procjembeni elaborat vrijednosti nekretnine

R projekt d.o.o. za projektiranje i nadzor u građevinarstvuJ. J. Strossmayera 341, 31000 Osijek - HROIB: 61908135643e-mail: [email protected]

Broj elaborata: 05/2021

Predmet procjene: STAN br. 8

Lokacija nekretnine: Ulica Slavka Jankovića 13, Vinkovci 32100Broj poduloška: -Zk. uložak: 8954Etažno vlasništvo: E-8

767/11Katastarska općina: Vinkovci I.

Naručitelj procjene: Glagoljaška 27, 32100 VinkovciOIB: 37044245940

Svrha: Prodaja nekretnine putem javnog natječaja

Procjenjena tržišna vrijednost nekretnine na dan vrednovanja iznosi: ili

4. veljače 2021.

198.000,00 kn 26.100,00 €

U Osijeku,

PROCJEMBENI ELABORAT VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Ulica Slavka Jankovića 13, Vinkovci 32100

K.č.br.

Vukovarsko-srijemska županija

Patrik Reisz, dipl.ing.građ.Stalni sudski vještak za građevinarstvo i

procjenitelj vrijednosti nekretnina:Patrik Reisz, dipl.ing.građ.

Odgovorna osoba:

PROCJEMBENI ELABORAT VRIJEDNOSTI NEKRETNINE br. 05/2021

SADRŽAJ:

1. SAŽETAK 3

2. IMENOVANJE ZA STALNOG SUDSKOG VJEŠTAKA I PROCJENITELJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 4

3. ZADATAK NARUČITELJA 7

4. POPIS PRIMIJENJENIH PROPISA TE KORIŠTENE STRUČNE I ZNANSTVENE LITERATURE 8

5. ZADATAK 8

6. REZULTATI OČEVIDA S PRILOŽENIM KARAKTERISTIČNIM FOTOGRAFIJAMA, STVARNIM STANJEM 11PROCJENJIVANE NEKRETNINE, OBILJEŽJIMA OKOLNIH NEKRETNINA I DRUGIM ODLUČNIM ČINJENICAMA

7. UTVRĐIVANJE KAKVOĆE PROCJENJIVANE NEKRETNINE POMOĆU TAKSATIVNOG NABRAJANJA OBILJEŽJA 12NEKRETNINE KOJA UTJEČU NA VRIJEDNOST

8. PRIKAZ I ANALIZA OPĆIH VRIJEDNOSNIH ODNOSA NA TRŽIŠTU NEKRETNINA 14

9. PRIKAZ I ANALIZA PRIBAVLJENIH PODATAKA UZ NAVOĐENJE IZVORA 17

10. OBRAZLOŽENJE ZA ODABIR METODE 22

11. PROCJENA VRIJEDNOSTI SUKLADNO ODABRANOJ METODI 23MEĐUVREMENSKO IZJEDNAČENJE, INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE ODNOSNO DRUGE ANALIZE SUKLADNO OPĆIM VRIJEDNOSNIM ODNOSIMA NA TRŽIŠTU NEKRETNINA, KAKVOĆI NEKRETNINE I ODABRANOJ METODI I POSTUPKU

12. STATISTIČKU OBRADU I IZRAČUN S ISKLJUČIVANJEM NEUOBIČAJENIH OKOLNOSTI 26

13. NALAZ I MIŠLJENJE 27

14. PRILOZI 2814.1. IZJAVA O NEOVISNOSTI I NEPRISTRANOSTI 2814.2. IZVOD IZ KATASTARSKOG PLANA 2914.3. IZVADAK IZ ZEMLJIŠNIH KNJIGA 3014.4. IZVOD IZ PROSTORNO-PLANSKE DOKUMENTACIJE 31

IZRADIO:PATRIK REISZ, dipl. ing. građ. R projekt d.o.o. J. J. Strossmayera 341, 31000 Osijek - HR 2/31


1. SAŽETAK

Naručitelj procjene: Vukovarsko-srijemska županijaGlagoljaška 27, 32100 VinkovciOIB: 37044245940

Procjembeni elaborat broj: 05/2021Procjenjivana nekretnina: STAN br. 8Namjena nekretnine: Stambena.Svrha izrade elaborata: Prodaja nekretnine putem javnog natječaja

Lokacija nekretnine: Ulica Slavka Jankovića 13, Vinkovci 32100

Broj ZK uloška:Katastarska čestica (K.č.br.) 767/11Etažno vlasništvo: E-8Katastarska općina: Vinkovci I.

Dan očevida:Dan kakvoće:Dan vrednovanja:

Površina iz ZK izvatka: m2 + m2 (SP-spremište)Tlocrtna površina: m2

Korisna površina: m2

Godina gradnje / rekonstrukcije: . godina

Procjenjena tržišna vrijednost nekretnine: iliTržišna vrijednost po m2 korisne površine: kn/m2 ili €/m2

Vrijednost nekretnine za potrebu osiguranja: ili

Procjembeni elaborat izradio: R projekt d.o.o. za projektiranje i nadzor u građevinarstvuJ. J. Strossmayera 341, 31000 Osijek - HROIB: 61908135643

Procjenitelj vrijednosti nekretnina: Patrik Reisz, dipl.ing.građ.

DEFINICIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI - Članak 4., točka 41. Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/2015): Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.

POREZNI ASPEKT:Procijenjena tržišna vrijednost nekretnine predstavlja vrijednost koju je trenutno moguće postići na tržištu te ova vrijednost predstavlja poreznu osnovicu za obračun PDV-a ili poreza na promet nekretnina (ovisno o poreznom statusu isporučitelja i nekretnine) ukoliko dođe do prodaje ili preuzimanja nekretnine.Porezni aspekt nije obuhvaćen ovom procjenom tržišne vrijednosti.

