union markedsrapport q2

1

Gr afisk profil 2010UNION GrUppeN

UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika - 0121 Oslo, NorwayTel: +47 23 11 69 00 - Fax: +47 23 11 69 70 - www.union.no - [email protected]

MarkedsrapportVår 2012

Porteføljene spisses

2

Et komplett eiendomshus

UNION Gruppen CEO Øystein A. Landvik

100 % eid av fem partnere – Totalt 50 ansatte

Analyse

UNION Norsk Næringsmegling

Trond Aslaksen

Transaksjon Utleie

UNION Eiendomskapital Bjørn Henningsen/Lars Even Moe

Kapital-forvaltning

Eiendoms-forvaltning

Investor-service

UNION Corporate Terje Nesbakken/Hroar Nilsen

Corporate Finance Equity Sales

UNION Gruppen er en uavhengig og betydelig aktør i det norske markedet for næringseiendom. Vi tilbyr tjenester innen

næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. Siden 2002 har vi omsatt

eiendom for NOK 45 mrd, og de tre siste årene har vi leid ut 230 000 m . På vegne av investorer, forvalter vi næringseiendom for

NOK 9 mrd, med fokus på aktiv forvaltning og verdiskapende virksomhet.

2

3

Innhold

1. Konklusjoner Side 4

2. Leder Side 5

3. Makro Side 6

4. Transaksjonsmarkedet Side 10

5. Avkastning på investeringer i næringseiendom Side 12

6. Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Side 14

7. Bergen, Trondheim og Stavanger Side 28

8. Handel, hotell, logistikk og bolig Side 31

9. Ansatte i UNION Gruppen Side 35

3

4

Konklusjoner – mai 2012

Så langt i år har transaksjonsmarkedet vært preget av flere milliard-transaksjoner, mer selektive kjøpere og mange investorer med kjøpslyst som har hatt utfordringer med å finne objekter med de riktige karakteristika – herunder eiendommer med lange og sikre leiekontrakter (se mer om etterspørselsmønstrene på side 11).

Vi har registrert 35 transaksjoner over MNOK 50 hittil i år for til sammen ca. NOK 17 mrd. og ytterligere drøye NOK 2 mrd. i DD. Volumet målt i verdi er over dobbelt så høyt som per medio mai i fjor, men antall omsetninger er på linje med fjoråret. Vi vurderer nivået for prime yield til å være stabilt og i intervallet 5,25 til 5,50 % (se side 10). Gjennom høsten i fjor ble det generelt en økende yield-spread mellom antatt spesielt trygge objekter og ordinær eiendom. Både bankene og investorene vurderer risiko generelt, og særlig beliggenhet, hakket strengere enn for ett år siden.

Gjennomsnittstransaksjonen har det siste halvåret hatt en netto-yield på 6,7 % (flere lav-yield omsetninger), et brutto yield-gap på 3,6 % og et yield-gap etter bankmargin på 1,45 %. Renteutviklingen fortsetter å ”trosse” bankenes prognoser, sentralbanken venter uendret styringsrente gjennom 2012 og 10-års swaprente er per 16. mai på rekordlave 3,32 %.

Lavt rentenivå og høy kostnad for å bryte fastrenteavtalene gjør at flere ”naturlige salgsobjekter” ikke blir omsatt.

Selskapsobligasjoner har i stigende grad blitt en konkurrent til investeringer i næringseiendom. Det er likevel fortsatt generelt god

.dnm 21 etsis ed erepøjk ekilu 001 eleh trertsiger rah iv go ,esseretniTotalavkastningen på næringseiendom ble i fjor på 7,4 % i følge IPD. Makroutviklingen, kombinert med leieprisvekst i bl.a. kontor-segmentet, sannsynliggjør at totalavkastningen blir høyere i år.

Netto arealabsorbsjon har hatt en stigende kurve de siste to årene. Nivået i fjor ble på 110.000 m og 12-mnd. tendensen per april er på ca. 135.000 m . Fra inngangen til 2012 har antall ledige lokaler blitt redusert fra 745 til 729 per april. Litt større areal i de ledige lokalene gjør at kontor-ledigheten likevel har økt fra 6,9 % til 7,0 %.

Tross god etterspørsel venter vi at kontorledigheten stiger til snaue 8 % ved utgangen av året som følge av ekstraordinært høyt volum ferdigstilte nybygg i år. Lokalene som fraflyttes er i høy grad lagt ut i markedet allerede. Vi venter svakt synkende ledighet fra 2013.

Næringslivet er generelt preget av positivitet og det ventes raskere sysselsettingsvekst i Oslo. Leiekontraktene som signeres nå har et signifikant høyere snittareal enn i 2009 da usikkerheten var høy.

Leieprisene i nye kontrakter steg med 5 % i snitt i fjor til kr. 1.633 pr. m /år ekskl. mva. og felleskostnader. Nivået fremkommer av UNION Gruppens beregninger på data fra Eiendomsverdi Næring som igjen er basert på hele 789 kontrakter fra 2011. Tendensen per første kvartal i år var fortsatt stigende. Vi venter 4-5 % årlig vekst i leienivåene, klart mer enn KPI.

Sentrale forhold som bidrar til høyere kvadratmeterpriser omfatter flytting til mer arealeffektive eiendommer, at leietagerne tenderer til å prioritere attraktiv standard og beliggenhet fremfor lavest mulig pris, at leiekontraktene som løper ut i snitt har et stigende nivå og at det er et begrenset utvalg av større eiendommer. Over tid vil økende byggekostnader fremtvinge høyere nivåer i potensielle nybygg. Leieprisveksten har særlig vært synlig i sentrumsområdene inkl. CBD hvor ledigheten er under 5 %. Mange eiendommer er fortsatt ”tunge” ut fra beliggenhet, men vi legger til grunn at den generelle leiepris-tendensen ”svak vekst” nå er i ferd med å spre seg til hele Oslo.

Transaksjonsmarkedet (over MNOK 50) Utleiemarkedet kontor – Oslo, Asker & Bærum

4

5


Leder

Flere av eiendomstransaksjonene i dagens marked reflekterer et ønske om å spisse porteføljene. Vi er i ferd med å få mer rendyrkede aktører som konsentrerer seg om utvalgte satsningsområder hvor man søker å bygge styrke og grunnlag for langsiktig verdiskapning.

Under oppgangsårene 2004 til 2007 ble det etablert en lang rekke eiendomsfond, syndikater og eiendomsselskap. Etterspørselen etter eiendomsinvesteringer var høy og likeså viljen til å ekspandere. Mange hadde et åpent sinn i forhold til vide strategier, og investeringer i land og markeder hvor man ikke hadde erfaring. I et oppadgående marked, med lav arealledighet, gikk utleiearbeidet ofte enkelt og mer fokus ble skjøvet over på det finansielle på bekostning av tradisjonell eiendomsdrift.

På 70- og 80-tallet var det populært i næringslivet i Norge og internasjonalt å bygge opp konglomerater for å spre risiko. Utover på 90-tallet ble denne strategien forlatt til fordel for mer konsentrasjon om høyere volum i færre virksomhetsområder. Erkjennelsen bestod i at man ikke kan være best på alt, og dessuten nødvendigheten av å skape konkurransefordeler gjennom skala og dybdekompetanse. Denne tankegangen er i ferd med å slå mer rot innen næringseiendom. Mange eiendomsinvesteringer fikk som kjent en ”uheldig utvikling” i kjølevannet av finanskrisen og mange aktører har vært gjennom strategiprosesser. Man har forsøkt å identifisere kjernekompetanse, og ikke minst hvordan man skal skape konkurransefortrinn og økt lønnsomhet. Som regel har resultatet vært at man har valgt en form for snevrere investeringsfokus, og i flere tilfeller økt vekt på en organisasjon som kan drifte og utvikle eiendommene. Enkelte selskaper har for eksempel som UNION Gruppen valgt å bygge opp en egen organisasjon for teknisk forvaltning, i stedet for å ha denne funksjonen outsourcet. Flere aktører som tidligere har hatt et utpreget finansielt tilsnitt går nå i retning av å i større grad identifisere seg som tradisjonelle eiendomsselskap. Verdier skal skapes gjennom langsiktig arbeid med porteføljene.

I transaksjonsmarkedet finner det nå sted mange transaksjoner som reflekterer at aktørene spisser eiendomsporteføljene. Man avhender eiendom i de segmentene og byene som er utenfor strategien, og kjøper seg opp i definerte satsningsområder der man kan skape ”stordriftsfordeler” og utnytte læringskurven og lokalkunnskapen. En form for konsentrasjon er at man kjøper flere eiendommer i umiddelbar nærhet for å kunne ”sjonglere” leietagerne mellom eiendommene i området i takt med deres endrede arealbehov. Som i andre bransjer er det billigere å beholde kundene enn å skaffe nye. En slik konsentrasjon gir også større muligheter for å styre utviklingen i området og skape fordeler gjennom en mer helhetlig utvikling, og forhåpentligvis også mer effektiv eiendomsdrift.

Andre former for konsentrasjon omfatter aktører som selger ut handelseiendom for å konsentrere seg om kontor, andre etablerer selskap som kun skal drive med mellomstore kjøpesentre, videre selskap som spesialiserer seg på utvikling av lagerbygg, aktører som kun kjøper eiendommer med lange og sikre leiekontrakter på trygge beliggenheter, nisjeaktører innen eiendom for barnehage, parkering etc. Listen over spesialiserte eiendomsselskap og eksempler på aktører som konsentrerer aktivitetene er lang, og vi venter at spesialiseringstendensene innen eiendomsindustrien bare vil forsterke seg fremover. Aktørene vil være opptatt av å skaffe skalafordeler, troverdighet og dybdekompetanse gjennom konsentrasjon. Dette vil resultere i enda flere transaksjoner for å spisse porteføljene. Logikken i disse transaksjonene gjør det lettere for kjøper og selger å bli enige om pris enn i mange tradisjonelle salgsprosesser hvor selger helst skal ha spesielt godt betalt, og kjøper aller helst skal gjøre et kupp.

Konklusjonsmessig er vi i ferd med å få mer spesialiserte gårdeiere, og utviklingen vil komme leietagerne til gode gjennom mer effektive, fleksible og kompetente tilbydere.

5

Makro

Norsk økonomi - utsikter for 2012 - 2015

Svak konjunkturoppgang i Norge God vekst i verden, ok i USA men dårlig i Eurosonen

6

Totalt sett gode rammevilkår for næringseiendom Arbeidsmarkedet Norge – Hovedtall (årlige prosentuelle endringer)

Vekstanslagene for verdensøkonomien er fortsatt så gode at de tilsier vedvarende høye oljepriser. Imidlertid er anslagene for handelspartnerne så lave at det ventes nedgang i fastlandseksporten i år, før den snur opp neste år.

DNB Markets venter at konsumprisindeksen (KPI) stiger med kun 1,1 % i år, 1,8 % i 2013, 2,0 % i 2014 og 2,3 % i 2015.

Sett opp mot en trendvekst for Norge på 2,9 % innebærer prognosene kort fortalt at Norge får en svak konjunkturoppgang de nærmeste årene.

God utvikling i privat forbruk og høye oljeinvesteringer bidrar spesielt til veksten de nærmeste årene.

Veksten i norsk økonomi er moderat, men likevel god i forhold til andre land i ”Vesten”. Norge utgjør således en trygg havn. Generelt utgjør de nordiske økonomiene en trygg havn med sunne statsfinanser, omstillingsevne og positiv vekst. Et eksempel på styrken i norsk økonomi er at Nordea sine prognoser fra mars innebærer at overskuddet på statsbudsjettet i år vil tilsvare 100.000 kr. per innbygger. I en internasjonal sammenligning er ikke dette bare sterkt, men helt ekstremt. For øvrig ventes lave renter lenge og stigende sysselsetting.

Befolkningsveksten i Norge ligger over 1 % per år og på ca. 2 % i Oslo-området.

DN’s konjunkturbarometer for første kvartal viser tiltagende optimisme i næringslivet. Det er en klar og stigende overvekt av bedriftene som venter økt omsetning (netto 64 %), lønnsomhet (netto 51 %) og bemanning (netto 32 %).

