malling markedsrapport

MarkedSraPPOrT 2. HALVÅR 2012

www.malling.no

Mye lå til rette for et aktivt eiendomsmarked i 2012, men bankene ville det annerledes. Hvis ikke tilgangen på kapital blir bedre, kan bankene selv få et alvorlig problem.

2012 er i ferd med å ebbe ut, og det kan derfor være på sin plass å oppsummere hva som har skjedd i løpet av året. Det begynte i et forrykende tempo, med flere store transaksjoner på særdeles gode nivåer. Optimismen i bransjen var stor, men det skulle ikke vare ut året. I andre kvartal skjedde det noe; bankenes marginpåslag begynte å øke, og flere av de store bankene strammet kraftig inn på utlånspraksisen. Samtidig ble kravet

til egenkapital økt og løpetiden på lånene kortet dramatisk ned. Dette vedvarte gjennom sommeren, og har videre tiltatt i styrke gjennom høsten.

For oss som driver med næringseiendom er dette meget utfordrende. Kapital er tross alt den viktigste “råvaren” i bransjen, en bransje som utvilsomt er svært kapitalintensiv. Hvis denne restriktive utlånspraksisen fortsetter, er det ikke bare eiendomsbransjen som vil merke konsekvensene. Det vil etter hvert også gå utover bankene.

Hvordan?

Uten tilgang på kapital vil likviditeten i eiendomsmarkedet tørke ut. Og med en kjøperside uten tilgang til finansiering, vil prisene etter hvert begynne å falle. Det er ikke bare dårlig nytt for eiendomsbesittere, men også bankene vil da bli rammet. Fallende eiendomspriser vil bidra til at eksponering på eksisterende utlån vil øke, investorer vil komme i brudd med låneavtalene og med den konsekvens at eiendommer vil kunne bli tvangssolgt. Da har snøballen begynt å rulle, og bankene vil møte seg selv i døren. I rettferdighetens navn skal ikke alle bankene skjæres over én kam. Noen banker låner fortsatt ut penger, men med en sunn

og selektiv utlånspraksis. Det er forståelig nok, og sannsynligvis en riktig holdning. Bankene skylder på nye regulatoriske endringer som krever styrket egenkapital, og man frykter at lån til næringseiendom vil vekte tungt i balansen (dyre lån for banken). I stedet blir billige lån pøst inn i et boligmarked som blir hetere og hetere for hver dag som går.

Før finanskrisen sloss bankene om å finansiere nye prosjekter, og gjerne til svært lave utlånsmarginer og opp mot 90 % låneutmåling. 30 års løpetid og en behagelig avdragsprofil var heller ikke uvanlig. I etterpåklokskapens lys er det ikke vanskelig å påpeke at dette heller ikke var den optimale utlånspraksisen, med en global gjelds- krise som endelig resultat. For å bøte på dette, har pendelen snudd til det stikk motsatte, der pengesekken snøres igjen. Vi kunne tenke oss en gylden middelvei – det tror vi både eiendomsbransjen, bankene og den generelle økonomien kunne vært tjent med!

HVoR bLe det AVfinanSieringen?

Peter T. Malling

Peter T. MallingStyreformannEiendomshuset Malling & Co

Side 2 MARkedsRAppoRt 2. HALVÅR 2012 Leder

InnHoLdLeder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1Makro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4Leiemarkedet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8Handel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22transaksjonsmarkedet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24Markedsoppdatering: Malling & Co stavanger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26Markedsoppdatering: Malling & Co drammen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27Gjestekommentar: obligasjonsfinansiering av næringseiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28om Malling & Co . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

redakSjOnen avSLuTTeT 15. oktober 2012deSign Og LayOuT børresen & Co

innhOLd MARkedsRAppoRt 2. HALVÅR 2012 Side 3

› Det er god fart i norsk økonomi, og fastlands- økonomien ventes å vokse med 3,6 % i inneværende år. Estimatet er oppjustert med 1,3 % siden inngangen på året.› Høy aktivitet i oljesektoren og lave renter er blant de viktigste bidragsyterne. › Store oljefunn og investeringer i oljesektoren har skapt optimisme i deler av norsk næringsliv. Veksten i oljeinvesteringene er imidlertid ventet å avta i årene fremover, men fra et høyt nivå.› Klar todeling av norsk økonomi der tradisjonell industri har utfordringer med høye lønns- kostnader og en sterk krone som svekker konkurranseevnen. › Lav inflasjon, blant annet drevet av lave strøm- priser. SSBs KPI prognose for 2012 er på omtrent 1 %. KPI-JAE ventes å vokse med 1,3 % – fortsatt et godt stykke under inflasjonsmålet.› Den norske styringsrenten ble i mars redusert til 1,5 %, og er på sitt laveste siden okt. 2009.› Det er ventet lave renter fremover internasjonalt. Med bakgrunn i inflasjons målet, samt for å beskytte norsk industri, er det rimelig å anta at rentenivået forblir lavt også i Norge.› Renter på 10-årige statsobligasjoner nådde i sommer et historisk lavt nivå, men har økt noe i etterkant – befinner seg fortsatt rundt 2 %. › Arbeidsledigheten stabil på i overkant av 3 %. › Sterk sysselsettingsvekst de siste årene, hovedsakelig grunnet økt arbeidsinnvandring. Omtrent 75 000 flere sysselsatte de siste 24 mnd.

MakrOnoRGe – God fARt I VAnskeLIG teRRenG

BnP faSTLandSnOrge arBeidSMarkedeT SiSTe feM år

-2,0 %

0,0 %

2,0 %

4,0 %

6,0 %

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

e

2013

e

2014

e

2015

e

Kilde: SSB

Kilde: SSB

Arbeidsledighet (V akse) Arbeidsstyrke (H akse) sysselsatte (H akse) Arbeidsledighet (V akse) Arbeidsstyrke (H akse) sysselsatte (H akse)

3,7 %

3,2 %

2,7 %

2,2 %

jul 08jul 07 jul 09 jul 10 jul 11 jul 12

2,4 mill

2,5 mill

2,6 mill

2,7 mill

hOvedTaLL nOrge (vekST i PrOSenT) 2010 2011 2012e 2013e 2014e

PrivaT kOnSuM 3,7 2,4 3,6 4,7 4,6

OffenTLig kOnSuM 1,7 1,5 1,9 2 2,6

BruTTOinveSTeringer i faST kaP. i aLT -5,2 6,4 8 5,8 3,1

› BruTTOinveSTeringer, faSTLandS-nOrge -2,5 8 4,5 5,7 3,6

› BruTTOinveSTeringer, OLje -9 13,4 13,5 6,4 2,5

ekSPOrT 1,8 -1,4 1,8 0,2 0,8

› OLje Og gaSS -4,8 -6,2 2,2 -0,9 -1,4

› TradiSjOneLLe varer 2,5 -0,4 1,1 1,9 2,7

iMPOrT 9,9 3,5 2,6 5,7 4,4

BnP 0,7 1,4 3,5 2,2 2,4

BnP faSTLandS-nOrge 1,9 2,4 3,6 3,1 3,2

arBeidSLedigheT (aku) 3,6 3,3 3,1 3,3 3,2

arBeidSTiLBud 0,5 1 2,2 1,9 1,5

SySSeLSaTTe PerSOner -0,1 1,4 2,2 1,8 1,5

kOnSuMPriSer (kPi) – årSvekST 2,5 1,2 0,9 1,6 2,1

underLiggende infLaSjOnS (kPi-jae) 1,4 0,9 1,3 1,6 2

årSLønn inkL. PenSjOnSkOSTander – årSvekST 3,7 4,2 4,2 3,7 4,1

drifTSBaLanSe (Mrd. kr.) 313,6 395,9 440,3 348,7 299,3

drifTSBaLanSe (% av BnP) 12,4 14,6 15,1 11,7 9,7

Kilde: SSB – september 2012

Side 4 MARkedsRAppoRt 2. HALVÅR 2012 MakrO

nok sek eURo Usd

Kilde: DN

B Markets

vaLuTakurSer SiSTe feM år

Gbp/nok eUR/nok Usd/nok

12,0

11,0

10,0

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

sep

07

jan

08

mai

08

sep

08

jan

09

mai

09

sep

09

jan

10

mai

10

sep

10

jan

11

mai

11

sep

11

jan

12

mai

12

sep

12

Kilde: SSB

infLaSjOn SiSTe feM år

kpI-JAe kpI

6,0 %

sep 07 sep 08 sep 09 sep 10 sep 11 sep 12

5,0 %

4,0 %

3,0 %

2,0 %

1,0 %

0,0 %

-1,0 %

Kilde: Norges Bank

Kilde: SEB Merchant Banking / N

ordea e-Markets

renTer SWaP-renTer

10 års sWAp styringsrente 3 mnd. nibor

8,0 %

7,0 %

6,0 %

5,0 %

4,0 %

3,0 %

2,0 %

1,0 %

jan

01

jan

02

jan

03

jan

04

jan

05

jan

06

jan

07

jan

08

jan

09

jan

10

jan

11

jan

12

jan

00

› Utvalgte indikatorer gir tvetydige tegn: – Norsk PMI, som sier noe om innkjøpssjefers forventning til fremtidig aktivitet, befinner seg fortsatt under 50, noe som kan indikere lavere aktivitet fremover. – OECD sine utvalgte ledende indikatorer for Norge ligger på 100,3 poeng, som er det laveste nivået siden oktober 2010– kan også indikere nedgang i aktivitet. – Forventningsbarometeret ligger på sitt høyeste på over ett år; 22,4.› Høy gjeldsgrad hos konsumenter, samt sterk boligprisvekst skaper bekymring hos Norges Bank. Boligprisene lå i 2. kvartal i år 23 % høyere enn nivået før finanskrisen.

