócio
jurídico.
2.1.2) Data
Momento (dia, mês e ano, às vezes também hora) de realização da
escritura pública (art. 134, § 1º, a, CCiv/1916; art. 215, § 1º, I, CCiv/2002),
com o atributo de certeza que falta ao instrumento particular (art. 370 CPC).
2.1.3) Lugar
Serventia notarial, com indicação de endereço, Distrito, Município,
Comarca, Estado-membro e Federação onde se realiza a escritura (art. 134, §
1º, a, CCiv/1916; art. 215, § 1º, I, CCiv 2002), também com o atributo de
certeza, uma vez respeitada a competência territorial do tabelião de notas (Lei
Federal nº 8.935/94, art. 9º).
2.1.4) Nomeação dos participantes e seus dados pessoais
a) Tratando-se de pessoa natural: nome, nacionalidade, estado civil,
profissão, endereço, lugar do domicílio, número do documento de
identidade e número de inscrição no CPF, indicando, ainda, quando
necessário, o regime de bens do casamento, o nome do cônjuge, a
filiação, a naturalidade e a data de nascimento ou a idade (art. 134, §
1º, c, CCiv/1916; art. 215, § 1º, III, CCiv/2002).
b) Com referência à pessoa jurídica (no que são omissos tanto o
código velho quanto o novo): nome, endereço, lugar da sede social,
número de inscrição no CNPJ, data e número de registro do ato
constitutivo, nome(s) de seu(s) representante(s) com indicação de
nacionalidade, estado civil, profissão, endereço, lugar do domicílio,
número do documento de identidade e número de inscrição no CPF.
c) Fé pública notarial de individualização
Reconhecimento da identidade das pessoas naturais comparecentes,
da legitimidade da representação das pessoas naturais e das pessoas jurídicas
participantes, assim como da capacidade das partes e dos demais
comparecentes (art. 134, § 1º, b, CCiv/1916; art. 215, § 1º, II, CCiv/2002).
2.2) NÚCLEO
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2.2.1) Declaração enunciativa
É referência meramente informativa para se chegar ao cerne do
negócio jurídico. No ensinamento do civilista português CUNHA GONÇALVES
(apud E. D. MONIZ DE ARAGÃO, in Exegese do Código de Processo Civil, vol.
IV, tomo I, pág. 221), chamam-se declarações enunciativas as que, feitas num
contrato, poderiam ser suprimidas sem que o mesmo ficasse prejudicado em
sua substância. Dou exemplo: numa escritura pública de compra e venda, a
descrição minuciosa do objeto, a indicação pormenorizada de sua titulação de
origem e as circunstâncias de sua disponibilidade. Dadas as características da
declaração enunciativa, dela prescinde, via de regra, a escritura pública de
procuração, por causa de sua normal simplicidade.
2.2.2) Declaração de vontade
É o cerne da escritura, que contém as estipulações dos participantes
(art. 134, § 1º, d, CCiv/1916; art. 215, § 1º, IV, CCiv 2002), incluindo, por
exemplo, preço, modalidade de pagamento, transferência de direitos, assunção
de obrigações, sub-rogação, condições, limitações, restrições e outras cláusulas
ajustáveis, conforme cada caso, tudo em conformidade com os princípios e as
regras do Direito, bem assim com o respeito à soberania nacional, à ordem
pública e aos bons costumes (art. 17 da Lei de Introdução ao Código Civil).
No núcleo da escritura pública, dou importância também à titulação
das cláusulas, de modo a facilitar sobremaneira a leitura e o exame do
documento. Nessa linha de proceder, o núcleo de uma escritura de compra e
venda simples pode ser dividido em cláusulas assim tituladas: 1 – OBJETO –
[....]; 2 – PROCEDÊNCIA – [....]; 3 – DISPONIBILIDADE – [....]; 4 – PREÇO E
PAGAMENTO – [....]; 5 – TRANSMISSÃO [....]. Já em escritura de doação, a
cláusula com o título PREÇO E PAGAMENTO há de ser substituída por outra que
pode ser designada como LIBERALIDADE. E várias outras adaptações se tornam
necessárias em função de cada caso.
2.3) ENCERRAMENTO
2.3.1) Aí se faz menção ao atendimento das incontáveis exigências legais
e especificamente das fiscais (art. 215, § 1º, V, CCiv/2002), quase
todas oriundas de uma legislação extravagante que a cada dia pode
surpreender o tabelião de notas, por mais atento que seja. Os
exemplos mais comuns são as anotações sobre o cumprimento de
obrigações tributárias, a apresentação de certidões negativas de
débitos tributários e previdenciários, a apresentação de certidões
referentes a ônus reais e feitos ajuizados, a comprovação de
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inexistência de débitos condominiais, o cadastramento de imóvel
rural, etc, etc, etc.
2.3.2) Também se faz menção à presença de testemunhas, desde que
seja o caso, nomeando e individuando-as, inclusive quando se tratar
de signatário a rogo (art. 134, §§ 2º e 5º, CCiv/1916; art. 215, §§ 2º
e 5º, CCiv/2002).
2.3.3) Lança-se ainda a declaração notarial de ter sido feita a leitura do
texto aos comparecentes ou de que todos leram (art. 134, § 1º, e,
CCiv/1916; art. 215, § 1º, VI, CCiv/2002).
2.3.4) Após feitas, em sendo o caso, as ressalvas de corrigendas e os
acréscimos que se tornem convenientes ou necessários, colhem-se
as assinaturas dos comparecentes (art. 134, § 1º, f, CCiv/1916; art.
215, § 1º, VII, CCiv/2002).
2.3.5) Por último, assina o tabelião de notas ou seu substituto legal,
encerrando o ato (art. 134, § 1º, f, CCiv/1916; art. 215, § 1º, VII,
CCiv/2002).
3) OBSERVAÇÃO E RESSALVAS DE ORDEM GRAMATICAL
3.1) Correlação de tempos verbais no contexto
Consoante o modelo de escritura pública a ser adiante apresentado
como exemplo da técnica de elaboração que venho pondo em prática,
empenho-me em salientar que adoto uma inusitada correlação de tempos
verbais em comparação com o estilo tradicional. Inusitada no Brasil, que se
mantém fiel à herança lusitana, uma vez que me inspiro no estilo praticado
generalizadamente nos outros países de notariado de tipo latino.
