TARTU ÜLIKOOLI ÕIGUSINSTITUUT
Helerin Kaldvee
MAAREFORMI KÄIGUS LINNADES ELAMU JUURDE MAA OSTUEESÕIGUSEGA ERASTAMISE
ÕIGUSLIKKE PROBLEEME
Bakalaureusetöö
Juhendaja külalisprof. Aare Reenumägi
Tallinn 2006
2
SISUKORD
Sissejuhatus ...........................................................................................................3
1. Maa ostueesõigusega erastamise olulisemad õiguslikud aspektid ..............5
1.1. Maareform osana omandireformist..................................................................................5
1.2. Uue ülekohtu tekitamise keeld.........................................................................................7
1.3. Senise maakasutusõiguse jätkumine ................................................................................8
1.4. Maa ostueesõigusega erastamise korraldaja ja õigustatud subjektid ...............................9
1.5. Ehitise ja elamu mõiste ning ehitise omandiõiguse üleminek .......................................11
2. Elamu juurde ostueesõigusega erastatava maa õiguspärane suurus .......13
2.1. Erastatava maa õiguspärase suuruse määramise üldised alused ....................................13
2.2. Maa kasutamist tõendava dokumendi ja senist maakasutusõigust tõendava dokumendi
mahuline vahekord................................................................................................................14
2.3. Maakasutuse õiguspärasust tõendavate dokumentide liigitamine: otsustamis- ja
kasutamisdokument ..............................................................................................................15
2.3.1. Linnade (linnarajoonide) täitevkomiteede ainupädevus maa kasutamiseks andmise
otsustamisel.......................................................................................................................16
2.3.2. Elamuomanikele linna reservmaadest juurdelõigete eraldamise load ja otsused ...18
2.3.3. Lühiülevaade kasutamisdokumentide aktsepteeritavuse õiguspoliitilisest
põhjendatusest...................................................................................................................20
2.3.4. Maarendise (maamaksu) tasumise kviitungi tõendusjõud ......................................22
2.3.5. Tehnilise inventariseerimise büroo akt kasutamisdokumendina ............................24
3. Elamu juurde ostueesõigusega erastatava maa ulatuse määramine ........27
3.1. Maa erastamise taotleja avaldusest lähtumine maa suuruse määramisel.......................27
3.2. Erastamise korraldaja otsustused seoses maa suuruse määramisega.............................28
3.3. Maa suuruse ja piiride koostoimes määramine..............................................................30
3.4. Planeeringu ja maakorralduse nõuetega arvestamine ....................................................31
3.5. Probleeme erastamisele ja tagastamisele kuuluva maa ühise piiri korral ......................33
Kokkuvõte ...........................................................................................................35
Résumé [välja jäetud]
Kasutatud lühendid..............................................................................................38
Kasutatud materjalide loetelu ..............................................................................39
Lisad [välja jäetud]
3
Sissejuhatus
2006. aastal möödub 15 aastat omandi- ja maareformi algatamisest ning vaatamata
optimistlikele lootustele reformid kiiresti läbi viia ei ole seda tänini suudetud.
Rahandusministeeriumi andmetel1 on maareformi käigus lõpetamata umbes 20 000 maa
erastamise tehingut. Paljudel on probleemiks juriidilised küsimused. Ainuüksi Tallinna linnas
on ostueesõigusega erastamise õiguslikke probleeme paaril tuhandel juhtumil. Enamik
võimalikke õiguslikke vaidlusi tekitavaid asju alles hakkavad kohtutesse jõudma.
Bakalaureusetöös keskendutakse linnades elamu juurde maa ostueesõigusega erastamise
õiguslikele küsimustele. Maareformi käigus teravaimad probleemid kerkivad esile eelkõige
linnades elamu juurde maa erastamisel, kus enamikel juhtudel põrkuvad endiste maaomanike
(või nende õigusjärglaste) ja nõukogudeaegsete elamute omanike vastandlikud huvid.
Bakalaureusetöös püütakse leida vastust küsimusele, kas seadusandja on kehtestanud
regulatsiooni, mis võtab arvesse mõlema poole huve ning on samas õiglane.
Bakalaureusetöö eesmärgiks on ülevaate andmine elamu juurde maa ostueesõigusega
erastamise õiguspärase ulatuse määramisel, võttes arvesse omandireformi eesmärki heastada
endistele omanikele tehtud ülekohus, kuid samas vältida uue ülekohtu tekitamist, mis on
autori arvates kogu maareformi (kui omandireformi osa) tuumaks. Selleks analüüsitakse
igakülgselt maa õiguspärast kasutamist tõendavaid dokumente kui peamisi aluseid maa
õiguspärase suuruse määramisel ning illustreeriva materjalina on käsitletavate dokumentide
näidised ka bakalaureusetöö lisana esitatud. Põhjalikud käsitlused nimetatud dokumentide
kohta Eesti õiguskirjanduses seni puuduvad.
Riigikohus on märkinud, et “omandireformi, sealhulgas maareformi reguleerivatele
õigusaktidele on olnud iseloomulik sagedane muutmine. Muudatustega on püütud parandada
seadusesse sattunud olulisi vigu ja arvestada teiste isikute põhjendatud huvidega.”2 Viimased
maareformi seaduse muudatused jõustusid 27. novembril 2005. a ja 4. veebruaril 2006. a.
Uurimistöö muutub veelgi aktuaalsemaks esimesena nimetatud muudatuste valguses, sest
1 Ülevaade erastamisväärtpaberite väljaandmisest ja kasutamisest seisuga 15. oktoober 2005. a. Rahandusministeerium. Kättesaadav arvutivõrgus: http://www.fin.ee/?id=12484. (19.05.2006). 2 RKHKo 11.06.2001, nr 3-3-1-32-01, p 2 – RTIII 2001, 20, 214.
4
selle kohaselt tuleb kohalikul omavalitsusel ostueesõigusega erastatava maa ulatuse
määramisel alati lähtuda maakasutuse õiguspärasusest.
Uurimistöö eesmärgi saavutamiseks on tarvilik järk-järguline struktureeritud käsitlus.
Bakalaureusetöö koosneb uurimisvaldkonna sisust tulenevalt kolmest peatükist. Esimeses
peatükis käsitletakse maa ostueesõigusega erastamise paiknemist omandi- ja maareformi
õiguslikus raamistikus ja avatakse uurimistöö seisukohast olulisemad mõisted ja aspektid.
Autori arvates konkretiseerub omandireformi eesmärk antud juhul ostueesõigusega erastatava
maa suuruse kindlaksmääramises. Seetõttu keskendutakse teises, kõige mahukamas peatükis,
maa õiguspärase suuruse määramise aluseks olevate dokumentide käsitlusele, sest maa
kasutamise õiguspärasust saab tõendada üksnes dokumentaalselt. Dokumendid on autori
arvates võimalik liigitada otsustamisdokumentideks ja kasutamisdokumentideks. Põhjalikult
uuritakse erinevaid nõukogudeaegseid dokumente, mis nimetatud kategooriate alla kuuluvad.
Alles siis, kui on tuvastatud maakasutuse õiguspärane suurus, on võimalik määrata
ostueesõigusega erastatava maa ulatus selle suuruse ja piiride omavahelises koostoimes,
arvestades lisaks ka planeeringu ja maakorralduse nõudeid. Viimasena nimetatud aspekte
käsitletaksegi bakalaureusetöö kolmandas peatükis.
Bakalaureusetöö on valdavalt teoreetiline. Uurimistöö läbiviimisel on kasutatud analüüs-
sünteesi meetodit, kirjeldavat ja ajaloolist meetodit.
Bakalaureusetöö kirjutamisel on kasutatud vähest olemasolevat asjakohast teaduskirjandust ja
muid kirjalikke allikaid, sh okupatsioonirežiimi aegset Eesti Nõukogude Sotsialistliku
Vabariigi (edaspidi Eesti NSV või ENSV) vastavat seadusandlust. Töös on toetutud peamiselt
eestikeelsele kirjandusele, kuna Eesti Vabariigi maareformi nii spetsiifiline käsitlus ei ole
pakkunud võõrkeelsetele autoritele huvi. Lisaks on kasutatud ka Eesti Vabariigi õigusakte
ning olemasolevat kohtupraktikat, peamiselt Riigikohtu lahendeid.
Bakalaureusetöö hüpotees: hetkel kehtivas maareformi seaduse redaktsioonis sätestatud
linnades elamu juurde ostueesõigusega erastatava maa ulatuse määramise regulatsioon
võimaldab heastada endistele omanikele tekitatud ülekohtu ega tekita samas uut ülekohut.
5
1. Maa ostueesõigusega erastamise olulisemad õiguslikud aspektid
1.1. Maareform osana omandireformist
1991. aasta 13. juunil võttis Eesti Vabariigi Ülemnõukogu vastu Eesti Vabariigi
omandireformi aluste seaduse (edaspidi ORAS). ORAS § 2 järgi on omandireformi
eesmärgiks omandisuhete ümberkorraldamine omandi puutumatuse ja vaba ettevõtluse
tagamiseks, omandiõiguse rikkumisega tehtud ülekohtu heastamine ning eelduste loomine
turumajandusele üleminekuks. Riigikohtu üldkogu on märkinud, et omandireform on riigi
spetsiifiline ülesanne õigusriigi ja turumajanduse ülesehitamisel.3
Maareform on omandireformi osa, mida reguleerib ORASe suhtes eriseaduseks olev
maareformi seadus (edaspidi MaaRS). MaaRS § 2 kohaselt on maareformi eesmärgiks
kujundada riiklikul maaomandil rajanevad suhted ümber peamiselt maa eraomandil
põhinevateks suheteks, lähtudes endiste omanike õiguste järjepidevusest ja praeguste
maakasutajate seadusega kaitstud huvidest, ning luua eeldused maa efektiivsemaks
kasutamiseks. D. Warriner märgib, et maa omandi- või kasutusõiguse ümberkorraldamine
ongi üldjuhul maareformide eesmärgiks4.
Nõukogude okupatsiooni algul natsionaliseeriti kogu maa ning terve nõukogude perioodi
vältel oli isikutel üksnes maa kasutamise õigus.5 Maareformiga kaotatakse Eesti territooriumil
ligi pool sajandit eksisteerinud ehitisekeskne kinnisvara (näiteks läks Eesti NSV maakoodeksi
kohaselt ehitise omandiõiguse ülemineku korral omandajale üle ka maakasutusõigus) ning
taastatakse maakeskne ehk turumajanduslik kinnisvara6, kujundatakse ümber maasuhted –
taastatakse eraomand maale ja tuuakse maa tagasi tsiviilkäibesse. Selle poolest erineb Eestis
nagu teisteski Kesk- ja Ida-Euroopa riikides läbiviidav maareform mujal maailmas
läbiviidavatest maareformidest7, sest maareformi käigus tuleb seetõttu tegeleda ka
3 RKÜKo 22.12.2000, nr 3-4-1-10-2000, p 14 – RTIII 2001, 1, 1. 4 Warriner, D. Land Reform in Principle and Practice. Oxford: Clarendon Press, 1969, p 20. 5 Pajo, M., Grünberg, E., Lass, J. Maaõigus. Näidised ja kommentaarid. Tallinn: OÜ Käsiraamatute Kirjastus, 2002, lk 21. 6 Aasmäe, V. Kinnisvara omaniku ABC. Tallinn: Eesti Entsüklopeediakirjastus, 1999, lk 7. 7 Swinnen, J.F.M. The Political Economy of Land Reform Choices in Central and Eastern Europe. Economics of Transition, 1999, Vol. 7, No. 3, pp 637-639.
6
nõukogudeaegse pärandiga.8 Eestis on see siiski mõnevõrra lihtsam, kuna turumajanduse idee
pole nii võõras kui mõnes muus Ida-Euroopa riigis.9
“Omandi- ja maareformi tuleb vaadelda koos, sest nad on väga tugevalt põimunud. Need
reformid on kogu ühiskonda haaravad ja läbivad aktsioonid, mistõttu tuleb mõista, et tegemist
ei ole vaid majandus- ja õigusküsimustega, vaid ka poliitiliste, eetiliste, sotsiaal-
psühholoogiliste ja ajalooliste probleemidega. Paljudel juhtudel mõistetakse omandireformi
eesmärki kitsalt kui endiste omanike ja nende õigusjärglaste omandiõiguse taastamist, neile
sundvõõrandatud vara (maa) tagastamist või kompenseerimist. Tegelikult on nii omandi- kui
maareformi eesmärk korraldada omandisuhted (maasuhted) Eesti Vabariigis ümber
omandivormide võrdsuse ja omandi puutumatuse ning vaba ettevõtluse põhimõttel
rajanevateks omandisuheteks ning selle ühe osana heastada omandi sundvõõrandamisega
tekitatud ülekohus”.10
Maareform kui omandireformi osa viiakse läbi Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduses
ja maareformi seaduses sätestatud tingimustel ja korras. Maareformi suhtes rakendatakse
omandireformi aluste seadust, kui maareformi seadusest ei tulene teisiti (MaaRS § 4).
ORAS paragrahvides 4 ja 5 sätestatakse omandireformi õigustatud ja kohustatud subjektid.
Omandireformi õigustatud subjektiks on isikud, sealhulgas riik, kellel on seaduse järgi õigus
nõuda vara tagastamist või kompenseerimist või taotleda vara tasu eest või tasuta üleandmist.
Omandireformi kohustatud subjektiks on riik ja teised isikud, kes on seaduse järgi kohustatud
omandireformi õigustatud subjektidele vara tagastama või kompenseerima või tasu eest või
tasuta üle andma.
ORAS § 11 lõike 1 kohaselt on omandireformi objektiks õigusvastaselt võõrandatud maa
koos sellega püsivalt seotud loodusobjektidega, ehitised, laevaregistrisse kantud laevad,
põllumajandusinventar, tootmishoonete sisseseade, aktsiad ja osatähed, arvestamata neil
lasunud võlgu.
