showdown der excel-akrobaten? potential deutscher immobilien im internationalen vergleich werner...

Showdown der Excel-Akrobaten?

Potential deutscher Immobilien im internationalen Vergleich

Werner RohmertDipl.-Kfm., Dipl.-Volksw.

"Der Platow Brief" Immobilien

Der Immobilienbrief (Hrsg.)

Research Medien AGVorstand

Repkestraße 5 ● 33378 Rheda-Wiedenbrück ● Tel. +49 (0) 5242 9012-50, Fax +49 (0) 5242 9012-51, Funk +49 163 764 63 78

[email protected]. Exklusivforum Geschlossene Fonds

"Initiatoren treffen Journalisten"

Donnerstag, 14.6.2007, Camp de Mar

14.6.2007WMD

Mallorca© Werner Rohmert

Vorab:Der Vortrag ist über

WMDoder

per Mail [email protected]

tel. 05242 901-250erhältlich.

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Zur Person: Werner RohmertDipl.-Kfm., Dipl.-Volksw.

Management, FinanzierungKnow-how Bereitstellung

• strategischer Beratung• Bewertung, Analyse und Auswahl von Immobilien • Vertrieb von Immobilien u. Immobilienderivaten,• interne und externe Kommunikation

Kompetenz seit 1982

UnternehmensberatungVerlag

Research Medien AG

Journalismus

C. Wrede M. Gotzi

S. v. Keudell

ADI Stuttgart

Dr. R. Vierbuchen

Davon lebe ich

• Artikel (versch.)• Der Platow Brief• Platow Konjunktur- Prognose-Bücher• Buch "E-Business i.d. Immobilienwirtschaft“

immpresseclub e.V. (Vorsitzender der AG dt. Immobilienjournalisten)

Kompetenz seit 1987

Damit schaffe ich Werte Mein Hobby

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Potential deutscher Immobilien im internationalen Vergleich

Was ist neu?

* Änderung der Rahmenbedingungen durch Globalisierung

* Marktteilnahme internationaler Player

* Wie lange läuft die Investment-Party noch?

Oder: Wird aus dem Boom eine nachhaltige Niveautransformation?

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BasisfragenBedeutet Globalisierung (des Kapitalmarktes), dass der

internationale Vergleich bei der Preisbildung von Immobilien zur allein dominierenden Größe wird?

Bedeutet Globalisierung, dass Preis/ Rendite einer Immobilie die einzigen Kriterien bei der Attraktivitätsbeurteilung von vergleichbaren Immobilien werden?

* Demographie / Bestand /Nachfrageperspektiven?* Ökonomie / Konjunktur / Reife / Politik / VW Risiken

Bedeutet Globalisierung, dass Immobilien zu einem homogenen Gut auf einem homogenen Markt werden?

Bedeutet Globalisierung, dass durch Zertifizierung nicht vergleichbare Immobilienbestände homogene Produkte geschaffen werden?

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Generalfrage:

Kann ein Investment

* in ein technisches Produkt ( Büro/ EH)

* mit 20 bis 30 Jahren wirtschaftlicher Lebensdauer und

* 4,5 bis 5,5% Mietrendite nach Verwaltung und Instandhaltung

* ohne Knappheit bzw. Reproduktions-kostensteigerung bzw. Mietsteigerung

bzw. * ohne Grundstückswertsteigerung als Residualgröße „GUTGEHEN“ ?

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Wann ist eine Immobilieninvestition sinnvoll?

Voraussetzung eines jeden Immobilieninvestments ist die plausible Erwartung von Mieterhöhungen und daraus resultierenden Wertsteigerungen? Opportunity Fast Deals betätigen nur die Regel.

Wertsteigerungen resultieren (kurzfristig?) auch aus int. Anlagedruck, jedoch ist irgendwann der Anlage-Effekt ausgereizt.

Langfristig bestimmen der Nutzer und Knappheit den Wert.

Feri: Die Wertentwicklung einer Immobilie resultiert zu 70% aus der Prosperität der Region

Eine Immobilie ohne Nutzer ist eine Ruine!

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Deutschland heute:

* historische Perspektive + Konsequenzen

* Binnenpower durch Aufschwung

* Internationale Marktbereiter

* Internationaler Vergleich

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Deutsches Marktumfeld (aus int. Sicht)

Hohe Mietanfangsrenditen im int. Vergleich

Niedrige Zinsen im Nicht-Euro-Vergleich

Erwartung von Mietsteigerungen

Start des G-Reit (Neue Chancen und Top-Stimmung)

führten bereits zu

Preissteigerungen bzw. sinkenden Anfangsrenditen von Immobilien und Portfolios, die im Focus internationaler Investoren sind.

=

Glänzende Perspektiven?