NAPOMENA:Ovom procjenom se ne utvrđuje posjedovno stanje, niti vlasništvo nad nekretninom.

20. siječnja 2021.

52,5754,5052,54

1,93

3.698,51

26.100,00 €198.000 kn

487,53

8954

1975

198.000 kn 26.100,00 €

19. siječnja 2021.19. siječnja 2021.



2. IMENOVANJE ZA STALNOG SUDSKOG VJEŠTAKA I PROCJENITELJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA



3. ZADATAK NARUČITELJA



4. POPIS PRIMIJENJENIH PROPISA TE KORIŠTENE STRUČNE I ZNANSTVENE LITERATURE

- Zakon gradnji (NN br. 153/13, 20/17, 39/19, 125/19),- Zakon o prostornom uređenju (NN br. 153/13, 65/17, 114/18, 39/19, 98/19),- Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN br. 86/12, 143/13, 65/17, 14/19),- Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 78/2015) – u daljnjem tekstu Zakon,- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 105/2015) - u daljnjem tekstu Pravilnik,- Pravilnik o informacijskom sustavu tržišta nekretnina (NN br. 114/2015, 122/2015, 68/20),- Pravilnik o načinu utvrđivanja obujma i površine građevina u svrhu obračuna komunalnog doprinosa (NN br. 15/19)

- Pravilnik o načinu izračuna građevinske (bruto) površine zgrade (NN br. 93/17)- HRN EN ISO 9836:2017 za izračun površina i obujma zgrada,- Generalni urbanistički plan Grada Vinkovaca (Službeni glasnik Grada Vinkovaca broj 06/2006)

5. ZADATAK

ZADATAKPrema priloženom nalogu naručitelja zadatak ovog vještačenja je utvrđivanje sadašnje tržišne vrijednosti nekretnine,Stana br. 8 na II. katu zgrade u Ulici Slavka jankovića 13, 32100 Vinkovci.Svrha: Prodaja nekretnine putem javnog natječajaDan očevida:Dan vrednovanja: 19. siječnja 2021.Dan kakvoće: 19. siječnja 2021.

OPIS PROCJENJIVANE NEKRETNINEPredmet procjene: STAN br. 8

Etažno vlasništvo: E-8

Površina stana iz ZK: m2

Površina pripatka iz ZK: m2 (SP-spremište)1. Županija Vukovarsko-srijemska, Oib: 37044245940, Vinkovci, Glagoljaška 27 udio: 1/1

OPIS NEKRETNINE PREMA IZVATKU IZ ZEMLJIŠNE KNJIGE / KNJIGE POLOŽENIH UGOVORA8. Suvlasnički dio: 347/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-8)Neodvojivo povezano sa vlasništvom dvosobnog stana br. 8 na II katu ravno, S. Jankovića 13, ukupnepovršine 52,57 m2 i sporednog pripadajućeg prostora - drvarnice u razizemlju br. 10 površine 1,93 m2 zakorist:ŽUPANIJA VUKOVARSKO-SRIJEMSKA, OIB: 37044245940, VINKOVCI, GLAGOLJAŠKA 27

52,571,93

20. siječnja 2021.

767/11

Katastarska općina:

K.č.br.

Zk. uložak: 8954


-

Adresa:Vinkovci I.

Broj poduloška:

Vlasnik:



PROSTORNA IDENTIFIKACIJA

4. veljače 2021.

4. veljače 2021.

Prikaz šire lokacije, Izvor: https://www.google.hr/maps/, Pristup:

Prikaz uže lokacije, Izvor: https://www.google.hr/maps/, Pristup:



OPIS LOKACIJEStan se nalazi u stambenoj zgradi Ulica Slavka Jankovića 13, 32100 Vinkovci.Priključak na javnu prometnu površinu osiguran je preko ulične prometnice.

Prema Generalnom urbanističkom planu Grada Vinkovaca (Službeni glasnik Grada Vinkovaca broj 06/2006) kartografski prikaz 1. Korištenje i namjena površina, list 2 (mj. 1:5000) nekretnina se nalazi u području stambene namjene, višestambena ("S2").

STANJE UPISA U ZEMLJIŠNE KNJIGE I KATASTAR, TE LEGALNOSTI GRAĐEVINEZgrada u kojoj se nalazi stan upisana je u zemljišne knjige i ucrtana na katastarskom planu. Stan je upisan u zemljišnu knjigu Zemljišnoknjižnog odjela Vinkovci.Legalnost stana i zgrade u kojoj se nalazi proizlazi iz upisa u zemljišnoj knjizi i katastarskog plana. Akt o građenju nije predočen vještaku.



6. REZULTATI OČEVIDA S PRILOŽENIM KARAKTERISTIČNIM FOTOGRAFIJAMA, STVARNIM STANJEM PROCJENJIVANE NEKRETNINE, OBILJEŽJIMA OKOLNIH NEKRETNINA I DRUGIM ODLUČNIM ČINJENICAMA

FOTOGRAFIJE NEKRETNINE: Dan očevida: 20. siječnja 2021.

