REVUE TRIMESTRIELLE ÉDITÉE PAR L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT - SEPTEMBRE 2011 - N° 63

LE DOSSIER

L’habitat socialdans la prospectiveterritoriale

COUPS DECŒUR 2011 SUR81 OPÉRATIONS

PUB

1

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

THIERRY REPENTIN,Sénateur,

Président de

l’Union sociale

pour l’habitat

Depuis quelques années, le Mouvement Hlm a engagé une démarche deprospective dans différents domaines: quels logements pour répondre à ladiversité des demandes futures, quel avenir pour les quartiers d’habitat

social? (1)Il y ajoute désormais une approche territoriale prenant en compte la diversité

des situations locales futures, mais aussi la manière dont le logement social pour-rait, en fonction des situations, jouer son rôle de progrès individuel pour leshabitants de demain et de progrès collectif pour des territoires qui, quel que soitleur devenir, devront trouver dans le logement social un levier de développementou de re-développement économique et social. Comment, par exemple, en fonc-tion d’évolutions – démographiques, de modes de vie ou économiques –différenciées, notre secteur pourra-t-il tantôt contribuer à soutenir le dévelop-pement de l’activité et de l’emploi de territoires dynamiques, en créant une offreaccessible aux salariés, tantôt pallier ou enrayer le déclin des territoires endéprise, par exemple par une politique de qualité de service ou d’investissementsdans la réhabilitation?

Ces préoccupations justifient que soient menées avec les autres acteurs locaux,notamment politiques et économiques, des démarches prospectives au niveaude chaque territoire, comme le montrent nos travaux en cours.

Mais la prospective des territoires doit se doubler d’une prospective du terri-toire national. Investissement structurant par son coût et sa durabilité, outil depolitique publique au niveau national autant que local, le logement social est –cela est trop ignoré – un levier essentiel de l’aménagement du territoire, commede chacun des territoires: les déplacements démographiques et économiques surle territoire appellent une réflexion globale…

Ce n’est donc pas un hasard si ce numéro sort au moment du Congrès de Bor-deaux qui accueillera des débats fondamentaux sur le rôle du logement socialdans les territoires, sur son modèle économique et sur le devenir des quartiers…

La question des territoires était d’ailleurs présente lors de la deuxième éditiondes États généraux du logement. Ceux-ci accueillaient les responsables des par-tis politiques représentés au Parlement, afin d’échanger avec eux dans laperspective des élections nationales de 2012, avant que les programmes des can-didats ne soient arrêtés. Nouveauté appréciable : outre les responsableslogement, la plupart des leaders politiques se sont déplacés, signe que le loge-ment commence à intégrer pleinement le champ politique. Puisse cette évolutionse confirmer dans les mois qui viennent et faire, enfin, du logement une grandepriorité nationale aussi bien que locale… �

(1) Voir Habitat et Société n° 55 de septembre 2009 et n° 57 de mars 2010

ÉDITORIAL

Le logement social, levier de développement des territoires

2

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

5 La situation du logementen FranceLe groupe de travail constitué ausein des 33 organisationsmembres des États généraux dulogement qui se sont tenus le4 mai 2011, plaide pour unerégulation foncière, financière etpolitique, maîtrisée localementdans le cadre d’une politiquenationale.

58 Le FEDER et la rénovationénergétique: continuer à investirLa révision du règlement FEDERpour 2014-2020 et des conditionsd’éligibilité des projets derénovation thermique et derenouvellement urbain par lesorganismes Hlm devraitreprendre à son compte laproposition de l’USH desuppression de l’enveloppeFEDER pour les investissementsen matière de rénovationthermique des logementssociaux.

