Årsredovisning gralfunds 2010

ÅRSREDOVISNING 2010

”Vi ska fortsätta uppfylla våra ägares förväntningar om att leverera goda resultat och vårda de portföljer vi förvaltar samt tillhandahålla attraktiva bostäder för våra hyresgäster. Organisationens kompetens och effektivitet ska drivas mot ständiga förbättringar och vi ska bygga goda långsiktiga relationer med våra hyresgäster.”

2 ÅRSREDOVISNING 2010

2 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 3

VD har ordet

Året som gått

Strategi

Graflunds ägare

Marknadsuppdatering

Organisation och medarbetare

Förvaltade Fastighetsportföljer

Miljö och Energi

Översikt

Ekonomisk Redovisning

Revisionsberättelse

Fastighetsförteckning

Ledning

4

5

6

7

8

9

10

20

21

23

38

39

42


VD har ordetAnders Häggström

Graflunds har av tradition själva hanterat de årliga hyresförhandlingarna med Hyresgästföreningen. Förutsättningarna för dessa förändrades under 2010 som en konsekvens av att det den 1 januari 2011 infördes nya regler om hur bostadshyror ska bestämmas. Hittills genomförda förhandlingar har ur alla inblandade parters perspektiv och utifrån de nya förutsättningarna varit något trevande. Det finns ändå anledning att förvänta sig att förutsättningarna förbättras för att på sikt åstadkomma en något friare hyressättning.

Vår förvaltningsvolym har minskat något under det gångna året som en följd av att vi genomfört några styckvisa fastighetsförsäljningar från Graflunds Byggnads AB, men också till följd av att våra ägare genomfört en försäljning av 3 bolag från en syster-koncern. De sålda bolagen hade sina fastighets-bestånd i Linköping och Stockholm. De ekonomiska utfallen från försäljningarna har varit starkt positiva.Förvaltningen av de sålda bolagen har legat kvar hos Graflunds under första kvartalet 2011, men som en konsekvens av försäljningarna kommer en anpassning av organisationen att göras. Att vara det självklara valet av hyresvärd i de delmarknader vi finns är vårt långsiktiga mål. Som den professionella aktör vi stän-digt eftersträvar att vara kommer ett något förnyat Graflunds att ytterligare höja ambitionerna inför 2011 vad gäller såväl effektivitet som måluppfyllelse.

Graflunds bedriver sin verksamhet i ett 10-tal orter i Mellansverige och i enlighet med våra ägares uppdrag är förvaltningen starkt koncentrerad på bostadsfastigheter. Gemensamt för våra fastighetsportföljer är att de är belägna i orter med mycket stark befolkningsutveckling och ett ur kommunikationsperspektiv strategiskt läge. Dessa faktorer har naturligtvis i hög grad bidragit till att vi under 2010 har haft stor framgång med uthyrningen. I ett historiskt perspektiv har uthyrningsgraden även tidigare varit god i de flesta orter. Under 2010 har den förbättrats ytterligare så att vi nu sammantaget har den högsta uthyrningsgraden någonsin. Även utvecklingen vad gäller omflyttning har varit fortsatt positiv, med successivt sjunkande siffror.

År 2010 blev ett av de kallaste och mest snörika åren på flera årtionden och vi, liksom andra fastighetsförvaltare, drabbades av avsevärt ökade kostnader för såväl snöröjning och halkbekämpning som uppvärmning. De extrema väderleks- förhållandena som inledde 2010 kom att påverka verksamheten under resten av året, men blev samtidigt en bekräftelse på att vårt fokus att reducera för-brukningen av driftmedia är rätt. Att minska kostnaderna för driftmedia är av grundläggande betydelse för att vi också framöver ska kunna vara en framgångsrik aktör på fastighetsmarknaden.

Under året har vi fortsatt installation av utrustning för att reglera uppvärmningen med hjälp av väderprognosstyrning och detta tillämpas nu i ca 40 % av vårt fastighetsbestånd. Som ett led i vårt miljöarbete utrangerades också den sista oljepannan under hösten 2010 och ersattes av en bergvärmeanläggning. Under året initierades också ett projekt med målsättning att finna enkla åtgärder för att minska våra driftmediakostnader.

2010


Året som gått

FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGARFastigheten Trevnaden 9 (fd 1 och 2) i Strängnäs såldes i december till den av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningen Seminariet.

Fastigheten Skuggviolen 1 i Hässelby såldes i november från Bostadsaktiebolaget Ekeby till den av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningen Skuggviolen 1.

Fastigheterna Venus 10-12 i Eskilstuna såldes i december till den av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningen Venus.

I december 2010 genomfördes en större försäljning då Bostads AB Ekeby, Fastighets AB Forbonden samt SPA Skäggetorp AB såldes till Willhem AB, ett av Första AP-fonden nybildat bolag. I och med att försäljningen omfattade hela bolag följde även anställd personal med i affären. Ny ägare tillträdde per årsskiftet men förvaltningsuppdraget låg kvar hos Graflunds under det första kvartalet 2011.

NYBYGGNATIONI Märsta påbörjades under hösten 2010 ombyggnation och fd kontorslokaler byggdes om till bostadslägen-heter. Projektet innebar 10 nya bostadslägenheter med inflyttning per 1 februari 2011.

LEDARSKAPSUTVECKLINGDet utvecklingsprogram som initierades under 2008 har fortsatt under det gångna året, främst med fokus på nya chefer.

BYTE AV EKONOMI- OCH AFFÄRSSYSTEM OCH NY HEMSIDADet byte av affärssystem som inleddes under 2009 har fortsatt även under 2010. De nya systemen förväntas ge stora effektiviseringsvinster och säkrare arbetsprocesser. Under hösten 2010 lanserades också en ny webbsida, vilken fått utökad funktionalitet för att förbättra tillgänglighet och service. Den nya hemsidan har t ex en översättningsfunktion och här finns även möjlighet att göra serviceanmälan. Även en mobilanpassning av hemsidan har tagits fram. I och med den nya hemsidan debuterade Graflunds även i sociala medier och finns numera på Twitter och Facebook.

KLIMATSTYRNINGUtbyggnaden vad gäller värmereglering i fastigheterna med hjälp av väderleks-prognoser har fortsatt även under 2010. Under senhösten slutfördes ytterligare installationer av prognosstyrning i Linköping och Jordbro. Att styra uppvärm-ningen med hjälp av prognoser med avseende på såväl temperatur som vind och sol ger hyresgästerna en jämnare inomhustemperatur och ökad komfort. Man slipper därigenom i vissa fall onödiga och alltför stora förändringar i värme- tillförsel som termostatreglering via den aktuella utomhustemperaturen kan ge.

UPPDRAGGraflunds ska på ett resurseffektivt, kompetent och professionellt sätt alltid arbeta aktivt för att hyra ut lägenheter i välskötta fastigheter. Graflunds ska förvalta och utveckla bostadsområden på ett sätt som motsvarar kundernas förväntningar vad gäller service, utrustning och pris. Det ska vara enkelt för kunderna att kommunicera med Graflunds. Varje medarbetare har i sin roll ett personligt ansvar för att uppdraget utförs på bästa sätt.

Det finns också en strävan efter stor flexibilitet i att ta förvaltningsansvar för andra fastighetsinvesteringar som görs inom de fastighetskoncerner som Finanshuset Acta bygger upp, men också att minska omfattningen av uppdraget om ett sådant behov uppstår. I början av 2005 tog Graflunds över förvaltningen av 948 lägenheter i Uppsala och per 1 april 2006 togs förvaltningen av nästan 4000 lägenheter i Linköping över.

Under 2007 slogs Graflunds organisation samman med systerföretaget Markarydsbostäder. Detta innebar att det samlade beståndet ökade till nästan 15 200 lägenheter med geografisk koncentration på östra Mellansverige. Nya orter blev bl a Norrköping, Södertälje, Vårby/Fittja, Märsta och Stockholm Norrort. Huvudkontoret placerades hos Graflunds i Eskilstuna med Anders Häggström som VD för samtliga förvaltade bolag.

Under 2008 tog Graflunds över förvaltningen av 2 270 lägenheter i Haninge.

Under 2009 har inga nya förvaltningsuppdrag tillkommit. Däremot har vi avytt-rat 597 lägenheter i Haninge till nybildade bostadsrättsföreningar.

Under 2010 har vi avyttrat 412 lägenheter till bostadsrättsföreningar. I slutet av året tillkännagavs 2010 års största fastighetsaffär i Sverige där första AP-fonden genom det nybildade bolaget Willhem AB förvärvar 11 100 lägenheter i mellersta och södra Sverige från ACTAs bostadsfonder. Av dessa har 3 464 lägenheter legat under Graflunds förvaltning och försvinner således per 31 mars 2011 då förvaltningsuppdraget upphör.


VISIONGraflunds - det självklara valet

AFFÄRSIDÉErbjuda och utveckla bostäder för alla som väljer att hyra istället för att äga.

STRATEGIGraflunds strategi innebär i korthet att bolaget ska renodlas mot bostäder.

Strategi

GEMENSAMMA VÄRDERINGARGraflunds verksamhet ska präglas av att vi är:

AFFÄRSMÄSSIGA

kunderna nöjda och är lönsamma för företaget

Graflunds

ANSVARSTAGANDE

egna arbetsuppgifter och företagets bästa

ENGAGERADE

lösningar i stället för problem

LYHÖRDA

önskemål


Graflunds ägare

Ägare till Graflunds är sedan den 6 december 2004 Hyresbostäder i Sverige II AB. Detta bolag utgör del av placeringsområdet fastigheter inom Finanshuset Acta som är ett oberoende nordiskt kapital-förvaltningsbolag med verksamhet i Sverige och Norge. Bolaget förvaltar ett kapital om ca 67 miljarder norska kronor per fjärde kvartalet 2010. Fastigheter utgör drygt hälften av Finanshuset Actas förvaltade tillgångsmassa.

