konsep dasar penilaian soeparjanto 2008

DIKLATTEKNISSUBSTANTIFSPESIALISASI

PENILAIANPROPERTIDASAR

MODUL

KonsepDasarPenilaian

DEPARTEMENKEUANGANREPUBLIKINDONESIA BADANPENDIDIKANDANPELATIHANKEUANGAN PUSDIKLATKEUANGANUMUM 2008

IDENTITASMODUL

Judul Penulis Penilai Edisi

:KonsepDasarPenilaian :Soeparjanto,SH,M.Ec.Dev :RofiiEdyPurnomo,SH :Tahun2008

DikeluarkanolehPusatPendidikandanPelatihanKeuanganUmum BadanPendidikandanPelatihanKeuangan untukDTSSPenilaianPropertiDasar.

Dilarangkerasmengutip,menjiplak,ataumenggandakansebagianatauseluruhisi modulini,sertamemperjualbelikantanpaizintertulisdariPusatPendidikandan PelatihanKeuanganUmumBPPK.

LEMBARPERSETUJUANPENILAI

MODUL KonsepDasarPenilaian DTSSPenilaianPropertiDasar

Modul init elahd inilaidan la yakunt ukdigandakan

Disetujui:

Padatanggal :

Desember2008

Penilai,

RofiiEdyPurnomo,SH NIP.060091720

theresDocument1

KATAPENGANTARProses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang senantiasadiperlukanolehsetiaporang,termasukmerekayangtengahbekerjadalam rangka meningkatkan karir kerja dalam kehidupannya, karena proses pembelajaran pada hakekatnya adalah salah satu cara untuk terjadinya peningkatan dan pengembangansumberdayamanusiadalamrangkamengantisipasipermasalahandan pemenuhankebutuhankerjadimasadepan. Modul Konsep Dasar Penilaian yangditulis olehSoeparjanto, SH, M.Ec.Dev inidisusundandigunakandalamDiklatTeknisSubstantifSpesialisasi(DTSS)Penilaian PropertiDasaryangdiselenggarakanolehPusdiklatKeuanganUmumbagipegawaidari Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) Departemen Keuangan, dan dirancang untuk memberi bekal pengetahuan dan keterampilan yang diperlukan bagi pegawai DJKN dalam bidang kekayaan negara guna meningkatkan kualitas sumber daya manusiauntukmemperlancarpelaksanaantugasdilingkungankerjaDJKN. Modul ini sudah mendapatkan masukanmasukan dari berbagai pihak, diantaranyaSaudaraRofiiEdyPurnomo,SH(dariDJKN). Kamimenghargaidanberterimakasihatasupayapenulisdanpereviewdalam mempersiapkan dan menyusun modul ini sehingga turut membantu memberikan kemudahan bagi peserta pendidikan dan pelatihan di lingkungan Pusdiklat Keuangan UmumBadanPendidikandanPelatihanKeuanganDepartemenKeuangan.

Jakarta, Desember2008 Pj.KepalaPusdiklatKeuanganUmum,

AriWahyuni NIP060078951

v

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

DAFTARISIHalaman HALAMANJUDUL .................................................................................... i HALAMANDEPAN ................................................................................... ii LEMBARIDENTITASPERSETUJUANMODUL ..................................... iii LEMBARPERSETUJUANMODUL .......................................................... iv KATA PENGANTAR.................................................................................. v DAFTARISI................................................................................................ vi KegiatanBelajar1:Pendahuluan............................................................. 1 A.PentingnyaPenilaianDalamKehidupan.................. 2 B.PengertianPenilaian................................................. 2 C.MasalahDasardalamProsesPenilaian .................... 4 D.Rangkuman.............................................................. 5 E.TestFormatif............................................................ 5 F.UmpanBalik ............................................................ 6 KegiatanBelajar2:KonsepdanPrinsipUmumPenilaian ..................... 7 A.KonsepAset/Properti ............................................... 7 B.Harga,Biaya,PasardanNilai.................................. 10 C.DasarPenilaian ....................................................... 11 D.KonsepNilai........................................................... 13 E.ProsesPenilaian ...................................................... 15 F.Rangkuman .............................................................. 16 G.TestFormatif ........................................................... 18 H.UmpanBalik............................................................ KegiatanBelajar3: KegunaanTertinggidanTerbaik ............................ A.TujuanAnalisisHBU............................................... B.KriteriaDalamAnalisisHBU................................... C.ContohAnalisisHBU............................................... D. SituasiKhususdalamAnalisisHBU ....................... E.Rangkuman .............................................................. F.TestFormatif............................................................ G.UmpanBalik............................................................ KegiatanBelajar4:PendekatanPenilaian............................................... A.PendekatanDataPasar(MarketDataApproach)...... B.PendekatanBiaya(CostApproach) .......................... C.PendekatanPendapatan(IncomeApproach) ............. D.Rangkuman.............................................................. 18 19 20 21 22 26 27 28 29 30 30 33 35 39

Modul:KonsepDasarPenilaian

vi


E.TestFormatif............................................................ F.UmpanBalik ............................................................ DAFTARPUSTAKA..................................................................................

40 41 42


vii


KegiatanBelajar 1 PENDAHULUAN

TujuanInstruksionalUmum Setelah mempelajari modul ini, diharapkan Saudara mampu memahami konsep dasar penilaiandenganbaik.

TujuanInstruksionalKhusus Setelahmengikutipembelajaranini,diharapkanSaudaramampu: 1. menjelaskanpentingnyapenilaiandalamkehidupan 2. menjelaskanpengertiandandefinisipenilaiandenganbaik 3. menjelaskanmasalahmasalahdasardalamprosespenilaian ________________________________________________________________________

Mengapa kita perlu penilaian profesional? Sebagaimana kita ketahui bahwa mengestimasi nilai properti telah dilakukan sejak jaman sebelum kemerdekaan namun tanpa kualifikasi formal, namun saat ini penilaian telah dijadikan aktivitas profesional dalam dunia komersial. Faktor pendorong kebangkitan penilaian dan penilaian sebagai profesi diIndonesiaadalahsejakterjadinyakrisismoneterpadatahun1998. Adanya keterlibatan pemerintah antara lain dalam tata kota, pajak properti dan pembangunan infrastruktur seperti jalan kereta, jalan raya, kanal dan sebagainya, memerlukanakuisisipropertipribadidanpembayarankompensasiyangwajar.Aktivitas tersebut didukung oleh legislatif yang menetapkan nilai dan memerlukan penilai profesional. Pada waktu yang sama invenstasi real estate dianggap sah dan berpotensi menguntungkan investor, membutuhkan dukungan keuangan khusus yang memerlukan input saran yang dapat diandalkan atas nilai properti yang sebenarnya. Era otonomi daerah membutuhkan upaya untuk optimalisasi pengelolaan kekayaan daerah secara umummembutuhkanstrategisebagaiberikut:Modul:KonsepDasarPenilaian

1


1. Identifikasidaninventarisasinilaidanpotensiasetdaerah. 2. Adanyasisteminformasimanajemenasetdaerah. 3. Pengawasandanpengendalianpemanfaatanaset. 4. Pelibatan berbagai profesi atau keahlian yang terkait seperti auditor internal dan appraisal(penilai). (Mardiasmo,2002:241)

A. PentingnyaPenilaianDalamKehidupan Penilaian merupakan unsur penting dalam operasional kehidupan masyarakat modern.Bidangbidangkegiatanlainyangmemerlukandukunganjasapenilaianseperti: 1. Studikelayakan 2. Aplikasiuntuksektorkeuangan 3. Pajakproperti(PBB) 4. Biayatransaksiproperti 5. Laporanperusahaan 6. Prospektusinvestasi 7. Tarifpengembangankondominium 8. Prosedurkebangkrutan/likuidasi 9. Gantirugipembebasanproperti 10. Sengketahukumatasproperti 11. Manajemenasetyangefisien.

B.Pengertian Penilaian Hinggasaatinisebagianbesarmasyarakatbelummengenalpenilaian,salahsatu penyebabnya adalah penilaian merupakan hal yang relatif baru. Bahkan di kalangan penilai sendiri masihseringdijumpaikeraguraguan mengenaisiapasebenarnya penilai danbagaimanamerekaharusbersikap.Beberapahalyangseringdipertanyakan:

Penilaian:seniatauilmupengetahuan?

Didalam kamus Appraisal, diartikan sebagai penilaian atau penaksiran, demikian juga Valuation diartikan sebagai penilaian atau penaksiran. Jadi Appraisal dan Valuation, 2



adalah sama artinya. Istilah Appraisal dan Appraiser lebih banyak dipergunakan di Amerika Serikat,sedangkan Istilah Valuation dan Valuers biasa dipakai dilnggris dan negaraanggotapersemakmuran(CommonwealthCountries). Dari dua istilah tersebut, yang perlu diperhatikan adanya suatu istilah yang tidak dapat dipisahkan, yaitu pengertian Valuer dan nilai. Dari beberapa definisi yang ada dapat digarisbawahimengenaipenilaianadalah: Penilaianmerupakansebuahopini(anopinionbukanjudgment) Penilaianjugamerupakansuatuestimasinilai(anestimatedvalue) Dilakukanpadahariyangditentukan(asofspecificdate) Berdasarkankepadahasilanalisisatasdatapasaryangrelevan(basedonanalysisof relavanmarketinformation). Jadipenilaian(valuation/appraisal)padadasarnyamerupakanestimasiatauopini, walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian dibatasiolehketersediaandatayangcukup,sertakemampuandanobyektifitassipenilai (valuer/appraiser). Yang menjadi masalah adalah untuk dapat memperoleh estimasi nilai properti yang realistis, seorang penilai sulit untuk menghindari subyektifitasnya. Karenanya, untuk dapat menghasilkan estimasi nilai yang realistis dan meminimalkan subyektifitasnya, seorang penilai harus memperhatikan bahwa tugas utamanya adalah mempertimbangkanseluruhfaktayangtersediayangbersifatimpersonal. Penilaian pada prinsipnya merupakan suatu proses indikasi, melalui suatu pengetahuan atau metode tertentu terhadap suatu objek untuk suatu kepentingan atau tujuan tertentu. Penilaian aset perlu dibedakan dengan penilaian pada umumnya. Penilaian aset dilakukan khusus atas suatu aset (harta/benda) dari suatu entitas kepemilikan. Penilaian aset (appraisal/valuation) harus dipahami sebagai suatu proses ilmiah yang dilakukan seorang penilai untuk mendapatkan estimasi nilai suatu aset tertentu. Mengingat konsep aset yang dinilai adalah dalam konsep hukum yang mempunyai nilai ekonomis, maka indikasi nilai yang dihasilkan dari suatu penilaian dituangkandalamsatuanmoneter. Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan dandukunganilmupengetahuanlainnyasangatpentinguntukdipahamiolehparapenilai. 3



Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang penilaian adalah ilmu ekonomi, ilmu Teknik dan ilmu Hukum. Dalam penilaian juga tidak lepasdariunsur subyektifseorangpenilai yangberkaitandenganpengalamandan prediksiprediksi tertentu. Sifat daripenilaian tersebutmemberikanpengertian penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam mengestimasikannilaidari sebuah kepentingan yang terdapat dalamsuatupropertibagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenisjenis investasi yang adadipasaran(HidayatidanHarjanto,hal.8).

