Università degli Studi di Pisa

Valerio Cutini

insegnamento di

Tecnica Urbanistica• Corso di laurea triennale in Ing. Edile

Ingegneria del Territorio• Corso di laurea magistrale

in Ing. Idraulica,Trasporti e Territorio

Lezione n° 11. Lezione n° 11. L’attuazione del PRG:L’attuazione del PRG:

il Piano di Lottizzazioneil Piano di Lottizzazione

a.a. 2013 / 2014

valerio cutini

a.a. 2013-2014a.a. 2013-2014

Il ricorso al P.P., previsto dalla L.U.N. come regola, per vari motivi si è trasformato in una prassi infrequenteSecondo quale prassi allora si affronta la trasformazione del territorio urbano, in un’epoca storica, l’ultimo dopoguerra, caratterizzata da una espansione urbana senza precedenti?

L’attuazione del PRG senzaIl Piano Particolareggiato

Con uno strumento che la 1150 in effetti non prevedeva ma che venne “inventato” dalla prassi sulla base di un sostanziale equivoco contenuto nella 1150si tratta del Piano di Lottizzazione

valerio cutini

a.a. 2013-2014a.a. 2013-2014

Il termine “lottizzazione”, come già si è visto, era contenuto nella 1150/42:

La lottizzazione era prevista dalla LUN come operazione da effettuarsi all’interno del Piano Particolareggiato, e finalizzata ad assicurare una razionale utilizzazione del suolo

La lottizzazione nellaLegge Urbanistica Nazionale

Tuttavia la LUN non conteneva un esplicito divieto di lottizzazione in assenza di PP (o addirittura di PRG)

Suddivisione del terreno edificabile in singole parcelle, non ulteriormente scomponibili, dette “lotti”

Legge 1150/1942Legge 1150/1942

valerio cutini

a.a. 2013-2014a.a. 2013-2014

La situazione nell’immediato dopoguerra appariva caratterizzata da alcuni fenomeni contestuali

La lottizzazione nellaLegge Urbanistica Nazionale

La lottizzazione diviene il normale strumento di espansione della città utilizzato dall’imprenditoria edilizia per assecondare il processo di urbanizzazione delle aree contermini alle città esistenti

una forte pressione espansiva della città, con elevata domanda abitativala diffusa assenza di PRG vigentiin presenza di PRG vigenti, la difficoltà a redigere Piani Particolareggiatila mancanza del divieto di lottizzazione in assenza di PP

Legge 1150/1942Legge 1150/1942

valerio cutini

a.a. 2013-2014a.a. 2013-2014

Assenza di PRG vigenti e assenza di coordinamento delle iniziative

La lottizzazione nellaLUN: problemi

Realizzazione di sole destinazioni residenziali, prive di servizi pubblici

mancanza di controllo della collettività sugli interventi

scarsa qualità insediativa

Legge 1150/1942Legge 1150/1942

Onerosità della successiva realizzazione delle opere di urbanizzazione

problemi economici per la collettività: profitti privati, oneri collettivi

valerio cutini

a.a. 2013-2014a.a. 2013-2014

Migliorare la qualità insediativa delle aree di nuovo sviluppo delle città

La lottizzazione nella LUN: la soluzione dei problemi

Risolvere il problema della carenza di PRGintroduzione degli standard urbanistici

Legge 765/1967Legge 765/1967

Evitare i problemi causati dalla realizzazione di lottizzazioni in assenza di PRG

divieto di procedere alla lottizzazione in assenza di PRG o di PF

i Comuni sono obbligati a darsi un PRG, pena l’atrofia dell’attività ediliziaIl PF è equiparato ad un PRGIl PL è regolarizzato come strumento attuativo del PRG, equiparato ad un PP di iniziativa privata

valerio cutini

a.a. 2013-2014a.a. 2013-2014

La legge Ponte ed il nuovo processo di pianificazione

Legge 765/1967Legge 765/1967

Il Piano di Lottizzazione viene affiancato al Piano Particolareggiato come strumento di attuazione del PRGIl Comune delega i privati ad attuare le proprie previsioni urbanistiche…

…purchè rispettino determinate condizioni

valerio cutini

Il Piano di Lottizzazione:finalità

a.a. 2013-2014

Legge 1150/1942Legge 1150/1942

Il PL non ha invece la terza finalità del PP (consentire l’espropriazione delle aree), sostituita da una essenziale:

attuare le previsioni del P.R.G.

consentire l’esproprio delle aree necessarie alla attuazione delle previsioni di P.R.G.

regolamentare l’attività edificatoria nell’area interessata, con funzione di dettaglio a scala infracomunale delle previsioni del P.R.G.

