[14장 주택정책 -...

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[14장. 주택정책]

14-1 주택문제와 주택정책의 등장

(1) 주택문제의 본질, (2) 주택문제와 주택정책의 등장

14-2 주택정책의 목표

14-3 주택시장과 정부개입

(1) 주택시장, (2) 주택시장에 대한 정부개입, (3) 정부개입의 방법 및 수단

14-4 우리나라 주택정책의 시대적 변천

14-5 우리나라의 주거수준과 주택정책 (1) 양(quantity)적 주거수준과 주택정책, (2) 질(quality)적 주거수준과 주택정책,

(3) 주택구입능력(affordability) 수준과 주택정책, (4) 기타

14-6 향후 주택정책 방향

* 본 강의의 내용과 사진 등은 대한건축학회에서 2010년에 편찬한

“건축텍스트북-주거론”(기문당)에서 인용하였음.

14장. 주택정책 1

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14-1 주택문제와 주택정책의 등장

(1)주택문제의 본질

- 주택의 양(quantity) : 충분한 주택이 있는가?

- 질(quality) : 그것은 만족스러운 수준인가?

- 구입능력(affordability) : 주택을 구입하거나 임대할 수 있는가?

- 사용자 가치 → 교환가치 혹은 투자가치

(2) 주택문제와 주택정책의 등장

- 산업화와 도시화 시기 : 도시로의 인구집중은

주택부족과 함께 열악한 주거지를 양산하였고

상수도 공급과 쓰레기처리 등 도시 기본서비스의

한계를 넘게 만들었으며, 산업공장에서 발생하는

연기, 폐수 등은 대기오염과 수질오염을 유발함.

- 주택시장에 공공이 개입하기 위해 새로운 제도가

도입되었고 새로운 메커니즘이 발달되었다.


< 그림14-1. 산업화와 환경오염 >

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14-2 주택정책의 목표

- 모든 국민이 거주하고자 하는 지역에서 적절한 가격으로 쾌적하고

편리하게 주거생활을 할 수 있도록 하는 것

- 국민의 기본적인 주거욕구를 충족시켜 가구 및 국가전체의 주거복지

수준을 향상시키고 이를 통해 사회통합을 이룩하는 것

- 헌법 제35조제1항 :“모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할

권리를 가지며, 인간다운 생활을 할 권리를 갖는다”

(선언적인 국민의 주거권보장)

- 헌법 제35조제3항 :“국가는 주택개발정책을 통하여 모든 국민이

쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다”


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- 주택법 : 국가 및 지방자치단체는 주택정책을 수립·시행할 때에는

‘국민의 쾌적하고 살기 좋은 주거생활이 가능하도록 할 것’,‘주택

시장의 원활한 기능 발휘와 주택산업의 건전한 발전을 기할 수 있도록

할 것’ ‘주택이 공평하고 효율적으로 공급되며 쾌적하고 안전하게

관리될 수 있도록 할 것’, ‘저소득자·무주택자 등 주거복지 차원에

서 지원이 필요한 계층에게는 국민주택 규모의 주택이 우선적으로

공급될 수 있도록 할 것’을 노력하도록 규정하고 있다.

- 주택정책의 기본 목표를 달성하기 위한 하위수단이 단기적으로

그 시점에서는 새로운 주택정책의 목표가 되기도 한다.


< 그림14-1. 정책의 방향성 >

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14-3 주택시장과 정부개입

(1) 주택시장

- 시장경제 : 수요와 공급의 원리

* 주택순환과정(filtering process) : 소득이 높은 계층의 가구가 신규주택으로 이동함으로

써 생긴 공가(vacancies)를 소득이 낮은 계층의 가구가 저렴한 비용으로 구매할 수 있을

때 발생한다.

- 시장경제 지지자들은 모든 시장이 완전 경쟁적이고 외부성이나 공공재

가 없다면 원칙적으로 시장에 의한 자원배분은 효율적이라고 믿고 있

다. 그러나 현실적으로는 외부성, 공공재, 정보의 비대칭성 등의 요인

에 의해 시장에 의한 자원배분이 효율적이지 못한 경우가 많다.

