Áhrif fjarlægðar og annarra gæðaþátta á fasteignaverð

Ásdís KristjánsdóttirHagfræðingur

hjá fjármálaráðuneytinu

Janúar 2006

Þróun höfuðborgarsvæðisins

• Byggð tók að myndast í Reykjavík í kringum aldarmótin 1900

• Árið 1912 voru íbúar á höfuðborgarsvæðinu rétt innan við 20% þjóðarinnar en voru orðnir rúmlega 62% árið 2004

• Hlutfall Reykvíkinga hefur staðið í stað síðan árið 1945, í kringum 38%-40%.

• Á sama tíma hefur hlutfall íbúa í nágrannasveitarfélögunum vaxið úr 5% í 24%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

1912

1917

1922

1927

1932

1937

1942

1947

1952

1957

1962

1967

1972

1977

1982

1987

1992

1997

2002

Hlutfall íbúa á höfuðborgarsvæðinu

Hlutfall Reykvíkinga

Staðsetning fasteigna

• Við kaup á fasteign er greitt ákveðið verð fyrir staðsetningu sem metið er inn í heildarfasteignaverðið

• Þættir líkt og fjarlægð frá vinnu, skóla, verslun, þjónustu og ýmis konar afþreyingu geta skipt máli. Einnig geta þættir eins og fallegt útsýni eða falleg hverfi skipt máli

• Þegar einstaklingur er tilbúinn að greiða ákveðið verð fyrir staðsetningu þá er hann í raun að greiða verð til að spara sér akstur vegna ofangreindra þátta

Ferðakostnaður

• Ferðakostnaður ræðst annars vegar af aksturskostnaði s.s. bensínverði, sliti bíls og hins vegar af aksturstíma þ.e. þeim tíma er fer í akstur sem hægt væri að nota til annarrar iðju

• Vísitala raunkostnaðar við akstur byggist á þróun bensínverðs miðað við launavísitölu að teknu tilliti til sparneytni bíla

• Ekki er t.t.t. þróun aksturstíma

Vísitala raunkostnaðar við akstur

60

80

100

120

140

Samband fasteignaverðs, staðsetningar og ferðakostnaðar• Hægt er að lýsa sambandi fasteignaverðs, staðsetningar og

ferðakostnaðar með eftirfarandi hætti:

dx< Dt og i >g

• Þar sem Lt(dx) er leiguverð fasteignar í hverfi x í fjarlægð dx frá miðkjarna, a er almennt landverð eða virði byggingarlands til annarra nota, Dt er fjarlægð frá miðkjarna til útjaðars borgarinnar á tíma t, k er ferðakostnaður, g er væntanlegur vöxtur á jaðarmörkum borgarinnar og i er vaxtakostnaður

)()( xttxt dLPDVdF

)()(

giigkD

idDka txt

Samband fasteignaverðs, staðsetningar og ferðakostnaðar• Af ofangreindri jöfnu er hægt að draga eftirfarandi

ályktanir

1. Fasteignaverð fer lækkandi með aukinni fjarlægð frá miðpunkti

Samband fasteignaverðs, staðsetningar og ferðakostnaðar

2. Þegar ferðakostnaður hækkar þá hækkar verð á fasteignum miðsvæðis aksturskostnaður hækkar vegna hærra bensínverðs umferðatími eykst vegna aukins umferðaþunga

3. Þegar vextir lækka þá eykst kaupmáttur einstaklinga sem leiðir til þess að almennt fasteignaverð fer hækkandi. Hlutfallslega mesta hækkunin er á fasteignum miðsvæðis Um leið og vextir lækka kjósa einstaklingar frekar að greiða hærra

verð fyrir staðsetningu og í leiðinni spara sér ferðakostnaðinn

4. Almennt fasteignaverð út frá miðju hækkar ef gert er ráð fyrir að byggð muni þenjast út í framtíðinni (þ.e. g>0)

Samband fasteignaverðs, staðsetningar og ferðakostnaðar

Launahækkanir hafa tvenns konar áhrif

– eftirspurn eftir fasteignum miðsvæðis eykst þar sem fórnarkostnaður einstaklinga hækkar við að verja frítíma sínum í akstur

– eftirspurn eykst eftir gæðameiri fasteignum

Ferðmetraverð eftir svæðum í Reykjavík- Greining KB banka

Fermetraverð eftir svæðum í Reykjavík- verðsamanburður milli áranna 2003 og 1990

110.000

115.000

120.000

125.000

130.000

135.000

140.000

145.000

150.000

Svæði 1 Svæði 2 Svæði 3 Svæði 4 Svæði 5 Svæði 654.000

59.000

64.000

69.000

74.000

79.000

84.000

89.000

94.0002003 (v-ás) 1990 (h-ás)

Ferðmetraverð eftir svæðum í Reykjavík- Greining KB banka

• Árið 1990 var fasteignaverð í miðbænum lægra en í nærliggjandi hverfum. Hins vegar urðu straumhvörf í þessu efni eftir 1995 en eftir þann tíma hefur fasteignaverð hækkað mun hraðar nálægt miðju borgarinnar en utar.