C. MasalahDasardalamProsesPenilaian Berikutadalahmasalahdasaryangberkaitandenganprosespenilaian. a.Penilaiantidakobjektif Meskipun proses penilaian adalah kualitatif dan memungkinkan untuk menggunakan analisis yang objektif, karena data pasar di dalamnyamerupakan pandangan subjektif nilai properti berdasarkan negosiasi antara penjual dan pembeli, dan karena setiap transaksi tergantung pada banyaknya informasi yang bersifat kualitatif, kesimpulan akhirdaripenilaimerupakanopiniyangsubjektif. b.Penilaiandigunakanberdasarkantanggalpenilaian(usebydate) Karena pasar bersifat dinamis dan pada saat penilai menyusun laporan kondisi pasar dapatsajaberubah. c.Metodekuantitatiftidakselalumenghasilkanpenilaianyanglebihbaikdanakurat. Adanya anggapan bahwa analisis dan metode teknik yang kompleks akan secara otomastis menjamin hasil penilaian yang akurat, tidak selalu benar karena ketidaktepataninputdatayangdapatterjadidalampenilaianpadaumumnya. d.Angkaakhirbukanlahyangterpentingdalampenilaian Dalam kenyataannya bahwa beberapa penilaian yang dilakukan penilai seringkali dibatasiolehadanyabeberapaperaturanataulainnya.Olehkarenaituyangterpenting adalah bahwa prosedur penilaian yang dilaksanakan oleh penilai adalah tepat dan menyeluruh.


4


D.Rangkuman Penilaian pada prinsipnya merupakan suatu proses indikasi, melalui suatu pengetahuan atau metode tertentu terhadap suatu objek untuk suatu kepentingan atau tujuan tertentu. Penilaian aset perlu dibedakan dengan penilaian pada umumnya. Penilaian aset dilakukan khusus atas suatu aset (harta/benda) dari suatu entitas kepemilikan. Penilaian aset (appraisal/valuation) harus dipahami sebagai suatu proses ilmiah yang dilakukan seorang penilai untuk mendapatkan estimasi nilai suatu aset tertentu. Mengingat konsep aset yang dinilai adalah dalam konsep hukum yang mempunyai nilai ekonomis, maka indikasi nilai yang dihasilkan dari suatu penilaian dituangkandalamsatuanmoneter. Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan dandukunganilmupengetahuanlainnyasangatpentinguntukdipahamiolehparapenilai. Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang penilaian adalah ilmu ekonomi, ilmu Teknik dan ilmu Hukum. Dalam penilaian juga tidak lepasdariunsur subyektifseorangpenilai yangberkaitandenganpengalamandan prediksiprediksitertentu.

E. TestFormatif Pilihbenaratausalahpernyataandibawahini 1. Penilaian merupakan judgement seorang penilai yang didului dengan analisis rasional. B S. 2. Kesimpulanakhirdaripenilaimerupakanopinisubyektifmeskipunanalisisyang digunakanbersifatobyektif. B S. 3. Dalam penilaian, angka akhir hasil penilaian merupakan unsur yang paling penting. B S. 4. Hasilpenilaiandapatdigunakandalamperiodewaktutertentusepanjangkondisi pasarmengalamiperubahan. B S. 5. Penilaianmerupakangabunganilmupengetahuandanseni(scieneandart)karena merupakangabunganilmuekonomi,teknikdanhukum. B S.


5


F.UmpanBalik Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di belakangmodulini. Kemudian,hitunglahjumlahjawabanSaudarayangsesuaidengan kunci jawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaanSaudaraterhadapmateri.

Rumus =

Jumlahjawabanyangsesuaikunci Jumlahsemuasoal

X100%

Penjelasantingkatpenguasaan: 90% 100% =sangatbaik 80% 89% 70% 79% 0 69% =baik =cukup =kurang

Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat meneruskandenganmateriselanjutnya.TetapikalaunilaiSaudarakurangdari80%maka SaudaraharusmengulangimateriiniterutamayangSaudarabelumkuasai.


6


KegiatanBelajar2 KONSEPDANPRINSIPUMUMPENILAIAN


TujuanInstruksionalKhusus Setelahmengikutipembelajaranini,diharapkan Saudaramampu: 1. menjelaskan konsepaset/propertidenganbaik 2. menjelaskanpengertianharga,biaya,pasardannilai secarabaik 3. menjelaskandasardasarpenilaian 4. menjelaskankonsepnilaidenganbiak 5. menjelaskanprosespenilaiansecarabaik ________________________________________________________________________

A.

KonsepAset/Properti Istilahasetdapatberartikekayaan(hartakekayaan)atauaktivaatauproperty.Dalam

terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau pemerintah secara historis dan manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan dariasetbersifattidakberwujud. Properti adalah konsep hukum yang menyangkut kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikanhakkepadapemilikuntuksuatukepentingantertentuatausejumlahkepentingan atas apa yang dimilikinya. Berdasarkan konsep hukum tersebut, properti dapat disebut sebagai benda, meliputi benda bergerak dan benda tidak bergerak, baik yang berwujud (tangible) maupun yang tidak berwujud (intangible), yang memiliki nilai tukar atau dapat membentukkekayaan.


7


Istilahlainyangberkaitandenganpengertianasetataupropertiadalahrealestat,real properti dan personal properti. Pengertian real estat berbeda di berbagai negara. Real estat menurut SPI2007 (Standar Penilaian Indonesia) dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan bendayangdibangunolehmanusiayangmenjadisatukesatuandengantanahnya.Pengertian realestatdisini berartiaset berwujud(tangibleasset).Realproperti merupakanpenguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest) dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikian real estat. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikatatausuratsuratlain)yangterpisahdarifisikrealestat. Realpropertyadalahkonsep non fisik (konsep hukum). Sedangkan Personal Property meliputi kepemilikan pada suatu bendaberwujudatautidaberwujudyangbukanmerupakanrealestat.Bendabendainitidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapatdipindahkan. Dalam rangka pengelolaan aset negara, pengertian aset negara adalah bagian dari kekayaaannegarayangterdiridaribarangbergerakataubarangtidakbergerakyangdimiliki, dikuasaiolehpemerintah, yangsebagianatauseluruhnyadibeliatasbebanAPBNsertadari perolehanlainyangsah,tidaktermasukkekayaannegarayangdipisahkan(dikelolaBUMN) dan kekayaan Pemerintah Daerah (Siregar, 2004 : 5859). Sedangkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara Daerah menentukan bahwa barang milik negara/daerah adalah semua barang yang dibeli atau diperolehatasbebanAPBN/APBDatauberasaldariperolehanlainnyayangsah. Keberadaan suatu aset negara harus dicatat dan dilaporkan sesuai dengan Standar AkuntansiPemerintahyangberlaku.Perlunyamengetahuipengertiandariasetnegara,dapat dirujuksuatuklasifikasiAsetTetapberdasarkanStandarAkuntansiPemerintahan(Peraturan PemerintahNomor24Tahun2005),PernyataanNomor7adalahtanah,peralatandanmesin, gedung dan bangunan, jalan, irigasi dan jaringan serta aset tetap lainnya dan Konstruksi dalam pengerjaan. Untuk dapat diakui sebagai aset tetap, suatu aset harus berwujud dan memenuhikriteria: Mempunyaimasamanfaatlebihdari12(duabelas)bulan Biayaperolehanasetdapatdiukursecaraandal Tidakdimaksudkanuntukdijualdalamoperasinormalentitas,dan Diperolehataudibangundenganmaksuduntukdigunakan.


8


Berkaitan dengan aset negara, umumnya asetaset yang dimiliki/dikuasai dan dioperasikan oleh pemerintah/negara disebut aset publik atau Public Ownership. Karakteristikaset/barangpublikadalah: tidakbersaingdalamkonsumsinya(nonrivalinconsumption), tidakekslusif(nonexlusion), mengakibatkan manfaat eksternal bagi banyak orang, tidak dapat dibagi dalam satuan satuan tertentu kepada konsumen, manfaatnya dinikmati secata kolektif oleh seluruh populasi. Sedangkankategoriasetpublikberdasarkankaidahinternasionalmeliputi: Aset operasional, yaitu aset yang dipergunakan dalam operasional perusahaan atau pemerintahsecaraberkelanjutandan/ataudipakaipadamasadatang. Aset non operasional, yaitu aset yang tidak merupakan bagian integral dari operasional perusahaan atau pemerintah dan diklasifikasikan sebagai aset berlebih. Aset berlebih adalahasetnon integral yangtidakdipakaiuntukpenggunaan secara berkelanjutanatau mempunyai potensi untuk digunakan di masa yang akan datang dan karena itu bersifat surplusterhadappersyaratanoperasional. Aset infrastruktur, yaitu aset yang melayani kepentingan publik, biaya pengeluaran dari asetditentukandarikontinuitaspenggunaanasetbersangkutan. Aset komunitas (Community asset), sebenarnya adalah aset milik pemerintah dimana penggunaanasettersebutsecaraterusmenerus,umurekonomisatauumurgunanyatidak ditetapkandanterkaitkepadapengalihanyangtidakterbatas(tidakdapatdialihkan). Untukasetasetyangtermasukasetkomunitasdanasetinfrastruktur,padaumumnya dapat termasuk ke dalam aset operasional yang bersifat khusus. Aset khusus atau properti dengan tujuan khusus (special purpose property) atau properti yang dirancang khusus (specially designed property), yaitu properti yang sifatnya khusus, jarang terjadi, kalaupun pernahdijualdipasarterbukauntuksatupenggunaantertentusebagaikelanjutanpenggunaan yang ada. Sifat khusus berasal dari konstruksi, tata letak, ukuran atau lokasi dari properti tersebut atau kombinasinya, atau karena penempatan berdasarkan sifat mesin dan peralatan yang mempengaruhi desain atau fungsi bangunan, atau tujuan dari pendirian bangunan itu sendiri.Contohnyaadalahkilang minyak,pekerjaankimia,pembangkittenaga listrik, jalan, lintasan kereta api, stasiun kereta api, jembatan, saluran air, fasilitas sosial dan umum lainnya,yangjarangmenjadiobyekdaritransaksipasardantidakmemilikipenggunaanlain yang memungkinkan di masa datang. Kebanyakan properti pemerintah selalu berada pada


9


katagori khusus. Properti/aset bukan khusus, adalah aset yang tersedia dengan permintaan yangumum,denganatautanpapenyesuaian,diperjualbelikanatausewapadapasarterbuka untuk penggunaan yang ada atau yang serupa, maupun kondisi kosong sebagai tujuan investasi atau pengembangan, contohnya adalah rumah, gedung, bangunan kantor, pompa bensindanlainlain. Properti/asetbukankhusus(asetumum)adalahasetyangtersediadenganpermintaan yangumum,denganatautanpapenyesuaian,diperjualbelikanatausewapadapasarterbuka untuk penggunaan yang ada atau yang serupa, maupun kondisi kosong sebagai tujuan investasi atau pengembangan. Contohnya adalah rumah, gedung, bangunan kantor, pompa bensindanlainlain.