8 Wegren, S.K. Land Reform in the Former Soviet Union and Eastern Europe. London: Routledge, 1998, pp 5-6. 9 Giovarelli, R., Bledsoe, D. Land Reform in Eastern Europe. Western CIS, Transcaucuses, Balkans, and EU Accession Countries. Seattle, Washington, 2001. Arvutivõrgus kättesaadav: http://www.fao.org/documents/show_cdr.asp?url_file=/DOCREP/007/AD878E/AD878E00.HTM (19.05.2006) 10 Raidla, J. Õiguspoliitika: probleemid ja perspektiivid. Eesti Jurist, 1991, nr 2, lk 85-86.
7
1.2. Uue ülekohtu tekitamise keeld
Maareformi raames tuleb lahendada teravaid huvikonflikte – omandireformi õigustatud
subjekti huvile õigusvastaselt võõrandatud vara tagasi saada vastandub õigusvastaselt
võõrandatud maad aastakümneid kasutanud isiku soov selle maa omanikuks saada.
Omandireformi üheks eesmärgiks on omandiõiguse rikkumisega tehtud ülekohtu heastamine,
mis ORAS § 3 lõike 1 kohaselt on võimalik kahel viisil – õigusvastaselt võõrandatud
(ebaseaduslikult natsionaliseeritud, kollektiviseerimisel ühistatud ja repressioonidega või
muul omaniku õigusi rikkuval viisil võõrandatud) vara tagastamise või kompenseerimise
kaudu.
ORAS § 2 lõikes 2 sätestatud üldprintsiip, mille kohaselt ei tohi omandireformi käigus vara
tagastamine või kompenseerimine endistele omanikele või nende õigusjärglastele kahjustada
teiste isikute seadusega kaitstud huve ega tekitada uut ülekohut, kehtib ka maareformi
läbiviimisel.
Maido Pajo märgib: “Ülekohtu probleem on sisuliselt probleem õiglusest. Õiglus kui
väärtuseline kategooria on üldiselt raskesti mõõdetav ja igaühel on oma arusaamine õiglusest.
Oluline on leida erinevate huvide tasakaal ja arvestada kõigi maataotlejate
tähelepanuväärivaid huve võimalikult võrdsel määral.”11
Õiguspoliitiliselt on asutud seisukohale, et okupatsioonirežiimi ajal isikule riigi või kohaliku
võimu organi otsusega tasuta kasutada antud õigusvastaselt võõrandatud vara äravõtmine, et
nimetatud vara õigustatud subjektile tagastada, tooks endaga kaasa uue ülekohtu. Näiteks
sätestab MaaRS § 7 lõige 1, et linna piirides asuvat õigusvastaselt võõrandatud maad ei
tagastata, kui maa kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindamiseks
vajaliku maana. Sellisel juhul peetakse küllaldaseks, et omandiõiguse rikkumisega tehtud
ülekohtu hüvitamiseks maksab riik õigustatud subjektile tagastamata jäänud vara eest
kompensatsiooni õigusaktidega sätestatud korras.
Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium on asunud seisukohale, et
“omandireformi aluste seadus väljendas poliitilist tahet teostada restitutsioon ulatuses ja viisil,
11 Pajo, M., Grünberg, E., Lass, J. Maaõigus. Näidised ja kommentaarid. Tallinn: OÜ Käsiraamatute Kirjastus, 2002, lk 22.
8
mis ei tekitaks uut ülekohut ja oleks riigile majanduslikult jõukohane. Kompenseerimine ei
tohi liialt koormata maksumaksjat ega takistada ühiskonnale vajalike kulutuste tegemist.
Ülekohtu heastamise ulatust ja viisi õigustas asjaolu, et Eesti Vabariik ei ole vara
õigusvastaselt võõrandanud ega saa seetõttu olla vastutav tekitatud kahju eest.”12
Maareformi läbiviimine peab loomulikult olema kooskõlas kõigi õiguse üldpõhimõtetega.
Mõne asja lahendamisel võib uue ülekohtu tekitamise keeld siiski üles kaaluda mõne teise
õigusprintsiibi, näiteks õiguspärase ootuse põhimõtte. Riigikohtu halduskolleegium on
leidnud, et õigustatud subjektide ootus, et nende taotlus vara tagastamiseks vaadatakse läbi
varem kehtinud seaduse redaktsiooni järgi, mis halduskolleegiumi arvates oli ebaõiglane, ei
kaalu üles keeldu omandireformi käigus kahjustada teiste isikute seadusega kaitstud huve ega
tekitada uut ülekohut.13
1.3. Senise maakasutusõiguse jätkumine
Riigikohtu halduskolleegium on seisukohal, et “isikut, kellel on õigus nõuda maa tagastamist
(omandireformi õigustatud subjekti), ei saa käsitada kinnisasja omanikuna.”14 Riigikohtu
halduskolleegium on eelnevat seisukohta kinnitades märkinud, et “õigusvastaselt võõrandatud
vara ei ole endiste omanike, kellelt vara õigusvastaselt võõrandati, omandis ning seetõttu ei
laiene sellele ka põhiseaduse § 32 kaitse”.15
Õigus vara tagastamist nõuda tuleneb omandireformi reguleerivatest õigusaktidest nendes
õigusaktides kindlaks määratud tingimustel. Vara tagastamiseks või kompenseerimiseks tuleb
muuhulgas esitada tähtaegselt avaldus ning taotleja tuleb tunnistada omandireformi õigustatud
subjektiks.16
MaaRS § 36 lõige 1 sätestab, et senine maakasutusõigus lõpeb maakasutuse
ümbervormistamisega samas seaduses või riigivaraseaduses sätestatud alustel. See tähendab,
et senikaua kuni maareformi käigus tekib maaomand, kehtib edasi senine nõukogudeaegne
maakasutusõigus, mis kehtis ENSV maakoodeksi alusel.
12 RKPJKo 16.09.2003, nr 3-4-1-6-03, p 22 – RTIII 2003, 27, 269. 13 RKHKo 11.06.2001, nr 3-3-1-32-01, p 2 – RTIII 2001, 20, 214. 14 RKHKm 25.05.1999, nr 3-3-1-23-99, p 1 – RTIII 1999, 18, 171. 15 RKHKo 07.12.2001, nr 3-3-1-51-01, p 5 – RTIII 2002, 1, 1. 16 Pajo, M., Grünberg, E., Lass, J. Maaõigus. Näidised ja kommentaarid. Tallinn: OÜ Käsiraamatute Kirjastus, 2002, lk 22.
9
Nõukogudeaegne maakasutus võis olla ajutine (ehk tähtajaline) või tähtajatu. Maido Pajo
väidab, et “maakasutusõigus tekkis üksnes otsustuskorras riigi või kohaliku omavalitsuse
organite otsustena, mille alusel vormistati maa looduses eraldamise akt. ENSV maakoodeksi
alusel antud tähtajatu maakasutus iseenesest ei anna õigusi maareformi käigus maa
omandamiseks.”17
ENSV maaseadusandluse alusel tehtud maaeraldused vormistatakse ümber Eesti Vabariigi
maareformi seaduse ja sellest tulenevate normatiivaktidega kehtestatud korras.18
Maakasutusõiguse tekkimine või muutmine maareformi käigus on võimalik MaaRS alusel
ehitiste teenindusmaa määramisena, mis on hilisema maa erastamise aluseks. MaaRS näeb
ette ehitiste teenindusmaa määramise juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi
suuruse ja piiride muutmine on maakorralduse ja planeeringu nõuetest tulenevalt otstarbekas.
Teenindusmaa määramise järel tekib elamuomanikul maakasutusõigus määratud maale,
samuti peab seejärel elamuomanik maksma maamaksu teenindusmaa kasutamise eest.
1.4. Maa ostueesõigusega erastamise korraldaja ja õigustatud subjektid
MaaRS eesmärgiks on, nagu eespool juba märgitud, maasuhete ümberkorraldamine. Selle
käigus19:
1) taastatakse nõukogude okupatsiooni eelse20 Eesti Vabariigi aegne maaomand;
2) erastatakse maa eelkõige nõukogudeaegsele maakasutajale;
3) maa munitsipaliseeritakse või
4) maa jäetakse riigi omandisse.
MaaRS § 222 sätestab erastamise korraldaja, kelleks on maavanem. Reeglina korraldab maa
erastamist maavanem koos kohaliku omavalitsusüksusega. Kohalik omavalitsus teeb maa
erastamisel seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud erastamise eeltoiminguid –
määrab maa suuruse, sihtotstarbe, maksustamishinna jne.21 Kohalik omavalitsus, tehes maa
17 Pajo, M., Grünberg, E., Lass, J. Maaõigus. Näidised ja kommentaarid. Tallinn: OÜ Käsiraamatute Kirjastus, 2002, lk 26. 18 Ibid., lk 27. 19 Tael, S. Krundi suuruse määramine maareformi käigus. Juridica, 1999, nr 3, lk 139. 20 Okupatsioon algas 16. juunil 1940. aastal ning seetõttu lahendatakse õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise küsimused selle kuupäeva seisuga. 21 Pärna, P. Maareformi seaduse muudatused. Juridica, 1996, nr 5, lk 221-231.
10
erastamisel seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud erastamise eeltoiminguid,
täidab riiklikke haldusülesandeid.22
MaaRS § 222 lõike 2 kohaselt võib maavanem kokkuleppel kohaliku omavalitsuse volikoguga
volitada kohalikku omavalitsust korraldama riigi nimel maa ostueesõigusega erastamist.
Näiteks on Harju maavanema ja Tallinna Linnavolikogu esimehe vahel 13. märtsil 1997. a
sõlmitud kokkulepe Tallinna linnale volituste andmises riigi nimel maa ostueesõigusega
erastamise korraldamiseks.
Riigikohtu üldkogu on seisukohal, et kuni omandireformi konkreetse objekti saatuse kohta
otsuse tegemiseni teostatakse riigivõimu. Avaliku võimu teostamine, alludes rangetele
reeglitele, võimaldab tagada isikute ja kollektiivsete huvide kaitse.23
Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (edaspidi AÕSRS) § 13 lõige 3 sätestab ehitise
omaniku õiguse saada maa omanikuks MaaRSis sätestatud alustel ja korras. Ehitisealune maa
ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega
riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti.
MaaRS § 20 lõike 1 kohaselt kuulub erastamisele maa, mida sama seaduse alusel ei tagastata
ning mida ei jäeta riigi omandisse vastavalt sama seaduse paragrahvile 31 ega anta
munitsipaalomandisse vastavalt sama seaduse paragrahvile 25.
Maad on võimalik erastada mitmel erineval viisil – ostueesõigusega erastamisena,
erastamisena piiratud või avalikul enampakkumisel, vaba põllu- või metsamaa erastamisena.
Sõltuvalt erastamise viisist on maa erastamise subjektide ring, erastatava maa suurus ja maa
erastamise protseduur erinev.24
Vastavalt MaaRS § 22 lõikele 1 saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellele maa on
antud põliseks kasutamiseks Eesti NSV taluseaduse alusel või kellel on õigus osta maad
ehitise või istanduse omanikuna vastavalt maareformi seadusele, arvestades paragrahvis 21
sätestatud kitsendusi, samuti elamu-, korteri-, garaaži-, suvila- või aiandusühistu tema
liikmete ühiskasutuses olevat maad, mida ei taotleta tagasi. Maa ostueesõigusega erastamine
22 RKHKo 20.03.2001, nr 3-3-1-6-01, p 2 – RTIII 2001, 10, 108. 23 RKÜKo 22.12.2000, nr 3-4-1-10-2000, p 14 – RTIII 2001, 10, 01. 24 Pajo, M., Grünberg, E., Lass, J. Maaõigus. Näidised ja kommentaarid. Tallinn: OÜ Käsiraamatute Kirjastus, 2002, lk 68.
11
on seotud kas objekti või maakasutusõigusega. Maa ostueesõigusega erastamisel on samuti
oluline, kas erastatav maa asub linnas või linnaga võrdsustatud tiheasustusega alal või
hajaasustusega alal. Peamised erinevused seisnevad erastatava maa ulatuses ja erastatava maa
hinnas.25
MaaRS § 7 lg 1 sätestab, et linna piirides asuvat õigusvastaselt võõrandatud maad ei tagastata,
kui maa kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindamiseks vajaliku
maana ja kui õigustatud subjekt ning praegune ehitise omanik ei lepi kokku maale
hoonestusõiguse seadmises ehitise omaniku kasuks, ehitise võõrandamises õigustatud
subjektile või muul viisil.
1.5. Ehitise ja elamu mõiste ning ehitise omandiõiguse üleminek
Maa ostueesõigusega erastamise eelduseks on ehitise olemasolu, mis on isiku, kes maa
ostueesõigusega erastamist taotleb omandis. Ehitis MaaRS mõttes on maapinnaga püsivalt
ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses. Ehitusseaduse § 2 kohaselt on ehitis aluspinnasega
kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Ehitised jagunevad
hooneteks ja rajatisteks. Hoone on katuse, siseruumi ja välispiiretega ehitis.
MaaRS § 6 lõike 32 kohaselt on elamu sama seaduse tähenduses hoone, mille üldpinnast
vähemalt 20 protsenti on ette nähtud alaliseks elamiseks ja ülejäänud osa põllumajanduslikuks
tootmiseks või muuks elamuga seotud sihtotstarbeks. Elamu kohta sätestatut kohaldatakse ka
lõpetamata elamu suhtes, mis vastab ehitusseaduse tähenduses hoonele sätestatud tunnustele.
Ehitiste teenindamiseks vajalikku maad saab määrata üksnes ehitistele. Ehitis, mille juurde
või teenindamiseks maad ostueesõigusega erastamiseks taotletakse, peab vastama
seadusandluses ehitisele kehtestatud tunnustele ja olema samas ka sihtotstarbeliselt kasutatav.
Riigikohtu halduskolleegium väidab, et “MRS [maareformi seaduse] § 6 lg-t 31 tuleb mõista
selliselt, et õigusvastaselt võõrandatud maa õigustatud subjektile tagastamist saab takistada
üksnes selliste ehitiste olemasolu, mida sihtotstarbeliselt kasutatakse või mida on võimalik
sihtotstarbele vastavalt kasutada. Sellisel juhul kaalub ehitise omaniku õiguste kaitse vajadus
üles maa tagastamise õigustatud subjekti õiguse saada tagasi õigusvastaselt võõrandatud maa.