- 주택의 특성 : 일상적인 생활을 영위하기 위한 필수적인 재화, 위치

고정, 장기적인 생산과정, 고가의 자산

- 이러한 주택의 특성으로 인해 시장 메커니즘에 의한 공급과 배분이

효율적으로 이루어지기가 어렵다.

→ 다른 재화에 비해 좀 더 국가가 개입하게 된다.


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(2) 주택시장에 대한 정부개입

- 정부 개입의 이유 (하성규, 2006) : 배분상의 문제(형평성), 경제안정

및 성장에 관련된 문제, 보다 나은 주거환경에서 인간다운 삶을 영위

할 수 있도록 하려는 국가의 노력

- Malpass and Murie(1982)

: 시장 메커니즘 실패

: 기능주의적 접근 - 과밀과 공중보건위생문제 등 역기능 제거

: 마르크스주의적 접근

: 따라서 정부 개입은 시장 메커니즘에 의해 발생된 문제와 연관되고

주택정책은 이러한 문제발생을 사전에 조정, 예방하기 위한 것이다.

- 좌(the left-wing), 즉 사회주의적 접근

우(the right-wing), 즉 시장 지향적 접근

- 주택정책의 궁극적인 목표 : 주택부문의 가용자원을 국민 모두의 주거

복지를 극대화하는데 사용하기 위한 효율성을 추구하는 한편,

주거복지의 분배에 있어서 사회적 형평성을 도모하는 데 있다.


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(3) 정부개입의 방법 및 수단

- 공급 측면 : 토지공급(land supply), 임대료 및 분양주택 가격 규제,

공공주택의 직접공급 등

- 수요 측면 : 보조금(subsidies) 지급, 세제(taxation) 및 금융

(financing) 지원 등

- 공급정책 위주와 저소득층의 소외문제


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14-4 우리나라 주택정책의 시대적 변천

- 규제강화와 규제완화의 반복

- 우리나라의 주택정책은 1960년대에 정부의 경제개발계획에 의해 산업

화가 추진되고 도시화가 진전되면서 본격화되기 시작했다.

- 대한주택공사 설립(1962), 건축법(1962), 토지구획정리사업법(1966),

국토이용관리법(1972), 주택건설촉진법(1972), 도시재개발법(1976) 등

법률제정

- 8.8 부동산투기억제대책 (1978) : 청약예금·부금제, 전매규제,

양도소득세 등을 강화

- 1980년대 초 주택세제 인하 등을 통한 경기부양대책

- 종합토지세를 신설(1983)

- 올림픽 개최, 3저 호황 등으로 주택가격 폭등 → 계층 간 갈등이 심화

→ 1989년 토지공개념에 입각한 법률들을 제정, 소득계층별 주택공급

을 차등화하는 정책 추진, 주택 200만 호를 위한 수도권 5개 신도시

건설(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)


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- 1997년 말 외환위기 이후 경기침체에 따른 주택건설 감소

→ 집값 상승 → 수요억제 대책

- 2008년 세계적 금융위기 → 시장규제 완화, 주택공급을 활성화 정책

14-5 우리나라의 주거수준과 주택정책

(1) 양(quantity)적 주거수준과 주택정책

1) 양적 주거수준

- 주택은 최소한 한 가구가 원하는 지역에 1개는

있어야 할 것이다. 아울러 주택을 매매하고

이사하기 위한 여유주택, 그리고 풍요로운 삶을 위해 또 다른 주택이

필요하다.

