cadastrul si latura sa juridica

I. CADASTRUL GENERALPublicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general 1 are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la bunurile imobile. Fiecare imobil are cartea s funciar n care sunt nscrise toate actele translative sau constitutive de drepturi, astfel se poate cunoate situaia juridic a acestuia. Privind retrospectiv, se poate constata preocuprea permanent a legiuitorului pentru perfecionarea sistemului de publicitate imobiliar. Dinamica circuitului civil al imobilelor, dispariia ngrdirilor legale privitoare la nstrinarea terenurilor, contextul socio-politic i economic, sunt factori care influeneaz direct sistemul de publicitate imobiliar. Pe de alt parte, aa cum s-a mai subliniat, rigurozitatea sistemului de publicitate imobiliar este determinant pentru un mediu de afaceri stabil, avnd n vedere ca ponderea majoritar a garaniilor uzitate n relaiile de afaceri, o constituie cele ce au ca obiect bunuri imobile. Acest lucru se datoreaz tocmai faptului c sistemul de carte funciar confer mai mult siguran creditului i pieei imobiliare fa de alte sisteme de eviden.

Cadastrul - Scurt istoric Msurtorile cadastrale nu au fost i nici nu sunt un scop n sine, ci de la nceput au servit primelor forme de impunere fiscal i au avut, nc din antichitate, drept sarcin important stabilirea limitelor propietilor funciare.

1

Art. 1, alin. 1 din Legea nr. 7/1996: Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii.

Cadastrul i latura sa juridica

Cunotine i confirmri legate de activitatea organizat de msurare a terenurilor exist i se refer n special la zonele n care pmntul era cultivat pentru agricultur, in lunca fluviului Nil, n Mesopotamia i n Orientul Mijlociu. In Egiptul Antic s-au inut evidenele loturilor reprizate periodic pentru agricultori, iar obligaiile fa de froni erau pltite dup ntinderea i calitatea pmntului. Msurtorile erau de mare importan, mai ales pentru gospodarirea vii Nilului, deoarece graniele dintre parcele erau terse datorit revrsrilor anuale i era necesar refacerea lor. In Grecia Antica mprirea pmntului s-a fcut in moduri diferite n Sparta i Atena, iar populaia a fost mprit n clase n funcie de avere, lucru care a necesitat msurarea pmntului i aprecierea capacitii de producie, precum i inerea unor registre de eviden. In imperiul roman msurtorile erau executate de agrimensori, care redactau harta (forma) terenurilor pe care se artau limitele (limites) parcelelor. Acestea erau trasate sub forma unei grile alctuite din ptrate (centuria) i numerotate pentru a putea fi identificate, iar pe teren putea fi folosite pietre pentru marcarea colurilor ptratelor, utilizndu-se un instrument (stella) din lemn pentru trasarea unghiurilor drepte, mbuntit prin adaptarea unui stativ de metal care permitea rotirea (groma). n coloniile nou nfiinate se ntocmeau pe lng hri, i registre n care se nscriau parcelele, iar pe baz lor se redactau cri de impunere pentru sigurana perceperii impozitelor. n Europa Medieval, dup o perioad de instabilitate au aprut state cu organizare stabil, capabile s-i procure veniturile din impozite. Dup toate probabilitile, cel mai vechi cadastru a luat natere in oraul autonom Milano. Activitatile specifice cadastrului s-au desfurat in spaiul popoarelor germanice i n Anglia, Elveia, Lituania,etc.. Msurtorile terestre au fost influenate de progresul tehnico-tiinific din perioada Renaterii, folosindu-se planeta topografic, semne convenionale, msurtori in sistem zecimal, reele de triangulaie local.

2


Data de natere a cadastrului in Europa poate fi considerat 17 aprilie 1920, cnd au nceput lucrrile de msurare pentru principatul Milano aflat sub ocupie austriac. Documentaia ntocmit pe parcursul a 40 de ani coninea registrul parcelelor, registrul caselor, mapa cu hrile la scara 1:2000 i la scara 1:8000 pentru ansamblu, cte o coal de propietate pentru fiecare contribuabil i harta topografic a principatului la scara 1:72000. Considerat modelul tuturor cadastrelor europene, a fost preluat de Frana sub Napoleon, de principatele italiene i statul papal, de Belgia, Olcnda, Luxemburg, cantoanele elveiene, lcndurile germane i tot Imperiul habsurgic. Transilvania a beneficiat de rigurozitatea cadastrului austriac i prin urmare astzi nc se mai gasesc planuri cadastrale ntocmite la scrile 1:7200, 1:5760, (pentru zonele cu mai puine detalii), 1:3600 sau 1:2880 ( de 10 ori scara hrilor militare 1:28800). Activitatea de cadastru din Romnia a parcurs urmtoarele etape1: > Etapa de nceput a cadastrului Lucrrile de introducere a cadastrului i a crilor funciare s-au efectuat in mod difereiat in provinciile romnesti, n funcie de mprejurarile istorice, ncepnd cu secolul XIX, astfel: Transivania, Banat i o parte a Bucovinei lucrrile specifice au debutat dup sistemul austro-ungar ncepnd cu anul 1794 i au continuat dup anul 1850 sub forma ,,Cadastrului concretual" (consta n delimitarea, descrierea i reprezentarea hotarelor localitilor, a limitelor tarlalelor, a reelelor hidrografice i a cilor de comunicaii); in Muntenia i moldova ncepnd cu anul 1831, respectiv 1832 se fac incercri de introducere a cadastrului de ctre primii inginerii hotarnici pregtii la Iai de Gh. Asachi (din anul 1813) i la Bucureti de Gh. Lazar (din anul 1818); in restul rii constituirea cadastrului se face dup primul rzboi mondial, o dat cu infptuirea reformei agrare. > Etapa de organizare a cadastrului in Romnia (1919-1933)1

Radu, Motica, Trilescu, Anton Manual de drept funciar i publicitate imobiliar. Noile cri funciare, editura All Beck, Bucureti, 2001, pag.7

3


In anul 1919 se infiineaz ,,Direcia Cadastrului i a Lucrrilor Tehnice", a crei activitate s-a limitat in special la msurarea moiilor i parcelrea lor pentru improprietririle fcute dup primul rzboi mondial. Msurtorile s-au fcut in sisteme de referine locale, cu diferenieri legate de precizie i coninut, deoarece nu exist o reea de tringulaie geodezic omogena. Pentru executarea cadastrului au fost pregtite cadre tehnice la coala de topografie (1919) de pe lng Direcia Cadastrului. Un pas important a fost fcut in anul 1930 prin adoptarea sistemului de proiecie stereografic, rezultat al conlucrrii dintre Direcia Cadastrului i Institutul Geografic al armatei. > Etapa nceperii cadastrului modern i a unificrii crilor funciare (19331955) Momentul de referina pentru acest domeniu de activitate 1-a constituit ,,Legea pentru organizarea cadastrului i crilor funciare", nr.23/1933, care reglementeaz pentru prima dat modalitatea de organizare i realizare a cadastrului funciar, porninduse de la reele geodezice unitare i elaborndu-se planuri i registre cadastrale dup primele normative tehnice i economice. La nceput s-a prevzut executarea lucrrilor cadastrale n Muntenia i Dobrogea, apoi n Moldova i Oltenia, concomitent cu actualizarea celor existente n Transilvania, Banat i Bucovina. n ceea ce privete publicitatea imobiliar, aceast a fost temeinic organizat prin ,,Legea pentru unificarea dispoziiilor privitoare la criile funciare", nr.l 15/1938. Lucrrile ncepute n fostul jude Ilfov i n comunele subordonate municipiului Bucureti, care urmau s fie folosite drept model pentru restul rii, nu au putut s fie terminate din cauza rzboiului i au fost ntrerupte n anul 1941, cnd se executaser numai pentru 54 comune (65 % din volumul total). S-a folosit experiena tehnicienilor din celelalte provincii, au fost redactate instruciuni noi cuprinse n cadrul ,,Norme tehnice (1943) i ncepnd cu anul 1940 s-au pregtit ingineri n cadrul seciei de cadastru din coala Politehnic din Bucureti1.

1

Albu, Ioan, Publicitatea imobiliar n dreptul romn. Noile cri funciare. Revista Dreptul, 1996, nr. 11

4


Dup cel de-al doilea rzboi mondial au urmat lucrri de msurtori i parcelri pentru mpropietrirea temporara a ranilor, fr ca instituia cadastrului s mai fie finanat de puterea comunist. n anul 1949 s-a hotrt colectivizarea agriculturii, iar legea i msurtorile cadastrale au devenit deuete pentru regimul totalitar. >Etapa sistemelor de eviden funciar i de cadastru funciar (1955-1990) Pentru nregistrarea i urmrirea dinamicii terenurilor agricole aparinnd unitior de stat, se legifereaz ncepnd cu anul 1955 organizarea i executarea ,,evidenei funciare", un sistem care a servit la comasarea suprafeelor agricole in perioada de colectivizare a agriculturii i care a contribuit la ingradirea drepturilor reale imobiliare. ntre 1955-1968 s-au realizat planuri topografice la scara 1:10000 pe cale fotogrametric pentru 13 milioane de hectare i registre de eviden funciar de ctre Consiliul Superior al Agriculturii. Din anul 1968, prin Legea nr.l2 privind aprarea, conservarea i folosirea terenurilor agricole se prevede printre altele introducerea cadastrului funciar pe ntreg teritoriul rii. Au continual s fie folosite vechile evidene i dezinformarile cu privire la suprafeele agricole, pe fondul ignorarii premeditate a ideii de cadastru de ctre conducerea politica totalitara. Inventarierea terenurilor nceputa in 1968 a continual i dup 1974 prin Legea nr.59, ntocmindu-se balante anuale ale fondului funciar, dar limitndu-se circulaia juridic a terenurilor la dobndirea lor numai prin motenire legal. ntregul domeniu al msurtorilor terestre a fost supus reglementrilor prin Decretul nr. 305/1972 privind activitatea geodezica, topo-fotogrametric i cartografic, precum i folosirea datelor i documentelor rezultate din aceast activitate. Dintre documentaiile cartografice ntocmite ncepnd cu anul 1965 trebuie menionat planul topografic de baz la scrile 1:5000 si 1:2000 care, din pcate, nu a putut fi actualizat la intervale de timp corespunztoare, dei acopera aproximativ 90% din teritoriul rii1. Aceast i-a dovedit utilitatea pentru sectoarele economice care dein suprafee mari de teren (agricultur, silvicultur, ci de comunicaii, sistematizarea localitiilor),1

