Youtube.com/user/erathai

facebook.com/erathaipagewww.era.co.th

www.erathai.com

ERA Mobile Marketing ERA Commitment to Service

ERA Data Center & Service Center

ERA Money NetworkERA Global RefenalSystem

ERA MagazineERA Network Marketing ERA Internet Marketing ERA Auction

When It Comes to Real Estate Marketing, ERA Empowers You with The Best Tools

คอลมนตลาดบานมอ2 ฝงธนบรและคอลมนเปดบานสดสวยฉบบหนาพบกบ

การซอขายบานมอ2 ของระบบแฟรนไชสในประเทศไทยอานตอหนา 2

จดเรมตนของระบบแฟรนไชสบานมอสองในประเทศไทย

ถากลาวยอนกลบไปเมอประมาณ 20กวาปทผานมาประมาณป พ.ศ. 2535

ค�าวาธรกจแฟรนไชสในประเทศไทยแทบจะกลาวไดวาไมเปนท

คนเคยกบคนสวนใหญของประเทศเทาใดนกหรอพดงายๆกคอ

ไมรจก ทวารจกกคอ เคยเหนโลโกเมอเวลาไปเทยวหรออยใน

ตางประเทศ แตกไมรวามระบบการท�าธรกจหรอเกยวพนกบ

ธรกจแฟรนไชสแตอยางไร ยงถากลาวถงธรกจแฟรนไชส

อสงหารมทรพยบานมอสอง ยงงงกนเขาไปอก เพราะค�าวา

แฟรนไชสกไมคนเคย ยงค �าวาบานมอสองกไมเคยรจก

รจกแตบานหลงทสองซงหมายความถงบานพกตากอากาศ

หรอบานรบรองในบางโอกาสเทานน เพราะในขณะนน

การท�าธรกจบานมอสองยงไมเปนทรจก โดยเฉพาะการ

เปนนายหนาขายบานหรอทดนกยงไมเปนทยอมรบดงเชน

ในปจจบน สาเหตหลกกคอ วธการด�าเนนการซงหมายถงวธ

การบรหารจดการตางๆ ทงในเรองการจดการภายใน เรองการจดการบคลากร

หรอแมแตเรองการจดการส�านกงาน ในอดตนายหนาเกอบทงหมดไมมส�านกงาน

ใชบานหรอทอยอาศยในรปแบบตางๆเปนสถานทตดตอเชนท�าการคาหรอธรกจ

อนๆในชนลาง กใชชนลอยของอาคารพาณชยเปนส�านกงานโดยไมมปายชอบรษท

แตอยางใดหรอทมอยมากในอดตกคอใชหองพกในแฟลตหรอหองเชา

เชน ในแฟลตดนแดงเปนตน (ในวนนนยงไมมนายหนามอถอ เพราะราคาแพงมาก)

