Capitulo 1.

Contenidos específicos del capitulo 1

• El Papel del Mantenimiento en la Industria Hotelera• Costos asociados con el mantenimiento de las instalaciones hoteleras• Costos de Desarrollo y Construcción• Costos de Operación Costos de Renovación y Modernización• El Impacto del Diseño de las Instalaciones en el Mantenimiento de las Mismas• Componentes y Distribución Materiales, Calidad y Tipos de Construcción• Equipo • Sistemas• Responsabilidad de Mantenimiento• Contratos de Mantenimiento y Contratos de Franquicia• Responsabilidades del Departamento de Mantenimiento• Gerentes de Mantenimiento que Operan como Alojamientos• Conclusión

Identificar varios papeles importantes que juegan lasinstalaciones hoteleras

Las instalaciones hoteleras juegan un papel importante en generar una gran satisfacción. •Pueden brindar un ambiente visual atractivo que contribuya al ambiente general, experiencia y confort del huésped. Estos elementos, creados por los esfuerzos artísticos de los arquitectos, diseñadores de interiores y artesanos, son apoyados por la labor del personal de mantenimiento y el ama de llaves. •Las instalaciones mismas son la atracción que cautiva y entretiene a los clientes. Hay otros elementos que también contribuyen con el ambiente, la experiencia y el confort:•componentes imperceptibles de las instalaciones que crean cómodos y agradables ambientes térmicos a través del control de las condiciones del aire•otros proporcionan el suministro necesario de agua limpia a la temperatura adecuada para los baños, la piscina y para relajarse en los spas. •El ambiente para el huésped también se mejora controlando o eliminando sonidos desagradables que pudieran disturbar•En términos más básicos, proporcionando protección contra las inclemencias del clima- bien sea al interior del edificio o bajo las áreas protegidascercanas a las piscinas. •La seguridad es otro factor importante relacionado con lasinstalaciones. •Los huéspedes esperan sentirse seguros. Esperan que se les suministre un ambiente donde estén protegidos de sufrir lesiones o la pérdida de sus posesiones. Para muchos de estos roles se requieren las habilidades del ingeniero o técnico, aunque el huésped (quien espera confort) posiblemente no note directamente el aporte de éstos.

Las instalaciones juegan un papel como “planta de manufactura” en la creación y suministro de servicios y productos.

Las instalaciones ayudan a definir la industria y proporcionan identidad en elmercado.

Las formas características de los techos, señalización, colores y otros elementos dela marca crean una imagen para diversos productos y sirve para atraer a los clientes.

En una era de e commerce, cuando muchos servicios son adquiridos o entregados electrónicamente a travésdel ciberespacio, la industria hotelera sigue siendo un servicio que requiere de un “espacio” único (instalación) para producir y entregar su servicio.

El retorno a la inversión en dos formas básicas. Primero, son el lugar donde el negocio genera utilidades operativas. Segundo, las firmas hoteleras disfrutan de una parte de su “retorno” a través del cambio de valor en el mercado de su propiedad. A este respecto, las consideraciones de retorno se asemejan a las de la propiedad raíz, una industria donde las instalaciones ciertamente juegan un papel primordial.

Finalmente, las instalaciones juegan un papel clave en la cantidad de ingresosgenerados en la propiedad:

•Por la presencia de habitaciones, espacios para reuniones, oportunidades para comer e incluso áreas recreativas, generan el atractivo •Por el Diseño adecuado y la mezcla de estas instalaciones es importante para satisfacer las necesidades de los clientes.

Lo que puede hacer es mantener adecuadamente las instalaciones existentes.

Un estudio ilustra la relación entre el mantenimiento de las instalaciones y los ingresos. En este estudio se investigó la relación entre los defectos identificados en los informes de aseguramiento de la calidad y el ingreso por habitación disponible (RevPAR) de las propiedades. Las propiedades que presentan una o más “fallas” relacionadas con las instalaciones en los informes de aseguramiento de la calidad mostraron diferentes valores RevPAR que las que no presentaron fallas.