- 2005년 인구 천 명당 주택구 330호

(미국 424호, 일본 425호, 영국 418호, 프랑스 491호)


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2) 양적 측면 주택정책

- 기존도시 외곽에 신도시 건설

: 1기 신도시 (1990년대 초,

수도권 5개 도시)

: 2기 신도시 (2000년대 초,

53만호 규모의 10개 도시)

: 실제 수요와의 괴리,

새로운 교통난 유발,

기반시설 설치부담 가중,

- 도시재정비 촉진을 위한

특별법(2005.12)

- 보금자리주택특별법(2009.2)

: 도심 인근의 그린벨트 해제


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- 역세권 고밀개발이 가능하도록 주상복합 건설 시 용적률을 상향할 수

있도록 하고 증가되는 용적률의 30~60% 범위 내에서 임대주택으로

건설하도록 하였다.

- 다세대 주택 건설을 촉진하고 1~2인 가구를 위한 주택공급을 기숙사형

과 원룸형 주택을 법제화하는 등 도시형 생활주택제도를 도입하였다.


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(2) 질(quality)적 주거수준과 주택정책

1) 질적 주거수준

- 주택의 1인당 주거면적 : 22.9m2 (2005)

vs 미국(2003) 68m2, 영국(2002) 38m2, 일본(2003) 36m2, 프랑스(2002)

37m2 등


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2) 질적 측면 주택정책

- 주택의 질적 향상은 비교적 시장 메커니즘에 의존하는 경향이 높다.

- 주택은 구입 당시에는 품질에 대한 확인이 곤란하여 소비자는 공급자

보다 불리한 지위에 있게 된다. → 대부분의 국가에서는 주택건설기준,

사업계획승인, 감리, 사용승인, 하자보수책임 등의 제도를 통해 최소

한의 주택품질을 확보하도록 개입하고 있다.

- 주택성능등급표시제(2006), 소비자만족도평가제도(2008), 단계적 후분

양 로드맵(2008), 마이너스옵션제(2008), 홈네트워크 설치기준(2008),

저에너지 친환경 주택인 그린홈 보급확대(2008)

- 1990년을 전후해 5개 신도시 등 대량 공급된 주택의 노후화에 따른

효율적인 개보수 지원정책의 필요성이 증가하고 있고,

- 2001년부터 도시 저소득 계층의 주거지를 대상으로 한 주거환경개선

사업을 시행하고 있으며, 2006년부터 지속가능하고 효과적인 사업

추진을 위해 거점확산형 개발방식을 도입하기 시작했다


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(3) 주택구입능력(affordability) 수준과 주택정책

1) 주택구입능력 수준

- 소득 대비 주택가격 비율(PIR : Price to Income Ratio)과

소득 대비 임대료 비율(RIR : Rent to Income Ratio)

- PIR (2006년) : 전국 4.2배, 수도권 5.7배

vs 미국(2003) 2.7배, 캐나다(2001) 2.3배, 영국(2003) 4.1배

- RIR (2006년) : 전국 18.7%, 수도권 19.9%

vs 미국(2003) 33%, 캐나다(2001) 21%, 일본(2004) 10.6%


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2) 주택구입능력 측면 주택정책

- 70년대 말 중동특수, 80년대 말 3저 호황, 2000년대 초 저금리 및

유동성 증가 등 10년 주기로 주택가격이 급등양상이 반복되었다.

- 참여정부 : 서민주거 안정, 투명성 제고, 투기억제, 공급확대

- 수요 측면 : 실거래가 신고 의무화(2006.1), 주택 공시가격과 과표

적용률 인상에 따른 단계적 종부세 부담 강화(2006.12), 2주택자에

대한 양도세 중과조치(2007.1), 대출금융에서 담보인정비율(LTV :

Loan To Value ratio)은 40~50%로, 총부채상환비율(DTI : Debt To

Income ratio)은 40~60%로 제한, 재건축 초과이익 환수제(2006.9),

분양가상한제 적용 확대(2007.9), 무주택 기간, 부양가족수, 청약통장

가입기간을 고려하는 청약가점제 등

- 공급 측면 : 도시재정비촉진특별법령 제정(2006.7), 신도시 등 공공

택지 확대, 개발기간의 단축, 민간택지 규제 개선, 분양가상한제,

택지비, 기본형건축비, 가산비 등 분양가 내역공시제도 등


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- 2008년, 이명박 정부 : 수요지역 중심으로 주택공급을 활성화하고

시장규제를 완화하는 방향으로 주택정책을 전환하고 있다.