25 Ibid.
12
Kui aga ehitis on lagunenud ja sihipärasest kasutusest väljalangenud, siis selline ehitis ei saa
takistada õigusvastaselt võõrandatud maa õigustatud subjektile tagastamist. Sihipärase
kasutuse all tuleb mõista ehitise kasutamist selle püstitamisel või rekonstrueerimisel määratud
eesmärgil, mis ehitisel oli omandireformi alguse hetkel (20. juuni 1991). Maareformi
toimumise tingimustes ei ole kasutusest väljalangenud ehitise kasutusotstarbe muutmisega
taaskasutusse võtmine võimalik, sest selline tegevus kahjustaks maa tagastamise õigustatud
subjekti võimalust saada tagasi õigusvastaselt võõrandatud maa.”26
Juhul kui haldusmenetluse käigus tuvastatakse, et hoone ei vasta MaaRSis sätestatud ehitise
nõuetele, puudub ehitis kui objekt, mille juurde saab määrata teenindamiseks vajaliku maa.
Seega, kui langeb ära õiguslik alus ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramiseks, siis
tuleb kohalikul omavalitusel vastav haldusakt tühistada.”27
Nõukogude ajal eksisteeris ehitisekeskne kinnisvara, mis tähendab, et maakasutusõigus oli
seotud ehitisega – kui ehitise omandiõigus läks üle, läks ehitise omandajale üle ka
maakasutusõigus ehitise juurde kuuluvale maale.
Nimelt sätestab ENSV maakoodeksi § 117 lõige 1, et omandiõiguse üleminekul ehitistele, mis
asuvad linnamaal, läheb üle ka maatüki või selle osa kasutamise õigus. ENSV maakoodeksi
§ 117 lõige 2 sätestab, et hoonete omandiõiguse ülemineku korral on maakasutusõiguse
ülemineku aluseks omandiõiguse üleminekut tõendav dokument.28
Osa ENSV maakoodeksi sätetest kehtivad veel praegugi, sest senise maakasutusõiguse
jätkumise tagamiseks ei ole võimalik kõiki maakasutusõigust reguleerivaid sätteid tühistada
enne maareformi lõpetamist.29 ENSV maakoodeksi § 117 on üks sellistest sätetest, mis on
tänini kehtiv. AÕSRS § 13 lõike 6 kohaselt võib kuni ehitisealuse maa kandmiseni
kinnistusraamatusse või riigi omandisse jäetud või munitsipaalomandisse antud maa riigi
maakatastrisse kandmiseni ehitist ja selle mõttelist osa võõrandada ja pärida kui vallasasja.
Maakasutusõigus ehitisega seotud maale läheb üle ENSV maakoodeksi § 117 lõike 1 alusel.
26RKHKo 15.12.2004, nr 3-3-1-57-04, p 14 – RTIII 2005, 1, 2. 27 Võrk, E. Maareform ja selle õigusliku regulatsiooni analüüs Tallinna näitel. Magistritöö. Tallinn, 2005, lk 27. Arvutivõrgus kättesaadav: http://portaal.ell.ee/5396 (19.05.2006). 28 Eesti NSV maakoodeks. Ametlik tekst muudatuste ja täiendustega seisuga 1. mai 1983. Tallinn: Eesti Raamat, 1983, lk 71. 29 Pajo, M., Grünberg, E., Lass, J. Maaõigus. Näidised ja kommentaarid. Tallinn: OÜ Käsiraamatute Kirjastus, 2002, lk 26.
13
2. Elamu juurde ostueesõigusega erastatava maa õiguspärane suurus
2.1. Erastatava maa õiguspärase suuruse määramise üldised alused
MaaRS § 221 kohaselt võib ostueesõigusega maad erastada MaaRS paragrahvides 7, 8, 9, 10,
paragrahvi 20 lõigetes 11 ja 12 ning paragrahvis 21 sätestatud ulatuses, kui MaaRS
paragrahvist 221 ei tulene teisiti. MaaRS § 221 lõikes 6 on sätestatud, et erastatava maa
suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik
omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Nimetatud korraks on Vabariigi Valitsuse
6. novembri 1996. a määrusega nr 267 kinnitatud “Maa ostueesõigusega erastamise kord”
(edaspidi Maa ostueesõigusega erastamise kord). Ehitise teenindamiseks vajalik maa
määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride
muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas. Tiheasustusega
alal asuvale elamule määratakse teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid MaaRS § 7
lõigetes 5 ja 51 sätestatud alustel.
MaaRS § 7 lõike 51 kohaselt arvatakse elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka kogu
elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa. Nimetatud sätte teise lause kohaselt loetakse
maakasutus õiguspäraseks, kui:
1) maa kasutamiseks andmise otsus on pädeva organi või ametiisiku poolt vastu võetud enne
ORASe jõustumist (s.o enne 20.06.1991. a) või
2) maa kasutamist tõendatakse maarendise (maamaksu) tasumise kviitungiga või muu
dokumendiga, mis on välja antud enne ORASe jõustumist (s.o enne 20.06.1991. a).
Eelnimetatud säte jõustus sisuliselt 27. märtsil 1999. a jõustunud maareformi seaduse
paragrahvide 7 ja 221 muutmise seadusega, alapunktide 1 ja 2 vahel algselt olev “;”
(semikoolon) asendati sõnaga “või” 16. juulil 2000. a jõustunud teise maareformiga
seonduvate õigusaktide muutmise seadusega.
Maa ostueesõigusega erastamise korra punkt 11 sätestab, et maa ostueesõigusega erastamise
avaldusele lisatakse ehitise omandiõigust tõendavad dokumendid (hooneregistri teatis,
seaduslikus korras väljaantud ehitusluba, väljavõte ehitusloa väljaandmise registrist, suvila
või aiamaja üleandmis-vastuvõtmisakt, ostu-müügileping vms) ning avaldaja valduses olevad
14
senist maakasutusõigust tõendavad dokumendid (maa kasutamiseks andmise otsus, maa
looduses eraldamise akt, krundi plaan vms) ja maa plaanid.
2.2. Maa kasutamist tõendava dokumendi ja senist maakasutusõigust tõendava dokumendi mahuline vahekord
Maareformi seaduses ja Maa ostueesõigusega erastamise korras on kasutatud mõnevõrra
erinevaid termineid: MaaRS § 7 lõike 51 punktis 2 mainitakse maa kasutamist tõendavat
dokumenti, eelnimetatud korra punkti 11 alapunkti 2 alusel lisatakse maa ostueesõigusega
erastamise avaldusele avaldaja valduses olevad senist maakasutusõigust tõendavad
dokumendid.
Kas esineb mahuline erinevus maa kasutamist tõendava dokumendi ja maakasutusõigust
tõendava dokumendi vahel, s.t kas maakasutusõigust tõendav dokument Maa ostueesõigusega
erastamise korra tähenduses on laiem termin kui maa kasutamist tõendav dokument MaaRS
§ 7 lõike 51 alapunkti 2 tähenduses, sest vastasel juhul tekib vastuolu MaaRS § 7 lõike 51 ja
Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 11 alapunkti 2 vahel: MaaRS § 7 lõike 51
alapunktis 1 nimetatud maa kasutamiseks andmise otsused peaksid siis Maa ostueesõigusega
erastamise korras nimetatud maakasutusõigust tõendavate dokumentide hulgast välja jääma,
ehkki tegelikult on need seal nimetatud?
27. märtsil 1999. a jõustunud maareformi seaduse paragrahvide 7 ja 221 muutmise seadusega
laiendati juhtumeid, millal senine maakasutus tuleb lugeda õiguspäraseks ning seetõttu tuleb
Vabariigi Valitsuse korras nimetatud maakasutusõigust tõendavateks dokumentideks lugeda
nii maa kasutamisse andmise dokumendid kui ka maa kasutamist tõendavad dokumendid.
Samale seisukohale on asunud ka Õiguskantsler: “Korra p 11.2 nimetatud senist
maakasutusõigust tõendavaks dokumendiks on ka senist õiguspärast maakasutust tõendavad
dokumendid maareformi seaduse § 7 lõike 51 tähenduses.” ning märkides samas, et “[…]
nimetatud alapunkt hõlmab kõikvõimalikke senist maakasutusõigust tõendavaid dokumente.
Sulgudes toodud dokumentide loetelu on lahtine, seega võib avaldaja esitada mistahes
dokumente, mis tõendavad tema senist maakasutusõigust.”30 Seetõttu eelnevalt osundatud
vastuolu puudub.
30 Õiguskantsleri selgitus “Vabariigi Valitsuse 06.11.1996.a. määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korra p 11 alapunkti 2 seadusele vastavuse kontrollimine” 28.03.2001 nr 2-1/91. – Autori valduses.
15
Samas on oluline lisada, et Maa ostueesõigusega erastamise korras nimetatud loetelusse
kuuluvad maa kasutusse andmist tõendavad dokumendid kui otsused MaaRS § 7 lõike 51
alapunkti 1 tähenduses peavad olema välja antud pädevate organite või ametiisikute poolt,
sest praktikas esineb juhtumeid, kus nõukogude ajal on elamuomanikele maad kasutusse
lubatud ametiisikute poolt oma volitusi ületavalt (vt ka käesoleva uurimistöö punkti 2.3.2).
2.3. Maakasutuse õiguspärasust tõendavate dokumentide liigitamine: otsustamis- ja kasutamisdokument
Maareformi seaduse kohaselt saab kohalik omavalitsus lugeda maakasutuse õiguspäraseks
otsuse (MaaRS § 7 lg 51 p 1) või dokumendi, mis tõendab maa kasutamist (MaaRS § 7 lg 51
p 2) olemasolu korral.
Nimetatud sätte kohaselt saab maakasutuse õiguspärasust tõendada kahte liiki dokumentide
alusel:
1) otsused, mis tõendavad maa kasutusse andmist, kusjuures nimetatud otsused peab
olema andnud pädev organ või ametiisik enne ORASe jõustumist (edaspidi
otsustamisdokument);
2) maa kasutamist tõendavad dokumendid, mis on välja antud enne ORASe jõustumist
ning millega on fikseeritud teatud ajahetkel või ajaperioodil maa kasutamine (edaspidi
kasutamisdokument).
Bakalaureusetöös võetakse eeltoodud jaotus õiguslikku maakasutust tõendavate dokumentide
käsitlemisel aluseks.
Nii MaaRS § 7 lõike 51 punktis 2 kui ka juba eelnevalt täheldatult Maa ostueesõigusega
erastamise korras toodud dokumentide loetelud on lahtised ning seega on hõlmatud
kõikvõimalikud dokumendid, mille abil on võimalik tõendada senist maakasutusõigust
MaaRSi tähenduses.
MaaRS § 7 lõikes 51 ega ka Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 11 alapunktis 2 ei
ole tegemist kumulatiivse loeteluga, seega ei pea avaldajal olema maa ostueesõigusega
erastamiseks esitatud kõiki loetletud dokumente. Riigikohtu halduskolleegium märgib samuti:
“Nimetatud sättest [Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 11 alapunktist 2] ei tulene,
et senise maakasutusõiguse tõendamiseks peab avaldaja esitama tingimata kõik loetletud
16
dokumendid, s.o. maa kasutamiseks andmise otsuse, maa looduses eraldamise akti ja krundi
plaani.”31
Riigikohtu halduskolleegium on eelnimetatud lahendis lisaks märkinud, et senist
maakasutusõigust tõendavaks dokumendiks on eelkõige maa kasutamiseks andmise otsus.32
2.3.1. Linnade (linnarajoonide) täitevkomiteede ainupädevus maa kasutamiseks andmise otsustamisel
MaaRS § 7 lõike 51 kohaselt peab otsustamisdokument, et selle põhjal saaks lugeda
maakasutuse õiguspäraseks, olema välja antud pädeva organi või ametiisiku poolt enne
ORASe jõustumist. Kuivõrd dokumendid on välja antud nõukogude ajal, tuleb ametiisikute ja
organite pädevuse hindamisel lähtuda dokumendi väljaandmise ajal kehtinud Eesti NSV
seadusandlusest.
Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 13 alapunkti 1 kohaselt kontrollib erastatava
maa asukohajärgne linna- ja vallavalitsus avalduse esitaja poolt esitatud andmete ja
dokumentide õigsust. Dokumentide õigsuse kontrollimisel tuleb järelikult lähtuda sellest, kas
Eesti NSV õigusaktide kohaselt oli võimalik sellist otsustamisdokumenti koostada või mitte.
Seetõttu esitatakse järgnevalt lühiülevaade okupatsioonirežiimi ajal Eesti Vabariigis faktiliselt
kehtinud maa kasutusse andmist reguleerivatest õigusaktidest.
Eesti Vabariigi Riigivolikogu 23. juuli 1940. a otsusega kogu maa natsionaliseerimise kohta
võõrandati õigusvastaselt kogu maa33 ning terve nõukogude perioodi vältel oli kõikidel
isikutel üksnes maa kasutamise õigus.
Saksa okupatsiooni ajal nõukogude maareform tühistati. ENSV Ülemnõukogu Presiidiumi,
ENSV Rahvakomissaride Nõukogu ja EK(b)P Keskkomitee 7. septembri 1944. a määrusega
tühistati kõik seadused, otsused, määrused ja korraldused, mis anti Saksa
okupatsioonivõimude või Eesti omavalitsuse poolt Eestis.34 1944-1947 viidi ENSV-s läbi
sõjajärgne maareform.
31 RKHKm 15.11.1999, nr 3-3-1-42-99, p 4 – RTIII 1999, 29, 274. 32 Ibid., punkt 4. 33 Pajo, M., Grünberg, E., Lass, J. Maaõigus. Näidised ja kommentaarid. Tallinn: OÜ Käsiraamatute Kirjastus, 2002, lk 28. 34 Ibid.
17
Eesti NSV Ministrite Nõukogu 2. septembri 1948. a määruse nr 834 “Kodanike
individuaalelamute ehitamise kohta” punkti 1 kohaselt kohustati maakondade, linnade ja
rajoonide töörahva saadikute nõukogu täitevkomiteesid andma kodanikele nii linnades kui ka
väljaspool linnu maatükke ühe- kuni kahekordsete individuaalelamute ehitamiseks.35
Töörahva saadikute nõukogu täitevkomitee (edaspidi täitevkomitee) oli Eesti Vabariigi
territooriumil faktiliselt kehtinud nõukogude okupatsioonirežiimi kohaliku võimu organ.