B.

Harga,Biaya,PasardanNilai Konsepmendasardalampenilaianpropertiadalahpengertianmengenaiharga,biaya,

pasardannilai.Penilaiharusmemahamibetulpengertiantersebutkarenaimplementasi antara harga,biaya,pasardannilai,biasanyatercantumdalamsetiaplaporanpenilaian.Pemahaman jugadibutuhkanbagiuser(pemberitugas)maupunmasyarakatyangmenggunakanhasildari penilaian. Hargaadalah istilah yangdigunakanuntuksejumlahuang yangdiminta,ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan fakta historis. Adanya kemampuan finansial, motivasi atau kepentingan khusus dariseseorangpenjualataupembeli,hargayangdibayarkanatassuatubarangataujasadapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipundemikian,hargabiasanyamerupakanindikasiatasnilairelatifdaribarangataujasa olehpembelitertentudanataupenjualtertentudalamkondisiyangtertentupula. Biayaadalahsejumlahuangyangdikeluarkanatasbarangataujasa,ataujumlahyang dibutuhkanuntukmenciptakanataumemproduksibarangataujasatersebut.Jikabarangatau jasasudahdiselesaikan,biayatersebutmenjadi faktahistoris.Harga yangdibayarkanuntuk suatubarangataujasamenjadibiayabagipembelinya. Pasaradalahlingkungandimanabarangdanjasadiperdagangkanantarapembelidan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa dapatdiperdagangkanantarapembelidanpenjualtanpaadanyapembatasanataskegiatannya. Setiap pihak akan merespon hubungan permintaanpenawaran dan faktor pembentuk harga


10


lainnya,selainfaktorpengetahuandanpemahamansetiappihakitusendiri,pemahamanakan kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. Pasar dapatbersifatlokal,nasional,regionalatauinternasional. Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilaibukanmerupakanfakta,tetapilebihmerupakanhargayangsangatmungkindibayarkan untukbarangataujasapadawaktutertentusesuaidengandefinisitertentudarinilai. Untuk mengetahui perbedaan antara Nilai, Harga dan/atau Biaya, kita ambil contoh sebagaiberikut: SeorangkaryawanmendapattugasbarudikotaX,sedangkanditempattugaslamanya(kota Y) ia telah memiliki sebuah rumah tinggal. Karena karyawan tersebut tidak memiliki keluarga/saudaradikotaY,makakarenaterdesakrumahtersebutdijualdengan harga lebih rendah dari nilai rumah tersebut. Bagi karyawan tersebut, nilai rumah itu lebih tinggi dari hargatransaksitersebutapabilaiamasihtetapbertugasdikotaY. Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan bentuk, arsitektur dan karakteristik fisik lainnya yang sama, hanya yang satu dibangun ditengah kota sedangkan yang lainnya dibangun dipinggir kota. Kedua bangunan itu menghabiskan biaya yang sama, tetapi nilai bangunanyangditengahkotalebihtinggi.

C.

DasarPenilaian Konseppasar,harga,biayadannilaisangatrelevandenganpenilaianyangdidasarkan

padakriterianilaipasardanselainnilaipasar.Nilaidiciptakandandidukungolehhubungan antar 4 (empat) faktor yaitu kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), serta dapat dipindahkan dan daya beli (tranferability and purchasing power). Secara matematis dapatdiformulasikansebagai :

V=f(D,U,S,T)Dimana: DuntukDemandandDesire, UuntukUtility, SuntukScarcity, TuntukTransferability Cara kerja prinsip ekonomi penawaran (supply) dan permintaan (demand) merefleksikaninteraksiyangsangatkompleksdarikeempatfaktortersebut.


11


Harga Penawaran

Keseimbangan Harga Permintaan

0 Kuantitas Penawaran suatu barang atau jasa dipengaruhi oleh kegunaan dan kemampuannya untukmenarikminatkonsumen.Persediaanbarangataujasadibatasiolehkelangkaannyadan kesesuaian barangatau jasaterhadapdaya belikonsumen.Permintaanterhadap barangatau jasa diciptakan oleh kegunaannya, dipengaruhi oleh kelangkaannya dan kemampuannya untukmenarikminatsertadibatasiolehdayabelikonsumen. Kegunaandankelangkaan(keterbatasanpersediaan)barangataujasapadaumumnya dipertimbangkan sebagai faktorfaktor yang terkait dengan penawaran (supply related factors),sedangkanpreferensidandayabelikonsumenyangmencerminkanminatkonsumen terhadapsuatubarangatau jasapadaumumnyadipertimbangkansebagai faktorfaktoryang terkaitdenganpermintaan(demandrelatedfactors). Prinsip penawaran dan permintaan menyatakan bahwa harga suatu barang atau jasa berbanding lurus dengan variasi permintaan dan berbanding terbalik dengan variasi penawaran.Dalampasarproperti,penawaranmereprentasikankuantitaskepentinganhukum atas properti yang tersedia untuk dijual atau disewakan pada berbagai variasi harga dalam pasar tertentu, periode waktu tertentu, dengan asumsi bahwa upah tenaga kerja dan biaya produksiadalahtetap.Permintaanmenunjukkanjumlahpembeliataupenyewapotensialyang sedangmencarisuatujeniskepentinganhukumpropertitertentupadaberbagaivariasiharga dalam suatu pasar tertentu, periode waktu tertentu, dengan asumsi bahwa faktorfaktor lain seperti populasi, pendapatan, harga di masa mendatang dan preferensi konsumen adalah tetap.


12


D.

KonsepNilai Mengacu pada SPI 2007, terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat

dirujuk. Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok yaitu Nilai Pasar dan Selain NilaiPasar.Beberapajenisnilaisudahumumdigunakandalampenilaian,namunjenisnilai lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan dan diungkapkansecarahatihati. Konsep nilai pasar diikat dengan persepsi dan perilaku kolektif para pelaku pasar. Konsep ini mengakui keragaman faktorfaktor yang dapat mempengaruhi transaksi di pasar danmembedakannyadaripertimbanganselainpasarataupertimbanganintrinsiklainnyayang mempengaruhi nilai. Penilaian properti yang mendasarkan pasar menganggap operasi suatu pasardimanatransaksiterjaditanpaadanyapembatasanolehkekuatanselainpasar.Penilaian propertiyangberdasarkanpasarmengharuskan: 1. identifikasidanmemasukkandefinisinilaipasaryangdigunakandalampenilaian. 2. menentukan penggunaan tertinggi dan terbaiknya (HBU), atau penggunaan yang paling mungkinataspropertiyangmerupakanfaktoryangpalingberpengaruhsecarasignifikan terhadapnilainya. 3. dikembangkan dari data yang spesifik untuk pasar tersebut secara wajar dan melalui metodesertaprosedurpenilaianyangmencobauntukmencerminkanprosesdeduktifpara pelakupasartersebut. 4. ditunjukkan dengan penerapan pendekatan perbandingan data pasar, kapitalisasi pendapatan dan kalkulasi biaya. Data dan kriteria yang digunakan pada tiaptiap pendekatanpenilaiantersebutharusdiperolehdaripasar. Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berniat membeli dengan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masingmasing bertindak atasdasarpemahaman yangdimilikinya,kehatihatiandantanpapaksaan.Nilaipasarharus memenuhiunsurunsurdarinilaipasartersebut. Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI dan Nilai Wajar yang biasa digunakan dalam SAP (Standar Akuntansi Pemerintahan) secara umum adalah sama (compatible) atau memiliki konsep yang sama. Nilai wajar dalam konsep akuntansi, didefinisikan dalam StandarAkuntansiInternasional sebagai jumlahuntuksuatuaktiva yangdapatditukar,atau penyelesaian kewajiban, antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan


13


transaksi bebas ikatan (arms lenght transaction). Nilai wajar pada umumnya digunakan untuk pelaporan baik Nilai Pasar maupun Selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan. Apabilanilaipasardarisuatupropertidapatdiberikan,nilaiinisamadenganNilaiWajar. Mengacupadakonsepnilaipasarmakaapabilaunsurnilaipasarsebagaimanadisebut dalam definisi nilai pasar tidak dapat dipenuhi, properti atau aset tersebut dapat dinilai dengan menggunakan nilai Selain Nilai Pasar. Nilai Selain Nilai Pasar ini biasa digunakan untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau mempunyai pasar terbatas. Nilai Selain Nilai Pasar antara lain adalah nilai dalam penggunaan(valueinuse),nilaiinvestasi(investmentvalue),nilaibisnisyangberjalan(going concernvalue),nilaiasuransi(insurablevalue),nilaikenapajak(assessed,rateable,taxable value), nilai sisa (salvage value), nilai jual paksa / nilai likuidasi (forced sale value), nilai khusus(specialvalue),nilaijaminanpinjaman(mortgagelendingvalue),biayapenggantian terdepresiasi (depreciated replacement cost / DRC) dan ekspresi lain dari nilai yang lebih spesifikuntukmesinmesindanperalatan,dan/atausituasikhusus. Penilaianpropertiyangtidakmendasarkanpasarmenggunakanmetodemetodeyang mempertimbangkan fungsi atau kegunaan ekonomi dari suatu properti selain dari kemampuannya untuk diperjualbelikan oleh para pelaku pasar, atau dampak dari kondisi kondisi pasar yang tidak umum. Penilaian properti yang tidak berdasarkan pasar mengharuskan: 1. mencantumkan definisi nilai yang diterapkan dalam penilaian seperti nilai dalam penggunaan,nilaiinvestasi,nilaiasuransi,nilaikenapajak,nilaisisa,nilailikuidasidan nilai khusus. Laporan penilaian hendaknya menjamin bahwa nilai yang terdefinisi tersebuttidakakandipersepsikansebagainilaipasar. 2. menggunakan prosedur yang sesuai dan menganalisis data yang memadai untuk menghasilkanestimasinilaiyangwajar. UntukmenjaminbahwatidakadakerancuanantaraNilaiPasardanSelainNilaiPasar, SPImemberikanpedomankepadapenilaidenganmemperhatikanhalhalsebagaiberikut: 1. Mengidentifikasipropertiyangdinilai 2. Mengidentifikasihakhakyangberkaitandenganpropertiyangakandinilai 3. Mengidentifikasitujuandanmaksudpenggunaanpenilaian 4. Menentukanjenisnilaiyangdiestimasi 5. Melakukaninspeksiataspropertiyangdinilai 6. Mengungkapkansegalakondisiataukeadaankhususyangmembatasi


14


7. Menentukantanggalefektifpenilaian 8. Mengembangkan dan mempertimbangkan data dan keadaan yang diperlukan untuk penyelesaiantugas 9. Menjelaskanbahwapenilaianyangdilaporkanbukanmerupakanestimasinilaipasarjika penugasandilaksanakanatasdasarselaindariNilaiPasar.

