procjena vrijednosti nekretnine poslovna gradjevina.pdf · 7. prilozi procjena vrijednosti...

home: Zvečevska 20

31000 Osijek

tel: 031/303-188

mob: 098/476-283

OIB: 72003385933 e-mail: [email protected]

m p

ADRESA:

NARUČITELJ: Zidar d.o.o. "u stečaju", Vinkovci, Zalužje 18

Vinkovci, Zalužje 20 i 22

STALNI SUDSKI VJEŠTAK

GRAĐEVINSKE STRUKE

DRAŽEN SLUNJSKI mag.ing.aedif.

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

TRGOVINA SA SKLADIŠTEM

18.lipnja 2013.U Osijeku,

4.292.310,23 kn

574.606,46 €PROCJENJENA VRIJEDNOST:

1

mailto:[email protected]

7. PRILOZI

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

6.

SADRŽAJ

PODACI O VLASNIŠTVU I LOKACIJI NEKRETNINA

NALAZ I ZAKLJUČAK

UVOD

5.

1.

3.

4.

2.

REKAPITULACIJA POVRŠINA

TEHNIČKI OPIS

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 2

Na zahtjev tvrtke Zidar d.o.o. "u stečaju" iz Vinkovaca, Zalužje 18

izađena je procjena tržišne vrijednosti nekretnine na lokaciji:


Predmetna nekretnina pregledana je i fotografirana od strane procjenitelja dana14.lipnja 2013.

a u naravi je trgovina sa skladištem.

Srednji tečaj na dan godine osnova je za preračunavanje vrijednosti i

iznosi 1,00 € = 7,47 kn

Predmet ove procjene nije imovinsko pravna provjera niti provjera s upravno pravnog naslova.

Prometna vrijednost građevine predstavlja stvarnu, tržišnu vrijednost građevine, mijenja se te ovisi

o nizu faktora.

Građevinska vrijednost objekta je vrijednost koja bi se morala utrošiti ako bi se takav isti objekat

ponovo gradio u vrijeme procjene (po stvarnim cijenama materijala, radne snage, transporta, te

prosječnim faktorom radne snage), umanjena za vrijednost koja ovisi o starosti zgrade, tipu zgrade i

konstrukcije odnosno stanja u kojem se zgrada nalazi u trenutku procjene.

U postupku procjene građevinske vrijednosti primjenjuje se metoda procjene vrijednosti novo

izvedenih elemenata stanova i zgrade, ukupno za 1,00m² neto građevinske površine koja se

umanjuje zbog utjecaja starenja i trošenja od izvedbe do danas na sadašnju vrijednost. Tako

dobivena vrijednost za 1,00m² neto građevinske površine (NGP) množi se zbrojem površine svih

prostorija u ovoj procjeni.

18.lipnja 2013.

1. UVOD

Procjenjena vrijednost iz ovog elaborata služi isključivo radi utvrđivanja trenutne prometne

vrijednosti.

Procjena je izvršena na osnovi kvalitete, kvantitete (vrijednosti 1,00m²) održavanja, starosti i

trošnosti građevine, sukladno pravilniku o utvrđivanju građevinske i prometne vrijednosti

građevinskih objekata (NN 52/84), uredbi o načinu utvrđivanja cijene stanova (NN 35/92, 72/92,

82/93 i 110/93), te procjenjenoj vrijednosti ulaganja.


DOKUMENTACIJA DOSTAVLJENA NA UVID:

ima

-

ima

izvadak iz preglednika geoportal

VLASNIŠTVO:

LOKACIJA:

adresa nekretnine:

broj stanovnika: 35312 izvor: Wikipedija

položaj u mjestu:

katastarska općina:

2. PODACI O VLASNIŠTVU I LOKACIJI NEKRETNINA

5624/10

7325

6573,00

grafički prikaz lokacije nekretnine:

Izvadak iz zemljišne knjige:

Kopija katastarskog plana:

Posjedovni list:

Ostalo:

površina (m2) :

zk uložak broj:

opis nekretnine:


Građevina se nalazi u južnom dijelu Vinkovacau industrijskoj

zoni, u blizini prometnice prema Županji.

katastarska čestica:

zgrada br 20, zgrada br 22 i dvor zalužje

Vinkovci


poslovna

1988 -

P+1

ograda:

pomoćne građevine:

ostalo:

osnovno

ima

INSTALACIJE I PRIKLJUČCI: priključak

gradski

obrada zidova:

struja:

plin:

telefon:

VANJSKO UREĐENJE:

dodatne instalacije:

pročelje:

drvena

alu., pvc

kopilit, izo

zaštita od sunca:

unutarnja stolarija:

obrada stropova:

fert strop

vodovod:

kanalizacija:

-

gradska

čelično dvostrešno, pokrov lim

ima

ima

ima

ima

ZAVRŠNI RADOVI:

STOLARIJA:

žbukano, bojano, demit

ker.pločice, ind.pod

žbukani, bojani, ker.pločice

žbukani, bojani, podgled konstrukcije

ima

armirano betonski

NAMJENA NEKRETNINE:

GODINA IZGRADNJE:

kolni ulaz:

3. TEHNIČKI OPIS

javni prijevoz:

prometna povezanost:

KATNOST:

-

-

nosiva konstrukcija:

međukatna konstrukcija:

parkiralište:

armirano betonska

LOKACIJA I INFRASTRUKTURA:

pristup:

adresa:

temelji:

KONSTRUKCIJA:

ima

ima


asfaliranom cestom

-

ODRŽAVANJE:

upotpunosti ograđeno

klimatizacija

centralno - plinsko

krovište i pokrov:

grijanje:

vanjska stolarija:

ostakljenje:

gradski

ima

instalacija

obrada podova:


1. NRP (neto razvijena površina)

NAPOMENA

m² koef. ukupno:

prizemlje 2010,61 1,00 2010,61

kat 110,31 1,00 110,31

2120,92 2120,92

UKUPNO NRP = 2120,92 m²

2. BRP (bruto razvijena površina)

BRP x koef. = BRP

2120,92 x 1,15 = 2439,06

UKUPNO BRP = 2439,06 m²

3. BRV (bruto razvijeni volumen)

BRP x koef. = BVO

2439,06 x 6,10 = 14878,3

UKUPNO BVO = 14878,25 m³

4. REKAPITULACIJA POVRŠINA

NRP = 2120,92 m²

BRP = 2439,06 m²

BRV = m³

Površine su preuzete iz predočenog elaborata o reviziji procjene vrijednosti nekretnine HPB

NEKRETNINE PR - 508/10, Zagreb, srpanj 2010.

14878,25

4. REKAPITULACIJA POVRŠINA


5.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA

jed.cijena

zemljište P= 6573,00 m² 50,00 €/m²

komunalni doprinos BRV= 14878,25 m³ 4,00 €/m³

vodni doprinos BRV= 14878,25 m³ 0,50 €/m³

sveukupna cijena zemljišta:

5.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI PRIKLJUČAKA

Na osnovu važećih cijena priključaka iznosi:

vodovod

kanalizacija

elektroenergija

plin

gradsko grijanje

telefon

sveukupna cijena priključaka:

5.3. PROCJENA VANJSKOG UREĐENJA

Na osnovu važećih cijena i na temelju troškova iznosi:

jed.cijena

asfaltirane površine 3500,00 m² 20,00 €/m²

projekti, nadzor i sl. 3,00% x NV

sveukupna cijena vanjskog uređenja:

5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

3.500,00 €

5.000,00 €

0,00 €

1.000,00 €

16.500,00 €

31.813,80 €

ukupno:

101.813,80 €

328.650,00 €

395.602,14 €

ukupno:

ukupno:

70.000,00 €

Na osnovu važećih cijena građevinskog zemljišta za određenu zonu i na temelju troškova

komunalnog i vodnog doprinosa iznosi:

59.513,02 €

7.439,13 €

3.000,00 €

4.000,00 €


5.4. PROCJENA SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI

5.4.1. EKVIVALENTNA VRIJEDNOST NOVE GRAĐEVINE: NV

NRP izgrađenost jed.cijena

građevina 2120,92 m² 100,00 % 500,00 €/m²

NV= 500,00 €/m²

5.4.2. SADAŠNJA VRIJEDNOST GRAĐEVINE: SV

starost građevine n= 25

vjerojatni vijek trajanja N= 100

apsolutni vijek trajanja A= 150

korektivni koeficijent 0,80

umanjenje konstrukcije za n ≤ N: u₁=0,80 x n/N x (n+N) / 2N [%] 12,50

umanjenje konstrukcije za N < n ≤ A:u₁=0,80 + 0,20 x (n-N) / (A-N) [%] 50,00

Umanjenje dijelova građevine:

učešće NV (€/m²) SV (€/m²)

konstrukcija 40,0% 200,00 12,5% 25,00 €/m² 175,00

obrtnički radovi 20,0% 100,00 15,0% 15,00 €/m² 85,00

završni radovi 20,0% 100,00 10,0% 10,00 €/m² 90,00

instalacije 20,0% 100,00 15,0% 15,00 €/m² 85,00

nezavršeno 0,0%

izgrađeno 100,0% 500,00 - 65,00 435,00 €/m²

SV x NRP

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST IZNOSI: 435,00 x 2120,92

5.4.3.SVEUKUPNA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST NEKRETNINE: SVGV

5.1. ZEMLJIŠTE

5.2. PRIKLJUČCI

5.3. VANJSKO UREĐENJE I OPREMA

5.4. GRAĐEVINA

SVGV =

5.5. PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI

PROMETNA VRIJEDNOST NEKRETNINE IZNOSI: (SVGV x koef.)

1.060.460,00 €

1.060.460,00 €

Prema Uputstvu o utvrđivanju građevinske vrijednosti objekata (NN 52/84) određuje se umanjenje

konstrukcije i materijala građevine.

16.500,00 €

Procjenjena jedinična cijena etalonskog objekta na temelju BILTENA GI ZAGREB "Stand. kalkulacija", POREZNE UPRAVE

PODRUČNOG UREDA, te osobnom iskustvu i tržišnim uvjetima.

ukupno:

ukupno:

395.602,14 €

101.813,80 €

922.600,20 €

1.436.516,14 €

umanjenje

=

574.606,46 €

ukupno:

922.600,20 €

Uvažavajući položaj i opće stanje objekta te odnos trenutne ponude i potražnje

na tržištu nekretninama ukupan prometni koeficijent iznosi:0,40


Predmet ove procjene nije imovinsko - pravna provjera niti provjera s upravno pravnog naslova.

5.1. ZEMLJIŠTE

5.2. PRIKLJUČCI

5.3. VANJSKO UREĐENJE

5.4. GRAĐEVINA

GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST UKUPNO

5.5. PROMETNA VRIJEDNOST GRAĐEVINA

7,47 kn

U Osijeku, 18.lipnja 2013.

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif.

Tečaj na dan procjene 1€ =

101.813,80 €

922.600,20 €

Procjenjena vrijednost iz ovaog elaborata služi isključivo radi utvrđivanja vrijednosti nekretnine

prilikom zaključivanja kupoprodajnog ugovora.

6. NALAZ I ZAKLJUČAK

4.292.310,23 kn

1.436.516,14 €

574.606,46 €

395.602,14 €

16.500,00 €


1. FOTODOKUMENTACIJA

7. PRILOZI

2. PRESLIK DOKAZA VLASNIŠTVA

3. RJEŠENJE SUDA


7.1. FOTODOKUMENTACIJA


7.2. PRESLIK DOKAZA VLASNIŠTVA


7.3. RJEŠENJE SUDA


U Osijeku, 18.lipnja 2013.

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif.

Stručni suradnik za procjene

Kontrolirao i ovjerava:

Tomislav Slunjski, mag.ing.aedif.

Izradio:

Stalni sudski vještak građevinske struke


procjena vrijednosti nekretnine poslovna gradjevina.pdf · 7. prilozi procjena vrijednosti...

Documents