ผมไดมโอกาสไดพบเหนดวยตวเองในชวงป พ.ศ. 2535 เพราะตองออกส�ารวจ

ตลาดนายหนาอสงหารมทรพยเพอดความเปนไปไดของการท�าธรกจกอนทจะน�า

เอาระบบแฟรนไชสนายหนาอสงหารมทรพยจากตางประเทศมาด�าเนนการใน

ประเทศไทย และในวนนนเราม 2 ทางเลอกคอ

1. ยงไมถงเวลาทจะด�าเนนการเนองจากตลาดยงไมมพฒนาการ

ทดพอเพราะระบบนจะมประโยชนอยางยงกบตลาดทพฒนาแลวและ

2. เราตองเปนผบกเบกตลาดบานมอ 2 ในระบบแฟรนไชสรายแรก

ในประเทศไทย

ในวนนนเราเลอกทางเลอกท 2 คอเปนผบกเบกตลาดบานมอ 2 ใน

ระบบแฟรนไชสเปนรายแรกในประเทศไทยเนองจากวาตลาดบานใหมมการเตบโต

อยางตอเนองหลายปและมบานใหมเขาสตลาดนบแสนหนวยหลายปตดตอกน

จงเปนเหตผลสอดคลองกบการศกษาตลาดบานมอสองทวามทรพยหรอบานมอ2

นบแสนหนวยรอการขายอยในทองตลาดซงด�าเนนการขายกนเองโดยเจาของทรพย

ดวยวธบอกตอกนไปแบบปากตอปากและในขณะเดยวกนตลาดคอนโดมเนยมกม

อตราการเตบโตสง ประกอบกบนกพฒนาทดนจ�านวนมากตองด�าเนนการจดการ

สะสมแลนดแบงคเพอท�าธรกจตอไปในอนาคต ดงนนการด�าเนนธรกจบรการใน

ดานนจงเปนค�าตอบทสามารถตอบไดทกค�าถามในขณะนน ในทสดทกอยาง

กเกดขนจากระบบการบรหารธรกจนายหนาอสงหารมทรพยแบบเครอขายใน

ระบบแฟรนไชสและต�าราการบรหารจดการธรกจบานมอ2 โดยเฉพาะ 5เลมและ

หลกสตรการสรางตวแทนขาย 3หลกสตรซงหลกสตรเหลานจะมการพฒนาและ

ตอยอดในทกๆ 3-5ป หลกสตรเหลานแตกตางจากหลกสตรบรหารธรกจทวไป

อยางเหนไดชดกลาวคอวธการบรหารคนกแตกตาง วธการบรหารสนคาคงคลงก

แตกตาง รวมถงวธการอนๆอกมากมายและในทสดแผนงานกถกวางไวในเบองตน

โดยแบงออกเปน 3ชวง ส�าหรบระยะเวลา 9ป (ในอดตนยมการวางแผนงานระยะ

ยาวซงแตกตางจากวธการในปจจบน) เรมตงแตป พ.ศ.2536 -ป พ.ศ. 2544 ดงน

ชวงท 1: ป 2536 – 2538

-ใหความรกบผซอ,ผขาย, และผทสนใจเกยวกบบรการตางๆของบรษท

- เรมสรางเครอขายการขายบานผานระบบ Computer online

- จดระบบการฝกอบรมอยางมประสทธภาพและ

สมบรณแบบ

- จดท�าสอโฆษณาเฉพาะส�าหรบบานมอสอง

ชวงท 2: ป 2539 – 2541

- พฒนารปแบบการใหบรการเชงรกในทกพนท

- จดท�าอปกรณสงเสรมการขายในรปแบบตางๆใหทนสมย

- พฒนาศนยขอมลอสงหารมทรพยใหเกดประโยชนสงสด

- จดท�าดรรชนราคาตลาดบานมอ2

ชวงท 3: ป 2542 - 2544

- เปดสถาบนนกขายบานมอ 2

- เปดส�านกงานภาคครอบคลมทวประเทศ

- เปดส�านกงานในตางประเทศทวทกทวป

ทกลาวมาเปนแผนงานเบองตนทวางไวกอนทจะเรมด�าเนนการ (พ.ศ.2535)

การด�าเนนงานตางๆเปนไปดวยดตามเปาหมายทก�าหนดไวแตเมอเกดภาวะวกฤต

เศรษฐกจในภาคพนเอเชยและทวโลกตลอดระยะเวลาทผานมาท�าใหแผนการ

ตางๆ ตองมการเปลยนแปลงไปเพอใหเหมาะสมกบสภาพความเปนจรงและ

เศรษฐกจโดยหลายรายการตองถกยกเลกหรอเลอนออกไปอยางไมมก�าหนดแตสง

ทเกดกบธรกจบานมอสองและเปนสงทปรากฏแกสายตาของผบรโภคและ

นกธรกจทกคนกคอวนนธรกจบานมอสองเปนธรกจทมแนวโนมสงทจะเตบโต

ไดในอนาคต เนองจากเปนธรกจบรการและสามารถใหบรการไดในหลากหลาย

รปแบบจงท�าใหไดรบความสนใจจากหลายฝายซงในปจจบนธรกจแฟรนไชส

บานมอ2 กมการเตบโตอยางตอเนองเพราะผบรโภคใหความยอมรบในตวสนคา

และบรการมากยงขน ในดานการด�าเนนธรกจของระบบแฟรนไชสเองกมการ

พฒนาอยางตอเนอง โดยสามารถจ�าแนกออกไดเปนภาคสวนตางๆดงน

1. ในสวนของรปแบบการจดตงส�านกงานรวมถงสวนบรการตางๆ ตอง

มพนททสามารถรองรบการท�างานไดอยางเตมรปแบบรวมถงหองประชม, หอง

รบรองลกคา, หองฝกอบรมและทส�าคญอกประการกคอความเพยงพอของพนท

สวนกลางในการท�างาน

2.ในสวนของบคลากรและการพฒนาบคลากรเพอยกระดบการใหบรการ

สดสวนคอ 10:1 ระหวางทมขายกบสวนสนบสนนโดยตองมหนวยงานสนบสนน

เตมรปแบบและในดานการฝกอบรมตองมอยางตอเนองเพอยกระดบความคด

และวธการในการท�างานรวมถงจตใจในการใหบรการแกลกคาอยางเตมท

3.ในสวนของการน�าเอาเทคโนโลยสมยใหมมาใชในการท�างาน

ในสวนนเปนสวนตอเนองจากการพฒนาบคลากรและจะตองสอดคลอง

กบผบรหารและวฒนธรรมของแตละองคกรดวย

4. ในสวนของทมทปรกษา ตองมทมทสามารถใหค �าปรกษาในการด�าเนนงาน

ไดในทกเรองรวมถงชวยแกปญหาตางๆไดในทนท

5. ในสวนของการมสวนรวมในการชวยเหลอสงคมและรบฟงความคด

เหนตางๆ ตองท�าอยางตอเนองและจรงใจ

จากทกลาวมานนคอแนวคดและวธการเบองตนในการเรมท�าธรกจแฟรนไชส

บานมอ2 ในประเทศไทยเมอ 20ป ทผานมาซงในขณะนนยงไมเปนทรจกทงตวบรษท

www.era.co.th facebook.com/erathaipage Youtube.com/user/erathai

ERA UPDATES2

(รปท1)

ERA Service of Innovation: นวตกรรมการใหบรการของ ERA

Quick Market Report

-Title Insurance -Listing Contract -Hom

e inspection -Property Apprasel -Purase Agreement -Pric

e Neg

otia

tion

-Clo

sing

Costs

-M

ortgage

Full Service

ERA Basic Marketing Program

ERA Mobile Marketing & Internet Marketing

Company Website Franchise Website Personal Website

ERAAgent-Tour

Buyer CaravanERA Service Center ERA Data Center ERA

Open House

Review with Home owner for Decision

Review Marketing Plan & Pricing ERA Auction Programor

ERA Marketing Program*

ERA Quick Market Report ERA Mobile Marketing ERA Network Marketing

1 คนหา 500 คนขาย

ERA Service Center ERA Full Service

ERA Smarter Solution for Home Seller ERA Global Network ERA E- Service

(รปท2)

