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住居論

[6장. 주거지 재생]

6-1 주거지 재생의 필요성과 의미

(1) 재생의 개념, (2) 재생계획의 필요성, (3) 주거지 재생의 의의

6-2 주거지 재생계획의 접근방법

(1) 주거지 재생계획의 과정, (2) 주거지 재생계획의 수립과 각 영역의 통합

6-3 주거지 재생과 관련 제도

(1) 주거지 재생계획 관련법, (2) 관련제도의 문제점 및 개선책

6-4 주거지 재생계획의 요점

(1) 3차원계획-도시설계적 접근, (2) 비물리적 계획의 통합, (3) 파트너십의 구축,

(4) 촉매 프로젝트의 확보 및 실행, (5) 장기적 비전과 방향성·구체적이고 분명한 전략,

(6) 시간과 노력에 대한 판단, (7) 지역 커뮤니티의 참여

* 본 강의의 내용과 사진 등은 대한건축학회에서 2010년에 편찬한

“건축텍스트북-주거론”(기문당)에서 인용하였음.

6 장. 주거지 재생 1

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6-1 주거지 재생의 필요성과 의미

(1) 재생의 개념

- 도시재생은 ‘산업구조의 변화 및 신도시·신시가지

위주의 도시 확장으로 상대적으로 쇠퇴되고 있는 기존

도시에 새로운 기능을 도입·창출함으로써 경제적·

사회적·물리적으로 부흥시키는 것’

(한국건설교통기술평가원, 2006)

- 과거의 방식과 달리 물리적 환경개선뿐 아니라

지역경제와 환경, 사회복지(주택 ‧ 교육 ‧ 보건)

향상 등 종합적인 도시부흥을 실천적인 범위로 잡고

있다. (김혜천, 2003)


그림6-1. 쇠퇴주거지 모습(대전 천동)

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▪ 도시재생, 도심재생, 주거지재생

- 도시재생 : 행정구역상의 도시 전체를 의미하기보다는 도시의 기능을

적절한 수준으로 회복하고 활성화시키기 위하여 진행하는 전략적 계획

전반을 의미한다.

- 도심재생 : 도심부의 쇠퇴를 극복하기 위하여 실행하는 재생계획

: 기존 도심의 공동화 현상에 기인함

: 우리나라 지방 도시들이 일반적으로 겪고 있는 쇠퇴의 문제는

대부분 이 경우에 해당한다.

- 주거지재생 : 상업적 기능의 저하에 중심을 두고 있는 도심재생과

달리 노후 주거지의 열악한 주거환경, 기반시설의 부족 등에 대응하여

주거환경의 질적 수준 제고를 위한 재생계획을 의미한다.


住居論 6 장. 주거지 재생 4

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(2) 재생계획의 필요성

- 어느 한 지역의 재생은 자연발생적으로 이루어지기보다는 의도적인

‘계획’을 통해서 이루어진다. → ‘전략적 계획’

- 장기적인 비전과 이를 위한 전략의 수립과 체계적인 실행과정 및

수단의 확보 등 면밀한 계획의 수립과 실행을 필연적으로 요구한다.

(3) 주거지 재생의 의의

- 기존 주거지 재정비사업 : 경제성 위주의 개발사업으로 접근함

- 이에 반해 주거지 재생은 쇠퇴한 주거지역을 대상으로 단순히 물리적

환경을 개선하는 것뿐 아니라 기존 주민의 커뮤니티 조직을 유지하거

나 정주의식을 증진하는 등 사회적 관계를 활성화시키고, 이를 기반으

로 적절한 수준의 주거환경 확보를 추구한다.


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6-2 주거지 재생계획의 접근방법

(1) 주거지 재생계획의 과정


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- 분석 : 건축물 상태, 구조 및

경과연수(건축물 관리대장),

지형조건, 건축물 배치상태

(수치지형도), 과소필지 분포,

지적권리상태, 국공유지 분포

특성(지적원부), 가구수, 인구

수, 연령분포(주민등록), 생활

보호대상자 분포(행정자료),

소득수준, 희망 주거유형,

주택개량 의향, 거주기간,

정주의식 등(설문조사) 등


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(2) 주거지 재생계획의 수립과 각 영역의 통합

- 전문영역별 계획들이 상호 긴밀한 연관관계를 가져야 한다.