De fastighetskoncerner där Graflunds ingår som fastighetsägare eller utgör förvaltare framgår nedan med brunmarkerade rutor. Graflunds förvaltar förutom nedanstående också 3 271 lägenheter i Hyresbostäder i Sverige I AB och 193 lägenheter i Hyresbostäder III i Sverige AB. Den förvaltning som avser Hyresbostäder i Sverige I AB samt Hyresbostäder III i Sverige AB upphör för Graflunds del per 2011-03-31.

Hyresbostäder i Sverige I AB100 %

Boligutleie Holding I AS (Norge) (>2500 aktieägare i Norge)

~87 %

Hyresfastigheter Holding I AB (Sverige) (>800 aktieägare i Sverige)

~13 %

Malmö I1 313 lgh

Göteborg2 117 lgh

Karlstad842 lgh

Linköping2 491 lgh

Malmö II678 lgh

Borås812 lgh

Botkyrka780 lgh

Jönköping218 lgh

Hyresbostäder i Sverige II AB100 %

Boligutleie Holding II AS (Norge) (>4 200 aktieägare i Norge)

~80 %

Hyresfastigheter Holding II AB (Sverige) (>2 200 aktieägare i Sverige)

~20 %

Landskrona788 lgh

Malmö II867 lgh

Göteborg891 lgh

Markaryd767 lgh

Eskilstuna1 960 lgh

Strängnäs607 lgh

Linköping1 428 lgh

Uppsala948 lgh

Norrköping1 895 lgh

Södertälje2 109 lgh

Vårby695 lgh

Bro540 lgh

Märsta643 lgh

Haninge1 673 lgh


MAKRO – RÄNTEMARKNADEN2010 inleddes med stor osäkerhet kring den framtida utvecklingen. Reporäntan låg sedan juli 2009 på 0,25 % och Riksbanken indikerade med sin räntebana att räntan skulle behållas på den nivån ända till tidig höst. Marknaden var dock av en annan åsikt och prisade in betydligt snabbare höjningar, vilket även bank-ekonomer gjorde. De långa räntorna var dock relativt höga, vilket gjorde kurvan brant och alternativkostnaden till rörlig räntebindning hög. Det fick stor påverkan på nyutlåningen till hushåll och företag där fler och fler valde rörlig räntebindning framför fast. I takt med att den svenska ekonomin återhämtade sig fick de hushåll som inte påverkats av den höga arbetslösheten uppleva stigande disponibla inkomster. Detta i kombination med låga räntor bidrog till en stark återhämtning i Sverige.

I slutet av januari började finansmarknaderna att darra ordentligt då de statsfinansiella problemen i Grekland uppdagades för första gången. Det var dock inte förrän i maj som det fick ordentlig effekt på långräntorna som föll kraftigt. Sommaren gick och den svenska ekonomin utvecklades bra trots internationella problem. I juli höjde Riksbanken reporäntan till 0,50 %, men poängterade att osäkerheten var hög. Denna osäkerhet tog vida uttryck i augusti då långräntorna föll extremt mycket, som en följd av europeisk statsfinansiell oro i kombination med amerikanska återhämtnings- problem. Den amerikanska ekonomin hade lång väg tillbaka och hotades av deflationsrisk, svag sysselsättning, en sargad bostads-marknad och ytterligare penningpolitiska stimulanser. Trots att den svenska ekonomin såg bättre ut än på länge föll den svenska 10-års swappen under 2,5 %. Detta varade dock inte länge, utan långräntorna började stiga i takt med att svensk statistik visade ytterligare starka siffror.

Riksbanken höjde reporäntan med 0,25 procentenheter även i september och oktober samtidigt som centralbankerna i USA och Europa signalerade oförändrade låga räntor lång tid framåt. Den svenska BNP-tillväxten för tredje kvartalet uppgick till 6,9 % i årstakt, en siffra som fick bedömare att placera Sverige i samma

som präglade året har kreditmarginalerna överlag varit höga, i synnerhet på längre löptider. När Riksbanken under hösten drog tillbaka sina direktlån till bankerna påverkades även marginalerna på korta pengar negativt. Under december månad steg långräntorna ytterligare och 10-åringen handlades runt 3,6 %. 3-mån Stibor steg under året från 0,5 % till ca 2,0 %. Riksbanken höjde reporäntan även i december, till 1,25 %. Marknadens prissättning och Riks-bankens räntebana var då samsynta, vilket indikerar flera framtida höjningar, men i en långsammare takt under 2011.

UTSIKTER 2011-

lingen i svensk ekonomi att fortsätta eller kommer den dämpas av den tröga utvecklingen i Europa och USA? Att de svenska kort-räntorna ska fortsätta upp är högst troligt, men i jämförelse med 2010 bedöms takten på höjningarna vara lugnare. Riksbankens egen prognos pekar på en reporänta runt 2 % i slutet av 2011. I grunden är det som vanligt inflationen och förväntningar om densamma som kommer att styra utvecklingen av den korta räntan. I dag är det underliggande inflationstrycket lågt både i Sverige och i omvärlden och förväntas vara lågt även 2011 och 2012. Mot detta talar den starka utvecklingen i Sverige som kan innebära att Riksbanken kommer att vara tvungna att höja mer

varit förhållandevis höga förväntas minska något, men ändå ligga kvar på en historiskt hög nivå.

Marknadsuppdatering


Organisation ochmedarbetare

ORGANISATIONVid utgången av 2010 uppgick antalet anställda i organisationen till 124 (130) personer. Minskningen beror på en anpassning av personalstyrkan till följd av ett antal försäljningar till bostads-rättsföreningar. I de flesta av våra bostadsområden sköts den dagliga skötseln av egna fastighetsvärdar. Viss fastighetsskötsel, bl a markservice, städning och större reparationer upphandlar vi dock från externa entreprenörer.

TOTALT ANTAL ANSTÄLLDA

företagets ledningsgrupp är 4 av 7 medlemmar kvinnor och i organisationen som helhet är andelen kvinnliga chefer 43 %.

ARBETSOMRÅDEN

Vi är stolta över att ha många medarbetare med utländsk här-komst i företaget. Förutom svenska och engelska talas mer än 15 språk i organisationen. Det är en stor tillgång och fördel i kontakten med våra kunder och för trivsel och gemenskap bland medarbetarna.

NÖJDA, MOTIVERADE OCH KOMPETENTA MEDARBETAREMedarbetare som känner engagemang (VILL), känner sig informe-

(FÅR) och som känner ansvar för sitt arbete (BÖR) har de bästa förutsättningar att utföra för en prestation som bidrar till ett gott resultat för företaget och till ett eget välbefinnande. Under året har vi påbörjat ett arbete med en modell för prestationsutveckling av individer och grupper. Modellen arbetar utifrån en vetenskaplig grund och beskriver individens och gruppens förutsättningar att utföra sitt arbete. Förutsättningarna kan härledas till de 5 verben

i den egna arbetsgruppen diskuterar medarbetare och chefer sitt uppdrag i förhållande till företagets mål och visioner och i förhål-

gemensamt fram till vad som behöver förstärkas/förbättras för att gå i land med uppdraget och bidra till ett positivt resultat. Arbetet i dialogerna ger resultat på kundnöjdhet, verksamhetsmål, sjuktal och välbefinnande hos medarbetarna.

Arbetet hittills har varit mycket positivt och under 2011 kommer vi fortsätta utveckla detta med bland annat en ledarutvecklings-modul och en ny modell för medarbetarsamtal.

Varje år genomförs utvecklingssamtal med alla anställda för att stödja en personlig utveckling, följa upp arbetssituation, arbets-prestation och gemensamt uppsatta mål för verksamheten samt för att planera vidare kompetensutveckling.

Förutom de utbildningar som hölls till följd av byte av ekonomi- och fastighetssystem genomfördes under 2010 ett antal kompe-tenshöjande program inom organisationen. Samtliga chefer genomgick en omfattande ledarträning. Vi genomförde träffar med utbildningsprogram för våra förvaltnings- och ekonomi- assistenter, fastighetsvärdar och drifttekniker och i genomsnitt hade varje medarbetare 5 utbildningsdagar under året.

Kvinnor Män

2007 2008 2009 2010

140

120

100

80

60

40

20

0

Ledning 7

Fastighets- skötsel 40

Förvaltning, drift och miljö 40

Ekonomi & redovisning 11

IT 4

Förvaltade fastighetsportföljer


UPPSALA LINKÖPING NORRKÖPINGMÄRSTA OCH BRO

ESKILSTUNA OCH STRÄNGNÄS

SÖDERTÄLJE OCH VÅRBY HANINGE BOTKYRKA

STOCKHOLMNORRORT

FÖRVALTADE FASTIGHETSPORTFÖLJER

Portföljen består av 48 fastigheter med centralt läge i Eskilstuna och Strängnäs/Mariefred. De flesta fastigheterna i denna portfölj är byggda under 1960- och 1970-talen.

Eskilstuna och Strängnäs är 2 städer i Mälardalen med goda kommunikationer till Stockholm. Med tåg tar det cirka 60 minuter till Stockholms centralstation. Framförallt Strängnäs har fått allt fler invånare som pendlar till Stockholm under de senaste åren.

Under 2010 har portföljen haft en mycket positiv utveckling av vakansgraden. En kraftfull insats och fokusering på uthyrning har pågått under hela året, med bl a daglig uppföljning på uthyrnings-läget. Det är framförallt i Eskilstuna som vakansgradens trend visat sig mycket positiv. Trots att Eskilstuna har drabbats relativt hårt av finanskrisen och med den fått en högre arbetslöshet har efterfrågan på hyreslägenheter hela tiden varit god.