Miclea, Mircea. Cadastru i cartea funciar. Bucureti, Ed. ALL, 1995,

5


dar i pentru asigurarea suportului grafic pentru lucrrile de cadastru prin derivarea coninutului acestuia. > Etapa aplicrii legilor proprietii (1991-pn in prezent)

Schimbrile din ultimii ani sunt legate in primul rnd de cadrul legislativ general privitor la regimul juridic al fondului funciar, la propietatea public i privat, la dobndirea dreptului de propietate i la circulatia juridic a terenurilor1. Reglementarile generale in domeniul proprietii apar n constituia Romniei adoptat n 1991, n Legea administraiei publice locale nr.69/1991, modificat i completat, n codul civil i n codul de procedur civil, modificate i completate. In ultimul deceniu au fost promulgate acte normative care constitute fundamente ale instituiei dreptului de propietate: Legea nr. 169/1997, care cuprinde norme juridice referitoare la propietatea public i privat asupra terenurilor, la regimul juridic al acestora, protecia i ameliorarea terenurilor, Hotrrea Guvernului nr. 834/1991 privind stabilirea i evaluarea terenurilor deinute de societile comerciale cu capital de stat, Legea privind circulaia juridic a terenurilor nr. 54/1998, Legea pentru reconstituirea dreptului de propietate asupra terenurilor agricole i forestiere nr. 1/2000. Pentru instituia cadastrului din Romnia, actul legislativ cel mai important il constituie Legea cadastrului i publicitii imobiliare, nr. 7/1996, care asigur cadrul juridic necesar pentru elaborarea unui cadastru modern i deschide portile unei instituii de drept cu rdcini europene, avnd la baz tradiii istorice. Din punct de vedere organizatoric, la nivel central a fost nfiinat ca instituie public cu personalitate juridic Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie i cartografie, ca organ de specialitate in subordinea Ministerului Administraiei Publice. Activitatea acestei instituii se refer la organizarea, conducerea, indrumarea i controlul executrii lucrrilor din domeniu, la elaborarea normelor tehnice i metodologiile de specialitate, la organizarea fondului naional de geodezie i cartografie, a bncii de date a sistemului unitar de cadastru i nu n ultimul rnd, la autorizarea persoanelor fizice i juridice care pot s realizeze i s verifice lucrri de specialitate.1

Marian, Nicolae. Publicitatea imobiliar i noile cri funciare. Bucureti, Editura Press Mihaela, 2000,

6


Originea termenului de cadastru

n sens larg, registrul n care se ine evidena bunurilor imobile, poart denumirea de cadastru1. Originea cuvntului cadastru, dup unii autori ar fi compus din prefixul de origine greac kata, care nseamn de sus n jos i din cuvntul neo-grec (bizantin) stikon, care nseamn: registru de impunere, carte de nsemnri, carte de comer. Dup ali autori, el deriv din cuvntul vechi medieval capitastrum, care ar fi n strns legtur cu capitions registrum sau capitum registrum i care la origine nseamn impozitul pe capul familiei. Denumirea apare pentru prima dat ntr-un document din anul 1185, gsit la Veneia sub forma catastico. ns el s-a impus n secolul al XVII-lea i din Italia a trecut n Frana sub forma le cadastre, n Germania i Austria sub forma der Kataster. n ara noastr el apare la nceputul secolului al XIX-lea, adaptat foneticii limbii romne, sub forma de cadastru. Aadar, cadastrul a nsemnat n decursul timpului activitatea uman de inventariere a resurselor funciare, pentru realizarea impozitelor. Treptat, cadastrul a devenit tot mai complex, pe msura creterii nevoilor tehnice, economice i juridice de inventariere a pmntului i a celorlalte bunuri imobile, crora li s-au adugat n ultimii ani, cerine i necesiti legate de folosirea raional a resurselor n contextul procesului dezvoltrii durabile i a proteciei mediului nconjurtor.

1

Dicionarul explicativ al limbii romne. Bucureti. Ediia a doua, 1996

7


Definiie, caracteristici, rol, scop i importana Cadastrul general este un sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economica i juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea i reprezentarea pe planuri cadastrale a tuturor corpurilor de propietate, indiferent de destinaie i propietar, de pe ntregul teritoriu al rii. Cadastrul general are caracter1: * obiectiv: exprima o realitate obiectiv, independent de voina omului, indiferent de funcia social sau tehnic a acestuia ; * unitar: se execut dup norme i instruciuni unice; * istoric: reflect legiile societii (formele de propietate caracteristice unei ornduirii); * dinamic: exprim realitatea natural n continu schimbare (impune necesitatea unei ntreineri permanente); * general: satisface cerine pentru diferite sectoare econoniice; * obligatoriu: se execut pe ntregul teritoriul rii, pentru toti proprietarii de bunuri mobile, persoane fizice i juridice. Cadastrul trebuie s furnizeze date reale cu privire la: determinarea ntinderii, configuraiei i poziiei corpurilor de propietate, a destinaiei i folosinei lor; identificarea propietarilor de bunuri imobile i nscrierea lor in registrele cadastrale; stabilirea categoriei de terenuri dup insuirile calitative; inventarierea suprafeelor mecanizabile i nemecanizabile, a pantelor terenurilor; bonitarea solurilor dup gradul de fertilitate n funcie de categoriile de folosin agricole; inventarierea terenurilor degradate care necesit lucrri de imbuntiri funciare, a celor care pot fi scoase din circuitul agricol, a terenurilor amenajate i ameliorate.1

Marian Silvia. Dreptul de proprietate asupra imobilului, documentarea i garania acestuia. n Revista Drept, Economie i Informatic, 2000, nr.4,

8


Scopul cadastrului l reprezint executarea lucrrilor de cadastru, adic s pun la dispoziia celor interesai, in orice moment, date reale i complete pentru: - determinarea stadiului i evoluiei fondului funciar pe judee i pe ara; - stabilirea impozitului funciar; - cunoaterea fondului imobiliar-edilitar i starea acestuia; - ntocmirea studiilor i proiectelor pentru sistematizarea teritoriului i localitilor; - obinerea de date pentru ntreinerea strzilor, drumurilor, cilor ferate, etc; - alegerea amplasamentelor obiectivelor industriale i social-culturale; - folosirea, amenajarea i regularizarea cursurilor de ap; - amenajarea i exploatarea raionala a pdurilor; - protecia mediului; - soluionarea litigiilor cu privire la terenuri dintre propietari; - realizarea bazei de date cadastrale necesare ntocmirii SIT-urilor. Cadastrul s-a dovedit a fi de-a lungul timpului un ansamblu de activiti tehnicoorganizatorice menite s deserveasc administraia, pe proprietarii bunurilor imobile in problemele drepturilor reale de propietate, iar din alt punct de vedere, cadastral a constituit o instituie progresist care a contribuit la dovedirea i garantarea proprietii. Lucrrile de cadastru sunt importante pentru realizarea sistemelor informaionale ale teritoriului, capabile s furnizeze rapid date reale administraiei publice locale i centrale, precum i altor sectoare interesate.

9


Aspectele i funciile cadastrului Eviden bunurilor imobile se face complet i sistematic dup urmtoarele aspecte1: a) Aspectul cantitativ - se realizeaz prin funcia tehnic a cadastrului i se refera la determinarea prin msurtori a poziiei, configuraiei i mrimii suprafeelor de terenuri pe categorii de folosin i propietari i la determinarea construciilor n funcie de mrimea suprafeei de teren pe care acestea sunt amplasate, numrul de nivele i de proprietarii lor. b) Aspectul calitativ- determin cunoaterea potenialui productiv al terenurilor, precum i al caracteristicilor calitative ale construciilor. Pentru terenuri se face bonitarea cadastral a solurilor completndu-se cu date despre lucrri de mbuntiri funciare (irigaii, ndiguiri, desecri). Pentru construcii se face cartarea cldirilor dup materialele de construcie (beton, crmida, lemn), dotarea cu instalaii, gradul de confort, gradul de uzur, etc.. c) Aspectul juridic - se refer la regimul juridic al terenurilor i construciilor, la dreptul de propietate. Realizarea practic a cadastrului se face prin trei funcii corespunztoare celor trei aspecte ale acestuia. Funciile cadastrului 2 sunt urmtoarele: a) Funcia tehnic are ca obiect urmtoarele lucrri: * stabilirea i marcarea pe teren prin borne cadastrale a hotarelor teritorilor administrative (comune, orae, municipii); * identificarea i marcarea prin borne a limitelor intravilanelor localitilor, * delimitarea bunurilor imobile din cuprinsul unui teritoriu administrativ, a parcelelor din cadrul acestora n funcie de categoria de folosin i de posesorii acestora;1 2

Marian Nicolae. Tratat de publicitate imobiliar. Introducere n publicitatea imobiliar. Vol. I, Bucureti, Ed. Universul Juridic, 2006 Art. 9 din Legea nr. 7/1996: (1) Funcia tehnic a cadastrului general se realizeaz prin determinarea, pe baza de msurtori, a poziiei configuraiei i mrimii suprafeelor terenurilor pe destinaii, categorii de folosin i pe proprietari, precum i ale construciilor. (2) n cadrul funciei economice a cadastrului general se evideniaz elementele tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor i calculrii impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzacii imobiliare. (3) Funcia juridic a cadastrului general se realizeaz prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate i prin nscrierea n cartea funciar.

10


* efectuarea msurtorilor pe teren i prelucrarea datelor cadastrale; * ntocmirea planurilor cadastrale; * numerotarea cadastral a sectoarelor cadastrale i a bunurilor imobile de pe ntregul teritoriu administrativ comunal, orenesc sau municipal; * ntocmirea registrelor cadastrale i a situaiilor de sintez; * ntretinerea cadastrului. Documentele tehnice principale ale cadastrului sunt: dosarul lucrrilor de delimitate; planurile si hrile cadastrale; registrele i fiele cadastrale. b) Funcia economic are ca obiect executarea urmtoarelor lucrri: ncadrarea terenurilor agricole n clase de calitate; eviden terenurilor agricole n funcie de stadiul degradrii, a terenurilor amenajate prin lucrri de mbuntiri funciare; eviden cldirilor dup materialele de construcie, dotarea cu instalaii, confort, gradul de uzura,etc.. c) Funcia juridic1 trebuie s asigure identificarea corect a propietarilor de terenuri i construcii i nscrierea acestora in documentele cadastrului general, pe baz dreptului i actului juridic pe care se ntemeiaz propietatea. Se asigur publicitatea imobiliar, adica ce deine fiecare cetean pe teritoriul rii i cui aparine un anumit bun imobil.

