¿Qué es Bienes Raíces?• Oportunidad de Negocios

• Desarrollo personal

• Tiempo Libre

• Mejor estilo de vida

• Libertad de empleo

• Prosperidad económica

El concepto de Bienes RaícesBIENES: Son aquellos objetos susceptibles de tener valor. Los bienes son

tangibles e intangibles.

TIPOS DE BIENES RAICES

1. Bienes muebles: Son los que normalmente pueden moverse o transportarse de un lugar a otro, ya sea moviéndose por si mismo o

por la acción de una fuerza externa.

2. Bienes Inmuebles: Las cosas que están fijas en un lugar determinado y normalmente no pueden moverse a otro sitio.

BIEN RAIZ: Es la tierra y todas sus mejoras que pueden construirse sobre o bajo la superficie de la misma.

Otros tipos de BienesBienes Fungibles: Aquellos que pueden reemplazarse recíprocamente entre si.

Bienes Consumibles: Aquellos cuya existencia termina con el primer uso.

Bienes Divisibles: Aquellos que sin ser destruidos por entero, pueden ser fragmentados en porciones reales, cada una de las cuales forma un todo homogéneo.

CARACTERISTICAS DE LOS BIENES INMUEBLES:

Física: Construida por la tierra y sus mejoras.

Legal: Define el derecho de propiedad, el cual permite usar y disponer de un objeto y la posesión queda demostrada por medio de la detectación de la cosa,

con la intención de conservarla con derecho.

Económica: Valor producido por la renta del terreno.

Pasos para manejar un clienteCOMUNICACIÓN TELEFONICA

MANEJO AL LLAMAR A UN CLIENTE:

• Brindar un saludo de cortesía, acompañado de la identificación de la empresa.

• Brindar la identificación del vendedor.

• El vendedor debe hablar en plural el representa la compañía.

PASO NO. 1:

Concretar una cita.

¿Cuál es el lugar correcto de la primera cita?

• Donde el cliente quiera

• En el Proyecto

• En la Propiedad

• En un restaurante

La Cita¿Cuál es el lugar correcto de la primera cita?

Se recomienda que esta sea:

En la Empresa u Oficina.

PASO NO. 2 Evaluación del Cliente

¿Cómo se inicia una evaluación?

• Ofertar los diferentes servicios que brinda la empresa inmobiliaria con el objetivo de determinar que quiere el cliente.

• Zona o sector de su preferencia.

• Características de la propiedad.

• Valor aproximado del inmueble.

• Forma de pago del inmueble.

• Dar garantía de oferta un inmuebles que satisfaga los requerimientos y posibilidades del cliente.

La CitaPASO NO. 3 Presentar la propiedad o inmueble

¿Cuántas opciones de le deben presentar al cliente en la primera cita?

• Una, dos, tres, todas las que quiera el cliente.

RECOMENDACIÓN Presentar DOS OPCIONES

Primera Opción: Debe ser una propiedad que se ajuste estrictamente a los requerimientos del cliente en precio, ubicación y características.

Segunda Opción: Se recomienda una oferta con características mucho mas atractivas y un precio superior a lo solicitado por el cliente que no exceda los RD$500,000.00.

La CitaPASO NO. 4 Definir el entorno de la propiedad o proyecto

• Vías principales de acceso.

• Desarrollo urbanístico y comercial de la zona.

• Transporte.

• Parques y áreas verdes.

• Centros comerciales y servicios.

a) Supermercados

b) Colegios

c) Tiendas

d) Bancos

e) Oficinas de servicios

f) Iglesias

g) Plazas Comerciales

h) Cines

La CitaPASO NO. 5 Explicar los Servicios Básicos

• Agua potable

• Energía eléctrica

• Calles asfaltadas

• Aceras y contenes

• Drenaje pluvial

• Servicio telefónico y cable

• Áreas institucionales

• Áreas verdes

• Área de parqueo

• Seguridad

• Ascensor y demás…

La CitaPASO NO. 6 Características de la propiedad

-Área del Solar -Área de Construcción -Distribución

Áreas externas: Jardín, cisterna, marquesina, área de lavado, patio, terraza y cuarto de servicio.