13 L’habitat social dans laprospective territoriale

17 « Positionner l’habitat dansles documents prospectifs », uneinterview de Georges Bullion,président du groupeProspective territoriale,directeur général de Dynacité(OPH de l’Ain)

20 Le territoire français en airesurbaines

23 La démarche de prospectiveTerritoires 2040 de la DATAR

26 Pour des politiques publiquesrégulatrices, par LaurentDavezies, économiste, professeurau CNAM et à Sciences Po

HABITAT EN CHIFFRESHABITAT EN CHIFFRES

EUROPE

12 L’habitat social dans la prospective territorialeL’Union sociale pour l’habitat a lancé une dynamique de réflexioncollective autour de la prospective territoriale associant des acteursnationaux et locaux afin d’élaborer des «projets de territoire». En effet,le logement social s’avère souvent absent de ces démarches alors qu’il yjoue un rôle important. La prospective menée par l’USH vise à décrypterle rôle qu’il peut être appelé à jouer demain, dans les territoires.L’éventail des situations appelle des réponses de plus en plusdifférenciées, adaptées aux projets de territoire conduits par les acteurslocaux et les organismes Hlm sont de plus en plus nombreux à vouloir s’yimpliquer collectivement.Ce dossier publie une large part des contributions des personnalités etexperts auditionnés dans le cadre du groupe de travail ainsi que lespremières démarches conduites par les associations régionales Hlm.

DOSSIER

SOMMAIRE

3

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

28 Logement social et incidencedes politiques publiques sur leschoix de localisation, par MarcWiel, urbaniste

34 Le logement social, assurance«résidentielle», par PhilippeEstèbe enseignant à Sciences Po,directeur de l’Institut des hautesétudes de développement etd’aménagement des territoiresen Europe (IHEDATE)

36 Expérimenter le pouvoirlégislatif régional, uneproposition de l’institut de ladécentralisation

38 L’intercommunalité, chef de filedes politiques locales del’habitat

39 Le bassin de vie, échelonpertinent : questions à DanielDelaveau, président de l’AdCF,maire de Rennes, président deRennes métropole

40 Implications de la réforme de lafiscalité locale, par DominiqueHoorens, directeur des étudeséconomiques et financières del’USH

45 Les communautés urbaines etd’agglomération et lespolitiques locales de l’habitat

49 Du G10 au G3, le projetReims 2020

50 Ile-de-France : les organismesHlm et le Grand Paris

56 Bordeaux : du projet urbain auprojet métropolitain

67 Classés par ordre alphabétique,choisis par les organismes Hlm,les coups de cœur sur 81 opérations illustrent laproduction récente Hlm. Quelles que soient leur forme,leur architecture, ces opérationsqui, pour la plupart, vont au-delàdes réglementations thermiquesactuelles, répondent à unobjectif : loger les personnesmodestes dans des habitationsde qualité à loyers abordables etcharges maîtrisées.

91 La démondialisation,par Jacques Sapir

94 D’un retournement l’autre :comédie sérieuse sur la crisefinancière, en quatre acteset en alexandrins,par Frédéric Lordon

95 Du côté des industriels

LECTURES

PRODUITS ET SERVICES

Habitat et Société est édité par l’Unionsociale pour l’habitat. Direction : Domi-nique Dujols, directrice. Rédaction: SorayaMéhiri, rédactrice en chef – FrédériqueXélot, rédactrice en chef adjointe – PascaleBaret, rédactrice – Nicole Rudloff, secrétairede rédaction. Conception et réalisation :Gavrinis. Administration des ventes etabonnements : Thierry Lesage, directeur dela Direction des activités promotionnelles.Contacts : L’Union sociale pour l’habitat –Direction des activités promotionnelles –14 rue Lord Byron – 75384 Paris Cedex 08.Geneviève De Caluwe : 01 40 75 52 63 -Céline Lara : 01 40 75 52 67. Abonnementannuel 2011ž: 95 euros (organismes),115 euros (non Hlm). Étranger : 165 euros.Prix au numéro : 33 euros. Commissionparitaire : 1014 G 82256. Dépôt légal : sep-tembre 2011 – ISSN 1270-2749. Imprime-rie : DEJAGLMC Imprimeur. Crédit photos :en couverture et dans le dossier, illustra-tions de Rubtsov/Shutterstock. Doug Ross :p. 4, 7, 8. Publicité : p. 11, 33, 37, 57, 92.