2. sjeverno pročelje zgrade

8. soba

6. kupaonica i wc

4. kuhinja i blagovaonica

1. južno pročelje zgrade

3. kuhinja i blagovaonica

5. hodnik

7. soba



7. UTVRĐIVANJE KAKVOĆE PROCJENJIVANE NEKRETNINE POMOĆU TAKSATIVNOG NABRAJANJA OBILJEŽJA

Lokacija: Ulica Slavka Jankovića 13, Vinkovci 32100

. godina (prema izjavi stanara)

Temelji: Armiranobetonski.Nosivi zidovi: Armiranobetonski, zidani opekom s armiranobetonskim serklažima.Međukatna konstrukcija: Armiranobetonska ploča.Pregradni zidovi: Opeka.Krovište: Ravan krov, armiranobetonska konstrukcija.Pokrov: Bitumenska ljepenka.Limarija: Izvedena od pocinčanog lima.Hidroizolacija: Izvedena.Komunikacija: Pristup do svih etaža u zgradi omogućen je stubištem.Parkiranje: Parkiranje ispred zgrade na javnom parkiralištu.Općenito: Zgrada je održavana. STAN:

. godina (prema izjavi stanara)Namjena nekretnine: Stambena.Površina stana iz ZK: m2

Površina pripatka iz ZK: m2 (SP-spremište)m2

m2

III. katOrijentacija stana: Jednostrano.Geografski položaj stana: Jugoistok.(dnevni boravak)Utjecaj okoliša: Prosječni standard.Utjecaj smanjenog komfora: Nije pod utjecajem.

Jednoetažni stan.

2Zidani opekom.

Pregradni zidovi: Zidani opekom.Žbukani i bojani; u kuhinji i kupaonici obloženi keramičkim pločicama.Lamel parket u sobama i hodniku. U kuhinji, ostavi i kupaonici keramičke pločice.

Unutarnja stolarija: Drvena, bojana.Vanjska stolarija: Pvc prozori + pvc rolete.

Vodovod: Izveden i priključen na javnu vodoopskrbnu mrežu.Kanalizacija: Izvedena, spojena na javni sustav odvodnje.Elektro instalacije: Izvedene i priključene na javnu elektro mrežu.Plin: -Grijanje: Centralno grijanje, radijatori - gradska toplana.Telefon: Priključen.Klima uređaj: Ugrađen.Nadzor: Portafon.

Ugrađene.Stan je u funkciji.Prosječno.

Uporaba:

Vanjski zidovi:

Stolarija:

PRIKLJUČCI I INSTALACIJE

Sanitarije:

Općenito:

Stubištem.Pristup:

Pročelje zgrade:

Položaj u zgradi:Korisna površina (KP): 52,54

Žbukano i bojano - južno pročelje; termoizolirano - sjeverno pročelje.

Katnost:1975

ZGRADA

Prizemlje + IV kata.

KONSTRUKCIJA

Adaptacija 2018

52,571,93

Katnost:

Tlocrtna površina: 54,50

Obrada podova:

Broj soba:

Obrada zidova:

Godina izgradnje:

TEHNIČKI OPIS



Obračunska površina objekata koja će biti osnova kod izračuna ove procjene, izvršena je prema izmjeri u naravi ikorekciji sa odgovarajućim koeficijentima*, sukladno Pravilniku o procjeni nekretnina, normi HRN ISO 9836:2017,Pravilniku o načinu izračuna građevinske (bruto) površine zgrade (NN br. 93/17) i Pravilniku o načinu utvrđivanja obujma i površine građevina u svrhu obračuna komunalnog doprinosa (NN br. 15/19).

12345678

Prostorija

STAN (visina ptostora H=2,60m) površina

1,93 0,50 0,97

*Koeficijent

Ostava

54,50UKUPNO: 54,50 52,54

SVEUKUPNO:

Drvarnica, spremište u prizemlju

52,54

3,88

Soba

Kupaonica i wcKuhinja i blagovaonica

SobaBalkon

8,9716,5413,28

korisne

(m2)(m2)

IZRAČUN POVRŠINA I OBUJMA

korisnaKP =

površina tlocrtna

površinavrijednosti

1,69 1,00 1,696,22 1,00

2,00 0,50 1,00

6,22

3,88 1,008,97 1,00

16,54 1,0013,28 1,00

Hodnik



8. PRIKAZ I ANALIZA OPĆIH VRIJEDNOSNIH ODNOSA NA TRŽIŠTU NEKRETNINADržava: Republika HrvatskaPovršina: 56.542 km2

Oblik vladanja: RepublikaPopulacija: 4.284.889 stanovnikaGlavni grad / stanovništvo: Zagreb I 780.000 Jezik: HrvatskiEkonomski rast: BDP: 2,5 %Inflacija:Stopa nezaposlenosti: 9,50%Valuta: Kuna (100 Lipa)

Nastavlja se gospodarski oporavak koji je započeo u 2015. godini.Rast trgovine i turizma, koje su važne komponente BDP-a u Hrvatskoj, pozitivno utječe na rast potrošnje i smanjenje nezaposlenosti.Prema Državnom zavodu za statistiku:Bruto društveni proizvod po stanovniku za 2019. godinu je 13.270 €.Na godišnjoj razini realni promet od trgovine na malo kontinuirano raste od lipnja 2019. U prosincu 2019., u usporedbi s istim mjesecom prethodne godine, kalendarski prilagođeni promet od trgovine na malo realno je porastao za 4,5%.Prosječna mjesečna isplaćena neto plaća po zaposlenome u pravnim osobama Republike Hrvatske za siječanj 2020.iznosila je 6 796 kuna, što je nominalno više za 2,0%, a realno za 2,3% u odnosu na prosinac 2019.Cijene dobara i usluga za osobnu potrošnju, mjerene indeksom potrošačkih cijena, u siječnju 2020. u odnosu naprosinac 2019. u prosjeku su niže za 0,3%. U odnosu na siječanj 2019., tj. na godišnjoj razini, više su za 2,0%, dok su u godišnjem prosjeku više za 0,9%.

Županija: Vukovarsko-srijemska županijaOpćina / Grad: VinkovciGrad / naselje: VinkovciPovršina: 94,21 km2

Broj stanovnika:Prometna povezanost: Cesta, željeznica.