› Samtidig har sparingen økt, og er ventet å utgjøre drøye 9 % av disponibel inntekt i 2012.› Statsbudsjettet som nylig ble lagt frem anses som forholdsvis nøytralt. Kun 3,3 % av Statens Pensjonsfond Utland skal brukes, noe som er strammere enn hva Norges Bank har forutsatt. › Oslo Børs endte på 448,25 poeng 15. oktober. Totalt har Oslo Børs steget 17,5 % så langt i år. Dette er blant annet knyttet til høy aktivitet i olje- og gassektoren.

3,5 %

3,0 %

2,5 %

2,0 %

1,5 %

1,0 %

0,5 %

0,0 %1 år 2 år 3 år 4 år 5 år 6 år 7 år 8 år 9 år 10 år

MakrO MARkedsRAppoRt 2. HALVÅR 2012 Side 5

› Internasjonal økonomi preges fortsatt av uro og usikkerhet, og IMF spår en global BNP-vekst på 3,3 prosent i 2012. Det er en nedjustering på 0,2 prosentpoeng fra april.› Verdens BNP tynges først og fremst av en svak eurosone, men også frem- voksende økonomier, eksempelvis BRIC-landene, opplever lavere vekst.› Både i Brasil, Russland, India og Kina er veksttakten redusert i forhold til 2010 og 2011. › Britisk økonomi har overrasket negativt med BNP-fall i både første og andre kvartal, mens den eksportavhengige svenske økonomien har vist seg motstandsdyktig mot svak utvikling i eurosonen.› I USA er det lyspunkter, men veksten i første halvår var svak og godt under trend til tross for FEDs kraftige pengepolitiske stimulanser. › Viktige årsaker til det svake vekstbildet i industrilandene er den fortsatt pågående nedgiringen i privat sektor etter låneboomen midt på 2000-tallet, overkapasitet i boligmarkedet og andre næringer, samt styrkingen av bankenes balanser.› Offentlige nedskjæringer og bankenes lave utlånsvilje i den vestlige verden, tross lave renter og kvantitative lettelser, rammer både konsumenter og bedrifter.› Høy arbeidsledighet og svake vekstutsikter har bitt seg fast i mange industriland og medfører selvforsterkende effekter.› Investorene er skeptiske til flere lands betjeningsevne, og det er dyrt for mange land å låne penger. Med en løpetid på 10 år må Italia, Irland og Spania betale over 5 % rente for å låne penger i dag, Portugal må betale over 8 % og Hellas over 18 %. › Europeiske ledere har hatt størst fokus på offentlig kutt for å redusere underskudd på statsbudsjettet og for å redusere gjelden. De upopulære beslutningene har medført store demonstrasjoner i mange land.› Sjefen i ESB, Mario Draghi, har uttalt at euroen vil bestå, og at ESB vil gjøre “hva de kan” for å redde euroen. Frankrikes statsminister har utlyst flere vekstpakker. Samlet har siste måneders uttalelser og re former skapt redusert pessimisme i markedene. › ESB har også varslet at den står klar til å kjøpe ubegrenset med korte statsobligasjoner fra konkurstruede land, i bytte mot at de landene det gjelder tilfredsstiller betingelser fra ESB. Usikkerheten sirkler nå rundt om Spania vil søke om støtte.› Selv om det ikke er det mest sannsynlige, er det stor nedsiderisiko dersom eurosonen skulle splittes opp og/eller at viktige enkeltland trer ut.

MakrOGLobALt – foRtsAtt URo oG Høy UsIkkeRHet

Kilde: IMF W

orld Economic O

utlook – oktober 2012

årLig vekST i BruTTO naSjOnaLPrOdukT

2010 2011 2012e 2013e

verden 5,1 % 3,8 % 3,3 % 3,6 %

induSTriLandene 3,0 % 1,6 % 1,3 % 1,5 %

uSa 2,4 % 1,8 % 2,2 % 2,1 %

eurOSOnen 2,0 % 1,4 % -0,4 % 0,2 %

eu 27 2,1 % 1,6 % -0,2 % 0,5 %

TySkLand 4,0 % 3,1 % 0,9 % 0,9 %

frankrike 1,7 % 1,7 % 0,1 % 0,4 %

iTaLia 1,8 % 0,4 % -2,3 % -0,7 %

SPania -0,3 % 0,4 % -1,5 % -1,3 %

jaPan 4,5 % -0,8 % 2,2 % 1,2 %

STOrBriTannia 1,8 % 0,8 % -0,4 % 1,1 %

Sverige 5,9 % 4,0 % 1,2 % 2,2 %

danMark 1,3 % 0,8 % 0,5 % 1,2 %

SenTraL- Og øST eurOPa 4,6 % 5,3 % 2,0 % 2,6 %

POrTugaL 1,4 % -1,7 % -3,0 % -1,0 %

heLLaS -3,5 % -6,9 % -6,0 % -4,0 %

irLand -0,8 % 1,4 % 0,4 % 1,4 %

ruSSLand 4,3 % 4,3 % 3,7 % 3,8 %

kina 10,4 % 9,2 % 7,8 % 8,2 %

BraSiL 7,5 % 2,7 % 1,5 % 4,0 %

india 10,1 % 6,8 % 4,9 % 6,0 %

MidTøSTen Og nOrd-afrika 5,0 % 3,3 % 5,3 % 3,6 %

Kilde: Eurostat – august 2012

Kilde: IMF W

orld Economic O

utlook – Oktober 2012

neTTO STaTSgjeLd (PrOSenT av BnP)arBeidSLedigheT

200,0 %

150,0 %

100,0 %

50,0 %

0,0 %

-50,0 %

-100,0 %

-150,0 %

nor

ge

finl

and

sver

ige

dan

mar

k

tysk

land

Isla

nd

span

ia

bel

gia

Uk

fran

krik

e

UsA

Irlan

d

Italia

port

ugal

Japa

n

Hel

las

-200,0 %

25,0 %

20,0 %

15,0 %

10,0 %

5,0 %

0,0 %

nor

ge

Japa

n

tysk

land

Isla

nd

sver

ige

finl

and

dan

mar

k

Uk

UsA eU

fran

krik

e

Italia

euro

sone

n

Irlan

d

port

ugal

Hel

las

span

ia

Side 6 MARkedsRAppoRt 2. HALVÅR 2012 MakrO

BarcOde, Bjørvika

Malling & Co Forvaltning bistår med forvaltning av ca. 155 000 kvm kontor-, butikk- og bolig-arealer for OSU og sameiene i Bjørvika.

Illustrasjon: Placebo

MakrO MARkedsRAppoRt 2. HALVÅR 2012 Side 7

Stabil etterspørsel, større fokus på kvalitet og leietakertilpasning:› Flere større kontrakter er inngått i inneværende år og totalvolumet i kvadratmeter frem til 3. kvartal 2012 er på nivå med hele 2011 (600 000 kvm). Dette vitner om et godt utleiemarked med høy aktivitet.› Vi registrerer fremdeles lengre beslutningsprosesser og ønske om mer fleksibilitet for opp- og nedskalering av leiearealet.› Etterspørselssiden har blitt mer kravstor i forhold til standard, beliggenhet og effektivitet noe som gjør at flere kontorbygg faller utenfor markedet.› Trenden i dagens marked er at urasjonelle og eldre bygg ikke tiltrekker seg leietakere. Enkelte bygg blir derfor tvunget til omfattende rehabiliteringer eller mulig konvertering til annet formål.› I følge vår alliansepartner C&W opplever man i Europa et stadig større miljøfokus hos leietakere. Dette er en trend vi antar vil forekomme enda sterkere også i Norge, ved at utviklere vil oppføre og rehabilitere mer miljøvennlige bygg. Dette forsterkes ved at bygninger nå ofte miljøklassifiseres ut over det som er pålagt.› Enkelte legger mye stolthet og ære i å være blant spydspissene og innovatørene på miljøsiden. Til og med de finansielt drevne aktørene har begynt å spørre etter energimerke og miljøsertifiseringer.› Mange store leietakere havner i nybygg; våre antakelser er derfor at antall bygg med lavere standard er nedadgående, grunnet “påtvungne” rehabiliteringer.› Vi observerer lokal leieprisvekst i områder der etterspørselen er høyere enn nybyggaktiviteten og utløpsvolum.› Kontorområdene Bjørvika, Kvadraturen, Indre sentrum og Asker er områder hvor vi forventer en oppadgående trend i leieprisen fremover. Indre Sentrum og Kvadraturen opplever lav ledighet og Bjørvika er i ferd med å etablere seg som et moderne kontorområde.› Historisk har det vært en korrelasjon mellom BNP-vekst i Norge og leiepriser for de mest attraktive kontorlokalene i Oslo (se side 11). BNP-prognosene fra SSB kan derfor indikere at leieprisene for attraktive kontorlokaler skal stige videre.

› Inflasjonen er for øyeblikket relativt lav, men forventes å stige over de nærmeste årene.› Sterk sysselsettingsvekst har bidratt til økt etterspørsel etter kontorlokaler; det er derimot ventet en mer moderat vekstrate i årene som kommer. › Annerledeslandet Norge er fremdeles utsatt for den urolige internasjonale tilstanden, og vekstprognosene kan dermed bli påvirket dersom forholdene forverrer seg i videre omfang.