ERA Basic Marketing Program

ERA Mobile Marketing & Internet Marketing

Company Website Franchise Website Personal Website

ERAAgent-Tour

Buyer CaravanERA Service Center ERA Data Center ERA

Open House

Review with Home owner for Decision

Review Marketing Plan & Pricing ERA Auction Programor

ERA Marketing Program

และรปแบบการใหบรการจงเปนการยากทจะใหเจาของทรพยทตองการขาย

ลงนามในขอตกลงเพอแตงตงใหเปนตวแทนขายอสงหารมทรพยแตผเดยว และถา

จะกลาวถงการท�าตลาดนนกคอนขางงายเพราะยงไมมใครท�ามากอนประกอบกบ

คแขงทท�าอยางจรงจงมไมมากจงท�าใหเราประสบความส�าเรจโดยไมยากเยนนก

และมสาขาแฟรนไชสเปดด�าเนนการสงสดถง 50 สาขาใน 15 จงหวดทวประเทศ

ในป พ.ศ.2539 แตแลวการเปลยนแปลงครงยงใหญกบธรกจกเกดขนคอ

วกฤตตมย �ากง ท�าใหตองมการปดสถาบนการเงนหลายแหงและสงผลใหธรกจ

บานมอ2 ชะลอตวอยางเหนไดชดประกอบกบเจาของทรพยจ�านวนมากมปญหา

กบสถาบนการเงนท�าใหไมสามารถด�าเนนการขายทรพยสนตางๆได สงผลให

เครอขายของบรษทมความจ�าเปนตองลดขนาดการด�าเนนงานลงเหลอเพยง 1 ใน 3

ของทเคยมแตวกฤตครงน นกลบกลายเปนโอกาสใหกบเครอขายและสราง

รปแบบใหมในการท�างานคอ รปแบบของทมงานจากการจางงานกลายเปนรปแบบ

ของการแบงปนผลประโยชนอยางลงตวซงสงผลใหทมงานขายเตบโตอยาง

รวดเรวและมตวเลขเฉลย ขนต�า 35 คนตอสาขาจากเดม 6 คนตอสาขา ในดาน

การจดการขอมลตางๆกมการพฒนารปแบบและวธการใหมประสทธภาพมาก

ยงขน จงเปนเหตผลใหระบบงานสามารถผานอปสรรคตางๆมาไดจนทกวนน

และในขณะเดยวกนสงทผบรโภคไดรบจากเครอขายการซอขายอสงหารมทรพย

ในระบบแฟรนไชสกคอการด�าเนนการขายในรปแบบของเครอขายและการให

บรการอยางตอเนองตลอดจนการเกบรกษาขอมลตางๆอยางมประสทธภาพซง

โดยภาพรวมนนปจจยเหลานมความส�าคญมากซงผบรโภคกใหความส�าคญใน

สงน ท�าใหการซอขายผานระบบแฟรนไชสบานมอสองเตบโตขนอยางตอเนองใน

อตรา 10 – 15% ตดตอกนในชวง 10 ปทผานมาและยงมแนวโนมทจะเตบโตตอไป.

ผลจากการด�าเนนการของระบบแฟรนไชสในประเทศไทย

เมอเรมมระบบการซอขายบานมอ2อยางเปนมาตรฐานเกดขนในป พ.ศ. 2536

กถอเปนการจดประกายการท�าธรกจอยางเปนรปแบบและเรมมการพฒนา

ทดขนในทกๆดานเพอทจะใหบรการแกลกคาทตองการซอหรอฝากขาย

อสงหารมทรพยผานระบบ แตในขณะเดยวกนกมค�าถามวา เราจะเปรยบเทยบ

ขนาดของตลาดบานมอสองไดอยางไร? เนองจากไมเคยมการเกบตวเลขกน

มากอนและตลาดบานมอสองของไทยไมใหญเหมอนในสหรฐอเมรกาประกอบ

กบคนไทยไมยายทอยบอยนกและไมชอบบานทเคยมใครอยมากอน ค�าถามเหลาน

มาจากความคดและความรสกของคนถามเปนหลกเนองจากไมไดอยในธรกจ

และอาจจะไมเคยใชชวตอยในตางประเทศเปนเวลานาน จงท�าใหมค�าถามชน�าไป

ในแนวทางดงกลาว แตจากการเกบขอมลของ ERA และฐานขอมลของบรษท

แมซงเปนบรษททจดทะเบยนอยในตลาดหลกทรพยในขณะนน (พ.ศ. 2536)

