TARTU ÜLIKOOLI ÕIGUSINSTITUUT

Helerin Kaldvee

MAAREFORMI KÄIGUS LINNADES ELAMU JUURDE MAA OSTUEESÕIGUSEGA ERASTAMISE

ÕIGUSLIKKE PROBLEEME

Bakalaureusetöö

Juhendaja külalisprof. Aare Reenumägi

Tallinn 2006

2

SISUKORD

Sissejuhatus ...........................................................................................................3

1. Maa ostueesõigusega erastamise olulisemad õiguslikud aspektid ..............5

1.1. Maareform osana omandireformist..................................................................................5

1.2. Uue ülekohtu tekitamise keeld.........................................................................................7

1.3. Senise maakasutusõiguse jätkumine ................................................................................8

1.4. Maa ostueesõigusega erastamise korraldaja ja õigustatud subjektid ...............................9

1.5. Ehitise ja elamu mõiste ning ehitise omandiõiguse üleminek .......................................11

2. Elamu juurde ostueesõigusega erastatava maa õiguspärane suurus .......13

2.1. Erastatava maa õiguspärase suuruse määramise üldised alused ....................................13

2.2. Maa kasutamist tõendava dokumendi ja senist maakasutusõigust tõendava dokumendi

mahuline vahekord................................................................................................................14

2.3. Maakasutuse õiguspärasust tõendavate dokumentide liigitamine: otsustamis- ja

kasutamisdokument ..............................................................................................................15

2.3.1. Linnade (linnarajoonide) täitevkomiteede ainupädevus maa kasutamiseks andmise

otsustamisel.......................................................................................................................16

2.3.2. Elamuomanikele linna reservmaadest juurdelõigete eraldamise load ja otsused ...18

2.3.3. Lühiülevaade kasutamisdokumentide aktsepteeritavuse õiguspoliitilisest

põhjendatusest...................................................................................................................20

2.3.4. Maarendise (maamaksu) tasumise kviitungi tõendusjõud ......................................22

2.3.5. Tehnilise inventariseerimise büroo akt kasutamisdokumendina ............................24

3. Elamu juurde ostueesõigusega erastatava maa ulatuse määramine ........27

3.1. Maa erastamise taotleja avaldusest lähtumine maa suuruse määramisel.......................27

3.2. Erastamise korraldaja otsustused seoses maa suuruse määramisega.............................28

3.3. Maa suuruse ja piiride koostoimes määramine..............................................................30

3.4. Planeeringu ja maakorralduse nõuetega arvestamine ....................................................31

3.5. Probleeme erastamisele ja tagastamisele kuuluva maa ühise piiri korral ......................33

Kokkuvõte ...........................................................................................................35

Résumé [välja jäetud]

Kasutatud lühendid..............................................................................................38

Kasutatud materjalide loetelu ..............................................................................39

Lisad [välja jäetud]

3

Sissejuhatus

2006. aastal möödub 15 aastat omandi- ja maareformi algatamisest ning vaatamata

optimistlikele lootustele reformid kiiresti läbi viia ei ole seda tänini suudetud.

Rahandusministeeriumi andmetel1 on maareformi käigus lõpetamata umbes 20 000 maa

erastamise tehingut. Paljudel on probleemiks juriidilised küsimused. Ainuüksi Tallinna linnas

on ostueesõigusega erastamise õiguslikke probleeme paaril tuhandel juhtumil. Enamik

võimalikke õiguslikke vaidlusi tekitavaid asju alles hakkavad kohtutesse jõudma.

Bakalaureusetöös keskendutakse linnades elamu juurde maa ostueesõigusega erastamise

õiguslikele küsimustele. Maareformi käigus teravaimad probleemid kerkivad esile eelkõige

linnades elamu juurde maa erastamisel, kus enamikel juhtudel põrkuvad endiste maaomanike

(või nende õigusjärglaste) ja nõukogudeaegsete elamute omanike vastandlikud huvid.

Bakalaureusetöös püütakse leida vastust küsimusele, kas seadusandja on kehtestanud

regulatsiooni, mis võtab arvesse mõlema poole huve ning on samas õiglane.

Bakalaureusetöö eesmärgiks on ülevaate andmine elamu juurde maa ostueesõigusega

erastamise õiguspärase ulatuse määramisel, võttes arvesse omandireformi eesmärki heastada

endistele omanikele tehtud ülekohus, kuid samas vältida uue ülekohtu tekitamist, mis on

autori arvates kogu maareformi (kui omandireformi osa) tuumaks. Selleks analüüsitakse

igakülgselt maa õiguspärast kasutamist tõendavaid dokumente kui peamisi aluseid maa

õiguspärase suuruse määramisel ning illustreeriva materjalina on käsitletavate dokumentide

näidised ka bakalaureusetöö lisana esitatud. Põhjalikud käsitlused nimetatud dokumentide

kohta Eesti õiguskirjanduses seni puuduvad.

Riigikohus on märkinud, et “omandireformi, sealhulgas maareformi reguleerivatele

õigusaktidele on olnud iseloomulik sagedane muutmine. Muudatustega on püütud parandada

seadusesse sattunud olulisi vigu ja arvestada teiste isikute põhjendatud huvidega.”2 Viimased

maareformi seaduse muudatused jõustusid 27. novembril 2005. a ja 4. veebruaril 2006. a.

Uurimistöö muutub veelgi aktuaalsemaks esimesena nimetatud muudatuste valguses, sest

1 Ülevaade erastamisväärtpaberite väljaandmisest ja kasutamisest seisuga 15. oktoober 2005. a. Rahandusministeerium. Kättesaadav arvutivõrgus: http://www.fin.ee/?id=12484. (19.05.2006). 2 RKHKo 11.06.2001, nr 3-3-1-32-01, p 2 – RTIII 2001, 20, 214.

4

selle kohaselt tuleb kohalikul omavalitsusel ostueesõigusega erastatava maa ulatuse

määramisel alati lähtuda maakasutuse õiguspärasusest.

Uurimistöö eesmärgi saavutamiseks on tarvilik järk-järguline struktureeritud käsitlus.

Bakalaureusetöö koosneb uurimisvaldkonna sisust tulenevalt kolmest peatükist. Esimeses

peatükis käsitletakse maa ostueesõigusega erastamise paiknemist omandi- ja maareformi

õiguslikus raamistikus ja avatakse uurimistöö seisukohast olulisemad mõisted ja aspektid.

Autori arvates konkretiseerub omandireformi eesmärk antud juhul ostueesõigusega erastatava

maa suuruse kindlaksmääramises. Seetõttu keskendutakse teises, kõige mahukamas peatükis,

maa õiguspärase suuruse määramise aluseks olevate dokumentide käsitlusele, sest maa

kasutamise õiguspärasust saab tõendada üksnes dokumentaalselt. Dokumendid on autori

arvates võimalik liigitada otsustamisdokumentideks ja kasutamisdokumentideks. Põhjalikult

uuritakse erinevaid nõukogudeaegseid dokumente, mis nimetatud kategooriate alla kuuluvad.

Alles siis, kui on tuvastatud maakasutuse õiguspärane suurus, on võimalik määrata

ostueesõigusega erastatava maa ulatus selle suuruse ja piiride omavahelises koostoimes,

arvestades lisaks ka planeeringu ja maakorralduse nõudeid. Viimasena nimetatud aspekte

käsitletaksegi bakalaureusetöö kolmandas peatükis.

Bakalaureusetöö on valdavalt teoreetiline. Uurimistöö läbiviimisel on kasutatud analüüs-

sünteesi meetodit, kirjeldavat ja ajaloolist meetodit.

Bakalaureusetöö kirjutamisel on kasutatud vähest olemasolevat asjakohast teaduskirjandust ja

muid kirjalikke allikaid, sh okupatsioonirežiimi aegset Eesti Nõukogude Sotsialistliku

Vabariigi (edaspidi Eesti NSV või ENSV) vastavat seadusandlust. Töös on toetutud peamiselt

eestikeelsele kirjandusele, kuna Eesti Vabariigi maareformi nii spetsiifiline käsitlus ei ole

pakkunud võõrkeelsetele autoritele huvi. Lisaks on kasutatud ka Eesti Vabariigi õigusakte

ning olemasolevat kohtupraktikat, peamiselt Riigikohtu lahendeid.

Bakalaureusetöö hüpotees: hetkel kehtivas maareformi seaduse redaktsioonis sätestatud

linnades elamu juurde ostueesõigusega erastatava maa ulatuse määramise regulatsioon

võimaldab heastada endistele omanikele tekitatud ülekohtu ega tekita samas uut ülekohut.

5

1. Maa ostueesõigusega erastamise olulisemad õiguslikud aspektid

1.1. Maareform osana omandireformist

1991. aasta 13. juunil võttis Eesti Vabariigi Ülemnõukogu vastu Eesti Vabariigi

omandireformi aluste seaduse (edaspidi ORAS). ORAS § 2 järgi on omandireformi

eesmärgiks omandisuhete ümberkorraldamine omandi puutumatuse ja vaba ettevõtluse

tagamiseks, omandiõiguse rikkumisega tehtud ülekohtu heastamine ning eelduste loomine

turumajandusele üleminekuks. Riigikohtu üldkogu on märkinud, et omandireform on riigi

spetsiifiline ülesanne õigusriigi ja turumajanduse ülesehitamisel.3

Maareform on omandireformi osa, mida reguleerib ORASe suhtes eriseaduseks olev

maareformi seadus (edaspidi MaaRS). MaaRS § 2 kohaselt on maareformi eesmärgiks

kujundada riiklikul maaomandil rajanevad suhted ümber peamiselt maa eraomandil

põhinevateks suheteks, lähtudes endiste omanike õiguste järjepidevusest ja praeguste

maakasutajate seadusega kaitstud huvidest, ning luua eeldused maa efektiivsemaks

kasutamiseks. D. Warriner märgib, et maa omandi- või kasutusõiguse ümberkorraldamine

ongi üldjuhul maareformide eesmärgiks4.

Nõukogude okupatsiooni algul natsionaliseeriti kogu maa ning terve nõukogude perioodi

vältel oli isikutel üksnes maa kasutamise õigus.5 Maareformiga kaotatakse Eesti territooriumil

ligi pool sajandit eksisteerinud ehitisekeskne kinnisvara (näiteks läks Eesti NSV maakoodeksi

kohaselt ehitise omandiõiguse ülemineku korral omandajale üle ka maakasutusõigus) ning

taastatakse maakeskne ehk turumajanduslik kinnisvara6, kujundatakse ümber maasuhted –

taastatakse eraomand maale ja tuuakse maa tagasi tsiviilkäibesse. Selle poolest erineb Eestis

nagu teisteski Kesk- ja Ida-Euroopa riikides läbiviidav maareform mujal maailmas

läbiviidavatest maareformidest7, sest maareformi käigus tuleb seetõttu tegeleda ka

3 RKÜKo 22.12.2000, nr 3-4-1-10-2000, p 14 – RTIII 2001, 1, 1. 4 Warriner, D. Land Reform in Principle and Practice. Oxford: Clarendon Press, 1969, p 20. 5 Pajo, M., Grünberg, E., Lass, J. Maaõigus. Näidised ja kommentaarid. Tallinn: OÜ Käsiraamatute Kirjastus, 2002, lk 21. 6 Aasmäe, V. Kinnisvara omaniku ABC. Tallinn: Eesti Entsüklopeediakirjastus, 1999, lk 7. 7 Swinnen, J.F.M. The Political Economy of Land Reform Choices in Central and Eastern Europe. Economics of Transition, 1999, Vol. 7, No. 3, pp 637-639.

6

nõukogudeaegse pärandiga.8 Eestis on see siiski mõnevõrra lihtsam, kuna turumajanduse idee

pole nii võõras kui mõnes muus Ida-Euroopa riigis.9

“Omandi- ja maareformi tuleb vaadelda koos, sest nad on väga tugevalt põimunud. Need

reformid on kogu ühiskonda haaravad ja läbivad aktsioonid, mistõttu tuleb mõista, et tegemist

ei ole vaid majandus- ja õigusküsimustega, vaid ka poliitiliste, eetiliste, sotsiaal-

psühholoogiliste ja ajalooliste probleemidega. Paljudel juhtudel mõistetakse omandireformi

eesmärki kitsalt kui endiste omanike ja nende õigusjärglaste omandiõiguse taastamist, neile

sundvõõrandatud vara (maa) tagastamist või kompenseerimist. Tegelikult on nii omandi- kui

maareformi eesmärk korraldada omandisuhted (maasuhted) Eesti Vabariigis ümber

omandivormide võrdsuse ja omandi puutumatuse ning vaba ettevõtluse põhimõttel

rajanevateks omandisuheteks ning selle ühe osana heastada omandi sundvõõrandamisega

tekitatud ülekohus”.10

Maareform kui omandireformi osa viiakse läbi Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduses

ja maareformi seaduses sätestatud tingimustel ja korras. Maareformi suhtes rakendatakse

omandireformi aluste seadust, kui maareformi seadusest ei tulene teisiti (MaaRS § 4).

ORAS paragrahvides 4 ja 5 sätestatakse omandireformi õigustatud ja kohustatud subjektid.

Omandireformi õigustatud subjektiks on isikud, sealhulgas riik, kellel on seaduse järgi õigus

nõuda vara tagastamist või kompenseerimist või taotleda vara tasu eest või tasuta üleandmist.

Omandireformi kohustatud subjektiks on riik ja teised isikud, kes on seaduse järgi kohustatud

omandireformi õigustatud subjektidele vara tagastama või kompenseerima või tasu eest või

tasuta üle andma.

ORAS § 11 lõike 1 kohaselt on omandireformi objektiks õigusvastaselt võõrandatud maa

koos sellega püsivalt seotud loodusobjektidega, ehitised, laevaregistrisse kantud laevad,

põllumajandusinventar, tootmishoonete sisseseade, aktsiad ja osatähed, arvestamata neil

lasunud võlgu.