Explico-me: é da tradição brasileira constar da escritura pública que as
partes compareceram, que por uma delas foi dito, que pela outra também foi
dito e que as partes pediram lhes lavrasse a escritura, ao que o tabelião atende
referindo assim: o que fiz em meu livro de notas. A narrativa é voltada ao
passado, como se o tabelião fizesse uma audiência prévia com todos os
comparecentes e só depois lavrasse a escritura. Ora, isso não se dá.
Outra curiosidade que se pode notar em escrituras translativas ou
constitutivas de direitos reais imobiliários é uma dúplice correlação de tempos
verbais que não consigo entender: faz-se constar, por exemplo, que, de um
lado, pelo vendedor, foi dito que é legítimo dono, que vende e que transmite,
ou seja, usam-se o verbo da narrativa no passado e verbo da declaração no
presente; todavia, escreve-se em seguida que, de outro lado, pelo comprador,
foi dito que concordava com a escritura, terminologia em que o verbo da
narrativa continua no passado, enquanto o verbo da declaração vai
inexplicavelmente para o pretérito imperfeito.
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Essa tradição brasileira, se não surpreende, por força do hábito, nas
escrituras públicas em geral, deveria espantar ao menos no caso da escritura
pública de testamento, pois nela a narrativa com os verbos no presente do
indicativo, ao contrário do uso corrente, afigura-se-me conseqüência inafastável
do rigoroso princípio da continuidade do ato, minuciosamente preceituado no
art. 1.632 CCiv/1916, cujo teor não deixa dúvida quanto a se tratar de uma
audiência do tabelião com o testador em presença das testemunhas, durante a
qual, incontinenti, se fazem a escrituração e a leitura, bem como se colhe a
assinatura de todos os presentes. Com o advento do novo Código Civil (Lei nº
10.406, de 10-1- 2002), cujo início de vigência está previsto para 11 de janeiro
de 2003, o princípio da continuidade não mais será de rigor, pois o formalismo
estará amenizado (art. 1.864), mas não se escapará do princípio da unidade do
ato, no sentido abrandado de unidade do contexto. De qualquer modo, há de
realizar-se a audiência para leitura e assinaturas, em ato contínuo, estando
presentes o tabelião, o testador e as testemunhas.
Então, em face de tais e tantos desarranjos, prefiro, na busca de
coerência, adotar, na narrativa de todas as escrituras públicas, a correlação dos
tempos verbais mediante o uso do presente do indicativo tanto no relato quanto
na declaração que se refira a uma realidade presente. Assim: os participantes
comparecem; ou o testador comparece; uma das partes me declara que é
legítima proprietária e que se obriga, a outra também me declara que concorda;
ou o testador me declara que nomeia legatário; os comparecentes me pedem
lhes lavre a escritura, ou o testador me pede, o que faço em meu livro de
notas.
3.2) Regência verbal particularizada de tempo e lugar com a preposição a
Como está no modelo de escritura pública de compra e venda que vou
mostrar, adoto duas particularidades no emprego da preposição a, que às vezes
provocam certa estranheza, motivo por que me sinto no dever de justificar.
Após a ementa da escritura, segue-se sempre a data, tradicionalmente
iniciada com a expressão “Aos tantos dias do mês tal do ano tal”. Simplifico,
escrevendo: “A 13 (treze) de novembro de 2002 (dois mil e dois)”. Uso,
portanto, a simples preposição a (desagregada do artigo os) como antecedente
do complemento adverbial indicador de tempo, o qual, na linguagem
contemporânea, vem preferencialmente precedido da preposição em. Nesse
passo mantenho a tradição consagrada desde os primórdios do idioma, ou seja,
emprego a preposição a com sentido temporal na indicação de data, invocando,
em abono de tal uso, o remotíssimo exemplo português de uma lei de D. João I,
de 15 de agosto de 1422, em cujo final consta a notícia de sua publicação pelo
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lugar-tenente do Escrivão da Chancelaria dos Paços d’el Rei, em audiência, “aos
vinte e dous dias d’Agosto Anno do Nacimento de Nosso Senhor JESU CHRISTO
de mil e quatrocentos e vinte e dous annos”. A referida lei está transcrita em
estudo valiosíssimo, ainda inédito, da autoria de SÉRGIO JACOMINO,
notarialista e registrador imobiliário de São Paulo, sob o título “Vésperas do
notariado brasileiro: um passeio histórico às fontes medievais”, do qual tive a
imerecida honra de ser aquinhoado com uma cópia.
Assim redijo (com a preposição a em sentido temporal) não por mero
amor ao preciosismo mas por variação estilística, já que, a seguir, no texto
usual das escrituras, aparecem duas vezes a preposição em, antecedendo
complementos adverbiais de lugar (“em Belo Horizonte” e “neste Sexto Ofício
de Notas”, por exemplo).
A outra particularidade é o uso que faço da preposição a em contração
com o artigo a, dando ensejo à crase (à), como antecedente do adjunto
adverbial de lugar indicativo de endereço, isto é, denotando situação. Por
exemplo: “instalado à Avenida João Pinheiro, 33”, ou “sito à Alameda das
Acácias, 13”, “com endereço à Praça da República, 1.311”, ou “reside à Rua
Celestial, 2.002”, ou “mora à Rua Clóvis Bevilaqua, 1.916”. Em que pese às
afirmações categóricas de professores de Português no sentido de que a
regência desses adjuntos se faz com a preposição em, indicativa de lugar com
verbos (ou adjetivos deles derivados) que não contêm idéia de movimento,
teimo em manter a regência com a, porque considero necessário distinguir
morar à rua tal e morar na rua, do mesmo modo que todo mundo distingue,
sem controvérsia, sentar-se à mesa e sentar-se na mesa. E invoco, em meu
favor, a lição do inesquecível filólogo mineiro AIRES DA MATA MACHADO
FILHO, para quem, embora as duas regências tenham o abono dos bons
escritores, a regência em a, como fruto de ultracorreção, faz o texto ficar imune
de qualquer censura e lhe traz a vantagem de variar, com a preposição a
indicando situação e a preposição em a indicar lugar onde, como no exemplo:
“A solenidade será realizada na sede da empresa, à Avenida dos Andradas”
(jornal ESTADO DE MINAS, Escrever certo, edições de 12-11-1981 e 24-2-
1983).