Nakon vrhunca u cijenama i količini transakcija na tržištu nekretnina u Hrvatskoj koji je zabilježen u periodu 2008-2009 godine, cijene nekretnina, a posebno utrživost, su zabilježili osjetni pad budući da ponuda uvelike nadmašuje potražnju.Uslijed nekretninske i financijske krize koja je uslijedila potražnja kupaca je na vrlo niskoj razini i to ponajviše zbog niske likvidnosti na tržištu ali i višegodišnjeg pada BDP-a u RH. Iz tog razloga domaći kupci imaju sve manje raspoloživog iznosa za kupnju i investiranje. Također zbog neizvjesnosti oko oporavka domaće ekonomije te zbog općeg dojma da nije dobro ulagati u nekretnine kupci nisu skloni ulaganjima što posljedično rezultira smanjenom potražnjom za nekretninama i padom cijena. Zbog relativno nepovoljne poduzetničke klime u RH, iseljavanja s područja Slavonije i Baranje, uslijed visokih poreza te regulatorne i pravne nesigurnosti investitori trenutno nisu skloni ulaganjima u nove nekretninske projekte.Iako se očekivalo da će ulazak RH u EU imati pozitivne efekte na hrvatsku ekonomiju i na tržište nekretnina, zbog stukturnih problema ti efekti se još ne osjećaju na tržištu. Zadnji izvještaji o stanju ekonomije upućuju na blagi oporavak ali smo mišljenja da će biti potrebno izvjesno vrijeme da potražnja poraste i da se tržište nekretninastabilizira te da dođe do pozitivnog utjecaja na vrijednosti nekretnina.Ponuda nekretnina na predmetnoj lokaciji i okolici, svedena je na stanove, poslovne prostore i kuće. Kod kuća, tose najvećim dijelom odnosi na individulanu stambenu izgradnju. To su uglavnom objekti locirani uz prometnice.Cijena nekretnina varira u odnosu na mikrolokaciju, kvalitetu građenja i uređenja, starost, pristup, pogled i sl., a relativno mali utjecaj na cijenu ima površina.Generalno gledano potražnja za nekretninama na lokaciji i okolici je slaba, ali još uvijek postoji u smanjenom obimu, a tražene i postignute cijene su niže nego prije nekoliko godina.

32.029

0,50



STANJE TRŽIŠTA PREMA DRŽAVNOM ZAVOD U ZA STATISTIKUCijene stambenih objekata, mjerene indeksom cijena stambenih objekata, u trećem tromjesečju 2020. u odnosuna drugo tromjesečje 2020. u prosjeku su niže za 0,6%. U odnosu na treće tromjesečje 2019. (na godišnjoj razini)u prosjeku su više za 6,9%Cijene novih stambenih objekata u odnosu na drugo tromjesečje 2020. u prosjeku su niže za 0,5%, a u odnosu na treće tromjesečje 2019. u prosjeku su više za 1,6%. Cijene postojećih stambenih objekata u odnosu na drugotromjesečje 2020. u prosjeku su niže za 0,7%, a u odnosu na treće tromjesečje 2019. u prosjeku su više za 7,6%.Cijene stambenih objekata u trećem tromjesečju 2020. u odnosu na drugo tromjesečje 2020. u prosjeku su za Grad Zagreb niže za 1,0%, u prosjeku su za Jadran više za 0,5% i u prosjeku su za Ostalo niže za 2,2%. Cijenestambenih objekata u odnosu na treće tromjesečje 2019. (na godišnjoj razini) u prosjeku su za Grad Zagreb više za 5,7%, za Jadran za 7,5% i za Ostalo za 9,0%.

Tablica s prikazom indeksa cijena stambenih nekretnina

izvor: Priopćenje Državnog zavoda za statistiku Zagreb, broj 13.1.2/3., 20. siječnja 2021. (https://www.dzs.hr) datum pristupa: 4. veljače 2021.

Za utvrđivanju općih vrijednosti odnosa u ovoj procjeni korišteni su indeksni nizovi objavljeni na web stranicama Državnog zavoda za statistiku sukladno članku 6. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina.

STANJE TRŽIŠTA PREMA BURZI NEKRETNINANepredvidljivost dužine trajanja pandemije koronavirusa je ipak ostavila posljedice i na tržište nekretnina. Optimizam i lagano buđenje tržišta u lipnju ipak se usporilo krajem kolovoza kao posljedica povećanja broja zaraženih.Usprkos solidnom interesu, stranci koji čine većinu stjecatelja u priobalnim županijama nisu u mogućnosti realizirati eventualne interese zbog otežanog dolaska u Hrvatsku. Evidentno je da je broj transakcija manji u cijeloj Hrvatskoj i to tijekom cijele 2020. godine.Dijelom će se krvna slika tržišta poboljšati najavljenim jesenskim subvencijama stambenih kredita, što će

Indeksi (Ø 2015. = 100)2)

Indices (Ø 2015 = 100) 2)

Godina Tromjesečjeukupno

novi stambeni

objekti

postojeći stambeni

objekti

Grad Zagreb Jadran Ostalo

Year QuarterTotal

New dwellings

Existing dwellings

City of Zagreb

Adriatic coast

Other

2016. Q1 101,21 99,07 101,73 100,43 101,77 100,21Q2 100,28 95,80 101,23 99,91 100,33 100,52Q3 101,31 96,67 102,30 101,96 101,80 97,74Q4 100,75 94,84 101,97 100,56 101,39 98,26

2017. Q1 100,85 92,86 102,51 100,72 102,25 95,53Q2 104,55 96,71 106,17 102,69 106,58 100,93Q3 105,13 97,76 106,65 106,45 105,46 100,20Q4 108,45 98,73 110,46 110,46 108,67 102,26

2018. Q1 109,44 99,03 111,59 112,19 110,54 99,57Q2 109,26 98,51 111,47 114,51 109,33 98,94Q3 112,32 100,78 114,68 118,96 112,20 100,51Q4 113,54 101,49 116,00 119,82 113,50 102,00