BNP- vekst, årlige endringer 2011 2012E 2013E

USA 1,7 2,0 2,2

Japan (0,7) 2,0 1,5

Kina 9,3 8,0 8,3

Eurosonen 1,5 (0,4) 1,0

UK 0,9 0,8 1,8

Norge (fastlandet) 2,6 2,6 3,0

Sverige 3,9 (0,3) 1,8

Norges handelspartnere* 2,5 1,0 2,0

Årlige prosentuelle endringer 2011 2012E 2013E 2014E 2015E

BNP - Fastlandet 2,6 2,7 2,7 2,8 2,9

BNP 1,6 2,2 2,1 2,3 2,4

KPI 0,8 1,1 1,8 2,0 2,3

Privat forbruk 2,2 3,0 3,0 3,2 3,1

Offentlig forbruk 1,5 1,8 2,4 2,3 2,1

Oljeinvesteringer 11,4 18,3 7,3 5,0 5,0

Tradisjonell eksport (0,6) (2,1) 3,8 4,1 4,5

Sysselsetting 1,4 0,8 0,7 1,0 0,9

Arbeidsledige AKU (nivå) 3,3 3,4 3,6 3,6 3,6

6

Makro


Svak konjunkturoppgang i Norge

Totalt sett gode rammevilkår for næringseiendom

God vekst i verden, ok i USA men dårlig i Eurosonen

Arbeidsmarkedet Norge – Hovedtall (årlige prosentuelle endringer)

l  Vekstanslagene for verdensøkonomien er fortsatt så gode at de tilsier vedvarende høye oljepriser. Imidlertid er anslagene for handelspartnerne så lave at det ventes nedgang i fastlandseksporten i år, før den snur opp neste år.

l  DNB Markets venter at konsumprisindeksen (KPI) stiger med kun 1,1 % i år, 1,8 % i 2013, 2,0 % i 2014 og 2,3 % i 2015.

l  Sett opp mot en trendvekst for Norge på 2,9 % innebærer prognosene kort fortalt at Norge får en svak konjunkturoppgang de nærmeste årene.

l  God utvikling i privat forbruk og høye oljeinvesteringer bidrar spesielt til veksten de nærmeste årene.





USA 1,7 2,0 2,2

Japan (0,7) 2,0 1,5

Kina 9,3 8,0 8,3

Eurosonen 1,5 (0,4) 1,0

UK 0,9 0,8 1,8


Sverige 3,9 (0,3) 1,8


K ilde: No rdea, 23 mars . *No rges B ank, P P R mars


BNP - Fastlandet 2,6 2,7 2,7 2,8 2,9

BNP 1,6 2,2 2,1 2,3 2,4

KPI 0,8 1,1 1,8 2,0 2,3

Privat forbruk 2,2 3,0 3,0 3,2 3,1




Sysselsetting 1,4 0,8 0,7 1,0 0,9


K ilde: DNB Markets A pril 2012 6

Makro


Svak konjunkturoppgang i Norge

Totalt sett gode rammevilkår for næringseiendom

God vekst i verden, ok i USA men dårlig i Eurosonen

Arbeidsmarkedet Norge – Hovedtall (årlige prosentuelle endringer)

l  Vekstanslagene for verdensøkonomien er fortsatt så gode at de tilsier vedvarende høye oljepriser. Imidlertid er anslagene for handelspartnerne så lave at det ventes nedgang i fastlandseksporten i år, før den snur opp neste år.

l  DNB Markets venter at konsumprisindeksen (KPI) stiger med kun 1,1 % i år, 1,8 % i 2013, 2,0 % i 2014 og 2,3 % i 2015.

l  Sett opp mot en trendvekst for Norge på 2,9 % innebærer prognosene kort fortalt at Norge får en svak konjunkturoppgang de nærmeste årene.

l  God utvikling i privat forbruk og høye oljeinvesteringer bidrar spesielt til veksten de nærmeste årene.





USA 1,7 2,0 2,2

Japan (0,7) 2,0 1,5

Kina 9,3 8,0 8,3

Eurosonen 1,5 (0,4) 1,0

UK 0,9 0,8 1,8


Sverige 3,9 (0,3) 1,8


K ilde: No rdea, 23 mars . *No rges B ank, P P R mars


BNP - Fastlandet 2,6 2,7 2,7 2,8 2,9

BNP 1,6 2,2 2,1 2,3 2,4

KPI 0,8 1,1 1,8 2,0 2,3

Privat forbruk 2,2 3,0 3,0 3,2 3,1




Sysselsetting 1,4 0,8 0,7 1,0 0,9


K ilde: DNB Markets A pril 2012 6

7

Endring i antall ansatte i Oslo. NAV anslår +7.210 i år

Makro

Arbeidsmarkedet – Norge / Oslo

Sterkere sysselsettingsvekst i Oslo enn i Norge

Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge per år

12 mnd. trenden for ant. ledige kontorstillinger i Oslo

Kilde: UNION/SSB/NAV Oslo

-3 950

-11 796-11 202

-77

9 371

13 27015 672

6 259

-4 658

2 8804 236

7 210

(13 000)

(8 000)

(3 000)

2 000

7 000

12 000

17 000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E 2012E

Ant.

syss

elsa

tte

2010 2011 2012E 2013E 2014E

DNB - april 2012 (0,1) 1,4 0,8 0,7 1,0

Norges Bank - mars 2012 (0,1) 1,4 1,5 1,3 1,3

SSB - februar 2012 (0,1) 1,4 1,1 1,4 1,3

Konsensus (0,1) 1,4 1,1 1,1 1,2

Endr.ant.sysselsatte (2 616) 36 587 30 033 29 927 32 068

Kilde: FINN

Konsensus tilsier at sysselsettingen i Norge stiger med ca. 1 % og 30.000 personer per år.

Q2-rapporten til Manpower viser at overvekten av bedrifter som venter å øke bemanningen steg fra netto 6 % i Q1 til 8 % i Q2 . I Stor-Oslo er netto overvekt på 11 %, mot 14 % i Q1-rapporten.

NAV Oslo sine prognoser fra ultimo november for sysselsettingen i hoved-staden, innebærer en vekst på 1,7 % for 2012, tilsvarende 7.210 personer. For de kontorintensive sektorene ventes en vekst på 1,9 % i 2012.

Tendensen for antall ledige stillinger innen kontoryrkene stiger fortsatt måned for måned. Per april er tendensen opp 11 % sammenlignet med april 2011, og opp 6 % i forhold til november i fjor.

1 2001 4001 6001 8002 0002 2002 4002 6002 8003 000

7

8

Makro

Renter

Svakt stigende, men lave renter på ett års sikt

Swap- og pengemarkedsrenter –- PS! Se 1 år vs. 3 år

Nordea sine renteprognoser – per 12. april

Spread – 10 års swaprente vs.10 års statsobligasjon

Kilde: DNB Markets 09.05.12 Kilde: DNB Markets 09.05.12

12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter

2,04 1,66 1,54 1,83

1,41

0,74 0,51 0,14

3,45

2,40

2,05 1,97

0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

NOK SEK EUR USD

%

00,51,01,52,02,53,03,54,04,55,0

1 å swap 3 å swap 5 å swap 7 å swap 10 å swap

%

NOK SEK EUR USD

10-årig statsobligasjonsrente ligger per 10. mai på ca. 2,02 % og KPI ventes å bli ca. 2 % per år fremover. Realavkastningen bli dermed nær null.

Nordea sine anslag per 12. april innebærer at 10-års swaprente vil synke gjennom våren, for så å gradvis stige til ca. 4 % til sommeren neste år. DNB Markets venter tilsvarende at 10-års swaprente stiger til 4,25 % i april 2013.

Spreaden mellom 10-års swaprente og 3 mnd. Nibor (pengemarkedsrenten) har de siste månedene steget. Fordelen ved å ”ligge flytende” er per 16. mai 1,01 % mot 10-års swaprente og 0,63 % mot 5-års swaprente.

UNION Bankundersøkelse fra april viser at bankene har evne og vilje til å yte nye lån til næringseiendom. Snittmarginen i nye utlån ligger på 217 punkter.

Nordea - 12. apr. 2012 Spot 3M des. 12 jun.13 des. 13

3 mnd NIBOR 2,32 2,23 2,03 2,55 2,93

Styringsrenten 1,50 1,50 1,50 2,00 2,50

Spread 0,82 0,73 0,53 0,55 0,43

10 års swap 3,53 3,53 3,69 4,09 4,49

10 års stat 2,31 2,28 2,54 3,04 3,44

Spread 1,22 1,25 1,15 1,05 1,05

8

9

Transaksjonsmarkedet og avkastning på investeringer i næringseiendom

SVELVIKVEIEN 59 UNION Norsk Næringsmegling håndterer salget av Svelvikveien 59 i Drammen, totalt 18 350 m2, på vegne av Tavistock Europe.

9

10

Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd.

Transaksjonsmarkedet

Stabil utvikling i prime yield

Antall transaksjoner etter yield-nivå for de siste .

12 mnd., og transaksjonene etter segment hittil i år.

Prime yield og 10-års swaprente tom. 9.mai 2012

Kilde: UNION Gruppen fra år 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008

Kun transaksjoner fra MNOK 50

Flere stortransaksjoner skaper forventinger om vekst i transaksjonsvolumet

Rentene holder seg lave og bankmarginene flater ut

Kilde: UNION Gruppen

1522

44

68

53

28

15

39 3645

01020304050607080

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E

NO

K m

rd.

Segment Antall NOK mrd.

Kontor 12 9,2

Hotell 3 0,9

Butikk/Handel 7 3,6

Logistikk/Ind. 4 0,5

Annet 9 2,6

Sum 35 16,8

8 % eller høyere netto-yield:

16 %

6 % eller lavere netto-yield:

20 %

Mellom 6 og 7 % netto-yield:

29 %

Fra 7 til 8 % netto-yield:

35 %

115 transaksjoner

med yield-data

Vi vurderer totalt sett prime yield til å ligge stabilt i forhold til Q1. Lave renter, utflating i bankmarginene og selektive investorer bidrar til at prime eiendom holder seg godt i pris. Litt avhengig av den eksakte eiendommen vurderer vi prime yield til å være i intervallet 5,25 til 5,50 % per mai. Markedsobservasjonene, inkludert salg av eiendommer med antatt risikopåslag, tyder på at nivået er nærmere 5,25 %. Rente og marginnivåene endrer seg løpende, men vi legger til grunn at man til kjøp av en prime eiendom kan få en lånerente på ca. 4,7 % (5 års swaprente på 2,94 % per 16. mai + bankmargin på 1,75 % til denne type kjøp). Vi benytter 5-års swaprente ettersom det typiske utlånet har en varighet på ca. fem år. Ønsker en å legge til grunn 10-års swaprente (3,32 % per 16. mai) er ”yield-gapet” på ca. 2 % før bankmargin.

Kilde: UNION / Reuters EcoWin

3

4

5

6

7

8

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

%

10 års swap-rente Prime yield

10

11

Oppsummering av transaksjonsmarkedet hittil i 2012

PS! Transaksjonsoppsummeringer for hvert av markedene Bergen, Trondheim, Stavanger, handel, hotell, logistikk og bolig på deres respektive sider (28-34)

Eiendom med ”riktige karakteristika” er mangelvare Salgsvolumet i 2012 fordelt på geografi og segment

Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp SalgEiendomsselskap 42 % 67 % -4,2 7,1 11,3

Norske fond 0 % 6 % -1,1 0,0 1,1

Syndikeringsaktører 4 % 0 % 0,7 0,7 0,0

Utlendinger inkl. fond 9 % 7 % 0,4 1,5 1,2

Liv- og pensjonsselskap

inkl. egne fond 38 % 6 % 5,4 6,4 1,0

Private investorer 4 % 4 % -0,1 0,6 0,7

Bruker av eiendommen 0 % 8 % -1,4 0,0 1,4

Andre eller konfidensielt 3 % 1 % 0,2 0,4 0,2

Sum 100 % 100 % 0,0 16,8 16,8

Kontor55 %

Hotell5 %

Butikk/Handel

22 %

Logistikk3%

Annet15 %

2012NOK 16,8 mrd.

Oslo/Akershus

62 %Øvrige Sørøst-landet

5 %

Sør- og Vestlandet

8 %

Midt- og Nord-Norge

10 %

Porteføljer/ Annet15 %

2012NOK 16,8 mrd

Antall omsetninger hittil i år er på linje med hva vi hadde registrert på samme tidspunkt i fjor. Transaksjonsmarkedet så langt i år har imidlertid vært preget av flere storsalg. For eksempel utgjør 8 salg fra MNOK 500 og oppover hele 71 % av volumet målt i verdi, noe som blant annet bidrar til at kontor fremstår med en spesielt høy andel. Ca. 2/3 av salgsvolumet har vært på Sørøstlandet inkludert Oslo/Akershus. Vi har så langt registrert 11 transaksjoner i Oslo for NOK 8,2 mrd. og salg i totalt 17 ulike kommuner. Tabellen viser at eiendomsselskapene har vært største netto selger av næringseiendom målt i verdi hittil i år. Ser vi imidlertid bort fra OSU sitt salg av det nye DNB-hovedkontoret, og Oslo Areal sitt salg av kjøpesenter-porteføljen, har eiendomsselskapene vært nettokjøper for NOK 2,1 mrd. Eiendomsselskapene har gjennomført totalt 19 kjøp og 19 salg så langt i år.