Por ejemplo, “hoteles por lo menos con un defecto en el exterior mostraron un RevPAR de US$3.12 menos que los hoteles que no tenían defectos en el exterior.

Los hoteles por lo menos con un defecto en el baño de los huéspedes obtuvieron un RevPAR de US$1.32 menos que los hoteles sin defecto alguno en este lugar.” Estos son hallazgos muy significativos. El estudio estimó que el efecto de las deficiencias de las instalaciones para la cadena estudiada alcanzó un monto de US$20 millones de ingresos no devengados a lo largo del periodo de tres años del estudio (Febrero de 1990 a Enero de 1993).

El estudio concluyó lo siguiente:

•Este estudio demuestra que existe una relación directa entre la calidad del producto y el desempeño financiero de la operación, cuando la calidad del producto es medida por el nivel de defectos de la instalación… los hoteles defectuosos de mi muestra registraron un RevPAR aproximadamente US$2.80 inferior que los hoteles que no tenían defectos. Esta diferencia fue consistente a través del tiempo y representa un déficit en los ingresos anuales de aproximadamente US$200.000 por hotel deficiente. El estudio también indica dónde pueden invertir los hoteles su capital para mejoramiento y mantenimiento. Lo que parece contar es el exterior, las habitaciones y el baño de huéspedes.

Costos Asociados con el Mantenimiento de las Instalaciones HotelerasCostos de Desarrollo y ConstrucciónLas instalaciones de la moderna industria hotelera varían enormemente. •Las operaciones de los alojamientos tipo económico tienen plantas físicas relativamente pequeñas y simples, mientras que •Las propiedades dedicadas a convenciones, resorts y de lujo pueden llegar a asemejarse a pequeñas ciudades. •Por su parte, las instalaciones de los puntos de comidas y bebidas (F&B) pueden ir desde el quiosco en un aeropuerto a un gran restaurante temático.

Dichas diferencias en complejidad y en el nivel de lujo en general de los acabados y mobiliario contribuyen de manera significativa a los costos de construcción de los diversos tipos de instalaciones.

El desarrollo y la construcción de una instalación hotelera representan un compromiso de capital por parte del propietario quien naturalmente espera un retorno sobre su inversión. Como se mencionó anteriormente, este retorno esperado es impulsado por dos elementos: la utilidad operativa (desde la venta de habitaciones, alimentos y bebidas y servicios de reuniones) hasta la valorización de la propiedad raíz.

Una instalación construida con una calidad adecuada y un buen control del presupuesto debe tener costos predecibles para el mantenimiento, renovación y operación. De modo contrario, una instalación con un diseño o construcción deficiente con sobrecostos y reducción de costos debido a una insuficiente planeación del presupuesto, administración del proyecto, o prácticas de construcción, es muy probable que enfrente problemas a los pocos años de estar operando.

Costos de OperaciónPosterior a la construcción de la instalación, vendrán los costos continuos de operación. Lasdos principales partidas del costo en el estado de resultados concernientes a la operación delas instalaciones son operación y mantenimiento de la propiedad y las cuentas de serviciospúblicos. En los Estados Unidos, las propiedades de alojamiento gastan más de US$7 milmillones de dólares al año en operación y mantenimiento de la propiedad y serviciospúblicos.

Costos de Renovación y Modernización

Una gran categoría de gastos que claramente está relacionada con las instalaciones es la de las inversiones de capital, o CapEx. CapEx no solo incluye “el reemplazo de mobiliario, enseres y bienes blandos desgastados…CapEx también debe cubrir uso y desgaste,obsolescencia, requerimientos reglamentarios, tales como la Ley Federal para el individuo con Discapacidades y seguridad humana, requerimientos de productos de franquicias, cambios en tecnología, demandas del mercado para cambios en algún producto, y reemplazo

Mantenimiento de las Instalaciones y el Impacto del Diseño en ellas

•“Un buen diseño obviamente puede ayudar a mejorar el desempeño de primera línea de un hotel, lo que se evidencia por la capacidad de exigir tarifas más altas por habitación y por la posibilidad de obtener mayores ingresos.

