2007 KAPOS FELNTTKPZ KFT.

INGATLANKZVETTI ISMERETEK JEGYZET

2008

2

3

Tartalomjegyzk

I. Ingatlankzvetts 4. oldal Az ingatlankzvetts felttelei 7. oldal zleti trgyals, kommunikci 14.oldal Ingatlankzvettk djazsa 17.oldal Ingatlankzvettk megbzsi szerzdsei 19.oldal Ingatlanszakmai szervezetek 21.oldal Ingatlanpiac sajtossgai 23.oldal II. Fogalmak, meghatrozsok 24.oldal III. ptsgyi igazgatsi ismeretek /tv./ 35.oldal ptsgyi minsgtanstsi rendszere 46.oldal ptipari mszaki engedly 47.oldal IV. OTK 47.oldal ltalnos rendelkezsek 49.oldal Teleplsrendezsi kvetelmnyek 50.oldal ptmnyek elhelyezse 59.oldal ptmnyek ltestsi elrsai 65.oldal Vegyes s zr rendelkezsek 69.oldal V. Ingatlanok rtkelse 70.oldal

4

I. INGATLANKZVETTS

Az ingatlankzvetti tevkenysg meghatrozsa:

Az ingatlankzvetti tevkenysg jelenleg felkapott vlt haznkban. Rszben ksznhet annak a tvhitnek, hogy az ezzel foglalkozk gyorsan, knnyen juthatnak nagy pnzekhez, msrszt ezt is olyan szakmnak tartjk egyesek, mint amihez mindenki rt. Termszetesen nagytbbsgben azok maradnak meg hossz tvon ezen a terleten, akik kitartsukkal, szakmai hozzrtskkel, rtermettsgkkel, az emberekkel val megfelel kontaktus kialaktsval, a folyamatosan vltoz ingatlanpiacon univerzlis szolgltatst nyjt szakemberekk fejldtek.

Ez a tevkenysg, mint nll jvedelemszerz tnykeds kitart, pontos, felelssgteljes munkt ignyl feladat a felszabaduls eltti idszakban is megfelelen szablyozott volt. Az llamostst kveten a magnvagyonok jelents rsze megsznt, mely tny mellzhetv tette az ingatlankzvetti szakma jelenltt. A szocializmus ideje alatt llami tevkenysg keretben tancsi vllalatokkal vgeztettk el ezen feladatokat. Az 1982. MT rendelet korltozottan /magntulajdon ingatlanok esetben/ az gyvdi munkakzssgek, s szvetkezetek /szvetkezeti ingatlanok/ szmra lehetv tettk az ingatlanok kzvettst. A kzvett tevkenysg lehetsgt jelenlegi formjban a 91/1988 MT s 13/1988 VM rendelet biztostottk valamennyi jogi s magnszemly szmra.

A mdostott lakstrvny /2005. vi CXXXII/ rtelmben - ingatlankzvetti tevkenysg olyan nll feladatkr, amelynek elltshoz szksges az ingatlanok kzvettsvel sszefgg gazdasgi, jogi s mszaki kvetelmnyek ismerete. ... Az ingatlankzvett a tevkenysgi krn bell: a./ Az ingatlanok /bepthet telek, illetleg lakplettel vagy nem laks cljra szolgl plettel beptett ingatlan/ adsvtelnek s cserjnek kzvettsvel. b./ A laksok s a nem laks cljra szolgl helyisgek, telkek brlete s tulajdona cserjnek kzvettsvel, c./ A feladatok elltsa rdekben az ingatlanok felkutatsval s azok forgalmi rtkbecslsvel, valamint d./ az gyletek lebonyoltshoz szksges dokumentcik s okiratok beszerzsvel s elksztsvel sszefgg feladatokat ltja el....

Termszetes szemly ingatlankzvettst sajt neve alatt csak egyni vllalkozknt, egyni vllalkozi igazolvny birtokban vgezhet, teht a termszetes szemlyek ingatlankzvettsi jogosultsgnak elrt szablyai mellett az egyni vllalkozsrl szl trvny elrsait is be kell tartani. Kivtel ez all az a termszetes szemly, aki kizrlag forgalmi rtkbecslssel foglalkozik, mivel az tevkenysge szakrti munkavgzs, ezrt nem tekintend olyan kereskedi, gazdasgi tevkenysgnek, amely az emltett trvny hatlya al esik.

5

zletszer ingatlankzvetti tevkenysget olyan gazdlkod szervezet is folytathat, amelynek legalbb egy szemlyesen kzremkd tagja vagy alkalmazottja termszetes szemly egyni vllalkoz esetn legalbb egy alkalmazottja vagy segt csaldtagja jogszablyban elrt szakkpestssel rendelkezik. - gazdlkod szervezetek, vagyis - llami vllalat - egyb llami gazdlkod szerv - szvetkezet - gazdasgi trsasg - kzhaszn trsasg - egyes jogi szemlyek vllalata - lenyvllalat - vzgazdlkodsi trsulat - erdbirtokos trsulat - egyni vllalkoz - kltsgvetsi szervek tevkenysgi krkben /kivve ha sajt szervezeti mkdsi szablyait megllapt trvnyek ezt kizrjk/ - gyvdi irodk - termszetes szemlyek

Ingatlankzvetti tevkenysg vgzsre s az ehhez kapcsold okiratok elksztsre /forgalmi rtkbecsls kivtelvel/ gyvd, feladatkrben a jogtancsos - szakkpests nlkl is jogosult.

Az ingatlanpiac /ptipar, szocilis brlaks program, banki finanszrozsok, beruhzsok, fejlesztsek/ az orszg egyik legfontosabb gazata. Az ingatlankzvett ennek a gpezetnek egy apr fogaskereke, de munkjra kzvetlenl hatnak az ingatlanpiac vltozsai, mint - trvnyek s jogszablyok hatsa - az orszg stabilitsa - llami tmogatsok - kamatvltozsok - 1 fre jut nemzeti jvedelem - megtakartsok - npessgi mutat - valuta stabilitsa Az ingatlankzvetts, mint szakma a valsgban egy hosszantart, aprlkos, kitart munkt ignyl szolgltats, ahol a megnyer modor, a szimptia ugyan elengedhetetlen, de nmagban nagyon kevs, ha nem trsul szakmai hozzrtssel, napraksz ismeretekkel. Az ingatlankzvettnek a piac szmos terlett kell ismernie, komplex szolgltatst nyjt szellemi tudssal felvrtezett versenytrsknt kell jelen lennie a piacon. /pl. hitelgyintzs, banki, biztostsi szolgltatsok, ad,- illetk, fldhivatali,- ingatlan-nyilvntartsi gyintzs, szakmai tancsads, rtkbecsls, gyvdi egyttmkds, gyintzs, hlzati rendszerek ltali bvtett adatszolgltats, esetlegesen szakmai ismereteinek tovbbi bvtse hasonl szakmai terleteken mint trsashz,- ingatlankezels, ingatlanforgalmazs, szakrti tevkenysg/

Ezen kzpfok kpzs is mr rltst biztost azokra a terletekre, melyek ismerete szksges e tevkenysg elvgzsre. A folyamatos kpzs szinte elkerlhetetlen felttele az ingatlanpiacon val hossz tv fennmaradshoz.

6

Az ingatlanpiaci gazatban mkd szereplk rzkelhetik, hogy folyamatosan n a konkurencia, egyre szlesedik a piacok megszerzsrt s megtartsrt vvott verseny. Minden piaci rsztvev a legjobb szolgltatst kvnja vlasztani a meglv knlatbl, ezrt clul kell kitzni a minsget. Ez jelentkezik a megfelel berendezssel, felszerelssel rendelkez irodkban, a kpzett szakemberekben, a megfelel mszaki, gazdasgi piaci ismeretekben, a megfelel rkpzsben, a trgyalkpessgben, a j marketingben, az udvarias magatartsban, az emptiakszsgben, a szavahihetsgben, az intelligenciban, emberismeretben, tisztessgben, pontossgban, kulturlt s polt megjelensben. Az ingatlanpiacon rsztvevkkel szembeni elvrsok kz kell sorolnunk a - hatkonysgot, vagyis azt a tnyt, hogy a befolyt jvedelem milyen id/rfordtst ignyelt. - munkabrst tudatos munkaszervezssel, az gyfelekhez igazodva kell munkjt gyakran ktetlen idben elvgezni.

A kzvettk egymssal kzvetlenl nem rintkez felek kzt kzbenjrk megbzs alapjn megbzja vagy sajt nevben jrnak el. A kzvetti tevkenysg fajti: - a kpvisel ms nevben teljestett, de a megbzra irnyul joggyletben rsztvev jogi illetve kereskedelmi kpvisel. Jogvgzett szemly /gyvd vagy jogtancsos/ megbzjt brsgok, hatsgok eltt kpviseli, szerzdsek s ms okiratok elksztsre a megbzja rszre jogosult, de nem lt el kereskedelmi tevkenysget. A kereskedelmi kpvisel lland vagy eseti jelleggel kpviseli megbzjt zleti kapcsolatokban. - gynk zletszerz - tevkenysgt meghatrozott szemly rszre vgzi, megbzs alapjn zletfelet kutat fel, trgyalsokat folytat, a megktend szerzds elksztsvel foglalkozik a megbzja nevben. - bizomnyos sajt nevben, de megbzja rdekeiben kt szerzdst, a szerzdsbl szrmaz ktelezettsgek s jogok a megbzt terhelik, illetik meg. - alkusz az ingatlanpiacon kialakult rak szakrtjeknt mind kt fl rszre vgzi feladatt megbzs alapjn prtatlanul, ezrt mindkt szerzd fltl a megbzs teljestse esetn jr a jutalk.

Jelenleg haznkban az ingatlankzvetts az alkusz szerephez ll kzelebb, mivel mindkt fl megelgedsre kell tevkenykednie, de megbzsi szerzdse alapjn csupn a megbztl jr djazs sikeres teljests esetn. Az ingatlankzvetti tevkenysg sorn ktfle szerzdst tallunk. A megbz cljt megvalst, a harmadik szemllyel ltrehozand szerzds, ami az esetek tlnyom rszben adsvteli, kisebb rszben brleti szerzds msfell a megbz s a kzvett kztt ltrejtt megbzsi szerzds, melyben a megbz meghatrozza az elbb emltett szerzds tartalmra vonatkoz ignyeit s a kzvettnek a kvnt szerzds ltrehozsval kapcsolatos feladatait, jogait s ktelezettsgeit.

7

Az ingatlankzvetts felttelei

Az ingatlankzvettvel kapcsolatos ltalnos s szakmai kvetelmnyek:

Az ingatlankzvetti tevkenysgre val jogosultsg szemlyi felttelei - erklcsi bizonytvny - a szakmai kpests megszerzse mely alapjn - az ingatlankzvetti Nvjegyzkbe val bejegyzsre nylik lehetsge

A rendelet elrsai szerint kialaktott szakmai vizsgabizottsg eltt kell ingatlankzvetti szakmai kpest vizsgt tenni. A vizsgra bocsts elfelttele egy rtkbecslsi szakdolgozat benyjtsa. A szakmai vizsga rsbeli, szbeli rszbl, valamint a szakdolgozat megvdsbl ll.

A szakkpests megszerzst az llam ltal elismert /OKJ-s/ bizonytvny bemutatsval igazolni kell. A termszetes szemly a szakkpestst tanst bizonytvnyt /krelemhez csatolt hatsgi erklcsi bizonytvnnyal s nemleges kztartozsrl szl igazolssal egytt/ a lakhely szerint illetkes megyeszkhely szerinti vrosi nkormnyzat jegyzjnek, Budapesten a Fvrosi nkormnyzat fjegyzjnek, Pest megyben a megyei nkormnyzat fjegyzjnek kteles bemutatni. Ennek alapjn kerl bejegyzsre az ingatlankzvetti nvjegyzkbe. A nvjegyzk szemlyazonost adatokat /nv, szletsi hely, id, anyja neve/ lakcmet, rtestsi cmet, szakkpzettsget tanst oklevl, bizonytvny szmt, megszerzsnek idpontjt, a killt intzmny nevt, s a szakmai tevkenysg kdszmt, megnevezst tartalmazza. A nvjegyzk clja a hiteles dokumentls, hogy az abban szerepl szemlyek rendelkeznek a tevkenysg vgzshez szksges szakkpestssel. A nvjegyzkben szerepl szemly neve, rtestsi cme, szakmai tevkenysge, a nyilvntartsba vtel szma nyilvnos, brki szmra hozzfrhet. Minden tovbbi adatrl csak trvnyben meghatrozott esetben lehet felvilgostst kiadni /pl. brsg/ - ms kvlll szemly rszre trtn tjkoztats megadshoz az rintett szemly rsbeli hozzjrulsa szksges.