Alates 1950. aastast oli vastavaks õigusaktiks, mis käsitles kõigi linna piirides olevate maade
kasutusse andmist (eraldamist), Eesti NSV Ministrite Nõukogu 6. detsembri 1950. a
määrusega nr 1058 kinnitatud “Eesti NSV linnamaade korraldamise põhimäärus”. Nimetatud
määrusest nähtub, et kõikide kasutusse antavate maa-alade suurus määrati kindlaks ainuüksi
täitevkomiteede poolt nii individuaalelamute ehitamise vajaduseks (õuemaadeks) kui ka
ajutiselt kindlaksmääratud tähtajaks eraldatavateks individuaalaiamaadeks, viljapuuaedadeks
või karjamaadeks linnade kõlvikutest.36
Eesti NSV Ministrite Nõukogu 18. juuni 1956. a määrusega nr 137 kinnitatud “Eesti NSV
linnade, rajoonikeskuste ja alevite maade korraldamise põhimäärusega” tühistati Eesti NSV
Ministrite Nõukogu 6. detsembri 1950. a määrus nr 1058.37 Eelnimetatud Eesti NSV linnade,
rajoonikeskuste ja alevite maade korraldamise põhimääruse punkti 4 teise lause kohaselt
toimus linna, rajoonikeskuse või alevi maade asutustele, ettevõtetele, samuti ühiskondlikele
ning kooperatiivsetele organisatsioonidele ja üksikutele isikutele kasutada andmine linna või
rajooni (1967. aasta 21. detsembril kinnitatatud muudatustega38: kohaliku) täitevkomitee
otsuse alusel kommunaalmajanduse organite poolt.
1970. aastal vastu võetud Eesti NSV maakoodeks sätestas samuti, et maakasutusõigust
tõendavaks dokumendiks olid riiklikud aktid, mille andis välja selle rajooni või linna
täitevkomitee, kelle territooriumil asus maakasutus (ENSV maakoodeks § 34 lõige 2).
Nimetatud sätte kommentaari kohaselt pidi igal maakasutajal olema dokumendid, mis
tõendasid tema õigust kasutada teatud osa riigile kuuluvast maast. See dokument oli Eesti
35 Eesti NSV seadusandlike aktide kronoloogiline kogu 1948.-1950. a kohta. Tallinn: Eesti NSV Justiitsministeerium, 1970, lk 33. 36 Riigikogu arhiiv. Fond R-1, n 3, s 343, l 309-324. 37 Eesti NSV Teataja. Tallinn: ENSV MN Asjadevalitsus, 1956, nr 10, lk 216 ja 218. 38 Eesti NSV Teataja. Tallinn: ENSV MN Asjadevalitsus, 1968, nr 1, lk 6.
18
NSV Ministrite Nõukogu määrus või täitevkomitee otsus.39 Täitevkomitee otsuse alusel
koostati hiljem maa looduses eraldamise akt.
Kokkuvõtvalt, kõik linnamaad olid linnade rahvasaadikute nõukogu ja nende täitevkomiteede
halduses ning kõikide linna piires olevate maade eraisikutele kasutamiseks andmise
otsustamine oli täitevkomiteede ainupädevuses.
Niisugust seisukohta kinnitavad ka nõukogude ajaperioodi maaõiguse ühe tunnustatuma
teadlase, professor Vilma Kelderi seisukohad individuaalelamu kruntide seadusliku
eraldamise kohta.40
2.3.2. Elamuomanikele linna reservmaadest juurdelõigete eraldamise load ja otsused
Eesti NSV Ministrite Nõukogu 2. septembri 1948. a määruse nr 834 “Kodanike
individuaalelamute ehitamise kohta” punkti 3 kohaselt tohtisid maakondade, linnade ja
rajoonide täitevkomiteed määrata linnades krundi suuruseks maksimaalselt 600 ruutmeetrit.41
(Vt lisa 1). ENSV Ministrite Nõukogu 18. juuni 1956. a määrusega nr 137 kinnitatud “Eesti
NSV linnade, rajoonikeskuste ja alevite maade korraldamise põhimäärus” sätestas samuti, et
et individuaalelamute ehituskruntide suurus linnades on 300-600 ruutmeetrit, olenevalt
kohalikest tingimustest ja maja suurusest.42
Eraldatud kruntide vahele jäeti lisakrunte, mis kuulusid linna reservmaa hulka. Lisaks
ehituskruntidele eraldasid linnade täitevkomiteed ka juurdelõikeid ehituskruntidele, n.ö
reservmaid. Reservmaade eraldamise kohta vormistati samamoodi nagu ehituskruntide kohta
linnade täitevkomiteede otsused. Näiteks sätestasid ENSV maakoodeksi paragrahvid 115 ja
116, et linna hoonestusmaa antakse ajutisse kasutusse linna täitevkomitee otsustega, milles
märgitakse maakasutuse konkreetsed tingimused.43 Reservmaade eraldamine ei erinenud
seega kuidagi põhikruntide eraldamisest.
39 Kelder, V. (koost.). Eesti NSV maakoodeks: kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Eesti Raamat, 1974, lk 45. 40 Kelder, V. Nõukogude maaõigus (loengud). Tartu: [Tartu Riiklik Ülikool], 1960, lk 165. 41 Eesti NSV seadusandlike aktide kronoloogiline kogu 1948.-1950. a kohta. Tallinn: Eesti NSV Justiitsministeerium, 1970, lk 33-34. 42 Eesti NSV Teataja. Tallinn: ENSV MN Asjadevalitsus, 1956, nr 10, lk 220. 43 Eesti NSV maakoodeks. Ametlik tekst muudatuste ja täiendustega seisuga 1. mai 1983. Tallinn: Eesti Raamat, 1983, lk 70.
19
Praktikas esineb aga näiteks ka dokumente, kus reservmaid on ajutiseks kasutamiseks lubanud
täitevkomitee kommunaalmajanduse osakonna juhataja. Tallinna Ringkonnakohtu
halduskolleegium on lahendis nr 2-3/252/05 pidanud taolist luba reservmaa ajutiseks
kasutamiseks maa õiguspärast kasutust tõendavaks otsustamisdokumendiks.
Kommunaalmajanduse osakonnad teostasid või juhtisid vahetult linnamaade maakorraldust,
näiteks vormistasid peale täitevkomitee poolt maade eraldamise küsimuse otsustamist
maakasutuse õiguslikud suhted kasutajatega, andes neile välja akti maade kasutamise kohta
või vormistasid lepingu (lepingulise kasutamise korral) ning eraldasid peale dokumentide
vormistamist kasutajale maatüki looduses, teostasid vastavad mõõdistamistööd, piirimärkide
panemised jne.44
Reservmaade kasutamiseks andmise otsustamise õigus kommunaalmajanduse osakondade
pädevusse ei kuulunud. Järelikult ei olnud ükski kommunaalmajanduse osakonna juhataja
Eesti NSV õigusaktide kohaselt pädev taolist luba väljastama ja otsust tegema. Sellist luba
välja andes on kommunaalmajanduse osakonna juhataja ületanud oma võimuvolituse s.t
pädevuse piire.
Pädevaks organiks MaaRS § 7 lõike 51 punkti 1 mõttes, nagu eespool märgitud, saab lugeda
üksnes linnade täitevkomiteesid. Sellist seisukohta toetab ka Maido Pajo sõnavõtt Riigikogus
maaelukomisjoni poolt algatatud maareformi seaduse § 7 ja 221 muutmise seaduse eelnõu
teisel lugemisel: “[…] õiguslik alus oli sel juhul maakoodeks ja õiguslik alus oli maakoodeksi
järgi kaks alust, eks ole, oli maa kasutusse andmise otsus omavalitsuse poolt ja teine maa
looduses eraldamise akt. Ja kui neid aluseid ei ole, siis me ei saa kuidagi lugeda seaduslikuks
kasutamist […]”.45
Samuti on väärad eelnimetatud kohtuasjas toodud seisukohad, et maa ajutine kasutamine on
püsinud senini, kuivõrd kohtumaterjalidest üheselt nähtub, et naaberkrundi väljaandmisega
anti osa ajutiseks kasutuseks lubatud maad naaberkrundi kasutusse.
Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium on ebaõigelt lugenud kommunaalmajanduse
osakonna juhataja antud loa maa ajutiseks kasutamiseks maa õiguspärast kasutamist
44 Kelder, V. Nõukogude maaõigus (loengud). Tartu: [Tartu Riiklik Ülikool], 1960, lk 165. 45 Riigikogu 11.02.1999 a istungi toimetatud stenogramm. Maareformi seaduse §-de 7 ja 221 muutmise seaduse eelnõu (1131 SE) teine lugemine. Arvutivõrgus kättesaadav: http://web.riigikogu.ee/ems/stenograms/1999/02/t99021104-06.html#TopOfPage (19.05.2006).
20
tõendavaks dokumendiks, sest nimetatud otsustamisdokumendi on välja andnud mittepädev
ametiisik. Samuti ei ole nimetatud loa puhul tegemist kasutamisdokumendiga, sest sellel ei
fikseerita maa kasutamise fakti.
Linna (linnarajooni) täitevkomitee maa kasutamiseks andmise otsuses märgiti kasutusse
antava maa asukoht ning ligikaudne suurus. Mõnedel juhtudel on reservmaade eraldamise
otsuse juurde lisatud ka väike skeem, millel näidatakse, kus eraldatav juurdelõige asub. Pärast
täitevkomitee poolt maa eraldamise küsimuse otsustamist viidi läbi mõõdistamine ja
vormistati akt ehituskrundi looduses eraldamise kohta, millel märgiti eraldatud maa täpne
suurus. Nende toimingute tulemusel muutus juurdelõige reservmaast ehituskrundi osaks (vt
lisa 2). Looduses eraldamise akti vormistamata jätmise korral Eesti NSV seadusandluse
kohaselt maakasutusõigust ei tekkinud.
Looduses eraldamise aktil on lisaks maa suurusele ja asukohale märgitud ka linna
(linnarajooni) täitevkomitee otsuse number ja kuupäev, mille alusel ehituskrunt isikule
kasutamiseks anti (vt lisa 3). Akti lahutamatuks lisaks oli kasutusse antava maa piiride plaan,
millele kanti looduses tähistatud piiride ja piirimärkide asukoht. Looduses eraldamise akti
kinnitas linna (linnarajooni) täitevkomitee esimees, mistõttu saab maa looduses eraldamise
akti lugeda iseseisvaks otsustamisdokumendiks maa kasutamisse andmise kohta MaaRS § 7
lõike 51 mõttes.
MaaRS § 7 lõike 51 punkti 1 mõttes tuleb pädevaks lugeda üksnes linna (linnarajooni)
täitevkomitee kui organ, mille pädevuses oli nõukogude ajal maa kasutusse andmise
otsustamine. Linnades tekkis maakasutusõigus üksnes otsustuskorras linna täitevkomitee
otsustena, mille alusel vormistati maa looduses eraldamise akt. MaaRS § 7 lõike 51 punkti 1
mõttes on otsustamisdokumendiks seega täitevkomitee maa kasutamiseks andmise otsus ja
maa looduses eraldamise akt. Nimetatud dokumendid tõendasid nõukogude perioodil
seaduslikku maakasutust.
2.3.3. Lühiülevaade kasutamisdokumentide aktsepteeritavuse õiguspoliitilisest põhjendatusest
Individuaalehitajale anti hoonestamiseks 600 ruutmeetrit maad, “ent krundid mõõdeti välja
nii, et kahe krundi vahele jäi veel niisama palju või rohkemgi vaba maad. Loomulikult ei
jäetud seda sööti, see anti elamuomanike kasutusse nn reservmaana, kuhu rajati aed, istutati
21
viljapuid ja ehitati kasvuhooneid. Nii kujunesid tegelikult inimeste käsutuses olevad krundid
sageli 900-1500 ruutmeetri suurusteks.”46
Praktikas esineb juhtumeid, kus isikud kasutasid reservmaid viisade või muul alusel
täitevkomitee teadmisel. Näiteks kirjutas ENSV Ministrite Nõukogu Asjadevalitsus 9.
septembril 1966. a ENSV Kunstnike Liidule: “Kunstnikele on eraldatud individuaalelamu
ehituskrundid kohaliku Nõukogu poolt [---] tänaval suurustega a’ 600 m2, mille tõttu ei ole
võimalik [---] tänaval asuva reservmaa liitmine ülalmainitud ehituskruntidele, kuna sellisel
juhul kruntide suurus ületaks kehtestatud piirnormi.
Tallinna Linna TSN [Töörahva Saadikute Nõukogu] Täitevkomiteel ei ole vastuväiteid [---]
tänaval asuva reservmaa kasutamise kohta kunstnike poolt, mida viimased kasutavad
kokkuleppel Tallinna Linna Mererajooni TSN Täitevkomiteega juba 1958. aastast ning
tasuvad selle eest maamaksu.” (Vt lisa 4).
Toomas Kutti on väitnud, et ENSV seadusandluse kohaselt korrektselt vormistatud reservmaa
oli vaid 5% Tallinna elamuomanikel.47 Isikud kasutasid reservmaid ning maksid ka
maamaksu kasutatava maa eest, kuid maakasutusdokumente neile reservmaa kasutamise
kohta ei vormistatud. Seetõttu ei olnud võimalik neile enne 27. märtsi 1999. a, kui jõustus
maareformi seaduse paragrahvide 7 ja 221 muutmise seadus (vt ka käesoleva uurimistöö
punkti 2.1), ENSV seadusandluse kohaselt vormistamata dokumentide puudumisel
reservmaid erastada. Vaid koostatud detailplaneeringu alusel oli võimalik erastada suuremat
maad kui ehituskrunt.