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Finanzierungszinsen vs. Immobilienrenditen...von Immobilien im Investoren-Focus

%

Büro

Lager

Einzelhandel

Euro Swap 10 J.

Quellen: Jones Lang LaSalle, Bloomberg // Rendite-Standorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, München

Transaktionen in Deutschland

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Warum sind die Deutschen durch die internationale Invasion überrascht worden?

Vernachlässigung der Zinsen als Kostenfaktor

Deutsche Bewertungsmentalität (unabhängig vom Kapitalmarkt)

Verschlossener Kapitalmarktzugang deutscher Investoren ohne institutionellen Background

Psychologie-Paradoxon: Je höher die Zinsen, desto sicherer der Arbeitsplatz, desto besser die Wertentwicklungsperspektive, desto besser und sicherer das Immobiliengeschäft

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Erfolg und Irrtumspotential internationaler Investoren

Erfolgsfaktoren:

ZinsdifferenzIdee + UmsetzungsimageNon-Recourse Kapitalmarktzugang

Irrtumspotentiale:

Fehleinschätzung der ImmobilienmärkteUnterschätzung juristischer Wertminderung durch deutsche Rechtssprechung und Mietgesetze (NPL und Wohnen)Fehleinschätzung der deutschen VolkswirtschaftÜberschätzung zyklischer Potenziale einer reifen Volkswirtschaft ohne Potentialwachstum

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Die Zeiten historisch niedriger Finanzierungszinsen sind vorbei.

Parallel dazu erhöhten sich aufgrund der hohen Nachfrage die Kaufpreise für gewerblich genutzte Immobilien deutlich.

Preisentwicklung für Spitzenobjekte (lt. Jones Lang LaSalle)• Büro von 5,3% Anfang 2005 auf 4,5% =

15%• Shopping Center von 6,0% Anfang 2005 auf 4,75% =

21%• Logistikflächen von 7,8% Anfang 2005 auf 6,3% =

19%

Tendenz in allen drei Bereichen bis Ende 2007 noch leicht fallend.

Zwischenfazit:

Dramatik der Preiserhöhungen wird vor Hintergrund erreichter Grenzen in der Presse übertrieben

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Lage Objektart 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20071a Büro+Geschäft 19,0 18,8 19,2 19,6 19,3 18,8 18,2 17,9 18,5 19,21b Büro+Geschäft 16,1 16,2 16,4 16,6 16,3 15,7 15,1 14,6 15,3 16,2

Büro+Geschäft 14,1 14,1 14,2 14,3 14,2 13,4 12,8 12,6 13,2 13,9Wohn+Geschäft 14,6 14,5 14,5 14,3 14,0 13,2 12,5 12,1 12,9 13,9Büro+Geschäft 13,1 13,0 13,1 13,1 13,0 12,1 11,8 11,3 11,7 12,5Wohn+Geschäft 13,7 13,7 13,5 13,5 13,2 12,2 11,9 11,6 12,0 12,9

15,1 15,1 15,2 15,2 15,0 14,2 13,7 13,4 13,9 14,8

5,3% 5,3% 5,26% 5,26% 5,34% 5,63% 5,84% 5,97% 5,75% 5,4%

0,1 0,0 0,1 0,0 -0,2 -0,8 -0,5 -0,3 0,5 0,9-0,1 -0,1 0,0 0,0 -0,2 -1,0 -1,5 -1,8 -1,3 -0,4

Kaufpreise als Vielfaches der Jahresnettomiete / 10-Jahresvergleich

DurchschnittNettorenditen-Durchschnitt

Differenz zum VorjahrDifferenz zu 2001

Durchschnittswerte in den Investmentzentren

2er

guteStadtteil

Quelle: DB Immobilien 6/2007

Die aktuelle Preissituation ist wieder nur ein „gefühlter Rekord. In Deutschland gab es immer „preislich schmerzfreie“ Investoren: Die Offenen Immobilienfonds. Das war im internationalen Vergleich immer eine dt. Sondersituation

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„besorglich“ stimmt allerdings, …

, dass an den Basismärkten wenig geschieht …

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n

Perspektive: Zyklus, int. Entwicklung, Zins, Nachfragedruck durch Liquid. + Imm.-Renaissance

Volkswirtschaft, Demographie, Potentialpfad, Reife d. VW, Kapitalstock, Basis-Effekt

Top oder Flopp? – Die Entwicklungslinien

!