Fortsatt stor tilbudsside:› I løpet av 3. kvartal 2012, lå det i gjennomsnitt (15. juli til 15. oktober) ca. 900 000 kvm kontorlokaler annonsert på FINN.no pr. måned.› Annonserte kontorlokaler gir en god indikasjon på hva som er tilbudt totalt i markedet da det også inkluderer nybygg som blir tilgjengelige fremover. › Pr. 15. okt. 2012 lå det ca. 1 000 000 kvm kontorlokaler i Oslo markedet. Dette er en økning på ca. 70 000 kvm siden januar, og det høyeste nivået over de siste 2 år. Tilbudet har siden august økt med nærmere 150 000 kvm. Dette skyldes i stor grad sesongvariasjoner, men veksten etter sommeren var større enn fjoråret.› Nybyggaktiviteten er fremdeles høy i Oslo, og det er flere store prosjekter som ferdigstilles i disse tider. Innen utgangen av neste år skal nærmere 200 000 kvm i Stor-Oslo stå klare for nye leietakere.› Grunnet høye boligpriser opplever vi stadig at aktører er interessert i konverteringer av urasjonelle kontor- og industribygg til bolig. I inne- værende år har flere aktører kjøpt tomter og kontorbygg, spesielt i utkanten av sentrum, med tanke på boligkonvertering. Aberdeen har eksempelvis vist interesse for å konvertere deler av Bergerveien 12 på Billingstad til bolig. I tillegg har Profier planer om å konvertere Uelands gate 85 til bolig samt at Karl Johans gate 12 skal konverteres fra kontor til hotell over dagens butikklokaler.› Konverteringer tar ut dårlige/uhensiktsmessige bygg av markedet og er med på å redusere den totale ledigheten i markedet. Den opplevde lave ledigheten i markedet skyldes blant annet at flere bygg trenger vesentlig oppgradering eller totalt ombygges. Disse objektene blir derfor tatt ut av markedet for en begrenset periode, og forskyver heller ledigheten.

LeieMarkedeTstAbILt LeIeMARked oG stoR byGGeAktIVItet

TiLBud/eTTerSPørSeL fOr kOnTOr i STOr-OSLO

kOnTOrLeiePriSer STOr-OSLO

Hva taler for høyere kontorleiepriser?› Leietakeres høye krav til kvalitet og tilpasning.› Lavere kontraktutløpsvolum i 2013 sammenlignet med 2009–2011.› Behov: Fremdeles sterk vekst i norsk økonomi og sysselsetting innenfor kontorintensive yrker.› Oljerelatert virksomhet har stor vekst; Statoil utvider i Bergen og Stjørdal, og Forus i Stavanger opplever kraftig vekst takket være denne sektoren, dette gjelder også områder som Asker og Lysaker. › Sentrale/populære områder har lite utvalg av ledige lokaler.› Begrenset utvalg av store lokaler (over 5 000 kvm).› Boligkonvertering og rehabiliteringer tar ut urasjonelle kontorbygg.

Dette taler mot høyere kontorleiepriser?› Stort tilbud av nye kontorlokaler i Oslo; store selskaper fraflytter eldre lokaler eksempelvis fra Lysaker/Vækerø til fordel for mer sentrale og moderne lokaler.› Nybygg er mer arealeffektive og nødvendig kvm per ansatt kan bli redusert; selskaper viser en tendens for et mer redusert arealbehov. Eksempelvis har DNB redusert sitt arealbehov med nesten 50 % ved å samlokalisere i Bjørvika. Egmont samlokaliserer sine heleide datterselskaper i ett hovedkontor i Nydalen og reduserer sitt plassbehov betraktelig. › Den uforutsigbare internasjonale økonomien kan legge en demper på veksten i selskaper og redusere etterspørselen etter nye kontorer.

Konklusjon:› Vi forventer stabile leiepriser, med noe vekst i de mest sentrale kontorområdene og spesielt bygg med høy standard.› Vi forventer fremdeles stor differensiering mellom eldre, urasjonelle bygg og moderne nyoppførte kontorbygg.› Kontorbygg som ikke møter dagens høye krav vil oppleve lav interesse.

Side 8 MARkedsRAppoRt 2. HALVÅR 2012 LeieMarkedeT

6

4

2

14

7

9

108

12

3

13

11

1

OSLO SENTRUM

YTRE BY VEST

YTRE BY ØST

OSLO YTRE ØST

OSLO YTRE SYD

OSLO YTRE VEST

Oslo�orden

BÆRUM

ASKER

5

Oslo Airport, Gardermoen–› Oslo Central Station

50 km1 km

* Med normalt leienivå menes lokaler av en kvalitet og standard typisk for det respektive kontorområdet.**Med toppleie menes et gjennomsnitt av de aller beste lokalene i området, dersom de hadde blitt leid ut i dagens marked. Toppleien trenger ikke referere til konkrete inngåtte kontrakter. Det finnes også eksempler på at enkeltkontrakter kan ligge over det vi definere som toppleie, men disse anses for å være lite representative for området som helhet.***Basert på totalt tilbud av annonser på FINN.no, innenfor Malling & Co sine definerte kontorområder.

LeiePriSer: MaLLing & cO MegLerkOnSenSuS

OMråde "nOrMaLT" Leienivå* TOPPLeie** TrendTiLBudSPrOSenT***

Pr. OkT 2012 gj. SniTT 2012

1 aSker 1 300–1 600 2 000 12,2 % 14,7 %

2 BiLLingSTad 1 200–1 400 1 650 10,4 % 12,3 %

3 Sandvika 1 400–1 600 1 950 7,6 % 3,0 %

4 fOrneBu 1 400–1 600 2 100 8,9 % 11,0 %

5 LySaker 1 600–1 800 2 300 22,0 % 16,1 %

6 Skøyen 1 900–2 200 3 000 12,2 % 13,3 %

7 MajOrSTua 1 700–1 900 2 300 6,1 % 8,0 %

8 vika/aker Brygge/TjuvhOLMen (cBd) 2 600–2 800 4 200 8,4 % 8,9 %

9 kvadraTuren 1 700–2 000 2 750 12,1 % 12,8 %

10 indre SenTruM 1 800–2 000 2 800 3,2 % 3,0 %

11 Bjørvika 2 500–2 800 3 300 3,8 % 2,1 %

12 nydaLen/Sandaker 1 500–1 700 2 200 7,1 % 9,8 %

13 økern/Løren/riSLøkka 1 300–1 500 1 900 11,8 % 9,9 %

14 Bryn/heLSfyr 1 400–1 600 1 950 9,6 % 9,4 %

LeieMarkedeT MARkedsRAppoRt 2. HALVÅR 2012 Side 9

diagOnaLe, Bjørvika

Malling & Co Næringsmegling bistår HAV med utleie av prestisjebygget Diagonale i Bjørvika. Bygget blir et full-service kontorbygg på ca. 12 400 kvm fordelt over 9 plan og ferdigstilles medio 2016.

Illustrasjon: Lund Hagem

Arkitekter og A

telier Oslo


bnp fastlands-norge (H-akse) Gjennomsnitt leiepris kategori A bygg (V akse)* Gjennomsnitt leiepris oslo (V akse)* Malling & Co forventet utvikling

ekSeMPLer På LeiekOnTrakTer > 1 000 kvM 2012

adreSSe OMråde LeieTaker kvM kOnTrakTSLengde

drengsrudbekken asker Telecomputing 6 000 10

Bergerveien 12 Billingstad aBB 16 400 10

østensjøveien 27 Bryn/helsfyr norsk dental depot aS 2 250 10

østensjøveien 27 Bryn/helsfyr ncc 9 250 10

grensesvingen 7 Bryn/helsfyr klif 12 000 15

fjordalleen 16 cBd Odin kapitalforvaltning 2 500 –

Stranden 1 cBd dnO 2 400 10

Stortingsgaten 6 cBd aOn 2 400 7

rolfsbuktveien 2 fornebu accenture 5 000 10

universitetsgata 10 indre sentrum nki 2 500 –

kongensgate 18 – kirkegata 21 kvadraturen Miljøverndepartementet 15 900 10

kirkegata 17 kvadraturen Burson/Marsteller/aBc Startsiden 3 000 –

fred Olsens gate 1 kvadraturen forbrukerrådet 1 600 10

drammensveien 288 Lysaker forskningsrådet 15 500 15

Lysaker Torg 35 Lysaker umoe restaurant group 2 500 10

Sandakerveien 116 nydalen atlantis Medisinske høyskole 4 000 15

Sandakerveien 138 nydalen forbrukerombudet 1 330 11

Storgata 52 Oslo sentrum velferdsetaten 3 645 10

drammensveien 134 Skøyen Statens Pensjonskasse 9 200 12

hoffsveien 70B ytre by vest Lindorff 6 500 10

Platehallen kværnerbyen ytre by øst iSS 6 000 5

nOMineLLe kOnTOrLeiePriSer i OSLO SeTT i SaMMenheng Med BnP-vekST

Kilde: Eiendomsverdi/SSB/M

alling & Co

*Historiske data fra Eiendomsverdi. Kategori A bygg reflekterer de 15 prosent dyreste kontraktene basert på leieprisen for kontorlokaler.

Kilde: Malling &

Co

3 500

0,0 %

-2,0 %

2,0 %

4,0 %

6,0 %

3 000

2 500

2 000

1 500

1 000

500

02000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 e


tilgang ledige stillinger offentliggjort i media pr. virkedag tilgang ordinære arbeidssøkere pr. virkedag

› Sysselsettingsvekst i Norge på ca. 75 000 personer over de siste 24 måneder, det er også god sysselsettingsvekst innenfor kontorintensive yrker.› Veksten i antall sysselsatte for Oslo og Akershus har imidlertid avtatt noe i løpet av andre halvår 2012.› Antall ledige stillinger og arbeidssøkere har over det siste året utviklet seg relativt flatt; det er god balanse i arbeidsmarkedet og den totale arbeidsledigheten holder seg lav.› Ved utgangen av september 2012 var arbeidsledigheten i Oslo (NAV registrerte) på 3,2 %. › Gode forhold i Norge tiltrekker seg europeisk arbeidskraft i større grad.› Den sterke veksten skyldes i all hovedsak den høye aktiviteten i olje/offshore-industrien og det oppleves et større behov for kontorplasser generelt.› SSB sine prognoser for sysselsettingsvekst er for inneværende år 2,2 %, og prognosene tilsier en reduksjon i vekstraten til 1,8 % i 2013 og 1,5 % i 2014.› Den estimerte veksten i sysselsettingen antas å medføre høyere etterspørsel etter kontorlokaler i Oslo. › Tatt i betraktning den økende areal- effektiviteten vil man kunne anta at det aggregerte tilbudet av kontorlokaler kan spises opp av etterspørselsvekst.