1

Art.10, Legea 7/1996, Funcia juridica a cadastrului general se realizeaz prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate i prin publicitatea imobiliar.

11


Clasificarea cadastrului 1. Cadastrul general Cadastral general1 este un complex de operaii tehnice, economice i juridice ntreprinse in vederea cunoaterii i inventarierii permanente i sistematice a fondului funciar sub aspect cantitativ, calitativ i juridic. Fondul funciar este constituit din totalitatea terenurilor de orice fel, indiferent de destinaie, de titlurile pe baz crora sunt deinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte (fondul funciar al unui jude, al Romniei etc.). 2. Cadastrele de specialitate Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de eviden i inventariere sistematic din punct de vedere tehnic i economic a bunurilor imobile specifice unor domenii de activitate, cu scopul administrrii lor raionale. Evidene cadastrale specifice i pot organiza i deintorii mari de terenuri, cu condiia s foloseasc drept date de baz numai ceea ce este prevzut pentru cadastrul general. Cadastrul agricol Are ca obiect de activitate eviden i inventarierea sistematic a terenurilor agricole pe categorii i subcategorii de folosin, specificnd natura solului, panta, pretabilitatea la anumite culturi, clase de calitate, venitul net. Cadastrul forestier Se ocup cu eviden i inventarierea sistematic a fondului forestier naional i amenajamentelor silvice, specificnd suprafaa, esena lemnoas, vrsta, consistena masei lemnoase, precum i informaii referitoare la sol, relief i clim. Cadastrul apelorArt.1, Legea 7/1996 Cadastrul general este sistemul unitar si obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea, reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar.1

12


Are ca obiect de activitate eviden i inventarierea apelor, a terenurilor acoperite de ape i stuf, a instalaiilor care le deservesc, organizate pe bazine hidrografice, specificnd suprafaa, calitatea, folosin, instalaiile de transport i exploatare, de protecie i ameliorare a calitii, precum i conditiile de relief i clima. Se execut pentru eviden cantitativ i calitativ a apelor prin lucrri de amenajare, folosire i protecie a acestora. Cadastrul fondului imobiliar Se ocup cu eviden i inventarierea corpurilor de propietate din localiti, specificnd pentru construcii folosina, materialele de construcie, structura, regimul de nlime, fundaia, suprafaa, dotrile, starea, etc.. Cadastrul reelelor edilitare Se ocup cu eviden i inventarierea reelelor edilitare (ap, canalizare, termoficare, gaz, electrice, telefoniej i a instalaiilor care le deservesc), specificnd amplasamentele, traseele, dimensiunile, materialele de construcie, parametrii tehnici, starea. Cadastrul terenurilor cu destinaie special Poate fi ntocmit de mari deintori de terenuri, ministere, departamente, regii autonome, societi comerciale,etc.. - Cadastrul cilor ferate - se ocup cu eviden i inventarierea terenurilor, construciilor, instalaiilor i strii reelei feroviare; - Cadastrul drumurilor - se ocup cu eviden i inventarierea terenurilor, construciilor, instalaiilor i strii reelei de drumuri; - Cadastrul porturilor - se ocup cu eviden i inventarierea terenurilor, construciilor, instalaiilor, cilor de transport, reelelor subterane si supraterane, platformelor tehnologice, care deservesc unitie portuare; - Cadastrul aeroporturilor, Cadastrul industrial, Cadastrul minier, Cadastrul energetic, Cadastrul petrolier, Cadastrul monumentelor istorice, Cadastrul militar,etc.. Dup datele pe care le furnizeaz in documentaia final se deosebesc:

13


Cadastrul analitic: Prezint toate datele cantitative, calitative i juridice care permit cunoaterea amnunit a tuturor corpurilor de propietate. Planurile cadastrale pentru cadastrul general se ntocmesc la scrile: pentru intravilan 1:500, 1:1000, 1:2000; iar pentru extravilan 1:2000, 1:5000; Cadastrul sintetic: Realizeaz centralizarea i prezentarea datelor cadastrale de ansamblu pe uniti teritoriale mari, prin hri cadastrale de ansamblu i prin registre sau situaii centralizatoare de sintez. Hrile cadastrale pentru cadastru general se ntocmesc la scrile: 1:10000, 1:25000,1:50000 i sunt obinute prin micorarea planurilor cadastrale.

Criterii de mprire a terenurilor dup destinaii Terenurile de orice fel care aparin persoanelor fizice i juridice, indiferent de titlurile pe baz crora sunt deinute, se mpart pe destinaii conform prevederilor legale. Prin ,,deintori de terenuri" se neleg titularii dreptului de propietate, persoane fizice sau juridice, ai altor drepturi reale asupra terenurilor sau cei care potrivit legii civile, au calitatea de posesor ori deintor precar. Domeniul public poate fi interes naional, caz n care propietatea asupra sa in regim de drept public aparine statului, sau de interes local, caz n care propietatea (de asemenea n regim public) aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor. Terenuri cu destinaie agricol (TDA) Din categoria terenurilor cu destinaie agricol fac parte: terenurile arabile, viile, liveziile, pepinierele viticole, pomicole, plantaiile de hamei i duzi, punile, fneele, serele, solariile, terenurile cu vegetaie forestier dac nu fac parte din amenajamente silvice, punile mpdurite, cele ocupate cu construcii agrozootehnice i de mbuntiri funciare, amenajrile piscicole, drumurile telinologice i de depozitare. Terenuri eu destinaie forestier (TDF)14


Din categoria terenurilor cu destinaie forestier fac parte: terenurile mpdurite sau cele care deservesc nevoilor de cultur, producie ori administraie silvic, terenurile destinate mpduririlor i cele neproductive - stncrii, abrupturi, bolovniuri, rape, revene, toreni. Terenurile aflate permanent sub ape (TDH) Din aceast categoric fac parte albiile minore ale cursurilor de ap, cuvetele lacurilor naturale i artificiale la nivelul maxim de retenie, braele i canalele din Delta Dunrii, fundul apelor maritime interioare i al mrii teritoriale i continue. Terenurile din intravilan (TDI) In aceast categorie se include toate terenurile indiferent de categoria de folosin, situate in perimetrul localitilor urbane i rurale, ca urmare a stabilirii limitei de hotar a intravilanului, conform legislaiei in vigoare. Terenurile cu destinaie special (TDS) Din categoria terenurilor cu destinaie special fac parte cele folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, aeriene i navale, cele pe care se afl obiective i instalaii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor naturale, terenurile cu exploatri miniere, petroliere, cele pentru nevoile de aprare a rii, precum i rezervaiile i monumentele naturii, monumentele, ansamblurile i siturile arheologice i istorice i altele asemenea.

15


Criterii de clasificare i identificare a categoriilor de folosin a terenurilor i de identificare a construciilor Categoria de folosin a terenului1, individualizat printr-un cod, este unul dintre atributele parcelei. Evidenierea la partea tehnic a cadastrului general a categoriei de folosin, alturi de celelelalte atribute este necesar att pentru ntocmirea crii funciare, ct i pentru stabilirea sarcinilor fiscale care greveaz bunurile imobile. n cadastrul general nu se nregistreaz subcategorii de folosin. Categoria de folosin este o grupare de terenuri cu aceeai destinaie economica, creat in mod natural sau artificial. Are ca unitate superioar grupa de folosin i ca unitate inferioar de subcategoria defolosin (folosit de cadastrele de specialitate). Grupele de folosin sunt agricole i neagricole. Fiecare dintre cele cinci destinaii ale terenurilor, poate avea categorii de folosin predominante, care ocup suprafaa majoritar i categorii de folosin care ocup un procent mai mic. De exemplu, in grupa terenurilor cu destinaie agricol categoriile de folosin predominante sunt: arabilul, viile, livezile, fneele i punile, dar un procent mai mic il ocup i construciile, apele etc.. Tot astfel, in intravilane, n categoria de folosin curi-construcii care este predominant n cadrul destinaiei, se include i alte categorii de folosin care ocup suprafee mai mici, cum ar fi: arabil, livezi, ape, etc.. Terenuri arabile (A) In aceast categoric se ncadreaz acele terenuri care se ar n fiecare an sau la mai muli ani (2-6 ani) i sunt cultivate cu plante anuale sau perene cum ar fi: cereale, leguminoase pentru boabe, plante tehnice i industriale, plante medicinale i aromate, plante furajere, legume etc. n categoria de folosin arabil se includ : arabil propiu-zis, pajiti cultivate, grdini de legume, orezrii, sere, solarii i alte culturi perene. Se nregistreaz ca terenuri arabile: a) terenurile destinate culturilor furajere perene, care se ar o data la cel mult 6 ani;1

Radu, Motica, Trilescu, Anton Manual de drept funciar i publicitate imobiliar. Noile cri funciare, editura All Beck, Bucureti, 2001

16


b) terenurile rmase temporar nensmnate datorit inundaiilor, degradrilor sau altor cauze; c) terenurile cu sere i rasadnite sistematizate, cu meniunea sere sau ,,rasadnite". Terenurile arabile amenajate sau ameliorate prin lucrri de desecare, terasare, irigare se vor delimita i nscrie la arabil cu ntreag lor suprafa, incluzcnd i suprafeele ocupate de canale, diguri, taluzuri, debuee, benzi inierbate,etc. care au limi mai mici de 2m, cu excepia celor din propietatea Societii Naionale ,,mbuntiri Funciare"- S.A i companiei Naionale ,,Apele Romane-S.A, care se vor nregistra la categoria de folosin curi-construcii. Puni (P) Punile sunt terenuri inierbate sau nelenite n mod natural sau artificial prin nsmnri la maximum 15-20 de ani i care se folosesc pentru punatul animalelor. n cadrul acestei categorii de folosin se nregistreaz: a) puni curate - sunt punile acoperite numai cu vegetaie ierboas; b) puni cu pomi - sunt punile plantate cu pomi fructiferi, in scopul combaterii eroziunii sau a alunecrilor de teren, precum i punile care provin din livezi paraginite. La ncadrarea acestora se va ine de faptul c producia principal este masa verde care se puneaza, iar fructele pomilor reprezint un produs secundar; c) puni mpdurite - sunt acele puni care, in afar de vegetaie ierboasa, sunt acoperite i cu vegetaie forestier, cu diferite grade de consisten ; d) puni cu tufarisuri i mrciniuri. Fnee (F) La categoria fnee se ncadreaz terenurile inierbate sau nelenite in mod natural sau artificial prin rensmnri la 15- 20 de ani, iar iarba se cosete pentru fn. Se nregistreaz la fnee: fnee curate, fnee cu pomi, fnee mpdurite, fnee cu tufriuri i mrciniuri. Vii (V) In aceast categorie se ncadreaz terenurile plantate cu vi de vie:

17


a) vii altoite i indigene: viile altoite au la baz lor un portaltoi; viile indigene sunt nealtoite, dezvoltndu-se pe rdcini propii mpreun mai sunt denumite i vii nobile; b) vii hibride - sunt acelea care poart i denumirea de ,,productori direci"; c) hamei - deoarece au o agrotehnic asemntoare cu a viei de vie, plantaiile de hamei se includ in aceast categorie de folosin. d) pepeniere viticole - sunt terenuri pentru producerea materialului sditor viticol: plantaiile portaltoi i pepinierele propiu-zise sau colile de vie. Livezi (L) Livezile sunt terenuri plantate cu pomi i arbuti fructiferi. Se nregistreaz ca livezi: livezi clasice - terenurile plantate cu pomi fructiferi in diferite sisteme de cultur traditionale, i anume: livezi cu culturi intercalate, livezi inierbate, livezi in sistem agropomicol, livezi pure; livezi intensive superintesive - livezi amenajate avnd o mare densitate de pomi pe hectar, cu conducerea dirijat a coroanelor i mecanizarea lucrrilor de ntretinere i recoltare; plantaii de arbuti fructiferi - terenuri plantate cu zmeur, agrie, coacze, trandafiri de dulcea,etc.; pepiniere pomicole- terenurile destinate pentru producerea materialului saditor pomicol; plantaii de duzi; Paduri i alte terenuri (PD) In aceast categoric de folosin intra toate terenurile care sunt cuprinse in amenajamentele silvice i in afar acestora, indiferent de propietar. Se nregistreaz la aceast categoric de folosin: - pduri, terenuri acoperite cu vegetaie forestier, cu o suprafaa mai mare de 0,25 ha; - terenuri destinate mpduririi - terenuri n curs de regenerare, terenuri degradate i poieni prevzute a fi mpdurite prin amenajamente silvice; - terenuri care servesc nevoilor de cultur, producie i administraie silvic, terenuri ocupate de pepinere, solarii, plantaii, culturi de rachit, arbuti ornamentali i

18


fructiferi, cele destinate hranei vnatului i animalelor din unitie silvice, cele date n folosin temporar personalului silvic; - perdele de protecie, benzi ordonate din plantaii silvice i uneori silvo-pomicole, care au diferite roluri de protecie ca: perdele pentru protecia culturilor agricole, perdele pentru protecia cilor de comunicaie, pentru protecia aezrilor umane, perdele pentru protecia digurilor, perdele pentru combaterea eroziunii; - tufriuri i mrciniuri terenuri acoperite masiv cu vegetaie arborescent de mic nlime, ienuperiuri, salcmi, mrcinisuri,etc.; Terenuri cu ape i ape cu stuf In aceast categoric intr terenurile acoperite permanent cu ap, precum i cele acoperite temporar, care dup retragerea apelor, nu pot avea alt folosin. Se nregistreaz la aceast categoric: a) ape curgtoare (HR) : fluviul Dunarea, bratele i canalele din Delta Dunarii, cursurile de ap, prurile, i alte surse de ape locale (izvoare, privaluri). La apele curgtoare se va nregistra suprafaa ocupat de ntreag albie minora a cursului de ap, chiar dac aceast nu este in ntregime i permanent sub ap. De obicei, apele curgtoare formeaz de o parte i de alta a luciului apei prundiuri, care numai la viituri mari sunt acoperite pentru scurt timp cu ap. Albia minora a unui curs de ap, include toate zonele mai joase ale cursului, insulele i prundiurile. Toate aceste terenuri din albia minor nu se nscriu la neproductiv, ci la terenuri cu ape; b) ape stttoare (HR) : Limita acestor ape variaz n funcie de anotimp i de regimul de precipitaii. La delimitarea acestor ape se va lua n considerare limita lor la nivelul mediu al apelor. In aceast categoric se ncadreaz i apele amenajate in mod special pentru creterea dirijat a petelui, precum i suprafeele cu ape stttoare de mica adncime unde cresc trestiuri i papuriuri i alte tipuri de vegetaie specific in regim amenajat sau neamenajat; c) marea teritorial i marea interioar : Suprafaa mrii teritoriale este cuprins ntre liniile de baz ale celui mai mare reflux de-a lungul rmului dinspre larg al

19


insulelor, ale locurilor de acostare, amenajamentelor hidrotehnice i ale altor instalaii portuale permanente i linia din larg care are fiecare punct situat la o distan de 12 mile marine, msurat de la punctul cel mai apropiat de la liniile de baz. Suprafaa marii interioare este cuprins ntre rmul mrii i liniile de baz, aa cum au fost definite mai sus. Limita terenurilor reprezentnd albiile minore ale cursurilor de ap, cuvetelor lacurilor naturale i artificiale, ale blilor, ale rmului i plajei de nisip a Mrii Negre, este stabilit prin norme specifice elaborate de ministerele interesate. Cile de comunicaii rutiere (PR) i cile ferate (CF) Din punct de vedere funcional i al administrrii, cile de comunicaii rutiere se mpart, potrivit Ordonanei Guvernului nr. 43/1997 privind regimul juridic al drumurilor, dup cum urmeaz: a) drumuri de interes naional: autostrzi, drumuri expres, drumuri naionale europene, drumuri naionale principale, drumuri naionale secundare; b) drumuri de interes judeean: drumurile care fac legtura ntre reedine de jude i reedinele de municipiu i orae, staiuni balneoclimaterice, porturi, aeroporturi i alte obiective importante; c) drumuri de interes local: drumurile comunale i drumurile vicinale: d) strzile din localitile urbane; e) strzile din localitile rurale: strzi principale i strzi secundare; f) ci ferate simple, duble i inguste, triaje. Drumurile de exploatare din extravilan, care nu au caracter permanent nu se nregistreaz ca detalii, ci se atribuie in proportie egal parcelelor din imediata vecintate. Terenurile activate cu construcii i curi (CC) Aceast categorie cuprinde terenurile cu diverse utilizri i destinaii, de exemplu: cldiri, curi, fabrici, uzine, silozuri, gri, hidrocentrale, cariere, exploatri miniere i petroliere, cabane, schituri, terenuri de sport, aerodromuri, diguri, taluze pietruite, terase, debuee, grdini botanice i zoologice, parcuri, cimitire, piee, locuri de depozitare,

20


precum i alte terenuri ce nu se ncadreaz n nici una din categoriile de folosin prevzute in articolele anterioare. Terenuri desradate i neproductive (N) Aceast categorie cuprinde terenurile degradate i cu procese excesive de degradare, care sunt lipsite practic de vegetaie. Din aceast categorie fac parte: a) nisipuri zburtoare - nisipuri mobile nefixate de vegetaie i pe care vntul le poate deplasa dintr-un loc in altul; b) stncrii, bolovniuri, pietriuri - terenuri acoperite cu blocuri de stand masive, ingrmdiri de bolovani i pietriuri, care nu sunt acoperite de vegetaie; c) rpe, ravene, toreni - alunecri active de teren care sunt neproductive cnd nu sunt mpdurite; d) srturi cu crust, terenuri puternic srturate, care formeaz la suprafaa lor o crust albicioas friabil; e) mocirle i smrcuri - terenuri cu alternane frecvente de exces de ap i de uscciune, pe care nu se instaleaz vegetaie; terenurile cu mlatini cu stuf nu se nregistreaz la categoria terenurilor neproductive, ci la categoria terenuri cu ape i stuf; f) gropile de mprumut i cariere - terenuri devenite neproductive prin scoaterea stratului de sol i roca pentru diverse nevoi de construcii; g) halde, terenuri pe care s-a depozitat material steril rezultat n urma unor activiti industriale i exploatri miniere. Criterii de identificare i nregistrare a construciilor La construciile cu caracter permanent se nregistreaz datele privind1: situaia juridic; domeniul public sau privat; destinaia. Dup destinaie, construciile se clasifica in: construcii de locuine, construcii administrative, construcii social-culturale, construcii industriale i edilitare, construcii anexe. Destinaii ale construciilor sunt : construcii de locuine, construcii administrative i social-culturale, construcii industriale i edilitare, construcii anexe.

1

Radu, Motica, Trilescu, Anton, op.cit.