8 Wegren, S.K. Land Reform in the Former Soviet Union and Eastern Europe. London: Routledge, 1998, pp 5-6. 9 Giovarelli, R., Bledsoe, D. Land Reform in Eastern Europe. Western CIS, Transcaucuses, Balkans, and EU Accession Countries. Seattle, Washington, 2001. Arvutivõrgus kättesaadav: http://www.fao.org/documents/show_cdr.asp?url_file=/DOCREP/007/AD878E/AD878E00.HTM (19.05.2006) 10 Raidla, J. Õiguspoliitika: probleemid ja perspektiivid. Eesti Jurist, 1991, nr 2, lk 85-86.

7

1.2. Uue ülekohtu tekitamise keeld

Maareformi raames tuleb lahendada teravaid huvikonflikte – omandireformi õigustatud

subjekti huvile õigusvastaselt võõrandatud vara tagasi saada vastandub õigusvastaselt

võõrandatud maad aastakümneid kasutanud isiku soov selle maa omanikuks saada.

Omandireformi üheks eesmärgiks on omandiõiguse rikkumisega tehtud ülekohtu heastamine,

mis ORAS § 3 lõike 1 kohaselt on võimalik kahel viisil – õigusvastaselt võõrandatud

(ebaseaduslikult natsionaliseeritud, kollektiviseerimisel ühistatud ja repressioonidega või

muul omaniku õigusi rikkuval viisil võõrandatud) vara tagastamise või kompenseerimise

kaudu.

ORAS § 2 lõikes 2 sätestatud üldprintsiip, mille kohaselt ei tohi omandireformi käigus vara

tagastamine või kompenseerimine endistele omanikele või nende õigusjärglastele kahjustada

teiste isikute seadusega kaitstud huve ega tekitada uut ülekohut, kehtib ka maareformi

läbiviimisel.

Maido Pajo märgib: “Ülekohtu probleem on sisuliselt probleem õiglusest. Õiglus kui

väärtuseline kategooria on üldiselt raskesti mõõdetav ja igaühel on oma arusaamine õiglusest.

Oluline on leida erinevate huvide tasakaal ja arvestada kõigi maataotlejate

tähelepanuväärivaid huve võimalikult võrdsel määral.”11

Õiguspoliitiliselt on asutud seisukohale, et okupatsioonirežiimi ajal isikule riigi või kohaliku

võimu organi otsusega tasuta kasutada antud õigusvastaselt võõrandatud vara äravõtmine, et

nimetatud vara õigustatud subjektile tagastada, tooks endaga kaasa uue ülekohtu. Näiteks

sätestab MaaRS § 7 lõige 1, et linna piirides asuvat õigusvastaselt võõrandatud maad ei

tagastata, kui maa kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindamiseks

vajaliku maana. Sellisel juhul peetakse küllaldaseks, et omandiõiguse rikkumisega tehtud

ülekohtu hüvitamiseks maksab riik õigustatud subjektile tagastamata jäänud vara eest

kompensatsiooni õigusaktidega sätestatud korras.

Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium on asunud seisukohale, et

“omandireformi aluste seadus väljendas poliitilist tahet teostada restitutsioon ulatuses ja viisil,

11 Pajo, M., Grünberg, E., Lass, J. Maaõigus. Näidised ja kommentaarid. Tallinn: OÜ Käsiraamatute Kirjastus, 2002, lk 22.

8

mis ei tekitaks uut ülekohut ja oleks riigile majanduslikult jõukohane. Kompenseerimine ei

tohi liialt koormata maksumaksjat ega takistada ühiskonnale vajalike kulutuste tegemist.

Ülekohtu heastamise ulatust ja viisi õigustas asjaolu, et Eesti Vabariik ei ole vara

õigusvastaselt võõrandanud ega saa seetõttu olla vastutav tekitatud kahju eest.”12

Maareformi läbiviimine peab loomulikult olema kooskõlas kõigi õiguse üldpõhimõtetega.

Mõne asja lahendamisel võib uue ülekohtu tekitamise keeld siiski üles kaaluda mõne teise

õigusprintsiibi, näiteks õiguspärase ootuse põhimõtte. Riigikohtu halduskolleegium on

leidnud, et õigustatud subjektide ootus, et nende taotlus vara tagastamiseks vaadatakse läbi

varem kehtinud seaduse redaktsiooni järgi, mis halduskolleegiumi arvates oli ebaõiglane, ei

kaalu üles keeldu omandireformi käigus kahjustada teiste isikute seadusega kaitstud huve ega

tekitada uut ülekohut.13

1.3. Senise maakasutusõiguse jätkumine

Riigikohtu halduskolleegium on seisukohal, et “isikut, kellel on õigus nõuda maa tagastamist

(omandireformi õigustatud subjekti), ei saa käsitada kinnisasja omanikuna.”14 Riigikohtu

halduskolleegium on eelnevat seisukohta kinnitades märkinud, et “õigusvastaselt võõrandatud

vara ei ole endiste omanike, kellelt vara õigusvastaselt võõrandati, omandis ning seetõttu ei

laiene sellele ka põhiseaduse § 32 kaitse”.15

Õigus vara tagastamist nõuda tuleneb omandireformi reguleerivatest õigusaktidest nendes

õigusaktides kindlaks määratud tingimustel. Vara tagastamiseks või kompenseerimiseks tuleb

muuhulgas esitada tähtaegselt avaldus ning taotleja tuleb tunnistada omandireformi õigustatud

subjektiks.16

MaaRS § 36 lõige 1 sätestab, et senine maakasutusõigus lõpeb maakasutuse

ümbervormistamisega samas seaduses või riigivaraseaduses sätestatud alustel. See tähendab,

et senikaua kuni maareformi käigus tekib maaomand, kehtib edasi senine nõukogudeaegne

maakasutusõigus, mis kehtis ENSV maakoodeksi alusel.

12 RKPJKo 16.09.2003, nr 3-4-1-6-03, p 22 – RTIII 2003, 27, 269. 13 RKHKo 11.06.2001, nr 3-3-1-32-01, p 2 – RTIII 2001, 20, 214. 14 RKHKm 25.05.1999, nr 3-3-1-23-99, p 1 – RTIII 1999, 18, 171. 15 RKHKo 07.12.2001, nr 3-3-1-51-01, p 5 – RTIII 2002, 1, 1. 16 Pajo, M., Grünberg, E., Lass, J. Maaõigus. Näidised ja kommentaarid. Tallinn: OÜ Käsiraamatute Kirjastus, 2002, lk 22.

9

Nõukogudeaegne maakasutus võis olla ajutine (ehk tähtajaline) või tähtajatu. Maido Pajo

väidab, et “maakasutusõigus tekkis üksnes otsustuskorras riigi või kohaliku omavalitsuse

organite otsustena, mille alusel vormistati maa looduses eraldamise akt. ENSV maakoodeksi

alusel antud tähtajatu maakasutus iseenesest ei anna õigusi maareformi käigus maa

omandamiseks.”17

ENSV maaseadusandluse alusel tehtud maaeraldused vormistatakse ümber Eesti Vabariigi

maareformi seaduse ja sellest tulenevate normatiivaktidega kehtestatud korras.18

Maakasutusõiguse tekkimine või muutmine maareformi käigus on võimalik MaaRS alusel

ehitiste teenindusmaa määramisena, mis on hilisema maa erastamise aluseks. MaaRS näeb

ette ehitiste teenindusmaa määramise juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi

suuruse ja piiride muutmine on maakorralduse ja planeeringu nõuetest tulenevalt otstarbekas.

Teenindusmaa määramise järel tekib elamuomanikul maakasutusõigus määratud maale,

samuti peab seejärel elamuomanik maksma maamaksu teenindusmaa kasutamise eest.

1.4. Maa ostueesõigusega erastamise korraldaja ja õigustatud subjektid

MaaRS eesmärgiks on, nagu eespool juba märgitud, maasuhete ümberkorraldamine. Selle

käigus19:

1) taastatakse nõukogude okupatsiooni eelse20 Eesti Vabariigi aegne maaomand;

2) erastatakse maa eelkõige nõukogudeaegsele maakasutajale;

3) maa munitsipaliseeritakse või

4) maa jäetakse riigi omandisse.

MaaRS § 222 sätestab erastamise korraldaja, kelleks on maavanem. Reeglina korraldab maa

erastamist maavanem koos kohaliku omavalitsusüksusega. Kohalik omavalitsus teeb maa

erastamisel seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud erastamise eeltoiminguid –

määrab maa suuruse, sihtotstarbe, maksustamishinna jne.21 Kohalik omavalitsus, tehes maa

17 Pajo, M., Grünberg, E., Lass, J. Maaõigus. Näidised ja kommentaarid. Tallinn: OÜ Käsiraamatute Kirjastus, 2002, lk 26. 18 Ibid., lk 27. 19 Tael, S. Krundi suuruse määramine maareformi käigus. Juridica, 1999, nr 3, lk 139. 20 Okupatsioon algas 16. juunil 1940. aastal ning seetõttu lahendatakse õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise küsimused selle kuupäeva seisuga. 21 Pärna, P. Maareformi seaduse muudatused. Juridica, 1996, nr 5, lk 221-231.

10

erastamisel seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud erastamise eeltoiminguid,

täidab riiklikke haldusülesandeid.22

MaaRS § 222 lõike 2 kohaselt võib maavanem kokkuleppel kohaliku omavalitsuse volikoguga

volitada kohalikku omavalitsust korraldama riigi nimel maa ostueesõigusega erastamist.

Näiteks on Harju maavanema ja Tallinna Linnavolikogu esimehe vahel 13. märtsil 1997. a

sõlmitud kokkulepe Tallinna linnale volituste andmises riigi nimel maa ostueesõigusega

erastamise korraldamiseks.

Riigikohtu üldkogu on seisukohal, et kuni omandireformi konkreetse objekti saatuse kohta

otsuse tegemiseni teostatakse riigivõimu. Avaliku võimu teostamine, alludes rangetele

reeglitele, võimaldab tagada isikute ja kollektiivsete huvide kaitse.23

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (edaspidi AÕSRS) § 13 lõige 3 sätestab ehitise

omaniku õiguse saada maa omanikuks MaaRSis sätestatud alustel ja korras. Ehitisealune maa

ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega

riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti.

MaaRS § 20 lõike 1 kohaselt kuulub erastamisele maa, mida sama seaduse alusel ei tagastata

ning mida ei jäeta riigi omandisse vastavalt sama seaduse paragrahvile 31 ega anta

munitsipaalomandisse vastavalt sama seaduse paragrahvile 25.

Maad on võimalik erastada mitmel erineval viisil – ostueesõigusega erastamisena,

erastamisena piiratud või avalikul enampakkumisel, vaba põllu- või metsamaa erastamisena.

Sõltuvalt erastamise viisist on maa erastamise subjektide ring, erastatava maa suurus ja maa

erastamise protseduur erinev.24

Vastavalt MaaRS § 22 lõikele 1 saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellele maa on

antud põliseks kasutamiseks Eesti NSV taluseaduse alusel või kellel on õigus osta maad

ehitise või istanduse omanikuna vastavalt maareformi seadusele, arvestades paragrahvis 21

sätestatud kitsendusi, samuti elamu-, korteri-, garaaži-, suvila- või aiandusühistu tema

liikmete ühiskasutuses olevat maad, mida ei taotleta tagasi. Maa ostueesõigusega erastamine

22 RKHKo 20.03.2001, nr 3-3-1-6-01, p 2 – RTIII 2001, 10, 108. 23 RKÜKo 22.12.2000, nr 3-4-1-10-2000, p 14 – RTIII 2001, 10, 01. 24 Pajo, M., Grünberg, E., Lass, J. Maaõigus. Näidised ja kommentaarid. Tallinn: OÜ Käsiraamatute Kirjastus, 2002, lk 68.

11

on seotud kas objekti või maakasutusõigusega. Maa ostueesõigusega erastamisel on samuti

oluline, kas erastatav maa asub linnas või linnaga võrdsustatud tiheasustusega alal või

hajaasustusega alal. Peamised erinevused seisnevad erastatava maa ulatuses ja erastatava maa

hinnas.25

MaaRS § 7 lg 1 sätestab, et linna piirides asuvat õigusvastaselt võõrandatud maad ei tagastata,

kui maa kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindamiseks vajaliku

maana ja kui õigustatud subjekt ning praegune ehitise omanik ei lepi kokku maale

hoonestusõiguse seadmises ehitise omaniku kasuks, ehitise võõrandamises õigustatud

subjektile või muul viisil.

1.5. Ehitise ja elamu mõiste ning ehitise omandiõiguse üleminek

Maa ostueesõigusega erastamise eelduseks on ehitise olemasolu, mis on isiku, kes maa

ostueesõigusega erastamist taotleb omandis. Ehitis MaaRS mõttes on maapinnaga püsivalt

ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses. Ehitusseaduse § 2 kohaselt on ehitis aluspinnasega

kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Ehitised jagunevad

hooneteks ja rajatisteks. Hoone on katuse, siseruumi ja välispiiretega ehitis.

MaaRS § 6 lõike 32 kohaselt on elamu sama seaduse tähenduses hoone, mille üldpinnast

vähemalt 20 protsenti on ette nähtud alaliseks elamiseks ja ülejäänud osa põllumajanduslikuks

tootmiseks või muuks elamuga seotud sihtotstarbeks. Elamu kohta sätestatut kohaldatakse ka

lõpetamata elamu suhtes, mis vastab ehitusseaduse tähenduses hoonele sätestatud tunnustele.

Ehitiste teenindamiseks vajalikku maad saab määrata üksnes ehitistele. Ehitis, mille juurde

või teenindamiseks maad ostueesõigusega erastamiseks taotletakse, peab vastama

seadusandluses ehitisele kehtestatud tunnustele ja olema samas ka sihtotstarbeliselt kasutatav.

Riigikohtu halduskolleegium väidab, et “MRS [maareformi seaduse] § 6 lg-t 31 tuleb mõista

selliselt, et õigusvastaselt võõrandatud maa õigustatud subjektile tagastamist saab takistada

üksnes selliste ehitiste olemasolu, mida sihtotstarbeliselt kasutatakse või mida on võimalik

sihtotstarbele vastavalt kasutada. Sellisel juhul kaalub ehitise omaniku õiguste kaitse vajadus

üles maa tagastamise õigustatud subjekti õiguse saada tagasi õigusvastaselt võõrandatud maa.