•Un buen diseño también ayuda a crear un mejor resultado reduciendo los costos de personal, costos de energía y gastos de operaciones y Mantenimiento. •Un diseño deficiente puede acelerar la obsolescencia física y funcional del hotel, disminuyendo así su valor. Al evaluar hoteles, observamos con cuidado los costos de operación que no se ajustan a la norma. Si el hotel no tiene un buen desempeño, el problema puede ser inherente al diseño del hotel.”

Mantenimiento de las Instalaciones y el Impacto del Diseño en ellas (2)

Nuestro primer paso es enfocarnos en el mantenimiento y no en el diseño de las instalaciones. Sin embargo, el diseño de una instalación claramente dictará el alcance de la función administrativa de la misma. El papel del diseño de la instalación puede entenderseenfocándose en los siguientes factores:

• Componentes de la instalación• Distribución de la instalación• Materiales• Calidad y tipos de construcción• Equipo• Sistemas

Componentes y Distribución

•Los componentes de la instalación determinan las necesidades de mantenimiento, renovación y operación de la instalación.

•La presencia de instalaciones recreativas, cocinas, puntos de venta de alimentos y bebidas, espacio para convenciones, salas de reuniones, y jardines amplios crearán en conjunto las necesidades de mantenimiento.

•La distribución también afecta las necesidades de mantenimiento. Una estructura de varias plantas generalmente tiene más sistemas y asuntos complejos relacionados con la edificación. Adicionalmente, las instalaciones de varias plantas generan necesidades y costos para elementos tales como mantenimiento de ascensores y limpieza de ventanas.

•Las instalaciones de pocas plantas que se extienden sobre amplios terrenos, como las que se encuentran en algunos resorts, crean necesidades de mantenimiento para equipo de transporte y más tiempo para hacer los largos recorridos alrededor de la instalación.

Materiales, Calidad y Tipos de Construcción.

Los materiales que se utilizan en un edificio afectarán no solo las necesidades demantenimiento, sino también las necesidades de renovación y costos de operación talescomo energía y seguros.

•Los problemas causados por los materiales aumentan los costos de mantenimiento y con frecuencia solo pueden ser resueltos a través de inversiones de capital, además de que afectan también la operación de otros departamentos.

•La calidad de la construcción de un edificio también afectará el mantenimiento, la renovación y la operación. Si el edificio está bien construido, las obligaciones del gerente acerca del mantenimiento se enfocarán principalmente en el mantenimiento. Sin embargo, si la calidad de la construcción no cumple con los estándares, el gerente de mantenimiento puede rápidamente verse forzado a entrar al negocio de la construcción.

Ejemplos reales de construcciones que están fuera de los estándares y sus consecuencias incluyen las siguientes, aunque no se limitan tan solo a éstas:

• Un techo mal instalado pronto comienza a presentar goteras, lo cual requiere elreemplazo de las paredes y cielo rasos, al igual que otros cambios cosméticos.

• Una construcción deficiente de la capa externa de un hotel sujeto a fuertes tormentasen un clima cálido y húmero permitió que la humedad entrara a la capa externa y sefiltrara a lo largo de las paredes que dividen las habitaciones de los huéspedes. Estoprodujo moho y el consecuente deterioro de las pared

• Hace algunos años, los hoteles del sureste de los Estados Unidos no aislaban deforma adecuada las tuberías de agua. Esto causaba daños masivos a causa delcongelamiento.

• En un nuevo hotel urbano los marcos de las puertas eran de múltiples piezas en lugarde una sola pieza. Los marcos se pandearon, quedaron mal alineados y causaronproblemas de operación con las cerraduras. Los huéspedes con pánico, con frecuenciano podían salir de sus habitaciones.