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1975 1990 1990 2006 `05-`06 insg. p.a. insg. p.a. Eigentumswohnungen (Euro/qm) 1.340 2.082 55% 3,0% 2.025 2.210 9% 0,6% 1,1%Reihenhäuser (Euro) 131.310 220.539 68% 3,5% 205.278 233.760 14% 0,8% 0,0%Mieten Erstbezug (Euro/qm) 4,30 6,98 62% 3,3% 6,79 7,38 9% 0,5% 0,8%Wiedervermietung (Euro/qm) 2,57 5,17 101% 4,8% 4,48 6,19 38% 2,0% 0,8%Eigenheim-Grundstücke (Euro/qm) 110 254 130% 5,7% 152 204 34% 1,9% -0,8%Läden City (Euro/qm) 34,78 67,77 95% 4,5% 55,38 62,43 13% 0,8% 4,3%Läden Nebenzentren (Euro/qm) 10,86 19,25 77% 3,9% 16,33 12,43 -24% -1,7% 2,2%Büroflächen (Euro/qm) 6,07 12,27 102% 4,8% 12,32 9,87 -20% -1,4% 0,2%Gewerbe-Grundstücke (Euro/qm) 70 145 108% 5,0% 105 118 12% 0,7% -0,4%

Immobilien Gesamt 80% 4,0% 10% 0,6% 0,8% Wohnen 79% 4,0% 21% 1,2% 0,3% Gewerbe 82% 4,1% -5% -0,3% 1,6%

Bulwien Gesa AG: Miet- und Preisentwicklung von Wohn- und Gewerbeimmobilien

Veränd. Deutschland West

1975-1990 1990-2006

Deutschland Gesamt Absolutwerte Veränd. Absolutwerte

Hierbei handelt es sich um Preissteigerungen vergleichbarer Objekte und NICHT um Wertsteigerungen untersuchter Objekte

(Qualitätsentwicklung, Instandhaltung/ Revitalisierung nicht berücksichtigt)

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Wissen das die Prospektierer ???

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Lage Objektart

Ber

lin

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D, C

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06

ø

Diff

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06

1a Büro-/Geschäftshaus 19,5 19,0 19,0 18,5 20,0 20,0 19,3 0,6 17,5 16,9 1,4 16,0 14,0 1,8 16,4 1,1 1b Büro-/Geschäftshaus 17,0 16,0 17,0 14,5 17,5 16,5 16,4 0,8 16,0 15,0 1,1 15,0 12,7 1,9 14,5 1,0

Büro-/Geschäftshaus 15,0 14,0 13,0 12,5 16,5 15,0 14,3 0,6 13,5 13,3 0,8 13,5 11,2 1,5 12,8 0,8 Wohn-/Geschäftshaus 14,5 14,0 14,0 13,5 18,0 14,0 14,7 0,9 14,0 13,6 0,8 13,0 11,7 1,4 13,3 0,9 Büro-/Geschäftshaus 12,0 12,5 12,5 12,0 16,0 13,5 13,1 0,7 12,5 12,3 0,7 12,0 10,7 1,4 11,9 0,8 Wohn-/Geschäftshaus 12,0 12,5 13,0 13,0 17,0 14,0 13,6 0,9 13,0 12,8 0,8 12,5 11,2 1,2 12,4 0,9 Nahversorgungszentrum 12,0 12,0 12,0 11,5 12,5 12,0 12,0 1,0 12,0 11,6 1,3 12,5 11,5 1,2 11,6 1,2 SB-/Fachmarkt 12,0 12,0 11,5 11,5 12,0 11,5 11,8 0,8 12,0 11,6 1,5 12,0 11,3 1,3 11,4 1,2 Bürohaus 10,5 10,5 10,0 10,5 13,5 10,5 10,9 0,1 11,0 11,1 0,6 10,0 9,0 0,7 10,3 0,4 Wohn-/Geschäftshaus 10,5 11,0 11,0 11,5 15,5 12,0 11,9 0,6 12,0 11,5 0,2 11,0 10,0 1,3 11,0 0,7 Büro- und Gewerbe 10,0 10,0 10,0 10,0 11,5 10,0 10,3 0,5 10,5 10,0 0,5 9,0 8,7 1,0 9,5 0,5 Gewerbe/Industrie/Hallen 10,0 9,5 9,5 9,0 10,0 10,0 9,7 0,4 10,0 9,3 0,4 8,0 7,7 1,0 8,8 0,5 SB-/Fachmarkt 11,5 11,5 11,0 11,0 11,5 11,5 11,3 0,6 10,5 10,6 1,2 11,0 10,3 1,5 10,6 1,2

Peripherie (Stadtrand, grüne Wiese, Vororte)

Stadtteil

2er

Kaufpreise von Investments als Vielfaches der Jahresnettomiete an Filialstandorten von DB Immobilien(Nettokaufpreis+Erwerbsnebenkosten) / Jahresnettomiete

GesamtWesten Osten Standortkategorie Großstädte/Investmentzentren

„Erste Hilfe“ zur Immobilien-WertermittlungDB Immobilien Multiplikatoren-Tableau

Je nach Immobilienqualität und Lage sind im Einzelfall 2 JM Abweichung real

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Wie geht es weiter?