Az ingatlankzvettnek tevkenysgi krn bell kpesnek kell lennie: - gyfeleivel hatkonyan kommuniklni, - a megbz adatait rgzteni, nyilvntartsba venni, - az ingatlan adatait, mszaki paramtereit, felszereltsgt, rt, rgzteni /akr irodban, akr helyszni szemle alkalmval, fldhivatalnl, pnzintzetben/ nyilvntartsba venni, - megbzsi szerzdst megktni, nyilvntartst vezetni, - informcit gyjteni, rtelmezni, - sajt /vllalaton belli/ informcis/nyilvntartsi rendszert mkdtetni, - alkalmazni a tanult gyakorlati mdszereket, - lehetsges piaci partnereket megkeresni, egyttmkdsi stratgit kidolgozni, - a hatsgokkal, rdekkpviseleti szervekkel kapcsolatot tartani, - a megbzit folyamatosan, korrekt mdon tjkoztatni, - szerzdsktst elkszteni, a szksges iratokat beszerezni, - informcikat nyjtani a lehetsges pnzgyi konstrukcikrl, megoldsokrl, - ismertetni a fizetsi feltteleket,

8

- ad,- s illetkfizetsi ktelezettsgrl tjkoztatst nyjtani, - fldhivatali bejegyzsrl tjkoztatst nyjtani, szksg szerint eljrni, - szmlzssal kapcsolatos feladatokat elvgezni Az ingatlanok adsvtelnek kzvettse esetn legyen kpes: - teljesteni az rtkestsi megbzsokat - rendelsfelvtel - kereslet-knlat ttekintse - az ingatlan vtelrnak kialaktsa - kapcsolattarts /piaci partnerekkel, hatsgokkal, rdekkpviselettel/

- pnzgyi konstrukcik, fizetsi felttelek, illetk megllaptsa, - szerzds elksztse, szmlzs - teljesteni a vsrlsi megbzsokat

- rendelsfelvtel - kereslet-knlat ttekintse, megbz tjkoztatsa, - az ingatlan vtelrnak kialaktsa - kapcsolattarts /hatsgokkal, piaci partnerekkel, rdekkpviselettel/ - pnzgyi tjkoztats fizetsi felttelekrl, illetkrl - szerzds elksztse, szmlzs

- teljesteni az ingatlantulajdonosok cserjre vonatkoz megbzsokat - - rendelsfelvtel

- kereslet-knlat ttekintse - a megbz tjkoztatsa - partnerek felkutatsa - csereingatlanok rtkarnyainak megllaptsa - kapcsolattarts /hatsgokkal, rdekkpviseletekkel - pnzgyi konstrukcikrl, fizetsi felttelekrl, illetkrl tjkoztats - szerzds elksztse, szmlzs

- teljesteni a forgalmi rtkbecsls elksztsre vonatkoz megbzsokat - a telepls jellemzinek szmbavtele /fekvse, nagysga, szerepe/ - az ingatlan teleplsen belli fekvsnek megllaptsa - az ingatlan mszaki paramtereinek, letkornak megllaptsa - az ingatlan felszereltsgnek megllaptsa - az ingatlan lakottsgnak megllaptsa - az ingatlan helyszni fot, vide ksztse - tjkozds a fldhivatalnl, pnzintzetnl, mszaki osztlynl - az ingatlanrl sszegyjttt informcik alapjn a forgalmi rtk megllaptsa - a forgalmi rtkbecsls rvnyessgi idpontjnak megllaptsa - szmlzs

- teljesteni a brletnek brlettel, vagy a brletnek tulajdonnal val cserjre vonatkoz megbzsokat - rendelsfelvtel - adatbzis ttekintse

- gyfelek tjkoztatsa - partnerek felkutatsa - csereingatlanok rtkarnyainak megllaptsa - kapcsolatfelvtel /hatsgokkal, rdekkpviseletekkel - pnzgyi,- fizetsi konstrukcikrl val tjkoztats - szerzdskts elksztse, szmlzs

9

- alkalmazni a tevkenysghez kapcsold mszaki ismereteket - alapfok mszaki ismeretek - szerkezetismeretek - httrismeretek a forgalmi rtkbecslshez /ptmny fcsoportok, OTK, tv., infrastruktra, rendezsi terv, ptshatsgi eljrsok - alkalmazni a tevkenysghez kapcsold gazdasgi ismereteket - nemzetgazdasg, piacgazdasg ltalnos fogalmai, sszefggsei s folyamata, a vllalkozs alapfogalmai, funkci- alapvet pnzgyi, szmviteli s adzsi ismeretek - ingatlanpiaci ismeretek

- hitel s tmogatsi rendszer /kzponti s helyi tmogatsok, hitelezsi rendszerek/ - szmviteli trvny, az ingatlan-nyilvntartsokkal kapcsolatos rendelkezsek - mdszerek s technikk a forgalmi rtkbecslshez, elmleti httr s gyakorlati megoldsok - szmlzs

- alkalmazni a tevkenysghez kapcsold gyakorlati-technikai ismereteket - zleti arculat kialaktsa - rtkests, vsrls s csere esetn megbzsi szerzds ksztse - pnzgyi konstrukcik

- fizetsi felttelek - nyilvntartsok vezetse - ingatlan-nyilvntartsi bejegyzsekkel kapcsolatos eljrsok - rendelsfelvtel bonyoltsa

- kereslet-knlat ttekintse - az ingatlan vtelrnak kialaktsa - piaci partnerek felkutatsnak mdszerei - a piaci partnerekkel, hatsgokkal, rdekkpviseletekkel trtn kapcsolattarts formi - rtkbecslshez szksges informcik beszerzse /mszaki osztly, nkormnyzat/ - helysznrajzok ksztse - szmtgpes adatbzis kialaktsa - szbeli, rsbeli kommunikci megvalstsa, alkalmazsa

- alkalmazni a tevkenysghez kapcsold jogi ismereteket - ingatlankzvetti tevkenysg szablyai - az ingatlannal kapcsolatos jogi alapismeretek /az ingatlan fogalmi kre: ingatlan, laks, helyisg, vegyes ingatlan, telek, telek s felptmny, osztatlan kzs tulajdon, tulajdoni formk kztti klnbsg/ - kzigazgatsi hatsgi eljrs s szolgltats szablyai /ltalnos szablyok, fldhivatali eljrs, jogorvoslati rendszer/ - az ingatlan-nyilvntarts szablyai /sszefggse az llami s polgri joggal/ - polgri jogi ismeretek /szerzdsek, tulajdon fogalma, formi - a kzvetts elvllalsval kapcsolatos szerzdsek - laksok s helyisgek brletrl s elidegentskrl szl jogszablyok ismerete - trsasgi jogi ismeretek /trvny ismerete, ptkzssgbl s trvnyi ktelezs alapjn ltrejtte/

10

- a fldtulajdon rendszere /termfld, szvetkezeti tulajdon, kezeli jogok/

A szakember legyen kpes - megalapozott szakmai vlemnyt adni arrl, hogy a megrendel ignye teljesthet-e, annak milyen lehetsgei s mdszerei vannak - a megrendel rdekeinek figyelembevtelvel elltni feladatt - folyamatosan s korrekt mdon tjkoztatni gyfeleit - megfelel viselkedsi normkat alkalmazni az ingatlanpiac szereplivel /gyfelekkel, hatsgokkal, pnzintzetekkel, piaci partnerekkel - alkalmazni a kapcsolattarts mdjait - a megszerzett kommunikcis ismereteket alkalmazni, tovbb fejleszteni - vezetsi-szervezsi ismereteket alkalmazni - folyamatban figyelni a szakmai kvetelmnyek vltozsait - eljrni az eurpai ingatlanszakma etikai kvetelmnyei szerint - a rbzott zleti /gyflkri/ titok megrzsre

Trgyi felttelek

Az ingatlankzvetti iroda helynek kivlasztsnl krltekinten kell eljrni. Mrett, helyt s berendezst, trgyi eszkzeit a szolgltatsunknak megfelelen vlasszuk ki. j iroda esetn nagyon fontos az elrhetsg, megkzelthetsg, /mind szemlygpkocsi, mind gyalogos forgalmat tekintve/ hiszen gyflkrnket ez ltal tudjuk kialaktani. Megfelel piackutatssal, marketing tevkenysggel szolgltatsainkat, ingatlanjainkat a piac napraksz helyzetnek kvetsvel realizlhatjuk. A folyamatosan nvekv versenyhelyzet szksgess teszi, hogy megfelel szakembergrda, j reklmpolitika, megfelel trgyalsi kszsg mellett clszer, praktikus iroda s trgyi felszerels lljon rendelkezsre. Az iroda tudatosan kialaktott arculatnak, vagyis annak az egysges kpnek, amely gyflkrnkben, zleti partnereinkben a vllalkozsrl kialakul nagy szerepe, van. A vllalkozs arculatt meghatrozza: - az elnevezs /fantzianv, vagy mozaik sz/ - az rtkestshez kapcsold szolgltatsok kre, sznvonala - az irodai dolgozk megjelense, ruhzata, hangvtele, stlusa - az iroda kls kpe a portl kialaktsa - az iroda sznvilga, berendezse, az elhelyezett dekorci, az rtkests mdja

gyflvr kialaktsval elkerlhetjk, hogy gyfeleink bizalmas beszlgetse illetktelen flekbe jusson. Nyugodt munkatr kialaktsa lehetv teszi a munkatrsak biztonsgos, hatkony munkavgzsnek elsegtst. Trgyal helyisg ltestsvel megbeszlsek, piaci partnerek, zleti trgyalsok helyszneit tudjuk biztostani. Szocilis blokkok kiptse /mind a dolgozk, mind, pedig az gyfelek szmra/elengedhetetlen felttele az iroda megnyitsnak. A jellemz portl kialaktsa egyfajta arculatot is tkrz, mely informcit nyjt a tevkenysgrl, az ott dolgozk ignyessgrl, zlsvilgrl. Legtbb helyen a portl reklmtevkenysget, hirdetsi felletet is biztost.

11

Az irodai tevkenysg trgyi feltteleihez tartozik, hogy lland elrhet telefonvonal/fax lljon rendelkezsre.

Szakmai knyvek, segdanyagok, szmtgpes programok a munknkat elsegt eszkzk, mely lehetv teszik a szleskr informciszerzst, tovbbi szakmai fejldst biztostanak. Mreszkz, diktafon, fnykpezgp, vide kamera nlklzhetetlen trgyi eszkzk a helyszni felmrsek korrekt dokumentlsra. Az gyfl ltal tadott dokumentcik msolshoz fnymsol gp beszerzse clszer. A szolgltatsok s az ingatlanok hirdetseinek elhelyezshez a telepls klnbz pontjain megfelel hirdetfelletek fellltsra is szksg van. /Engedlykteles!/ Az gyletek gyors lebonyoltst s az gyfelek megfelel helysznekre val szlltst megknnyti egy gpjrm. Sok esetben szksgnk lehet arra, hogy ne csak szveget, hanem brmilyen grafikt, kpet, rajzot msolni tudjunk, erre a legalkalmasabb a lapolvas kszlk, vagyis scanner. A szmtgp ltal ellltott rajzok megjelentsre, tervek, mszaki rajzok ksztsre szolgl a rajzgp, mellyel vonalakbl ll brk rajzolhatk.

A szmtgp

Adatbzisok, nyilvntartsok, helysznrajzok, rtkelsi szakvlemny elksztshez, trolshoz, elengedhetetlen a mai versenykpes munkavgzs szempontjbl. A modern irodai munka leghatkonyabb eszkze. Gyors feldolgozsi lehetsget biztost, pontosabb, javthatbb tehet a vele vgzett munka, knnyen visszakereshetek a jegyzetek, nagy mennyisg trol kapacitssal rendelkezik, anyagfeldolgozst tesz lehetv.

Az iroda munka felhasznlsi terlete ltalban: - a szvegszerkeszts a szmtgpes szvegszerkeszt programok alkalmazsa nagyon sok elnnyel jr az rgpes szveg ellltssal szemben, az esetek tbbsgben knyelmesebb s clszerbb. Egy szvegszerkesztvel ksztett programot eltrolhatunk ksbbre, s bvtst, javtst is a teljes anyag jragpelse nlkl megtehetjk. Az gy elksztett anyagot eszttikus formra alakthatjuk, s tetszleges pldnyban kinyomtathatjuk. Majdnem mindegyik program kpes automatikus elvlasztst, helyesrs-ellenrzst, automatikus oldalszmozst vgezni, bettpusokat s kiemelseket hasznlni, illetve a mr korbban begpelt dokumentumokbl is kpes tvenni szvegrszleteket. - az adatok trolsa, feldolgozsa az elksztett anyagot, letlttt adatot httrtrolkra menthetjk egy esetleges ksbbi felhasznls cljra. - tblzatkezels olyan ktdimenzis adatfeldolgozsi folyamat, amelyben az adatokat sorokban s oszlopokban rjuk fel, ezrt tbbnyire szmolt adatokat tartalmaz feladatok megoldsra clszer hasznlni. - iratok nyilvntartsa, iktatsa - fnykpek trolsa helyszni adatgyjts sorn felvett fnykpek megrzse, - informcigyjts e-mail - diagramok, grafikk ksztse

12

- szmlzsok, knyvelsek - megbzsi szerzdsek ksztse sablonszerzds mdostsa az gyfl ignyei alapjn - adatbzis sszelltsa - helysznrajzok elksztse - elektronikus levelezs a szmtgpes hlzatok nyjtotta lehetsgek kzt kiemelked helyet foglal el. Elnye a hagyomnyos levlkldssel s fax-szal szemben, hogy olcsbb s igen gyors, a levl elkldst kveten a cmzett azonnal el is olvashatja. Az zenetkld programok bellthatk gy, hogy a levl elolvassnak megtrtntjrl visszajelzst kapjunk. Htrnya, hogy elektronikus levelet csak annak kldhetnk, aki rendelkezik e-mail cmmel s velnk azonos, vagy sszekapcsolt hlzaton van.

Szolgltatsaink s ingatlanjaink szles kr hirdetshez, informcik begyjtshez szksg van a vilgmretekben sszekapcsolt hlzatok rendszernek, az internetnek kiptsre. Ez egy nyilvnos s globlis kommunikcis hlzat, amelyen az informci majdnem korltlan mennyisgben s ttekinthetetlen formban tallhat meg. A vilg brmely pontjn lv adatot vele gy kezelhetjk, mintha az a sajt gpnkn volna, csak egy kicsit lassabban rhetjk el.

A szmtgppel ellltott szveges vagy grafikus informcik papron trtn megjelentsre szolgl a nyomtat.

Szmtgpes rendszert, illetve az azon trolt adatokat akr eszmei, akr anyagi rtkben vve nagyon sokat rnek - ezrt igen sok veszly fenyegeti. /meghibsods, srlsek, ramsznet, illetktelenek hozzfrse, vrusok melyek az adatokat megsemmistik, hasznlhatatlann teszik./ Nagyon fontos a megfelel adatbiztonsg, adatvdelem kiptse.

Az adatbiztonsg az adatok jogosulatlan megszerzse, mdostsa s tnkrettele ellen tett olyan eljrsok, szablyok, mszaki s szervezsi intzkedsek egyttes rendszere, melynek clja az informatikai rendszerek s rendszerelemek mkdsnek biztostsn keresztl az ezekben trolt adatok biztonsgnak megteremtse. Az informatikai biztonsg alatt valamely informatikai rendszer azon llapota rtend, amelyben a kockzatokat a fenyeget tnyezk alapjn elfogadhat intzkedsekkel elviselhet mrtkre cskkentik. Adatvdelem az adatok kezelsvel kapcsolatos trvnyi szint jogi szablyozs formja sorn az rintett szemlyek jogi vdelmre s a kezelsnl felmerl eljrsok jogszersgre vonatkozik.

Az adatvdelmi trvny - a kzrdek adatok nyilvnossgrl s a szemlyes adatok vdelmrl a 2003-ban mdostott 1992. vi LXIII. trvny rendelkezik, amely a Magyar Kztrsasg Alkotmnyban foglaltakkal sszhangban a szemlyes adatok vdelmt, valamint kzrdek adatok megismershez val jog rvnyeslst szolgl alapvet szablyokrl szl. E trvny clja, annak biztostsa, hogy ha e trvnyben meghatrozott jogszably kivtelt nem tesz szemlyes adatval mindenki maga rendelkezzen.