Fortsatt arbete med att öka tryggheten och trivseln i områdena har prioriterats under 2010. Åtgärder som utbyte av trapphusbelysning och garagebelysning, modernisering av hissar där installation av säkerhetsdörr ingår samt byte till passagesystem har genomförts. Den första etappen av en omfattande renovering av avlopp har också avslutats under försommaren 2010 med ett mycket gott resultat. I fastigheten Nålsticket har ett hyresavtal med Landstingsfastigheter om cirka 1 473 kvm omförhandlats med en förlängning på 10 år. Lokalen kommer att anpassas efter hyresgästens behov.

Under 2010 avyttrades kv Trevnaden 1 och 2 i Strängnäs samt kv Venus 10-12 i Eskilstuna till nybildade bostadsrättsföreningar.

Andel av samtliga fastlighetsportföljers årliga hyresintäkt

Nyckeltal

Antal fastigheter .................................................................. 48

Antal lägenheter ............................................................. 2 567

Areal

Andel bostäder ............................................................ 89 %

Andel kommersiella lokaler .......................................... 11 %

Hyresintäkter 2010 ...............................................188 807 tkr

16,6 %

ESKILSTUNA OCH STRÄNGNÄS


Portföljen består av 9 fastigheter i området Valsätra cirka 7 km sydväst om centrum. Fastigheterna består av 6 punkthus och 40 lägre hus som ligger samlade runt ett gemensamt grönområde. Byggnaderna uppfördes under perioden 1969–1971.

Uppsala har haft en stark befolkningsutveckling under de senaste åren och i november 2010 uppgick befolkningen till 197 769 per-soner, en ökning med drygt 3 000 invånare från 2009. Uppsala är Sveriges fjärde största kommun och tillväxten förväntas fortsätta, inte minst tack vare utbyggnaden av infrastukturen i området samt att fler företag startas i Uppsala och näringslivets omsättning stiger. På arbetsmarknaden syns ljuspunkter och de lediga jobben ökar kraftigt och sysselsättningen börjar stiga.

Det finns fortsatt inga vakanser i den här portföljen. Det byggs många bostadsrätter i området, men bristen på hyreslägenheter gör att efterfrågan är stor vilket har resulterat i en minskad omflyttning. Hyreshöjningen för 2010 hamnade på 1,55 %.

För att förebygga vattenskador har vattenledningar renoverats och förstärkts, vilket redan har gett effekt i form av minskade kostnader. Efter en inventering av förekomst av PCB kommer vi nu att genomföra en sanering fram till 2013.


Nyckeltal

Antal fastigheter .................................................................... 9

Antal lägenheter ................................................................ 948

Areal

Andel bostäder ............................................................ 91 %

Andel kommersiella lokaler ............................................ 9 %

Hyresintäkter 2010 .................................................64 193 tkr

5,7 %

UPPSALA




Fastigheterna, som är uppförda från slutet av 60-talet till slutet av 70-talet, är belägna i stadsdelarna Skäggetorp och Ryd.

Linköping är Sveriges femte största och en av Sveriges snabbast växande kommuner med cirka 146 000 invånare. Högteknologi i världsklass, ett nytänkande universitet och en livlig handel känne-tecknar staden. En viktig tillväxtfaktor är nära samverkan mellan näringsliv, kommun och universitet samt ett allt intensivare sam-arbete med andra grannkommuner. Linköpings universitet bilda-des 1975 och har nu cirka 26 000 studenter.

genom väl utbyggt vägnät och järnväg. Stadsdelarna Skäggetorp och Ryd ligger nordväst respektive väst om Linköpings centrum. Ryd är den stadsdel i Linköping där det bor flest studenter.

Vakansgraden har under 2010 sjunkit kraftigt med en ingående vakansgrad på strax över 6 % som i december hade minskat till drygt 1 %. Trenden indikerar ett fortsatt starkt uthyrningsläge och vi arbetar målinriktat med att minska vakanserna. Bland annat har en omorganisation med syfte att öka fokus på uthyrningen gett ett gott resultat. Olika marknadsaktiviteter och fortsatt fokus på uthyrning och minskad omflyttning kommer att vara huvudinrikt-ningen för förvaltningen under 2011.

Med syfte att ytterligare öka känslan av trygghet och trivsel i området har ett belysningsprojekt avslutats under 2010 vilket gett ett gott resultat. Arbete med att kontinuerligt förbättra utemiljön har pågått under flera år och under 2010 har åtgärder som uppgradering av lekplatser samt utbyte av buskar och träd genomförts. Inför 2011 har vi bland annat som ambition att ytterligare förbättra utemiljön samt att renovera ett större antal badrum för att förebygga riskerna för vattenskador.

Hyresförhandlingarna för året resulterade i en ökning med 1,21 % från och med den 1 januari.

I Skäggetorp Centrum har under 2010 öppnats 6 nya butiker med olika inriktningar. Detta var ett steg i processen att skapa ett större mervärde hos centrumet och därmed öka dess dragningskraft i närområdet. Även andelen vakanta kontorslokaler har minskat under 2010.


Nyckeltal



Areal

Andel bostäder ............................................................ 92 %



21,7 %

LINKÖPING



Fastigheterna, som är uppförda mellan åren 1960 till 1967, är belägna i stadsdelarna Hageby och Marielund. I centrala Norrköping återfinns även en fastighet med drygt 100 lägenheter.

Norrköping är den åttonde största kommunen i Sverige med en folkmängd på drygt 130 000 invånare och har under 2010 haft en positiv inflyttningstrend. Norrköpings näringsliv har genomgått en strukturförändring med minskat antal jobb inom industrin och handel och kommunikationer är sedan 10 år tillbaka den största

av den allmänna kollektivtrafiken bland annat genom utbyggnad av spårväg. Utbyggnaden, som bland annat resulterade i att spårvägen passerar Hageby, liksom den stora utbyggnaden av köpcentrat i stadsdelen har inverkat positivt på utvecklingen av området.

Vakansgraden har under 2010 sjunkit kraftigt med en ingående vakansgrad på knappt 10 % som i december hade minskat till drygt 3 %, vilket är den lägsta på flera år. Graflunds arbetar målinriktat med att minska vakanserna. Bland annat har en omorganisation med syfte att öka fokus på uthyrningen samt en aktiv marknadsföring mot ny kundgrupp såsom studenter gett ett positivt resultat. Omflyttningsgraden har under året legat på cirka 24-25 % och tenderar att minska något under 2011. Olika marknadsaktiviteter och fortsatt fokus på uthyrning och minskad omflyttning kommer att vara huvudinriktningen för förvaltningen under 2011.

Under 2010 har genomförts ett antal åtgärder för att ytterligare öka trivseln i områdena såsom målning av trapphus och tvättstugor, upprustning av utemiljöer och fasadrenovering. Inför 2011 planeras fortsatta åtgärder enligt ovan samt hissmodernisering och stambyte.

Sanering efter PCB-förekomst påbörjades redan under 2009 och pågår i flera etapper. En stor del av saneringen är utförd under 2010 och pågår även under 2011.

Hyresförhandlingarna för året resulterade i en ökning från 1 april på mellan 1,30 % - 1,39 %, beroende på fastighet.


Nyckeltal



Areal

Andel bostäder ............................................................ 97 %



9,7 %

NORRKÖPING



Fastigheterna ligger i Upplands Bro (Bro) och Sigtuna (Märsta) kommuner och dessa räknas till Storstockholm. Fastigheterna är byggda under slutet av 60-talet och början av 70-talet.

Infrastrukturen i norra Storstockholmsregionen är väl utbyggd med tågförbindelser, större vägar som E4, E18 samt flygplatsen Arlanda. Stockholm- Arlanda Airport är den största och snabbast

placerade mellan Stockholms stad och Uppsala. Företag inom tjänstesektorn dominerar och kommunerna rankas högt vad gäller företagsklimat och möjlighet till etablering. Regionens befolknings- tillväxt är en av de starkaste i landet. Den största bakomliggande faktorn är hög inflyttning.

Förvaltningen har under 2010 fortsatt fokuserat på renovering av lägenheter och har dessutom genomfört större stamrenoverings-projekt. Efter att ha inventerat behovet av stamrenoveringar under 2009 genomfördes 3 stambyten under 2010 och arbetet med fler stammar fortsätter under 2011. När det gäller den yttre miljön har upprustning gjorts på gårdar genom ny- och omplanteringar av växter. Boendetryggheten i området har ökats dels genom installation av ett flertal säkerhetsdörrar och dels genom ett intensivt brandskyddsarbete.

Vakanserna i Bro är fortsatt stabilt låga. I Märsta ökade vakanserna något under första delen av året, då ett blockhyresavtal sades upp. För att komma till rätta med vakansgraden genomfördes ett ombyggnadsprojekt och 10 nya 3-rumslägenheter tillskapades. Samtliga dessa är sedan färdigställandet uthyrda. Efterfrågan på bostäder i regionen är stor och bedömningen är att vakanserna därmed skall ligga på en fortsatt låg nivå.


Nyckeltal



Areal

Andel bostäder ............................................................ 88 %

Andel kommersiella lokaler .......................................... 12 %


7,5 %

MÄRSTA OCH BRO



Fastigheterna är belägna dels i Södertälje kommun och dels i Huddinge kommun. I Södertälje ligger fastigheterna i områdena Ronna, Geneta och Fornhöjden och i Huddinge heter området Vårby. De har gemensamt att de är byggda under slutet av miljon-programmet, dvs. under slutet av 60-talet och början av 70-talet.

