latura juridica a cadastrului

12
1 Latura juridică a cadastrului 1 Sistemul de publicitate imobiliară din România 1.1 Definiţie. Scop. Obiective. Scurt istoric Existentă în România prin formele cele mai folosite, respectiv "Cartea funciară" şi "Registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni", publicitatea imobiliară reprezintă un instrument de garantare şi de apărare a drepturilor asupra imobilelor prin înregistrarea lor în evidenţe puse la dispoziţia tuturor. Publicitatea imobiliară, în sensul general al noţiunii, este un sistem de înscriere în acte publice, pe baza documentaţiei din cadastrul general, a drepturilor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi localitate, în acest mod aducându-se la cunostinţa publică starea materială a terenurilor şi clădirilor preluată din cadastru (mărimea, calitatea ş.a.), precum şi titularii drepturilor reale şi actele juridice legate de aceste imobile. Deoarece operaţiunile juridice au ca efect transmisiuni imobiliare sau constituirea unor drepturi reale imobiliare, au nevoie de certitudine juridică, atât pentru a le face opozabile terţilor, cât şi din considerente economice. 1 În materia actelor juridice, deci şi a actelor juridice translative de proprietate imobiliară constitutive sau translative de alte drepturi reale imobiliare, operează principiul relativităţii efectelor actelor juridice, cu semnificaţia producerii acestora între părţi şi succesorii lor. Toate celelalte persoane au calitatea de terţi, cărora actul respectiv li se impune ca o realitate juridică. Dar, din diverse motive, anumite persoane pot avea interesul să desfiinţeze un anumit act juridic sau să îi ignore efectele. În ideea de a preveni asemenea situaţii, au fost organizate sisteme de publicitate a transmisiunilor imobiliare şi a constituirii de drepturi reale imobiliare. Scopul urmărit de publicitatea imobiliară este aşadar să garanteze siguranţa, evidenţa şi opozabilitatea faţă de terţi a actelor juridice prin care se constituie, se transmit sau se sting drepturile reale imobiliare, făcând actul juridic opozabil erga omnes. Sistemul trebuie să ofere celor interesaţi posibilitatea de a cunoaşte situaţia juridică a imobilelor asigurând astfel protecţia împotriva cumpărării unui imobil înstrăinat anterior de proprietar, afectat de un dezmembramânt al dreptului de proprietate (uzufruct, abitaţie, superficie, etc.), sau grevat de ipoteci şi privilegii. În România s-a oficializat încă din 1933 sistemul de publicitate imobiliară al "Cărţii funciare". Din păcate, acesta s-a realizat doar în mică măsură în Moldova, Muntenia, Oltenia, Dobrogea, fiind preluat însă integral de la administraţia austro-ungară în Banat, Transilvania şi Bucovina. Legislaţia actuală prevede ca, prin introducerea cadastrului, "regimul de Carte funciară" să se extindă la nivelul întregii ţări, înlocuind astfel sistemul "Registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni" existent în provinciile Vechiului Regat. Obiectivele de bază urmărite prin publicitatea imobiliară sunt multiple, cu efecte importante, benefice pentru activitatea economică şi socială deoarece: asigură accesul liber la informaţii certe, importante, privind situaţia juridică a terenurilor şi construcţiilor şi implicit circulaţia normală a acestora; oferă garanţia dreptului şi faptelor înscrise care sunt respectate, devenind opozabile "erga- omnes", respectiv tuturor; dezvoltă piaţa imobiliară prin încurajarea tranzacţiilor şi acordării de credite având în vedere că ipotecile sunt garantate; generează un climat de linişte socială întrucât sunt anulate sursele de conflicte derivate din problemele referitoare la proprietate. În concluzie, publicitatea imobiliară se dovedeşte şi ea un element de prim ordin pentru dezvoltarea unei economii de piaţă reale, absenţa ei devenind o frână în calea reformelor şi transformărilor spre care tinde România. 1 Bîrsan, C. (2008) – Drept civil. Drepturile reale principale, ediţia a III-a, revăzută şi adăugită, Ed. Hamangiu, Bucureşti;

Upload: emanuelg

Post on 09-Aug-2015

162 views

Category:

Documents


3 download

DESCRIPTION

Cadastru

TRANSCRIPT

Page 1: Latura Juridica a Cadastrului

1

Latura juridică a cadastrului

1 Sistemul de publicitate imobiliară din România

1.1 Definiţie. Scop. Obiective. Scurt istoric

Existentă în România prin formele cele mai folosite, respectiv "Cartea funciară" şi "Registrul de

transcripţiuni şi inscripţiuni", publicitatea imobiliară reprezintă un instrument de garantare şi de apărare a

drepturilor asupra imobilelor prin înregistrarea lor în evidenţe puse la dispoziţia tuturor.

Publicitatea imobiliară, în sensul general al noţiunii, este un sistem de înscriere în acte publice, pe

baza documentaţiei din cadastrul general, a drepturilor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din

aceeaşi localitate, în acest mod aducându-se la cunostinţa publică starea materială a terenurilor şi

clădirilor preluată din cadastru (mărimea, calitatea ş.a.), precum şi titularii drepturilor reale şi actele

juridice legate de aceste imobile.

Deoarece operaţiunile juridice au ca efect transmisiuni imobiliare sau constituirea unor drepturi reale

imobiliare, au nevoie de certitudine juridică, atât pentru a le face opozabile terţilor, cât şi din considerente

economice.1

În materia actelor juridice, deci şi a actelor juridice translative de proprietate imobiliară constitutive

sau translative de alte drepturi reale imobiliare, operează principiul relativităţii efectelor actelor juridice, cu

semnificaţia producerii acestora între părţi şi succesorii lor. Toate celelalte persoane au calitatea de terţi,

cărora actul respectiv li se impune ca o realitate juridică. Dar, din diverse motive, anumite persoane pot avea

interesul să desfiinţeze un anumit act juridic sau să îi ignore efectele. În ideea de a preveni asemenea situaţii,

au fost organizate sisteme de publicitate a transmisiunilor imobiliare şi a constituirii de drepturi reale

imobiliare.

Scopul urmărit de publicitatea imobiliară este aşadar să garanteze siguranţa, evidenţa şi

opozabilitatea faţă de terţi a actelor juridice prin care se constituie, se transmit sau se sting drepturile

reale imobiliare, făcând actul juridic opozabil erga omnes.

Sistemul trebuie să ofere celor interesaţi posibilitatea de a cunoaşte situaţia juridică a imobilelor

asigurând astfel protecţia împotriva cumpărării unui imobil înstrăinat anterior de proprietar, afectat de un

dezmembramânt al dreptului de proprietate (uzufruct, abitaţie, superficie, etc.), sau grevat de ipoteci şi

privilegii.