eTTerSPørSeL i LeieMarkedeTsteRk økonoMI bIdRAR tIL Høy Vekst I sysseLsettInGen

Kilde: SSB (AKU

)Kilde: N

AV

SySSeLSeTTing OSLO Og akerShuS 15–74 år (# STiLLinger i 1 000)

TiLgang På Ledige STiLLinger Og arBeidSSøkere Pr. virkedag

Akershus oslo

350

340

330

320

310

300

290

280

270

Q1 2

008

Q2

2008

Q3

2008

Q4

2008

Q1 2

009

Q2

2009

Q3

2009

Q4

2009

Q1 2

010

Q2

2010

Q3

2010

Q4

2010

Q1 2

011

Q2

2011

Q32

011

Q4

2011

Q1 2

012

Q2

2012

1 800

1 600

1 400

1 200

1 000

800

600

400

200

0

jan

2002

sep

2002

mai

200

2

jan

2004

sep

2004

mai

200

4

jan

2006

sep

2006

mai

200

6

jan

2008

sep

2008

mai

200

8

jan

2010

sep

2010

mai

201

0

jan

2012

sep

2012


rOSenkranTz gaTe 22, OSLO SenTruM

Malling & Co bistår gårdeier Rosenkrantz gate 22 AS med rehabilitering av eiendommen og har leid ut 4 800 kvm av totalt 8 500 kvm.


nydaLSveien 12, OSLO

I November 2012 flytter Egmont inn i nytt hovedkontor på 12 700 kvm. i Nydalsveien 12. Malling & Co Client Solutions har bistått Egmont med søket og den etterfølgende prosjektledelsen under oppføringsperioden av nybygget. MAD AS er arkitekt.


kOMMenTar: Grafen viser at mange prosesser i dagens leiemarked er knyttet til kontrakter som starter opp mot 4 år frem i tid.

det er en betydelig tidsforskyvning mellom dagens leiemarked og påvirkning på faktiske løpende leieforhold.

*Leiesøkperiode: 2009–2012

› Malling & Co registrerer og systematiserer bedrifter som via meglere leter etter nye kontorlokaler i Oslo. Disse leiesøkene viser hvilke områder som er mest attraktive i dagens marked.› De mest attraktive områdene er fremdeles Bjørvika og CBD (Vika, Tjuvholmen, Aker Brygge).› Våre analyser viser at potensielle leietakere starter søk etter nye lokaler i god tid før ønsket flytting, i gjennomsnitt 2 år i forveien. Dette gjelder spesielt for store lokaler.› Dagens marked legger derfor premissene for kontrakter som starter opp flere år senere. › Leietakere har blitt mer kvalitetsbevisste, og dette medfører lengre prosesser for å tilfredsstille leietakeres krav til kontorlokaler.› Kontorsøk står for 65 % av totalt etterspurt areal i søkemarkedet. › Våre analyser viser at leietakere har større fleksibilitet i hvor de ønsker sine arealer og er mindre knyttet til ett område. Bedrifter som søker etter lokaler på Skøyen, nevner for eksempel også i sine søk Nydalen og Bjørvika.

LeieSøkLeIetAkeRe eR tIdLIG Ute

Kilde: Malling &

Co

fOrdeLing av LeieSøkvOLuM eTTer kOnTOrLOkaLer*, fOrvenTeT innfLyTningSår (kvM.)

Kilde: Malling &

Co

LeieSøk Pr. OMråde Og år (kvM kOnTOr)

2009 2010 2011 2012 tom. 15. oktober

0

Ask

er/b

æru

m

bry

n/H

elsf

yr

Cbd

kvad

ratu

ren

Lysa

ker/f

orne

bu

nyd

alen

osl

o no

rd a

ndre

osl

o se

ntru

m/in

dre

by

bjø

rvik

a

osl

o sy

d an

dre

Maj

orst

ua

osl

o ve

st a

ndre

osl

o øs

t and

re

skøy

en

øke

rn &

om

egn

tota

lt

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

400 000

400 000

337 998

samme år Året etter 2 år etter 3 år etter 4 år etter

367 588

271 125

212 300

103 500

350 000

300 000

250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

0


Under 1 000 kvm 1 000–5 000 kvm 5 000–10 000 kvm over 10 000 kvm

› I løpet av 3. kvartal 2012, lå det i gjennomsnitt (15. juli til 15. oktober) ca. 900 000 kvm kontorlokaler annonsert på FINN.no pr. måned.› Annonserte kontorlokaler gir en god indikasjon på hva som er tilbudt totalt i markedet da det også inkluderer nybygg som blir tilgjengelige fremover. › Pr. 15. okt. 2012 lå det ca. 1 000 000 kvm kontorlokaler i Oslo markedet. Dette er en økning på ca. 70 000 kvm siden januar, og det høyeste nivået over de siste 2 år. Tilbudet har siden august økt med nærmere 150 000 kvm. Dette skyldes i stor grad sesongvariasjoner, men veksten etter sommeren var større enn fjoråret.› Kontortilbudssiden utgjør det totale arealet annonsert på FINN.no. Pr. 15. okt. utgjør tilbudet 8,61 % i våre definerte kontorklynger. Malling & Co sine definerte kontorklynger er avmerket i kartet på side 9 og er utvalgte geografiske kontorområder og knutepunkter i Stor-Oslo.› Det oppleves en relativt jevn tilbudsside innenfor de definerte kontorklyngene. Den totale økningen i antall kvm kontorlokaler annonsert skyldes i stor grad en økning i antall tilgjengelig kvm utenfor disse definerte områdene. Dette kan tyde på at de definerte kontorklyngene anses som mer og mer attraktive, og at utkantsområder blir taperne.› Vi ser en tydelig reduksjon i tilbudet i Nydalen/ Sandaker gjennom 2012, fra 10,2 % til 7,1 %.› I kontorklyngene Bryn/Helsfyr, Økern, Skøyen og Lysaker opplever vi et stadig høyt utbud (over 9 %) av kontorlokaler. Dette er områder som preges av større rehabiliteringer, og nybygg og vi forventer at tilbudssiden vil holde seg på dette nivået i løpet av det nærmeste året.› Mindre områder som Asker og Majorstuen opplever økning i tilbudet. Disse områdene er relativt små, derfor er tilbudsnivået svært sensitivt for nybygg og fraflytting av større lokaler.› Den største kontorklyngen, Indre sentrum, har ved våre beregninger nest lavest tilbud av kontorarealer. Andre sentrale områder har også lav ledighet. Dette bekrefter at sentrale lokaler er høyt etterspurt i dagens marked.› Kontorlokaler under 1 000 kvm utgjør en stor andel av ledige lokaler i markedet. Søker man større lokaler er tilbudet mere begrenset. Som et resultat vil store leietakere oppleve et mer presset marked i kamp om de større arealene.

TiLBudSSiden i LeieMarkedeTstoRt UtbUd AV kontoRLokALeR I osLo

Kilde: FINN

.no/Malling &

Co

*Månedlig gjennomsnitt.

Kilde: FINN

.no/Malling &

Co

nÆringSLOkaLer TiL Leie På finn.nO – anTaLL kvM i OSLO*

nÆringSLOkaLer TiL Leie På finn.nO – anTaLL annOnSer i OSLO*

Under 1 000 kvm 1 000–5 000 kvm 5 000–10 000 kvm over 10 000 kvm

1 000 000

700

600

500

400

300

200

100

0

900 000

800 000

700 000

600 000

500 000

400 000

300 000

200 000

100 000

0Q1 2011

Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012

Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012

nÆringSLOkaLer TiL Leie På finn.nO


› Byggeaktiviteten i Stor-Oslo er fremdeles sterk, det ferdigstilles over 200 000 kvm innen utløpet av 2013.› Størst nybyggaktivitet er i kontorområdene Bjørvika, Indre sentrum og Fornebu.› Den sterke nybyggaktivteten påvirker tilbudssiden for kontoreiendommer i Oslo, men mange av de nye lokalene er allerede i stor grad utleid.› Mange byggeprosjekter ligger på vent hos utviklere av ulike grunner, derfor tror vi at tilbudssiden skal holde seg stabil for Stor-Oslo over de nærmeste årene.› Dersom aktiviteten i markedet tar seg opp, vil man kunne oppleve raskere igangsetting av flere nye bygg som ligger på vent hos utviklere.› I tillegg til nybygg som med sikkerhet blir realisert, er det en stor del potensielle kontorprosjekter som venter på leietakere før byggestart. Med dagens byggetid på ca. 18–24 måneder må prosjekter som skal ferdigstilles i 2014 være avklart innen Q2 2013. Derfor kan det reelle tilbudet av nye kontorlokaler bli høyere for 2014, men nivået er foreløpig relativt lavt sammenlignet med inneværende år.› Økern, Bjørvika og Fornebu er eksempler på områder hvor store kontorprosjekter planlegges, disse prosjektene vil kunne prege tilbudet i årene som kommer dersom de planlagte byggene realiseres.› Etter finanskrisen var byggekostnadene relativt lave, men vi har siden den tid registrert en betydelig kostnadsøkning. Den sterke aktiviteten i boligmarkedet (32 % økning i igangsatte boliger 2011 til 2012) tar ut mye av entreprenørenes kapasitet, vi antar at dette kan medføre videre vekst i byggeprisene for kontor.

høy nyByggakTiviTeT i STOr-OSLO

Kilde: Malling &

CoKilde: M

alling & Co

ferdigstilte og igangsatte bygg Usikker gjennomførelse

sentrum Randsone

økern/Løren/Risløkkafornebubjørvika

oslo indre sentrumskøyen

bryn/HelsfyrAsker

oslo ytre by østLysaker

oslo ytre by vestnydalen/sandaker

oslo ytre by sydCbd

Majorstuenbillingstad

oslo sentrum

kvadraturen

350 000

300 000

250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

002012 2013 2014

250 000200 000150 000100 00050 0000

sandvika

nyByggakTiviTeT i STOr-OSLO kOnTOrOMråder fra 2012

nyBygg STOr-OSLO 2012–2014 (kvM)


ekSeMPeL På nyBygg SOM er ferdigSTiLT eLLer SkaL ferdigSTiLLeS i LøPeT av nÆrMeSTe freMTid