Södertälje är en kommunikationsknutpunkt för Mälardalsregionen och här möts Europavägarna E4 och E20 samt tåg och pendeltåg-trafik. Södertälje är en förortskommun till Stockholm och ingår i Stockholms läns väl utbyggda kollektivtrafiknät. Pendeltåget till och från Stockholm går 4 gånger i timmen och tar cirka 40 minuter. Huddinge och Vårby räknas som närförorter till Stockholm och har likaledes utmärkt läge ur kommunikationssynpunkt, direkt i anslut-ning till E4 och spårbunden gods- och persontrafik. Båda kommu-nerna har en stark befolkningsutveckling.

Arbetet med att utveckla området går vidare enligt plan. Ett antal lägenheter har renoverats och upprustningen av utomhusområdena fortgår. Under 2011 har vi för avsikt att inleda första etappen i ett stambytesprojekt för att långsiktigt sänka kostnaderna för underhåll. Planerade åtgärder utfördes 2010 för att förebygga skador, såsom takrenoveringar och hissrenoveringar. Det nya avtalet om leverans av kabel-TV ger oss möjlighet att leverera ett mycket stort kanal-utbud till våra hyresgäster.

I Södertälje och Vårby har insatser genomförts för att förbättra utomhusmiljön med bland annat byte av staket på gårdar. Fortsatt arbete med statusinventering av badrum samt renovering av dessa. PCB-sanering inleddes under 2010 i Södertälje. Saneringen kommer

ut mot moderna aluminiumpartier med isolerglas. Under 2011

av hösten 2010 arbetades även med nedgrävning av markbehållare för hushållssopor. Dessa kommer att under 2011 ersätta den nuvarande sopsuganläggningen. Södertälje och Vårby kännetecknas av en mycket låg vakansgrad.


Nyckeltal

Antal fastigheter .................................................................. 20


Areal

Andel bostäder ............................................................ 94 %



18,9 %

SÖDERTÄLJE OCH VÅRBY



Haninge kommun är en del av Storstockholmsregionen. Fastig-heterna ligger i 2 områden, Jorbro och Vendelsö, och består huvudsakligen av bostadsfastigheter. I Vendelsö är husen byggda i etapper, från början av 60-talet till 70-talet. Fastigheterna i Jordbro är från mitten av 70-talet. De ligger i nära anslutning till stora fritids- och grönområden.

Haninge är en attraktiv kommun 20 km från centrala Stockholm och är ett av regionens största tillväxtområden. Befolkningsut-

Stockholms stad och Nynäshamn och har en mycket väl utbyggd infrastruktur med närhet till E4, riksväg 73 och tågförbindelser. Haninge ligger dessutom geografiskt rätt placerat inför en planerad utbyggnad av Nynäshamns djuphamn, vilket på såväl kort som lång sikt skulle komma att bidra till fler arbetstillfällen och fortsatt ökad tillväxt.

Graflunds övertog förvaltningen av portföljen från Newsec i juli 2008. Sedan dess har framgångsrika försäljningar till bostads-rättsföreningar gjorts i Vallaområdet. Under 2011 kommer flera försäljningsprocesser att pågå i området Vendelsö. Förvaltnings-organisationen har redan tidigare anpassats till de nya förutsätt-ningarna.

Under 2010 har PCB-sanering påbörjats i Jordbro, ett projekt som sträcker sig över en fyraårsperiod. Yttre målning av ung-domsbostäderna påbörjades under året och beräknas bli klart hösten 2011. Passersystem är monterade och driftsatta i ett område under 2010. Ett projekt för att minska kostnader för sop-hantering påbörjades under 2010 med framtagande av underlag och effekterna väntas visa sig under 2011. Ett projekt för att införa väderprognosstyrning av värmen genomfördes 2010

och effekten av detta förväntas visa sig under 2011. Förvaltningen är engagerad i trygghets- och bostadsmiljöfrågor tillsammans med kommunen, polisen och andra intressenter för att göra området ännu mer attraktivt.

Vakansläget är stabilt lågt.


Nyckeltal



Areal

Andel bostäder ............................................................ 94 %



10,3 %

HANINGE


Fastighetsportföljen i Botkyrka kommun finns i Fittja och består av 15 byggnader som är uppförda under första hälften av 1970-talet. Fastigheterna är i relativt gott tekniskt skick.

sina drygt 80 000 invånare den fjärde största kommunen i Stor-

finns tunnelbana som går direkt in till Stockholms centralstation på cirka 30 minuter.

2010 ökades hyresgästernas trygghet i fastigheterna genom att det installerades ett antal nya säkerhetsdörrar till lägenheter. Fastigheternas ventilationsaggregat gicks igenom grundligt och byggdes om i vissa delar för att säkerställa god ventilation vid en eventuell brand. Delar av lekplatsutrustningen byttes ut under året och utemiljön gicks igenom ur barnsäkerhetsperspketiv.

Vakans och omflyttning är mycket låg och uppnås genom en väl intrimmad lokal organisation i kombination med bostäder som är väl placerade ur kommunikations- och arbetsplatshänseende.


Nyckeltal



Areal

Andel bostäder ............................................................ 95 %




5,0 %

BOTKYRKA



Portföljen består av totalt 193 lägenheter fördelade på 3 fastig-heter. Alla byggnaderna är relativt nya och är en kombination av fastigheter med lägenheter och mindre parhus. Ett mindre äldre-boende ingår också i portföljen. Fastigheterna ligger norr om Stockholm i Åkersberga, Vallentuna och Järfälla.

Alla fastigheterna ligger i populära bostadsområden och vakans-graden i portföljen är låg.

Resurser har främst lagts på utemiljöarbete och att därigenom öka trivseln i områdena men även på inre underhåll. Fastighets-skötseln bedrivs med hjälp av externa leverantörer och områdes-förvaltningen arbetar kontinuerligt för att dessa skall vara igen-kännbara för hyresgästerna. Detta arbete har varit framgångsrikt och har resulterat i en ökning av kundnöjdheten.

Utmaningarna ligger i att kunna driva en effektiv förvaltning eftersom portföljen är utspridd över ett geografiskt stort område. Områdesförvaltningen arbetar kontinuerligt med olika åtgärder för att sänka driftskostnaderna genom bättre serviceavtal och en mer effektiv förvaltning.

I slutet av året avyttrades en fastighet i Hässelby till en av hyres-gästerna bildad bostadsrättsförening.


Nyckeltal



Areal

Andel bostäder ............................................................ 92 %



2,2 %

STOCKHOLM NORRORT



Miljö och energi

Energiförbrukning och avfallshantering utgör de miljöområden där Graflunds har störst global påverkan. Att göra förbättringar och besparingar inom dessa områden har blivit en naturlig del av Graflunds verksamhet och engagemanget för en bättre miljö har under 2010 varit fortsatt starkt.

PCB sanering är en miljöåtgärd av engångskaraktär som pågått även under 2010 och utförs enligt en fastställd plan.

STORA MILJÖINSATSER 2010PCB-sanering är utförd i Graflunds Byggnads AB, Fastighets AB

-

saneringen är planerad årsvis och jämnt fördelad till och med 2014-06-30 som är slutdatum för PCB-saneringar.

PROGNOSSTYRNING AV VÄRMEEfter ett lyckat pilotprojekt med prognosstyrning av 3 byggnader i Norrköping 2008-2009 beslutade vi att under 2010 göra det på en större del av beståndet.

Prognosstyrning installerades i januari 2010 på 380 000 m2 vilket motsvarar en tredjedel av beståndet.

Prognosstyrning är ett sätt att styra värmen med hjälp av väder-prognoser och tar därigenom hänsyn till temperatur, vind, luftfuk-tighet, nederbörd och solinstrålning istället för den traditionella metoden som bara tar hänsyn till den momentana utetemperaturen.

Jämfört med de anläggningar som styrs traditionellt blev effekten en minskad energianvändning med 5 % eller 3 700 MWh.

BERGVÄRMEDen sista oljepannan avvecklades under 2010 och ersattes av en bergvärmepump som under vintern fungerat utmärkt och med god ekonomi.

VATTENBESPARINGGraflunds genomför periodiskt vattenbesparingsprogram med perlatorer i kök, tvättställ och duschar. 2010 installerades detta

och Markarydsbostäder i Södertälje AB.