Kemur þar líklega þrennt til:

Ferðmetraverð eftir svæðum í Reykjavík- Greining KB banka

1. Frelsisvæðing á fjármálamarkaði, afnám fjármagnsskömmtunar og lækkun vaxta, sem leiddi til þess að verðmyndun innan borgarinnar varð mun skilvirkari

2. Nýtt hagvaxtarskeið hófst, er einkum hefur verið leitt áfram af þekkingar- og þjónustuiðnaði, sem einkum hefur fundið sér bólfestu í miðju Reykjavíkur. Jafnframt hækkuðu launin töluvert á sama tíma

3. Sívaxandi umferðarþungi vegna fjölgunar bíla og samhliða því að lítið sem ekkert hefur verið fjárfest í aðalsamgönguæðum borgarinnar

Verðlína fasteigna á höfuðborgarsvæðinum.v. fjarlægð frá miðpunkti (hér skilgr. Austurvöll)

y = -0,0024x + 198,91

60

80

100

120

140

160

180

200

220

240

0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000

fjarlægð frá miðpunkti [m]

ferm

etra

verð

[þús

.kr.]

Árið 2005

Verðlína fasteigna á höfuðborgarsvæðinum.v. fjarlægð frá miðpunkti (hér skilgr. Austurvöll)

y = -0,0012x + 116,64

60

70

80

90

100

110

120

130

140

0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000

fjarlægð frá miðpunkti [m]

ferm

etra

verð

[þús

.kr.]

Árið 2000

Samanburður á verðlínum m.v. sama fasta en mismunandi hallatölu

160

165

170

175

180

185

190

195

200

205

520 1406 2163 3071 4137 5732 6873 7661 8806 10278 12000

fjarlægð frá miðpunkti [m]

ferm

etra

verð

[þús

.kr.]

Árið 2000 Árið 2005

Samanburður á verðlínum m.v. sama fasta en mismunandi hallatölu

160

165

170

175

180

185

190

195

200

205

520 1406 2163 3071 4137 5732 6873 7661 8806 10278 12000

fjarlægð frá miðpunkti [m]

ferm

etra

verð

[þús

.kr.]

Árið 2000 Árið 2005

Y = 198,91 – 0,0024x

Y = 198,91 – 0,0012x

Samspil vaxta og fasteignaverðs í miðbænum

Vaxtakjör húsnæðislána og halli verðlínu fasteigna

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

2000 2001 2002 2003 2004 2005

vext

ir

0,0005

0,0007

0,0009

0,0011

0,0013

0,0015

0,0017

0,0019

0,0021

0,0023

0,0025

halla

tala

ver

ðlín

u fa

stei

gnav

erðs

vextir halli verðlínu

Niðurstaðan er því þessi...• Fasteignir miðsvæðis hafa hækkað hlutfallslega meira í

verði en aðrar fasteignir. Einstaklingar eru tilbúnir að greiða hærra verð en áður fyrir ákjósanlega staðsetningu. Ástæðan er einkum vegna eftirfarandi þátta,

– Lægri vextir húsnæðislána, lengri lánstími og hærri laun hafa leitt til aukins kaupmáttar einstaklinga á fasteignamarkaði

– Umferð hefur þyngst á meginstofnvegum samhliða fólksfjölgun á höfuðborgarsvæðinu og aksturstími því aukist

– Samhliða fólksfjölgun hefur útjaðar borgarinnar færst út. Staðsetning innan höfuðborgarsvæðisins skiptir meira máli

Langtímaáhrif á miðbæinn

• Þrýstingur skapast á iðnaðarfyrirtæki að flytja í úthverfin þar sem lóðaverð er lægra

• Niðurrif húsa mun aukast þar sem óhagkvæmt verður að hafa léleg eða lítil hús á dýrum lóðum

