perspectivas del mercado de viviendaempleos urbanos empleo informal empleos otros empleos imss •...

Softec®San Jerónimo 428 Jardines del Pedregal. México D.F. 01900 TEL5668-1695

Perspectivas del Mercado de Vivienda

Agosto 2009

Softec® 2

La crísis te da la oportunidadde prepararte para el futuro

Softec® 3

Casa del futuro Villahermosa 2005

• Sistemas biométricos• Computarizada, conectada• Programable, integrada• Secretaria bilingüe• Flexible• Reciclable• Adecuada al uso requerido en el

momento

• Arq. Enrique Sanabria

Softec® 4

Enfoque• Si bien la industria se ha enfocado a

hacer producto que la gente pueda comprar (enfoque utilitario).

• Nadie se ha preocupado en pensar por que lo hacemos y para que es la ciudad (enfoque económico).

• El desarrollador es el ejecutor de la política pública urbana. Si está bien, sirve y si no, no (Dr. Chunga)

Softec® 5

¿para qué es la ciudad?

Pero más importante:

¿para que va a ser? que quiere ser cuando sea grande…

El uso de la ciudad está en sus espacios privados pero su valor está en sus espacios públicos (Norman Foster)

Softec® 6

Las ciudades son para comerciar

Mercancías Servicios Ideas

Productores Logistica y comercio Usuario final

Comunicación y transporte

Estado de derecho, propiedad y reglas claras

Softec® 7

Crecimiento en las ciudades• Un crecimiento coherente requiere que las

personas y los empresarios:–Puedan llegar y transitar

• Vialidades, señalización, aeropuerto, informática, puerto

–Quieran venir• Promoción estatal, municipal y privada• Que vengan una vez es fácil, ¿como hacemos que vuelvan?

–Tengan que hacer y donde hacerlo• Zonificación, imagen urbana, modelo de expansión

–Que las autoridades quieran mi inversión• Facilidades administrativas, reglas claras, predial, etc.

45

Softec® 8

Shanghai

Centro de negocios para una cuenca de producción con 100 millones de personas.

Quieres hacer algo en China? Vas a Shanghai y/o Hong Kong

Porque no el DF, Monterrey, Mérida¿?

Softec®

1995

9

Esto es lo que vivimos, pero....

Softec® 10

Softec®

1995-2000

11

La casa se lava cuando no hay visitas. Aprovecha la crisis para prepararte y crecer

Softec®

¿Quien eres?

12

Si baja el nivel del mar ¿qué pasa con Nemo?

Softec®

Nemo ó Moby Dick

• Aunque hay empresas que tienen en conjunto hasta el 8% de participación del mercado en volumen, no hay ninguna que tenga más del 5% en valor.

• Además, no hay ningún proyecto que tenga una participación de mercado superior al 1%

• Todos somos Nemo.

13

Softec® 14

Parque de vivienda

• El parque de vivienda pasará de 22 millones en 2000 a 41.4 millones al 2020

Parque de Vivienda

-

5,000,000

10,000,000

15,000,000

20,000,000

25,000,000

30,000,000

35,000,000

40,000,000

45,000,000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Softec®

Demanda futura

15

-

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

• Al 2030 la demanda de vivienda nueva será de 500 a 700,000 por año, más renovaciones, sustituciónes y migración.

Softec®

Demanda futura y población

16

Percentage of Population in Age Group 1970-2030

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1970 1980 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030

Popu

latio

n /

0–2465+25–64

• Al 2030, el grupo de mayor crecimiento son personas de más de 65 años

Softec®

Modelo Estratégico

17

Familia Mexicana

Modelo Urbano

Infraestructura

Lotificación

Fabricación

Amueblado y habilitación

Rotación

Prom

oció

n y

Regu

lacó

n

Fina

ncia

mie

nto

Marco Legal/Estado de derecho

• Urge completar el modelo de financiamiento para lotificar e introducir infraestructura.