พบวาตลาดอสงหารมทรพยของไทยเกอบจะไมมขอแตกตางจากสหรฐอเมรกา

สงทแตกตางและเหนไดชดเจนกคอระยะเวลาของการเตบโตของวงจรธรกจ

รวมถงขอก�าหนดในการท�าธรกจ ถาจะใหอธบายดวยค�าพดงายๆกคอ ตลาดบาน

ใหมของอเมรกาเตบโตถงขดสดในระดบหนงแลวกตองมการชะลอตวลงบาง

เนองจากมฐานขอมลตางๆจากหลายภาคสวนสนบสนนในการตดสนใจท�าธรกจ

และผทจะเขาสธรกจอสงหารมทรพยกมขอก�าหนดมากมายซงแตกตางจาก

ประเทศของเราเปนอยางยงทใครๆกท�าได และในดาน Supply กพบวาตลาด

บานมอสองของไทยในชวงระยะเวลานนมมลคาโดยประมาณ 75,000 ลานบาท

ตอปโดยการเกบขอมลจากทมงานภาคสนามและการเกบขอมลจากสอโฆษณา

ตางๆทมอยในขณะนน (ทงนเปนขอมลจากลกคาโดยตรงยงไมรวมถงทรพยจาก

กรมบงคบคดและทรพยจากสถาบนการเงน) และมแนวโนมสงขนอยางตอเนอง

และในปจจบน (พ.ศ. 2555) ตลาดบานมอสองมขนาดเตบโตขนโดยประมาณ

200,000 ลานบาทซงถารวมทรพยสนจากหลายๆแหลงจนครบถวนแลวคาดวา

จะมมากกวาอกหลายเทา และในดาน Demand กมการตอบรบทดเชนกน ผทสนใจ

ซอบานมอสองสวนใหญรบไดกบสภาพบานทเปนอยและมความต งใจทจะ

ลงทนซอมแซมใหมอยแลว สงเดยวทตองพจารณาคอราคาซงแนนอนทสดวา

“ผซออยากซอถกในขณะทผขายอยากขายแพง” ตรงนคอโจทยแรกทตองตอบ

อยางชดเจน ในระบบแฟรนไชสจะมการเกบขอมลตางๆเกยวกบราคาเพอชวย

ผขายในการตงราคาขายใหเหมาะสมซงในอดตเรยกโปรแกรมนวา CMA

(Comparative Market Analysis) แตในปจจบนเปลยนเปน QMR (Quick Market Report)

โดยเรมจากการตงราคาขายทถกตองสอดคลองกบราคาตลาดและมการน�าเสนอ

แผนการตลาดอยางเสมอนจรงโดยมการน�าเอา Computer Tablet มาใชในการน�า

เสนอและมเอกสารประกอบทกขนตอนเพอใหสามารถตรวจสอบไดวาเกดอะไร

ขนบางในระหวางทฝากขายท�าใหเราสามารถสรางความประทบใจและเรยก

ความเชอมนจากลกคาได ในดานการตลาดของระบบแฟรนไชสกตองมการ

สรางนวตกรรมใหมๆเกดขนตลอดเวลาโดยการผนวกเอาเทคโนโลยสมยใหม

มาผสมผสานกนท�าใหเกดวธการตลาดรปแบบใหมเรยกวา “Mobile Marketing”

โดยอาศยการใชเทคโนโลยในปจจบนเพอเพมความรวดเรวในการสงขอมลเขา

สฐานขอมลและกระจายขอมลใหแกเครอขาย ซงแตกตางจากการท�างานในอดตท

ตองใชเวลากวา 10 วนเพอสงขอมลใหทมงานทกคนรบร แตทกวนน “Just one Click”

ทมงานทกคนจะไดรบขอมลรายการรบฝากขายทเขามาใหมและสามารถด�าเนน

การขายทรพยเหลานนไดในทนท ตอจากนนกจะมการท�าการตลาดออนไลนใน

รปแบบหลากหลายมต (ตามรปท 1) เพอใหสามารถเขาถงกลมลกคาเปาหมาย

และเปนทางเลอกแกลกคาทท�าการคนควาหาขอมลอยในขณะนนไดในทนท

ซงเทากบวาเปนการเพมโอกาสในการขายให

แกลกคาผฝากขายและเปนการเพมโอกาส

ในการสรางรายไดใหแกตวแทนขายของ

บรษทไปในตว หลงจากนนกจะเปนการ

ท�าการตลาดอยางตอเนองตามรปแบบ

ทวางไว (ตามรปท 2) แตทงนขนอยกบ

ความเหมาะสมทางกายภาพของทรพย

แตละประเภท ตวอยางเชน ทดนเปลาหรอ apartment กจะมวธการท�าตลาดท

แตกตางกบคอนโดมเนยม ซงทงนขนอยกบสภาพแวดลอมและการตดสนใจของ

ตวแทนขายทรบงานซงตองผานความเหนชอบจากผบรหารหรอผน�าทมขายท

สงกดอยและผลตอบรบจากการด�าเนนงานจะมการรายงานทกขนตอนผานระบบ

e-report ของบรษทและในขณะเดยวกนลกคา

ผฝากขายทรพยกบบรษทกสามารถทจะรบรถง

ความคบหนาของการขายดวยระบบ e-service

ผานทาง website ของบรษท ตลอดระยะเวลา

การรบฝากขาย ตวแทนขายของบรษทมหนาท

ทจะตองรบผดชอบดแลทรพยนนตามรายการ

ทแจงจนกวาจะครบก�าหนดตามขอตกลง มหนาทในการท�าตลาดเพอหาผสนใจซอ

มาชมทรพยสนและขอดของระบบแฟรนไชสกคอมระบบการเกบขอมลลกคาท

สนใจซออยเปนจ�านวนมากโดยการเกบรวบรวมจากตวแทนทงหมดของระบบ

และตวแทนทกทานกสามารถน�าขอมลไปใชไดในทนท โดยตวแทนสามารถ

ท�าการจบคกบรายการตางๆไดผานระบบ Money Network ของบรษท และใน

ขณะเดยวกนระบบกยงเพมขดความสามารถในการใหบรการแกลกคาซงรวม

ถงผซอและผขายผานทางระบบแนะน�าลกคาของบรษท ซงตวแทนสามารถให

บรการลกคาไดแมในพนทหางไกลหรอแมกระทงในตางประเทศโดยการสง

ความตองการของลกคาไปยงส�านกงานใหญของแตละประเทศและจะมการ

ประสานงานในระดบตางๆตอไป

www.era.co.th facebook.com/erathaipage Youtube.com/user/erathai

ERA HOTLINEVoradet SivatachanonPresident & CEOERA Franchise (Thailand)