E.

ProsesPenilaian Nilaipropertisangatdipengaruhiolehbanyakfaktor,olekarenaitupenilaianproperti

merupakan suatu proses pemecahan masalah dengan mempertimbangkan dan menganalisis semua faktoryang berpengaruhterhadap nilaipropertitersebut.Faktoryang mempengaruhi dapatberupafaktorinternal(yangterkaitdengankarakteristik fisikproperti) maupun faktor eksternal. Proses penilaian merupakan tahapantahapan penentuan nilai properti yang didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan halhal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan datadata, mengklasifikasi data dan menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnya

mengekspresikannyadalamsuatuestimasinilai.

Proses penilaian dapat digambarkan dalam diagram di bawah ini (Hidayati dan Harjanto,hal.26) Identifikasi Properti IDENTIFIKASIPERMASALAHAN Tanggal TujuanPenilaian Penilaian Penilaian JenisNilai

Datayang Diperlukan

SURVEIPENDAHULUAN Sumber PersoneldanWaktu Data Pelaksanaan

Perencanaan Kerja

PENGUMPULANDANANALISISDATA DataUmum DataKhusus Lokasional Ekonomi ObjekPenilaian PembandingRegional Kota Lingkungan Trenekonomi Proyeksipermintaan Dokumenkepemilikan Tapak(site) Bangunan Highest&BestUse Jualbeli Sewa


15


PENERAPANPENDEKATANPENILAIANMarketDataApproach CostApproach IncomeApproach Lainnya

REKONSILIASINILAI

KESIMPULANNILAI&LAPORANPENILAIAN F.Rangkuman Istilahasetdapatberartikekayaan(hartakekayaan)atauaktivaatauproperty.Dalam terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau pemerintah secara historis dan manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan dariasetbersifattidakberwujud. Properti adalah konsep hukum yang menyangkut kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitandengansuatukepemilikan.Propertiterdiriatashakkepemilikan,yangmemberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan atas apa yangdimilikinya.Berdasarkankonsephukumtersebut,propertidapatdisebutsebagaibenda, meliputi benda bergerak dan benda tidak bergerak, baik yang berwujud (tangible) maupun yangtidakberwujud(intangible),yangmemilikinilaitukarataudapatmembentukkekayaan. Dalam rangka pengeloaan aset negara, pengertian aset negara adalah bagian dari kekayaaannegarayangterdiridaribarangbergerakataubarangtidakbergerakyangdimiliki, dikuasaiolehpemerintah, yangsebagianatauseluruhnyadibeliatasbebanAPBNsertadari perolehanlainyangsah,tidaktermasukkekayaannegarayangdipisahkan(dikelolaBUMN) dan kekayaan Pemerintah Daerah (Siregar, 2004 : 5859). Sedangkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara Daerah menentukan bahwa barang milik negara/daerah adalah semua barang yang dibeli atau diperolehatasbebanAPBN/APBDatauberasaldariperolehanlainnyayangsah. Konsepmendasardalampenilaianpropertiadalahpengertianmengenaiharga,biaya, pasar dan nilai. Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkanataudibayarkanuntuksuatubarangatau jasa.Biayaadalahsejumlahuang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau


16


memproduksi barang atau jasa tersebut. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkanantarapembelidanpenjualmelaluimekanismeharga. Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilaibukanmerupakanfakta,tetapilebihmerupakanhargayangsangatmungkindibayarkan untukbarangataujasapadawaktu tertentusesuaidengandefinisitertentudarinilai. Nilaidiciptakandandidukungoleh hubunganantar4(empat)faktoryaitukegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), serta dapat dipindahkan dan daya beli (tranferabilityandpurchasingpower).Mengacu padaSPI2007,terdapatbanyak jenis nilai dandefinisinyayangdapatdirujuk.Secaragarisbesarnilaidibagidalamduakelompokyaitu NilaiPasardanSelainNilaiPasar. Mengacupadakonsepnilaipasarmakaapabilaunsurnilaipasarsebagaimanadisebut dalam definisi nilai pasar tidak dapat dipenuhi, properti atau aset tersebut dapat dinilai dengan menggunakan nilai Selain Nilai Pasar. Nilai Selain Nilai Pasar ini biasa digunakan untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau mempunyaipasarterbatas. Prosespenilaianmerupakantahapantahapanpenentuannilaipropertiyangdidasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan halhal yang perlu dilakukan dalamrangkapemecahanmasalahtersebut,mendapatkandatadata,mengklasifikasidatadan menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnya mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai.


17


G.TestFormatif 1. Bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan estimasi nilai pasar jika penugasandilaksanakanatasdasarselaindariNilaiPasar. B S. 2. Harga suatu barang atau jasa berbanding lurus dengan variasi penawaran dan berbandingterbalikdenganvariasi permintaan. B S. 3. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat suratlain)yangmenyatudarifisikrealestat. B S. 4. Harga yangdibayarkanuntuksuatubarangatau jasa menjadi biaya bagipenjualnya. .B S. 5. Nilai selain Nilai Pasar biasa digunakan untuk mengindikasikan nilai properti khsusus,yaitupropertitidakadadipasaranataumempunyaipasarterbatas. B S.

H.UmpanBalik Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di bagian belakangmodulini.HitunglahjumlahjawabanSaudarayangsesuaidengankuncijawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara terhadapmateri.

Rumus =


X100%

Penjelasan tingkatpenguasaan: 90% 100% =sangatbaik 80% 89% =baik 70% 79% =cukup 0 69% =kurang KalauSaudaramencapaitingkatpenguasaan80%keatas,Saudaradapatmeneruskan denganmateriselanjutnya.TetapikalaunilaiSaudarakurangdari80%makaSaudaraharus mengulangimateriiniterutamayangSaudarabelumkuasai.


18


KegiatanBelajar3 KEGUNAANTERTINGGIDANTERBAIK (HighestandBestUse)


TujuanInstruksionalKhusus Setelahmengikutipembelajaranini,diharapkanSaudaramampu: 1. menjelaskantujuananalisisHBUdenganbaik 2. menjelaskan kriteriadalamanalisisHBUsecarabaik 3. mengetahui denganbaikbeberapacontohdalamanalisisHBU 4. menjelaskan denganbiakbeberapasituasikhususdalamanalisiHBU ________________________________________________________________________

Tanah merupakan aset permanen namun pengembangan di atasnya memiliki umur yang terbatas. Dengan keunikannya serta tidak dapat dipindahkannya, setiap bidang real estate memiliki lokasi yang unik. Sifat permanen tanah memberikan pengertian bahwa keberadaannya akan melampaui usia semua penggunaan bangunan dengan segala sesuatu yang ada di atasnya. Sifat unik dari tanah menentukan kegunaan optimalnya. Jika tanah dinilaiterpisahdaribangunanyangberdiridiatasnya,prinsipekonomimensyaratkanbahwa bangunandinilaiatassumbangannyaterhadaptotalnilaipropertiyangprinsipnyamerupakan satukesatuanyangtidakdapatdipisahkanantarasatudanlainnya. Nilai pasar dari tanah berdasarkan konsep penggunaan tertinggi dan terbaik yang mencerminkan kegunaan dan sifat permanen dari tanah dalam konteks pasar, dimana nilai pengembangannya merupakan selisih antara nilai tanah dengan total nilai psaar sesuai pengembangan yang ada (Market Value as improved). Dengan memperhatikan kondisi tersebutdalamkondisitertentupropertidinilaisebagaigabunganantaratanahdanbangunan, dimana penilai biasanya mengestimasi nilai pasar dengan mempertimbangan Penggunaan TertinggidanTerbaik(HBU)sesuaidenganpengembanganyangada(HBUasimproved).


19


Tujuan Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansiallayakdanmenghasilkannilaitertinggidaripropertitersebut.Penggunaanyangtidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai HBU. Penggunaan yang diijinkan secara hukum dan dimungkinkan secara fisik akan membutuhkan penjelasan dari penilai untuk memberikan pertimbangan yang memadai mengenai mengapa penggunaan tersebut secara wajar dimungkinkan. Penilai akan mempertimbangkan penggunaan yang paling memungkinkan dan menghasilkan nilai tertinggidaripropertitersebut. Konsep HBU merupakan hal yang fundamental dari perkiraan nilai pasar. Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian. Untuk melakukankajianHBUyangmendalambiasanyadilakukandengananalisissecaramendalam mengenai satu atau beberapa penggunaan yang secara wajar dimungkinkan, kemudian dilakukan pengujian kelayakan finansial dan penggunaan yang menghasilkan nilai tertinggi akanmerupakanHBU.

A.

TujuanAnalisisHBU Tujuan dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik adalah berbeda untuk properti

yang berupa tanah kosong dan properti yang telah terbangun. Seorang penilai harus membedakan dua jenis kegunaan tertinggi dan terbaik tersebut dalam analisis penilaiannya dan dalam laporan penilaian harus teridentifikasi, dinyatakan dan disimpulkan secara jelas sesuaidengantipepropertidantujuanpenilaiannya. 1. Kegunaantertinggidanterbaikuntuktanahkosong Nilai tanah biasanya diestimasi sebagaimana keadaan tanah jika tanah dalam keadaan kosong, maka dengan alasan yang jelas seorang penilai dapat menentukan nilai tanah sebagaimana keadaan nyata di lapangan. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosongharusmempertimbangkanhubunganantarakegunaanyangadapadasaat inidan semua kegunaan potensialnya. Suatu pengembangan (improvement) yang dapat atau memungkinkan untuk dilakukan, semakin mendukung dan membenarkan asumsi yang terdapatpadakonsepHBU.


