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Editorial 1

Heraus-forderungenAlleine in der Stadt Zürich wurden im vergangenen Jahr 3210 neue Wohnungen erstellt. So viele wie seit über einem halben Jahrhundert nicht mehr. Und der Boom im Hotspot Zürich geht weiter: Per Ende Jahr befanden sich in Zürich fast 6000 weitere neue Wohnungen im Bau. Nach wie vor zieht es zahlreiche Menschen in die Stadt. Nach wie vor sind Investitionen in Immobilien hochinteressant.

Nebst der Gesamtzahl interessant: der Anteil der Genossen-schaftswohnungen an der gesamten Neubautätigkeit. Dieser war im vergangenen Jahr nämlich sehr hoch. Mit 37 Prozent Anteil wurde jede dritte neue Wohnung in der Stadt Zürich von einer Genossenschaft erstellt. Einige Projekte davon finden Sie in diesem Heft (ab S. 8).

Mit einer solchen Dynamik und solch hohen gemeinnützigen Anteilen ist Zürich zwar nicht repräsentativ für einen gesamt-schweizerischen Immobilienmarkt – den es so ohnehin nicht gibt. Aber es ist wohl einer der spannendsten lokalen Immo-bilienmärkte der Schweiz. Mit Wohnforscherin Marie Glaser, Leiterin des ETH Wohnforums an der ETH Zürich, sprechen wir über die Herausforderungen in diesem Markt. Und darüber, wo Wohnlichkeit stattfindet bzw. eben nicht (S. 4).

Nebst unsicheren politischen Aussichten und einer irritierenden Zinssituation beschäftigt ein weiterer Aspekt die Immobilienbranche stark. Oder sollte es zumindest: die Digitalisierung. Eine Studie der Hochschule Luzern zeigt, dass sich viele Player der Herausforderung bewusst sind. Dass es an der Umsetzung jedoch noch dramatisch hapert (S. 20). Saloppes Fazit: Die Letzten beissen die Hunde.

Ich wünsche Ihnen eine furchtlose Lektüre.

Beat Matter, Chefredaktor

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Inhalt 3

04 Interview «Zu grosse Räume. Zu grosse Fenster. Zu viel Licht.»

08 Wohnbau Baufreunde im Exil. Reihenhäuschen für Reihenhäuschen. Ansturm auf den Pionierbau. Stadt im Süden der Stadt. Genossen mit Aussicht. Zentrum für die Hochburg.

20 Digitalisierung Die Letzten beissen ...

24 Markt Beständiges Immobilien-Wetter.

28 Erschliessung Immer besser vernetzt.

32 Investition Wertsteigerung bei Immobilien. Werterhaltung bei Immobilien.

40 Einkaufszentren Potenzial für Revitalisierung.

56 Agenda Immo-Termine.

Impressum

nicht nur beilage. Immobilien, Beilage zu «intelligent bauen» Herausgeber Fachkom GmbH, Spinnereistr. 12, Postfach 175, 8135 Langnau a.A., Tel. 043 377 89 04, Fax 043 377 89 05, buero@fachkom.ch, fachkom.ch Geschäftsleitung Renato Polentarutti, renato.polentarutti@fachkom.ch, Bettina Meier, bettina.meier@fachkom.ch Redaktion Beat Matter, beat.matter@fachkom.chGrafik Olivia Zwyssig, Werbezoo Zürich Druckerei galledia ag, Flawil

Inhaltsverzeichnis

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0848 66 24 55

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«Zu grosse Räume. Zu grosse Fenster. Zu viel Licht.»Die Gesellschaft verändert sich rasant, die Wohnstrukturen humpeln langsam hinterher. Wohnen wir, wie wir wollen? Weshalb sind gewisse 60er-Jahre-Wohnbauten wieder Kult? Und weshalb sind Betonwände mühsam? Marie Glaser, Leiterin des ETH Wohnforums an der ETH Zürich, weiss es.

Text und Fotos Beat Matter

«nicht nur beilage.»: Wann sind Sie zuletzt umgezogen?Marie Glaser: Letzten Februar. Wir haben ein zweites Kind bekommen und brauchten mehr Wohnraum.

Hatten Sie Mühe, etwas zu finden?Wir fürchteten, nie eine passende Wohnung in unserem Zürcher Quartier zu finden. Nachdem wir bereits Monate davor unsere Verwaltung über den Umzugswunsch informiert hatten, klingelte dann aber plötzlich das Telefon und man bot uns eine frei werdende grössere Wohnung in unserer Liegenschaft an. Es war ein aussergewöhn-licher Glücksfall.

Im April fand die Jahrestagung des ETH Wohnforums statt. Titel: «Der gerechte Preis». Unterzeile: «Wie schafft man kostengünstigen und qualitätsvollen Wohnraum?» Billig und gut – ist das gerecht?Nicht unbedingt, nein. Im Zentrum der Tagung standen nicht Rezepte für billiges Bauen, sondern Konzepte für günstiges Wohnen. Und zwar günstig in dem Sinne, dass Wohn-Angebote gemacht und gesi-chert werden können, in denen ein gerech-

tes Verhältnis besteht zwischen dem, was man an Miete bezahlt, und dem, was als Haushaltseinkommen zur Verfügung steht.

Wer macht solche Angebote?Ich denke zunächst an gemeinnützige und kommunale Projekte. Mittlerweile gibt es aber auch Akteure im privaten Sektor, die die Nachfrage erkannt haben und gezielt Wohnraum im preiswerten Segment schaf-fen wollen.

In Zürich wurden im vergangenen Jahr 37 Prozent aller neuen Wohnungen von Genossenschaften gebaut. Wird die Stadt dadurch gerechter?Ich würde sagen, sie bleibt gerecht. Um sie gerechter zu machen, müsste der Anteil noch höher liegen. Ganz sicher wäre die Stadt ohne gemeinnützige Angebote viel stärker segregiert. Durch das heutige Angebot ist eine gute Durchmischung gewährleistet. Nicht in jedem Quartier, das muss auch nicht sein, aber doch über die Stadt hinweg.

Genf und Zürich sind im internationa-len Vergleich kleine Städte. Sie zählen seit Jahren zu den teuersten Städten

der Welt. Die Idee, dass sich an diesen kleinen Super-Hotspots Menschen jeder Einkommensklasse Wohnraum leisten können sollen, ist doch absurd.Nein. Denn eine Stadt ist erst eine Stadt, wenn verschiedene soziale Gruppen daran teilhaben können. Durch soziale Mischung entsteht erst, was jene, die viel Geld haben und unbedingt in die Zentren ziehen wollen, an diesen Städten so schätzen: Urbanität. Und gleichzeitig haben sie selbst ja in der Regel gar keine Zeit, um das städtische Le-ben herzustellen, das sie so gerne mögen.

Wenig ausserhalb der Stadtgrenzen sind die Mieten bereits deutlich güns-tiger. Gleichzeitig wächst alles zusam-men. Müssen wohnpolitische Fragen grossräumiger verhandelt werden?Vermutlich schon. Unter der Vorausset-zung allerdings, dass die Infrastrukturen in diesem grösseren Raum so angelegt sind, dass es gerechten Zugang gibt für alle. Problematisch wird es zum Beispiel dann, wenn ein Armutsbetroffener, der in Zürich einer Arbeit nachgeht, so weit von Zürich weg wohnen muss, dass er sich den Arbeitsweg zeitlich und finanziell eigentlich gar nicht leisten kann.

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Interview 5Wohnt die Schweizer Bevölkerung insgesamt so, wie sie wohnen will? Aufgrund von Umfragen, die regelmässig zu solchen Themen durchgeführt werden, kann man annehmen, dass die meisten recht zufrieden sind mit ihrer Wohnsituati-on. Sie wohnen relativ gut – und auf einem im internationalen Vergleich unglaublich hohen Standard. Anders die knapp zehn Prozent der Bevölkerung, die der Armuts-grenze entlang schrammen. Sie wohnen an schlechten Lagen, in schlechten Bedingun-gen und gemessen daran zu überhöhten Preisen.

Sie haben schon mehrfach kritisiert, dass bei Sanierungen durch zahlreiche Vorgaben und insgesamt hohe Stan-dards aus vergleichsweise preisgünsti-gem Wohnraum teurer Wohnraum gemacht wird. Müssen hier Vorgaben gelockert werden?Man muss zumindest darüber diskutieren, ob das unter gewissen Umständen denk-bar wäre. Denn irgendwann ist eine Grenze erreicht, wenn es nach wie vor möglich sein soll, preisgünstigen Wohnraum bereitzu- stellen. Altbauten sind in den Städten jene Objekte, in denen preisgünstiges Wohnen noch möglich ist. Werden die Altbauten nach und nach durch Sanierung im Niveau angehoben, verschwindet günstiger Wohn-raum. Das ist ein Problem, dem man mit sozialpolitischen Überlegungen begegnen muss und nicht nur mit Marktlogik begeg-nen darf.

Die Gesellschaft hat sich in den letzten 20 Jahren massiv verändert. Trotzdem wohnt ein Grossteil noch in alten Strukturen. Wann und wie ändert sich das?Die Gesellschaft, in der wir leben, ist mit Sicherheit dynamischer als die Strukturen, in denen wir wohnen. Obwohl Ausnahme-erscheinungen, sind Projekte wie «Mehr als wohnen» oder die Wohn- und Gewer-besiedlung Kalkbreite in Zürich deswe-gen wichtig. Sie bieten Raum, um neue Wohnformen realisieren und ausprobieren zu können. Diese Wohnformen müssen nicht der Weisheit letzter Schluss sein. Aber durch Ausprobieren können Erkenntnisse gewonnen werden, die uns weiterbringen und irgendwann auch der breiteren Bevöl-kerung zugutekommen.

Marie Glaser

Leiterin ETH Wohnforum der ETH Zürich.

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6 Interview

Das Lochergut in Zürich ist ein bekanntes Beispiel für eigentlich über-holte Strukturen aus den 1960er-Jahren. Das Lochergut steht jedoch nicht leer, sondern ist Kult. Wie ist das zu erklären?Das liegt weniger an den Strukturen als vielmehr daran, dass dort an städtischer Toplage vergleichsweise preiswerte Woh-nungen angeboten werden. Das lockt eine junge, kreative, oft noch kinderlose Klientel an, die aber nicht ewig dort wohnen wird.

Kann es der Anspruch sein, Wohnraum zu schaffen, in dem eine Klientel ihr Leben verbringt?Nein. Es geht darum, dass alte Strukturen heute die Bedürfnisse einer klaren Zielgrup-pe möglicherweise sehr gut befriedigen, jene von anderen Zielgruppen dafür fast gar nicht. Darauf kann man konstruktiv aufbau-en, indem man beispielsweise versucht, alte, tendenziell kleinere Wohnstrukturen gezielt auf Alterswohnen auszurichten. Das würde Sinn machen. Denn entsprechende Gebäude stehen oft an zentralen Lagen, verfügen über Aufzüge und gute Haus-technik und entsprechen nicht zuletzt einer Struktur, die sich ältere Menschen eher gewohnt sind.

Stattdessen werden für Alterswohnen neue, moderne Wohnungen gebaut, in denen sich ältere Leute oft nicht wohl fühlen. Wie kommen solche Fehlausrichtungen zustande?Das hat bereits mit der Ausbildung zu tun. Es ist eben nicht Hauptfach der künftigen Architektinnen und Architekten, über die künftigen Nutzerinnen und Nutzer ihrer Gebäude nachzudenken. Im Zentrum der Ausbildung steht der architektonische Entwurf. Man muss aber auch sagen, dass entsprechende Anforderungen in Wettbe-werben oftmals zu wenig klar formuliert werden. Beispielsweise Genossenschaften können hier ihre Erfahrungen und Erwartun-gen klarer einbringen, wenn sie Neubauten wollen.

Ein Bauherr möchte eine neue Siedlung erstellen. Geben Sie ihm einen Rat.In der neuen Siedlung sollte mit einem viel-fältigen Angebot unterschiedlichen Nutzer-gruppen Raum zur Verfügung gestellt werden: ein gefächerter Wohnungsmix mit kleinen bis grossen Wohnungen, sodass Umzug innerhalb der Siedlung möglich wird. Mit verschiedenen Wohnmodellen. Mit Abstufungen aus privaten, halböffentli-

chen und öffentlichen Raumangeboten, die Begegnung und damit sozialen Austausch ermöglichen. Und ganz wichtig: mit einer intelligenten Erdgeschossnutzung.

Sie haben in einem Interview gesagt, die Vereinheitlichung von mittel- bis hochpreisigen Immobilien gefalle Ihnen nicht. Das habe blossen Repräsentationscharakter, da finde keine Wohnlichkeit statt. Woran machen Sie fest, wo Wohnlichkeit stattfindet und wo nicht?Wohnlichkeit ist etwas Atmosphärisches. Sie hat zu tun mit Räumen, die beispiels-weise in verschiedener Hinsicht Graduie-rung schaffen: Grössere Räume, mittlere Räume, kleinere Räume, Räume mit mehr Einsicht, geschütztere Räume, hellere Räume, dunklere Räume. Demgegenüber sehen wir heute häufig lichtdurchflutete offene Raumkonzepte mit grossen Fens-tern. Das mag aus gewissen Gründen toll sein. Tatsächlich sind jedoch viele Leute überfordert mit viel zu grossen Räumen, mit viel zu viel Fensterfläche und viel zu viel Licht. Hinzu kommen Materialien, die zwar lange halten, die es im Gegenzug aber kaum erlauben, dass man sich die Woh-nung als Nutzer in irgendeiner Art aneignen kann, um sie individueller zu gestalten. In meiner Wohnung haben wir beispielsweise Betonwände, wie man sie heute oft sieht. Um da ein Bild aufzuhängen, brauche ich eine Bohrmaschine und muss dübeln. Das ist doch mühsam.

Es braucht günstig herzustellende, energetisch sparsame, architektonisch gute, hochverdichtete, aber doch har-monische und zugleich Vielfalt fördern-de Wohnbauten, in denen bezahlbarer Wohnraum verfügbar ist. Verliert man da manchmal die Hoffnung?Nein. Weil ich weiss, dass es Leute gibt, die hier und heute über das Wissen und die Erfahrung verfügen, wie man solche Ansprüche vereinen kann. Man kann sich von ihnen beraten lassen, sei es als Bauherr oder auch als Planer.

Es wäre also eine faule Ausrede, wenn man behauptete, die Ansprüche lies-sen sich nicht unter einen Hut bringen?Ja.

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8 Wohnbau

Baufreunde im ExilDie Neu-Entwicklung des Saurer-Areals WerkZwei gibt dem Bodenseestädtchen Arbon neuen Schub. Das lockt sogar Zürcher an. Konkret die Genossenschaft Baufreunde Zürich, die auf dem Areal baut.

Text pd, Beat Matter Foto zvg.

Nur wenige Steinwürfe von der herrlichen Seepromenade in Arbon entfernt, just ennet den Geleisen und dem Bahnhof, nimmt die gross angelegte Neugestaltung und -nutzung des ehemaligen Saurer-Areals WerkZwei mehr und mehr Gestalt an. Die Gebietsentwicklung von HRS Real Estate AG läuft seit mehreren Jahren. Auf dem Areal werden bestehende Industriebauten umfunktioniert, zudem entstehen mehrere Wohn- und Geschäftsgebäude, daneben auch erholsame Parkanlagen mit ausgie-bigen Grünflächen, modernen Plätzen und Wegen. Bereits diesen September soll der Umbau des bestehenden Grossgebäu-des Hamel abgeschlossen werden. Es bietet inskünftig Flächen für Gewerbe und Dienstleistungen. Es befinden sich Wohn-siedlungen im Bau. Weitere folgen. Auch die Baueingabe für ein Hotel ist erfolgt. Ein grosser Jumbo-Markt wird im Herbst eröff-nen. Völlig klar: Das neue Areal WerkZwei gibt Arbon einen massiven Impuls – einen, der sogar im knapp 100 Kilometer entfern-ten Zürich aufgefallen ist.

