multipropriedade no brasil - faculdade legale e legale ... · diante desse quadro, o relacionamento...
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Multipropriedade no Brasil
Breve Histórico
1950: Criação na França como estímulo ao turismo europeu do pós-guerra.
1980: “Boom” americano. Introdução de grandes cadeias hoteleiras e imobiliárias no setor.
1985: Primeiro empreendimento de multipropriedade no Brasil: Condomínio Paúba Canto
Sul.
1990: Forma de investimento imobiliário para classes A e B nos Estados Unidos e México.
2000: 6% da população norte-americana é proprietária de um ou mais imóveis em
timeshare.
2005: Total de 3.000.000 de famílias.
31% (América do Norte)
25% (Europa)
16% (América Latina)
4% (Ásia)
2010: Ramo com maior crescimento mundial na indústria de turismo. O conceito se amplia
para empreendimentos comerciais, cabines de navios, aeronaves, joias, obras de arte,
equipamentos hospitalares, tratores, barcos, ilhas particulares, vagas de garagem e
veículos automotivos.
Tipos de timeshare
Acionário/Societário.
- S/A é proprietária do imóvel. Há acionistas ordinários e preferenciais.
Só os preferenciais têm direito à tomada de decisões acerca do gerenciamento.
- A proprietária do imóvel também pode ser uma sociedade limitada.
- Nesse caso, os sócios ou os acionistas utilizam o bem social (imóvel) da maneira como o estatuto ou o contrato social determinar.
- Na prática, a sociedade acaba por condicionar, no estatuto ou contrato social, que a locação só pode ocorrer entre os acionistas ou os sócios.
- Hoje só existe na Itália.
Tipos de timeshare
Hoteleira
- Aquisição do direito de utilização rotativa de unidades hoteleiras.
- Contratos de compra de vouchers de diárias ou de pontos.
- Adquirente utiliza a unidade em um período certo no ano.
- Sob Modalidade Fixa:
a) Módulo Semanal ou Módulo Fixo (período com data de início e de fim).
b) Evolução em semanas subsequentes (“dança das cadeiras”).
- Sob modalidade Flutuante:
a) Reserva simples com antecedência através de pontos ou dias.
b) Reserva submetida à fórmula matemática.
Tipos de timeshare
Tipos de timeshare
Hoteleira.
- Quem usa não é proprietário, mas mero contratante.
- A relação é puramente obrigacional.
- Contratos podem ser rescindidos, observadas eventuais multas aplicáveis.
- Em geral, se regulam pelo CDC.
- As decisões atinentes à administração geral não são tomadas pelos usuários, cabendo o gerenciamento ao próprio empreendimento.
- Exploração das unidades compatível com condo-hotel.
Tipos de timeshare
Locatícia.
- Contratos de locação com grupo pré-determinado de locatários.
- Uso rotativo de um mesmo imóvel em períodos pré-determinados.
- Perante o locador, todos são solidários nas obrigações.
- A relação é puramente obrigacional. Se regulam pela Lei de Locações.
- Proprietário continua responsável pelo imóvel frente Condomínio/ Hotel.
- Também compatível com condo-hotel.
Tipos de timeshare
Multipropriedade.
- Os imóveis são de co-propriedade de 13 ou 52 PF ou PJ.
- Compra de cota-ideal do imóvel através de escritura pública.
- Na escritura, já se prevê o período em que o imóvel estará disponível, com exclusividade, para aquele comprador.
- Isso significa que, durante 1 ou 4 semanas ao ano, o imóvel é utilizado, exclusivamente, por cada um dos co-proprietários.
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Tipos de timeshare
Multipropriedade.
- Definição: “É uma comunhão co-proprietários de um mesmo imóvel, que o usam de forma cíclica no tempo, para conveniência geral, de maneira a permitir que todos usufruam da coisa comum por período de tempo idêntico, na exata medida que a utilização pelos demais co-proprietários não seja prejudicada”.
- Somente quando há propriedade se pode falar em multipropriedade. Direito de uso é reflexo do direito real de propriedade, havendo apenas a adoção de um rodízio interno no uso do imóvel.
- Multipropriedade é espécie de timeshare e não sinônimo.
- Direito Obrigacional (relação condômino-condômino)
- Direito Real (relação condômino-Condomínio).