3

จากการท�างานเปนเครอขายท�าใหมการเกบขอมลตางๆทางสถตไวเปนจ�านวนมาก

เพอประโยชนในการวางแผนการท�างาน ตวอยางเชนในชวง 10ป แรกของการ

ด�าเนนงานในดานบคลากรการขาย ตวแทนขายของบรษททงเครอขายประมาณ

200 คน อยในระบบเงนเดอนและมอายเฉลยอยท 40 – 50ป การศกษาโดย

เฉลย 70% ต�ากวาปรญญาตรและเกอบทกคนตองการท�างานทมนคงโดยไมคด

จะท�าธรกจของตนเอง หลงจากการด�าเนนงานผานไป 15ปความเปลยนแปลง

เกดขนคอ 55% ของตวแทนขายขอเปลยนจากระบบเงนเดอนมาเปนระบบแบง

ผลประโยชนและกยงไมใหความส�าคญกบการฝกอบรม แตเมอครบ 20ป อายเฉลย

ของตวแทนอยท 30 – 40ปแสดงใหเหนวาธรกจนเรมเขาสคนรนใหมมากขนเนองจาก

วาทกคนสามารถสรางรายไดอยางไมมขดจ�ากดและทส�าคญทสดคอมอสระ

ในการท�างานและทกวนนอาชพนายหนาอสงหารมทรพยกเปนทยอมรบของทกคน

กวา 95% ของตวแทนขายจาก 2,000 คนอยในระบบแบงผลประโยชนและม

ความตองการทจะเรยนรในเรองตางๆในอาชพมากขนโดยใหความส�าคญกบ

การฝกอบรมทเปนมาตรฐานและมาจากแหลงทเชอถอได อกสวนทมความส�าคญ

ไมแพในเรองบคคลากรกคอ ในสวนของการขายทรพยสนรายยอยโดยตรง บรษท

มการเกบขอมลตางๆทางดานการตลาดทกภาคสวนทงแหลงทมาของผฝากขาย

และแหลงทมาของผซอโดยไดรบความรวมมอจากตวแทนขายทกทานเปนอยางด

ซงสามารถสรปไดดงน

แหลงทมาของผฝากขายในป 2557 (จากรปท 3)

1. 47%มาจากลกคาของบรษทกลาวคอเปน

ลกคาทโทรตดตอมาเพอขอรายละเอยดและตดสน

ใจฝากขายกบบรษทเนองจากรจกบรษทเปนอยาง

ดและมความเชอมนในบรการ

2 . ล ก ค า ท ไ ด ร บ ก า ร แ น ะ น� า จ า ก ล ก ค า เ ก า

ของบรษทประเดนนคอสง ทนาสนใจเพราะทก

รายการทฝากขายมโอกาสในการขายมากนอยแคไหนขนอยกบหลายปจจย

แตอตราการขายโดยเฉลยอยท 20% แตตวแทนของบรษทสามารถสรางความพงพอใจ

ใหแกลกคาไดเปนอยางด จากการส�ารวจพบวาลกคาตองการบรการทดและเปน

ระบบจากตวแทนมากเปนอนดบแรกและอนดบ 2 คอ คาดหวงใหขายได

3. ลกคาจากพนทท�างานตางๆของตวแทนหรอทเราเรยกวา Geographical

Target Area (GTA) ซงมถง 18% เนองจากการท�างานในระบบเครอขายนนเนน

ในเรองพนทโดยจะมผรบผดชอบตามพนทตางๆตามแตความเหมาะสมจงท�าให

มลกคารบรและใชบรการอยางตอเนอง

4. สวนทเหลออก 14% กมาจากหลากหลายรปแบบเชน 5% มาจากปาย

ประกาศทวไปทตวแทนน�าไปตดไว และมาจากอนเตอรเนต 4% สวนทเหลอมา

จากกจกรรมทางการตลาดอนๆ

ในดานแหลงทมาของผซอกสามารถสรปไดดงน (จากรปท 4) 1. จากปายหนาทรพยและปายประกาศตางๆของบรษทมถง 64% ซงสามารถ