2019. Q1 117,55 109,00 119,52 125,02 118,67 100,59Q2 120,60 106,55 123,40 131,15 119,24 102,24Q3 121,36 109,07 123,90 133,46 118,05 103,98Q4 124,90 108,49 128,08 137,38 120,35 109,64

2020. Q1 128,25 107,69 132,12 140,79 125,39 109,31Q2 130,57 111,34 134,23 142,54 126,30 115,90Q3 129,75 110,83 133,35 141,09 126,91 113,35



povećanom potražnjom sačuvati vrijednost dijela stambenih nekretnina tijekom rujna i listopada. Situacija će seipak pogoršati u studenom.Prodavatelji nekretnina još uvijek ne donose odluke o eventualnoj korekciji cijena pa se različiti stavovi kupaca i prodavatelja odražavaju na lošiji promet u cijeloj Hrvatskoj, a posebno u Zagrebu.Nekretnine i dalje zadržavaju status poželjne investicije čak i usred pandemije. Ulagači traže samo one nekretninekoje mogu ostvariti povrat, a ako se radi o stambenim u Zagrebu, one koje su novijeg datuma izgradnje i koje mogudugo odolijevati svim potresima.Razlike u cijenama između novijih i kvalitetnijih nekretnina s jedne strane i onih starijih i manje kvalitetnih s druge strane, bit će sve veće. Tržište će se i dalje usporavati uz blagi prosječni pad cijena nakon protoka subvencijai dolaska hladnijih dana.

BN indeks je jedinstveni indeks koji prati kretanja cijena stambenih nekretnina na području Republike Hrvatske. BN indeks se temelji na podacima postignutih cijena tipičnih nekretnina na tipičnim lokacijama iz baze Burze nekretnina.

Tablica s prikazom BN indeksa

Izvor: http://burza-nekretnina.net.hr/statistike, pristup 4. veljače 2021.

PROCJENAOsnovica za vrednovanje nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine koja se utvrđuje prema propisanim metodama za procjenu vrijednosti nekretnina.

Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja,izjedu voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile (čl. 4. st. 1. pods. 41. ZPVN-a).Procjena vrijednosti nekretnine se izrađuje na temelju općih vrijednosnih odnosna na tržištu nekretnina na dan vrednovanja i stanja nekretnine na dan kakvoće.Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina obuhvaćaju cjelinu okolnosti koje su mjerodavne za oblikovanje cijene nekretnina na dan vrednovanja, pri uobičajenom poslovnom kretanju ponude i potražnje kao sto su opća gospodarska situacija, tržište kapitala te gospodarski i demografski razvoj područja.

Prilikom izrade procjene vrijednosti nekretnina redovito se uzima u obzir sljedeći redoslijed:1. opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina (prilagodba tržištu),2. stanje (kakvoća) nekretnine i posebna značajna obilježja procjenjivane nekretnine,3. statistička obrada i izračun.

Za izradu procjene vrijednosti nekretnina koriste se sljedeće propisane metode: poredbena metoda, prihodovna metoda i troškovna metoda.Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine, uzimajući u obzir postojeće običaje u uobičajenom poslovnom prometu sukladno članku 24. ZPVN-a i druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u odnosu naraspoložive podatke.



9. PRIKAZ I ANALIZA PRIBAVLJENIH PODATAKA UZ NAVOĐENJE IZVORAPRIKAZ PRIBAVLJENIH PODATAKA



ANALIZA PRIBAVLJENIH PODATAKAPodatci o kupoprodaji nekretnina preuzeti su iz Izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena - kupoprodaja stana i apartmana(ID Izvatka: 24241) koji je za potrebe izrade ovog procjembenog elaborata izdao Grad Vinkovci, upravni odjel zagospodarenje gradskom imovinom i mjesnu samoupravu, Odsjek za imovinske poslove, 03.02.2021. godine uVinkovcima.Odabiru su kupoprodajne cijene onih nekretnine koje s procjenjivanom nekretninom pokazuju dovoljno podudarnih obilježja, odnosno nekretnine na približnoj lokaciji, iste prostorno planske namjene i približne površine.Iz statističke obrade i izračuna su izostavljene one nekretnine koje svojim obilježimo značajno odstupaju odnekretnine koja je predmet ove procjene.Analiza pribavljenih podataka:1 1 2 3 4 52 KP KP KP KP KP