13

E trvnyben foglaltaktl eltrni csak akkor lehet, ha ezt a trvny kifejezetten megengedi, s a megengedett kivtelt csak meghatrozott adatfajtra s adatkezelre egyttesen lehet megllaptani. /pl. a pnzmossi trvny./

Az adatvdelem a szmtgpes hlzatokban is nagyon fontos, mivel a gpek rendszere sszekapcsolt, meg kell oldani a nagyobb mennyisg informci biztonsgos trolsnak s elrsnek lehetsgt is. A szmtgp-alkalmazknak ers fejfjst okoznak a mind nagyobb szmban megjelen vrusok. Ha a gpnkn csak garantltan eredeti, gyri programokat hasznlunk, ms szmtgpekkel sem programlemezeken, sem modemen keresztl nem tartunk kapcsolatot, akkor taln garantlhat a vrusmentessg. Ha a teljesen leglis program hasznlata mellett egy fertztt lemezt helyeznk a gpbe, mris elvesztettnk minden vdekezsi lehetsget. Ezrt elengedhetetlen, a lehetleg minl jabb s rendszeresen frisstett vruskeres s irt programokat futtatni, melyek segtsgvel kivdhetjk, illetve megsemmisthetjk a vrust. A legtbb problmt a vrusokon s meghibsodson kvl a jogosulatlan hozzfrs okozza, hiszen a felhasznl nem csupn egy gpet, hanem tbb gpbl ll rendszert hasznl. E hozzfrsi lehetsggel szndkosan, vagy akr vletlenl nagy krt okozhat. Igen fontos teht a felhasznli jogok szigor meghatrozsa, alkalmazsa s ellenrzse, a rendszeres vrusellenrzs. Az adatvdelem msik fontos rszt a biztonsgos trols megvalstsa, vagyis az adatmentsi eljrs kpezi. Gondoskodni kell arrl, hogy a fontosabb adatok mg egy winchester hiba esetn se vesszenek el. Ennek egyik mdja a rendszeres archivls /adatments/ cserlhet merevlemezre, esetleg floppyra. A msik lehetsg a tkrzs, amikor is az adatokat kt httrtroln dupln troljuk, gy brmelyik meghibsodik, az adatok a msikrl visszallthatk.

Bizalmas adatok kezelse minden gazdlkod szervezetnl keletkeznek olyan adatok, informcik, amelyekrl idegen szemlyeknek nem kell tudomst szereznik. /pl. gyfelek adatai, zleti s forgalmi adatok, nyilvntartsok, bels hasznlatra sznt iratok. Az iroda vezetjnek feladata gondoskodni arrl, hogy olyan informcik, amelyek alkalmasak piaci elnyk megszerzsre, vagy gyfeleik szemlyisgi jogainak megsrtsre sem maga, sem pedig beosztottjai ltal ne kerlhessenek ki. Ezrt ezen adatok biztonsga rdekben letbe kell lptetni egy olyan tfog intzkedst, mely szablyozza s minden olyan dologra kiterjed, amelynek kze lehet a trolt vagy feldolgozott informcikhoz. Infrastruktrhoz kapcsold szablyozsok ide tartozik a szmtgp helyisgnek hasznlatval kapcsolatosan a belps rendje, a gptermek adatbiztonsgi elrsai, az ramellts szolgltatsi rendje, a trol helyisgekre vonatkoz elrsok, adatbiztonsgi intzkedsek, a kezelsi elrsok, a kzponti gpekre vonatkoz elrsok, az adattviteli vezetkek vdelme, szksghelyzet kezelse. Adathordozkhoz kapcsold szablyozsok floppyk, mgnesszalagok hasznlatnak rendje, munkamsolatok ksztse s trolsi rendje, az adathordozk nyilvntartsi, raktrozsi, hozzjutsi, trolsi, archivlsi, selejtezsi rendje. Dokumentumokhoz kapcsold szablyozsok rendszerlersok, kezelsi, trolsi, a rendszerprogram dokumentcikezelsi, trols rendje, a felhasznli dokumentcik kezelsi, trolsi rendje, a szmtgppel ksztett iratok nyilvntartsi rendje, a szerzdsben megjelen adatbiztonsgi intzkedsek s a fenti iratok selejtezsi rendje.

14

Szoftverekhez kapcsold szablyozsok rendszerprogramok bevezetsnek, hasznlatnak rendje, az alkalmazi programok bevezetsnek rendje, elrsok a vrusellenrzsi mechanizmusokra, a vrus szlelsvel kapcsolatos elrsok s programtervezsi elrsok. Adatokhoz kapcsold szablyozsok sajt dolgozkrl vezetett nyilvntartsi elrsok, az egyb szemlyekrl vezetett nyilvntartsi,- adatbeviteli,- adatfeldolgozsi,- adatszolgltatsi, - adatkiadmnyozsi,- adattitkostsi illetve adatptlsi elrsok tartoznak ide. Kommunikcihoz kapcsold szablyozsokhoz - az adatfogadsi,- adattovbbtsi elrsok, a minstett adatok tovbbtsnak rendje, a kommunikci-ellenrzsi elrsok s az adatzsilipelsi elrsok tartoznak. Szemlyekhez kapcsold szablyozsok az zemeltetsben rsztvevk adatbiztonsgi feladatai, ktelessgei /zemeltet szemlyek, rendszergazda/ karbantart szemlyzet viselkedsi szablyai s az rz szemlyzet ktelessgei.

zleti trgyals, kommunikci:

A kommunikci az emberi let egyik legmeghatrozbb terlete, cljaink elrst, sikeressgnket, elismertsgnket, kapcsolataink minsgt dnten meghatrozza kommunikcis kszsgnk. A kzleti s az zleti letben rsztvev emberek szmra szinte ltkrds, hogy helyesen alkalmazzk a gyakorlatban. A kommunikci leggyakoribb formja a szbeli s rsos kommunikci, de gyakorta ide soroljuk mg a nem verblis kommunikcit, melynek fbb csatorni: - mimikai kommunikci rm, meglepets, flelem, szomorsg, harag, undor, rdeklds - tekinteti kommunikci szlelst jelent, tbbnyire ntudatlan kifejezhet agresszit, vonzalmat, kzmbssget - voklis kommunikci - a beszdben szerepe van a hangnemnek, dallamnak, hanghordozsnak, hangslynak, akcentusnak - mozgsos kommunikci gesztus, testtarts, trkzszablyozs

Az zleti kommunikci sorn trekedni kell a klcsnssgre s a sajt rdekek mellett kiemelt figyelmet kell fordtani a partner ignyeire, rdekeire. Kommunikcis zeneteinket jelentsen befolysolhatja az empatikus s tolerns trgyalsi stlus, valamint kell tudatossggal s felelssggel felptett trgyalsi stratgia. Az zleti kommunikcinak mindig hatrozott clja van, s ezt fontos elre megfogalmazni, tisztzni. Egy tartsabb zleti kapcsolat sorn kivtel nlkl mindig kiderl a partnerek megbzhatsga, szavahihetsge, ezrt igen nagy szerepet kap az idtnyez, mivel becsapni, tverni a partnert csak rvidtvon lehet. A hatkony kommunikci f elemei: - megfigyels figyeljk meg, hogy mi trtnik az adott helyzetben, mi az, amit valban mondanak, mondani szeretnnek. Megfigyelseinkhez gy kell megnyitni nmagunkat, hogy abban nyoma se legyen brlatnak, minstsnek - rzsek kifejezse amelynek sorn visszajelezzk a msik fl szmra a beszlgetsek sorn kialakult elgedettsgnket, flelmeinket, rzseinket - sajt szksgleteink kzlse aminek alapjn valra vlhat a klcsnssg, gy mindkt fl valdi szksgletei kielglhetnek.

15

Az zleti kommunikci egy cg vagy szervezet kifel vagy befel irnyul informcicserjt jelenti, amely folyhat zleti partnerekkel, mdia kpviselkkel, cgen belli munkatrsakkal. Az zleti kommunikcinak szmtalan megnyilvnulsi formja van, de ltalban rsban vagy szban zajlik.

A szbeli zleti kommunikci leggyakoribb fajti:

- beszlgets minden helyzetben clirnyos, ezrt fontos vgiggondolni, hogy milyen irnyban szeretnnk haladni. Clja lehet klcsns tjkozds vagy tjkoztats, egy problma megbeszlse, kzs feladat tbeszlse - trgyals ktttebb forma mint a beszlgets, clja, hogy a krdses gyben megegyezsre jussanak. Ha nzetklnbsg, rdekklnbsg zavarja meg az egyttmkdst, akkor a meggyzs eszkzt kell bevetni, vagyis tudatos rzelmi,- rtelmi,- akarati rhatssal kell a partner vlemnyt megvltoztatni. - prezentci/eldads a kzleti s az zleti let leggyakoribb mfaja. Ez lehet cg, termk vagy projekt bemutat. Az eladsra rdemes elre s rsban felkszlni, hogy gondolatmenete logikus legyen. - vita egy felvetett krds, tma, problma megbeszlse - hozzszls vlemnynk, llsfoglalsunk megfogalmazsa, kszlni sem igazn lehet r, mert a hallottak alapjn kell nagyon rvid idn bell vlemnyt formlni. Fontos, hogy rvid, tmr, lnyegre tr, logikus legyen, sajt srelmeink helyett a kzssg rdekt tartsa szem eltt. - felszlals elre megtervezett, elksztett, hosszabb mondanival. Tmjt az zleti trgyals, szakmai megbeszls hatrozza meg, ezrt e mfaj megkvnja az rintett tmban val jrtassgot, szakmai ismeretet. - telefonbeszlgets idben korltozott, ezrt mieltt telefonbeszlgetsbe fogunk, gondoljuk vgig mondandnkat. Kiemelten fontos a tmrsg, a hatrozott tmakifejts, az rthet fogalmazs. Fontos a bemutatkozs, a kszns, akr a hv,- akr a hvott fl szempontjbl. A bemutatkozs utn a hv flnek illik megkrdezni, hogy a hvott fl tud-e szaktani prt percet a beszlgetsre. Ezt kveten rviden, vilgosan jelezni kell a hvs cljt. - alkalmi,- zleti, - nnepi beszd is gyakori az zleti letben, ltalban esemny, vfordul alkalmval eladott, hosszabb terjedelm, emelkedett hangulat s stlus sznoki megnyilvnuls.

Mindennapjaink trgyalsok sorozatbl ll, az zleti vilgban a sikeressg titka, hogy megfelel sznvonalon vagyunk-e kpesek trgyalni. A trgyalsi folyamatot clszer szakaszokra osztani: - els lpsknt kszljnk fel a trgyalsra alapvet felttel a clok kitzse, tgondolsa, alapos felkszls - msodik lpsknt dolgozzuk ki a stratgit az elkszts fontos rsze az tfog, lehetleg mindenre kiterjed stratgia, taktika kialaktsa s stlus /egyttmkd, engedkeny, kompromisszumkeres, irnyt, elkerl/ krdsnek meghatrozsa - harmadik lps a trgyals megkezdse a hangvtele meghatroz - negyedik lps a megegyezs ptse informciszerzs, rvelsek, llspontok tesztelse, idztsek

16

- tdik lps alkudozs - engedmnyek szerzse s nyjtsa - elmozduls a holtpontrl - elre lps a megegyezs fel - hatodik lps a trgyals lezrsa - egyezsg megfogalmazsa - vgrehajts biztostsa - tapasztalatok ttekintse - -mit tennnk msknt a kvetkez alkalommal

Az zlet bonyolult lethelyzetei sokfle rsos megnyilatkoztatst ignyelnek s tesznek lehetv. Az rs azzal, hogy maradandv teszi a kzlst, fokozott felelssget r rjra. Formai kvetelmnyei szablyozottak, ezeket fontos tiszteletben tartani. Leggyakrabban szerepl mfajok: - zleti levl formai kvetelmnyei kultrnknt vltoznak, eltrk lehetnek, ezrt, ha idegen nyelven runk levelet, felttlen tjkozdjunk az adott nyelv, a terlet szoksairl, mert akr srt is lehet figyelmen kvl hagyni az elvrsokat. A levl elksztsekor tbbek kztt vegyk figyelembe: - a papr minsgt, a klalak tkrzi a cgarculatot - a nyelvi sablonok segthetik a kzrthetsget, de szemlytelenn is tehetik levelnket - a tl bonyolult, tbbszrsen sszetett mondatok zavarjk az rthetsget, trelmetlenn tehetik az olvast - fontos a pontos cmzs, nv, hivatali beoszts hibtlan megjellse - csak a hibtlan levl teljes rtk, a gpelsi, helyesrsi, tartalmi hibk hiteltelenn teszik a megrtakat - a levl vgi alrs lehetleg eredeti legyen, rossz hatst kelt a msolt, blyegzvel sokszorostott alrs - a levl hangvtele udvarias legyen, a befejezs ne legyen tl bizalmaskod, hanem pozitv gondolatokat bresszen - Emlkeztet vagy feljegyzs rviden tjkoztassa a munkatrsakat a fontosabb esemnyekrl, dntsekrl, krs vagy utasts jelleggel - Jegyzknyv a megbeszls, a tancskozs, rtekezlet rvid, hiteles rgztse, mely tartalmazza - a trgyals helyt, idejt - a rsztvevk nevt, a hinyzk tvolmaradsnak indokt - a megbeszls vezetjnek s a jegyzknyv ksztjnek nevt - az elhangzott javaslatokat, hozzszlsokat, vlemnyeket, hatrozatokat - a javasolt intzkedseket, azok vgrehajtsrt felels szemlyek nevt - alrsokat /vezet, tisztsgvisel, hitelest/ - Cgismertet az utbbi idk felersdtt versenye miatt fontos, hogy a piacon minl szlesebb krben vljk ismertt egy cg tevkenysge, knlata, melyet cgismertetben lehet kzreadni. Vltozatai: - reklmok /mdikban/ - internetes honlap - hirdets - szrlap - portfoli - nletrajz jelentkezni lehet vele llsplyzatokra. Az elmlt idszakok elvrsaihoz kpest lervidlt. Rgen egszen rszletes adatokat krt,

17

ma viszonylag kevs szemlyes adatot ignyel. Fontos, hogy terjedelme ne haladja meg a kt gpelt oldalt, kivve, ha specilis, elre nyomtatott formban kr adatszolgltatst /pl. un. EU-s nletrajz/ Elemei: - nv - szletsi hely, v - levelezsi cm - iskolai vgzettsg, szakmai,- alapkpestsek - specilis ismeretek, adottsgok - a korbbi s a jelenlegi munkahely felsorolsa vszmok megjellsvel - a nem szakmt rint egyb kpestsek /jogostvny, szmtgpes ismeretek/ - nyelvismeret, nyelvvizsga - szakmai tevkenysg, elismersek, tagsgi pozcik szakmai szervezetekben, tallmnyok, jtsok - tanulmnyok, publikcik - tervek, ignyek

Az ingatlankzvettk djazsa

Az ingatlankzvettk szerzds alapjn dolgoznak, tevkenysgk szabadras. A megbzsi dj ltalban ktfle lehet, - a megbzott tevkenysgvel arnyos a djat a megbzott akkor kapja meg, ha a rbzott gy elltsa sorn kifejti az elvrhat gondos s szakszer tevkenysget. Ilyenkor a dj nincs sszefggsben a megbz ltal megclzott gazdasgi eredmny bekvetkezsvel. A dj sszegt is a megbzott ltal kifejtett szksges tevkenysg mennyisge, minsge alapjn hatrozzk meg a felek, illetleg vita esetn gy llaptja meg a brsg. - jutalkos rendszer djazs a piaci megbzsoknak, gy szorosan vett kzvetti tevkenysgnek a jellemzje. A dj a kzvett rszre akkor jr, ha munkjnak eredmnyeknt a megbz a szerzdst meg is kttte. A dj sszege, pedig a megkttt szerzds trgynak az ingatlannak az rtkhez igazodik, teht a vtelr szzalkban szoktk megllaptani.