REVUE TRIMESTRIELLE ÉDITÉE PAR L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT - SEPTEMBRE 2011 - N° 63

LE DOSSIER

L’habitat social dans la prospective territoriale

COUPS DE CŒUR 2011 SUR 81 OPÉRATIONS

COUPS DE CŒUR 2011

HABITAT ENCHIFFRES

4

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

5

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

ÉTATS GÉNÉRAUX DU LOGEMENT 2011

La situation du logementen FranceRéalisé par un groupe de travail constitué au sein des 33 organisations membres desÉtats généraux du logement, ce diagnostic (1) met en lumière les lignes forces duconstat sur lequel s’appuient les quinze propositions émises le 4 mai 2011.

L’état des lieux

Les évolutions socio-économiques: fracturations so-ciales, économiques et territoriales

La population du territoire français est en croissance conti-nue, tant au plan national que dans la plupart des territoires,mais quelques départements ont connu ces dernières an-nées une perte de population. En revanche, le nombre de mé-nages s’accroît de façon bien plus rapide et aucun départe-ment ne perd des ménages. Cette apparente contradictionprovient d’évolutions sociologiques lourdes : vieillissement«en bonne santé», divorces. Ainsi s’explique l’augmentationdes besoins en logement qui s’exprime dans tous les terri-toires mais à des degrés divers.

Car il coexiste, à côté de zones où il est assez facile detrouver un logement, des zones à forte attractivité qui attirentdes migrations internes, dont le marché est tendu et dont lacapacité à construire est limitée en regard des besoins. Ils’agit principalement des grandes agglomérations, des terri-toires proches des côtes méditerranéenne et atlantique et decertaines zones de montagne, présentant un fort attrait tou-ristique. Le cœur de ces territoires présente souvent un solde

migratoire négatif, signe de leur incapacité à loger tous ceuxqui souhaitent s’y installer, qu’ils soient déjà résidents ounouveaux arrivants. Le phénomène de tension est renforcédans la région parisienne et sur la Côte d’Azur, en raison no-tamment d’acquisitions par des non-résidents, français ouétrangers.

Les revenus sont en croissance légère en moyenne, maiscette tendance est moins bien vérifiée dès lors que l’on s’in-téresse aux tranches de revenus. C’est le patrimoine qui ex-plique en majeure partie les écarts de richesse : celui-ci estd’autant plus important que le niveau de revenus est élevé etl’accroissement de l’écart entre les plus riches et les pluspauvres concerne principalement les quelques fractions deménages les plus aisés.

L’analyse en termes de reste à vivre montre une faiblecroissance pour les ménages les plus riches et les plus pau-vres, mais une légère décroissance pour les classes moyennes.Quand on retire du reste pour vivre les dépenses pré-enga-gées (impôts, logement), les écarts de niveaux de vie ressor-tent plus vivement suivant la distribution des revenus: en2006, les ménages du premier quintile de population dispo-saient pour vivre de 420 €/mois et par unité de consomma-tion et ceux du cinquième quintile de 2 920 €, soit un rapportde un à sept. Ce rapport n’était que de un à six en 1998. En-tre ces deux dates, les ménages les plus pauvres ont perdu20 € de reste pour vivre par mois, après imputation des dé-penses pré-engagées.

Enfin, les trajectoires socio-économiques des personnesapparaissent de plus en plus souvent heurtées : les situationsoù les moments de précarité deviennent plus nombreux etfréquents, en particulier du fait des conditions d’emploi, oùles contrats à durée déterminée, à temps partiel ou les mis-sions d’intérim sont plus fréquentes. Ce qui conduit les per-sonnes concernées dans des trajectoires résidentielles qui ne

www. organisation@etatsgeneraux-dulogement.fr

Le Comité de Pilotage des Etats généraux du logementest constitué des principaux acteurs de l’habitat : lesassociations d’élus, les associations d’insertion par lelogement, les associations d’habitants, les partenairessociaux et bien sûr l’ensemble des opérateurs du loge-ment, social ou privé. Soit 33 organisations au total.