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(4) 기타

1) 국가경제와 주택투자

- 주택투자는 국내총생산의 3~8%를 차지하고 있으며, 주택으로부터 유발

되는 서비스가 소비자들의 소비 중 15~20%에 이르고 있다.

- 정부는 주택투자를 경제운용과 경기조절의 수단으로 이용하게 된다.

2) 주택소유(housing tenure)

- 자가점유율(2005) 55.6% vs 스웨덴(2005) 46%, 독일(2003) 45%,

미국 68%, 영국 70%, 일본 61%

3) 주거문화

- 우리나라는 세계적으로 독특한 공동주거를 경험하고 있다.

: 주택의 66.2%가 20세대 이상인 공동주택이며, 5층 이상인 아파트만

52.7%(696만 호)이다. 또한 신규 건설주택 중 아파트 비중이 80%를

상회하고 있다.

- 주택정책은 도시계획, 환경계획, 교통정책 그리고 사회정책 등과도

상호보완적으로 밀접하게 병행하여 추진되어야 한다.


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14-6 향후 주택정책 방향

- 기본적으로는 시장의 원리에 따라 주택의 수요와 공급이 이루어지도록

하되 주택건설 확대를 통해 근본적으로 주택시장을 안정시켜 나가는

정책을 지속적으로 추진해야 할 것이다. (아울러, 저소득층 배려)

- 미래 주거환경의 예상되는 변화 : 저출산과 고령화, IT기술의 발달,

빈부격차 심화, 지구환경보전 강화, 삶 가치에 대한 의식변화 등

- 현재 소위 G10에 속하는 국가에서는 저소득층 지원, 공공주택, 주택

구입능력 제고를 위한 주택금융 등 주거복지정책과 함께 주택품질,

주택관리, 실버주거, 주거지재정비, 주거문화 등 주거환경정책을

비중 있게 추진하고 있다.

- 주택정책의 효과는 매우 느리고 일정한 한계가 있다. 그러므로 직면한

문제해결을 위한 단기적 효과를 노린 정책도 필요하지만 근원적인

문제를 해결해 나가는 중장기적인 주택정책이 반드시 꾸준히 실행되어

나가도록 하여야 할 것이다.


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[15장. 주거관리]

15-1 주거관리의 배경

(1) 다양한 주거형태, (2)주택의 노후화, 주거지의 불량화, (3) 주거관리의 내용

15-2 공동주거의 관리

(1) 공동주거관리의 개념, (2) 공동주거관리제도, (3) 주거개선과 리모델링

15-3 주거지관리

(1) 주거지관리의 개념, (2) 주거지관리 규정, (3) 주민참여 유형

15-4 주거관리의 전망

(1) 공동주택관리의 전망, (2) 주거지관리의 전망, (3)건전한 주민참여의식 함양

15장. 주거관리 19

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15-1 주거관리의 배경

(1) 다양한 주거형태

- 공동주택 관리: 1979년 공동주택관리령 제정,

2002년 5월 주택법 제5장 제46조에 주택관리를 명시함.

- 단독주택 관리 : 마을만들기, 벽화그리기, 담장허물기 등


<그림15-2, 벽화 그리기 사업 (충북 청주 수암골)> <그림15-2, 우리나라 최초의 담장허 물기 사업현장 (대구 삼덕동)>

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(2)주택의 노후화, 주거지의 불량화

- 20년 이상 기존 노후주택의 비율은 비수도권 도시가 수도권에 비해

압도적으로 높다. 또한 이들은 특정한 곳에 모여 있는 경우가 대부분

이어서 주택의 노후화는 주거지의 불량화로 연결된다.