Markedet har ikke endret seg dramatisk de siste månedene men investorene er enda mer selektive. Generelt skal det mindre ulemper til ved en eiendom for at investorene takker nei. Etterspørselen dreier seg særlig mot kontor-eiendommer med trygg beliggenhet, bolig, konvertering/utvikling/tomt og velfungerende handelseiendommer. Prosjektene med riktige karakteristika omsettes raskt og oppnår gode lånebetingelser og salgspriser. Investorene har altså et snevrere fokus, og flere gir uttrykk for at det er lite relevant for salg. Flere aktører leter derfor mer aktivt etter eiendom og en høyere andel av salgene går ”off market”. ”Lang og sikker” er fortsatt veldig etterspurt, men utgjør en mangelvare for blant annet syndikeringsaktørene. Hittil i år har vi kun registrert 7 omsetninger hvor det er 10 år eller mer igjen på leiekontraktene, og snittet er så langt under 7 år. Syndikerings-aktørene erfarer dessuten sterkere konkurranse fra obligasjonsmarkedet, men de venter likevel å ”close” et betydelig volum før ferien.

11

12

-

25

50

75

100

125

150

175

200

225 OSEBX OSE4040 Real Estate UNIONs fondsindeks

Avkastning

Hovedindeks, Eiendomsindeks og UNIONs fondsindeks

Totalavkastning – Eiendom totalt / kontor (Kilde: IPD)

Kilde: IPD Norden AB

Kilde: UNION Eiendomskapital / Oslo Børs

Avkastning på 1,3 % for eiendomsfondene i Q1 2012

-10 %

-5 %

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

IPD Norsk Eiendomsindeks

IPD Norsk Kontor

UNIONs Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske belånte fond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Fondsindeksen er i motsetning til børsindeksene, ikke basert på faktiske omsetninger, men på verdivurderingene. Eiendomsfondenes oppstartstidspunkt varierer.

Justert for et fond som avskrev aktiverte transaksjonskostnader i Q4 steg fondsindeksen med ca. 6 % i fjor. I Q1 steg indeksen med 1,3 %. Nivået er nå 2 % under utgangspunktet i Q4 2005, 41 % over bunnen og 35 % under toppen.

I fjor sank Eiendomsindeksen på Oslo Børs med 20,1 %, og har per 4. mai lagt på seg 16,3 % hittil i år. Tilsvarende sank hovedindeksen netto med 12,5 % gjennom 2011 og er hittil i år opp med 7,2 % per 4. mai.

Den typiske avkastningen var ca. 6 % i fjor

Totalavkastning på 7,4 % i 2011, vi venter stigende kurve

IPD-indeksen viser at totalavkastningen (avkastning på totalkapitalen) for næringseiendom generelt i Norge ble på 7,4 % i fjor. Til sammenligning har det årlige nivået vært på 6,7 % siste tre år og 9,0 % siste ti år.

For kontor spesielt ble totalavkastningen i fjor på 8,4 % mot et årlig nivå på 6,8 % siste tre år og 8,1 % siste ti år.

Vi i UNION Gruppen legger til grunn at verdivurderingene så langt i år, leieprisvekst i bl.a. kontorsegmentet og den generelle makrosituasjonen sannsynliggjør et høyere nivå i år, med mindre vi får uventet sterk rentevekst.

Dataene for avkastning i 2011 er basert på verdivurderinger for 569 eiendommer i Norge med en samlet verdi på NOK 125 mrd. Et utdrag av nøkkeltall finnes gratis tilgjengelig på www.ipd.com/norway 12

13

Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum

HASLE LINJE UNION Norsk Næringsmegling bistår med utleie av 100 000 m2 på Hasle Linje, på vegne av Höegh Eiendom. Aller Media flytter til ett nybygg på 11 200 m på Hasle Linje

13

14

Ferdigstillelse av kontorbygg i 1.000 m per år

Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Høy nybygging og god etterspørsel.

Konvertering bidrar til svakt synkende ledighet fra neste år, økt nedsiderisiko

fra 2013 Stigende etterspørselstendens Beregnet netto arealabsorbsjon i 1.000 m per år

-200

-150

-100

-50

0

50

100

150

200

250

300

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

50

100

150

200

250

300

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Prognose Oslo, Asker og Bærum

Asker & Bærum

Oslo

Nybygging tilsvarende 30.000 kontorarbeidsplasser

Netto arealabsorbsjon (endring i utleid areal) snudde fra minus 63.000 m i 2009 til +80.000 m i 2010. I fjor steg nivået videre til 110.000 m .

Våre beregninger på data for nybygging, konvertering og endring i ledig areal viser at 12-mnd. veksten for netto arealabsorbsjon er på 135.000 m per april.

Fra 2010 har flyttestrømmen primært gått mot sentrumsområdene inkludert CBD. Fra november har antall annonserte ledige lokaler i sentrum/CBD blitt redusert med ytterligere 35 til 206.

Stigende optimisme i næringslivet, økt antall ledige kontorstillinger og en økende tendens i volumet signerte kontrakter (både antall kontrakter og snittarealet i kontraktene) tilsier en positiv utvikling. Våre prognoser innebærer en netto arealabsorbsjon på 505.000 m i perioden 2012 - 2014.

Vi forventer en nybyggtilførsel av kontor på ca. 600.000 m for perioden 2012 – 2014 i Oslo, Asker og Bærum. Av dette er 510.000 m signert.

Prognosene etter 2014 må sies å være mer usikre enn sikre. Vi venter imidlertid fortsatt et betydelig byggevolum ettersom Oslo er inne i en periode med høy grad av byutvikling og fordi mange av de store leietagerne tenderer til å velge nybygg ved flytting. Kombinasjonen av høy nybygging i 2012/2013 og stigende byggekostnader taler likevel for en noe synkende kurve.

Nybyggingen er spredt ut over de fleste kontorområdene, og vi har registrert ferdigstillelse av hele 31 sikre prosjekter i perioden 2012 - 2014.

Nybyggingen gjør flere beliggenheter mer utfordrende. Vi venter 20 til 30.000 m konvertering fra kontor til annen bruk per år, inkl. småprosjekt.

14

!

"##$

%##$

&##$

'##$

($###$

($"##$

($%##$

($&##$

($'##$

"$###$

"$"##$

-2,0 %

0,0 %

2,0 %

4,0 %

6,0 %

8,0 %

10,0 %

12,0 %

"### "##( "##" "##) "##% "##* "##& "##+ "##' "##, "#(# "#(( "#(" "#() "#(% "#(* "#(&

BNP-Fastlandet

Prognose for BNP fastlandet

Arealledighet

Prognose for arealledighet

Leiepris i nom. kr

Prognose for leiepris i nom. kr.

Leiepris i 2011-kr.

15

Stigende leiepristendens for det som leies ut, men todelt marked.

Kontorleiemarkedet i Oslo – lang sikt – overordnet utvikling

Figuren illustrerer våre forventninger til den overordnede utviklingen i kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum de nærmeste årene. Vi har tatt utgangspunkt i statistikk, prognoser og samvariasjonsdata for:

Norsk økonomi

Leieprisstatistikk inkl. data for nivåer i kontraktene som løper ut

Tilbud/utleiekapasitet - Kontormasse/riving/ombygging

Etterspørsel, sysselsatte innen kontorbransjene og arealabsorbsjon

Arealledighet

Det er naturligvis stor usikkerhet i hvordan alle disse faktorene utvikler seg, men vi presenterer her hva vi mener er den mest sannsynlige utviklingen gitt tilgjengelig informasjon i dag. ”Finanskrisen” utløste i 2008 frykt for en større konkursbølge og høy arealledighet. Volum ledige kontorer steg hurtig gjennom 2008 og inn i 2009. Mange gårdeiere kom leietagerne i møte for å unngå tomme lokaler. Leieprisene sank gjennomgående ca. 10-15 % fra midtveis i 2008 til bunnen i begynnelsen av 2010. Gjennom 2010 hadde leieprisene hovedsakelig en relativt flat utvikling, men nivåene har de siste

to årene vært stigende, særlig i sentrum og CBD. Oppgangen er nå i ferd med å spre seg til de fleste andre områdene. Særlig arealeffektive eiendommer med høy standard har fått stigende nivåer, og dessuten gir de fleste reforhandlinger et økt leienivå.

Vi har ikke gjort vesentlige endringer i vårt scenario siden sist, men oppdaterte makroanslag innebærer hakket høyere vekst på kort sikt og hakket lavere vekst på lengre sikt. Videre registrerer vi tendenser til hurtigere leieprisoppgang enn tidligere lagt til grunn. Etterspørselen er stigende og kontorledigheten har vært relativt stabil de siste månedene. Vi venter likevel at kontorledigheten stiger fra 7,0 % per april til snaue 8 % ved utgangen av året som følge av spesielt høyt nybyggingsvolum. Ledigheten oppstår ikke i nybyggene, men eiendommene som fraflyttes. Fra 2013 vil stigende arealetterspørsel og synkende volum ferdigstilte nybygg, samt diverse konverteringsprosjekt, bidra til gradvis synkende arealledighet. Våre anslag innebærer at ledigheten synker ned mot 5,3 % ved utgangen av 2016. For innværende år venter vi en generell leieprisvekst i størrelsesorden 5 %, med høyere vekst i sentrumsområdene og Skøyen og tregere vekst i randsonene. Det er svært ulik respons på forskjellige eiendommer, og selv om hovedtendensen går i riktig retning, er det mange eiendommer som det er svært utfordrende å finne leietagere til.

15

Stigende leiepristendens for det som leies ut, men todelt marked.

Kontorleiemarkedet i Oslo – lang sikt – overordnet utvikling

Figuren illustrerer våre forventninger til den overordnede utviklingen i kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum de nærmeste årene. Vi har tatt utgangspunkt i statistikk, prognoser og samvariasjonsdata for:

l  Norsk økonomi

l  Leieprisstatistikk inkl. data for nivåer i kontraktene som løper ut

l  Tilbud/utleiekapasitet - Kontormasse/riving/ombygging

l  Etterspørsel, sysselsatte innen kontorbransjene og arealabsorbsjon

l  Arealledighet

Det er naturligvis stor usikkerhet i hvordan alle disse faktorene utvikler seg, men vi presenterer her hva vi mener er den mest sannsynlige utviklingen gitt tilgjengelig informasjon i dag. ”Finanskrisen” utløste i 2008 frykt for en større konkursbølge og høy arealledighet. Volum ledige kontorer steg hurtig gjennom 2008 og inn i 2009. Mange gårdeiere kom leietagerne i møte for å unngå tomme lokaler. Leieprisene sank gjennomgående ca. 10-15 % fra midtveis i 2008 til bunnen i begynnelsen av 2010. Gjennom 2010 hadde leieprisene hovedsakelig en relativt flat utvikling, men nivåene har de siste

to årene vært stigende, særlig i sentrum og CBD. Oppgangen er nå i ferd med å spre seg til de fleste andre områdene. Særlig arealeffektive eiendommer med høy standard har fått stigende nivåer, og dessuten gir de fleste reforhandlinger et økt leienivå.

Vi har ikke gjort vesentlige endringer i vårt scenario siden sist, men oppdaterte makroanslag innebærer hakket høyere vekst på kort sikt og hakket lavere vekst på lengre sikt. Videre registrerer vi tendenser til hurtigere leieprisoppgang enn tidligere lagt til grunn. Etterspørselen er stigende og kontorledigheten har vært relativt stabil de siste månedene. Vi venter likevel at kontorledigheten stiger fra 7,0 % per april til snaue 8 % ved utgangen av året som følge av spesielt høyt nybyggingsvolum. Ledigheten oppstår ikke i nybyggene, men eiendommene som fraflyttes. Fra 2013 vil stigende arealetterspørsel og synkende volum ferdigstilte nybygg, samt diverse konverteringsprosjekt, bidra til gradvis synkende arealledighet. Våre anslag innebærer at ledigheten synker ned mot 5,3 % ved utgangen av 2016. For innværende år venter vi en generell leieprisvekst i størrelsesorden 5 %, med høyere vekst i sentrumsområdene og Skøyen og tregere vekst i randsonene. Det er svært ulik respons på forskjellige eiendommer, og selv om hovedtendensen går i riktig retning, er det mange eiendommer som det er svært utfordrende å finne leietagere til.

-‐

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

2 200

-2,0 %

0,0 %

2,0 %

4,0 %

6,0 %

8,0 %

10,0 %

12,0 %

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

BNP-Fastlandet

Prognose for BNP fastlandet

Arealledighet

Prognose for arealledighet

Leiepris i nom. kr

Prognose for leiepris i nom. kr.

Leiepris i 2011-kr.

15

16

Antall annonserte lokaler tom. april 2012

Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum

Annonserte arealer og arealledighet

Stabil ledighet så langt, vi venter likevel svak vekst i år Ledig areal (Oslo, Asker & Bærum) tom. april 2012

Kilde: Union Gruppen / Finn.no

Kilde: Union Gruppen / Finn.no

600

650

700

750

800Antall annonser 12-mnd trend

500 000

550 000

600 000

650 000

700 000

750 000

800 000 Ledige arealer 12-mnd trend

Synkende tendens for antall ledige lokaler

Fra inngangen til 2012 har antall ledige lokaler sunket fra 745 til 729. Av disse ligger 605 i Oslo og 124 i Asker/Bærum inkl. Lysaker og Fornebu.

