PRINCIPIOS REGISTRALESPRINCIPIOS REGISTRALES

SON CRITERIOS FUNDAMENTALES, ORIENTACIONES ESENCIALES SON CRITERIOS FUNDAMENTALES, ORIENTACIONES ESENCIALES

LÍNEAS DIRECTRICES DEL SISTEMA INMOBILIARIO REGISTRAL (ROCA LÍNEAS DIRECTRICES DEL SISTEMA INMOBILIARIO REGISTRAL (ROCA

SASTRE).SASTRE).

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO o PRINCIPIO PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO o PRINCIPIO DE CONSECUTIVIDAD:DE CONSECUTIVIDAD: Los actos dispositivos Los actos dispositivos sobre un bien forman un encadenamiento sobre un bien forman un encadenamiento perfecto y deben ser registrados como si perfecto y deben ser registrados como si derivaran unos de otros.derivaran unos de otros.

El objeto de este principio es mantener el orden El objeto de este principio es mantener el orden regular de los títulos registrales sucesivos, de manera regular de los títulos registrales sucesivos, de manera que todos los actos dispositivos formen un que todos los actos dispositivos formen un encadenamiento perfecto, apareciendo registrados encadenamiento perfecto, apareciendo registrados como si derivaran unos de los otros. como si derivaran unos de los otros.

Lo encontramos en el artículo Lo encontramos en el artículo XX de la Ley de Registro de la Ley de Registro Público y del Notariado del año Público y del Notariado del año XXXXXXXX como Principio como Principio de Consecutividad. Así mismo, el artículo 1920 del de Consecutividad. Así mismo, el artículo 1920 del Código Civil contiene implícitamente este principio al Código Civil contiene implícitamente este principio al consagrar la consagrar la obligatoriedadobligatoriedad del registro de los del registro de los negocios jurnegocios jurídicosídicos allí mencionados. allí mencionados.

Importancia del principio del tracto sucesivoImportancia del principio del tracto sucesivo

1.- Facilita al Registrador la función calificadora.1.- Facilita al Registrador la función calificadora.

2.- Es indispensable al consagrar el sistema del folio real.2.- Es indispensable al consagrar el sistema del folio real.

Función calificadora (Art. Función calificadora (Art. XX XX de la LRPN):de la LRPN): consisteconsiste en el examen por el en el examen por el registrador de la validez externa e interna de los títulos que se registrador de la validez externa e interna de los títulos que se presentan al registro para ser inscritos. (Urdaneta Fontiveros). presentan al registro para ser inscritos. (Urdaneta Fontiveros). Requisitos mínimos de validez: Art. X de la LRPN. El registrador debe Requisitos mínimos de validez: Art. X de la LRPN. El registrador debe decidir si el documento presentado es registrable o no. decidir si el documento presentado es registrable o no.

LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR DEBE RECAER, EN PRINCIPIO, SOBRE EL DOCUMENTO PRESENTADO PARA SU REGISTRO Y SU RELACIÓN CON EL TÍTULO ANTERIOR DE ADQUISICIÓN SIN TENER QUE REMONTARSE MÁS ALLÁ DE ESTE ÚLTIMO, CON EL FIN DE INDAGAR, A SU VEZ, SOBRE LA VALIDEZ TODA VEZ QUE CUANDO ESTE TÍTULO ANTERIOR YA REGISTRADO FUE PRESENTADO PARA SU REGISTRO, SE SUPONE QUE DEBIÓ SUFRIR EL CORRESPONDIENTE EXAMEN POR PARTE DEL REGISTRADOR Y UNA VEZ REGISTRADO, SU VALIDEZ Y CORRECCIÓN SE PRESUMEN.” (SENTENCIA DE LA SALA POLÍTICO ADMINISTRATIVA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, DE FECHA 10 DE ABRIL DEL 2002, EXPEDIENTE NRO. 10.442, PONENTE: MAGISTRADO DR. HADEL MOSTAFÁ PAOLINI (CITADA POR URDANETA FONTIVEROS).

• Sistema de Folio Real: Sistema de Folio Real: Es aquel en el cual cada bien inmueble que se inscriba por primera vez en el Registro es dotado de un número propio y permanente y de una hoja registral o número de folios, en los cuales se practicarán todos los asientos relacionados con el bien, así se pondrá de manifiesto la vida jurídica del inmueble (Art. (Art. XX XX de la LRPN).de la LRPN).

• SSistema de Folio Personal: istema de Folio Personal: Los asientos registrales se clasifican en

base a los nombres de los titulares de los derechos reales (Art. (Art. XX XX de la de la LRPN).LRPN).

Nota: La función calificadora debería ampliarla el compañero que hable del principio de legalidad. Y por lo que respecta a los sistemas registrales (folio real y folio personal), estos forman parte de otro tema.

REQUISITOS DEL TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS DEL TRACTO SUCESIVO: Triple identidad del sujeto Triple identidad del sujeto de derecho o titular del derecho, del derecho en sí y del bien de derecho o titular del derecho, del derecho en sí y del bien inmueble en sí.inmueble en sí.

1.- Identidad entre 1.- Identidad entre quienquien otorgue el título a ser registrado y el titular otorgue el título a ser registrado y el titular según el registro (X ej.: el vendedor de un inmueble en el según el registro (X ej.: el vendedor de un inmueble en el documento a ser otorgado debe ser a su vez el comprador en documento a ser otorgado debe ser a su vez el comprador en el título registral inmediatamente anterior ).el título registral inmediatamente anterior ).