4) OBSERVAÇÕES DE ORDEM TÉCNICA
4.1) Continuidade da escrita
É o cuidado indispensável de lavrar a escritura pública sem parágrafos,
a fim de serem evitados espaços em branco. Ressalva-se, contudo, a
conveniência, ao gosto de alguns datilógrafos ou digitadores, de enumerar
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cláusulas ou outras indicações em início de linha, caso em que o espaço em
branco antecedente deve ser inutilizado com tracejamento.
4.2) Números por extenso
Outra cautela indispensável é a de, ao indicar números em algarismos,
com referência a pontos relevantes da escritura, reproduzi-los também em
linguagem vernácula, com o fito de evitar erros provenientes de troca de um
algarismo por outro ou mudança de posição entre eles. Impõe-se tal
providência, pelo menos:
- na data da escritura pública;
- na descrição de elementos caracterizadores do objeto, tais como
número de logradouro público, de lote de terreno e de quadra, de área, de
medidas e de fração ideal;
- na indicação da quantia do preço e das demais prestações
pecuniárias;
- nas datas de início e de vencimento das obrigações dos contraentes;
- nas percentagens e em outros indicadores que se refiram a
obrigações dos contratantes.
4.3) Abreviaturas e siglas
A prudência recomenda evitá-las, tamanha a sua variedade, a criar
obstáculo futuro para verificar do que se trata. Entretanto, não trazem
problema se usadas repetidas vezes após ter-se feito constar do texto a menção
completa. Também se me afiguram perfeitamente toleráveis abreviações
rotineiras que não interfiram no conteúdo da escritura, a exemplo de CPF, CIC,
CNPJ, DOI, etc.
5) OBSERVAÇÕES DE ORDEM JURÍDICA
5.1) Testemunha instrumentária
Como o Código Civil só impõe a presença de testemunhas
instrumentárias em escritura pública no caso de testamento e como, até 6 de
novembro de 1981, o mesmo código era omisso quanto aos requisitos das
escrituras públicas em geral, estas eram confeccionadas com duas testemunhas
praticamente de aparência, por mera submissão às praxes, aos usos e aos
costumes advindos do Direito português. Mas, com a Lei nº 6.952, de 6-11-
1981, foram inseridos em parágrafos do art. 134 CCiv os ansiados requisitos e,
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a partir de então (§ 5º, mantido no art. 215 CCiv/2002), ficou expresso que,
nas escrituras públicas (salvo as de testamento, sujeitas a regras especiais), as
testemunhas só se tornam necessárias para atestar a identidade de
participantes não conhecidos do tabelião nem identificáveis documentalmente.
Em vista disso, é evidente que já passou o tempo de autores do porte
de CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, MARIA HELENA DINIZ e JÔNATAS
MILHOMENS atualizarem os modelos de escritura pública de compra e venda
insertos nas suas preciosas obras jurídicas adiante mencionadas, de modo a
deles excluir as referências a testemunhas nos casos de rotina. Antes tarde que
nunca. E já é tempo, outrossim, de os tabeliães de notas abolirem, de vez, nas
escrituras públicas, menção à dispensa de testemunhas com fundamento na
citada Lei nº 6.952/81 ou com base em provimentos de Corregedoria de Justiça,
porque, realmente, não se trata de dispensa. O caso se dá que não havia nem
há exigência, ou, se existiu, no entendimento de tradicionalistas empedernidos,
já faz vinte e um anos que não existe mais.
5.2) Constituto possessório
Preceitua o inc. IV do art. 494 CCiv/1916 (não acolhido no art. 1.205
CCiv/2002) que a posse pode ser adquirida pelo constituto possessório. Em
paralelismo, o inc. V do art. 520 CCiv/1916 (também não contemplado no art.
1.223 CCiv/2002) estabelece que por ele se perde a posse.
Eis aí os fundamentos legais da tradicional cláusula constituti, que já
foi importante nas escrituras públicas de translação imobiliária e que hoje ainda
as freqüenta, o mais das vezes em sentido contrário à realidade dos fatos, a
revelar a ignorância de seu conteúdo e a sua inutilidade, que a faz merecedora
de desprezo como se fora letra morta. O constituto possessório, cada vez mais
caindo em desuso, está fora de cogitação na grande maioria dos casos
concretos que as tais escrituras configuram. A realidade atual é que a
estipulação da cláusula constituti, nas alienações imobiliárias, restringe-se a
raros casos em que ainda tem proveito, isto é, apenas quando ocorre a
continuidade do alienante na posse imóvel, já em nome do adquirente, quer a
título de locatário quer de comodatário. CLÓVIS BEVILAQUA, ao comentar o art.
494 CCiv, explicou seu significado em primorosa síntese, ensinando que é a
“operação jurídica em virtude da qual aquele que possuía em seu
próprio nome passa, em seguida, a possuir em nome de outrem. Alguém
compra um objeto e o deixa em poder do alienante, que assume o caráter de
representante do adquirente. [....]. A cláusula constituti não se presume; deve
ser expressa ou resultar, necessariamente, de cláusula expressa, como quando
o vendedor conserva o prédio em seu poder a título de aluguel”.
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5.3) Evicção e denunciação da lide
A responsabilidade do alienante pela evicção é preceito legal (art.
1.107 CCiv/1916, correspondente aos arts. 447 e 448 CCiv/2002) restrito aos
contratos onerosos e, portanto, via de regra, incabível em doações e cessões
gratuitas de direito. A rigor, melhor seria não a mencionar nos casos de rotina,
já que a obrigação está na lei e ainda para não ser uma causa induzimento a
equívoco quando se pretenda excluí-la. Porquanto, nesta última hipótese é que
não basta omitir a referência à responsabilidade: o alienante, para eximir-se, há
de fazer declaração expressa de que está ela excluída.