- 지금까지 주거관리 : 공동주택과 그 주택에 부수되는 공유시설 및

복리시설을 효율적으로 관리하여 주택의 기능을 최대한 장기간 발휘

하도록 함으로써 주택의 재고량을 유지·보존하는 업무

- 그러나 건전한 주택과 더불어 지역환경 조성을 위한 주거지 차원에

서의 관리에 대한 필요성을 인식하여 자기중심적이며 부정적이기 쉬운

주민의식을 참여와 협동으로 유도하며 긍정적인 생활관을 갖도록

노력하는 일이 중요하게 부각되고 있다.


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(3) 주거관리의 내용


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15-2 공동주거의 관리

(1)공동주거관리의 개념

- 공동주택의 장수명화를 위한 유지관리는 물론 거주자들의 다양한 생활

변화와 요구에 대응하는 공간으로 개선하거나 주민의 삶의 질을 향상

할 수 있는 적극적인 관리

(2) 공동주거관리제도

- 1972년, 주택건설촉진법에 공동주택관리에 관한 법률 제정

- 1977년 12월, 전문개정(주택관리인 제도 신설, 관리규약 제정 의무화)

- 1979년, 공동주택관리령과 공동주택관리규칙 제정

(사업주체관리, 자치관리, 위탁관리로 3원화됨.

특별수선충당금 적립 의무화)

- 1984년, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제정

- 1987년, 주택관리사제도 도입

- 건축법 중 관리에 관한 규정, 시설물 안전관리에 관한 특별법

- 각 단지별로 주민들이 합의한 관리규약


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- 주택법 : 공동주택 노후화 방지와 주거생활 향상을 위해 2002년 5월

주택건설촉진법과 공동주택관리령, 관리규칙의 내용 등을 보완하여

주택법으로 개정하면서 제5장에 주택관리를 명시하고 주택법시행령과

시행규칙으로 2003년 12월 30일부터 시행하고 있다


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(3) 주거개선과 리모델링

- 우리나라 리모델링 제도는 도입된 지 7년이 지났지만 규제가 까다로워

건축주들이 꺼리고, 건설사도 재건축, 재개발에 비해 뚜렷한 수익성이

없어 시장형성이 제대로 이뤄지지 못했다.

- 건물 LCC개념의 보편화, 재활용에 대한 관심 고조, 생태환경을 살리기

위한 노력, 소비형 사회구조에서 순환형 사회구조로의 변환

→ 리모델링 시장규모의 확대

- 리모델링을 통해 물리적

장수명화뿐만 아니라

(가변적 공간구조를

통해) 기능적 ․ 사회적

장수명화 도모


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- 건축법 제8조 (리모델링에 대비한 특례 등)과 건축법시행령 제 6조의

3 (리모델링이 쉬운 구조 등)등에 신축 시 리모델링이 용이한 평면,

마감재, 구조로 하였을 경우 용적률이나 건폐율에 인센티브를 제공함

: 1. 각 세대는 인접한 세대와 수직 및 수평으로 전체 또는 부분통합을 할 수 있을 것

2. 구조체와 건축설비, 내부 마감재료와 외부 마감재료는 분리할 수 있을 것

3. 개별 세대 안에서 구획된 실(室)의 크기에 변화를 줄 수 있어야 하고,

마감재료·창호 등의 구성재는 교체할 수 있을 것.

- 서울시의 리모델링 활성화 방안(2009년)

: 리모델링 가능연한 단축 (준공 후 20년에서 15년으로)

: 증축규모 확대 (전용면적 10% 이내에서 30% 이내로, 또한 전용면적

의 증가가 없는 경우는 현행대로 사용검사 후 10년만 경과해도

리모델링을 할 수 있다)

: 주상복합 아파트의 경우 상가 주인도 조합원으로 간주함

: 층수를 늘리는 것도 허용

: 주차장도 설치를 면제해주거나 완화해주는 방향으로 추진


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: 에너지 절약형으로 전환할 수 있도록 지원

건물에너지합리화사업(BRP: Building Retrofit Project)과 연계해

건물주가 에너지 절약형 리모델링을 할 경우 최대 10억 원(연리 3%,

8년 분할 상환)까지 융자지원을 해주고 있다.