Zürcher in ArbonDort nämlich, in der Stadt Zürich, besitzt die Genossenschaft Baufreunde Zürich heute rund 600 Wohneinheiten in mehreren Siedlungen. Wie die Zürcher Baufreunde

nun Anfang 2016 mitteilten, planen sie, ihren angestammten Rayon zu verlassen und in Arbon – auf ebendiesem Areal WerkZwei – zu bauen. «Um den Genossen-schaftern günstigen Wohnraum anbieten zu können, sollen auf dem Saurer-Areal 199 Wohnungen für alle Gesellschafts- und Altersschichten entstehen», hiess es in der entsprechenden Mitteilung. Die 199 Woh-nungen teilen sich auf mehrere Projekte in unterschiedlichen Stadien auf, in welche die Baufreunde insgesamt über 100 Millionen Franken investieren wollen. Etwa in Wohnungen für selbstbestimmtes Wohnen von Seniorinnen und Senioren. Für sie planen die Baufreunde in Zusam-menarbeit mit der Vivimus AG das Projekt «Wohnen im Alter». Dieses soll aus 59 be-treuten Wohnungen mit Pflegemöglichkeit und zusätzlich 18 Pflegezimmern beste-hen. Neben der Pflege erleichtern weitere hausinterne Dienste wie ein Concierge-Ser-vice, ein Restaurant, ein Hallenbad, ein Fitnessraum, eine Wäscherei oder auch ein Coiffeursalon den Alltag. Teile dieser Infra-struktur werden gemäss Mitteilung öffent-lich zugänglich sein. Mit der Planung des Projekts wurde das St.Galler Büro Andreas Pfister Architekten GmbH beauftragt.Ein zweites Projekt widmet sich den Familien. Unmittelbar am Rand eines neu

angelegten Parks plant das Zürcher Büro Steib & Geschwentner Architekten AG für Baufreunde Zürich 76 moderne Woh-nungen. Sie werden in vier miteinander verbundene Mehrfamilienhäuser gegliedert und sollen sich gemäss Mitteilung aufgrund ihrer Lage sowie des Ausbaustandards für junge Familien eignen. Abgerundet wird das Vorhaben der Baufreunde Zürich durch ein zusätzliches Angebot von urbanen und eher gehobenen Wohnungen. So entstehen am Hamelplatz im Anbau zum Hotel Werk2, für das diesen Mai ein Baugesuch eingereicht wurde, «24 Wohnungen für die junge und urbane Bevölkerung.» Und schliesslich kommen rund 40 Wohnungen mit unverbaubarer Seesicht hinzu, die sich an ein genossen-schaftliches Publikum mit gehobenen Ansprüchen adressiert. Bleibt die Frage, weshalb die Baufreunde Zürich plötzlich an den Bodensee ausgrei-fen. Die Antwort ist so nachvollziehbar wie transparent deklariert: «Aufgrund der hohen Bodenpreise suchte die Genossenschaft ausserhalb der Stadt Zürich nach neuen Möglichkeiten. Mit der schönen Lage am Bodenseeufer und der guten Verkehrsan-bindung bildet die zukunftsorientierte Stadt Arbon den geeigneten Standort», heisst es dazu in einer Mitteilung.

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10 Wohnbau

Reihenhäuschen für Reihenhäuschen Die Genossenschaft Sunnige Hof ersetzt beim Bahnhof Stettbach 134 alte Reihenhäuschen – zum Teil – mit neuen Reihenhäuschen. Gemeinsam mit sieben grossen Mehrfamilienhäusern wird die Siedlung dennoch verdichtet.

Text Beat Matter Foto Sunnige Hof

Beim Bahnhof Stettbach, just auf der Grenze zwischen dem Zürcher Aussen-quartier Schwamendingen und Dübendorf, ist in den letzten Jahren kein Stein auf dem anderen geblieben. Im Dübendorfer Hoch-bordquartier wird eine rasante Entwicklung forciert, der Bahnhof Stettbach selbst hat sich zu einer modernen und zudem hübsch anzuschauenden ÖV-Plattform gewandelt – und auch die benachbarten Reihen-häuschen der Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof sind der Moderne gewichen.Die Reihenhäuser stammten, wie die Genossenschaft selbst, aus den 1940er- Jahren. 134 dieser Häuser und einenKindergarten hat die Genossenschaft da-mals hier auf knapp 40 000 Quadratmetern Fläche erstellt. 70 Jahre später, die Mattenhof-Bauten befanden sich mittlerweile in einem so schlechten Zustand, dass eine Sanierung nicht mehr infrage kam, führte die Ge-nossenschaft mit der Stadt Zürich einen Projektwettbewerb für ein Ersatzneubau-Projekt durch. Das Rennen machte damals «Carlo», das Projekt des Basler Büros Bachelard + Wagner. Ihr Projekt wurde überarbeitet, und 2012 schliesslich wurde das entsprechende Baugesuch eingereicht. Im Januar 2013 lag die Baubewilligung vor und im darauf-folgenden Mai sprach sich die General-

versammlung der Genossenschaft mit grossem Mehr für einen Baukredit über 165 Millionen Franken aus, um den Ersatz-neubau Mattenhof zu realisieren. In der ersten Hälfte des Jahres 2014 erfolg-ten Rückbau- und Tiefbauarbeiten, Mitte 2014 schliesslich erfolgte die Vergabe des TU-Auftrags für die Realisierung an die HRS Real Estate AG.

Ersatz-GrossprojektZu realisieren galt es ein veritables Gross-projekt. Als Ersatz für 134 Reihenhäuschen waren sieben Mehrfamilienhäuser und 60 neue Reiheneinfamilienhäuser, quasi als Reminiszenz an die ehemalige Siedlung, vorgesehen. Insgesamt 377 Wohneinhei-ten mit zwischen 2,5 und 5,5 Zimmern sollten sie bieten. Dazu ein Kindergarten, eine Kindertagesstätte sowie Raum für die Geschäftsstelle der Genossenschaft und etwas über 3000 Quadratmeter Gewerbe-fläche. Die Ausführung wurde in zwei Etappen aufgeteilt. Während der ersten Etappe blieben 41 der alten Reihen-häuschen bestehen und bewohnt. Sie wurden erst für die Realisierung der zweiten Etappe rückgebaut.

Auch Tiere ziehen einRund zweieinhalb Jahre nach Baubeginn traut der seltene Besucher seinen Augen

kaum, wenn er auf der Rolltreppe aus der S-Bahn-Haltestelle an die Erdoberfläche befördert wird. Wo sich früher die zwei-geschossigen Reihenhäuschen mit ihren dunkelbraunen Ziegeldächern duckten, markieren die sechsgeschossigen Mehr-familienhäuser mit naturgrauer Klinker-fassade heute eine ganz andere Präsenz. Dass daneben wieder Reihenhäuser erstellt wurden und werden, schafft einen gelungenen Bezug zum «Gartenstadt»-Quartier Schwamendingen und schwächt zugleich einen allzu harten Kontrast ab. Im Dezember 2015, ein wenig früher als angepeilt, konnten die Wohnungen der ersten Mattenhof-Etappe bezogen werden. 173 Wohneinheiten in drei Mehrfamilien-häusern und 27 Reiheneinfamilienhäusern gingen damit in Betrieb. Die zweite Etappe befindet sich aktuell im Bau. Diese nochmals 177 Wohneinheiten sollen gemäss Angaben der Genossenschaft voraussichtlich im Oktober 2017 bezugs-bereit sein. Und zwar nicht nur für Menschen. Sondern auch für Vögel. Es entsprach nämlich einer Auflage der Stadt, in der neuen Mattenhof-Siedlung jene Nistgelegenheiten für Mauersegler wieder zu gewährleisten, die bereits in der alten Reihenhäuschensiedlung vorhanden waren.

Die neuen Mattenhof-Bauten.

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Ansturm auf den PionierbauSchlussspurt auf der Kronenwiese. Ende Jahr ziehen die Bewohner in die kommunale Wohnsiedlung zentral in Zürichs Innenstadt. Die Siedlung mit 99 Wohnungen soll ohne Energie von aussen auskommen.

Text pd, Esther Matter Fotos zvg.

Auf der Kronenwiese zwischen Nordstras-se und Kornhausstrasse erstellt die Stadt Zürich an urbaner Lage 99 Wohnungen, mehrere Gewerberäume und Ateliers sowie einen Kindergarten mit Hort und Tages-stätte. Die Bauarbeiten sind im Endspurt, denn die 2½- bis 5½-Zimmer-Wohnungen mit zahlbaren Mieten werden im Sommer 2016 erstmals zu Vermietung ausgeschrie-ben. Musterwohnungen konnten Anfang Juni erstmals besichtigt werden. Ende Jahr sind die fertiggestellten Wohnungen bezugsbereit.Die Überbauung besteht aus einem vier- bis fünfgeschossigen Gebäude entlang der beiden Strassen. Mit den abgestuften Volumen wird das vorhandene Gefälle der Topografie aufgenommen. Auf der von den Strassen abgewandten Seite bildet der Riegel einen halbgeschlossenen Innenhof. Er grenzt an das öffentliche Gemeinschafts-zentrum Schindlergut.Ein Drittel der Wohnungen ist für Menschen mit bescheideneren Einkommen subventio-niert. 72 der 99 Wohnungen sind als Fami-lienwohnungen konzipiert. Im Erdgeschoss

entlang der verkehrsreichen Kornhaus-strasse werden sechs Gewerbelokale auf rund 500 Quadratmetern Fläche realisiert. Auf dem Gelände der Wohnsiedlung selbst wird es keine Parkplätze für Mieterinnen und Mieter geben. Eine ursprünglich vorgesehene Tiefgarage wurde im Zürcher Gemeinderat verworfen. Es stehen 38 Parkplätze im nahe gelegenen Parkhaus Stampfenbach zur Verfügung.

Energieproduktion vor OrtDie Kronenwiese an zentralster Zürcher Lage misst 7000 Quadratmeter. Das Areal lag lange Zeit brach und steht seit einer Volksabstimmung Ende 2008 für den kommunalen Wohnungsbau zur Verfügung. Die Stimmberechtigten unterstützten die Umzonung des ganzen städtischen Areals in eine Wohnzone deutlich. Das aus einem Architekturwettbewerb im Jahr 2011 hervorgegangene Siegerprojekt von Armon Semadeni Architekten wird im Minergie-A-Eco-Standard erstellt. Dem Kredit über 64,8 Millionen Franken stimmte die Stimmbevölkerung im Juni 2013 mit

75 Prozent deutlich zu. Die Energie für die Siedlung soll auf dem Gelände selbst produziert werden. Erdsonden sowie eine Solaranlage kommen dazu zum Einsatz. Stadtrat André Odermatt betonte deshalb in einer Pressemitteilung, die Siedlung sei «ein weiterer wichtiger Meilenstein der kommunalen Wohnbautätigkeit in der Stadt Zürich». Das Projekt überzeuge in archi-tektonischer Hinsicht und erfülle auch die Vorgaben des Minergie-A-Eco-Standards. In dieser Grösse gebe es in der ganzen Schweiz noch kein vergleichbares Objekt, das die strengen Auflagen erfülle. Nach anfänglichen Widerständen bestehe heute ein Konsens darüber, dass die Siedlung Kronenwiese «ein bedeutender Pionierbau auf dem Weg zur 2000-Watt-Gesellschaft» sei, so Odermatt. Die Wohnungen sind bereits vor Fertig-stellung hoch begehrt. An drei Besichti-gungsterminen Anfang Juni standen sich rund 5000 Interessierte die Beinein den Bauch.

01Modell des Kronenwiesen-Neubaus.

02Der abgewinkelte Langbau bildet einen ruhigen Innenhof.

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Stadt im Süden der StadtMit Greencity entsteht am Südrand Zürichs ein neuer Stadtteil. Die Bewohner von über 700 neuen Wohnungen werden das Gebiet völlig neu beleben. Über 200 Wohnungen werden von gemeinnützigen Bauträgern realisiert.

Zwischen Zürichsee und Üetliberg entsteht derzeit das städtebauliche Grossprojekt Greencity. Auf dem Gelände der ehemali-gen Papierfabrik Sihl AG in Zürichs Süden soll damit ein nachhaltiges Stück Stadt nach dem Prinzip der 2000-Watt-Gesell-schaft erstellt werden. Obwohl am Stadt-rand gelegen, ist das Areal gut erschlossen. Eine S-Bahn-Haltestelle liegt quasi auf dem Areal, und auch eine Bushaltestelle bindet das Gebiet an die Reststadt an. Greencity gilt als Leuchtturmprojekt für die Stadt Zürich. Das vom Trägerverein Ener-giestadt bereits zum zweiten Mal mit dem 2000-Watt-Areal-Zertifikat ausgezeich-nete Projekt hat sich auch bezüglich der sozialen Durchmischung und der Mobilität den Prinzipien der Nachhaltigkeit verpflich-tet. Stadtrat Daniel Leupi sagte in seiner Ansprache: «Projekte wie Greencity zeigen, dass die 2000-Watt-Gesellschaft kein Hirn-gespinst von Politikern ist, sondern konkret funktioniert und realisierbar ist. Hier entsteht eine Wohn- und Arbeitsumgebung, die eine

hohe Lebensqualität mit nachhaltigem und umweltfreundlichem Handeln verbindet.»

Genossenschaften an BordEntwickelt wurde das Projekt von Losin-ger Marazzi AG, die Umsetzung erfolgt zusammen mit den verschiedenen Bau-trägern. Nebst 204 Mietwohnungen und 295 Eigentumswohnungen erstellen vier gemeinnützige Bauträger insgesamt 230 Genossenschaftswohnungen. Beteiligt sind die Genossenschaften GBMZ, Hofgarten (geho) und WOGENO Zürich sowie die Stif-tung Wohnungen für kinderreiche Familien. Ihre Wohnungen, verteilt auf drei Wohnge-bäude, werden bis Mitte 2017 bezugsbereit sein. Die genossenschaftlichen Wohnbau-ten sind um die SZU-Haltestelle Manegg und den zentralen Spinnereiplatz gruppiert.Der Anteil der Genossenschaftswohnungen liegt bei 30 Prozent der Gesamtbaufläche. 67 000 Quadratmeter Dienstleistungsfläche, 77 000 Quadratmeter Wohnraum, 8000 Quadratmeter für Ladengeschäfte und

Gastronomie werden insgesamt realisiert. Die gemeinnützigen Bauträger wurden in einem transparenten Auswahlverfahren durch den Verband der Wohnbaugenos-senschaften Zürich bestimmt. Losinger Marazzi plant, das neue, nach-haltige Quartier Greencity etappenweise bis 2020 fertigzustellen. Das Konzept sieht vor, dass alle Wohnbauten in Miner-gie-P-Eco-Standard realisiert werden. Die Büros streben das Label LEED Platinum an. Das Areal Greencity soll nach seiner Fertigstellung für die Heizung und Kühlung komplett mit erneuerbarer Energie versorgt werden. Um die Abwärme bestmöglich zu nutzen, entsteht auf dem Areal ein Anergienetz. Überschüssige Wärme wird in Erdsonden saisonal gespeichert. Das Grundwasser, das früher für die Papierpro-duktion verwendet wurde, wird künftig für die Wärmeerzeugung genutzt. Photovol-taik-Anlagen sollen 20 Prozent des Stroms vor Ort produzieren.

01Spinnereiplatz, Blick Richtung Norden.

02Die alte Spinnerei bleibt erhalten.

03Spinnereiplatz, Blick Richtung Süden.

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Text pd, Esther Matter Fotos zvg.

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16 Wohnbau

Genossen mit AussichtDie Baugenossenschaft des eidgenössischen Personals baut an schönster Zürcher Hanglage die Siedlung «Narziss und Goldmund». Die Kombination mit privaten Eigentumswohnungen führte zu Diskussionen.

Text pd, Beat Matter Fotos zvg.