Kuivõrd ostueesõigusega erastada saadi ainult krunt suurusega 600 ruutmeetrit, siis 1990-
ndate aastate keskel asuti moodustama, nagu Uno Mereste ütleb, “… 600-ruutmeetriliste
kruntide vahelistest reservmaadest uusi katastriüksusi, mida müüakse või kavatsetakse müüa
uutele ehitajatele. Seega on siis iseseisvas Eestis asutud ellu viima nõukogulikku aedlinnade
hävitamise ja venekülalikult tiheda asustuse levitamise poliitikat, millest vene võimu ajal
õnnestus kõrvale hiilida.”48
46 Mereste, U. Õigusloome radadel: õigusalaseid artikleid. Tallinn: Juura, Õigusteabe AS, 2001, lk 258. 47 Maa-ameti juriidilise konsultandi T. Kutti ettekanne Preismann K OÜ koolitusel “Maareformi ja elamureformi õiguslikud probleemid, teenindusmaa ja planeerimisküsimused ning kohtupraktika”. 48 Mereste, U. Õigusloome radadel: õigusalaseid artikleid. Tallinn: Juura, Õigusteabe AS, 2001 lk 258.
22
Uno Mereste pidas optimaalseks lahenduseks, et isik saab erastada kogu tema kasutuses oleva
maatüki ja endisele omanikule makstakse selle eest kompensatsiooni. Nii jääks uus ülekohus
tegemata ja endisele omanikule tehtud ülekohus saaks hüvitatud, ehkki mitte nii rikkalikult,
kui see oleks võimalik olnud uue ülekohtu tegemise korral.49
13. oktoobril 1998. a algatas Eesti Reformierakonna fraktsioon “Maareformi seaduse
paragrahvi 7 täiendamise seaduse” eelnõu, mille § 2 sätestas, et fakti, et aiamaana kasutatud
reservmaad ei ole hõivatud omavoliliselt ja et selle kasutamiseks oli ametlik luba, võib
tõendada kas dokumendiga (või selle ärakirjaga), millega maa anti isiku kasutusse, või
maksuteatise, arhiiviteatise või maksukviitungitega, mille järgi nimetatud maa eest on
makstud makse koos ja võrdselt põhikrundi eest makstud maksudega, või, nende dokumentide
puudumisel, vähemalt kahe naabri notariaalselt kinnitatud tunnistustega. Antud sõnastuses
eelnõud vastu ei võetud.
27. märtsil 1999. a jõustunud maareformi seaduse paragrahvide 7 ja 221 muutmise seadus
väljendas uut õiguspoliitlist otsust: elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka arvatakse kogu
elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa, kusjuures maa kasutus loetakse
õiguspäraseks ka juhul, kui maa kasutamist tõendatakse maarendise (maamaksu) tasumise
kviitungiga või muu dokumendiga, mis on välja antud enne ORASe jõustumist.
Ettepanekut, et õiguslikul alusel maa kasutamist saab tõendada vähemalt kahe naabri
notariaalselt kinnitatud tunnistustega, arvesse ei võetud. Seega saab maakasutamist tõendada
üksnes dokumentidega, isikute ütlused ja seletused maakasutuse õiguspärasuse tõendamisel
tähendust ei oma. Seadusandja niisugune lahendus on kooskõlas omandireformi eesmärgiga
heastada endistele omanikele tehtud ülekohus. Ostueesõigusega erastamise subjekt saab
ostueesõigusega erastada üksnes tema õiguspärases kasutuses olnud maa, mitte omavoliliselt
hõivatud maa. Maa õiguspärast kasutamist saab tõendada üksnes dokumentide alusel.
2.3.4. Maarendise (maamaksu) tasumise kviitungi tõendusjõud
Maa kasutamise eest tasuti nõukogude ajal maamaksu. 1980ndate aastate alguses viidi Eesti
NSVs läbi maakasutuse korrastamise aktsioon, mille käigus maksustati kogu isiku tegelikus
49 Ibid., lk 248.
23
kasutuses olnud maa vaatamata sellele, kas maa kasutusse andmise kohta oli otsus langetatud
või mitte, ka maa looduses eraldamise akti olemasolu polnud nõutav50.
Maarendise (maamaksu) tasumise kviitung väljastati isikule maamaksu tasumisel (vt lisa 5).
Maamaksu tasumise kviitungeid ei ole aga paljudel inimestel säilinud – tasu maa kasutamise
eest oli suhteliselt väike, paarkümmend rubla aastas, samuti polnud kohustust neid
kviitungeid säilitada – maamaksu tasumise kviitungeid ei ole kunagi peetud alatise
säilitustähtajaga dokumentideks. Pensionärid olid üldse maamaksu tasumisest vabastatud.
Kviitungeid ei ole kantud ka avalikesse arhiividesse, sest kviitung väljastati hoiukassas isikule
ning polnud kohustust maamaksu tasumise kviitungeid arhiivi saata.
Maarendise (maamaksu) tasumise kviitungil märgiti üksnes maksja aadress ja
maksustamissumma, mis sisaldas lisaks maarendi summale ka hoonetemaksu, mis moodustas
lõviosa tasumisele kuuluvast summast. Maarendise (maamaksu) tasumise kviitungile ei
märgitud kui suure pindala eest maamaksu tasutakse, samuti puudus kviitungil maatüki
asukoht, mille maakasutuse eest maamaksu tasuti.
Maarendise (maamaksu) tasumise kviitungi koostamise aluseks oli maksuarvutusleht (vt lisa
6). Maksuarvestuslehel on märgitud nii maatüki pindala, mida kasutati, kui ka maarendise
summa eraldi välja tooduna.
Kui isikul on maamaksu tasumise kviitung alles, saab ta selle esitada kohalikule
omavalitsusele. Kui isik lisab maa ostueesõigusega erastamise avaldusele ainsa dokumendina
täitevkomitee otsuse maa kasutamiseks andmise kohta, ei teki ostueesõigusega erastatava maa
suuruse määramisega probleeme. Milline on olukord aga juhul, kui isik esitab ainsa
dokumendina maamaksu tasumise kviitungi?
Kviitungil, nagu eespool mainitud, ei ole märgitud, kui suure pindalaga oli maa, mille
kasutamise eest maamaksu tasuti. Tallinna Maa-ameti juhataja kohusetäitja Eha Võrk on
märkinud, et pindala arvutamiseks ei ole reeglina võimalik maamaksu määrade arvestamiseks
olevaid andmeid kasutada, sest andmetest ei nähtu konkreetsele isikule tehtud
maksusoodustusi51.
50 Samel, E. Erastamine versus tagastamine. Äripäev, 06.09.1999. 51 Võrk, E. Maareform ja selle õigusliku regulatsiooni analüüs Tallinna näitel. Magistritöö. Tallinn, 2005, lk 32. Arvutivõrgus kättesaadav: http://portaal.ell.ee/5396. (19.05.2006).
24
Seega, kui kohalikul omavalitsusel puuduvad andmed pindala suuruse välja arvutamiseks, kas
siis tuleb maareformi seaduse kohaselt isikule kogu tema kasutuses olev maa erastada, kuigi
see võib tähendada ka tegelikult omavolilise maakasutamise õiguslikuks lugemist?
Kuivõrd omandireformi üldprintsiibiks on nii omandiõiguse rikkumisega tehtud ülekohtu
heastamine kui ka uue ülekohtu tekitamise keeld, on maareformi käigus eesmärgiks
ostueesõigusega erastada üksnes õiguslikus kasutuses olnud maa, mitte omavoliliselt hõivatud
maa. Maa-amet on asunud seisukohale, et esitatavate dokumentide alusel peab kohalikul
omavalitsusel olema selge, et isik kasutab tema valduses olevat maad õiguslikul alusel.
Kohalik omavalitsus otsustab, kas avaldaja poolt esitatud dokumentide alusel on võimalik
tuvastada avaldaja valduses oleva maa õiguspärane kasutus või mitte.52 Maamaksu tasumise
kviitung saab esitatud erijuhul näidata ainult maa ostueesõigusega erastamise õigust, mitte aga
erastatava maa ulatust.
Kui kohalik omavalitsus leiab, et esitatud dokumentide alusel ei ole võimalik tuvastada, kas
avaldaja maa kasutus on õiguspärane või mitte, võib ta paluda avaldajal esitada täiendavaid
dokumente või koguda neid võimalusel ise.
Näiteks Tallinna Linnaarhiivis on säilinud Tallinna Mererajooni kohta majavalduste
arvestuskaardid majade lõikes aastatest 1967-1969 (vt lisa 7). Nendel kaartidel on eraldi
märgitud krundi suurus ja reservmaa suurus, millelt maksti maamaksu. Mõnel kaardil on viide
maamaksustamise alusdokumendile, näitena toodud juhul Tallinna Tehnilise
Inventariseerimise Büroo tunnistusele. Tallinna Linnavalitsus on majavalduste arvestuskaarte
lugenud piisava tõestusväärtusega dokumentideks reservmaa kasutamise ja tasutud maamaksu
tõestamiseks.
2.3.5. Tehnilise inventariseerimise büroo akt kasutamisdokumendina
MaaRS § 7 lõike 51 punktis 2 on toodud lahtine loetelu maakasutust tõendavatest muudest
dokumentidest. Alljärgnevalt käsitletakse praktikas üht enim esinevat muud dokumenti –
tehnilise inventariseerimise büroo akti, mille abil saab tõendada maa kasutamist.
52 Maa-ameti selgitus 09.02.2006 nr 4.1-4/553. – Autori valduses.
25
Tehnilise inventariseerimise büroo poolt nõukogude ajal välja antud dokument koostati
krundil asuvate ehitiste inventariseerimiseks, mitte maakasutuse ulatuse määramiseks (vt lisa
8). Siiski on tehnilise inventariseerimise büroo aktil lisaks ruumide eksplikatsioonile toodud
krundi suurus, samuti kasutatava maa-ala suurus (s.t krunt pluss reservmaa), krundi ja
reservmaa asendiplaan mõõtkavas 1:500 koos piiride mõõtudega (vt lisa 8). Tehnilise
inventariseerimise büroo aktil koostati kohaliku omavalitsuse otsuse, loa või viseeringu alusel
asendiplaan krundi ja reservmaa kohta, kui reservmaa kasutamiseks luba puudus, siis koostati
asendiplaan tehnilise inventariseerimise büroo aktil üksnes krundi kohta.
Tehnilise inventariseerimise büroo aktil on fikseeritud kasutatava maa-ala suurus,
maakasutus toimus nõukogudeaegse kohaliku omavalitsuse teadmisel ega olnud omavoliline.
Seetõttu on tehnilise inventariseerimise büroo akt maa kasutamist tõendavaks dokumendiks
MaaRS § 7 lõike 51 punkti 2 tähenduses.
Maa-amet on asunud oma selgituses 27.07.2000.a teistsugusele seisukohale: “Maa-amet on
seisukohal, et tehnilise inventariseerimise büroo poolt enne Aluste [ORASe] jõustumist välja
antud dokument, milles on toodud kasutatava maa-ala suurus, krundi ja reservmaa
asendiplaan koos mõõtudega jne, ei ole MaaRS § 7 lg 51 tähenduses maa kasutamist tõendav
dokument, sest tehnilise inventariseerimise bürool ei olnud maakasutuse suuruse ja
õiguspärasuse määramisega seotud pädevust.”53
Kuna tehnilise inventariseerimise büroo akt on maa kasutamist tõendav dokument, siis sellel,
nagu ka maa maksustamist tõendaval dokumendil, ei saagi olla ENSV seadusandluse kohaselt
seotust maa määramisega ega ka vastavate organite või ametiisikute pädevusega. Samuti ei
muutnud ka maa maksustamine maa kasutust õiguspäraseks ENSV maaseadusandluse mõttes.
Mõnevõrra hiljem on Maa-amet oma seisukohta muutnud: “Elamu teenindamiseks vajaliku
maa erastaja võib kohalikule omavalitsusele esitada lisaks “Maa ostueesõigusega erastamise
korra” punkti 11 alapunktis 2 nimetatud avaldaja valduses olevatele senist maakasutusõigust
tõendavatele dokumentidele ka muid korras nimetamata dokumente, milleks võib olla ka
tehnilise inventariseerimise büroo dokumendid. Nagu juba öeldud, hindab kohalik
omavalitsus esitatud tõendeid kogumis, kuid mingil juhul ei saa tehnilise inventariseerimise
53 Maa-ameti selgitus “Maakasutuse õiguspärasuse tõendamine” 27.07.2000 nr 12-1/2552. – Autori valduses.
26
büroo poolt välja antud dokument olla ainsaks maakasutust tõendavaks dokumendiks
maakasutuse õiguspärasuse hindamisel.”54
Maa ostueesõigusega erastamise korra punkt 11 sätestab, et maa ostueesõigusega erastamise
avaldusele lisatakse ehitise omandiõigust tõendavad dokumendid, senist maakasutusõigust
tõendavad dokumendid ja ka maa plaanid.
11.01.2006.a selgituses väidab Maa-amet seoses maaplaanidega, et: “Tehnilise
inventariseerimise büroo akti asendiplaan (mõõtkavas 1:500) on maa plaan, mis tuleb lisada
maa ostueesõigusega erastamise avaldusele, kuid nimetatud plaani ei saa lugeda
plaanimaterjali alusel ostueesõigusega erastamiseks sobivaks plaanimaterjaliks.”55
Nõustudes viimase väitega, võib lisada, et arvestada saab loomulikult sellist asendiplaani, mis
on koostatud mõõtmise alusel, mitte ei ole kopeeritud linna generaalplaanilt. Generaalplaan
või selle osa ei ole üldse konkreetse elamu omaniku maakasutust tõendav dokument ega
plaan. Generaalplaan on koostatud aeropildistamise alusel ning sellel on näha üksnes tegelik
maakasutus, mis võis olla ka omavoliline.