วเคราะหไดวาผซอสวนใหญคอผทอยในพนทและมความตองการทจะซอทรพย

ในบรเวณนนๆเพมเตมและเมอโทรตดตอกไดรบความพอใจจากการใหบรการจาก

ตวแทนของบรษทรวมถงการบรการอยางเตมรปแบบตงแตวนทเรม

ดบานจนถงวนโอนกรรมสทธแตทงนมขอมลทนาสนใจอยประการ

หนงกคอมไมถง 5% ทตกลงซอเมอเขาชมบานหลงนนเพราะสวนใหญ

ผซอจะตองดบานกบตวแทนอยางนอย 5 หลงถงจะตดสนใจ

2. จากระบบ I-Net มถง 14% ซงเตบโตขนเปนล�าดบจากปทผานมาและม

แนวโนมทจะเพมขนอยางตอเนอง

3. ม 13% มาจากการท�างานในพนทของตวแทนขาย สวนทเหลอกมาจาก

กจกรรมการตลาดอนๆทวไป

นอกจากนนกมการเกบขอมลเพอใชก�าหนดและปรบวธการท�างานเชน การเกบ

ขอมลระยะเวลาการวางตลาดของทรพยแตละประเภท ระยะเวลาการด�าเนนงาน

รวมถงอตราการตอรองราคาตางๆดวย เพอใหผบรหารสามารถมขอมลในการ

ตดสนใจและสามารถก�าหนดวธการในการด�าเนนงานเพอใหทมงานสามารถ

ปฏบตหนาทไดตามเปาหมายทวางไว จากรปท 5 จะเหนไดวามการเกบขอมล

ระยะเวลาการวางตลาดของทรพยแตละประเภทซงแตละปจะมขอมลทแตกตางกน

ขนอยกบประเภทและความนยมของสนคาแตละอยางตามแตโอกาสเชนใน

ชวงทผานมาธรกจขนาดเลกมการขยายตวดกจะท�าใหทอยอาศยซงสามารถใช

เปนส�านกงานไดจะเปนทนยมจงสงผลใหทาวนโฮมและอาคารพาณชยมระยะ

เวลาการวางตลาดทสนลงกวาทเคยเปนหรอยกตวอยางเชน คอนโดมเนยมใน

ชวงระยะเวลาประมาณ 7-8 ปกอนนนตองใชเวลาการวางตลาดกวา 200 วน

แตปจจบนใชเพยง 100 วนเศษเทานน สาเหตทตวเลขในชวงป 2555 มความ

แตกตางมากในบางประเภทกเนองจากความผดปรกตในชวงปลายป 2554 ท�าให

การตดสนใจซอไมเปนไปตามธรรมชาตอยางทควรเปนแตกไมสงผลมากนก

ในดานยอดขายเพราะการขายเปนเครอขายในระบบ

แฟรนไชสสามารถท�าการขายไดทวประเทศในทกๆ พนท

จงไมสงผลกบยอดรวมการขายมากนก ในตลาดบานมอ2

นนเมอมเหตการณผดปรกตเกดขนจะไมสงผลในทนท

เนองจากยอดขายตางๆจะมการก�าหนดลวงหนาไวแลว

อยางนอย 1 ปเชนเมอครงวกฤตตมย �ากงในป พ.ศ.2540

น นยอดขายในปถดมายงคงมเหมอนเดมแตไดรบผล

กระทบจรงๆกคอป พ.ศ.2542 ในชวงตนเทานน เชนเดยว

กบเหตการณในป พ.ศ.2549 ยอดขายในปถดมายงคงเปนปรกตแตยอดขายตกลง

พอควรใน 2 ไตรมาสแรกของป พ.ศ.2551 เนองจากทกคนตกอยในภาวะไมม

ความมนใจในเหตการณตางๆจงชะลอการตดสนใจ ในรปท 6 เปนการเกบขอมล

การเปรยบเทยบตวเลขการตอรองราคาจากผซอซงตวเลขนไมควรเกน 12% ซง

ถาเกนกวานนถอวา “Over Price” แตกมโอกาสขายไดถาทรพยนนมจดเดนเหนอ

กวาคแขงในตลาด ตวเลขทนาสนใจในอตราการตอรองราคานนปรากฏขนใน

ป พ.ศ. 2542 คอ 17.69% และทสงสดคอ 20.45% ในป พ.ศ. 2551 ซงเปนผลมา

จากเหตการณทกลาวมาในเบองตน สวนทสองคอระยะเวลาการวางตลาดซงไม

ควรเกน 120 วนถาตวแทนขายไดรบความรวมมอจากเจาของทรพยเปนอยางด

สวนสดทายคอระยะเวลาด�าเนนการโดยนบจากวนทวางเงนจองจนถงวนโอนกรรมสทธ

ซงปจจบนกอยในเกณฑมาตรฐานทยอมรบไดคอ 35-40วน โดยในปทตวเลขนสง

ทสดกคอ ปพ.ศ. 2540 คอ 105วน อยางไรกตามตวเลขสถตเหลานมผลมากในการ

ท�าธรกจซงไมสามารถหาเรยนไดทวไปแตเปนสวนหนงของ

การเรยนรในการท�าธรกจในระบบเทานน การซอขายบานมอสอง

ของระบบแฟรนไชสในประเทศไทยนนมความเจรญเตบโต

เปนล�าดบถงแมวาจะมเหตการณตางๆเกดขนตลอดเวลาตลาด

กยงสามารถเตบโตได โดยวดไดจากภาพรวมของธรกจ, ความยอมรบจากผบรโภค,

ความสนใจในอาชพนายหนาของบคคลทวไป, รวมถงสอตางๆทเกดขนส�าหรบ

ตลาดบานมอสองโดยเฉพาะ ในปจจบนนสงทผท �าธรกจบานมอสองตองการมากทสด

ในขณะนกคอ การยกระดบวชาชพใหเสมอกบวชาชพบรการดานอนๆ

(รปท3)

(รปท4)

(รปท5)

(รปท6)

www.era.co.th facebook.com/erathaipage Youtube.com/user/erathai

ERA UPDATES4

อนาคตธรกจนายหนาอสงหารมทรพยไทยในยคป พ.ศ. 2560 เนองจากการเปลยนแปลงของโลกธรกจในปจจบนและประกอบกบการน�าเอารปแบบธรกจนายหนาอสงหารมทรพยในระบบ แฟรนไชสจากตางประเทศ