Den besten Blick über die Stadt Zürich hat man nicht vom Zürichberg und auch nicht vom Üetliberg, sondern vom Käferberg aus: die Stadt zu Füssen, den See dahinter – und bei sichtigem Wetter die Alpen als grandioses Bühnenbild im Hintergrund. Diese Lage am Südost-Hang des Käfer-bergs hat sich die BEP Baugenossenschaft des eidgenössischen Personals ausge-sucht, um nach rund 40 Jahren Unterbruch eine neue Siedlung in der Stadt Zürich zu realisieren. Die BEP, 1910 von Lokführern, Weichenwärtern und Stationsbeamten ge-gründet, zählt zu den grössten gemeinnüt-zigen Zürcher Wohnbaugenossenschaften. Mit um die 20 Siedlungen – die sie Kolonien nennt – ist sie vor allem im Lettengebiet und beim Röntgenplatz, aber beispielswei-se auch in Oerlikon präsent. Hinzu kommen fünf weitere Kolonien in der Agglomeration. Und nebst der neuen Stadtkolonie in der Weid am Käferberg nimmt am Südrand der Stadt in Wollishofen bereits das nächste BEP-Projekt Formen an.

Strittige KombinationAuf dem städtischen Grundstück unterhalb der Tièchestrasse, unmittelbar beim Stadt-

spital Waid, standen früher klassische zwei-geschossige Personalhäuser. Sie wurden in den 1940er-Jahren gemeinsam mit dem Spitalbau als Wohnraum für das Spital-personal erstellt. Um eine Neuentwicklung des knapp 18 000 Quadratmeter grossen Grundstücks zu ermöglichen, wurden die Personalhäuser 2006 aus dem Inventar der schützenswerten Bauten gestrichen. 2009 schrieb das städtische Amt für Hochbauten gemeinsam mit der BEP einen Projekt-wettbewerb aus. 100 Wohnungen sollte das Projekt umfassen. Davon zwei Drittel für die BEP und ein Drittel als Eigentums-wohnungen. Im Folgejahr ging das Projekt «Narziss und Goldmund» der Basler Büros Buchner Bründler Architekten und Fontana Landschaftsarchitektur als Sieger aus dem Wettbewerb hervor. Ihr Projekt splittete «rund» 70 Genossenschafts- und «rund» 30 Eigentumswohnungen in zwei separate Langbauten. Gegen die Strasse hin wirken diese als Lärmriegel, gegen Süden ist mit Balkonen und einer Wiesenfläche am Hang der Blick frei auf das grandiose Panorama. Die Kombination von Genossenschafts- und Eigentumswohnungen auf städtischem Boden führte in der Folge zu politischen

Diskussionen. Grund dafür: Die Stadt verrechnete dem privaten Investor, der HRS Investment AG, einen fünfmal höheren Baurechtszins pro Quadratmeter als der Genossenschaft.

Riegel im Rohbau2013 reichten BEP und HRS Investment AGfür das weiterentwickelte Projekt das Baugesuch ein. 2014 wurde mit dem Rückbau der Personalhäuser begonnen, im Herbst 2015 konnte schliesslich die Grundsteinlegung gefeiert werden. Derzeit läuft der Rohbau der viergeschossigen Langbauten. Energetisch setzt die Siedlung nebst Minergie-Standard auf Erdwärme-Wärmepumpen. Der Strom für die Pum-pen sowie für den Hausgebrauch soll zumindest zum Teil auf den Dächern der sonnig gelegenen Siedlung produziert werden.Die BEP geht davon aus, dass die 78 Genossenschaftswohnungen im mittleren Segment im Februar 2017 bezogen werden können – mit bester Sicht über Zürich.

01Lärmriegel zur Strasse hin ...

02... und Ausblick mit grossen Fenstern in Richtung Süden.

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18 Wohnbau

Zentrum für die HochburgDie Familienheim-Genossenschaft Zürich baut im Friesen-berg-Quartier ein neues Zentrum. Im kommenden Jahr wird die erste Etappe des 75-Millionen-Projekts fertiggestellt.

Voraussichtlich im Spätherbst 2017 wird der erste Teil des neuen Quartierzentrums Friesenberg der Familienheim-Genossen-schaft Zürich (FGZ) bezogen werden können. Das stellt die Genossenschaft in einem Schreiben an ihre Genossenschafter in Aussicht. Als Besonderheit des neuen Quartierzentrums streicht die Genossen-schaft die Möglichkeit für «Cluster»-Wohnen heraus. Acht Wohnungen in der obersten Etage des Gesundheitszentrums werden dafür um eine Gemeinschaftsküche und eine grosse Terrasse gruppiert. Dass dieses Angebot – und insgesamt das neue Quartierzentrum – in dieser Form überhaupt realisiert wird, ist keineswegs selbstverständlich. Denn das 75-Millionen- Franken-Projekt war – obwohl es auf einem Jahre zuvor abgesegneten Bauleit-bild basiert – umstritten. An einer ausser-ordentlichen Generalversammlung forder-ten zehn Prozent der Genossenschafter ein Abbruchverbot der bestehenden Bauten, womit der Neubau vereitelt worden wäre. Das Vorhaben scheiterte; gemäss Medien-

berichten stellten sich schliesslich drei Viertel der Genossenschafter hinter das Neubauprojekt. Die bestehenden Gebäude konnten rückgebaut werden. Seit März 2015 läuft nun der Rohbau.

KinderhochburgDas Quartier Friesenberg am Fusse des Üetlibergs ist eine Genossenschafts- und Kinderhochburg, über die in der lokalen Presse schon Reportagen geschrieben wurden. Und innerhalb dieser Hochburg ist die Siedlungsgenossenschaft FGZ ein zentraler Player. Rund die Hälfte der Quartierbevölkerung lebt in FGZ-Objekten.Die alten Zentrumsbauten der stark ver-ankerten Genossenschaft waren sowohl punkto Substanz als auch punkto Raum-struktur nicht mehr zeitgemäss. Deshalb war ein Eingriff unumgänglich.Im April 2012 wurde das neue Zentrum der Öffentlichkeit vorgestellt. Das städtische Amt für Hochbauten hatte im Auftrag der Genossenschaft einen entsprechenden Architekturwettbewerb durchgeführt, aus

dem «Emma» als Siegerin hervorgegangen war – das Projekt des Büros Enzmann Fischer Partner AG.«Emma» besteht aus mehreren Kompo-nenten: Über 100 Wohnungen, ein Gesundheitszentrum, ein Restaurant sowie ein Kindergarten und Hort werden reali-siert. Das Preisgericht hatte die gelungene gewundene Form gelobt, die sich zwar sehr gut in die Umgebung einfüge, aber dennoch einen Akzent setze. Die einzelnen Komponenten gruppieren sich um einen grossen Platz, der die Zentrumsfunktion doppelt unterstreichen wird.Realisiert wird das Vorhaben in zwei Etappen. Im Spätherbst 2017 soll die erste Etappe fertiggestellt sein, bis 2019 dann die zweite. 75 Millionen Franken hatte die Genossenschaft als Zielwert definiert. Für diesen Preis bekommt dieFGZ ein neues Zentrum im Minergie-P-Eco-Standard. Und das Quartier Friesenberg eine Bekräftigung seines Status als Genossenschaftshochburg.

01«Emma» innen: Viel Licht.

02«Emma» aussen: Viel Platz.

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Text pd, Beat Matter Fotos zvg.

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20 Digitalisierung

Die Letzten beissen ...Die Immobilien- und Baubranche wird durch die fortschreitende Digitalisierung stark geprägt. Eine Studie der Hochschule Luzern zeigt, dass Unternehmen, welche die Herausforderungen verschlafen, existenziell gefährdet sind.

Text Hochschule Luzern Fotos pd, Strato AG

Rechnerleistung à gogo: Hardware für mehr Digitalisierung in der Immobilienbranche.

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Digitalisierung 21

Mit einer breit angelegten Untersuchung bei den wichtigsten Akteuren der Immobilien-branche hat das Institut für Finanzdienst-leistungen Zug IFZ der Hochschule Luzern das «Digitalisierungsbarometer 2016» ermittelt. Die Analyse macht deutlich, dass 72 Prozent der befragten Unternehmen die Bedeutung der Digitalisierung erkannt und entsprechende Ziele in der Unternehmens-strategie verankert haben. Die Qualität der Umsetzung ist jedoch sehr unterschiedlich. Bauunternehmungen und Architekturbü-ros etwa sind bezüglich der Digitalisierung oftmals schlecht aufgestellt, obwohl sie sich selber eher als Vorreiter sehen. «Durch den täglichen Einsatz von digitalen Systemen wie 3-D-Modelling oder CAD-Systemen scheinen sich insbesondere Architektur-büros bezüglich der vorherrschenden Digitalisierung als innovativ einzustufen. Doch sie erkennen noch zu wenig, dass sich mit der Digitalisierung nicht nur die Planungsprozesse, sondern auch die Kundenbeziehungen verändern werden», sagt Studienleiter Markus Schmidiger.

Nationale Unternehmen unterschätzen Auswirkungen Unterschiede gibt es nicht nur bezüglich Geschäftsbereiche, sondern auch hin-sichtlich der Ausrichtung der Firmen. «Die

69 Prozent rein national tätigen Unterneh-men wähnen sich noch in einem sicheren Hafen», so Schmidiger. International tätige Firmen spüren einen wesentlich raueren Wind, nehmen das geänderte Kunden-verhalten und die stärkere Konkurrenz drastischer wahr und setzen die Möglich-keiten der Digitalisierung wesentlich konse-quenter um. «Je mehr internationale Firmen in die Schweiz drängen, umso mehr werden die nationalen Unternehmen unter Druck kommen», sagt Schmidiger.

Effizienzsteigerung alleine reicht nicht Drei Viertel der Betriebe haben die digitalen Möglichkeiten bis dato insbesondere für Veränderungen ihrer internen Prozesse eingesetzt. «Konkret fokussieren sich die Firmen hauptsächlich auf Effizienzsteige-rungen und Kostenreduktionen. Die Chancen der Digitalisierung zur Gestal-tung von Kundenbeziehungen werden noch zu wenig erkannt», sagt Schmidiger. Dieser Fokus wird sich in den kommenden Jahren verschieben. Mehr als die Hälfte der Unternehmen geht davon aus, dass die Digitalisierung dazu führt, dass sich Geschäftsmodelle grundsätzlich verändern. Eine konsequente Digitalisierung von Geschäftsmodellen kann Produktivitäts-gewinne von 80 bis 90 Prozent und damit

Festplatte an Festplatte: Die Bausteine der Zukunft.

Markus Schmidiger

Studienleiter MAS Immobilienmanagement, Leiter CC Immobilienmanagement, Hoch-schule Luzern – Wirtschaft, Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ.

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22 Digitalisierung

Studie beziehenDie Studie entstand in Zusammenarbeit mit Amstein + Walthert, Halter Immo-bilien, Wincasa, Garaio, ImmoScout24, Implenia, Migros Pensionskasse und Swisscom. Sie kann zum Preis von 90 Franken unter ifz@hslu.ch bestellt wer-den. Das Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ der Hochschule Luzern wird das Digitalisierungsbarometer auch in den kommenden Jahren veröffentlichen. www.hslu.ch/immobilien

tät erhöhen. Die Analyse zeigt, dass sich die Innovatoren in klar definierten Punk-ten von den Nachzüglern unterscheiden: Digital Leaders widmen sich vermehrt der Datenanalyse und kennen die Kunden und das Marktumfeld. Sie wissen, mit wem sie wirklich Geld verdienen, und können deshalb ihre Angebote sowie Informations-kanäle darauf ausrichten und sich besser auf Entwicklungen vorbereiten. Sie nutzen nebst den angestammten Offline-Kanälen auch Online-Kanäle konsequent, setzen aber trotzdem gezielt auf Beziehungs-management. Durch ihre Innovationskraft ziehen sie qualifiziertere Mitarbeitende an, die wiederum die Digitalisierung voran-treiben. Tendenziell gewinnen sie die anspruchsvolleren Kunden. Die Nachzügler (immerhin 27 Prozent der Unternehmen) müssen sich mit den weniger anspruchs-vollen Kunden und den weniger qualifizier-ten Mitarbeitenden begnügen. Während knapp 60 Prozent der Digital Leaders sowohl die Einnahmen je Kunde und Einzelauftrag als auch insgesamt steigern konnten, sind es bei den Nachzüglern nur knapp 22 Prozent. Das deutet darauf hin, dass sich die Schere in Zukunft noch weiter öffnen wird. «Die Digitalisierung lohnt sich. Und sie wird zur Überlebensfrage: Wer den Zug verpasst, wird untergehen», sagt Schmidiger. Für die Studie «Digitalisierungsbarometer: Die Immobilienbranche im digitalen Wandel» wertete das Forschungsteam knapp 1000 Antworten von Fachpersonen aus, die etwa in Architekturbüros, Generalunternehmen, Bauunternehmen, bei der öffentlichen Hand, in der Vermarktung oder im Bereich Immobilieninvestment tätig sind.

traditionelle Anbieter massiv in Schwierig-keiten bringen. «Die Bewältigung dieser nächsten Phase wird von den Unternehmen den Mut erfordern, das eigene Vorgehen grundsätzlich infrage zu stellen und sich im Extremfall sogar selber zu kannibalisieren», sagt Schmidiger.

Kundenverhalten ist zu wenig bekannt 97 Prozent aller befragten Unternehmen bejahen, dass sich das Kundenumfeld durch die Möglichkeiten der Online-Kanäle wandelt. So vergleichen Kundinnen und Kunden mehr, und sie sind preissensitiver geworden. «Das Internet baut Informations-asymmetrien ab und gibt mehr Verhand-lungsmacht», sagt Schmidiger. Während sich die Kundschaft der Immobilienbran-che in den vergangenen Jahren dank der Digitalisierung emanzipierte, hinken die Unternehmen im Bereich Kundenanalyse hinterher. «44 Prozent der Firmen wissen nicht, wie sich ihre Kunden heute im Inter-net bewegen: Ob sie über ein Online-Portal auf das Angebot aufmerksam wurden, ob sie mobil oder stationär auf die Web-site zugreifen oder welche Informationen sie tatsächlich nutzen», sagt Schmidiger. «Damit fehlen den Unternehmen die Grund-lagen, um ihre Produkte, Dienstleistungen und Vertriebskanäle zu optimieren.»

Digital Leaders setzen sich ab Digital Leaders sind Firmen, die sich aktiv mit der Digitalisierung auseinandersetzen und entsprechende Massnahmen um-setzen. Sie konnten in den vergangenen Jahren stärker als andere Unternehmen neue Branchen, Zielgruppen und Regionen erschliessen und dabei sowohl Markt-anteile als auch Einnahmen und Profitabili-

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Beständiges Immobilien-WetterDer Immobilienmarkt ist nach wie vor stark geprägt von einer gewissen Alternativlosigkeit für Investoren. Angesichts des Zinsumfelds und der durchzogenen Konjunktur-Prognosen dürfte das vorderhand so bleiben.

Text pd, Beat Matter Grafiken Fahrländer Partner Anfang Juni hat BAK Basel die Prognosen zum BIP-Wachstum für das laufende Jahr sowie das Jahr 2017 angepasst. Für 2016 rechnen die Basler Konjunkturforscher neu mit einem Wachstum der Schweizer Wirtschaft um 1,0 Prozent, was um 0,2 Prozentpunkte über der alten Prognose liegt. Für 2017 rechnet das Institut mit 1,7 Prozent Wachstum – die frühere Prognose ging von 1,5 Prozent aus – was in der Nähe des Schweizer Potenzialwachstums liege, wie BAK Basel fast schon beruhigend betont. Dennoch rechnet sie erst 2018 mit einer «durchgreifenden Erholung mit Wachstumsraten oberhalb 2 Prozent». Trotz leicht erhöhter Prognosen zumBIP-Wachstum bieten die BAK-Zahlen wenig Anlass zur Euphorie. Zunächst, weil das Institut selbst beschwichtigt: «Trotz pro-gnostizierter Verbesserungen im globalen Umfeld und der allmählich nachlassenden Anspannung im Franken-Euro-Gefüge geht BAK Basel davon aus, dass sich an der verhaltenen Investitionstätigkeit zunächst auch im Jahr 2017 wenig ändern wird», heisst es in der Mitteilung zum Beispiel. Und weiter: «Voraussetzung für diese Basis-prognose ist jedoch, dass sowohl inländi-sche Risiken (keine Einigung mit der EU bei der Umsetzung der MEI) als auch globale Gefahren im Prognosezeitraum nicht eintreffen werden.» Darüber hinaus liegen die höheren prognostizierten Wachstums-zahlen von BAK Basel in einem Bereich, der die Prognosen anderer Institute punkto Optimismus nicht überflügelt.

