asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2014-2018
DESCRIPTION
Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2014-2018. Julkaisuvapaa 24.6.2014 klo 10. Lähestymistapa. Tutkimus tehtiin edellisen kerran vuonna 2013. Asuntosijoittamisen kannattavuuteen vaikuttavat tekijät: Bruttovuokratuotto Arvonnousu Alueelliset kehitystekijät. - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina
2014-2018Julkaisuvapaa24.6.2014 klo 10
Lähestymistapa
• Tutkimus tehtiin edellisen kerran vuonna 2013.
• Asuntosijoittamisen kannattavuuteen vaikuttavat tekijät:– Bruttovuokratuotto– Arvonnousu– Alueelliset kehitystekijät
Asuntosijoittamisen tuotto
• Asuntosijoittamisen tuotto (%) = Bruttovuokratuotto (%) + Arvonnousu (%)
• Bruttovuokratuotto lasketaan tässä tapauksessa seuraavanlaisesti:
• Vuokratuotto lasketaan sitoutuneen pääoman sen hetkiselle markkina-arvolle.
Bruttovuokratuotto
• Vuokratuoton ja asunnon arvon välillä on käänteinen riippuvuus.– Mitä suurempi on asunnon arvo sitä pienempi
on bruttovuokratuotto (muiden tekijöiden pysyessä ennallaan).
• Asunto hankitaan ilman lainaa. • Remonttivarana oletettu PKS 700 €/m2,
Muut suuret kaupungit 500 €/m2, Muu Suomi 400 €/m2.
• Varainsiirtovero asunto-osakkeista 2 prosenttia.
Arvonnousu• Vuokratuoton lisäksi on huomioitava
arvonmuutos, joka on usein asuntosijoituksen pitkän aikavälin tuoton tärkein tekijä.
• Huonoimmassa tapauksessa asunnon arvo voi myös laskea sijoitusperiodilla.
• Arvonnousuun vaikuttavat talouden suhdannetekijöiden lisäksi kaupungin/alueen demografisten sekä sosioekonomisten tekijöiden kehitys.
• Asuntosijoittamisen alueellisia eroja havainnollistetaan huomioimalla aluekehitys, jonka avulla tarkennetaan asuntosijoittamisen pitkän aikavälin tuotto-odotuksia.
Ennusteet
• Asuntojen hintojen kasvun oletetaan hieman hiipuvan seuraavan viiden vuoden aikana verrattuna edelliseen viiteen vuoteen.
• Vuokrien kasvu pysyy edelleen melko voimakkaana kysynnän pysyessä vahvana.
• Hoitokulut kasvat vuodesta 2013 vuoteen 2018 yhteensä hieman yli 20 prosenttia, mikä on noin 4 prosenttia vuodessa.
Data
• Yhteensä 24 kaupunkia, suurimmista kaupungeista mukana lisäksi alueluokitukset (esim. Helsinki-1, Helsinki-2 jne.)