เขามาเรมด�าเนนการในประเทศไทยตงแตป พ.ศ. 2536 เปนตนมา ธรกจนายหนาอสงหารมทรพยกถกพฒนาขนอยางตอเนองโดยเรมจากการทมการรวมตวกนของเหลาบรษท

นายหนาอสงหารมทรพยตางๆ ภายใตการน�าของ คณ ไพศาล บณฑตยานนท ซงเปนผทมประสบการณอนยาวนานในการเปนนายหนาอสงหารมทรพยในตางประเทศ

รวมตวกนจดตงสมาคมนายหนาอสงหารมทรพยและอกสมาคมหนงกคอสมาคมการขายการตลาดอสงหารมทรพยด�าเนนการจดตงขนโดย คณ ไพโรจน สขจน

โดยททง 2 สมาคมมวตถประสงคทจะยกระดบการท�างานของนกขายอสงหารมทรพยดวยการจดหลกสตรอบรมตางๆอยางตอเนองประกอบกบการจดกจกรรมตางๆ

ซงกด�าเนนการไดดวยดเสมอมา แตความเปลยนแปลงของโลกทเกดขนอยางตอเนองดงนน ERA Franchise Thailand ผบรหารเครอขายการขายอสงหารมทรพย

ในระบบแฟรนไชสรายแรกของประเทศไทย ไดจด การประชมหารอและก�าหนดมมมองของธรกจนายหนาอสงหารมทรพยไทยในอนาคต ซงวงจรของ

การเปลยนแปลงควรจะมขนไมเกนป พ.ศ. 2560 ซง ERAไดใหมมมองของการเปลยนแปลงไวโดยสงเขปดงน

1. จ�านวนตวแทนขายจะเพมขนเปนจ�านวนมากแตจ�านวนบรษทจะลดลง เนองจากรปแบบการท�าธรกจเรมเปนทสนใจในวงกวางท�าใหมผสนใจ

อาชพนายหนาอสงหารมทรพยเพมมากขนรวมถงมหลากหลายสถาบนเปดหลกสตรการเรยนการสอนเฉพาะดานจงผลตบคลากรในดานนเพมมากขนเปนเงาตามตว

แตสงทไมเตบโตตามกคอจ�านวนบรษทนายหนาอสงหารมทรพยจะลดลง เพราะเงอนไขในการท�าธรกจในรปแบบนตบคคลจะเรมมความซบซอนขนและตวแทน

สามารถสรางรายไดไดมากโดยทไมจ�าเปนทจะตองมบรษทเปนของตวเอง

2. จ�านวนบรษททคงอยจะมขนาดใหญขนมาก ทงนจะเกดขนภายใตเงอนไขของการแขงขนหลงจากการเปนประชาคมเศรษฐกจอาเซยนเพราะบรษท

เลกจะไมสามารถเตบโตไดเนองจากไมมแหลงเงนทนในการขยายธรกจหรอขยายการจางงานและไมไดรบความยอมรบจากผบรโภคในอนาคต ในขณะเดยวกน

ตวแทนทมอยกจะมการโยกยายไปสบรษททดกวาทงในเรองของผลประโยชนและสภาพแวดลอมในการท�างาน เปนเหตใหบรษทขนาดเลกจะตองปดตวลง และสง

ผลใหบรษททคงอยตองมการขยายงานเพอรองรบบคลากรอยางเตมท

3. ผลกระทบโดยตรงจากการเขาสประชาคมเศรษฐกจอาเซยน รปแบบของการท�างานจะเปลยนไปรวมถงรปแบบของส�านกงาน โดยจะตองมรปแบบ

ทยอมรบไดและวธด�าเนนธรกจตองทนยคทนสมย จรงอยทตลาดเดมยงคงมแตจะมการแขงขนทรนแรงขนอยางมากรวมถงการตดราคาคาบรการอยางรนแรงเพอให

ไดมาซงธรกจและผลก�าไร ซงในระยะยาวแลวจะไมสงผลดกบธรกจขนาดเลก เพราะตองแขงขนทงภายในองคกรและภายนอก

4. ประเทศไทยโดยเฉพาะกรงเทพฯจะกลายเปนเมองนานาชาตมากกวาทเคยเปนอย - เพราะจากเดมมชาวตางชาตมาทองเทยวเปนหลกแตในอนาคต

จะมลกคาอกกลมทจะเขามาท�าธรกจและอยอาศยระยะยาวเพราะฉะนนนายหนาอสงหารมทรพยจะตองมความสามารถในการสอสารกบลกคากลมนไดประกอบกบ

องคกรทสงกดตองมเครอขายประกอบกบเปนทรจกและยอมรบทงในและตางประเทศ

5. รปแบบธรกจนายหนาอสงหารมทรพยในยคใหม ตลาดใหม และสนคาใหม รปแบบธรกจทกประเภทมการคดคนและดดแปลงอยตลอดเวลาเชน

เดยวกนกบธรกจนายหนาอสงหารมทรพย ในยคถดไปจะมแนวโนมในการน�าเอารปแบบธรกจขายตรงเขามาประยกต เพอใหเปนการขายแบบเครอขายอยางแทจรง

ส�าหรบตลาดใหมนนคอการพฒนารปแบบสนคาใหมๆทสามารถขายไดทงตลาดเดมและตลาดใหมในอนาคต

6. รปแบบการลงทนและนกลงทนสมยใหม การน�าเสนอสนคาใหแกนกลงทนในอนาคตตองเปนการน�าเสนอทครบถวนและไมใชการลงทนชนเดยว