Possibilidades
Durante esse período, o co-proprietário (multiproprietário) pode:
- Utilizar o imóvel (sem alterar sua configuração interna).
- Alugá-lo ou cedê-lo em comodato a terceiros.
- Disponibilizar em eventual pool (não é comum em condomínios fora resorts).
- Trocar em intercâmbio com cadeias internacionais (RCI® e Interval®).
O co-proprietário (multiproprietário) também pode:
- Vender sua fração-ideal (questão do direito de preferência);
- Doar sua fração-ideal;
- Gravá-la com direitos reais;
- Alugar o imóvel e auferir lucro;
- Deixar a fração-ideal em legado;
- Ver a fração-ideal transmitida em sucessão causa mortis.
Representação
- Regramento do rodízio na Convenção ou no Regulamento Interno.
- Representante é um síndico, eleito em AGO.
- Pode haver síndico profissional.
- Administradora especializada.
- Pode haver representante de cada uma das unidades.
- As decisões condominiais são sempre tomadas pelos condôminos.
- Projeto de Lei possibilitará a realização da AGO por Skype.
Vantagens- Ter uma casa na praia ou no campo;
- Rateio dos custos de manutenção;
- Imóveis já equipados, mobiliados e decorados;
- Uso no período de interesse: o imóvel não fica abandonado na
vacância;
- Valor de aquisição mais barato do que se fosse adquirido o imóvel
todo;
- Possibilidade de aquisição de períodos idênticos com
amigos/familiares;
- Deixar a administração do imóvel para empresa especializada;
- Possibilidade de alienação futura, recuperando o investimento;
- Lucro pela locação;
- Possibilidade de intercâmbio com outras propriedades;
- Garantia de disponibilidade, ao contrário de hotéis e pousadas;
- Transmissão aos herdeiros, não perdendo o investimento com a
morte;
- Condução do empreendimentos conforme seus próprios interesses;
Primeira doutrina
Multipropriedade não poderia ser regulada pelas regras do
condomínio.
Pontuavam apenas as diferenças sem oferecer uma solução para o
tema.
ORLANDO GOMES: entendia ser impossível a criação de um novo
direito
real por obstáculo do princípio do numerus
clausus.
“Seria um direito real atípico e, portanto, uma espécie que não pode
existir em face do princípio numerus clausus dos direitos reais. De
resto, a se admitir que a multipropriedade é uma forma de
condomínio se chegaria ao absurdo de se aceitar a tese de que o
bem adquirido pelo multiproprietário, longe de ser o imóvel, seria o
Primeira doutrina
SIMONE GOMES RODRIGUES: entendia que não se subsumia à
nenhuma
figura típica prevista no
ordenamento.
“Dúvidas não há de que a multipropriedade, da forma como vem
sendo praticada no Brasil, na maioria dos casos, multipropriedade
imobiliária, não pode ser concebida ou regulada como um
condomínio ordinário, cujas normas estão previstas no CC. Difícil
aceitar a possibilidade do enquadramento do instituto nos moldes
do condomínio horizontal, ou condomínio em edifícios. Se a
multipropriedade não pode ser reconhecida nas figuras típicas dos
direitos reais limitados de gozo, também não pode ser entendida
na categoria dos direitos pessoais (obrigacionais), como a locação,
pois nestes últimos, a relação como bem é instrumental e não há
incidência sobre o direito de propriedade do bem. Forçoso concluir
ser a multipropriedade imobiliária um fenômeno que não pode ser
identificado com nenhuma figura típica”.
Primeira doutrina
JOÃO BATISTA LOPES: elencou os motivos de divergência.
- Na multipropriedade não há uso e gozo continuado das unidades;
- A multipropriedade tem caráter predominantemente contratual X o condomínio em edifícios tem caráter institucional ou estatutário;
- A administração do condomínio é confiada ao síndico, eleito pelos condôminos X a da multipropriedade, ao complexo turístico, sem interferência dos condôminos;
- A unidade, no condomínio, pode ser modificada internamente, o que não é admitido na multipropriedade;
- O caráter propter rem das despesas de condomínio é incompatível com o fracionamento da dívida, próprio do regime da multipropriedade”.