3JANKOVIĆ SLAVKA

13, VINKOVCI JANKOVIĆ SLAVKA

11, VINKOVCI JANKOVIĆ SLAVKA

12, VINKOVCIKNEZA MISLAVA

13, VINKOVCIJANKOVIĆ SLAVKA

16, VINKOVCI4 ST ST ST ST ST5 K.Č. 767/11 767/12 767/12 767/13 767/10

6 K.O. VINKOVCI I VINKOVCI VINKOVCI VINKOVCI VINKOVCI

7 K.Č. 767/11 767/12 767/12 767/13 767/10

8 K.O. VINKOVCI I. VINKOVCI I. VINKOVCI I. VINKOVCI I. VINKOVCI I.

9 52,57 58,74 52,57 57,42 52,57

10 347/10000 389/10000 348/10000 345/10000 347/10000

11

12B - 0B - 0

SP - 1,93

SP - 1,75B - 0L - 0

SP - 1,96B - 0L - 0

SP - 1,4B - 0

SP - 2L - 0B - 0

13 1975 1970 1974 1975 1977

14 4 4 4 5 4

15 3 2 1 1 116 2-SOBNI 2-SOBNI 2-SOBNI 3-SOBNI 3-SOBNI

17 206.718,82 175.000,00 141.270,13 220.000,00 100.000,00

18 27.800,00 23.215,67 19.000,00 29.775,36 13.493,17

NE NE NE NE

20 18.12.2019 24.9.2020 4.2.2020 10.5.2018 2.5.2019

21VINKOVCI -

STAMBENO 7VINKOVCI -




STAMBENO 7

22PROVEDENA EVALUACIJA

PROVEDENA EVALUACIJA




2324 52,57 58,74 52,57 57,42 52,5725 1,93 1,75 1,96 1,40 2,00

26 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50

27 53,535 59,615 53,550 58,120 53,570

28 3.861,38 2.935,50 2.638,10 3.785,27 1.866,72

29 3017,39

30 556,32 -369,56 -666,96 480,21 -1.150,67

31 16,83% -11,18% -20,18% 14,53% -38,13%

32 Pogodno za poredbu. Pogodno za poredbu. Pogodno za poredbu. Pogodno za poredbu.

"Niska" cijena. Kupoprodajna cijena odstupa ±30% od

prosječne kupoprodajne cijene poredbenih nekretnina nakon provođenja međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja,

članak 4. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti

nekretnina(NN br. 105/2015). Nije Pogodno za poredbu.

KOEFICIJENT KORISNE VRIJEDNOSTI POVRŠINA ZA PRIPADAK, SP - SPREMIŠTE (Pravilnik, prilog 1.)

POVRŠINA PRIPATKA (m2)POVRŠINA STANA (m2)

R.BR. NEKRETNINEVRSTA UGOVORA

ADRESA

VRSTA NEKRETNINE

ZAKLJUČAK

VRIJEDNOST NEKRETNINE IZ UGOVORA ZA 1m2 (kn/m2)

APSOLUTNO ODSTUPANJE OD PROSJEČNE CIJENE (kn)

RELATIVNO ODSTUPANJE OD PROSJEČNE CIJENE (%)

ZEM

LJIŠN

A KN

JIGA

KATA

STAR

VRSTA PRIPATKA – POVRŠINA (m2)

GODINA IZGRADNJEBROJ NADZEMNIH ETAŽA ZGRADE

POVRŠINA U PROMETU (m2)SUVLASNIČKI UDIO KOJI JE U PROMETU

PODLIJEŽE NAPLATI PDV

3305,06

STAN (m2)

ANALIZA

19

SREDNJA VRIJEDNOST (kn/m2)

ETAŽA (KAT)SOBNOST STANAVRIJEDNOST NEKRETNINE IZ UGOVORA (KN)

VRIJEDNOST NEKRETNINE IZ UGOVORA (EUR)

UKLJUČEN PDVDATUM SKLAPANJA UGOVORA

CJENOVNI BLOK

STATUS PODATAKA

UKUPNA POVRŠINA ZA ANALIZU



Nakon „grubog čišćenja" poredbenih nekretnina za daljnju statističku obradu i izračun odabrano je 4 nekretninekoje se svojim obilježjima podudaraju s nekretninom koja je predmet ove procjene.

PREGLEDNA KARTA POLOŽAJA ODABRANIH POREDBENIH NEKRETNINA

POREDBA 3

PROCJENJIVANA NEKRETNINA

POREDBA 1

POREDBA 2

POREDBA 4



10. OBRAZLOŽENJE ZA ODABIR METODE

Sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina čl. 23. propisane su tri metode procjena i to poredbenametoda, prihodovna metoda i troškovna metoda. Izbor metode ovisi o vrsti nekretnine, uzimajući u obzir postojeće običaje u uobičajenom poslovnom prometu, kao i druge okolnosti pojedinog slučaja.

Poredbena metodaPrimjerena je za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih mjesta i poslovnih prostora. Poredbenommetodom tržišna se vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije) poredbenihnekretnina. Tržišna vrijednost neizgrađenih i izgrađenih katastarskih čestica može se utvrditi i iz približne vrijednosti zemljišta, ako obilježja procjenjivane katastarske čestice pokazuju dovoljnu podudarnost s obilježjima uzor-čestice.Broj kupoprodajnih cijena (transakcija) koje se koriste u poredbenoj metodi utvrđuje se na temelju broja kupoprodajnih ugovora, ako kupoprodajni ugovor sadržava katastarske čestice iz samo jednogazemljišnoknjižnog tijela. U slučaju da jedan kupoprodajni ugovor sadržava katastarske čestice iz više zemljišnoknjižnih tijela, tada je broj kupoprodajnih cijena iz tog ugovora jednak broju zemljišnoknjižnih tijela.

Prihodovna metodaPrimjerena je za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih katastarskih čestica na kojima se nalaze najamne nekretnine, gospodarske i druge nekretnine svrha kojih je stvaranje prihoda.

Troškova metodaPrimjerena je za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne namjene i druge građevine koje svojim oblikovanjem nisu izgrađene sa svrhom stvaranja prihoda, a posebno samostojeće, poluugrađene i ugrađene obiteljske kuće koje prema svojim obilježjima nisuusporedive. Troškovna metoda primjerena je i pri procjeni vrijednosti šteta i nedostataka na građevinama te naknadnih ulaganja u građevine.Za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine primjenjuje se koeficijent za prilagodbu koji se izvodi iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena i izračunanih vrijednosti istih nekretnina, a obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za prilagodbu prava građenja.

ODABIR METODE PROCJENJIVANJA S OBRAZLOŽENJEMUzimajući u obzir sve činjenice o predmetnoj nekretnini, odnosno da se radi o stanu odabire se Poredbena metodaza procjenu vrijednosti nekretnine. Odabrana metoda je u skladu s Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 78/15) i Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 105/2015) koji za procjenu ove vrste nekretnine predviđa korištenje odabrane metode. Ova metoda zahtjeva analizu niza usporedivih provedenih transakcija. Ovaj pristup je zasnovan na podacima s tržišta, te ovisi o dostupnosti novijih i izravno usporedivih provedenih transakcija koje su javnodostupne.