# Bygg adreSSe OMråde ferdigSTiLLeLSe kvM kOnTOr LeieTaker uTvikLer

1 kraglund kontorpark hagaløkkveien 1 asker 1h 2012 5 736 aibel ferd eiendom

2 – Ole deviks vei 6 Bryn/helsfyr 1h 2012 12 300 hands Søylen eiendom

3 aker solutions hQ Snarøyveien 36 fornebu 1h 2012 20 000 aker Solutions aker Solutions

4 regjeringsbygg 6 keysersgate 6 indre Sentrum 1h 2012 21 500 fad Statsbygg

5 – drammensveien 201 Skøyen 1h 2012 1 400 – andenæs eiendom

6 – Tjuvholmen allé 19 Tjuvholmen 1h 2012 4 000 iP Soft, cardo Partners Tjuvholmen kS

7 Miljøhuset gk ryenstubben 10 ytre by øst 1h 2012 12 000 gunnar karlsen, coloplast, Telia Sonera ryenstubben invest

8 kværnerhallen Smeltedigelen 1 ytre by øst 2h 2012 15 000 iSS OBOS

9 Statoil-bygget Martin Linges vei 1 fornebu 2h 2012 65 500 Statoil iT fornebu

10 Miele hQ nesbruveien 71 Billingstad 2h 2012 6 500 Miele –

11 dnB – Bygg a dronning eufemiasgate 1 Bjørvika 2h 2012 47 000 dnB OSu

12 Bahr-bygget Tjuvholmen allé 1 Tjuvholmen 2h 2012 6 500 Bahr Tjuvholmen kS

13 – drengsrudhagen 1 asker 2h 2012 3 850 national Oilwell varco –

14 Mustad Park Lilleakerveien 4 Lysaker 2h 2012 23 000 PgS, Statkraft Mustad eiendom

15 egmont hQ nydalsveien 12 nydalen 2h 2012 12 700 egmont avantor

16 Messehallen karenslyst allé 49 Skøyen 2h 2012 18 000 rWe, Tieto, Teekon fram

17 dnB – Bygg c dronning eufemiasgate 1 Bjørvika 2h 2012 14 000 dnB nOr OSu

18 vinderenborgen Slemdalsveien 70 ytre by vest 2h 2012 6 000 canica mfl. Storm eiendom aS

19 vedal hQ vækerøveien 3 ytre by vest 2h 2012 4 350 vedal vedal

20 nydalshøyden – Bygg c kristoffer aamodts gate 11 nydalen 1h 2013 22 000 Statnett avantor

21 asker Panorama drengsrudbekken 3 asker 2h 2013 23 000 kongsberg g. og Telecomp. Oxer gruppen

22 deloitte-bygget dronning eufemiasgate 1 Bjørvika 2h 2013 14 279 deloitte OSu

23 dnB – Bygg B dronning eufemiasgate 1 Bjørvika 2h 2013 19 000 dnB OSu

24 ø27 østensjøveien 27 Bryn/helsfyr 2h 2013 13 322 ncc, Weifa ncc Property development

25 – Schweigaardsgate 21 indre Sentrum 2h 2013 31 000 gjensidige, nSB rom eiendom

26 – norbygata 1 indre Sentrum 2h 2013 13 000 Tine, y.S. attivo eiendomsutvikling

27 – Sandstuveien 70 ytre by øst 2h 2013 9 500 Schneider electric Linstow aS

28 Siemens hQ østre akervei 90 ytre by øst 2h 2013 15 290 Siemens fg eiendom/Winta eiendom

29 – akersveien 24 ytre by vest 1h 2014 16 500 SSB hovedstaden utvikling

30 ullern Panorama Silurveien 1 ytre by vest 1h 2014 17 700 Selvaag Selvaag

31 ridehuset drammensveien 131 Skøyen 1h 2014 13 000 yara international Berner gruppen

32 Statoil fuel & retail hQ Schweigaards gate 16 indre Sentrum 1h 2014 12 000 Statoil fuel & retail hQ Stor-Oslo

33 – Storgata 14 indre Sentrum 1h 2014 8 500 – Olav Thon

ferdig under Bygging ikke STarTeT

1

10

13 21

aSker

Sandvika

BiLLingSTad

SLePenden

neSøya

Snarøya

fOrneBu

e 18

e 16

Kilde: Malling &

Co

4

612

33

2632

25

8

2

28

2015

165

30

19

14

3

9

31

18

24

7

27

29

Snarøya

neSOdden

LySaker

LiLLeaker Skøyen

riS

uLLern

hOLMenkOLLen

MajOrSTuen

uLLevåL

frOgner

Bygdøy

LaMBerTSeTer

BøLer

haukeTO

ekeBerg

BekkeLageT

gaMLe OSLO

grünerLøkkaaLna

Bryn

OSLO SenTruM

SinSen

grefSen

MaridaLSvanneT

Linderud

ring 3

e 18

e 6

e 6

ring 2

2223 11

17

Utløp kontrakter nybygg

› Per 3. kvartal 2012 har vi allerede nådd et volum i kontraktsigneringer på nesten 600 000 kvm, noe som tilsier at det er et godt marked for utleie, og at etterspørselen er forholdsvis høy.› For å nå fjorårets volum må kun kontrakter på ca. 50 000 kvm signeres ut året, noe vi anser som høyst sannsynlig da dette er godt under historisk gjennomsnitt for 4. kvartals kontraktsigneringer, som vi har lagt til grunn i vår beregning av prognosen for 2012.› Vi observerer at den økte etterspørselen er jevnt fordelt i markedet. Sammenliknet med tidligere år er det ingen kontorområder som skiller seg betraktelig ut med tanke på volum for kontraktsigneringer.› Vi har observert mange bedrifter som reduserer sitt arealbehov per ansatt. Dersom dette er en generell trend, vil dette virke forsterkende på at 2012 er et godt år for utleiemarkedet, da behovet ville ha sunket, mens volumet har økt.

› Utløp av kontrakter har hatt en jevn utvikling siden 2009, med et volum på ca. 800 000 kvm årlig.› Dette betyr ikke nødvendigvis at alle kontrakter som løper ut blir en del av tilbudssiden.› Mange kontrakter reforhandles når utløp av kontrakten nærmer seg.› Bygg kan anses som “ikke tilfredsstillende standard”, er lite attraktive og er dermed ikke med på å påvirke prisen da det ikke finnes etterspørsel for dem.› Mange av disse byggene vil antageligvis konverteres om til annet formål, eller rehabiliteres og vil dermed ikke å være en del av tilbudet under rehabiliteringsperioden, typisk 1–2 år.› Hele andelen av utløpte kontrakter vil med andre ord ikke være del av tilbudssiden.› Andelen nybygg har økt betraktelig etter finanskrisen – spesielt i 2012 har det blitt oppført et stort volum av nybygg.› Så godt som alle nybygg er i stor grad utleid før byggestart. Derfor utgjør nybygg stort sett en del av tilbudet 1–2 år før bygget står oppført (i praksis vil den sorte delen i diagrammet for 2012 egentlig utgjøre en del av tilbudet i 2011 eller 2010).

LedigheTtILbUd Vs. etteRspøRseL

eTTerSPørSeLSSiden – kOnTrakTSigneringer

TiLBudSSiden – uTLøP Og nyBygg vOLuMuTvikLing – uTLøP kOnTrakTer Og nyBygg

vOLuMuTvikLing – kOnTrakTSigneringer (kvM.)

Kilde: Eiendomsverdi

Kilde: Eiendomsverdi / M

alling & Co

1 000 000

1 000 000

800 000

600 000

400 000

200 000

0

900 000

800 000

700 000

600 000

500 000

400 000

300 000

200 000

100 000

0

2008

2008 2009 2010 2011 2012e

2009 2010 2011 2012


uLike definiSjOner av LedigheT i BranSjen

raMBergveien 9, TønSBerg

Malling & Co Corporate Real Estate bistod Oslo Pensjonsforsikring AS med salg av eiendommen. Kjøper: Pareto Project Finance.Eiendomsverdi: 176 mill.

› Ved å identifisere og telle en ledighetsrate ønsker man å kartlegge den faktiske tilgjengeligheten av kontorlokaler. › Aktører i markedet benytter forskjellige tidsperspektiv når man teller og rapporterer ledighet. › Noen rapporterer alt som står ledig nå, og det som er tilgjengelig innen 3 måneder, andre benytter 12 måneder frem i tid.› Alle bygg som kan bygges hvis noen vil leie er også en del av den opplevde tilbudssiden.› Mange bedrifter starter søk etter nye lokaler 1–4 år før innflytting.› Det er den samlede opplevde tilbudssiden, inkludert potensielle nybygg, rehabiliteringer etc., som vil påvirke dagens beslutning.