: 내진설계 없이 지어진 건축물에 대해서는 리모델링

시 지진 안전성까지 확보 유도


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15-3 주거지관리

(1) 주거지관리의 개념

- 국가가 주도하는 획일적인 주거지관리보다는 주민 스스로가 각각

지역의 특색을 살린 아름답고 쾌적한 경관을 조성하고 관리할 수

있도록 하고 있다. (경관법 2007. 5).

- 마을 만들기 : 주민 스스로가 마을의 주민으로 거듭나고, 주민 간에

마음과 마음을 이어주어 주민들이 더불어 함께 살아가는 지역공동체를

창조하기 위한 모든 활동을 말한다.

- 협의적으로는 동네에 있는 단지 주거지 거리 등을 의미하며,

광의적으로는 동·구까지 포함하는 공간적 개념과 공동체 문화 등과

같은 사회적 개념까지 포함한다.

- 의식의 변화 : 주거지를 단지 먹고 자는 장소라는 생각에서 문화적

욕구를 충족시켜줄 수 있는 장소로 인식하고, 주택을 재산증식의 도구

로 여기던 생각에서 벗어나 주거환경의 질을 고려하여 자신의 삶터를

적극적으로 가꾸고 관리하려는 노력을 이어가고 있다.


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(2) 주거지관리 규정

- 공동주택 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조 제1항,

주택법 제44조의 규정에 의거 시·도지사가 관리규약 작성 시 참고할

수 있도록 관리규약 준칙을 정해 제시하고, 이를 바탕으로 입주자

등의 과반 동의를 얻어 단지별로 주거환경과 단지 특성 및 단지여건을

감안해 실정에 맞도록 관리 규약을 제정 또는 적합하도록 개정한 다음

이를 관할 구청장에게 신고하도록 하고 있다.

- 단독주택주거지 : 경관법이나 국토계획법에 의한 경관협정이나 지구

단위계획 등을 통해 주민들이 자율적으로 자치규약을 제정할 수 있다.


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(3) 주민참여 유형

- 주민참여 : 주거지관리에 관한 의사결정 과정을 공유하는 현상으로

주민들의 생활 및 생활터전인 커뮤니티 생활에 영향을 주는 의사결정

을 함께 하는 것

① 주민참여형 : 행정이나 전문관리조합이 주거지관리를 추진하되 의견

청취, 공고 등 소극적인 방법으로 주민이 참여하는 형태이다.

② 주민 외부지원형 : 주민과 시민단체 또는 전문가 등 외부지원이 동시

에 이루어지는 형태로 주민참여형보다는 체계적이며 원활한 주민참여

가 가능하다.

③ 주민 외부지원 행정결합형 : 주민과 전문가(또는 시민단체)에 의해

추진된 사업이 행정적 지원을 통해 구체화될 수 있는 형태로 민관

파트너십이 강력한 힘을 발휘할 수 있는 형태이다.

④ 주민주도형 : 지역의 문제를 주민 스스로 파악하고 문제제기 및 해결

방안으로 마련하는 형태이다. (지역리더, 주민 간 네트워크 )

: 1990년대 헤이리 아트벨리


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15-4 주거관리의 전망

(1) 공동주택관리의 전망

(2) 주거지관리의 전망

(3) 건전한 주민참여의식 함양

- 주거지의 마을만들기 형태로 경관개선

시범사업이 진행되어 살고 싶은 도시

만들기와 같이 공공의 적극적인 지원에

의해 이뤄진 결과도 있지만

- 화단길 가꾸기, 내 집 앞 눈 치우기, 담장 허물기, 벽화그리기 등

주민들의 자발적인 활동에 의해 주거지를 관리한 사례들이 있다.

- 주민참여의 중요성 인식


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