Antall ledige lokaler har blitt redusert med 7 % det siste året (april – april).

Trenden for 12-mnd. glidende gjennomsnitt tyder på at antall ledige lokaler har toppet ut, men at nedgangen er svært moderat.

Mange smålokaler står ledig i sentrumsområdene. I kontorklynger som Skøyen, Lysaker, Nydalen og Bryn/Helsfyr er ledigheten konsentrert til færre, men større lokaler.

Kun 10 annonserte eksisterende bygg kan tilby 10.000 m kontor eller mer innen utgangen av mai 2013. Flere større lokaler på Aker Brygge og i Sentrum vil imidlertid være klare for innflytting fra andre halvår 2013.

Arealledigheten har steget fra 6,9 % ved inngangen til året til 7,0 % nå. I Oslo er kontorledigheten på 7,2 % og i Asker/Bærum er nivået per april 6,0 %. Volum ledige kontorarealer har gått opp med ca. 12.000 m gjennom vinteren til 656.000 m . Den lille økningen skyldes økt snittareal i de ledige kontorlokalene.

Det er sesongvariasjoner i hvor oppdatert og komplett annonseringen av ledige lokaler er. For å korrigere for dette ser vi på 12-mnd. trenden (12 mnd. glidende gjennomsnitt). Denne trenden har gjennomgående vært marginalt synkende fra februar 2011.

Arealledigheten i Øvrige Sentrum er nå 4,4 %. I randsonene Ytre syd, Indre øst og Ytre nord og øst er kontorledigheten i intervallet 10 til 14,5 %.

16

17

Leiemarkedet – Kontor – Kort sikt

Oslo, Asker og Bærum

Primær leiepristendens på kort sikt: ”svak vekst”

Leieprissoner

Snitt kontorleiepriser i Oslo per år fra 1999. I rødt vises 12-mnd. trenden per kvartal fra Q1 2010 til Q1 2012

Kilde: Eiendomsverdi Næring AS

2

Kilde: UNION Gruppen– basert blant annet på annonser på www.finn.no


Under 1 000 m

79 %

Over 1 000 m

21 %

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

1998 2001 2004 2007 2010

NO

K /

m2

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2000 2003 2006 2009 Q3 10 Q2 11 Q1 12

NO

K /

m2

Våre beregninger på leieprisdata fra Eiendomsverdi Næring AS innebærer en vekst på ca. 5 % i fjor og hele 8 % for de siste 12 månedene. Med det siste kvartalets økning er snittnivået i Oslo på 1.683 kr. pr. m /år ekskl. mva. og felleskostnader. Første kvartal i år var det åttende kvartal på rad med stigende tendens for 12-mnd. trenden. Leieprisveksten kan langt på vei forklares ut fra tre forhold: Leietagerne tenderer til å velge arealeffektive eiendommer og kan dermed betale en høy leie per kvadratmeter uten at kostnaden øker vesentlig. Videre flytter leietagerne i gjennomsnitt til dyrere områder og høyere standard. I sentrumsområdene er ledigheten nå under 5 % og dette bidrar til økende nivåer. For det tredje gir reforhandlinger gjennomgående et mindre påslag i leien, tilsvarende KPI + noen prosenter for mindre tilpasninger.

CBD-priser for topp standard og beliggenhet – 1998 – vår 2012 Ca. 21 % av arealene som tilbys er over 1.000 m

Leiepriser og ledighet i Oslo & Asker / Bærum

17

18

UNION Norsk Næringsmegling håndterer utleie av 18 000 m2 i Strandveien 4-8, på vegne av Aberdeen Asset Management.

STRANDVEIEN 4-8

18

UNION Norsk Næringsmegling håndterer utleie av 18 000 m2 i Strandveien 4-8, på vegne av Aberdeen Asset Management.

STRANDVEIEN 4-8

18

19

UNION Gruppens leieprisanslag for våren 2012

* Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker-Fornebu ** Tallene gjelder for Ytre nord inkludert Økern – Hasle – Løren.

Grønn farge indikerer stigende leiepristendens, sort farge flat utvikling og rød farge synkende leiepristendens.

Vi har forsøkt å anslå leienivåene så nøyaktig som mulig. Imidlertid vil naturligvis faktorer som etasje i bygget, utsikt etc. påvirke leienivået. Innad i områdene vil det også være forskjeller. For eksempel for nybygg i sentrum vil nivået kunne variere fra 3.100 kr. på det høyeste i Bjørvika til ned mot 1.800 kr. i de billigste underområdene i sentrum. For de ulike områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med betegnelsen ”inkl. lokaliseringen”. For eksempel for Øvrige sentrum går vi ut fra Bjørvika som topp beliggenhet.

Leiepriser i nye kontrakter over 500 m målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering

Nybygg - høy standard og

best beliggenhet

i sonen

Topp standard og

beliggenhet -eksisterende

bygg

Høy standard

typisk nivå

Normalt god

standard typisk nivå

Areal-ledighet

Antall annonserte

lokaler

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 4 100 3 900 3 150 2 500 4,8 % 60Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 3 100 2 900 2 400 1 700 4,4 % 115Oslo Vest inkl. Majorstua 2 300 2 250 1 950 1 500 5,4 % 59Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 1 850 1 800 1 600 1 200 7,8 % 67Indre øst inkl. Kværnerbyen 1 750 1 700 1 500 1 000 14,9 % 27Skøyen 3 000 2 700 2 200 1 800 7,9 % 35Lysaker 2 300 2 000 1 750 1 550 8,7%* 44*Fornebu 1 950 1 800 1 600 1 350Nydalen 2 100 2 000 1 750 1 450 6,7 % 22Bryn / Helsfyr 1 900 1 800 1 650 1 200 6,6 % 38Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1 800 1 750 1 550 1 250 4,5 % 22Økern - Hasle - Løren 1 900 1 650 1 450 1 200Ytre Nord og øst inkl. Furuset 1 700 1 550 1 350 1 150 11,1%** 126**Ytre syd inkl. Ryen 1 700 1 600 1 350 1 150 14,5 % 25Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu. 1 950 1 850 1 500 1 200 5,4 % 89

19

1

Leiemarkedet - Kontor

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD)

Begrenset tilbud og høy popularitet gir leieprisvekst

Leiepristendens: vekst

Fortsatt høy etterspørsel og stigende priser i sentrum


Øvrige sentrum

-500

1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000

1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12

Topp standard og beliggenhet i eksisterende byggSnittpriser

-500

1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000

1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12


CBD har hatt en svært positiv utvikling det siste året med sterk arealabsorbsjon og en håndfull leiekontrakter på pluss/minus 4.000 kr. pr. m /år. Tross nybyggtilførsel av ca. 11.000 m kontor har ledigheten blitt redusert med 24.000 m fra april i fjor til april i år. Det er nå 60 ledige lokaler og en kontorledighet på 4,8 %. Plusser vi på arealene til Norwegian Property, som er innflyttingsklare om et drøyt år, er imidlertid ledigheten på ca. 10 %. Leieprisene har steget de siste to årene og topp-nivåene er opp ca. 30 % fra bunnen. Vi vurderer leieprisintervallet fra normalt god standard til nybygg av topp standard, til å være fra 2.500 til 4.100 kr. pr. m / år. Tilbudssituasjonen tilsier at de fleste kontrakter over 500 m vil bli signert over 3.000 kr. pr. m /år. Også reforhandlinger vil bidra til at veksttendensen videreføres.

Sentrum har vært den største vinneren om leietagerne de siste to årene. Ca. 40 % av søkene det siste halvåret har hatt sentrum som et av de aktuelle områdene. Fra inngangen til 2012 til april har antall ledige lokaler blitt redusert fra 132 til 115 og kontorledigheten holder seg godt under 5 %. I dette store området er det kun 15 lokaler som tilbyr over 2.000 m , og flere av disse er ikke innflyttingsklare de nærmeste 12 månedene. Byutviklingen i Bjørvika inkl. Schweigaards gate innebærer at området tilføres nybygg tilsvarende ca. 125.000 m i 2012/2013. Nybyggene er allerede utleid og vår vurdering er helt klart at ledigheten er så lav at nivået tilsier videre leieprisvekst. Det er et relativt stort utvalg av ledige ”smålokaler”, og i denne gruppen vil det fortsatt være rimelige alternativer. Totalt sett venter vi videre leieprisvekst.

20

2


Oslo vest inkl. Majorstua

59 ledige lokaler og ca. 5 % kontorledighet

Leiepristendens: svak vekst

Kontorledigheten har blitt halvert de to siste årene


Indre nord inkl. Ullevaal stadion

-

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12


-

500

1 000

1 500

2 000

2 500

1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12


Vi registrerer relativt mange søk hvor Oslo vest inngår, men ledigheten målt i areal har de siste månedene holdt seg stabil på ca. 5 % av kontormassen. Gjennom vinteren har dessuten antall ledige lokaler steget fra 50 til 59. Ca. to av tre ledige lokaler tilbyr mindre enn 500 m og det er 10 lokaler med mer enn 1.000 m ledig. Politiets Data- og Materialtjeneste (PDMT) har for øvrig signert en kontrakt på snaue 10.000 m i Fridtjof Nansens vei 14 på Majorstua. Vi antar at de positive tendensene i CBD, Sentrum og Skøyen i noen grad smitter over på Oslo vest. Anslagene innebærer at intervallet for ”normalt god standard” til ”høy standard – typisk nivå” går fra 1.500 til 1.950 kr. pr. m /år. Videre går skalaen opp til 2.250 kr. for eksisterende bygg med topp standard og beliggenhet (svært få bygg), til 2.300 kr. for nybygg med topp standard.

Indre Nord har de siste to årene hatt en positiv arealabsorbsjon, men fra inngangen til året har kontorledigheten økt fra 5,8 % til 7,8 %. Antall ledige lokaler har steget fra 59 til 67, men er likevel lavere enn for et år siden da nivået var 76. Snaue 60 % av det ledige arealet relaterer seg til de fem eiendommene som tilbyr mer enn 2.500 m . Statistisk Sentralbyrå er blant aktørene som har signert større leiekontrakter i området (Akersveien 24-26), og også andre større offentlige brukere viser interesse for Indre Nord. I Forskningsparken ferdigstilles ca. 5.000 m kontor i år. Våre leieprisanslag innebærer at intervallet for ”normalt god standard” til ”høy standard – typisk nivå” går fra 1.200 til 1.600 kr. pr. m /år. Videre anslår vi 1.800 kr. for topp standard & best beliggenhet, samt ca. 1.850 kr. for nybygg.

21

3


Indre øst inkl. Kværnerbyen

Bjørvika har skapt økt interesse for Indre øst

Leiepristendens: Svak vekst

Nybygg gir opp til 3.000 kr. pr. m /år


Skøyen

-

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12


-

500

1 000

1 500

2 000

2 500

1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12


Ser vi bort fra potensielle nybygg i Kværnerbyen, er arealledigheten på snaue 8 % i Indre øst i eksisterende bygg og sikre nybygg. Per april var det annonsert totalt 27 kontorlokaler. Nivået har vært stabilt de siste månedene, men er opp fra 22 i april i fjor. Det siste halvåret har vi registrert 5 søk for til sammen ca. 30.000 m , hvor Indre øst er en av de aktuelle lokaliseringene. Enkelte av disse søkene hadde vide nedslagsfelt. Vi har bistått OBOS Forretningsbygg med utleie av ca. 6.000 m til ISS i Kværnerbyen hvor de første 15.000 m med næring ferdigstilles i år. Som nevnt i vinter-rapporten slår Bjørvika-utbyggingen positivt ut i områdene rundt og interessen for nærområdene synes stadig å være økende. Vi anslår at aktuelt nivå for normalt god standard nå er ca. 1.000 kr. og ca. 1.750 kr. for nybygg, med høyere nivåer nær Oslo S.

Skøyen var blant vinnerområdene om leietagerne i fjor, og 12-måneders trenden per april viser en positiv arealabsorbsjon på ca. 25.000 m . Fra april i fjor har kontorledigheten blitt redusert fra 10,5 % til 7,9 %. Kontorsøkene og kontraktssigneringer viser at Skøyen stadig er blant de mest populære områdene blant leietagerne, som nå kan velge mellom 35 kontorlokaler der. Gjennom vinteren har tilbudet økt som følge av at blant annet Karenlyst Allé 20 har blitt lagt ut i markedet (innflyttingsklart 2014). Det har blitt signert enkelte leiekontrakter i nybygg/totalrehabiliterte bygg i intervallet 2.700 – 3.000 kr., som for øvrig utgjør toppen i våre leieprisanslag for området. Generelt venter vi stigende leiepristendens og at intervallet for ”normalt god standard” til ”høy standard – typisk nivå” går fra 1.800 til 2.200 kr. pr. m /år.