Az orszg klnbz rgiiban az ingatlankzvettsnek egymstl eltr mdszerei, djazsa s szemllete, lehetsge, vevkre lehet. Vannak terletek, ahol a turisztikai ltvnyossgok, a termszet, van, ahol az ipar, mshol a demogrfiai viszonyok vltoztatjk az ingatlankzvetts mdszereit. Az orszg azon terletein, ahol alacsonyak az ingatlanok rai, csekly az ingatlan mozgs, ott az ingatlankzvettnek egy-egy gylet ltrehozsn lnyegesen tbbet kell dolgoznia kevesebb djazsrt, /pl. Somogy megye/ mint ahol kialakult egy ers keresleti piac, ami elsegtheti a kzvett munkjt s az rte jr djazst /pl. Balaton vidke, Duna-kanyar, Sopron s krnyke, Budapest egyes rszei.

A djkts mai gyakorlatra nzve egysges, kialakult mdszerrl nem beszlhetnk. A minsg, az elhelyezkeds, a nyjtott szolgltats fggvnyben eltr is lehet, de a szervezetek s a kialakult gyakorlat ajnlsa alapjn vannak elfogadhat, irnyad djttelek a hazai piacon is. Pl.

18

- ingatlan rtkestse - /terletfggen/ - az rtkestsi r tlagosan 3-4 %-a - ingatlanok vtele s felkutatsa vsrlsi r tlag 3 4 %-a - ingatlanok brbeadsa ltalban 1 havi brleti dj, de egyni megllapods trgya is lehet - ingatlanok brbe vtelnek keresse esetn egyni megllapods, de hasonl lehet a brbeadsi dj feltteleivel - sikerdj a megbz ltal kitztt, szerzdsben meghatrozott, kizrlag a meghatrozott eladsi r feletti, sikeres teljestsrt jr dj - regisztrlsi dj mrtke nem szablyozott, haznkban nem igen rvnyesthet, de alkalmazsa cskkenti a feleltlen megbzi magatartst.

Mivel a kzvett djazsa nem tevkenysg arnyos, hanem jutalkos rendszer gy a megbz nem cskkentheti a djat azon alapon, hogy a kzvett kevs munkt fejtett ki, mert a dj a gazdasgi esemny ltrejtthez az adsvteli gylethez kapcsoldik.

A szorosan vett ingatlankzvetti tevkenysg tbbfle szolgltatsbl ll. A megbzs alapjn ltrehozand szerzds trgya hatrozza meg teht a kzvetti tevkenysg jellegt. Az adsvteli,- brleti,- csereszerzds brmilyen rendeltets ingatlan lehet. A felek kztt ltrejv szerzds tartalma aszerint vltozik, hogy a megbz milyen irny megbzssal fordul a kzvetthz. A kzvett jogi ktelezettsget arra vllal, hogy a szerzdsi alkalom felkutatsa /vev,- ingatlan/ s a szerzds megktsre val elksztse rdekben, elvrhat s szakszer tevkenysget fejt ki. A megbz a kzvetti dj feltteleinek meghatrozsval sztnzi t erre s gy a szerzd felek rdekkzssgbe lpnek egymssal, ugyanis, ha a szerzds nem jn ltre, gy a dj sem jr az ingatlankzvett rszre. Nem terjed ki a ktelezettsge a kzvettnek a kivlasztott fl magatartsrt, vagyis a kzvett nem felel a megbzjval szemben azrt, hogy a harmadik szemly a kivlasztott fl ktelezettsgeit teljestse. Az elad ktelezettsge kz tartozik tbbek kzt adsvtel esetn, hogy a vevt biztostsa az ingatlan tulajdonjognak akadlytalan megszerzsrl, hogy a vevt ms szemlynek az ingatlanra vonatkoz esetleges jogai ne korltozzk. /pl. nincsenek a megvenni szndkozott ingatlanra a nyilvntartsba be nem jegyzett jogok, tnyek, ktelezettsgek, melyekrl esetleg nem tjkoztatta a vevt./ Fontos ktelezettsge az eladnak, hogy az ingatlan hasznlati szempontbl megfeleljen rendeltetsnek, az adsvteli szerzds kvetelmnyeinek. Ezekrt az eladnak kell felelssget vllalni mind jogi,- mind az ingatlan llapotnak szempontjbl. Az ingatlankzvettnek az gylet lebonyoltsa sorn szakszeren s elvrhat gondoskodssal kell eljrnia. Tjkoztatsul krje be az ingatlan tulajdoni lapjt, s minden olyan okiratot, mely az ingatlanra vonatkozik s az esetlegesen az eladsi rtkt is befolysolhatjk. Az ingatlan gylettel foglalkoz kzvett a helysznels alkalmval gyzdjn meg az ingatlan elhelyezkedsrl, paramtereirl, mszaki llapotrl, krnyezetrl, az ingatlan jogtisztasgrl, s a vtelr ignyrl. Krjen szemlyes informcit az eladtl, hogy kzvetlenl tudja tjkoztatni az rdekldket az ingatlan tnyleges tulajdonsgairl. Fel kell hvni az elad figyelmt, a szavatossgi s tjkoztatsi ktelezettsg- re, melyrt felel. Az elad kzlseinek valdisgrl mr a vevnek kell meggyzdnie.

19

Az ingatlankzvettk megbzsi szerzdsei

Az ingatlankzvett ltal ltrehozand megbzsi szerzds clja lehet cmszolgltats, szerzds elksztsvel kapcsolatos gyintzs, iratbeszerzs, az ingatlan rtknek meghatrozsa. A megbzsi szerzds nincs rsos formhoz ktve, mgis clszer a szbeli megllapods vagy csupn rutal magatarts helyett a ksbbi vitkat elkerlend rsban rgzteni a megbz ezen kvnalmait. Az ingatlankzvettnek a megbzsi szerzds tartalmt a megbz rdekeinek figyelembe vtelvel kell megfogalmaznia. Annak tkrben, hogy mire terjed ki a megbzs a megbzsi szerzds szvege, vltozik. Ingatlanok rtkestsre kttt megbzsi szerzds esetben clszer, minden olyan adatot feljegyezni, melyek informciknt szolglhatnak az rdekldk rszre.

l./ A megbz adatai /az adatszolgltats ezen rsze az rdekldk fel csak rszben publikus/ 2./ Az ingatlan adatai: - elhelyezkedse /cme, helyrajzi szma/ - besorolsi vezet /belterlet, klterlet/

- rendeltetse /laks, csaldi hz, gazdasgi plet, ipari ltestmny/ - tulajdoni jellege /kizrlagos tulajdona-e az ingatlan a megbznak vagy rsztulajdonos, llami, szvetkezeti,- trsashzi ingatlan/ - az ingatlan szintszma

- nagysga /felptmny, - hozztartoz fldterlet mrete/ - a tulajdoni lapon tallhat jogok, tnyek, ktelezettsgek

3./ Az ingatlan mszaki llapota clszer egy kln sszelltott paramterekkel br mszaki adatlap segtsgvel helyszni bejrskor feljegyezni a tallhat llapotot, rszben a megbz ltal kzlt informcik, mszaki dokumentcik, rszben a helyszni szrevtelek alapjn /az ott ltottakrl fnykpek ksztse a megbz elzetes hozzjrulsval ajnlott/! 4./ Az ingatlan lakottsgra vonatkoz informcik 5./ Az elad ltal elvrt vtelr igny s minimum rtk, amirt az ingatlan eladsa megtrtnhet. 6./ A vtelr fizetsnek s az ingatlan tadsnak lehetsgei, mdja. 7./ A felek jogai s ktelezettsgei: a megbz s a megbzott fl klcsns megllapodst rgzti. /a szerzds rvnyessgi ideje, az ingatlan hirdetse, a megbzsi szerzds megszntetse, nem teljestsre vonatkoz megllapodsok/ 8./ Megbzsi dj fizetse /jutalk/ - felttelei, mdja, formja 9./ Dtum s a szerzd felek alrsai.

Vteli megbzsi szerzdsben a vevnek a vsrlsra vonatkoz instrukciit kell megfogalmazni.

1. A vsrl fl adatai /nv, cm, elrhetsg/ 2. A keresend ingatlan paramterei:

- telepls, besorolsi vezet - elhelyezkeds - az ingatlan jellege /laks, egyb nem laks cl ingatlan/ - nagysga /fldterlet, felptmny alapterlete/

20

- az ingatlan mszaki llapota j pts,- feljtott,- feljtand - szintek szma - emelet - szobk szma - egyb lakegysgek szksgessge - helyisgek kapcsolata - tjols - panorma - parkolsi lehetsg - infrastruktra - egyb ignyek

3./ Vtelr ignnyel kapcsolatos megllapods minimum maximum sszeg megjellsvel 4./ Fizets idpontja, mdja, felttelei 5./ Az ingatlan tads - tvtelvel kapcsolatos megllapods 6./ A megbzsi szerzdsben szerepl felek jogai s ktelezettsgei: - mind az ingatlankzvett, mind, pedig a megbz megllapodst rgzti. /a szerzds rvnyessgi ideje, az ingatlan keresse, bemutatsa, a megbzs megszntetse, felmonds lehetsge, nem teljestsre vonatkoz szankcik - mindkt rszre -/ 7./ Teljestsdj fizets /jutalk/ felttelei. /pl. a kitztt hatridn belli teljestsrt jr csak a jutalk, vagy csak a kvnalmaknak megfelel ingatlan felkutatsa esetn/ 8./ Dtum, alrs

Vteli megbzs teljestse esetn a kzvettnek a megbz rdekeit szolglva egy msik leend szerzd fllel gyakran alkuszknt kell eljrnia, mivel ebben az esetben prtatlanul mindknt fl rdekeit kpviseli, fleg, ha mindkt fllel kttt megbzsi szerzds rtelmben jr szmra a kzvetti dj. Ez azonban fgg attl, hogy az a fl, aki elbb adta a megbzst, nem zrta-e ki, hogy a kzvett egy harmadik szemlytl is elfogadhasson erre irnyul megbzst.

Ingatlanok cserjre kttt megbzsi szerzds esetben a cserre felajnlott ingatlan teljes kr adatait fel kell venni ugyangy, mint az rtkesteni kvnt ingatlanok esetben - valamint rgzteni kell, a megbz csereingatlannal kapcsolatos ignyeit. Ki kell trnie a megbzsi szerzdsnek, hogy a telepls mely rszn, milyen tpus, nagysgrend, - szobaszm, milyen komfortfokozat ingatlant szeretne, illetve a cserertk sszegre. Fontos rgzteni, hogy a cserre mikor kerlhet sor. Minden, a megbz szmra fontos adat, informci a megbzsi szerzds tartalmt kell, hogy kpezze. Sikeres teljests esetn az ajnlott djazs rtelmben a magasabb rtk ingatlan utn jr a jutalk a szerzdsben megllapodott rtkben, esetenknt a cserepartnerek arnyban megosztva.

A kzvetti megbzs megsznik - ha - a megbzs trgytalann vlik - ha a megbz felmondja a megbzsi szerzdst /ebben az esetben a megbzsi

21

jogviszony alatti idszakra es, szmlval igazolhat, egyedi kvnalmak esetn felmerl kln kltsgeit esetenknt a kzvett rvnyestheti a megbzval szemben/ - a megbzsi szerzdsben szerepl brmelyik fl halla esetn - a megbz elveszti cselekvkpessgt vagy a megbzott cselekvkptelenn vlik - az ingatlankzvett visszamondja a megbzst amennyiben a megbz slyos szerzdsszegsre adott okot, vagy a megbzsi szerzds vgrehajtsa jogszablyba tkzne, illetve let,- vagyonbiztonsg veszlyeztetshez vezetne.

Az ingatlankzvettk szmra az rvnyben lv jogszablyok nem rjk el a klnbz nyilvntartsok vezetst, de a kvethetsg rdekben clszer a megkttt megbzsi szerzdsekrl nyilvntartst vezetni. A klnbz adatok /a megbzs sorszma, kelte, tnye, az ingatlan adatai, az elads, vtel, csere megtrtntnek idpontja, adatai, rtke, a befolyt jutalk sszege, a kifizets idpontja, valamint az esetleges hatsgi intzkedsek tnye/ alapjn az ingatlankzvett szmra az elmaradt jutalk irnti ignye is knnyebben nyomon kvethet. A nyilvntartst clszer az ttekinthetsg rdekben tevkenysgi kr csoportjaira bontva elvgezni. /vtel, csere, elads, rtkbecsls/

Ingatlanszakmai szervezetek

A megfelel minsg, a szakmai felelssg biztostsra szksg van az ingatlanpiacon dolgozk orszgos egyttmkdsre s sszefogsra a hazai piacvdelem s az etikus magatarts, a szablyok betartsra s betartatsra, a szakma becslete s a szolgltats rdekben megfelel szakmai szervezetre. A szakmai szervezetek mr tagsguk kivlasztsnl kvetelmnyeket tmaszthatnak a jelentkezk fel. Megkvetelve tbbek kzt a mkdshez szksges elrt szakmai vgzettsget, megfelel ingatlankzvetti iroda valamint a trgyi felttelek, felszerelsek megltt. A tagsgi viszony felttele a szervezeten bell kialaktott etikai normk betartsa a szakma tisztasgnak vdelme rdekben, mely gyflbiztonsgot, s minsg biztonsgot eredmnyez. A tagok folyamatos szakmai kpzsekben rszeslnek, tagjait minsthetik, a szakmban kimagasl eredmnyeket elrt kollgkat elismersben rszesthetik. Az etikai szablyzatot megsrtk ellen a szervezet etikai bizottsga fegyelmi eljrst indthat, melyet pratlan ltszm bizottsg dnt el s a dntst a szervezet vezetsge el terjeszti jvhagysra. Slyos esetben a dnts akr kizrssal is vgzdhet. A szervezetek jelents elnye, hogy a trvnyek s szakmai kvetelmnyek figyelst kzsen ellenrzik, a szablyokat kielemzik, rtelmezik s tagjaikat errl rendszeresen tjkoztatjk.