Kokkuvõtvalt saab kasutamisdokumentide kohta märkida, et need võivad olla kõikvõimalikud
enne ORASe jõustumist väljaantud maa kasutamist – mitte kasutusse andmist või lubamist –
kajastavad dokumendid, mis näitavad antud maa nõukogudeaegsete ametiasutuste poolt
aktsepteeritud – mitte tingimatult ENSV seadusandluse kohast – kasutamist. Ka seadusandja
tahe oli maareformi seaduse 27. märtsil 1999. a jõustunud muudatustega võimaldada
elamuomanikel erastada maa, mida nad pikka aega, mõnikord ligi 40 aastat,
mitteomavoliliselt on kasutanud.56
54 Maa-ameti selgitus “Maakasutuse õiguspärasuse tõendamine” 08.09.2000 nr 12-1/2552-1. – Autori valduses. 55 Maa-ameti selgitus 09.02.2006 nr 4.1-4/553. – Autori valduses. 56 Riigikogu 11.02.1999.a istungi toimetatud stenogramm. Maareformi seaduse §-de 7 ja 221 muutmise seaduse eelnõu (1131 SE) teine lugemine. Arvutivõrgus kättesaadav: http://web.riigikogu.ee/ems/stenograms/1999/02/t99021104-06.html#TopOfPage (19.05.2006).
27
3. Elamu juurde ostueesõigusega erastatava maa ulatuse määramine
3.1. Maa erastamise taotleja avaldusest lähtumine maa suuruse määramisel
MaaRS § 40 lõike 1 kohaselt võetakse avaldusi maa ostueesõigusega erastamiseks vastu
2003. aasta 31. detsembrini, kui seadusest ei tulene varasem tähtaeg. Avaldusi maa
erastamiseks ehitise juurde, mis omandatakse vallasasjana ning mille võõrandaja pole maa
erastamise avaldust esitanud, võetakse vastu kuni 2006. aasta 1. märtsini, avaldusi ehitise
teenindamiseks vajaliku maa erastamiseks kuni 2006. aasta 1. juunini.
Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 7 kohaselt saavad ostueesõigusega maad
erastada maareformi seaduse § 22 lõikes 1, asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 18
lõikes 1 ning Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide
muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lõikes 8 nimetatud isikud, arvestades maareformi
seaduse paragrahvis 21 sätestatud kitsendusi, tingimusel, et eelnimetatud isikud on maa
ostueesõigusega erastamise avalduse esitanud hiljemalt 1. jaanuariks 1998. a.
Maa ostueesõigusega erastamiseks õigustatud isik kaotab õiguse ostueesõigusega maad
erastada, kui ta pole hiljemalt 1. jaanuariks 1998. a avaldust esitanud, välja arvatud juhul kui
isik on omandanud ehitise vallasasjana pärast 1. jaanuari 1998. a, sellisel juhul tagatakse maa
ostueesõigusega erastamise võimalus ka juhul, kui nimetatud kuupäevaks avaldust esitatud ei
olnud.
Üldreeglina ei saa seega lähtuda maa ostueesõigusega erastamise menetlemisel avaldustest,
mis on esitatud pärast 1. jaanuarit 1998. a. Kui isik on esitanud sama ehitise juures maa
ostueesõigusega erastamiseks mitu avaldust, lähtutakse erastatava maa suuruse ja piiride
määramisel viimasest enne 1. jaanuari 1998. a esitatud avaldusest (Maa ostueesõigusega
erastamise korra p 12).
Maa ostueesõigusega erastamise avalduses märgitakse muuhulgas ka taotletava maa asukoht
ja ligikaudne suurus, kusjuures Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 7 kohaselt ei ole
avalduse esitajal õigus muuta maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud
erastatava maa pindala suurust.
28
Avalduses märgitud taotletava maa ligikaudne suurus võetakse aluseks ostueesõigusega
erastatava maa suuruse määramisel. Riigikohtu halduskolleegium on märkinud, et planeeringu
või maakorralduse nõudeid arvesse võttes, võib kohalik omavalitsus määrata ostueesõigusega
erastatava maa suuremana, kui isik oli oma maa ostueesõigusega erastamise avaldusel
märkinud. Sellisel juhul tuleb põhjendada, millistest konkreetsetest planeeringu või
maakorralduse nõuetest lähtuvalt peetakse mingil konkreetsel juhtumil põhjendatuks
taotletava ostueesõigusega erastatava maa suurendamist.57
3.2. Erastamise korraldaja otsustused seoses maa suuruse määramisega
MaaRS § 7 lõike 51 kohaselt peab elamu teenindamiseks vajalik maa vastama kahele
tingimusele:
1) maa peab olema elamuomaniku tegelikus kasutuses ja
2) tegelikku maakasutust saab lugeda õiguspäraseks MaaRS mõttes.
Maa määramisel tuleb lähtuda mõlemast tingimusest – isegi kui isiku poolt esitatavatest
dokumentidest nähtub maakasutusõigus suurema pindalaga maale, kui isik tegelikult kasutab,
võetakse ostueesõigusega erastatava maa määramisel arvesse siiski üksnes maa suurus, mida
isik reaalselt kasutab.
Kui isik on esitanud mitmeid maakasutusõigust tõendavaid dokumente, siis tuleb
ostueesõigusega erastatava maa suuruse määramisel lähtuda kõige hilisemast dokumendist,
mille alusel saab maakasutuse lugeda õiguspäraseks MaaRS § 7 lõike 51 kohaselt, sest MaaRS
§ 36 alusel läheb üle senine maakasutusõigus, s.t maakasutusõigus, mis oli kehtiv vahetult
enne ORASe jõustumist.
Maareformi käigus ei toimu nn uusmaa saamist – omandireformi aluste seaduse paragrahvist
2 lähtuvalt on Eesti Vabariik võtnud endale kohustuse heastada endistele omanikele
okupatsioonirežiimi poolt omandiõiguse rikkumisega tehtud ülekohus, vältides seejuures uue
ülekohtu tegemist teistele isikutele. Omandireformi käigus ei saa taotleda aga näiteks sellise
ülekohtu heastamist, kui ühele naabrile anti nõukogude ajal kehtivate õigusaktide alusel
teatud suuruses maa kasutusse, teine naaber aga omavoliliselt hõivas osa esimese naabri maast
ning kasutas seda ise.
57 RKHKo 16.04.2002, nr 3-3-1-20-02, p 14 ja 15 – RTIII 2002, 13, 140.
29
MaaRS § 221 lõige 6 sätestab, et erastatava maa suuruse ja piirid määrab vastavuses
planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse
kehtestatud korras. Ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole
kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja
maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas.
Krunt maareformi seaduse mõttes on Eesti NSV maakoodeksi alusel antud või kehtiv
maakasutusõigus.58 Krunt võib seega olla üksnes 600-ruutmeetrine ehituskrunt aga ka
ehituskrunt koos reservmaaga, mis liideti üheks krundiks, kui reservmaa kasutamine oli Eesti
NSV seadusandluse järgi nõuetekohaselt vormistatud. Sellisel juhul on sobiva plaanimaterjali
olemasolul elamuomanikul võimalik maa ostueesõigusega erastada plaani- või
kaardimaterjali alusel, kusjuures plaani- või kaardimaterjali alusel tohib maad
ostueesõigusega erastada üksnes juhul, kui avaldaja on Maa ostueesõigusega erastamise korra
punkti 10 alapunkti 5 kohaselt oma maa ostueesõigusega erastamise avalduses nõustunud
katastriüksuse moodustamisega plaani- ja kaardimaterjali alusel ning see on ka esitatud
plaanimaterjali alusel võimalik (Maa ostueesõigusega erastamise korra p 20).
Samas, nagu eelmises peatükis mainitud, kasutas enamik elamuomanikke reservmaad ilma, et
selle kohta oleks vormistatud täitevkomitee otsus. Vältimaks uue ülekohtu tekitamist on
seadusandja andnud elamuomanikele õiguse elamu teenindamiseks vajaliku maa määramise
kaudu ostueesõigusega erastada kogu isiku kasutuses olnud maa, kui on tõendatud MaaRS § 7
lg 51 sätestatud dokumentide abil maa kasutamise õiguspärasus MaaRS mõttes.
Vastavalt MaaRS § 221 lõike 6 viimasele lausele määratakse tiheasustusega alal asuvale
elamule teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid sama seaduse § 7 lõigetes 5 ja 51
sätestatud alustel. MaaRS § 7 lõike 5 esimese lause kohaselt määrab ehitise teenindamiseks
vajaliku maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks
kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras üldjuhul detailplaneeringut
koostamata. Vastavaks kehtestatud õigusaktiks on Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a
määrusega nr 144 kinnitatud ”Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord”
(edaspidi Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord), mille kohaselt toimub ka
elamu juurde teenindamiseks vajaliku maa määramine.
58 Pärna, P. Maareformi seaduse muudatused. Juridica, 1996, nr 5, lk 221-231.
30
3.3. Maa suuruse ja piiride koostoimes määramine
Linnas asuva elamu teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab vastavuses
planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks linnavalitsus, kusjuures linnas asuva elamu
teenindamiseks vajaliku maa hulka arvatakse kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses
olev maa. Käesoleva uurimistöö eesmärgist lähtuvalt käsitletakse maa ulatuse määramisega
seotud küsimusi üksnes niivõrd, kuivõrd need on seotud maa õiguspärase suuruse
määramisega.
Igal maatükil on suurus ja piirid. Elamuomaniku poolt esitatavatelt dokumentidelt nähtuv
informatsioon võib olla mahult erinev ning seetõttu saab kohalik omavalitsus teenindamiseks
vajaliku maa määramisel aluseks võtta, sõltuvalt elamuomaniku poolt esitatud maakasutuse
õiguslikkust tõendavatest dokumentidest, elamuomaniku õiguslikus kasutuses oleva maa
pindala või maa pindala ja piirid.59 Juhul kui dokumentidest nähtub nii maa suurus kui ka
piirid, tuleb teenindamiseks vajaliku maa koosseisu arvata maa dokumentidest nähtuvas
suuruses ja piirides. Olukorra puhul, kus dokumentidest saab andmeid üksnes õiguslikus
kasutuses oleva maa suuruse kohta, tuleb kogu õiguslikus kasutuses olev maa arvata
teenindamiseks vajaliku maa koosseisu, kuid sealjuures võib kohalik omavalitsus määrata
elamu teenindamiseks vajaliku maa, lähtudes planeeringu ja maakorralduse nõuetest nii, et
osa õiguslikus kasutuses olevast maast jääb teenindamiseks vajaliku maa piiridest välja, kui
seejuures määratava maatüki pindala on võrdne õiguspärases kasutuses oleva maatüki
pindalaga (vt joonis 1). Õiguslikus kasutuses olevast maast on võimalik üksnes suurema maa
määramine. Sellisel seisukohal on ka Maa-amet.60
59 Maa-ameti selgitus “Selgitus maareformi seaduse §-de 7 ja 221 muutmise seaduse (RT I 1999, 27, 390) rakendamise osas” 15.11.1999 nr 6-2/4419. – Autori valduses. 60 Maa-ameti selgitus 22.06.1999 nr 12-1/2384. – Autori valduses.
31
Joonis 1. Elamu teenindamiseks vajaliku maa piiride määramine kooskõlas
maakorraldusnõuetega.
Joonisel esitatud lahendus võib paista mõnevõrra vastuolus olevat maa ostueesõigusega
erastamise põhimõttega – võimaldada elamuomanikul erastada maa, mida ta on aastakümneid
kasutanud ja harinud, kuhu ta on istutanud viljapuud ja marjapõõsad, sest nagu jooniselt
nähtub, ei saa elamuomanik kogu tema kasutuses olnud maad erastada ning osa maad, mida ta
saab erastada, ei ole kunagi tema kasutuses olnudki. Siiski on selline lahendus mõnikord
mõistlik, kuna võimaldab moodustada selgete ja lihtsate piiridega katastriüksused
nõukogudeaegsete suhteliselt kaootiliselt kujunenud ja kummaliste kujudega piiride asemel.
Kohalik omavalitsus peab ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel arvestama ka
planeeringu ja maakorralduse nõuetega.
3.4. Planeeringu ja maakorralduse nõuetega arvestamine
Maareformi üheks eesmärgiks MaaRS § 2 kohaselt on eelduste loomine maa efektiivsemaks
kasutamiseks. See maareformi eesmärk väljendubki seaduse sättes, mis kohustab erastatava
maa piiride määramisel järgima planeeringu ja maakorralduse nõudeid.61 Planeeringu nõuded
olid alates 1995. aastast kirjas planeerimis- ja ehitusseaduses ning käesoleval hetkel
planeerimisseaduses, maakorralduse nõuded on samuti 1995. aastast kirjas
61 Maa-ameti selgitus “Maareformi seaduse §-de 7 ja 221 muutmise seaduse § 2 kohaldamine” 27.12.1999 nr 12-1/5613. – Autori valduses.
32
maakorraldusseaduses.62 Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra punkti 4
kohaselt peab kohalik omavalitsus määrama teenindamiseks vajaliku maa, arvestades
maakorralduse nõuetega, suuruses, mis on vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab
ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise
säilimise.
Maakorraldusseaduse § 5 sätestab maakorralduse põhinõuded. Riigikohus on need nõuded
lühidalt kokku võtnud: “Kinnisasja moodustamisel tuleb lähtuda sellest, et kinnisasi sobiks
ettenähtud sihtotstarbeks, et kinnisasjale oleks tagatud otstarbekas juurdepääsutee, et oleks
välditud kinnisasja kiildumine ja ribasus, et oleks tagatud kinnisasja terviklikkus ja
otstarbekas kuju, lihtsad piirid ning et oleks arvestatud ka looduslike piiridega.”63
Riigikohtu halduskolleegium on seisukohal, et “MaaRS § 221 lg 6 ja Vabariigi Valitsuse
30. juuni 1998. a määrusega nr 144 kinnitatud “Ehitise teenindamiseks vajaliku maa
määramise korra“ punkt 4 annavad kohalikule omavalitsusele ulatusliku hindamisruumi ning
kaalutlusõiguse. Maavanem saab õiguspärasuse kontrollimisel hinnata, kas kohalik
omavalitsus rikkus seadust või väljus kaalutlusõiguse piirest. Ei VVS [Vabariigi Valitsuse
seaduse] § 85, ORAS § 17 lg 8 ega MaaRS § 15 lg 3 anna maavanemale volitust teostada
järelevalvet haldusakti otstarbekuse üle ning seda ei saa teha ka kohtud.”64
Kohalik omavalitsus saab Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra punkti 4
alapunkti 2 kohaselt otstarbekusest lähtudes määrata ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks
ehitisealuse ning ehitist ümbritseva vähima tarviliku ja piisava koguse maad, mis tagab ehitise
sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste-,
tuletõrje- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise ka juhul, kui isikul puuduvad dokumendid
tõestamaks määratava maa õiguspärast kasutamist.