În România s-a oficializat încă din 1933 sistemul de publicitate imobiliară al "Cărţii funciare". Din

păcate, acesta s-a realizat doar în mică măsură în Moldova, Muntenia, Oltenia, Dobrogea, fiind preluat însă

integral de la administraţia austro-ungară în Banat, Transilvania şi Bucovina. Legislaţia actuală prevede ca,

prin introducerea cadastrului, "regimul de Carte funciară" să se extindă la nivelul întregii ţări, înlocuind

astfel sistemul "Registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni" existent în provinciile Vechiului Regat.

Obiectivele de bază urmărite prin publicitatea imobiliară sunt multiple, cu efecte importante,

benefice pentru activitatea economică şi socială deoarece:

asigură accesul liber la informaţii certe, importante, privind situaţia juridică a terenurilor şi

construcţiilor şi implicit circulaţia normală a acestora;

oferă garanţia dreptului şi faptelor înscrise care sunt respectate, devenind opozabile "erga-

omnes", respectiv tuturor;

dezvoltă piaţa imobiliară prin încurajarea tranzacţiilor şi acordării de credite având în vedere că

ipotecile sunt garantate;

generează un climat de linişte socială întrucât sunt anulate sursele de conflicte derivate din

problemele referitoare la proprietate.

În concluzie, publicitatea imobiliară se dovedeşte şi ea un element de prim ordin pentru dezvoltarea

unei economii de piaţă reale, absenţa ei devenind o frână în calea reformelor şi transformărilor spre care

tinde România.

1 Bîrsan, C. (2008) – Drept civil. Drepturile reale principale, ediţia a III-a, revăzută şi adăugită, Ed. Hamangiu, Bucureşti;

Page 2: Latura Juridica a Cadastrului

2

În prezent, instituţia publicităţii imobiliare este organizată de către ANCPI (Agenţia Naţională de

Cadastru şi Publicitate Imobiliară), în subordinea Ministerului Administraţiei şi Internelor, iar lucrările se

execută de Direcţiile de Publicitate Imobiliară din cadrul Oficiilor de Cadastru şi Publicitate Imobiliară

pentru teritoriile administrative arondate acestora. La baza generalizării sistemului stau documentaţiile

cadastrale finale, furnizate de Direcţiile de Cadastru, după avizarea şi dispunerea introducerii lor.

În ţara noastră au funcţionat două sisteme principale de publicitate imobiliară, altele având o

extindere redusă:

Sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni (sistemul de publicitate personală) a fost

aplicat în Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia şi Dobrogea) denumit şi sistemul

publicităţii personale întrucât evidenţa este ţinută pe proprietar şi nu pe imobil. Înregistrările din

registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni sunt: transcripţiile (transcriile) ce privesc reproducerea

prin copiere a actelor juridice translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare şi

inscripţiile care constau în menţiuni sau extrase referitoare la actele de constituire a ipotecilor şi

privilegiilor. Lipsa unor date certe de evidenţă şi a planurilor furnizate de cadastru constituie un

inconvenient major al sistemului.

Sistemul Cărţilor Funciare (sistemul de publicitate reală) a funcţionat în Transilvania, Banat şi

Bucovina şi mai este denumit sistemul publicităţii reale, deoarece evidenţa se ţine pe imobile şi

nu pe proprietari. Cartea funciară descrie imobilele, arată drepturile reale ce au ca obiect aceste

bunuri, precum şi drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu acestea,

dar numai în cazurile prevăzute de lege. Preluat după modelul german, sistemul este mai ferm în

apărarea drepturilor reale imobiliare, are un mod de organizare simplu şi sigur, răspunzând

integral cerinţelor unei publicităţi imobiliare exigente, complete.

Competenţa deţinerii şi întreţinerii registrelor de publicitate imobiliară a aparţinut în trecut succesiv

tribunalelor, judecătoriilor şi notariatelor de stat, iar în prezent Oficiilor de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

Sistemul cărţilor funciare se bazează pe sistemul de evidenţă a cadastrului general conform art.20 din

Legea nr.7/1996, astfel că este necesară existenţa unei permanente legături între cele două instituţii. Doar

astfel se poate asigura o corespondenţă între starea de fapt şi cea de drept a fiecărei entităţi înmatriculate în

Cartea funciară. Am făcut referire la acest fapt deoarece obiectivul publicităţii imobiliare, respectiv

constituirea unor drepturi sigure, nu se poate realiza decât cu condiţia unei bune desfăşurări a activităţii de

cadastru şi de Carte funciară.

1.2 Comparaţie între cele două sisteme de publicitate imobiliară care au funcţionat în România

Analizând cele două sisteme de publicitate imobiliară folosite în România se poate forma o privire

comparativă:

registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni este ţinut pe persoane, schimbătoare în timp, pe câtă

vreme în Cartea funciară baza o formează imobilul care rămâne fix;

organizarea acestui registru, ca şi înscrierea este complicată şi anevoioasă în raport cu Cartea

funciară care este simplă şi uşor de înţeles;

identificarea şi stabilirea situaţiei juridice a unui imobil în sistemul de transcripţiuni şi

inscripţiuni este greoaie, de durată şi greu accesibilă. Prin contrast, cercetarea Cărţii funciare este

rapidă, evoluţia în timp a situaţiei realizându-se cu uşurinţă;

obiectul publicităţii – imobilul – este insuficient individualizat numai prin elementele din

registre (teritoriu administrativ, lanul şi vecinii), iar martorii nu oferă nici ei garanţii juridice,

ceea ce conduce la litigii şi procese. În cazul Cărţii funciare, atât identificarea cât şi

individualizarea sunt depline, atât în ceea ce priveşte situaţia topografică (număr topografic,

vecini, suprafaţă), cât şi cea juridică (proprietari, transmiteri, dezmembrări, etc.);

publicitatea este imperfectă în cazul registrelor de transcripţiuni, deoarece la înregistrare nu se

verifică şi nu se cercetează valabilitatea şi legalitatea titlurilor prezentate de părţi. Deci,

registrele nu au forţă probantă şi nu oferă siguranţa proprietăţii şi creditului ca la sistemul de

Carte funciară, unde înscrierea se face numai după ce actele doveditoare ale drepturilor se

verifică de un funcţionar cu pregătire corespunzătoare;

transcrierea în registre nu este obligatorie, pe câtă vreme în cadrul Cărţii funciare înscrierea este

o condiţie de bază pentru dobândirea dreptului, având astfel caracter constitutiv de drept şi

probator;

Page 3: Latura Juridica a Cadastrului

3

publicitatea personală este parţială, deoarece registrele de transcripţiuni nu conţin situaţia

juridică exactă a unui imobil în opoziţie cu regimul de Carte funciară în care publicitatea este

integrală deoarece toate drepturile reale formează obiectul înscrierii şi nu numai.