11. PROCJENA VRIJEDNOSTI SUKLADNO ODABRANOJ METODI

Predmet procjene: STAN br. 8Adresa: Ulica Slavka Jankovića 13, Vinkovci 32100Položaj u zgradi: III. katk.č.br. 767/11Katastarska općina: Vinkovci I.Broj poduloška: -Zk. uložak: 8954Cjenovni blok: VINKOVCI -STAMBENO 7Površina stana iz ZK: m2

Površina pripatka iz ZK: m2 (SP-spremište)*Koeficijent korisne vrijednosti površine za pripadak:

Površina za procjenu: m2

Za potrebe ovog elaborata koristi se površina iz zemljišnoknjižnog izvatka kao bi bila usporediva s površinom poredbenih nekretnina.

POREDBA 1Adresa: Janković Slavka 13, VinkovciEtaža: 3k.č.br. 767/11k.o. Vinkovci I.Površina u prometu: m2

Površina pripatka: m2 (SP-spremište)*Koeficijent korisne

vrijednosti površine

za pripadak:

Površina za poredbu: m2

Datum ugovora: 18.12.2019.




za pripadak:



53,535

52,5701,930

0,50

PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI STANA POREDBENOM METODOM

1,93

0,5053,535

1,75

0,5059,615

206.718,82

58,74

175.000,00

52,57

Vrijednost nekretnine iz ugovora (kn):

Vrijednost nekretnine iz ugovora (kn):






za pripadak:



POREDBA 4Adresa: Kneza Mislava 13, VinkovciEtaža: 1k.č.br. 767/13k.o. Vinkovci I.Površina u prometu: m2



za pripadak:


Vrijednost nekretnine:


*Koeficijent korisne vrijednosti površina, Prilog 1., Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 105/2015)

53,55

57,42

220.000,00

52,571,96

0,50

1,4

0,5058,12

141.270,13Vrijednost nekretnine iz ugovora (kn):



1 1 4.336,57

Poredbeni pokazatelj (kn/m2)

3.861,38

Datum ugovora

3.785,27

24.09.2020. 2.935,50

18.12.2019.

Vrijednost nekretnine

(kn)

206718,82

59,62

Površina u prometu (m2)

113,35

1,03

2 767/12 Vinkovci I.

Katastarska općina

OBILJEŽJA POREDBENIH NEKRETNINE

Etaža


Broj soba

K.č.br.

141270,13 04.02.2020. 2.638,10

175000,00

3.499,93SREDNJA VRIJEDNOST (kn/m2)

10.05.2018.

4.336,57 1

Indeks cijena stambenih nekretnina

na dan kupoprodaje (A)

767/12

220000,00

1 1 2.935,50

2.935,50

MEĐUVREMENSKO IZJEDNAČENJE

Poredba Cjenovni blok

Vinkovci I. 53,55

Međuvremenski izjednačena cijena

(kn/m2)

1

POREDBA 2

Površina stana/apartmana (m2)

53,535

Katastarska općina

Vinkovci I.

K.č.br.

767/11

OBILJEŽJA PROCJENJIVANE NEKRETNINE

2III. kat

Vrsta nekretnine

ST - Stan/apartman

Adresa

Poredba

POREDBA 1

POREDBA 2

POREDBA 3

POREDBA 4

Cjenovni blok Adresa Etaža

Janković Slavka 13, Vinkovci

VINKOVCI -STAMBENO 7




Kneza Mislava 13, Vinkovci 1



3

1

2.935,50 1 1

767/11 Vinkovci I. 53,54

INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE

1,04 2.735,60

1

10.05.2018.POREDBA 4

Položaj u zgradi

11

Utjecaj bukeUređenje

Korekcijski faktor = (B)/(A)

Indeks cijena stambenih nekretnina na dan vrednovanja (B)

Datum ugovoraPoredbeni pokazatelj

(kn/m2)

Mikrolokacija Površina stana

98,94

1

POREDBA 1 VINKOVCI -STAMBENO 7

18.12.2019. 3.861,38 109,64

04.02.2020.VINKOVCI -

STAMBENO 7

2.638,10 109,31

POREDBA 2

POREDBA 3

3.785,27

2.935,50 113,35VINKOVCI -STAMBENO 7

24.09.2020.

Međuvremenski izjednačena cijena

(kn/m2)

3.992,04

767/13 Vinkovci I. 58,12

1

1

1,15

2.735,60

3.992,04

4.336,57

1

Koeficijenti za preračunavanje Međuvremenski i interkvalitativno

izjednačena cijena (kn/m2)

1,00

Poredba


POREDBA 1

1 1

1POREDBA 4

2.735,60

3.992,04

1POREDBA 3 1



12. STATISTIČKU OBRADU I IZRAČUN S ISKLJUČIVANJEM NEUOBIČAJENIH OKOLNOSTI

Prosječna kupoprodajna cijena (kn/m2):Standardna devijacija:

Dvostruka standardna devijacija:

Prosječno apsolutno odstupanje:

Tržišna vrijednost stana/apartmana: X m2 =

KOEFICIJENT POVOLJNOSTI STAMBENOG PROSTORA U VIŠESTAMBENOJ ZGRADI prema prilogu 5. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 105/2015)

PROCJENJIVANA NEKRETNINAPoložaj u objektu: I. kat - predzadnja etažaOrijentacija stana: Jednostrano.Geografski položaj stana (dnevni boravak): Jugoistok.Utjecaj okoliša: Prosječni standard.Utjecaj smanjenog komfora: Nije pod utjecajem.