21


II. INTRODUCERE N CADASTRUL GENERALCadastral general se introduce pe uniti administrativ-teritoriale. Introducerea cadastrului reprezint msurtoarea oficial prin care se realizeaz operaiunile de teren i birou care conduc la ntocmirea documentelor tehnice ale cadastrului general. Acestea reprezint documentaia oficial pe baz creia se realizeaz publicitatea imobiliar. Pn la introducerea cadastrului general pe o imitate administrativ teritorial sau in perioada dintre introducerea si ntretinerea acestuia, publicitatea imobiliar se ine la zi prin nscrierile cu caracter nedefinitiv pe baz documentaiilor de amplasament i delimitare a bunurilor imobile elaborate in acest scop de persoane fizice i juridice autorizate, documentaii care sunt receptionate de OJCGC. > Uniti administrativ- teritoriale In Romnia unitie administrativ-teritoriale sunt: comuna, oraul sau municipiul i judeul. n cadrul unitior administrative comunale i oraenesti se deosebesc dou pri distincte: intravilanul i extravilanul. Teritoriul Romniei are suprafa total de 23 839 070 hectare i cuprinde din punct de vedere al organizrii administrative un numr de 41 de judee la care se adaug municipiul Bucureti. n cadrul celor 41 de judee sunt cuprinse 67 municipii, 195 orae, 2686 comune i 13343 sate. Realizarea cadastrului general pe ntreg teritoriul rii presupune executarea operaiilor de introducere a cadastrului pe 2989 teritorii cadastrale. Intravilanul este partea administrativ-teritorial, legal delimitat, destinat construirii i habitaiei. Intravilanul cuprinde zona dens construit ocupat cu cldirile de locuit, construcii social-culturale, ntreprinderile industriale, depozitele, spaiile comerciale, amenajrile sportive, reelele edilitare, zona de circulaie i transport impreun cu grile, autogrile i depourile, spaiile verzi i terenurile libere. ntr-un teritoriu administrativ comunal sau orenesc pot fi unul sau mai multe intravilane. Limita intravilanului reprezint detaliu topografic al planului cadastral i in interiorul ei se fac numerotarea cadastral i calculul suprafeelor unitior cadastrale din fiecare localitate.22


Extravilanul este partea din unitatea administrativ-teritorial cuprins in afar intravilanelor, delimitat cadastral potrivit legii. Are n special destinaii agricole i silvice. Structura terenurilor agricole reprezint aproximativ dou treimi din suprafaa total a rii, ceea ce nseamn 14,8 milioane hectare. > cadastrale. Sectorul cadastral este o diviziune cadastral tehnic a unitii administrativteritoriale, delimitat de detalii liniare (cai de comunicaie, ape, diguri,etc.)care nu sufera modificri curente. Sectorul cadastral grupeaza mai multe bunuri imobile sau corpuri de propietate alipite. Denumirea de ,,sector cadastral" nlocuiete termenii ,,tarla" in extravilan i cvartal" in intravilan. Imobilul reprezint parcel de teren cu sau fr construcii. Corpul de proprietate este costituit din una sau mai multe parcele alipite, aparinnd aceluiai proprietar. Parcel este suprafaa de teren situat ntr-o unitate administrativ-teritorial pe un amplasament bine stabilit, avnd o singur categorie de folosin i aparinnd unui propietar sau mai multor propietari, in indiviziune. Din punct de vedere economic o parcel poate avea mai multe subdiviziuni fiscale. O subdiviziune fiscal este o poriune a parcelei avnd aceeai clasificare calitativ. Entitile de baz ale sistemului de eviden a cadastrului general sunt: parcel, construcia i propietarul. Construcia este o proprietate sau o parte dintr-o proprietate construit cu o utilizare distinct pentru proprietar, care aparine unei persoane sau mai multor persoane, in indiviziune. Aceast poate fi o cldire ntreag sau pri dintr-o cldire, cu una sau mai multe intrri. Fiecare intrare are o adres. Adresa este identic cu cea a intrrii. Proprietarul este persoana fizic sau juridic, titular in exclusivitate sau in indiviziune a dreptului real asupra corpului de proprietate supus nscrierii. Uniti teritoriale cadastrale Intravilanul i extravilanul cuprind la rndul lor mai multe uniti teritoriale-

23


Deintorii de terenuri sunt titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi reale asupra acestora sau cei care potrivit legii civile au calitatea de posesori ori deintori precari. Corpul de cldire reprezint partea component a unei cldiri delimitat dup urmtoarele criterii: - sistemul arhitectonic i contructiv determinat de faade i materiale de construcie a pereilor exteriori; - intrarea separta n cldire; - independena i regimul de nlime diferit fa de alte cldiri alturate. Sistemul informaional al cadastrului este o organizare de baz de date grafice i alfanumerice de eviden telinic, economic i juridic referitoare la corpurile de proprietate i la proprietarii acestora.

Organizarea cadastrului general

Cadrul general n care se desfoar activitatea n domeniul cadastrului este stabilit prin Legea nr. 7/1996 a Cadastrului i Publicitii Imobiliare, care definete urmtoarele noiuni fundamentale pentru aceast activitate: cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea, reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar1; entitile de baz ale acestui sistem sunt parcel, construcia i proprietarul2; prin imobil se nelege parcele de teren, cu sau fr construcii3;

1 2

Art. 1, alin. 1 din Legea nr. 7/1996. Art. 1, alin. 2 din Legea nr. 7/1996. 3 Art. 1, alin. 3 din Legea nr. 7/1996.

24


cadastrul se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale: comuna, ora, municipiu, jude i la nivelul ntregii ri1, astfel c activitatea este mprit pe trei nivele i anume: la nivel naional 2; la nivel judeean 3; la nivel teritorial 4. Pe lng toate acestea, n conformitate cu art. 3, alin. 4 din Legea nr. 7/1996, se nfiineaz Centrul Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie i Teledetecie ca unitate cu personalitate juridic n subordinea Ageniei Naionale, prin reorganizarea Institutului de Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie i Cartografie. Documentul principal al cadastrului general, prin care se sistematizeaz datele cadastrale pentru evidenierea distinct n cadrul unitii administrativ-teritoriale a situaiei corpurilor de proprietate i proprietarilor, precum i a situaiilor centralizatoare pe destinaii ale terenurilor, grupelor de proprietari, intravilan extravilan etc., este registrul cadastral. n conformitate cu art. 2, alin. 2 din Legea nr. 7/1996, prin sistemul de cadastru general se realizeaz: a) identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informaice; b) identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv;

1 2

Art. 2, alin. 1 din Legea nr. 7/1996. Art. 3, alin. 1 din Legea nr. 7/1996: Se nfiineaz Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, denumit n continuare Agenia Naional, ca instituie public cu personalitate juridic, unica autoritate n domeniu, aflat n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie i preluarea activitii privind publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiiei. 3 Art. 3, alin. 2 din Legea nr. 7/1996: La nivelul fiecrui jude i n municipiul Bucureti se nfiineaz oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, denumite n continuare oficii teritoriale, ca uniti cu personalitate juridic n subordinea Ageniei Naionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeene de cadastru, geodezie i cartografie i al municipiului Bucureti i a birourilor de carte funciar. 4 Art. 3, alin. 3 din Legea nr. 7/1996: La nivelul unitilor administrativ-teritoriale se nfiineaz birouri de cadastru i publicitate imobiliar, denumite n continuare birouri teritoriale, n subordonarea oficiilor teritoriale. Modul de organizare i funcionare, numrul, precum i arondarea birourilor teritoriale pe uniti administrativ-teritoriale se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Ageniei Naionale.

25


c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor, solicitte de organismele abilitate. Atribuiile Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar

Atribuiile Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar1 sunt cele prevzute de art. 4 al Legii nr. 7/1996, i anume: a) coordoneaz i controleaz executarea lucrrilor de cadastru i asigur nscrierea imobilelor n registrul de publicitate imobiliar la nivelul ntregii ri; b) controleaz executarea lucrrilor de cartografie, topografie, geodezie, fotogrammetrie i teledetecie la nivelul ntregii ri; c) elaboreaz regulamente i norme, promoveaz tehnici, procedee i metodologii de specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor tiinifice i tehnice n domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei i publicitii imobiliare; d) autorizeaz persoanele fizice i juridice care pot executa lucrri de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei, pe teritoriul Romniei, n condiiile legii speciale care reglementeaz nfiinarea uniunii profesionale a acestora; e) organizeaz i administreaz fondul naional de geodezie i cartografie, precum i baz de date a sistemului de cadastru general; f) asigur, n condiiile legii, executarea, completarea, modernizarea i meninerea n stare de utilizare a reelei geodezice naionale; g) asigur executarea i actualizarea hrilor oficiale; h) avizeaz coninutul topografic al hrilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor i al altor documente cartografice destinate uzului public; i) pune la dispoziia autoritilor publice i a altor instituii interesate, n condiiile legii, situaii statistice de sintez privind terenurile i construciile;

1

H.G. nr. 1210 din 29 iulie 2004 privind organizarea i funcionarea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar

26


j) ndeplinete sarcinile ce rezult din angajamentele internaionale n domeniul su de activitate; k) pricip la organizarea i coordonarea msurtorilor n vederea aplicrii legilor funciare; l) avizeaz tehnic expertizele efectuate de ctre experii judiciari n specialitatea topografie, geodezie i cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitrea instanelor de judecat. Avizele menionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial n baz unui regulament comun, elaborat de Agenia Naional i Ministerul Justiiei; m) asigur nscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modific sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate; n) asigur nscrierea cilor de atac mpotriva nregistrrilor de carte funciar; o) asigur nscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicii, ncapaciti i litigii judiciare n legtur cu bunul imobil; p) asigur formarea i specializarea personalului de specialitate n publicitate imobiliar prin intermediul Institutului Naional al Registratorilor, structura, organizarea i modul de administrare ale institutului se stabilesc i se aprob prin hotrre a Guvernului, n termen de 90 de zile de la intrarea n vigoare a prezentei legi; q) ndeplinete i alte atribuii ce au legtur cu activitatea specific.

Atribuiile principale ale Oficiilor de cadastru i publicitate imobiliar

n conformitate cu art. 13 din H.G. nr. 1210 din 29 iulie 2004 privind organizarea i funcionarea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar, atribuiile principale ale Oficiilor de cadastru i publicitate imobiliar sunt urmtoarele:27


a) nscriu imobilele n evidenele de cadastru i publicitate imobiliar; b) asigur nscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modific sau se sting, la cererea titularului dreptului, a notarului public ori a celorlalte persoane interesate; c) nscriu alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicii, ncapaciti i litigii judiciare n legtur cu bunul imobil; asigur nscrierea cilor de atac mpotriva nregistrrilor de carte funciar;d) nscriu radierea drepturilor reale, la cererea titularului dreptului sau a celorlalte

persoane interesate; e) avizeaz tehnic, nainte de depunerea lor n instana de judecat, expertizele topocadastrale ntocmite de experii judiciari, n baz unui regulament elaborat n comun de Agenia Naional i de Ministerul Justiiei; f) avizeaz planul urbanistic general; g) avizeaz documentaiile de scoatere din circuitul agricol al terenurilor; h) autorizeaz persoanele fizice care execut lucrri tehnice de cadastru;i) organizeaz, coordoneaz i execut msurtorile pentru punerea n posesie a

titularilor prevzui de Legea fondului funciar nr. 18/1991, republict, cu modificrile i completrile ulterioare, i de Legea nr. 1/2000, cu modificrile i completrile ulterioare; j) verific periodic starea fizic a punctelor din reelele de sprijin, conform normelor i regulamentelor emise de Agenia Naional; k) pune la dispoziia autoritilor publice i a altor instituii interesate, n condiiile legii, situaii statistice i de sintez privind terenurile i construciile; l) furnizeaz persoanelor fizice i juridice, contra cost, servicii i informaii conform tarifelor n vigoare; m) avizeaz mpreun cu instituiile de specialitate de la nivelul judeean i local proiectele de organizare a teritoriului pe categorii de folosin agricol i stabilirea reelei de drumuri agricole;

28


n) ndrum activitatea desfurat de serviciile comunitare pentru cadastru i agricultur, constituite la nivelul unitilor administrativ-teritoriale; o) asigur evidena documentaiilor de schimbare a categoriei de folosin a terenurilor i a suprafeelor aferente.