Equipo

•El equipo instalado tendrá un impacto en las necesidades de mantenimiento de la instalación.

•El resort de una isla que opera sus propios generadores eléctricos, planta desalinizadora, planta de tratamiento de aguas residuales y grandes depósitos refrigerados, obviamente tendrá necesidades de mantenimiento mayores y más complejas que un motel económico suburbano de 100 habitaciones

La responsabilidad por el mantenimiento de las instalaciones no solo recae sobre elingeniero de mantenimiento del edificio. Aunque esta persona tiene la responsabilidad delmanejo de los fondos para servicios públicos, POM y con frecuencia CapEx, estos fondostambién son utilizados para suministrar servicios a los huéspedes y otros departamentos. Ylas acciones y expectativas de otros departamentos deben coincidir con las del área demantenimiento de las instalaciones si el objetivo es satisfacer las necesidades de los clientes– tanto los que pagan como los internos.

Podemos considerar que la responsabilidad por el mantenimiento de las instalacionesinvolucra cinco áreas principales:

• Seguridad• Cumplimiento con la legislación y las regulaciones• Servicio• Control de costos• Administración de los activos

Contratos de Mantenimiento y Contratos de Franquicia

Los contratos de administración pueden exigir que se disponga de un fondo de reservas para futuras necesidades de mantenimiento y reparación, solicitar la aprobación del propietario antes de realizar desembolsos relacionados con el edificio y reportar alpropietario todo lo referente a la utilización de los fondos.

Es común tener una cláusula en los contratos de administración que disponga de una reserva para reemplazo de FF&E (Muebles, enseres y equipo), una parte importante de CapEx.. Esmenos común que se establezca una reserva para reparaciones que no sean de FF&E.

Responsabilidades del Departamento de Mantenimiento

Diseño de Sistemas y del Edificio. Resulta muy conveniente que el gerente demantenimiento de una nueva construcción suministre información referente a los sistemas ydiseño del edificio desde una perspectiva de mantenimiento.

Puesta en Marcha de los Sistemas y del Edificio. Lapuesta en marcha es la “faceta de aseguramiento de la calidad de la instalación de los sistemas. Es un proceso que tiene como propósito el de lograr, verificar y documentar el desempeño de cada sistema para satisfacer las necesidades operativas del edificio, dentro de la capacidad del diseño y el equipo especificado, según los criterios de funcionalidad del propietario.

Operaciones del Edificio y de los Sistemas. Para los operarios de mantenimiento, esto significa prestar atención a los detalles, tales como la operación de puertas y cerraduras, reposicionar los interruptores automáticos del circuito cuando sea necesario, asegurar que el cumplimiento con la programación del arreglo de las habitaciones sea registrado en el sistema de computador de mantenimiento, y muchas otras actividades

Mantenimiento del Edificio.

El personal de mantenimiento debe prestar atención a las necesidades quepresentan las estructuras de los edificios. Los elementos tales como los techos, fachadas, ventanería, caminos de entrada y áreas de estacionamiento

Mantenimiento de Habitaciones, Mobiliario y Enseres Las instalaciones de la propiedad contienen una vasta y variada cantidad de equipo cuya operación adecuada requiere mantenimiento y reparación por parte del personal de mantenimiento

Selección e Instalación del Equipo

El equipo que se opera en hotelería cambia con el tiempo. A medida que se adquiere nuevo equipo para servicio de alimentos, lavandería y otros, es importante que el personal de mantenimiento participe en su selección e instalación.

Manejo de Contratos. Existen muchos servicios de mantenimiento que pueden ser suministrados por contratistas externos. El manejo de los contratos y los contratistas para estos servicios es importante a condición de que exista un verdadero control de los costos y se suministren los servicios necesarios. Los gerentes de mantenimiento tienen la obligación de supervisar, coordinar y negociar las responsabilidades de los contratos.