Primeira doutrina
SÍLVIO VENOSA: previa uma futura ampliação no numerus
clausus dos direitos reais por força do surgimento de novas
expressões do direito de propriedade, tais como os clubes de
campo, os shopping centers e a multipropriedade.
Para multipropriedade, sugeriu o registro do empreendimento
em nome de uma PJ centralizadora de contratos, que
concederia e organizaria a utilização periódica dos imóveis e
com quem os usuários teriam relação meramente obrigacional
(ex: TS de usufruto).
Primeira doutrina
CLÁUDIA LIMA MARQUES: entendia que o CDC era aplicável.
Propôs a implementação de uma Convenção Interamericana
de Direito Internacional Privado, na qual o multiproprietário
deveria ser considerado consumidor, a exemplo da Diretiva
94/47/CE da Comunidade Européia (“Manual de Boas
Práticas”).
Primeira regulação
Deliberação Normativa 378/97 do Min. da Indústria e do
Comércio:
“É reconhecido, para todos os efeitos, o interesse turístico do
Sistema de Tempo Compartilhado em Meios de Hospedagem de
Turismo, pela cessão pelo prazo mínimo de cinco anos e a qualquer
título, do direito de ocupação de suas unidades habitacionais, por
períodos determinados do ano”.
A falta de definição dos institutos tratados na DN 378/97 foi
outro elemento agravante do inadequado entendimento do
tema.
Primeira jurisprudência“O que se percebe é que a chamada multipropriedade ou time-sharing é um
negócio jurídico mais amplo e mais complexo do que a simples justaposição de
condomínios especial e comum, envolvendo o gerenciamento único que
extravasa as atribuições de um simples síndico. Há, em verdade, uma entidade
que promove o empreendimento e o explora, ganhando, às vezes, a figura de
uma sociedade multiproprietária de natureza exclusivamente obrigacional,
centralizando as atividades de hotelaria e manutenção das partes comuns e
unidades exclusivas, se promovida a instituição de condomínio especial. O
adquirente de um período de desfrute de tais bens em determinada época do
ano não é titular de um direito real típico por ser este previsto em numerus
clausus porque ‘a forma condominial proposta por algumas doutrinas
estrangeiras não pode ser aplicada no Brasil porque a indivisão forçada
também depende de criação legal e não é aplicável para uma comunidade de
unidades autônomas que possuem configuração semelhante à propriedade
horizontal’. (...) Como ficou exposto, inviável a aplicação da Lei n.º 4591/64 à
cobrança das despesas dos multiproprietários pela inviabilidade do seu
fracionamento jurídico pelo condomínio estabelecido na propriedade
autonôma. Diante desse quadro, o relacionamento entre o apelante e o
apelado é exclusivamente obrigacional, eis que não pode ser
comprovada, diante da situação do ordenamento jurídico atual, a
situação de condômino, nos termos da Lei n.º 4.591/64”.
(5ª Câm. do 2º TAC, Ap. n.º 513.448-00/7, Rel. Laerte Sampaio, 25/08/99).
Primeiras interpretações:
Equívocos
Não há entidade proprietária do empreendimento.
Não há criação de novo direito real. Direito real de propriedade, não interferindo a forma como os proprietários usam o imóvel.
Também não há pacto de indivisão: o condomínio ordinário existente em cada um dos imóveis pode ser desfeito, ainda que, na prática, a extinção do condomínio seja ocorrência rara pela fácil disposição da cota-ideal ou recompra pelo empreendedor-condômino.
Direito de preferência é disponível e pode ser previamente renunciado. Obs.: Projeto de Lei afasta o direito de preferência.
Confusão com o timeshare hoteleiro.
Primeiras interpretações:
Riscos
Dever de pgto das taxas baseado no direito obrigacional, não
na Lei.
Queda sensível do valor de mercado da propriedade.
Óbito: não haveria transmissão sucessória (propriedade
acéfala.)
Inoponibilidade das decisões tomadas em AGO/E.
Desinteresse dos investidores.
Adaptações: usufruto vitalício (não é multipropriedade).