HABITAT ENCHIFFRES

6

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

sont pas toujours ascendantes. En outre, l’impact de la criseéconomique n’est pas encore bien pris en compte dans les sta-tistiques, mais il apparaît clairement dans l’activité des asso-ciations d’aide aux plus démunis.

Les caractéristiques du parcLe parc de logements en France a connu une nette amé-

lioration depuis trente ans tant sur le plan du confort que surcelui des surfaces par personne. S’il ne reste que 1,3% des ré-sidences principales considérées comme inconfortables, ellesreprésentent tout de même 350 000 logements, que l’ontrouve principalement dans quelques grandes aggloméra-tions ou en zone rurale. Toutefois, le logement indigne, qui,au-delà de l’inconfort mesurable, fait appel à l’insatisfactiondes ménages vis-à-vis de leurs conditions de logement,concerne une proportion plus importante de la population.

Les nouvelles exigences en matière de développement du-rable conduisent à s’intéresser à des segments de patrimoinesous de nouveaux points de vue. Ainsi, la maison indivi-duelle, qui constitue le principal moteur de la croissance dunombre de logements, contribue largement à la croissance del’étalement urbain et des déplacements en automobile. Demême, la qualité énergétique des bâtiments devient unesource de préoccupation pour leur consommation d’énergiefossile et l’émission des gaz à effet de serre qu’ils produisent.Ainsi, le parc immobilier ancien, constitutif des centres-villeset de l’armature urbaine, qui a alimenté le secteur artisanaldu bâtiment reste très en retard face aux nouvelles exigencesde performance thermique, comme le parc collectif récent.

Les copropriétés fragiles ou dégradées apparaissent deplus en plus fréquemment dans les préoccupations des au-torités locales. Cette nouvelle grille de lecture de la qualitédes logements risque de créer une nouvelle segmentation duparc sur le marché du logement et de nouveaux mécanismesde relégation socio-spatiale.

Les statuts et la mobilitéL’augmentation du nombre de ménages profite en premier

lieu aux propriétaires, alors que le nombre de locataires dusecteur privé reste stable et que les locataires du parc socialsont en légère progression. Plus on est jeune, urbain et à fai-bles ressources, plus on est locataire du parc privé. On est plussouvent propriétaire dans la maison individuelle, en territoirerural ou périurbain. Les propriétaires non-accédants, ayantfini de rembourser les emprunts, sont dans les catégories lesmoins jeunes. Le logement social accueille très majoritaire-ment des ménages pauvres ou modestes, c’est-à-dire les 40%de la population ayant les revenus les plus faibles. Le loge-ment locatif privé voit sa fonction de «parc social de fait» ré-duite voire disparue dans certains marchés. Il reste néan-moins le parc d’accueil des jeunes, des étudiants et denombreux ménages en situation précaire, contraints à un

coût parfois exorbitant au regard de la qualité du logement.En général, l’expression d’un besoin de logement traduit une

aspiration à changer de logement, elle-même le plus souventinduite par un changement dans la vie : d’ordre familial, éco-nomique, générationnel ou professionnel. L’analyse des mo-bilités renseigne donc bien sur les besoins en logement et lacapacité du système à les satisfaire. Depuis les dix dernièresannées, marquées par une hausse très rapide des prix de l’im-mobilier et, à un moindre degré, des loyers et charges, le tauxde mobilité a décru quel que soit le statut dans le logement :il est de plus en plus difficile de passer d’un type de logementà un autre, dans le sens de l’ascension résidentielle, voire mêmed’un logement de même catégorie à un autre : cette mobilitéest de plus en plus déterminée par le niveau de revenus.

La charge au titre du logementLe poids macroéconomique du logement dans le budget

des ménages est en croissance continue depuis une dizained’années.

Premier poste dans les dépenses des ménages, le logementreprésente plus du cinquième de ce budget en moyenne.Mais ce sont les ménages ayant les plus faibles ressources quisont les plus touchés par l’augmentation de cette dépense,principalement les locataires du parc privé. L’évolution de lacharge logement des ménages a varié de façon très hétéro-gène puisque, entre 2004 et 2007, 22% des ménages ont vuleur charge de logement baisser de plus de 30% alors que28% des ménages l’ont vu croître de plus de 30%.