•


› Mange faktorer peker i positiv retning for handelen; historisk høy befolkningsvekst, høy sysselsettingsvekst og lav arbeidsledighet, høy lønnsvekst, vedvarende lav rente, lav inflasjon og stigende boligpriser.› Vi opplever økt aktivitet etter lokaler i de store byene, og det er liten arealledighet.› Forskjellen i husleie på de beste og nest beste lokalene er stor.› Den sterke utviklingen i Norge relativt til store deler av Europa medfører at utenlandske merker ser mot Norge. Internasjonale aktører etablerer seg gjerne først på high street, der flere og flere transaksjoner inkluderer “key money”, før de eventuelt etablerer seg på kjøpesentrene.› I Oslo er det stor aktivitet spesielt i Karl Johans gate, Nedre og Øvre Slottsgate, men også Bogstad- veien er tilbake etter noen tøffe år. I tillegg opplever vi at Grünerløkka er tilbake på radaren.› Det er også stor aktivitet i luksusmarkedet i Oslo, der Gucci følger i fotsporene til Louis Vuitton, Mulberry, og Hermès. Det er nylig inngått en leieavtale i Karl Johans gate med en leie opp mot 20 000 kr/kvm.› I Bergen er det økt interesse etter high street lokaler på Torgallmeningen, som er Norges nest dyreste “gate”. Også første del av Strandgaten er meget attraktiv. Lagunen og Sartor er store lokomotiv i Bergensmarkedet, og Åsane er et spennende prosjekt og en utfordrer. Når det er sagt, er Bergen et lukket og lite marked som er vanskelig for nyetablering.› High street markedet i Trondheim er kanskje Norges mest transparente og profesjonelle, og Nordre Gate er fortsatt Trondheims dyreste handlegate. City Syd og Solsiden er viktige brikker i Trondheims handelsmarked, og det er stor spenning rundt nyåpningen av Sirkus på Lade.› Kvadrat er Stavangermarkedets store retail-maskin, og Amfi Madla blir spennende å følge. Utviklingen av Klubbgata som handlegate har vært bra, og Moods of Norway har vært en viktig aktør i denne utviklingen. High street markedet er på bedringens vei etter at bevegelsesmønsteret i indre by har endret seg noe. Nespressos tredje butikk i Norge er med på å øke interessen for Stavanger blant internasjonale kjeder.

handeLet AttRAktIVt MARked foR InteRnAsJonALe MeRkeR

Kilde: SSB

Kilde: SSB

10 dyreSTe handLegaTene i nOrge

gaTenavn*Leienivå(kr/kvM)

Trend

karl johans gate, Oslo 20 000

Torgallmeningen, Bergen 15 000

nedre Slottsgate, Oslo 13 000

Strandgaten del 1, Bergen 12 000

Bogstadveien, Oslo 11 000

nordre gate, Trondheim 10 000

akersgata (fra Prinsens gate til grensen), Oslo 10 000

Trondheim Torg, Trondheim 9 000

Th. angells gate, Trondheim 8 500

Søregata, Stavanger 8 000

*Gjelder beste beliggenhet i de respektive gatene.

detaljhandel eksklusiv salg av motorvogner, trendbnp personlig konsum

deTaLjOMSeTningen i vOLuM – Trend 2006–2012 (2005 = 100)vOLuMindekS, BnP Og PerSOnLig kOnSuM Per innBygger 2011 (eu27 = 100)

200 130

120

115

110

105

100

180

160

140

120

100

80

60

40

20

port

ugal

Hel

las

span

ia

Italia

fran

krik

e

stor

brita

nia

tysk

land

dan

mar

k

sver

ige

ned

erla

nd

svei

ts

nor

ge

jan

2006

jan

2007

jan

2008

jan

2009

jan

2010

jan

2011

jan

2012

0

125

Side 22 MARkedsRAppoRt 2. HALVÅR 2012 handeL

MOOdS Of nOrWay, STOrTOrveT 3

Malling & Co Client Solutions var rådgiver for Moods Of Norway ved etablering av ny butikk på Karl Johans gate.

10 STØRSTE KJØPESENTERE I NORGE (OMSETNING)

KJØPESENTER by EIER OMSETNING 1H 2012 (MNOK)

Lagunen Storsenter bergen Olav Thon 1 406

Sandvika Storsenter Sandvika Olav Thon 1 383

Amfi Moa Ålesund Amfi 1 116

Kvadrat Sandnes Amfi 1 020

City Syd Trondheim Amfi 961

Ski Storsenter Ski Olav Thon 953

CC Vest Oslo Mustad/NorgesGruppen 945

Storo Storsenter Oslo Olav Thon 904

Sartor Storsenter bergen Olav Thon 901

Alna Senter Oslo Aspelin Ramm 847

handeL MARkedsRAppoRt 2. HALVÅR 2012 Side 23

TranSakSjOnS-MarkedeTGod AktIVItet – “JULeRUsHet” eR I GAnG

Kilde: DN

B Markets

Kilde: Malling &

CoKilde: M

alling & Co

3 årig løpetid 5 årig løpetid

10 års sWAp yield prime eiendom yield normal eiendom

salg kjøp

TranSakSjOnSvOLuM fOrdeLT På TyPe kjøPer/SeLger

indikaTive innLånSkOSTnader – dnB OBLigaSjOn – Margin Over 3 Mnd. niBOr

yieLduTvikLing

offentlig

Livselskaper

Utvikler

fond

privat/aksjeselskap

syndikat

-40 % -30 % -20 % -10 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 %

200

175

150

125

100

75

50

nov

2010

jan

2011

mar

201

1

mai

201

1

jul 2

011

sep

2011

nov

2011

jan

2012

mar

201

2

mai

201

2

jun

2012

sep

2012

nov

2012

sep

2010

Kilde: Malling &

CoKilde: M

alling & Co

TranSakSjOnSvOLuM fOrdeLT På LandSdeLer

vOLuMuTvikLing i Mrd nOk

8,0 %21,0 %

13,0 % 46,0 %

6,0 % 5,0 %

oslo

fornebu/sandvika/Asker/billingstadAnnet

trondheimbergen

stavanger (inkl. sola og sandnes)

Kilde: Malling &

Co

TranSakSjOnSvOLuM fOrdeLT På SegMenTer

52,0 %

5,0 %2,0 %

2,0 %25,0 %

13,0 %

kontor

bolig/tomt

Handel

Hotell

Lager/logistikk/industri

Annet

3,0 %

02006 2007 2008 2009 2010 2011 2012e

10

20

30

40

50

60

70

4,0 %

5,0 %

6,0 %

7,0 %

8,0 %

okt 2

004

mar

200

5

aug

2005

jan

2006

jun

2006

nov

2006

apr 2

007

sep

2007

feb

2008

jul 2

008

des

2008

mai

200

9

okt 2

009

mar

201

0

aug

2010

jan

2011

jun

2011

nov

2011

apr 2

012

sep

2012

Side 24 MARkedsRAppoRt 2. HALVÅR 2012 TranSakSjOnSMarkedeT

TranSakSjOnSekSeMPLer 2012

adreSSe LeieTaker SeLger kjøPeranTaTT PriS

(MnOk)

dronning eufemias gate 20–24, Oslo dnB Oslo S utvikling dnB Liv 4 800

havnegata 9, Trondheim div. leietakere niam e.c. dahls eiendom 1 200

akersgaten 64–68, Oslo nav höegh eiendom kLP eiendom 600

gullgruven i åsane og Laksevåg Senter, Bergen diverse arenagruppen holding Scala retail Property 500

klostergata 46, Trondheim helse Midt-norge Bridge nordic Property Pareto Project finance 273

haavard Martinsens vei 54/nedre rommen 5, Oslo nets norway nordito Property Bruun eiendom 310

d1a tomt på Sørenga – hav eiendom veidekke/rema eiendom øst 280

Lars hilles gate30/allehelgens gate 6, Bergen hordaland Politidistrikt m. fl. entra/Oslo Pensjonsforsikring entra OPf utvikling n/a

Sømmevegen 1, Stavanger Quality airport hotel aberdeen eiendomsfond norge ii kLP eiendom 388

ytrebygdsveien 51, Bergen Søreide Skole Skanska Oslo Pensjonsforsikring 213,5

rambergveien 9, Tønsberg dir. for samfunnssikkerhet og beredskap Oslo Pensjonsforsikring Pareto Project finance 176

› Vi har registrert et transaksjonsvolum på drøye 30 mrd. så langt i år.› 4 store transaksjoner i vinter utgjorde mer enn 50 % av alle transaksjoner i 1. halvår.› Relativt god aktivitet utover høsten – det jobbes med flere store transaksjoner, og volumet kan passere 50 mrd før årsslutt. › Bra aktivitet også i andre storbyer – Bergen har vært fullt på høyde med Stavanger og Trondheim.› Aktiviteten har tatt seg noe opp igjen utover høsten – etter en rolig periode etter sommeren, og vi forventer at mange prosjekter vil avsluttes før årsslutt. › Kontotransaksjoner står for over halvparten av omsetningen – beskjeden omsetning av lager/logistikk. › Høy etterspørsel etter boligrelaterte prosjekter – både tomter og konverteringscase.› Eiendomsutviklere har vært veldig aktive både på kjøper- og selgersiden.› Livselskaper har også vært en stor kjøpergruppe, mye på grunn av kjøpet av DnB HQ.› Både syndikater og eiendomsfond har vært mindre aktive enn normalt – eiendomsfond har vært netto selgere.› Lav tilstedeværelse av utenlandske aktører.

› Et allerede vanskelig finansieringsmarked har strammet seg ytterligere til utover høsten, og hemmer markedet.› Et gjennomsnittsprosjekt har fått lavere låneutmåling, kortere løpetid og høyere marginer.› Flere banker har p.t svært liten appetitt på finansiering av nye prosjekter.› Eksisterende kunder med god track record blir prioritert.› Men døren er ikke helt stengt, og gode prosjekter kan fortsatt få finansiering.› De mindre bankene er mer aktive enn de store.› Et relativt bratt fall i innlånskostnader etter sommeren har ikke kommet næringseiendomskundene til gode i form av reduserte marginer.› Vi har sett enkelte eksempler på eiendomstransaksjoner som har blitt finansiert via obligasjonsmarkedet, som relativt sett har blitt mer konkurransedyktig i forhold til bank (se gjestekommentar side 28).› Det er likevel et relativt jomfruelig marked med strenge kriterier i forhold til hvilke type eiendommer som er finansierbare.

› Lange renter holder seg på et rekordlavt nivå.› Vi anslår yieldnivået for de beste eiendommene med solide leietakere på lang kontrakt (prime) til 5,4 %.› Det er marginalt opp fra årsskiftet, men det har vært beskjedent med referanse- transaksjoner så dette baserer seg delvis på vår generelle markedskunnskap.› Vi har registrert en økende yield spread mellom sikre og mer risik outsatte eiendommer, grunnet økende risikopremier, samt dyrere og vanskelig tilgjengelig fremmedkapital.› Gitt dagens renteprognoser tilsier vårt hovedscenario en relativt flat yield-utvikling fremover.› Det er imidlertid en risiko for yield-oppgang dersom krisen i eurosonen skulle eskalere ytterligere.› Det er fortsatt stor differanse mellom yield og lange renter, men utlåns marginen spiser opp mye av gapet.