Pentru motivele menţionate anterior sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni este criticat

cu severitate atât la noi cât şi în alte ţări.

1.3 Cartea funciară – definiţie, funcţii, mod de organizare, categorii de înscrieri

Regimul de Carte funciară şi-a dovedit timp de peste un secol de aplicare eficacitatea şi

superioritatea, având o deplină forţă probantă, garantând dreptul celui înscris, asigurând rezolvarea unor

conflicte de drepturi, înlesnind tranzacţiile imobiliare şi dezvoltarea creditului. Este un factor de importanţă

majoră în viaţa economică şi socială a ţării, motiv pentru care legislaţia în vigoare asigură generalizarea

sistemului de Carte funciară al nivel naţional pe măsura întocmirii documentaţiilor cadastrului general.

În sensul său larg, Cartea funciară este un ansamblu de documente diferite ca formă de prezentare

(scrise şi/sau desenate) şi după conţinutul informaţiei (juridice şi/sau tehnice). 2

Cartea funciară în sens restrâns, respectiv “coala” sau “foaia”, este înscrisul sau documentul care

descrie imobilele, arată drepturile, actele sau faptele privitoare la acestea, precum şi persoanele menţionate

ca titulare ale acestor drepturi. Coala Cărţii funciare are o serie de trăsături caracteristice:

reprezintă piesa de bază în care se înregistrează în mod sistematic şi organizat acte şi fapte

juridice care constituie viaţa juridică a imobilelor;

realizeazã unitatea formală, respectiv concentrarea într-o singură foaie a tuturor operaţiilor

juridice privitoare la imobile;

înscrisurile se pot organiza efectiv în mai multe moduri:

o sistemul foilor reale sau al unităţii juridice, în care fiecare imobil se înscrie într-o coală

separată ca element fix, unde se regăsesc şi titularii drepturilor reale imobiliare în

succesiunea lor, fiind cel mai sigur deoarece unitatea funciară şi juridică se confundă cu

parcela cadastrală individualizată grafic şi cu un număr propriu pe hartă;

o sistemul foilor personale sau al unităţii economice, în care toate imobilele aceluiaşi

proprietar de pe un teritoriu administrativ se înscriu în aceeaşi Carte funciară;

o sistemul foilor mixte, adoptat la noi de la înfiinţare, în prezent existând tendinţa de

trecere la foi personale.

Coala Cărţii funciare cuprinde iniţial cel puţin patru pagini (două formate A4 reunite), organizate în

mod raţional, sistematic şi simplu, pentru a cuprinde toate datele necesare, a facilita înscrierea lor şi

consultarea chiar şi de către nespecialişti.

Titlul, înscris pe copertă, cuprinde numărul Cărţii funciare şi localitatea, respectiv teritoriul

cadastral, eventual menţiunea dreptului de superficie dacă este cazul.

În primul rând Cartea funciară are un titlu cu rolul de a deosebi Cărţile funciare între ele şi de a le

crea o individualitate. Atunci când conţinutul Cărţii funciare este atât de vast încât nu mai poate fi trecută

nici o altă menţiune legată de modificările suferite de situaţia imobilului ori dacă imobilul a fost alipit la un

altul, se închide Cartea funciară. Titlul este partea în care se fac menţiuni despre acest aspect. Într-o astfel de

situaţie se deschide o nouă foaie, iar imobilul este transtabulat în cuprinsul acesteia. Vechea Carte funciară,

care a fost închisă pentru că nu se mai putea trece nici o operaţiune în ea, nu se va arunca, ci se va păstra la

locul ei de ordine pentru a servi la identificarea imobilului şi a modificărilor care au survenit succesiv în

legătură cu acesta.

Partea I3 – “Descrierea imobilului” sau “Foaia de avere” cuprinde date tehnice şi economice

preluate din documentaţia cadastrală care se înscriu pe formular în rubrici corespunzătoare: numărul de

ordine, numărul topografic al parcelei, categoria de folosinţă, amplasamentul cu denumirea specifică şi

suprafaţa.

Partea a II-a – “Înscrieri privitoare la drepturi” sau “Foaia de proprietate” are o alcătuire simplă

cuprinzând doar numărul de ordine al operaţiunii, înscrierile privitoare la proprietate şi o coloană finală

pentru notarea trimiterii la poziţia următoare de înscriere. Aici se menţionează:

data prezentării actului de înscriere în Cartea funciară şi temeiul juridic al înscrierii;

numele şi prenumele proprietarului sau proprietarilor, cotele părţi ale coindivizionarilor şi actele

de dobândire sau transmitere a proprietăţii;

2 Sion, I.G. (2002) – Drept şi legislaţie funciar-cadastrală, Măsurători terestre – Fundamente, vol III, modulul J, Ed. Matrix Rom, Bucureşti;

3 Conform art. 21 din Legea 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare

Page 4: Latura Juridica a Cadastrului

4

strămutările dreptului de proprietate şi servituţile constituite în folosul imobilului;

faptele şi drepturile juridice, drepturile personale şi de creanţă (minoritatea, interdicţia, curatela,

falimentul, dreptul de preemţiune, etc.);

modificările, îndreptările sau însemnările ce se fac cu precădere în partea I şi a II-a, uneori chiar

şi în titlul Cărţii funciare.

Proprietar poate fi orice persoană, fie ea fizică sau juridică, chiar şi copilul conceput are un drept

funciar şi poate fi trecut în tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix. Adică, printr-un act juridic o altă

persoană poate deveni noul proprietar. În acest caz apar modificări în Cartea funciară doar la coloana

privitoare la numele proprietarului, dar numai atunci când are loc înstrăinarea întregului corp de proprietate.

Deoarece, dacă are loc strămutarea doar a unei părţi din imobil, atunci se radiază în primul rând imobilul din

partea I şi se va transcrie sau înscrie, după caz, în Cartea funciară a dobânditorului, dacă are una, altfel i se va

întocmi una.

Iar în coloana pentru servituţi este înscris dreptul titularului imobilului dominant asupra imobilului

vecin acestuia, având obligaţia de a suporta eventualele restricţii (poate fi vorba despre un drept de trecere

sau orice alt drept stabilit prin faptele proprietarilor, de comun acord).

Partea a III-a – “Înscrieri privitoare la sarcini” sau “Foaia de sarcini” cuprinde rubrici în care se

înscriu, în principal, sarcinile ce grevează imobilul, respectiv:

drepturile reale dobândite şi/sau radiate, privilegiile imobiliare şi cesiunea de venituri;

faptele juridice şi drepturile personale (falimentul, interdicţia creditorului ipotecar, etc.) sau alte

raporturi juridice (sechestrul asigurător sau judiciar, urmărirea silită a imobilului).