Nova Doutrina
DARIO DA SILVA OLIVEIRA JR. e VICTOR EMANUEL CRISTOFARI (2000):
“Na Multipropriedade como Direito de Uso – Por tal forma, o multiproprietário, na realidade, não é proprietário, mas mero titular do direito de uso de uma unidade autônoma por um determinado período. Nessa espécie, o multiproprietário tem o direito de usar sua unidade durante o tempo determinado, dentro do estipulado por Convenção ou Regulamento. Tem o direito de locar esse tempo a outrem dentro das normas convencionais. Pode alienar tal direito, por ato inter vivos, mediante cessão de direitos, transferência anuída pelo real proprietário do imóvel, que é a empresa cedente-primária.
Na Multipropriedade como Direito Real – Somente nessa acepção o multiproprietário pode ser entendido como “proprietário-condômino” no Brasil, e, em decorrência, gozar dos direitos de domino de uso, gozo, fruição e disposição”.
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MAYA GARCIA CAMERA (2000):
“Existe, no Brasil, a Lei do Condomínio e das Incorporações. Embora de 1964, ainda não contempla a multipropriedade, porém apresenta alguns dispositivos que podem ser aplicados a essa figura. Percebe-se uma compatibilidade da conditio legis com o regime de multipropriedade, através de diversos de seus dispositivos.
Tais são os requisitos legais, no Brasil, para constituição de condomínio especial, todos eles presentes na relação jurídica da multipropriedade. Por essa forma, aquela lei prevê a constituição de condomínio especial, configurado por quota de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade, traduzindo a intuição do legislador em predispor uma disciplina capaz de abranger toda uma vasta gama de configurações que poderiam vir a ser oferecidas à população.
Pode-se aplicar tal dispositivo para a multipropriedade, pois ela é uma espécie de ‘condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma’, porém diferenciada no tempo. Devido à grande margem de liberdade concedida pelo legislador à vontade do particular e à autonomia normativa que conferiu à Convenção de Condomínio, é perfeitamente possível admitir-se a existência de Convenções que estabeleçam individuações e delimitações de cada unidade, não apenas no espaço como também no tempo – uma das características, senão a principal, da multipropriedade. É logicamente aceitável a ideia de cláusula convencional que fixe limites ao aproveitamento temporal de cada unidade individual.
Posta dessa maneira, a Convenção é idônea para regular a multipropriedade, sobretudo nos aspectos essenciais à sua operacionalidade: a preservação de cada unidade, a imutabilidade de sua destinação e o respeito ao domínio alheio (no espaço e no tempo)”.
Nova DoutrinaJOSÉ ROBERTO PUGLESE (1996):
“Quem adquire uma unidade tempo-espaço num empreendimento condominial dessa natureza é proprietário, nos termos previstos no Codex Civil, e não mero titular de algum direito obrigacional ou direito real de menor dimensão. O instituto jurídico é o condomínio. Não se aventa a sociedade ou qualquer outro contrato. A natureza jurídica que há de prevalecer é a da co-propriedade”.
ELVINO SILVA FILHO (1999):
“Fixado o critério aferidor da quota-parte ideal do condômino, podemos, então, atingir a configuração jurídica da multipropriedade ou propriedade temporária ou time-sharing como sendo a nova forma de condomínio em propriedade horizontal em que a unidade autônoma do edifício – o apartamento – é de propriedade de várias pessoas ou de vários titulares de domínio, sobre o qual o exercício de propriedade é aferido em função do tempo”.
ARTHUR RIOS (2001):
“A multipropriedade ou propriedade compartilhada é a propriedade comum com a divisão temporal de sua base material individualizada (...) a fixação de tempo para o uso de cada proprietário, titular do compartilhamento, não desnatura a propriedade. Ser proprietário não significa não poder dispor da posse direta para terceiros”.
Nova Doutrina
MARIA HELENA DINIZ (2002):
“A multipropriedade... constitui modalidade de convenção especial prevista no
artigo 6º da Lei 4.591/64”.
CARLOS ALBERTO DABUS MALUF (2000):
“Nada obsta a regulamentação da multipropriedade pela Lei n.º 4.591/64 (hoje
pelos arts. 1.331 a 1.358, do CC de 2002), mediante a disciplina fixada pela
convenção de condomínio, que especifique as normas de conduta dos
multiproprietários no tocante ao uso das partes comuns, à administração do
complexo imobiliário e, inclusive, aos limites de cada utente ao
aproveitamento de sua própria unidade autônoma. A convenção, uma vez
regularmente aprovada pela assembleia de multiproprietários, tem eficácia
perante terceiros, nos termos do art. 9º, §2º”.