25 Ibid.

12

Kui aga ehitis on lagunenud ja sihipärasest kasutusest väljalangenud, siis selline ehitis ei saa

takistada õigusvastaselt võõrandatud maa õigustatud subjektile tagastamist. Sihipärase

kasutuse all tuleb mõista ehitise kasutamist selle püstitamisel või rekonstrueerimisel määratud

eesmärgil, mis ehitisel oli omandireformi alguse hetkel (20. juuni 1991). Maareformi

toimumise tingimustes ei ole kasutusest väljalangenud ehitise kasutusotstarbe muutmisega

taaskasutusse võtmine võimalik, sest selline tegevus kahjustaks maa tagastamise õigustatud

subjekti võimalust saada tagasi õigusvastaselt võõrandatud maa.”26

Juhul kui haldusmenetluse käigus tuvastatakse, et hoone ei vasta MaaRSis sätestatud ehitise

nõuetele, puudub ehitis kui objekt, mille juurde saab määrata teenindamiseks vajaliku maa.

Seega, kui langeb ära õiguslik alus ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramiseks, siis

tuleb kohalikul omavalitusel vastav haldusakt tühistada.”27

Nõukogude ajal eksisteeris ehitisekeskne kinnisvara, mis tähendab, et maakasutusõigus oli

seotud ehitisega – kui ehitise omandiõigus läks üle, läks ehitise omandajale üle ka

maakasutusõigus ehitise juurde kuuluvale maale.

Nimelt sätestab ENSV maakoodeksi § 117 lõige 1, et omandiõiguse üleminekul ehitistele, mis

asuvad linnamaal, läheb üle ka maatüki või selle osa kasutamise õigus. ENSV maakoodeksi

§ 117 lõige 2 sätestab, et hoonete omandiõiguse ülemineku korral on maakasutusõiguse

ülemineku aluseks omandiõiguse üleminekut tõendav dokument.28

Osa ENSV maakoodeksi sätetest kehtivad veel praegugi, sest senise maakasutusõiguse

jätkumise tagamiseks ei ole võimalik kõiki maakasutusõigust reguleerivaid sätteid tühistada

enne maareformi lõpetamist.29 ENSV maakoodeksi § 117 on üks sellistest sätetest, mis on

tänini kehtiv. AÕSRS § 13 lõike 6 kohaselt võib kuni ehitisealuse maa kandmiseni

kinnistusraamatusse või riigi omandisse jäetud või munitsipaalomandisse antud maa riigi

maakatastrisse kandmiseni ehitist ja selle mõttelist osa võõrandada ja pärida kui vallasasja.

Maakasutusõigus ehitisega seotud maale läheb üle ENSV maakoodeksi § 117 lõike 1 alusel.

26RKHKo 15.12.2004, nr 3-3-1-57-04, p 14 – RTIII 2005, 1, 2. 27 Võrk, E. Maareform ja selle õigusliku regulatsiooni analüüs Tallinna näitel. Magistritöö. Tallinn, 2005, lk 27. Arvutivõrgus kättesaadav: http://portaal.ell.ee/5396 (19.05.2006). 28 Eesti NSV maakoodeks. Ametlik tekst muudatuste ja täiendustega seisuga 1. mai 1983. Tallinn: Eesti Raamat, 1983, lk 71. 29 Pajo, M., Grünberg, E., Lass, J. Maaõigus. Näidised ja kommentaarid. Tallinn: OÜ Käsiraamatute Kirjastus, 2002, lk 26.

13

2. Elamu juurde ostueesõigusega erastatava maa õiguspärane suurus

2.1. Erastatava maa õiguspärase suuruse määramise üldised alused

MaaRS § 221 kohaselt võib ostueesõigusega maad erastada MaaRS paragrahvides 7, 8, 9, 10,

paragrahvi 20 lõigetes 11 ja 12 ning paragrahvis 21 sätestatud ulatuses, kui MaaRS

paragrahvist 221 ei tulene teisiti. MaaRS § 221 lõikes 6 on sätestatud, et erastatava maa

suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik

omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Nimetatud korraks on Vabariigi Valitsuse

6. novembri 1996. a määrusega nr 267 kinnitatud “Maa ostueesõigusega erastamise kord”

(edaspidi Maa ostueesõigusega erastamise kord). Ehitise teenindamiseks vajalik maa

määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride

muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas. Tiheasustusega

alal asuvale elamule määratakse teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid MaaRS § 7

lõigetes 5 ja 51 sätestatud alustel.

MaaRS § 7 lõike 51 kohaselt arvatakse elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka kogu

elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa. Nimetatud sätte teise lause kohaselt loetakse

maakasutus õiguspäraseks, kui:

1) maa kasutamiseks andmise otsus on pädeva organi või ametiisiku poolt vastu võetud enne

ORASe jõustumist (s.o enne 20.06.1991. a) või

2) maa kasutamist tõendatakse maarendise (maamaksu) tasumise kviitungiga või muu

dokumendiga, mis on välja antud enne ORASe jõustumist (s.o enne 20.06.1991. a).

Eelnimetatud säte jõustus sisuliselt 27. märtsil 1999. a jõustunud maareformi seaduse

paragrahvide 7 ja 221 muutmise seadusega, alapunktide 1 ja 2 vahel algselt olev “;”

(semikoolon) asendati sõnaga “või” 16. juulil 2000. a jõustunud teise maareformiga

seonduvate õigusaktide muutmise seadusega.

Maa ostueesõigusega erastamise korra punkt 11 sätestab, et maa ostueesõigusega erastamise

avaldusele lisatakse ehitise omandiõigust tõendavad dokumendid (hooneregistri teatis,

seaduslikus korras väljaantud ehitusluba, väljavõte ehitusloa väljaandmise registrist, suvila

või aiamaja üleandmis-vastuvõtmisakt, ostu-müügileping vms) ning avaldaja valduses olevad

14

senist maakasutusõigust tõendavad dokumendid (maa kasutamiseks andmise otsus, maa

looduses eraldamise akt, krundi plaan vms) ja maa plaanid.

2.2. Maa kasutamist tõendava dokumendi ja senist maakasutusõigust tõendava dokumendi mahuline vahekord

Maareformi seaduses ja Maa ostueesõigusega erastamise korras on kasutatud mõnevõrra

erinevaid termineid: MaaRS § 7 lõike 51 punktis 2 mainitakse maa kasutamist tõendavat

dokumenti, eelnimetatud korra punkti 11 alapunkti 2 alusel lisatakse maa ostueesõigusega

erastamise avaldusele avaldaja valduses olevad senist maakasutusõigust tõendavad

dokumendid.

Kas esineb mahuline erinevus maa kasutamist tõendava dokumendi ja maakasutusõigust

tõendava dokumendi vahel, s.t kas maakasutusõigust tõendav dokument Maa ostueesõigusega

erastamise korra tähenduses on laiem termin kui maa kasutamist tõendav dokument MaaRS

§ 7 lõike 51 alapunkti 2 tähenduses, sest vastasel juhul tekib vastuolu MaaRS § 7 lõike 51 ja

Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 11 alapunkti 2 vahel: MaaRS § 7 lõike 51

alapunktis 1 nimetatud maa kasutamiseks andmise otsused peaksid siis Maa ostueesõigusega

erastamise korras nimetatud maakasutusõigust tõendavate dokumentide hulgast välja jääma,

ehkki tegelikult on need seal nimetatud?

27. märtsil 1999. a jõustunud maareformi seaduse paragrahvide 7 ja 221 muutmise seadusega

laiendati juhtumeid, millal senine maakasutus tuleb lugeda õiguspäraseks ning seetõttu tuleb

Vabariigi Valitsuse korras nimetatud maakasutusõigust tõendavateks dokumentideks lugeda

nii maa kasutamisse andmise dokumendid kui ka maa kasutamist tõendavad dokumendid.

Samale seisukohale on asunud ka Õiguskantsler: “Korra p 11.2 nimetatud senist

maakasutusõigust tõendavaks dokumendiks on ka senist õiguspärast maakasutust tõendavad

dokumendid maareformi seaduse § 7 lõike 51 tähenduses.” ning märkides samas, et “[…]

nimetatud alapunkt hõlmab kõikvõimalikke senist maakasutusõigust tõendavaid dokumente.

Sulgudes toodud dokumentide loetelu on lahtine, seega võib avaldaja esitada mistahes

dokumente, mis tõendavad tema senist maakasutusõigust.”30 Seetõttu eelnevalt osundatud

vastuolu puudub.

30 Õiguskantsleri selgitus “Vabariigi Valitsuse 06.11.1996.a. määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korra p 11 alapunkti 2 seadusele vastavuse kontrollimine” 28.03.2001 nr 2-1/91. – Autori valduses.

15

Samas on oluline lisada, et Maa ostueesõigusega erastamise korras nimetatud loetelusse

kuuluvad maa kasutusse andmist tõendavad dokumendid kui otsused MaaRS § 7 lõike 51

alapunkti 1 tähenduses peavad olema välja antud pädevate organite või ametiisikute poolt,

sest praktikas esineb juhtumeid, kus nõukogude ajal on elamuomanikele maad kasutusse

lubatud ametiisikute poolt oma volitusi ületavalt (vt ka käesoleva uurimistöö punkti 2.3.2).

2.3. Maakasutuse õiguspärasust tõendavate dokumentide liigitamine: otsustamis- ja kasutamisdokument

Maareformi seaduse kohaselt saab kohalik omavalitsus lugeda maakasutuse õiguspäraseks

otsuse (MaaRS § 7 lg 51 p 1) või dokumendi, mis tõendab maa kasutamist (MaaRS § 7 lg 51

p 2) olemasolu korral.

Nimetatud sätte kohaselt saab maakasutuse õiguspärasust tõendada kahte liiki dokumentide

alusel:

1) otsused, mis tõendavad maa kasutusse andmist, kusjuures nimetatud otsused peab

olema andnud pädev organ või ametiisik enne ORASe jõustumist (edaspidi

otsustamisdokument);

2) maa kasutamist tõendavad dokumendid, mis on välja antud enne ORASe jõustumist

ning millega on fikseeritud teatud ajahetkel või ajaperioodil maa kasutamine (edaspidi

kasutamisdokument).

Bakalaureusetöös võetakse eeltoodud jaotus õiguslikku maakasutust tõendavate dokumentide

käsitlemisel aluseks.

Nii MaaRS § 7 lõike 51 punktis 2 kui ka juba eelnevalt täheldatult Maa ostueesõigusega

erastamise korras toodud dokumentide loetelud on lahtised ning seega on hõlmatud

kõikvõimalikud dokumendid, mille abil on võimalik tõendada senist maakasutusõigust

MaaRSi tähenduses.

MaaRS § 7 lõikes 51 ega ka Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 11 alapunktis 2 ei

ole tegemist kumulatiivse loeteluga, seega ei pea avaldajal olema maa ostueesõigusega

erastamiseks esitatud kõiki loetletud dokumente. Riigikohtu halduskolleegium märgib samuti:

“Nimetatud sättest [Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 11 alapunktist 2] ei tulene,

et senise maakasutusõiguse tõendamiseks peab avaldaja esitama tingimata kõik loetletud

16

dokumendid, s.o. maa kasutamiseks andmise otsuse, maa looduses eraldamise akti ja krundi

plaani.”31

Riigikohtu halduskolleegium on eelnimetatud lahendis lisaks märkinud, et senist

maakasutusõigust tõendavaks dokumendiks on eelkõige maa kasutamiseks andmise otsus.32

2.3.1. Linnade (linnarajoonide) täitevkomiteede ainupädevus maa kasutamiseks andmise otsustamisel

MaaRS § 7 lõike 51 kohaselt peab otsustamisdokument, et selle põhjal saaks lugeda

maakasutuse õiguspäraseks, olema välja antud pädeva organi või ametiisiku poolt enne

ORASe jõustumist. Kuivõrd dokumendid on välja antud nõukogude ajal, tuleb ametiisikute ja

organite pädevuse hindamisel lähtuda dokumendi väljaandmise ajal kehtinud Eesti NSV

seadusandlusest.

Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 13 alapunkti 1 kohaselt kontrollib erastatava

maa asukohajärgne linna- ja vallavalitsus avalduse esitaja poolt esitatud andmete ja

dokumentide õigsust. Dokumentide õigsuse kontrollimisel tuleb järelikult lähtuda sellest, kas

Eesti NSV õigusaktide kohaselt oli võimalik sellist otsustamisdokumenti koostada või mitte.

Seetõttu esitatakse järgnevalt lühiülevaade okupatsioonirežiimi ajal Eesti Vabariigis faktiliselt

kehtinud maa kasutusse andmist reguleerivatest õigusaktidest.

Eesti Vabariigi Riigivolikogu 23. juuli 1940. a otsusega kogu maa natsionaliseerimise kohta

võõrandati õigusvastaselt kogu maa33 ning terve nõukogude perioodi vältel oli kõikidel

isikutel üksnes maa kasutamise õigus.

Saksa okupatsiooni ajal nõukogude maareform tühistati. ENSV Ülemnõukogu Presiidiumi,

ENSV Rahvakomissaride Nõukogu ja EK(b)P Keskkomitee 7. septembri 1944. a määrusega

tühistati kõik seadused, otsused, määrused ja korraldused, mis anti Saksa

okupatsioonivõimude või Eesti omavalitsuse poolt Eestis.34 1944-1947 viidi ENSV-s läbi

sõjajärgne maareform.

31 RKHKm 15.11.1999, nr 3-3-1-42-99, p 4 – RTIII 1999, 29, 274. 32 Ibid., punkt 4. 33 Pajo, M., Grünberg, E., Lass, J. Maaõigus. Näidised ja kommentaarid. Tallinn: OÜ Käsiraamatute Kirjastus, 2002, lk 28. 34 Ibid.

17

Eesti NSV Ministrite Nõukogu 2. septembri 1948. a määruse nr 834 “Kodanike

individuaalelamute ehitamise kohta” punkti 1 kohaselt kohustati maakondade, linnade ja

rajoonide töörahva saadikute nõukogu täitevkomiteesid andma kodanikele nii linnades kui ka

väljaspool linnu maatükke ühe- kuni kahekordsete individuaalelamute ehitamiseks.35

Töörahva saadikute nõukogu täitevkomitee (edaspidi täitevkomitee) oli Eesti Vabariigi

territooriumil faktiliselt kehtinud nõukogude okupatsioonirežiimi kohaliku võimu organ.