Ca documente anexă ale Cărţii funciare se pot menţiona:

planul cadastral;

registrele cadastrale:

o registrul parcelar – un repertoar al numerelor topografice în ordine crescătoare, în

dreptul cărora este trecut numărul planşei pe care este reprezentată parcela şi numărul

colii de Carte funciară în care este înscris;

o indexul alfabetic al posesorilor – cuprinde toţi proprietarii în ordine alfabetică cu

adresele lor şi Cărţile funciare în care au înregistrate parcelele;

o registrul de intrare – ţine evidenţa actelor prezentate de solicitanţi şi/sau eliberate celor

îndreptăţiţi;

o dosarul încheierilor de Carte funciară – cuprinde încheierea judecătorului, cererea şi

toate actele autentice în temeiul cărora se face o înscriere în coala cărţii.

Ca sistem de publicitate imobiliară, Cartea funciară are următoarele funcţii:

socială, deoarece titularul dreptului înscris ştie că nu poate fi împiedicat de la exercitarea

acestuia;

economică, generată de siguranţa şi liniştea socială pe care o asigură, creditele garantate prin

ipoteci obţinându-se mai uşor, conducând la scăderea dobânzilor şi la creşterea valorii

imobilelor;

de inventar al bunurilor imobile, preluată de la cadastru şi evidenţa proprie a drepturilor şi

raporturilor juridice funciare, ale terenurilor şi construcţiilor.

Ca mod de organizare a sistemului se pot reţine:

cărţile funciare (foile) sunt numerotate pe localităţi alcătuind în ansamblul lor “registrul funciar”,

deşi nu sunt reunite ca atare;

fiecare imobil este înscris într-o Carte funciară (coală) unde mai sunt trecute actele translative

sau costitutive de drepturi reale, precum şi anumite drepturi de creanţă şi raporturi juridice legate

de acestea;

evidenţa se ţine pe imobil, fiind uşor identificabil pe planul cadastral şi în Cartea funciară;

cărţile funciare se redactează şi se ţin într-un singur exemplar de către OCPI, activitatea de

publicitate desfăşurându-se în cadrul Birourilor de Publicitate Imobiliară, conduse de un

registrator şef;

structura sistemului cuprinde pe lângă coala propriu-zisă şi alte documente ce completează

informaţiile şi facilitează identificarea terenurilor şi construcţiilor;

imobilele din domeniul public, date în administrare unor regii sau întreprinderi ce deţin terenuri

cu suprafeţe reprezentative (căi ferate, canale, etc.), se înscriu în registre separate;

Page 5: Latura Juridica a Cadastrului

5

în spiritul publicităţii imobiliare Cartea funciară şi toate documentele ei sunt publice, pot fi

cercetate şi se pot obţine “extrase” şi/sau copii legalizate.

Cartea funciară propriu-zisă, respectiv foaia sau coala de Carte funciară, are ca obiect trei categorii

de înscrieri, fiecare cu regim juridic specific privind:

imobilul, ca entitate de referinţă preluatã din cadastrul general;

drepturile reale imobiliare corespunzătoare imobilului;

actele, faptele juridice, drepturile de creanţă sau alte raporturi juridice legate de imobilele ce

fac parte din imobil.

Imobilul 4 este unitatea de bază a Cărţii funciare şi constituie obiectul la care se referă drepturile

tabulare, având următoarele trăsături definitorii generale:

ca structură, poate fi constituit din una sau mai multe parcele alipite care aparţin aceluiaşi

proprietar;

reprezintă o unitate economică, prin natura sa şi prin scopul urmărit de proprietar;

se constituie şi ca unitate juridică, întrucât unele drepturi şi operaţii juridice se referă la

întregul imobil.

Partida cadastrală este alcătuită din mai multe imobile de pe teritoriul aceleiaşi localităţi, aparţinând

unui proprietar.

1.4 Principiile Cărţii funciare

Soliditatea sistemului de Carte funciară este dată de regulile fundamentale, respectiv principiile ce

stau la baza lui şi asigură o superioritate de necontestat.

Principiul publicităţii reale

La baza acestui principiu stă cerinţa legii de înscriere a drepturilor reale imobiliare şi a tuturor

raporturilor juridice în legătură cu bunurile din Cartea funciară, pentru ca ele să devină publice şi opozabile

terţilor.

Publicitatea imobiliară are prin înscrierile din Cartea funciară putere doveditoare absolută deoarece,

dacă un drept real este înscris în favoarea unei persoane se prezumă că dreptul există în folosul ei, iar dacă un

drept s-a radiat din Cartea funciară se prezumă că dreptul nu există.

Principiul efectului translativ sau constitutiv de drept

În sistemul Cărţii funciare drepturile reale imobiliare se constituie, se modifică, se strămută sau se

sting numai prin înscrierea lor în coala de Carte funciară. Acest principiu, care condiţionează dobândirea

unui drept prin înscriere în Cartea funciară, dă siguranţă proprietăţii şi creditului deoarece asigură încrederea

publică şi concordanţa la zi între Cadastru şi Cartea funciară, condiţie de bază a unei publicităţi imobiliare de

încredere.

În legislaţia noastră sunt prevăzute unele excepţii de la acest principiu în cazul dobândirii unui drept

real prin succesiune, accesiune, vânzare silită şi expropriere, când are loc independent faţă de înscrierea în

Cartea funciară.

Principiul legalităţii şi al oficialităţii

În esenţă, aceste două norme fundamentale au acelaşi obiect: să asigure corectitudinea şi certitudinea

înscrisurilor în Cartea funciară.

Legalitatea comportă un aspect formal, conform căruia registratorul şef poate încuviinţa înscrierea

printr-o încheiere oficială în baza actelor şi faptelor prevăzute de lege la cererea persoanelor îndreptăţite, şi

unul material, ce impune ca registratorul să verifice actele ce stau la baza înscrierii.

4 Conform Titlului XII, din Legea nr. 247 din 19/07/2005, publicată in M. Of., Partea I nr. 653 din 22/07/2005, privind reforma în

domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente*): Modificarea şi completarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi a

publicităţii imobiliare, cu modificările şi completările ulterioare:

Art. I. - Legea cadastrului şi a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, publicata în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 61 din 26 martie

1996, cu modificările şi completările ulterioare, se modifică şi se completează dupa cum urmează:

1. La articolul 1, alineatul (1) se modifică şi va avea urmatorul cuprins: "Art. 1. - (1) Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de

evidenta tehnică, economică şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării."

2. La articolul 1, alineatul (3) se modifica şi va avea urmatorul cuprins: "(3) Prin imobil, în sensul prezentei legi, se înţelege una sau mai

multe parcele alaturate, cu sau fără constructii, aparţinând aceluiaşi proprietar."

3. La articolul 1, dupa alineatul (3) se introduc două noi alineate, alineatele (4) şi (5) cu următorul cuprins:

"(4) Prin parcela se înţelege suprafaţa de teren cu aceeaşi categorie de folosinţă.

