primjena poredbene metode · stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - mgipu 2017. 8 4....
TRANSCRIPT
PRIMJENA POREDBENE
METODE
STRUČNI SEMINAR O PROCJENI VRIJEDNOSTI NEKRETNINA MGIPU 2017.
Maja Širić, mag. ing. geod.i geoinf.
stručna savjetnica za vrednovanje nekretnina
Gradski ured za imovinsko – pravne poslove i imovinu Grada Zagreba
SADRŽAJ
• Uvod
• Područje primjene poredbene metode
• Uvjeti za primjenu poredbene metode
• Postupak procjene poredbenom
metodom
• Zaključak
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
2
Uvod • Osnovica za vrednovanje nekretnina je tržišna vrijednost
koja se utvrđuje prema propisanim metodama (čl. 21. ZPVN)
1. POREDBENA METODA
2. PRIHODOVNA METODA
3. TROŠKOVNA METODA
• Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine, uzimajući u obzir običaje u uobičajenom poslovnom prometu, te druge moguće okolnosti, osobito raspoložive podatke (čl. 21. ZPVN)
• Odabir metode detaljno se obrazlaže u procjembenom elaboratu
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
3
Područje primjene poredbene metode
• Najčešće primjenjivana metoda – više od 80% svih
procjena
• Za vrste nekretnina (čl. 21. ZPVN) :
• Zemljišta poljoprivredne i šumske namjene
• Zemljišta u građevinskim područjima (uređena i neuređena,
neizgrađena i izgrađena – ako se zemljište procjenjuje odvojeno od
kuće)
• Stanove
• Garaže
• Garažna parkirana mjesta, parkirna mjesta
• Poslovne prostore
• Obiteljske kuće (ako postoji dovoljan broj usporedivih podataka)
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
4
Uvjeti za primjenu poredbene metode
1. Odgovarajuća vrsta nekretnine
• Statistički gledano 100 % zemljišta i stanova
2. Dovoljan broj nedavnih i pouzdanih transakcija
Najmanje tri transakcije (čl. 24. st. 1. ZPVN)
Starost najviše 4 godine
Optimalno 7 – 8 transakcija (statistička pouzdanost)
3. Dovoljana podudarnost u obilježjima
Odstupanja u kakvoći najviše 40% izlazne vrijednosti
(čl. 57. st. 7. ZPVN)
Pouzdanost poredbene metode smanjuje se
povećanjem prilagodbe Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
5
Postupak procjene poredbenom
metodom
• Faze u procjeni vrijednosti nekretnina:
1. određivanje svrhe
2. zadavanje zadatka procjenitelju
3. odabir osnovice
4. odabir metode procjene
5. prikupljanje podataka
6. analiza
7. prikaz rezultata i dokumentiranje
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
6
1. Određivanje svrhe
• Od velike je važnosti točno poznavanje svrhe procjene
(investiranje, zalog za kredit, kupoprodaja, izvlaštenje,
sudski postupak i dr.) jer je iz toga razvidno što sve treba
uzeti u obzir prilikom vrednovanja i na koji način treba
prikazati rezultate
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
7
2. Zadavanje zadatka procjenitelju • Zadatak mora biti jasan, sa svim uputama za identifikaciju
nekretnine, posebnim obilježjima ukoliko su bitna (npr. analizu s obzirom na različit dan kakvoće i dan vrednovanja). Često je nužno da i procjenitelj sudjeluje u formuliranju zadatka da bi isti bio u skladu s odredbama ZPVN-a, budući da i konačni rezultat može biti dobiven isključivo prema odredbama ZPVN-a
3. Odabir osnovice • Iz zadatka i svrhe slijedi osnovica za procjenu vrijednosti
nekretnina (tržišna vrijednost, fer vrijednost, investicijska,
hipotekrana, vrijednost za osiguranje)
• ZPVN-a propisani su postupci vrednovanja kada je
osnovica za procjenu vrijednosti nekretnina tržišna
vrijednost
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
8
4. Odabir metode procjene • Ukoliko su iz svrhe procjene i zadatka zadanog
procjenitelju ispunjeni ranije navedeni uvjeti za primjenu
poredbene metode, kreće se u pribavljanje podataka
potrebnih za procjenu nekretnine
5. Prikupljanje podataka (1)
• Kvalitetni podatci glavni preduvjet za kvalitetnu procjenu
• Bitno je točno definirati sva obilježja koja utječu na
vrijednost nekretnine koja je predmet procjene –
kvalitetno ispuniti pisani zahtjev za izdavanje podataka
• Oznaka nekretnine u zemljišnoj knjizi i katastru
(georeferenciranje), adresa
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
9
TRŽIŠNI
PODATCI
TRŽIŠNA
VRIJEDNOST
NEKRETNINE
5. Prikupljanje podataka (2)
Glavni preduvjet za prikupljanje potrebnih podataka je definiranje
svih obilježja koja utječu na vrijednost procjenjivane nekretnine!