ส�าหรบนกลงทนเองกมการลงทนในรปแบบใหมและมการลงทนในรปแบบตางมตมากขน

7. วถการด�าเนนชวตและคาครองชพของกลมลกคาเปาหมายเปลยนไป วธการตดตอกลมลกคาเหลานกจะตองเปลยนแปลงไปดวยเพอใหสอดคลอง

กบการด�าเนนชวตและไมสรางความร�าคาญใหแกลกคาเหลานน

จากการเปลยนแปลงตางๆทกลาวมาในเบองตนซงเปนเพยงบางสวนเทานนแตกมผลกระทบตอการท�างานของเหลานายหนา

อสงหารมทรพยเปนอยางยง ดงนนสงททกทานควรปฏบตและใหความสนใจเปนพเศษเพอใหสามารถท�าธรกจตอไปไดกคอ

- ตองใหความส�าคญในการท�าธรกจอยางจรงจง ศกษาหาจดออนและจดแขงขององคกร ของตนเอง ของทมงาน และมง

เนนในตลาดและสนคาทตนเองถนดเปนล�าดบแรกและมการวางแผนขยายงานอยางตอเนองและเปนระบบ

- ตองคดใหมและท�าใหม คดและสรางสรรคการตลาดแบบใหม ท�าในสงทแตกตาง อยาท�าสงเดมๆทเคยท�ามาแลวไม

ไดผล ซงจะท�าใหทานเสยเวลาและในขณะเดยวกนกจะท�าใหทานเสยบคลากรทดทมอยดวย

- สรางองคกรของตวเองใหเปนทรจกและเปนทยอมรบของผบรโภค สงส�าคญไมใชขนาดขององคกรแตอยการสอสาร

ขององคกรไปสผบรโภคใหผบรโภคเขาใจในวธการ คณคาและแนวคดในการท�างานขององคกร

- ศกษาหาความรเพมเตมอยางตอเนอง เรยนรสงใหมๆอยางสม�าเสมอ อยาปฏเสธแนวคดหรอวชาการความรใน

รปแบบใหมจนกวาทานจะไดทดลองใชอยางเตมทและถกตองตามวธการ

- มความสมบรณทงรางกายและจตใจ ส�าคญทสดส�าหรบทกทานทตองการประสบความส�าเรจในทกๆสาขาอาชพ

ทกทานตองมการจดกระบวนความคดใหถกตองในการท�าธรกจเพอความส�าเรจระยะยาวในอนาคต

ธรกจนายหนาอสงหารมทรพยในประเทศไทยนนเปนธรกจทมโอกาสในการเจรญเตบโตสง เนองจากวาเปนตลาดเกดใหมและเปดโอกาสให

แกผทสนใจทกทานเขามาเรยนรและท�าธรกจอยางเปดเผย ธรกจนเปนธรกจทมโอกาสสรางผลก�าไรไดอยางเปนกอบเปนก�าแตในจดเรมตนของอาชพนนควรทจะ

เรมตนอยางถกตองคอตองเรมดวยการเรยนรจากหลกวชาการทไดรบความยอมรบกอนจากนนกตองเปนการเรยนรเพมเตมอยางตอเนองเพอพฒนาศกยภาพของ

ตนเองและอกประการทส�าคญกคอเลอกองคกรทจะสงกดโดยสามารถศกษาไดจาก “10 ขอคดกอนเขาสธรกจนายหนาอสงหารมทรพย” สดทายนขอฝากความหวง

ไวกบนายหนาอสงหารมทรพยยคใหมทกทาน ขอใหทกทานท�าหนาทนายหนาอสงหารมทรพยอยางถกตองและตรงไปตรงมาทสดเพอใหเกดผลประโยชนสงสดแก

ผซอผขายและผทเกยวของในธรกจทกคน

www.era.co.th facebook.com/erathaipage Youtube.com/user/erathai

ERA HOTLINEVoradet SivatachanonPresident & CEOERA Franchise (Thailand)

5

www.era.co.th facebook.com/erathaipage Youtube.com/user/erathai

ภาคตะวนออก (เลยบชายฝงทะเล)6

www.era.co.th facebook.com/erathaipage Youtube.com/user/erathai

ERA HOTLINEกรงเทพฯและปรมณฑล 7

www.era.co.th facebook.com/erathaipage Youtube.com/user/erathai

กรงเทพฯและปรมณฑล8

www.era.co.th facebook.com/erathaipage Youtube.com/user/erathai

ERA HOTLINEกรงเทพฯและปรมณฑล 9

www.era.co.th facebook.com/erathaipage Youtube.com/user/erathai

กรงเทพฯและปรมณฑล10

www.era.co.th facebook.com/erathaipage Youtube.com/user/erathai

ERA HOTLINEภาคตะวนออกเฉยงเหนอ 11

www.era.co.th facebook.com/erathaipage Youtube.com/user/erathai

ภาคเหนอ12

www.era.co.th facebook.com/erathaipage Youtube.com/user/erathai

ERA HOTLINEภาคกลาง 13

www.era.co.th facebook.com/erathaipage Youtube.com/user/erathai

ภาคใต14

www.era.co.th facebook.com/erathaipage Youtube.com/user/erathai

ERA HOTLINEภาคใต 15

© 2014 ERA Franchise Systems LLC. A Realogy Company. All Rights Reserved. ERA Franchise Systems LLC fully supports the principles of the Fair Housing Act and the Equal Opportunity Act. Each Offi ce is Independently Owned and Operated. ERA and the ERA logo are registered service marks licensed to ERA Franchise Systems LLC.