Softec® 18

Tierra urbanizada

• Sigue siendo el coco y la oportunidad

0%

50%

100%

150%

200%

250%

TIJUA

NACA

NCUN

TUXT

LA G

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TAMO

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LEON

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ALAJ

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NGO

COAT

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ALCO

SZO

NA M

ETRO

DF

XALA

PA

TIJUANACANCUNTUXTLA GUTIERREZJUAREZCHIHUAHUAAGUASCALIENTESQUERETARO OAXACA CELAYAMEXICALICUERNAVACAHERMOSILLOVILLAHERMOSASAN LUIS POTOSI TOLUCAPUEBLA MATAMOROSLEONMERIDASALTILLOVERACRUZ MAZATLANMONTERREYMORELIAIRAPUATOCULIACANTORREONREYNOSATAMPICOGUADALAJARAACAPULCODURANGO COATZACOALCOSZONA METRO DFXALAPA

Softec® 19

Crecimiento de las ciudades

• No se puede ignorar el futuro, llega solo

1,962

,014

1,045

,646

624,4

7454

7,994

512,1

0039

0,917

345,8

2127

2,443

240,7

4223

4,862

234,5

7423

4,070

228,6

3922

1,065

209,8

5320

8,594

201,1

2918

8,124

170,4

3716

4,853

141,4

8013

8,174

136,8

3113

5,240

134,6

5413

3,333

127,6

7411

6,999

116,7

1611

0,162

104,5

1096

,112

90,55

383

,211

80,68

3

-

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

ZONA

MET

RO D

FTI

JUAN

AMO

NTER

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GUAD

ALAJ

ARA

JUAR

EZPU

EBLA

(CD.

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D.)

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D.)

MEXI

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D.)

CELA

YACU

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ACAP

ULCO

OAXA

CA (C

D.)

MATA

MORO

SRE

YNOS

ACH

ETUM

ALLA

PAZ

Softec® 20

Empleos necesarios al 2030

20072030

11,300,000

6,300,000

14,400,000

39,000,000

6,300,000

6,700,000

-

10,000,000

20,000,000

30,000,000

40,000,000

50,000,000

60,000,000

Empl

eos

urba

nos

Empleo InformalEmpleos otrosEmpleos IMSS

• El crecimiento de hogares conllevará un crecimiento en el empleo de 20 millones de puestos del 2009 al 2030.

• Hay que abatir el empleo informal• Debe crecer 27,700,000 el empleo productivo para abatir el empleo

informal y crecer el empleo formal de 32% al 85% del total.

Softec® 21

Empresas necesarias al 2030

814,000

2,809,381

-

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

2007 2030

Empresas

• Cada empleo está en una empresa y cada empresa tiene 14-16 empleados promedio.

• Requerimos crear 2 millones de nuevas empresas para crecer el empleo a los niveles requeridos

Softec® 22

Superficie productiva• Para generar:

– 2.0 millones de empresas–27.7 millones de empleos

• Requerimos–2 millones de locales, bodegas, naves y oficinas de

140 a 600m2 cada uno–415 millones de m2 de area productiva–¿Dónde los vas a poner?

• ¿Cuantas le tocan a tu ciudad?• Repiensa tu ciudad, hazla competitiva• Aprovecha la crísis para limpiar y lavar

Softec®

Urge que evolucionemos a desarrolladores INMOBILIARIOS

23

2007 2030 VariaciónEmpleos totales (est) 34,000,000 54,000,000 20,000,000

Razon formales/totales 32% 75%

Empleos Formales 10,800,000 40,500,000 29,700,000

Empleos informales 23,200,000 13,500,000 -9,700,000

Espacio por empleo m2 15 m2 15 m2

m2 Para empleos 162,000,000 607,500,000 445,500,000

m2 Comercio Formal 34,000,000 108,000,000 74,000,000

m2 Comercio Informal 34,000,000 27,000,000 -7,000,000

m2 Oficinas y manufacturas (est) 94,000,000 472,500,000 378,500,000

Empleados prom/empresa 14 14

Empresas 771,429 2,892,857 2,121,429

Softec®

Ingresos

24

• Al formalizar y crecer el empleo el ingreso familiar urbano mediano va de US$10,000 a US$20,000

20072030

0%10%20%30%40%50%60%70%

80%

90%

100%

Variacion Ingreso

A/B > $80,000/mesC+ $40-80,000/mesC $12-$40,000/mesD $3-$8,000/mesE < $3,000 /mes

Softec® 25

Crecen las familias de clase media

• La población mexicana esta haciéndose más afluente, en particular en las ciudades medias del país.

• Esto cambia patrones de consumo y aspiraciones.

Middle Income Families.