A szervezeti tagsg elnyei: - rdekvdelem - a szervezetek ltal knlt lehetsgek kihasznlsa /ISO minsts, szakmai felelssgbiztosts, kedvezmnyes tanfolyami,- killtsi,- konferenciai rszvteli lehetsgek, szmtgpes munkaprogramok, hirdetsek hasznlata, jogsegly/

22

- fnykpes igazolvny, szakmai vdjegy /fogyaszti szempontbl elny/ - napraksz szakmai informcik, ismeretek bvtse, tovbbkpzsek - adatbzisok, levelezlistk - j rendeletek, trvnyek megismerse s rtelmezse - etikai vtsgek elbrlsa s szankcionlsa - a szakmval kapcsolatos problmk, buktatk frumszer megvitatsa s az egyni tapasztalatok tadsa - j munkatrsi s barti kapcsolat bvtse

A szervezet feladatai: - cljaik elrse rdekben szervezi, koordinlja tagsgt - szakmai javaslataival elsegti az llamigazgatsi szervek munkjt, hatst gyakorol a jogalkotkra - szakirny trsadalmi szervezetekkel kzsen egyttmkdnek a szakma rdekben - szekcilsek, szabadids programok szervezsvel elsegtik a tagjaik egyttmkdst - egyttmkds az EU szakmai szervezeteivel /TEGoVA, RICS/ A szervezetek hatskre kizrlag a szervezet tagjaira rvnyes, nincs szankcionlsi lehetsge a szervezeten kvli kollgkra, s e tny felveti a szablyozott, egyni tagsgon alapul ingatlan kamara szksgessgt.

Ingatlanos szervezetek: Magyar Ingatlan Tancs Ingatlanos Szakmai Szervezetek Szvetsge: - Ingatlangazdlkodk Egyeslete /IGE/ - MIT tag - Ingatlanosok Magyarorszgi rdekkpviseleti Egyeslete /IME/ - MIT tag - Laksbrlk s lakk Orszgos Egyeslete /LABE/ - MIT tag - Laksszvetkezetek s Trsashzak rdekkpviseleti Szakmai Szvetsge /LATESZ/ - MIT tag - Magyar Ingatlankzvettk Szvetsge /MIOSZ/ - MIT tag - Magyar Ingatlangazdlkodk Szvetsge /MIGSZ/- MIT tag - Magyar Laksptk Orszgos Szvetsge /MALOSZ/ - Miskolci Ingatlankzvettk Szvetsge /MIKSZ/ - MIT tag - Trsashzi Kzs Kpviselk Egyeslete /TKKE/ - MIT tag - Szkesfehrvri Ingatlan Kezelsi Egyeslet - Kiskun Ingatlan Akadmia

Tovbbi mkd szervezetek: - Magyar Trsashzkezelk Orszgos Szakmai Szvetsge - Magyar Kereskedelmi s Ipar Kamara /MKIK/ - szakmai s terleti tagozatok - Magyar Ingatlanszvetsg /MAISZ/ - Trsashz s Ingatlankezel Vllalkozsok Szakmai Szvetsge /TIVOSZ/ - RICS hazai tagozata - Trsashzkezelk civil szervezetek vidki jegyzssel-Veszprm, Tiszajvros

A szervezeteken kvli mkds htrnya: - szakmai rdekkpviselet teljes hinya - az esetleges szakmai tovbbkpzsekrl - tjkozatlansg miatt trtn lemarads - tanfolyamok, oktats kedvezmnyek nlkli kltsgviselse

23

- szakmai tjkozatlansg, rendeletekrl nem kell idben trtn tjkozottsg, hinyos vagy helytelen rtelmezsek - a csoportos szervezetek ltal knlt lehetsgektl val eless - elszigetelds a mai ingatlanpiaci helyzetben magnyosan - hatkonyan mr dolgozni nem igen lehet - szakmai ajnlsok hinyban a munkadjak helytelen kivlasztsa - vdetlensg idegen csoportok /pl. maffia tevkenysg/ ellen

Az ingatlanpiac sajtossgai

Az ingatlanpiac jelentsen klnbzik ms piaci szegmenstl. - nincs kzponti piac az gyletek klnbz helysznen mennek vgbe, fgg az ingatlan elhelyezkedstl, tpustl, a vtel a befektets illetve az ingatlan fejleszts terlettl, piactl. - informcihiny a kzponti piac hinynak kvetkezmnye. A legtbb gylet esetben mg ha az eladsi r nyilvnos is, nem teljes az informci minden esetben ingatlanrl, /pl. mszaki llapotrl, az elad vev kzti specilis kapcsolat, a brleti felttek, a vsrls,- brlet pnzgyi tranzakciinak teljes kr elemzsnek felttelei stb./ - stabil knlat - A tulajdonos eladkat, brlket elnybe helyezi az a tny, hogy a fld, mint a tulajdonjog, brleti jog trgya nem ptolhat, nem llthat el jra teht adott - ezltal az ingatlanpiac stabilitsa biztostott. /Egyes helyeken, krzetben a rendezsi terv lehetv teszi ennek megnvekedst/ - komplexits az ingatlanpiac finanszrozsa nagy pnzek mozgatst teszi szksgess, a tranzakcikban tbb zlettrs vesz rszt /vev, elad/, akiknek az rdekeik egymstl eltrek lehetnek, gy a meg nvekedett idtartam jelents tbbletpnz mozgst eredmnyez. - eltr rdekek - a homogn ruk piachoz viszonytva az ingatlanpiac a hozz kapcsold szmos rdekeltsggel, joggal rendelkezik.

24

II. FOGALMAK, MEGHATROZSOK

Az ingatlankzvettk, rtkbecslk ltal hasznlatos fogalmak, meghatrozsok

Akadlymentes: az ptett krnyezet akkor, ha annak knyelmes biztonsgos, nll hasznlata minden ember szmra biztostott, idertve azokat az egszsgkrosodott egyneket vagy embercsoportokat is, akiknek ehhez specilis ltestmnyekre, eszkzkre, illetve mszaki megoldsokra van szksg Alagsori helyisg, helyisgcsoport: melynek a padlfellete brhol legfeljebb 0,7 m-rel kerl a terepcsatlakozs al Alapterlet: helyisg vagy tr teljes jrfelletnek terlete. llagmegvs, karbantarts: meglv ptmny, ptmnyrsz, nll rendeltetsi egysg, helyisg krmegelzse, krelhrtsa rdekben vgzett, az eredeti llagnak visszalltst szolgl ptsi-szerelsi munka. lleszkz: a vagyonrtkels egyik lehetsges trgya az lleszkz. Ebbe a krbe tartoznak a telkek, fldterletek, az pletek, az ptmnyek, gpek, berendezsek s a jrmvek is. A szmvitelben hasonl jelentssel a befektetett trgyi eszkzk megnevezs hasznlatos. ltalnos rendezsi terv: A bepts mdjt, a telepls belterletnek hatrvonalt ltalnos rendezsi tervben rgztik. Szvegesen s grafikusan hatrozzk meg az ptmnyek elhelyezsi mdjt, homlokzat,- tet kialaktst, prknymagassgot, beptsi % - ot, bepthet szintek szmt, fldszinten elhelyezhet zleteket, tereprendezst, nvnyzet,- mellkplet elhelyezst. Amortizci: lleszkzk rtkcskkenst fejezi ki. talakts: meglv ptmny, ptmnyrsz, nll rendeltetsi egysg, helyisg alaprajzi elrendezsnek, vagy kls megjelensnek, illetleg hasznlati mdjnak megvltoztatsa rdekben vgzett, az ptmny trfogatt nem nvel ptsi munka. thajt: az ptmnyen tvezet, jrmkzlekedsre szolgl tr. tjr: az ptmnyen tvezet, szemlyi kzlekedsre szolgl tr tlagos belmagassg: a helyisg hasznos alapterlethez tartoz trfogatnak s a hasznos alapterletnek a hnyadosa. Avuls: rtkbecslsnl hasznlatos, az lleszkz halmozott, pnzben vagy szzalkban kifejezett rtkcskkenst jelenti. Az avuls oka az id mlsa miatti kops, elhasznlds, rtkveszts. Nemcsak kizrlag mszaki, hanem gazdasgi, erklcsi s megvltozott piaci tnyezk is befolysoljk. Belmagassg: a padl s a mennyezet kztti fgg tvolsg Bels fekvs helyisg: homlokzati nylszr nlkli helyisg. Bels hmrsklet: A helyisgek rendeltetsszer hasznlathoz szksges bels hmrskletrl megfelel ft,- ht berendezssel kell gondoskodni. A tartzkodsi zna mrtkad rsze padlfellettl mrve: - jellemzen ll helyzet tevkenysg cljra szolgl helyisgben 1,0 m - jellemzen l tevkenysg cljra szolgl helyisgben, valamint csecsemk, gyermekek, fekvbetegek tartzkodsra szolgl trben 0,5 m. Belterlet: hatrvonalt a helyi nkormnyzati rendelet hatrozza meg. /lak,- dl,- intzmny,- ipari,- raktr,- zld terlet/ Beptett trfogat: az plet kls hatrol felletei ltal bezrt trfogat, melynek als hatrol skja a pincei, alagsori vagy fldszinti padlszint. ptsi kltsg meghatrozshoz, forgalmi rtkelshez alkalmazhat. Beptsi szzalk: telkekre jellemz mrszm. Az pletek fldszinti brutt alapterleti sszegnek s telek terletnek hnyadosa.

25

Befektets: egy beruhzsi program azon, rendszerint kezdeti rsze, amely kiadsnak eredmnyeknt vlik mkdkpess a projekt. Benapozs: Az ingatlan legalbb egy helyisge napfny ltal megvilgtott legyen. A helyhez kttt munkahelyet, a csecsemk s gyermekek nevel-oktat helyisgeit, melyeket zavar napfny besugrzs rhet, rnykolval kell elltni. Brbeadhat terlet: a nett sszes terletnek azon rsze, amelyrt a brl a tnyleges brleti djat fizeti. A hozadki rtkels sorn, mint brleti djbevtel s az zemeltetsi kltsg vettsi alapja alkalmazand. Biolgiai aktivitsrtk: egy adott terlten a jellemz nvnyzetnek a telepls kolgiai llapotra s az emberek egszsgi llapotra kifejezett hatst mutat rtk. Biztonsgi felvon: Az plet fstmentes lpcshzhoz vagy tzgtl elterhez vagy a szabad trhez kapcsold, az plettz alatt is mkdtethet felvon. Biztonsgos hasznlhatsg: biztonsgosan hasznlhat az ptmny vagy annak rsze, ha a rendeltetsszer hasznlkat nem veszlyezteti llkonysgi, tzvdelmi, egszsgvdelmi vagy ms szempontbl nem megfelel ptmnyrsz, szerkezet, berendezs, ptsi anyag, sem az ptmnyben folytatott tevkenysg, illetve annak hatsa. Brutt alapterlet: az plet ltal a telekbl lefedett terlet. A beptsi mutat meghatrozshoz alkalmazand. Brutt rtk: a szmvitelben hasznlatos fogalom, az lleszkz nyilvntartsban a bekerlskor a knyv szerinti rtket jelenti. Brutt sszes terlet: az plet szintenknt meghatrozott terleteinek sszege, a kls krtfalak kls skjn mrve, minden ptmnyszintre sszegezve. Az ptsi kltsg meghatrozsra alkalmazand. Bvts: meglv ptmny beptett trfogatnak vzszintes s/vagy fggleges irny nvelse rdekben vgzett ptsi munka /toldalkpts, tettr bepts, emeletrpts. Cash flow: pnzfolyam idpontokhoz kttt ki,- s befizetsek sszessge. ltalban egy egy beruhzs vagy vllalkozs pnzmozgsnak brzolsra, rendszerezsre, bemutatsra hasznljk. Egy pnzfolyamhoz klnbz, jellemz mutatszmok tartoznak, mint jelenrtk, bels megtrlsi rta vagy a megtrlsi id. CE jells: az Eurpai Uni ltal alkalmazott megfelelsgi jells A sorhz, lnchz, ttriumhz gyjt meghatrozsa: ptsi telkenknt egy nll rendeltetsi egysget /pl. laks vagy dlegysget/ magba foglal, egymstl fggetlen pletszerkezetekkel s vezetkekkel megvalstott nll pletek zrtsor beptssel csoportosan elhelyezett egyttese. Elkert: az ptsi teleknek a kzterlet vagy a magnt felli hatrvonala /homlokvonala/ s az e fel meghatrozott ptsi hatrvonala /elkerti hatrvonal/, illetleg az oldalkertje/i/ kztt fekv rsz. Ellpcs: az ptmny bejrathoz csatlakoz szabadlpcs. Erkly: az plet homlokzati skjbl kill, szerkezetileg konzolos vagy fggesztett kialakts, a mgtte lv helyisghez csatlakoz kls tartzkod tr. Emeletrpts: meglv plet pletmagastssal jr fggleges irny bvtse j ptmnyszint ltestse rdekben. Emeletszinti helyisg, helyisgcsoport: amelynek padlfellete a fldszinti helyisg, helyisgcsoport fltt van. gstermk-elvezet: fstcsatorna s a kmny /belertve a zrt kmnyrendszereket is. lettartam: az egyes eszkzkre jellemz mrszm. Beszlhetnk mszaki lettartamrl, gazdasgosan htralv lettartamrl. Klnbsget kell tenni a normatv s egyedi eszkzkre vonatkoz lettartamok kztt, ez utbbit sajtos krnyezeti tnyezk alaktjk ki. ptsi cl termk: minden olyan anyag, szerkezet, berendezs, amelyet azrt lltanak el, hogy ptmnyekbe beptsk, illetve ptsi tevkenysg cljra alkalmazzk.