22

4


Lysaker

Populært område, men likevel sterk konkurranse


Betydelig potensial for nybygg


Fornebu

-

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12


-

500

1 000

1 500

2 000

2 500

1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12


For det samlede området Lysaker-Fornebu har kontorledigheten steget marginalt de siste månedene til 8,7 % og antall annonserte lokaler holder seg stabilt på +/- 45. Sikre nybyggprosjekter som ferdigstilles på Lysaker/Fornebu i 2012/2013 utgjør 130.000 m , og potensielle nybygg utgjør over 100.000 m .

Lysaker er blant områdene som oftest tas med i søk, og det var vekst i utleid areal fjor. Enkelte større leietagere med utløp på leiekontraktene i år har imidlertid bestemt seg for å flytte og det er generelt sterk konkurranse om leietagerne. Vårt inntrykk er at reforhandlinger gjennomgående gir økt leienivå og at gårdeierne strekker seg langt for å få inn nye leietagere. Våre anslag innebærer at intervallet for ”normalt god standard” til ”høy standard – typisk nivå” går fra 1.550 til 1.750 kr. Topp standard og nybygg går opp til 2.300 kr.

Vi kjenner kun til et fåtall kontraktssigneringer for Fornebu det siste halvåret, men signeringen med EDB Ergogroup i fjor bidro til en positiv arealabsorbsjon for Fornebu. I år ferdigstilles kontorbygg på Fornebu for både Statoil på ca. 63.000 m , og for Aker Solutions på ca. 30.000 m . Disse leietagerne kan, som Telenor, antas å kunne tiltrekke seg flere underleverandører over tid. I likhet med Lysaker er det et stort potensial for nybygg på Fornebu.

Våre leieprisanslag for Fornebu innebærer at intervallet for ”normalt god standard” til ”høy standard – typisk nivå” går fra 1.350 til 1.600 kr. pr. m /år, og det er i dette intervallet tyngden av kontrakter antas å bli signert. Topp standard og beliggenhet kan nå opp til 1.800 kr., og skreddersydde nybygg med best beliggenhet og topp standard opp til 1.900 kr. pr. m /år anslår vi.

23

5


Nydalen

Leiepristendensen er i ferd med å snu svakt opp


Ca. 40.000 m ledig i 38 lokaler


Bryn/Helsfyr

-

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12


-

500

1 000

1 500

2 000

2 500

1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12


Det siste året har antall ledige kontorlokaler i Nydalen ligget i intervallet 19 til 29 og per april var nivået 22. Kontorledigheten ligger nå på 6,7 %, svakt opp fra inngangen til 2012. Fem eiendommer står nå for ca. 70 % av det ledige arealet. Egmont flytter inn i nybygg på 13.000 m i år og Statnett flytter til sitt nybygg på ca. 22.000 m i 2013.

Vi legger til grunn at den generelle leiepristendensen er i ferd med å endre seg fra ”flat” til ”svak vekst”. Stigende leienivå i kontraktene som løper ut i år tyder på at reforhandlingene gjennomgående vil bidra til økende nivåer. Våre anslag innebærer at intervallet for ”normalt god standard” til ”høy standard – typisk nivå” går fra 1.450 til 1.750 kr. pr. m /år. For topp standard og nybygg går skalaen opp til 2.100 kr.

De siste månedene har antall ledige lokaler på Bryn/Helsfyr steget fra 30 til 38, men ledighetsgraden er kun marginalt opp til 6,6 % per april. Ca. 25 % av de ledige arealene er konsentrert til fire eiendommer. Bryn-Helsfyr alliansen melder at Helsfyr Panorama nå er helt utleid etter at Nexans forlenget sin kontrakt på 6.900 m . NCC vil flytte fra samme eiendom i overgangen 2013/2014 i forbindelse med ferdigstillelsen av sitt nybygg på 14.000 m i Østensjøveien 27. Videre ferdigstiller også Søylen Eiendom ca. 13.000 m i Ole Deviks vei 6. Leieprisene på Bryn/Helsfyr synes å være mer stabile (til dels motsykliske) enn de fleste andre områder. Våre anslag innebærer at intervallet for ”normalt god standard” til ”høy standard – typisk nivå” går fra 1.200 til 1.650 kr. For topp standard og nybygg går skalaen opp til 1.800 - 1.900 kr.

24

6


Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

Færre ledige lokaler – ett større nybygg annonseres


Oppjustert anslag for ”normalt god standard”


Ytre nord og øst inkl. Furuset

1.800 kr.

-

500

1 000

1 500

2 000

2 500

1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12


-

500

1 000

1 500

2 000

2 500

1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12


Per april var det annonsert 22 ledige lokaler mot 31 ved inngangen til 2012 og 19 per april 2011. Arealledigheten er nå i størrelsesorden 5 % (begrenset kontormasse gjør at ledighetsprosenten kan variere ganske mye). I 2013 ferdigstilles ca. 18.000 m i Ullern Panorama (Silurveien) og ca. halvparten av de annonserte kvadratmeterne knytter seg til denne eiendommen. Ytterligere tre eiendommer kan tilby mer enn 1.000 m .

Vi anslår at leiepristendensen følger markedet generelt og er i ferd med å endres fra ”flat” til ”svak vekst”. Våre leieprisanslag innebærer at intervallet for ”normalt god standard” til ”høy standard – typisk nivå” går fra 1.250 til 1.550 kr. pr. m /år. For topp standard og nybygg går skalaen opp til 1.750 -

I Ytre nord og øst har arealledigheten blitt redusert fra snaue 13 % ved inngangen til 2012 til ca. 11 % per april. Nedgangen skyldes primært redusert ledig areal i eiendommene som tilbyr mer enn 1.000 m . Antall ledige lokaler er 126, og nivået er stabilt både i forhold til november og april i fjor. Som beskrevet i tidligere utgaver er det store utbyggingsplaner for Økern-Hasle-Løren. UNION har bistått Höegh Eiendom med å få Aller Media til det første nybygget i området (Hasle). Nybygget på drøye 11.000 ferdigstilles i desember 2014, og Aller Media kjøper eiendommen fra Höegh Eiendom. Vi vurderer at intervallet for ”normalt god standard” til ”høy standard” går fra 1.150 kr. til 1.350 kr. pr. m /år. Økern-Hasle-Løren ligger hundrelappen over, og topp standard/nybygg kan her gå helt opp til 1.900 kr. med best beliggenhet.

25

7


Ytre syd inkl. Ryen

Sikre og potensielle nybygg tilsvarende 24.000 m


Positiv etterspørsel og svakt stigende leiepriser


Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

-

500

1 000

1 500

2 000

2 500

1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12


-

500

1 000

1 500

2 000

2 500

1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12


Per april var det 25 annonserte kontorlokaler i Ytre syd, og antallet har det siste året holdt seg relativt stabilt. Ledighetsandelen er opp til 14,5 %, men eksklusive potensielle nybygg er ledigheten på ca. 10 %. Tre nybygg-prosjekt på Ryen utgjør ca. 60 % av de annonserte arealene. Ett av prosjektene er sikkert, ett er delvis sikkert og ett er usikkert. Vi har siden forrige rapport oppjustert anslaget for normalt god standard til 1.150 kr., men vi registrerer store forskjeller i hva som oppnås for normalt god standard. Høy standard vurderer vi til 1.350 kr., og skalaen går videre til 1.600 kr. for topp standard og 1.700 kr. for tilpassede nybyggarealer på Ryen. Vi vurderer leiepristendensen til ”svak vekst”. Det gjelder i større grad for eiendommer med høy standard enn for mer ordinær standard hvor det er mulig å få lokaler til 1.000 kr. pr m /år.

Antall ledige kontorlokaler i Asker/Bærum utenom Lysaker/Fornebu er redusert fra 111 i november 2010 til 89 nå. Kontorledigheten er på drøye 5 % og området hadde positiv arealabsorbsjon i fjor. Siden sist har det kommet til ytterligere et nybyggprosjekt, slik at det totalt ferdigstilles ca. 40.000 m nye kontorer i tre prosjekter i Asker i år og neste år. Alle leietagerne er innen offshore/engineering. Vi vurderer utviklingen som positiv i området, har oppjustert leieprisanslagene og venter svak vekst fremover. Tyngden av kontrakter er i intervallet 1.200 til 1.500 kr. pr. m /år, samtidig som det også er eksempler på ca. 1.000 kr. pr. m /år. På oppsiden går skalaen videre opp til 1.850 kr. for topp standard/beliggenhet og ca. 2.000 kr. for nybygg i Sandvika. Vi kjenner til enkelte arealer hvor man søker å oppnå enda høyere nivåer.

26

27

Andre Markeder - Bergen, Trondheim, Stavanger

- Handel, Hotell, Industri/Lager, Bolig

ASLAKVEIEN 20 Aslakveien 20 er solgt av UNION Eiendomsinvest Norge AS til et syndikat med OBOS Nye Hjem AS som 50 % eier.

27

28

Bergen Kontorleiemarkedet i Bergen,

og oppsummering av transaksjonsmarkedet i Bergensområdet siste 12 mnd.

Forventninger om stabile leiepriser* Leiepriser (i kr. per m2/år) - per halvår fra 2005


Kontor36 %

Butikk/ Handel

44 %

Lager/ Kombi15 %

Annet5 %

NOK2,9 mrd.

Fra mai i fjor har Bergen hatt 6 % av salgsvolumet Transaksjoner over MNOK 50, fra mai 2011

Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader

Kilde: Dagens Næringsliv

DN nov. 2011: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flatt på 1.475 kr. per m /år.

Det siste året har antall ledige kontorlokaler annonsert på Finn.no holdt seg stabilt i intervallet 105 til 130. Per april 2012 var nivået 121. Arealledigheten ligger nå på 6,7 %* og er ventet å stige de nærmeste årene.

Leieprisene i sentrum ligger i intervallet 1.400 – 2.200 kr. I øvrige områder signeres tyngden av kontrakter i prisintervallet fra 1.000 til 1.650 kr. per m /år*.

* Kyte Næringsmegling april 2012

Hittil i år har vi registrert 4 transaksjoner over MNOK 50 for til sammen ca. MNOK 750. Det har også vært flere mindre transaksjoner.

Nyetablerte Scala Retail Partners sitt kjøp av kjøpesentrene Gullgruven og Laksevåg for ca. MNOK 500 er den største omsetningen hittil i år.

Vi vurderer prime yield til ca. 6 %, med en spread mot Oslo på 70 punkter.

Fra 2011 har vi registrert yield i 9 transaksjoner. Snittet var på 7,4 %, høyeste på snaue 9 % og laveste ned mot 6,0 %.

Fra januar 2010 har vi registrert 27 transaksjoner over MNOK 50 med 24 ulike kjøpere, hvorav 7 er basert utenfor Bergens-regionen. UNION Gruppen har vært involvert i to større kjøp i Bergen det siste året.

Eiendomsselskap og private investorer står bak 9 av de 13 siste kjøpene.

0200400600800

1 0001 2001 4001 6001 800

1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 (Nov)

NO

K /

m2

28

29

Trondheim Kontorleiemarkedet i Trondheim,

og oppsummering av transaksjonsmarkedet i Trondheimsregionen siste 12 mnd.

Større variasjoner i leienivåene fremover Leiepriser (i kr. per m2/år) - per halvår fra 2005

Transaksjoner over MNOK 50, fra mai 2011


Kontor62 %Hotell

7 %

Butikk/ Handel

18 %

Lager/ Kombi

9 %

Annet4 %

NOK3,2 mrd.

Fra mai i fjor har Trondheim hatt 7 % av salgsvolumet

*Kilde: Union / Finn.no Kilde: Dagens Næringsliv

DN nov. 2011: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger på 1.650 kr. per m /år.

Vi legger til grunn at tyngden av kontrakter signeres i intervallet 1.200 til 1.600 kr. pr. m /år, og at bl.a. nybygg bidrar til en mer todelt leiepris-utvikling fremover mellom attraktivt og ukurant.

Antall annonserte kontorlokaler på Finn.no var per april 93, mot 92 i nov. 2011 og 92 i april 2011.

Volum ledig kontorareal i eksisterende bygg er per april på 75.000 m . Sikre og potensielle nybygg utgjør ytterligere 73.000 m .


NIAM solgte i vinter Pirsenteret til E. C. Dahl Eiendom. Kontoreiendommen er på hele 63.500 m . I tillegg har deler av Britannia Hotell blitt solgt i år og dessuten en kontoreiendom. Hver av de tre transaksjonene har vært over MNOK 200, og det siste halvannet året har det vært 7 salg fra MNOK 200.

Vi vurderer prime yield til ca. 6 % med en spread mot Oslo på 70 punkter.

Yieldene vi har registrert det siste året har hatt et gjennomsnitt på 6,80 %.

Kun to av salgene det siste året har hatt kvadratmeterpriser over 25.000 kr.

Eiendommene som har blitt omsatt fra mai i fjor har i gjennomsnitt hatt 8 år igjen på leiekontraktene. Videre har 6 av eiendommene har hatt 9 år eller mer igjen på leiekontraktene.

Minst tre av kjøperne det siste året er basert utenfor regionen.