5.1 5.5 5.86.5

7.89.2

11.813.2

-

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006

Fam

ilies

(milli

on)

Softec® 26

GDP per capita Comparativo GDP per Capita

$0

$5,000

$10,000

$15,000

$20,000

$25,000

$30,000

196019621964196619681970197219741976197819801982198419861988199019921994

USACanadaJapanAustriaBelgiumDenmarkFranceGermanyItalyNetherlandsNorwaySwedenUKKoreaMEXICO

Softec® 27

Despegue GDP per capitaDespegue GDP/ capita

$0

$5,000

$10,000

$15,000

$20,000

$25,000

$30,000

1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 70 73

USACanadaJapanKoreaAustriaBelgiumDenmarkFranceGermanyItalyNetherlandsNorwaySwedenUKMEXICO

Softec®

Cambio en demanda de vivienda

28

2007 2030 Variación

Viviendas 16,000,000 26,000,000 10,000,000

<$220,000 42% 6,688,000 13% 3,380,000 (3,308,000)

$220,000-$400,000 23% 3,632,000 25% 6,500,000 2,868,000

$400,000-$1,000,000 19% 2,960,000 30% 7,800,000 4,840,000

$1,000,000-$2,200,000 11% 1,808,000 20% 5,200,000 3,392,000

>$2,200,000 6% 912,000 12% 3,120,000 2,208,000

• Si cambia la estructura del ingreso cambiará sustancialmente la demanda de vivienda.

• El mercado debe cambiar con los clientes.

Softec®

Alineación de mercado

29

Cotizantes en el IMSS

-

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

3,500,000

4,000,000

4,500,000

5,000,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Núm

ero

-100.0%

-80.0%

-60.0%

-40.0%

-20.0%

0.0%

20.0%

40.0%

60.0%

80.0%

100.0%

20012009Variacion %

Softec®

Formación de nuevos empleos

30

Formación acumulada de Empleo

(2,000,000)

(1,500,000)

(1,000,000)

(500,000)

-

500,000

1,000,000

1,500,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25Ingreso SM

Pers

onas

Softec®

Cambio en Yucatán

31

-

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 >12Ingresos SM

Pers

onas

-120%

-100%

-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

Varia

cion

200

0-20

08

20002008Variacion

Softec®

Nuevos empleos 2000-2008

32

Crecimiento empleo

(50,000)

(40,000)

(30,000)

(20,000)

(10,000)

-

10,000

20,000

30,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 >12Salarios Mínimos

Varia

cion

acu

mul

ada

Softec®

Mercado Inmobiliario Turístico¿Se les acabó la lana a los clientes?

33

Softec® 34

Mercado hogares EUA alto ingreso

• ¿Se van a acabar los gringos ricos para la vivienda vacacional?

• Pareciera que no.

$1-5M $5-10M $10-25M $25M1995 3,770,000 550,000 230,000 50,000 1998 5,430,000 860,000 300,000 60,000 2004 9,050,000 1,440,000 530,000 110,000 2007e 15,000,000 2,400,000 940,000 201,000

Número de hogares en rango de patrimonio EEUU

Softec®

Baby boomers

• VIS/VM Boomers• Turismo médico• Participación empresarial/didáctica• Vivienda vacacional de alto nivel

35

Softec®

Evolución del turismo México

• Desde 1980 se ha triplicado el turismo aéreo y terrestre mensualizado

36

Turistas Aereos y Terrestres

-

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

Dec-

80

Dec-

82

Dec-

84

Dec-

86

Dec-

88

Dec-

90

Dec-

92

Dec-

94

Dec-

96

Dec-

98

Dec-

00

Dec-

02

Dec-

04

Dec-

06

Dec-

08

Turistas24 per. Mov. Avg. (Turistas)12 per. Mov. Avg. (Turistas)

Softec®

¿Y la recesión?

37

Turistas Internacionales

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

Pasajeros en CruceroReceptivos Vía TerrestreReceptivos Vía Aérea

• En las recesiones de EEUU (amarillo) se han reducido marginalmente los visitantes aereos pero los cruceristas y all inclusivistas crecen...

Softec®

¿Y el gasto?

