konsep dasar penilaian

DEPARTEMENKEUANGANREPUBLIKINDONESIABADANPENDIDIKANDANPELATIHANKEUANGAN

PUSDIKLATKEUANGANUMUM2008

DIKLATTEKNISSUBSTANTIFSPESIALISASIPENILAIANPROPERTIDASAR

MODUL

KonsepDasarPenilaian

IDENTITASMODUL

Judul :KonsepDasarPenilaianPenulis :Soeparjanto,SH,M.Ec.DevPenilai :RofiiEdyPurnomo,SHEdisi :Tahun2008

DikeluarkanolehPusatPendidikandanPelatihanKeuanganUmumBadanPendidikandanPelatihanKeuangan

untukDTSSPenilaianPropertiDasar.

Dilarangkerasmengutip,menjiplak,ataumenggandakansebagianatauseluruhisimodulini,sertamemperjualbelikantanpaizintertulisdariPusatPendidikandan

PelatihanKeuanganUmumBPPK.

theresDocument1

LEMBARPERSETUJUANPENILAI

MODUL

KonsepDasarPenilaian

DTSSPenilaianPropertiDasar

Modul ini telahdinilaidan layakuntukdigandakan

Disetujui:

Padatanggal : Desember2008

Penilai,

RofiiEdyPurnomo,SHNIP.060091720

v

KATAPENGANTAR

Proses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang

senantiasadiperlukanolehsetiaporang,termasukmerekayangtengahbekerjadalam

rangka meningkatkan karir kerja dalam kehidupannya, karena proses pembelajaran

pada hakekatnya adalah salah satu cara untuk terjadinya peningkatan dan

pengembangansumberdayamanusiadalamrangkamengantisipasipermasalahandan

pemenuhankebutuhankerjadimasadepan.

Modul KonsepDasarPenilaianyangditulisolehSoeparjanto,SH,M.Ec.Dev

inidisusundandigunakandalamDiklatTeknisSubstantifSpesialisasi(DTSS)Penilaian

PropertiDasaryangdiselenggarakanolehPusdiklatKeuanganUmumbagipegawaidari

Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) Departemen Keuangan, dan dirancang

untuk memberi bekal pengetahuan dan keterampilan yang diperlukan bagi pegawai

DJKN dalam bidang kekayaan negara guna meningkatkan kualitas sumber daya

manusiauntukmemperlancarpelaksanaantugasdilingkungankerjaDJKN.

Modul ini sudah mendapatkan masukanmasukan dari berbagai pihak,

diantaranyaSaudaraRofiiEdyPurnomo,SH(dariDJKN).

Kamimenghargaidanberterimakasihatasupayapenulisdanpereviewdalam

mempersiapkan dan menyusun modul ini sehingga turut membantu memberikan

kemudahan bagi peserta pendidikan dan pelatihan di lingkunganPusdiklat Keuangan

UmumBadanPendidikandanPelatihanKeuanganDepartemenKeuangan.

Jakarta, Desember2008Pj.KepalaPusdiklatKeuanganUmum,

AriWahyuniNIP060078951

DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum

Modul:KonsepDasarPenilaian vi

DAFTARISI

Halaman

HALAMANJUDUL.................................................................................... i

HALAMANDEPAN ................................................................................... ii

LEMBARIDENTITASPERSETUJUANMODUL ..................................... iii

LEMBARPERSETUJUANMODUL .......................................................... iv

KATA PENGANTAR.................................................................................. v

DAFTARISI................................................................................................ vi

KegiatanBelajar1:Pendahuluan............................................................. 1

A.PentingnyaPenilaianDalamKehidupan.................. 2

B.PengertianPenilaian................................................. 2

C.MasalahDasardalamProsesPenilaian .................... 4

D.Rangkuman.............................................................. 5

E.TestFormatif............................................................ 5

F.UmpanBalik ............................................................ 6

KegiatanBelajar2:KonsepdanPrinsipUmumPenilaian ..................... 7

A.KonsepAset/Properti ............................................... 7

B.Harga,Biaya,PasardanNilai.................................. 10

C.DasarPenilaian ....................................................... 11

D.KonsepNilai ........................................................... 13

E.ProsesPenilaian ...................................................... 15

F.Rangkuman .............................................................. 16

G.TestFormatif ........................................................... 18

H.UmpanBalik............................................................ 18

KegiatanBelajar3: KegunaanTertinggidanTerbaik............................ 19

A.TujuanAnalisisHBU............................................... 20

B.KriteriaDalamAnalisisHBU................................... 21

C.ContohAnalisisHBU............................................... 22

D. SituasiKhususdalamAnalisisHBU ....................... 26

E.Rangkuman .............................................................. 27

F.TestFormatif............................................................ 28

G.UmpanBalik............................................................ 29

KegiatanBelajar4:PendekatanPenilaian............................................... 30

A.PendekatanDataPasar(MarketDataApproach)...... 30

B.PendekatanBiaya(CostApproach) .......................... 33

C.PendekatanPendapatan(IncomeApproach) ............. 35

D.Rangkuman.............................................................. 39


Modul:KonsepDasarPenilaian vii

E.TestFormatif............................................................ 40

F.UmpanBalik ............................................................ 41

DAFTARPUSTAKA.................................................................................. 42


Modul:KonsepDasarPenilaian 1

KegiatanBelajar 1

PENDAHULUAN

TujuanInstruksionalUmum

Setelah mempelajari modul ini, diharapkan Saudara mampu memahami konsep dasar

penilaiandenganbaik.

TujuanInstruksionalKhusus

Setelahmengikutipembelajaranini,diharapkanSaudaramampu:

1. menjelaskanpentingnyapenilaiandalamkehidupan

2. menjelaskanpengertiandandefinisipenilaiandenganbaik

3. menjelaskanmasalahmasalahdasardalamprosespenilaian

________________________________________________________________________

Mengapa kita perlu penilaian profesional? Sebagaimana kita ketahui bahwa

mengestimasi nilai properti telah dilakukan sejak jaman sebelum kemerdekaan namun

tanpa kualifikasi formal, namun saat ini penilaian telah dijadikan aktivitas profesional

dalamdunia komersial. Faktor pendorongkebangkitanpenilaian dan penilaian sebagai

profesi diIndonesiaadalahsejakterjadinyakrisismoneterpadatahun1998.

Adanya keterlibatan pemerintah antara lain dalam tata kota, pajak properti dan

pembangunan infrastruktur seperti jalan kereta, jalan raya, kanal dan sebagainya,

memerlukanakuisisipropertipribadidanpembayarankompensasiyangwajar.Aktivitas

tersebut didukung oleh legislatif yang menetapkan nilai dan memerlukan penilai

profesional. Padawaktu yang sama invenstasi real estate dianggap sahdan berpotensi

menguntungkan investor, membutuhkan dukungan keuangan khusus yangmemerlukan

input saran yang dapat diandalkan atas nilai properti yang sebenarnya. Era otonomi

daerah membutuhkan upaya untuk optimalisasi pengelolaan kekayaan daerah secara

umummembutuhkanstrategisebagaiberikut:



1. Identifikasidaninventarisasinilaidanpotensiasetdaerah.

2. Adanyasisteminformasimanajemenasetdaerah.

3. Pengawasandanpengendalianpemanfaatanaset.

4. Pelibatan berbagai profesi atau keahlian yang terkait seperti auditor internal dan

appraisal(penilai). (Mardiasmo,2002:241)

A. PentingnyaPenilaianDalamKehidupan

Penilaian merupakan unsur penting dalam operasional kehidupan masyarakat

modern.Bidangbidangkegiatanlainyangmemerlukandukunganjasapenilaianseperti:

1. Studikelayakan

2. Aplikasiuntuksektorkeuangan

3. Pajakproperti(PBB)

4. Biayatransaksiproperti

5. Laporanperusahaan

6. Prospektusinvestasi

7. Tarifpengembangankondominium

8. Prosedurkebangkrutan/likuidasi

9. Gantirugipembebasanproperti

10. Sengketahukumatasproperti

11. Manajemenasetyangefisien.

B.Pengertian Penilaian

Hinggasaatinisebagianbesarmasyarakatbelummengenalpenilaian,salahsatu

penyebabnya adalah penilaian merupakan hal yang relatif baru. Bahkan di kalangan

penilai sendirimasihseringdijumpaikeraguraguanmengenaisiapasebenarnyapenilai

danbagaimanamerekaharusbersikap.Beberapahalyangseringdipertanyakan:

Penilaian:seniatauilmupengetahuan?

Didalam kamus Appraisal, diartikan sebagai penilaian atau penaksiran, demikian juga

Valuation diartikan sebagai penilaian atau penaksiran. Jadi Appraisal dan Valuation,



adalah sama artinya. Istilah Appraisal dan Appraiser lebih banyak dipergunakan di

AmerikaSerikat,sedangkanIstilahValuationdanValuersbiasadipakai dilnggrisdan

negaraanggotapersemakmuran(CommonwealthCountries).

Daridua istilah tersebut, yangperlu diperhatikan adanyasuatu istilahyang tidakdapat

dipisahkan, yaitu pengertian Valuer dan nilai. Dari beberapa definisi yang ada dapat

digarisbawahimengenaipenilaianadalah:

Penilaianmerupakansebuahopini(anopinionbukanjudgment)

Penilaianjugamerupakansuatuestimasinilai(anestimatedvalue)

Dilakukanpadahariyangditentukan(asofspecificdate)

Berdasarkankepadahasilanalisisatasdatapasaryangrelevan(basedonanalysisof

relavanmarketinformation).

Jadipenilaian(valuation/appraisal)padadasarnyamerupakanestimasiatauopini,

walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian

dibatasiolehketersediaandatayangcukup,sertakemampuandanobyektifitassipenilai

(valuer/appraiser).

Yang menjadi masalah adalah untuk dapat memperoleh estimasi nilai properti

yang realistis, seorang penilai sulit untuk menghindari subyektifitasnya. Karenanya,

untuk dapat menghasilkan estimasi nilai yang realistis dan meminimalkan

subyektifitasnya, seorang penilai harus memperhatikan bahwa tugas utamanya adalah

mempertimbangkanseluruhfaktayangtersediayangbersifatimpersonal.

Penilaian pada prinsipnya merupakan suatu proses indikasi, melalui suatu

pengetahuan atau metode tertentu terhadap suatu objek untuk suatu kepentingan atau

tujuan tertentu. Penilaian aset perlu dibedakan dengan penilaian pada umumnya.

Penilaian aset dilakukan khusus atas suatu aset (harta/benda) dari suatu entitas

kepemilikan. Penilaian aset (appraisal/valuation) harus dipahami sebagai suatu proses

ilmiah yang dilakukan seorang penilai untuk mendapatkan estimasi nilai suatu aset

tertentu. Mengingat konsep aset yang dinilai adalah dalam konsep hukum yang

mempunyai nilai ekonomis, maka indikasi nilai yang dihasilkan dari suatu penilaian

dituangkandalamsatuanmoneter.

Penilaianmerupakan ilmupraktis yangbersifatmultidisiplin, karenanyakaitan

dandukunganilmupengetahuanlainnyasangatpentinguntukdipahamiolehparapenilai.



Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang

penilaian adalah ilmu ekonomi, ilmu Teknik dan ilmu Hukum. Dalam penilaian juga

tidak lepasdariunsursubyektifseorangpenilai yangberkaitandenganpengalamandan

prediksiprediksi tertentu.Sifatdaripenilaian tersebutmemberikanpengertianpenilaian

adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam

mengestimasikannilaidari sebuahkepentinganyang terdapatdalamsuatupropertibagi

tujuan tertentudanpadawaktuyang telahditetapkan serta denganmempertimbangkan

segalakarakteristikyang adapadaproperti tersebut termasuk jenisjenis investasi yang

adadipasaran(HidayatidanHarjanto,hal.8).

C. MasalahDasardalamProsesPenilaian

Berikutadalahmasalahdasaryangberkaitandenganprosespenilaian.

a.Penilaiantidakobjektif

Meskipunproses penilaian adalah kualitatif danmemungkinkanuntukmenggunakan

analisisyangobjektif,karenadatapasardidalamnyamerupakanpandangansubjektif

nilai properti berdasarkan negosiasi antara penjual dan pembeli, dan karena setiap

transaksi tergantung pada banyaknya informasi yang bersifat kualitatif, kesimpulan

akhirdaripenilaimerupakanopiniyangsubjektif.

b.Penilaiandigunakanberdasarkantanggalpenilaian(usebydate)

Karena pasar bersifat dinamisdanpada saat penilaimenyusun laporankondisi pasar

dapatsajaberubah.

c.Metodekuantitatiftidakselalumenghasilkanpenilaianyanglebihbaikdanakurat.

Adanya anggapan bahwa analisis dan metode teknik yang kompleks akan secara

otomastis menjamin hasil penilaian yang akurat, tidak selalu benar karena

ketidaktepataninputdatayangdapatterjadidalampenilaianpadaumumnya.

d.Angkaakhirbukanlahyangterpentingdalampenilaian

Dalam kenyataannya bahwa beberapa penilaian yang dilakukan penilai seringkali

dibatasiolehadanyabeberapaperaturanataulainnya.Olehkarenaituyangterpenting

adalah bahwa prosedur penilaian yang dilaksanakan oleh penilai adalah tepat dan

menyeluruh.



D.Rangkuman

Penilaian pada prinsipnya merupakan suatu proses indikasi, melalui suatu

pengetahuan atau metode tertentu terhadap suatu objek untuk suatu kepentingan atau

tujuan tertentu. Penilaian aset perlu dibedakan dengan penilaian pada umumnya.

Penilaian aset dilakukan khusus atas suatu aset (harta/benda) dari suatu entitas

kepemilikan. Penilaian aset (appraisal/valuation) harus dipahami sebagai suatu proses

ilmiah yang dilakukan seorang penilai untuk mendapatkan estimasi nilai suatu aset

tertentu. Mengingat konsep aset yang dinilai adalah dalam konsep hukum yang

mempunyai nilai ekonomis, maka indikasi nilai yang dihasilkan dari suatu penilaian

dituangkandalamsatuanmoneter.

Penilaianmerupakan ilmupraktis yangbersifatmultidisiplin, karenanyakaitan

dandukunganilmupengetahuanlainnyasangatpentinguntukdipahamiolehparapenilai.

Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang

penilaian adalah ilmu ekonomi, ilmu Teknik dan ilmu Hukum. Dalam penilaian juga

tidak lepasdariunsursubyektifseorangpenilaiyangberkaitandenganpengalamandan

prediksiprediksitertentu.

E. TestFormatif

Pilihbenaratausalahpernyataandibawahini

1. Penilaian merupakan judgement seorang penilai yang didului dengan analisis

rasional. B S.

2. Kesimpulanakhirdaripenilaimerupakanopinisubyektifmeskipunanalisisyang

digunakanbersifatobyektif. B S.

3. Dalam penilaian, angka akhir hasil penilaian merupakan unsur yang paling

penting. B S.

4. Hasilpenilaiandapatdigunakandalamperiodewaktutertentusepanjangkondisi

pasarmengalamiperubahan. B S.

5. Penilaianmerupakangabunganilmupengetahuandanseni(scieneandart)karena

merupakangabunganilmuekonomi,teknikdanhukum. B S.



F.UmpanBalik

Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di

belakangmodulini. Kemudian,hitunglahjumlahjawabanSaudarayangsesuaidengan

kunci jawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat

penguasaanSaudaraterhadapmateri.

JumlahjawabanyangsesuaikunciRumus =

JumlahsemuasoalX100%

Penjelasantingkatpenguasaan:

90% 100% =sangatbaik

80% 89% =baik

70% 79% =cukup

0 69% =kurang

Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat

meneruskandenganmateriselanjutnya.TetapikalaunilaiSaudarakurangdari80%maka

SaudaraharusmengulangimateriiniterutamayangSaudarabelumkuasai.



KegiatanBelajar2

KONSEPDANPRINSIPUMUMPENILAIAN





Setelahmengikutipembelajaranini,diharapkan Saudaramampu:

1. menjelaskan konsepaset/propertidenganbaik

2. menjelaskanpengertianharga,biaya,pasardannilai secarabaik

3. menjelaskandasardasarpenilaian

4. menjelaskankonsepnilaidenganbiak

5. menjelaskanprosespenilaiansecarabaik

________________________________________________________________________

A. KonsepAset/Properti

Istilahasetdapatberartikekayaan(hartakekayaan)atauaktivaatauproperty.Dalam

terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yangdimiliki dan/ataudikuasai oleh suatu

badan usaha atau pemerintah secara historis dan manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa

depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang.Hakkepemilikan

dariasetbersifattidakberwujud.

Properti adalah konsep hukum yangmenyangkut kepentingan, hak dan keuntungan

yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang

memberikanhakkepadapemilikuntuksuatukepentingantertentuatausejumlahkepentingan

atas apa yang dimilikinya. Berdasarkan konsep hukum tersebut, properti dapat disebut

sebagai benda, meliputi benda bergerak dan benda tidak bergerak, baik yang berwujud

(tangible) maupun yang tidak berwujud (intangible), yang memiliki nilai tukar atau dapat

membentukkekayaan.



Istilahlainyangberkaitandenganpengertianasetataupropertiadalahrealestat,real

properti dan personal properti. Pengertian real estat berbeda di berbagai negara.Real estat

menurutSPI2007 (StandarPenilaian Indonesia) dirumuskansebagai tanahsecara fisikdan

bendayangdibangunolehmanusiayangmenjadisatukesatuandengantanahnya.Pengertian

realestatdisiniberartiasetberwujud(tangibleasset).Realpropertimerupakanpenguasaan

yuridis atas tanah yangmencakup semua hak atas tanah (hubungan hukumdengan bidang

tanah tertentu), semua kepentingan (interest) dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan

kepemilikian real estat. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan

(sertifikatatausuratsuratlain)yangterpisahdarifisikrealestat. Realpropertyadalahkonsep

non fisik (konsep hukum). Sedangkan Personal Property meliputi kepemilikan pada suatu

bendaberwujudatautidaberwujudyangbukanmerupakanrealestat.Bendabendainitidak

secara permanenmenjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umummemiliki sifat

dapatdipindahkan.

Dalam rangka pengelolaan aset negara, pengertian aset negara adalah bagian dari

kekayaaannegarayangterdiridaribarangbergerakataubarangtidakbergerakyangdimiliki,

dikuasaiolehpemerintah,yangsebagianatauseluruhnyadibeliatasbebanAPBNsertadari

perolehanlainyangsah,tidaktermasukkekayaannegarayangdipisahkan(dikelolaBUMN)

dan kekayaan Pemerintah Daerah (Siregar, 2004 : 5859). Sedangkan dalam Peraturan

Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara Daerah

menentukan bahwa barang milik negara/daerah adalah semua barang yang dibeli atau

diperolehatasbebanAPBN/APBDatauberasaldariperolehanlainnyayangsah.

Keberadaan suatu aset negara harus dicatat dan dilaporkan sesuai dengan Standar

AkuntansiPemerintahyangberlaku.Perlunyamengetahuipengertiandariasetnegara,dapat

dirujuksuatuklasifikasiAsetTetapberdasarkanStandarAkuntansiPemerintahan(Peraturan

PemerintahNomor24Tahun2005),PernyataanNomor7adalahtanah,peralatandanmesin,

gedung dan bangunan, jalan, irigasi dan jaringan serta aset tetap lainnya dan Konstruksi

dalam pengerjaan. Untuk dapat diakui sebagai aset tetap, suatu aset harus berwujud dan

memenuhikriteria:

Mempunyaimasamanfaatlebihdari12(duabelas)bulan

Biayaperolehanasetdapatdiukursecaraandal

Tidakdimaksudkanuntukdijualdalamoperasinormalentitas,dan

Diperolehataudibangundenganmaksuduntukdigunakan.



Berkaitan dengan aset negara, umumnya asetaset yang dimiliki/dikuasai dan

dioperasikan oleh pemerintah/negara disebut aset publik atau Public Ownership.

Karakteristikaset/barangpublikadalah:

tidakbersaingdalamkonsumsinya(nonrivalinconsumption),

tidakekslusif(nonexlusion),

mengakibatkanmanfaat eksternal bagi banyak orang, tidak dapat dibagi dalam satuan

satuan tertentu kepada konsumen, manfaatnya dinikmati secata kolektif oleh seluruh

populasi.

Sedangkankategoriasetpublikberdasarkankaidahinternasionalmeliputi:

Aset operasional, yaitu aset yang dipergunakan dalam operasional perusahaan atau

pemerintahsecaraberkelanjutandan/ataudipakaipadamasadatang.

Aset non operasional, yaitu aset yang tidakmerupakan bagian integral dari operasional

perusahaan atau pemerintah dan diklasifikasikan sebagai aset berlebih. Aset berlebih

adalahasetnon integralyangtidakdipakaiuntukpenggunaansecaraberkelanjutanatau

mempunyai potensi untuk digunakan dimasa yang akan datang dan karena itu bersifat

surplusterhadappersyaratanoperasional.

Aset infrastruktur,yaituaset yangmelayanikepentinganpublik,biayapengeluarandari

asetditentukandarikontinuitaspenggunaanasetbersangkutan.

Aset komunitas (Community asset), sebenarnya adalah aset milik pemerintah dimana

penggunaanasettersebutsecaraterusmenerus,umurekonomisatauumurgunanyatidak

ditetapkandanterkaitkepadapengalihanyangtidakterbatas(tidakdapatdialihkan).