Cito como exemplo um caso que aconteceu comigo na atividade
notarial: um empresário, bacharel em Direito mas que não advogava, ao
solicitar-me fosse lavrada uma escritura pública para a venda que fazia de uma
unidade imobiliária em loteamento de origem complicada e litigiosa,
recomendou-me o cuidado de excluir do texto da escritura a cláusula da
responsabilidade pela evicção, porque não queria assumi-la. Chamei-lhe a
atenção para a circunstância de que omitir a cláusula não significava desonerar-
se, o que só aconteceria se eu fizesse constar expressamente da escritura a
exclusão de tal responsabilidade. Minha orientação, todavia, provocou-lhe susto
e lhe causou transtorno, porque não queria alertar o comprador no tocante a
esse particularismo, com receio de perder o negócio. No entanto, não pôde
escapar da induvidosa a dicção do art. 1.107 CCiv/1916 a respeito:
“Nos contratos onerosos, pelos quais se transfere o domínio, posse ou
uso, será obrigado o alienante a resguardar o adquirente dos riscos da evicção,
toda vez que se não tenha excluído expressamente esta responsabilidade.”
Talvez o hábito de se inserir indiscriminadamente a cláusula da evicção
nas escrituras de translação imobiliária decorra de mal entendimento sobre a
expressão “será obrigado o alienante”, impropriedade constante do texto legal
antigo e que o novo código elimina, ao dispor, peremptório, no art. 447, que “o
alienante responde pela evicção”.
O reflexo processual da responsabilidade pela evicção era, à época do
Código de Processo Civil de 1939 (art. 95), a faculdade assegurada ao
adquirente, autor ou réu na ação, de chamar à autoria o alienante, para
defendê-lo, intervindo na causa como terceiro. Por isso, tornou-se hábito inserir,
nas escrituras públicas de translação imobiliária onerosa, a obrigação do
chamamento à autoria em corolário à da evicção. Cuidado dispensável, pois o
instituto processual já não dependia de cláusula contratual expressa para ser
utilizado.
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O deslize de técnica jurídica em se fazer menção até hoje ao
chamamento à autoria decorre da circunstância de que, desde 1973, quando
entrou em vigor o atual CPC, a nomenclatura processual da intervenção de
terceiros e a especificidade desta mudaram. Não existe mais o facultativo
chamamento à autoria e sim a obrigatória denunciação da lide ao alienante, a
fim de que o adquirente possa exercer o direito que da evicção lhe resulta. E
passou a existir uma nomeação à autoria, mas com outra finalidade. Logo, se
antes dispensável era a menção de chamamento à autoria na escritura pública,
a partir de 1973 se tornou no mínimo uma impropriedade fazê-la constar com
essa terminologia superada.
No entanto, é o que acontece na obra jurídica do venerando
processualista JÔNATAS MILHOMENS. Ao compulsar seu conhecido Manual de
Prática Forense, na 9ª edição, 1986, já durante a vigência, pois, do atual CPC,
verifica-se que ele comenta, nas págs. 77 a 84, o novo instituto da denunciação
da lide como ampliação e evolução do tradicional instituto do chamamento à
autoria. Mas, noutra obra sua em co-autoria com GERALDO MAGELA ALVES,
sob o título Manual prático dos contratos, edição de 1996, pág. 132, está
reproduzido um modelo de escritura pública de compra e venda cheio de
defeitos, do qual consta que os vendedores fazem a venda firme e valiosa,
“respondendo pela evicção de direito em qualquer tempo, se chamados à
autoria”.
Melhor é omitir o supérfluo, mas, desprezado este conselho, que ao
menos se faça referência correta ao instituto processual da intervenção de
terceiro, escrevendo: “se denunciados à lide”. É o que decorre da evolução
legislativa visível no confronto das seguintes disposições:
CHAMAMENTO À AUTORIA – CPC 1939
“Art. 95. Aquele que demandar ou contra quem se demandar acerca de
coisa ou direito real, poderá chamar à autoria a pessoa de quem houve a coisa
ou direito real, a fim de resguardar-se dos riscos da evicção.”
NOMEAÇÃO À AUTORIA – CPC 1973
“Art. 62. Aquele que detiver a coisa em nome alheio, sendo-lhe
demandada em nome próprio, deverá nomear à autoria o proprietário ou
possuidor.”
DENUNCIAÇÃO DA LIDE – CPC 1973
“Art. 70. A denunciação da lide é obrigatória:
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I – ao alienante, na ação em que terceiro reivindicar a coisa, cujo
domínio foi transferido à parte, a fim de que esta possa exercer o direito que da
evicção lhe resulta;
[....].”
5.4) Transferência de domínio imobiliário
Antes do Código Civil de 1916, a doutrina divergia sobre o momento da
transferência de domínio nos negócios imobiliários entre vivos. Para os adeptos
da doutrina francesa, o contrato era título hábil a essa tradição ficta da coisa
imóvel, ao passo que, para os cultores da doutrina romano-germânica ou mais
proximamente germânico-suíça, a transferência de domínio necessitava de
registro imobiliário do título causal da translação. Foi por esta corrente
doutrinária que optou o Código Civil brasileiro de 1916 em seus arts. 530-I, 531,
532-II-III, 533, 676, 859 e 860, correspondentes no CCiv/2002 aos arts. 1.227,
1.245, 1.246 e 1.247.
Então, desde 1º de janeiro de 1917, o tabelião de notas brasileiro não
poderia mais fazer constar, em escritura pública de translação imobiliária, que o
vendedor transmite domínio ao comprador por força da escritura e na melhor
forma de direito. Primeiro, por ser erro crasso de técnica jurídica afirmar que a
transferência de domínio se opera “por força da escritura”; e, segundo, porque
o reforço da “melhor forma de direito” contém risível presunção, uma vez
acoplada a erro que denuncia forma pior de fazer operar o direito. No entanto,
o que se verifica, na prática, é que o modelo tradicional de escritura pública de
compra e venda ignorou a sistemática adotada pelo Código Civil em vigor desde
1917 e o desafia até hoje por fidelidade ao direito anterior, impreciso e depois
caduco.
O mais grave de tudo, a meu juízo, é a conivência dos meios jurídicos
em face de tamanha insensatez. Nossos juristas e praxistas escrevem e
ensinam uma coisa, mas a deslustram com modelo que mostra outra. Seguem
alguns de inúmeros exemplos.