• OBILJEŽJA NEKRETNINE
kategorija zemljišta, namjena i mogućnosti gradnje prema
prostorno – planskoj dokumetaciji (na dan kakvoće), prava i
tereti koji utječu na vrijednost, doprinosi i priključci, akti o gradnji,
položajna obilježja,..
• DALJNJA OBILJEŽJA NEKRETNINE
Stvarno korištenje, prihode, površinu katatsratske čestice, oblik
katastarske čestice i svojstva tla, stanje građevine, njezina
namjena, godina građenja, način gradnje, oblikovanje, veličina,
opremljenost,...
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
10
5. Prikupljanje podataka (3)
• Prema zadatku danom procjenitelju bitno je točno odrediti
DAN VREDNOVANJA i DAN KAKVOĆE (ukoliko isti nije
identičan danu vrednovanja)
• Sve što procjenitelj utvrdi kao obilježja koja utječu na
vrijednost procjenjivane nekretnine mora jasno biti
naznačeno u zahtjevu za izdavanje podataka
• Nepotpuni zahtjevi za izdavanje podataka direktno utječu
na kvalitetu rezultata poredbene metode
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
11
5. Prikupljanje podataka (4)
• Ukoliko za pojedine vrste nekretnina na nekom području
uopće nema podataka, procjenitelj u zahtjevu mora
naznačiti područje za koje smatra da pokazuje dovoljno
podudarna obilježja
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
12
PREDMET
PROCJENE
5. Prikupljanje podataka (5)
eNekretnine
Zbrika kupoprodjanih
cijena
Plan približnih vrijednosti
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
13
Evidencija
prometa
nekretnina
5. Prikupljanje podataka (6)
• Pregled realiziranog prometa nekretnina preko zbirke
kupoprodjanih cijena i plana približnih vrijednosti
• Vidljivost podataka na dvije razine:
• Za procjenitelje i posrednike
• Za službenike upravnih tijela
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
14
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
15
16
5. Prikupljanje podataka (7)
• Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena – na temelju
pisanog zahtjeva procjenitelja izdaje se od strane
upravnih tijela županija, Grada Zagreba i velikih gradova
• Za sve kupoprodajne cijene korištene u procjembenom
elaboratu procjenitelj je dužan navesti datum sklapanja
ugovora, broj katastarske čestice (oznaka u zemljišnoj
knjizi i katastaru), naziv katastarske općine, te podatke
koji se odnose na kakvoću i obilježja nekretnine
(kategorija, namjena i mogućnosti gradnje, vrsta i opis
građevine, površina građevine, adresa, godina građenja,
sobnost stana, katnost zgrade i dr.)
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
17
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
18 Izvor: https://geoportal.zagreb.hr/karta
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
19
Izvor: vlastiti prikaz
Miramarska cesta
cestacesta
Novoosnovana građevna čestica
P=500 m2 I.kategorija
H
Određivanje kategorije
Katastarska čestica
P=510 m2
I.kategorija
G
Kat. čestica
P=750 m2
II.
kategorija
A
K. č.
P=
430 m
2
II.
Kat.
D
K. č.
P=
450 m
2
II.
Kat.
B
K. č.
P=
420 m
2
II.
Kat.