Untukasetasetyangtermasukasetkomunitasdanaset infrastruktur,padaumumnya

dapat termasuk ke dalam aset operasional yang bersifat khusus. Aset khusus atau properti

dengan tujuan khusus (special purpose property) atau properti yang dirancang khusus

(specially designed property), yaitu properti yang sifatnya khusus, jarang terjadi, kalaupun

pernahdijualdipasarterbukauntuksatupenggunaantertentusebagaikelanjutanpenggunaan

yang ada. Sifat khusus berasal dari konstruksi, tata letak, ukuran atau lokasi dari properti

tersebut ataukombinasinya, ataukarenapenempatan berdasarkan sifatmesin dan peralatan

yangmempengaruhi desain atau fungsi bangunan, atau tujuan dari pendirian bangunan itu

sendiri.Contohnyaadalahkilangminyak,pekerjaankimia,pembangkit tenaga listrik, jalan,

lintasan kereta api, stasiun kereta api, jembatan, saluran air, fasilitas sosial dan umum

lainnya,yangjarangmenjadiobyekdaritransaksipasardantidakmemilikipenggunaanlain

yang memungkinkan di masa datang. Kebanyakan properti pemerintah selalu berada pada



katagori khusus. Properti/aset bukan khusus, adalah aset yang tersedia dengan permintaan

yangumum,denganatautanpapenyesuaian,diperjualbelikanatausewapadapasarterbuka

untuk penggunaan yang ada atau yang serupa, maupun kondisi kosong sebagai tujuan

investasi atau pengembangan, contohnya adalah rumah, gedung, bangunan kantor, pompa

bensindanlainlain.

Properti/asetbukankhusus(asetumum)adalahasetyangtersediadenganpermintaan

yangumum,denganatautanpapenyesuaian,diperjualbelikanatausewapadapasarterbuka

untuk penggunaan yang ada atau yang serupa, maupun kondisi kosong sebagai tujuan

investasi atau pengembangan. Contohnya adalah rumah, gedung, bangunan kantor, pompa

bensindanlainlain.

B. Harga,Biaya,PasardanNilai

Konsepmendasardalampenilaianpropertiadalahpengertianmengenaiharga,biaya,

pasardannilai.Penilaiharusmemahamibetulpengertiantersebutkarenaimplementasi antara

harga,biaya,pasardannilai,biasanyatercantumdalamsetiaplaporanpenilaian.Pemahaman

jugadibutuhkanbagiuser(pemberitugas)maupunmasyarakatyangmenggunakanhasildari

penilaian.

Hargaadalah istilahyangdigunakanuntuksejumlahuangyangdiminta,ditawarkan

atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga

merupakan fakta historis. Adanya kemampuan finansial, motivasi atau kepentingan khusus

dariseseorangpenjualataupembeli,hargayangdibayarkanatassuatubarangataujasadapat

berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan.

Meskipundemikian,hargabiasanyamerupakanindikasiatasnilairelatifdaribarangataujasa

olehpembelitertentudanataupenjualtertentudalamkondisiyangtertentupula.

Biayaadalahsejumlahuangyangdikeluarkanatasbarangataujasa,ataujumlahyang

dibutuhkanuntukmenciptakanataumemproduksibarangataujasatersebut.Jikabarangatau

jasasudahdiselesaikan,biayatersebutmenjadi faktahistoris.Hargayangdibayarkanuntuk

suatubarangataujasamenjadibiayabagipembelinya.

Pasaradalahlingkungandimanabarangdanjasadiperdagangkanantarapembelidan

penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa

dapatdiperdagangkanantarapembelidanpenjualtanpaadanyapembatasanataskegiatannya.

Setiap pihak akanmerespon hubungan permintaanpenawaran dan faktor pembentuk harga



lainnya,selainfaktorpengetahuandanpemahamansetiappihakitusendiri,pemahamanakan

kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. Pasar

dapatbersifatlokal,nasional,regionalatauinternasional.

Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin

disepakatiolehpembeli danpenjual dari suatu barang atau jasa yang tersediauntukdibeli.

Nilaibukanmerupakanfakta,tetapilebihmerupakanhargayangsangatmungkindibayarkan

untukbarangataujasapadawaktutertentusesuaidengandefinisitertentudarinilai.

Untukmengetahui perbedaan antaraNilai,Harga dan/atauBiaya, kita ambil contoh

sebagaiberikut:

SeorangkaryawanmendapattugasbarudikotaX,sedangkanditempattugaslamanya(kota

Y) ia telah memiliki sebuah rumah tinggal. Karena karyawan tersebut tidak memiliki

keluarga/saudaradikotaY,makakarenaterdesakrumahtersebutdijualdenganharga lebih

rendah dari nilai rumah tersebut. Bagi karyawan tersebut, nilai rumah itu lebih tinggi dari

hargatransaksitersebutapabilaiamasihtetapbertugasdikotaY.

Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan bentuk, arsitektur dan karakteristik fisik

lainnya yang sama, hanya yang satu dibangun ditengah kota sedangkan yang lainnya

dibangun dipinggir kota. Kedua bangunan itu menghabiskan biaya yang sama, tetapi nilai

bangunanyangditengahkotalebihtinggi.

C. DasarPenilaian

Konseppasar,harga,biayadannilaisangatrelevandenganpenilaianyangdidasarkan

padakriterianilaipasardanselainnilaipasar.Nilaidiciptakandandidukungolehhubungan

antar 4 (empat) faktor yaitu kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), serta

dapat dipindahkan dan daya beli (tranferability and purchasing power). Secara matematis

dapatdiformulasikansebagai :

V=f(D,U,S,T)

Dimana: DuntukDemandandDesire, UuntukUtility, SuntukScarcity, TuntukTransferability

Cara kerja prinsip ekonomi penawaran (supply) dan permintaan (demand)

merefleksikaninteraksiyangsangatkompleksdarikeempatfaktortersebut.



Penawaran suatu barang atau jasa dipengaruhi oleh kegunaan dan kemampuannya

untukmenarikminatkonsumen.Persediaanbarangataujasadibatasiolehkelangkaannyadan

kesesuaianbarangatau jasaterhadapdayabelikonsumen.Permintaanterhadapbarangatau

jasa diciptakan oleh kegunaannya, dipengaruhi oleh kelangkaannya dan kemampuannya

untukmenarikminatsertadibatasiolehdayabelikonsumen.

Kegunaandankelangkaan(keterbatasanpersediaan)barangataujasapadaumumnya

dipertimbangkan sebagai faktorfaktor yang terkait dengan penawaran (supply related

factors),sedangkanpreferensidandayabelikonsumenyangmencerminkanminatkonsumen

terhadapsuatubarangatau jasapadaumumnyadipertimbangkansebagai faktorfaktoryang

terkaitdenganpermintaan(demandrelatedfactors).

Prinsip penawaran dan permintaanmenyatakan bahwa harga suatu barang atau jasa

berbanding lurus dengan variasi permintaan dan berbanding terbalik dengan variasi

penawaran.Dalampasarproperti,penawaranmereprentasikankuantitaskepentinganhukum

atas properti yang tersedia untuk dijual atau disewakan pada berbagai variasi harga dalam

pasar tertentu, periode waktu tertentu, dengan asumsi bahwa upah tenaga kerja dan biaya

produksiadalahtetap.Permintaanmenunjukkanjumlahpembeliataupenyewapotensialyang

sedangmencarisuatujeniskepentinganhukumpropertitertentupadaberbagaivariasiharga

dalam suatupasar tertentu,periodewaktu tertentu,dengan asumsi bahwa faktorfaktor lain

seperti populasi, pendapatan, harga di masa mendatang dan preferensi konsumen adalah

tetap.

Harga

Permintaan

Penawaran

KeseimbanganHarga

0

Kuantitas



D. KonsepNilai

Mengacu pada SPI 2007, terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat

dirujuk. Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok yaitu Nilai Pasar dan Selain

NilaiPasar.Beberapajenisnilaisudahumumdigunakandalampenilaian,namunjenisnilai

lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan dan

diungkapkansecarahatihati.

Konsep nilai pasar diikat dengan persepsi dan perilaku kolektif para pelaku pasar.

Konsep inimengakuikeragaman faktorfaktoryangdapatmempengaruhi transaksidipasar

danmembedakannyadaripertimbanganselainpasarataupertimbanganintrinsiklainnyayang

mempengaruhi nilai.Penilaianproperti yangmendasarkanpasarmenganggapoperasi suatu

pasardimanatransaksiterjaditanpaadanyapembatasanolehkekuatanselainpasar.Penilaian

propertiyangberdasarkanpasarmengharuskan:

1. identifikasidanmemasukkandefinisinilaipasaryangdigunakandalampenilaian.

2. menentukan penggunaan tertinggi dan terbaiknya (HBU), ataupenggunaan yangpaling

mungkinataspropertiyangmerupakanfaktoryangpalingberpengaruhsecarasignifikan

terhadapnilainya.

3. dikembangkan dari data yang spesifik untuk pasar tersebut secara wajar dan melalui

metodesertaprosedurpenilaianyangmencobauntukmencerminkanprosesdeduktifpara

pelakupasartersebut.

4. ditunjukkan dengan penerapan pendekatan perbandingan data pasar, kapitalisasi

pendapatan dan kalkulasi biaya. Data dan kriteria yang digunakan pada tiaptiap

pendekatanpenilaiantersebutharusdiperolehdaripasar.

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat

diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang

berniatmembeli dengan penjual yang berniatmenjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,

yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihakmasingmasing bertindak

atasdasarpemahamanyangdimilikinya,kehatihatiandantanpapaksaan.Nilaipasarharus

memenuhiunsurunsurdarinilaipasartersebut.

IstilahNilai Pasar yang terdapat dalamSPI danNilaiWajar yang biasa digunakan

dalamSAP (StandarAkuntansiPemerintahan) secaraumumadalah sama(compatible)atau

memiliki konsep yang sama. Nilai wajar dalam konsep akuntansi, didefinisikan dalam

StandarAkuntansiInternasional sebagai jumlahuntuksuatuaktivayangdapatditukar,atau

penyelesaian kewajiban, antara pihak yang memahami dan berkeinginan untukmelakukan



transaksi bebas ikatan (arms lenght transaction). Nilai wajar pada umumnya digunakan

untuk pelaporan baik Nilai Pasar maupun Selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan.

Apabilanilaipasardarisuatupropertidapatdiberikan,nilaiinisamadenganNilaiWajar.

Mengacupadakonsepnilaipasarmakaapabilaunsurnilaipasarsebagaimanadisebut

dalam definisi nilai pasar tidak dapat dipenuhi, properti atau aset tersebut dapat dinilai

denganmenggunakan nilai SelainNilai Pasar.Nilai SelainNilai Pasar ini biasa digunakan

untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau

mempunyai pasar terbatas. Nilai Selain Nilai Pasar antara lain adalah nilai dalam

penggunaan(valueinuse),nilaiinvestasi(investmentvalue),nilaibisnisyangberjalan(going

concernvalue),nilaiasuransi(insurablevalue),nilaikenapajak(assessed,rateable,taxable

value), nilai sisa (salvage value), nilai jual paksa / nilai likuidasi (forced sale value), nilai

khusus(specialvalue),nilai jaminanpinjaman(mortgagelendingvalue),biayapenggantian

terdepresiasi (depreciated replacement cost / DRC) dan ekspresi lain dari nilai yang lebih

spesifikuntukmesinmesindanperalatan,dan/atausituasikhusus.