Manejo de los Servicios Públicos deben tomarse decisiones acerca de cómocontrolar los costos de los servicios una vez sean adquiridos. Y, en el caso del agua enparticular, algunos gerentes de servicios públicos posiblemente encuentren que existenproblemas potenciales de racionamiento o escasez que deben enfrentar, lo cual tambiénpuede involucrar restricciones reglamentarias con multas significativamente onerosas porsobre-consumo.

Manejo de Residuos: Su costo usualmente es registrado en el presupuesto de mantenimiento. El personal de mantenimiento posee el conocimiento delmarco legislativo

Presupuesto y Control de Costos: Los profesionales de mantenimiento deben estar en capacidad de planear y presupuestar sus necesidades financieras (servicios públicos, POM y CapEx), explicar en forma adecuada estas necesidades y justificarlas, y controlar los gastos en todas las áreas que están en su esfera de acción. Con un 15 a 20 por ciento de los ingresos.

Seguridad. La contribución de la seguridad se manifiesta de dos formas. Primero, eldepartamento de mantenimiento debe asegurar que su propio personal esté trabajando enforma segura. Segundo, el personal de mantenimiento debe hacer todo lo que sea necesariopara asegurar un ambiente seguro para otros empleados y así mismo a los huéspedes.

Cumplimiento Contractual y con los Reglamentos Ejemplos de esto incluyen códigos de incendios, códigos para edificios, códigos sanitarios y regulaciones ambientales. Adicional a esto están los contratos de franquicias y los contratos de administración

Inventario de Partes y Control. El número potencialmente grande de partes y equipoespecializado requerido para la operación de las instalaciones requiere que el inventario seacontrolado en forma adecuada.

Renovaciones, Adiciones y Restauraciones Casi inmediatamente después de abrir una propiedad, comienza un proceso interminable de renovación, adiciones y modificaciones.

Proyectos Especiales Construir instalaciones adecuadas para presentaciones y eventos especiales, configurar el sistema de iluminación y de sonido, crear efectos especiales y muchas otras demandas únicas, no solo brindan la oportunidad de ser recursivo y creativo, sino de generar nuevas fuentes de ingresos para la propiedad.

Capacitación del Personal de Mantenimiento La educación y capacitación continua del personal de mantenimiento es esencial para orientar a los nuevos empleados y para que aprendan las tecnologías nuevas y emergentes.

Planeación y Respuesta a Emergencias: El personal de mantenimiento con frecuencia está conformado por miembros clave de los equipos derespuesta a emergencias.

Informes Corporativos proporciona una historia viviente de los eventos relacionados con el mantenimiento. El personal de mantenimiento tendrá la obligación de elaborar los informes y mediciones a través de un estudio comparativo basado en sus esfuerzos para mantener la operación de las instalaciones independientemente de los problemas de los sistemas, ambientales o naturales.

Conclusión

El gerente que no tenga estas preocupaciones seguramente deberá buscar otra línea de trabajo. Los servicios suministrados por un departamento de mantenimiento que cuente con los fondos adecuados y sea bien manejadoson de importante valor para la propiedad. Cuando se trata del mantenimiento de las instalaciones, puede decidir pagar ahora o pagar más después.

Capítulo 2

•Mantenimiento y Reparación de las Instalaciones Sistemas de Gestión del Mantenimiento•Servicios Contratados y Tercerización•Mantenimiento de las Instalaciones ayudado por Computador e Internet•Presupuesto para POM y Servicios Públicos•Servicios Contratados, Responsabilidad y Costos de Mantenimiento•Manejo de las Inversiones de Capital (CapEx)•Evaluación comparativa de las instalaciones•Gerencia de Personal de Mantenimiento•Capacitación y Certificación

Mantenimiento y Reparación de las Instalaciones

Mantenimiento de rutina

mantenimiento preventivo

mantenimiento de habitaciones El mantenimiento programado

mantenimiento predictivo

Mantenimiento reactivo

mantenimiento por contrato

Sistemas de Gestión del Mantenimiento

Dichos sistemas tienen los siguientes propósitos:

• Manejar las necesidades de mantenimiento de la propiedad de manera efectiva.