C
Katastarska čestica P=1400 m2
I. kategorija
E
Katastarska čestica P=980 m
2
II. kategorija
F
• KATEGORIJA ZEMLJIŠTA - Ovisi o odredbama važećeg
prostornog plana, pravomoćnosti dozvole ali i o položaju,
obliku i veličini promatrane katastarske čestice
• KLINOVI su nužni za formiranje građevne čestice. Sami
po sebi bi bili zemljište II. kategorije ali zbog
objedinjavanja putem dozvole prelaze u I. kategoriju
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
20
Izvor: vlastiti prikaz
Nova cesta
Klin 1 Klin
2 Klin 3
Klin 4
NOVOOSNOVANA
GRAĐEVNA
ČESTICA
Klinovi u odnosu na građevnu česticu
• ARONDACIJSKE POVRŠINE - “višak” koji “ne treba
nikome”. Vlasnik je sretan ako ih uspije prodati. Zato
vrijede manje.
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
21
Uli
ca
Uli
ca
Uli
ca
45 – 80 % I. kategorije
25 – 55 % I. kategorije
55 – 80 % I. kategorije
6. Analiza podataka
• Prilikom izrade procjene vrijednosti nekretnina obvezno se poštuje sljedeći redoslijed (čl. 23. st. 4. ZPVN-a):
1. opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina
(prilagodba tržištu)
2. stanje odnosno kakvoća nekretnine i posebna
značajna obilježja procjenjivane nekretnine.
• Pregled poredbene metode:
6.1. Utvrđivanje stanja i općih vrijednosnih odnosa
6.2. Korištenje poredbenih cijena
6.3. Identifikacija i eliminacija netipičnih iznosa
6.4. Međuvremensko i interkvalitativno izjednačenje
6.5. Statistička obrada i izračun poredbene vrijednosti
6.6. Utvrđivanje tržišne vrijednosti
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
22
6.1. Utvrđivanje stanja i općih vrijednosnih
odnosa • Za utvrđivanje stanja odnosno kakvoće procjenjivane
nekretnine polazi se utvrđivanja njezinih obilježja na dan kakvoće (čl. 4. st. 1. podst. 4. ZPVN-a) – sve što je ranije potrebno definirati prije prikupljanja podataka (iz svrhe procjene, zadatka procjenitelju i svih zakonskih akata, javnih očevidnika i prostorno – planske dokumentacije
• Za utvrđivanje općih vrijednosnih odnosa polazi se od određivanja dana vrednovanja tj. trenutka na koji se procjena vrijednosti treba pozvati (čl. 4. st. 1. podst. 5. ZPVN-a) – potrebno prikazati stanje tržišta (kretanje cijena, gospodarsku situaciju i ostalo) na dan vrednovanja (INDEKSI CIJENA STAMBENIH NEKRETNINA)
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
23
6.2. Korištenje poredbenih cijena
• Sukladno provedenom utvrđivanju stanja i općih
vrijednosnih odnosa primjerena procjena mora koristiti:
• Poredbene katastarske čestice
s obilježjima koja se dovoljno
podudaraju s obilježjima
procjenjivane katastarske čestice
• Kupoprodajne cijene poredbenih
katastarskih čestica ugovorene u
trenutku koji je čim bliži danu vrednovanja
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
24
REZULTAT
USPJEŠNOG
PRIKUPLJANJA
PODATAKA
6.3. Identifikacija i elminacija netipičnih
iznosa
• „Grubo čišćenje izvatka” - značajno odstupanje
pojedinačnih kupoprodajnih cijena koje značajno
prekoračuju većinu iznosa poredbenih kupoprodajnih
cijena i drugih podataka na usporedivim područjima pa ih
procjenitelj može isključiti iz daljnjeg izračuna prije
provođenja međuvremenskog i interkvalitativnog
izjednačenja (eliminacija netipičnih iznosa), a njihovo
isključivanje treba obrazložiti u procjembenom elaboratu
(čl. 4. st. 3. Pravilnika)
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
25
Obilježja procjenjivane nekretnine: DAN VREDNOVANJA: 25. studeni 2017.
KATEGORIJA: 1.
NAMJENA: S (stambena namjena)
MOGUĆNOSTI GRADNJE: ki=1,0
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
26
R.