III. CADASTRUL GENERAL I DE SPECIALITATE

Cadastrul General Cadastral general se introduce pe uniti administrativ-teritoriale. Introducerea cadastrului reprezint msurtoarea oficial prin care se realizeaz operaiunile de teren i birou care conduc la ntocmirea documentelor tehnice ale cadastrului general. Acestea reprezint documentaia oficial pe baz creia se realizeaz publicitatea imobiliar1. Pn la introducerea cadastrului general pe o imitate administrativ teritorial sau in perioada dintre introducerea si ntretinerea acestuia, publicitatea imobiliar se tine la zi prin nscrierile cu caracter nedefinitiv pe baz documentaiilor de amplasament i delimitare a bunurilor imobile elaborate in acest scop de persoane fizice i juridice autorizate, documentaii care sunt receptionate de OJCGC. > Uniti administrativ- teritoriale In Romnia unitie administrativ- teritoriale sunt: comuna, oraul sau municipiul i judeul. n cadrul unitior administrative comunale i oraenesti se deosebesc dou pri distincte: intravilanul i extravilanul. Teritoriul Romniei are suprafaa totala de 23 839 070 hectare i cuprinde din punct de vedere al organizarii administrative un numr de 41 de judee la care se adauga municipiul Bucureti. n cadrul celor 41 de judee sunt cuprinse 67 municipii, 195 orae, 2686 comune si 13343 sate. Realizarea cadastrului general pe ntreg teritoriul rii presupune executarea operaiilor de introducere a cadastrului pe 2989 teritorii cadastrale.1

Mihil, Mircea; Corcodel, Gheorghe i Chirilov, Ioan, Cadastrul general i publicitatea imobiliar: Bazele i lucrrile componente. Bucureti, Ed. Ceres, 1995

29


Intravilanul este partea de imitate administrativ-teritorial, legal delimitat, destinat construirii i habitaiei. Intravilanul cuprinde zona dens construit ocupat cu cldirile de locuit, construcii social-culturale, ntreprinderile industriale, depozitele, spaiile comerciale, amenajrile sportive, reelele edilitare, zona de circulaie i transport mpreun cu grile, autogrile i depourile, spaiile verzi i terenurile libere. ntr-un teritoriu administrativ comunal sau orenesc pot fi unul sau mai multe intravilane. Limita intravilanului reprezint detaliu topografic al planului cadastral i in interiorul ei se face numerotarea cadastral i calculul suprafeelor unitior cadastrale din fiecare localitate. Extravilanul este partea din unitatea administrativ-teritorial cuprins in afar intravilanelor, delimitat cadastral potrivit legii. Are in special destinaii agricole i silvice. Structura terenurilor agricole reprezint aproximativ dou treimi din suprafaa totala a rii, ceea ce inseamna 14,8 milioane hectare. > cadastrale. Sectorul cadastral este o diviziune cadastral tehnic a unitii administrativteritoriale, delimitat de detalii liniare (ci de comunicaie, ape, diguri,etc.)care nu sufera modificri curente. Sectorul cadastral grupeaza mai multe bunuri imobile sau corpuri de propietate alipite. Denumirea de ,,sector cadastral" nlocuiete termenii ,,tarla" in extravilan i cvartal" in intravilan. Imobilul reprezint parcel de teren cu sau fr construcii. Corpul de proprietate este costituit din una sau mai multe parcele alipite, aparinnd aceluiai proprietar. Parcel este suprafaa de teren situat ntr-o unitate administrativ-teritorial pe un amplasament bine stabilit, avnd o singur categorie de folosin i aparinnd unui propietar sau mai multor propietari, in indiviziune. Din punct de vedere economic o parcel poate avea mai multe subdiviziuni fiscale. O subdiviziune fiscal este o poriune a parcelei avnd aceeai clasificare calitativ. Uniti teritoriale cadastrale Intravilanul i extravilanul cuprind la rndul lor mai multe uniti teritoriale-

30


Entitile de baz ale sistemului de eviden a cadastrului general sunt: parcel, construcia i propietarul1. Construcia este o proprietate sau o parte dintr-o proprietate construit cu o utilizare distinct pentru proprietar, care aparine unei persoane sau mai multor persoane, n indiviziune. Aceast poate fi o cldire ntreag sau pri dintr-o cldire, cu una sau mai multe intrri. Fiecare intrare are o adres. Adres este identic cu cea a intrrii. Proprietarul este persoana fizia sau juridic, titulara n exclusivitate sau n indiviziune a dreptului real asupra corpului de proprietate supus nscrierii. Deintorii de terenuri sunt titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi reale asupra acestora sau cei care potrivit legii civile au calitatea de posesori ori deintori precari. Corpul de cldire reprezint partea component a unei cldiri delimitat dup urmtoarele criterii: * sistemul arhitectonic i contructiv determinat de faade i materiale de construcie a pereilor exteriori; * intrarea separta n cldire; * independena i regimul de nlime diferit fa de alte cldiri alturate. Sistemul infomational al cadastrului este o organizare de baz de date grafice i alfanumerice de eviden telinica, economica i juridic referitoare la corpurile de proprietate i la proprietarii acestora. Cadastrele de Specialitate Conform articolului 4 din aceast Legea nr. 7/1996, Ministerele, alte instituii centrale de stat, regiile autonome i alte persoane juridice organizeaz cadastrul de specialitate n domeniile: agricol, forestier, apelor, industrial, extractiv, imobiliar-edilitar, transporturilor rutiere, feroviare, navale, aeriene, turismului, zonelor protejate naturale i construite, celor cu risc ridicat de calamitai naturale ori supuse polurii i degradrii i altele. Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de eviden i inventariere sistematic a1

Marian Silvia. Dreptul de proprietate asupra imobilului, documentarea i garania acestuia. n Revista Drept, Economie i Informatic, 2000, nr.4

31


bunurilor imobile sub aspect tehnic i economic, cu respectarea normelor tehnice elaborate de Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie i a datelor de baz din cadastrul general, privind suprafaa, categoria de folosin i proprietarul. Dup promulgare, Legea nr. 7/1996 a fost modificat i completat n mai multe rnduri prin Ordonane de Urgen .Din textul actual a fost eliminat articolul 4, menionat mai sus, disprnd astfel sintagma cadastre de specialitate (implicit cadastrul imobiliar edilitar). n acest sens, se propune nlocuirea noiunii cadastre de specialitate cu Sisteme Informaionale Specifice de eviden a ocuprii i utilizrii terenurilor n cadrul diverselor domenii de activitate (urbanism, administraie public, protecia mediului, agricultur, protecia civil, etc.). O precizare important1, menit s elimine unele confuzii i interpretri eronate, se refer la faptul c aceste sisteme informaionale specifice nu au ca obiect nregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului, aceast fiind atribuia exclusiv a Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar (care nlocuiete Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie i cartografie). n aceast ordine de idei, activitatea de Carte Funciar a fost trecut din responsabilitatea Ministerului Justiiei, reunind astfel n cadrul unei singure instituii, att cadastrul tehnic (de identificare i nregistrare a limitelor terenurilor), ct i cadastrul juridic (de identificare i nregistrare a drepturilor de proprietate asupra terenurilor). Cadastrele Locale Cadastrele locale sunt ntocmite la nivelul unitilor administrativ-teritoriale (comun, ora i municipiu) i alctuiesc baz tehnic a crilor funciare, deoarece acestea se ntocmesc, se numeroteaz i se in pe aceste localiti. n conformitate cu art. 10 din Legea nr. 7/1996, la nivelul unitilor administrativteritoriale - comuna, ora i municipiu - lucrrile tehnice de cadastru constau n: a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unitii administrativ-teritoriale i a limitelor intravilane componente;

1

Mihil, Mircea; Corcodel, Gheorghe i Chirilov, Ioan, op. cit

32


b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baz actelor de proprietate sau, n lipsa acestora, pe baz posesiei exercitate sub nume de proprietar i determinarea formei i dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecrei uniti administrativ-teritoriale; c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanelor judectoreti; d) ntocmirea documentelor tehnice cadastrale. Delimitarea i marcarea hotarelor administrative ale unitilor administrativteritoriale prevzute la alin. 1 din art. 10 din Legea nr. 7/1996, precum i limitele intravilanelor localitilor se fac de ctre comisia stabilit n acest scop prin ordin al prefectului; regulamentul de organizare i funcionare a comisiei de delimitare se aprob prin ordin al ministrului administraiei i internelor. Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor ntocmi la nivelul comunelor, oraelor i municipiilor sunt: registrul cadastral al imobilelor; indexul alfabetic al proprietarilor; registrul cadastral al proprietarilor; planul cadastral i anexele la partea I a crii funciare.

33


IV. LATURA JURIDIC A CADASTRULUI

Latura juridic Latura juridic a cadastrului se refera la operaiile care se efectueaz pentru identificarea propietarilor, nscrierea lor in documentaia cadastrului, precum i n cartea funciar, in vederea realizrii publicitii imobiliare, in baz drepturilor i actelor juridice pe care acetia le dein. Publicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege, prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor, n mod public, pentru a oferi securitate static i securitate dinamic circuitului civil referitor la asemenea bunuri. Prin securitate static se nelege ocrotirea drepturilor existente n prezent asupra unui bun, iar prin securitate dinamic se nelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobndi n viitor, n conformitate cu legea, asupra acelui bun.1 Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general, are ca obiect nscrierea n registre speciale a faptelor i actelor juridice referitoare la imobile, asigurnd accesul liber la informaii despre regimul lor juridic.