Alates 1950. aastast oli vastavaks õigusaktiks, mis käsitles kõigi linna piirides olevate maade

kasutusse andmist (eraldamist), Eesti NSV Ministrite Nõukogu 6. detsembri 1950. a

määrusega nr 1058 kinnitatud “Eesti NSV linnamaade korraldamise põhimäärus”. Nimetatud

määrusest nähtub, et kõikide kasutusse antavate maa-alade suurus määrati kindlaks ainuüksi

täitevkomiteede poolt nii individuaalelamute ehitamise vajaduseks (õuemaadeks) kui ka

ajutiselt kindlaksmääratud tähtajaks eraldatavateks individuaalaiamaadeks, viljapuuaedadeks

või karjamaadeks linnade kõlvikutest.36

Eesti NSV Ministrite Nõukogu 18. juuni 1956. a määrusega nr 137 kinnitatud “Eesti NSV

linnade, rajoonikeskuste ja alevite maade korraldamise põhimäärusega” tühistati Eesti NSV

Ministrite Nõukogu 6. detsembri 1950. a määrus nr 1058.37 Eelnimetatud Eesti NSV linnade,

rajoonikeskuste ja alevite maade korraldamise põhimääruse punkti 4 teise lause kohaselt

toimus linna, rajoonikeskuse või alevi maade asutustele, ettevõtetele, samuti ühiskondlikele

ning kooperatiivsetele organisatsioonidele ja üksikutele isikutele kasutada andmine linna või

rajooni (1967. aasta 21. detsembril kinnitatatud muudatustega38: kohaliku) täitevkomitee

otsuse alusel kommunaalmajanduse organite poolt.

1970. aastal vastu võetud Eesti NSV maakoodeks sätestas samuti, et maakasutusõigust

tõendavaks dokumendiks olid riiklikud aktid, mille andis välja selle rajooni või linna

täitevkomitee, kelle territooriumil asus maakasutus (ENSV maakoodeks § 34 lõige 2).

Nimetatud sätte kommentaari kohaselt pidi igal maakasutajal olema dokumendid, mis

tõendasid tema õigust kasutada teatud osa riigile kuuluvast maast. See dokument oli Eesti

35 Eesti NSV seadusandlike aktide kronoloogiline kogu 1948.-1950. a kohta. Tallinn: Eesti NSV Justiitsministeerium, 1970, lk 33. 36 Riigikogu arhiiv. Fond R-1, n 3, s 343, l 309-324. 37 Eesti NSV Teataja. Tallinn: ENSV MN Asjadevalitsus, 1956, nr 10, lk 216 ja 218. 38 Eesti NSV Teataja. Tallinn: ENSV MN Asjadevalitsus, 1968, nr 1, lk 6.

18

NSV Ministrite Nõukogu määrus või täitevkomitee otsus.39 Täitevkomitee otsuse alusel

koostati hiljem maa looduses eraldamise akt.

Kokkuvõtvalt, kõik linnamaad olid linnade rahvasaadikute nõukogu ja nende täitevkomiteede

halduses ning kõikide linna piires olevate maade eraisikutele kasutamiseks andmise

otsustamine oli täitevkomiteede ainupädevuses.

Niisugust seisukohta kinnitavad ka nõukogude ajaperioodi maaõiguse ühe tunnustatuma

teadlase, professor Vilma Kelderi seisukohad individuaalelamu kruntide seadusliku

eraldamise kohta.40

2.3.2. Elamuomanikele linna reservmaadest juurdelõigete eraldamise load ja otsused

Eesti NSV Ministrite Nõukogu 2. septembri 1948. a määruse nr 834 “Kodanike

individuaalelamute ehitamise kohta” punkti 3 kohaselt tohtisid maakondade, linnade ja

rajoonide täitevkomiteed määrata linnades krundi suuruseks maksimaalselt 600 ruutmeetrit.41

(Vt lisa 1). ENSV Ministrite Nõukogu 18. juuni 1956. a määrusega nr 137 kinnitatud “Eesti

NSV linnade, rajoonikeskuste ja alevite maade korraldamise põhimäärus” sätestas samuti, et

et individuaalelamute ehituskruntide suurus linnades on 300-600 ruutmeetrit, olenevalt

kohalikest tingimustest ja maja suurusest.42

Eraldatud kruntide vahele jäeti lisakrunte, mis kuulusid linna reservmaa hulka. Lisaks

ehituskruntidele eraldasid linnade täitevkomiteed ka juurdelõikeid ehituskruntidele, n.ö

reservmaid. Reservmaade eraldamise kohta vormistati samamoodi nagu ehituskruntide kohta

linnade täitevkomiteede otsused. Näiteks sätestasid ENSV maakoodeksi paragrahvid 115 ja

116, et linna hoonestusmaa antakse ajutisse kasutusse linna täitevkomitee otsustega, milles

märgitakse maakasutuse konkreetsed tingimused.43 Reservmaade eraldamine ei erinenud

seega kuidagi põhikruntide eraldamisest.

39 Kelder, V. (koost.). Eesti NSV maakoodeks: kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Eesti Raamat, 1974, lk 45. 40 Kelder, V. Nõukogude maaõigus (loengud). Tartu: [Tartu Riiklik Ülikool], 1960, lk 165. 41 Eesti NSV seadusandlike aktide kronoloogiline kogu 1948.-1950. a kohta. Tallinn: Eesti NSV Justiitsministeerium, 1970, lk 33-34. 42 Eesti NSV Teataja. Tallinn: ENSV MN Asjadevalitsus, 1956, nr 10, lk 220. 43 Eesti NSV maakoodeks. Ametlik tekst muudatuste ja täiendustega seisuga 1. mai 1983. Tallinn: Eesti Raamat, 1983, lk 70.

19

Praktikas esineb aga näiteks ka dokumente, kus reservmaid on ajutiseks kasutamiseks lubanud

täitevkomitee kommunaalmajanduse osakonna juhataja. Tallinna Ringkonnakohtu

halduskolleegium on lahendis nr 2-3/252/05 pidanud taolist luba reservmaa ajutiseks

kasutamiseks maa õiguspärast kasutust tõendavaks otsustamisdokumendiks.

Kommunaalmajanduse osakonnad teostasid või juhtisid vahetult linnamaade maakorraldust,

näiteks vormistasid peale täitevkomitee poolt maade eraldamise küsimuse otsustamist

maakasutuse õiguslikud suhted kasutajatega, andes neile välja akti maade kasutamise kohta

või vormistasid lepingu (lepingulise kasutamise korral) ning eraldasid peale dokumentide

vormistamist kasutajale maatüki looduses, teostasid vastavad mõõdistamistööd, piirimärkide

panemised jne.44

Reservmaade kasutamiseks andmise otsustamise õigus kommunaalmajanduse osakondade

pädevusse ei kuulunud. Järelikult ei olnud ükski kommunaalmajanduse osakonna juhataja

Eesti NSV õigusaktide kohaselt pädev taolist luba väljastama ja otsust tegema. Sellist luba

välja andes on kommunaalmajanduse osakonna juhataja ületanud oma võimuvolituse s.t

pädevuse piire.

Pädevaks organiks MaaRS § 7 lõike 51 punkti 1 mõttes, nagu eespool märgitud, saab lugeda

üksnes linnade täitevkomiteesid. Sellist seisukohta toetab ka Maido Pajo sõnavõtt Riigikogus

maaelukomisjoni poolt algatatud maareformi seaduse § 7 ja 221 muutmise seaduse eelnõu

teisel lugemisel: “[…] õiguslik alus oli sel juhul maakoodeks ja õiguslik alus oli maakoodeksi

järgi kaks alust, eks ole, oli maa kasutusse andmise otsus omavalitsuse poolt ja teine maa

looduses eraldamise akt. Ja kui neid aluseid ei ole, siis me ei saa kuidagi lugeda seaduslikuks

kasutamist […]”.45

Samuti on väärad eelnimetatud kohtuasjas toodud seisukohad, et maa ajutine kasutamine on

püsinud senini, kuivõrd kohtumaterjalidest üheselt nähtub, et naaberkrundi väljaandmisega

anti osa ajutiseks kasutuseks lubatud maad naaberkrundi kasutusse.

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium on ebaõigelt lugenud kommunaalmajanduse

osakonna juhataja antud loa maa ajutiseks kasutamiseks maa õiguspärast kasutamist

44 Kelder, V. Nõukogude maaõigus (loengud). Tartu: [Tartu Riiklik Ülikool], 1960, lk 165. 45 Riigikogu 11.02.1999 a istungi toimetatud stenogramm. Maareformi seaduse §-de 7 ja 221 muutmise seaduse eelnõu (1131 SE) teine lugemine. Arvutivõrgus kättesaadav: http://web.riigikogu.ee/ems/stenograms/1999/02/t99021104-06.html#TopOfPage (19.05.2006).

20

tõendavaks dokumendiks, sest nimetatud otsustamisdokumendi on välja andnud mittepädev

ametiisik. Samuti ei ole nimetatud loa puhul tegemist kasutamisdokumendiga, sest sellel ei

fikseerita maa kasutamise fakti.

Linna (linnarajooni) täitevkomitee maa kasutamiseks andmise otsuses märgiti kasutusse

antava maa asukoht ning ligikaudne suurus. Mõnedel juhtudel on reservmaade eraldamise

otsuse juurde lisatud ka väike skeem, millel näidatakse, kus eraldatav juurdelõige asub. Pärast

täitevkomitee poolt maa eraldamise küsimuse otsustamist viidi läbi mõõdistamine ja

vormistati akt ehituskrundi looduses eraldamise kohta, millel märgiti eraldatud maa täpne

suurus. Nende toimingute tulemusel muutus juurdelõige reservmaast ehituskrundi osaks (vt

lisa 2). Looduses eraldamise akti vormistamata jätmise korral Eesti NSV seadusandluse

kohaselt maakasutusõigust ei tekkinud.

Looduses eraldamise aktil on lisaks maa suurusele ja asukohale märgitud ka linna

(linnarajooni) täitevkomitee otsuse number ja kuupäev, mille alusel ehituskrunt isikule

kasutamiseks anti (vt lisa 3). Akti lahutamatuks lisaks oli kasutusse antava maa piiride plaan,

millele kanti looduses tähistatud piiride ja piirimärkide asukoht. Looduses eraldamise akti

kinnitas linna (linnarajooni) täitevkomitee esimees, mistõttu saab maa looduses eraldamise

akti lugeda iseseisvaks otsustamisdokumendiks maa kasutamisse andmise kohta MaaRS § 7

lõike 51 mõttes.

MaaRS § 7 lõike 51 punkti 1 mõttes tuleb pädevaks lugeda üksnes linna (linnarajooni)

täitevkomitee kui organ, mille pädevuses oli nõukogude ajal maa kasutusse andmise

otsustamine. Linnades tekkis maakasutusõigus üksnes otsustuskorras linna täitevkomitee

otsustena, mille alusel vormistati maa looduses eraldamise akt. MaaRS § 7 lõike 51 punkti 1

mõttes on otsustamisdokumendiks seega täitevkomitee maa kasutamiseks andmise otsus ja

maa looduses eraldamise akt. Nimetatud dokumendid tõendasid nõukogude perioodil

seaduslikku maakasutust.

2.3.3. Lühiülevaade kasutamisdokumentide aktsepteeritavuse õiguspoliitilisest põhjendatusest

Individuaalehitajale anti hoonestamiseks 600 ruutmeetrit maad, “ent krundid mõõdeti välja

nii, et kahe krundi vahele jäi veel niisama palju või rohkemgi vaba maad. Loomulikult ei

jäetud seda sööti, see anti elamuomanike kasutusse nn reservmaana, kuhu rajati aed, istutati

21

viljapuid ja ehitati kasvuhooneid. Nii kujunesid tegelikult inimeste käsutuses olevad krundid

sageli 900-1500 ruutmeetri suurusteks.”46

Praktikas esineb juhtumeid, kus isikud kasutasid reservmaid viisade või muul alusel

täitevkomitee teadmisel. Näiteks kirjutas ENSV Ministrite Nõukogu Asjadevalitsus 9.

septembril 1966. a ENSV Kunstnike Liidule: “Kunstnikele on eraldatud individuaalelamu

ehituskrundid kohaliku Nõukogu poolt [---] tänaval suurustega a’ 600 m2, mille tõttu ei ole

võimalik [---] tänaval asuva reservmaa liitmine ülalmainitud ehituskruntidele, kuna sellisel

juhul kruntide suurus ületaks kehtestatud piirnormi.

Tallinna Linna TSN [Töörahva Saadikute Nõukogu] Täitevkomiteel ei ole vastuväiteid [---]

tänaval asuva reservmaa kasutamise kohta kunstnike poolt, mida viimased kasutavad

kokkuleppel Tallinna Linna Mererajooni TSN Täitevkomiteega juba 1958. aastast ning

tasuvad selle eest maamaksu.” (Vt lisa 4).

Toomas Kutti on väitnud, et ENSV seadusandluse kohaselt korrektselt vormistatud reservmaa

oli vaid 5% Tallinna elamuomanikel.47 Isikud kasutasid reservmaid ning maksid ka

maamaksu kasutatava maa eest, kuid maakasutusdokumente neile reservmaa kasutamise

kohta ei vormistatud. Seetõttu ei olnud võimalik neile enne 27. märtsi 1999. a, kui jõustus

maareformi seaduse paragrahvide 7 ja 221 muutmise seadus (vt ka käesoleva uurimistöö

punkti 2.1), ENSV seadusandluse kohaselt vormistamata dokumentide puudumisel

reservmaid erastada. Vaid koostatud detailplaneeringu alusel oli võimalik erastada suuremat

maad kui ehituskrunt.