Áreas internas: Estar, sala, comedor, closet y gabinetes, baños, habitaciones, balcón, cuarto de música.

TERMINACION DEL INMUEBLE: Es la calidad y tipo de material en el proceso de terminación de la propiedad.

Techo, pisos, puertas y ventanas, gabinetes y closet, tipo de madera y pintura.

¿Cuándo se manifiesta el cierre de la venta?

A. Antes

B. Durante

C. Después de la presentación de la propiedad

Respuesta:El cierre se manifiesta cuando el cliente demuestra su satisfacción por la oferta.

Aspectos Económicos del InmuebleSeparación

Es un abono del inicial.

Inicial

Es un avance del valor de la propiedad.

Financiamiento

Es el plan que oferta crédito por la propiedad, donde intervienen: Intereses, periodo de tiempo, gastos de cierre, contrato, seguro.

Cuotas

Es el monto a pagar mensualmente por el financiamiento.

Formularios AdministrativosRegistro del cliente

Se usa para registrar los datos de los clientes al momento de solicitar u inmueble o servicio.

Los clientes deben ser registrados a la constructora o propietario del inmueble inmediatamente halla sido presentada la propiedad, previo entrega de acuse de recibo.

Cierre de ventas

Se usa para documentar y registrar la transacción de venta realizada, indicando quien compro, que se vendió, nombre del proyecto y nombre de la empresa constructora, monto de la comisión y forma de pago del cliente.

Documentos que intervienen en el Proceso del Cierre:

• Copia del cheque de pago del cliente.

• Copia del recibo de descargo del cliente.

• Copia del contrato de venta

• Copia de los documentos legales de la propiedad.

• Copia de la cedula del propietario y el comprador.

• Cualquier otro documento que intervenga en la transacción.

Formularios AdministrativosFormulario de descripción de la Propiedad

Se usa en el proceso de la evaluación del cliente y captación del cliente y captación de la propiedad con el objetivo de anotar las características de los inmuebles.

Formulario de derecho de acompañante

Este formulario se usa para garantizar el 10% por concepto de solución de servicios entre vendedores de la misma inmobiliaria.

Esta comisión es responsabilidad del vendedor que ha solicitado el servicio en base al valor neto percibido por el vendedor en la transacción inmobiliaria.

Captación de ProyectoPasos para captar un Proyecto

1. Concretar una cita con la constructora o inmobiliaria.

2. Manejo del vendedor en la entrevista.

• Introducción personal.

• Introducción sobre la compañía que representa el vendedor.

3. Conocer las características del proyecto.

4. Aspectos económicos.

5. Garantía de la comisión por venta.

6. Aspectos legales.

7. Abrir un expediente al proyecto.

Captación de ProyectoPasos para captar una Propiedad particular

1. Concretar una cita con el propietario.

2. Manejo del vendedor en la entrevista.

• Introducción personal.

• Introducción sobre la compañía que representa el vendedor.

3. Conocer las características de la propiedad.

4. Definir valor de la propiedad.

5. Oferta de los servicios que brinda la inmobiliaria o vendedor.

6. Solicitud documentos legales de la propiedad.

7. Firma del acuerdo o autorización de ventas.

8. Abrir un expediente a la propiedad.

Modalidades de Contrato en el Proceso de la Captación

Acuerdo de Venta Exclusivo

Es aquel mediante el cual se autoriza al vendedor o inmobiliaria como los únicos autorizados a representar al propietario en el proceso de la venta o alquiler de la propiedad.

Acuerdo de Venta Semi-Exclusivo

Es aquel que autoriza al vendedor o inmobiliaria a representar con carácter de exclusividad la venta del inmueble, brindando la opción al propietario de tener derecho a vender el inmueble.