• El gasto por visitante tiende a crecer durante las recesiones de los EEUU

38

Gasto por visitante (Aereo, Terrestre)

$0.00

$100.00

$200.00

$300.00

$400.00

$500.00

$600.00

$700.00

$800.00

$900.00

$1,000.00

Jan-

80

Jan-

82

Jan-

84

Jan-

86

Jan-

88

Jan-

90

Jan-

92

Jan-

94

Jan-

96

Jan-

98

Jan-

00

Jan-

02

Jan-

04

Jan-

06

Jan-

08

Softec®

La influenza

• El brote de influenza A H1N1 en México trae consecuencias desastrosas para el turismo en el próximo año al colapsarse las visitas a hoteles.

• El PIB turístico puede caer más del 15%• No tiene que pasar lo mismo en la vivienda

vacacional. La diferencia es que ahora habrá que ir por los clientes y no esperar a que lleguen.

39

Softec®

Nuevos retos en el turismo

• Reposicionamiento tras la influenza• Promoción de los destinos• Marketing, ¿qué vendemos y a quién?• Información ordenada• Requisito de pasaporte para viajar a México• Imagen de inseguridad• Bronquillas locales

40

Softec®San Jerónimo 428 Jardines del Pedregal. México D.F. 01900 TEL5668-1695

Situación actual del mercado

Softec®

Plazas DIME

42

• Acapulco• Aguascalientes• Cancún• Cd. Juárez• Celaya• Chihuahua• Cuernavaca• Culiacan• Culiacán• Guadalajara• Hermosillo• Irapuato• Ixtapa• La Paz• León• Los Cabos• Mazatlán• Mérida• Mexicali• Monterrey• Morelia• Pachuca• Puebla• Querétaro• Reynosa• Saltillo• San Luis Potosí• Tampico• Tijuana• Toluca• Torreón• Vallarta• Veracruz• Villahermosa• Xalapa• Zacatecas• ZMCM (Zona Metro Cd Mexico)

Softec®

¿Qué genera demanda de vivienda?

• En el pasado la disponibilidad de crédito individual limitaba el crecimiento de la demanda de vivienda

• A partir del 2005 hay más créditos que el ritmo de formación de hogares.

• Ahora el límite del crecimiento del mercado es función del empleo, migración, formación de hogares e ingreso

43

Softec®

¿Colapso del empleo?

44

Empleados Asegurados IMSS

13,400,000

13,600,000

13,800,000

14,000,000

14,200,000

14,400,000

14,600,000

Jan-07

Feb-07

Mar-07Apr-07

May-07Jun-07Jul-07

Aug-07

Sep-07Oct-07

Nov-07

Dec-07Jan-08

Feb-08

Mar-08Apr-08

May-08Jun-08Jul-08

Aug-08

Sep-08Oct-08

Nov-08

Dec-08Jan-09

Feb-09

Empleados permanentes

0

2,000,000

4,000,000

6,000,000

8,000,000

10,000,000

12,000,000

14,000,000

Jan-07

Feb-07

Mar-07Apr-07

May-07Jun-07Jul-07

Aug-07

Sep-07Oct-07

Nov-07

Dec-07Jan-08

Feb-08

Mar-08Apr-08

May-08Jun-08Jul-08

Aug-08

Sep-08Oct-08

Nov-08

Dec-08Jan-09

Feb-09

Mar-09Apr-09

Año

Núm

ero

Softec®

Empleo Jul 2008-Jul 2009

45

Variación de empleo (número)8,

254

5,40

0

5,30

9

4,11

4

3,78

31,

743

(144

)(7

33)

(1,1

35)

(1,8

82)

(2,2

95)

(2,3

75)

(2,7

95)

(5,7

65)

(6,2

68)

(7,0

68)

(7,1

90)

(8,8

50)

(9,5

66)

(11,

845)

(12,

379)

(12,

732)

(15,

003)

(25,

022)

(30,

916)

(46,

338)

(50,

318)

(50,

564)

(60,

346)

(61,

828)

(79,

869)

(87,

302)

(120,000)

(100,000)

(80,000)

(60,000)

(40,000)

(20,000)

0

20,000

40,000

Chia

pas

Mich

oacá

n

Oax

aca

Cam

pech

eVe

racr

uz

Taba

sco

Colim

aZa

cate

cas

Naya

rit

Gue

rrero

Sina

loa

Yuca

tán

Mor

elos

Pueb

la

Tlax

cala

Hida

lgo

Dura

ngo

San

Luis

Poto

sí

Baja

Cal

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Qui

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Que

réta

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Jalis

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Méx

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evo

León

Baja

Cal

iforn

ia

Chih

uahu

aDi

strit

o Fe

dera

l

Estado

Varia

ción

em

pleo

Softec®

Variaciòn porcentual Jul 2008-Jul 2009

46

Variación Porcentual

5.4%

4.4%

3.9%

2.0%

1.4%

0.7%

(0.2

%)