Penilaianpropertiyangtidakmendasarkanpasarmenggunakanmetodemetodeyang

mempertimbangkan fungsi atau kegunaan ekonomi dari suatu properti selain dari

kemampuannya untuk diperjualbelikan oleh para pelaku pasar, atau dampak dari kondisi

kondisi pasar yang tidak umum. Penilaian properti yang tidak berdasarkan pasar

mengharuskan:

1. mencantumkan definisi nilai yang diterapkan dalam penilaian seperti nilai dalam

penggunaan,nilai investasi,nilaiasuransi,nilaikenapajak,nilaisisa,nilai likuidasidan

nilai khusus. Laporan penilaian hendaknya menjamin bahwa nilai yang terdefinisi

tersebuttidakakandipersepsikansebagainilaipasar.

2. menggunakan prosedur yang sesuai dan menganalisis data yang memadai untuk

menghasilkanestimasinilaiyangwajar.

UntukmenjaminbahwatidakadakerancuanantaraNilaiPasardanSelainNilaiPasar,

SPImemberikanpedomankepadapenilaidenganmemperhatikanhalhalsebagaiberikut:

1. Mengidentifikasipropertiyangdinilai

2. Mengidentifikasihakhakyangberkaitandenganpropertiyangakandinilai

3. Mengidentifikasitujuandanmaksudpenggunaanpenilaian

4. Menentukanjenisnilaiyangdiestimasi

5. Melakukaninspeksiataspropertiyangdinilai

6. Mengungkapkansegalakondisiataukeadaankhususyangmembatasi



7. Menentukantanggalefektifpenilaian

8. Mengembangkan dan mempertimbangkan data dan keadaan yang diperlukan untuk

penyelesaiantugas

9. Menjelaskanbahwapenilaianyangdilaporkanbukanmerupakanestimasinilaipasarjika

penugasandilaksanakanatasdasarselaindariNilaiPasar.

E. ProsesPenilaian

Nilaipropertisangatdipengaruhiolehbanyakfaktor,olekarenaitupenilaianproperti

merupakan suatu proses pemecahanmasalah denganmempertimbangkan danmenganalisis

semua faktoryangberpengaruhterhadapnilaiproperti tersebut.Faktoryangmempengaruhi

dapatberupafaktor internal(yangterkaitdengankarakteristik fisikproperti)maupun faktor

eksternal. Proses penilaian merupakan tahapantahapan penentuan nilai properti yang

didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan halhal yang perlu

dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan datadata,

mengklasifikasi data dan menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnya

mengekspresikannyadalamsuatuestimasinilai.

Proses penilaian dapat digambarkan dalam diagram di bawah ini (Hidayati dan

Harjanto,hal.26)

IDENTIFIKASIPERMASALAHANIdentifikasi Tanggal TujuanPenilaian JenisNilaiProperti Penilaian Penilaian

SURVEIPENDAHULUANDatayang Sumber PersoneldanWaktu PerencanaanDiperlukan Data Pelaksanaan Kerja

PENGUMPULANDANANALISISDATADataUmum DataKhusus

Lokasional Ekonomi ObjekPenilaian PembandingRegional Trenekonomi Dokumenkepemilikan Jualbeli

Kota Proyeksipermintaan Tapak(site) Sewa

Lingkungan Bangunan

Highest&BestUse



PENERAPANPENDEKATANPENILAIANMarketDataApproach CostApproach IncomeApproach Lainnya

REKONSILIASINILAI

KESIMPULANNILAI&LAPORANPENILAIAN

F.Rangkuman

Istilahasetdapatberartikekayaan(hartakekayaan)atauaktivaatauproperty.Dalam

terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yangdimiliki dan/ataudikuasai oleh suatu

badan usaha atau pemerintah secara historis dan manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa

depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalamsatuan uang.Hakkepemilikan

dariasetbersifattidakberwujud.

Properti adalah konsep hukum yang menyangkut kepentingan, hak dan keuntungan yang

berkaitandengansuatukepemilikan.Propertiterdiriatashakkepemilikan,yangmemberikan

hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan atas apa

yangdimilikinya.Berdasarkankonsephukumtersebut,propertidapatdisebutsebagaibenda,

meliputi benda bergerak dan benda tidak bergerak, baik yang berwujud (tangible)maupun

yangtidakberwujud(intangible),yangmemilikinilaitukarataudapatmembentukkekayaan.

Dalam rangka pengeloaan aset negara, pengertian aset negara adalah bagian dari

kekayaaannegarayangterdiridaribarangbergerakataubarangtidakbergerakyangdimiliki,

dikuasaiolehpemerintah,yangsebagianatauseluruhnyadibeliatasbebanAPBNsertadari

perolehanlainyangsah,tidaktermasukkekayaannegarayangdipisahkan(dikelolaBUMN)

dan kekayaan Pemerintah Daerah (Siregar, 2004 : 5859). Sedangkan dalam Peraturan

Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara Daerah

menentukan bahwa barang milik negara/daerah adalah semua barang yang dibeli atau

diperolehatasbebanAPBN/APBDatauberasaldariperolehanlainnyayangsah.

Konsepmendasardalampenilaianpropertiadalahpengertianmengenaiharga,biaya,

pasar dan nilai. Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta,

ditawarkanataudibayarkanuntuksuatubarangatau jasa.Biayaadalahsejumlahuangyang

dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau



memproduksi barang atau jasa tersebut. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa

diperdagangkanantarapembelidanpenjualmelaluimekanismeharga.

Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin

disepakatiolehpembeli danpenjual dari suatu barang atau jasa yang tersediauntukdibeli.

Nilaibukanmerupakanfakta,tetapilebihmerupakanhargayangsangatmungkindibayarkan

untukbarangataujasapadawaktu tertentusesuaidengandefinisitertentudarinilai.

Nilaidiciptakandandidukungolehhubunganantar4(empat)faktoryaitukegunaan

(utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), serta dapat dipindahkan dan daya beli

(tranferabilityandpurchasingpower).MengacupadaSPI2007, terdapatbanyak jenisnilai

dandefinisinyayangdapatdirujuk.Secaragarisbesarnilaidibagidalamduakelompokyaitu

NilaiPasardanSelainNilaiPasar.

Mengacupadakonsepnilaipasarmakaapabilaunsurnilaipasarsebagaimanadisebut

dalam definisi nilai pasar tidak dapat dipenuhi, properti atau aset tersebut dapat dinilai

denganmenggunakan nilai SelainNilai Pasar.Nilai SelainNilai Pasar ini biasa digunakan

untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau

mempunyaipasarterbatas.

Prosespenilaianmerupakantahapantahapanpenentuannilaipropertiyangdidasarkan

pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan halhal yang perlu dilakukan

dalamrangkapemecahanmasalahtersebut,mendapatkandatadata,mengklasifikasidatadan

menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnyamengekspresikannya dalam suatu estimasi

nilai.



G.TestFormatif

1. Bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan estimasi nilai pasar jika

penugasandilaksanakanatasdasarselaindariNilaiPasar. B S.

2. Harga suatu barang atau jasa berbanding lurus dengan variasi penawaran dan

berbandingterbalikdenganvariasi permintaan. B S.

3. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat

suratlain)yangmenyatudarifisikrealestat. B S.

4. Hargayangdibayarkanuntuksuatubarangatau jasamenjadibiayabagipenjualnya.

.B S.

5. Nilai selain Nilai Pasar biasa digunakan untuk mengindikasikan nilai properti

khsusus,yaitupropertitidakadadipasaranataumempunyaipasarterbatas. B S.

H.UmpanBalik

Periksalah jawabanSaudaradengankunci jawaban test formatif yangadadi bagian

belakangmodul ini.HitunglahjumlahjawabanSaudarayangsesuaidengankunci jawaban,

kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara

terhadapmateri.



Penjelasan tingkatpenguasaan:


80% 89% =baik

70% 79% =cukup

0 69% =kurang

KalauSaudaramencapaitingkatpenguasaan80%keatas,Saudaradapatmeneruskan

denganmateriselanjutnya.TetapikalaunilaiSaudarakurangdari80%makaSaudaraharus

mengulangimateriiniterutamayangSaudarabelumkuasai.


19Modul:KonsepDasarPenilaian

KegiatanBelajar3

KEGUNAANTERTINGGIDANTERBAIK

(HighestandBestUse)






1. menjelaskantujuananalisisHBUdenganbaik

2. menjelaskan kriteriadalamanalisisHBUsecarabaik

3. mengetahui denganbaikbeberapacontohdalamanalisisHBU

4. menjelaskan denganbiakbeberapasituasikhususdalamanalisiHBU

________________________________________________________________________

Tanah merupakan aset permanen namun pengembangan di atasnya memiliki umur

yang terbatas. Dengan keunikannya serta tidak dapat dipindahkannya, setiap bidang real

estate memiliki lokasi yang unik. Sifat permanen tanah memberikan pengertian bahwa

keberadaannya akan melampaui usia semua penggunaan bangunan dengan segala sesuatu

yang ada di atasnya. Sifat unik dari tanah menentukan kegunaan optimalnya. Jika tanah

dinilaiterpisahdaribangunanyangberdiridiatasnya,prinsipekonomimensyaratkanbahwa

bangunandinilaiatassumbangannyaterhadaptotalnilaipropertiyangprinsipnyamerupakan

satukesatuanyangtidakdapatdipisahkanantarasatudanlainnya.

Nilai pasar dari tanah berdasarkan konsep penggunaan tertinggi dan terbaik yang

mencerminkan kegunaan dan sifat permanen dari tanah dalam konteks pasar, dimana nilai

pengembangannya merupakan selisih antara nilai tanah dengan total nilai psaar sesuai

pengembangan yang ada (Market Value as improved). Dengan memperhatikan kondisi

tersebutdalamkondisitertentupropertidinilaisebagaigabunganantaratanahdanbangunan,

dimana penilai biasanya mengestimasi nilai pasar dengan mempertimbangan Penggunaan

TertinggidanTerbaik(HBU)sesuaidenganpengembanganyangada(HBUasimproved).



Tujuan Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai

penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik

dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara

finansiallayakdanmenghasilkannilaitertinggidaripropertitersebut.Penggunaanyangtidak

diijinkan secara hukumatau tidakdimungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai

HBU. Penggunaan yang diijinkan secara hukum dan dimungkinkan secara fisik akan

membutuhkan penjelasan dari penilai untuk memberikan pertimbangan yang memadai

mengenai mengapa penggunaan tersebut secara wajar dimungkinkan. Penilai akan

mempertimbangkan penggunaan yang paling memungkinkan dan menghasilkan nilai

tertinggidaripropertitersebut.

Konsep HBU merupakan hal yang fundamental dari perkiraan nilai pasar. Kajian

HBUyangmendalammerupakansuatupenugasan terpisahdaripekerjaanpenilaian.Untuk

melakukankajianHBUyangmendalambiasanyadilakukandengananalisissecaramendalam

mengenai satu atau beberapa penggunaan yang secara wajar dimungkinkan, kemudian

dilakukanpengujiankelayakan finansialdanpenggunaan yangmenghasilkan nilai tertinggi

akanmerupakanHBU.