UTVECKLING AV VÄRMEFÖRBRUKNING FÖR SAMTLIGA FÖRVALTADE FASTIGHETER 2008-2010

VÄRMEFÖRBRUKNING FÖR SAMTLIGA FASTIGHETER

Värme

2008 2009 2010

200

180

160

140

120

100

kWh/m2

Uthyrningsbar yta Hyresintäkter1

Bolag OrterAntal

Bostäder Bostäder Lokaler Totalt Bostäder Lokaler Övrigt Totalt

Resultat efter

finans2 3 Tax värde

Graflunds Byggnads ABEskilstuna, Strängnäs och Mariefred 2 567 174 516 21 375 195 891 167 849 14 635 6 323 188 807 108 345 1 419 951

Fastighets AB Linrepan Uppsala 948 64 811 6 308 71 119 57 319 4 710 2 164 64 193 4 873 362 175

SPA Skäggetorp AB Linköping 2 491 179 072 22 073 201 145 135 837 14 111 7 130 157 078 7 401 1 671 385

Fastighets AB Ostbrickan Linköping 1 428 115 313 3 380 118 693 85 289 620 3 072 88 981 -1 582 993 351

Markarydsbostäder i Norrköping AB Norrköping 1 895 130 954 3 457 134 411 104 408 1 011 4 205 109 624 5 524 880 171

Markarydsbostäder i Stockholm AB Märsta, Bro 1 183 87 829 12 178 100 007 74 632 6 507 4 139 85 278 -545 655 106

Markarydsbostäder i Södertälje AB Södertälje, Vårby 1 659 114 130 8 521 122 651 108 909 6 603 5 463 120 975 6 531 835 147

Södertälje 1 145 84 638 5 005 89 643 86 965 3 976 2 473 93 414 11 821 671 180

Fastighetsbolaget Haninge, Jordbro 1 112 76 115 3 302 79 417 74 834 1 036 2 000 77 870 11 447 490 713

Fastighetsbolaget Haninge, Vendelsö 561 37 120 3 820 40 940 35 666 1 929 1 328 38 923 6 926 236 643

Fastighets AB Forbonden Botkyrka 780 56 916 3 170 60 086 52 364 1 478 2 574 56 416 13 994 355 707

Bostads AB EkebyHässelby, Vallentuna, Åkersberga, Järfälla 193 12 741 1 040 13 781 23 223 1 433 231 24 887 -1 035 140 496

Hamngallerian i Gustavsberg AB Värmdö 11 440 11 440 16 292 675 16 967 1 984 85 400

Hotellfastigheter i Gävle HB Gävle 12 225 12 225 10 529 902 11 431 3 278 72 000

Summa 15 962 1 134 155 117 294 1 251 449 1 007 295 84 870 42 679 1 134 844 178 962 8 869 425

1 Utfall 2010 efter vakanser och rabatter2 Resultatet i Graflunds Byggnads AB innehåller realisationsvinster från avyttringar av fastigheter med 91 921 tkr.3 Exklusive upp- eller nedskrivningar av fastigheter samt lösenkostnader för finansiering

UTHYRNINGSBAR YTA PER REGION UTHYRNINGSBAR YTA PER ORT

Mälardalen (Eskilstuna, Strängnäs och Uppsala

Östergötland (Linköping, Norrköping)

Storstockholm (Södertälje, Vårby, Botkyrka, Märsta, Bro, Norrort och Haninge

Eskilstuna

Strängnäs

Uppsala

Norrköping

Linköping

Södertälje

Botkyrka

Vårby

Märsta

Bro

Haninge

Norrort

Översikt 2010

Rörlig 2011 2012 2013 2014 2015 2016

50,0

45,0

40,0

35,0

30,0

25,0

20,0

15,0

10,0

5,0

0,0

%

RÄNTEBINDNING

2 %12 %

5 %

5 %

25 %

10 %

12 %

5 %

4 %

4 %

3 %

13 %22 %

37 %

41 %


2010


ÅRSREDOVISNING 2010 23

Förvaltningsberättelse

Resultaträkning

Balansräkning

Redovisningsprinciper

Noter



Ledningsgruppen

24

27

28

30

31

32

38

39

42

2010


VERKSAMHETENGraflundskoncernen äger och förvaltar fastigheter belägna i Eskilstuna och Strängnäs. Beståndet består till 89,1 % av bostäder och det är också bolagets huvudsakliga verksamhetsinriktning.Verksamheten har sedan 2005 kompletterats med ren fastighets-förvaltning av bolag inom samma koncern eller systerkoncern.

Ytor (m2)

Ort Bostäder Lokaler Totalt Andel

Eskilstuna 131 738 13 066 144 804 73,9 %

Strängnäs och Mariefred 42 778 8 309 51 087 26,1 %

Summa 174 516 21 375 195 891

Andel 89,1 % 10,9 %

FÖRDELNING AV YTOR MELLAN ORTER

Under åren 2005-2008 har Graflunds förvaltningsuppdrag utökats med:

Vårby, Märsta, Bro (2007)

Vissa försäljningar har genomförts under 2009 och 2010 varför Graflunds sammantaget idag äger och förvaltar totalt 15 962 lägenheter fördelat på 12 orter.

Moderbolagets verksamhet består i att äga och förvalta samtliga aktier i dotterbolagen. Ingen egen verksamhet bedrivs i moderbolaget. KONCERNENGraflunds Fastighets AB är ett helägt dotterbolag till Hyresbostäder i Sverige II AB, org.nr 556622-5990, med säte i Stockholm.

Moderföretag för hela koncernen är Boligutleie Holding II AS, org.nr 984 274 823, med säte i Oslo, Norge, som upprättar koncernredovisning.

OMSÄTTNING, RESULTAT OCH STÄLLNING

resultat före skatt uppgick till 108 345 (14 117) tkr. I årets resultat ingår realisationsvinst från fastighetsförsäljning med 91 685 tkr

ökat med 65,4 % mot föregående år. Detta förklaras i huvudsak av ett förbättrat räntenetto. Vakanserna har minskat från 1,0 % för 2009 till 0,46 % för 2010. Vakansgraden för bostäder var 0,08 % (0,50 %) i december mätt på månadsbasis.

Den synliga soliditeten uppgår till 27,7 % (22,9 % fg år). INVESTERINGARÅrets investeringar i fastigheter uppgick till 6 857 (7 246) tkr och består bl a av:

800 tkr

Strängnäs och

Mariefred 26 %

Eskilstuna 74 %

Styrelsen och verkställande direktören för Graflunds Fastighets AB 556035-8524 får härmed avge årsredovisning för koncernen och moderbolaget för 2010.


Förvaltningsberättelse

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRETS OCH EFTER DESS UTGÅNGNedanstående fastigheter har avyttrats till av hyresgästerna nybildade bostadsrättsföreningar under året:

I februari 2011 har dessutom fastigheten Nybyggaren 12 sålts till den av hyresgäster bildade bostadsrättsföreningen Strandpalatset.

MILJÖGraflunds driver ett aktivt miljöarbete och under 2010 fortsatte vi på inslagen linje genom att utföra åtgärder ur miljöhandlingsplanen. Energiförbrukning och avfallshantering utgör de miljöområden där Graflunds har störst påverkan på den globala miljön. Att göra förbättringar och besparingar inom dessa områden har blivit en naturlig del av Graflunds verksamhet. Alla våra fastigheter värms med fjärrvärme och under året har fortsatt fokus satts på att finjustera energiåtgången för uppvärmning. Tillsammans med vattenbesparingsåtgärder har vi på det sättet sänkt energi-kostnaderna och därmed bidragit till en minskad miljöpåverkan.

UTSIKTER FÖR 2011Befolkningsutvecklingen för såväl Eskilstuna som Strängnäs har varit fortsatt positiv. Hyresmarknaden i Eskilstuna och Strängnäs har varit mycket stark under 2010 och vi förväntar oss en fortsatt låg vakansgrad.

Bolagets finansiering utgörs under 2011 till 82,5 % av fast ränta på ungefär samma nivå som under 2010. Genomförda amorteringar i mars 2011 leder till att andelen fast ränta ökar under 2011. Detta innebär att bolaget i det korta perspektivet endast i mindre om-fattning påverkas av Riksbankens höjningar av den rörliga räntan.

FINANSIERING OCH LIKVIDITET

Mätt som kassalikviditet 349,1 % (127,7 %). Medelräntan för hela låneportföljen var per 2010-12-31 4,07 % (3,66 %).

FRAMTIDA UTVECKLING2010 inleddes med stor osäkerhet kring den framtida utvecklingen. Reporäntan låg sedan juli 2009 på 0,25 % och Riksbanken indi-kerade med sin räntebana att räntan skulle behållas på den nivån ända till tidig höst.

I slutet av januari började finansmarknaderna att darra ordentligt då de statsfinansiella problemen i Grekland uppdagades för första gången. Denna oro har sedan fått ytterligare fotfäste efter att motsvarande problem upptäckts i andra länder såsom Portugal och Irland. Den svenska ekonomin har dock präglats av fortsatt stark tillväxt och ökad sysselsättning, med stabila statsfinanser. Detta har inneburit en successivt stigande inflation och att Riks-banken höjt reporäntan i flera omgångar till att hamna på 1,25 % vid årets utgång.

-lingen i svensk ekonomi att fortsätta eller kommer den dämpas av den tröga utvecklingen i Europa och USA? Under senare tid har bilden komplicerats ytterligare med oroligheter i norra Afrika och en omfattande jordbävning i Japan. Med största sannolikhet kommer de svenska korträntorna fortsätta upp, men det finns omvärldsfaktorer som kan göra att höjningstakten kan bli lugnare. Riksbankens egen prognos pekar på en reporänta runt 2 % i slutet av 2011. I grunden är det som vanligt inflationen och för-väntningar om densamma som kommer att styra utvecklingen av den korta räntan. I dag är det underliggande inflationstrycket lågt både i Sverige och i omvärlden och förväntas vara lågt även 2011 och 2012. Mot detta talar den starka utvecklingen i Sverige som kan innebära att Riksbanken kommer att vara tvungna att höja mer än befintlig prognos.

förväntas minska något, men ändå ligga kvar på en historiskt hög nivå.

Avkastningskraven, som ligger till grund för marknadsvärdering av fastigheterna kan komma att sjunka något ytterligare som en följd av en lägre riskpremie i samband med en god konjunktur och stark marknad samtidigt som effekten kan dämpas av en något högre realränta.

Vi bedömer hyresmarknaden som fortsatt stark under 2011 med hänsyn till rådande konjunkturläge. Vi tror också att hyresrätten gynnas av införda regleringar på bolånemarknaden i kombination med högre räntekostnader.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE


Sammantaget har vi en positiv grundsyn inför 2011 vad gäller såväl resultat såsom utvecklingen av fastigheternas marknadsvärde. Även omsättning och investerarintresse på transaktionsmarknaden har ökat och i huvudsak utgörs köparsidan av svenska bolag och institutioner. Denna utveckling förväntas fortsätta och bidra till ökade marknadsvärden.