20


2. Kegunaantertinggidanterbaikuntukpropertiyangtelahterbangun Terdapat2(dua)alasanuntukmenganalisisHBUterhadappropertiyangtelahterbangun, yaitu: a. Mengidentifikasikegunaandaripropertiyangdiharapkandapatmenghasilkantingkat pengembalian tertinggi (Ro atau overall return) dari setiap rupiah modal yang diinvestasikan b. Mengestimasikan HBU dari sebuah properti yang telah terbangun adalah untuk membantudalammengidentifikasipropertipembanding.

B.

KriteriaDalamAnalisisHBU Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam menganalisis kegunaan

tertinggidanterbaik,yaitu: 1. Memungkinkansecarafisik(phisicallypossible) Ukuran, bentuk tanah, luas, ketinggian dan kontur tanah adalah berpengaruh terhadap kegunaan yang dapat dilakukan/dibangun di atasnya. Sebagai contoh adalah tidak memungkinkan untuk membangun bangunan hotel berbintang atau pusat perbelanjaan di atas tanah seluas 400 m2, dan sebaliknya adalah terlalu berlebih untuk membangun sebuah rumah tinggal di atas tanah seluas 1 hektar. Bentuk tanah yang irregularatautidakteraturlebihsulituntuk membuatperencanaan bangunan. Kegunaan atassebidangtanahdapatdipengaruhiolehlebardepan(frontage)danpanjang/kedalaman tanah(depth). Kesimpulankegunaantertinggidanterbaikdarisecarafisiktercapaibilaterdapat kesepakatandenganahli/pakarterkait.Pertimbanganterhadapkapasitasdanketersediaan utilitas publik pada lokasi dimana tanah terletak juga harus dilakukan, termasuk juga mengenai topografi dan kondisi lapisan tanah, maka kegunaan potensial juga akan terpengaruh. Kegunaan tertinggi dan terbaik dari properti yang telah terbangun juga tergantungdaripertimbanganfisiknya,yangmeliputiluas,desaindankondisi. 2. Diijinkanolehperaturan(legallypermissible) Penilai harus memastikan kegunaankegunaan yang diijinkan oleh peraturan. Batasanbatasan tertentu (private restrictions), zoning, peraturanperaturan bangunan (building codes), kontrolkontrol terhadap bendabenda bersejarah dan peraturan


21


peraturan lingkungan harus diinvestigasi, sebab faktorfaktor tersebut mungkin saja mempengaruhipotensialkegunaantertinggidanterbaikdarisuatuproperti. JangkawaktusewadapatjugaberpengaruhterhadapHBUkarenasepanjangsisa waktu kontrak mungkin kegunaan properti dibatasi oleh perjanjian atau peraturan. Jika suatu properti tunduk pada suatu peraturan sewa tanah selama 15 tahun, maka terlalu berlebihanjikadibangunbangunanyangmempunyaiumurekonomis40tahun. 3. Layaksecarakeuangan(financiallyfeasible) Dalam menganalisis kelayakan keuangan, kegunaan yang memungkinkan perlu dianalisis lebih lanjut dalam menghasilkan pendapatan, tingkat pengembalian (return), apakah sama, lebih kecil atau lebih besar dari biaya operasi dan sebagainya. Semua kegunaan yang diekspektasikan dapat memberi positive return dianggap memiliki kelayakankeuangan. Untuk menentukan kelayakan keuangan, seorang penilai mengestimasi pendapatan kotor yang akan diterima (future gross income) yang diekspektasikan dari setiappotensialkegunaantertinggidanterbaik.Tingkatkekosongan,collectionlossesdan biaya operasi perlu dikurangkan dari setiap pendapatan kotor untuk mendapatkan pendapatanbersihoperasi(netoperatingincomeatauNOI).Tingkatpengembalian(rate ofreturn)atasmodalyangdiinvestasikandapatdigunakanuntukmelakukanperhitungan bagisetiappenggunaan. 4. Mendapatkanhasilsecaramaksimum(maximallyproductive). Untuk menganalisis kelayakan keuangan dan memilih kegunaan yang memberi nilai yang maksimal, terdapat beberapa alat analisis atau tolok ukur yang sering digunakanantaralainNetPresentValue(NPV),InternalRateofReturn(IRR),Returnon Investment (ROI), Return on Equity (ROE), Payback Period. Alternatif kegunaan yang menghasilkantingkatpengembalian investasi yangpositifdantertinggi adalah alternatif yangmemenuhikriteriakegunaanyangteringgidanterbaik.

C.

ContohAnalisisHBU BerikutinicontohanalisisHBUuntuktanahyangdianggapkosong. Terdapat sebuah tanah kosong yang terletak di kawasan yang sangat strategis di

bagiankotaYogyakarta.Tanahtersebutmempunyaikarakteristiksebagaiberikut:


22


Luas

:1,8hektar

BentukTanah :segiempatberaturan(regular) Topografi Letak :ratadanlebihtinggi0,5mdarijalan :tanahsudut

NilairataratatanahdikawasantersebutadalahRp.2.500.000,00/m. Seorang investorsangattertarikterhadappropertitersebut,mengingattanahtersebut terletak pada kawasan utama kota dan untuk berbagai kegunaan di sektor komersial, baik untuk hotel, komplek perkantoran, komplek pertokoan (mall), bahkan untuk pusat kebudayaan.Zoningpadakawasandi sekitartanahituberlokasiadalahuntukkomersial.Dari segifinansial,propertitersebutmempunyaipotensinilaiyangtinggi.Pasarannilaisewadan berbagaiinformasikeuanganuntukberbagaikegunaandidaerahtersebutadalah: v Untuk pertokoan, nilaisewa per meter persegi per bulan adalah Rp. 350.000,00 dengan service charge sebesar 10% dari nilai sewanya dengan rate of return sebesar 15% dan biayaoperasisebesar35%daripendapatankotorefektifnya. v Untuk perhotelan, potensi juga tinggi mengingat letaknya yang strategis, maka diperkirakanbisa mendapatkannilaisewasebesarRp.450.000,00/bulandanpendapatan lain sebesar Rp. 6.000.000,00 dengan tingkat kekosongan 5% dan besarnya outgoings sebesar40%sertatingkatkapitalisasisebesar12%. v Untukperkantoran,potensinilaisewaratarataadalahsebesarRp.260.000,00permeter persegiperbulandenganservicechargesebesar8%darinilaisewadenganrateofreturn sebesar12%danbiayaoperasisekitar30%daripendapatankotorefektinya.

Dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik, tanah tersebut sangat potensial apabila digunakanuntuktujuankomersial,tetapisayangnyadaripihakkesultanantidakmengijinkan tanah tersebut untuk digunakan sebagai kegunaan lain, selain kegunaan untuk kegiatan pelestarian budaya Yogyakarta serta tidak untuk dipindah milik kepada siapapun. Beri pandanganSaudaramengenaihal inidilihatdarifaktorfaktorpenilaianpropertidanprinsip kegunaantertinggidanterbaik(highestandbestuse).

Sesuai dengan deskripsi obyek penilaian di atas, maka dapat dilakukan identifikasi sebagai berikut:


23


FaktorfaktoryangmempengaruhiNilaiPropertiSubyek: 1. FaktorPermintaandanPenawaran Sebagaimana kotakota besar lain di Indonesia, maka permintaan tanah untuk berbagai keperluanpembangunandiYogyakartasangattinggi.Apalagiluaskotayogyakartayang terbatastidakdapatmemenuhipermintaanyangada,sehinggapembangunansaatinitelah meluaskedaerahKabupatendisekitarnya. 2. FaktorUkuran,bentuk,perletakandanlokasiproperti Pada masasekarang ini masihterdapattanahkosongditengahkotadengan luas1,8Ha, merupakansesuatuyangsangatsulitdidapat/barangyanglangka(Scarcity),mempunyai tingkatutilitydantransferabilityyangtinggi. 3. Faktorpolitikdankenegaraan Sebagai faktor yang sangat menentukan di sini adalah adanya kebijakan dari pihak kesultanan tidak mengijinkan tanah tersebut untuk digunakan sebagai kegunaan lain, selain kegunaan untuk kegiatan pelestarian budaya Yogyakarta serta tidak untuk dipindahmilikkepadasiapapun.

Untuk faktorfaktor sebagaimana disebutkan pada point 1 dan 2, adalah faktorfaktor yang dapatmenaikkannilaipropertisubyek. Sedangkanfaktorsebagaimanaterdapatpadapoint3merupakanfaktoryangmempengaruhi analisiskegunaantertinggidanterbaik.

KriteriadalamanalisisHighestand BestUse: 1. Memungkinkansecarafisik(PhisicallyPossible). Luas BentukTanah Topografi Letak Lokasi :1,8hektar=18.000m :segiempatberaturan(regular) :ratadanlebihtinggi0,5mdarijalan :tanah sudut :strategisdibagiankota

Sangat memungkinkan untuk dipergunakan sebagai komplek pertokoan (mall), hotel, komplekperkantoran.

2. Diijinkanolehperaturanyangada(LegallyPermissible) Zoningpadakawasandisekitartanahituberlokasiadalahuntukkomersial.


24


3. Layaksecarakeuangan(FinanciallyFeasible) NilaiPasarTanahberdasarkandatanilairataratatanahdikawasantersebutadalah: 18.000mxRp.2.500.000,00=Rp.45.000.000.000,00 (Empatpuluhlimamilyarrupiah)Pertokoan NilaiTanah NilaiSewaperm Servicecharge10% BiayaOperasional35% NetOperatingIncome(NOI) RateofReturn TotalInvestasi(Kapitalisasi) OverallROR(Ro) perbulan Jumlah pertahun 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00 350,000.00 6,300,000,000.00 75,600,000,000.00 35,000.00 630,000,000.00 7,560,000,000.00 6,930,000,000.00 83,160,000,000.00 2,425,500,000.00 29,106,000,000.00 4,504,500,000.00 54,054,000,000.00 1.25% 15.00% 360,360,000,000.00 360,360,000,000.00 1.25% 15.00%

Perhotelan NilaiTanah NilaiSewa Pendapatanlain Tingkatkekosongan5% Outgoings40% NetOperatingIncome(NOI) Tingkatkapitalisasi TotalInvestasi(Kapitalisasi) OverallROR(Ro)

perbulan

Jumlah pertahun 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00 450,000.00 8,100,000,000.00 97,200,000,000.00 6,000,000.00 72,000,000.00 8,106,000,000.00 97,272,000,000.00 405,300,000.00 4,863,600,000.00 3,242,400,000.00 38,908,800,000.00 4,458,300,000.00 53,499,600,000.00 1.00% 12.00% 445,830,000,000.00 445,830,000,000.00 1.00% 12.00%

Perkantoran NilaiTanah NilaiSewaperm Servicecharge8% Biayaoperasional30% NetOperatingIncome(NOI) RateofReturn TotalInvestasi(Kapitalisasi) OverallROR(Ro)

perbulan

Jumlah pertahun 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00 260,000.00 4,680,000,000.00 56,160,000,000.00 374,400,000.00 4,492,800,000.00 5,054,400,000.00 60,652,800,000.00 1,516,320,000.00 18,195,840,000.00 3,538,080,000.00 42,456,960,000.00 1.00% 12.00% 353,808,000,000.00 353,808,000,000.00 1.00% 12.00%

4. Menghasilkanpendapatanyangmaksimal(Maximallyproductive) Berdasarkan tingkat pendapatan bersih operasional (NOI) dan tingkat pengembalian, maka pendapatan maksimal dari properti subyek adalah pengembangan tanah kosong


25


tersebut untuk pertokoan karena mempunyai Net Operating Income (NOI) sebesar Rp. 54,054,000,000.00 dantingkatpengembalian(Ro)sebesar15%. Dengan demikian penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) tanah tersebut adalahuntukusahapertokoan.