1

Liviu, Pop, Liviu-Marius Harosa Drept civil. Drepturile reale principale, editura Universul Juridic, Bucureti, 2006

34


Existena unui sistem de publicitate imobiliar este determinat de necesitatea cunoaterii precise a regimului juridic al bunurilor imobile, a elementelor de identificare i a titularilor dreptului de proprietate, a transferurilor de proprietate ale cror obiecte sunt bunurile imobile, a dezmembrmintelor de proprietate ori a sarcinilor care le greveaz etc. Instituia publicitii imobiliare poate fi definit ca instrument juridic prin care, pe de o parte, se asigur accesul liber la informaie al pricipanilor la circuitul civil, iar pe de alta, securitatea circuitului civil, al crui obiect l constituie bunurile imobile. Totodat, publicitatea imobiliar se contureaz ca instituie ce confirm constituirea drepturilor imobiliare nscrise n registrul imobiliar. n literatura juridic de specialitate1, publicitatea imobiliar este definit ca mijloc de informare privind drepturile de proprietate opozabile erga omnes, precum i ca instrument de garantare a acestora, fiind n consecin un mijloc de dubl protecie legal, de ocrotire juridic a drepturilor patrimoniale i de ncredere n operaiunile juridice, ambele susceptibile de a fi folosite n nelesul general de securitate juridic. Astfel, publicitatea imobiliar are rolul de constituire a drepturilor imobiliare, de confirmare a existenei drepturilor reale imobiliare i ofer date certe privind situaia juridic a imobilelor, rspunznd nevoii de certitudine i corectitudine cu privire la regimul juridic al imobilelor n cazul constituirii, modificrii sau stingerii drepturilor imobiliare, evitndu-se nstrinrile succesive sau cele efectuate cu necunoaterea unor dezmembrminte ale dreptului de proprietate asupra acestor imobile, precum i a ipotecilor sau privilegiilor cu care pot fi grevate. Funcie juridic, ce const n operaiuni de identificare a bunului imobil, a proprietarilor, de nscriere a acestora n registrele speciale privind bunurile imobile, n vederea asigurrii publicitii imobiliare, n baz drepturilor i actelor1

Albu, Ioan, Publicitatea imobiliar n dreptul romn. Noile cri funciare. Revista Dreptul, 1996, nr. 11,

35


juridice pe care le dein, n identificarea proprietarilor n baz actelor de proprietate i n realizarea publicitii imobiliare1. Funcia juridic se realizeaz prin identificarea proprietarului pe baz actului de proprietate sau pe baz posesiei exercitat sub nume de proprietar, de ctre oficiile teritoriale, precum i prin publicitatea imobiliar care se efectueaz de birourile de carte funciar ale judectoriilor.2 Funcia juridic, exprimat prin nscrierea i evidena drepturilor, precum i prin publicitatea imobiliar, este constitutiv de drepturi imobiliare. Att viabilitatea cadastrului, ct i publicitatea imobiliar se asigur prin cartea funciar. Cu privire la funcia juridic a publicitii imobiliare considerm c registratorul verific respectarea formei cerute de lege pentru actele juridice al cror obiect l reprezint bunurile imobile, cum ar fi: autentificarea notarial a actului juridic, aplicarea tampilei, semnturilor, dac organul administrativ ce a eliberat un act juridic constitutiv sau translativ de drepturi imobiliare este abilitat cu atribuiile n cauz etc., n timp ce cerinele ce in de validitatea actului juridic (capacitate, consimmnt, obiect, cauz) sunt prerogativa notarului public. Sarcina cadastrului bunurilor imobile, de la apariie i pn la mijlocul secolului trecut, consta n furnizarea de date certe pentru stabilirea impozitelor. Ulterior, necesitatea de a da siguran proprietii i circulaiei capitalului util unei bune cultivri a pmntului, a impus cadastrului noi sarcini. Dintre toate bunurile, imobilele au cea mai mare valoare economic. Aceast valoare crete n msura n care cresc solicitrile de terenuri pentru hran, locuine i ci de comunicaie n condiiile unei oferte limitate3. Pentru ca s aib o existen legal i, prin urmare, s fie aprat de lege, bunul imobil trebuie nregistrat ntr-un registru public. nregistrarea este precedat de un numr de lucrri cadastrale:12

Deleanu, Ion. Prile i terii: Relativitatea i opozabilitatea efectelor juridice, repere. Bucureti, Ed. Rosseti, 2002, pag. 288

Art.10, Legea 7/1996, Funcia juridica a cadastrului general se realizeaz prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate i prin publicitatea imobiliar.3

Mihil, Mircea; Corcodel, Gheorghe i Chirilov, Ioan, Cadastrul general i publicitatea imobiliar: Bazele i lucrrile componente. Bucureti, Ed. Ceres, 1995, pag. 196

36


1) stabilirea hotarelor unitilor administrativ-teritoriale i ale terenurilor, delimitarea lor prin borne; 2) stabilirea i marcarea pe teren a hotarelor intravilanului; 3) identificarea bunurilor imobile n baz documentelor ce confirm drepturile; 4) msurtorile pe teren pentru ntocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale; Cadastrul are menirea s furnizeze date reale privind determinarea ntinderii, configuraiei i poziiei corpurilor de proprietate, a destinaiei i folosinei lor, precum i date necesare pentru identificarea proprietarilor de bunuri imobile i nscrierea lor n registrul bunurilor imobile Caracteristic pentru cadastrul actual sunt: obiectivitatea, cci exprim o realitate obiectiv, independent de voina omului, indiferent de funcia social sau tehnic a acestuia; unicitatea, datorit faptului c se execut dup norme i instruciuni unice; valoarea istoric, deoarece reflect legile societii (formele de proprietate caracteristice unei ornduiri); dinamismul, fiindc reflect realitatea natural n continu schimbare. Lipsa unui cadru normativ adecvat modificrilor din societate i aplicarea necorespunztoare au avut multiple repercusiuni negative: fraudarea tranzaciilor imobiliare, degradarea continu a solului prin exploatare incorect; iresponsabilitatea proprietarilor; distrugerea lucrrilor de mbuntiri funciare, ceea ce a avut drept consecin o multitudine de litigii imobiliare. Prin urmare, cadastrul n varianta sa actual nltur aceste aspecte neplcute, el fiind mai complex, corelat creterii nevoilor tehnice, economice i juridice de inventariere a terenurilor i a celorlalte bunuri imobile. Din momentul nscrierii dreptul este opozabil terilor. Constituirea dreptului este legat de dou momente (caracteristice ambelor sisteme de publicitate: personal i real):

37


- dreptul se constituie din momentul semnrii de ctre pri a actului juridic constitutiv sau translativ de drepturi (principiul consensualismului), efectele avnd nsemntate numai pentru prile actului juridic n acest temei prile execut obligaiile contractuale. - dreptul se constituie din momentul nscrierii n cartea funciar i produce efecte att pentru pri, ct i pentru teri (principiul relativitii actului juridic). nregistrarea n cartea funciar a bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor este un act de recunoatere din partea statului a constituirii, transmiterii, grevrii sau stingerii drepturilor reale imobiliare, trstur prin care se evideniaz caracterul public al nregistrrii n crile funciare. nscrierea dreptului n cartea funciar este unica dovad a existenei drepturilor reale. Dreptul nscris se consider legal i poate fi contestat numai pe cale judectoreasc. In Romnia exist dou tipuri de propietate: privat (ine de domeniul privat) i comuna (ine de domeniul public). Domeniul public aparine statului i comunitior i cuprinde toate bunurile imobile destinate folosirii publice i serviciilor publice ci de comunicaii (drumuri, cai ferate), ape (lacuri, ruri,mare), domenii militare, porturi, aeroporturi, parcuri, grdini publice, pduri,etc.). Domeniul privat poate fi: - al statului (bunuri imobile ale ministerelor, coli, spitale, terenuri miniere); - al colectivitilor (bunurile primariilor, consiliilor judeene); - individual n documentaia cadastral, datele referitoare la situaia juridic a unui corp de proprietate se trec n urma declaraiei deintorului cadastru declarativ). Datele din registrele cadastrale nu consfiinesc o situaie de drept, aceast urmnd a fi stabilit numai dup verificarea documentelor juridice. n cartea funciar, datele se trec pe baz actelor juridice prezentate de proprietar, nscrierea lor realizeaz publicitatea imobiliar.

38


Culegerea datelor cadastrale se poate realiza ca o lucrare separata, organizat special n acest scop sau concomitent cu executarea lucrrilor de teren n cadrul actualizrii sau realizrii planurilor cadastrale. Identificarea proprietarilor i asituaiei juridice a imobilelor Operaia de identificare a proprietarului const n nregistrarea persoanei/ persoanelor fizice sau juridice care dein un titlu de proprietate asupra imobilului. Proprietarii se identifica din evidenele consiliului local. Datele se extrag din registrul permanent al populaiei, listele cu numele i prenumele, codul numeric personal i adres tuturor proprietarilor din unitatea administrativ-teritorial, conform evidenelor de la politic. Datele referitoare la propietar se inscriu n fia corpului de propietate. Datele cu privire la identitatea proprietarului se preiau din buletinul/cartea de identitate a propietarului. In situaiile n care proprietarul refuz prezentarea acestor acte, n fi se menioneaz refuzul i pentru rezolvare se solicit sprijinul consiliului local i al poliiei. n cazul cnd nici cu ajutorul evidenelor existente la consiliul local i la politie nu poate fi identificat proprietarul imobilului, n fi se face meniunea ,,proprietar neidentificat". n fia corpului de proprietate se inscriu1: numele, prenumele proprietarului i codul numeric personal. Aceste date se compar cu cele din listele extrase din Registrul permanent al populaiei, n cazul cnd acestea au fost obinute. Pentru femeile cstorite sau vduve, se vor nscrie numele de familie dobndit dup cstorie urmat de numele de familie avut inainte de cstorie i codul numeric personal. La nscrierea adresei de domiciliu a proprietarului se vor preciza toate datele necesare expedierii corespondenei potale, mai ales pentru proprietarii domiciliai in alte localiti dect cele cuprinse in raza unitii administrativ-teritoriale respective. Situaia juridic a imobilelor cuprinde: denumirea actului de proprietate cu numrul i data eliberrii, cota de proprietate unde este cazul, suprafaa inscris in acte pentru fiecare parcel, corp de proprietate i construcie, dup caz. nscrierea datelor privitoare la situaia juridic a imobilelor aflate in proprietatea persoanelor juridice se1

Mihil, Mircea; Corcodel, Gheorghe i Chirilov, Ioan, op. cit.