2.- Identidad entre el 2.- Identidad entre el derechoderecho que se trate de inscribir y el que que se trate de inscribir y el que conste en el registro (derecho real de: propiedad, usufructo, conste en el registro (derecho real de: propiedad, usufructo, enfiteusis, de uso, de habitación, constitución de hogar, enfiteusis, de uso, de habitación, constitución de hogar, servidumbres, garantía hipotecaria).servidumbres, garantía hipotecaria).

3.- Identidad del 3.- Identidad del inmuebleinmueble sobre el cual recae el derecho (la sobre el cual recae el derecho (la identidad de un inmueble viene dada por: su ubicación, identidad de un inmueble viene dada por: su ubicación, linderos, medidas).linderos, medidas).

¿EN QUÉ CASO NO SE APLICA EL REQUISITO ¿EN QUÉ CASO NO SE APLICA EL REQUISITO DEL TRACTO SUCESIVO?DEL TRACTO SUCESIVO?

Ej.: Ej.: Cuando se registran declaraciones judiciales que hacen las Cuando se registran declaraciones judiciales que hacen las veces de título o plena prueba de algún derecho, por ejemplo veces de título o plena prueba de algún derecho, por ejemplo del propiedad, tal como ocurre con los llamados títulos del propiedad, tal como ocurre con los llamados títulos supletorios, ya que estos contienen derechos sobre los cuales supletorios, ya que estos contienen derechos sobre los cuales no hay documentos registrales anteriores. Es decir, si Pedro no hay documentos registrales anteriores. Es decir, si Pedro construyó su casa en lugar de comprarla, él tendrá que construyó su casa en lugar de comprarla, él tendrá que tramitar su título supletorio de propiedad ante el Juzgado de tramitar su título supletorio de propiedad ante el Juzgado de Municipio del lugar donde se encuentra el inmueble, entonces Municipio del lugar donde se encuentra el inmueble, entonces sería absurdo aplicar el principio de tracto sucesivo ya que no sería absurdo aplicar el principio de tracto sucesivo ya que no existe documento registral anterior. (936 937 del Código de existe documento registral anterior. (936 937 del Código de Procdimiento Civil). Procdimiento Civil).

Ejemplo de tracto sucesivo:Toma dos documentos de propiedad sucesivos y

explica que: En el primer documento Leander le vende a Yeli su derecho de propiedad sobre el fundo o finca LA REYERA, ubicado en MariqueBeach, dentro de los linderos: Norte: casa de Tomasito, Sur: Casa de Euxdalis, Este: Botiquín del Danny, y Oeste: Calle Amelia Mujica. En el segundo documento Yeli le vende a Clementina su derecho de propiedad sobre el mismo fundo LA REYERA, ubicado en MariqueBeach, dentro de los linderos: N:casa de Tomasito; S: casa de Euxdalis, E: Botiquín del Danny, y O: Calle Amelia Mújica.

El registrador debe verificar (y esto forma parte de la función calificadora):

1.-La identidad del otorgante que debe ser la misma persona titular del derecho del cual está disponiendo: Yeli vende a Clementina porque en el anterior documento ella era la compradora.

2.- La identidad del derecho que se dispone: Yeli es propietaria y trasmite ese mismo derecho de propiedad (aunque como propietaria también podría transmitir derechos de usufructo, enfiteusis, constituir hipoteca, etc., sin llegar a transferir su derecho de propiedad, casos en los cuales de todos modos el registrador verificará que ella sea titular de un derecho más amplio, como lo es el de propiedad, que le permita disponer del bien otorgando tales derechos a otras personas). Si Leander lo que le

vendió a Yeli fue un derecho de usufructo sobre La Reyera, entonces mal podría Yeli transmitirle a Clementina un derecho de propiedad sobre ese inmueble, sólo podría transmitirle este derecho de usufructo.

3.-La identidad del bien inmueble: La misma ubicación, linderos, medidas. Ahora bien, ojo con estos conceptos de identidad porque no siempre va a ser una coincidencia exacta, ya que Yeli podría vender a Clementina solo 3 Has del fundo La Reyera, con lo que tendríamos una relación de todo-parte y no una identidad perfecta: pero sí tendría que identificarse a las 3 Has como parte del todo (las 20 Has) identificadas en el documento que le otorga la propiedad a Yeli. ;-)

• Art. 82 de la LTDA: OJO este artículo no indica que los registradores deban verificar un tracto sucesivo hasta el desprendimiento válidamente otorgado por la nación. Tampoco consagra el principio del tracto sucesivo como principio registral. Lo que prescribe es que el estado venezolano podrá rescatar las tierras de “propiedad privada” cuando el supuesto propietario no demuestre una cadena titulativa perfecta “desde el desprendimiento válidamente otorgado por la Nación Venezolana, hasta el título debidamente protocolizado de adquisición por parte de quien alega propiedad”. Exigencia de lo que la doctrina denominó la prueba diabólica por su dificultad. O sea, este artículo más bien se refiere a una carga probatoria del supuesto propietario que lo obliga a demostrar un tracto sucesivo que va mas allá del documento inmediatamente anterior del cual deriva su derecho.