SYLVIO BRANTES DE CASTRO, em seu Novo manual dos tabeliães:
teoria e prática, 3ª ed., 1953 (?), pág. 78, mostrou conhecer o direito vigente,
porém, no apego à tradição superada, a sobrepôs a ele logo a seguir, nestes
termos contraditórios de sua lavra:
“Não obstante, pelo contrato de compra e venda, não transferir o
vendedor ao comprador o domínio da coisa vendida senão depois da transcrição
da respectiva escritura, nesta se consigna, como sempre se tem feito, que o
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vendedor transmite ao comprador esse mesmo domínio, bem como a posse,
direitos e ação que sobre a coisa vendida exercia.”
SYLVIO BRANTES DE CASTRO, em seus modelos, cultuou a tradição
caduca, como fez o consagrado CLÁUDIO MARTINS (ob. cit.): este, ao
enumerar suas regras de elaboração da escritura pública (págs. 122 e 123),
referiu-se, por último, com irrestrito acatamento, ao magistério de SERPA
LOPES, segundo o qual, “entre nós, embora haja obrigação de transferir o
domínio, o contrato de compra e venda não gera nenhum direito real, o qual
somente surge, na venda imobiliária, após a transcrição do contrato no Registro
de Imóveis”. Todavia, para minha tristeza, no modelo de escritura de compra e
venda apresentado pelo jurista e notário cearense (págs. 124/125), está escrito:
“transmite, por força desta escritura e da clausula constituti, todo o domínio,
posse, ação e servidão”.
A notável e prolífica civilista MARIA HELENA DINIZ, no primeiro dos
cinco volumes de seu substancioso Tratado teórico e prático dos contratos, ao
discorrer sobre a técnica contratual como arte aplicada, “visto que simplifica as
formas, impondo apenas aquela que a lei considerar essencial à validade do
negócio jurídico”, consigna, logo em seguida, que a “técnica contratual deverá
aliar a teoria e a prática, não podendo, portanto, dispensar a orientação
doutrinária e jurisprudencial”, para concluir, com chave de ouro, que será
“preciso simplificar a elaboração dos contratos, utilizando-se de cláusulas que
sinteticamente possam conter e expressar todo o pensamento dos contratantes”
(pág. 277).
Depois, expondo o conceito e os caracteres do contrato de compra e
venda, MARIA HELENA DINIZ escreve magistralmente que ele é (pág. 378):
“Translativo de domínio, não no sentido de operar sua transferência,
mas de servir como titulus adquirendi, isto é, de ser o ato causal da
transmissão da propriedade gerador de uma obrigação de entregar a coisa
alienada e o fundamento da tradição ou da transcrição. O contrato de compra e
venda vem a ser título hábil à aquisição do domínio, que só se dá com a
tradição e a transcrição, conforme a coisa adquirida seja móvel ou imóvel.”
Mais clara e convincente lição não é preciso procurar. Porém, quando
ela faz a inserção do modelo textual (págs. 509/510), aí se trai, não se
desvencilhando da prolixidade tradicional e nele fazendo constar que “assim
desde já transfere a posse, domínio, direito e ações que sobre o imóvel
exercia”.
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Positivamente, os juristas brasileiros não se dedicam à arte de
aprimorar a redação dos contratos em geral e das escrituras públicas em
especial. Meu professor inigualável de Direito das Obrigações, CAIO MÁRIO DA
SILVA PEREIRA, até hoje a primeira e quase sempre única fonte em que me
abebero no diuturno aprendizado do Direito Civil, é a autoridade magistral de
Condomínio e incorporações, título de uma obra com edições sucessivas há
mais de quarenta anos, agora na 8ª tiragem da 10ª edição (2001). Pois na
parte final dela está inserto um conjunto de modelos redigidos no estilo
tradicional e defeituoso. Para meu maior dissabor, lá está, no primeiro modelo,
relativo à escritura pública de compra e venda, o seguinte trecho repetido desde
a edição inicial até a última (págs. 495/497), inclusive com a grafia errada do
vocábulo constituti. É ver para conferir:
“... eles, outorgantes, lhes vendem e transferem, como de fato vendido
têm o imóvel descrito e individuado na cláusula primeira, pelo que desde já lhes
transmitem, por força desta escritura e da cláusula constitui [sic] toda a posse,
domínio, direito, ações e servidões que sobre ele exerciam, ...”.
Diante desses vícios tão arraigados, que fazer para elevar a escritura
pública redigida pelo tabelião brasileiro a um patamar de qualidade técnico-
jurídica? A permanecerem as coisas assim, como convencer da seriedade do
trabalho notarial o cidadão comum, a exemplo daquele que, - logo depois de eu
assumir o tabelionato, em 1973, - orientado por um atendente de que deveria
levar o traslado de escritura de compra de seu modesto lote de terreno para
registrar na serventia imobiliária, com a informação intimidadora de que quem
não registra não é dono, pediu para falar com o tabelião e, encaminhado a
mim, indagou, na sua simplicidade provida da melhor lógica: “Por que tenho de
registrar a escritura para ser dono se ela diz que já sou dono?” A pergunta
calou fundo na mente do notário que então engatinhava...
Até quando os juristas brasileiros vão dar suporte a esse estado de
ignorância das coisas em uma área tão específica e procurada da atividade
jurídica?
É a pergunta que deixo no ar neste início de novo milênio impregnado
pela velocidade da informática, em que os programas de computador, por causa
da falta de discernimento, absorvem toda a velharia bolorenta da escrita
tabelioa, e em que os computadores das serventias notariais estão já com suas
memórias contaminadas pelo vírus do desleixo redacional.
6) EXEMPLIFICAÇÃO COMPARATIVA DE MODELOS DE ESCRITURA
PÚBLICA DE COMPRA E VENDA
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Seguem, com dados fictícios, os textos de uma típica escritura pública
de compra e venda de imóvel em dupla versão: uma no linguajar tradicional,
exagerada e intencionalmente prolixo, repetitivo, desprovido de técnica; outra
em linguagem mais enxuta e atualizada, com a preocupação de aprimoramento
técnico-jurídico:
MODELO TRADICIONAL
Escritura pública de compra e venda de bem de raiz que, nestas Notas,
entre si fazem, de um lado, como transmitentes ou alienantes, JOVIANO
FREITAS GARCIA RAMOS e sua mulher, e, de outro lado, como alienatária ou
adquirente, MARINA VALDEMIRA GONÇALVES DE VILHENA, no valor de ---------
---------- R$100.000,00, tal como abaixo se declara.