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITIONTill bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel (tkr):

Balanserat resultat 350 354

Årets resultat 202 917

553 271

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att samtliga vinst-medel överförs i ny räkning.

Redovisningen för koncernen och moderbolaget omfattar förvalt-ningsberättelse, resultat- och balansräkningar, kassaflödes- analyser, redovisningsprinciper samt notanteckningar.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE


Koncernen Moderbolaget

Belopp i tkr Not 2010 2009 2010 2009

Fastighetsförvaltningen

Hyresintäkter 186 715 184 432

Övriga rörelseintäkter 1 116 169 28 559

302 884 212 991

Fastighetskostnader

Underhålls- och driftkostnader 2 -85 295 -74 923

Övriga externa kostnader 3 -18 778 -19 070 -1 3

Personalkostnader 4 -34 376 -32 811

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -17 401 -16 479

Övriga rörelsekostnader 5 -4 509 -4 518

Rörelseresultat 142 525 65 190 -1 3

Resultat från finansiella investeringar

Ränteintäkter 19 321 37 010 17 115 12 983

Räntekostnader och liknande resultatposter 6 -53 501 -88 083 -29 092 -22 089

Resultat från andelar i koncernföretag 200 027 4 175

Resultat efter finansiella poster 108 345 14 117 188 050 -4 928

Resultat före skatt 108 345 14 117 188 050 -4 928

Skatt på årets resultat 7 8 208 -2 753 14 868 2 368

ÅRETS RESULTAT 116 553 11 364 202 917 -2 560



Belopp i tkr Not 2010 2009 2010 2009

TILLGÅNGAR

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark 8 1 031 247 1 234 539

Pågående projekt 9 2 419 747

10 5 211 5 894

Summa materiella anläggningstillgångar 1 038 877 1 241 180

Finansiella anläggningstillgångar

Aktier och andelar i dotterbolag 11 672 951 672 951

Aktier och andelar i intresseföretag 12 225 225

Andra långfristiga värdepappersinnehav 5 5

Fordringar hos koncernföretag 134 134

Summa finansiella anläggningstillgångar 230 230 673 085 673 085

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 1 039 107 1 241 410 673 085 673 085

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Exploateringsfastigheter

Exploateringsfastigheter 8 280 8 280

Summa exploateringsfastigheter 8 280 8 280

Kortfristiga fordringar

6 268 9 016

Fordringar hos koncernföretag 220 103 115 730 673 913 63 222

Aktuell skattefordran 2 435 2 765

Övriga fordringar 29 503 394 0 1

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 145 3 200

Summa kortfristiga fordringar 259 454 131 105 673 913 63 223

13 243 710 51 085 22 22

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 511 444 190 470 673 935 63 245

SUMMA TILLGÅNGAR 1 550 551 1 431 880 1 347 020 736 330



Belopp i tkr Not 2010 2009 2010 2009

EGET KAPITAL OCH SKULDER

EGET KAPITAL 14

Bundet eget kapital

Aktiekapital, 1 074 aktier 107 107 107 107

197 197

Bundna reserver 597 597 21 21

Summa bundet eget kapital 901 901 128 128

Fritt eget kapital

Balanserat resultat 312 629 315 627 350 354 344 085

Årets resultat 116 553 11 364 202 917 -2 560

Summa fritt eget kapital 429 182 326 991 553 271 341 525

SUMMA EGET KAPITAL 430 083 327 892 553 399 341 652

AVSÄTTNINGAR

Avsättningar för uppskjuten skatt 15 66 030 79 360 20 173 31 890

SUMMA AVSÄTTNINGAR 66 030 79 360 20 173 31 890

SKULDER

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 16 975 323 975 323

Övriga skulder 17 9 311 9 311

Summa långfristiga skulder 984 634 984 634

Kortfristiga skulder

Leverantörskulder 13 994 17 135

Skulder till koncernföretag 27 993 0 773 442 362 782

Aktuell skatteskuld 6 6

Övriga skulder 3 068 3 025

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 24 749 19 834

Summa kortfristiga skulder 69 804 39 994 773 448 362 788

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 550 551 1 431 880 1 347 020 736 330

POSTER INOM LINJEN

Ställda säkerheter

Fastighetsinteckningar 19 908 776 1 016 451 Inga Inga

Summa ställda säkerheter 908 776 1 016 451

Ansvarsförbindelser

Borgensförbindelser Inga Inga Inga Inga

Summa ansvarsförbindelser



Belopp i tkr 2010 2009 2010 2009

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat 142 525 65 190 -1 3

Realisationsvinster/förluster -91 685 4 175

Avskrivningar 17 401 16 479

68 241 81 669 -1 4 178

Ränteintäkter och liknande resultatposter 19 321 37 010 17 115 12 983

Räntekostnader och liknande resultatposter -53 501 -88 083 -29 092 -22 089

Kassaflöde från den löpande verksamheten före

förändringar av rörelsekapital (A) 34 061 30 596 -11 978 -4 928

Förändringar av rörelsekapital

Förändring av kortfristiga fordringar -128 349 3 637 -610 689 -10 580

Förändring av kortfristiga skulder 29 810 -2 858 410 662 6 502

Förändring av rörelsekapital (B) -98 539 779 -200 027 -4 078

Kassaflöde från den löpande verksamheten (A+B) -64 478 31 375 -212 005 -9 006

Investeringsverksamheten

Investeringar i fastigheter -8 501 -6 350

Investeringar i maskiner och inventarier -896 -4 708

Försäljning fastigheter 285 975

Anteciperad utdelning 200 027

Kassaflöde från investeringsverksamheten (C) 276 578 -11 058 200 027 0

Kassaflöde efter investeringar (A+B+C) 212 100 20 317 -11 978 -9 006

Finansieringsverksamheten

Lämnade koncernbidrag -19 475 -10 576 11 978 9 005

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -19 475 -10 576 11 978 9 005

Förändring av likvida medel 192 625 9 741 0 -1

Likvida medel vid årets början 51 085 41 344 22 23

Förändring av likvida medel 192 625 9 741 0 -1

Likvida medel vid årets slut 13 243 710 51 085 22 22

Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys

Erlagd ränta -35 720 -53 081

Erhållna räntor och räntebidrag 223 142

Resultat från andelar i koncernföretag 200 027


ALLMÄNNA REDOVISNINGSPRINCIPER

Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd.

VÄRDERINGSPRINCIPER M M

Fordringar har upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan.

SKATT

Uppskjuten skatt har beräknats utifrån skillnaden mellan skatte-mässiga och bokföringsmässiga värden i fastighetsbeståndet. Skattesatsen för beräkning av uppskjuten skatt är 26,3 %

AVSKRIVNINGSPRINCIPER FÖR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång.

Planenliga avskrivningar på fastigheter påbörjas året efter investeringsåret.

Ett koncernövergripande beslut har tagits att byggnader from 2005 skrivs av med 1 %

Följande avskrivningstider tillämpas:

Byggnader 1 %

Aktiverade hyresgästanpassningar 5-50 %

Inventarier 10-33 %

För investeringar där direkt skatteavdrag yrkas görs individuella bedömningar av avskrivningstid för respektive post mellan 5-10 %

KONCERNREDOVISNING

rådets rekommendation (RR1:00).

eller genom dotterföretag innehar mer än 50 % av röstetalet, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande enligt ÅRL 1:4.

INTRESSEFÖRETAG

Aktieinnehav i intresseföretag, i vilka koncernen har lägst 20 % och högst 50 % av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen, redo-

innebär att det i koncernen bokförda värdet på aktierna i intresse-företagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden. I koncernens resultaträkning redovisas som ”Andel i intresseföretags resultat” koncernens andel i intresseföre-tagens resultat efter finansiella intäkter och kostnader justerat för eventuella avskrivningar på eller upplösningar av förvärvade över-

redovisade skatter ingår i koncernens skattekostnader. Vinstandelar upparbetade efter förvärven av intresseföretagen som ännu inte realiserats genom utdelning, avsätts till kapitalandelsfonden som utgör en del av koncernen bundna egna kapital. Eftersom intresse-bolaget Fristaden AB fr o m 1999 inte har haft någon större verksamhet har redovisningen inte skett enligt kapitalandels- metoden för resultat från och med 1998. Detta huvudsakligen av väsentlighetsskäl.

REDOVISNINGSPRINCIPER


Noter (Alla belopp i tkr)

NOT 1 Övriga rörelseintäkter


2010 2009 2010 2009

Förvaltningsarvode 22 157 21 692

Övriga 2 091 2 844

Resultat från fastighetsavyttringar 91 921 4 023

Summa 116 169 28 559

NOT 2 Underhålls- och driftkostnader


2010 2009 2010 2009

Underhåll -25 473 -23 061

Drift -54 641 -47 181

Fastighetskatt -4 809 -4 299

Tomträttsavgäld -372 -382

Summa -85 295 -74 923

NOT 3 Övriga externa kostnader


2010 2009 2010 2009

Revisionsuppdrag -490 -494

Summa -490 -494

Revisionsarvode för moderbolaget har erlagts av Graflunds Byggnads AB.