Nova DoutrinaGUSTAVO TEPEDINO (1993):
“Vê-se logo a compatibilidade da conditio legis com o regime de propriedade sob inspeção. A doutrina, a propósito, não exige outros requisitos para a configuração da propriedade horizontal, bastando a ‘construção sob forma de unidades autônomas’, devendo cada unidade ser ‘tratada objetivamente como tal e assinalada por uma indicação numérica ou alfabética, para efeitos de identificação ou discriminação’. Mais, como determina o §2º acima transcrito, ‘que a cada unidade corresponda uma quota ou fração-ideal do terreno e das partes e coisas comuns, expressa matematicamente sob forma decimal ou ordinária’. Enfim, ‘também exige que cada unidade tenha acesso à via pública’, direta ou indiretamente, por escada, rampa, corredor ou ascensor. Tais são os requisitos legais de constituição do condomínio especial, todos presentes na relação de multipropriedade.
Nada obsta a regulamentação da multipropriedade pela Lei n.º 4.591/64, mediante a disciplina fixada pela convenção de condomínio, que especifique as normas de conduta dos multiproprietários no tocante ao uso das partes comuns, à administração do complexo imobiliários e, inclusive, aos limites de cada ao aproveitamento de sua própria unidade autônoma”.
Novo enfoque da doutrina
O critério aferidor do tempo não desnatura a propriedade.
Perfeita compatibilidade da multipropriedade com os requisitos legais
para a configuração da propriedade horizontal.
Autonomia da Convenção Coletiva como ato normativo para
estabelecer a regulação da multipropriedade.
Mudança na jurisprudência
"Sem muito proveito, data vênia, a discussão sobre ser ou não ser a Lei n°
4.591/64 adequada à regulamentação do condomínio que compreende
unidades autônomas conferidas a mais de um proprietário, em frações de 1/52,
de modo a viabilizar o funcionamento do sistema chamado time sharing, que se
traduz na prática da possibilidade de os adquirentes usufruírem da unidade
durante uma semana por ano, ou mais que isso, caso tenha adquirido um
número maior de porções iguais àquela (como é o caso do réu nesta ação,
titular de várias porções sobre diversas unidades).
Porque é essa, indiscutivelmente, a legislação aplicável e que vem sendo
aplicada aos
condôminos em edificações concebidas para utilização pelo mencionado
sistema; (...) As despesas condominiais nesse sistema, ademais, em nada
diferem das dos outros condomínios instituídos sob a égide da Lei n° 4.591/64.
(...) Em suma: não há como classificar-se a questão aqui versada como de
administração do condomínio comum, senão como de cobrança a
condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio“.
(Dúvida de Competência n.º 059.003-0/0 do Grupo Especial das Seções Civis
do Tribunal de Justiça de São Paulo, Rel. Desembargador Erbetta Filho, julgado em
02/02/1999)”
Mudança na jurisprudência
“As apelantes fundamentam as suas razões recursais na inexistência de relação
entre condomínio e condomínios, sendo inaplicável a Lei 4.591/64, pois os seus
pais, já falecidos, tinham direito de uso de uma semana por ano, instituto
denominado "time sharing" ou multipropriedade, sendo, portanto, obrigação de
caráter pessoal e não real, que se extinguiu com a morte de seus genitores. E,
ainda que superada essa tese, a cobrança é indevida, diante da nulidade das
assembleias, tendo em vista a ausência de convocação, a comprovar que se
trata de empresa hoteleira, com altíssima margem de lucro. Houve renúncia ao
direito de propriedade, configurada pelo abandono, pois nunca utilizaram a
unidade condominial.
Inicialmente, salienta-se a possibilidade jurídica do pedido, tendo em vista que
a multipropriedade, na espécie, envolve coproprietários de fração ideal de bem
comum, com unidades específicas e individualizadas, geradoras de despesas,
rateadas entre eles, caracterizando uma variação de condomínio, corroborada
pela existência de convenção condominial devidamente registrada (fls.11/14),
razão pela qual, possível a cobrança das despesas inadimplidas, geradas pelas
unidades que integram o condomínio.
(12ª Câm. do 2º TAC, Ap. s/ rev. n.º 738.683-0/0, Rel. Jayme Queiróz Lopes, j.