Legge 765/1967Legge 765/1967

consentire la realizzazione delle opere di urbanizzazione a corredo degli interventi, in anticipo rispetto ad essi e senza costi aggiuntivi per la collettività

valerio cutini

Il Piano di Lottizzazione:limiti spaziali, cogenza e durata

temporalea.a. 2013-2014

Limitate porzioni di territorio costituenti sottoinsiemi del territorio di un Comune

Il PL è uno strumento facoltativo

Limiti spaziali

Cogenza

Il PL ha una scadenza prefissata in 10 anni Tuttavia, restano validi a tempo indeterminato i suoi contenuti normativi e regolamentari riguardanti l’attività edilizia, che essendo di dettaglio e specificazione delle previsioni di P.R.G., ne diventano parte integrante e integrativa

Durata

Legge 1150/1942Legge 1150/1942Legge 765/1967Legge 765/1967

valerio cutini

Il Piano di Lottizzazione:contenuti

a.a. 2013-2014

la rete delle infrastrutture viarie, dalla maglia delle principali, desunte dal PRG, fino ai collegamenti secondari e di penetrazione nel tessuto ediliziola suddivisione del terreno in aree fabbricabili e non fabbricabili, con indicazione della proprietàla suddivisione del terreno edificabile in singoli lotti edificativi, con i relativi indici

la specificazione di dettaglio delle tipologie edilizie

I contenuti di un PL sono analoghi a quelli di un Piano Particolareggiato

lottizzazionelottizzazione

Legge 1150/1942Legge 1150/1942Legge 765/1967Legge 765/1967

valerio cutini

Il Piano di Lottizzazione:elaborati

a.a. 2013-2014

Il PL manca di un piano parcellare di esproprio delle aree comprese negli elenchi catastali

Il PL manca di un piano finanziario

Il PL ha in più uno schema di convenzione

Gli elaborati di un PL sono i medesimi di un Piano Particolareggiato, con 3 sole

(significative) differenze

Legge 1150/1942Legge 1150/1942Legge 765/1967Legge 765/1967

i terreni sono e restano di proprietà privata

i privati non devono rendere conto alla collettività dei costi e dei profitti dell’operazionela convenzione è infatti il documento che regola i rapporti fra pubblico e privato

valerio cutini

L’elaborato tipico del PL: lo schema di convenzione

a.a. 2013-2014

Si impegna a realizzare le opere previste nel PL nel rispetto di predeterminate scadenze temporali, e comunque entro dieci anni

Fornisce al Comune congrue garanzie finanziarie per gli obblighi derivanti dalla Convenzione, attraverso la presentazione di una fideiussione bancaria per l’importo degli oneri relativiSi impegna a sollevare il Comune dagli oneri connessi alla realizzazione delle opere di urbanizzazione

Sottoscrivendo la convenzione, il lottizzante:

Legge 1150/1942Legge 1150/1942Legge 765/1967Legge 765/1967

valerio cutini

L’elaborato tipico del PL: lo schema di convenzione

a.a. 2013-2014

cedere gratuitamente al Comune le aree necessarie per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primariacedere gratuitamente al Comune parte delle aree necessarie per la realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria

Sottoscrivendo la convenzione, il lottizzante si impegna a sollevare il Comune dagli oneri connessi alla realizzazione delle opere di urbanizzazione. Egli si impegna a:

Legge 1150/1942Legge 1150/1942Legge 765/1967Legge 765/1967

realizzare a proprie spese le opere di urbanizzazione primaria, o pagare gli oneri corrispondentirealizzare a proprie spese parte delle opere di urbanizzazione secondaria, o pagarne gli oneri

valerio cutini

Il Piano di Lottizzazione:la procedura

a.a. 2013-2014

Autorizzazione e adozione da parte del Consiglio Com.Pubblicazione all’Albo Pretorio e deposito per 30 giorni in segreteria comunale

Presentazione osservazioni (30+30 giorni)

Recepimento osservazionida parte del C.C.

in caso di accoglimento, modifica il PLin caso di non

accoglimento, lo lascia inalteratoTrasmissione alla Regione

Legge 1150/1942Legge 1150/1942Legge 765/1967Legge 765/1967Il proprietario presenta al Comune la domanda di autorizzazione alla Lottizzazione, allegando

il progetto di PL

lo schema di convenzionefra Comune e lottizzante

valerio cutini

a.a. 2013-2014

Recepimento da parte della Giunta Regionale

Pubblicazione della delibera della G.R. sul B.U.R. ed entrata in vigore

non lo approva, motivando il rigetto

apporta modifiche sostanziali, e lo ritrasmetteal Comune per le opportune correzioni

apporta modifiche non sostanziali, lo modifica e lo approva

lo approva senza modifiche

Il Piano di Lottizzazione:la procedura

Legge 1150/1942Legge 1150/1942Legge 765/1967Legge 765/1967

valerio cutini

Il Piano di Lottizzazione:questioni

a.a. 2013-2014

Con il P.L. si aprì un nuovo tipo di rapporto fra Comune e singolo proprietario, che sembra risolvere il problema della attuazione del PRG:il Comune, anziché realizzare direttamente tale

fase, la delega ai privati, stabilendone peraltro le modalità

Tuttavia, tale procedura di coinvolgimento del privato risulta praticabile nel caso della attuazione di interventi che presentino attese di remuneratività per l’operatore, tali cioè da indurlo a collaborare con il Comunein particolare, insediamenti residenziali e

commercialiRestano esclusi tutti gli interventi di realizzazione di insediamenti non appetibili sul mercato della produzione edilizia, in quanto privi di remuneratività

valerio cutini

La fase attuativa del processo di pianificazione: la situazione con la

legge Pontea.a. 2013-2014

PTPPTP PTAMPTAM

PSTPST

PRG

?? attuazione del PRG

Per la realizzazione di interventi per i quali il PL non è praticabile, si rendono necessarialtri strumenti attuativi

Legge 1150/1942Legge 1150/1942

Legge 765/1967Legge 765/1967