(0.7

%)

(0.7

%)

(1.0

%)

(1.3

%)

(1.6

%)

(1.6

%)

(1.9

%)

(2.3

%)

(2.4

%)

(3.6

%)

(3.8

%)

(4.4

%)

(5.0

%)

(5.2

%)

(5.5

%)

(5.7

%)

(5.8

%)

(6.2

%)

(7.7

%)

(9.2

%)

(9.4

%)

(10.

3%)

(10.

3%)

(10.

3%)

(12.

6%)

(18.0%)(16.0%)(14.0%)(12.0%)(10.0%)(8.0%)(6.0%)(4.0%)(2.0%)

0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%

10.0%

Chia

pas

Cam

pech

e

Oax

aca

Mich

oacá

n

Taba

sco

Vera

cruz

Colim

a

Zaca

teca

s

Sina

loa

Yuca

tán

Naya

rit

Pueb

la

Gue

rrero

Mor

elos

Jalis

co

Gua

naju

ato

San

Luis

Poto

sí

Dist

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Fede

ral

Dura

ngo

Méx

ico

Hida

lgo

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Que

réta

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o Le

ón

Agua

scal

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Tam

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Baja

Cal

iforn

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ur

Tlax

cala

Coah

uila

Baja

Cal

iforn

ia

Chih

uahu

a

Estado

Varia

ción

Softec®

Penetración del empleo formal

47

Formal Employment Penetration

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

%

InformalISSSTEIMSS

Softec®

Demanda potencial

48

-

2,000,000

4,000,000

6,000,000

8,000,000

10,000,000

12,000,000

14,000,000

16,000,000

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Asegurados PermamentesNuevosSin ruralesSin Solteros <25 añosSin Hogares +2 TrabajadoresCreditos Otorgados InfonavitCreditos otorgados FOVI

MercadoPotencial

Softec®

¿Quieres empleos?Genera empresas

49

770,000

780,000

790,000

800,000

810,000

820,000

830,000

840,000

850,000

Jan-02

Apr-02

Jul-02

Oct-02

Jan-03

Apr-03

Jul-03

Oct-03

Jan-04

Apr-04

Jul-04

Oct-04

Jan-05

Apr-05

Jul-05

Oct-05

Jan-06

Apr-06

Jul-06

Oct-06

Jan-07

Apr-07

Jul-07

Oct-07

Jan-08

Apr-08

Jul-08

Oct-08

Jan-09

Apr-09

EMPR

ESAS

(PAT

RONE

S)

11,500,000

12,000,000

12,500,000

13,000,000

13,500,000

14,000,000

14,500,000

15,000,000

EMPL

EADO

S CO

TIZA

NTES

NACIONAL PATRONESNACIONAL EMPLEADOS

Softec®

Mercado de Vivienda

50

Softec®51

Estructura del mercado de vivienda 2008

Segmento Mercado Vol. US$ Unidades Crédito # Proyectos

S<160SM 1a casa $3.6b 187,642

Infonavit, SHF, FOVISSTE

Sofoles334

E160-350SM 1a casa $5.9b 188,216

Infonavit, SHF, FOVISSTE

Sofoles658

M$500-$1,200K

1a casa rotación $5.4b 82,507 Infonavit, SHF,

Sofoles 1,601

R$1,200-$2,500K

Rotación $3.5b 23,373 SHF,Sofoles, banks, Cash 1,158

RP>$2,500K Rotación $2.0b 5,972 Cash, Sofoles,

banks 466

Vacación>$1,200K Vacación $5.4b 14,928 CAsh, Loan USD 955

TOTAL $25.9b 502,638 5,172

Softec®

Preventas Nacionales

52

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

Jan-92Jul-92Jan-93Jul-93Jan-94Jul-94Jan-95Jul-95Jan-96Jul-96Jan-97Jul-97Jan-98Jul-98Jan-99Jul-99Jan-00Jul-00Jan-01Jul-01Jan-02Jul-02Jan-03Jul-03Jan-04Jul-04Jan-05Jul-05Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09