Oferta de Beneficios:

A. Venta por el propietario garantiza una comisión de un 3%.

B. Venta por el vendedor o inmobiliaria, garantiza una comisión de un 5%.

Modalidades de Contrato en el Proceso de la Captación

Acuerdo de Venta Sin Exclusividad

Es aquel que solo garantiza la comisión por venta con clientes que pertenezcan al vendedor o la inmobiliaria.

En este tipo de acuerdo son autorizadas varias empresas inmobiliarias o vendedores a representar la venta del mismo inmueble.

Comisión por VentasLa comisión establecida en el mercado inmobiliario por ley y costumbre es de un 5%.

La comisión es considerada acuerdo entre las partes, la misma debe estar respaldada por una autorización de garantía escrita por el propietario del inmueble o la constructora que desarrolla el proyecto.

Se recomienda al vendedor o inmobiliaria no aceptar acuerdos de representación para la venta de un inmueble teniendo como garantía de comisión el excedente del valor de venta de un inmueble.

Comisión en venta de Proyectos:

La comisión por la captación de proyectos dependerá del plan de venta y promoción que ofrece el vendedor o inmobiliaria. La comisión es desde un 4% a un 5% en casas, apartamentos, villas y locales comerciales esta comisión debe ser pagada una vez el cliente haya saldado el inicial del valor del inmueble.

Comisión por VentasProyectos de Solares

La comisión por gestión de venta en proyectos de solares es de un 10% a un 15%; esta comisión se considera gerencial.

Esta comisión es pagada al vendedor o inmobiliaria una vez el cliente haya realizado el pago de la separación.

Factor

Es el valor numérico que contiene el calculo de los intereses y el tiempo para fines de calcular las cuotas a pagar por el financiamiento.

Dueños e inquilinos deben conocer ley de alquileresLOS PROPIETARIOS ESTÁN EN DESVENTAJA CUANDO ARRIENDAN UN INMUEBLE

Denisse Cepedadenisse.cepeda@listindiario.comSANTO DOMINGO.- Todo propietario de una vivienda opersona que desee alquilar una casa o apartamento tieneprimero que informarse adecuadamente para conocer lasnormas que rigen la prestación, aplicación o devolución deun inmueble.

En el país es común que los propietarios o administradoresde viviendas manejen el negocio al libre albedrío, sin tomaren cuenta las disposiciones que están contempladas en la ley,las cuales favorecen, en gran medida, al arrendatario.

La ley 4314 data del régimen dictatorial de Rafael LeonidasTrujillo, del 29 de octubre de 1955, y fue modificada por laLey17-88 el 5

de febrero de 1988. La norma establece un su artículo 1 que lospropietarios y encargados de casas, apartamentos, edificios,oficinas, almacenes, naves industriales y espacios físicos paraalquilar en las zonas urbanas y suburbanas (...) estarán obligadosa depositar y mantener en el Banco Agrícola las sumas que exijana los inquilinos o empresarios como fianza (depósito) paragarantizar el pago del arrendamiento o el cumplimiento decualquier otra obligación legal o convencional derivada delcontrato.

Esto significa que una vez alquila un inmueble, el propietariotiene que registrar ese contrato y depositar el dinero de la fianzade forma obligatoria, en un plazo de 15 días, en el Departamentode Alquileres del Banco Agrícola, entidad administradora de estasdisposiciones.

¿Por qué es importante que se cumpla este requisito? Losrecursos de su fianza son depositados en certificadosfinancieros, los cuales generan rendimiento por la tasa deinterés. Una vez que culmine el contrato de alquiler elpropietario tiene que devolver el dinero que entregó de lafianza y los recursos generados de ese certificado, si no haviolado lo acordado en el contrato. El Banco Agrícolatambién recibe los pagos por concepto de alquiler que seniegue a recoger el propietario.

Otro aspecto que explica la ley en el párrafo 1 del artículo 1 esque el valor de la fianza será igual a un mes dearrendamiento siempre y cuando se establezca un contratopor un año; de dos meses de alquiler si el contrato se fijapara dos años o año y medio, y de tres meses los de plazossuperiores a tres años.