• Varanleg vaxtalækkun mun stuðla enn frekar að þéttingu byggðar

• Húsnæðiskaup eru að jafnaði stærstu fjárhagslegu ákvarðanir sem einstaklingar taka á lífsleiðinni

• Húsnæði er misleitt bæði hvað varðar gæði og staðsetningu

• Væntanlegir húsnæðiskaupendur eru einnig misleitir - kaupendur horfa til mismunandi þátta þegar þeir velja sér húsnæði

Samspil gæðaþátta og fasteignaverð

Gögn til grundvallar rannsókninni

• Kaupsamningar seldra eigna á höfuðborgarsvæðinu– Gögn frá tímabilinu 01.03.2000 – 29.06.2005– Alls 36.000 kaupsamningar– Fjögurra mánaða mat – þróun síðustu mánaða– Fimm ára mat – þróun yfir lengra tímabil

• Ýmsir gæðaþættir fasteigna s.s. staðsetning, stærð, tegund, byggingarár, herbergjafjöldi, byggingarefni, bílskúr, svalir, bílastæði

Aðferðafræði

• Aðhvarfsgreiningu beitt til að leiðrétta fasteignaverð fyrir ýmsum gæðaþáttum eigna

• Niðurstöður gefa:– Jaðar- og teygniáhrif ýmissa gæðaþátta á

fasteignaverð• t.d. hvaða áhrif hefur breyting á stærð eigna á fasteignaverð

– Gæðaleiðrétt fasteigna- og lóðaverð• Hægt að bera saman samsvarandi eign yfir ákveðin tíma

Niðurstöður úr fjögurra mánaða matinu

iiiii júnímaíaprílfjarlægkaupver 54321 ð)log(ð)log(

...ð)log(. 9876 iiii stærefnialdurfjöldiherb

iii bílskúrtegund 1110

Áhrif staðsetningar í dagVesturbær

Austurbær

Melar

HagarGrandar

SkjólHolt

Skerjafjörður

TeigarHáaleiti

Laugarás

Mosfellsbær

Norðurmýri

Tún

Hlíðar

Lækir

Sund GerðiVogarFossvogur

Kópavogur Smárahverf iðLindahverf ið

SalahverfiðÁrtúnsholt

BakkarSel Hólar

Fell FoldirSelás

GrafarholtRimar

GarðabærHús Borgir

Engi Staðir Hafnarf jörður

14.000

14.500

15.000

15.500

16.000

16.500

17.000

17.500

18.000

18.500

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000

fjarlægð frá miðpunkti [m]

fast

eign

aver

ð [þ

ús.k

róna

]

Áhrif staðsetningar síðustu 5 ár

Vesturbær

Austurbær

Melar

Skerjafjörður

Teigar

Vogar

Lækir

NorðurmýriGrandar

SundGerði

Fossvogur KópavogurSmárahverf i

Salahverf iBakkar

Hólar

Fell Foldir

Hamrar

Selás

Grafarholt

Rimar

Garðabær

Borgir

Engi Staðir

HafnafjörðurMosfellsbær

Hagar

Tún

Laugarás

9.000

9.500

10.000

10.500

11.000

11.500

12.000

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000

fjarlægð frá miðpunkti [m]

fast

eign

aver

ð [þ

ús.k

róna

]

2. ársf j.'00 2. ársf.'01 2. ársf j.'02

2. ársf j.'03 2. ársf j.'04 2. ársf j.'05

• Niðurstöður rannsóknar gefa til kynna að áhrif staðsetningar hafa aukist með árunum. Marktæk breyting er á hallatölum línanna miðað við árið 2005

• Niðurstöður eru því í takt við það sem fjallað var um hér að framan. Staðsetning skiptir meira máli í dag en áður, hlutfallslega mesta hækkunin hefur átt sér stað á fasteignum miðsvæðis.

Staðsetning fasteigna

Áhrif tegundar

• Mismunur á verði sérbýlis- og fjölbýlishúsa, miðað við að öðrum gæðum sé haldið föstum, hefur verið að aukast með árunum

• Marktæk breyting er á áhrifum tegundar í framhaldi af breytingum á húsnæðislánamarkaði haustið 2004

Jaðaráhrif

-16,5%

-14,5%

-12,5%

-10,5%

-8,5%

-6,5%

-4,5%

-2,5%Q1'00 Q1'01 Q1'02 Q1'03 Q1'04 Q1'05

Áhrif stærðar á fasteignaverð

• Áhrif stærðar á fasteignaverð hefur aukist marktækt frá haustinu 2004

• Samhliða auknum kaupmætti einstaklinga á fasteignamarkaði hefur eftirspurn aukist eftir gæðameiri fasteignum