Helsinki Turku Lahti Kokkola
Espoo-Kauniainen Pori Hämeenlinna Mikkeli
Vantaa Rauma Kuopio Joensuu
Kehyskunnat* Lappeenranta Jyväskylä Oulu
Porvoo Kotka Vaasa Kajaani
Tampere Kouvola Seinäjoki Rovaniemi
* Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Riihimäki, Sipoo, Tuusula ja Vihti
Bruttovuokratuotto 2014-2018, yksiöt
HelsinkiEspoo-Kauniainen
VantaaPorvooKokkolaJoensuu
TurkuTampere
HämeenlinnaSeinäjoki
KehyskunnatLappeenranta
KeskiarvoVaasa
KuopioMikkeli
LahtiOuluPori
JyväskyläRovaniemi
KouvolaRaumaKotka
Kajaani
0.0 % 1.0 % 2.0 % 3.0 % 4.0 % 5.0 % 6.0 %
per vuosi
Arvonnousu 2014-2018, yksiöt
RaumaLappeenranta
OuluKouvola
PoriKotka
KajaaniMikkeli
JyväskyläKeskiarvo
HämeenlinnaRovaniemi
KuopioKehyskunnat
VantaaTurku
Espoo-KauniainenKokkola
LahtiJoensuuTampere
PorvooSeinäjoki
VaasaHelsinki
0.0 % 0.5 % 1.0 % 1.5 % 2.0 % 2.5 % 3.0 % 3.5 % 4.0 % 4.5 %
per vuosi
Keskimääräinen vuosituotto 2014-2018,
yksiöt
LappeenrantaRauma
OuluKouvola
Espoo-KauniainenVantaa
PoriHämeenlinna
HelsinkiMikkeli
KokkolaKeskiarvo
PorvooTurku
JoensuuKehyskunnat
JyväskyläKotka
KuopioTampere
RovaniemiSeinäjoki
KajaaniLahti
Vaasa
0.0 % 1.0 % 2.0 % 3.0 % 4.0 % 5.0 % 6.0 % 7.0 % 8.0 % 9.0 %
Bruttovuokratuotto Arvonnousu
Keskimääräinen vuosituotto 2014-2018,
kaksiot
RaumaLappeenranta
KouvolaOulu
KotkaEspoo-Kauniainen
TurkuJoensuu
VantaaPorvoo
KeskiarvoHämeenlinna
JyväskyläPori
HelsinkiMikkeli
KehyskunnatTampere
KuopioLahti
SeinäjokiKajaani
RovaniemiVaasa
Kokkola
0.0 % 1.0 % 2.0 % 3.0 % 4.0 % 5.0 % 6.0 % 7.0 % 8.0 %
Bruttovuokratuotto Arvonnousu
Keskimääräinen vuosituotto 2014-2018,
kolmiot+
KouvolaLappeenranta
RaumaKotka
PorvooOulu
KehyskunnatPori
Espoo-KauniainenTurku
HämeenlinnaKeskiarvo
VantaaMikkeli
LahtiHelsinkiJoensuu
TampereKuopio
SeinäjokiJyväskylä
KajaaniVaasa
RovaniemiKokkola
0.0 % 1.0 % 2.0 % 3.0 % 4.0 % 5.0 % 6.0 % 7.0 %
Bruttovuokratuotto Arvonnousu
Keskimääräinen vuosituotto 2014-2018,
Helsinki, yksiöt
Helsinki 4
Helsinki 3
Helsinki 1
Helsinki 2
0.0 % 1.0 % 2.0 % 3.0 % 4.0 % 5.0 % 6.0 % 7.0 % 8.0 %
Bruttovuokratuotto Arvonnousu
Yksiöt suurimmissa kaupungeissa alueittain
2014-2018
Helsinki 4
Oulu 1
Espoo-Kauniainen 1
Espoo-Kauniainen 2
Vantaa 2
Tampere 2
Helsinki 3
Helsinki 1
Vantaa 1
Espoo-Kauniainen 3
Turku 1
Helsinki 2
Tampere 3
Jyväskylä 1
Kehyskunnat
Tampere 1
0.0 % 1.0 % 2.0 % 3.0 % 4.0 % 5.0 % 6.0 % 7.0 % 8.0 %
Bruttovuokratuotto Arvonnousu
Alueelliset kehitystekijät
• Asuntosijoittamisen tuottoarvioita voidaan tarkentaa huomioimalla kaupunkikohtaisia erityispiirteitä.
• Väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää, opiskelijakaupungeissa vuokra-asuntoihin kohdistuu aina kysyntää jne.
• Korkeampi tuotto vaatii usein suurempaa riskiä.
• Taantuvilla alueilla usein hyvä vuokratuotto, mutta vaarana voi olla sijoituksen arvonlasku sekä riski tyhjistä kuukausista.
Alueelliset kehitystekijät (2)
• Bruttovuokratuoton ja arvonnousun lisäksi alueittaista kehitystä ennakoidaan seuraavien muuttujien avulla1. Väestönkasvu (%)2. Asuntokuntien lukumäärä, muutos (%)3. Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, muutos
(%)4. Yli 18-vuotiaiden opiskelijoiden osuus 18-64-
vuotiaista (%)5. Asuntojen hintataso suhteessa Helsinki-1 (luku
väliltä 0-1)6. Hintojen vaihtelu (varianssi)
• Muutokset laskettu käyttäen kymmenen edellisen vuoden kehitystä.