BR. ADRESA
ZEMLJIŠNA
KNJIGA KATASTAR
VRSTA
NEKRETNINE
UKUPNA
POVRŠINA
POVRŠINA
KOJA SE
PRODAJE
CIJENA
€/m2
DATUM
SKLAPANJA
UGOVORA
GUP KATEGORIJA
ZEMLJIŠTA
Članak 10.
Prav ilnika
PRIPOMENA
Z.K.Č. ZK. O. K.Č. K.O. NAMJENA URBANA
PRAVILA
KOEFICIJENT
ISKORISTIVOST
I
1. ULICA 1 4821/37
4823 GRAD
ZAGREB 558/1 558/3
CENTAR ZE 6781 1793 250,00 € 10.2.2015 S 2.2. 0,6 1.
KUPAC KUPUJE PREMA LD ZA
IZGRADNJU
STAMBENOG OBJEKTA
2. ULICA 2 5746/2 5750
GRAD ZAGREB
435/2 CENTAR ZE 662 662 189,00 € 9.3.2015 S 1.3. 0,7 1.
3. ULICA 3 3327 GRAD
ZAGREB 351/7 CENTAR ZE 256 256 281,00 € 28.12.2015 S 1.3. 0,7 1.
KUPAC KUPUJE PREMA LD ZA
IZGRADNJU
STAMBENOG OBJEKTA 4. ULICA 3 3328/1
GRAD ZAGREB
351/7 CENTAR ZE 850 850 281,00 € 28.12.2015 S 1.3. 0,7 1.
5. ULICA 4 2904/1 GRAD
ZAGREB 662 CENTAR ZE 704 176 152,00 € 11.1.2016 S 2.1. 0,5 1.
KUPAC KUPUJE PREMA RJEŠENJU O
UTVRĐIVANJU
GRAĐEVNE ČESTICE
6. ULICA 5 2531/7 GRAD
ZAGREB 546/1 CENTAR ZE 1532 1532 120,00 € 14.3.2016 M1 2.3. 1,0 2.
7. ULICA 6 2233 GRAD
ZAGREB 447/2 CENTAR ZE 350 350 89,00 € 25.4.2016 S 2.4. 1,0 2.
8. ULICA 7 2573 GRAD
ZAGREB 554/2 CENTAR ZE 600 600 17,00 € 2.5.2016. S 2.4. 1,2 1.
9. ULICA 8 2904/5 GRAD
ZAGREB 533/8 CENTAR ZE 520 520 420,00 € 17.7.2016 M1 2.4. 1,0 1.
10. ULICA 9 2541/5 GRAD
ZAGREB 337/2 CENTAR ZE 335 25 244,00 € 2.4.2017 S 2.2. 0,6 1.
KUPAC KUPUJE PREMA LD ZA
IZGRADNJU
STAMBENOG OBJEKTA
11. ULICA 10 2773/1 GRAD
ZAGREB 5'86/1 CENTAR ZE 179 179 70,00 € 3.8.2017 S 2.4. 1,2 2.
12. ULICA 11 2951/1 GRAD
ZAGREB 773/2 CENTAR ZE 530 530 380,00 € 16.9.2017 M1 2.4. 1,2 1.
Primjer izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena (vlastiti izvor)
Prikaz transkacija iz izvatka na karti - procjenitelj može prije daljnje
obrade podataka isključiti transakcije ukoliko smatra da mu zbog svoje
lokacije nisu usporedive
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
27
PREDMET
PROCJENE
1
2
3,4
5
6
7
9
8
12
10
11
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
28
R.
BR. ADRESA
ZEMLJIŠNA
KNJIGA KATASTAR
VRSTA
NEKRETNINE
UKUPNA
POVRŠINA
POVRŠINA
KOJA SE
PRODAJE
CIJENA
€/m2
DATUM
SKLAPANJA
UGOVORA
GUP KATEGORIJA
ZEMLJIŠTA
Članak 10.