26

ptsi hatrvonal: a telek elkertjt, oldalkertjt s htskertjt meghatroz vonalak. ptett krnyezet: a krnyezettudatos ptsi munka eredmnyeknt ltrehozott, illetve elhatrolt ptett /mestersges/ rsze, amely elsdlegesen az egyn s a kzssgi lt feltteleinek megteremtst szolglja. ptsi hely /telek bepthet rsze/: az ptsi teleknek az el,- oldal- s hts kerti ptsi hatrvonalai ltal krlhatrolt terletrsze, amelyen a vdtvolsgok megtartsval az vezeti elrsok szerinti telekbeptettsg mrtkig az plet/ek/ elhelyezhet/k/. ptsi telek: az ptsgyi szablyoknak s a teleplsrendezsi tervnek megfelelen kialaktott, ptmny elhelyezsre szolgl fldrszlet /egyedi,- tmb telek/ ptsi tilalom: meghatrozott idre / 5 vagy 10 v/ szl tilalom ptsi vezet: a beptsre sznt /beptett/ terletek terlet-felhasznlsi egysgein belli egyes terletrszeken a felhasznls s az pts feltteleit s mdjt meghatroz besorols. ptsi vonal: az ptsi helyen bell vagy annak hatrvonaln a helyi ptsi szablyzatban vagy a szablyozsi tervben meghatrozott olyan vonal/ak/, amely/ek/re az pletet homlokzattal s a homlokzati hatrfal kls skjval- a telek homlokvonala vagy ms hatrvonala fel ktelezen helyezni kell. ptszeti rtk: az ptett krnyezet minden olyan trgyi s szellemi /ptsztrtneti, ptmvszeti, mszaki-tudomnyos/ ptszeti minsggel rendelkez alkotsokban megjelen rtke, amelyben a mindenkori trsadalom ezen bell a helyi kzssgek identitsa s alkotkpessge fejezdik ki. ptszeti rksg: az ptett krnyezet maradand ptszeti rtket is kpvisel elemeinek /ptmny, pletegyttes, tj-s kertptszeti alkots/ sszessge annak minden beptett alkotrszvel, tartozkval s berendezsvel egytt. ptmny: olyan ingatlan jelleg ideiglenes, vagy vgleges mszaki alkots /plet, mtrgy/ amely a talajjal val egybepts /alapozs/ rvn jhet ltre s a talajtl eltvoltva eredeti rendeltetsnek megfelel hasznlatra alkalmatlann vlik. Huzamosabb emberi tartzkodsra nem alkalmas. /kzmvek, utak, vasutak, hidak, fld alatti mtrgyak, gtak./ ptmnymagassg /H/: az ptmny valamennyi, a telek beptettsgnek meghatrozsnl figyelembe veend ptmny-kontrvonalra lltott fggleges skra vettett homlokzati vetleti-fellet sszegnek /F/ valamennyi, e vetleti-fellet vzszintesen mrt hossznak sszegvel /L/ val osztsbl /F/L/ ered rtk. ptmnyszint: az ptmnynek mindazon jrszintje, amelyen meghatrozott rendeltets cljra helyisg, helyisgcsoport /pl. pinceszint, alagsori, fldszinti, emeletszinti/ van, vagy ltesl. ptipari Mszaki Engedly /ME/: olyan ptipari mszaki engedly szerinti egyedi, mszaki kvetelmny rendszer, melyet jfajta gsi cl termkek, s mszaki megoldsok esetben kell alkalmazni. plet: olyan ingatlan felptmny, /emberi kz ltal ltrehozott mszaki alkots/ mely huzamosabb emberi tartzkodsra alkalmas. Ilyen a lak,- zleti,- irodapletek/ rtkbecsls: vagyontrgyak rtkeinek meghatrozsra vonatkoz tevkenysg rtkcskkens: a szmvitelben amortizci, a vagyonrtkelsben az avuls a megfelel fogalom. Lnyege az id mlsa miatti rtkvltozs, leggyakrabban az rtkveszts. rtkelsi szakvlemny: az rtkbecsl munkjnak eredmnyt sszefoglal tanstvny, meghatrozott tartalmi elemekkel. rtkbecsl: az a szemly vagy szervezet, aki megfelel jogosultsggal, klnbz vagyontrgyak rtkelst vgzi.

27

rtkmdost tnyezk: a forgalmi rtk megllaptsa sorn az sszehasonlt adatokbl kiindulva a vizsglt eszkz az sszehasonlts bzistl egyes tulajdonsgaiban eltr. Azok a tulajdonsgok, amelyek az rtk alakulst lnyegesen befolysoljk, az rtkmdost tnyezk. Fagyhatr /mrtkad/: a terepcsatlakozstl mrt azon talajmlysg, ahol mr a talaj biztonsggal nem fagy t. Fajh: az a hmennyisg, amely a vizsglt anyag 1 kg-nyi mennyisgnek 1 fokkal val felmelegtshez szksges. A fajh befolysolja az anyagok hszigetel kpessgt. Feljts: meglv ptmny, ptmnyrsz, nll rendeltetsi egysg, helyisg eredeti hasznlhatsgnak, zembiztonsgnak biztostsa rdekben vgzett ptsi-szerelsi munka. Felvonulsi plet: az ptmny/ek/ kivitelezse cljt szolgl, annak befejezsig fennmarad plet. Folyos: nll rendeltetsi egysgek, helyisgek megkzeltsre szolgl kzs hasznlat terek. Forgalmi rtk: a forgalmi rtkels mdszervel megllaptott vagyonrtk Forgalmi rtkels: Eszkzk rtkeinek megllaptsra hasznlatos, ajnlatos mdszer. Alapelve az sszehasonlts, az eddigi, hasonl s megtrtnt gyletek, adsvtelek sorn kialakult rakat kell sszehasonltani s ezekbl kvetkeztetni a vizsglt eszkz rtkre, figyelembe vve az eltrseket. Forgalomkpessg: /Ptk. szerint: forgalomkpesek azok a dolgok, amelyek a polgri jog forgalmi trgyai lehetnek, forgalomkptelenek, pedig azok, amelyek ki vannak ebbl zrva. Vannak viszont korltozottan forgalomkpes trgyak, amelyek tulajdonjoga kivtelesen truhzhat. Fldterlet: az ingatlan termszetes sszetevje, ltalnosabb megnevezse - telek Fzhelyisg: az nll rendeltetsi egysg rendeltetse szempontjbl meghatroz /mellkhelyisgnek nem minsl/ helyisge. Fldszinti helyisg, helyisgcsoport: amelynek padlfellete sehol nem kerl a csatlakoz terepszint al. Hanghats: a hang rezgs tjn terjed. A kzvett anyag szerint megklnbztetnk lghangot, /a leveg kzvetti: pl. beszd, utcai zaj, rdi/ s testhangot /szilrd test kzvetti / ltalban egytt fordulnak el. Hasznos alapterlet: az alapterletnek azon rsze, amelyen a belmagassg legalbb 1,9 m /a fogalom nem vonatkozik a terek hasznlhatsgra/ Htskert: az ptsi telek hts telekhatra s az e fel meghatrozott ptsi vonala /htskerti hatrvonal/, illetleg az oldalkertje/i/ kztt fekv rsze. Hzas ingatlan: nll telekkel rendelkez, ltalban kisebb plet, pl. csaldi hz, villaplet szoksos megnevezse. Helyi ptsi szablyzat: az pts rendjt a helyi sajtossgoknak megfelelen megllapthat s biztost teleplsi nkormnyzati rendelet. Helyisg: a rendeltetsnek megfelelen minden irnybl krlzrt, tartzkodsra alkalmas tr. Helyrellts /jjpts/: srlt, nem teljes egszben tnkrement ptmny, ptmnyrsz, az eredetihez hasonl llapotnak visszalltsa rdekben vgzett ptsi munka. Homlokzat: az ptmnynek a terepcsatlakozs felett lthat rsze. Hkiegyenltds: klnbz hmrsklet testek kztt hkiegyenltds indul meg. A melegebb test ht ad t a hidegebb testnek s ezzel hvesztesget szenved. A h terjedhet - vezetssel - egymssal rintkez klnbz hfok testek kztt. A ht a testek mozdulatlan anyagrszecski adjk t egymsnak - ramlssal - terjed a h a lgnem s folykony anyagokban, a felmeleged

28

anyagrszecskk kitgulnak, fajslyuk cskken, felszllnak s ramls kzben hidegebb krnyezetnek vezetssel adjk t a ht - sugrzssal - terjed a h egymssal nem rintkez, esetleg egymstl tvol lev testek kztt, ha kztk a hsugarakat tbocst kzeg van. Hmennyisg: A mennyisg rtke a kalria. 1 kilgramm-kalria /kcal/ az a hmennyisg, amely 1 kg + 14, 5 fokos hmrsklet vz hfokt 1 fokkal emeli. Hszigetel kpessg: az anyagok hvezet kpessgvel ellenttes tulajdonsg Htrol kpessg: az anyagok azon tulajdonsga, hogy felmelegedsk sorn milyen hmennyisget vesznek fel, s mennyi ideig troljk. /pl. a vlyog plet fokozatosan adja le, nem hl le olyan hirtelen, mint a vasbetonfal/ Hvezet kpessg: egyes anyagok rszecski kztt a hterjeds milyen mrtk / 1 ra alatt/ Huzamos tartzkodsra szolgl helyisg: amelynek tervezett rendeltetsszer hasznlata ltalban folyamatosan kt rt meghalad idigny, vagy amelyben a hasznlatok kztti sznet idtartama a kt rt nem ri el. /pl. lakszoba, nevel-oktat helyisg, tterem/ Ikerhz: kt szomszdos ptsi telek kzs oldalhatrn egymshoz szerkezetileg fggetlen, nyls nlkli tzfalakkal csatlakoz kt olyan nll plet, amely klsleg egy plet kpt mutatja. Infrastruktra: beszlhetnk szkebb rtelemben kzmvek, utak, tgabb rtelmezsben elltottsg, kzlekeds, vsrlsi lehetsg, szrakozs, krnyezeti tnyezket is magba foglal infrastruktrrl. llapota, szintje befolysolja az ingatlanok megtlst, rtkt. Ingatlan: fogalma alatt a fldfelszn egy meghatrozott, rendszerint az ingatlan-nyilvntartsban nll egysgknt kezelt rszlett rtjk, annak minden alkotrszvel s tartozkval egytt. Htkznapi rtelmezsben a fldet s az azon lv felptmnyt s mindezek jogi krnyezett jelenti. Korszersts: meglv ptmny, ptmnyrsz, nll rendeltetsi egysg, helyisg hasznlati rtknek, teljestkpessgnek, zembiztonsgnak nvelse rdekben vgzett ptsi- szerelsi munka. Krnyezetterhelsi hatrrtk: jogszablyban /idertve a helyi ptsi szablyzatot is/ a terlet rendeltetsszer hasznlhatsga rdekben meghatrozott leveg- /por, fst, szag/ vz,- talajszennyezettsg, tovbb a zaj,- a rezgs,- s a sugrterhels megengedett fels hatrrtke. Krnyez terepsznt: a telekhez csatlakoz szomszdos telkek terepszintje. Kzpfolyos: olyan zrtfolyos, amelynek mindkt hosszanti oldalt helyisgek, helyisgcsoportok hatroljk. Kzpmagas ptmny: amelyben a legfels ptmnysznt szintmagassga 13,65 s 30,0 m kztt van. Kzhasznlat ptmny: olyan ptmny, ptmnyrsz: - amely a telepls, teleplsrsz elltst szolgl funkcit tartalmaz s - hasznlata nem korltozott illetve korltozhat /pl. sport, kereskedelmi,- kulturlis,- mveldsi,- egszsgvdelmi,- biztostsi,- pnzgyi,- szolgltatsi cl,- alap,- kzp,- felsfok oktatsi intzmnyek mindenki ltal hasznlhat rszei/, tovbb - hasznlata meghatrozott esetekben ktelez, illetve elkerlhetetlen /pl. igazsgszolgltats, kzigazgats, gyszsg ptmnyeinek mindenki ltal hasznlhat rsze, valamint amelyet - a trvny vagy kormnyrendelet kzhasznknt hatroz meg.