Kp = a × kk + b × ko + c × kgps + d × kuo + e × ksks

KOEFICIJENT POVOLJNOSTI STAMBENOG PROSTORAPravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 105/2015) - Prilog 5.Površina: m2

Ostvariva cijena prodaje po m2: kn/m2

Ostvariva cijena prodaje stana:Postotak udjela koeficijenta katnosti stana: aPostotak udjela koeficijenta orijentacije stana: bPostotak udjela koeficijenta geografskog položaja dn. boravka: cPostotak udjela koeficijenta utjecaja okoliša: dPostotak udjela koeficijenta smanjenog komfora stanovanja: e

Koeficijent katnosti stana:Koeficijent orijentacije stana:Koeficijent geografskog položaja stana:Koeficijent utjecaja okoliša:Koeficijent smanjenog komfora stanovanja:Kp = a × kk + b × ko + c × kgps + d × kuo + e × ksks

Apsolutna vrijednost

apsolutnog odstupanja

664,3775

3.499,9300

14,06%

Relativno odstupanje od

prosječne cijene

2.735,60 -764,33 -21,84%836,64 23,90%

679,13921.358,2784

3.992,04 492,11

Konačna izjednačena cijena

(kn/m2)

Apsolutno odstupanje od

prosječne cijene

STATISTIČKA OBRADA

POREDBA 4POREDBA 3

POREDBA 1 ZADOVOLJAVA !

836,64 699.966,49 ZADOVOLJAVA !

ZADOVOLJAVA !

Pravilo dva sigma (±)

Pojedinačno odstupanje od

prosjeka ≤ ±30%

318.581,22 ZADOVOLJAVA ! ZADOVOLJAVA !

197.561,61 kn

1,08

1,00 0,14

0,09 0,28

1,08 1,00

187.368,75 kn

1,0544

26.145,38 €

0,27

Kvadrat apsolutnog odstupanja

584.200,35

ZADOVOLJAVA !

187.368,75 kn

0,22

53,535

ZADOVOLJAVA !

53,535

ZADOVOLJAVA ! 492,11

Kk 0,84 -0,92 -1,00-1,08

564,43 764,33

1,08 0,92 Ko 0,92 - 1,00 - 1,08

Kgps 0,92 - 1,00 - 1,08Kuo 0,92 - 1 - 1,08Ksks 0,50 - 1,00

3.499,93

a+b+c+d+e = 1 (100%)

Vrijednost po poredbenoj metodi

242.172,25

4.336,57

Poredba

POREDBA 2 2.935,50 -564,43 -16,13%

3.499,93 kn



13. NALAZ I MIŠLJENJE

VRIJEDNOST NEKRETNINETržišna vrijednost nekretnine STAN br. 8 Ulica Slavka Jankovića 13, Vinkovci 32100 , Broj poduloška: -Zk. uložak: 8954 , Etažno vlasništvo: E-8 na dan vrednovanja 19. siječnja 2021. zaokruženo iznosi:

ilikn/m2 ili €/m2

Srednji tečaj EUR-a prema tečajnoj listi Hrvatske narodne banke obračunat na dan vrednovanja 19. siječnja 2021.iznosi = 1,00€

POREZNI ASPEKT:Tržišna vrijednost procjenjivane nekretnine utvrđena je bez poreza na dodanu vrijednost (PDV-a).Procijenjena tržišna vrijednost nekretnine predstavlja vrijednost koju je trenutno moguće postići na tržištu te ova Iskazana vrijednost predstavlja poreznu osnovicu za obračun PDV-a ili poreza na promet nekretnina (ovisno o poreznom statusu isporučitelja i nekretnine) ukoliko dođe do prodaje ili preuzimanja nekretnine.

DEFINICIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI - Članak 4., točka 41. Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/2015): Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.

U Osijeku, 4. veljače 2021. Stalni sudski vještak za građevinarstvo i procjenitelj vrijednosti nekretnina:

Patrik Reisz, dipl.ing.građ.

487,533.698,5126.100,00 €198.000,00 kn

7,556273 kn



14. PRILOZI14.1. IZJAVA O NEOVISNOSTI I NEPRISTRANOSTI

IZJAVA O NEOVISNOSTI I NEPRISTRANOSTIIzjavljujem da sam pri izradi ovog procjembenog elaborata postupao kao neovisan i nepristran stručnjak odnosnonisam imao nikakve imovinskopravne ili druge veze s predmetom procjene, da ne postoje okolnosti koje dovode u sumnju moju nepristranost te da su zaključci u ovom elaboratu izneseni neovisno o naknadi za obavljenu uslugu.Elaborat je izrađen sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 78/15), Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 105/2015) i priznatim profesionalnim procjenjivačkim standardima.

Ova procjena predstavlja iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na datum procjene između voljnog kupca i voljnog prodavatelja u transakciji koja se realizira po tržišnim uvjetima nakon odgovarajućeg marketinga,pri čemu je svaka strana bila obaviještena o svim relevantnim činjenicama te je postupila razborito i bez prisile.Iskazana vrijednosti nekretnine može biti potpuno shvaćena samo nakon sveobuhvatnog čitanja svih priloga u ovom elaboratu, podataka, pretpostavki i ograničavajućih uvjeta koji su ovdje izneseni. U slučaju poremećaja na tržištu zadržavam pravo izmjene stajališta navedenih u ovom elaboratu.

U Osijeku, 4. veljače 2021.

Patrik Reisz, dipl.ing.građ.

Stalni sudski vještak za građevinarstvo i procjenitelj vrijednosti nekretnina:



14.2. IZVOD IZ KATASTARSKOG PLANA



14.3. IZVADAK IZ ZEMLJIŠNIH KNJIGA



14.4. IZVOD IZ PROSTORNO-PLANSKE DOKUMENTACIJEIzvod iz Generalnog urbanističkog plana Grada Vinkovaca (Službeni glasnik Grada Vinkovaca broj 06/2006),kartografski prikaz 1. Korištenje i namjena površina, list 2 (mj. 1:5000).


procjembeni elaborat vrijednosti nekretnine

Documents