(5) Sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca finalitate înscrierea în registrul de publicitate imobiliară."

Page 6: Latura Juridica a Cadastrului

6

Principiul oficialităţii obligă instanţa de Carte funciară să examineze, din oficiu, cererea de înscriere,

conţinutul şi anexele ei, etc.

Principiul specialităţii şi al neutralităţii

Conform principiului specialităţii fiecare imobil, fiecare drept sau raport juridic ce se înscrie în

Cartea funciară trebuie să fie arătat clar, precis şi lămurit. În spiritul acestui principiu, înscrierile trebuie să

arate explicit persoana, imobilul şi dreptul la care se referă înscrierea, deoarece în caz contrar cererea nu va fi

încuviinţată.

Principiul neutralităţii (disponibilităţii) prevede că înscrierile nu se fac din oficiu, ci numai la cererea

persoanei îndreptăţite şi numai cu privire la conţinutul cererii.

Principiul relativităţii (consensului)

Înscrierile în Cartea funciară se pot face, conform acestei reguli fundamentale, numai cu

consimţământul titularului înscris şi împotriva lui.

Când mai multe persoane şi-au cedat dreptul de a dobândi prin înscriere un imobil şi înscrierile nu s-

au efectuat, ultimul îndreptăţit poate cere înscrierea cu prezentarea actelor juridice pe care se întemeiază

aceasta.

Principiul priorităţii

Norma de drept care ilustrază acest principiu prevede că înscrierile de Carte funciară îşi vor produce

efectele de la data înregistrării cererilor, ordinea înregistrărilor lor stabilindu-le rangul.

Acest principiu urmăreşte să protejeze pe dobânditorul de bună credinţă care poate dovedi frauda sau

reaua credinţă a terţilor, având o importanţă deosebită în circulaţia creditului.

Principiul forţei probante

În baza acestei reguli, cuprinsul Cărţii funciare se consideră exact în limitele prevăzute de lege, în

folosul acelora care şi-au înscris cu bună credinţă un drept real în Cartea funciară.

Îngrădirile şi excepţiile legale, care nu slăbesc din tăria forţei probante, sunt în principal următoarele:

elementele de cadastru (suprafaţa, folosinţa, etc.), faptele juridice ce există independent de înscriere şi

drepturile personale patrimoniale care prin înscriere devin doar opozabile terţilor fără a le garanta.

În concluzie, înscrierea din Cartea funciară valorează titlul de proprietate întrucât garantează

existenţa şi valabilitatea drepturilor tabulare, în folosul dobânditorilor de bună credinţă pe care-i pune la

adăpost de orice cauză de evicţiune, în faţa instanţei judecătoreşti devenind forţă probantă absolută.

1.5. Regimul juridic al înscrierilor în Cărţile funciare

Regimul juridic general al înscrierilor în Cărţile funciare este precizat în norme oficiale, care cuprind

referiri la condiţiile de îndeplinit în vederea respectării integrale a principiilor de bază deja prezentate.

Dintre acestea, se pot aminti:

Decretul Lege nr. 115/1938 privind unificarea dispoziţiilor privitoare la unificarea cărţilor

funciare;

Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare;

Codul Civil;

Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de Carte funciară ale judecătoriilor

(Ordinul nr. 2371/C/1997);

Ordinul ministrului justiţiei nr. 1330/C/1999 privind înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter

nedefinitiv;

Protocolul încheiat între Ministerul Justiţiei (MJ), Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi

Cartografie (ONCGC) şi Uniunea Naţională a Notarilor Publici (UNNP) în vederea colaborării

privind efectuarea înscrierilor cu caracter nedefinitiv în Cartea funciară;

Instrucţiuni privind întocmirea documentaţiei cadastrale tehnice necesare la înscrierea cu

caracter nedefinitiv în Cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la terenuri şi

construcţii (Ordinul ONCGC nr. 946/2000);

Ordin nr. 633 din 13 octombrie pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a

birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, M. Of. 1049 / 29 decembrie 2006;

Ordin nr. 133 / din 26 martie 2009 privind modificarea si completarea Regulamentului de

organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara (Ordinul 633/2006),

M. Of. 245 / 13 aprilie 2009.

Ordin nr. 784 / din 11 mai 2011 privind modificarea şi completarea Ordinului 633/2006, cu

modificările şi completările ulterioare.

Page 7: Latura Juridica a Cadastrului

7

Legea nr. 247 din 19/07/2005, publicată în M. Of., Partea I nr. 653 din 22/07/2005, privind

reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente*);

Legea 18/1991 a fondului funciar, republicată cu modificările ulterioare.

Prin intabulare5 se înţelege înscrierea din coala Cărţii funciare prin care se dobândeşte, se

modifică sau se stinge un drept real imobiliar.

Intabularea dreptului de proprietate se face asupra unui imobil ce aparţine unui singur proprietar,

când numai acesta poate fi înscris în Cartea funciară, ca titular al dreptului de proprietate. Mai mulţi

proprietari se pot înscrie în aceeaşi Carte funciară numai dacă proprietatea imobiliară este în indiviziune, caz

în care se arată cota-parte indiviză a fiecăruia sau în devălmăşie. O clădire poate face obiectul proprietăţii pe

etaje sau pe apartamente, situaţie în care se fac duble înscrieri, în cartea colectivă şi în Cărţile funciare

individuale.

O acţiune de Carte funciară este o acţiune în justiţie care are ca obiect înscrierile de Carte

funciară. Acţiunea se referă la o cauză care trebuie să existe, să fie reală, licită şi morală şi are ca părţi în

proces câte unul sau mai mulţi reclamanţi şi pârâţi; o singură persoană în proces (reclamant) conduce la o

procedură necontencioasă. Acţiunile pot fi: acţiuni în prestaţie tabulară, acţiuni în rectificare şi prescripţia

achizitivă (uzucapiunea).

Uzucapiunea este o stare de fapt, reprezentând modul de dobândire a proprietăţii şi a altor drepturi

reale asupra unui imobil prin posedarea neîntreruptă a acestuia timp de 30 de ani, dar încadrarea ei ca acţiune

de Carte funciară este întemeiată întrucât posesorul nu poate dobândi dreptul real asupra imobilului înscris pe

un alt nume în Cartea funciară decât pe cale judecătorească.

Legea nr. 7/1996 urmăreşte să pună bazele unui cadastru naţional modern şi unitar, de nivel

european, care să servească drept suport pentru introducerea sistemului de publicitate imobiliară de Carte

funciară.