29

Kzleked: Az ptmny fbejrata s valamennyi nll rendeltetsi egysgnek /pl. laksnak/ bejrata, illetve az ezek kztti kzleked terletek. Kzmptl: a vezetkes kzmelltst helyettest mtrgy. /pl. kt, szennyvztrol, aggregtor/ Kztrgy: kzterleten, vagy kzhasznlat cljra tadott terleten ll mvszeti,- kegyeleti szobor, emlkm, dszkt, kzlekedsirnytsi kzvilgtsi, hrkzlsi, postai, kertptszeti mtrgy, illetleg geodziai jel, utcabtor, nll reklmhordoz. Kzterlet: kzhasznlatra szolgl minden olyan llami vagy nkormnyzati tulajdonban ll fldterlet, amelyet a rendeltetsnek megfelelen brki hasznlhat, s az ingatlan-nyilvntartsban ekknt van bejegyezve. Egyb ingatlanoknak a kzhasznlat cljra tadott terletrsze az errl szl kln szerzdsben foglaltak keretei kztt a kzterletre vonatkoz rendelkezseket kell alkalmazni. Kzterlet rendeltetse klnsen: a kzlekeds biztostsa /utak, terek/, a pihenhely s emlkhelyek kialaktsa /parkok, kztri szobrok/, a kzmvek elhelyezse. Kzvetett termszetes megvilgts: kzvetlen termszetes megvilgts helyisgen, helyisgrszen keresztl trtn megvilgts. Kzvetlen termszetes megvilgts: kzvetlenl a szabadba nyl bevilgtsra szolgl felleten keresztl trtn megvilgts. Kzvetlen termszetes szellzs: kzvetlenl a szabadba nyl nylszrn vagy szellzkrtn, szellzcsatornn keresztl trtn gravitcis lgcsere. Klterlet: a telepls kzigazgatsi terletnek belterletnek nem minsl, elssorban mezgazdasgi, erdmvelsi, illetleg klnleges / bnya, vzmeder, hulladktelep/ rendeltets terlet Lakplet: kizrlag vagy tlnyomrszt lakst tartalmaz plet Lgakna: kzel azonos lgszennyezettsg mellkhelyisgek kzvetlen termszetes szellzsre szolgl, pletszerkezetekkel krl hatrolt, vagy a szomszdos ptsi telek beptsig a telekhatrhoz csatlakoz oldaln nyitott tr. Lgudvar: helyisgek kzvetlen termszetes szellzsre s megvilgtsra szolgl, pletszrnyakkal, hatrfalakkal krlhatrolt bels udvar vagy a szomszdos ptsi telek beptsig a telekhatrhoz csatlakoz oldaln nyitott tr. Lpcs: a lpcsfokokbl ll lpcskar/ok/ s a lpcs pihen/k/ sszefgg egyttese. Lpcskar szabad szlessge: a lpcskorltok, illetleg a korlt s a fal kztt mrt legkisebb vzszintes tvolsg. Loggia: az plet homlokzati skjn bell marad, hrom oldaln fallal lezrt, fedett, kls tartzkod tr, mlysgi szabad mrete legalbb 1,2 m. Magasptmny: melyben a legfels ptmnyszint szintmagassga a 30 m-t meghaladja. Magastet: olyan tet, amelynek lejtse 10%-ot meghaladja, s ltalban tetteret kpez. Megfelelsgi tanstvny: olyan dokumentum, amelyben a tanst szerv igazolja, hogy az ptsi cl termk, illetve mszaki megolds megfelel a vonatkoz specifikciban /ezen termkre vonatkoz mszaki kvetelmny rendszer/ fogalt kvetelmnyeknek. Megtrlsi id: gazdasgi mutatszm, amely a beruhzott sszeg s az ves tiszta eredmny hnyadosaknt rtelmezhet. Mellkptmny: az ptsi telken, ptsi terleten ll pletek mellett a telek beptett terletbe be nem szmtan elhelyezhet: - kzm-becsatlakozsi mtrgy - kzmptl mtrgy - hulladktrol tartly /legfeljebb 2,0 m belmagassggal/ - kirakatszekrny /legfeljebb 0,4 m-es mlysggel/ - kerti ptmny /hinta, csszda, homokoz, szkkt, pihens s jtk cljra szolgl

30

mtrgy, a terepszintnl l m-nl nem magasabbra emelked lefeds nlkli terasz/ - kerti vz,- s frdmedence, napkollektor - kerti ptett tzrakhely - kerti lugas, tovbb lbon ll kerti tet legfeljebb 20 nm vzszintes fellettel - hztartsi cl kemence, hsfstl, jgverem, zldsgverem - llatkifut - trgyatrol, komposztl - sil, mlesztett anyag,- folyadk,- gztrol - kerti szabadlpcs /tereplpcs/ s lejt - szabadon ll s legfeljebb 6,0 m magas szlkerk, antenna oszlop, zszltart oszlop. Mellkhelyisg: az nll rendeltetsi egysg fhelyisgeinek rendeltetsszer hasznlathoz szksges vagy azt kiegszt, ltalban kzleked, trol, tisztlkod, zemeltetsi rendeltets /pl. ft,- pletgpszeti, hulladktartly-trol/ helyisg, illemhely, teakonyha stb. tovbb a laks s dlegysg fzhelyisge. Mestersges szellzs: A helyisgek, terek szennyezett levegjt a tet fl kell kivezetni, gy, hogy friss leveg vtel a lehet legkevsb szennyezett legyen. Mezgazdasgi birtoktest: egy mezgazdasgi birtokkzponthoz tartoz attl a kzigazgatsi egysgtl fggetlenl legfeljebb 20 km-es tvolsgon belli, az ingatlan-nyilvntartsban nll helyrajzi szmon bejegyzett s azonos csaldi mezgazdasgi vllalkozs tagjainak tulajdonban ll termfldterletek s a mkdshez szksges zemi s lak ptmnyek elhelyezsre szolgl kivett fldterletek sszessge. Mkds kzbeni rtk: a piaci rtk egyik formja azzal a felttelezssel, hogy az ingatlan mkdse vltozatlan, a jelenlegi hasznosts a leggazdasgosabb s a legjobb. Mszaki rtk: egyes esetekben felszmolsi eljrsoknl, mkd vllalatok rtkelsnl felmerlhet egy, a krlmnyektl, a vrhat zleti kiltsoktl fggetlen vagyonrtk megllaptsnak szksgessge. Ilyenkor a vagyontrgyak rtkt kizrlag a mszaki llapot, teljestkpessg alapjn hatrozzk meg. Az gy megllaptott rtkek csak sszemrsre alkalmasak, a piaci viszonyokat nem fejezik ki. Mszaki specifikci: az tv. 41.. /2./ bek. szerinti mszaki dokumentci, amely valamely ptsi cl termkre, ptsi mszaki megoldsra vagy eljrsra vonatkoz mszaki kvetelmnyeket rgzt hazai megfelelsgi igazols,/ annak rsos megerstse, hogy az anyagok, szerkezetek s berendezsek kielgtik a nemzeti elrsokban s szablyzatokban, ptipari mszaki engedlyekben, valamint a mechanikai ellenlls, stabilits, a tzbiztonsg, a higiniai, egszsg s krnyezetvdelem, a hasznlati biztonsg, a zaj s rezgs elleni vdelem, az energiatakarkossg, s hvdelem kvetelmnyeit/ Mtrgy: mindazon ptmny, ami nem minsl pletnek s plet funkcit jellemzen tartalmaz /t, hd, torony, tvkzls, msorszrs mszaki ltestmnyei, gz, folyadk, mlesztett anyag trolsra szolgl s nyomvonalas mszaki alkotsok/ Nett alapterlet: leginkbb laksok forgalmi rtkelsnl hasznlatos mrszm, az sszes helyisg bels falskok kztt mrt terlett jelenti. Nett sszes terlet: az plet helyisgeinek a burkolt falskoktl mrt sszes bels terlete. Forgalmi rtkelskor hasznlatos. Nettptlsi kltsgelv rtkels: eszkzk rtknek megllaptsra hasznlatos. A vagyontrgy ptlsi /jraellltsi/ kltsgbl levonva az avulst, egy lehetsges, a vagyonrtkre vonatkoz szmot, a nettptlsi kltsget kapjuk. Az avuls ugyan tartalmaz piaci okok miatti rtkcskkenst is, ez a mdszer, illetve rtk nem tekinthet a piaci rtk megkzeltsre alkalmasnak. Nylt piaci rtk: Egyfajta idealizlt rtk, amely azt az rat jelenti, mely sszegrt egy vagyontrgyban val rdekeltsg mltnyosan, magnjogi szerzds keretben, az rtkels idpontjban, vrhatan eladhat.

31

Oldalkert: az ptsi teleknek a szomszdos telekkel kzs oldalhatra s az e fel meghatrozott ptsi hatrvonala /oldalkerti hatrvonal/ kztt fekv rsze. nll rendeltetsi egysg: helyisg, vagy egymssal bels kapcsolatban ll f,- s mellkhelyisgek mszakilag is sszetartoz egyttese, amelynek a szabadbl vagy az plet kzs kzlekedjbl nyl nll bejrata van. Meghatrozott rendeltets cljra nmagban alkalmas s fggetlenl zemeltethet /pl. zlethelyisg, egy laks vagy egy szllodaplet/ nkormnyzati /megyei, illetve teleplsi / fptszt: a helyi nkormnyzat egyes terletfejlesztsi s terletrendezsi, valamint e trvnyben meghatrozott ptsgyi feladataival kapcsolatos dntseit elkszt felsfok szakirny vgzettsggel rendelkez szemly. nkormnyzati terletfejlesztsi dnts: a teleplsi rdekek rvnyre juttatsa cljbl a telepls fejlesztsnek alapvet lehetsgeit s irnyait meghatroz, a telepls termszeti adottsgaira, gazdasgi, szocilis, egszsggyi s pnzgyi szempontjaira pl teleplsfejlesztsi elhatrozs. vezet: a beptsre nem sznt terletek terlet-felhasznlsi egysgein belli egyes terletrszeken a felhasznls s az pts feltteleit s mdjt meghatroz besorols. vezeti terv: a helyi ptsi szablyzatban megllaptott ptsi vezetek, illetleg vezetek terleti lehatrolst a telepls ingatlan-nyilvntartsi trkpnek msolatn tartalmaz terv, amely a szablyzat mellklett kpezi. Pinceszinti helyisg, helyisgcsoport: amelynek padlfellete tbb mint 0,70 m-rel kerl a terepcsatlakozs al. Portfoli: befektetsek vlasztka Ptls: az rtkel felttelezi, hogy a vagyontrgy egy msikkal, amely vele csak hasznossgi, teljestkpessgi mutatiban azonos ptoljk. Egyes esetekben, pl. rgi kastlyok, kzpletek, a ptlsi s az jraellltsi kltsg lnyegesen eltrhet. Rendeltets: az a hasznlati cl, amelyre az ptmny az nll rendletetsi egysg vagy helyisg lteslt. Rendeltets-mdosts: az ptmny zemelsi technolgijnak, hasznlati cljnak olyan megvltoztatsa, amely az llkonysg, a tzbiztonsg, az egszsgvdelem, a krnyezetre gyakorolt hats, a hasznlati biztonsg, az energiafelhasznls, a zaj,- s rezgskibocsts tekintetben vltozst eredmnyez a megelz hasznlathoz kpest. Rehabilitci: elavult, de rtket kpvisel vrosrsz, tmb feljtsa, amely sorn az thlzat s az pletllomny erre rdemes elemeinek megtartsval, korszerstsvel, az alkalmatlan pletek, pletrszek elbontsval, esetleg azok j pletekkel trtn ptlsval trtnik az rintett terletek rtknek a kornak megfelel sznvonalra emelse. Rekonstrukci: zmben elavult vrosrsz olyan korszerstse, amelynl az pletek nagy rsze bontsra kerl s szksg szerint az thlzat s a tmboszts is, mdosul a jelen ignyszintnek megfelel llapot elrse rdekben. Revitalizci: a klnsen rtkes, elssorban sok memlki adottsggal rendelkez elavult, lettelen vrosrsz jjlesztse, a trtneti rtk megtartsval, minimlis kiegszt, nagyrszt helyrellt beavatkozssal. Sajtos ptmnyfajtk: tbbnyire pletnek nem minsl, kzlekedsi, hrkzlsi, kzm, -s energiaelltsi, vzelltsi s vzgazdlkodsi, bnyamvelssel, krnyezetvdelemmel kapcsolatos s atomenergia alkalmazsra szolgl, valamint a honvdelmi s katonai, tovbb nemzetbiztonsgi cl, illetve rendeltets, sajtos technolgij ptmnyek /mrnki ltestmnyek/ amelyek ltestsekor - az ptmnyekre vonatkoz ltalnos rvny teleplsrendezsi s ptsi kvetelmnyrendszeren tlmenen eltr, vagy sajtos, csak arra a rendeltets ptmnyre jellemz, kiegszt kvetelmnyek megllaptsra s kielgtsre van szksg.

32

Szabad belmagassg: elrt legkisebb belmagassg, amelybe a hatrol faltl vzszintesen mrt 0,20 m-es svon bell, a padltl mrt 1,90 m magassgig bell pletszerkezet vagy rgztett vezetk figyelmen kvl hagyhat. Szabad keresztmetszet, szabad mret: amelybe a vilgttest kivtelvel pletszerkezet, szerelvny vagy ms szerkezet nem llhat be. Szabad lpcs: csapadktl nem vagy csak rszben vdett lpcs. Szablyozsi keretterv: az a fvrosi teleplsrendezsi terv, amely a fvros kzigazgatsi terletnek felhasznlsval s beptsvel, tovbb a krnyezet termszeti, tji s ptett rtkeinek, valamint a krnyezet elemeinek vdelmvel kapcsolatos ltalnos kvetelmnyeket megllapt fvrosi ptsi keretszablyzatot trkpen, rajzi formban brzolja. Szablyozsi terv: az a teleplsrendezsi terv, amely a telepls kzigazgatsi terletnek felhasznlsval s beptsvel, tovbb a krnyezet termszeti, tji s ptett rtkeinek, valamint a krnyezet elemeinek vdelmvel kapcsolatos sajtos helyi kvetelmnyeket, jogokat s ktelezettsgeket megllapt ptsi elrsokat trkpen, rajz formjban brzolja. Szllt: az ptsi cl termk ellltja, forgalomba hozja Szllti megfelelsgi nyilatkozat: az a dokumentum, amelyben a tanst szerv igazolja, hogy az ptsi cl termk, illetve mszaki megolds megfelel a vonatkoz specifikciban /az ezen termkekre vonatkoz mszaki kvetelmnyrendszerben/ fogalt kvetelmnyeknek. Szennyvzszikkaszt mtrgy: szakszer talaj-abszorpcis csatornaptl ltestmny /oldakna s drnezett talajszr/ Szintklnbsg: kt szint vagy ptmnyszint /jr/ fellete kztti fggleges tvolsg. Szintmagassg /padlszintmagassg/: az ptmny fbejrata bejrati ellpcsje eltti jrda szintje s az pletszint padlfellete kztti klnbsg. Szintterlet: az plet egy padlszintjhez tartoz pletszerkezetek ltal elfoglalt terlettel nvelt alapterlet. Szintterlet-srsg: a beptsre sznt terlet egyes terlet-felhasznlsi egysgein elhelyezhet pletek sszes szintterletnek s a terlet-felhasznlsi egysg terletnek viszonyszma. Tartalkfts: minden laks legalbb egy lakszobjban, minden olyan helyisgben, ahol folyamatos tartzkods szksges szilrd tzelanyaggal zemeltethet tzelberendezs cljra alkalmas, gravitcis zem kmny, vagy folyamatosan ignybe vehet tbblet villamos energia biztostsa. Telek: olyan fldterlet, amelyet az ingatlan-nyilvntartsba nll helyrajzi szmmal bejegyeztek, gy nagysga, rendeltetse s egyb adatai ismertek. Telekcsoport jraosztsa: a szomszdos telkek csoportjnak sszevonsa s egyidejleg a helyi ptsi szablyzatban s teleplsrendezsi tervben meghatrozott rendeltets cljra szolgl j telekknt trtn felosztsa. Telekegyests: az egymssal kzvetlenl szomszdos telkek egy telekk trtn sszevonsa. Telekfeloszts: a telek j telkekre trtn osztsa Telekhatrrendezs: az egymssal kzvetlenl szomszdos telkek kzs hatrvonalnak megvltoztatsa. Telektmb: a telkek olyan csoportja, amelyet minden oldalrl kzterlet vagy rszben ms beptsre sznt terlet hatrol Telek aktv zldterlete: a telek azon nvnyzettel bortott terlete, amelynek talaja szerves /vertiklis/ kapcsolatban van az eredeti talajszelvnnyel s gy az lvilg szmra potencilis lhely. Telek beptett terlete: a telken ll, a terepcsatlakozshoz kpest 1,0 m-nl magasabbra emelked ptmnyek vzszintes skban mrt vetleti terleteinek sszege.