D.

SituasiKhususdalamAnalisisHBU Situasi khusus di sini dimaksudkan sebagai halhal yang membatasi properti dalam

mencapai tingkatan kegunaan tertinggi dan terbaiknya. Berbagai situasi tersebut antara lain (HidayatidanHarjanto,hal.5960): a) SingleUseSituation Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin tidak seperti biasanya atau unik (seperti museum, cagar budaya, dan lainlain) dan nilai tanahnya didasarkan atas kegunaannya tersebutbukankegunaanlainpadaumumnya. b) InterimUse Kegunaan sementara dari sebidang tanah kosong atau yang telah dikembangkan adalah kegunaan tertinggi dan terbaik yang diantisipasi untuk berubah dalam jangka pendek. Kegunaan sementara ini bisa mungkin atautidak memberikontribusiterhadap nilaidan biayabiaya pembongkaran (demolition cost) harus dipertimbangkan untuk

mengembangkanmenjadikegunaankegunaaninterim. c) LegallyNoncomfromingUse Adalah kegunaan yang sah secara hukum untuk dibuat dan dipertahankan tetapi tidak sesuaidenganperaturanpenggunaantanahdarikawasandimanapropertitersebutberada. Kegunaan ini sering muncul sebagai akibat perubahan zoning, yang bisa menciptakan underimproved atau overimproved terhadap properti. Contohnya sebuah rumah tinggal yang berlokasi di suatu kawasan yang zoningnya berubah menjadi kawasan komersial, makaakanmenjadikanpropertitersebutunderimproved. d) UsethatarenotHighestandBest Beberapa bangunan atau pengembangan lain yang ada mungkin tidak mencerminkan kegunaan tertinggi dan terbaik dari keadaan tapaknya seandainya tanah kosong. Kegunaan tertinggi dan terbaik umumnya mempunyai kategori yang sama dengan kegunaan saat ini. Contohnya kegunaan tertinggi dan terbaik dari tapak yang telah dibangunapartemen yangsudah berumur10tahunadalah bangunanapartemen modern.


26


Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin telah berubah akibat adanya keusangan eksternal. e) MultipleUse Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin melibatkan lebih dari satu kegunaan tertentu untuk sebidang tanah atau sebuah bangunan. Contohnya sebuah komplek lapangan golf yang terdapat hotel, perumahan, tempat rekreasi, kondominium dan sebagainya. Suatu bidangtanahmungkinjugadigunakanuntukberbagaifungsi. f) SpecialPurposeUse Hal ini berkaitan dengan specialpurpose properties, yaitu properti yang hanya sesuai untuksatutujuantertentuatausebuahkegunaan yangsangatterbatasjumlahnya.Dalam hal ini penilai akan menghadapi masalah praktek dalam menentukan kegunaan tertinggi danterbaiknya.Kegunaantertinggidanterbaikuntukproperti jenis iniadalahkegunaan yangadapadasaatini. g) SpeculativeUse Investasipadakegunaanspekulatifterciptaketikapembelimempunyaiantisipasiterhadap kenaikkan nilai, meskipun kegunaan tertinggi dan terbaik pada masa yang akan datang secara spesifik tidak dapat diprediksi, namun alternatif logis biasanya dipakai untuk mengidentifikasikegunaannya. h) ExcessLand Adalahtanahyangmungkintidakdiperlukanuntukmendukungkegunaanyangadaatau untuk mengakomodasi kegunaan tertinggi dan terbaik yang primer dari sebidang tanah kosongatautanahyangdianggapkosong.Excesslandiniseharusnyadapatteridentifikasi secara jelas dengan melakukan perbadingan terhadap properti sejenis yang berdekatan atauberadapadakawasanyangsama.

E.Rangkuman Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkannilaitertinggidaripropertitersebut. TujuananalisisHBU... Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam analisis HBU yaitu: memungkinkan secara fisik (phisically possible), diijinkan oleh peraturan (legally


27


permissible), layak secara keuangan (financially feasible), mendapatkan hasil secara maksimum(maximallyproductive). Beberapa situasi khusus yang membatasi properti dalam mencapai tingkat HBU antaralain:SingleUseSituation,InterimUse,LegallyNoncomfromingUse,Usethatarenot HighestandBest, MultipleUse,SpecialPurposeUse,SpeculativeUse,ExcessLand.

F.TestFormatif 1. Untuk menentukan kelayakan keuangan, seorang penilai mengestimasi pendapatan bersih yang akan diterima (future net income) yang diekspektasikan dari setiap potensialkegunaantertinggidanterbaik. B S. 2. Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian. B S. 3. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong tidak harus mempertimbangkan hubunganantarakegunaanyangadapadasaatinidansemuakegunaanpotensialnya. .B S. 4. Kegunaan multiple use sering muncul sebagai akibat perubahan zoning, yang bisa menciptakan underimprovedatauoverimprovedterhadapproperti. B S. 5. Penggunaanyangtidakdiijinkansecarahukumatautidakdimungkinkansecarafisik tidakdapatdianggapsebagaiHBU. B S.


28


G.UmpanBalik Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di bagian belakangmodulini.HitunglahjumlahjawabanSaudarayangsesuaidengankuncijawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara terhadapmateri.

Rumus =


X100%



29

DTSSPenilaianProperti Dasar PusdiklatKeuanganUmum

KegiatanBelajar4 PENDEKATANPENILAIAN


TujuanInstruksionalKhusus Setelahmengikutipembelajaranini,diharapkanSaudaramampu: 1. menjelaskan penilaianpendekatandatapasardenganbaik 2. menjelaskan penilaianpendekatanbiayadenganbaik 3. menjelaskan penilaianpendekatanpendapatandenganbaik ________________________________________________________________________

Penilaianuntukberbagaijenisproperti,baikdalammengestimasiNilaiPasarmaupun selain Nilai Pasar, mengharuskan seorang penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan penilaian. Istilah Pendekatan Penilaian (approach) mengacu kepada metodologianalitisyangditerimadanditerapkansecaraumum.Pendekatanpenilaiansesuai SPIsecaragarisbesarterdiriatas2(dua)macam,yaitupendekatanpenilaianberbasispasar danpenilaiantidak berbasispasar.Pendekatanpenilaian berbasispasar, yangSaudaraperlu ketahui meliputi:

A. PendekatanDataPasar(MarketDataApproach) Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya property yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi propertiyangsebanding,baikyangtelahterjadimaupunpropertiyangmasihdalamtahap penawaranpenjualandarisuatuprosesjualbeli. Istilahlaindaripendekatandatapasaradalahpendekatanperbandinganpenjualan(Sales Comparisson Approach), yaitu pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan antara properti yang dinilai dengan propertiproperti pembanding


30


(comparables properties) yang telah diketahui karakteristik dan nilainya. Selanjutnya analisis dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaannya untuk menentukan besarnya penyesuaian (adjustment) yang akan diberikan untuk menentukan nilaiobjekpenilaian. Prosedur penerapan pendekatan perbandingan penjualan biasanya mengikuti sistematika sebagaiberikut: a) Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan dan mendapatkan daftar propertiproperti sejenis dengan objek penilaian yang sedang ditawarkan atau ditransaksikan. b) Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasi data apakah memenuhi keakuratan dan sesuai kenyataan serta memastikan apakah data transaksi yang diperolehmencerminkankeadaansebagaimanadisyaratkanolehkriteriapasarwajar. c) Memilih unitunit perbandingan yang sesuai (seperti rupiah per meter, per meter persegi,permeterkubikataupermultiplierpendapatan)danmengembangkananalisis perbandinganuntuktiapunit. d) Membandingkan objek penilaian dan properti pembanding dengan menggunakan elemenelemenpembandingyangsesuaidanmengadakanpenyesuaianterhadapharga penjualandaripropertipembanding. e) Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari analisis perbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal (single value indication) atau dalam rangenilai(untukkondisipasaryangkurangpasti). Adapunbeberapaelemenperbandinganyangseringdipertimbangkanadalah: Jenishakyangmelekatpadaproperti Masalahkeuangan/pendanaan(financingterm) Kondisipenjualan Kondisipasar Lokasi Karakteristikfisik Karakteristik characteristics) Karakteristikkarakteristiklain(HidayatidanHarjanto,2003:118) dalam menghasilkan pendapatan (income producing