› Høyere kapitaldekningskrav i lys av Basel III vil føre til tilbakeholdenhet fra bankenes side, som vil fortsette å legge en demper på markedet.› For de riktige prosjektene kan fremmedkapital fortsatt være tilgjengelig. Vi har også indikasjoner på at enkelte banker vil kunne være noe mer utlånsmotiverte i Q1 2013.› Vi tror de beste objektene vil holde seg i pris, med en økt yield-spread til mer risikoutsatt eiendom.› Livselskaper og pensjonskasser som handler med egenkapital vil ha ett konkurransefortrinn i dagens marked med vanskelig tilgang til finansiering, men ønsker sannsynligvis ikke å øke eksponeringen.› Større aktivitet i obligasjonsmarkedet vil på den andre siden kunne skape en positiv effekt, men det norske obligasjonsmarkedet innenfor eiendom er fortsatt jomfruelig.› Mye kapital tilgjengelig, men om det utløser aktivitet vil imidlertid avhenge av risikovilje og tilgang på finansiering.› Få tegn til renteoppgang, og et velfungerende leiemarked støtter opp under et aktivt transaksjonsmarked.› Eiendom som en “trygg havn” kan forsterkes ved økt fokus på risikoen for inflasjon som følge av internasjonal likviditetstilførsel. › Som ett AAA-land merker vi at flere internasjonale investorer ser mot Norge, men de er fortsatt relativt fraværende på transaksjonsoversiktene.

vOLuM Og akTiviTeT

finanSiering

yieLduTvikLing

MarkedSuTSikTene freMOver

TranSakSjOnSMarkedeT MARkedsRAppoRt 2. HALVÅR 2012 Side 25

STavangeren by I kontInUeRLIG Vekst

I løpet av det siste året har leteaktiviteten på norsk sokkel gitt resultater i form av store oljefunn. Dette har medført økt aktivitet og investeringene er rekordhøye. Forventninger om ytterligere investeringer i fremtiden har satt preg på utviklingen av kontorbransjen i Stavangerregionen. Det forventes ytterligere befolknings- og sysselsettingsvekst, og derav økt behov for næringseiendom. Optimismen er stor i det lokale næringslivet, noe som understøttes av den årlige oljemessen som vokser for hvert år.

TranSaKSjonSmarKeDeTI takt med utviklingen av nybygg, ser man at eldre bygg blir mindre attraktive for potensielle leietakere. Disse næringsarealene er derfor

LeiemarKeDeTDet har så langt vært et godt år for utleie, og vi forventer at aktiviteten på utleie vil holde seg høyt ut året. Nybygg som ferdigstilles i løpet av nærmeste fremtid opplever allerede anslagsvis 80 % utleid areal. Til tross for befolknings- og sysselsettingsvekst, økt aktivitet og fallende ledighet, forblir leieprisene stabile. I takt med ferdigstillelse av areal (ca. 290 000 kvm innen 2014), frigjøres eksisterende areal, siden selskapene har økt sitt fokus på beliggenhet og standard. Eldre bygg risikerer å bli stående tomme, og dersom boligkonvertering ikke er plausibelt kan dette medføre økning i ledigheten.

Ledigheten innenfor kontor og kombinasjons- bygg er under 4 %, dog høyere for kombinasjons-bygg enn for kontor. Det er tilnærmet lik null ledighet innenfor handel. Her er det imidlertid verdt å merke seg at det er høy grad av gjennomtrekk, og at leienivåene dermed ikke har rom for ytterligere økning, da inntjeningen hos detaljhandelen ikke gir rom for det.

« Bildet viser det “nye” Forus-området som er i ferd med å komme på plass. Vegtraséen i bakkant, Solasplitten, skal være det nye bindeleddet mellom Forus og Sola, og skal være ferdig i løpet av 2012. SubSea 7, PwC, Kruse Smith, Petrolink, Fabricom og Aibel er blant selskaper som flytter sine hovedkontorer hit.

Torill SkrettinglandRådgiver utleie og transaksjonMalling & Co Stavanger

Kilde: Kanalsletta Utvikling A

S

høyaktuelle for rehabilitering, men kan også åpne for boligkonvertering. Sistnevnte er svært ettertraktet hos investorer, sett i lys av stigende boligpriser og landets høyeste leiepriser. Det er imidlertid ikke alle bygg som er egnet for boligkonvertering – eksempelvis næringsparker.

Samlet transaksjonsvolum så langt i år ligger på omtrent 1,5 milliarder, og vi forventer stor aktivitet frem mot årsskiftet. Til tross for bankenes lave utlånsvilje grunnet internasjonal finansuro, trekker yieldnivået på gode eiendommer ned. Prime yield ligger på ca. 6 prosent. Potensielle investorer godtar yieldnivået siden de ønsker inntreden i et spennende marked i en region med solid og god vekst.

Side 26 MARkedsRAppoRt 2. HALVÅR 2012 MarkedSOPPdaTering – STavanger

draMMen Og OMegnøkende InteResse foR HeLe ReGIonen

LeiemarKeDeT Leiemarkedet i Drammen fungerer stadig bedre, men det er hovedsakelig effektive og sentrale lokaler som er etterspurt. Utdaterte lokaler med annenrangs beliggenhet, kommer til kort i konkurransen om leietakerne, også i Drammen.

Vi opplever stadig flere søkere fra vestkorridoren (Sandvika, Asker) som nå ønsker å bevege seg mot Drammensregionen. Dette har en sammenheng med den sterke veksten innenfor oljeservicenæringen, og behovet gjelder primært for lager- og produksjonslokaler.

Vi jobber med å få større kontorbrukere til å etablere seg i Drammensregionen, og det er

brukere og generelt lange kontrakter.Kontorbygg har tidligere vært håndtert primært av større lokale investorer, men det oppleves nå større interesse utenifra. I dette markedet merker man også at flere aktører nå vurderer konvertering av kontorbygg til bolig, da det er stor etterspørsel etter mindre sentrumsleiligheter.

Selv om det er god aktivitet og generell vekst i Norge, merker vi at den langvarige turbulensen i verden påvirker både investorenes og bankenes risikovurderinger. Vi ser at bankene er generelt mer selektive i forhold til hvilke prosjekter de finansierer. På generell basis stilles det høyere krav til egenkapital, soliditet på leietakere og lengde på leieavtaler.

TomTerI Drammen og i kommunene rundt som Lier, Nedre- og Øvre Eiker er det stor knapphet på næringstomter. Det jobbes med noen få nye næringsarealer, men dette dekker ikke behovet. Resultatet ser ut til å bli fortetting, økt utnyttelsesgrad i næringsområder, samt at enkelte bedrifter søker videre ut av vårt distrikt.

Petter Warloff Berger Daglig lederMalling & Co Drammen

flere bygg som nå tilfredsstiller de stadig større kravene fra leietaker. Dette gjelder passivhus og bygg som tilfredsstiller energimerke A. Nye bygg er mer effektive, både når det gjelder energi og innredning. Beliggenhet i nærhet til offentlig kommunikasjon blir også viktigere, og man ser en sterkere og sterkere effekt av at flytoget når Drammen.

TranSaKSjonSmarKeDeTVi opplever god interesse for kjøp av næringseiendommer. Fra egenbrukere og mindre investorer merker vi størst etterspørsel etter tomter og kombinasjonseiendommer med utviklingspotensial. Fra store investorer og syndikeringsselskaper søkes det primært etter bygg med offentlige leietakere, handelseiendommer og større kompleks med få

Kilde: bordevik.no

MarkedSOPPdaTering – draMMen MARkedsRAppoRt 2. HALVÅR 2012 Side 27

OBLigaSjOnS-finanSiering av nÆringSeiendOM

Christoffer HæhreSenior AssociateCorporate Finance – Debt Capital MarketsSparebanken 1 Markets

innLeDningDet skjer mye på finansieringssiden om dagen. Nye regulatoriske endringer for både banker og livselskap fører til store endringer i utlåns- appetitten til den enkelte. Bankene har Basel III å tenke på mens livselskapene har Solvency II. Basel III vil veldig forenklet medføre høyere krav til kjernekapital og større krav til durasjons- matching av inn- og utlån. Durasjonsmatchingen fører til at bankene tvinges til å tilby kortere løpetid på sine utlån, og krav til økt egenkapital vil i de fleste tilfeller føre til reduserte låne- volum hos bankene. Dette, i kombinasjon med pågående refinansiering av rimelige funding tatt opp i tiden før finanskrisen gjør at bankenes gjennomsnittlige innlånskostnad har økt signifikant de siste årene og denne fortsetter stadig å tikke oppover. Dette har ført til restriktive banker med langt høyere marginkrav enn tidligere.

Under Solvency II derimot har man fått signaler om at obligasjoner med 1. prioritets pant i fast eiendom vil vekte fordelaktig i livselskapenes balanser når disse implementeres. Dette, i tillegg til en generell vekst i etterspørselen av obligasjoner blant investorer har ført til et paradigmeskift der obligasjonsmarkedet, for første gang er konkurransedyktig med bank- markedet ved finansiering av næringseiendom.

BaKgrunnI utgangspunktet er det 2 typer eiendomsobligasjoner som utstedes i det norske markedet. Det ene er lån utstedt av eiendomsselskap hvor morselskapet er debitor. Jo større og mer solid selskapet er, jo bedre betingelser oppnår man i obligasjonsmarkedet. Disse har benyttet seg av denne finansieringskilden lenge, men det er et begrenset antall selskap i denne kategorien i Norge.