0200400600800

1 0001 2001 4001 6001 800

1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 (Nov)

NO

K /

m2

29

30

Stavanger Kontorleiemarkedet i Stavanger/Forus,

og oppsummering av transaksjonsmarkedet i Stavangerregionen siste 12 mnd.

Lav og synkende ledighet, men høyt nybyggpotensial Leiepriser (i kr. per m2/år) - per halvår fra 2005

Transaksjoner over MNOK 50, fra mai 2011 Kilde: Dagens Næringsliv


0200400600800

1 0001 2001 4001 6001 800

1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 (Nov)

NO

K /

m2


Kontor24 %

Hotell38 %

Butikk/ Handel

18 %

Annet26 %

NOK1,9 mrd.

Fra mai i fjor har Rogaland hatt 4 % av salgsvolumet

DN nov. 2011: Snittprisen for moderne og sentrale kontorlokaler vurderes til 1.650 kr. per m /år, stabilt mot juni og opp 50 kr. fra des. 2010.

De beste lokalene i Stavanger sentrum oppnår i dag en leie på mellom 2.000 og 2.400 kr. pr. m /år*.

På Forus ligger leienivået for lokaler med høy standard i intervallet 1.400-1.800 kr. pr. m /år *.

Kontorledigheten var på kun 4,4 %* i fjor høst og har per mai sunket ytterligere. Det ventes lav nybygging i år, men potensialet for nye kontorbygg er stort i randsonene inkl. Forus.

*Kilde: EiendomsMegler 1 NæringsEiendom febr. og mai 2012

Kjøpesenteret Stadionparken (ca. 11.000 m ) i Stavanger inngikk i porteføljen som Oslo Areal solgte til Niam i vinter. Vi har kategorisert salget under ”geografisk spredte porteføljer” og ikke under Stavangerregionen.

Ytterligere salg over MNOK 50 i år omfatter et hotell, en tomt, en kombinasjonseiendom og en kontoreiendom for totalt ca. MNOK 700.

Vi vurderer prime yield til snaue 6 % med en spread mot Oslo på 50 punkter.

Fra 2011 har vi registrert yield i 9 transaksjoner. Snittet var på 6,8 %. To av

yield-beregningene er det knyttet stor usikkerhet til og eksklusive disse var snittet på 6,6 %. Syv av de ni yieldene var i intervallet 6,2 til 7,1 %.

Over halvparten av salgsvolumet målt i verdi det siste året er knyttet til eiendommer med 10 år eller mer igjen på leiekontraktene. 30

3131

Forventningene tilsier raskere leieprisvekst enn KPI Virke venter 4 % omsetningsvekst i handelen i 2012

Andre segmenter

Handel

Kjøps-/salgsandeler – siden mai 2011 – NOK mrd

Kilde: Hovedorganisasjonen Virke, mars 2012

Årlig vekst i omsetning (%) 2007 2008 2009 2010 2011E 2012E

Dagligvarer 6,1 7,6 5,6 2,2 3,4 4,0

Klær 8,4 0,7 4,0 1,2 0,8 3,0

Sko 6,8 1,8 1,0 3,7 1,9 3,0

Møbler 8,0 (0,6) (1,3) 4,1 4,2 5,0

Elektronikk 7,3 (3,1) (1,3) 3,1 (1,5) 4,0

Byggevarer 11,4 1,4 (3,9) 4,4 4,7 7,0

Sportsutstyr 12,2 4,9 10,8 6,3 (2,0) 4,0

Totalt - Handel 8,2 3,8 3,2 2,7 2,8 4,0

Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg

Eiendomsselskap 60 % 51 % 0,8 5,8 5,0

Norske fond 2 % 0 % 0,2 0,2 0,0

Syndikeringsaktører 6 % 8 % -0,1 0,6 0,7


Liv- og pensjonsselskap 7 % 13 % -0,6 0,7 1,3




Sum 9,7 9,7

God etterspørsel etter handelseiendom Generelt er interessen for handelseiendom svært god. Handelseiendom har gitt god avkastning og utsiktene på både kort og lang sikt er gode. Fra januar i fjor har vi registret hele 32 ulike kjøpere av handelseiendom. Nyetablerte Scala Retail Property er blant aktørene som ventes å kjøpe flere mellomstore kjøpe-sentre. Selskapet eier nå et kjøpesenter i Tista, samt Gullgruven og Laksevåg i Bergen som ble kjøpt i vinter. Vi har registrert 8 transaksjoner innen handels-eiendom for til sammen NOK 3,8 mrd. hittil i år. Det er usikkerhet knyttet til enkelte av salgssummene. NIAM sitt kjøp av kjøpesenterporteføljen til Oslo Areal, med en antatt salgssum på ca. NOK 1,5 mrd., er den største. Videre har ICA solgt 9 eiendommer på til sammen 65.000 m . Snitt-yielden har det siste året vært 6,9 % (basert på 25 omsetninger) og variert fra rett under 5 % til drøye 8 %. Det har være mange sale lease-back transaksjoner, og i snitt har de omsatte eiendommene hatt ca. 10 år igjen på leiekontraktene.

Konsensus av årets prognoser fra SSB, Norges Bank, NHO, Nordea og DNB Markets tilsier at privat konsum stiger med 3,0 % i år og 3,5 % i 2013.

Hovedorganisasjonen Virke venter at handelsomsetningen stiger med 4,0 % i år. Forventningene per mars er nedjustert fra 5 % sist høst.

Omsetningen i kjøpesentrene steg med 5,9 % i Q1 mot samme periode i fjor i følge Kvarud Analyse. Korrigert for endringer i areal og handledager var veksten på 2,4 %.

Konsensus tilsier at KPI kun stiger med 1,1 % i år. I sum tilsier prognosene for handelen at velfungerende handelseiendommer med omsetningsbasert leie får en raskere leieprisvekst enn KPI. Videre er spareraten blant husholdningene høy og innebærer et oppsidepotensial for privat konsum.

32

Salg av hotell i Trondheim, Drammen og Stavanger

Svakt stigende lønnsomhet i hotellbransjen Hovedtall – Norge / Oslo – januar – februar

Andre segmenter

Hotell

Kapasitetsutnyttelse av antall rom i jan. – feb. per år

Kilde: SSB

RevPar steg med 6 % i årets to første måneder mot samme periode i 2011. Nivået på NOK 420 er opp med 12 % siden 2010. For Oslo sank RevPar med 4 % til NOK 549 i årets to første måneder. Denne nedgangen kan nok relateres til ski-VM i Holmenkollen i fjor.

Driftsmarginen i hotellbransjen steg fra 3,9 % gjennomsnitt i 2010 til 4,1 % i 2011 i følge Horwath Consulting. Litt spissformulert gikk driften i fjor tilfredsstillende i de større byhotellene (4,4 %), svakt i (de mindre) distriktshotellene (0,5 %) og best for flyplasshotellene (10,4 %).

Hotellene brukte i gjennomsnitt 24,6 % av inntekten på husleie i fjor i følge Horwath Consulting. For hotellene med mindre enn 60 rom var nivået 15,0 % og for hotellene med over 100 rom var nivået 25,4 %.

Januar - februar 2010 2011 2012 Endr. ÅoÅ

RevPar YTD (NOK)

Norge 374 398 420 6 %

Oslo 520 574 549 (4%)

Omsetning (MNOK)

Norge 1 416 1 554 1 725 11 %

Oslo 286 333 344 3 %

Pris per rom (YTD)

Norge 857 873 891 2 %

Oslo 889 918 899 (2%)

40

45

50

55

60

65

70

75

1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011

%

Norge Oslo

Januar –februar 1995 – 2012 – Norge / Oslo Siden nyttår har Botten-familien solgt 60 % i Britannia Hotell i Trondheim til Øyvind Antinsen og Francis Hay for MNOK 222. Videre har Anker-stiftelsen kjøpt både driftselskapet og eiendommen First Hotel Ambassadeur i Drammen med 241 rom fra Host Hotelleiendom Norge for i størrelsesorden MNOK 250. KLP Eiendom har kjøpt hotellet Quality Airport Hotel nær Stavanger Lufthavn for MNOK 388. Hotellet har 273 rom og 19 møterom. Legger vi til fjorårets to omsetninger har det blitt solgt 5 hotell for NOK 1,5 mrd. de siste 12 måneder. Der vi kjenner gjenværende leieperiode har det vært et snitt på 15 år.

Horwath Consulting sitt ”Sentiment Study” fra februar viser at forventingene til hotelldirektørene er om lag uendret fra august i fjor. Fremtidstro-indeksen er på +20 og indikerer en svakt positiv utvikling for bransjen. Null betyr ingen endring. Særlig fra næringslivet ventes økt etterspørsel.

32

33

Begrenset transaksjonsvolum hittil i år Volum ledige lokaler i 1.000 m i Oslo/Akershus

Andre segmenter

Logistikk - Eiendommer innen lager, kombinasjon, terminal og industri

Antall ledige lokaler i Oslo/Akershus Kilde: UNION / Finn.no

Kjøps-/salgsandeler – fra mai 2011 - NOK mrd.

100

120

140

160

180

200

220

240Tolvmånedtrend Antall annonser

Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp SalgEiendomsselskap 32 % 40 % -0,6 2,2 2,8

Norske fond 2 % 12 % -0,7 0,2 0,8

Syndikeringsaktører 36 % 15 % 1,6 2,6 1,0


Liv- og pensjonsselskap 8 % 0 % 0,6 0,6 0,0




Sum 6,9 6,9

Ledigheten netto ned 9 % siden toppen i sept. 2010 Leieprisene i Oslo-området ligger normalt i intervallet 600 – 1.000 kr. per m /år. For prime områder som Alnabru, nybygg med høy grad av skreddersøm, kontordel, kjølelager etc., blir kvadratmeterprisene gjerne høyere. Figuren til høyre viser i den røde grafen antall ledige lokaler innen lager/kombinasjon i Oslo/Akershus per måned. Per april var det 161 annonserte lokaler mot 224 november. På grunn av sesongvariasjoner i dataene har vi lagt ved de blå stolpene som viser 12 mnd. rullerende gjennomsnitt. Denne sesongjusterte tendensen viser at nivået det siste året hele tiden har vært innenfor intervallet 185 til 193 annonserte lokaler. Nivået har med andre ord vært relativt stabilt det siste året, men er netto ned 9 % siden september 2010. Prognosesenterets anslag per april antyder at det blir ferdigstilt ca. 130.000 m lagerbygg i Oslo/Akershus i år og ytterligere 140.000 m i 2013.

Vi registrerte hele 51 transaksjoner over MNOK 50 i dette segmentet i fjor for til sammen NOK 7,6 mrd. Hittil i år har vi imidlertid kun registrert fire omsetninger for til sammen MNOK 560. Fra januar i fjor har vi registrert 33 ulike kjøpere. Tabellen viser at syndikeringsaktørene har vært største nettokjøper i dette segmentet de siste 12 månedene. De tenderer til å kjøpe eiendommer med lange leiekontrakter (drøye 12 år i snitt), mer nybygg/ skreddersøm med høyere snittleie (1.170 kr. i snitt i fjor) og høyere verdi (MNOK 168 i snitt i fjor). I transaksjonene de siste 12 månedene har snitt-yielden vært 7,6 %. I dette datagrunnlaget hadde 11 av 35 omsetninger netto-yield på 7 % eller lavere, og 6 av 35 omsetninger hadde netto-yield på 8,5 % eller høyere. Prisingen i dette segmentet er svært følsom overfor gjenværende lengde på leiekontraktene.

33

34

Utflating i leieprisene i Oslo i Q4 Boligpriser fra 2005 til mars. 2012 i 1.000 kr. per m

Andre segmenter

Leiepris per mnd. for leilighet/hybel i Oslo tom. Q4 11

*2005 - 2012 mars. Kilde: EFF/NEF/Econ/Finn.no

Kilde: Opinion (tidl. Makrosikt) på oppdrag for Boligbygg KF i Oslo kommune

Bolig

6 500

7 500

8 500

9 500

10 500

11 500

Q1 02 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11

NO

K /

mon

th

18

23

28

33

38

43

09.05 05.06 01.07 09.07 05.08 01.09 09.09 05.10 01.11 09.11

NO

K 1

,000

Oslo Stavanger Bergen Trondheim Norge

God etterspørsel etter boligrelatert eiendom

Snittpris per kvadratmeter for solgte leiligheter i Oslo var 43.894 kr. i mars 2012. Snittnivået stiger måned for måned og er opp med 10 % fra mars 2011. Når en sammenligner med samme måned året før, har årsveksten det siste året hele tiden vært i intervallet 9 til 11 %.

Per mars var prisveksten for boliger generelt i Norge på 6,8 % mot mars 2011. For eneboliger var årsveksten på 3,9 % og for ”delte boliger” 5,7 %.

Snitt leiepris for leilighet/hybel i Oslo var 11.180 kr. per mnd. i Q4 2011. Leieprisene sank med 0,2 % sammenlignet med Q3 2011, og var ved inngangen til 2012 drøye 4 % høyere enn ett år tidligere.