Planeeringunõuete kohaselt ei tükeldata näiteks Nõmme linnaosa II ehituspiirkonnas krunte
iseseisvateks üksusteks, mille pind on väiksem kui 1200 m2.65 Seega saaks elamuomanik
antud piirkonnas ostueesõigusega erastada vähemalt 1200 m2 kasutuses olevat maad.
62 Aasmäe, V. Riigikohtu lahendid on kaldu. Maaleht, 08.09.2005. 63 RKHKm 29.11.1999, nr 3-3-1-45-99, p 4 – RTIII 1999, 30, 291. 64 RKHKo 29.03.2006, nr 3-3-1-81-05, p 11 – RTIII 2006, 11, 111. 65 Nõmme linnaosa ehitusmäärus. Tallinna Linnavolikogu määrus 28. oktoobrist 2004 nr 36. Arvutivõrgus kättesaadav: http://www.tallinnlv.ee/aktalav/Eelnoud/Dokumendid/oadok2555.htm (19.05.2006).
33
Elamu teenindamiseks vajaliku maa määramine on linnavalitsuse pädevuses, kusjuures
viimane peab elamu teenindamiseks vajaliku maa määramisel lähtuma ka planeeringu ja
maakorralduse nõuetest, kuid samas arvestama ka omandireformi üldprintsiipe. Maa-ameti
peadirektor Kalev Kangur on väljendanud arvamust, et “iga otsustus, kus ühel pool on maa
tagasi taotleja ja teisel pool on õigustatud subjekt, on sageli valik kahe äärmuse vahel. Igal
sellisel juhul tuleks otsustus langetada lähtudes maareformi seaduse paragrahvis 2 sõnastatud
maareformi eesmärgist, s.o arvestades nii endiste omanike õigusi kui ka praeguste
maakasutajate seadusega kaitstud huve.”66
3.5. Probleeme erastamisele ja tagastamisele kuuluva maa ühise piiri korral
Viimase kolme aasta jooksul on ainsaks käesoleva bakalaureusetöö temaatikat puudutavaks
maareformi seaduse muudatusteks 27. novembril 2005. a jõustunud maareformi seaduse
muutmise seadus, millega muudeti MaaRS § 7 lõike 5 sõnastust. Nimetatud lõike 5 teise lause
kohaselt võib nüüd kohalik omavalitsus otsustada määrata ehitise teenindamiseks vajaliku
maa suuruse ja piirid detailplaneeringuga, mille koostamisel arvestatakse samas seaduses
sätestatud maa erastamise ulatusega (s.o elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka arvatakse
kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa, mille õiguspärast kasutust on
tõendatud MaaRS § 7 lõikes 51 sätestatud dokumentidega).
Maareformi seaduse muutmise seaduse eelnõu kohaselt sooviti MaaRS § 7 lõiget 5 täpsustada
selliselt, et õigusaktidega sätestatud teenindamiseks vajaliku maa määramise kriteeriumidest
tuleb lähtuda ka siis, kui teenindamiseks vajalik maa määratakse detailplaneeringu alusel.
Varemalt puudus kohustus maa erastamisel arvestada maareformi seaduses sätestatud maa
ulatusega ning praktikas on esinenud juhtumeid, kus kohalikud omavalitsused on püüdnud
planeeringut aluseks võttes lubada linnades elamute juurde isegi hektarist suuremate kruntide
moodustamist.67
See võib aga juhul, kui erastatavale maale on esitatud ka tagastamise taotlus, olla vastuolus
omandireformi põhimõttega, mille kohaselt tuleb endistele omanikele tehtud ülekohus
heastada. Kuigi maa tagastamise subjekt saab maa tagastamata jätmise korral
kompensatsiooni, jääb kompensatsiooni väärtus paraku tunduvalt madalamaks tagastamata
66 Samel, E. Erastamine versus tagastamine. Äripäev, 06.09.1999. 67 Seletuskiri “Maareformi seaduse muutmise seaduse” eelnõu [681 SE I] juurde. Arvutivõrgus kättesaadav: http://web.riigikogu.ee/ems/saros-bin/mgetdoc?itemid=051600006&login=proov&password=&system= ems&server=ragne11. (19.05.2006).
34
jääva maa turuväärtusest ning seetõttu ei tohiks omandireformi üldprintsiipidest lähtuvalt
reeglina lubada nii suures ulatuses maad ostueesõigusega erastada. Sellisele seisukohale on
seadusandja ka MaaRSi muutes asunud.
27. novembril 2005. a jõustunud maareformi seaduse muutmise seadusega tehti veel teinegi
oluline muudatus – MaaRS § 7 lõikes 1 nähakse nüüd lisaks hoonestusõiguse seadmisele ja
ehitise võõrandamisele õigustatud subjektile ette võimalus kokkuleppe sõlmimiseks maa
tagastamise õigustatud subjekti ja praeguse ehitise omaniku (maa erastamise õigustatud
subjekti) vahel näiteks teenindusmaast suurema maa jätmises ehitise omanikule. MaaRS § 6
lõike 2 punkti 3 kohaselt saab kokkuleppe sõlmida ka osa tagastamisele kuuluva maa kohta.
Ka varem oli võimalik sõlmida kokkuleppeid maa tagastamise õigustatud subjekti ja
õigusvastaselt võõrandatud maal asuva ehitise omaniku vahel, kuid neis sai kokku leppida
üksnes ostueesõigusega erastatava ja tagastatava maa piiride kulgemise täpse asukoha.68
Kokkulepped pidid olema notariaalselt tõestatud (Maa ostueesõigusega erastamise korra
p 131), kusjuures ostueesõigusega erastatava maa suuruse määras vastavate õigusaktide
kohaselt ikkagi kohalik omavalitsus.
Seadusemuudatus on igati mõistlik ning võimaldab inimestel maareformi käigus
optimaalsetete lahendusteni jõuda, vältides vaidluste teket ja võib-olla juba tekkinud vaidlusi
lahendadagi. Näiteks kui isikul on õigus erastada teatud suuruses maad ning selle tulemusena
jääks üle 50 m2 tagastatavat maad. Kuna maakatastriseaduse § 16 lõike 3 kohaselt on
katastriüksuse minimaalseks suuruseks üldjuhul 30 m2, siis põhimõtteliselt tuleb see maa
seadusandluse kohaselt tagastada, samas võivad aga isikud omavahel kokkuleppele jõuda, et
saab erastada ka selle 50 m2 ja tagastaja saab näiteks erastajalt rahalise hüvituse.
68 Maa-ameti selgitus “Maa ostueesõigusega erastamine” 05.04.2004 [2005] nr 4.1-5/3520. – Autori valduses.
35
Kokkuvõte
Maareform on omandireformi osa. Maareformi eesmärgiks on kujundada riiklikul
maaomandil rajanevad suhted ümber peamiselt maa eraomandil põhinevateks suheteks,
lähtudes endiste omanike õiguste järjepidevusest ja praeguste maakasutajate seadusega
kaitstud huvidest, ning luua eeldused maa efektiivsemaks kasutamiseks. Maareform on
ulatusliku sotsiaal- ja majanduspoliitilise tähtsusega reform, mis puudutab suurt osa Eesti
ühiskonnast. Seadusandjal lasub kohustus kehtestada õiguslik regulatsioon, mis võimaldab
kõikide õigustatud isikute huve arvesse võttes jõuda õiglase lahenduseni. 15 aasta jooksul on
maareformi aluseks olevaid õigusakte pidevalt muudetud, et saavutada vastavus
omandireformi põhimõtetega – heastada endistele omanikele vara õigusvastase
võõrandamisega tekitatud ülekohus, kuid vältida samas uue ülekohtu tekkimist.
Bakalaureusetöös uuriti, kas õigusaktides sätestatud elamu juurde maa ostueesõigusega
erastamise ulatuse määramise regulatsioon vastab omandireformi üldpõhimõtetele. Elamu
juurde maa ostueesõigusega erastamisel tekivad ühed teravaimad huvikonfliktid, mis
maareformi käigus lahendada tuleb – maa tagastamise õigustatud subjekti huvi õigusvastaselt
võõrandatud vara tagasi saada põrkub maad aastakümneid kasutanud isiku vastandliku huviga
saada kasutatud maa omanikuks tingimustes, kus maatüki ruutmeetri hind linnades võib olla
tuhandeid kroone.
Bakalaureusetöö esimese peatükis käsitleb autor maa ostueesõigusega erastamise õiguslikke
aspekte ning jõuab järeldusele, et erastatava maa määramise aluseks on elamu olemasolu,
kusjuures viimast peab olema võimalik vastavalt sihtotstarbele kasutada, sest ainult niisugusel
juhul saab elamuomaniku õiguste kaitse vajadus üles kaaluda maa tagastamise õigustatud
subjekti õiguse saada tagasi õigusvastaselt võõrandatud maa.
Maakasutuse õiguspärasust saab tõendada üksnes dokumentide alusel. Bakalaureusetöö teises
peatükis näitab autor, et maakasutuse õiguspärasust tõendavaid dokumendid on liigitatavad
otsustamis- ja kasutamisdokumentideks.
Eesti NSV maaseadusandluse analüüsist nähtub, et kogu nõukogude perioodi vältel oli
kõikide linna piires olevate maade eraisikutele kasutamiseks andmise otsustamine linna
täitevkomitee kui tolleaegse kohaliku võimu organi ainupädevuses.
36
27. märtsil 1999. a jõustunud maareformi seaduse muudatusega võimaldati isikutel esitada
oma maakasutuse õiguspärasuse tõendamiseks lisaks enne ORASe jõustumist 20.06.1991. a
vastuvõetud ja vormistatud linnade täitevkomiteede maa kasutamiseks andmise otsusele ja
nende alusel vormistatud maa looduses eraldamise aktile ka kõikvõimalikke muid dokumente,
mis on sisuliselt seotud maa kasutamisega. Ka need dokumendid peavad olema välja antud
enne ORASe jõustumist.
Kasutamisdokumendid on kõikvõimalikud dokumendid, millega on tõendatud teatud
ajahetkel või ajaperioodil maa kasutamine. Maa erastamist taotlev isik võib esitada
mitmesuguseid kasutamisdokumente, ning erinev – nii sisu kui ka mahu poolest – võib olla ka
nendest dokumentidest nähtuv informatsioon. Nii näiteks maamaksu tasumise kviitungilt saab
informatsiooni üksnes maksja aadressi ja maksustamissumma kohta, seevastu tehnilise
inventariseerimise büroo aktilt nähtub kasutatava maa-ala suurus ning samuti krundi ja
reservmaa asendiplaan koos mõõtudega.
Kohalik omavalitsus kontrollib maa ostueesõigusega erastamise taotleja poolt esitatud
andmete ja dokumentide õigsust. Hinnates esitatud dokumente kogumis peab kohalik
omavalitsus veenduma, et isik kasutab tema valduses olevat maad mitteomavoliliselt ning
maakasutus oli aktsepteeritud nõukogudeaegsete riigi või kohaliku omavalitsuse organite
poolt ning mille võib seejärel lugeda õiguspäraseks MaaRSi mõttes. Õiguspäraseks
maakasutuseks ei saa pidada ametiisikute poolt nõukogude ajal omavoliliselt, s.t oma
pädevuse piire ületades antud maad, kui muudest dokumentidest nähtub, et seda maakasutust
hiljem ei aktsepteeritud – ei makstud selles ulatuses maa kasutamise eest maamaksu või
sellise suurusega maa ei nähtu tehnilise inventariseerimise büroo aktilt.
Eelnimetatud 27. märtsil 1999. a jõustunud muudatus oli õiguspoliitiline kompromiss ühelt
poolt nende vahel, kes soovisid võimaldada ostueesõigusega maa erastamist üksnes
nõukogudeaegse seadusandluse kohaselt, mille tulemusena oleksid osa kinnistutest jäänud
ebanormaalselt väikesteks, kuid samas oleks endistele omanikele tehtud ülekohus tunduvalt
rikkalikumalt heastatud ja teiselt poolt nende vahel, kes soovisid võimaldada ostueesõigusega
erastada kogu elamuomaniku tegelikus kasutuses oleva maa, mis oleks paratamatult
võimaldanud erastada ka omavoliliselt hõivatud maa.
Kompromissi tulemusena saab nüüd isikule erastada kogu tema ametlikult aktsepteeritud
kasutuses oleva maa, mitte aga omavoliliselt hõivatud maa. Selline lahendus võtab arvesse nii
37
maa tagastamise õigustatud subjekti kui ka maa erastamise õigustatud subjekti huve ning on
kooskõlas omandireformi üldpõhimõtetega.
Bakalaureusetöö kolmandas peatükis käsitleb autor elamu teenindamiseks vajaliku maa
ulatusega seonduvat. Leitakse, et elamu teenindamiseks vajalik maa peab samaaegselt
vastama kahele tingimusele: maa peab olema elamuomaniku tegelikus kasutuses ja seda
tegelikku maakasutust peab olema võimalik lugeda õiguspäraseks. Ostueesõigusega erastatava
maa määramisel tuleb võtta arvesse üksnes maa suurus, mida isik reaalselt kasutab, ning seda
isegi juhul, kui isiku poolt esitatavatest dokumentidest nähtub maakasutusõigus suurema
pindalaga maale.
Linnas asuva elamu teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab vastavuses
planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks linnavalitsus, kusjuures teenindamiseks
vajaliku maa hulka arvatakse kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa.
27. novembril 2005. a jõustunud maareformi seaduse muudatus kohustab ka detailplaneeringu
kaudu maa määramisel lähtuma erastatava maa õiguspärasest suurusest. Nimetatud
muudatusega lõpetati olukord, kus maa tagastamise õigustatud subjektide huve eiravalt on
mõnikord olnud võimalik elamute juurde ebaõiglaselt suurte kinnistute moodustamine.
Autor jõudis järeldusele, et elamu teenindamiseks vajaliku maa piiride määramisel on
kohalikule omavalitsusele jäetud ulatuslik kaalutlusõigus ning hindamisruum, mis võimaldab
arvesse võtta iga konkreetse juhtumi asjaolusid. Seetõttu võivad ostueesõigusega erastatava
maa piirid erineda ka õiguspärases kasutuses oleva maa piiridest.