04/09/2003).
Mudança na jurisprudência
DESPESAS DO CONDOMÍNIO. Cobrança. Multipropriedade imobiliária. Convenção de
Condomínio
Registrada. Incidência das Normas do Condomínio Edilício. Competência do 2º TAC –
Extinção do
Processo – Recurso Parcialmente Provido.
O exercício do direito de propriedade aferido em função do tempo não desnatura as
regras do condomínio, em especial quando existente Convenção de Condomínio inscrita
no Registro de Imóveis nos termos da Lei n.º 4.591/64 desde 1985. A questão da
competência para julgamento de casos envolvendo a multipropriedade imobiliária restou
afirmada como sendo desde E. Segundo Tribunal de Alçada Civil (Dúvida de
Competência n.º 059.003-0/0 do C. Grupo Especial das Seções Civis do E. TJSP).
“In casu”, a multipropriedade envolve co-proprietários de fração-ideal, com limitações
temporais e condominiais. Foi submetida ao regime especial da Lei n.º 4.591/64
consoante Convenção Condominial levada ao registro imobiliário. Cuida-se da
modalidade especial de condomínio prevista pelo artigo 6º da Lei 4.591/64, guardando
estreita semelhança com a propriedade edilícia, na qual prevalece o rateio das despesas
com equipamentos e serviços postos à disposição de todos os participantes da
comunidade.
(TJ/SP – 11ª Câm. de Dir. Priv.; Apelação s/ rev n.º 760.022-00/8; Rel. Egídio Giacoia; j.
Mudança na jurisprudência
CONDOMÍNIO. MULTIPROPRIEDADE OU TIME SHARING. INSTITUTO
QUE NÃO AFASTA A POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DAS DESPESAS
DE MANUTENÇÃO. RECURSO PROVIDO PARA AFASTAR A EXTINÇÃO
DO PROCESSO E JULGAR A AÇÃO PROCEDENTE.
A multipropriedade, ou condomínio de tempo, ou ainda time-sharing, nada
mais é do que uma variação do condomínio tradicional, caracterizada pela
divisão do uso do imóvel em períodos que, normalmente, correspondem a
frações de ano, como meses, quinzenas ou semanas. Não existe, assim, em
princípio, incompatibilidade entre as disposições da Lei n.º 4.591/64 e a
multipropriedade de unidades condominiais, visto que, conforme estabelece
o art. 6º desse diploma: ‘Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á
pelas disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais
de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma’.
(TJ/SP – 2ª Câmara de Direito Privado; Apelação sem revisão n.º 753.574-
00/7; Rel. Des. Gilberto dos Santos, j. 20/10/2003).
Mudança na jurisprudência
CONDOMÍNIO. TIME-SHARING. ESPÉCIE CARACTERIZADA
PELA DIVISÃO DO USO DO IMÓVEL EM PERÍODOS QUE,
NORMALMENTE, CORRESPONDEM A FRAÇÕES DE ANO.
INEXISTÊNCIA DE INCOMPATIBILIDADE ENTRE AS
DISPOSIÇÕES DA LEI N.º 4.591/64 E ESTA MULTIPROPRIEDADE
DE UNIDADES CONDOMINIAIS. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 6º
DO CITADO DIPLOMA LEGAL.
(RT 822/295)
Mudança na jurisprudência
“Em que pese a natureza peculiar de formação do Condomínio-
Autor, no denominado sistema de “time-sharing”, não é necessário
tecer considerações sobre a aplicação da Lei 4.591/64 ao presente
caso. Ocorre que é incontroverso que a Ré possui uma unidade no
Condomínio-Autor. E sendo o Autor condomínio e a Requerida
proprietária de unidade autônoma, resta claro que deve contribuir
com as despesas condominiais pertinentes. Dessa forma,
considerando-se, ainda, a não impugnação quanto à inadimplência,
bem como a ausência da juntada de quitações, conclui-se pela
procedência da demanda”.
(Autos n.º 000.05.127.157-7; 41ª Vara Cível Central da Comarca da
Capital;
Exma. Dra. Cláudia Lúcia Fonseca Fanucchi; j. 03/04/2006).