31


Penyesuaian(adjustment) yangditerapkanuntukmembadingkanpropertidapat dalam bentuk persentase atau dalam bentuk satuan uang (rupiah, dollar). Penyesuaian dapat dilakukan dengan berbagai cara tergantung bagaimana hubungan antara dua properti atau lebih yang dibandingkan (yaitu antara obyek penilaian dan properti pembanding, pembanding dengan obyek penilaian dan antar properti pembanding) yang mencerminkan keadaan pasar. Hubungan tersebut dikonversi ke dalam perhitungan aljabar dan persamaan yang digunakan untuk menentukan jumlah penyesuaian yang dilakukan terhadap perbedaan di antara properti tersebut. Perhitungan yang dilakukan seorang penilai dalam melakukan penyesuaian harus didasarkan pada kerasionalan dan tidak boleh terpaku pada perhitungan matematik. Estimasi nilai pasar tidak ditentukan oleh seperangkat perhitungan matematik saja tetapi seorang penilai perlu mempunyai aspeksenidalampengambilankeputusannyauntukmenganalisisdanmenginterpretasikan data kuantitatif. Rangkaian yang digunakan untuk melakukan penyesuaian persentase adalahmenghitungdanmenjumlahkansecarabersamasama.Rangkaianpenyesuaianini juga digunakan ketika penyesuaian persentase dikombinasikan dengan penyesuaian rupiah. Market data grid adalah sebuah tabel standar yang digunakan untuk mengumpulkandanmembandingkandataobjekpenilaiandandatapropertipembanding. Penggunaan market data grid adalah untuk menyatakan konsistensi dari penyesuaian penyesuaian yang dibuat oleh penilai dalam melakukan analisis perbandingan. Market datagridsecaralengkapdapatdicontohkansebagaiberikut:No ElemenPerbandingan Hargatransaksi 1 Lokasi 2 KarakteristikTanah LuasTanah BentukTanah Kontur Elevasitanah Kepemilikan 3 KarakteristikBangunan Luas KomponenBangunan Fasilitas TahunDibangun 4 TanggalTransaksi JumlahPenyesuaian 3% +2% 0% 9% +1% 6% +5% +2% 0% 0% +2% 13% 0% 5% 0% 12% +1% 23% 2% 0% 0% +2% 0% 3% +1% 0% +2% 0% 2% 0% 0% 0% 0% Objek Penilaian Pembanding 1 Rp1,438,000,000 +3% Pembanding 2 Rp1,026,000,000 +4% Pembanding 3 Rp1,605,000,000 5%


32


IndikasiNilaiProperti Pembobotan Jumlah RekonsiliasiNilai

Rp1,351,720,000 40% Rp540,688,000

Rp1,159,380,000 30% Rp347,814,000 Rp1,259,257,000

Rp1,235,850,000 30% Rp370,755,000

Pembobotansubyektifdalamcontohdiatas seringdigunakanoleh beberapapenilaidan secara tidak sadar mengaplikasikan metode yang mirip dengan teknik probabilitas subyektif. Harga tiaptiap properti diberi bobot sesuai atau sebanding dengan properti yang akan dinilai untuk digunakan sebagai pembanding, dengan catatan bahwa total bobotadalah100%.Menurutbeberapaahli,metodeinimengandungunsursubyektifyang tinggi dan tidak terdapat penjelasan yang akurat tentang pemberian bobot terhadap properti pembanding. Penilaian yang akurat hanya dapat dihasilkan oleh penilai yang telah berpengalaman dan dapat menghitung secara sistematis. Namun demikian agar dapatmendukungopini yangtelahdiberikantetapdiperlukanaplikasidarianalisis yang obyektif. Setelah analisis perbandingan penjualan selesai, selanjutnya dilakukan indikasi nilai melaluirekonsiliasinilai.Jikaestimasiterhadapsebuahnilaitertentutidakdapattercapai berkenaan dengan kelangkaan dan kekurangpastian data, mungkin range nilai adalah lebihsesuai. Penerapanpendekatanperbandinganpenjualanselaindilakukanmelaluimetode konvensional seperti di atas, juga dapat dilakukan melalui analisis regresi, baik dalam bentuk analisis regresi sederhana (simple regression analysis) ataupun analisis regresi jamak(multipleregressionanalysis).Penerapanteknikperbandinganpenjualan iniakan lebih tepat dan mendalam pada pembahasan khusus mengenai teknik perbandingan penjualan.

B. PendekatanBiaya(CostApproach) Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa sebagai substitusi dari pembeliansuatuproperti,seseorangdapatmembuatpropertiyanglainbaikberupareplika dariproperti asliatausubstitusinya yang memberikankegunaan yang sebanding.Dalam prakteknya pendekatan ini mempertimbangan estimasi depresiasi untuk properti yang lebih tua dan / atau memiliki keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara tidakwajarmelampauihargayangmungkindibayarkanuntukpropertiyangdinilai.


33


Pada prinsipnya menggunakan dasar pendekatan perbandingan, dalam pendekatan biaya penilai membuat estimais nilai dengan membandingkan biaya yang diperlukan untuk membangunpropertibaruuntukmenggantikanpropertiyangada.Nilaipropertidiperoleh dengan mengestimasi biayaperolehanatastanahdan biayapembuatanataupenggantian barubangunan(Reproduction/ReplacementCostNew/RCN)dikurangidenganpenyusutan ataudepresiasi (Prawoto,2003:231232). PendekatanBiayasecaraumumdiformulasikansebagaiberikut: NilaiProperti= NilaiTanah+(RCNBangunan Depresiasi) Biayareproduksi(reproduction)ataupenggantian(replacemnet)dapatdipahamisebagai berikut: a) Biaya reproduksi adalah biaya yang dibutuhkan untuk membangun dengan menggunakan harga yang berlaku pada saat penilaian dilakukan, yang merupakan duplikat atau replika dari properti yang dinilai, dengan menggunakan bahanbahan, stndar konstruksi, rancangan, denah dan kualitas pekerjaan yang sama dan menyatukansemuakekurangan,kelebihandankemunduranfisikbangunan. b) Biaya penggantian adalah perkiraan biaya untuk membangun dengan menggunakan harga yang berlaku saat penilaian dilakukan dimana bangunan yang dinilai menggunakanbahanbahanmodernsertastandardenganrancanganmasakini. Unsurunsurbiayayangdigunakanmeliputibiayalangsung(directcost)danbiayatidak langsung (indirect cost). Biaya langsung meliputi biaya bahan dan upah. Biaya ini juga dapat dibagi ke dalam biaya struktur dan biaya komponen material, termasuk ijin bangunan.Biayatidaklangsungmeliputibiayaperencanaan,pengawasan,asuransi,pajak danjasakontraktor. Teknik atau metode untuk menghitung biaya reproduksi/penggantian dapat dilakukan denganmenggunakan 4(empat)metodeberikutini: 1. MetodeSurveiKuantitas(QuantitySurveyMethod) 2. MetodeUnitTerpasang(UnitInPlaceMethod) 3. MetodeMeterPersegi(SquareMeterMethod) 4. MetodeIndeksBiaya(IndexMethod) Penyusutan atau depresiasi dalam pendekatan biaya adalah besarnya perbedaan antara biaya pembuatan/penggantian baru dari suatu bangunan/pengembangan pada suatu tanggalpenilaiandengannilaipasar.Penyusutan tersebut dapatdikategorikankerusakan


34


fisik, kemunduran fungsional dan kemunduran eksternal (ekonomi). Penyusutan dalam akuntansi berbedadenganpenyusutandalampendekatanbiaya. Penyusutanfisik (PhysicalDeterioration) Penyusutanfisikdapatdisebabkanolehbeberapafaktorsepertipengaruhdaripenggunaan dan kerusakan yang tidak biasanya serta pengaruh dari elemen bahan atau konstruksi. Dalam arti umum penyusutan fisik sebagian besar dipengaruhi oleh umur properti, pemeliharaandanintensitaspemakaian. Kemunduranfungsi(FunctionalObsolescence) Kemunduranfungsilebihdipengaruhioelhbeberapafaktorantaralainstrukturbangunan yangtidakbenar,kekuranganataukelebihandesaindankemunduranteknologi. Kemunduraneksternal(ExternalObsolescence) Sering disebut kemunduran ekonomis, yaitu kemunduran yang disebabkan oleh faktor faktor luar yang dapat mempengaruhi nilai properti, seperti faktor ekonomi, sosial, kebijakanpemerintahdanlingkungan.

C. PendekatanPendapatan(IncomeApproach) Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi langsung (tingkat kapitalisasi), yield (tingkat diskonto) yang menggambarkan tingkat pengembalian investasi, atau keduanya. Pada umumnya prinsip subsitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan tingkat resiko yang diambil dan akan menghasilkannilaiyangpalingmungkinterjadi. Pendekatan pendapatan dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh objek penilaian pada saat ini dan masa yang akan datang, selanjutnyadilakukanpengkapitalisasianuntukmengkonversialiranpendapatantersebut kedalamnilaiproperty.Secaragarisbesarprosedurpenilaiannyaadalahsebagaiberikut: a. Menentukantotalpendapatankotorpotensial(PotentialGrossIncome) b. Menentukantingkatkekosongan(vacancyrate) c. Menentukantotalpendapatanlainlain


35


d. Menentukan total pendapatan kotor efektif (Effective Gross Income), yaitu penjumlahanitem(ab)+c e. Menentukantotalbiaya/pembelanjaan(Outgoings) f. Menentukantotalpendapatanbersihoperasi(OperatingNetIncome) g. Menentukantingkatkapitalisasidanprosedurkapitalisasiyangsesuai h. Melakukan pengkapitalisasian untuk mendapatkan nilai modal (Capital Value) dariobjekpenilaian (HidayatidanHarjanto,2003:161). Pendekatanpendapatandidasarkanpadapendapatanbersihpertahun,yangditerimadari pengusahaanpropertitersebut.Pendapatan bersih inikemudiandikapitalisasikandengan suatu faktor tingkat kapitalisasi tertentu untuk mendapatkan nilai pasar wajar properti tersebut. Dalam pendekatan pendapatan, nilai properti adalah fungsi dari pendapatan, dimana semakin tinggi pendapatan yang dapat dihasilkan oleh properti maka semakin tinggipulanilaipropertitersebut. PendekatanBiayasecaraumumdiformulasikansebagaiberikut: NilaiProperti=PendapatanBersihTahunan/TingkatKapitalisasi

Contoh : Apabila pendapatan bersih tahunan adalah 2,5 milyar rupiah dan investor/developer membutuhkan initial return 8%, maka investor/developer sanggup membelipropertisebesar(nilaiproperti): Indikasinilai =2,5milyar/8% =Rp.31.250.000.000 Dalam pendekatan pendapatan terdapat dua metode pengkapitalisasi pendapatan yaitu metodekapitalisasilangsung(Directcapitalization)biasadisebutmetodetradisionaldan metode aliran tunai terdiskon (Discounted Cash Flow/DCF). Dalam metode kapitalisasi langsungmendasarkananalisispadaasumsibahwapendapatanyangditerimasetiaptahun adalah sama, tidak ada pembedaan pendapatan, tingkat kekosongan dan besarnya biaya operasional dari tahun ke tahun. Sedangkan metode DCF mengasumsikan pendapatan yangberbedapadatiaptahun,selainmemasukkanasumsiadanyatingkatkekosongandan besarnyabiayaoperasionaljugafaktorlainsepertitingkatpengembalian(rateofreturn), sisaumurekonomis,antisipasiterjadinyadepresiasi/apresiasidansebagainya.