- 재생계획에 관여하는 전문직능 : 건축가, 계획가(교통계획을 포함),

도로공학자, 조경설계자, 자연보호담당 공무원 등은 물론이고,

투자기관 담당자, 자치단체 의원, 공공주택기관 담당자,

각종 기간시설 운영자, 도시재생 파트너십 담당자 등

- 이들 각각의 세부영역 주체들이 대등한 관계를 유지

하면서 자발적으로 통합적인 체계를 구축한다는

것은 기대하기 어려운 것이 현실이다.

- 총괄조정자의 필요성

: MA(Master Architect 총괄건축가),

MP(Master Planner 총괄계획가)


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6-3 주거지 재생과 관련 제도

(1) 주거지 재생계획 관련법


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(2) 관련제도의 문제점 및 개선책

- 재생개념을 충분히 수용하고 있지 못하는 상태

- 재정비계획 중 주거환경개선사업을 제외하면 모두 민간

주도의 사업으로 진행하도록 규정되어 있어서,

경제적 이해 동기에 의해 강하게 지배받게 된다.

- 경제적 활력을 도모한다는 것이 해당 사업단위의

개발이익만으로 이해되고, 주변의 환경적 부담을 가중

시키거나 주민의 공동체 조직을 분산하고, 저소득 계층

이 유출되는 방식으로 진행된다면 총체적으로 적절한

재생계획이라 할 수 없다.

- 그간 우리나라의 재정비사업은 경제적 이해만을 중시

하면서 지나친 고밀개발, 획일적인 경관, 지역주민의 공동체 해체와

재정착 실패 등 사회적, 환경적 문제들을 경험해 왔다.

- 따라서 주거지 재생계획에서는 공공의 기반시설 투자나 공공적 지원이

필요함.


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6-4 주거지 재생계획의 요점

(1) 3차원계획-도시설계적 접근

(2) 비물리적 계획의 통합

- 경제적 측면, 근린단위의 결속 전략,

주민들의 커뮤니티 활동,

주민에 의한 환경개선활동 등

(3) 파트너십의 구축,

- 공공과 민간이 협력 : 자치단체, 개발자, 계획주체 등과의 연계

(4) 촉매 프로젝트의 확보 및 실행

- 근린지역 효과 : 이웃에서 하지 않는다면 주택을 개선할 가치가 없다

고 생각하고 행동하는 경향

- 촉매 프로젝트 : 선도적 역할을 함으로써 개발을 유도하는 것뿐

아니라 지역의 맥락적 환경을 고려하여 적절한 공공적 기능을 확보하

고 담당하게 할 수 있다는 점에서 유용한 수단으로 활용할 수 있다.


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(5) 장기적 비전과 방향성·구체적이고

분명한 전략

(6) 시간과 노력에 대한 판단

(7) 지역 커뮤니티의 참여

- 주민들이 주체가 되는

상향식 계획(bottom-up)


▪ Gentrification (주택지구 상류화, 주택고급화, 재침입)

: 고소득계층이 저소득층이 거주하는 주거지역에 점진적으로 모여드는 현상.

주로 재개발, 재건축, 부활, 개량 등과 같은 다양한 개념의 도심재개발에 의해 진행된다.

gentrification에 따라 저소득층 지역은 중산층과 고소득층에 의해 점유되면서 질적, 환경적으로

상당한 변화를 겪게 된다.

중·상류층의 유입으로 그 지역을 떠나야 하는 거주민들은 이사비용을 포함한 물질적 비용은 물론,

공동체 파괴에 따른 심리적 부담을 안기도 한다.

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[7장. 주거와 복지]

7-1 주거복지의 개념

(1) 주거복지의 선행개념들, (2) 주거복지의 개념

7-2 주거복지의 대상

7-3 취약계층의 주거복지 실태

(1) 노인가구, (2) 장애인 가구, (3) 주거비 부담 가구, (4) 최저주거기준 미달가구,

(5) 비정상적인 거처 거주 가구

7-4 주거복지정책의 이해

(1) 주거복지정책의 의의, (2) 주거복지정책의 전개과정, (3) 주거복지정책의 방향

7-5 주거복지제도

(1) 공급측면의 주거복지제도, (2) 수요 측면의 주거복지제도, (3) 사회서비스와 주거복지

7 장. 주거와 복지 13

住居論

7-1 주거복지의 개념

- 주거안정, 주거권 →‘주거복지’(한국도시연구소, 1995년)