A. TujuanAnalisisHBU

Tujuan dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik adalah berbeda untuk properti

yang berupa tanah kosong dan properti yang telah terbangun. Seorang penilai harus

membedakan dua jenis kegunaan tertinggi dan terbaik tersebut dalam analisis penilaiannya

dandalam laporan penilaian harus teridentifikasi, dinyatakan dan disimpulkan secara jelas

sesuaidengantipepropertidantujuanpenilaiannya.

1. Kegunaantertinggidanterbaikuntuktanahkosong

Nilai tanah biasanya diestimasi sebagaimana keadaan tanah jika tanah dalam keadaan

kosong, maka dengan alasan yang jelas seorang penilai dapat menentukan nilai tanah

sebagaimana keadaan nyata di lapangan. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah

kosongharusmempertimbangkanhubunganantarakegunaanyangadapadasaat inidan

semua kegunaan potensialnya. Suatu pengembangan (improvement) yang dapat atau

memungkinkan untuk dilakukan, semakin mendukung dan membenarkan asumsi yang

terdapatpadakonsepHBU.



2. Kegunaantertinggidanterbaikuntukpropertiyangtelahterbangun

Terdapat2(dua)alasanuntukmenganalisisHBUterhadappropertiyangtelahterbangun,

yaitu:

a. Mengidentifikasikegunaandaripropertiyangdiharapkandapatmenghasilkantingkat

pengembalian tertinggi (Ro atau overall return) dari setiap rupiah modal yang

diinvestasikan

b. Mengestimasikan HBU dari sebuah properti yang telah terbangun adalah untuk

membantudalammengidentifikasipropertipembanding.

B. KriteriaDalamAnalisisHBU

Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam menganalisis kegunaan

tertinggidanterbaik,yaitu:

1. Memungkinkansecarafisik(phisicallypossible)

Ukuran, bentuk tanah, luas, ketinggian dan kontur tanah adalah berpengaruh

terhadap kegunaan yang dapat dilakukan/dibangun di atasnya. Sebagai contoh adalah

tidak memungkinkan untuk membangun bangunan hotel berbintang atau pusat

perbelanjaan di atas tanah seluas 400m2, dan sebaliknya adalah terlalu berlebih untuk

membangun sebuah rumah tinggal di atas tanah seluas 1 hektar. Bentuk tanah yang

irregularatautidakteratur lebihsulituntukmembuatperencanaanbangunan.Kegunaan

atassebidangtanahdapatdipengaruhiolehlebardepan(frontage)danpanjang/kedalaman

tanah(depth).

Kesimpulankegunaantertinggidanterbaikdarisecarafisiktercapaibilaterdapat

kesepakatandenganahli/pakarterkait.Pertimbanganterhadapkapasitasdanketersediaan

utilitas publik pada lokasi dimana tanah terletak juga harus dilakukan, termasuk juga

mengenai topografi dan kondisi lapisan tanah, maka kegunaan potensial juga akan

terpengaruh. Kegunaan tertinggi dan terbaik dari properti yang telah terbangun juga

tergantungdaripertimbanganfisiknya,yangmeliputiluas,desaindankondisi.

2. Diijinkanolehperaturan(legallypermissible)

Penilai harus memastikan kegunaankegunaan yang diijinkan oleh peraturan.

Batasanbatasan tertentu (private restrictions), zoning, peraturanperaturan bangunan

(building codes), kontrolkontrol terhadap bendabenda bersejarah dan peraturan



peraturan lingkungan harus diinvestigasi, sebab faktorfaktor tersebut mungkin saja

mempengaruhipotensialkegunaantertinggidanterbaikdarisuatuproperti.

Jangkawaktusewadapat jugaberpengaruhterhadapHBUkarenasepanjangsisa

waktu kontrakmungkin kegunaan properti dibatasi oleh perjanjian atau peraturan. Jika

suatu properti tunduk pada suatu peraturan sewa tanah selama 15 tahun, maka terlalu

berlebihanjikadibangunbangunanyangmempunyaiumurekonomis40tahun.

3. Layaksecarakeuangan(financiallyfeasible)

Dalam menganalisis kelayakan keuangan, kegunaan yang memungkinkan perlu

dianalisis lebih lanjut dalam menghasilkan pendapatan, tingkat pengembalian (return),

apakah sama, lebih kecil atau lebih besar dari biaya operasi dan sebagainya. Semua

kegunaan yang diekspektasikan dapat memberi positive return dianggap memiliki

kelayakankeuangan.

Untuk menentukan kelayakan keuangan, seorang penilai mengestimasi

pendapatan kotor yang akan diterima (future gross income) yang diekspektasikan dari

setiappotensialkegunaantertinggidanterbaik.Tingkatkekosongan,collectionlossesdan

biaya operasi perlu dikurangkan dari setiap pendapatan kotor untuk mendapatkan

pendapatanbersihoperasi(netoperatingincomeatauNOI).Tingkatpengembalian(rate

ofreturn)atasmodalyangdiinvestasikandapatdigunakanuntukmelakukanperhitungan

bagisetiappenggunaan.

4. Mendapatkanhasilsecaramaksimum(maximallyproductive).

Untuk menganalisis kelayakan keuangan dan memilih kegunaan yang memberi

nilai yang maksimal, terdapat beberapa alat analisis atau tolok ukur yang sering

digunakanantaralainNetPresentValue(NPV),InternalRateofReturn(IRR),Returnon

Investment (ROI), Return onEquity (ROE), PaybackPeriod.Alternatif kegunaan yang

menghasilkantingkatpengembalian investasiyangpositifdantertinggiadalahalternatif

yangmemenuhikriteriakegunaanyangteringgidanterbaik.

C. ContohAnalisisHBU

BerikutinicontohanalisisHBUuntuktanahyangdianggapkosong.

Terdapat sebuah tanah kosong yang terletak di kawasan yang sangat strategis di

bagiankotaYogyakarta.Tanahtersebutmempunyaikarakteristiksebagaiberikut:



Luas :1,8hektar

BentukTanah :segiempatberaturan(regular)

Topografi :ratadanlebihtinggi0,5mdarijalan

Letak :tanahsudut

NilairataratatanahdikawasantersebutadalahRp.2.500.000,00/m.

Seorang investorsangat tertarikterhadapproperti tersebut,mengingat tanahtersebut

terletak pada kawasan utama kota dan untuk berbagai kegunaan di sektor komersial, baik

untuk hotel, komplek perkantoran, komplek pertokoan (mall), bahkan untuk pusat

kebudayaan.Zoningpadakawasandi sekitartanahituberlokasiadalahuntukkomersial.Dari

segifinansial,propertitersebutmempunyaipotensinilaiyangtinggi.Pasarannilaisewadan

berbagaiinformasikeuanganuntukberbagaikegunaandidaerahtersebutadalah:

v Untukpertokoan,nilaisewapermeterpersegiperbulanadalahRp.350.000,00dengan

service charge sebesar 10%dari nilai sewanyadengan rate of return sebesar 15%dan

biayaoperasisebesar35%daripendapatankotorefektifnya.

v Untuk perhotelan, potensi juga tinggi mengingat letaknya yang strategis, maka

diperkirakanbisamendapatkannilaisewasebesarRp.450.000,00/bulandanpendapatan

lain sebesar Rp. 6.000.000,00 dengan tingkat kekosongan 5% dan besarnya outgoings

sebesar40%sertatingkatkapitalisasisebesar12%.

v Untukperkantoran,potensinilaisewaratarataadalahsebesarRp.260.000,00permeter

persegiperbulandenganservicechargesebesar8%darinilaisewadenganrateofreturn

sebesar12%danbiayaoperasisekitar30%daripendapatankotorefektinya.

Dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik, tanah tersebut sangat potensial apabila

digunakanuntuktujuankomersial,tetapisayangnyadaripihakkesultanantidakmengijinkan

tanah tersebut untuk digunakan sebagai kegunaan lain, selain kegunaan untuk kegiatan

pelestarian budaya Yogyakarta serta tidak untuk dipindah milik kepada siapapun. Beri

pandanganSaudaramengenaihal inidilihatdarifaktorfaktorpenilaianpropertidanprinsip

kegunaantertinggidanterbaik(highestandbestuse).

Sesuaidengandeskripsiobyekpenilaiandiatas,makadapatdilakukan identifikasi sebagai

berikut:



FaktorfaktoryangmempengaruhiNilaiPropertiSubyek:

1. FaktorPermintaandanPenawaran

Sebagaimana kotakota besar lain di Indonesia,maka permintaan tanah untuk berbagai

keperluanpembangunandiYogyakartasangattinggi.Apalagiluaskotayogyakartayang

terbatastidakdapatmemenuhipermintaanyangada,sehinggapembangunansaatinitelah

meluaskedaerahKabupatendisekitarnya.

2. FaktorUkuran,bentuk,perletakandanlokasiproperti

Padamasasekarang inimasihterdapat tanahkosongditengahkotadengan luas1,8Ha,

merupakansesuatuyangsangatsulitdidapat/barangyanglangka(Scarcity),mempunyai

tingkatutilitydantransferabilityyangtinggi.

3. Faktorpolitikdankenegaraan

Sebagai faktor yang sangat menentukan di sini adalah adanya kebijakan dari pihak

kesultanan tidak mengijinkan tanah tersebut untuk digunakan sebagai kegunaan lain,

selain kegunaan untuk kegiatan pelestarian budaya Yogyakarta serta tidak untuk

dipindahmilikkepadasiapapun.

Untuk faktorfaktor sebagaimanadisebutkanpadapoint 1 dan 2, adalah faktorfaktor yang

dapatmenaikkannilaipropertisubyek.

Sedangkanfaktorsebagaimanaterdapatpadapoint3merupakanfaktoryangmempengaruhi

analisiskegunaantertinggidanterbaik.

KriteriadalamanalisisHighestand BestUse:

1. Memungkinkansecarafisik(PhisicallyPossible).

Luas :1,8hektar=18.000m

BentukTanah :segiempatberaturan(regular)

Topografi :ratadanlebihtinggi0,5mdarijalan

Letak :tanah sudut

Lokasi :strategisdibagiankota

Sangat memungkinkan untuk dipergunakan sebagai komplek pertokoan (mall), hotel,

komplekperkantoran.

2. Diijinkanolehperaturanyangada(LegallyPermissible)

Zoningpadakawasandisekitartanahituberlokasiadalahuntukkomersial.