Kuivõrd ostueesõigusega erastada saadi ainult krunt suurusega 600 ruutmeetrit, siis 1990-

ndate aastate keskel asuti moodustama, nagu Uno Mereste ütleb, “… 600-ruutmeetriliste

kruntide vahelistest reservmaadest uusi katastriüksusi, mida müüakse või kavatsetakse müüa

uutele ehitajatele. Seega on siis iseseisvas Eestis asutud ellu viima nõukogulikku aedlinnade

hävitamise ja venekülalikult tiheda asustuse levitamise poliitikat, millest vene võimu ajal

õnnestus kõrvale hiilida.”48

46 Mereste, U. Õigusloome radadel: õigusalaseid artikleid. Tallinn: Juura, Õigusteabe AS, 2001, lk 258. 47 Maa-ameti juriidilise konsultandi T. Kutti ettekanne Preismann K OÜ koolitusel “Maareformi ja elamureformi õiguslikud probleemid, teenindusmaa ja planeerimisküsimused ning kohtupraktika”. 48 Mereste, U. Õigusloome radadel: õigusalaseid artikleid. Tallinn: Juura, Õigusteabe AS, 2001 lk 258.

22

Uno Mereste pidas optimaalseks lahenduseks, et isik saab erastada kogu tema kasutuses oleva

maatüki ja endisele omanikule makstakse selle eest kompensatsiooni. Nii jääks uus ülekohus

tegemata ja endisele omanikule tehtud ülekohus saaks hüvitatud, ehkki mitte nii rikkalikult,

kui see oleks võimalik olnud uue ülekohtu tegemise korral.49

13. oktoobril 1998. a algatas Eesti Reformierakonna fraktsioon “Maareformi seaduse

paragrahvi 7 täiendamise seaduse” eelnõu, mille § 2 sätestas, et fakti, et aiamaana kasutatud

reservmaad ei ole hõivatud omavoliliselt ja et selle kasutamiseks oli ametlik luba, võib

tõendada kas dokumendiga (või selle ärakirjaga), millega maa anti isiku kasutusse, või

maksuteatise, arhiiviteatise või maksukviitungitega, mille järgi nimetatud maa eest on

makstud makse koos ja võrdselt põhikrundi eest makstud maksudega, või, nende dokumentide

puudumisel, vähemalt kahe naabri notariaalselt kinnitatud tunnistustega. Antud sõnastuses

eelnõud vastu ei võetud.

27. märtsil 1999. a jõustunud maareformi seaduse paragrahvide 7 ja 221 muutmise seadus

väljendas uut õiguspoliitlist otsust: elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka arvatakse kogu

elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa, kusjuures maa kasutus loetakse

õiguspäraseks ka juhul, kui maa kasutamist tõendatakse maarendise (maamaksu) tasumise

kviitungiga või muu dokumendiga, mis on välja antud enne ORASe jõustumist.

Ettepanekut, et õiguslikul alusel maa kasutamist saab tõendada vähemalt kahe naabri

notariaalselt kinnitatud tunnistustega, arvesse ei võetud. Seega saab maakasutamist tõendada

üksnes dokumentidega, isikute ütlused ja seletused maakasutuse õiguspärasuse tõendamisel

tähendust ei oma. Seadusandja niisugune lahendus on kooskõlas omandireformi eesmärgiga

heastada endistele omanikele tehtud ülekohus. Ostueesõigusega erastamise subjekt saab

ostueesõigusega erastada üksnes tema õiguspärases kasutuses olnud maa, mitte omavoliliselt

hõivatud maa. Maa õiguspärast kasutamist saab tõendada üksnes dokumentide alusel.

2.3.4. Maarendise (maamaksu) tasumise kviitungi tõendusjõud

Maa kasutamise eest tasuti nõukogude ajal maamaksu. 1980ndate aastate alguses viidi Eesti

NSVs läbi maakasutuse korrastamise aktsioon, mille käigus maksustati kogu isiku tegelikus

49 Ibid., lk 248.

23

kasutuses olnud maa vaatamata sellele, kas maa kasutusse andmise kohta oli otsus langetatud

või mitte, ka maa looduses eraldamise akti olemasolu polnud nõutav50.

Maarendise (maamaksu) tasumise kviitung väljastati isikule maamaksu tasumisel (vt lisa 5).

Maamaksu tasumise kviitungeid ei ole aga paljudel inimestel säilinud – tasu maa kasutamise

eest oli suhteliselt väike, paarkümmend rubla aastas, samuti polnud kohustust neid

kviitungeid säilitada – maamaksu tasumise kviitungeid ei ole kunagi peetud alatise

säilitustähtajaga dokumentideks. Pensionärid olid üldse maamaksu tasumisest vabastatud.

Kviitungeid ei ole kantud ka avalikesse arhiividesse, sest kviitung väljastati hoiukassas isikule

ning polnud kohustust maamaksu tasumise kviitungeid arhiivi saata.

Maarendise (maamaksu) tasumise kviitungil märgiti üksnes maksja aadress ja

maksustamissumma, mis sisaldas lisaks maarendi summale ka hoonetemaksu, mis moodustas

lõviosa tasumisele kuuluvast summast. Maarendise (maamaksu) tasumise kviitungile ei

märgitud kui suure pindala eest maamaksu tasutakse, samuti puudus kviitungil maatüki

asukoht, mille maakasutuse eest maamaksu tasuti.

Maarendise (maamaksu) tasumise kviitungi koostamise aluseks oli maksuarvutusleht (vt lisa

6). Maksuarvestuslehel on märgitud nii maatüki pindala, mida kasutati, kui ka maarendise

summa eraldi välja tooduna.

Kui isikul on maamaksu tasumise kviitung alles, saab ta selle esitada kohalikule

omavalitsusele. Kui isik lisab maa ostueesõigusega erastamise avaldusele ainsa dokumendina

täitevkomitee otsuse maa kasutamiseks andmise kohta, ei teki ostueesõigusega erastatava maa

suuruse määramisega probleeme. Milline on olukord aga juhul, kui isik esitab ainsa

dokumendina maamaksu tasumise kviitungi?

Kviitungil, nagu eespool mainitud, ei ole märgitud, kui suure pindalaga oli maa, mille

kasutamise eest maamaksu tasuti. Tallinna Maa-ameti juhataja kohusetäitja Eha Võrk on

märkinud, et pindala arvutamiseks ei ole reeglina võimalik maamaksu määrade arvestamiseks

olevaid andmeid kasutada, sest andmetest ei nähtu konkreetsele isikule tehtud

maksusoodustusi51.

50 Samel, E. Erastamine versus tagastamine. Äripäev, 06.09.1999. 51 Võrk, E. Maareform ja selle õigusliku regulatsiooni analüüs Tallinna näitel. Magistritöö. Tallinn, 2005, lk 32. Arvutivõrgus kättesaadav: http://portaal.ell.ee/5396. (19.05.2006).

24

Seega, kui kohalikul omavalitsusel puuduvad andmed pindala suuruse välja arvutamiseks, kas

siis tuleb maareformi seaduse kohaselt isikule kogu tema kasutuses olev maa erastada, kuigi

see võib tähendada ka tegelikult omavolilise maakasutamise õiguslikuks lugemist?

Kuivõrd omandireformi üldprintsiibiks on nii omandiõiguse rikkumisega tehtud ülekohtu

heastamine kui ka uue ülekohtu tekitamise keeld, on maareformi käigus eesmärgiks

ostueesõigusega erastada üksnes õiguslikus kasutuses olnud maa, mitte omavoliliselt hõivatud

maa. Maa-amet on asunud seisukohale, et esitatavate dokumentide alusel peab kohalikul

omavalitsusel olema selge, et isik kasutab tema valduses olevat maad õiguslikul alusel.

Kohalik omavalitsus otsustab, kas avaldaja poolt esitatud dokumentide alusel on võimalik

tuvastada avaldaja valduses oleva maa õiguspärane kasutus või mitte.52 Maamaksu tasumise

kviitung saab esitatud erijuhul näidata ainult maa ostueesõigusega erastamise õigust, mitte aga

erastatava maa ulatust.

Kui kohalik omavalitsus leiab, et esitatud dokumentide alusel ei ole võimalik tuvastada, kas

avaldaja maa kasutus on õiguspärane või mitte, võib ta paluda avaldajal esitada täiendavaid

dokumente või koguda neid võimalusel ise.

Näiteks Tallinna Linnaarhiivis on säilinud Tallinna Mererajooni kohta majavalduste

arvestuskaardid majade lõikes aastatest 1967-1969 (vt lisa 7). Nendel kaartidel on eraldi

märgitud krundi suurus ja reservmaa suurus, millelt maksti maamaksu. Mõnel kaardil on viide

maamaksustamise alusdokumendile, näitena toodud juhul Tallinna Tehnilise

Inventariseerimise Büroo tunnistusele. Tallinna Linnavalitsus on majavalduste arvestuskaarte

lugenud piisava tõestusväärtusega dokumentideks reservmaa kasutamise ja tasutud maamaksu

tõestamiseks.

2.3.5. Tehnilise inventariseerimise büroo akt kasutamisdokumendina

MaaRS § 7 lõike 51 punktis 2 on toodud lahtine loetelu maakasutust tõendavatest muudest

dokumentidest. Alljärgnevalt käsitletakse praktikas üht enim esinevat muud dokumenti –

tehnilise inventariseerimise büroo akti, mille abil saab tõendada maa kasutamist.

52 Maa-ameti selgitus 09.02.2006 nr 4.1-4/553. – Autori valduses.

25

Tehnilise inventariseerimise büroo poolt nõukogude ajal välja antud dokument koostati

krundil asuvate ehitiste inventariseerimiseks, mitte maakasutuse ulatuse määramiseks (vt lisa

8). Siiski on tehnilise inventariseerimise büroo aktil lisaks ruumide eksplikatsioonile toodud

krundi suurus, samuti kasutatava maa-ala suurus (s.t krunt pluss reservmaa), krundi ja

reservmaa asendiplaan mõõtkavas 1:500 koos piiride mõõtudega (vt lisa 8). Tehnilise

inventariseerimise büroo aktil koostati kohaliku omavalitsuse otsuse, loa või viseeringu alusel

asendiplaan krundi ja reservmaa kohta, kui reservmaa kasutamiseks luba puudus, siis koostati

asendiplaan tehnilise inventariseerimise büroo aktil üksnes krundi kohta.

Tehnilise inventariseerimise büroo aktil on fikseeritud kasutatava maa-ala suurus,

maakasutus toimus nõukogudeaegse kohaliku omavalitsuse teadmisel ega olnud omavoliline.

Seetõttu on tehnilise inventariseerimise büroo akt maa kasutamist tõendavaks dokumendiks

MaaRS § 7 lõike 51 punkti 2 tähenduses.

Maa-amet on asunud oma selgituses 27.07.2000.a teistsugusele seisukohale: “Maa-amet on

seisukohal, et tehnilise inventariseerimise büroo poolt enne Aluste [ORASe] jõustumist välja

antud dokument, milles on toodud kasutatava maa-ala suurus, krundi ja reservmaa

asendiplaan koos mõõtudega jne, ei ole MaaRS § 7 lg 51 tähenduses maa kasutamist tõendav

dokument, sest tehnilise inventariseerimise bürool ei olnud maakasutuse suuruse ja

õiguspärasuse määramisega seotud pädevust.”53

Kuna tehnilise inventariseerimise büroo akt on maa kasutamist tõendav dokument, siis sellel,

nagu ka maa maksustamist tõendaval dokumendil, ei saagi olla ENSV seadusandluse kohaselt

seotust maa määramisega ega ka vastavate organite või ametiisikute pädevusega. Samuti ei

muutnud ka maa maksustamine maa kasutust õiguspäraseks ENSV maaseadusandluse mõttes.

Mõnevõrra hiljem on Maa-amet oma seisukohta muutnud: “Elamu teenindamiseks vajaliku

maa erastaja võib kohalikule omavalitsusele esitada lisaks “Maa ostueesõigusega erastamise

korra” punkti 11 alapunktis 2 nimetatud avaldaja valduses olevatele senist maakasutusõigust

tõendavatele dokumentidele ka muid korras nimetamata dokumente, milleks võib olla ka

tehnilise inventariseerimise büroo dokumendid. Nagu juba öeldud, hindab kohalik

omavalitsus esitatud tõendeid kogumis, kuid mingil juhul ei saa tehnilise inventariseerimise

53 Maa-ameti selgitus “Maakasutuse õiguspärasuse tõendamine” 27.07.2000 nr 12-1/2552. – Autori valduses.

26

büroo poolt välja antud dokument olla ainsaks maakasutust tõendavaks dokumendiks

maakasutuse õiguspärasuse hindamisel.”54

Maa ostueesõigusega erastamise korra punkt 11 sätestab, et maa ostueesõigusega erastamise

avaldusele lisatakse ehitise omandiõigust tõendavad dokumendid, senist maakasutusõigust

tõendavad dokumendid ja ka maa plaanid.

11.01.2006.a selgituses väidab Maa-amet seoses maaplaanidega, et: “Tehnilise

inventariseerimise büroo akti asendiplaan (mõõtkavas 1:500) on maa plaan, mis tuleb lisada

maa ostueesõigusega erastamise avaldusele, kuid nimetatud plaani ei saa lugeda

plaanimaterjali alusel ostueesõigusega erastamiseks sobivaks plaanimaterjaliks.”55

Nõustudes viimase väitega, võib lisada, et arvestada saab loomulikult sellist asendiplaani, mis

on koostatud mõõtmise alusel, mitte ei ole kopeeritud linna generaalplaanilt. Generaalplaan

või selle osa ei ole üldse konkreetse elamu omaniku maakasutust tõendav dokument ega

plaan. Generaalplaan on koostatud aeropildistamise alusel ning sellel on näha üksnes tegelik

maakasutus, mis võis olla ka omavoliline.