33

Telek legnagyobb beptettsge: a telek beptett terletnek a telek teljes nylvnyos telek esetn a teleknylvny terletvel cskkentett terlethez viszonytott megengedett mrtke. Telekkihasznltsg arny: a brutt sszterlet s a telek terletnek %- arnya. Teleplsfejlesztsi koncepci: a teleplsrendezsi tervet megalapoz, az nkormnyzati teleplsfejlesztsi dntseket rendszerbefoglal, nkormnyzati hatrozattal jvhagyott dokumentum. Teleplsrendezsi terv: a teleplsszerkezeti terv, a szablyozsi keretterv s a szablyozsi terv Teleplsszerkezeti terv: az a teleplsrendezsi terv, amely meghatrozza a telepls alaktsnak, vdelmnek lehetsgei s fejlesztsi arnyait, ennek megfelelen az egyes terletrszek felhasznlsi mdjt, a telepls mkdshez szksges mszaki infrastruktra elemeinek a telepls szerkezett meghatroz trbeli kialaktst s elrendezst. Terepcsatlakozs: az ptmny, az ptmnyrsz s a kzvetlenl hozz csatlakoz rendezett terep /jrda/ rintkezsi vonala. Terepszint alatti ptmny: olyan, szerkezetileg nll ptmny, amely flddel fedve is legfeljebb 1,0 m-es magassgig emelkedik ki a krnyez /szomszdos/ s a csatlakoz terepszintbl, s legfeljebb bejrati vagy tereplejt felli homlokzatfellete van s legfeljebb a tereplejt felli s az olyan oldalhomlokzati felletrsze kerl a terepszint fl, amelyhez a terepbevgsban kzvetlenl kerti szabadlpcs vagy lejt csatlakozik /pl. pince, tmfalgarzs/ Terletfelhasznlsi egysg: a telepls igazgatsi terletnek a jellemz rendeltets szerint megklnbztetett terletegysge, amely a jellemz vagy kijellt teleplsfunkcinak biztost terletet. Tetfelptmny: a tet fl emelked, az plet rendeltetsszer hasznlatt biztost pletrsz, a kmnyek, a szellzk s a tetablakok kivtelvel. /pl. felvongphz, lpcshz tetkijrata/ Tettr: az plet legfels ptmnyszintje feletti fdm padlfellete s a magastet kztti - minden irnybl pletszerkezettel krlzrt - tr /padls/. Tettr-bepts: tettrben helyisgek/, helyisgcsoport/ok/ vagy nll rendeltetsi egysg ptsvel j ptmnyszint /emeletszint/ ltrehozsa. Tbbszintes plet: amelyben a legfels ptmnyszint szintmagassga legfeljebb 13,65 m. Tmegtartzkodsra szolgl ptmny: amelyben tmegtartzkodsra szolgl helyisg, tr van. Tmegtartzkodsra szolgl helyisg: egyidejleg 300 szemlynl nagyobb befogadkpessg helyisg. Tmr kerts: olyan kerts, melynek a kerts skjra merleges tlthatsga 50 %-nl nagyobb mrtkben korltozott. Tzfal: az pltnek ltalban a teleknek a szomszdos telekkel kzs telekhatrn ll olyan nyls nlkli hatrfala, amelynek tzllsgi hatrrtke megfelel a tzvdelmi elrs kvetelmnyeinek, s amely a tethjazat fl emelkedik. jfajta ptsi cl termk: az olyan termkek, amely korbban hazai ptszeti-mszaki tervezsi, ptipari kivitelezsi gyakorlatban mg nem alkalmaztak, Tovbb melyre nincs rjuk vonatkoz hazai mszaki specifikci. jraellltsi rtk: az az elkpzelt sszes kltsg, amely ahhoz szksges, hogy az rtkelt vagyontrgy j llapotban, zemkpesen, jelenlegi helyn mkdhessen. Ingatlanok nem kizrlag a kivitelezs, hanem ide szmtanak a tervezi, szakrti djak, adk, illetkek, organizcis s pnzgyi kltsgek is. sztelek: a tmbtelkek terletn kln tulajdonban ll plet rszre kialaktott fldrszlet.

34

zemeltetsi kltsg: Egy projekt mkdse, mkdtetse rdekben idrl-idre felmerl kiads. zleti rtk: mkd vllalkozs vrhat tiszta jvedelmbl levezett, a jelenrtk szmts szablyai szerint kiszmtott rtke. Meghatrozsa alapelvekben a hozadki rtk szmtshoz hasonlt. Vegyes rendeltets plet: amelyben az egyes nll rendeltetsi egysgek biztonsgi felttelrendszere egymstl eltr. Vagyonrtk jog: bizonyos, pldul az ingatlanhoz kapcsold jogok a piacon megjelenhetnek, gazdt cserlhetnek, r,- s rtkviszonyai alakulnak ki. Ilyen, az ingatlanokhoz kapcsold vagyonrtk jog a brleti,- kezel jog, haszonlvezeti jog, melynek rtkelse gyakori feladat. Vagyontrgy: ide tartoznak az eszkzkn kvl egy mkd vllalkozs szellemi termke, vagyonrtk joga is, brmi, aminek most vagy a jvben ra, vagyonrtke lesz.

Mrtkegysgek sszefggsek

1 zoll /hvelyk, 1/ = 2,634 cm 1 ngyzetmter = 0,2780 ngyszgl L ngyszgl = 3,5966 ngyzetmter L kataszteri hold /kh/ = 5754,64 ngyzetmter = 1600 ngyszgl, = 0,5754 hektr /ha/ 1 hektr /ha/ = 10.000 ngyzetmter = 1,738 katasztrlis hold /kh/ 1 magyar hold = 1200 ngyszgl = 0,4316 hektr /ha/ 1 r /a/ = 100 ngyzetmter

35

III. PTSGYI IGAZGATSI ISMERETEK

1997. vi LXXVIII. trvny az ptett krnyezet alaktsrl s vdelmrl

Az Orszggyls az ptett krnyezet alaktsval s vdelmvel kapcsolatos alapvet kvetelmnyekrl, eszkzkrl, jogokrl s ktelezettsgekrl, tovbb ezekkel kapcsolatos feladatokrl, hatskrkrl s hatsgi jogkrkrl a Magyar Kztrsasg Alkotmnynak 70/D. -nak /2. bekezdse/, illetve a krnyezet vdelmnek ltalnos szablyairl szl 1995. vi LIII. trvny alapjn alkotta meg.

A trvnyben szerepl ltalnos kvetelmnyek

Az ptett krnyezet alaktst s vdelmt - a jogszablyokkal sszhangban ll teleplsrendezsi s ptszeti-mszaki tervek alapjn, - a jogszablyokban elrt ptszeti, mszaki, biztonsgi, egszsggyi, rendeltetsi s hasznlati, tovbb krnyezet,- s termszetvdelmi kvetelmnyekkel sszhangban, - humnus krnyezetre s az eszttikus kialaktsra tekintettel, valamint a rsztvevk pttetk, tervezk s kivitelezk egyttmkdsvel kell megvalstani.

A trvny hatlya az ptett krnyezet alaktsa s vdelme keretben - a teleplsek terleteinek rendezse - a teleplsrendezs tervezsre, - az pletek, mtrgyak, ptsi munkk, s ptsi tevkenysgek ptsi elrsainak kialaktsra - az ptmnyek mszaki tervezsre, s kivitelezsre - az ptsi termkek, anyagok, szerkezetek, berendezsek s mdszerek minsgi kvetelmnyeinek kialaktsra, - az ptszeti rksg vdelmre - a teleplsek zldfelletvel kapcsolatos munkkra - az ptett krnyezet emberhez mlt s eszttikus kialaktsra - a mszaki fejlesztsre,- az eredmnyeinek alkalmazsra a felsoroltakra vonatkoz szablyok megllaptsra, alkalmazsuk ellenrzsre s rvnyre juttatsra. Ezen tevkenysgek sszessge az ptsgy.

Az ptett krnyezet alaktsa s vdelme sorn a kzrdek intzkedseket s dntseket megelzen, illetleg azok vgrehajtsa sorn biztostani kell a nyilvnossgot s a kzssg ellenrzsnek lehetsgt az e trvnyben s ms jogszablyokban meghatrozott mdon. Gondoskodni kell az rdekelt llampolgrok, szervezetek megfelel tjkoztatsrl s lehetsget kell adni rszkre a vlemnynyilvntsra.

Az llam ptsgyi feladatai:

Az ptsgy kzponti irnytsa teleplsrendezs tekintetben az arra vonatkoz jogszablyok s kzrdek kvetelmnyek megllaptsa sszehangolsa s ellenrzse az llam feladata.

Az Orszggyls az ptsgy kzponti feladatainak elltsa krben gondoskodik: - az ptett krnyezet alaktst s vdelmt segt tervezsi rendszer s gazdasgi szablyozk kialaktsrl,

36

- az ptsgy llami intzmnyrendszernek kialaktsrl s mkdtetsrl, - az ptsgy kzponti feladataihoz szksges kltsgvetsi eszkzk biztostsrl.

A Kormny az ptett krnyezet alaktst s vdelmt biztost a nemzetkzi elrsokkal sszhangban ll - jogszablyok megllaptsa, azok folyamatos korszerstse, az ptsgyi hatsgi intzmnyrendszer mkdtetse, a nemzetkzi egyezmnyekbl add llami feladatok elltsa, az orszgos kutatsi s mszaki fejlesztsi programok kialaktsbl ered feladatok elltsa s rvnyre juttatsrl gondoskodik.

Fldmvelsgyi s Vidkfejlesztsi Miniszter /1998.-ig Krnyezetvdelmi s Terletfejlesztsi Miniszter / - gondoskodik az ptsgyre vonatkoz jogszablyok /trvny, kormny, miniszteri rendelet/ szakmai elksztsrl, illetleg kiadsrl, elltja az ptsgy szakmai felgyelett, az ptsgyi hatsgok szakmai irnytst, elvgzi a hatsgok munkjnak s a jogszablyok rvnyeslsnek helyszni ellenrzst. Elsegti az ptszeti kultra megrzst, fejlesztst s vdelmt, ennek keretben orszgos kutatsi, mszaki, fejlesztsi valamint oktatsi-nevelsi programokat dolgoztat ki. Rszt vesz az ptsgyet rint kpzsi, szakkpzsi clok meghatrozsban s kezdemnyezsi, vlemnyezsi s egyetrtsi jogot gyakorol az erre vonatkoz miniszteri rendeletek elksztsben. Memlkek s sajtos ptmnyfajtkrt felels miniszterek, valamint az ptsgy terletn rintett szakmai kamark s az rintett felsfok oktatsi s szakkpzssel foglalkoz intzmnyek javaslata alapjn koordinlja, sszefogja s irnytja az ptsggyel kapcsolatos szakmk gyakorlsra vonatkoz szablyozs kialaktst.

A helyi nkormnyzatok feladatai: teleplsrendezsi feladatkr elltsa, az ptett krnyezet emberhez mlt s eszttikus kialaktsa, a helyi ptszeti rksg vdelme, az ptsgy helyi feladatainak elltshoz szksges anyagi s szemlyi felttelek biztostsa. Ha orszgos rdekbl szksges, a trvny a telepls nkormnyzatt ktelezheti, hogy meghatrozott hatridre gondoskodjon a helyi ptsi szablyzat illetleg a teleplsrendezsi tervek elksztsrl, fellvizsglatrl, mdostsrl s azok megllaptsrl, illetve jvhagysrl. Ilyen esetben a szksges pnzgyi fedezet biztostsrl az ves kzponti kltsgvetsben e clra biztostott keret felhasznlsval a Kormny gondoskodik.

A fvrosi nkormnyzat - tbbek kzt az ptsi keretszablyzat megllaptsrl, a szablyozsi keretterv jvhagysrl gondoskodik.

A megyei nkormnyzatok a teleplsrendezsi tervek s a megyei terletrendezsi tervek sszhangjnak elmozdtsrt, a megye arculatt befolysol, tbb teleplst rint tji, termszeti s ptett krnyezet vdelmrt s alaktsrt, a teleplsi nkormnyzatok erre irnyul tevkenysgnek segtsrt felels.

A TELEPLSRENDEZS

- clja a teleplsek terlet felhasznlsnak s infrastruktra hlzatnak kialaktsa, az pts helyi rendjnek szablyozsa, a krnyezet termszeti,- tji s az ptett rtkeinek megtartsa, fejlesztse, az orszgos, a trsgi, a

37

teleplsi s a jogos magnrdek sszhangjnak megteremtse, az rdektkzsek feloldsnak biztostsa, erforrsok kmletes hasznostsnak elsegtse. - feladata a teleplsek terletnek, telkeinek felhasznlsra s beptsre vonatkoz helyi szablyok kialaktsval meghatrozni a telepls sszehangolt, rendezett fejldsnek trbeli kereteit kihasznlva a telepls adottsgait s elsegtve annak mkdkpessgt a krnyezeti rtalmak legkisebbre val cskkentse mellett, biztostva a telepls jellegzetes szerkezetnek, ptszeti arculatnak vdelmt. - eszkzei

- a teleplsfejlesztsi koncepci - melyet hatrozattal a teleplsi nkormnyzat kpvisel testlete llapt meg - a teleplsszerkezeti terv az nkormnyzat teleplsfejlesztsi dntsei figyelembe vtelvel, a kpvisel testlet dolgoztat ki s hatrozattal llapt meg.

- helyi ptsi szablyzat s szablyozsi terv a teleplsszerkezeti terv alapjn dolgoztat ki a kpvisel testlet, s rendelettel llapt meg

A teleplsrendezs ltalnos szablyai: A helyi ptsi szablyzatot s teleplsrendezsi terveket az orszgos teleplsrendezsi szakmai elrsok figyelembe vtelvel, valamint az OTK - ban meghatrozott fogalmak, s jelkulcsok alkalmazsval kell elkszteni. A helyi ptsi szablyzat s a teleplsrendezsi tervek kidolgozs sorn az rintett llampolgroknak, rdekkpviseleti szerveknek vlemny-nyilvntsi lehetsgt biztostani kell. Az elkszts