3.637 enheter var annonsert for utleie i Oslo i Q4 2011, ned 2 % fra Q4 2010.

Miksen av et sterkt utleiemarked, stigende boligpriser, utsikter til vekst i befolkning og kjøpekraft, samt mange suksesshistorier har gjort at interessen for boligrelatert eiendom har vært veldig god de siste årene. Private investorer kjøper gjerne leilighetsporteføljer og entreprenører, boligbyggelag & andre utviklere har vist stor interesse for tomter og næringseiendom som kan konverteres til bolig. Utviklingen har bidratt til økte tomtepriser og at flere ”tunge” næringseiendommer er mest attraktive som potensielle leilighetsbygg.

Markedet synes så langt å være i stand til å absorbere økende byggekostnader ettersom boligprisene fortsatt stiger. Flere av eiendommene som konverteres til bolig har uansett en så gunstig beliggenhet, ut fra et boligperspektiv, at prosjektene kan bli svært lønnsomme selv med en svak utvikling i boligprisene.

34

ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Norsk Næringsmegling

35

Robert Knudsen [email protected] Robert Knudsen jobber som transaksjonsmegler i UNION Norsk Næringsmegling, hvor han har vært ansatt siden 2007. Knudsen har erfaring fra finansiell analyse og rådgiving i Deloitte & Touche, DnB NOR og Ica Norge, og som aksjemegler i Handelsbanken Investment Banking. Han er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI.

Trond Aslaksen Daglig leder UNNM Partner UNNM [email protected] Trond Aslaksen er daglig leder og partner i UNION Norsk Næringsmegling , med ansvar for Transaksjon og Utleie. Han startet i selskapet i 2007 som leder av Utleie. Før dette jobbet han fem år med strategisk analyse og rådgivning i kundeobservasjonsselskapet Seeyou AS. Sammenlagt har Aslaksen syv års erfaring fra IT-bransjen, herunder Merkantildata. Aslaksen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i Sandvika.

Stine B. Sørgen [email protected] Stine B. Sørgen er Eiendomsmegler MNEF og jobber som utleiemegler i UNION Norsk Næringsmegling, hvor hun har vært ansatt siden 2008. Sørgen har 18 års erfaring fra eiendomsmarkedet, herunder som eiendomsmegler og oppgjørsansvarlig i OBOS, og 10 år som faglig leder i DnB NOR Eiendom. Sørgen er utdannet eiendomsmegler fra Handelshøyskolen BI i 1993, og fikk Eiendomsmeglerbrevet i 1996.

Gaute Dammen Tyssebotn [email protected] Gaute Dammen Tyssebotn jobber med utleie av næringseiendom og er fagansvarlig for UNION Norsk Næringsmegling. Han er utdannet Cand. Jur. fra Universitet i Bergen med fordypning i eiendomsrett. Dammen Tyssebotn har tidligere erfaring som megler og jurist innenfor eiendomsmegling, og som advokatfullmektig innen fast eiendom med fullmektigbevilgning siden 2005, hos advokatfellesskapet Tetzschner & Co.

Preben Klausen Leder verdivurdering [email protected] Preben Klausen jobber med eiendomstransaksjoner og leder avdeling for verdivurdering. Han har vært ansatt i UNION Norsk Næringsmegling siden 2004. Tidligere jobbet han med salg av produkter til næringseiendomsbransjen. Klausen har en MBA i Finans fra Queensland University of Technology, og en Bachelor-grad i Økonomi & Administrasjon fra Central Queensland University i Australia.

Transaksjoner

Utleie

Verdivurdering Alexander Gundersen [email protected] Alexander Gundersen jobber som transaksjonsmegler i UNION Norsk Næringsmegling. Gundersen har tidligere jobbet med kapitalforvaltning hos Orkla Finans, med Corporate Finance Eiendom hos Pareto Private Equity, og har vært med å lede rådgivningsavdelingen til Vaagen Investering i Oslo. Gundersen har en Bachelor of Business Administration og Master of Applied Finance, fra Macquaire University i Sydney.

Øystein Nergård [email protected] Øystein Nergård jobber på transaksjonsavdelingen i UNION Norsk Næringsmegling. Han har bred eiendomserfaring fra styreverv, corporate finance og transaksjonsvirksomhet, og har også jobbet som aksjeanalytiker hos Alfred Berg ABN AMRO. Nergård har en MSc in Financial Economics fra Handelshøyskolen BI, har gått Hærens Krigsskole og gjennomfører AFA-studiet ved NHH.

Are Stray [email protected] Are Stray jobber på transaksjonsavdelingen i UNION Norsk Næringsmegling. Han har bred erfaring fra norske industriselskaper innen salg, forretningsutvikling og finans. Han har tidligere jobbet i Weibull AS og Pareto Securities AS, hvor han jobbet med corporate finance. Stray er utdannet siviløkonom fra NHH.

Erlend Aagesen [email protected] Erlend Aagesen jobber i transaksjonsavdelingen i UNION Norsk Næringsmegling. Aagesen har bred erfaring fra M&A og Management Consulting hos Steinvender og Innovation (nå Quartz+Co) og har også jobbet med revisjon hos Ernst & Young. Erlend er utdannet Siviløkonom fra Siviløkonomutdanningen i Bodø og Cand. Jur. fra Universitetet i Oslo.

Axel F. Meyer [email protected] Axel F. Meyer jobber som utleiemegler i UNION Norsk Næringsmegling. Meyer har tidligere jobbet innen megling i ulike bransjer de siste 11 år. Fra megling av kunst gikk han over til eiendomsmegling hos advokat Torbjørn Ek AS, hvor han var advokatfullmektig og partner de siste 3 år. Meyer er utdannet Cand. Jur. fra Universitetet i Oslo og har senere gjennomført prosjektlederutdannelse gjennom Metier.

Frithjof Foss [email protected] Frithjof Foss jobber som utleiemegler i UNION Norsk Næringsmegling. Foss har 11 års erfaring fra eiendomsbransjen, herunder tre år som markedssjef i Höegh Eiendom, hvor han blant annet hadde ansvar for den kommersielle utviklingen av handel og næring på Arcus-tomten på Hasle. Før dette jobbet han åtte år i Pareto Eiendom med kjøp, salg og utleie av næringseiendom. Fra tidligere av har Foss erfaring fra shipping bransjen som megler og befrakter. Foss er utdannet handelsøkonom fra Handelshøyskolen BI i Oslo.

Torbjørn Hatløy [email protected] Torbjørn Hatløy jobber deltid i utleieavdelingen til UNION Norsk Næringsmegling. Hans hovedansvar er oppdatering av UNIONs omfattende leietakerdatabase, samt videreutvikling av denne. Fra tidligere har Hatløy erfaring fra salgsstillinger i ulike bransjer. Hatløy fullførte bachelorstudiet i Økonomi og Administrasjon ved Handelshøyskolen BI våren 2011.

35

ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Eiendomskapital

36

Bjørn Henningsen Daglig leder UEK Partner UNION Gruppen [email protected] Bjørn Henningsen er daglig leder i UNION Eiendomskapital , som han var med å etablere i 2005. Han er partner i UNION Gruppen. Utover rollen som daglig leder er hans hovedfokusområder kjøp/salg av eiendom, finansiering og skape verdier på eiendommene som UEK forvalter. Henningsen har 24 års erfaring fra eiendomsmarkedet i Norge, herunder 12 års erfaring fra bank med hovedfokus på finansiering av næringseiendom og deretter 12 års erfaring med eiendomsinvestering og eiendomsutvikling. Henningsen er Siviløkonom fra Heriot-Watt University i Skottland.

Lars Even Moe Partner UNION Gruppen [email protected] Lars Even Moe er partner i UNION Gruppen med hovedansvar for gruppens strukturerte eiendomsprodukter, herunder Storebrand Eiendomsfond og UNION Eiendomsinvest Norge AS. Før etableringen av UNION Eiendomskapital var han ansvarlig for etableringen av Norges første eiendomsfond for institusjonelle investorer hos Aberdeen Property Investors. Moe har tidligere jobbet med investeringsanalyser i Linstow AS, og tilsyn av forsikringsselskaper og verdipapirforetak i Kredittilsynet. Moe er siviløkonom fra BI.

Katrine Duns [email protected] Katrine Duns jobber i hovedsak med forvaltning av UNION Eiendomskapitals eiendomssyndikater. Hovedoppgaver er eiendomsforvaltning, oppfølging og rapportering til selskapenes investorer. Katrine Duns ble ansatt i UNION Eiendomskapital i begynnelsen av 2006. Hun har tidligere erfaring som eiendomsforvalter hos Basale Gruppen AS. Katrine Duns er siviløkonom fra Handelshøyskolen BI.

Cato S. Hauge [email protected] Cato Hauge jobber i UNION Eiendomskapital med verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje, gjennom aktiv forvaltning og utvikling av eiendommene. Asset management teamet jobber målrettet med å utnytte oppsidepotensialet på den enkelte eiendommen. Hauge har vært ansatt i selskapet siden 2007, og har 13 års erfaring som eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på handelseiendommer og kjøpesentereiendommer. Hauge er utdannet sivilmarkedsfører fra Norges Markedshøyskole.

Torgeir Røstberg [email protected] Torgeir Røstberg jobber som controller i UNION Eiendomskapital, hvor han har vært ansatt siden 2006. Hovedoppgaver er økonomisk forvaltning og rapportering av Storebrand Eiendomsfond og enkeltstående syndikater. Røstberg har tidligere erfaring med revisjon fra Ernst & Young AS. Han er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i Bodø.

Tor Pedersen [email protected] Tor Pedersen jobber som fund manager for Storebrand Eiendomsfond, og har vært ansatt i UNION Eiendomskapital siden 2007. Som fund manager er Pedersen involvert i alle aspekter rundt fondet med fokus på å skape best mulig avkastning for fondets aksjonærer. Pedersen har tidligere erfaring fra AEW Europe / Curzon Global Partners i London, hvor han jobbet med asset management av deres europeiske eiendomsportefølje. Pedersen har en MSc innen real estate finance fra CASS Business School i London.

Frode Johansen [email protected] Frode Johansen jobber med kjøp av eiendommer/eiendomsselskaper for ulike eiendomsmandater, og har vært ansatt i UNION Eiendomskapital siden våren 2006. Han var involvert i de aller fleste eiendomskjøpene til Storebrand Eiendomsfond frem til 2008. Han har tidligere erfaring fra DnB NOR hvor han jobbet med finansiering av eiendommer for noen av de største norske eiendomsaktørene fra 1994 til 2006. Johansen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i Sandvika.

Glenn Tore Stray [email protected] Glenn Tore Stray jobber i UNION Eiendomskapital med verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje. Hovedfokus er aktiv leietakerpleie, restrukturering og reforhandling av leieavtaler, identifisering av potensielle utviklingsscenarioer, og utvikling av eiendom. Stray har jobbet i selskapet siden 2007, og har åtte års erfaring som eiendomsutvikler og -forvalter. Han har tidligere jobbet som næringsmegler i MeglerCompagniet AS i Oslo. Stray er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI.

Are Duus Carlsen [email protected] Are Duus Carlsen jobber i UNION Eiendomskapital med verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje gjennom aktiv leietakerpleie, herunder restrukturering og reforhandling av leieavtaler, og eiendomsutvikling. Duus Carlsen har jobbet i selskapet siden 2009, og har 12 års erfaring som eiendomsbesitter, eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på handelseiendommer. Han er utdannet industriell økonom fra Høgskolen i Agder og Norske Shipping Akademi.

Håkon Sundbye [email protected] Håkon Sundbye jobber med eiendomstransaksjoner med særlig fokus på utviklingseiendom, samt oppfølging av mandater og prosjekter. Han har jobbet i UNION Gruppen siden høsten 2006. Ved siden av erfaring fra forvaltning av eiendomskapital, har Sundbye bl.a. bistått i etableringen av UNION Corporate AS. Tidligere jobbet han i OBOS med investeringsanalyse, prosjektoppfølging og prosjektfinansiering. Sundbye er utdannet Msc Real Estate Investments fra CASS Business School i London.

Jannecke Vinjum [email protected] Jannecke Vinjum jobber som konsernregnskapssjef i UNION Gruppen, hvor hun har ansvar for konsolidering og rapportering av Storebrand Eiendomsfond og UNION Gruppen. Hun har vært ansatt i konsernet siden 2009. Vinjum har mer enn 12 års erfaring fra revisjon, herav de siste 10 årene som ansatt i KPMG. Vinjum har også erfaring med forretningsførsel for private investorer og eiendomsselskaper. Vinjum er utdannet revisor fra Handelshøyskolen BI og har tatt høyere revisorstudiet ved NHH.