ForDeLer og uLemperSom det meste annet er det fordeler og ulemper med obligasjonslån. Fordelene er først og fremst knyttet til den potensielt lange løpetiden samt en forutsigbar margin som er fast for hele lånets løpetid. Man kan også gjøre såkalte real-rentelån der man betaler en fast rente i tillegg til siste års KPI. Dette kan tenkes å fungere som en effektiv hedge i situasjoner der man har inflasjonsjusterte leiekontrakter og ønsker korrelasjon mellom leieinntekter og rentekost-nader. Avdragsprofilen og covenant strukturen er i tillegg mer fleksibel sammenlignet med et vanlig banklån. Behandlingstiden er også vesentlig kortere, som regel mellom 3–4 uker fra du kommer til oss og lånet er utbetalt.På den negative siden vil det ikke alltid være mulig å refinansiere lånet før forfall, og i tilfeller der dette er mulig vil det påbeløpe en kostnad. Obligasjonslån utbetales også i ett beløp og er således uegnet som en trekkfasilitet ved for eksempel byggelån.

Løpetiden på disse obligasjonene er gjerne mellom 3–5 år og gjøres både på sikret (1. eller 2. prioritet) og usikret basis. Eksempler på hyppige utstedere i dette markedet er Entra Eiendom, Steen & Strøm og Olav Thon. Sistnevnte hentet nylig 2,5 års penger på NIBOR + 102 bps, et nivå vesentlig lavere enn hva bankene kan tilby i dagens marked.

FinanSiering av enKeLTSTåenDe ByggDet vi imidlertid har sett eksempler på den siste tiden og som må karakteriseres som en ny trend er obligasjonsfinansiering av «single purpose» selskap med 1. prioritets pant i enkeltbygg. Långiverne lener seg her utelukkende på kvaliteten på pantet som tilbys, og dette fører til at langt flere aktører har mulighet til å benytte seg av dette markedet enn tidligere.Markedet for denne type obligasjoner er imidlertid veldig selektivt og stiller strenge krav til panteobjektene som finansieres. Byggene må først og fremst ha en sentral beliggenhet i en av de største norske byene. Leietager må være en solid motpart og leiekontraktene bør være lange. I tillegg er det ofte krav om langsiktige eiere som innehar god eiendomskompetanse. Gitt at disse parameterne er på plass vil et typisk obligasjonslån se slik ut:

› Beløp: minimum 100 millioner (begrenset til 70 % LTV).› Løpetid: 5–15 år.› Margin: 190 – 260 bps (fast for hele lånets løpetid).› NIBOR: fast eller flytende. Også muligheter for realrente.› Avdragsprofil: fleksibel, ofte avdragsfri.› Rentesikring: ingen krav.› Finansielle Covenants: LTV klausul.› Sikkerhet: 1. prioritets pant i eiendommen.› Call struktur: kostnad ved refinansiering.

GJestekoMMentAR

Side 28 MARkedsRAppoRt 2. HALVÅR 2012 gjeSTekOMMenTar

ekSeMPLer På eiendOMSOBLigaSjOner Med 1Pri PanT i eiendOM

STarT daTO fOrfaLL BeLøP år faST kuPOng kPi

Skøyen næringsbygg aS 2. juli 2012 1. juli 2022 550 10 5,50 % –

niam fund v kjøpesenter 1 holding aS 1. mars 2012 1. mars 2022 1 050 10 – 3,50 %

Mosking Bolig aS 27. januar 2012 27. januar 2022 700 10 5,55 % –

indekshuset holdeing aS 8. desember 2012 8. desember 2020 935 10 5,40 % –

OBOS forretningsbygg aS 25. februar 2010 25. oktober 2019 450 9 – 3,55 %

KonKLuSjonObligasjonsfinansiering av næringseiendom er foreløpig forholdsvis lite utbredt, men det forventes at denne vil øke markant i tiden fremover. Obligasjonsfinansiering vil i mange tilfeller seile frem som et meget attraktivt alternativ i situasjoner der man ikke oppnår bankfinansiering. Stadig flere bedrifter ser også konkurransefordeler ved å kunne benytte seg av begge kapitalkildene og på den måten redusere risiko gjennom diversifisering.

Det er også verd å nevne at det fortsatt er knyttet stor usikkerhet til de endelige reglene rundt Solvency II. Dette kan, i verste fall føre til et relativt kort markedsvindu for lange obligasjonslån med pant i enkeltbygg. Det kan derfor være smart å benytte anledningen først som sist.

« I tAkt Med stAdIG økende MARGInpÅsLAG oG RestRIktIVe bAnkeR HAR obLIGAsJonsMARkedet

Vokst fReM soM en AttRAktIV fInAnsIeRInGskILde foR eIendoMsseLskAp I noRGe. Men HVILke seLskApeR

kAn benytte seG AV dette MARkedet, oG HVoRdAn eR den typIske stRUktURen pÅ dIsse LÅnene? »

gjeSTekOMMenTar MARkedsRAppoRt 2. HALVÅR 2012 Side 29

OM MaLLing & cOVI tILbyR tJenesteR I HeLe VeRdIkJeden oG dRAR nytte AV syneRGIeffekteR MeLLoM enHetene

SaMarBeidSParTner

DRIFT OG

A

NA

LYSE

OG

FORVA

LTNIN

G

RÅ

DG

IVN

ING

KJØP UTVIKLING UTLEIE

S

ALG

S

ØK

› Leietakerrådgivning og søk› Relokalisering og prosjektledelse › Retail

› Markedsrapporter› Områdeanalyser› Verdivurderinger› Rådgivning og konsulentbistand

› Rådgivning› Næringsmegling› Reforhandlinger av leieavtaler

› Mulighetsstudie kost-/ nytteanalyse for eiendomsutvikling og leietakere› Risikovurdering› Prosjekt- og bygge- ledelse

› Forretningsførsel og regnskap › Administrative tjenester for eier› Tekniske tjenester› Drift og vedlikehold› Vaktmestertjenester› Innkjøp av FS tjenester

› Analyse› Kjøps rådgivning› Søk etter objekter› Verdivurdering

› Søk etter investerings- muligheter› Salg av eiendom og selskap› Investorservice

CuSHman & WaKeFieLDCushman & Wakefield ble etablert i New York i 1917 og er i dag en av verdens ledende eiendomstjeneste tilbydere. Selskapet har nå over 13 000 medarbeidere på over 230 kontorer i rundt 60 land. Hovedkontoret ligger i dag i New York, men EMEA-området styres ut fra London.

› Eiendomshuset Malling & Co er blant landets ledende aktører innen nærings-eiendom. Vår kunnskap og erfaring er bygget opp gjennom nærmere 50 år.

› Våre to divisjoner, Markets og Forvaltning, har til sammen over 100 ansatte. Vi tilbyr tjenester innen forvaltning, utleie, transaksjoner, verdi-vurderinger, analyse, rådgivning, leiesøk og prosjektledelse.

nøkkeLinfOrMaSjOn

› Vi har de seneste årene gjennomført transaksjoner for over 10 milliarder kroner - og forvalter i dag næringseiendom for 25 milliarder kroner.

› Eiendomshuset Malling & Co med datterselskaper er alliansepartner for det globalt ledende eiendomsrådgivningsselskapet Cushman & Wakefield, med 13 000 medarbeidere fordelt på 230 kontorer i 60 land.

LeieTakergårdeier

Side 30 MARkedsRAppoRt 2. HALVÅR 2012 OM MaLLing & cO

anSaTTeMALLInG & Co MARkets

Peter T. Malling jr.M: + 47 481 50 481e: [email protected]

fredrik SommerfeldtM: + 47 91 60 91 61e: [email protected]

Tore BakkenM: + 47 900 40 250e: [email protected]

cathinka Bruusgaard aulinM: + 47 900 40 095e: [email protected]

dag TønderM: + 47 917 44 870e: [email protected]

øyvind Meisingset M: + 47 907 54 597e: [email protected]

nÆringSMegLing

Ole-jacob damsundM: + 47 970 20 644e: [email protected]

erik enersenM: + 47 970 77 589e: [email protected]

Thomas anderssonM: + 47 922 90 000e: [email protected]

anders k. MallingM: + 47 934 98 883e: [email protected]

Morten a. MallingM: + 47 934 98 882e: [email protected]

henrik Wolf MeedomM: + 47 416 23 733e: [email protected]

Lars LundM: + 47 970 55 083e: [email protected]

haakon ødegaardM: + 47 938 14 645e: [email protected]

Torjus MyklandM: + 47 400 19 144e: [email protected]

c. joachim LøvenskioldM: + 47 976 71 550e: [email protected]

Oluf M. gehebM: + 47 911 56 547e: [email protected]

kristian kleibergM: + 47 930 90 177e: [email protected]

Marianne johannessenM: + 47 950 53 635e: [email protected]

Thomas frognerM: + 47 400 38 191e: [email protected]

Torill SkrettinglandM: + 47 400 38 191e: [email protected]

remi n. OlsenM: + 47 414 23 900e: [email protected]

nora B. BrinchmannM: + 47 918 93 015e: [email protected]

rådgivning & anaLySe

Lars føyen kinserdalM: + 47 955 58 383e: [email protected]

Petter Warloff BergerM: + 47 934 81 725e: [email protected]

anne Berit MorkM: + 47 905 56 763e: [email protected]

Stian espedalM: + 47 936 01 910e: [email protected]

Marius vilhelmshaugenM: + 47 982 39 620e: [email protected]

Lars Simen PaulgaardM: + 47 474 73 655e: [email protected]

cLienT SOLuTiOnS

MaLLing & cO draMMen

cOrPOraTe

cOrPOraTe

MaLLing & cO STavanger

Marked

cathrine nyquist (permisjon)M: + 47 934 94 851e: [email protected]

nÆringSMegLing

OM MaLLing & cO MARkedsRAppoRt 2. HALVÅR 2012 Side 31

eiendomshuset Malling & codronning Mauds gate 10, postboks 1883 Vika, no-0124 osloT: 24 02 80 00 — f: 24 02 80 01 — e: [email protected] — www.malling.no

malling markedsrapport

Documents