avaluo y peritaje

Download AVALUO Y PERITAJE

Post on 05-Jul-2015

255 views

Category:

Documents

13 download

Embed Size (px)

TRANSCRIPT

I CASO TIPO. PARTE 1.- CLASIFICACIN E INVENTARIO. A.- Factores de localizacin. Localizacin: Provincia: Guayas Cantn: Milagro. Parroquia: Milagro. Recinto: La Chontilla. Situacin legal: Escritura legalizada, no consta ninguna hipotecaria. Localidades cercanas: Cien camas. Comunidades: Caminos de tercer orden lastrado. Telefono celular. Radio. Periodico. Escuelas: Escuela Fiscal # 4 Iglesias: Solo la iglesia de la ciudad de Milagro. Vecindario: Cien camas, Universidad Agraria del Ecuador, Seguro Social. Otros: Hospital del Seguro Social. Estacin policial. Energa electrica. Ro Milagro.

B.- Mapas y croquis. Mapas de situacin indicado, comunicacin, etc. Esta en plena produccin la tierra, divididas por muros. Mapa de superficies:

C.- Productividad. Superficies cultivadas y no cultivadas: 5.5 Has de tabaco 0.59 Hs de guanabana 0.41 Has en muros 0 Has en casa 6.5 Has TOTAL Topografa: Plana. Drenaje: 2 canales de drenaje. Productividad del suelo: Tierra con textura franco-arcilloso. Produccin de tabaco 2300 Kg/Ha Precio del tabaco 2.35 $/Kg PRECIO TOTAL 5405 $ Otros: Hay 6 pozos de agua, cada pozos costo de 50$, costos total de 300$. Tiene una casa de caa con madera de 42 m, cuyo costo fue de 890$, por ser de las casas de hogar de cristo. Instalaciones de luz(privada), utiliz 300m de cable. Posee 3 bombas, cada bomba costo 170$, dando untotal de 510$. Unico problema fue que se robarn las bombas. 200 tubos de PVC de 3m. Cada tubo cuesta 11,32$. Teniendo un total de 2264$. Tiene 2 bombas CP3 cada bomba costo 70$. D.- Instalaciones. Descripcin y fotografas de la misma: La casa es de caa con madera, es alta utilizando el piso de abajo como proteccin de la bodegas de los materiales que es un contenedor. Los pozos son de tipo artesanal teniendo un dimetro de 0,25m por 4m de profundidad, no tiene revestimiento. Los cordeles de secamiento en el campo son de caa, teniendo una separacin de 3-4mtrs de una caa a otra esto depende del tamao de las parcelas. Tiene una altura de 2m cada caa.

PARTE 2.- ESTIMACIN DEL VALOR DE MERCADO. A.- Precios historicos de las exportaciones:

B.- Precios de ventas para otras explotaciones comparables: Los precios de las fincas fluctuan desde: 5000 Has/$ 6000 Has/$ 8000 Has/$ Cada da va en aumento el precio por el constante crecimiento de la ciudad de Milagro. C.- Mapa de situacin de la explotacin: 5,5 Has de tabaco estan en plena produccin. 0,5892 Has de guanaban solo sirven como sombra porque no existe el agente polinizador para que produzcan. D.- Descripcin de las explotaciones anteriores: Anteriormente existi una explotacin de arroz. Obteniendo una produccin de 45 quintales por Has. E.- Comparacin de precios obtenidos: 4000 $/Ha 5000 $/Ha 4500 $/Ha 3600 $/Ha 6500 $/Ha precio base 5500 $/Ha

F.- Valor contrastado( obtenido por comprar. con otras fincas comparables en la zona): 4000 $/Has. 5000 $/Has 4500 $/Has 3600 $/Has 6500 $/Has 4720 $/Has Valor contrastado.

G.- Valor de mercado( estimacin final): 4500 $/Has PARTE 3.- VALORACIN POR RENTABILIDAD.