Pero en el párrafo 2 indica que en caso de los contratospara alquileres de viviendas se establece exclusivamenteque el adelanto entregado debe ser igual a unamensualidad, independientemente de su duración. EnRepública Dominicana, por lo general, los propietariospiden dos depósitos por un contrato de alquiler de un año.

El incumplimiento de estas disposiciones se castiga con unrecargo igual al doble de la suma del depósito.

Dueños e inquilinos deben conocer ley de alquileres

“En los asuntos de alquileres se mueven muchosintereses”, indica Consuelo Espinal, encargada de laSección de Alquileres. La mayoría de las oficinas grandesque se ocupan de eso no registran el contrato ni llevanesos valores al banco (los pagos por adelantado), “porqueeso es un negocio. Muchas oficinas de bienes raíces sededican a prestar esos recursos”, agrega la funcionaria.Dijo que la ley es obsoleta y necesita reformarse porqueno cumple con el propósito para la cual fue creada(utilizar las recaudaciones para fomentar la agricultura).Pero además considera que se deben fortalecer losderechos de los propietarios y fijar sanciones severaspara aquellos que la incumplan.

Control de alquiler El país también cuenta con eldepartamento de Control de Alquiler, una dependencia de laProcuraduría de la República donde se dirimen los conflictos pordesalojos y de aumento del precio de la vivienda entrepropietarios e inquilinos, según lo estipula el decreto 4807 demayo de 1959 (también de la época de Trujillo). Este decretoprohíbe el desahucio del inquilino de un inmueble porpersecución del propietario, a menos que se haya ordenadoconcluido el contrato por falta de pago o se utilice el inmueblepara otro fin. También establece que no se puede aumentar elprecio de la vivienda sin el consentimiento del inquilino, a menosque sea autorizado por esta entidad. De no producirse un acuerdola dependencia envía el expediente a los tribunales.

Dueños e inquilinos deben conocer ley de alquileres

¿Sabes sobre tus derechos y deberes al alquilar una casa?LA MAYORÍA DE LA POBLACIÓN DESCONOCE ACERCA DE LA LEY DE INQUILINATO

Jhanyl Moreta Moreljhanyl.moreta@listindiario.comSANTO DOMINGO.- Al momento de alquilar una viviendase debe tener en cuenta una serie de obligaciones que tantoel inquilino como el propietario deben cumplir. Sin embargo,también cuentan con ciertos derechos.

Existe un porcentaje muy alto de personas que vive en casasde alquiler en República Dominicana. La mayoría de esoshogares arrendados está compuesta por personas jóvenes ypor familias de recursos limitados. El número de viviendasen alquiler ha seguido en los últimos cinco años unatrayectoria de crecimiento, impulsando fundamentalmentepor la evolución de la población en todas las ciudades.

A pesar de la creciente ola de alquileres en el país, la mayoríade la población no está bien orientada acerca de los deberes yderechos que tienen al momento de rentar una propiedad.Un caso es el de Vioselina Hernández, de 43 años, quien dijotener 20 años viviendo en casa de alquiler en el sector deSabana

Perdida, pero aseguró que no conoce sus derechos comoinquilina. Asimismo, comentó que ha tenido inconvenientes conlos propietarios y que hace dos años tuvo que desalojar uninmueble seis meses después de su entrega, cuando el contratoera de un año.

Mientras que su vecino, Luis Sánchez, de 48 años, tiene unadécada viviendo en una casa alquilada, pero desconoce la leysobre inquilinato. Una de las desventajas de alquilar una viviendaes que los propietarios exigen el inmueble en mejores condicionesde cómo lo entregan, según opiniones de residentes del sector deSabana Perdida.

“Los propietarios nunca quieren reparar las casas cuando laalquilan y ofrecen y nunca cumplen”, fue la expresión deOrquídea Morel de 33 años. Afirmó que tiene 17 años deexperiencia como inquilina, viviendo en varios sectores incluidosLos Mina y Cancino Primero y que la única ventaja que tiene uninquilino es que se puede mudar cuando quiera.