2 Formele dreptului de proprietate ca obiect al Cărţii funciare

2.1 Patrimoniul. Drepturile reale

În legislaţia civilă română nu există o definiţie a noţiunii de patrimoniu.6 Cea mai generală referire la

noţiunea de patrimoniu este cea făcută în art. 1718 C. civ., care spune că “oricine este obligat personal este

ţinut a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile şi imobile, prezente şi viitoare”. Trimiterea pe

care o face Codul civil la toate bunurile ce aparţin debitorului – prezente şi viitoare – cu care acesta

garantează îndeplinirea obligaţiilor asumate faţă de creditorul său are în vedere totalitatea bunurilor acestuia,

universalitatea lor, privită ca atare. Codul civil se referă explicit la această noţiune atunci când reglementează

separaţia de patrimonii: creditorii unei persoane care a decedat pot cere separaţia patrimoniului defunctului

de acela al eredelui, în ideea de a nu se produce confuzia între patrimoniul pe care l-a lăsat persoana decedată

şi patrimoniul propriu al moştenitorului ei.7

Patrimoniul este totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu valoare economică ce aparţin unui

subiect de drept.8

Caracterele patrimoniului sunt:

Patrimoniul este o universalitate juridică;

Orice persoană are un patrimoniu;

Patrimoniul este unic;

Patrimoniul unui subiect de drept poate fi divizibil în mai multe categorii, grupe sau mase de

obligaţii, fiecare din acestea cu regim juridic distinct;

Patrimoniul nu este transmisibil prin acte juridice între vii.

5 este reglementată prin articolului 48 din Decretul Lege 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la Cărţile funciare, prin ea se

face strămutarea, constituirea, modificarea sau stingerea dreptului real imobiliar sub condiţia justificării. Decretul Lege menţionat a fost

abrogat prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului si a publicităţii imobiliare. De interes sunt şi Ordinul nr. 634 din 13 octombrie 2006 pentru

aprobarea Regulamentului privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiei cadastrale în vederea înscrierii în Cartea funciară, M.

Of. 1048 / 29 decembrie 2006, precum şi Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi

funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, M. Of. 1049 / 29 decembrie 2006;

6 Bîrsan, C. (2008) – Drept civil. Drepturile reale principale, ediţia a III-a, revăzută şi adăugită, Ed. Hamangiu, Bucureşti, pag. 4

7 Art. 781 C. civ.

8 Bîrsan, C. (2008) – Drept civil. Drepturile reale principale, ediţia a III-a, revăzută şi adăugită, Ed. Hamangiu, Bucureşti, pag. 6

Page 8: Latura Juridica a Cadastrului

8

Drepturile patrimoniale pot fi:

Drepturi reale;

Drepturi de creanţă.

Drepturile reale (ius în re) sunt acele drepturi subiective patrimoniale pe temeiul cărora titularul lor

poate să exercite anumite prerogative asupra unui bun determinat, în mod direct şi nemijlocit, fără intervenţia

altei persoane. Deci drepturile reale sunt absolute, adică opozabile erga omnes.

Drepturile reale pot fi:

Drepturi reale principale:

o Dreptul de proprietate;

o Dezmembrămintele dreptului de proprietate:

Dreptul de superficie;

Dreptul de uz;

Dreptul de uzufruct;

Dreptul de abitaţie;

Dreptul de servitute.

Drepturi reale accesorii:

o Dreptul de ipotecă;

o Privilegiile;

o Dreptul de gaj.

În cele ce urmează se vor dezvolta aceste aspecte, cu accent pe modul în care sunt definite, precum şi

cu anumite observaţii privind modificările din Proiectul de Cod civil.

2.2. Formele dreptului de proprietate

Publicitatea imobiliară, întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general, are ca obiect

“înscrierea în Cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi localitate”.9

Figura 1 Formele dreptului de proprietate10

9 Legea 18/1991 a fondului funciar, republicată cu modificările ulterioare

10 conform Constituţiei României

DREPTUL DE

PROPRIETATE PROPRIETATE

PUBLICĂ

PROPRIETATE

PRIVATĂ

de uz public, respectiv de folosinţă generală la care au acces toate persoanele (pieţe, parcuri, străzi, fântâni, etc.); de interes public, angajate în activităţi ce interesează pe toţi membrii societăţii deşi nu pot fi folosite de orice persoană (căi ferate, şcoli, teatre, muzee, etc.);

DUPĂ TITULARII DREPTULUI DE PROPRIETATE

domeniul public de interes naţional, care aparţin statului şi sunt administrate de organe prevăzute de lege (bogăţiile subsolului, căi de comunicaţii, ape, spaţiul aerian, etc.);

domeniul public de interes local, altele decât cele de interes naţional, care aparţin comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor fiind administrate de Consiliile locale sau, după caz, de Prefecturi (drumuri publice, reţele de alimentare cu apă, cimitire, etc.).

proprietatea particulară, ce cuprinde bunuri care aparţin persoanelor fizice sau juridice;

proprietatea privată a statului, care include imobile deţinute de stat şi de unităţile sale administrativ-teritoriale, altele decât cele de interes naţional sau local, care constituie “domeniul privat al statului”

Page 9: Latura Juridica a Cadastrului

9

Publicitatea imobiliară modernă trebuie să fie organizată astfel încât să realizeze:

apărarea drepturilor imobiliare ale celor înscrişi în registrele publice deschise special în acest

scop şi mai ales prevenirea unor eventuale conflicte;

certitudinea transmisiunilor bunurilor imobiliare aflate în circuitul civil făcând publică situaţia

juridică a acestora;

siguranţa circulaţiei creditului, respectiv garantarea lui, prin înscrierea ipotecilor în registrele

publice;

exercitarea unui control din partea statului asupra schimbărilor ce se produc în raport cu normele

de sistematizare, înstrăinare, grevare de sarcini, ce vizează interesele publice.

Imobilele sunt cele care au o aşezare fixă şi stabilă: pământul şi construcţiile; formând obiectul

publicităţii imobiliare deoarece au valoare mare, sunt limitate ca număr şi pot fi localizate uşor după registre

şi planuri. Deţinătorii bunurilor imobile, indiferent de destinaţia lor, sunt titularii dreptului de proprietate, ai

altor drepturi reale sau cei care au calitatea de posesori sau deţinători precari.

Regimul juridic al celor două categorii ale dreptului de proprietate menţionate în figura 1 este

diferenţiat conform legislaţiei în vigoare. Terenurile proprietate privată sunt incluse în circuitul civil, deci pot

fi dobândite şi înstrăinate prin oricare din modurile stabilite de normele dreptului comun. Terenurile

proprietatea statului au regimuri diferite în funcţie de apartenenţa lor:

cele din domeniul public, de interes naţional sau local, sunt scoase din circuitul civil fiind

inalienabile (nu pot fi înstrăinate), imprescriptibile (nu pot fi revendicate) şi insesizabile (nu pot

fi uzucapate);

cele din domeniul privat al statului, respectiv al comunelor, oraşelor, municipiilor, prefecturilor,

sunt supuse dispoziţiilor de drept comun şi pot fi vândute, concesionate sau închiriate prin

licitaţie publică. După privatizare, acestea pot fi incluse în circuitul civil general.