Tapfere ImmobilienmärkteIn einem anhaltenden Umfeld von kleinem Wachstum, wenig befeuernder Konsu-mentenstimmung und eher rückläufiger Nettozuwanderung halten sich die Immobilienmärkte tapfer. So formuliert es eine PwC-Analyse von Ende Mai. Als Grund für die attestierte Tapferkeit gilt nach wie vor das anhaltende Negativzins-umfeld, das Immobilien für Investoren attraktiv macht, selbst wenn die Nachfrage in gewissen Segmenten bescheiden ist. Auf denselben Grund beruft sich auch der Baumeisterverband in einer aktuellen Einschätzung von Anfang Juni, wenn er

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schreibt, dass «die fundamentalen Fakto-ren für die Bauwirtschaft trotz schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfeldes nach wie vor intakt» seien. Insgesamt gehe der SBV davon aus, dass das Bauvolumen im laufenden Jahr ähnlich hoch oder leicht höher sein werde als 2015.

Bewegung beim WohneigentumWie aus der Metaanalyse Immobilien (Q2/16) von Fahrländer Partner (FPRE) her-vorgeht, entwickeln sich die Preisindizesim Wohneigentumsmarkt nach einer Phase der Seitwärtsbewegung wieder nach oben. Am stärksten trat die Bewegung bei Wohneigentum im unteren Preissegment zutage (Grafik 1). Im mittleren und oberen Segment ist demgegenüber nicht die-selbe Entwicklung sichtbar. In Hotspots wie Zürich und Genf setzt sich die verhaltene Nachfrage nach Wohneigentum weiter fort. Mittlerweile reagieren die Investoren in diesen Hochpreisregionen auf die veränder-te Nachfrage und setzen eher auf flächen-mässig kleinere Wohnungen. In Gesprächen mit Experten wird die stärkere qualitative Anpassung des Angebots an die Nach-frage seit mehreren Jahren als Chance der gegenwärtigen Lage verstanden.

Flucht ins MehrfamilienhausUngebrochen attraktiv angesichts des rauen Investitions-Umfeldes bleiben Mehrfamilienhäuser. Und das, obwohl auf dem Markt unterschiedliche Bewegungen zu beobachten sind. Reihum – wenn auch je nach Lage in unterschiedlicher Ausprägung – wird etwa mit steigenden Leerständen gerechnet. Die FPRE-Metaanalyse zeigt zudem gut sichtbar auf, dass die Marktmieten in allen Regionen sinken – in der Südschweiz sogar stark (Grafik 2). Die Eigentümer rechnen jedoch im laufenden Jahr in allen Regio-nen mit steigenden Marktwerten für Mehrfamilienhäuser. Im Ausblick auf das Jahr 2017 zeigt sich ein ähnliches Bild. Einzig im Jura, im Alpenraum und in der Südschweiz rechnen die Eigentümer im kommenden Jahr mit stabilen Marktwerten.

Die Investoren haben sich mittlerweile – zwangsläufig – auf niedrigere Renditen eingestellt. Weil Mehrfamilienhäuser solche noch ermöglichen – und es daneben wenige Alternativen gibt, werden sie nicht so rasch an Attraktivität verlieren.

Büro und Verkauf schwierigDie verhaltenen konjunkturellen Aussichten lassen nicht auf eine markante Steigerung der Nachfrage nach Büroflächen hoffen. Während in Genf die Marktmieten für Büroflächen gemäss FPRE-Metaanalyse im ersten Quartal 2016 zwar gestiegen, gegen-über Vorjahr allerdings deutlich gesunken sind (–9.3 %), war in Zürich nur ein leichter Rückgang (–0.8 %) und im Mittelland sowie in Basel sogar ein Plus von 3,2 % der Büro-Marktmieten im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen (Grafiken 3 und 4). Gemäss Einschätzung von PwC ist die Aufwärts-bewegung der Marktmieten in Zürich und Basel auf einen Rückgang des Flächen-angebots zurückzuführen. Trotz schwieriger Situation: Die Investition in Büroimmobilien bleibt für viele Investoren angesichts mangelnder Alternativen eine Option. In Gesprächen mit Immobilien-fachleuten kristallisiert sich heraus, dass bei Investitionen in Büroimmobilien aller-dings viel stärker als zu früheren Zeiten auf eine flexible Nutzungsmöglichkeit der Flächen sowie auf eine sehr gute Zentrumsanbindung der Immobilien geachtet wird. PwC schreibt gar von einem «stärker zunehmenden Vedrängungs-wettbewerb bei Büroflächen», der Investo-ren davon abhalte, schlecht erschlossene Liegenschaften oder Objekte mit veralteten Flächenkonzepten zu erwerben.Noch schwieriger präsentiert sich die Lage bei den Verkaufsflächen. Hier führen zahlreiche Faktoren, wie beispielsweise das Erstarken des Online-Shoppings, dazu, dass vorderhand kaum mit einer steigenden Flächennachfrage in diesem Bereich gerechnet werden kann. Die Prognosen zu den Geschäftsflächen fallen denn auch reihum negativ bis allerhöchstens stabil aus.

Grafik 1

Grafik 2

Grafik 3

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Immer besser vernetztDie regionale und lokale Erreichbarkeit und Erschliessung ist zentral für den Immobilienmarkt. Gemäss den neuesten Ergebnissen des BAK Erreichbarkeitsmonitorings schneidet der Kanton Zürich am besten in der regionalen Erreichbarkeit aller 26 Kantone ab, gefolgt vom Kanton Basel-Stadt.

Text BAK Basel Fotos SBB

Das Monitoring zeigt, dass sich die regio-nale Erreichbarkeit in der Schweiz insge-samt seit 2005 deutlich verbessert hat. Die grössten positiven Veränderungen hängen dabei mit grossen Infrastrukturinvestitionen zusammen. Viele Regionen der Schweiz profitierten von einem stetigen Ausbau der Verkehrsinfrastruktur und der Optimierung der Verkehrsdienstleistungen. Während kleinere Regionen durch grosse Infrastruk-turprojekte näher an die metropolitanen Zentren gebracht wurden, verbesserten sich die zentral gelegenen Regionen vor allem durch einen Ausbau des ÖV-Ange-botes. Die Analysen zum Monitoring wur-den von BAK Basel im Auftrag der Kantone Aargau, Basel-Stadt und Zürich und der Flughafen Zürich AG durchgeführt.

Zürich vorne wegDer Kanton Zürich verfügt sowohl beim motorisierten Individualverkehr als auch beim öffentlichen Verkehr über die höchste regionale Erreichbarkeit aller 26 Kantone. Da die Erreichbarkeit als eine Kombination von Reisezeit und Wirtschaftskraft ge-messen wird, profitieren Stadt und Kanton Zürich von einer sehr gut ausgebauten Infrastruktur und ihrer Lage im wirtschaft-lichen Zentrum der Schweiz. Der Kanton Basel-Stadt liegt sowohl beim Individualver-kehr als auch beim öffentlichen Verkehr an zweiter Stelle. Auch er zeichnet sich durch eine hohe Wirtschaftskraft und ein gut ausgebautes Verkehrsnetz aus. Dank der günstigen Lage zwischen diesen beiden Zentren sowie Bern und einer in alle Rich-

tungen gut ausgebauten Verkehrs-infrastruktur gehört der Kanton Aargau ebenfalls zu den besterreichbaren Regionen der Schweiz. Beim motorisierten Individual-verkehr belegt der Aargau den vierten, bei der Erreichbarkeit mittels öffentlichem Verkehr den fünften Rang.

Veränderung zwischen 2014 und 2016 In den letzten zwei Jahren konnten nurwenige Kantone die Erreichbarkeit des motorisierten Individualverkehrs (MIV) weiter verbessern. In den übrigen Teilen des Lan-des sind durch die stetig steigende Netz-belastung die Durchschnittsgeschwin-digkeiten auf der Strasse kleiner gewor-den. Verbesserungen können in diesem Bereich durch einen Ausbau der Infra-

Tick für Tick werden die Wege in der Schweiz kürzer.

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struktur erzielt werden. Beispielhaft lässt sich dies anhand der Nordwestschweiz beschreiben. Der Kanton Jura und auch angrenzende Gebiete wie Basel-Stadt und die übrige Westschweiz profitierten von der Fertigstellung von Teilstrecken der Transjurane. Da dies der einzige grössere Infrastrukturausbau zwischen 2014 und 2016 war, konnten fast ausschliesslich Westschweizer Kantone und Basel-Stadt die Erreichbarkeit erhöhen. In Basel wirkten sich ausserdem kleinere Infrastruktur-projekte, wie etwa die Zollfreistrasse in Riehen, positiv aus. Beim öffentlichen Verkehr können Ver-besserungen der Erreichbarkeit sowohl durch den Ausbau der Infrastruktur als auch durch eine Ausweitung des Dienst-leistungsangebots auf der bestehenden Infrastruktur erzielt werden. Ersteres ergab sich beispielsweise durch die vollständige

Inbetriebnahme der Durchmesserlinie am Hauptbahnhof Zürich. Profitieren konnten davon vor allem Regionen in der Ost-schweiz und Teile des Kantons Aargau. In den Kantonen Uri und Tessin führte eine erhebliche Verbesserung des ÖV-Angebots bei den Busverbindungen zur höchsten Erreichbarkeitsverbesserung aller Kantone.

Schweiz immer besser vernetzt Betrachtet man alle drei Arten der Er-reichbarkeitsmessung für die Schweizer Gemeinden und analysiert die längerfristi-gen Veränderungen über mehrere Jahre, dann erkennt man, dass eher diejenigen Kantone und Gemeinden der Schweiz von einer überdurchschnittlichen Verbesse-rung der Erreichbarkeit profitieren, deren Erreichbarkeitsniveau weniger hoch ist. Es zeigt sich hierin unter anderem der flächige Ausbau des Verkehrssystems, in dem die

Regionen der Schweiz auch untereinander immer besser vernetzt werden. So profitie-ren die weniger zentral gelegenen Orte der Schweiz in besonderem Mass von einem beschleunigten Zugang zu den grossen metropolitanen Zentren. Noch nicht enthalten in der aktuellen Aus-gabe des BAK Erreichbarkeitsmonitorings sind die Auswirkungen des soeben einge-weihten und Ende Jahr regulär in Betrieb gehenden Gotthard-Basistunnels. Die Ökonomen von BAK Basel gehen davon aus, dass sich durch ihn die Erreichbar-keit der Schweizer Regionen noch weiter verbessern wird. Die Effekte werden sowohl im europäischen Vergleich als auch in der regionalen Betrachtung des nationalen Vergleichs spürbar sein.Weitere Infos zum Monitoring unter: www.bakbasel.com

Wo S-Bahn-Anschluss, da Entwicklungs-Impuls.

Die akustischen Systeme der BASWA acoustic AG sind in der Schweiz, in Europa, in den USA und in Asien seit vielen Jahren bekannt.

Der Name BASWA steht hierbei für mehrfach und in mehreren Ländern aus-gezeichnete Qualität, sowie für die Zuverlässigkeit und Qualität der Dienstleistun-gen. Mit diesen Eigenschaf-ten hat sich die BASWA acoustic AG den Respekt vieler bekannter Archi-tekten im In- und Ausland erworben.

Thermisch-akustische Systeme

Einiges jünger - und darum we-niger bekannt - ist die Linie ther-misch-akustischer Systeme der BASWA acoustic AG, namentlich BASWA Cool und BASWA Core. Beide Systeme kombinieren in einer fugenlosen glatten Oberfläche nach BASWA-Qualitätsstandard akusti-sche Absorption einerseits mit ther-mischer Regulierung andererseits. Während das System BASWA Cool durch ein feines Kapillarfeld unter der dünnen Endbeschichtung aktiv für Heizung und Kühlung sorgt, stellt BASWA Core ein thermisch durchlässiges akustisches System dar.

BASWA Core – Die innovative Lösung für eine innovative Technologie

Die Bezeichnung BASWA Core spielt dabei auf zwei Tatsachen an: einerseits ist der Anwendungsbe-reich von BASWA Core auf die innovative Technologie thermoak-tiver Bauteilsysteme (TABS) – auch Baukernaktivierung genannt - be-schränkt, andererseits weisen die BASWA Core Module einen „Alu-miniumkern“ auf, der die thermi-sche Energie durch den Absorber leitet. Ein BASWA Core Modul besteht

aus einer Art durchlässigem Alu-miniumskelett, welches mit Absor-berstreifen aus Mineralwolle oder aus Naturfasern bestückt ist. Die Module werden direkt auf die ther-misch aktivierte Decke verklebt und anschliessend mit den offenporigen edlen BASWA Beschichtungsmassen überzogen. Dadurch entsteht eine fugenlose glatte Oberfläche, welche einerseits Schall absorbiert und an-dererseits den Energiefluss von der aktivierten Decke in den Raum nicht behindert.

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32 Investition

Wertsteige-rung bei ImmobilienDer Immobilienmarkt bewegt sich in Zyklen. Momentan scheinen wir auf dem Höhepunkt eines Zyklus angekommen zu sein. Nicht die Gebäudepreise, sondern die Landkosten sind jedoch die Preistreiber.

Interview Kathrin Strunk, HEV-Schweiz Fotos zvg.

Dass sich der Immobilienmarkt in Zyklen bewegt, wird klar ersichtlich, wenn man die Entwicklung der Angebotspreise der letzten 30 Jahre betrachtet. Nach einer langen Boomphase, die Mitte der 1980er-Jahre begonnen hatte, fielen die Immobi-lienpreise ab Mitte 1990 angesichts eines schwachen Bevölkerungswachstums sowie hoher Hypothekarzinsen. Nach der Jahr-tausendwende erholte sich die Schweizer Wirtschaft wieder und mit ihr auch die Immobilienpreise. Eine hohe Zuwanderung, steigende Einkommen und historisch tiefe Hypothekarzinsen stützten das Wachs-tum auf dem Immobilienmarkt. Seit dem Jahr 2000 sind die Immobilienpreise in der Schweiz unaufhörlich gestiegen. Seit die Zentralbanken mit rekordtiefen, ja sogar negativen Zinsen eine expansive Geldpolitik betreiben, sind Immobilien als Anlageobjekt noch attraktiver geworden, was vor allem die Preise von Renditeobjekten noch weiter ansteigen liess.

Bauland als PreistreiberDer Marktwert von Immobilien zerfällt in zwei Komponenten: den Landwert und den Gebäudewert. Die beiden Komponenten unterliegen unterschiedlichen Marktmecha-nismen und weisen eine unterschiedliche Preisentwicklung auf. Der Gebäudewert ist primär durch die Baukosten getrieben, welche sich in den letzten Jahren vor allem seitwärts bewegt haben. Gebäude altern aber auch, wodurch sich ihr Wert ver-mindert, wenn nicht die entsprechenden Renovationsarbeiten gemacht werden. Die Gebäudepreise vermögen den Anstieg der Immobilienwerte also nicht zu erklären. Der limitierende Faktor für den Bau von Gebäuden ist vielmehr das Bauland. Man kann es nicht vervielfältigen, wenn die Nachfrage danach steigt. Zudem ist jedes Grundstück aufgrund seiner Lage einzig-artig. Das Beratungsunternehmen Fahrlän-der Partner führt daher den Preisanstieg bei Immobilien der letzten Jahre vor allem auf

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einen überproportionalen Anstieg der Baulandpreise zurück. Seit Ende Mai berechnen die Experten von Fahrländer Partner einen Index für Baulandpreise ausgehend von den Preisen für Wohn-eigentum. Der Landwert wird dabei als Differenz zwischen dem Gesamtwert und den Erstellungskosten für das Gebäude errechnet. Wie Fahrländer Partner mitteilte, haben sich seit dem Jahr 2000 die Preise für mittlere Eigentumswohnungen mehr als verdoppelt (+116 Prozent), auch Einfamilienhäuser wurden deutlich teurer (+72 Prozent). Im selben Zeitraum haben sich die Preise für Einfamilienhaus-Bauland im mittleren Segment um rund 160 Prozent erhöht, womit der Wertanteil des Grundstücks bei Einfamilienhaustransaktionen heute bei 50 Prozent liegt. Vor 15 Jahren lag er noch bei rund 30 Prozent.Viel stärker noch war die Preissteigerung bei Bauland, das sich für den Bau von Mehrfamilienhäusern (MFH) mit Eigen-tumswohnungen eignet. Die landesweite Wertsteigerung seit dem Jahr 2000 liegt für solche Grundstücke bei rund 360 Prozent. Das stärkste Wachstum ist am Genfersee zu beobachten, wo sich die MFH-Land-werte im mittleren Segment mehr als verfünffacht haben. Dass die Baulandpreise für «Mehrfamilienhaus-Zonen» viel stärker

angestiegen sind als für EFH-Bauland, liegt daran, dass sich dort mehr Wohnungen auf der gleichen Fläche realisieren lassen. Somit sind die zukünfti-gen Einnahmen des Investors höher und er ist auch bereit, einen höheren Preis für das Bauland zu bezahlen.