Saibam quantos este público instrumento de escritura pública de
compra e venda de imóvel urbano virem ou notícias suas tiverem que, no Ano
do Nascimento de Nosso Senhor Jesus Cristo de dois mil e dois (2002), aos
treze (13) dias do mês de novembro do dito ano, nesta cidade, Município e
Comarca de Almas Santas, Estado de Minas Gerais, Estados Unidos do Brasil, e
neste Cartório do 1º Ofício de Notas, instalado na Avenida João Miramar, 333,
perante mim, Tabelião, que esta subscrevo, e as duas testemunhas
instrumentárias idôneas adiante nomeadas, qualificadas e no final assinadas, do
que dou fé, compareceram, em pessoa, partes entre si justas, avindas,
combinadas e contratadas, a saber: de um lado, como outorgantes vendedores,
JOVIANO FREITAS GARCIA RAMOS, brasileiro, empresário, cédula de identidade
M-459.954/ SSPMG, CPF 001.422.556-53, e sua mulher, JUVENÍLIA FEITOSA
GARCIA RAMOS, brasileira, psicóloga, cédula de identidade M-459.955/SSPMG,
CPF 432.826.366-87, casados sob regime da comunhão de bens, residentes e
domiciliados nesta cidade, na Avenida Alvorada, nº 201, Bairro Esperança,
doravante denominados simplesmente outorgantes; e, de outro lado, como
outorgada compradora, MARINA VALDEMIRA GONÇALVES DE VILHENA,
brasileira, professora universitária, carteira de identidade M-4.087.780/SSPMG,
CPF 293.905.406-15, residente e domiciliada nesta cidade, na Praça das
Serestas, nº 100, Bairro da Saudade, casada sob regime da comunhão parcial
de bens com Valdomiro Guerra Faria Paz, doravante denominada simplesmente
outorgada. Os presentes, todos juridicamente capazes, são reconhecidos como
os próprios de que trato por mim, Tabelião, e pelas mesmas testemunhas
adiante nomeadas, qualificadas e no final assinadas, também minhas
conhecidas, do que dou fé. E, ante as prefaladas testemunhas, pelos
mencionados outorgantes me foi dito, falando cada um por sua vez, que são
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senhores e legítimos possuidores, mansa e pacificamente, a justo título e
aquisição legal, de um imóvel urbano constituído pela casa de número hum mil
cento e onze (1.111) da Rua Oriente Próximo, no Bairro Serrano, na cidade,
Município e Comarca de Belo Horizonte, Capital do Estado de Minas Gerais, com
todas as suas dependências, instalações, benfeitorias, acessórios e pertences, e
pelo seu respectivo terreno formado pelo lote de número dezenove (19) da
quadra de número treze (13) do já mencionado Bairro Serrano, tendo a área de
quatrocentos e quarenta e dois metros e cinqüenta centímetros [sic] quadrados
(442,50m²), medindo doze metros lineares e cinqüenta centímetros (12,50m)
de extensão na linha de frente e de fundos por trinta e cinco metros lineares e
quarenta centímetros (35,40m) de cada lado, confrontando com imóvel de
propriedade de José Maria Teixeira, na lateral de direita, com imóvel de
propriedade de João Bosco Monteiro, na lateral esquerda, e com imóvel de
propriedade de Antônio Castro Neves, na linha de fundos, imóvel esse havido
por força de escritura pública devidamente transcrita sob número 48.913, folha
194, livro 3-AU, no Cartório do Oitavo Ofício de Registro de Imóveis da Capital,
estando completamente livre e desembaraçado de todos e quaisquer ônus reais
ou responsabilidades pessoais, judiciais ou ainda extrajudiciais, litígios,
hipotecas legais ou convencionais, penhoras, arrestos, seqüestros, laudêmios,
foros ou pensões, inteiramente quite com a Fazenda Pública Municipal de
impostos e taxas até a presente data, não estando sujeito a locação, seja a
prazo fixo, seja por tempo indeterminado, e que, assim como possuem, eles,
outorgantes, o imóvel acima descrito e caracterizado, acham-se, na verdade,
justos e contratados, por bem da presente escritura pública e na melhor forma
de direito, para vender dito imóvel à ora outorgada MARINA VALDEMIRA
GONÇALVES DE VILHENA, como de fato e definitivamente por vendido lhe têm,
neste ato e de hoje para sempre, com todas as suas benfeitorias, acessórios e
pertences, sem limitação de espécie alguma, pelo preço e quantia certa,
previamente convencionada e ajustada, de cem mil reais (R$100.000,00),
importância essa que, neste ato e ocasião, confessam os outorgantes haver
recebido da mesma outorgada, em moeda corrente do País, a qual contaram e
acharam exata, perante mim, Tabelião, e as duas testemunhas presentes, do
que dou fé, pelo que os outorgantes vendedores JOVIANO FREITAS GARCIA
RAMOS e sua mulher dão à dita outorgada compradora MARINA VALDEMIRA
GONÇALVES DE VILHENA a mais rasa, plena, geral, irrevogável e irretratável
quitação de pagos e satisfeitos, para, em tempo algum, nada mais lhe pedirem
ou qualquer outra, por motivo da presente escritura, e que, então, eles,
outorgantes, desde já, cedem e transferem, na pessoa dela, outorgada, por
força desta escritura e em virtude da cláusula “constituti”, toda posse, jus,
domínio, direito, ação e servidão que exerciam até o presente momento sobre o
imóvel descrito e caracterizado, ora vendido, para que possa a mesma
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outorgada dele usar, gozar e livremente dispor como seu que é e fica sendo
desta data em diante, comprometendo, como se comprometem, os outorgantes
vendedores, já nomeados e qualificados, por si, seus herdeiros e sucessores, a
fazer a presente venda sempre boa, firme e valiosa a todo tempo, respondendo
pela evicção de direito, na forma da lei, em qualquer época, e obrigando-se
ainda a defendê-la se chamados forem à autoria, pondo a outorgada a par e a
salvo de todas as dúvidas e contestações futuras, do que eu, Tabelião, dou fé.