Dreptul real este un drept absolut, adică opozabil tuturor, pe care titularul îl exercită direct şi

nemijlocit asupra bunului, fără concursul altor persoane. Drepturile reale imobiliare sunt evidenţiate în fig. 2.

Figura 2 Drepturile reale imobiliare

Drepturile de creanţă sunt cele în baza cărora subiectul activ (creditor) poate cere celui pasiv

(debitor) ca acesta să dea, să facă sau să nu facã ceva, sub sancţiunea constrângerii de stat.

Drepturile tabulare sunt raporturi de drept ce izvorăsc sau se dobândesc prin înscrierea lor în

sistemul de publicitate al Cărţii funciare, fiind de fapt drepturi reale imobiliare.

Dreptul de proprietate este un drept real, tipic, cel mai deplin, prin care titularul poate exercita asupra

unui bun al său prerogatrivele prevăzute de lege. Atributele deplinei proprietăţi asupra bunurilor imobile sunt

arătate în figura 3.

Dreptul de proprietate, conform legislaţiei în vigoare este:

absolut şi inviolabil, deoarece este recunoscut titularului, fiind opozabil tuturor şi nu poate fi

încălcat de nimeni, inclusiv de către stat. Există două excepţii admise de lege: exproprierea

pentru cauză de utilitate publică şi folosirea subsolului pentru lucrări de interes general, ambele

cu despăgubiri prealabile şi drepte;

deplin şi exclusiv, deoarece presupune posesia, folosinţa şi dispoziţia, atribute ce revin numai

titularului dreptului de proprietate asupra bunului;

perpetuu şi transmisibil, fiind nelimitat în timp, condiţionat doar de existenţa bunului şi poate fi

transmis prin acte între vii în condiţiile legii.

drepturi reale imobiliare accesorii (ipoteca şi privilegiul) ce servesc ca garanţie reală unor drepturi de creanţă şi au astfel o existenţă condiţionată de drepturile principale.

dreptul de proprietate publică şi privată a statului, sau a unităţilor teritorial-administrative, care includ dreptul de administrare, de concesiune, de folosinţă, etc.;

dreptul de proprietate privată ce aparţine persoanelor fizice sau juridice, inclusiv statului, asupra terenurilor de interes privat, precum şi dreptul de superficie, de uzufruct, de uz, de abitaţiune şi se servitute;

drepturi reale imobiliare principale, care au existenţă independentă, de sine stătătoare, nu depind de soarta altui drept

DREPTURILE REALE IMOBILIARE

Page 10: Latura Juridica a Cadastrului

10

Figura 3 Atributele deplinei proprietăţi

Dobândirea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale este reglementată de legislaţia în

vigoare, iar odată dobândit este consfinţit prin Constituţie.

Formele de bază ale proprietăţii, ce conferă proprietarilor dreptul de a poseda, de a folosi roadele şi

de a dispune de un imobil sunt:

proprietatea privată, când imobilul aparţine persoanelor fizice sau juridice, inclusiv statului sau

unităţilor administrativ-teritoriale care dispun în interes propriu de bunul imobil şi de produsele

lui;

proprietatea socială sau comunã, atunci când imobilul aparţine unei colectivităţi care poate folosi

şi dispune de acesta şi de produsele lui în interesul întregii colectivităţi.

Un imobil – teren şi/sau construcţie – poate fi deţinut în proprietate exclusivă, de către o singură

persoană, sau în proprietate comună când aparţine mai multor persoane. Sub acest aspect în cadrul tipului de

proprietate particulară se disting forme diferite:

proprietatea comună pe cote părţi, când fiecare coproprietar are dreptul exprimat printr-o

fracţiune din întreg, fără ca aceasta să fie localizată în cadrul imobilului. Formele de proprietate

sunt în acest caz starea de indiviziune asupra mai multor imobile ce aparţin unor moştenitori şi

coproprietatea, care se referă la un singur bun. În acest caz se poate vorbi de coproprietate

vremelnică, bazată pe o convenţie care poate fi sistată prin împărţirea bunurilor şi de

coproprietate forţată asupra unor bunuri care prin natura lor nu pot fi deţinute decât de mai mulţi

proprietari (drumuri de acces, fântâni, fundaţii, etc.);

proprietatea comună în devălmăşie, în care imobilul este stăpânit şi folosit în comun de către

mai multe persoane fără ca dreptul acestora să fie menţionat în cote părţi (cooperative,

proprietatea comună a soţilor asupra bunurilor dobândite în timpul căsătoriei, etc.).

2.3 Dezmembrămintele dreptului de proprietate

Pe lângă dreptul de proprietate, considerat ca principal, Codul Civil reglementează şi alte drepturi

reale, derivate din dreptul de proprietate privată, respectiv:

dreptul de superficie – dreptul de proprietate pe care o persoană (superficiar) îl are asupra unei

construcţii sau asupra unei lucrări executate pe un teren care aparţine altei persoane (proprietar),

sau dreptul de folosinţă asupra terenului. În acest caz:

- proprietarul cedează atributele de posesiune şi de folosinţă superficiarului, rămânând

doar cu dreptul de dispoziţie limitat asupra bunului său, respectiv cu “nuda

proprietate”;

- este un drept real imobiliar ce se poate dobândi prin convenţia părţilor, prin

uzucapiune sau prin efectul legii;

- poate fi limitat prin actul de constituire şi/sau grevat cu uzufruct, prin ipotecă sau

drepturi personale.

dreptul de uzufruct – dreptul pe care îl are o persoană (uzufructuar) de a se bucura de lucrurile

ATRIBUTELE DEPLINEI

PROPRIETĂŢI

posesiunea (ius utendi), ce presupune

stăpânirea efectivă de către titularul dreptului

a imobilului sub raport fizic sau economic, în

mod direct sau nemijlocit;

folosinţa (ius fruendi), ce constituie dreptul de a culege foloasele economice produse de imobil. Folosinţa presupune posesia acestuia, iar proprietarul poate ceda dreptul de folosinţă în întregime sau parţial (uzufruct, uz, abitaţiune), permanent (servitute) sau temporar;

dispoziţia (ius abutendi), în baza căreia proprietarul poate schimba situaţia juridică a unui imobil prin înstrăinare (vânzare, donaţie), închiriere, depunere în gaj.