L’évolution des loyersCompte tenu des caractéristiques de l'indice d'actualisation

officiel des loyers, exprimé en euros par mètre carré, la haussede ces derniers a été un temps supérieure à l'inflation; elle estdésormais calée sur cette dernière. Mais, outre que l’impacta été variable en fonction du niveau de revenus, l’augmenta-tion considérable de la surface moyenne par personne logéeet l’amélioration sensible du confort ont conduit à une forteaugmentation des loyers nominaux, pesant sur les budgetsdes ménages.

Les locataires du parc privé restant en place peuvent êtreconfrontés en outre à une revalorisation de leur loyer lors dela reconduction du bail. Lors d'un changement de locataire,il peut également y avoir une revalorisation du loyer proposé.Ces revalorisations prennent en compte la situation locale enmatière de niveau de loyer ; elles peuvent donc être auto-en-tretenues en partie. Ce phénomène a des effets particulière-ment marqués sur certains biens pour lesquels la rotation estfréquente, (on citera notamment le logement des jeunes etdes étudiants). Toutefois, la courbe d’évolution des loyers àla relocation et celle des loyers courants montrent un re-marquable parallélisme: statistiquement et au bout d’un cer-tain temps, le loyer courant rejoint le loyer à la relocation.

7

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Les aides personnelles au loge-ment sont destinées à aider les mé-nages à faibles ressources à payerleur loyer. Or, force est de constaterque le pouvoir d'achat de ces aides abaissé depuis plus de dix ans et leseuil d'exclusion, au-delà duquell'aide disparaît, est bien plus faibleaujourd'hui qu'en 1977, lors de lamise en place de l'APL.

L’évolution des prix d’achatLes prix d’achat des logements

anciens ont plus que doublé entre2000 et 2010. Cette évolution estdeux fois plus rapide que celle desloyers et trois fois plus rapide quecelle des prix à la consommation.La différence de prix entre le neuf etl’ancien s’est réduite malgré une sta-bilité de la qualité de ce dernierparc.

La rentabilité locative (2) a dimi-nué de moitié en dix ans, mais larentabilité globale (locative + patri-moniale) reste attractive par rap-port aux autres placements finan-ciers, car basée sur une espérance de progression continuedes prix.

Les différences entre territoiresLes marchés tendus peuvent être divisés en trois catégories:

• les marchés soumis à une forte prégnance d’acheteurs nonrésidents à fort pouvoir d’achat (Paris, Côte d’Azur,quelques zones très touristiques), où les prix sont les plusélevés ;

• les zones tendues qui connaissent des prix élevés à la suited’une période de hausse rapide;

• les marchés moins tendus voire déprimés qui présententdes prix plus bas mais qui ont également progressé plus viteque l’indice des prix à la consommation.Dans toutes ces zones, c’est l’éloignement des zones cen-

trales à fort niveau de service qui permet de trouver des prixplus bas : dans ce système, l’étalement urbain est inéluctable.

Les raisons du fort accroissement des prixGlobalement, il n’est pas douteux que le rapport offre/

demande et l’accroissement de la qualité (surface, confort, qua-lité sociale – handicap – et environnementale) du logementinfluent sur l’augmentation des prix. Mais cette influence nerend pas compte de la totalité de l’augmentation constatée de-puis 10 à 12 ans. Le marché de l’acquisition de logements (neufs

et anciens) étant principalement celui des acquéreurs per-sonnes physiques, c’est bien leur solvabilisation qui permetd’expliquer cette hausse des prix: l’existence de grandes massesde liquidités à faible taux est maintenant largement admisecomme la principale cause de la hausse des prix. Mais cettediscordance entre l’évolution des prix et des revenus avantageles détenteurs de patrimoine, notamment ceux qui revendentun logement, au détriment des primo-accédants, dont l’en-dettement et la charge de remboursement ont crû rapidementces dernières années. L’impact sur les prix des avantages fis-caux en faveur de l’investissement locatif n’a pas été déterminé,car cette mesure est très difficile à réaliser. Mais la plupart desanalystes estiment qu’il n’est pas nul.