Verlangsamter PreisanstiegWie dem Immomonitor von Wüest & Partner zu entnehmen ist, ist seit Ende 2015 jedoch zumindest eine Verlangsamung des Preisanstiegs festzustellen. Bei Eigentums-wohnungen im oberen Preissegment waren schon Preisnachlässe zu beobachten, während Eigentumswohnungen im unteren Preissegment noch leicht teurer wurden. Für das Jahr 2016 prognostiziert das Büro Wüest und Partner sowohl für Einfamilien-häuser als auch für Eigentumswohnungen nur noch einen leichten Preisanstieg von 0,5 respektive 0,4 Prozent. In Anbetracht der Tatsache, dass sich Immobilienmärkte in Zyklen bewegen, ist davon auszugehen, dass die Immobilien-preise mittelfristig wieder sinken werden. Durch die weiterhin rekordtiefen Hypo-thekarzinsen ist der Kauf von Immobilien zwar immer noch attraktiv. Es könnte sich jedoch auszahlen, einen Kauf noch eine Weile hinauszuschieben. www.hev-schweiz.ch

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Werterhal-tung bei ImmobilienDie regelmässige Durchführung von Instand-setzungsarbeiten ist für den Werterhalt von Gebäuden unerlässlich. Ein entsprechendes Erneuerungskonzept senkt das Risiko von Fehlinvestitionen.

Interview Kathrin Strunk, HEV-Schweiz Fotos zvg.

Der Wert einer Liegenschaft lässt sich in den Wert des Grundstücks sowie den Wert des Gebäudes unterteilen. Während der Wert des Grundstücks vor allem von der Lage sowie der allgemeinen Nachfrage nach Land auf dem Markt abhängt und somit vom Eigentümer fast gar nicht be-einflusst werden kann, nimmt der Wert des Gebäudes im Verlauf der Zeit ab wie bei einer Maschine oder einem Auto ab. Damit der Wertverlust des Gebäudes bei einem Verkauf nicht allzu gross ausfällt, sollten Eigentümer kontinuierlich in die Instandhal-tung und Instandsetzung des Gebäudes investieren. Gebäude bestehen aus Bauteilen mit ganz unterschiedlichen Lebensdauern. Sie müs-sen daher auch zu unterschiedlichen Zeiten renoviert oder ersetzt werden. Grundsätz-lich werden Bauteile des Primärsystems, des Sekundärsystems und des Tertiärsys-tems unterschieden. Das Primärsystem umfasst die Erschliessung, Tragstruktur

sowie die Gebäudehülle. Diese Bauteile haben in der Regel eine Lebensdauer von 50 bis 100 Jahren. Das Sekundärsystem umfasst Bauteile wie Innenwände, Decken und Böden sowie feste Ausbauinstallatio-nen (beispielsweise Elektroleitungen oder Sanitärrohre). Bauteile dieses Systems haben eine Lebensdauer von 15 bis 50 Jahren. Zu den Bauteilen des Tertiär-systems gehören Apparate, Einrichtungen oder das Mobiliar. Sie haben mit 5 bis 15 Jahren die kürzeste Lebensdauer. Muss ein Bauteil, beispielsweise ein Heiz-kessel, ersetzt werden, hat es seit dessen Einbau möglicherweise technologische Fortschritte gegeben. Beim Ersatz des Heizkessels gibt es daher oft verschie-dene Optionen: Man könnte das gleiche Modell wieder einbauen, man könnte einen moderneren Heizkessel einbauen oder man könnte eine Alternative zur Wärmeerzeu-gung, beispielsweise eine Wärmepumpe, installieren.

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Neuere Technologien kosten oft mehr als das Originalbauteil, weisen jedoch meist eine bessere Leistungsfähigkeit als das alte Gerät auf. Weil der Ersatz einen neueren technologischen Stand hat, erfolgt durch dessen Einbau oft nicht nur ein Werterhalt, sondern sogar eine teilweise Wertsteige-rung. Bei Mietliegenschaften kann diese Wertsteigerung auf den Mietzins überwälzt werden. Auch die Totalsanierung eines Gebäudes auf einen neuen Energiestan-dard führt zu einem höheren Wohnkomfort und stellt somit eine Wertsteigerung dar. Allerdings kann diese Wertsteigerung nur dann «eingelöst» werden, wenn an diesem Standort eine entsprechende Nachfrage und Zahlungsbereitschaft vorhanden ist.

Langfristig planenEs gibt jedoch auch Bauteile, deren Ersatz den Gebäudewert, wenn überhaupt, nur geringfügig steigern. Dazu gehören beispielsweise der Ersatz der Bodenbeläge oder der Küche. Beim Verkauf eines Eigen-heims wirkt die erst kürzlich ersetzte Küche zwar werterhaltend, nicht jedoch wertstei-gernd. Das liegt daran, dass solche Bau-teile stark dem Geschmack der jeweiligen Bewohner entsprechen und allfällige Käufer daher nicht bereit sind, einen Aufpreis dafür zu bezahlen. Im Hinblick auf einen späteren Verkauf der Liegenschaft, aber auch, um diese in

einem guten Zustand zu erhalten, ist es also wichtig, regelmässig Unterhalts- und Instandsetzungsarbeiten durchzuführen. Als Faustregel gilt, dass man bei einer Lebensdauer von 50 Jahren jährlich 1 bis 2 Prozent des Gebäudewerts zu diesem Zweck zur Seite legen sollte. Für die Ausführung der Arbeiten ist es wichtig, einen guten Überblick über die anfallenden Unterhaltsarbeiten zu haben. Dabei können dem Hausbesitzer die gemeinsame Lebensdauertabelle des Mie-terinnen- und Mieterverbandes Deutsch-schweiz und des Hauseigentümerverbands Schweiz (HEV Schweiz) helfen. Eine weitere Hilfestellung bietet die Schweizerische Zen-tralstelle für Baurationalisierung (CRB) mit ihren Lebenszyklustabellen (CRB, 2012). Eine längerfristige Planung unterstützt Hauseigentümer dabei, den Einsatz der Rückstellungen zu planen und wo es Sinn macht, mehrere Instandsetzungsarbeiten gleichzeitig ausführen zu lassen. Durch den langen Planungshorizont lassen sich anstehende Entscheide ausserdem besser abstützen und es ist möglich, verschiedene Alternativen zu evaluieren. Je nach Grösse und Alter einer Liegenschaft lohnt sich auch die Erstellung eines Erneuerungs-konzepts durch einen Experten. Ein sol-ches Konzept zeigt Handlungsbedarf und Alternativen auf. Und senkt so das Risiko von Fehlinvestitionen.

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Shoppingcenter: Des Schweizers liebster TreffpunktDie Schweiz zählt aktuell 189 Shoppingcenter, wobei die ältesten Einkaufstempel bereits über 40 Jahre alt sind. Das Durchschnittsalter aller Schweizer Shoppingcenter liegt bei 28 Jahren, und ein Grossteil dieser Objekte wurde noch nie umfassend renoviert oder revitalisiert. Da besteht offensichtlich ein grosser Handlungsbedarf.

Text Werner Müller Foto zvg.

In den nächsten Jahren werden daher viele dieser Center ganzheitlich erneuert und umgebaut. Einzelne Shoppingcenter, so etwa das Shoppi Tivoli in Spreitenbach, haben diesen Sanierungsbedarf bereits vor Jahren erkannt und in Angriff genommen. Andere wiederum tun sich, aus ganz unter-schiedlichen Gründen, schwer mit einem Sanierungsentscheid. Einerseits müssen diese Objekte aufgrund ihrer veralteten Bausubstanz saniert und gleichzeitig die technischen und betrieblichen Anlagen ersetzt und erneuert werden. Zudem drängt sich aufgrund der veränderten Marktsitua-tion eine Neupositionierung jedes Centers auf, wobei nicht nur das Profil des Centers, sondern auch das Flächen- und Nutzungs-konzept inklusive Mietermix definiert und angepasst werden muss.

Zu viele alte Shoppingcenter in der SchweizIn der Schweiz gibt es zu viele alte und «verstaubte» Einkaufszentren. Zweifellos sind die grossen Schweizer Shoppingcen-ter wie etwa das Glatt in Wallisellen, Centre Balexpert in Genf, Tivoli in Spreitenbach, Sihlcity in Zürich oder Shoppyland in Schönbühl erfolgreich unterwegs. Im

internationalen Vergleich sind diese jedoch immer noch von kleiner bis mittlerer Grösse. Die Mehrzahl der Einkaufszentren im Schweizer Mittelland ist jedoch von regionaler Grösse und hat daher ein Grundsatzproblem.Die Veränderung des Einkaufsverhaltens erfordert heute auch andere Einkaufs-möglichkeiten für die Kunden. Waren die Besucher in den 80er-Jahren glücklich, das breite Angebot an Waren an einem Ort mit Parkplatz zu finden, so mag dieses Ange-bot heute keinen mehr zu locken. Shop-pingcenter, beispielsweise in den USA, werden immer mehr zu Erlebniszentren. Der Kunde will nicht bloss einkaufen und einen Kaffee trinken. Er will gleichzeitig ein Kinoangebot, vielleicht am selben Ort ein Spassbad, ein Casino, einen Vergnügungs-park oder andere Unterhaltungsmöglich-keiten. Er will nicht zwischen zwei Restau-rants auswählen, sondern braucht auf seinem Bummel durch die Shops unzählige Möglichkeiten, von denen er angesprochen wird, seine Konsumlust zu befriedigen. Dieser Entwicklung und dem veränderten Kundenverhalten können sich auch die Schweizer Shoppingcenter nicht verschlies-sen. Wobei nicht alle diesen Sprung in die

Moderne schaffen werden. Sicher kann es auch für kleine und mittlere regionaleEinkaufszentren eine positive Zukunft geben, wenn sie sich eine entsprechende Marktnische schaffen und diese konse-quent bewirtschaften. Die Liegenschaften haben jedoch genauso einen Sanierungs- und die Haustechnik einen Erneuerungs-bedarf. Und das erfordert Investitionen für den Werterhalt der Immobilien.

Fachleute unter sichAnlässlich der Redcon Switzerland 2016, im Gottlieb Duttweiler Institut in Rüschlikon, trafen sich dieses Frühjahr die Spezialisten der Branche zum Austausch. Anhand von Best-Practice-Beispielen und Fachreferaten von hochkarätigen Profis aus der Shopping-center- und Retail-Immobilien-Branche präsentierten und diskutierten die Besucher alles rund um die Themen Entwicklung, Revitalisierung und Refurbishment. Zudem bot die Redcon Switzerland eine ausge-zeichnete Möglichkeit zu Gesprächen und Diskussionen mit Vertretern der Shopping-center- und Retail-Immobilien-Branche sowie zum Knüpfen neuer und wichtiger Kontakte.

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«Die Revitalisierung von Shoppingcentern ist eine Marketingaufgabe»Wir haben Kees van Elst, Head of Consulting bei Retailpartners AG, anlässlich der Fachtagung in Rüschlikon getroffen und uns mit ihm über die Revitalisierung von Shoppingcentern unterhalten.

Interview Werner Müller Foto zvg.

Wie sollten Eigentümer und Betreiber Shoppingcenter-Revitalisierungen generell angehen?Die Revitalisierung von Shoppingcen-tern wird oft als rein gebäudetechnische Aufgabe betrachtet. Dabei geht es unserer Meinung nach vielmehr darum herauszufin-den, was wichtig ist für den heutigen und zukünftigen Besucher. Wer sind die Zielkun-den und wie verhalten sie sich? Was wollen sie genau? Ohne dieses Verständnis der Sichtweise und ohne dieses Kundenwis-sen sollte man ein Revitalisierungsprojekt überhaupt nicht anfangen.

Was bringt einem Shoppingcenter dieses Kundenwissen?Das Ziel muss sein, die Besucher richtig abzuholen, zu verwöhnen, zu begeistern, zu Fans zu machen und schlussendlich zum Kauf und Wiederholungsbesuch zu bewegen. Nur so werden die Umsätze und die Rentabilität eines Centers steigen.

Was ist dabei matchentscheidend?Im Grunde genommen ist der ganze Revi-talisierungsprozess in einem ersten Schritt reines Marketing. Die nötige Markenpositio-nierung eines Centers wird oft unvollständig

Kees van Elst, Head of Consulting bei Retailpartners AG

gemacht oder nicht konsequent gelebt während des Entwicklungsprozesses. Da-bei ist gerade das ausschlaggebend, und zwar in allen Bereichen; für die Architektur, das Center-Marketing, die Events, die Vermarktung u .v. m. Die Idee ist, dass alle im Revitalisierungsprozess Involvierten das gleiche Ziel anstreben.

Wie positioniert man ein Einkaufs-zentrum als Marke?Insbesondere Mut ist gefragt! Shopping-center-Eigentümer müssen den Mut haben, sich zu fokussieren auf nur eine Zielgruppe oder auf nur ein Bedürfnis oder auf nur ein Thema. Das Center sollte dann genau in diesem ausgewählten Bereich wirklich ausgezeichnet sein. Viele Warenhäuser in Europa haben diese Chance verpasst, sind bei den alten Prinzipien wie beispielsweise «Alles für alle» hängengeblieben und haben anschliessend oft Schwierigkeiten bekommen.

Wie wird der Marketing-Ansatz konkret in der Gestaltung umgesetzt?Einfach dem Weg der Besucher folgen! Der Fokus eines Revitalisierungsprojektes liegt auf der Gestaltung und Inszenierung der

Customer Journey. Wie kommt ein Besu-cher ins Einkaufscenter? Was denkt und fühlt sie oder er in jedem Moment? Was beeinflusst den Besucher? Die Antworten auf diese Fragen gestalten das Shop-pingcenter. Die Customer Journey ist somit eine Art Werkzeug, das dem Projektteam hilft, den roten Faden im komplizierten Revi-talisierungsprozess nicht aus den Augen zu verlieren.

Wer ist wofür zuständig?Die Umsetzung der Customer Journey ist eher Aufgabe der Innenarchitektur als der Architektur. Klar ist, dass ein multidisziplinä-res Team sich um Revitalisierungsaufgaben von Shoppingcentern kümmern muss, und dass das Marketing am Anfang im Lead sein muss. Da das Visual Merchandising in letzter Instanz die stringente Durchsetzung der Vermarktungsidee und -strategie am Point of Sale in visueller Hinsicht ist, muss es selbstverständlich ebenfalls mit einflies-sen. Ein Shoppingcenter sollte eigentlich gestaltet werden wie ein grosser Laden.

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Westside Bern-Brünnen: Ein neuer Stadtteil ist entstanden

Umbau und Sanierung im Blick der Bauwerkserhaltung

Text Werner Müller Fotos zvg.

Westside ist einem natürlich gewachse-nen Stadtteil ähnlich, der bei Tag und bei Nacht belebt ist. Die Fassade der grossen Baukörper ist in Robinienholz gefasst und verbindet den Gebäudekomplex auf schlichte Art und Weise mit der Landschaft, die sich nach Westen öffnet. Die rechten Winkel des Grundrasters kontrastieren mit den geneigten Gebäudewänden. Die Kris-talle als vertikale Erschliessungsräume des Shoppingcenters durchstossen wie grosse Gesteinsbrocken das rechtwinklige System der Baukörper und bringen das Tageslicht ins Innere der Gebäude. Als Architekt zeichnete Daniel Libeskind verantwortlich.