Eelnimetatud kaks maareformi seaduse muudatust ongi olulisemad bakalaureusetöö
temaatikat puudutavad muudatused. Kui 27. märtsil 1999. a jõustunud muudatusega kaitsti
peaasjalikult maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjekti huve, siis 27. novembril
2005. a jõustunud muudatused tehti tasakaalustavalt maa tagastamise õigustatud subjektide
õiguste kaitseks. Seadusandja on nüüdseks sätestanud piisava regulatsiooni, mis arvestades
mõlema poole huvisid, võimaldab maareformi käigus saavutada õiglase tulemuse.
Analüüside tulemusena on leidnud kinnitust hüpoteesina püstitatud väide, et hetkel kehtivas
maareformi seaduse redaktsioonis sätestatud linnades elamu juurde ostueesõigusega
erastatava maa ulatuse määramise regulatsioon võimaldab heastada endistele omanikele
tekitatud ülekohtu ega tekita samas uut ülekohut.
38
Kasutatud lühendid
AÕSRS – asjaõigusseaduse rakendamise seadus
Eesti NSV ja ENSV – Eesti Nõukogude Sotsialistlik Vabariik
MaaRS – maareformi seadus
ORAS – Eesti Vabariigi omandireformi aluste seadus
RSN – Rahvasaadikute Nõukogu
TK – Täitevkomitee
TSN – Töörahva Saadikute Nõukogu
VVS – Vabariigi Valitsuse seadus
39
Kasutatud materjalide loetelu
Kasutatud kirjandus
1. Aasmäe, V. Kinnisvara omaniku ABC. Tallinn: Eesti Entsüklopeediakirjastus, 1999.
2. Aasmäe, V. Riigikohtu lahendid on kaldu. Maaleht, 08.09.2005.
3. Giovarelli, R., Bledsoe, D. Land Reform in Eastern Europe. Western CIS,
Transcaucuses, Balkans, and EU Accession Countries. Seattle, Washington, 2001.
Arvutivõrgus kättesaadav:
http://www.fao.org/documents/show_cdr.asp?url_file=/DOCREP/007/AD878E/AD87
8E00.HTM (19.05.2006).
4. Kelder, V. (koost.). Eesti NSV maakoodeks: kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Eesti
Raamat, 1974.
5. Kelder, V. Nõukogude maaõigus (loengud). Tartu: [Tartu Riiklik Ülikool], 1960.
6. Mereste, U. Õigusloome radadel: õigusalaseid artikleid. Tallinn: Juura, Õigusteabe
AS, 2001.
7. Pajo, M., Grünberg, E., Lass, J. Maaõigus. Näidised ja kommentaarid. Tallinn: OÜ
Käsiraamatute Kirjastus, 2002.
8. Pärna, P. Maareformi seaduse muudatused. Juridica, 1996, nr 5.
9. Raidla, J. Õiguspoliitika: probleemid ja perspektiivid. Eesti Jurist, 1991, nr 2.
10. Samel, E. Erastamine versus tagastamine. Äripäev, 06.09.1999.
11. Swinnen, J.F.M. The Political Economy of Land Reform Choices in Central and
Eastern Europe. Economics of Transition, 1999, Vol. 7, No. 3.
12. Tael, S. Krundi suuruse määramine maareformi käigus. Juridica, 1999, nr 3.
13. Võrk, E. Maareform ja selle õigusliku regulatsiooni analüüs Tallinna näitel.
Magistritöö. Tallinn, 2005. Arvutivõrgus kättesaadav: http://portaal.ell.ee/5396
(19.05.2006).
14. Warriner, D. Land Reform in Principle and Practice. Oxford: Clarendon Press, 1969.
40
15. Wegren, S.K. Land Reform in the Former Soviet Union and Eastern Europe. London:
Routledge, 1998.
Kasutatud normatiivmaterjalid
16. Asjaõigusseaduse rakendamise seadus. 27. oktoober 1993. – RTI I 1993, 72/73,1021;
RT I 2006, 19, 140.
17. Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide
muutmise seaduse muutmise seadus. 23. oktoober 1997. – RT I 1997, 81, 1363.
18. Eesti Vabariigi omandireformi aluste seadus. 13. juuli 1991. – RT I 1991, 21, 257; RT
I 2006, 7, 40.
19. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord. Vabariigi Valitsuse määrus 30.
juunist 1998 nr 144. – RT I 1998, 63, 991; RT I 2003, 65, 437.
20. Ehitusseadus. 15. mai 2002. – RT I 2002, 47, 297; RT I 2005, 39, 308.
21. Maakatastriseadus. 12. oktoober 1994. – RT I 1994, 74, 1324; RT I 2003, 51, 355.
22. Maakorraldusseadus. 25. jaanuar 1995. – RT I 1995, 14, 169; RT I 2002, 90, 521.
23. Maa ostueesõigusega erastamise kord. Vabariigi Valitsuse määrus 6. novembrist 1996
nr 267. – RT I 1996, 77, 1372; RT I 2003, 83, 563.
24. Maareformi seadus. 17. oktoober 1991. – RT I 1991, 34, 426; RT I 2006, 7, 40.
25. Maareformi seaduse §-de 7 ja 221 muutmise seadus. 18.veebruar 1999. – RT I 1999,
27, 390.
26. Teine maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seadus. 13. juuni 2000. – RT I
2000, 54, 347.
27. Nõmme linnaosa ehitusmäärus. Tallinna Linnavolikogu määrus 28. oktoobrist 2004
nr 36. Arvutivõrgus kättesaadav:
http://www.tallinnlv.ee/aktalav/Eelnoud/Dokumendid/oadok2555.htm (19.05.2006).
41
Kasutatud kohtupraktika
28. Riigikohtu halduskolleegiumi määrus 25. maist 1999 nr 3-3-1-23-99 Ü. Panti esindaja
kassatsioonkaebuse läbivaatamine ORAS § 18 kohaldamise asjas. – RT III 1999, 18,
171.
29. Riigikohtu halduskolleegiumi määrus 15. novembrist 1999 nr 3-3-1-42-99 Voldemar
Grossi esindaja kassatsioonkaebuse läbivaatamine maa ostueesõigusega erastamise
asjas. – RT III 1999, 29, 274.
30. Riigikohtu halduskolleegiumi määrus 29. novembrist 1999 nr 3-3-1-45-99 Tarvastu
Vallavalitsuse kassatsioonkaebuse läbivaatamine ostueesõigusega erastatava maa
suuruse ja piiride määramise asjas. – RT III 1999, 30, 291.
31. Riigikohtu halduskolleegiumi otsus 20. märtsist 2001 nr 3-3-1-6-01 Kõpu
Vallavalitsuse kassatsioonkaebuse läbivaatamine halduskohtu pädevuse asjas. – RT III
2001, 10, 108.
32. Riigikohtu halduskolleegiumi otsus 11. juunist 2001 nr 3-3-1-32-01 O. Põdra, M.
Raagi ja E. Möldri kassatsioonkaebuse läbivaatamine ORAS § 12 lg 3 p 3
kohaldamise asjas. – RT III 2001, 20, 214.
33. Riigikohtu halduskolleegiumi otsus 07. detsembrist 2001 nr 3-3-1-51-01 Avo
Andreksoni kassatsioonkaebuse läbivaatamine omandireformi käigus avalduse
esitamise asjas. – RT III 2002, 1, 1.
34. Riigikohtu halduskolleegiumi otsus 16. aprillist 2002 nr 3-3-1-20-02 Kaisa Arula,
Kaarel Kivikanguri ja Kristjan Tikku kaebus Viimsi Vallavalitsuse peale maa
ostueesõigusega erastamise korralduste õigusvastaseks tunnistamiseks. – RTIII 2002,
13, 140.
35. Riigikohtu halduskolleegiumi otsus 15. detsembrist 2004 nr 3-3-1-57-04 Aare Kammi
kaebuses Maardu Linnavalitsuse korralduste ning Eesti Erastamisagentuuri
peadirektori käskkirja osalise tühistamise nõudes. – RT III 2005, 1, 2.
36. Riigikohtu halduskolleegiumi otsus 29. märtsist 2006 nr 3-3-1-81-05 A. J. kaebuses
Valga Maavalitsuse toimingu õigusvastasuse tuvastamiseks. – RT III 2006, 11, 111.
37. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi otsus 16. septembrist 2003 nr 3-
4-1-6-03 maa hindamise seaduse § 9 lg 8 ja § 12 lg 1 teise lause ning Vabariigi
42
Valitsuse 22. augusti 2001. a määruse nr 276 lisa 1 põhiseaduspärasuse kontrollimise
kohta. – RT III 2003, 27, 269.
38. Riigikohtu üldkogu otsus 22. detsembrist 2000 nr 3-4-1-10-2000 Riigikohtu
halduskolleegiumi taotluse tunnistada «Maa enampakkumisega erastamise korra»
punkt 17 osaliselt põhiseadusevastaseks ja punkt 49 osaliselt kehtetuks läbivaatamine.
– RT III 2001, 10, 01.
39. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi lahend 14. oktoobrist 2005 nr 2-
3/252/05. – Kohtustatistika ja kohtulahendite andmekogu.
Kasutatud muud allikmaterjalid
40. Eesti NSV linnade, rajoonikeskuste ja alevite maade korraldamise põhimäärus. – Eesti
NSV Teataja. Tallinn: ENSV MN Asjadevalitsus, 1956, nr 10.
41. Eesti NSV linnamaade korraldamise põhimäärus. Eesti NSV Ministrite Nõukogu
06.12.1950. a määrus nr 1058. – Riigikogu arhiiv. Fond R-1, n 3, s 343, l 309-324.
42. Eesti NSV maakoodeks. Ametlik tekst muudatuste ja täiendustega seisuga 1. mai
1983. Tallinn: Eesti Raamat, 1983.
43. Kodanike individuaalelamute ehitamise korra kohta. Eesti NSV Ministrite Nõukogu 2.
septembri 1948. a. määrus nr. 834. – Eesti NSV seadusandlike aktide kronoloogiline
kogu 1948.-1950. a kohta. Tallinn: Eesti NSV Justiitsministeerium, 1970.
44. Maareformi seaduse paragrahvi 7 täiendamise seaduse eelnõu. Algatatud 13.10.1998.
Kättesaadav arvutivõrgus: http://web.riigikogu.ee/ems/saros-bin/mgetdoc?itemid=
982870017&login=proov&password=&system=ems&server=ragne11 (19.05.2006).
45. Muudatused ja täiendused Eesti NSV Ministrite Nõukogu 18. juuni 1956. a.
määrusega nr. 137 kinnitatud “Eesti NSV linnade, rajoonikeskuste ja alevite maade
korraldamise põhimääruses”. – Eesti NSV Teataja. Tallinn: ENSV MN
Asjadevalitsus, 1968, nr 1.
46. Riigikogu 11.02.1999.a istungi toimetatud stenogramm. Maareformi seaduse §-de 7 ja
221 muutmise seaduse eelnõu (1131 SE) teine lugemine. Arvutivõrgus kättesaadav:
http://web.riigikogu.ee/ems/stenograms/1999/02/t99021104-06.html#TopOfPage.
(19.05.2006).
43
47. Seletuskiri “Maareformi seaduse muutmise seaduse” eelnõu [681 SE I] juurde.
Arvutivõrgus kättesaadav: http://web.riigikogu.ee/ems/saros-bin/mgetdoc?itemid=
051600006&login=proov&password=&system=ems&server=ragne11. (19.05.2006).
48. Ülevaade erastamisväärtpaberite väljaandmisest ja kasutamisest seisuga 15. oktoober
2005. a. Rahandusministeerium. Arvutivõrgus kättesaadav:
http://www.fin.ee/?id=12484. (19.05.2006).
Kasutatud avaldamata materjalid
49. Maa-ameti selgitus 22.06.1999 nr 12-1/2384. – Autori valduses.
50. Maa-ameti selgitus “Selgitus maareformi seaduse §-de 7 ja 221 muutmise seaduse (RT
I 1999, 27, 390) rakendamise osas” 15.11.1999 nr 6-2/4419. – Autori valduses.
51. Maa-ameti selgitus “Maareformi seaduse §-de 7 ja 221 muutmise seaduse § 2
kohaldamine” 27.12.1999 nr 12-1/5613. – Autori valduses.
52. Maa-ameti selgitus “Maakasutuse õiguspärasuse tõendamine” 27.07.2000 nr 12-
1/2552. – Autori valduses.
53. Maa-ameti selgitus “Maakasutuse õiguspärasuse tõendamine” 08.09.2000 nr 12-
1/2552-1. – Autori valduses.
54. Maa-ameti selgitus “Maa ostueesõigusega erastamine” 05.04.2004 [2005] nr 4.1-
5/3520. – Autori valduses.
55. Maa-ameti selgitus 09.02.2006 nr 4.1-4/553. – Autori valduses.
56. Õiguskantsleri selgitus “Vabariigi Valitsuse 06.11.1996.a. määrusega nr 267
kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korra p 11 alapunkti 2 seadusele vastavuse
kontrollimine” 28.03.2001 nr 2-1/91. – Autori valduses.
44
Lisad
1. TSN Täitevkomitee otsus maa-ala tähtajata kasutamiseks andmise kohta
individuaalelamu ehitamiseks
2. RSN Täitevkomitee otsus “Kodanike elamukruntidele juurdelõigete andmine”
3. Akt ehituskrundi looduses eraldamise kohta
4. ENSV Ministrite Nõukogu Asjadevalitsuse kiri “Individuaalehituskruntidele
juurdelõike küsimus”
5. Maarendi tasumise kviitung
6. Hoonetemaksu, maarendi ja transpordivahendite valdajate maksu arvutlus
7. Majavalduse arvestuskaart
8. Tehnilise inventariseerimise büroo akt
Lisades esitatud dokumentide koopiatel on kustutatud eraisikute nimed, allkirjad ja aadressid,
kuivõrd tegemist on illustreeriva materjaliga, mille puhul konkreetsed isikuandmed ei oma
tähendust.