Prav ilnika
PRIPOMENA
Z.K.Č. ZK. O. K.Č. K.O. NAMJENA URBANA
PRAVILA
KOEFICIJENT
ISKORISTIVOST
I
1. ULICA 1 4821/37
4823 GRAD
ZAGREB 558/1 558/3
CENTAR ZE 6781 1793 250,00 € 10.2.2015 S 2.2. 0,6 1.
KUPAC KUPUJE PREMA LD ZA
IZGRADNJU
STAMBENOG OBJEKTA
2. ULICA 2 5746/2 5750
GRAD ZAGREB
435/2 CENTAR ZE 662 662 189,00 € 9.3.2015 S 1.3. 0,7 1.
3. ULICA 3 3327 GRAD
ZAGREB 351/7 CENTAR ZE 256 256 281,00 € 28.12.2015 S 1.3. 0,7 1.
KUPAC KUPUJE PREMA LD ZA
IZGRADNJU
STAMBENOG OBJEKTA 4. ULICA 3 3328/1
GRAD ZAGREB
351/7 CENTAR ZE 850 850 281,00 € 28.12.2015 S 1.3. 0,7 1.
5. ULICA 4 2904/1 GRAD
ZAGREB 662 CENTAR ZE 704 176 152,00 € 11.1.2016 S 2.1. 0,5 1.
KUPAC KUPUJE PREMA RJEŠENJU O
UTVRĐIVANJU
GRAĐEVNE ČESTICE
6. ULICA 5 2531/7 GRAD
ZAGREB 546/1 CENTAR ZE 1532 1532 120,00 € 14.3.2016 M1 2.3. 1,0 2.
7. ULICA 6 2233 GRAD
ZAGREB 447/2 CENTAR ZE 350 350 89,00 € 25.4.2016 S 2.4. 1,0 2.
8. ULICA 7 2573 GRAD
ZAGREB 554/2 CENTAR ZE 600 600 17,00 € 2.5.2016. S 2.4. 1,2 1.
9. ULICA 8 2904/5 GRAD
ZAGREB 533/8 CENTAR ZE 520 520 420,00 € 17.7.2016 M1 2.4. 1,0 1.
10. ULICA 9 2541/5 GRAD
ZAGREB 337/2 CENTAR ZE 335 25 244,00 € 2.4.2017 S 2.2. 0,6 1.
KUPAC KUPUJE PREMA LD ZA
IZGRADNJU
STAMBENOG OBJEKTA
11. ULICA 10 2773/1 GRAD
ZAGREB 5'86/1 CENTAR ZE 179 179 70,00 € 3.8.2017 S 2.4. 1,0 2.
12. ULICA 11 2951/1 GRAD
ZAGREB 773/2 CENTAR ZE 530 530 380,00 € 16.9.2017 M1 2.4. 1,2 1.
Prema prikazu transkacija iz izvatka na karti procjenitelj uz dobru
argumentaciju može iz daljnjeg izračuna isključiti transkacije koje su
previše udaljene od predmetne nekretnine (npr. nalaze se na području
različite tipologije gradnje)
6.4. Međuvremensko i interkvalitativno
izjednačenje
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
29
R. BR. ADRESA
UK
UP
NA
PO
VR
ŠIN
A
PO
VR
ŠIN
A K
OJA
SE
PR
OD
AJ
E
CIJENA
€/m2 D
AT
UM
SK
LA
PA
NJ
A
UG
OV
OR
A
GUP
KATEGO RIJA
ZEMLJIŠTA
Članak 10.