Então, pela outorgada compradora, MARINA VALDEMIRA GONÇALVES DE
VILHENA, falando por sua vez, ante as mesmas testemunhas, me foi dito e
declarado que aceitava esta escritura em todos os seus expressos termos, tal
como se acha redigida e como nela se contém e declara, para produzir os
desejados efeitos jurídicos e para nada mais reclamar, em tempo algum, a
qualquer título. Foram pagos os impostos devidos, conforme os conhecimentos
e a certidão que me exibiram, os quais são do teor seguinte: PREFEITURA
MUNICIPAL DE BELO HORIZONTE – DECLARAÇÃO PARA LANÇAMENTO ITBI
INTER VIVOS – CS 039.651 06/11/2002 – 01 – Dados do adquirente – Nome
MARINA VALDEMIRA GONÇALVES DE VILHENA – CPF 293.905.406-25 –
Endereço de correspondência Praça das Serestas, nº 100, Bairro da Saudade,
em Almas Santas, MG, CEP 99990-000 – Telefone 5432-1234 – 02 – Dados do
transmitente – Nome JOVIANO FREITAS GARCIA RAMOS – CPF .001.422.556-
53 – Endereço Av. Alvorada, nº 201, Bairro Esperança, em Almas Santas, MG,
CEP 99990-000 – Telefone 5412-5342 – 03 – Dados da transmissão/cessão –
Natureza da transmissão/cessão compra e venda – Valor da transação
R$100.000,00 – 04 – Dados do imóvel – Índice cadastral 1988 013 019 001-2 –
Percentual a ser avaliado 100% - Área terreno 442,50m² - Área construção
125,00m² - Endereço Rua Oriente Próximo, nº 1.111, Bairro Serrano – 05 –
Termo de responsabilidade – Declaro sob as penas da lei serem verdadeiras as
informações e os documentos apresentados – Assinatura do adquirente ou
representante legal (a) Marina Valdemira Gonçalves de Vilhena – Data
06/11/2002. PREFEITURA MUNICIPAL DE BELO HORIZONTE – GUIA DE
RECOLHIMENTO – DEPÓSITO IDENTIFICADO – Imposto Sobre a Transmissão
de Bens Imóveis por ato Oneroso Inter Vivos – ITBI – Número documento
391522-0 – Nome do adquirente MARINA VALDEMIRA GONÇALVES DE VILHENA
– CPF 293.9O5.406-15 – Endereço do imóvel Rua Oriente Próximo, nº 1.111,
Bairro Serrano – Endereço para correspondência Praça das Serestas, nº 100,
Bairro da Saudade, em Almas Santas, MG – Nome do transmitente JOVIANO
FREITAS GARCIA RAMOS – Natureza da transmissão/cessão compra e venda –
Índice cadastral 1988 013 019 001-2 - Cálculo do imposto, bases de cálculo e
alíquotas aplicadas – Valor venal do terreno R$25.000,00 – Valor venal de
construção R$35.000,00 – Valor da transmissão/cessão --------------
R$100.000,00 – Valor base cálculo – R$110.000,00 – Taxa certidão R$7,42 –
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Taxa expediente R$3,29 – Valor do imposto R$2.750,00 – Total a pagar
R$2.760,71. 11/11/2002 – BANCO DO BRASIL – 10:11:50 – 349017019 –
COMPROVANTE DE DEPÓSITO EM CONTA CORRENTE EM DINHEIRO –
CLIENTE: PAGAMENTO ITBI PBH – AGÊNCIA: 1615-2 – CONTA: 6.000-3 –
DATA 11/11/2002 – NR. DOCUMENTO 391.522-0 – VALOR DINHEIRO
R$2.760,71 – VALOR TOTAL R$2.760,71 – NR. AUTENTICAÇÃO 6.820.A69.623.
8C6.E20. Declaram os outorgantes vendedores que inexistem ações reais ou
pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel da presente. Estão arquivados
nestas Notas os documentos exigidos pelo § 2º, art. 1º, da lei 7433/85, dos
quais as partes têm pleno conhecimento. Emitida Declaração sobre Operações
Imobiliárias CF/IN/SRF/ 129/80. Foi pago o imposto sobre maior quantia por
exigência do Fisco. De como assim o disseram e por se acharam dessa forma
perfeitamente ajustados e concordes, as partes me pediram que lhes lavrasse a
presente escritura, o que fiz em meu livro de notas, por me ter sido distribuída
pelo bilhete nº (sem distribuição, conforme Instrução nº 225/94 da
Corregedoria de Justiça do Estado de Minas Gerais), arquivado em cartório
juntamente com os demais documentos mencionados, que ficam fazendo parte
integrante desta escritura, a qual, sendo-lhes lida ante as testemunhas,
acharam-na em tudo conforme, reciprocamente a outorgaram, aceitaram e
assinam com as mesmas testemunhas que são: dispensada a presença das
testemunhas de acordo com a lei nº 6.592, de 06 de novembro de 1981, do
que tudo dou fé. Eu, Zenóbio da Costa Pereira, Escrevente Juramentado, a
escrevi. Eu, Abelardo Benevides Castro, Tabelião, a subscrevi e assino em
público e raso. Almas Santas, 13 de novembro de 2002. [Seguem as
assinaturas].
MODELO ATUALIZADO
Escritura pública de compra e venda que outorgam JOVIANO FREITAS
GARCIA RAMOS e sua mulher, como vendedores, e MARINA VALDEMIRA
GONÇALVES DE VILHENA, como compradora.
A 13 (treze) de novembro de 2002 (dois mil e dois), em Belo Horizonte,
Capital do Estado de Minas Gerais, República Federativa do Brasil, e neste
Sexto Ofício de Notas, instalado à Avenida João Pinheiro, 33, lavro esta
escritura em que, perante mim, comparecem: como vendedores, JOVIANO
FREITAS GARCIA RAMOS, empresário, cédula de identidade M-459.954/SSPMG,
CPF 001.422.556-53, e sua mulher, JUVENÍLIA FEITOSA GARCIA RAMOS,
psicóloga, cédula de identidade M-459.955/SSPMG, CPF 432.826.366-87, ambos
brasileiros, casados sob regime da comunhão universal de bens desde 17 de
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dezembro de 1942, com endereço à Avenida Alvorada, 201, Bairro Esperança,
no Município de Almas Santas, Minas Gerais, onde têm domicílio; e, como
compradora, MARINA VALDEMIRA GONÇALVES DE VILHENA, brasileira,
professora universitária, carteira de identidade M-4.087.780/SSP MG, CPF
293.905.406-15, com endereço à Praça das Serestas, 100, Bairro da Saudade,
no mesmo Município de Almas Santas, casada sob regime da comunhão parcial
de bens com Valdomiro Guerra Faria Paz, desde 1º de outubro de 1980.