36


ANALISISPENILAIANPROPERTI MELALUIMETODEPENGKAPITALISASIANPENDAPATANI PendapatanKotorPotensial(PGI) 1 PendapatanSewaRuang 2 PendapatanLainLain TotalPendapatanKotorPotensial/Tahun II TingkatHunian III PendapatanKotorEfektif(EGI) IV 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Rp Rp 90% Rp 36,948,000,000 10,290,600,000 Rp 47,238,600,000 0.90 42,514,740,000

BiayaOperasionalTahunan(Outgoings) BahanPersediaan Rp GajiKaryawan Rp Listrik Rp AirBersih Rp PerawatanBangunan Rp PremiAsuransi Rp PerlengkapanKantor/Adm Rp PromosidanPemasaran Rp PBB Rp BiayaLainlain Rp JumlahBiayaOperasional V PendapatanBersihOperasiSebelumBunga&Pajak VI Bungaatasmodalkerja@20%/Tahun VII Depresiasi(keseimbanganyang semakinmenurun3%/tahun=1.597.314.484) VII PajakPenghasilan(misal35%x(NOI BungaDep)) VIII PendapatanBersihOperasi IX [email protected]%28Tahun 0.176 NILAIPROPERTI(CAPITALVALUE)

432,000,000 2,499,000,000 2,778,159,384 39,067,500 82,000,000 256,000,000 30,000,000 120,000,000 236,016,000 72,000,000 Rp Rp Rp Rp Rp Rp 28 Th Rp 6,544,242,884 35,970,497,116 1,308,848,577 1,639,442,271 11,557,772,194 23,103,876,345 5.621133047 129,869,962,831

Metodetradisionaldiatasmemangmempunyaikelebihanyaitumudahdansederhanauntuk diaplikasikansertasesuaiuntukdigunakanketikakondisiinternalmaupuneksternalproperti senantiasa stabil dan tidak banyak perubahan. Namun realita semacam itu sulit sekali terpenuhisehinggametodeiniseringkalimemberikanhasilestimasiyangkurangakurat.


37


ANALISISPENILAIANPROPERTI MELALUI METODEALIRANTUNAITERDISKONNo. I UraianPendapatanKotorPotensial(PGI)Growth

Tahun15

Tahun610

Tahun1115

Tahun1620

Tahun2125

Tahun2628

1 PendapatanSewaRuang 2 PendapatanLainLainTotalPendapatanKotorPotensial/Tahun TingkatHunian PendapatanKotorEfektif(EGI) BiayaOperasionalTahunan(Outgoings) BahanPersediaan GajiKaryawan Listrik AirBersih PerawatanBangunan PremiAsuransi PerlengkapanKantor/Adm PromosidanPemasaran PBB BiayaLainlain JumlahBiayaOperasional V PendapatanBersihOperasiSebelumBunga&Pajak VI Bungaatasmodalkerja VIII PenyusutanBangunan IX PajakPenghasilan(taxratex(NOI Bunga Dep)) X PendapatanBersihOperasi XI YearsPurchase@17,6%5Tahunan

8% 10%

II III IV 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

36,948,000,000 10,290,600,000 47,238,600,000 0.9 42,514,740,000 432,000,000 2,499,000,000 2,778,159,384 39,067,500 82,000,000 256,000,000 30,000,000 120,000,000 236,016,000 72,000,000 6,544,242,884 35,970,497,116 1,308,848,577 2,328,720,000 11,316,524,989 23,345,123,550 3.155717108 0 1 73,670,605,774 73,670,605,774

39,903,840,000 11,319,660,000 51,223,500,000 0.95 48,662,325,000 475,200,000 2,748,900,000 3,000,412,135 44,927,625 90,200,000 256,000,000 34,500,000 144,000,000 259,617,600 82,800,000 7,136,557,360 41,525,767,640 1,427,311,472 2,062,874,249 13,312,453,672 26,786,002,497 3.155717108 5 0.444593789 37,581,088,990 111,251,694,763

43,096,147,200 12,451,626,000 55,547,773,200 1 55,547,773,200 522,720,000 3,023,790,000 3,240,445,105 51,666,769 99,220,000 256,000,000 39,675,000 172,800,000 285,579,360 95,220,000 7,787,116,234 47,760,656,966 1,557,423,247 1,771,460,308 15,551,120,694 30,652,113,025 3.155717108 10 0.197663637 19,119,884,530 130,371,579,294

46,543,838,976 13,696,788,600 60,240,627,576 1 60,240,627,576 574,992,000 3,326,169,000 3,499,680,714 59,416,784 109,142,000 256,000,000 45,626,250 207,360,000 314,137,296 109,503,000 8,502,027,044 51,738,600,532 1,700,405,409 1,521,213,242 16,980,943,658 33,057,251,465 3.155717108 15 0.087880025 9,167,585,723 139,539,165,017

50,267,346,094 15,066,467,460 65,333,813,554 0.95 62,067,122,876 632,491,200 3,658,785,900 3,779,655,171 68,329,302 120,056,200 256,000,000 52,470,188 248,832,000 345,551,026 125,928,450 9,288,099,436 52,779,023,441 1,857,619,887 1,306,317,571 17,365,280,094 33,556,123,460 3.155717108 20 0.039070913 4,137,360,968 143,676,525,985

54,288,733,782 16,573,114,206 70,861,847,988 0.9 63,775,663,189 695,740,320 4,024,664,490 4,082,027,585 78,578,697 132,061,820 256,000,000 60,340,716 298,598,400 380,106,128 144,817,718 10,152,935,873 53,622,727,316 2,030,587,175 1,121,779,347 17,664,626,278 33,927,513,863 3.155717108 23 0.024023241 2,572,063,586 146,248,589,571

10% 10% 8% 15% 10% 0% 15% 20% 10% 15%

20% 35% 0.176 0.176

XII [email protected]% XIII NetPresentValue XIV CommulativeNetPresentValue


38


Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama, tetapi umumnya tujuan dari penilaiannya tidak untuk memberikan nilai pasar. Contohnya antara lain : Penerapan pendekatan biaya dengan membandingkan biaya dari bangunan lainnya terhadap biayadari bangunan yangakandinilai namundengan menentukandiskonatau premium yang berbeda dari pasar pada umumnya. Pendekatan ini diterapkan pada jenis propertitertentu(propertikhusus)dan merupakanpendekatan biaya yangtidak berbasis pasar. Pemilik tanah memberikan harga premium untuk properti di sebelahnya. Dengan menerapkanperbandingandatapasar,tanahyangberadadisebelahnyaakanmendapatkan nilai yang mungkin berada di atas nilai pasar. Estimasi nilai ini di beberapa negara disebutnilaiuntukpembelikhusus(SpecialPurchaserValue). Seorang investor mungkin menerapkan tingkat pengembalian yang tidak berbasis pasar dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri, sehingga ketika menerapkan pendekatan pendapatan untuk menentukan harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi tertentu berdasarkan tingkat pengembalian yang diantisipasi oleh investor. Penilaian ini akanmendapatkanestimasinilaiinvestasi. Penggunaan Biaya Penggantian Terdepresiasi (DRC) adalah metode penerapan dari pendekatan biaya, yang digunakan untuk menentukan nilai dari proeprti khusus untuk tujuan pelaporan keuangan, dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan atau terbatas. Setiappendekatanpenilaian memiliki metodepenerapanalternatif. KeahlianPenilai, standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan faktorfaktor yang berpengaruhdalampenentuanmetodepenilaianyangsesuaiuntukditerapkan.Alasanuntuk adanya pendekatan maupun metode penerapan alternatif adalah untuk memberikan kepada penilai serangkaian prosedur alternatif yang pada akhirnya akan ditimbang dan bila perlu akandirekonsiliasikanmenjadiestimasinilaiakhir,tergantungpadajenisnilaitertentuyang akandigunakan.

D.Rangkuman Pendekatan penilaian, berdasarkan SPI terdiri atas 2 macam, yaitu pendekatan penilaian berbasis pasar dan penilaian tidak berbasis pasar. Pendekatan penilaian berbasis


39


pasar antara lain pendekatan data pasar (market data approach), pendekatan biaya (cost approach)dan pendekatanpendapatan(incomeapproach) Pendekatandatapasarmempertimbangkanpenjualandaripropertisejenisataupenggantidan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pendekatanbiayamempertimbangkankemungkinanbahwasebagaisubstitusidaripembelian suatuproperti,seseorangdapatmembuatpropertiyanglainbaikberupareplikadariproperti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Pendekatan pendapatan mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai danmengestimasinilaimelaluiproseskapitalisasi.Pendekatanpendapatandilakukandengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh objek penilaian pada saat ini dan masa yang akan datang, selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversialiranpendapatantersebutkedalamnilaiproperty.

E.TestFormatif

1. Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama, tetapi umumnyatujuandaripenilaiannyauntukmemberikannilaipasar. B S. 2. Keahlian penilai, standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan faktorfaktoryangberpengaruhdalampenentuanmetodepenilaianyangsesuaiuntuk diterapkan. B S. 3. Dalampendekatanpendapatanterdapatduametodepengkapitalisasipendapatanyaitu metode kapitalisasi tidak langsung (Indirect capitalization) dan metode aliran tunai terdiskon(DiscountedCashFlow/DCF). B S. 4. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversipendapatanmenjadiestimasinilai. B S. 5. Penyesuaian dapat dilakukan dengan berbagai cara tergantung bagaimana hubungan antaraduapropertiatau lebih yangdibandingkandan mencerminkankeadaanpasar. .B S.


40


F.UmpanBalik Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di bagian belakangmodulini.HitunglahjumlahjawabanSaudarayangsesuaidengankuncijawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara terhadapmateri.

Rumus =


X100%



41


KUNCIJAWABAN

BABI 1. 2. 3. 4. 5.

BABII 1.B 2.S 3.S 4.S 5.B

BABIII 1.S 2.B 3.S 4.S 5.B

BABIV 1.S 2.B 3.S 4.B 5.B


43


DAFTARPUSTAKA

Hidayati,WahyudanHarjanto,Budi,2003,KonsepDasarPenilaianProperti,EdisiPertama, BPFE,Yogyakarta. KomitePenyusunStandarPenilaianIndonesia,2007,StandarPenilaianIndonesia(BagianI), KPSPI,Jakarta. Mardiasmo,2002,OtonomidanManajemenKeuanganDaerah,Andi,Yogyakarta. Prawoto, Agus, 2003, Teori dan Praktek Penilaian Properti, Edisi Pertama, BPFE, Yogyakarta. Siregar, Doli D., 2004, Manajemen Aset, Edisi Pertama, PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.


42

42

konsep dasar penilaian soeparjanto 2008

Documents