• Registrar la información esencial concerniente al equipo y a los sistemas de la propiedad.

• Establecer las normas de desempeño para los empleados de mantenimiento.

• Suministrar la retroalimentación necesaria para que la gerencia evalúe el desempeño del departamento de mantenimiento y el estado del trabajo en este departamento.

Orden de Trabajo para Mantenimiento

Las tarjetas de datos del equipo

tarjeta de datos de la habitación

registro de inventario

Tarjeta de Registro de Mantenimiento

Fichas de Datos de Seguridad

Esquema de controles

Servicios Contratados y Tercerización• Seguros: El contrato debe establecer como obligación que el contratista adquiera

una póliza de seguros con un cubrimiento adecuado y especifique tanto el tipo como los límites de dicho cubrimiento. El dueño de la propiedad y la compañía administradora deben aparecer como beneficiarios en la póliza de seguros del contratista.

• Término: El contrato debe ser por un término específico sin disposición de renovación automática.

• Cancelación: El gerente de la propiedad debe tener el derecho de cancelar el contrato por falta de cumplimiento, avisando con poca antelación; y cualquiera de las partes podrá cancelar el contrato en 30 días sin que medie ninguna causa.

• Contratista no empleado: Debe quedar establecido en el contrato que el contratista no es un empleado ni agente del dueño de la propiedad, ni de la compañía administradora.

• No cesión del contrato: El contrato no podrá ser cedido por el contratista.

• Especificaciones: El contrato debe incluir especificaciones muy detalladas del trabajo a efectuarse y la frecuencia en que se realizará cada tarea. Las especificaciones deben adicionarse como un anexo al contrato.

• Tarifa del contrato: El contrato debe especificar las tarifas por los servicios ofrecidos y tarifas por servicios especiales. Es recomendable especificar una

tarifa de retención si el contrato se refiere a un trabajo de mantenimiento realizado una vez. Una retención del 10 por ciento a ser cancelada después de que el trabajo haya sido verificado y aprobado es lo adecuado.

Mantenimiento de las Instalaciones Apoyado porComputadora e Internet

Los sistemas de administración de las instalaciones/ mantenimiento

•La capacidad que tienen estos sistemas varía, desde los más sofisticados que controlan la operación del equipo y el confort del edificio, además de las interfaces de protección contra incendios, seguridad y manejo de la energía. Incluso los restaurantes independientes tienen versiones de estos sistemas, con diversos grados de elementos electrónicos “inteligentes” para operar el sistema de CVAA del edificio, y con frecuencia otros equipos.

•El manejo del “trabajo de papel y despacho” relacionado con la actividad de mantenimiento y reparación igualmente está siendo manejado cada vez más por computador.

Presupuesto para POM y Servicios Públicos

Sistema Uniforme de Cuentas para la Industria Hotelera - Uniform System of Accounts for the Lodging Industry (USALI)

En la mayoría de las operaciones, los salarios y los beneficios de los empleados constituyen aproximadamente un 40 a 45 por ciento del gasto de POM. Cabe anotar que los gastos de contratos pueden encontrarse en varias áreas de la cuenta de POM.

Los costos de los contratos de mantenimiento pueden llegar a constituir un 25 por ciento o más de la partida distinta a mano de obra del presupuesto de POM.

Los costos de los servicios públicos no solo incluyen lo que típicamente se considera como energía (combustibles yelectricidad), sino también cobros por agua (y alcantarillado).