NOTER

NOT 4 Anställda och personalkostnader


2010 2009 2010 2009

Medelantalet anställda 49 49

Varav män 53 % 53 %

Löner och ersättningar samt sociala kostnader

Löner och ersättningar 19 979 19 550

Sociala kostnader 10 075 9 483

Varav pensionskostnader 2 587 2 158

Pensionskostnader till styrelse och VD 538 571

Fördelning av lönekostnaden

Styrelse och VD 1 617 1 691

varav tantiem 208 277

Övriga anställda 18 154 17 859

varav tantiem 236 325

Fördelning av lönekostnaden

Total sjukfrånvaro 2,81 % 2,12 %

Sjukfrånvaro män 3,19 % 1,80 %

Sjukfrånvaro kvinnor 2,37 % 2,47 %

Anställda - 29 år 2,69 % 1,99 %

Anställda 30 år - 49 år 2,58 % 2,07 %

Anställda 50 år - 3,44 % 2,32 %

Avtal om avgångsvederlagVid uppsägning från bolagets sida är VD utöver månadslön under uppsägningstiden (6 månader) berättigad till ett avgångsvederlag motsvarande en (1) årslön exklusive bilförmån och bonus. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utbetalas full lön och förmåner under uppsägningstiden (6 månader). Vid uppsägning har Graflunds rätt att besluta om arbetsbefrielse eller förändring avarbetsuppgifter.

NOT 5 Övriga rörelsekostnader


2010 2009 2010 2009

Management fee -4 509 -4 518

Summa -4 509 -4 518


NOT 6 Räntekostnader och liknande resultatposter


2010 2009 2010 2009

Räntekostnader -37 586 -54 496

Räntebidrag 16 37

Övriga finansiella kostnader -390 -75

-15 541 -33 549 -29 092 -22 089

Summa -53 501 -88 083 -29 092 -22 089

NOT 7 Skatt på årets resultat


2010 2009 2010 2009

Uppskjuten skatt 13 330 -2 753

Årets skattekostnad -5 122 14 868 2 368

Summa 8 208 -2 753 14 868 2 368

NOT 8 Byggnader och mark

Bokfört värde Taxeringsvärde

Fastigheter 2010 2009 2010 2009

Byggnader 982 074 1 177 768 1 191 418 856 943

Mark 49 173 56 771 417 942 278 550

Summa 1 031 247 1 234 539 1 609 360 1 135 493

Koncernen

2010 2009

Ingående anskaffningsvärde 1 424 567 1 419 835

Avyttringar -102 086

Inköp 6 857 7 246

Omklassificering -2 514

Avyttringar -124 417

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 204 921 1 424 567

Ingående avskrivningar -197 135 -184 095

Omkassificering 2 514

Avyttringar 32 197

Årets avskrivningar -15 773 -15 554

Utgående ackumulerade avskrivningar -180 711 -197 135

Ingående uppskrivningar 25 782 26 077

Årets avskrivningar -295 -295

Utgående ackumulerade uppskrivningar 25 487 25 782

Ingående nedskrivningar -18 675 -18 900

Årets återföringar 225 225

Utgående ackumulerade nedskrivningar -18 450 -18 675

Utgående planenligt restvärde 1 031 247 1 234 539

NOTER


NOT 9 Pågående projekt


2010 2009 2010 2009

Ingående anskaffningsvärde 747 1 643

Förändring av pågående projekt 1 672 -896

Bokfört värde vid årets slut 2 419 747

NOT 10 Kontorslokaler och inventarier


2010 2009 2010 2009

Ingående anskaffningsvärde 16 139 11 431

Försäljningar och utrangeringar -28

Inköp 896 4 708

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 17 007 16 139

Ingående avskrivningar -10 245 -9 390

Årets avskrivningar -1 551 -855

Utgående ackumulerade avskrivningar -11 796 -10 245

Utgående planenligt restvärde 5 211 5 894

NOT 11 Aktier och andelar i dotterbolag

Moderbolaget

2010 2009

Ingående anskaffningsvärde 672 951 672 951

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 672 951 672 951

Utgående restvärde 672 951 672 951

Bolag Org nr Säte Antal andelar Andel Bokfört värde

Graflunds Byggnads AB 556065-7438 Eskilstuna 4 000 100,0 % 671 680

Fastighetsförvaltningsaktiebolaget Friheten 11 556525-4645 Eskilstuna 1 000 100,0 % 778

556498-4895 Eskilstuna 1 000 100,0 % 133

Bronseri AB 556498-4937 Eskilstuna 1 000 100,0 % 260

556678-4673 Eskilstuna 100 100,0 % 100

Summa 672 951

NOTER


NOTER

NOT 12 Aktier och andelar i intresseföretag


2010 2009 2010 2009

Ingående anskaffningsvärde 28 28

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 28 28

Ingående ackumulerade resultatandelar 197 197

Utgående ackumulerade resultatandelar 197 197

Utgående restvärde 225 225

Bolagorg nr säte

Justerat eget kapital

Andelar / antal i % Röster / antal

Kapitalande-lens värde i koncernen

Bokfört värde hos modern

AB Fristaden 308 500 500 225

556062-2770, Eskilstuna 50 % 50 %

Summa 225 0

NOT 13 Kassa och bank

Av koncernens kassa och bank avser 56 603 tkr (30 770 tkr) tillgodohavande på koncernkonto. Av moderbolagets kassa och bank avser 22 tkr (22 tkr) tillgodohavande på koncernkonto.

NOT 14 Eget kapital

Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver

Koncernen

Vid årets början 107 794 326 991

-19 484

Skatteeffekt koncernbidrag 5 122


Vid årets slut 107 794 429 182

Moderbolaget

Vid årets början 107 21 341 525

11 978

Skatteeffekt koncernbidrag -3 149


Vid årets slut 107 21 553 271

NOT 15 Avsättning uppskjuten skatteskuld


2010 2009 2010 2009

Uppskjuten skatt hänförlig till anläggningstillgångar 66 030 79 390 20 173 31 890

Summa 66 030 79 390 20 173 31 890


NOTER

NOT 16 Långfristiga skulder till kreditinstitut


2010 2009 2010 2009

Förfallotidpunkt, mellan 1 till 5 år 975 323 975 323

Summa 975 323 975 323

Räntan är bunden med Swapavtal som vid utgången av 2010 har ett negativt marknadsvärde på 1 847 Tkr.

NOT 17 Övriga skulder


2010 2009 2010 2009

Vilande lagfartskostnad i samband med koncerninterna fastighetsöverlåtelser 9 311 9 311

Summa 9 311 9 311

NOT 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Koncernen

2010 2009

Hyresintäkter 10 097 12 171

Räntekostnader 4 078 2 552

Övrigt 10 574 5 111

Summa 24 749 19 834

NOT 19 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut


2010 2009 2010 2009

Fastighetsinteckningar 908 776 1 016 451

Summa 908 776 1 016 451

Eskilstuna 2011-04-19

Martin Bruck Anders Häggström Verkställande direktör



Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och

bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning i Graflunds Fastighets AB för räkenskapsåret 2010.

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att års-

redovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen

och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om

årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på

grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige.

Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med

hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen

och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för

belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en

revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och

styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt

att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och

verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen

och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade

informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat

väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna

bedöma om styrelseledamoten eller verkställande direktören

är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om

styrelseledamoten eller verkställande direktören på annat sätt

har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen

eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig

grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i

enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild

av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med

god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig

med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och

balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar

vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen

och beviljar styrelsens ledamot och verkställande direktören

ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Eskilstuna 2010-04-19

Ernst & Young AB

Owe Svedberg

Auktoriserad revisor

Thomas Nilsson

Auktoriserad revisor



Bostäder Lokaler Totalt Garage/Ppl Taxvärde 2010 (tkr)