A.- Ingresos: 1405 $/Has 5.5 Has 7727.5 $/las 5,5 Has.

total B.- Costos:

total

4000 $/Has 5.5 Has 22000 $/las 5,5 Has.

C.- Valoracin(por capitalizacin) liquidez - rentabilidad - seguridad 6%

PARTE 4 .- VALORACIN FINAL. A.- Valor de mercado( dato 2 G): 4500 $/Has B.- Valor por rentabilidad( dato 3 C): 6.00% C.- Valor hipotecario:

TASA DE INTERES 5% liquidez - rentabilidad - seguridad 20% menos liquidez - rentabilidad - seguridad

al de 2264$.

n la zona):

VALORACIN DE EMPRESA.G.- Fondo de comercio. VE A - E = N Donde: VE = Valor de la empresa. A = Activo segn balance. E = Exigible segn balance. VE = A - E + G Cundo hay fusin de empresas. Nacionalizar empresas. G>0 G1 = V1 - (A - E) 2000 700 =1300 $ Plus valia. Good - mill 55000 $ 10 aos

=

5500 $

Empresas A y B del tamao, presentan un mismo balance en un mismo momenton y el esquema contable es el siguiente:Activo de "A" = Activo de "B" = Exigible de "A" = Exigible de "B"=

Neto de "A" = Neto de "B" =

1000 $ 300 $ 700

Sin embargo la empresa "A" tiene una perspectiva de organigrama de 100$. La empresa "B" solo tiene la perspectiva de organigrama de 70$, se estima que el sector donde estan ubicadas las empresas A y B se deben capitalizar las ganancias a una taza del 5% y esa tiene una duracin ilimitada. VA = VB = 100 $ 70

x x

20 $ = 20 $ =

2000 $ 1400

TIEMPO Activo 1000.00 $ 800.00 $ 200

ACTIVO Caja y banco Efectos a cobrar Cosechas pendiente Almacen de materia prima Maquinaria Tierras TOTAL ACTIVO PATRIMONIO NETO:

$ 1325000 575000 800000 200000 2500000 8100000 13500000 10120000

PASIVOS(exigible) Proveedores Efectos a pagar Prestamos al(BNF) Prestamos al(CFN)

$ 320000 260000 200000 2600000

TOTAL DE PASIVOS 3380000

GANANCIAS DE LA EMPRESA EN LOS ULTIMOS AOS: 2004 2100000 2005 2092000 2006 2650000 2007 2680000 2008 2720000 Promedio Primera via capitalizacin. Segunda via estimulacin de valor. FONDO DE COMERCIO(conservador) ACTIVO 2000000 + 13500000 15500000 2448400

$ $ $ $ $ $

$ $

VALOR DE EMPRESA

15500000 $ 3380000 $ 12120000 $

2448400 $ X

5

12242000 $ 10120000 2122000 $

Valor de empresa. $ G

2122000 $ 2000000 $ 122000 $

PRECIO DE VENTA 2000.00 x 4.50 9000.00

PRECIO X CAJA 2000.00 x 3.20 6400.00

9000.00 $ 6400.00 $ 2600.00 $ B/C =

Ganancia

9000.00 = 1.41 6400.00

de empresa.

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES(m). COSTO EDIFICACION, ESTADO, DEPRECIACION Y FINALIDAD EC Concreto Ladrillos o similares Materiales Adobe, tapia o similares fundamental Bajareque o similares es. Madera, caa Otros materiales no especificos

Pobre: proteccin de la interperie. Calidad de Sencillo: construccion N.N.B.B. acabado y Regular: Acabado corriente - materiales baratos buena presencia. materiales, Cuidadosa: mano de obra, acabado y materialesde alta calidad. accesorios. lujosa: acabado construccin y decoracionados costosas muy buena presencia.

Malo: acabado ruinoso, reparacin 40% valor construccin. Estado de Regular: acabado daos no graves, reparacin 20% valor construccin. construccin. Buena: acabado uso comn construccin. Excelente: acabado igual estado construccin inicial.