Pravilnika
IND
EK
S N
A D
AN
SK
LA
PA
NJ
A
UG
OV
OR
A
IND
EK
S N
A D
AN
VR
ED
NO
VA
NJA
ME
ĐU
VR
EM
NS
KI
IZJ
ED
NA
ČE
NA
CIJ
EN
A
KO
EF
ICIJ
EN
T Z
A
IZJ
ED
NA
ČE
NJ
E Z
BO
G
RA
ZL
IKE
U K
AT
EG
OR
IJI
IZJ
ED
NA
ČE
NJ
E C
IJE
NA
PR
EM
A K
AT
EG
OR
IJI
KO
EF
ICIJ
EN
T Z
A
PR
ER
AČ
UN
AV
AN
JE
ZB
OG
RA
ZL
IČIT
IH M
OG
UĆ
NO
ST
I
GR
AD
NJ
E
ME
ĐU
VR
EM
NS
KI
I
INT
ER
KL
VA
LIT
AT
IVN
O
IZJ
ED
NA
ČE
NA
CIJ
EN
A
NA
MJ
EN
A
UR
BA
NA
PR
AV
ILA
KO
EF
ICIJ
EN
T
ISK
OR
IST
IVO
ST
I
1. ULICA 1 6781 1793 250,00 € 10.2.2015 S 2.4. 1,0 1. 101,62 102,69 252,63 € 1,00 252,63 € 1,00 252,63 €
2. ULICA 2 662 662 189,00 € 9.3.2015 S 1.3. 0,7 1. 101,62 102,69 190,99 € 1,00 190,99 € 1,19 227,28 €
3. ULICA 3 256 256 281,00 € 28.12.2015 S 1.3. 0,7 1. 98,62 102,69 292,60 € 1,00 292,60 € 1,19 348,19 €
4. ULICA 3 850 850 281,00 € 28.12.2015 S 1.3. 0,7 1. 98,62 102,69 292,60 € 1,00 292,60 € 1,19 348,19 €
5. ULICA 4 704 176 152,00 € 11.1.2016 S 2.1. 0,5 1. 100,43 102,69 155,42 € 1,00 155,42 € 1,39 216,03 €
6. ULICA 5 1532 1532 120,00 € 14.3.2016 M1 2.3. 1,0 2. 100,43 102,69 122,70 € 1,25 153,38 € 1,00 153,38 €
7. ULICA 6 350 350 89,00 € 25.4.2016 S 1.3. 0,7 2. 99,91 102,69 91,48 € 1,42 129,90 € 1,00 129,90 €
10. ULICA 9 335 25 244,00 € 2.3.2017 S 2.2. 0,6 1. 100,72 102,69 248,77 € 1,00 248,77 € 1,28 318,43 €
(!) I nakon provednih izjednačenja uz dobru argumentaciju procjenitelj može prije statističke obrade i izračuna isključiti transkacije za koje smatra da su pod utjecajem neuobičajenih okolnosti kao netipične iznose.
6.5. Statistička obrada i izračun
poredbene vrijednosti
R. BR. ADRESA
UK
UP
NA
PO
VR
ŠIN
A
PO
VR
ŠIN
A K
OJ
A S
E P
RO
DA
JE
CIJENA
€/m2
DA
TU
M S
KL
AP
AN
JA
UG
OV
OR
A
GUP
KATEGORIJA
ZEMLJIŠTA
Članak 10.
Pravilnika
IND
EK
S N
A D
AN
SK
LA
PA
NJ
A
UG
OV
OR
A
IND
EK
S N
A D
AN
VR
ED
NO
VA
NJ
A
ME
ĐU
VR
EM
NS
KI
IZJ
ED
NA
ČE
NA
CIJ
EN
A
KO
EF
ICIJ
EN
T Z
A
IZJ
ED
NA
ČE
NJ
E Z
BO
G
RA
ZL
IKE
U K
AT
EG
OR
IJI
IZJ
ED
NA
ČE
NJ
E C
IJE
NA
PR
EM
A K
AT
EG
OR
IJI
KO
EF
ICIJ
EN
T Z
A
PR
ER
AČ
UN
AV
AN
JE
ZB
OG
RA
ZL
IČIT
IH M
OG
UĆ
NO
ST
I
GR
AD
NJ
E
ME
ĐU
VR
EM
NS
KI
I
INT
ER
KL
VA
LIT
AT
IVN
O
IZJ
ED
NA
ČE
NA
CIJ
EN
A
OD
ST
UP
AN
JE
OD
PR
OS
JE
KA
OD
ST
UP
AN
JE
OD
PR
OS
JE
KA
NA
MJ
EN
A
UR
BA
NA
PR
AV
ILA
KO
EF
ICIJ
EN
T
ISK
OR
IST
IVO
ST
I
1. ULICA 1 6781 1793 235,00 € 10.2.2015 S 2.4. 1,0 1. 101,62 102,69 237,47 € 1,00 237,47 € 1,00 237,47 € 4,00% 4,94%
2. ULICA 2 662 662 189,00 € 9.3.2015 S 1.3. 0,7 1. 101,62 102,69 190,99 € 1,00 190,99 € 1,19 227,28 € 8,12% 9,02%
3. ULICA 3 256 256 281,00 € 28.12.2015 S 1.3. 0,7 1. 98,62 102,69 292,60 € 1,00 292,60 € 1,19 348,19 € -40,76%
4. ULICA 3 850 850 281,00 € 28.12.2015 S 1.3. 0,7 1. 98,62 102,69 292,60 € 1,00 292,60 € 1,19 348,19 € -40,76%
5. ULICA 4 704 176 152,00 € 11.1.2016 S 2.1. 0,5 1. 100,43 102,69 155,42 € 1,00 155,42 € 1,39 216,03 € 12,66% 13,52%