Legislación

Existe una legislación referente a los alquileres, la ley 4314,modificada por la 17-88 del 5 de febrero de 1988, quereglamenta la prestación y aplicación de los valores en elinquilinato, de cual se encarga el Banco Agrícola. Pero además,está un gravamen que cobra la Dirección de ImpuestosInternos (DGII) relativo al valor de alquileres. Aunque laprincipal misión del Banco Agrícola es ofrecer facilidadescrediticias para el fomento y diversificación de la producciónagrícola, a fin de elevar las condiciones de vida de losagricultores, así como contribuir al desarrollo económico delEstado, también tiene un departamento que recibe loscontratos de alquileres.

Según la entidad bancaria, los ingresos que recibe por parte delos alquileres son utilizados para su capitalización y de estaforma cumplir con su principal objetivo de ampliar ydiversificar el crédito en el sector agropecuario. Lasestadísticas emitidas por la entidad indican que los ingresosobtenidos vía los alquileres desde el inicio de la ley en el 1988hasta la fecha, llegan a RD$1,350 millones por contratos.Actualmente la institución cuenta con RD$248 millonesrecibidos por los alquileres.

El director de Captación de Ahorros y Valores del Banco Agrícola,Félix Jerónimo, informó que el organismo le paga anualmente el4% de interés a los depósitos realizados por propietarios deviviendas. A pesar de las informaciones emitidas por el BancoAgrícola sobre los ingresos que reciben por los alquileres, laentidad no tiene registrada la cantidad de depósitos realizadospor los propietarios de viviendas mediante la ley 17-88.

Deberes y derechos Según la ley de inquilinato, los dueños y losencargados de casas, apartamentos, edificios, oficinas y espaciosfísicos para alquiler, deben depositar y mantener en el bancoagrícola las sumas que exijan a los inquilinos como depósitospara garantizar los pagos y el cumplimiento de cualquier otraobligación legal. Si el dueño de la propiedad no paga el depósitodurante los 15 días de su vigencia, deberá pagar un recargo de un10% por cada mes de demora, sin que se pase del 50% de la sumaa depositar, lo que se le agregará al monto original.

Esta ley establece que en todo contrato de alquiler el inquilinodebe entregar al propietario o encargado de un inmueble, el valorde por lo menos un mes de adelanto en los contratos de un año,dos meses por dos años, y así sucesivamente. Salvo el caso dealquiler de vivienda exclusivamente, que exige la entrega de unamensualidad independientemente de su duración.

¿Sabes sobre tus derechos y deberes al alquilar una casa?

Además de la ley de inquilinato, está el decreto 4807 del 16 demayo de 1959, sobre control de alquileres de casas ydesahucios, concedido por el Estado mediante la crisis del paísluego del ciclón San Zenón, con la finalidad de proteger lapoblación de ser desalojada por los propietarios, según declaróJorge Vélez, abogado y experto en inmobiliaria.

Este decreto prohíbe desalojar a un inquilino de la vivienda enque habita, a menos que se anule el contrato de alquiler porfalta de pago o por utilizar la propiedad para fines distintos alo que fue alquilado. También establece que sin elconsentimiento del inquilino, el propietario de casa,apartamento o habitación, tiene totalmente prohibidoaumentar el precio del alquiler por encima del precio queactualmente se esté pagando, a menos que una resolución delControl de Alquileres de Casas y Desahucio lo autorice.

En caso de que el propietario de la vivienda alquilada se niegue arecibir el pago de la mensualidad, el inquilino debe acudir alBanco Agrícola y depositar la entrega, según el artículo deldecreto 4807. Impuestos sobre alquileres La Dirección Generalde Impuestos Internos (DGII) se encarga de la administración yrecaudación de los principales gravámenes y tasas en el país. Losimpuestos que cobra a los alquileres entran en la declaraciónjurada de la renta, es decir, que las empresas pagan el 10% de losarrendamientos dentro del rango de las cantidades sujetas alimpuesto sobre la renta.

¿Sabes sobre tus derechos y deberes al alquilar una casa?