Kokkuvõtvalt saab kasutamisdokumentide kohta märkida, et need võivad olla kõikvõimalikud

enne ORASe jõustumist väljaantud maa kasutamist – mitte kasutusse andmist või lubamist –

kajastavad dokumendid, mis näitavad antud maa nõukogudeaegsete ametiasutuste poolt

aktsepteeritud – mitte tingimatult ENSV seadusandluse kohast – kasutamist. Ka seadusandja

tahe oli maareformi seaduse 27. märtsil 1999. a jõustunud muudatustega võimaldada

elamuomanikel erastada maa, mida nad pikka aega, mõnikord ligi 40 aastat,

mitteomavoliliselt on kasutanud.56

54 Maa-ameti selgitus “Maakasutuse õiguspärasuse tõendamine” 08.09.2000 nr 12-1/2552-1. – Autori valduses. 55 Maa-ameti selgitus 09.02.2006 nr 4.1-4/553. – Autori valduses. 56 Riigikogu 11.02.1999.a istungi toimetatud stenogramm. Maareformi seaduse §-de 7 ja 221 muutmise seaduse eelnõu (1131 SE) teine lugemine. Arvutivõrgus kättesaadav: http://web.riigikogu.ee/ems/stenograms/1999/02/t99021104-06.html#TopOfPage (19.05.2006).

27

3. Elamu juurde ostueesõigusega erastatava maa ulatuse määramine

3.1. Maa erastamise taotleja avaldusest lähtumine maa suuruse määramisel

MaaRS § 40 lõike 1 kohaselt võetakse avaldusi maa ostueesõigusega erastamiseks vastu

2003. aasta 31. detsembrini, kui seadusest ei tulene varasem tähtaeg. Avaldusi maa

erastamiseks ehitise juurde, mis omandatakse vallasasjana ning mille võõrandaja pole maa

erastamise avaldust esitanud, võetakse vastu kuni 2006. aasta 1. märtsini, avaldusi ehitise

teenindamiseks vajaliku maa erastamiseks kuni 2006. aasta 1. juunini.

Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 7 kohaselt saavad ostueesõigusega maad

erastada maareformi seaduse § 22 lõikes 1, asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 18

lõikes 1 ning Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide

muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lõikes 8 nimetatud isikud, arvestades maareformi

seaduse paragrahvis 21 sätestatud kitsendusi, tingimusel, et eelnimetatud isikud on maa

ostueesõigusega erastamise avalduse esitanud hiljemalt 1. jaanuariks 1998. a.

Maa ostueesõigusega erastamiseks õigustatud isik kaotab õiguse ostueesõigusega maad

erastada, kui ta pole hiljemalt 1. jaanuariks 1998. a avaldust esitanud, välja arvatud juhul kui

isik on omandanud ehitise vallasasjana pärast 1. jaanuari 1998. a, sellisel juhul tagatakse maa

ostueesõigusega erastamise võimalus ka juhul, kui nimetatud kuupäevaks avaldust esitatud ei

olnud.

Üldreeglina ei saa seega lähtuda maa ostueesõigusega erastamise menetlemisel avaldustest,

mis on esitatud pärast 1. jaanuarit 1998. a. Kui isik on esitanud sama ehitise juures maa

ostueesõigusega erastamiseks mitu avaldust, lähtutakse erastatava maa suuruse ja piiride

määramisel viimasest enne 1. jaanuari 1998. a esitatud avaldusest (Maa ostueesõigusega

erastamise korra p 12).

Maa ostueesõigusega erastamise avalduses märgitakse muuhulgas ka taotletava maa asukoht

ja ligikaudne suurus, kusjuures Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 7 kohaselt ei ole

avalduse esitajal õigus muuta maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud

erastatava maa pindala suurust.

28

Avalduses märgitud taotletava maa ligikaudne suurus võetakse aluseks ostueesõigusega

erastatava maa suuruse määramisel. Riigikohtu halduskolleegium on märkinud, et planeeringu

või maakorralduse nõudeid arvesse võttes, võib kohalik omavalitsus määrata ostueesõigusega

erastatava maa suuremana, kui isik oli oma maa ostueesõigusega erastamise avaldusel

märkinud. Sellisel juhul tuleb põhjendada, millistest konkreetsetest planeeringu või

maakorralduse nõuetest lähtuvalt peetakse mingil konkreetsel juhtumil põhjendatuks

taotletava ostueesõigusega erastatava maa suurendamist.57

3.2. Erastamise korraldaja otsustused seoses maa suuruse määramisega

MaaRS § 7 lõike 51 kohaselt peab elamu teenindamiseks vajalik maa vastama kahele

tingimusele:

1) maa peab olema elamuomaniku tegelikus kasutuses ja

2) tegelikku maakasutust saab lugeda õiguspäraseks MaaRS mõttes.

Maa määramisel tuleb lähtuda mõlemast tingimusest – isegi kui isiku poolt esitatavatest

dokumentidest nähtub maakasutusõigus suurema pindalaga maale, kui isik tegelikult kasutab,

võetakse ostueesõigusega erastatava maa määramisel arvesse siiski üksnes maa suurus, mida

isik reaalselt kasutab.

Kui isik on esitanud mitmeid maakasutusõigust tõendavaid dokumente, siis tuleb

ostueesõigusega erastatava maa suuruse määramisel lähtuda kõige hilisemast dokumendist,

mille alusel saab maakasutuse lugeda õiguspäraseks MaaRS § 7 lõike 51 kohaselt, sest MaaRS

§ 36 alusel läheb üle senine maakasutusõigus, s.t maakasutusõigus, mis oli kehtiv vahetult

enne ORASe jõustumist.

Maareformi käigus ei toimu nn uusmaa saamist – omandireformi aluste seaduse paragrahvist

2 lähtuvalt on Eesti Vabariik võtnud endale kohustuse heastada endistele omanikele

okupatsioonirežiimi poolt omandiõiguse rikkumisega tehtud ülekohus, vältides seejuures uue

ülekohtu tegemist teistele isikutele. Omandireformi käigus ei saa taotleda aga näiteks sellise

ülekohtu heastamist, kui ühele naabrile anti nõukogude ajal kehtivate õigusaktide alusel

teatud suuruses maa kasutusse, teine naaber aga omavoliliselt hõivas osa esimese naabri maast

ning kasutas seda ise.

57 RKHKo 16.04.2002, nr 3-3-1-20-02, p 14 ja 15 – RTIII 2002, 13, 140.

29

MaaRS § 221 lõige 6 sätestab, et erastatava maa suuruse ja piirid määrab vastavuses

planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse

kehtestatud korras. Ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole

kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja

maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas.

Krunt maareformi seaduse mõttes on Eesti NSV maakoodeksi alusel antud või kehtiv

maakasutusõigus.58 Krunt võib seega olla üksnes 600-ruutmeetrine ehituskrunt aga ka

ehituskrunt koos reservmaaga, mis liideti üheks krundiks, kui reservmaa kasutamine oli Eesti

NSV seadusandluse järgi nõuetekohaselt vormistatud. Sellisel juhul on sobiva plaanimaterjali

olemasolul elamuomanikul võimalik maa ostueesõigusega erastada plaani- või

kaardimaterjali alusel, kusjuures plaani- või kaardimaterjali alusel tohib maad

ostueesõigusega erastada üksnes juhul, kui avaldaja on Maa ostueesõigusega erastamise korra

punkti 10 alapunkti 5 kohaselt oma maa ostueesõigusega erastamise avalduses nõustunud

katastriüksuse moodustamisega plaani- ja kaardimaterjali alusel ning see on ka esitatud

plaanimaterjali alusel võimalik (Maa ostueesõigusega erastamise korra p 20).

Samas, nagu eelmises peatükis mainitud, kasutas enamik elamuomanikke reservmaad ilma, et

selle kohta oleks vormistatud täitevkomitee otsus. Vältimaks uue ülekohtu tekitamist on

seadusandja andnud elamuomanikele õiguse elamu teenindamiseks vajaliku maa määramise

kaudu ostueesõigusega erastada kogu isiku kasutuses olnud maa, kui on tõendatud MaaRS § 7

lg 51 sätestatud dokumentide abil maa kasutamise õiguspärasus MaaRS mõttes.

Vastavalt MaaRS § 221 lõike 6 viimasele lausele määratakse tiheasustusega alal asuvale

elamule teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid sama seaduse § 7 lõigetes 5 ja 51

sätestatud alustel. MaaRS § 7 lõike 5 esimese lause kohaselt määrab ehitise teenindamiseks

vajaliku maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks

kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras üldjuhul detailplaneeringut

koostamata. Vastavaks kehtestatud õigusaktiks on Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a

määrusega nr 144 kinnitatud ”Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord”

(edaspidi Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord), mille kohaselt toimub ka

elamu juurde teenindamiseks vajaliku maa määramine.

58 Pärna, P. Maareformi seaduse muudatused. Juridica, 1996, nr 5, lk 221-231.

30

3.3. Maa suuruse ja piiride koostoimes määramine

Linnas asuva elamu teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab vastavuses

planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks linnavalitsus, kusjuures linnas asuva elamu

teenindamiseks vajaliku maa hulka arvatakse kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses

olev maa. Käesoleva uurimistöö eesmärgist lähtuvalt käsitletakse maa ulatuse määramisega

seotud küsimusi üksnes niivõrd, kuivõrd need on seotud maa õiguspärase suuruse

määramisega.

Igal maatükil on suurus ja piirid. Elamuomaniku poolt esitatavatelt dokumentidelt nähtuv

informatsioon võib olla mahult erinev ning seetõttu saab kohalik omavalitsus teenindamiseks

vajaliku maa määramisel aluseks võtta, sõltuvalt elamuomaniku poolt esitatud maakasutuse

õiguslikkust tõendavatest dokumentidest, elamuomaniku õiguslikus kasutuses oleva maa

pindala või maa pindala ja piirid.59 Juhul kui dokumentidest nähtub nii maa suurus kui ka

piirid, tuleb teenindamiseks vajaliku maa koosseisu arvata maa dokumentidest nähtuvas

suuruses ja piirides. Olukorra puhul, kus dokumentidest saab andmeid üksnes õiguslikus

kasutuses oleva maa suuruse kohta, tuleb kogu õiguslikus kasutuses olev maa arvata

teenindamiseks vajaliku maa koosseisu, kuid sealjuures võib kohalik omavalitsus määrata

elamu teenindamiseks vajaliku maa, lähtudes planeeringu ja maakorralduse nõuetest nii, et

osa õiguslikus kasutuses olevast maast jääb teenindamiseks vajaliku maa piiridest välja, kui

seejuures määratava maatüki pindala on võrdne õiguspärases kasutuses oleva maatüki

pindalaga (vt joonis 1). Õiguslikus kasutuses olevast maast on võimalik üksnes suurema maa

määramine. Sellisel seisukohal on ka Maa-amet.60

59 Maa-ameti selgitus “Selgitus maareformi seaduse §-de 7 ja 221 muutmise seaduse (RT I 1999, 27, 390) rakendamise osas” 15.11.1999 nr 6-2/4419. – Autori valduses. 60 Maa-ameti selgitus 22.06.1999 nr 12-1/2384. – Autori valduses.

31

Joonis 1. Elamu teenindamiseks vajaliku maa piiride määramine kooskõlas

maakorraldusnõuetega.

Joonisel esitatud lahendus võib paista mõnevõrra vastuolus olevat maa ostueesõigusega

erastamise põhimõttega – võimaldada elamuomanikul erastada maa, mida ta on aastakümneid

kasutanud ja harinud, kuhu ta on istutanud viljapuud ja marjapõõsad, sest nagu jooniselt

nähtub, ei saa elamuomanik kogu tema kasutuses olnud maad erastada ning osa maad, mida ta

saab erastada, ei ole kunagi tema kasutuses olnudki. Siiski on selline lahendus mõnikord

mõistlik, kuna võimaldab moodustada selgete ja lihtsate piiridega katastriüksused

nõukogudeaegsete suhteliselt kaootiliselt kujunenud ja kummaliste kujudega piiride asemel.

Kohalik omavalitsus peab ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel arvestama ka

planeeringu ja maakorralduse nõuetega.

3.4. Planeeringu ja maakorralduse nõuetega arvestamine

Maareformi üheks eesmärgiks MaaRS § 2 kohaselt on eelduste loomine maa efektiivsemaks

kasutamiseks. See maareformi eesmärk väljendubki seaduse sättes, mis kohustab erastatava

maa piiride määramisel järgima planeeringu ja maakorralduse nõudeid.61 Planeeringu nõuded

olid alates 1995. aastast kirjas planeerimis- ja ehitusseaduses ning käesoleval hetkel

planeerimisseaduses, maakorralduse nõuded on samuti 1995. aastast kirjas

61 Maa-ameti selgitus “Maareformi seaduse §-de 7 ja 221 muutmise seaduse § 2 kohaldamine” 27.12.1999 nr 12-1/5613. – Autori valduses.

32

maakorraldusseaduses.62 Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra punkti 4

kohaselt peab kohalik omavalitsus määrama teenindamiseks vajaliku maa, arvestades

maakorralduse nõuetega, suuruses, mis on vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab

ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise

säilimise.

Maakorraldusseaduse § 5 sätestab maakorralduse põhinõuded. Riigikohus on need nõuded

lühidalt kokku võtnud: “Kinnisasja moodustamisel tuleb lähtuda sellest, et kinnisasi sobiks

ettenähtud sihtotstarbeks, et kinnisasjale oleks tagatud otstarbekas juurdepääsutee, et oleks

välditud kinnisasja kiildumine ja ribasus, et oleks tagatud kinnisasja terviklikkus ja

otstarbekas kuju, lihtsad piirid ning et oleks arvestatud ka looduslike piiridega.”63

Riigikohtu halduskolleegium on seisukohal, et “MaaRS § 221 lg 6 ja Vabariigi Valitsuse

30. juuni 1998. a määrusega nr 144 kinnitatud “Ehitise teenindamiseks vajaliku maa

määramise korra“ punkt 4 annavad kohalikule omavalitsusele ulatusliku hindamisruumi ning

kaalutlusõiguse. Maavanem saab õiguspärasuse kontrollimisel hinnata, kas kohalik

omavalitsus rikkus seadust või väljus kaalutlusõiguse piirest. Ei VVS [Vabariigi Valitsuse

seaduse] § 85, ORAS § 17 lg 8 ega MaaRS § 15 lg 3 anna maavanemale volitust teostada

järelevalvet haldusakti otstarbekuse üle ning seda ei saa teha ka kohtud.”64

Kohalik omavalitsus saab Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra punkti 4

alapunkti 2 kohaselt otstarbekusest lähtudes määrata ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks

ehitisealuse ning ehitist ümbritseva vähima tarviliku ja piisava koguse maad, mis tagab ehitise

sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste-,

tuletõrje- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise ka juhul, kui isikul puuduvad dokumendid

tõestamaks määratava maa õiguspärast kasutamist.