Softec®

Segmento S <160SM

53

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000


Softec®

Segmento E 161-350SM

54

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000


Softec®

Segmento MP$500,000-$1,200,000

55

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000


Softec®

Segmento RP$1,200-$2,500,000

56

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500


Softec®

Segmento RP>$2,500,000

57

0

200

400

600

800

1,000

1,200


Softec®

Indice de precios por m21994=100% Pesos constantes

58

¿Mercado a la baja y precios crecientes? ¿Qué pasa?En México no hubo burbuja de precios especulativos

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Mar-94

Sep-94

Mar-95

Sep-95

Mar-96

Sep-96

Mar-97

Sep-97

Mar-98

Sep-98

Mar-99

Sep-99

Mar-00

Sep-00

Mar-01

Sep-01

Mar-02

Sep-02

Mar-03

Sep-03

Mar-04

Sep-04

Mar-05

Sep-05

Mar-06

Sep-06

Mar-07

Sep-07

Mar-08

Sep-08

Mar-09

SEMRRPV

Softec®

Créditos puente

59

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

2005 2006 2007 2008 2009e 2010 e

NúmeroMonto

Softec®

Nuevos proyectos en oferta

60

Proyectos iniciados Plazas DIME

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Proy

ecto

s (#

) SEMRRPV

Softec®

Meses de inventario por ciudad

61

Meses Inventario

-

5.00

10.00

15.00

20.00

25.00

Valla

rtaTi

juan

aPa

chuc

aLa

Paz

Canc

únQ

ueré

taro

Tolu

caPu

ebla

Los

Cabo

sTa

mpi

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ónAc

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uzZM

CMHe

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Tot

alM

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rrey

Maz

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nIra

puat

oRe

ynos

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rreón

Mér

ida

Gua

dala

jara

Cela

yaVi

llahe

rmos

aIx

tapa

Chih

uahu

aSa

ltillo

Agua

scal

ient

esCu

liacá

nM

exic

ali

San

Luis

Xala

paCu

erna

vaca

Cd. J

uáre

zZa

cate

cas

Softec®

Agotamiento inventarios

62

Evolución Ventas y Agotamiento Inventarios 07-13

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

Jan-07Apr-07Jul-07Oct-07Jan-08Apr-08Jul-08Oct-08Jan-09Apr-09Jul-09Oct-09Jan-10Apr-10Jul-10Oct-10Jan-11Apr-11Jul-11Oct-11Jan-12Apr-12Jul-12Oct-12Jan-13Apr-13Jul-13

RPRMES

Softec®

Infonavit Yucatán

63

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

Hasta 1.99 2.00 a 2.99 4.00 a 6.99 7.00 a 10.99 10.99 en adelante

Demanda potencial: 67,861

Softec®

Infonavit Yucatán avance a la fecha

64

5,00

0

3,80

0

1,19

0 1,54

5

405

60 36

3422

2775

1022

796

158

119

41

-

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

Hasta 1.99 2.00 a 3.99 Mayor a3.99

Info Total Cofi hasta10.99

Cofi >10.99 Cofi >10.99AG

MetaAvance

Softec®

Efecto de falta de inventario

• La falta de inventario de vivienda nueva en un segmento genera demanda de vivienda usada en ese segmento y demanda adicional de vivienda nueva en segmentos superiores.

65

Softec® 66

Encadenamiento de la demanda

• La vivienda juega como parte de un mercado integrado y encadenado

Formación de hogares, inmigración Venta para mejorar de casa

Min.<$55,000Min.

<$82,000 S$55-$145,000

S$82-$220,000

E$145-272,000

E$220-420,000

+

-

Formación hogaresInmigración

Sustitución

EmigraciónDefunciones

Moveup

FormaciónhogaresInmigración

Sustitución



Sustitución



Sustitución



Sustitución



Sustitución


Moveup

Moveup

Moveup

Moveup

M$272-680,000

M$420-1,100,000

R$680-1,500

R$1,100-2,200

RP>$1,500,000

RP>$2,200,000

Programas apoyados por el Gobierno o Infonavit para comprar casa nueva

Ventas de contado o financiamiento limitado ofrecido por la banca o autofinanciamiento

El mercado para compraventa de casas usadas es de contado en todos los segmentos

MOTIVADORES

FINANCIAMIENTO

Softec®

Relación entre créditos a vivienda usada Infonavit y vivienda M y R

67

Relationship between used home Infonavit loans and M & R (US$40-$200,000) new home sales

Relación entre créditos Infonavit a vivienda usada y ventas de vivienda nueva M y R (US$40-$200,000)

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Units

(Uni

dade

s)

Infonavit used home loans Sales of new homes M & R (US$40-$200,000)

Softec®

Ciclo del mercadoManejo del tiempo

BUSQUEDA

6-8 meses

De busqueda a escrituras toma 24 a 68 meses.