Immobilienlüge der

Produktanbieter?

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Praktiker-These:

Solange die Preise im Ausland höher sind, geht der Boom in Deutschland weiter!

Fragen:

Reicht der nominale, relative Preis für eine Entscheidung?

Haben Düsseldorf und Paris die gleichen Perspektiven wie London oder Paris?

Worauf begründen sich Mietsteigerungsperspektiven?

* Zyklik

* Nutzer-Nachfrage

* Kapitalanlagedruck (kurzfristig) bzw.

* Knappheit/ Ökonomie/ Demografie)?

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Die Immobilien-Lüge - Herengracht IndexBetween 1628 and 1973 (the period of Eichholtz's original study),

real property values on the Herengracht -- adjusted for inflation -- went up a mere 0.2 percent per year, worse than the stingiest bank savings account. As Shiller wrote in his analysis of the Herengracht index, ''Real home prices did roughly double, but took nearly 350 years to do so.''

… this means that after taking three and a half centuries to double its real value, the house has tripled in value in the last 22 years.

An analysis Shiller made of home prices in the U.S. going back to 1890 showed an average annual increase of a meager 0.4 percent. By way of contrast, Jeremy J. Siegel of the Wharton School of Business has calculated that over a 200-year period, the stock market had an average annual real rate of return of 6.8 percent. It's only in recent years, Shiller says, that huge increases in real-estate prices have become the norm and that people have come to expect them.

By RUSSELL SHORTO (NYT) Published: March 5, 2006

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Stadt

Spitzen-miete

(Euro/qm/pa)

Veränd. Q4 06

(%)

Diff. im Jahres-

vergl. (%)

Mittl. Spitzen-

rendite (%)

Leer-stand (%)

Berlin 246 0,0 0,0 4,8 9,8Düsseldorf 264 2,3 7,3 4,8 12,2Fankfurt/M 420 0,0 9,4 4,3 15,2Hamburg 264 0,0 7,3 4,8 7,8München 342 0,0 1,8 4,1 9,4Amsterdam 330 1,6 3,1 4,8 13,9Dublin 646 0,0 26,3 3,7 11,5Oslo 420 17,2 51,1 3,8 6,5Paris 760 4,1 8,6 3,8 5,0London 1.540 2,6 18,2 3,5 5,0Moskau 960 8,3 8,3 8,0 3,3Prag 240 4,1 8,6 3,8 5,0

JLL: europäischer Büroindikatoren

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Büroimmobilien

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Büroimmobilien

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Einzelhandel

Stadt

Spitzen-miete

(Euro/qm/pa)

Veränd. Q4 06

(%)

Diff. im Jahres-

vergl. (%)

Mittl. Spitzen-

rendite (%)

Berlin 2.280 0,0 5,6 4,5Düsseldorf 2.280 0,0 2,7 5,3Fankfurt/M 2.640 0,0 0,0 4,8Hamburg 2.400 0,0 0,0 4,8München 2.880 0,0 4,3 4,3Amsterdam 2.050 2,5 22,4 3,5Dublin 4.951 0,0 22,0 2,4Oslo 1.960 0,0 6,7 3,8Paris 6.110 0,0 2,7 4,5London 3.945 0,0 0,0 4,0Moskau 4.440 9,1 20,7 9,0Prag 1.380 0,0 0,0 5,3

JLL: europäischer Einzelhandelindikator

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Chancen mit Wohnen!!

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Wohnimmobilien

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Wie geht es weiter?

Wenn die Entwicklung ausschließlich am internationalen Vergleich hängt, geht die Party weiter

Wenn immobilienwirtschaftliche Langfristperspektiven dominant werden, ist das Ende der Ralley absehbar

Mathematisch realistisch ist ein Soft-Landing auf erhöhtem Preisniveau

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Wie geht es weiter?

Anhaltender Boom (IVG-These)+ Mieten steigen auf breiter Front+ Asset Management bündelt Nachfrage+ Renditen bleiben niedrig bzw. geben weiter nach

auf internationales Niveau

Soft-Landing mit Niveauerhöhung durch niedrigeres Zinsniveau und anhaltende Nachfrage

Massenpanik der Lemminge ( Absturz ???)

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Und ich glaube daran …

Eine Immobilie ist keine Excel-Tabelle

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Was ist der Unterschied zwischen einer Immobilie und einem Wertpapier?

„Haus Aussel“ (Büro „Der Immobilienbrief“)

A.D. 1580 seit 427 Jahren am Netz

showdown der excel-akrobaten? potential deutscher immobilien im internationalen vergleich werner...

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