- 최저주거기준과 공공임대주택

(1) 주거복지의 선행개념들

- 복지(welfare) : 만족할 만한 생활환경, 좋은 건강, 윤택한 생활,

안락한 환경들이 이루어져 행복을 누릴 수 있는 상태

물리적 조건(번영,풍요), 신체적 조건(건강), 정신적 조건(안정,편안)

- 사회복지(social welfare) : 국민의 생활안정과 복리향상을 추구하는

광범위한 사회적 시책의 총체

사회에서 제도적으로 욕구충족을 도와주는 것을 의미

- 복지국가(welfare state) : 지위나 계급의 차이에 관계없이 모든 국민

들에게 일정 범위의 사회적 서비스를 가능한 한 최고의 수준으로 제공

하는 국가


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(2) 주거복지의 개념

- 주거복지(housing welfare) : 개인이나 가족의 신체적, 경제적, 사회

적 여건 등에 상관없이 지역사회 내에서 적절한 주거(decent housing)

의 확보를 통한 정주 불안을 해소하여 인간답게 살 수 있는 주거환경

을 보장하는 것이다

-‘적절한 주거’: 사생활 보호, 공간의 적절성, 물리적 접근성, 점유

안전성, 구조적 안정성, 조명·난방·환기·물 공급·쓰레기처리 등

바람직한 환경의 질과 건강에 관련된 적절한 기반시설의 확보, 일자리

와 기본적인 편의시설에서 멀지않은 입지, 그리고 이 모든 조건을 자

신의 경제적 능력에서 적절한 지출을 통해 확보할 수 있어야 함

- 현재 우리나라의 주거복지정책은 국민 전체의 주거복지 실현보다는

저소득층 등 취약계층의 주거복지에 더 초점을 맞추고 있다.


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7-2 주거복지의 대상

- 복지정책의 우선대상 : 경제적, 신체적, 주거 환경적 측면에서 약자에

해당하는 취약계층

: 저소득층, 노인, 장애인, 최저주거기준 미달 주택 거주가구 등

- 건설교통부(현 국토해양부) 주거복지과 신설 : 2003년 7월

: 주택의 양적 부족 문제가 어느 정도 해소되면서 주택문제의 해결을

위해서는 주택의 질적 문제에 대한 고려가 필요하다는 인식이 증가됨

- 앞으로는 주거복지정책의 대상이 모든 사회구성원으로 점차 확대되어

야 한다.


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7-3 취약계층의 주거복지 실태

(1) 노인가구

- 노인인구, 특히 초고령 노인인구, 노인단독가구, 농촌노인, 여성노인,

치매노인의 증가

- 농촌노인인구의 증가 : 14.7% (2000년) → 18.6% (2005년)

- 초고령사회로 접어든 지자체가 63개나 되고 거의 모두 농촌지역에

집중되어 있다. (2006년)


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▪ 고령화사회에 대한 UN의 기준

노인 : 65세 이상을

- 고령화사회(Ageing Society) : 65세 이상 인구가 차지하는 비율이 7% 이상

- 고령사회(Aged Society) : 65세 이상 인구가 차지하는 비율이 14% 이상

- 후기고령사회(post-aged society) 혹은 초고령사회

: 65세 이상 인구가 차지하는 비율이 20% 이상 대부분의 서구 선진국들은 20세기 초를 전후해 고령화사회로 진입했고 영국 독일 프랑스 등은

70년대에 고령사회가 됐다. 일본의 경우는 70년에 고령화사회로, 이어 94년에 고령사회로 진입

했다.

우리나라는 2000년에 노인인구가 전체인구의 7%로 이미 '고령화 사회'에 진입했으며, 2020년경

에는 노인인구비율이 14.4%에 달해 고령사회로, 2026년경엔 20%를 넘어 초고령사회에 도달할

것으로 예측되고 있다


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- 여성은 남성에 비해 평균 수명이 길어 건강상태가 좋지 않은 초고령

노인 비율이 높고 치매노인의 비율도 높으며, 배우자 없이 1인 가구를

형성하는 비중도 높다(노인 1인 가구비율 : 여성-86.2%, 남성-13.8%).

또한 여성노인의 교육수준이 남성에 비해 낮고 경제적인 자립도도

낮고 주거환경이 좋지 않은 불량주택에서 거주하는 비율도 높다.