Page 11: Latura Juridica a Cadastrului

11

care sunt proprietatea altuia întocmai ca însuşi proprietarul, cu îndatorirea de a le conserva

substanţa. Acest drept:

- conferă titularului prerogative largi cu condiţia conservării bunului (posesia,

folosinţa şi parţial dispoziţia);

- este un drept temporar, limitat la viaţa titularului sau la maxim 30 de ani în cazul

persoanelor juridice;

- se stabileşte prin lege sau prin voinţa omului (contract, testament, uzucapiune).

dreptul de uz şi abitaţie – varietăţi ale dreptului de uzufruct, de extindere mai redusă deoarece:

- titularii acestor drepturi dispun doar de o parte din fructele produse de bun în limita

nevoilor proprii şi ale familiei lor;

- dreptul de uz are ca obiect orice imobil cu excepţia casei de locuit, iar cel de abitaţie

se referă tocmai la dreptul titularului de a folosi o locuinţă numai pentru nevoile sale

şi ale familiei;

- sunt drepturi personale şi netransmisibile, deci nu pot fi cedate în favoarea altei

persoane.

dreptul de servitute – sarcina care apasă asupra unui imobil (fond aservit) aparţinând unui

proprietar, pentru uzul şi utilitatea unui alt imobil (fond dominant) deţinut de un alt proprietar. În

esenţă, servitutea este:

- pozitivă, permiţând proprietarului fondului dominant avantaje asupra fondului

servant (servitute de trecere, de a lua apă, etc.), sau negativă, impunând fondului

servant sarcini de la care nu se poate sustrage (de a nu clădi peste o anumită

înălţime, de a nu deschide o fereastră, etc.);

- un drept real imobiliar, deoarece în zonele urbane se stabileşte în folosul clădirilor,

iar în cele rurale proprietarul fondului aservit nu poate schimba exercitarea lui şi

care se stinge doar cu consimţământul tuturor proprietarilor.

În materie de Carte funciară reţin atenţia în mod deosebit servituţile legale prevăzute în Codul civil,

fie în interesul colectivităţii, fie în cel al particularilor cum ar fi: servitutea de trecere, cu piciorul şi/sau

vehicole de orice fel pentru a ajunge la un loc înfundat, servitutea de distanţă a anumitor lucruri

(construcţii, arbori) faţă de linia despărţitoare de fondul vecin, servitutea de vedere, adică delimitare a

deschiderii unei ferestre, servitutea de streaşină, care obligă la scurgerea apelor pe terenul proprietarului

casei sau în drum, servitutea izvoarelor, etc.

2.4 Drepturile reale imobiliare accesorii

Drepturile reale imobiliare accesorii reprezintă acele garanţii reale ce constau în afectarea unui

imobil în garanţie pentru executarea, de către debitor, a obligaţiei sale faţă de creditor:

ipoteca – drept real, accesoriu, asupra imobilelor afectate de executarea unor obligaţii, respectiv

plata unor creanţe, care are următoarele atribute:

- conferă creditorului ipotecar dreptul de a-l urmări în orice mâini s-ar afla şi de a-şi

satisface creanţa din preţul obţinut prin vânzare silită cu preferinţă;

- este un drept indivizibil şi subzistă în întregime asupra tuturor imobilelor afectate şi

asupra fiecărei porţiuni din acestea. Dacă un bun imobil prin valoarea sa nu poate

garanta o creanţă, ipoteca poate greva şi alte imobile înscrise în alte Cărţi funciare;

- după modul de constituire ipoteca poate fi convenţională (născută prin convenţia

părţilor), legală (apărută în virtutea unei dispoziţii speciale a legii) sau juridică

(având ca temei o hotărâre a unui organ judiciar).

privilegiul – dreptul conferit de lege creditorului de a fi îndestulat cu preferinţă asupra preţului

obţinut din vânzarea silită a imobilului la care se referă. Privilegiul imobiliar:

- asigură creditorului calitatea de a fi preferat altora chiar în ipoteza că aceştia sunt

ipotecari;

- garantează o creanţă ce se naşte în legătură cu un anumit imobil şi numai cu el, spre

deosebire de ipotecă ce nu are legătură cu acesta;

- garantează o datorie a unui anumit imobil, spre deosebire de ipotecă ce garantează o

datorie contractuală de proprietar într-un scop oarecare;

Page 12: Latura Juridica a Cadastrului

12

- pot fi: generale (acordate statului pentru realizarea creanţei privind impozitele,

taxele, etc.) sau speciale (acordate vânzătorului asupra imobilului vândut pentru

plata preţului, creditorului de la care s-au împrumutat banii pentru achiziţionarea

construcţiilor).

gajul – garanţia recunoscută de debitor creditorului său de a putea să execute, la scadenţă, un bun

imobil din patrimoniul debitorului său prin reţinerea, sub controlul justiţiei, în proprietate a acelui

bun, în contul creanţei neexecutate, sau prin vânzarea acestuia, tot sub controlul justiţiei, şi

îndestularea cu preferinţă a creditorilor chirografari, din preţul astfel obţinut.11

Creditorii

chirografari au acea garanţie constând în dreptul de gaj general, care priveşte, în principiu,

totalitatea bunurilor debitorului, indiferent de modificările care au avut loc în patrimoniul acestuia

de la naşterea creanţei până în momentul executării. Deci obiectul dreptului de gaj general al

creditorilor chirografari îl constituie însuşi patrimoniul debitorului şi nu bunuri concrete,

individualizate care îl compun.

În ţara noastră au funcţionat două sisteme principale de publicitate imobiliară:

sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, denumit şi sistemul

publicităţii personale (în vechiul Regat);

sistemul cărţilor funciare, denumit şi sistemul publicităţii reale (în Transilvania, Banat şi

Bucovina).

În concluzie, publicitatea imobiliară se realizează prin înscrierea în Cartea funciară, sistem

generalizat la nivelul întregii ţări începând cu anul 1999. Sistemul integrat de cadastru şi carte funciară

utilizează în prezent la nivelul Oficiilor de Cadastru şi Publicitate Imobiliară judetene aplicaţia e-Terra,

concepută pe mai multe module. Integrarea tuturor datelor cadastrale într-un sistem informatic de

asemenea amploare nu este uşoară, sunt inerente modificările şi îmbunătăţirile, costurile pentru

funcţionarea corectă sunt semnificative, experienţa celor implicaţi creşte pas cu pas, întrega societate are

nevoie de date şi informaţii corecte, obţinute rapid.

11 Bîrsan, C. (2008) – Drept civil. Drepturile reale principale, ediţia a III-a, revăzută şi adăugită, Ed. Hamangiu, Bucureşti, pag. 25

UNGARIA

SERBIA

UCRAINA

OLTENIA

R O M Â N I A

MARAMUREŞ BUCOVINA MOLDOVA

UCRAINA

Marea

Neagră

BULGARIA

DOBROGEA

MUNTENIA

MOLDOVA

BANAT

CRIŞANA

TRANSILVANIA

REGISTRU DE INSCRIPŢIUNI ŞI TRANSCRIPŢIUNI

CARTE FUNCIARĂ