Historisches braucht Sorgfalt, um es vor Zerfall zu schützen. Genau das war die Aufgabe für die Ingenieure und Planer beider Planung der Umbau- und Sanierungs-massnahmen am St. Annahof in Zürich. Sie hatten den Auftrag für Generalplanung und Projektmanagement. Der Bau wurde vor gut 100 Jahren nach Plänen der Gebrüder Pfister erbaut. Der Baustil des imposanten Gebäudes Ecke Bahnhofstrasse/Füssli-gasse lässt sich als eine Mischung von Barock und Jugendstil definieren.Die Hauptfassade des sechsstöckigen Gebäudekomplexes richtet sich gegen die Füsslistrasse und wird in der Mitte mit einem Durchgang zum Innenhof durchbro-chen. Bei einem ersten Komplettumbau

Westside ist denn auch nicht irgendein Shoppingcenter. «Dieses nahtlose Neben-einander von Einkaufszentrum, Alters-residenz, Hotel und Freizeitangeboten in Verbindung mit der Natur, der neuen Wohnüberbauung Brünnen ist einmalig. Westside ist ein urbaner Marktplatz und eine stimulierende Erlebnisdestination mit internationalem Flair. Es ist ein Raum, um darin zu leben. Hier fühlen sich die Menschen wohl, verbringen eine schöne Zeit. Das war meine Vision», bestätigt der Stararchitekt.Westside ist zweifelsohne ein grosser Wurf. Das ist so gewollt, denn Mode und

zwischen 1978 und 1981 ging beinahe der gesamte ursprüngliche Innenausbau verlo-ren. Wegen der repräsentativen Aussen-fassade wurde diese unter Schutz gestellt.Aufgabe der aktuellen Umbau- und Sanierungsmassnahmen war die schonen-de Renovation im innerstädtischen Umfeld. Bei dieser Lage hatten die Logistik, die Versorgung und Entsorgung für die Bau-stelle eine besondere Bedeutung. Nach einer Zustandsanalyse, entsprechenden Fachgutachten und Variantenstudien erfolg-te die Investitions- und Renditeplanung. Einen weiteren wichtigen Bestandteil der In-genieursarbeiten bildeten die energetischen Audits, Wärmebilanzen und die energeti-schen Nachweise. Die ganzen Planungs-

Trends sollen sich beliebig ändern können, ohne dass sich die physische Form des Ortes diesen anpassen muss. Das Center ergänzt die bestehende Stadtstruktur und schafft ein neues bauliches Wahrzeichen, ein Einfallstor von Westen her nach Bern. Es ist ein bewusst gestalteter Kontrapunkt und eine hervorragende Ergänzung zur bestehenden Struktur.

Einkaufszentrum Westside

St. Annahof an der Zürcher Bahnhofstrasse.

und Bauarbeiten dieser Sanierung hatten dazu auch unter dem Aspekt der Denkmal-pflege zu erfolgen.

«Entwicklung Schweiz»:Ein Branchenverband auf dem Weg in die Zukunft.

«Entwicklung Schweiz» repräsentiert als Branchenverband die grossen Entwickler und Baudienstleister, die Gesamtdienstleistungen im Bau- und Immobilienmarkt anbieten.

«Entwicklung Schweiz» zählt zurzeit 20 Mitgliedfirmen, die über 10’000 Mitarbeitende beschäftigen und einen Umsatz von rund 10 Milliarden Franken erzielen. Der Name ist Programm, denn mit «Entwicklung Schweiz» geben die Verbandsmitglieder zum Ausdruck, dass sie bereit sind, Verantwortung zu übernehmen für die Lebens- und Wohnqualität in unserem Land; weitsichtig, gesamtheitlich und nachhaltig zu planen und so einen Beitrag an eine gesellschaftlich verträgliche sowie ökonomisch und ökologisch sinnvolle Entwicklung der Schweiz zu leisten und sich dafür in vielen Bereichen in der Öffentlichkeit, Politik und Wirtschaft wie auch in der Nachwuchs-förderung persönlich einzubringen.

«Entwicklung Schweiz» für eine lebenswerte Schweiz.

Die Mitglieder:

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BAM Swiss AG

BAT-MANN Constructeur intégral SA

CAS AG

C. VanoliGeneralunternehmung AG

EBERLI SARNEN AG

Frutiger AG

GlanzmannGeneralunternehmung AG

GrossGeneralunternehmung AG

Halter AG

HRS Real Estate AG

Implenia AG

IMMOROC SAEntreprise générale

LeuthardBaumangement AG

LOSINGER MARAZZI AG

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Priora AG

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Sanierung Spisermarkt St. Gallen

Text Werner Müller Fotos zvg.

Das Einkaufszentrum Spisermarkt in St. Gallen wird derzeit einer umfangreichen Sanierung mit einer kompletten Neugestal-tung der Verkaufsflächen unterzogen. Das im Jahre 1984 erstellte Einkaufszent-rum Spisermarkt wird in den kommenden Jahren umfangreich saniert. Die Liegen-schaft ist seit 2003 im Besitz der Suva. Mit der Komplettsanierung entstehen attrakti-ve Verkaufsflächen, die in Zukunft flexibel den sich laufend ändernden Marktbedürf-nissen angepasst werden können. Mit der Filiale eines Delikatessengeschäftes soll eine eigentliche Marktlandschaft entste-hen. Ein attraktiver Take-Away-Bereich und der Gewölbekeller des Altstadtgebäu-des sollen für ein einmaliges Einkaufser-lebnis sorgen. Neben den kommerziellen Anforderungen an die Verkaufsflächen wird auch den denkmalpflegerischen Aspekten hohe Rechnung getragen.

Eine neuartige Stadtoase entstehtDie Passage zwischen Spisergasse und Löwengasse wird zu einem einladenden Flanierbereich, der in die neuen Shopping-bereiche und in die Innenhöfe überführt. Der zweigeschossige Verbindungsbau zwischen den Häuserzeilen Löwengasse und Spisergasse wird zurückgebaut und durch ein verglastes Dach ersetzt. Somit werden die historischen Häuserzeilen und Strukturen besser erkennbar. Der charmante Innenhof dient künftig zusätz-lich als Gartenrestaurant und -lounge für den neu geplanten Gastrobetrieb an der Löwengasse. Dieser einzigartige Hof wird dadurch neu belebt und erhält das Poten-zial einer Stadtoase abseits des lärmigen Treibens der Altstadtgassen.

Im Altstadtgebäude soll eine eigentliche Marktatmosphäre entstehen.

Während der Umbauarbeiten geschlossenDurch diese tiefgreifenden Massnah-men bleibt der Spisermarkt während der Umbauzeit gesamthaft geschlossen. Nach einer umfangreichen Planungsphase mit dem St. Galler Architekturbüro Klaiber Partnership AG hatte die Bauherrschaft Ende August 2013 die Baueingabe eingereicht. Die Umbauarbeiten starte-ten Anfang 2015. Der Spisermarkt soll nach der Wiedereröffnung mit neuen und teilweise bestehenden Mietern die Attrak-tivität der Einkaufsmeile in der St. Galler Altstadt nachhaltig steigern. Die Eröffnung ist auf Dezember 2016, pünktlich auf das Weihnachtsgeschäft, geplant.

Schon immer gab es am Zürcher Flughafen attraktive Einkaufsmöglichkeiten. Diese wurden in den letzten Jahren immer wieder stufenweise erweitert und bilden heute eine einzige grosse Shopping-Meile. Die Bauarbeiten standen ganz im Zusammen-hang mit der Bewirtschaftung der Terminals und der Steuerung des Publikumsverkehrs vom Flughafenbahnhof, den Parkhäusern über den Check-in bis hin zum Gatezugang. Über 50 Shops und 20 Restaurants und Cafés bieten den Besuchern alles was das Herz begehrt. Das Einkaufszentrum im öffentlichen Bereich ist täglich von 6 bis 23 Uhr geöffnet.

Stufenweise erweitert: Airport Center Zürich-Flughafen

Airport Center.

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Aber auch die gute Lage des Landes-klinikum Hochegg auf knapp 800 Meter Seehöhe und der angrenzende Wald tragen wesentlich zum Heilungsprozess der Patienten bei.Eingegliedert ist das moderne Gesund-heitszentrum Landesklinikum Hochegg in die NÖ Landeskliniken-Holding, dem grössten Gesundheitsdienstleister Österreichs. Heute ist die Spezialklinik für ihre Fach-abteilungen Neurologie, Pulmologie sowie als Institut für medizinisch-chemische undmolekularbiologische Labordiagnostik bes-tens, mit ausgezeichnetem Ruf, bekannt.Aktuell versorgt das Landesklinikum Hochegg derzeit mit gesamt rund 400 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie 181 Betten (89 Pulmologie und 92 Neu-rologie) hervorragend, sowohl medizinisch als auch pflegerisch, die Bevölkerung im südlichen Niederösterreich.

Komplett-Systemlösung für neue Isolierstation realisiert Das Landesklinikum Hochegg übt mit seiner Spezialisierung auf Lungenkrankheiten einen besonderen Versorgungsauftrag für das Bundesland Niederösterreich aus. Beim aktuellen Umbau im Vorjahr wurde auch eine neue Isolierstation mit zehn Einzel-betten, nach neuesten technischen und hygienischen Anforderungen, errichtet. Die komplette Luftkonditionierung (Heizen, Kühlen, Entfeuchten und Befeuchten) mit Wärmerückgewinnung für die Isolierstation wurde durch ein komplexes Hoch-effizienz-Kreislauf-Verbundsystem der Konvekta AG, St. Gallen, realisiert.

LANDESKLINIKUM HOCHEGG/KONVEKTA

Klinikbauten sind als Grossverbraucher vieler Energieträger bekannt. Betreiber sind daher ständig auf der Suche nach Technologien zur Kostenoptimierung von Wärme, Kälte und Strom. Einen hohen Stellenwert bei diesen Kosten/Nutzen-Kalkulationen nimmt die Rückgewinnung von Wärme aus der Abluft von raumluft-technischen Anlagen ein. Dem HLK-Team bot sich die Gelegenheit, die neue Lüftungszentrale inklusive Wär-merückgewinnung und deren Regelung mittels WRG-Controller Eiger für die neue Isolierstation des Landesklinikum Hoch-egg vor Ort zu besichtigen. Durch die absolute Anlagentransparenz stellen, laut Systemlieferant Konvekta, Energie-Rück-gewinnungsraten von 70 bis 90 Prozent keine Utopie mehr dar. Als Gesprächspartner für nähere Erläute-rungen zur Anlage standen Amir Ibrahi-magic, Projektentwicklung/Verkaufsleiter

Österreich der Konvekta AG; Ing. Christian Zinkl, versierter Krankenhausplaner und Geschäftsführer der Welatech GmbH; Tanja Christine Schützenhofer, Projekt-technikerin der Welatech GmbH, und Gottfried Prenner, Technischer Leiter Medizintechnik und Sicherheitsfachkraft des Landesklinikum Hochegg, zur Verfügung.

Geschichte Landesklinikum HocheggDas Landesklinikum Hochegg ist ein Lehrkrankenhaus der Medizinischen Universität Wien und kann auf eine fast 100-jährige Geschichte zurückblicken. Ursprünglich als Krankenhaus für im Ers-ten Weltkrieg verletzte Soldaten gedacht, erfolgte in den nächsten Jahrzehnten die sukzessive Entwicklung zur Lungenheil-stätte. Die Einrichtungen und Diagnose-möglichkeiten entwickelten sich rasant und konnten erheblich verbessert werden.

Blick auf das moderne Gesundheits-zentrum Landesklinikum Hochegg.

Bild: Landesklinikum Hochegg

Reportage 47

Neuer Umbau fertiggestelltDer im Vorjahr fertiggestellte Umbau des Landesklinikum Hochegg umfasst die Ab-teilung für Neurologie mit der Erweiterung der Schlaganfallrehabilitation/Phase C und die Abteilung Pulmologie mit der Errich-tung eines Palliativ-Bereiches und einer Isolierstation mit zehn Einzelbetten. Das Investitionsvolumen für diese Massnahmen umfasste rund 4,9 Millionen Euro. Bei der Isolierstation kommt nicht nur mo-dernste Medizin zur Anwendung, auch die Luftkonditionierung sowie die komplette Haustechnik wurden nach neuesten technischen und hygienischen Anforde-rungen errichtet. So verhindert beispiels-weise ein Unterdruck (5 Pa) mit Schleuse, dass Tuberkulosekeime aus der Isolier-einheit auf den Stationsgang und somit in andere Bereiche der Abteilung gelangen.Das war, so Planer Ing. Christian Zinkl, ein relativ heikles Thema und bedurfte eines

speziellen Freigabeprozederes mit längerer Inbetriebnahme- und Schulungsphase. Es musste erst genau abgeklärt bzw. definiert werden: Wie kann das Pflegepersonal in das Isolierzimmer kommen und wie kann/darf der Patient aus dieser «Isolierkoje» heraus? Schliesslich ging es nicht nur um die bestmögliche Versorgung von Patien-tinnen und Patienten mit TBC, auch bei hochinfektiösen Erkrankungen, sondern auch um die Sicherstellung des optimalen Schutzes für alle Beteiligten.

Einige Details zur Lüftungsanlage IsolierstationVor der Errichtung der neuen Lüftungs- und Klimaanlage für die Isolierstation im 3. Obergeschoss mussten bei laufendem Klinikum-Betrieb sämtliche bestehende Lüftungskanäle und Auslässe demontiert sowie komplett neu errichtet werden.Die Einbringung und Aufstellung der

neuen, unabhängigen Lüftungsanlage (Hygienegerät) sowie der Kältemaschine erfolgten in die neue Technikzentrale im Dachgeschoss. Der luftgekühlte Chiller (Kältemaschine) versorgt nur das Kühl-register der neuen Lüftungsanlage. Die Leistungsregelung erfolgt stufenlos von 25 bis 100 Prozent.Weiters wurde aufgrund der verschlos-senen Fenster eine Befeuchtung und Entfeuchtung angedacht.Die Frischluftansaugung der Lüftungs-anlage erfolgt über Wetter- und Insekten-schutzgitter stirnseitig, die Fortluftaus-blasung direkt über Dach. Zuluft- und Abluft-Ausführungen für die Einzelzimmer erfolgen mittels hochdichter Klappen.Als Wärmerückgewinnungssystem wird aus hygienischer Sicht ein Hochleistungs-Kreislaufverbund-System eingesetzt. Der aktuelle Luftmengenbedarf für die zehn Einzelzimmer der Isolierstation >

Bei der Besichtigung der neuen Lüftungsanlage im Dachgeschoss: (v. l.) Ing. Christian Zinkl, Projektleiter und Geschäftsführer Welatech GmbH; Amir Ibrahimagic, Projektentwicklung/Verkaufsleiter Österreich von Konvekta; Tanja Christine Schützenhofer, Projekt-technikerin Welatech GmbH, und Gottfried Prenner, Technischer Leiter Medizintechnik und Sicherheitsfach-kraft des Landesklinikum Hochegg.

Die elektrische Dampfluftbefeuchtung für den Betrieb mit Trink-wasser oder vollentsalztem Wasser kommt aus dem Hause Condair.

Der moderne, transparente WRG-Controller Eiger von Konvekta.

Bild: HLK/Kerstin Hainzl Bild: HLK/Kerstin Hainzl

Bild: HLK/Kerstin Hainzl

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beträgt rund 6000 m3/h. Der maximale Luftmengenbedarf wurde auf 9000 m3/h ausgelegt. Mit dieser Luftmengenreserve ist ein späterer Ausbau auf gesamt 16 Einzelzimmer gewährleistet. Sämtliche Planungen und Ausführungen erfolgten, so erläuternd Ing. Christian Zinkl, nach ÖNORM H 6020 Raum-klasse H3 (Lüftungstechnische Anlagen für medizinisch genutzte Räume – Projek-tierung, Errichtung, Betrieb, Instand-haltung, technische und hygienische Kontrollen).