Planeeringunõuete kohaselt ei tükeldata näiteks Nõmme linnaosa II ehituspiirkonnas krunte

iseseisvateks üksusteks, mille pind on väiksem kui 1200 m2.65 Seega saaks elamuomanik

antud piirkonnas ostueesõigusega erastada vähemalt 1200 m2 kasutuses olevat maad.

62 Aasmäe, V. Riigikohtu lahendid on kaldu. Maaleht, 08.09.2005. 63 RKHKm 29.11.1999, nr 3-3-1-45-99, p 4 – RTIII 1999, 30, 291. 64 RKHKo 29.03.2006, nr 3-3-1-81-05, p 11 – RTIII 2006, 11, 111. 65 Nõmme linnaosa ehitusmäärus. Tallinna Linnavolikogu määrus 28. oktoobrist 2004 nr 36. Arvutivõrgus kättesaadav: http://www.tallinnlv.ee/aktalav/Eelnoud/Dokumendid/oadok2555.htm (19.05.2006).

33

Elamu teenindamiseks vajaliku maa määramine on linnavalitsuse pädevuses, kusjuures

viimane peab elamu teenindamiseks vajaliku maa määramisel lähtuma ka planeeringu ja

maakorralduse nõuetest, kuid samas arvestama ka omandireformi üldprintsiipe. Maa-ameti

peadirektor Kalev Kangur on väljendanud arvamust, et “iga otsustus, kus ühel pool on maa

tagasi taotleja ja teisel pool on õigustatud subjekt, on sageli valik kahe äärmuse vahel. Igal

sellisel juhul tuleks otsustus langetada lähtudes maareformi seaduse paragrahvis 2 sõnastatud

maareformi eesmärgist, s.o arvestades nii endiste omanike õigusi kui ka praeguste

maakasutajate seadusega kaitstud huve.”66

3.5. Probleeme erastamisele ja tagastamisele kuuluva maa ühise piiri korral

Viimase kolme aasta jooksul on ainsaks käesoleva bakalaureusetöö temaatikat puudutavaks

maareformi seaduse muudatusteks 27. novembril 2005. a jõustunud maareformi seaduse

muutmise seadus, millega muudeti MaaRS § 7 lõike 5 sõnastust. Nimetatud lõike 5 teise lause

kohaselt võib nüüd kohalik omavalitsus otsustada määrata ehitise teenindamiseks vajaliku

maa suuruse ja piirid detailplaneeringuga, mille koostamisel arvestatakse samas seaduses

sätestatud maa erastamise ulatusega (s.o elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka arvatakse

kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa, mille õiguspärast kasutust on

tõendatud MaaRS § 7 lõikes 51 sätestatud dokumentidega).

Maareformi seaduse muutmise seaduse eelnõu kohaselt sooviti MaaRS § 7 lõiget 5 täpsustada

selliselt, et õigusaktidega sätestatud teenindamiseks vajaliku maa määramise kriteeriumidest

tuleb lähtuda ka siis, kui teenindamiseks vajalik maa määratakse detailplaneeringu alusel.

Varemalt puudus kohustus maa erastamisel arvestada maareformi seaduses sätestatud maa

ulatusega ning praktikas on esinenud juhtumeid, kus kohalikud omavalitsused on püüdnud

planeeringut aluseks võttes lubada linnades elamute juurde isegi hektarist suuremate kruntide

moodustamist.67

See võib aga juhul, kui erastatavale maale on esitatud ka tagastamise taotlus, olla vastuolus

omandireformi põhimõttega, mille kohaselt tuleb endistele omanikele tehtud ülekohus

heastada. Kuigi maa tagastamise subjekt saab maa tagastamata jätmise korral

kompensatsiooni, jääb kompensatsiooni väärtus paraku tunduvalt madalamaks tagastamata

66 Samel, E. Erastamine versus tagastamine. Äripäev, 06.09.1999. 67 Seletuskiri “Maareformi seaduse muutmise seaduse” eelnõu [681 SE I] juurde. Arvutivõrgus kättesaadav: http://web.riigikogu.ee/ems/saros-bin/mgetdoc?itemid=051600006&login=proov&password=&system= ems&server=ragne11. (19.05.2006).

34

jääva maa turuväärtusest ning seetõttu ei tohiks omandireformi üldprintsiipidest lähtuvalt

reeglina lubada nii suures ulatuses maad ostueesõigusega erastada. Sellisele seisukohale on

seadusandja ka MaaRSi muutes asunud.

27. novembril 2005. a jõustunud maareformi seaduse muutmise seadusega tehti veel teinegi

oluline muudatus – MaaRS § 7 lõikes 1 nähakse nüüd lisaks hoonestusõiguse seadmisele ja

ehitise võõrandamisele õigustatud subjektile ette võimalus kokkuleppe sõlmimiseks maa

tagastamise õigustatud subjekti ja praeguse ehitise omaniku (maa erastamise õigustatud

subjekti) vahel näiteks teenindusmaast suurema maa jätmises ehitise omanikule. MaaRS § 6

lõike 2 punkti 3 kohaselt saab kokkuleppe sõlmida ka osa tagastamisele kuuluva maa kohta.

Ka varem oli võimalik sõlmida kokkuleppeid maa tagastamise õigustatud subjekti ja

õigusvastaselt võõrandatud maal asuva ehitise omaniku vahel, kuid neis sai kokku leppida

üksnes ostueesõigusega erastatava ja tagastatava maa piiride kulgemise täpse asukoha.68

Kokkulepped pidid olema notariaalselt tõestatud (Maa ostueesõigusega erastamise korra

p 131), kusjuures ostueesõigusega erastatava maa suuruse määras vastavate õigusaktide

kohaselt ikkagi kohalik omavalitsus.

Seadusemuudatus on igati mõistlik ning võimaldab inimestel maareformi käigus

optimaalsetete lahendusteni jõuda, vältides vaidluste teket ja võib-olla juba tekkinud vaidlusi

lahendadagi. Näiteks kui isikul on õigus erastada teatud suuruses maad ning selle tulemusena

jääks üle 50 m2 tagastatavat maad. Kuna maakatastriseaduse § 16 lõike 3 kohaselt on

katastriüksuse minimaalseks suuruseks üldjuhul 30 m2, siis põhimõtteliselt tuleb see maa

seadusandluse kohaselt tagastada, samas võivad aga isikud omavahel kokkuleppele jõuda, et

saab erastada ka selle 50 m2 ja tagastaja saab näiteks erastajalt rahalise hüvituse.

68 Maa-ameti selgitus “Maa ostueesõigusega erastamine” 05.04.2004 [2005] nr 4.1-5/3520. – Autori valduses.

35

Kokkuvõte

Maareform on omandireformi osa. Maareformi eesmärgiks on kujundada riiklikul

maaomandil rajanevad suhted ümber peamiselt maa eraomandil põhinevateks suheteks,

lähtudes endiste omanike õiguste järjepidevusest ja praeguste maakasutajate seadusega

kaitstud huvidest, ning luua eeldused maa efektiivsemaks kasutamiseks. Maareform on

ulatusliku sotsiaal- ja majanduspoliitilise tähtsusega reform, mis puudutab suurt osa Eesti

ühiskonnast. Seadusandjal lasub kohustus kehtestada õiguslik regulatsioon, mis võimaldab

kõikide õigustatud isikute huve arvesse võttes jõuda õiglase lahenduseni. 15 aasta jooksul on

maareformi aluseks olevaid õigusakte pidevalt muudetud, et saavutada vastavus

omandireformi põhimõtetega – heastada endistele omanikele vara õigusvastase

võõrandamisega tekitatud ülekohus, kuid vältida samas uue ülekohtu tekkimist.

Bakalaureusetöös uuriti, kas õigusaktides sätestatud elamu juurde maa ostueesõigusega

erastamise ulatuse määramise regulatsioon vastab omandireformi üldpõhimõtetele. Elamu

juurde maa ostueesõigusega erastamisel tekivad ühed teravaimad huvikonfliktid, mis

maareformi käigus lahendada tuleb – maa tagastamise õigustatud subjekti huvi õigusvastaselt

võõrandatud vara tagasi saada põrkub maad aastakümneid kasutanud isiku vastandliku huviga

saada kasutatud maa omanikuks tingimustes, kus maatüki ruutmeetri hind linnades võib olla

tuhandeid kroone.

Bakalaureusetöö esimese peatükis käsitleb autor maa ostueesõigusega erastamise õiguslikke

aspekte ning jõuab järeldusele, et erastatava maa määramise aluseks on elamu olemasolu,

kusjuures viimast peab olema võimalik vastavalt sihtotstarbele kasutada, sest ainult niisugusel

juhul saab elamuomaniku õiguste kaitse vajadus üles kaaluda maa tagastamise õigustatud

subjekti õiguse saada tagasi õigusvastaselt võõrandatud maa.

Maakasutuse õiguspärasust saab tõendada üksnes dokumentide alusel. Bakalaureusetöö teises

peatükis näitab autor, et maakasutuse õiguspärasust tõendavaid dokumendid on liigitatavad

otsustamis- ja kasutamisdokumentideks.

Eesti NSV maaseadusandluse analüüsist nähtub, et kogu nõukogude perioodi vältel oli

kõikide linna piires olevate maade eraisikutele kasutamiseks andmise otsustamine linna

täitevkomitee kui tolleaegse kohaliku võimu organi ainupädevuses.

36

27. märtsil 1999. a jõustunud maareformi seaduse muudatusega võimaldati isikutel esitada

oma maakasutuse õiguspärasuse tõendamiseks lisaks enne ORASe jõustumist 20.06.1991. a

vastuvõetud ja vormistatud linnade täitevkomiteede maa kasutamiseks andmise otsusele ja

nende alusel vormistatud maa looduses eraldamise aktile ka kõikvõimalikke muid dokumente,

mis on sisuliselt seotud maa kasutamisega. Ka need dokumendid peavad olema välja antud

enne ORASe jõustumist.

Kasutamisdokumendid on kõikvõimalikud dokumendid, millega on tõendatud teatud

ajahetkel või ajaperioodil maa kasutamine. Maa erastamist taotlev isik võib esitada

mitmesuguseid kasutamisdokumente, ning erinev – nii sisu kui ka mahu poolest – võib olla ka

nendest dokumentidest nähtuv informatsioon. Nii näiteks maamaksu tasumise kviitungilt saab

informatsiooni üksnes maksja aadressi ja maksustamissumma kohta, seevastu tehnilise

inventariseerimise büroo aktilt nähtub kasutatava maa-ala suurus ning samuti krundi ja

reservmaa asendiplaan koos mõõtudega.

Kohalik omavalitsus kontrollib maa ostueesõigusega erastamise taotleja poolt esitatud

andmete ja dokumentide õigsust. Hinnates esitatud dokumente kogumis peab kohalik

omavalitsus veenduma, et isik kasutab tema valduses olevat maad mitteomavoliliselt ning

maakasutus oli aktsepteeritud nõukogudeaegsete riigi või kohaliku omavalitsuse organite

poolt ning mille võib seejärel lugeda õiguspäraseks MaaRSi mõttes. Õiguspäraseks

maakasutuseks ei saa pidada ametiisikute poolt nõukogude ajal omavoliliselt, s.t oma

pädevuse piire ületades antud maad, kui muudest dokumentidest nähtub, et seda maakasutust

hiljem ei aktsepteeritud – ei makstud selles ulatuses maa kasutamise eest maamaksu või

sellise suurusega maa ei nähtu tehnilise inventariseerimise büroo aktilt.

Eelnimetatud 27. märtsil 1999. a jõustunud muudatus oli õiguspoliitiline kompromiss ühelt

poolt nende vahel, kes soovisid võimaldada ostueesõigusega maa erastamist üksnes

nõukogudeaegse seadusandluse kohaselt, mille tulemusena oleksid osa kinnistutest jäänud

ebanormaalselt väikesteks, kuid samas oleks endistele omanikele tehtud ülekohus tunduvalt

rikkalikumalt heastatud ja teiselt poolt nende vahel, kes soovisid võimaldada ostueesõigusega

erastada kogu elamuomaniku tegelikus kasutuses oleva maa, mis oleks paratamatult

võimaldanud erastada ka omavoliliselt hõivatud maa.

Kompromissi tulemusena saab nüüd isikule erastada kogu tema ametlikult aktsepteeritud

kasutuses oleva maa, mitte aga omavoliliselt hõivatud maa. Selline lahendus võtab arvesse nii

37

maa tagastamise õigustatud subjekti kui ka maa erastamise õigustatud subjekti huve ning on

kooskõlas omandireformi üldpõhimõtetega.

Bakalaureusetöö kolmandas peatükis käsitleb autor elamu teenindamiseks vajaliku maa

ulatusega seonduvat. Leitakse, et elamu teenindamiseks vajalik maa peab samaaegselt

vastama kahele tingimusele: maa peab olema elamuomaniku tegelikus kasutuses ja seda

tegelikku maakasutust peab olema võimalik lugeda õiguspäraseks. Ostueesõigusega erastatava

maa määramisel tuleb võtta arvesse üksnes maa suurus, mida isik reaalselt kasutab, ning seda

isegi juhul, kui isiku poolt esitatavatest dokumentidest nähtub maakasutusõigus suurema

pindalaga maale.

Linnas asuva elamu teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab vastavuses

planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks linnavalitsus, kusjuures teenindamiseks

vajaliku maa hulka arvatakse kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa.

27. novembril 2005. a jõustunud maareformi seaduse muudatus kohustab ka detailplaneeringu

kaudu maa määramisel lähtuma erastatava maa õiguspärasest suurusest. Nimetatud

muudatusega lõpetati olukord, kus maa tagastamise õigustatud subjektide huve eiravalt on

mõnikord olnud võimalik elamute juurde ebaõiglaselt suurte kinnistute moodustamine.

Autor jõudis järeldusele, et elamu teenindamiseks vajaliku maa piiride määramisel on

kohalikule omavalitsusele jäetud ulatuslik kaalutlusõigus ning hindamisruum, mis võimaldab

arvesse võtta iga konkreetse juhtumi asjaolusid. Seetõttu võivad ostueesõigusega erastatava

maa piirid erineda ka õiguspärases kasutuses oleva maa piiridest.