Fastighet Kommun Antal m2 Antal m2 m2 Antal Byggnad Mark Totalt

Vaksamheten 8 Eskilstuna 29 2 101 3 3 278 5 379 121 27 400 7 216 34 616

Nybyggaren 10 Eskilstuna 61 4 786 3 551 5 337 49 28 611 9 928 38 539

Serganten 8 Eskilstuna 18 1 088 1 90 1 178 4 6 588 2 115 8 703

Nålsticket 2 Eskilstuna 78 4 130 3 2 065 6 195 45 40 400 9 334 49 734


Nybyggaren 12 Eskilstuna 56 3 876 3 876 22 439 7 600 30 039


Fäktaren 1 Eskilstuna 25 2 074 1 92 2 166 11 765 3 963 15 728

Friheten 5 Eskilstuna 25 1 685 1 150 1 835 10 075 3 159 13 234

Flintan 14 Eskilstuna 40 2 420 3 80 2 500 44 14 421 4 537 18 958

Fäktaren 3 Eskilstuna 20 1 498 6 1 349 2 847 12 126 3 940 16 066

Fäktaren 4 Eskilstuna 22 1 526 3 103 1 629 10 980 3 060 14 040

Fäktaren 5 Eskilstuna 15 1 064 1 064 6 000 1 995 7 995

Fäktaren 6 Eskilstuna 30 1 633 1 73 1 706 6 8 259 3 180 11 439

Friheten 11 Eskilstuna 305 16 078 35 1 575 17 653 145 93 800 31 331 125 131

Fakiren 7 Eskilstuna 176 10 316 4 120 10 436 65 57 449 19 284 76 733

Favören 1 Eskilstuna 82 4 663 3 264 4 927 50 26 176 8 712 34 888

Venus 8 Eskilstuna 18 1 074 1 40 1 114 6 212 2 049 8 261

Venus 9 Eskilstuna 10 537 3 286 823 4 206 1 197 5 403

Navigatören 2 Eskilstuna 80 5 484 5 160 5 644 33 28 066 10 233 38 299

Navigatören 3 Eskilstuna 80 5 503 8 137 5 640 36 28 195 10 284 38 479

Notarien 7 Eskilstuna 160 12 340 17 174 12 514 32 64 618 23 735 88 353

Notarien 8 Eskilstuna 56 4 924 5 133 5 057 25 152 9 293 34 445



Notarien 12 Eskilstuna 103 8 242 15 462 8 704 67 42 912 15 668 58 580

Forsbomsvreten 16 Eskilstuna 24 1 789 3 66 1 855 12 9 387 3 354 12 741

Forsbomsvreten 20 Eskilstuna 12 888 2 25 913 4 734 1 665 6 399

Forsbomsvreten 21 Eskilstuna 12 876 3 92 968 4 4 691 1 642 6 333

Forsbomsvreten 22 Eskilstuna 48 3 963 9 407 4 370 55 20 975 7 615 28 590

Frimuraren 8 Eskilstuna 21 1 630 3 180 1 810 17 10 965 3 143 14 108

Bonden 12 Strängnäs 61 3 854 12 267 4 121 105 27 994 12 577 40 571

Bonden 13 Strängnäs 12 911 1 2 326 3 237 14 600 4 301 18 901

Bonden 14 Strängnäs 28 1 749 8 2 731 4 480 24 000 9 195 33 195

Åkern 16 Strängnäs 30 2 297 5 306 2 603 13 118 4 993 18 111

Läraren 11 Strängnäs 42 2 910 10 512 3 422 56 18 394 5 956 24 350

Åkern 1 Strängnäs 16 1 015 1 155 1 170 68 7 338 3 299 10 637

Åkern 3 Strängnäs 42 3 116 2 92 3 208 23 259 10 121 33 380

Åkern 5 Strängnäs 18 1 308 1 160 1 468 9 453 4 251 13 704

Järpen 1 Strängnäs 54 3 638 10 1 245 4 883 183 21 517 7 965 29 482

Järpen 3 Strängnäs 54 3 437 4 119 3 556 18 148 6 841 24 989

Järpen 4 Strängnäs 54 3 642 3 24 3 666 20 370 7 200 27 570

Ekhovsgärdet 1 Mariefred 76 5 029 3 81 5 110 79 17 495 5 959 23 454

Ekhovsgärdet 2 Mariefred 22 1 476 1 476 20 625 7 072 27 697

Ekhovsgärdet 3 Mariefred 30 2 487 5 51 2 538 14 800 4 972 19 772

Ekhovsgärdet 4 Mariefred 24 2 034 2 034 12 200 4 066 16 266

Ekhovsgärdet 5 Mariefred 28 2 318 7 235 2 553 15 576 4 923 20 499

Skönsta 1 Mariefred 16 1 557 1 5 1 562 16 9 804 3 115 12 919

Summa Graflunds 2 567 174 516 249 21 375 195 891 1 381 1 055 124 364 827 1 419 951




Sjöboden 1 Södertälje 340 26 802 3 108 26 910 735 131 030 46 316 177 346

Fäboden 3 Södertälje 224 16 866 3 152 17 018 124 736 31 136 155 872

Hemmanet 4 Södertälje 188 11 700 14 2 954 14 654 93 043 25 545 118 588

Gården 2 Södertälje 393 29 270 13 1 791 31 061 326 164 438 54 936 219 374

Summa Kungskatten Holding AB 1 145 84 638 33 5 005 89 643 1 061 513 247 157 933 671 180

Haninge 162 10 582 20 510 11 092 123 53 851 17 570 71 421

Haninge 228 16 827 47 1 466 18 293 284 83 028 26 916 109 944

Haninge 349 23 616 9 868 24 484 303 116 481 37 193 153 674

Haninge 211 13 813 9 212 14 025 136 66 920 20 861 87 781

Haninge 162 11 277 15 246 11 523 158 51 493 16 400 67 893

Vendelsö 3:114 Haninge 453 31 269 55 3 536 34 805 508 153 357 46 877 200 234

Vendelsö 3:1075 Haninge 108 5 851 10 284 6 135 90 27 656 8 753 36 409

Summa Haninge 1 673 113 235 165 7 122 120 357 1 602 552 786 174 570 727 356

Valsätra 33:1 Uppsala 304 21 234 91 2 369 23 603 397 97 272 25 330 122 602

Valsätra 19:1, 34:1 Uppsala 167 12 319 63 339 12 658 169 50 382 14 135 64 517

Valsätra 34:3, 40:1 Uppsala 174 11 808 46 680 12 488 162 50 473 14 285 64 758

Valsätra 36:2 Uppsala 303 19 450 42 2 920 22 370 5 81 600 23 863 105 463

Valsätra 36:1 Uppsala 130 130

Valsätra 36:4 Uppsala 3 544 941 4 485

Valsätra 36:5 Uppsala 220 220

Summa Fastighets AB Linrepan 948 64 811 242 6 308 71 119 733 283 271 78 904 362 175

Gulsparven 2 Linköping 540 42 705 138 2 251 44 956 529 258 065 107 066 365 131

Ostbrickan 2 Linköping 888 72 608 47 1 129 73 737 852 446 476 181 744 628 220

Summa Fastighets AB Ostbrickan 1 428 115 313 185 3 380 118 693 1 381 704 541 288 810 993 351

Gråsparven 2 Linköping 2 108 155 462 54 1 299 156 761 1 538 974 337 397 212 1 371 549

Guldfisken 10 Linköping 86 19 454 19 454 183 62 942 23 800 86 742

Guldfisken 11 Linköping

Guldfisken 9 Linköping 383 23 610 10 1 320 24 930 159 151 000 62 094 213 094

Summa SPA Skäggetorp AB 2 491 179 072 150 22 073 201 145 1 880 1 188 279 483 106 1 671 385

Forbonden 1 Botkyrka 264 20 155 5 575 20 730 115 94 657 25 498 120 155

Forbonden 2 Botkyrka 246 17 520 20 1 971 19 491 81 93 200 25 337 118 537

Forbonden 3 Botkyrka 270 19 241 9 624 19 865 90 90 817 26 198 117 015

Summa Fastighets AB Forbonden 780 56 916 34 3 170 60 086 286 278 674 77 033 355 707

Vallentuna Ekeby 2:274 Vallentuna 64 3 992 3 992 29 000 9 600 38 600

Runö 7:62 Österåker 57 5 355 5 355 30 23 527 25 878 49 405

Viksjö 2:595 Järfälla 72 3 394 3 1 040 4 434 43 604 8 887 52 491

Summa Bostads AB Ekeby 193 12 741 3 1 040 13 781 30 96 131 44 365 140 496




Valvet 1 Norrköping 367 20 641 0 0 20 641 155 98 317 30 226 128 543

Dörren 12 & 14 Norrköping 721 46 873 8 526 47 399 670 225 953 69 617 295 570

Röken 22 Norrköping 116 8 956 7 1 994 10 950 97 54 322 20 777 75 099

Porten 16 Norrköping 469 36 264 5 609 36 873 443 184 165 53 899 238 064

Plysaren 13 Norrköping 222 18 220 4 328 18 548 186 104 293 38 602 142 895

Märsta 1:167 Sigtuna 348 22 685 40 4 022 26 707 261 137 586 49 992 187 578

Valsta 3:8 Sigtuna 295 24 632 51 5 570 30 202 255 154 225 25 530 179 755

Finnsta 1:11-1:12 Bro 187 13 348 8 505 13 853 201 70 901 22 222 93 123

Finnsta 1:14-1:17 Bro 353 27 164 12 818 27 982 383 142 632 48 887 191 519

Finnsta 1:13 Bro 0 0 9 1 263 1 263 2 209 922 3 131

Bäckgården 1-5 & 7 Huddinge 695 47 215 45 3 717 50 932 401 250 185 74 055 324 240

”Wasagårdarna”: Åkervenen 3, Rödve-nen 4, Strandrågen 4, Svingeln 2 Södertälje 596 41 880 0 0 41 880 445 221 741 78 595 300 336

Ängsgröen 1 & 3 Södertälje 0 0 15 4 302 4 302 33 19 200 3 711 22 911

Vårbrodden 2 Södertälje 0 0 0 0 0 1 248 194 442

Grindstugan 1 Södertälje 131 8 804 4 242 9 046 79 57 676 14 783 72 459

Topasen 6 Södertälje 237 16 231 2 260 16 491 155 84 228 30 531 114 759

Summa Markarydsbostäder 4 737 332 913 210 24 156 357 069 3 765 1 807 881 562 543 2 370 424

Norr 20:6 Gävle 0 0 2 12 225 12 225 63 000 9 000 72 000

Summa Hotellfastig-heter i Gävle HB 0 0 2 12 225 12 225 0 63 000 9 000 72 000

Gustavsberg 1:179 Värmdö 0 0 17 11 440 11 440 74 000 11 400 85 400

Summa Hamngalle-rian i Gustavsberg AB 0 0 17 11 440 11 440 0 74 000 11 400 85 400

Summa ägda fastigheter 2 567 174 516 249 21 375 195 891 1 381 1 055 124 364 827 1 419 951

Summa ägda och förvaltade fastigheter 15 962 1 134 155 1 290 117 294 1 251 449 12 119 6 616 934 2 252 491 8 869 425

Ägda exploateringsfas-tigheter Tomtareal

Nålsticket 1 Eskilstuna 3 011 5 400 5 400

Nålsögat 3 Eskilstuna 22 432 2 691 2 691

Hällby-Ökna 1:46 Eskilstuna 6 820 238 238

Mariefred 38 772 195 195

Risevid 1:8 Vagnhärad 66 507 1 133 1 133

Flensby 6:98 Flen 2 057 255 255

Summa ägda exploa-teringsfastigheter 139 599 37 193 153 674



Ledningsgruppen

Carina SporrongRegionchef

Mälardalen och Östergötland

Robert SandvikFinanschef, vice VD

Marie PerssonHR-chef

Anders HäggströmVD

Anitha WretlingInformations- och

kommunikationschef

Johan EricsonRegionchef

Stor-Stockholm

Carina PalmEkonomichef

ÅRSREDOVISNING 2010

Årsredovisning gralfunds 2010

Documents