3. Layaksecarakeuangan(FinanciallyFeasible)

NilaiPasarTanahberdasarkandatanilairataratatanahdikawasantersebutadalah:

18.000mxRp.2.500.000,00=Rp.45.000.000.000,00

(Empatpuluhlimamilyarrupiah)

Pertokoan perbulan Jumlah pertahunNilaiTanah 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00NilaiSewaperm 350,000.00 6,300,000,000.00 75,600,000,000.00Servicecharge10% 35,000.00 630,000,000.00 7,560,000,000.00

6,930,000,000.00 83,160,000,000.00BiayaOperasional35% 2,425,500,000.00 29,106,000,000.00NetOperatingIncome(NOI) 4,504,500,000.00 54,054,000,000.00RateofReturn 1.25% 15.00%TotalInvestasi(Kapitalisasi) 360,360,000,000.00 360,360,000,000.00OverallROR(Ro) 1.25% 15.00%

Perhotelan perbulan Jumlah pertahunNilaiTanah 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00NilaiSewa 450,000.00 8,100,000,000.00 97,200,000,000.00Pendapatanlain 6,000,000.00 72,000,000.00

8,106,000,000.00 97,272,000,000.00Tingkatkekosongan5% 405,300,000.00 4,863,600,000.00Outgoings40% 3,242,400,000.00 38,908,800,000.00NetOperatingIncome(NOI) 4,458,300,000.00 53,499,600,000.00Tingkatkapitalisasi 1.00% 12.00%TotalInvestasi(Kapitalisasi) 445,830,000,000.00 445,830,000,000.00OverallROR(Ro) 1.00% 12.00%

Perkantoran perbulan Jumlah pertahunNilaiTanah 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00NilaiSewaperm 260,000.00 4,680,000,000.00 56,160,000,000.00Servicecharge8% 374,400,000.00 4,492,800,000.00

5,054,400,000.00 60,652,800,000.00Biayaoperasional30% 1,516,320,000.00 18,195,840,000.00NetOperatingIncome(NOI) 3,538,080,000.00 42,456,960,000.00RateofReturn 1.00% 12.00%TotalInvestasi(Kapitalisasi) 353,808,000,000.00 353,808,000,000.00OverallROR(Ro) 1.00% 12.00%

4. Menghasilkanpendapatanyangmaksimal(Maximallyproductive)

Berdasarkan tingkat pendapatan bersih operasional (NOI) dan tingkat pengembalian,

maka pendapatan maksimal dari properti subyek adalah pengembangan tanah kosong



tersebut untuk pertokoan karenamempunyai NetOperating Income (NOI) sebesar Rp.

54,054,000,000.00 dantingkatpengembalian(Ro)sebesar15%.

Dengan demikian penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) tanah tersebut

adalahuntukusahapertokoan.

D. SituasiKhususdalamAnalisisHBU

Situasi khusus di sini dimaksudkan sebagai halhal yangmembatasi properti dalam

mencapai tingkatankegunaan tertinggi dan terbaiknya.Berbagai situasi tersebutantara lain

(HidayatidanHarjanto,hal.5960):

a) SingleUseSituation

Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin tidak seperti biasanya atau unik (seperti

museum, cagar budaya, dan lainlain) dan nilai tanahnya didasarkan atas kegunaannya

tersebutbukankegunaanlainpadaumumnya.

b) InterimUse

Kegunaan sementara dari sebidang tanah kosong atauyang telah dikembangkan adalah

kegunaan tertinggi dan terbaik yang diantisipasi untuk berubah dalam jangka pendek.

Kegunaansementara inibisamungkinatautidakmemberikontribusi terhadapnilaidan

biayabiaya pembongkaran (demolition cost) harus dipertimbangkan untuk

mengembangkanmenjadikegunaankegunaaninterim.

c) LegallyNoncomfromingUse

Adalah kegunaan yang sah secara hukum untuk dibuat dan dipertahankan tetapi tidak

sesuaidenganperaturanpenggunaantanahdarikawasandimanapropertitersebutberada.

Kegunaan ini sering muncul sebagai akibat perubahan zoning, yang bisa menciptakan

underimproved atau overimproved terhadap properti. Contohnya sebuah rumah tinggal

yang berlokasi di suatu kawasan yang zoningnya berubahmenjadi kawasan komersial,

makaakanmenjadikanpropertitersebutunderimproved.

d) UsethatarenotHighestandBest

Beberapa bangunan atau pengembangan lain yang ada mungkin tidak mencerminkan

kegunaan tertinggi dan terbaik dari keadaan tapaknya seandainya tanah kosong.

Kegunaan tertinggi dan terbaik umumnya mempunyai kategori yang sama dengan

kegunaan saat ini. Contohnya kegunaan tertinggi dan terbaik dari tapak yang telah

dibangunapartemenyangsudahberumur10tahunadalahbangunanapartemenmodern.



Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin telah berubah akibat adanya keusangan

eksternal.

e) MultipleUse

Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin melibatkan lebih dari satu kegunaan tertentu

untuksebidang tanahatausebuah bangunan.Contohnya sebuahkomplek lapangangolf

yang terdapat hotel, perumahan, tempat rekreasi, kondominium dan sebagainya. Suatu

bidangtanahmungkinjugadigunakanuntukberbagaifungsi.

f) SpecialPurposeUse

Hal ini berkaitan dengan specialpurpose properties, yaitu properti yang hanya sesuai

untuksatutujuantertentuatausebuahkegunaanyangsangatterbatasjumlahnya.Dalam

hal inipenilaiakanmenghadapimasalahpraktekdalammenentukankegunaan tertinggi

danterbaiknya.Kegunaantertinggidanterbaikuntukproperti jenis iniadalahkegunaan

yangadapadasaatini.

g) SpeculativeUse

Investasipadakegunaanspekulatifterciptaketikapembelimempunyaiantisipasiterhadap

kenaikkan nilai,meskipunkegunaan tertinggi dan terbaik padamasa yang akan datang

secara spesifik tidak dapat diprediksi, namun alternatif logis biasanya dipakai untuk

mengidentifikasikegunaannya.

h) ExcessLand

Adalahtanahyangmungkintidakdiperlukanuntukmendukungkegunaanyangadaatau

untukmengakomodasi kegunaan tertinggi dan terbaik yang primer dari sebidang tanah

kosongatautanahyangdianggapkosong.Excesslandiniseharusnyadapatteridentifikasi

secara jelas dengan melakukan perbadingan terhadap properti sejenis yang berdekatan

atauberadapadakawasanyangsama.

E.Rangkuman

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang

paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah

dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan

menghasilkannilaitertinggidaripropertitersebut. TujuananalisisHBU...

Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam analisis HBU yaitu:

memungkinkan secara fisik (phisically possible), diijinkan oleh peraturan (legally



permissible), layak secara keuangan (financially feasible), mendapatkan hasil secara

maksimum(maximallyproductive).

Beberapa situasi khusus yang membatasi properti dalam mencapai tingkat HBU

antaralain:SingleUseSituation,InterimUse,LegallyNoncomfromingUse,Usethatarenot

HighestandBest, MultipleUse,SpecialPurposeUse,SpeculativeUse,ExcessLand.

F.TestFormatif

1. Untuk menentukan kelayakan keuangan, seorang penilai mengestimasi pendapatan

bersih yang akan diterima (future net income) yang diekspektasikan dari setiap

potensialkegunaantertinggidanterbaik. B S.

2. Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan

penilaian. B S.

3. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong tidak harusmempertimbangkan

hubunganantarakegunaanyangadapadasaatinidansemuakegunaanpotensialnya.

.B S.

4. Kegunaan multiple use sering muncul sebagai akibat perubahan zoning, yang bisa

menciptakan underimprovedatauoverimprovedterhadapproperti. B S.

5. Penggunaanyangtidakdiijinkansecarahukumatautidakdimungkinkansecarafisik

tidakdapatdianggapsebagaiHBU. B S.



G.UmpanBalik




terhadapmateri.





80% 89% =baik

70% 79% =cukup

0 69% =kurang




DTSSPenilaianProperti DasarPusdiklatKeuanganUmum


KegiatanBelajar4

PENDEKATANPENILAIAN






1. menjelaskan penilaianpendekatandatapasardenganbaik

2. menjelaskan penilaianpendekatanbiayadenganbaik

3. menjelaskan penilaianpendekatanpendapatandenganbaik

________________________________________________________________________

Penilaianuntukberbagaijenisproperti,baikdalammengestimasiNilaiPasarmaupun

selain Nilai Pasar, mengharuskan seorang penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih

pendekatan penilaian. Istilah Pendekatan Penilaian (approach) mengacu kepada

metodologianalitisyangditerimadanditerapkansecaraumum.Pendekatanpenilaiansesuai

SPIsecaragarisbesarterdiriatas2(dua)macam,yaitupendekatanpenilaianberbasispasar

danpenilaiantidakberbasispasar.Pendekatanpenilaianberbasispasar,yangSaudaraperlu

ketahui meliputi:

A. PendekatanDataPasar(MarketDataApproach)

Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan

data pasar yang terkait, sertamenghasilkan estimasi nilaimelalui proses perbandingan.

Pada umumnya property yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi

propertiyangsebanding,baikyangtelahterjadimaupunpropertiyangmasihdalamtahap

penawaranpenjualandarisuatuprosesjualbeli.

Istilahlaindaripendekatandatapasaradalahpendekatanperbandinganpenjualan(Sales

Comparisson Approach), yaitu pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara

membandingkan antara properti yang dinilai dengan propertiproperti pembanding



(comparables properties) yang telah diketahui karakteristik dan nilainya. Selanjutnya

analisis dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaannya untuk

menentukan besarnyapenyesuaian (adjustment) yang akandiberikanuntukmenentukan

nilaiobjekpenilaian.

Prosedurpenerapanpendekatanperbandinganpenjualan biasanyamengikuti sistematika

sebagaiberikut:

a) Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan dan mendapatkan

daftarpropertiproperti sejenisdenganobjekpenilaianyangsedangditawarkan atau

ditransaksikan.

b) Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasi data apakah memenuhi

keakuratan dan sesuai kenyataan serta memastikan apakah data transaksi yang

diperolehmencerminkankeadaansebagaimanadisyaratkanolehkriteriapasarwajar.

c) Memilih unitunit perbandingan yang sesuai (seperti rupiah per meter, per meter

persegi,permeterkubikataupermultiplierpendapatan)danmengembangkananalisis

perbandinganuntuktiapunit.

d) Membandingkan objek penilaian dan properti pembanding dengan menggunakan

elemenelemenpembandingyangsesuaidanmengadakanpenyesuaianterhadapharga

penjualandaripropertipembanding.

e) Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari analisis

perbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal (single value indication) atau dalam

rangenilai(untukkondisipasaryangkurangpasti).

Adapunbeberapaelemenperbandinganyangseringdipertimbangkanadalah:

Jenishakyangmelekatpadaproperti

Masalahkeuangan/pendanaan(financingterm)

Kondisipenjualan

Kondisipasar

Lokasi

Karakteristikfisik

Karakteristik dalam menghasilkan pendapatan (income producing

characteristics)

Karakteristikkarakteristiklain(HidayatidanHarjanto,2003:118)



Penyesuaian(adjustment)yangditerapkanuntukmembadingkanpropertidapat

dalam bentuk persentase atau dalam bentuk satuan uang (rupiah, dollar). Penyesuaian

dapat dilakukan dengan berbagai cara tergantung bagaimana hubungan antara dua

properti atau lebih yang dibandingkan (yaitu antara obyek penilaian dan properti

pembanding,pembandingdenganobyekpenilaiandanantarpropertipembanding) yang

mencerminkan keadaan pasar. Hubungan tersebut dikonversi ke dalam perhitungan

aljabar dan persamaan yang digunakan untuk menentukan jumlah penyesuaian yang

dilakukan terhadap perbedaan di antara properti tersebut. Perhitungan yang dilakukan

seorang penilai dalammelakukan penyesuaian harus didasarkan pada kerasionalan dan

tidak boleh terpaku pada perhitungan matematik. Estimasi nilai pasar tidak ditentukan

oleh seperangkat perhitungan matematik saja tetapi seorang penilai perlu mempunyai

aspeksenidalampengambilankeputusannyauntukmenganalisisdanmenginterpretasikan

data kuantitatif. Rangkaian yang digunakan untuk melakukan penyesuaian persentase

adalahmenghitungdanmenjumlahkansecarabersamasama.Rangkaianpenyesuaianini

juga digunakan ketika penyesuaian persentase dikombinasikan dengan penyesuaian

rupiah.