Reconheço a identidade dos comparecentes e sua capacidade para este ato.
– Então, os vendedores me declaram:
1 – OBJETO – que são legítimos proprietários da casa sita à Rua
Oriente Próximo, 1.111 (mil cento e onze), com o respectivo lote de terreno 19
(dezenove) da quadra 13 (treze) do Bairro Serrano, em Belo Horizonte, tendo
área de 442,50m² (quatrocentos e quarenta e dois metros e cinqüenta
decímetros quadrados), medindo 12,50m (doze metros e cinqüenta
centímetros) à frente e aos fundos por 35,40m (trinta e cinco metros e
quarenta centímetros) de cada lado, confrontando à direita com José Maria
Teixeira, à esquerda com João Bosco Monteiro e aos fundos com Antônio Castro
Neves, imóvel esse cadastrado na Prefeitura Municipal sob índice 1988 013 019
001-2;
2 – PROCEDÊNCIA – que o imóvel foi comprado mediante escritura
lavrada a 18 de novembro de 1968, na folha 88 do livro 29-D do Décimo
Primeiro Ofício de Notas de Belo Horizonte, transcrita a 04 de dezembro de
1968, sob número 48.913, folha 194, livro 3-AU, no Oitavo Ofício de Registro de
Imóveis;
3 – DISPONIBILIDADE – que o objeto da translação está livre de ônus
reais, fiscais e outros judiciais ou extrajudiciais, inexistindo, em relação a ele,
ações reais ou ações pessoais reipersecutórias, o que é declarado para os
efeitos do § 3º do artigo 1º do Decreto Federal nº 93.240, de 9 de setembro de
1986;
4 – PREÇO E PAGAMENTO – que o objeto descrito é vendido pelo
preço certo de R$100.000,00 (cem mil reais), já integralmente recebido da
compradora, motivo por que lhe é dada plena quitação;
5 – TRANSMISSÃO – que, destarte, eles, vendedores, se obrigam pela
transferência de domínio do objeto descrito à compradora, a efetivar-se com o
registro desta escritura na serventia imobiliária, aqueles desde já transmitindo a
esta a posse, os direitos e ações.
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– A seguir, a compradora me declara que concorda com esta escritura.
– A pedido dos comparecentes, lavro a escritura em meu livro de
notas. Foram-me apresentados e ficam arquivados aqui nesta serventia notarial,
sob número 1.203/2002-N, os documentos seguintes: a) declaração para
lançamento de ITBI inter vivos protocolizada na Prefeitura Municipal de Belo
Horizonte, sob número CS 039.651, em 6 de novembro de 2002; b) guia de
recolhimento ITBI inter vivos de número 391522-0, contendo a avaliação do
imóvel descrito em R$110.000,00 e a apuração do imposto em R$2.750,00,
mais taxa de certidão em R$7,42 e taxa de expediente em R$3,29; c)
comprovante do recolhimento do ITBI e das taxas, com o seguinte teor:
“11/11/2002 – BANCO DO BRASIL – 10:11:50 – 349017019 – COMPROVANTE
DE DEPÓSITO EM CONTA CORRENTE EM DINHEIRO – CLIENTE: PAGAMENTO
ITBI PBH – AGÊNCIA: 1615-2 – CONTA: 6.000-3 – DATA 11/11/2002 – NR.
DOCUMENTO 391.522-0 – VALOR DINHEIRO R$2.760,71 – VALOR TOTAL
R$2.760,71 – NR. AUTENTICAÇÃO 6.820.A69.623.8C6.E20”; d) certidão de
IPTU para fins de ITBI de 13 de novembro de 2002, válida por noventa dias,
expedida pela Secretaria Municipal da Coordenação de Finanças da Secretaria
Municipal de Arrecadações, sob número 065511/2002-54, índice cadastral 1988
013 019 001-2, em cujos termos, ressalvado o direito de a Prefeitura Municipal
de Belo Horizonte cobrar débitos posteriormente apurados, a Gerência de Dívida
Ativa da Secretaria Municipal de Arrecadações certifica que o contribuinte se
encontra quite com a Fazenda Pública Municipal; e) certidões de 11 de
novembro de 2002, expedidas por todos os Ofícios de Registro de Imóveis de
Belo Horizonte, nos termos das quais não há inscrição de ônus reais, de
penhoras, arrestos ou seqüestros, nem inscrição de citação de ações reais ou
ações pessoais reipersecutórias relativamente ao imóvel descrito. Foram
cumpridas as exigências documentais constantes da Lei Federal nº 7.433, de 18
de dezembro de 1985, tal como regulamentada pelo citado Decreto nº
93.240/86 e conforme a Instrução nº 192, de 24 de outubro de 1990, da
Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais. EMITIDA A
DECLARAÇÃO SOBRE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS CONFORME IN/SRF/56/ 2001.
Sendo lida a escritura, as pessoas comparecentes, verificando sua
conformidade, a outorgam, aceitam e assinam. Eu, [segue a assinatura]
Margarida Jardim Flores, Escrevente Notarial, a digitei. Eu, João Teodoro da
Silva, Tabelião de Notas, dou fé e assino, encerrando este ato. [Seguem as
assinaturas].
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INDICAÇÕES BIBLIOGRÁFICAS
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______. Evicção. In: Diário das Leis Imobiliário (BDI). São Paulo: 1º
decêndio dezembro/99, nº 34, p. 29-30. [Com a colaboração do advogado
AMILTON NAVARRO no BDI do 1º decêndio março/2000, nº 7, p. 30, em
comentário ao artigo citado].
______. Redação da escritura pública. In: Diário das Leis Imobiliário
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