WRG-Controller EigerDie Anlage in der Technikzentrale wurde mit einem WRG-Controller Eiger aus-gerüstet. Laut Amir Ibrahimagic von der Konvekta AG handelt es sich hierbei um den modernsten und transparentesten WRG-Controller, der derzeit am Markt angeboten wird.Der Betreiber hat die komplette Monito-ring-Möglichkeit und kann jederzeit Werte anpassen, wie z. B. Preise für Wärme oder Kälte usw. Das im Eiger integrierte Auto-Reportingplus Auge zeigt perma-nent einfach und klar auf, ob die Anlage die optimalen Wärmerückgewinnungs-werte bringt oder nicht.Auf einen Blick erkennt der Betreiber auch, ob alle Aktoren der Anlage richtig funk-tionieren. Das ist ziemlich einzigartig am Markt. Der Unterhaltsaufwand wird damit gering gehalten. Störungen werden vom «Auge» automatisch erkannt und analy-siert, gemeldet und grafisch dargestellt.

Ausfallsicherheit der AnlageIn Sachen Ausfallsicherheit arbeitet die Anlage mit einer 100-Prozent-Redundanz-pumpe, welche stetig alternierend zur Hauptpumpe zum Einsatz kommt (System 2/3 Hauptpumpe und 1/3 Redundanz-pumpe). Der WRG-Controller enthält eine Notbedienung mit Watch-Dog-Funktion. Diese garantiert bei einem etwaigen Aus-fall des WRG-Controllers, dass Sicher-heitswerte aktiv werden und die Anlage trotzdem den Betrieb sicherstellt.

Leistungsumfang des Systemlieferanten KonvektaAlle Register im Lüftungsgerät kommen von der Konvekta AG (WRG-Register sowie auch Luftkühler). Die Wärmeein-speisung geht über einen Plattenwärme-tauscher ins Glykolnetz. Daher benötigt das Lüftungsgerät keinen Lufterhitzer und spart somit Platz im Gerät sowie den ganzjährigen Luftwiderstand des Regis-ters beim Ventilator.Wie bereits eingangs erwähnt, heizt, kühlt, entfeuchtet und befeuchtet die Komplett-Systemlösung von Konvektadie neue Isolierstation. All dies wird über den WRG-Controller Eiger geregelt und durch Komponenten von Konvekta bewerkstelligt. Einzige Komponente für diese Funktionen, welche nicht aus dem Schweizer Familienunternehmen kommt, ist der Dampf-Luftbefeuchter Mk5 aus dem Hause Condair. Er arbeitet mit Widerstands-Heizkörpern, welche das Wasser in einem Edelstahl-Dampfzylinder

erwärmen und verdampfen. Durch das patentierte Kalkmanagement werden die während des Betriebes ausgeschiedenen Mineralien laufend aus dem Dampfzylin-der entfernt, fallen in den Kalkauffang-behälter und sammeln sich dort an. Betriebsstörungen durch Mineralien-ablagerungen im Gerät sind damit ausgeschlossen. Aber auch der Mk5 wird stufenlos und präzise mittels WRG-Controller Eiger geregelt. Somit kommt das gesamte Sys-tem aus dem Hause Konvekta, und der Betreiber hat nur einen Ansprechpartner.

Resümee der GesprächspartnerNach der Besichtigung baten wir Planer, Betreiber und Systemlieferant noch um ein Kurzresümee zum installierten Hoch-leistungs-Kreislaufverbund-System mit Wärmerückgewinnung.

Ing. Christian Zinkl: Ich kann durchaus behaupten, dass sich die Planung und Realisierung von Niederösterreichs grösster Isolierstation bei laufendem Klini-kum-Betrieb im Geschoss darunter inter-essant gestaltete. Es handelt sich hierbei wirklich um eine Prototypen-Lüftungs-zentrale und nicht um eine Handbuch-Anlage, die leicht nach Schema F kon-zipiert werden kann. Die grosse Heraus-forderung war mit Sicherheit der hygie-nische Luftwechsel, logischerweise auch die Abführung der inneren und äusseren Lasten der Zimmer. Platztechnisch war es aufgrund der niedrigen Raumhöhen

Bedarfsschema der neuen Lüftungsanlage im OG 3. Bild: Welatech GmbH

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auch nicht ganz einfach, die Luft zugfrei mit den entsprechenden Luftwechsel-zahlen nach ÖNORM H6020 H3 einzu-bringen. Hinzu kamen noch eine sehr kurze Planungszeit und grosser Druck auf Termingenauigkeit, da der Bauherr auf eine Fertigstellung der Isolierstation des Landesklinikum Hochegg zur Eröffnung des Landesklinikum Neunkirchen be-stand (Verlegung bzw. Zusammenlegung von Stationen).Gerade den Aspekt Nachhaltigkeit von Systemen im Krankenhausbereich sollte man nicht ausser Acht lassen. Die aktuel-len Energiepreise sind aus meiner Sicht nur eine Momentaufnahme. Ich glaube nicht, dass wir auf diesem Niveau in den nächsten Jahren «überleben» können. Die Energiepreise werden wieder steigen und die Amortisationszeiten nach unten gehen. Beim Thema Klimaerwärmung ist auch noch nicht abzusehen, was auf uns tatsächlich zukommt. Jede um ein halbes Grad steigende Temperatur macht uns mehr als Kopfzerbrechen. Hoffentlich allen, nicht nur uns Technikern. Trotz all dieser Kriterien ist uns eine sehr saubere «Anlagen-Kreation» für die Isolier-station gelungen, die nach der letzten Einregulierung störungsfrei und ohne Probleme funktioniert.

Tanja Christine Schützenhofer: Die Planung, die technische Kompaktheit sowie die Abwicklungssysteme mit ört-licher Bauaufsicht, Baubesprechungen,

Konvekta-WRG-Controller mit Auto-Reportingplus: Der Betreiber hat die Gewähr, jederzeit zu wissen, was Sache ist. Bei einer leichten Störung wandert der Punkt vom grünen in den gelben Bereich. Der Betreiber erhält eine entsprechende Meldung. Bei einer schwerwiegen-den Störung befindet sich der Punkt im roten Bereich (Alarm-Meldung).

Bild: Konvekta

Rechnungsprüfung usw. des Projektes Isolierstation bildeten für die Welatech GmbH eine echte Herausforderung. Sicher auch für alle beteiligten Firmen und das Landesklinikum Hochegg – in-klusive aller Probleme, die damit vonstat-ten gegangen sind. Schwierig gestaltete sich aufgrund der kurzen Bauzeit die Thematik der hygienisch richtigen Verarbeitung von Lüftungskanälen und Wasserleitungen. Wobei ich betonen muss, dass das Zusammenspiel mit der Industrie bestens geklappt hat. Wir hatten auch sehr kompetente Auftragnehmer auf der HKLS-Seite.

Gottfried Prenner: Wir haben uns bereits im Vorfeld bei einer ähnlichen Isolierstation in Graz informiert. Die ge-wonnenen Erkenntnisse haben wir dann gemeinsam mit dem Planer optimal auf unsere Gegebenheiten bzw. Möglich-keiten angepasst.Die ersten Anlagenerfahrungen zeigen, dass dieses Kreislauf-Verbundsystem mit Wärmerückgewinnung von Konvekta sehr effizient funktioniert.Der WRG-Controller Eiger konnte nach Absprache und genauer Festlegung der Schnittstellen problemlos in die vorhan-dene Leittechnik des Hauses integriert werden. Es wurde der Web-Zugriff (VPN-Anschluss) freigeschaltet, und wir können bei Bedarf direkt auf die Rege-lung des Konvekta-Systems zugreifen. Nach zwei Monaten Probebetrieb muss-ten wir zwar eine Nachjustierung vor-

nehmen, aber das ist anlagenspezifisch und hatte vor allem mit den Pumpen und Druckfühlern, die unterschiedlich reagie-ren, zu tun. Seit diesem Zeitpunkt funktio-niert die Anlage reibungslos; und sollten doch Probleme auftauchen, können wir uns jederzeit an Konvekta wenden. Die sehen sofort online, welche Massnahmen zu setzen sind.Unser kompletter Wärmebedarf wird über die Wärmerückgewinnung abgedeckt. Aktuelle Auswertungen und Berech-nungen dokumentieren, dass der reale Verbrauch zum errechneten Verbrauch schon fast identisch ist. Eine erste Zwischenbilanz mit tatsäch-licher Ist-Auswertung wird Anfang Juni 2016, nach rund einem Jahr Probe-betrieb, gezogen. Dann erfolgt die finale Feinabstimmung.

Amir Ibrahimagic: Ich muss grundsätz-lich anmerken, dass jeder Cent, der bei der Investition gespart wird, zu weitaus höheren Kosten im Unterhalt führt. Bedenkt man aber, dass von den Ge-samtkosten einer Anlage (angenommene Laufzeit rund 15 Jahre) die Betriebs-kosten über 85 Prozent ausmachen, sollte gut geprüft sein, was tatsächlich eingebaut wird. Wir sind sicher, dass das Landesklinikum Hochegg mit der Kon-vekta-Komplett-Systemlösung eine super Anlage für die Isolierstation erhalten hat.Noch sind wir in der Abstimmungs-phase des Systems auf den tatsächli-chen Bedarf. Konvekta hat insgesamt >

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INFO Einige Details Anlage Isolierstation

Auftraggeber: NÖ Landeskliniken-HoldingFertigstellung: Juli 2015Aktuelle Kapazität: 10 BettenReserve: 6 Betten für weitere AusbaustufeMax. Luftmenge: 9000 m3/hPlanung und Herstellungs-überwachung TGA: Welatech GmbH Ingenieurbüro für Gebäude-und Reinraumtechnik

Anlagenbauer: Integral Gebäudetechnik GmbHHocheffizienz-Kreislauf-Verbundsystem: Konvekta AGWRG Controller Eiger: Konvekta AGGegenstrom-Lamellen-Wärmetauscher: Konvekta AGLüftungsgerät: EuroclimaDampfbefeuchtung: Condair GmbH

rund ein Jahr die Chance zur Beob-achtung und Optimierung der Anlage. Etwaige auftretende Fehler sind in diesem dynamischen Adaptionsprozess auszumerzen.Diese Betriebsoptimierung ist ein Be-standteil unseres Anlagen-Angebotes und wird beim Leistungsverzeichnis mit ausgeschrieben. Damit entstehen im Nachgang keine zusätzlichen Kosten beim Betreiber. Hiermit erhält der Kunde ein Sorglos-Paket und zusätzlich die Gewähr, dass die versprochenen und geforderten Leistungen stimmen. Dieser Nachweis der minimalen zu erbringen-den Leistung ist ein Bestandteil dieser Betriebsoptimierung.Derzeit sind wir am richtigen Weg, aber nach der Abnahme zählen nur noch die Fakten. Diese definiert der Planer. Eine eventuelle Diskrepanz (Pönalisierungs-wert) müssten wir begleichen. Die Amortisationszeit des Konvekta-Kom-plett-Systems für die Isolierstation liegt bei den heutigen Energiekosten bei et-was über sechs Jahren, abnehmend bei steigenden Energiepreisen. Ein absolut vertretbarer Wert für die komplette Ab-deckung der Luftkonditionierung mit Hei-zen, Kühlen, Entfeuchten und Befeuch-ten sowie Wärmerückgewinnung. Die Anlage macht im Winter in erster Linie die Wärmerückgewinnung, im Sommer

Der effiziente Wärme tauscher von Konvekta zeichnet sich durch höchste Leistung auf kleinstem Raum aus.

die Entfeuchtung. Unsere Komplett-lösung macht somit weitaus mehr als «nur» eine reine Wärmerückgewinnung.Konvekta steht für kompromisslose Energieeffizienz auf höchstem Niveau: Der Betreiber erhält eine hochqualitative Anlage und er muss sich keine Sorgen machen, wie diese läuft oder ob der an-gepeilte Return on Investment realisiert wird. Wir behalten die bestmögliche Performance im «Auge» und überwa-chen, ob alles im «grünen Bereich» ist.

Bild: Konvekta

www.hochegg.lknoe.atwww.welatech.atwww.konvekta.ch

Quellenangabe:Dieser Artikel erschien in der HLK 5/2016, Öster-reichs einziger spezialisierter Fachzeitschrift für Heizung, Lüftung, Klima- und Kältetechnik, die seit 47 Jahren Markenbegriff ist und zur fixen Lektüre in der Haus- und Gebäudetechnikbranche zählt.

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Besonders sanfter WäschetrocknerDie speziellen Schonprogramme der modernen Adora Wäschetrockner erlau-ben es, die gesamte Wäsche maschinell zu trocknen. Sogar feinste Textilien wie Seide und Wolle. Das umständliche Aufhängen an der Wäscheleine entfällt, und der Waschtag ist in kürzester Zeit erledigt. Mit der Taste Textilarten lässt sich das passende Programm für die zu trocknende Wäsche auswählen: Seide, Babywäsche, Daunenwäsche, Jeans, Wolle oder viele andere Textilien. Dank sanfter Trommelbewegungen und niedri-ger Temperaturen werden so auch feine Stoffe schonend getrocknet und gepflegt. Genau wie die Adora Waschmaschinen verfügen auch die Wäschetrockner über das EcoManagement – für einen energiesparenden Einsatz. Beide Geräte sind damit eine gute Kombination für die Pflege der Kleidung und einen öko-logischen, effizienten Waschtag.

www.zvg.ch

Effizient und ökologisch wa-schen mit innovativen GerätenSeit über 100 Jahren gehören Haushaltgeräte zu unserem Leben und leisten tagtäglich ihren Dienst. Waschen ist aber nicht gleich waschen, denn es gibt auch effiziente und energiesparende Lösungen für Waschmaschinen und Wäsche-trockner. Die neuesten Modelle sind so sparsam und leistungsfähig wie noch nie.

Die Adora Linie von V-Zug wurde speziellfür den Einsatz in Privathaushalten kon-zipiert – für Menschen, die unabhängig von Waschplänen waschen möchten und auf hochwertige Pflege ihrer Textilien Wert legen. Um diesen Anspruch zu erfüllen, greifen die Ingenieure von V-Zug gerne auf ihr langjähriges Know-how und die neus-ten technologischen Erkenntnisse zurück. Von Beginn an sind die Geräte aus Zug ein Inbegriff hoher Funktionalität, Qualität und Nachhaltigkeit. Bis heute werden die Adora Waschmaschinen und Trockner im Herzen der Schweiz entwickelt und produziert und gelangen von da aus in Haushalte auf der ganzen Welt.

Waschen wie immer, einfach sparsamerVon Generation zu Generation ist es den Entwicklern von V-Zug gelungen, die Adora Geräte mit ihrem Gespür für Trends zu perfektionieren sowie modernen Bedürfnissen anzupassen. Die aktuellste Innovation heisst

OptiTime – eine intelligente Startauf-schubfunktion, die dabei hilft, noch sparsamer zu waschen. Das gewohnte Programm wird ausgewählt und mit OptiTime die gewünschte Programm-endzeit eingestellt. Eine normale Start-aufschubfunktion startet das Programm erst wenn nötig, damit die Wäsche zur gewünschten Zeit fertig wird. OptiTime hingegen startet das Programm schon früher und nutzt automatisch die zur Verfügung stehende Zeit, um möglichst viel Energie und Wasser zu sparen. Dies natürlich mit demselben Wasch-ergebnis wie beim normalen Programm. Diese intelligente Funktion ist Teil des EcoManagements des renommierten Haushaltgeräteherstellers. Dazu gehört eine ganze Reihe von Funktionen, die einen dabei unterstützen, die Geräte noch ökologischer zu nutzen und sich im Haushalt verantwortungsvoll zu verhalten.

01 Die neue Adora Waschmaschine – noch ökologischer waschen mit der intelligenten Start-aufschubfunktion OptiTime.

02 Alles in den Trock-ner – die schonenden Pflegeprogramme für verschiedene Textilarten machen es möglich.

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einbezogen. Dadurch sind Sirius-Fenster führend in den technischen und bau-biologischen Werten gegenüber konven-tionellen Fenstern und Billigprodukten aus dem Ausland. Zudem helfen vom lokalen Fensterhersteller produzier-te Sirius-Fenster mit, Arbeits- und Ausbildungsplätze in der Schweiz lang-fristig zu sichern.