Market data grid adalah sebuah tabel standar yang digunakan untuk

mengumpulkandanmembandingkandataobjekpenilaiandandatapropertipembanding.

Penggunaan market data grid adalah untuk menyatakan konsistensi dari penyesuaian

penyesuaian yang dibuat oleh penilai dalam melakukan analisis perbandingan. Market

datagridsecaralengkapdapatdicontohkansebagaiberikut:

Objek Pembanding Pembanding PembandingNo ElemenPerbandingan

Penilaian 1 2 3Hargatransaksi Rp1,438,000,000 Rp1,026,000,000 Rp1,605,000,000

1 Lokasi +3% +4% 5%

2 KarakteristikTanah

LuasTanah 2% 3% 2%

BentukTanah 0% +1% 0%

Kontur 0% 0% 0%

Elevasitanah +2% +2% 0%

Kepemilikan 0% 0% 0%

3 KarakteristikBangunan

Luas 3% +5% 0%

KomponenBangunan +2% +2% 5%

Fasilitas 0% 0% 0%

TahunDibangun 9% 0% 12%

4 TanggalTransaksi +1% +2% +1%

JumlahPenyesuaian 6% 13% 23%



IndikasiNilaiProperti Rp1,351,720,000 Rp1,159,380,000 Rp1,235,850,000

Pembobotan 40% 30% 30%

Jumlah Rp540,688,000 Rp347,814,000 Rp370,755,000

RekonsiliasiNilai Rp1,259,257,000

Pembobotansubyektifdalamcontohdiatas seringdigunakanolehbeberapapenilaidan

secara tidak sadar mengaplikasikan metode yang mirip dengan teknik probabilitas

subyektif. Harga tiaptiap properti diberi bobot sesuai atau sebanding dengan properti

yang akan dinilai untuk digunakan sebagai pembanding, dengan catatan bahwa total

bobotadalah100%.Menurutbeberapaahli,metodeinimengandungunsursubyektifyang

tinggi dan tidak terdapat penjelasan yang akurat tentang pemberian bobot terhadap

properti pembanding. Penilaian yang akurat hanya dapat dihasilkan oleh penilai yang

telah berpengalaman dan dapat menghitung secara sistematis. Namun demikian agar

dapatmendukungopiniyangtelahdiberikantetapdiperlukanaplikasidarianalisisyang

obyektif.

Setelah analisis perbandingan penjualan selesai, selanjutnya dilakukan indikasi nilai

melaluirekonsiliasinilai.Jikaestimasiterhadapsebuahnilaitertentutidakdapattercapai

berkenaan dengan kelangkaan dan kekurangpastian data, mungkin range nilai adalah

lebihsesuai.

Penerapanpendekatanperbandinganpenjualanselaindilakukanmelaluimetode

konvensional seperti di atas, juga dapat dilakukan melalui analisis regresi, baik dalam

bentuk analisis regresi sederhana (simple regression analysis) ataupun analisis regresi

jamak(multipleregressionanalysis).Penerapanteknikperbandinganpenjualan iniakan

lebih tepat dan mendalam pada pembahasan khusus mengenai teknik perbandingan

penjualan.

B. PendekatanBiaya(CostApproach)

Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa sebagai substitusi dari

pembeliansuatuproperti,seseorangdapatmembuatpropertiyanglainbaikberupareplika

dariproperti asliatausubstitusinyayangmemberikankegunaanyangsebanding.Dalam

prakteknya pendekatan ini mempertimbangan estimasi depresiasi untuk properti yang

lebih tua dan / ataumemiliki keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara

tidakwajarmelampauihargayangmungkindibayarkanuntukpropertiyangdinilai.



Padaprinsipnyamenggunakandasarpendekatanperbandingan,dalampendekatanbiaya

penilai membuat estimais nilai dengan membandingkan biaya yang diperlukan untuk

membangunpropertibaruuntukmenggantikanpropertiyangada.Nilaipropertidiperoleh

denganmengestimasibiayaperolehanatas tanahdanbiayapembuatanataupenggantian

barubangunan(Reproduction/ReplacementCostNew/RCN)dikurangidenganpenyusutan

ataudepresiasi (Prawoto,2003:231232).

PendekatanBiayasecaraumumdiformulasikansebagaiberikut:

NilaiProperti= NilaiTanah+(RCNBangunan Depresiasi)

Biayareproduksi(reproduction)ataupenggantian(replacemnet)dapatdipahamisebagai

berikut:

a) Biaya reproduksi adalah biaya yang dibutuhkan untuk membangun dengan

menggunakan harga yang berlaku pada saat penilaian dilakukan, yang merupakan

duplikat atau replika dari properti yang dinilai, denganmenggunakan bahanbahan,

stndar konstruksi, rancangan, denah dan kualitas pekerjaan yang sama dan

menyatukansemuakekurangan,kelebihandankemunduranfisikbangunan.

b) Biaya penggantian adalah perkiraan biaya untukmembangun denganmenggunakan

harga yang berlaku saat penilaian dilakukan dimana bangunan yang dinilai

menggunakanbahanbahanmodernsertastandardenganrancanganmasakini.

Unsurunsurbiayayangdigunakanmeliputibiayalangsung(directcost)danbiayatidak

langsung (indirectcost).Biaya langsungmeliputibiayabahandanupah.Biaya ini juga

dapat dibagi ke dalam biaya struktur dan biaya komponen material, termasuk ijin

bangunan.Biayatidaklangsungmeliputibiayaperencanaan,pengawasan,asuransi,pajak

danjasakontraktor.

Teknik atau metode untuk menghitung biaya reproduksi/penggantian dapat dilakukan

denganmenggunakan 4(empat)metodeberikutini:

1. MetodeSurveiKuantitas(QuantitySurveyMethod)

2. MetodeUnitTerpasang(UnitInPlaceMethod)

3. MetodeMeterPersegi(SquareMeterMethod)

4. MetodeIndeksBiaya(IndexMethod)

Penyusutan atau depresiasi dalam pendekatan biaya adalah besarnya perbedaan antara

biaya pembuatan/penggantian baru dari suatu bangunan/pengembangan pada suatu

tanggalpenilaiandengannilaipasar.Penyusutan tersebutdapatdikategorikankerusakan



fisik, kemunduran fungsional dan kemunduran eksternal (ekonomi). Penyusutan dalam

akuntansi berbedadenganpenyusutandalampendekatanbiaya.

Penyusutanfisik (PhysicalDeterioration)

Penyusutanfisikdapatdisebabkanolehbeberapafaktorsepertipengaruhdaripenggunaan

dan kerusakan yang tidak biasanya serta pengaruh dari elemen bahan atau konstruksi.

Dalam arti umum penyusutan fisik sebagian besar dipengaruhi oleh umur properti,

pemeliharaandanintensitaspemakaian.

Kemunduranfungsi(FunctionalObsolescence)

Kemunduranfungsilebihdipengaruhioelhbeberapafaktorantaralainstrukturbangunan

yangtidakbenar,kekuranganataukelebihandesaindankemunduranteknologi.

Kemunduraneksternal(ExternalObsolescence)

Sering disebut kemunduran ekonomis, yaitu kemunduran yang disebabkan oleh faktor

faktor luar yang dapat mempengaruhi nilai properti, seperti faktor ekonomi, sosial,

kebijakanpemerintahdanlingkungan.

C. PendekatanPendapatan(IncomeApproach)

Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan

properti yang dinilai dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi

menghubungkan pendapatan (biasanya pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis

nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin

menggunakan kapitalisasi langsung (tingkat kapitalisasi), yield (tingkat diskonto) yang

menggambarkan tingkatpengembalian investasi, ataukeduanya.Padaumumnyaprinsip

subsitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat

pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan tingkat resiko yang diambil dan akan

menghasilkannilaiyangpalingmungkinterjadi.

Pendekatan pendapatan dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang

mungkin dihasilkan oleh objek penilaian pada saat ini dan masa yang akan datang,

selanjutnyadilakukanpengkapitalisasianuntukmengkonversialiranpendapatantersebut

kedalamnilaiproperty.Secaragarisbesarprosedurpenilaiannyaadalahsebagaiberikut:

a. Menentukantotalpendapatankotorpotensial(PotentialGrossIncome)

b. Menentukantingkatkekosongan(vacancyrate)

c. Menentukantotalpendapatanlainlain



d. Menentukan total pendapatan kotor efektif (Effective Gross Income), yaitu

penjumlahanitem(ab)+c

e. Menentukantotalbiaya/pembelanjaan(Outgoings)

f. Menentukantotalpendapatanbersihoperasi(OperatingNetIncome)

g. Menentukantingkatkapitalisasidanprosedurkapitalisasiyangsesuai

h. Melakukan pengkapitalisasian untuk mendapatkan nilai modal (Capital Value)

dariobjekpenilaian (HidayatidanHarjanto,2003:161).

Pendekatanpendapatandidasarkanpadapendapatanbersihpertahun,yangditerimadari

pengusahaanproperti tersebut.Pendapatanbersih inikemudiandikapitalisasikandengan

suatu faktor tingkat kapitalisasi tertentu untukmendapatkan nilai pasar wajar properti

tersebut. Dalam pendekatan pendapatan, nilai properti adalah fungsi dari pendapatan,

dimana semakin tinggi pendapatan yang dapat dihasilkan oleh properti maka semakin

tinggipulanilaipropertitersebut.

PendekatanBiayasecaraumumdiformulasikansebagaiberikut:

NilaiProperti=PendapatanBersihTahunan/TingkatKapitalisasi

Contoh : Apabila pendapatan bersih tahunan adalah 2,5 milyar rupiah dan

investor/developer membutuhkan initial return 8%, maka investor/developer sanggup

membelipropertisebesar(nilaiproperti):

Indikasinilai =2,5milyar/8%

=Rp.31.250.000.000

Dalam pendekatan pendapatan terdapat dua metode pengkapitalisasi pendapatan yaitu

metodekapitalisasilangsung(Directcapitalization)biasadisebutmetodetradisionaldan

metodealiran tunai terdiskon (DiscountedCashFlow/DCF).Dalammetodekapitalisasi

langsungmendasarkananalisispadaasumsibahwapendapatanyangditerimasetiaptahun

adalah sama, tidak ada pembedaan pendapatan, tingkat kekosongandan besarnyabiaya

operasional dari tahun ke tahun. Sedangkan metode DCF mengasumsikan pendapatan

yangberbedapadatiaptahun,selainmemasukkanasumsiadanyatingkatkekosongandan

besarnyabiayaoperasionaljugafaktorlainsepertitingkatpengembalian(rateofreturn),

sisaumurekonomis,antisipasiterjadinyadepresiasi/apresiasidansebagainya.