6. ULICA 5 1532 1532 120,00 € 14.3.2016 M1 2.3. 1,0 2. 100,43 102,69 122,70 € 1,25 153,38 € 1,00 153,38 € 37,99%
7. ULICA 6 350 350 89,00 € 25.4.2016 S 1.3. 0,7 2. 99,91 102,69 91,48 € 1,42 129,90 € 1,00 129,90 € 47,49%
10. ULICA 9 335 25 244,00 € 2.3.2017 S 2.2. 0,6 1. 100,72 102,69 248,77 € 1,00 248,77 € 1,28 318,43 € -28,73% -27,47%
prosjek: 247,36 € 249,80 €
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
30
(!) Sve transkacije iz kojih se računa konačni prosjek moraju imati odstupanja od prosjeka unutar ±30%. Izračun se ponavlja dok se navedeni uvjet ne zadovolji.
6.6. Utvrđivanje tržišne vrijednosti
• Na temelju izloženih načela utvrđena poredbena
vrijednost je redovito tržišna vrijednost nekretnine, ako su
uzeta u obzir sva posebna značajna obilježja
procjenjivane nekretnine kao i promjene u općim
vrijednosnim odnosima.
• Ukoliko unatoč provedenim izjednačenjima procjenitelj
može dokazati da privremena poredbena vrijednost i dalje
ne odražava pravilno položaj na tržištu nekretnina,
primjenit će odgovarajuće dodatke ili odbitke prema čl. 33.
st. 1. Pravilnika
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
31
7. Prikaz rezultata i dokumentiranje (1)
• Pregledan, točan, potpun, nedvosmislen i dokumentiran
• Izostaviti nebitne materijale koji procjembeni elaborat čine nepreglednim (imenovanja, rješenja, potvrde o usavršavanju i sl.)
• Posebno obratiti pozornost kod navođenja izvora literature da se ne navode propisi koji više nisu važeći ili nisu korišteni u konkretnoj procjeni
• Zbog jednoobraznosti i formata primjerenom tehničkom izražavanju slijediti sadržaj elaborata propisan čl. 68. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina!
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
32
7. Prikaz rezultata i dokumentiranje (2)
• Svi podatci korišteni u izradi procjene, osim osobnih podataka koje regulira Zakon o zaštiti osobnih podataka ( NN 103/03, 118/06, 41/08, 130/11, 106/12), trebaju biti javno dostupni, uz precizno navođenje izvora ili se izvor podataka treba priložiti procjembenom elaboratu
• Svaki odabir podataka i metoda mora biti obrazložen, a dohvat podataka dokumentiran – sprječavanje korištenja netransparentnih koeficijenta
• Kvaliteta procjene vrijednosti nekretnina izravno je proporcionalna sa snagom argumentacije koja mora bit transparentna i provjerljiva!
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
33
Zaključak
• Ispravno i potpuno utvrditi sva obilježja koja utječu na
vrijednost procjenjivane nekretnine
• Kavlitetno prikupljanje podataka
• Argumentirano korištenje odabarnih podataka (detaljno
obrazloženje za pojedina postupanja)
• Navođenje izvora za sve korištene podatke
Procjembeni elaborat mora biti provjerljiv i održiv
nakon provjere!
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
34
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
35
Hvala na pažnji!