• Kaupungit järjestetään kaikkien kriteerien perusteella parhaimmasta heikoimpaan.
Sijoitus aluekehitystekijät huomioiden, yksiöt
Sijaluku 2013 2014 Muutos 2013-20141. Jyväskylä Vaasa +3
2. Rovaniemi Jyväskylä -1
3. Seinäjoki Seinäjoki 0
4. Vaasa Kuopio +7
5. Lahti Rovaniemi -3
6. Kokkola Kehyskunnat +1
7. Kehyskunnat Lahti -2
8. Oulu Oulu 0
9. Tampere Tampere 0
10. Rauma Helsinki +4
11. Kuopio Mikkeli +5
12. Porvoo Joensuu +5
13. Turku Turku 0
14. Helsinki Hämeenlinna +6
15. Espoo-Kauniainen Kajaani +7
16. Mikkeli Kokkola -10
17. Joensuu Pori +6
18. Vantaa Espoo-Kauniainen -3
19. Lappeenranta Vantaa -1
20. Hämeenlinna Lappeenranta -1
21. Kotka Porvoo -9
22. Kajaani Kotka -1
23. Pori Rauma -13
24. Kouvola Kouvola 0
Taustahuomioita
• Vuokrien ennustetapaa on täsmennetty, mikä voi hieman vaikuttaa sijoituksiin.
• Sijoitus asettaa kaupungit järjestykseen, mutta ei kerro kaupunkien suhteellisista eroista. Sijoitus on suhteessa vain tarkastelussa mukana olleisiin kaupunkeihin.
• Vertailussa on annettu hieman suurempi painoarvo bruttovuokratuotolle ja arvonnousulle kuin alueellisille kehitystekijöille.
Huomioita kaupunkien sijoituksista
• Vaasassa sekä bruttovuokratuotto että arvonnousu ovat kohtuullisen hyvät.
• Kuopion vahvuutena on hyvät tuotto-odotukset sekä opiskelijoiden määrä.
• Raumalla talouden rakenneongelmat heikentävät arvonnousuennustetta.
• Kouvolassa asuntojen hintakehitys on heikkoa, väestön määrä on laskussa ja kaupungissa on suhteessa vähän opiskelijoita.
Parhaimmat ja heikoimmat vuokratuoton ja arvonnousun
mukaan
2.5 % 3.0 % 3.5 % 4.0 % 4.5 % 5.0 % 5.5 %0.0 %
0.5 %
1.0 %
1.5 %
2.0 %
2.5 %
3.0 %
3.5 %
4.0 %
4.5 %
10. Helsinki
18. Espoo-Kauniainen19. Vantaa
6. Kehyskunnat
21. Porvoo9. Tampere
13. Turku
17. Pori
23. Rauma
20. Lappeenranta
22. Kotka
24. Kouvola
7. Lahti
14. Hämeenlinna
4. Kuopio
2. Jyväskylä
1. Vaasa3. Seinäjoki
16. Kokkola
11. Mikkeli
12. Joensuu
8. Oulu
15. Kajaani
5. Rovaniemi
Bruttovuokratuotto
Arvo
nnou
su
Kokonaisriski vaikuttaa lopulliseen
vuosituottoon• Alueelliset kehitystekijät voivat kasvattaa tai pienentää asuntosijoituksen riskiä.
• Opiskelijakaupungit ovat yleisesti ottaen hyviä sijoituskohteita.
• Myös kasvavan väestön alueilla asuntosijoittamisen riskit ovat hallitummat.
• Suuri hintojen varianssi luo epävarmuutta arvonnousulle.
LisätietojaSuomen Vuokranantajat
Annankatu 24, 00100 HelsinkiElina Aalto, puh. 0400209548,[email protected]
Pellervon Taloustutkimus PTTEerikinkatu 28 A, 00180 Helsinki
Veera Holappa, puh. 040 164 8063,[email protected]