Mudança na jurisprudência
“Trata-se de cobrança de despesas condominiais de condomínio que possui natureza
especial, de multipropriedade, envolvendo co-proprietários de frações-ideais com
limitações de tempo, denominado por alguns doutrinadores como de tempo
compartilhado (time-sharing).Há previsão expressa da Lei n.º 4.591/64, que estava em
vigor ao tempo da instituição do condomínio, da aplicação do direito comum aos
condomínios por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade
autônoma
(art.6º). Foi comprovado o registro da convenção de condomínio no respectivo assento
imobiliário competente, contendo previsão expressa do regime de uso temporário
compartilhado das unidades residenciais autônomas, de modo que cada adquirente é
titular da fração-ideal correspondente a 1/52 avos de cada unidade por período
semanal
(sete dias corridos) ou módulo para utilização exclusiva. À toda evidência que a
hipótese
nem de longe se enquadra como sendo relação de consumo, mas de co-propriedade
imobiliária. Prevalece então a obrigação de cada titular, em solidariedade, arcar com o
custo de rateio proporcional à unidade, das despesas comuns”.
(Autos n.º 2.441/05; 7ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto; Exmo. Dr. Thomaz
Carvalhaes
Mudança na jurisprudência
“Em suma, pode ser exigido dos titulares de cada unidade, ainda
que apenas de fração-ideal, o pagamento das despesas
necessárias à conservação da coisa comum, ou seja, da taxa
condominial correspondente. Trata-se de multipropriedade,
modalidade timesharing imobiliário (tempo compartilhado), com
ampla aceitação em nossos Tribunais, (...) a hipótese não se
confunde com mero direito de uso, ainda que adotado o sistema
de rodízio em multipropriedade”.
(Autos n.º 728/05; 4ª Vara Cível da Comarca de Araraquara-SP;
Exmo. Sr. Dr. Fernando de Oliveira Mello; j. 31/10/2006).
Mudança na jurisprudência
Por todos esses fundamentos, e com amparo em orientação jurisprudencial
diversa da adotada pela r. sentença, deve-se reconhecer que a presente
ação é meio processual adequado para a cobrança das despesas de
condomínio pelo Condomínio Paúba-Canto Sul. (...)
Assim, o entendimento ora acolhido tem a importante virtude de dar uma
adequada solução prática ao problema das despesas comuns do edifício,
ao permitir a cobrança, com o rateio entre todos os co-proprietários,
evitando, assim, o injusto enriquecimento de quem utiliza as áreas comuns
do edifício sem contudo arcar com as despesas de conservação”.
(TJ/SP – Ap. s/ rev. 990.09.260.237-3 da 35ª Câmara de Direito Privado,
julgada em 18/01/2010, de relatoria do Des. Melo Bueno).
Mudança na jurisprudência
“Despesas de Condomínio. Ação de Cobrança. Extinção sem resolução do
mérito por ausência de interesse processual. Afastamento. Multipropriedade
imobiliária ou time-sharing. Instituto que guarda semelhanças com o
condomínio edilício. Possibilidade de regência pela Lei n.º 4.591/64.
Precedentes
desta Corte. Simples limitação temporal ao exercício do direito de uso do
imóvel, sem comprometer o direito real de propriedade. Estipulação em
Convenção de Condomínio devidamente registrada. Expressão da autonomia
da
vontade dos condôminos. Meio processual adequado à cobrança. Despesas
comuns com natureza análoga às despesas do condomínio em edificações.
Ação
Procedente. Incidência de encargos moratórios amparados em Convenção
Condominial. Recurso Provido”. “A chamada multipropriedade imobiliária é uma
variação do condomínio tradicional, caracterizada, contudo, pela divisão do uso do
imóvel
em períodos. Na realidade, nada mais é do que um novo tipo de condomínio
especial, que
surgiu em locais de lazer. Por conseguinte, em princípio, não existe
incompatibilidade entre
as disposições da Lei n. 4.591/64 e a multipropriedade de unidades condominiais.
Trata-se,
em realidade, de uma estipulação temporal quanto ao uso do imóvel pelos co-
Mudança na jurisprudência
“Cobrança de condomínio. Situação de multipropriedade
destinada a fracionar período de uso do imóvel entre seus co-
proprietários, que em nada influi na questão da despesa
condominial. Situação de obrigação indivisível e solidária, a
possibilitar a cobrança da totalidade do débito de qualquer um
dos co-proprietários. Impossibilidade de aplicação do CDC.