El ciclo total de un proyecto inmobiliario va de 42 a 80 meses.

TRAMITOLOGIA

6-36 meses

EJECUCION

12-24 meses

POST VENTA

12 meses

Softec®

Proyecciones de mercado

69

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Type Vacation HomeVivienda Vacacional

Type RP HousingVivienda Segmento RP

Type R HousingVivienda Segmento R

Type M HousingVivienda Segmento M

Type E HousingVivienda Segmento E

Type S HousingVivienda Segmento S

Softec®

Proyecciones de Ventas

70

Segmented market sales 2000-2015 (US$ billion)

$0.0

$5.0

$10.0

$15.0

$20.0

$25.0

$30.0

$35.0

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

US$

Billi

on/ U

S$ (m

iles

de m

illon

es)

Type Vacation HomeVivienda VacacionalType RP HousingVivienda Segmento RPType R HousingVivienda Segmento RType M HousingVivienda Segmento MType E HousingVivienda Segmento EType S HousingVivienda Segmento S

Softec®

Efecto de vivienda en el empleo

71

Empleos por segmento

-

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

S E M R P V

Empl

eos

dire

ctos

e in

dire

ctos

SEMRPV

Softec®

¿Cómo revertimos esta tendencia?• Generación de liquidez al sector• Reactivación de la producción de vivienda.

Tendrá un efecto en las escrituras del 2011.• Que se desplace lo que hay en producción:

Promoción de la compra de cualquier producto (Crédito a demanda).

• Estabilidad de productos hipotecarios (cambios graduales)

• Promoción de la movilidad• Promoción a la vivienda vacacional

72

Softec®

Efectos• Individualizaciones lentas e inciertas por cambio de

productos de subsidio y crédito.• Si siguiera la escasez de créditos de construcción,

las ventas por proyecto tenderían al alza pero el total de viviendas seguiría a la baja.

• Por la falta de inicio de nuevos proyectos, 2010 pudiera ser un año de severa escasez de casas nuevas para venta.

• Antes de que lloren esto significa mejor velocidad de venta, mejores precios y más utilidad.

73

Softec®

¿Qué hacer?

• Depende del tipo de proyecto• Depende del tipo de empresa• Depende del empresario

74

Softec®

Pedazo de cielo

• Imaginese cuando aquí haya...• También conocido como salivazo

• Se acabó el modelo• Fases más pequeñas• Levantar capital, dilución• Ponerse pantalones largos

75

Softec®

Conejito Juan

• El cielo se me cae, se me cae, escóndete• Por favor que pase pronto

• Animate a salir• No cierres• No eres la economía, si hay pastel• Revisa tu negocio

76

Softec®

Ardillita Scrat

• Enfocado a tu nuez• Si no hay clientes los busco• Si mi producto no funciona lo cambio

– - Reduce tamaño etapas– - Back to basics: producir, vender– - Paquetes de acabados– - Más capital, cuida a tus clientes

77

Softec®

El Sábado• Este sabado 200,000

mujeres (aprox) se van a despertar y van a decir:–ya no quiero vivir con mi

suegra...–ya no cabemos...

• ¿Cómo las vas a captar y a atender?

78

Softec®

Conclusiones

• Probable reducción en el ritmo total de ventas de la industria pero...–Los que tengan mercancía y la sepan vender

pueden tener el mejor año en mucho tiempo por–Falta de oferta y demanda estable

• No dejarse llevar por la volatilidad• Requiere: pensamiento proactivo y enfoque. • Usa tu momento, es el que tienes

79

Softec® 80

México. D.F. San Jerónimo # 428, 01900, (55) 5063 8800 Monterrey, N.L. Jabatos # 3200, 64849, (81) 8880 1877

Lo grandioso del futuro es que depende de uno

¡ Muchas Gracias !Gene Towle

Socio [email protected]

mailto:[email protected]




perspectivas del mercado de viviendaempleos urbanos empleo informal empleos otros empleos imss •...

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