Servicios Contratados, Responsabilidad y Costos de Mantenimiento

La ganancia de un departamento que genera ingresos (por ejemplo habitaciones, alimentos y bebidas) se calcula cargando contra los ingresos solamente un número limitado de los gastos que se generan en el departamento. Por ejemplo, los gastos operativos no distribuidos, tales como mercadeo y la operación y el mantenimiento de la propiedad, y los gastos que son cargados contra la utilidad operativa bruta como la renta, seguros, depreciación e impuestos sobre la propiedad, no son cargados contra los departamentos quegeneran ingresos. Este método de medición para el ingreso del departamento se ha escogido para ayudar a asegurar la uniformidad de las cuentas. La uniformidad es un factor importante para comparar las unidades operativas.

Manejo de las Inversiones de Capital (CapEx)

En propiedades pequeñas, el propietario o el gerente general posiblemente tenga una participación directa en las decisiones de planeación e implementación de las inversiones de capital.

La responsabilidad en las propiedadesgrandes posiblemente esté en manos del propietario o un gerente general, aunque el gerente de mantenimiento también podría jugar un papel más significativo. En cualquier caso, es necesario abordar dos funciones de la gestión muy importantes relacionadas con las inversiones de capital: (1) planeación y presupuesto, y (2) ejecución.

La planeación y presupuesto de CapEx requieren conocimiento de la vida útilesperada de los diversos elementos de la instalación y el costo de su reemplazo. La vida útilse define como una función del elemento mismo (el equipo de cocina dura más que el equipode oficina), la durabilidad del elemento (grado comercial dura más que residencial), elcuidado (la limpieza periódica y adecuada de las alfombras prolonga su vida útil), el grado deuso (un espacio con 90 por ciento de uso se desgastará más rápidamente que uno con un 50por ciento de uso), el grado de abuso (los elementos no pueden soportar altos niveles deabuso por parte de los empleados o huéspedes), y el nivel general de la apariencia esperadapor la gerencia y los huéspedes (una pieza “desgastada y cansada de FF&E que esconsiderada inaceptable en un hotel de cinco estrellas, posiblemente resulte aceptable para unhotel de dos estrellas).

Evaluación Comparativa de las Instalaciones (Benchemarking)El concepto de evaluación comparativa de las instalaciones,

Significa desarrollar estándares numéricos (y de otro tipo) que permitan comparar una instalación dada con sí misma y con otras instalaciones, no es una práctica nueva. también es posible evaluar comparativamente el servicio mismo de las instalaciones, lo cual proporciona información acerca de las áreas efectivas y las que necesitan mejorar. El resultado deseado es mejorar el control de costos y el servicio.

Evaluación Comparativa Habitaciones por personaPies cuadrados por persona%POM por IngresoCosto POM por HabitaciónCosto POM por pie cuadrado% Energía por IngresoCosto de Energía por pie cuadrado

Evaluaciones Comparativas para Hoteles Comerciales

La introducción de la gestión de mantenimiento ayudada por computador ha mejorado significativamente la capacidad que tienen los gerentes de usar otras evaluaciones comparativas. Las evaluaciones comparativas rápidamente disponibles con estos sistemas son:

• Ordenes de trabajo realizadas por unidad de tiempo – total por hotel, ubicación, pieza/tipo de equipo y empleado.• Registro de órdenes de trabajo – total por hotel, ubicación, edad y empleado• Tiempo de respuesta de las órdenes de trabajo – total por hotel, ubicación, edad y empleado.• Ordenes de trabajo creadas – total por ubicación, empleado, departamento y hora del día.

Gerencia de Personal de Mantenimiento

El personal de mantenimiento para el departamento de ingeniería necesitará tener el mismo nivel de habilidades mecánicas y eléctricas.

Mientras más pequeña sea la propiedad, el gerente de ingeniería tendrá que desempeñar un papel más directo con respecto al mantenimiento.

A medida que la planta de personal aumenta y las responsabilidades del departamento sean mayores, el gerente de ingeniería se convierte más en un gerente y menos en un trabajador de línea.

El personal de línea para ingeniería necesita ser altamente calificado en mantenimiento a nivel de la propiedad pequeña, donde realiza una variada lista de tareas.

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