Kristin Madsen [email protected] Kristin Madsen jobber med forvaltning av UNION Eiendomskapitals eiendomssyndikater og eiendomsselskaper. Hovedoppgaver er kontraktsforvaltning, oppfølging av leietakere og eiendomsforvaltning, samt controllerfunksjon for eksterne forvaltere. Hun har tidligere jobbet i eiendomsselskapet Coronado AS, og kommer fra stillingen som teamleder for kontraktsforvaltning i ForvaltningsCompagniet AS. Madsen har til sammen 16 års erfaring innen kontrakts- og eiendomsforvaltning.

36

ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Eiendomskapital og UNION Management

37

Pål Bolstad Daglig leder UNION Management Partner UM [email protected] Pål Bolstad er partner og daglig leder i UNION Management – en totalleverandør av tekniske tjenester innen næringseiendom. Herunder eiendomsutvikling, teknisk rådgivning, prosjektledelse, teknisk drift for eier og leietakere. Bolstad har over 20 års erfaring innen teknisk drift av næringseiendommer. Han har tidligere jobbet som daglig leder i DriftsCompagniet AS med teknisk ansvar for ca. 1,4 mill. m2 og 12 ansatte, og har erfaring fra mer enn 50 teknisk due diligence samt store og små utviklingsprosjekter.

Jan Sørlie UNION Management [email protected] Jan Sørlie jobber som teknisk forvalter i UNION Management, med hovedansvar for den daglig tekniske driften av eiendommene. Herunder etablering og oppfølging av felles- og gårdeierbudsjetter, prosjektledelse tilknyttet rehabilitering og vedlikeholds oppgaver. Han har vært ansatt siden oppstarten av UM i januar 2010. Sørlie har tidligere jobbet med tilsvarende oppgaver i DriftsCompagniet AS fra 2005, Marius Mangement AS fra 2001 og Saga Petrolium AS fra 1997. Sørlie har 25 års erfaring som elektriker og bas på større byggeprosjekter. Han er utdannet som Driftsøkonom.

Ingar Rognås UNION Management [email protected]

Ingar Rognås jobber som teknisk forvalter i UNION Management, med ansvar for teknisk drift, prosjektledelse og rådgiving ved teknisk due diligence. Rognås har vært ansatt i UNION Management siden selskapets oppstart i januar 2010. Han har tidligere jobbet syv år i DriftsCompagniet, vært driftssjef i Aberdeen Property Investors, og arbeidet i Ingeniørbygg. Rognås har mer enn 15 års erfaring innen drift og vedlikehold av næringseiendommer.

Thor Hornburg UNION Management [email protected]

Tor Hornburg jobber som teknisk forvalter i UNION Management med ansvar for teknisk drift, eiendomsutvikling og prosjektledelse. Hornburg har 28 års erfaring innen eiendomsforvaltning, herunder eiendomssjef for Telenor Arena, tidligere partner i ForvaltningsCompagniet, Senior Manager i ISS Facility Services’ divisjon eiendom, og deltok i utviklingen av Aker Brygge fra skipsverft til et nytt bydelsområde. Hornburg er utdannet bedriftsøkonom fra Handelshøyskolen BI.

Anette Rafteseth UNION Eiendomskapital [email protected] Anette Rafteseth er Investment Management Trainee i UNION Eiendomskapital og bistår ledelsen med etablering av nye eiendomsprodukter, samt ved oppfølging av den eksisterende forvaltningen i selskapet. Anette har en bachelor i Økonomi og Ledelse fra Handelshøyskolen BI, og en master i Business Analysis and Consulting fra University of Strathclyde i Glasgow, Skottland.

Marius Alfredsen UNION Eiendomskapital [email protected] Marius Alfredsen har ansvar for konsolidering og rapportering av eiendomsfondet UNION Eiendomsinvest Norge ASA og enkeltstående eiendomssyndikater. Alfredsen har mer enn 9 års erfaring fra revisjon hos Deloitte og egen praksis. Han har også erfaring med forretningsførsel for ulike selskapsstrukturer innenfor finans og eiendom. Alfredsen er utdannet siviløkonom og statsautorisert revisor fra Norges Handelshøyskole.

Kristin Vollan Daglig leder UNION Investorservice [email protected] Kristin Vollan har hovedansvaret for UNION Investorservice som leverer regnskapsrapporter for UNIONs syndikater og investeringer. Hun har vært ansatt i UNION Eiendomskapital AS siden mars 2010. Vollan har 20 års erfaring med økonomistyring, regnskaps – og skatterapportering av private selskaper og investeringsselskaper. Tidligere jobbet hun hos Ness, Risan og Partners AS med rapportering av selskapets shipping- og eiendomsfond. Kristin er utdannet ved Handelshøyskolen BI, og har regnskapsførerautorisasjon fra Finanstilsynet.

Management

Investorservice

37

ANSATTE I UNION GRUPPEN – UNION Corporate

38

Terje Nesbakken Daglig leder UCOR Partner UNION Gruppen [email protected] Terje Nesbakken er daglig leder i UNION Corporate og Partner i UNION Gruppen. Han har ansvaret for finansiell og strategisk rådgivning, M&A og tilrettelegging av offentlige og private emisjoner. UNION Corporate fokuserer på eiendomsrelaterte prosjekter, men utfører også tjenester innen andre bransjer. Nesbakken er utdannet Siviløkonom fra Handelshøyskolen BI og har 15 års erfaring med finansiell rådgivning og corporate finance. Nesbakken kom fra stillingen som leder for eiendomsavdelingen i First Securities AS før han begynte i UNION Gruppen i februar 2010.

Erik Dagslett [email protected] Erik Dagslett jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION Corporate siden januar 2010. Han har mer enn 12 års erfaring fra salg og distribusjon av investeringsprodukter og har tidligere jobbet bla. i Orkla Finans. Dagslett er utdannet fra BI og autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund.

Jørgen Arnesen [email protected] Jørgen Arnesen jobber i UNION Corporate med finansiell- og strategisk rådgivning, M&A og tilrettelegging av eiendomsselskaper og -emisjoner. Arnesen har tidligere hatt internship-stillinger i North Bridge (London og Oslo), samt deltid som researcher/analytiker i Kapital over flere år. Arnesen har studert økonomi og ledelse ved University of St Andrews i Skottland og innehar en MA (Honours) Management.

William Wittusen [email protected] William W. Wittusen jobber som rådgiver i UNION Corporate med fokus på M&A og tilrettelegging av eiendomsprosjekter. Han har vært ansatt i konsernet siden 2005, hvorav de fem første årene i UNION Eiendomskapital der han jobbet med produktutvikling, eiendomstransaksjoner og fondsforvaltning. Tidligere jobbet han med forretningsutvikling i eiendomsselskapet Mapeley i London. Wittusen har en Bachelor-grad i finans og økonomi fra University of Denver i USA.

Pål Strømskroken [email protected] Pål Strømskroken jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION Corporate siden januar 2011. Strømskroken har flere års erfaring med salg av kapitalforvaltning og har tidligere jobbet bla. som aksjemegler hos Danske Markets / Fokus Bank. Han er utdannet med en Bachelor of Arts In Business & Management fra Heriot–Watt University i Skottland og er autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund.

Johan Hamre [email protected] Johan Hamre jobber i UNION Corporate med finansiell- og strategisk rådgivning, M&A og tilrettelegging av eiendomsselskaper og -emisjoner. Hamre har tidligere jobbet tre år deltid som analyseassistent/junior analytiker i UNION Gruppen, men er nå fulltidsansatt i UNION Corporate. Hamre har gjennomført siviløkonomstudiet ved Handelshøyskolen BI, samt studert Real Estate Finance ved University of Amsterdam.

Einar Futsæther [email protected] Einar Futsæther jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting i UNION Corporate. Han har fem års erfaring med salg av kapitalforvaltning, og har tidligere jobbet med salg av diskresjonær forvaltning i Sigmafondene AS og som megler av eiendoms- og shippingprosjekter i Pareto Project Finance AS. Futsæther har en BSc grad i Samfunnsøkonomi fra Universitetet i Bergen, og er autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund.

Helge Kjenner Mathisen [email protected] Helge Kjenner Mathisen jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION Corporate siden januar 2011. Han har 6 års erfaring fra salg og distribusjon av investeringsprodukter med hovedfokus på eiendomsprosjekter. Har tidligere jobbet bla. i Verdispar Securities ASA og Storebrand Kapitalforvaltning. Han er utdannet fra University of Louisville, KY. og autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund.

Corporate Finance

Private Equity Hroar Nilsen Leder Equity Sales Partner UNION Gruppen [email protected] Hroar Nilsen er leder i Equity Sales i UNION Corporate og partner i UNION Gruppen. Nilsen har mange års erfaring innen salg og markedsføring fra ulike stillinger hos Rank Xerox og Nokia. Han har blant annet vært direktør i Christiania Markets, samt arbeidet til sammen ni år i First Securites som direktør i Corporate Finance. De siste syv årene har Nilsen vært partner og Head of Sales i Sector Asset Management.

38

ANSATTE I UNION GRUPPEN

39

Marianne Meyer Morris Regnskapssjef [email protected] Marianne Meyer Morris er regnskapssjef i UNION Gruppen og tilhørende datterselskaper, hvor hun har vært ansatt siden 2006. Morris har mer en 30 års arbeidserfaring med økonomi, regnskap og administrasjon. Herunder 20 år som financial manager i Opticom ASA og tilhørende morselskaper. Morris er utdannet ved Handlesskolen i Trondheim og ved Handelshøyskolen BI.

Nina Molstad Leder sekretariat [email protected]

Nina Molstad er leder for sekretariatet i UNION Gruppen med hovedansvar for sentralbord, resepsjon og hele sekretariatsfunksjonen. Hun har vært ansatt siden 2001. Molstad har tidligere jobbet flere år som butikkselger innen interiør med innkjøpsansvar. Hun har treårig videregående utdannelse ved Handels- og kontorlinjen.

Annbjørg Osnes Sekretær [email protected]

Annbjørg Osnes har jobbet som sekretær og resepsjonist i UNION Gruppen siden 2007. Osnes er salgs- og markedsføringsutdannet, med flere års erfaring fra eiendomssalg og selvstendig næringsdrivende.

Julie Meldgaard Ranvig Sekretær [email protected] Julie Ranvig jobber som sekretær og resepsjonist i UNION Gruppen siden 2010. Hun har tidligere jobber to år deltid som regnskapsmedarbeider i Hydro Design ANS.

Robert Nystad Analyseassistent [email protected] Robert Nystad arbeider deltid som analyseassistent i UNION Gruppen med hovedansvar for å oppdatere databaser og presentasjoner. Han har tidligere arbeidet for First Securities AS. Nystad holder på å ta MSc in Business and Economics ved Handelshøyskolen BI.

Gunnar Selbyg Leder analyse [email protected] Gunnar Selbyg er ansvarlig for løpende overvåking av eiendomsmarkedet og arbeider med analyse- og informasjonsrelaterte oppgaver for kunder og medarbeidere i UNION Gruppen. Selbyg er utdannet siviløkonom og har vært ansatt i UNION Gruppen siden mai 2008. Han har tidligere arbeidet ni år som henholdsvis analysesjef og KAM i Prognosesenteret AS.

Isabella M. S. Staubo Markedssjef [email protected] Isabella Staubo er markedssjef for UNION Gruppen og tilhørende datterselskaper. Hun har tre års erfaring som markedssjef i boligmarkedet for franchisekjedene Aktiv Eiendomsmegling og Terra Eiendomsmegling, og fire års salgserfaring fra Aftenposten. Staubo er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI, og har en Cand.Mag. grad i kunsthistorie fra Universitetet i Oslo.

Siv Blanca Børge-Ask Juridisk direktør [email protected] Siv Blanca Børge-Ask er advokat og juridisk direktør i UNION Gruppen med datterselskaper. Børge-Ask er ansvarlig for den juridiske rådgivningen innenfor konsernets ulike virksomheter, herunder verdipapirkonsesjonsmessige forhold og Corporate Governance. Børge-Ask har juridisk embetseksamen fra Universitet i Oslo og har tidligere erfaring som advokat og dommerfullmektig. De siste 13 årene har hun arbeidet som advokat i Storebrands konsernjuridiske avdeling, hvor hun var juridisk direktør de tre siste årene.

Øystein A. Landvik CEO/Partner UNION Gruppen [email protected] Øystein A. Landvik er administrerende direktør og partner i UNION Gruppen med tilhørende datterselskaper. Landvik har hovedfokus på utvikling av gruppens produkter og kunderelasjoner. Han har mer enn 25 års erfaring fra eiendomsmarkedet, som partner eller eier av de selskapene han har arbeidet i. Landvik var med å etablere UNION Gruppen i 2002, og med å bygge opp Norsk Nærings Megling AS (NNM) siden 1985. Landvik er utdannet statsautorisert eiendomsmegler CCIM.

Analyse

39

40

Gr afisk profil 2010UNION GrUppeN

UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika - 0121 Oslo, NorwayTel: +47 23 11 69 00 - Fax: +47 23 11 69 70 - www.union.no - [email protected]

MarkedsrapportVår 2012


union markedsrapport q2

Documents