39


face potrivit specificaiilor din actele nomative sau din alte acte n temeiul crora au dobndit dreptul real supus nscrierii. n cazul n care nu exist titlu de proprietate, nscrierea se va face pe baza posesiei exercitate sub numele de proprietar la data identificrii cadastrale, precum i a unei declaraii pe proprie rspundere a persoanei deinatoare a imobilului. In situaia n care un imobil este ntr-un litigiu n curs de judecat, pe fia datelor cadastrale se face meniunea ,,imobil in litigiu" i se nominalizeaza prile i obiectul litigiului. n cazul imobilelor dobndite prin motenire se nregistreaz numele motenitorului, felul motenirii i actele care dovedesc calitatea de motenitor. La identificarea proprietarilor persoane juridice se nscriu urmtoarele date: denumirea persoanei juridice, codul SIRUES i adres potala a sediului. Dac un imobil constitute obiectul proprietii pe etaje sau apartamente, n fia corpului de proprietate se vor nscrie proprietarii respectivi, artndu-se pentru fiecare numrul de pri din ntreg care i revin, indiferent dac locuiete sau nu la adresa imobilului. n cazul cldirilor cu mai multe apartamente se ntocmete pentru fiecare cldire lista proprietarilor i a titularilor altor drepturi reale asupra imobilelor ca anexa la fia corpului de proprietate. n aceast list se nscriu toi proprietarii grupai pe intrri, astfel: numrul cadastral al corpului de proprietate, numrul blocului, numrul etajului, numrul aprtamentului, numele, prenumele proprietarului i codul numeric personal sau, dup caz, denumirea persoanei juridice i codul SIRUES, suprafaa total ocupat, in proprietate exclusiv sau in proprietate comun, denumirea actului de proprietate i data emiterii acestuia. In situaia n care n cldirea respectiv sunt i apartamente aflate in proprietatea privat a statului sau a unitii administrativ-teritoriale, se nscrie denumirea persoanei juridice care administreaz fondul locativ de stat, codul SIRUES i datele de identificare a locatarilor. Lista proprietarilor se ataeaz la fia bunului imobil. La stabilirea de proprietate asupra corpurilor de proprietate care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau interes public se vor respecta prevederile Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, cu modificrile

40


ulterioare. La stabilirea limitelor imobilelor aparinnd titularilor de cadastre de specialitate se ine seama de prevederile legale privind delimitarea acestora, specifice fiecrui domeniu de activitate. Identificarea categoriilor de folosin Identificarea categoriilor de folosin se realizeaz concomitent cu execuia lucrrilor de cadastru general, respectiv cu executarea msurtorilor de teren pentru actualizarea planurilor cadastrale sau a culegerii datelor de identificare a proprietarilor, a celor referitoare la actele de proprietate ori a celor legate de utilizarea ortofotogramelor. Identificarea i consemnarea categoriei de folosin se fac pentru fiecare parcel de teren (intravilan i extravilan), iar datele se inscriu n fia corpului de proprietate avndu-se in vedere semnificatiile simbolurilor categoriilor de folosin. Codurilor categoriilor de folosin se scriu i pe schitele ntocmite pentru fiecare corp de proprietate. Publicitatea Imobiliar Publicitatea imobiliar posesorii asupra lor. n conformitate cu " Legea Cadastrului i publicitii Imobiliare nr. 7/1996", publicitatea imobiliar consta in nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la corpurile de proprietate din aceeai localitate. Aceast se efectueaz de ctre birourile de carte funciar ale judectoriilor pentru bunurilor imobile situate n raza teritorial de activitate a lor. Cartea funciar este nscrisul oficial reprezentnd unitatea de baz n sistemul de publicitate imobiliar n cadrul cruia evidena se ine pe imobile i nu pe proprietari. Cartea funciar se ntocmete n mod distinct pentru fiecare imobil i cuprinde meniuni1

este sistemul de nscriere n documente publice a

corpurilor de proprietate mpreun cu drepturile imobiliare pe care le au proprietarii i

1

Art. 17, alin. 1 din Legea nr. 7/1996: Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile teritoriale pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora.

41


despre toate actele translative sau constitutive de drepturi n privina imobilului respectiv. Se ntocmete i se numeroteaz pe localiti2. Unul sau mai multe imobile alipite, de pe teritoriul unei localiti, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz corpul de proprietate care se nscrie n cartea funciar. Mai multe corpuri de proprietate, de pe teritoriul unei localiti, aparinnd unui proprietar formeaz partida cadastral a lui, care se nscrie n aceeai carte funciar. Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecarei localiti alcatuiesc mpreun registrul cadastral de publicitate imobiliar al acelui teritoriu. Registrul se ntregete cu: registrul special de intrare; planul de identificare a corpurilor de proprietate; repertoarul corpurilor de proprietate indicnd numrul cadastral al parcelelor i numrul de ordine al crii funciare n care sunt inscrise; indexul alfabetic al proprietarilor; mapa cu cererile de nscriere. Drepturile reale privind corpurile de proprietate inscrise n cartea funciar sunt denumite "drepturi tabulare". Acestea sunt: dreptul de proprietate; dreptul de superficie; dreptul de uzufruct; dreptul de uz; dreptul de abitatie; dreptul de servitute; dreptul de ipotec i privelegiul imobiliar. n sistemul de publicitate al crii funciare, pe baz publicitii este imobilul i nu persoana, pentru ca imobilul este venic iar proprietarii trectori, se perind prin faa lui prin operaiuni juridice de vnzare, succesiune, partaj, etc.. Conform art. 19, alin. 1 din Legea 7/1996, cartea funciar este alctuit din titlu, indicnd numrul ei i numele localitii n care este situat imobilul, precum i din trei pri: Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde: numrul de ordine i cel cadastral al imobilului; suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin i, dup caz, construciile;

2

Art. 17, alin. 3 din Legea nr. 7/1996: Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al acestui teritoriu, ce se tine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raza teritorial de activitate este situat imobilul respectiv.

42


planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte, constituie anexa la partea I, ntocmit conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale. Partea a II-a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde: numele proprietarului; actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; strmutrile proprietii; servituile constituite n folosul imobilului; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la proprietate; orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau a II-a a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute. Partea a III-a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini, care va cuprinde: dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte. Efectele nscrierii Cererea de nscriere n cartea funciar se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial i va fi nsoit de nscrisul original sau de copia legalizat de pe acesta,

43


prin care se constat actul sau faptul juridic a crui nscriere se cere; copia legalizat se va pstra n mapa biroului de cadastru i publicitate imobiliar1. nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea prilor interesate, cu excepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu; cererea de nscriere se ndreapt la biroul unde se afl cartea funciar n care urmeaz s se fac nscrierea2. Felurile nscrierilor nscrierile sunt de trei feluri3: - intabularea, avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale; - nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii ulterioare; - notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtura cu imobilele din cartea funciar. ntabularea este operaiunea de nscriere n cartea funciar n baz unor documente care s justifice dreptul de proprietate asupra unui imobil. Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baz actului prin care s-au constituit ori s-au transmis n mod valabil4. Drepturile reale se sting numai prin nscrierea radierii lor din cartea funciar, cu consimmntul titularului dreptului; acest consimmnt nu este necesar dac dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin mplinirea termenului artat n nscriere; dac dreptul ce urmeaz s fie radiat este grevat n folosul unei persoane, radierea se va face cu pstrarea dreptului acestei persoane5. nscrierea provizorie poate fi cerut n urmtoarele situaii6: cnd dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condiie suspensiv;

1 2

Art. 47, alin. 1 din Legea nr. 7/1996. Art. 47, alin. 5 din Legea nr. 7/1996. 3 Art. 26, alin. 4 din Legea nr. 7/1996. 4 Art. 20, alin. 1 din Legea nr. 7/1996. 5 Art. 20, alin. 2 din Legea nr. 7/1996. 6 Art. 29, alin. 2 din Legea nr. 7/1996.

44


cnd se solicit ntabularea unui drept real n temeiul unei hotrri judectoreti ce nu a rmas irevocabil; dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu; dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliar; dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc ns atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere. n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia juridic real, se poate cere rectificarea sau, dup caz, modificarea acesteia1. Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. Prin modificare se nelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaz esena dreptului care poart asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face dect la cererea titularului dreptului de proprietate. Rectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate face fie pe cale amiabil, prin declaraie autentic, fie n caz de litigiu, prin hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil2. Erorile materiale svrite cu prilejul nscrierilor n cartea funciar pot fi ndreptate la cerere sau din oficiu. Procedura de rectificare a nscrierilor n cartea funciar, a modificrilor i cea de ndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Ageniei Naionale. nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea prilor interesate, cu excepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu; cererea de nscriere se ndreapt la biroul unde se afl cartea funciar n care urmeaz s se fac nscrierea3.

1 2

Art. 29 din Legea nr. 7/1996. Art. 51, alin. 1 din Legea nr. 7/1996: nscrierile i radierile efectuate n crile funciare nu pot fi rectificate dect pe baza hotrrii instanei judectoreti definitive i irevocabile sau pe cale amiabil, n baza unei declaraii date n forma autentic, de titularul tabular, respectiv de titular, n baza unei documentaii cadastrale. 3 Art. 47, alin. 5 din Legea nr. 7/1996.

45


Cererea de nscriere n cartea funciar se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial i va fi nsoit de nscrisul original sau de copia legalizat de pe acesta, prin care se constat actul sau faptul juridic a crui nscriere se cere; copia legalizat se va pstra n mapa biroului de cadastru i publicitate imobiliar1. n concluzie, putem observa c latura juridic a cadastrului se refera la operaiile care se efectueaz pentru identificarea propietarilor, nscrierea lor in documentaia cadastrului, precum i n cartea funciar, in vederea realizrii publicitii imobiliare, in baz drepturilor i actelor juridice pe care acetia le dein.

CUPRINS

1

Art. 47, alin. 1 din Legea nr. 7/1996.

46

cadastrul si latura sa juridica

Documents