Teori dan Konsep Dasar Penilaian

Martin SutrisnoAppraisal & CollateralManagement Departement

Pengertian umum PenilaianTerjemahan dari kata Appraisal/Valuation.

Suatu proses pekerjaan yang dilakukan seorang penilai/appraiser dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat (opini) tentang nilai ekonomis suatu properti baik berwujud maupun tidak berwujud berdasarkan analisis terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode penilaian tertentu serta mengacu kepada prinsip-prinsip penilaian yang berlaku.

Istilah Nilai, Harga & Biaya

Nilai

BiayaHarga

Faktor-faktor yang menciptakan nilai

Keinginan

Memiliki daya guna

Ketersediaan terbatas

Nilai

Faktor-faktor yang berpengaruh pada nilai

Faktor Ekonomi

Faktor SosialFaktor Politik & Regulasi

pemerintah

Faktor fisik, Alam &

Lingkungan

Prinsip-prinsip dan dasar penilaian Principle of Highest and Best Use

(Prinsip penggunaan yang terbaik dan tertinggi)

Principle of Supply and Demand(Prinsip persediaan dan permintaan)

Principle of Substitution(Prinsip pengganti)

Principle of Anticipation(Prinsip keuntungan yang diharapkan properti)

Principle of Change(Prinsip adanya perubahan-perubahan)

Principle of Conformity(Prinsip kesesuaian)

Principle of Competition(Prinsip persaingan)

Principle of Increasing and Decreasing Return(Prinsip penambahan dan pengurangan pendapatan)

Principle of Consistent Use(Prinsip penggunaan yang tepat)

Jenis-jenis nilai

Nilai Pasar

Ilustrasi Nilai PasarHigh Price (unable to sale)

Right Price (3 – 6 Bln)

Low Price (1 – 3 Bln)

Cheap Price (Sells i

mmediately)

Proses Penilaian

Menerima

permohonan

penilaian

Persiapan &

perencanaan

Identifikasi

property

Pengumpulan

Data

Kesimpulan Nilai

3 Metode Dasar PenilaianMetode Kalkulasi Biaya (Cost Approach)

Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Metode Pendekatan data pasar (Direct Market Comparison Method)

Nilai Pasar Wajar

(+)/(-) Penyesu

aian

Harga Jual/

Penawaran

Parameter dalam melakukan penyesuaian

Waktu transaksi/ penawaran

Luas tanah & bangunan

Spesifikasi Property pembanding

Lokasi pembanding

Lingkungan pembanding

Perlengkapan property pembanding

Kondisi data yang diperoleh

Kondisi transaksi yang terjadi

3 Metode dalam melakukan penyesuaian

Metode Tambah Kurang

Metode Jumlah Rupiah

Metode Present

asi

Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Nilai

Property

Nilai Tanah

Nilai Reproduk

si Baru

- Depresias

i

4 Metode perhitungan Biaya Reproduksi Baru

Metode Penelitian

Jumlah (Quantity Survey)

Metode Unit Terpasang

(unit- inplace)

Metode Perbandinga

n (Comparativ

e)

Metode Index Biaya

(Cost Indexing)

Perhitungan Penyusutan/ Depresiasi

Kerusakan Fisik

•Rusak, Lapuk, Retak•Kerusakan struktur

Kemunduran Fungsional

•Ketidaksesuaian model & bentuk•Ketidakseimbangan ukuran

Kemunduran Ekonomis

•Perubahan Zoning•Regulasi pemerintah

Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach)

Income (I)

Capitalization

Rate (R)

Value (V)

Skema Metode Kapitalisasi Potensi

Pendapatan Kotor

Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate) adalah gabungan dari tingkat suku bunga (Interest Rate) atau Return on an Investment dan Tingkat Pengembalian (Recapture Rate)

3 Metode perhitungan tingkat kapitalisasi

Metode perbandingan

data jual & sewa (Comparative Sales Method)

Metode pengembalian

modal pinjaman & modal sendiri

(Band of Investment

Method)

Metode penjumlahan (Summation

Method)

Thank You Syukron

Matur Suwun Terima Kasih