Eelnimetatud kaks maareformi seaduse muudatust ongi olulisemad bakalaureusetöö

temaatikat puudutavad muudatused. Kui 27. märtsil 1999. a jõustunud muudatusega kaitsti

peaasjalikult maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjekti huve, siis 27. novembril

2005. a jõustunud muudatused tehti tasakaalustavalt maa tagastamise õigustatud subjektide

õiguste kaitseks. Seadusandja on nüüdseks sätestanud piisava regulatsiooni, mis arvestades

mõlema poole huvisid, võimaldab maareformi käigus saavutada õiglase tulemuse.

Analüüside tulemusena on leidnud kinnitust hüpoteesina püstitatud väide, et hetkel kehtivas

maareformi seaduse redaktsioonis sätestatud linnades elamu juurde ostueesõigusega

erastatava maa ulatuse määramise regulatsioon võimaldab heastada endistele omanikele

tekitatud ülekohtu ega tekita samas uut ülekohut.

38

Kasutatud lühendid

AÕSRS – asjaõigusseaduse rakendamise seadus

Eesti NSV ja ENSV – Eesti Nõukogude Sotsialistlik Vabariik

MaaRS – maareformi seadus

ORAS – Eesti Vabariigi omandireformi aluste seadus

RSN – Rahvasaadikute Nõukogu

TK – Täitevkomitee

TSN – Töörahva Saadikute Nõukogu

VVS – Vabariigi Valitsuse seadus

39

Kasutatud materjalide loetelu

Kasutatud kirjandus

1. Aasmäe, V. Kinnisvara omaniku ABC. Tallinn: Eesti Entsüklopeediakirjastus, 1999.

2. Aasmäe, V. Riigikohtu lahendid on kaldu. Maaleht, 08.09.2005.

3. Giovarelli, R., Bledsoe, D. Land Reform in Eastern Europe. Western CIS,

Transcaucuses, Balkans, and EU Accession Countries. Seattle, Washington, 2001.

Arvutivõrgus kättesaadav:

http://www.fao.org/documents/show_cdr.asp?url_file=/DOCREP/007/AD878E/AD87

8E00.HTM (19.05.2006).

4. Kelder, V. (koost.). Eesti NSV maakoodeks: kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Eesti

Raamat, 1974.

5. Kelder, V. Nõukogude maaõigus (loengud). Tartu: [Tartu Riiklik Ülikool], 1960.

6. Mereste, U. Õigusloome radadel: õigusalaseid artikleid. Tallinn: Juura, Õigusteabe

AS, 2001.

7. Pajo, M., Grünberg, E., Lass, J. Maaõigus. Näidised ja kommentaarid. Tallinn: OÜ

Käsiraamatute Kirjastus, 2002.

8. Pärna, P. Maareformi seaduse muudatused. Juridica, 1996, nr 5.

9. Raidla, J. Õiguspoliitika: probleemid ja perspektiivid. Eesti Jurist, 1991, nr 2.

10. Samel, E. Erastamine versus tagastamine. Äripäev, 06.09.1999.

11. Swinnen, J.F.M. The Political Economy of Land Reform Choices in Central and

Eastern Europe. Economics of Transition, 1999, Vol. 7, No. 3.

12. Tael, S. Krundi suuruse määramine maareformi käigus. Juridica, 1999, nr 3.

13. Võrk, E. Maareform ja selle õigusliku regulatsiooni analüüs Tallinna näitel.

Magistritöö. Tallinn, 2005. Arvutivõrgus kättesaadav: http://portaal.ell.ee/5396

(19.05.2006).

14. Warriner, D. Land Reform in Principle and Practice. Oxford: Clarendon Press, 1969.

40

15. Wegren, S.K. Land Reform in the Former Soviet Union and Eastern Europe. London:

Routledge, 1998.

Kasutatud normatiivmaterjalid

16. Asjaõigusseaduse rakendamise seadus. 27. oktoober 1993. – RTI I 1993, 72/73,1021;

RT I 2006, 19, 140.

17. Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide

muutmise seaduse muutmise seadus. 23. oktoober 1997. – RT I 1997, 81, 1363.

18. Eesti Vabariigi omandireformi aluste seadus. 13. juuli 1991. – RT I 1991, 21, 257; RT

I 2006, 7, 40.

19. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord. Vabariigi Valitsuse määrus 30.

juunist 1998 nr 144. – RT I 1998, 63, 991; RT I 2003, 65, 437.

20. Ehitusseadus. 15. mai 2002. – RT I 2002, 47, 297; RT I 2005, 39, 308.

21. Maakatastriseadus. 12. oktoober 1994. – RT I 1994, 74, 1324; RT I 2003, 51, 355.

22. Maakorraldusseadus. 25. jaanuar 1995. – RT I 1995, 14, 169; RT I 2002, 90, 521.

23. Maa ostueesõigusega erastamise kord. Vabariigi Valitsuse määrus 6. novembrist 1996

nr 267. – RT I 1996, 77, 1372; RT I 2003, 83, 563.

24. Maareformi seadus. 17. oktoober 1991. – RT I 1991, 34, 426; RT I 2006, 7, 40.

25. Maareformi seaduse §-de 7 ja 221 muutmise seadus. 18.veebruar 1999. – RT I 1999,

27, 390.

26. Teine maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seadus. 13. juuni 2000. – RT I

2000, 54, 347.

27. Nõmme linnaosa ehitusmäärus. Tallinna Linnavolikogu määrus 28. oktoobrist 2004

nr 36. Arvutivõrgus kättesaadav:

http://www.tallinnlv.ee/aktalav/Eelnoud/Dokumendid/oadok2555.htm (19.05.2006).

41

Kasutatud kohtupraktika

28. Riigikohtu halduskolleegiumi määrus 25. maist 1999 nr 3-3-1-23-99 Ü. Panti esindaja

kassatsioonkaebuse läbivaatamine ORAS § 18 kohaldamise asjas. – RT III 1999, 18,

171.

29. Riigikohtu halduskolleegiumi määrus 15. novembrist 1999 nr 3-3-1-42-99 Voldemar

Grossi esindaja kassatsioonkaebuse läbivaatamine maa ostueesõigusega erastamise

asjas. – RT III 1999, 29, 274.

30. Riigikohtu halduskolleegiumi määrus 29. novembrist 1999 nr 3-3-1-45-99 Tarvastu

Vallavalitsuse kassatsioonkaebuse läbivaatamine ostueesõigusega erastatava maa

suuruse ja piiride määramise asjas. – RT III 1999, 30, 291.

31. Riigikohtu halduskolleegiumi otsus 20. märtsist 2001 nr 3-3-1-6-01 Kõpu

Vallavalitsuse kassatsioonkaebuse läbivaatamine halduskohtu pädevuse asjas. – RT III

2001, 10, 108.

32. Riigikohtu halduskolleegiumi otsus 11. juunist 2001 nr 3-3-1-32-01 O. Põdra, M.

Raagi ja E. Möldri kassatsioonkaebuse läbivaatamine ORAS § 12 lg 3 p 3

kohaldamise asjas. – RT III 2001, 20, 214.

33. Riigikohtu halduskolleegiumi otsus 07. detsembrist 2001 nr 3-3-1-51-01 Avo

Andreksoni kassatsioonkaebuse läbivaatamine omandireformi käigus avalduse

esitamise asjas. – RT III 2002, 1, 1.

34. Riigikohtu halduskolleegiumi otsus 16. aprillist 2002 nr 3-3-1-20-02 Kaisa Arula,

Kaarel Kivikanguri ja Kristjan Tikku kaebus Viimsi Vallavalitsuse peale maa

ostueesõigusega erastamise korralduste õigusvastaseks tunnistamiseks. – RTIII 2002,

13, 140.

35. Riigikohtu halduskolleegiumi otsus 15. detsembrist 2004 nr 3-3-1-57-04 Aare Kammi

kaebuses Maardu Linnavalitsuse korralduste ning Eesti Erastamisagentuuri

peadirektori käskkirja osalise tühistamise nõudes. – RT III 2005, 1, 2.

36. Riigikohtu halduskolleegiumi otsus 29. märtsist 2006 nr 3-3-1-81-05 A. J. kaebuses

Valga Maavalitsuse toimingu õigusvastasuse tuvastamiseks. – RT III 2006, 11, 111.

37. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi otsus 16. septembrist 2003 nr 3-

4-1-6-03 maa hindamise seaduse § 9 lg 8 ja § 12 lg 1 teise lause ning Vabariigi

42

Valitsuse 22. augusti 2001. a määruse nr 276 lisa 1 põhiseaduspärasuse kontrollimise

kohta. – RT III 2003, 27, 269.

38. Riigikohtu üldkogu otsus 22. detsembrist 2000 nr 3-4-1-10-2000 Riigikohtu

halduskolleegiumi taotluse tunnistada «Maa enampakkumisega erastamise korra»

punkt 17 osaliselt põhiseadusevastaseks ja punkt 49 osaliselt kehtetuks läbivaatamine.

– RT III 2001, 10, 01.

39. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi lahend 14. oktoobrist 2005 nr 2-

3/252/05. – Kohtustatistika ja kohtulahendite andmekogu.

Kasutatud muud allikmaterjalid

40. Eesti NSV linnade, rajoonikeskuste ja alevite maade korraldamise põhimäärus. – Eesti

NSV Teataja. Tallinn: ENSV MN Asjadevalitsus, 1956, nr 10.

41. Eesti NSV linnamaade korraldamise põhimäärus. Eesti NSV Ministrite Nõukogu

06.12.1950. a määrus nr 1058. – Riigikogu arhiiv. Fond R-1, n 3, s 343, l 309-324.

42. Eesti NSV maakoodeks. Ametlik tekst muudatuste ja täiendustega seisuga 1. mai

1983. Tallinn: Eesti Raamat, 1983.

43. Kodanike individuaalelamute ehitamise korra kohta. Eesti NSV Ministrite Nõukogu 2.

septembri 1948. a. määrus nr. 834. – Eesti NSV seadusandlike aktide kronoloogiline

kogu 1948.-1950. a kohta. Tallinn: Eesti NSV Justiitsministeerium, 1970.

44. Maareformi seaduse paragrahvi 7 täiendamise seaduse eelnõu. Algatatud 13.10.1998.

Kättesaadav arvutivõrgus: http://web.riigikogu.ee/ems/saros-bin/mgetdoc?itemid=

982870017&login=proov&password=&system=ems&server=ragne11 (19.05.2006).

45. Muudatused ja täiendused Eesti NSV Ministrite Nõukogu 18. juuni 1956. a.

määrusega nr. 137 kinnitatud “Eesti NSV linnade, rajoonikeskuste ja alevite maade

korraldamise põhimääruses”. – Eesti NSV Teataja. Tallinn: ENSV MN

Asjadevalitsus, 1968, nr 1.

46. Riigikogu 11.02.1999.a istungi toimetatud stenogramm. Maareformi seaduse §-de 7 ja

221 muutmise seaduse eelnõu (1131 SE) teine lugemine. Arvutivõrgus kättesaadav:

http://web.riigikogu.ee/ems/stenograms/1999/02/t99021104-06.html#TopOfPage.

(19.05.2006).

43

47. Seletuskiri “Maareformi seaduse muutmise seaduse” eelnõu [681 SE I] juurde.

Arvutivõrgus kättesaadav: http://web.riigikogu.ee/ems/saros-bin/mgetdoc?itemid=

051600006&login=proov&password=&system=ems&server=ragne11. (19.05.2006).

48. Ülevaade erastamisväärtpaberite väljaandmisest ja kasutamisest seisuga 15. oktoober

2005. a. Rahandusministeerium. Arvutivõrgus kättesaadav:

http://www.fin.ee/?id=12484. (19.05.2006).

Kasutatud avaldamata materjalid

49. Maa-ameti selgitus 22.06.1999 nr 12-1/2384. – Autori valduses.

50. Maa-ameti selgitus “Selgitus maareformi seaduse §-de 7 ja 221 muutmise seaduse (RT

I 1999, 27, 390) rakendamise osas” 15.11.1999 nr 6-2/4419. – Autori valduses.

51. Maa-ameti selgitus “Maareformi seaduse §-de 7 ja 221 muutmise seaduse § 2

kohaldamine” 27.12.1999 nr 12-1/5613. – Autori valduses.

52. Maa-ameti selgitus “Maakasutuse õiguspärasuse tõendamine” 27.07.2000 nr 12-

1/2552. – Autori valduses.

53. Maa-ameti selgitus “Maakasutuse õiguspärasuse tõendamine” 08.09.2000 nr 12-

1/2552-1. – Autori valduses.

54. Maa-ameti selgitus “Maa ostueesõigusega erastamine” 05.04.2004 [2005] nr 4.1-

5/3520. – Autori valduses.

55. Maa-ameti selgitus 09.02.2006 nr 4.1-4/553. – Autori valduses.

56. Õiguskantsleri selgitus “Vabariigi Valitsuse 06.11.1996.a. määrusega nr 267

kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korra p 11 alapunkti 2 seadusele vastavuse

kontrollimine” 28.03.2001 nr 2-1/91. – Autori valduses.

44

Lisad

1. TSN Täitevkomitee otsus maa-ala tähtajata kasutamiseks andmise kohta

individuaalelamu ehitamiseks

2. RSN Täitevkomitee otsus “Kodanike elamukruntidele juurdelõigete andmine”

3. Akt ehituskrundi looduses eraldamise kohta

4. ENSV Ministrite Nõukogu Asjadevalitsuse kiri “Individuaalehituskruntidele

juurdelõike küsimus”

5. Maarendi tasumise kviitung

6. Hoonetemaksu, maarendi ja transpordivahendite valdajate maksu arvutlus

7. Majavalduse arvestuskaart

8. Tehnilise inventariseerimise büroo akt

Lisades esitatud dokumentide koopiatel on kustutatud eraisikute nimed, allkirjad ja aadressid,

kuivõrd tegemist on illustreeriva materjaliga, mille puhul konkreetsed isikuandmed ei oma

tähendust.