- 치매노인의 증가 : 8.3% (2007년) → 9.0% (2020년)


住居論 7 장. 주거와 복지 20

住居論

5 장. 주거수준과 현황 21

- 노인복지시설 : 노인주거복지시설, 노인의료복지시설,

노인여가복지시설, 재가노인복지시설

- 우리나라 노인주거복지시설의

규모 : 0.3%

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(2) 장애인 가구

- 전체인구의 4.3%

- 장애인 가구의 증가

(도시보다는 읍면부가 높음)

- 장애인 가구 중에 1인 가구

: 9.5%

- 대부분의 장애인은 시설이 아닌

자신의 집(97.8%)에서

생활하고 있다.


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(3) 주거비 부담 가구


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(4) 최저주거기준 미달가구

- 침실, 면적, 시설 미달 : 농어촌 40.5%, 대도시 18.7%

- 시설 (부엌, 화장실, 목욕시설) 미달 : 농어촌 29.0%, 대도시 7.0%

(5) 비정상적인 거처 거주 가구

1) 비닐하우스

- 비닐하우스촌

: 무허가 불량주거지를 통칭함

:‘신발생무허가주택’의 밀집지역


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2) 지하주거

- 지하셋방, 반지하

- 습기(25.8%), 채광부족(22.2%), 환기부족(17.0%), 악취문제(15.8%) 등


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3) 쪽방

- 주거용도로 사용되는 주택 이외의 거처로서, 임대차 계약에 의하지

아니한 무보증월세 또는 일세로 운용되는 시설을 의미한다

- 빈곤가구가 가장 쉽게 접근할 수 있는 저렴주거, ‘마지막 잠자리’

- 성인 한 사람이 잠만 잘 수 있을 정도의 0.5~1평의 면적

- 5~10개의 쪽방이 한 건물을 구성

- 욕실이나 화장실 등은 층별 혹은 건물당 하나 정도가 설치

- 창문이 없거나 크기가 작아서 환기가 어려우며

- 일부 쪽방은 판자로 지어져 있기 때문에 화재위험에 노출되어 있다.

- 단층건물을 중이층(中二層)으로 개조 : 2층 방의 높이가 1~1.2m 정도


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7-4 주거복지정책의 이해

(1) 주거복지정책의 의의

- 일정수준 이하의 주택에 대한 공공의 개입

- 지금까지의 주택정책 : 주택의 양적 공급에 치중

현재 주거복지정책의 주된 목표 : 시장소외계층에 대한 주거지원

(2) 주거복지정책의 전개과정

(3) 주거복지정책의 방향

- 보금자리주택 : 공공이 건설하는 수요자 맞춤형주택, 분양가 15% 인하


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7-5 주거복지제도

(1) 공급측면의 주거복지제도

1) 영구임대주택

- 1989년, 우리나라 최초의 공공임대주택 또는 사회주택의 형태임.

- 최하위계층, 85%는 정부재정지원 나머지는 입주보증금으로 충당

- 2년마다 계약 갱신

2) 공공임대주택

- 1992년, 차상위 소득계층, 5년제와 50년제

3) 근로자주택

- 사원임대주택(임대)과 근로복지주택(분양)

4) 국민임대주택

- 30년 임대, 시장임대료의 50~70% 수준

- 한 단지 내에 여러 계층이 어울려 살 수 있도록 분양과 임대주택을

혼합하여 공급 : 사회적 통합(Social Mix)에 기여


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5) 다가구매입임대주택

- 2004년, 도심내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주

할 수 있도록 정부가 기존주택을 매입하여 저렴하게 임대하는 방식

- 임대료 : 시중 임대료 감정가의 50% 이내

6) 전세임대주택

- 2005년, 주공 또는 지자체 등 사업시행자가 기존주택에 대해 전세계약

을 체결한 후 저소득 취약계층에게 저렴하게 재임대를 추진하는 방식

- 수요자가 원하는 지역에, 원하는 주택을, 적기에 공급할 수 있고

저렴한 가격에 임대주택을 공급할 수 있다는 이점이 있다.


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(2) 수요 측면의 주거복지제도

- 근로자·서민주택 구입자금

- 근로자·서민주택 전세자금

- 저소득 영세민 전세보증금 융자제도

- 주택구입 및 전세자금 대출보증제도

- 국민기초생활보장법상의 주거급여

- 주거환경개선기금 융자

: 농어촌 주택 개량자금 지원사업, 집수리 사업, 노인주거개선사업,

열린 사회 시민 사회의 해뜨는 집사업,

한국 해비타트의 사랑의 집 고치기 사업 등


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