Teygniáhrif

0,70

0,71

0,72

0,73

0,74

0,75

0,76

0,77

0,78

0,79

Q1'

00

Q1'

01

Q1'

02

Q1'

03

Q1'

04

Q1'

05

Áhrif aldurs fasteigna

• Áhrif aldurs eru neikvæð og sveiflast í kringum ákveðið jafnvægi (rauða punktalínan)

• Áhrifin eru að minnka samhliða auknum kaupmætti á húsnæðismarkaði– Meðalaldur fasteigna

miðsvæðis er hlutfallslega hærri en í öðrum hverfum

Jaðaráhrif byggingarárs

-0,38%

-0,36%

-0,34%

-0,32%

-0,30%

-0,28%

-0,26%

-0,24%

-0,22%

-0,20%

-0,18%Q1'00 Q1'01 Q1'02 Q1'03 Q1'04 Q1'05

• Vísitala fasteignaverðs skv. FMR– Tekur einungis tillit til stærðar og tegunda seldra eigna– Vísitalan getur því á ákveðnu tímabili gefið skakka mynd af

þróun fasteignaverðs

• Gæðaleiðrétt vísitala fasteignaverðs– Leiðréttir fyrir mismunandi gæðaþáttum fasteigna

Gæðaleiðrétt vísitala fasteignaverðs

Fimm ára gæðaleiðrétting- fjölbýlishús

100

120

140

160

180

200

Q1'00 Q1'01 Q1'02 Q1'03 Q1'04 Q1'05

Gæðaleiðrétt vísitala fasteignaverðs

Vísitala fasteignaverðs skv.FMR

Seldar fasteignir að jafnaði gæðaminni

Seldar fasteignir að jafnaði gæðameiri

Fimm ára gæðaleiðrétting- sérbýlishús

100

120

140

160

180

200

Q1'00 Q1'01 Q1'02 Q1'03 Q1'04 Q1'05

Gæðaleiðrétt vísitala fasteignaverðs

Vísitala fasteignaverðs skv.FMR

Gæði seldra eigna

• 12 mánaða breyting á gæðum seldra eigna >0% → ofmat á vísitölu FMR

• 12 mánaða breyting á gæðum seldra eigna <0% → vanmat á vísitölu FMR

Fjölbýli

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Q1'01 Q1'02 Q1'03 Q1'04 Q1'05

12.mánaða breyting á gæðum

12.mánaða breyting á meðalverði

Sérbýli

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Q1'01 Q1'02 Q1'03 Q1'04 Q1'05

12.mánaða breyting á gæðum

12.mánaða breyting á meðalverði

Gæðaleiðrétting lóðaverðs

• Engin nákvæm gögn eru til um þróun lóðaverðs á höfuðborgarsvæðinu– Beitt var þeirri nálgun að draga byggingarvísitölu Hagstofu

Íslands frá fasteignaverðsvísitölu FMR

• Gæðaleiðrétt lóðaverð fæst þá með því að draga byggingarvísitöluna frá gæðaleiðréttri vísitölu fasteignaverðs

Gæðaleiðrétt vísitala lóðaverðs

100

110

120

130

140

150

160

170

180

Q1'00 Q1'01 Q1'02 Q1'03 Q1'04 Q1'05

Gæðaleiðrétt vísitala lóðaverðs fyrir f jölbýli

Gæðaleiðrétt vísitala lóðaverðs fyrir sérbýli

Gæðaleiðrétt lóðaverð sérbýlishúsa hefur hækkað um 65% frá byrjun árs 2004

Gæðaleiðrétt lóðaverð fjölbýlishúsa hefur hækkað um 38% frá byrjun árs 2004

Helstu niðurstöður rannsóknar

• Staðsetning innan höfuðborgarsvæðisins skiptir meira máli í dag en áður

• Eftirspurn eftir fasteignum miðsvæðis hefur aukist

• Samhliða auknum kaupmætti einstaklinga á húsnæðismarkaði hefur eftirspurn aukist eftir gæðameiri fasteignum

• Vísitala FMR getur gefið skakka mynd af þróun fasteignaverðs

Helstu niðurstöður rannsóknar

• Gæðaleiðrétt lóðaverð fjölbýlishúsa hefur hækkað um 38% frá byrjun árs 2004.

• Á sama tíma hefur gæðaleiðrétt lóðaverð sérbýlishúsa hækkað um 65%