ANALISISPENILAIANPROPERTIMELALUIMETODEPENGKAPITALISASIANPENDAPATAN

I PendapatanKotorPotensial(PGI)1 PendapatanSewaRuang Rp 36,948,000,0002 PendapatanLainLain Rp 10,290,600,000

TotalPendapatanKotorPotensial/Tahun Rp 47,238,600,000II TingkatHunian 90% 0.90III PendapatanKotorEfektif(EGI) Rp 42,514,740,000

IV BiayaOperasionalTahunan(Outgoings)1 BahanPersediaan Rp 432,000,0002 GajiKaryawan Rp 2,499,000,0003 Listrik Rp 2,778,159,3844 AirBersih Rp 39,067,5005 PerawatanBangunan Rp 82,000,0006 PremiAsuransi Rp 256,000,0007 PerlengkapanKantor/Adm Rp 30,000,0008 PromosidanPemasaran Rp 120,000,0009 PBB Rp 236,016,00010 BiayaLainlain Rp 72,000,000

JumlahBiayaOperasional Rp 6,544,242,884V PendapatanBersihOperasiSebelumBunga&Pajak Rp 35,970,497,116VI Bungaatasmodalkerja@20%/Tahun Rp 1,308,848,577VII Depresiasi(keseimbanganyang

semakinmenurun3%/tahun=1.597.314.484) Rp 1,639,442,271VII PajakPenghasilan(misal35%x(NOI BungaDep)) Rp 11,557,772,194VIII PendapatanBersihOperasi Rp 23,103,876,345IX [email protected]%28Tahun 0.176 28 Th 5.621133047

NILAIPROPERTI(CAPITALVALUE) Rp 129,869,962,831

Metodetradisionaldiatasmemangmempunyaikelebihanyaitumudahdansederhanauntuk

diaplikasikansertasesuaiuntukdigunakanketikakondisiinternalmaupuneksternalproperti

senantiasa stabil dan tidak banyak perubahan. Namun realita semacam itu sulit sekali

terpenuhisehinggametodeiniseringkalimemberikanhasilestimasiyangkurangakurat.



ANALISISPENILAIANPROPERTIMELALUI METODEALIRANTUNAITERDISKON

GrowthNo. Uraian Tahun15 Tahun610 Tahun1115 Tahun1620 Tahun2125 Tahun2628

I PendapatanKotorPotensial(PGI)1 PendapatanSewaRuang 8% 36,948,000,000 39,903,840,000 43,096,147,200 46,543,838,976 50,267,346,094 54,288,733,7822 PendapatanLainLain 10% 10,290,600,000 11,319,660,000 12,451,626,000 13,696,788,600 15,066,467,460 16,573,114,206

TotalPendapatanKotorPotensial/Tahun 47,238,600,000 51,223,500,000 55,547,773,200 60,240,627,576 65,333,813,554 70,861,847,988II TingkatHunian 0.9 0.95 1 1 0.95 0.9III PendapatanKotorEfektif(EGI) 42,514,740,000 48,662,325,000 55,547,773,200 60,240,627,576 62,067,122,876 63,775,663,189IV BiayaOperasionalTahunan(Outgoings)

1 BahanPersediaan 10% 432,000,000 475,200,000 522,720,000 574,992,000 632,491,200 695,740,3202 GajiKaryawan 10% 2,499,000,000 2,748,900,000 3,023,790,000 3,326,169,000 3,658,785,900 4,024,664,4903 Listrik 8% 2,778,159,384 3,000,412,135 3,240,445,105 3,499,680,714 3,779,655,171 4,082,027,5854 AirBersih 15% 39,067,500 44,927,625 51,666,769 59,416,784 68,329,302 78,578,6975 PerawatanBangunan 10% 82,000,000 90,200,000 99,220,000 109,142,000 120,056,200 132,061,8206 PremiAsuransi 0% 256,000,000 256,000,000 256,000,000 256,000,000 256,000,000 256,000,0007 PerlengkapanKantor/Adm 15% 30,000,000 34,500,000 39,675,000 45,626,250 52,470,188 60,340,7168 PromosidanPemasaran 20% 120,000,000 144,000,000 172,800,000 207,360,000 248,832,000 298,598,4009 PBB 10% 236,016,000 259,617,600 285,579,360 314,137,296 345,551,026 380,106,12810 BiayaLainlain 15% 72,000,000 82,800,000 95,220,000 109,503,000 125,928,450 144,817,718

JumlahBiayaOperasional 6,544,242,884 7,136,557,360 7,787,116,234 8,502,027,044 9,288,099,436 10,152,935,873V PendapatanBersihOperasiSebelumBunga&Pajak 35,970,497,116 41,525,767,640 47,760,656,966 51,738,600,532 52,779,023,441 53,622,727,316VI Bungaatasmodalkerja 20% 1,308,848,577 1,427,311,472 1,557,423,247 1,700,405,409 1,857,619,887 2,030,587,175VIII PenyusutanBangunan 2,328,720,000 2,062,874,249 1,771,460,308 1,521,213,242 1,306,317,571 1,121,779,347IX PajakPenghasilan(taxratex(NOI Bunga Dep)) 35% 11,316,524,989 13,312,453,672 15,551,120,694 16,980,943,658 17,365,280,094 17,664,626,278X PendapatanBersihOperasi 23,345,123,550 26,786,002,497 30,652,113,025 33,057,251,465 33,556,123,460 33,927,513,863XI YearsPurchase@17,6%5Tahunan 0.176 3.155717108 3.155717108 3.155717108 3.155717108 3.155717108 3.155717108

0 5 10 15 20 23XII [email protected]% 0.176 1 0.444593789 0.197663637 0.087880025 0.039070913 0.024023241XIII NetPresentValue 73,670,605,774 37,581,088,990 19,119,884,530 9,167,585,723 4,137,360,968 2,572,063,586XIV CommulativeNetPresentValue 73,670,605,774 111,251,694,763 130,371,579,294 139,539,165,017 143,676,525,985 146,248,589,571



Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama, tetapi

umumnya tujuan dari penilaiannya tidak untukmemberikan nilai pasar. Contohnya antara

lain :

Penerapan pendekatan biaya dengan membandingkan biaya dari bangunan lainnya

terhadapbiayadaribangunanyangakandinilainamundenganmenentukandiskonatau

premiumyangberbedadaripasarpadaumumnya.Pendekatan iniditerapkanpada jenis

properti tertentu(propertikhusus)danmerupakanpendekatanbiayayangtidakberbasis

pasar.

Pemilik tanah memberikan harga premium untuk properti di sebelahnya. Dengan

menerapkanperbandingandatapasar,tanahyangberadadisebelahnyaakanmendapatkan

nilai yang mungkin berada di atas nilai pasar. Estimasi nilai ini di beberapa negara

disebutnilaiuntukpembelikhusus(SpecialPurchaserValue).

Seorang investormungkinmenerapkan tingkat pengembalian yang tidak berbasis pasar

dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri, sehingga ketika menerapkan pendekatan

pendapatan untuk menentukan harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi

tertentu berdasarkan tingkat pengembalian yangdiantisipasi oleh investor.Penilaian ini

akanmendapatkanestimasinilaiinvestasi.

Penggunaan Biaya Penggantian Terdepresiasi (DRC) adalah metode penerapan dari

pendekatan biaya, yang digunakan untuk menentukan nilai dari proeprti khusus untuk

tujuan pelaporan keuangan, dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan atau

terbatas.

Setiappendekatanpenilaianmemilikimetodepenerapanalternatif.KeahlianPenilai,

standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan faktorfaktor yang

berpengaruhdalampenentuanmetodepenilaianyangsesuaiuntukditerapkan.Alasanuntuk

adanya pendekatan maupunmetode penerapan alternatif adalah untukmemberikan kepada

penilai serangkaian prosedur alternatif yang pada akhirnya akan ditimbang dan bila perlu

akandirekonsiliasikanmenjadiestimasinilaiakhir,tergantungpadajenisnilaitertentuyang

akandigunakan.

D.Rangkuman

Pendekatan penilaian, berdasarkan SPI terdiri atas 2 macam, yaitu pendekatan

penilaian berbasis pasar dan penilaian tidak berbasis pasar. Pendekatan penilaian berbasis



pasar antara lain pendekatan data pasar (market data approach), pendekatan biaya (cost

approach)dan pendekatanpendapatan(incomeapproach)

Pendekatandatapasarmempertimbangkanpenjualandaripropertisejenisataupenggantidan

data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan.

Pendekatanbiayamempertimbangkankemungkinanbahwasebagaisubstitusidaripembelian

suatuproperti,seseorangdapatmembuatpropertiyanglainbaikberupareplikadariproperti

asli atausubstitusinyayangmemberikankegunaan yangsebanding.Pendekatanpendapatan

mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai

danmengestimasinilaimelaluiproseskapitalisasi.Pendekatanpendapatandilakukandengan

mendasarkan pada tingkat keuntungan yangmungkin dihasilkan oleh objekpenilaian pada

saat ini dan masa yang akan datang, selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk

mengkonversialiranpendapatantersebutkedalamnilaiproperty.

E.TestFormatif

1. Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama, tetapi

umumnyatujuandaripenilaiannyauntukmemberikannilaipasar. B S.

2. Keahlian penilai, standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan

faktorfaktoryangberpengaruhdalampenentuanmetodepenilaianyangsesuaiuntuk

diterapkan. B S.

3. Dalampendekatanpendapatanterdapatduametodepengkapitalisasipendapatanyaitu

metode kapitalisasi tidak langsung (Indirect capitalization) dan metode aliran tunai

terdiskon(DiscountedCashFlow/DCF). B S.

4. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan dengan suatu definisi jenis nilai melalui

konversipendapatanmenjadiestimasinilai. B S.

5. Penyesuaiandapatdilakukandengan berbagaicara tergantungbagaimana hubungan

antaraduapropertiatau lebihyangdibandingkandanmencerminkankeadaanpasar.

.B S.



F.UmpanBalik




terhadapmateri.





80% 89% =baik

70% 79% =cukup

0 69% =kurang






KUNCIJAWABAN

BABI BABII BABIII BABIV

1. 1.B 1.S 1.S2. 2.S 2.B 2.B3. 3.S 3.S 3.S4. 4.S 4.S 4.B5. 5.B 5.B 5.B


42Modul:KonsepDasarPenilaian 42

DAFTARPUSTAKA

Hidayati,WahyudanHarjanto,Budi,2003,KonsepDasarPenilaianProperti,EdisiPertama,BPFE,Yogyakarta.

KomitePenyusunStandarPenilaianIndonesia,2007,StandarPenilaianIndonesia(BagianI),KPSPI,Jakarta.

Mardiasmo,2002,OtonomidanManajemenKeuanganDaerah,Andi,Yogyakarta.

Prawoto, Agus, 2003, Teori dan Praktek Penilaian Properti, Edisi Pertama, BPFE,Yogyakarta.

Siregar, Doli D., 2004, Manajemen Aset, Edisi Pertama, PT. Gramedia Pustaka Utama,Jakarta.

konsep dasar penilaian

Documents