Vetustez

Nuevas: construccin menores a 5 aos. Medias: construccin de 5-15 aos. Viejas: construccin de 15-30 aos. Antiguas: construccin nayores a 30 aos estilos y materiales de la epoca.

Otros aspectos.

Altura: desde el suelo hasta el comienzo del alero o tejado. Arco del 1 piso: el objeto conocer area cubierta por edificacin. Area total: ara construida, suma ara todos los pisos. Anexos: estables, casa de bombas, galpones, animales, menores, etc.

ECIACION Y FINALIDAD ECONOMICA.

VALORACIN DE OTROS ACTIVOS.* Valoracin de maquinaria agrcola y equipos: Mtodo lineal - Mtodo porcentaje fijo sobre Valor residual - Mtodo suma de los numeros naturales. * Casos maquinaria y equipos de las fincas, tipo de los trabajos grupales. Un tractor agrcola fue adquirido por la hacienda la Rinconada en el ao 2004 por un valor de $80000, como precio de compra, la vida util de esta maquinaria es de 10 aos. Elaborar el cuadro de depreciacin y calcular el valor actual.

METODO LINEAL. Precio de compra Fecha de adquisicin Vida utilValor de salvamento 5% VI=

80000 2004 10 aos $ 4000 80000 8000 $/ao = 10 aos $

$ $

Depreciacin anual

=

Valor de depreciacin AOS 76000 76000 = 10 aos 76000 68400 = 10 aos 76000 60800 = 10 aos 76000 53200 = 10 aos 76000 45600 = 10 aos 76000 38000 = 10 aos

$ 76000 $ 68400 AO 2005

1

7600.00

=

2

7600.00

=

60800

2006

3

7600.00

=

53200

2007

4

7600.00

=

45600

2008

5

7600.00

=

38000

2009

6

7600.00

=

30400

2010

aos

7

76000 30400 = 10 aos 76000 22800 = 10 aos 76000 15200 = 10 aos 76000 7600 = 10 aos

7600.00

=

22800

2011

8

7600.00

=

15200

2012

9

7600.00

=

7600

2013

10

7600.00

=

0

2014

Valor del tractor ao 2009 es: 38000 + 4000 42000

METODO PORCENTAJE FIJO SOBRE EL VALOR RESIDUAL.* Tasa de interes * P/C * V/U * F/C C.A = C.O = 70% $* Fondo de 4000 salvamento 5% =

80000 $ 10 aos 2004 76000 $ 7600 $

TIR - VAN = B/C AO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 VALOR 76000 68400 61560 55404 49864 44877 40390 36351 32716 29444 10% 7600 6840 6156 5540.4 4986.4 4488 4039 3635 3272 2944 VR 68400 61560 55404 49864 44877 40390 36351 32716 29444 26500 + 4000 30500

= = = = = = = = = =

AO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

VALOR 76000 60800 48640 38912 31130 24904 19923 15938 12751 10201

20% 15200 12160 9728 7782.4 6225.9 4981 3985 3188 2550 2040

= = = = = = = = = =

VR 60800 48640 38912 31130 24904 19923 15938 12751 10201 8160 + 4000 12160

METODO DE LA SUMA DE LOS DIGITOS DELOS NUMEROS NATURALES.* Maquinaria : tractor * Vida util: 10 aos * Precio de compra: 80000 $ * Fecha de compra: 2004 * Fondo de salvamento: 1+2+3+4+5+6+7+8+9+10 = 55

10 55

x

76000 =

Depreciacin actual. 0.18 x 76000 = 13818.182

9 55

x

76000 =

0.16 x 76000 =

12436.364

8 55

x

76000 =

0.15 x 76000 =

11054.545

7 55

x

76000 =

0.13 x 76000 =

9672.727

6 55 5 55

x

76000 =

0.11 x 76000 =

8290.909

x