Argumentos fragilmente expostos, sem especificações.
Sentença bem fundamentada. Apelo improvido”.
(TJ/SP – Ap. Cív. n.º 9098277-54.2007.8.26.0000; Rel. D. Soares
Levada, 34ª Câm. Dir. Priv.; j. 29/11/2010).
Mudança na jurisprudência
Cobrança. Despesas e Encargos. Multipropriedade ou Time
Sharing (Time Share). Admissibilidade Regime Jurídico de
Condomínio. Modalidade que apresenta particularidades que
não desnaturam a relação condominial.
(TJ/SP – Ap. Cív. 0054474-06.2008.8.26.0562; Rel. Des. Francisco
Thomaz; 29ª Câm. Dir. Priv., j. 30/11/2011).
Despesas de Condomínio. Cobrança. Condomínio formado por
multipropriedade ou "time-sharing". Aplicação das disposições
da Lei nº 4.591/64. Possibilidade. Precedentes jurisprudenciais.
(TJ/SP – Ap. Cív. n.º 9000044-56.2007.8.26.0506, Rel. Des. Rocha de
Souza, 32ª Câm. Cív., j. 06/06/2013).
Mudança na jurisprudência
Despesas condominiais. Cobrança. Ação julgada procedente.
Multipropriedade ou "time-sharing". Instituto que constitui uma variação
do condomínio tradicional. Morte dos titulares do domínio. Transmissão
automática da propriedade aos herdeiros. Legitimidade passiva.
Responsabilidade dos herdeiros pelo adimplemento do débito
condominial. Reconhecimento. Exegese do artigo 1.784 do Código Civil
vigente. Débito incontroverso. Ausência de impugnação específica
quanto ao valor cobrado. Sentença mantida. Recursos improvidos. A
abertura da sucessão transmite, desde logo, os direitos do imóvel para
os sucessores. (Artigo 1.572 do Código Civil de 1916, atual artigo 1.784
do Código Civil de 2002). Bem por isso, são os herdeiros ou sucessores
responsáveis pelo adimplemento das despesas condominiais que
incidem sobre o imóvel, pouco importando que tenham ou não
conhecimento de sua existência. Estando o débito condominial
discriminado na memória de cálculo que acompanha a inicial, e não
tendo sido impugnado especificamente na contestação, de modo a
demonstrar eventual excesso, é de ser mantida a sentença de
procedência da ação.
(TJSP – Ap. 0017273-18.2007.8.26.0302, Rel. Kioitsi Chicuta, 32ª C.C., j.
16/05/2013).
Mudança na jurisprudência
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIMESHARING). NATUREZA JURÍDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS NO TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL. PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
“A multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se, portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil; e o multiproprietário, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal, tem, nos embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração-ideal do bem objeto de constrição”.
REsp 1.546.165-SP, julgado em 26/04/2016 e publicado em 06/09/2016, de relatoria do Ministro João Otávio Noronha.
Novo enfoque da
jurisprudência O uso do imóvel por turnos não descaracteriza o condomínio:
quando um dos proprietários está em gozo absoluto e
exclusivo do imóvel, os demais permanecem íntegros nos
poderes dominicais.
Eventual desrespeito ao pacto de uso rotativo é resolvido no
campo do direito obrigacional, em nada afetando o direito de
propriedade.
O condomínio ordinário é aceito no ordenamento. A Lei
4.591/64 já previa possibilidade no art.6º: “Sem prejuízo do
disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito
comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa
sobre a mesma unidade autônoma”.
Na multipropriedade, há um critério pré-estabelecido para o
Novo enfoque da
jurisprudência
A exclusividade no uso dos imóveis existe por não se constituírem áreas comuns do edifício, não importando se a propriedade é de uma ou de várias pessoas ou se os titulares dividem o uso da coisa comum.
Exclusividade da unidade autônoma em relação às áreas comuns (Lei 4.591/64) X Exclusividade do direito de propriedade (único titular do domínio).
Se os condôminos alteram a Convenção Coletiva, abolindo o sistema de uso rotativo de seus próprios imóveis e definindo outro critério de utilização, voltariam a se apresentar como um condomínio convencional.