ESCHBAL AG Aspstrasse 9 CH-8472 Ober-Ohringen T +41 (0)52 320 08 08 profile@eschbal.ch

www.sirius-fenster.ch

Sichtbar mehr LichtSchlanke Profile lassen viel Platz für grosse Glasflächen. Bei Ersatz eines bestehenden Fensters durch ein Sirius-Fenster gewinnt der Raum bis zu 20 Prozent mehr Tageslicht. Die Holz-Alu-Fenster gibt es in verschiedenen Ausführungen. Sie sind bereits Minergie- und Minergie-P-vorzertifiziert.

Das System, das den gleichen Namen trägt wie der hellste Stern am Himmel, wird diesem durchaus gerecht. Das besonders schlanke Holz-Alu-Rahmen-profil von Sirius ermöglicht bei einem Austauschfenster eine deutlich grössere Glasfläche. Dies zeigt sich besonders, indem Licht in die Räume flutet und diesemit natürlichem, gesundem Tageslicht erfüllt. Sirius-Fenster basieren auf einer neuen Fensterkonstruktion mit einem sehr hohen Glasanteil. Der Lichteinfall wird um zirka 20 Prozent erhöht, indem durch ein neues Profil der Flügel in den Rahmen integriert wird. Die sichtbaren Profile sind elegant und schlank. Das Ergebnis: lichtdurchflutete Räume.

Ökologisch wertvoll Sirius-Fenster sind vorzertifiziert nach Minergie- und Minergie-P-Standard. Dank der grossen Glasfläche ist nicht nur der Lichtdurchlass ausgezeichnet,

sondern auch die Wärmedämmung, weil Glas punkto Wärmedämmung besser ist als zahlreiche andere Materialien. Die Konstruktion aus dem nachwachsenden Rohstoff Holz und grösstenteils rezyklier-tem Aluminium spart bei der Herstellung viel graue Energie. Auch die Konstruktion ist auf Nachhaltigkeit angelegt: es wird mehrheitlich auf chemische Verklebun-gen und Kunststoffe verzichtet. Die Art der Verglasung entspricht den aktuellen Normen der Glasindustrie.

Schweizer Arbeits- und Ausbildungsplätze zusichernDas Sirius-Fenstersystem wurde in der Schweiz entwickelt und auf die besonde-ren Bedürfnisse des Schweizer Marktes abgestimmt. Dank ständigem Austausch mit Architekten, Bauherren und Fens-terbauern werden stets die aktuellen Anforderungen an Design und Technik in die Entwicklung und Herstellung

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Ästhetische Wirkung nach aussen. Und viel Licht nach innen.

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Bauen wir ein Objekt um, ist die Renovation im bewohnten Zustand komplexer; hier entscheiden wir uns oft für ein Produkt, das einen ästhetischen Mehrwert bietet, und wählen durchaus auch eine teurere Variante.

Wie viele Spiegelschränke ordern Sie pro Jahr?So einfach lässt sich das nicht beziffern, je nach Bauvorhaben variiert die Anzahl. Im Zeitraum der letzten acht Jahre haben wir im Schnitt jährlich zwischen 25 und 35 Spiegelschränke bestellt.

www.guten-morgen.ch

«Ein Spiegelschrank muss ins Bad passen»Thomas Merkle vertritt seit acht Jahren die Zürcher Genossenschaft Hofgarten als Bauherr und hat dort die Baukommission Erneuerung Küchen und Bäder geleitet. Seit 2010 ist er für das Bauvorhaben Greencity zuständig.

Nach welchen Kriterien berück-sichtigen Sie Anbieter von Spiegel-schränken?Thomas Merkle: In der Regel erfolgen die Planung und Ausschreibung durch den Architekten in Absprache mit der Genossenschaft. Wir entwickeln das Anforderungsprofil an das Bad, das der Architekt dann im Entwurf des Badezimmers umsetzt. Nach diesen Kriterien werden die Badezimmerprodukteschliesslich ausgewählt; als Bauherr gebe ich allenfalls Empfehlungen ab. Da sich unsere Bauprojekte im mittleren Preis-niveau bewegen, sind die Ansprüche we-niger preisgesteuert. Eine viel wichtigere Rolle spielt die Lichtquelle. Mit einem zweigeteilten Lichtschalter soll der Benutzer wählen können zwischen einer geringen Grundbeleuchtung, gleich nach dem Aufstehen, und dem vollen Licht, das bei der Schönheitspflege das Gesicht hell erleuchtet.

Welche Aspekte sind neben dem Licht ausschlaggebend?Ein Spiegelschrank muss ins Bad passen. Grösse und Kombination mit umgeben-den Sanitäreinrichtungen sind dabei die zentralen Aspekte. Neben der Qualität sollte jedes Spiegelschrankmodell etwas Eigenes, etwas Charakteristisches besitzen – ich bezeichne das als Wohn-qualität. Wenn ein Spiegelschrank dem Bad optisch Grösse verleiht, erzeugt das beim Mieter ein positives Raumempfinden. Solche Besonderheiten schwingen bei der Auswahl mit. Oder ein weiteres Beispiel, das die Wohnqualität beschreibt: Wir setzen eine Vorgabe an die Schranktiefe, insbesondere bei Wandeinbaumodellen, damit die persönlichen Utensilien hinein-passen. In diesem Fall entscheiden wir uns für ein Modell, das eine grosszügige Tiefe mitbringt. Was wir bei unserer Wahl weniger berücksichtigen, sind die Steck-dosen im Inneren des Spiegelschranks.

01 Lässt das Bad aufgrund des gross-flächigen Spiegels geräumiger erschei-nen: das Modell Alto New LED der Keller Spiegel-schränke AG.

02 Thomas Merkle ist Geschäftsleiter des Architektur-büros Planpunkt Architekten SIA GmbH.

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Das Zusammenspiel verschiedener Berufsbilder in der ImmobilienweltGenerell ist aus der Sicht des Investors/ Eigentümers die Immobilie eine Kapital-anlage. Das verfolgte Ziel ist primär die Optimierung von Rendite, Risiko und Liquidität. Demgegenüber sieht der Nut-zer die Immobilie als Nutzungsressource und strebt dabei die Optimierung des Leistungsbeitrags an.Auf der Investment-Ebene gibt es für Eigentümer und Nutzer die Real-Estate- Investment-Disziplin, die entsprechend den jeweiligen Interessen auf die Struktu-rierung der Rendite-Risiko-Optimierung bzw. Betriebsrelevanz und Marktfähigkeit ausgerichtet ist.Eine Ebene tiefer, auf der Portfolio-Ebene, wird das Real Estate-Portfolio gemanagt, welches auf das gesamte Immobilien-Portfolio fokussiert ist.Auf der Objekt- und Portfolio-Ebene wird das Real Estate Asset-Management ebenfalls aus Perspektive der Eigen-tümerschaft als Führungskonzeption der Vermögensverwaltung verstanden.

Rolle des technischen Property Managers Aus Sicht des Investors/Eigentümers ist der Property Manager dessen Ver-treter und zugleich verantwortlich für die Maximierung der Nettoeinnahmen sowie mindestens einer Wertstabilisierung des Portfolios und dessen Infrastruktur. Zudem ist der Property Manager im Zuge seiner Leistungserbringung für die Steuerung der operativen Umsetzung verantwortlich. Aufgrund der immer grösser werdenden Komplexität und Anforderungen der

Mehrwert für das Immobilien-Portfolio? Gesteigerte Komplexität erfordert mehr Spezialisierung. Der technische Property Manager ist eine neue Disziplin, die nachhaltig die Kostenund damit die Rendite beeinflussen kann.

Mit einem Anteil von 18 Prozent am Bruttoinlandprodukt in der Schweiz (2014) hat die Immobilienbranche eine grosse wirtschaftliche Bedeutung. Dies zeigt sich auch in der stetigen Weiter-entwicklung und der zunehmenden Komplexität in der Branche. Gerade bei komplexen Liegenschaften mit anspruchsvollen Gebäudeausstattungen und hohen technischen Anforderungen sind daher eine hohe Professionalität und Spezialistentum gefragt. Dies macht sich zum einen in neuen Angeboten der

Hochschulen bemerkbar, zum anderen sind einheitliche Definitionen der vielfältigen Berufsbilder gefragt.Einige Begriffe und Berufe in der Im-mobilienwirtschaft sind klar definiert und können in einschlägigen Normen nachgeschlagen werden. Ein neuer, noch scheinbar undefinierter Begriff ist das technische Property Management. Wie kann dieser Begriff definiert werden? Welche Bedeutung hat er aus Sicht Investor/Eigentümer bezüglich dem Mehrwert für eine Liegenschaft?

Zusammenspiel der strategischen, taktischen und operativen Managementebene.Quelle: In Anlehnung an Darstellung IFMA Schweiz

Technischer Property Manager

• Durchführung des Gewährleistungs- managements; Erarbeitung einer objektbezogenen Instandhaltungs- planung und jährliche Budgetplanung auf Objektebene.• Soll-Ist-Vergleiche inkl. Forecast und Reporting.

Es besteht folglich eine Dreiecksbezie-hung zwischen Property Management, dem technischen Property Management und Facility Management.

Sicherung der FunktionalitätDas technische Property Management hält den Betrieb aufrecht, sichert die notwendige Funktionalität der techni-schen Anlagen und somit langfristig die werterhaltende Investition in die technische Gebäudeausrüstung. Im übertragenen Sinn bedeutet dies: Das technische Property Manage-ment stellt sicher, dass das Herz eines jeden Gebäudes stetig und zuverlässig schlägt, gesund bleibt und eine hohe Lebenserwartung hat.

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Eigentümer und Nutzer von Immobilien haben einen gesteigerten Bedarf an Transparenz und Wirtschaftlichkeit ihrer Gebäude respektive des bewohn-ten Objekts. Eine Optimierung des Zeitaufwands, des wirtschaftlichen Ein-satzes von Geldmitteln für Reparaturen sowie der Erbringung der Qualität und Dokumentation durch Professionali-sierung stehen im Interesse der Werterhaltung einer Liegenschaft und dienen sowohl dem Eigentümer als auch dem Nutzer. Das technische Property Management kann sowohl durch das Fachpersonal im eigenen Unternehmen umgesetzt oder als Service von Drittanbietern geleistet werden und ist im Normalfall von Seiten Eigentümerin zu beauftragen.

Mehrwert durch Planung und BewirtschaftungInvestoren und Eigentümer sind somit gut beraten, die Leistung des technischen Property Managements bereits frühzeitig zu beauftragen. Wichtig ist hierbei, ein transparentes Leistungsbild zu erstellen, sodass sowohl für den Investor/Eigentümer als auch für den Nutzer langfristig geringere Unterhalts- und Neben-kosten über den Lebenszyklus einer Immobilie entstehen und gleichzeitig eine erhöhte Sicherstellung des Betriebs gewährleistet ist. Der Mehr-wert für den Eigentümer liegt darin, dass er durch langfristige, optimale Planung und Bewirtschaftung den Wert und somit auch die Rendite einer Liegenschaft stetig und nach-haltig steigert.

Der Autor, Martin Bialoncig , ist seit 2001 als Teamleiter Facility Management bei Wincasa in Winterthur tätig und besitzt Abschlüsse als Dipl. Bauingenieur (FH), NDS ZHAW FM.

Liegenschaften ist es dem Property Manager jedoch oft nicht mehr mög-lich, ohne fundiertes Hintergrundwissen den für ihn erforderlichen technischen Support zu kontrollieren, geschweige denn, ihn zu führen, zumal es nicht in seine Kernkompetenz fällt. Wenn zudem eine Schnittstellenproblematik zwischen Property- und Facility Management auf den Liegenschaften besteht, ist eine Konfliktentwicklung vorgespurt. Das Property Management fungiert also als Bindeglied zwischen dem Real Estate Asset-Management, welches die strategische Ausrichtung des Portfolios festlegt, und dem Facility Management bzw. dem FM-Provider. Dabei wird es vom technischen Property Management bei folgenden Aufgaben unterstützt:

• Verantwortung für das technische Property Management – insbesondere für den Betrieb.• Unterstützung des Property Manage- ments in allen technischen Belangen.• Definition, Angebotseinholung und Vergabe erforderlicher technischer und infrastruktureller Leistungen.• Steuerung und Koordination der externen Dienstleister und Auftrag- nehmer im technischen und infra- strukturellen Bereich – insbesondere FM-Provider.• Überwachung der Einhaltung aller Auflagen und Vorschriften, vor allem bei Wartungen, Inspektionen.• Steuerung der Umsetzung von kleineren Instandhaltungs- und Instandsetzungsmassnahmen inkl. Abnahme; Überwachung von Gewähr- leistungsfristen (übergeordnet).

Dreiecksbeziehung der Ebenen.

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Immo-TermineIn unbeständigen und von technologischem Wandel geprägten Phasen sind der Austausch und das Networking doppelt wichtig. An zahlreichen Messen und Kongressen bieten sich Gelegenheiten dazu.

SwissREI-PodiumAm 8. September 2016 findet das nächste SwissREI-Podium des Swiss Real Estate Instituts in Zürich statt. Es befasst sich mit der Frage: «Digitalisierung der Immobilienbranche: The next level oder warme Luft?».www.swissrei.ch

Bauen & ModernisierenVom 8. bis 11. September 2016 findet in der Messe Zürich die jährliche Trendmesse rund um die Gebäudeerneuerung und das moderne Wohnen statt. 600 Aussteller präsentieren neue und bewährte Lösungen, hinzu kommen neutrale und fundierte Vorträge zur Gebäudeerneuerung.www.bauen-modernisieren.ch

Konferenz «Indirekte Immobilienanlagen»Am Zuger Institut für Finanzdienstleistungen IFZ der Hochschule Luzern findet am 22. September 2016 vom 08.15 bis 16.45 Uhr die Konferenz «Indirekte Immobilienanlagen» statt, an welcher entsprechende Chancen und Risiken im In- und Ausland erörtert werden.www.hslu.ch

ImmobiliengesprächeAm 27. September 2016 finden in Zürich die 65. Schweizer Immobiliengespräche statt. Das Thema der Veranstaltung: «Wie die Digitalisierung Geschäftsmodelle der Immobilienbranche verändert». Das darauf folgende nächste Gespräch ist auf den 24. November angesetzt. Das Thema ist noch offen.www.immobiliengespräche.ch

Expo Real Vom 4. bis 6. Oktober findet in der Messe München die 19. Internationale Fachmesse für Immobilien und Investitionen statt. Rund 1700 Aussteller präsentieren ihre Angebote. Zudem bestreiten rund 400 Experten ein breit gefächertes Konferenzprogramm. www.exporeal.net

Immobilienkongress 2016Jährlich lädt die IAZI AG – CIFI SA Vertreter aus der Immobilien- und Finanzindustrie zum Schweizer Finanz- und Immobilienkongress. Die nächste Ausgabe der Veranstaltung findet am 16. November 2016 im Hotel Bellevue Palace in Bern statt.www.iazicifi.ch

Mapic in Cannes16. bis 18 November 2016, in dieser Zeitspanne lohnt sich der Cannes-Trip für Leute, die sich für Einzelhandelsimmobilien interessieren. Im Fokus der diesjährigen Mapic stehen: City- und Shopping-Center, Factory Outlets und Freizeiteinrichtungen.www.mapic.com

Bau+Energie MesseVom 8. bis 11 Dezember 2016 findet in der Bernexpo bereits die 15. Ausgabe der Bau+Energie Messe statt, der Messe mit Kongress für energieeffizientes Bauen und Sanieren, modernen Holzbau sowie erneuerbare Energien. Rund 400 Aussteller werden hier ihre Lösungen präsentieren. www.bau-energie.ch

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1 Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof, Zürich: Mattenhof, Zürich | 2 Baugenossenschaft Schönheim, Zürich: Eyhof, Zürich | 3 Genossenschaft Baufreunde, Zürich: Wohnen mit Familie, Arbon | 4 ABZ Allgemeine Baugenossenschaft Zürich: Siedlung ABZ Glattpark, Opfi kon | 5 ASIG Wohnge-nossenschaft, Zürich; Gaiwo Genossenschaft, Zürich: Tägelmoos, Winterthur | 6 ABZ Allgemeine Baugenossenschaft Zürich: Entlisberg II-III, Zürich