Dans le logement neuf, les prix ne sont que secondairementdéterminés par les coûts de production. Ils le sont bien plussûrement par la capacité d’achat maximale qui existe parmiles acquéreurs pour un bien donné dans un territoire donné.En revanche, l’amélioration continue des logements (lesnormes) et la soif inextinguible des propriétaires foncierspour la valorisation de leur terrain génèrent un effet cliquet :les prix ne peuvent pas redescendre significativement. La dis-parition de clients pour un bien génère d’abord la rétentionou le retrait de la vente avant, éventuellement, de produireune baisse des prix. Dans la période récente, lorsqu’elle s’estproduite, elle est de faible ampleur et de courte durée.

8

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

L’immobilier, un secteur économique qui pèse lourdAvec 430 milliards d’euros en 2009, l’ensemble des dé-

penses de logement représente 22,6% du PIB. Au sein de cetensemble, les dépenses d’investissement (acquisitions de lo-gements et gros travaux hors terrain d’assiette) représen-tent 128 milliards d’euros, soit 61% de la capacité d’épargnedes ménages : le logement est un poids lourd de l’activitééconomique en France, qui occupe 351 000 entreprises et faittravailler 1,2 million de salariés.

Mais le logement est un enjeu pour toutes les entreprises,pour qui le logement des salariés peut poser problème, sur-tout dans les territoires attractifs. D’où l’importance de la mo-bilisation des employeurs et des organisations de salariésautour du 1% logement (près de 4 milliards d’euros de re-cettes, affectées depuis la loi du 25 mars 2009 selon un décrettriennal).

Conclusion de l’état des lieuxDepuis dix ans, les prix de l’immobilier ont plus que dou-

blé, les loyers ont crû d’environ 35% et les revenus disponi-

bles par unité de consommation de l’ordrede 38%, en moyenne dans tous les territoireset pour tous les segments de l’offre; mais lesrevenus de la majorité de la classe moyennesont restés stables et des fractions étenduesde la population sont confrontées à des si-tuations de précarisation socio-économique.Les territoires évoluent de façon de plus enplus différente, reproduisant et renforçantaux différentes échelles, les inégalitéscomme dans un processus fractal. La pre-mière décennie des années 2000 donne lesentiment d’avoir connu une rupture pro-fonde dans le fonctionnement des mar-chés immobiliers, sous la triple influence del’existence d’une quantité considérable de li-quidités disponibles à faible taux au planmondial, de la détermination des prix danschaque «emplacement» par le plus offrantet de l’attrait des ménages, qui pour l’entre-soi, qui pour la maison individuelle.

On remarquera d’ores et déjà que lesFrançais sont partagés en deux catégoriesface à l’évolution de la charge de logement:d’une part, les locataires jeunes à faiblesressources, souvent locataires du parcprivé qui ont pris de plein fouet l’augmen-tation des loyers, parce qu’ils sepaupérisent et se précarisent, auxquels ilfaut ajouter les ménages pauvres en acces-sion à la propriété, assez peu nombreux; et,d’autre part, les autres catégories de

ménages qui ont plus facilement digéré la forte hausse desprix et des loyers, notamment parce qu’elles disposent derevenus et d’un patrimoine qui le leur ont permis.

Les conséquences

Le logement au cœur des inégalités de situation, de ri-chesse, de patrimoine

Le décrochage violent du rapport entre le prix du logementet le revenu disponible des ménages constaté à partir de2000 a des conséquences différentes suivant les revenus desménages. L’analyse par tranche de revenus des revenus dis-ponibles des ménages avant et après dépense de logementmontre que l’accroissement des inégalités en France estalourdi par l’accroissement rapide des dépenses de loge-ment. Les locataires du secteur privé sont, pour les plus mo-destes d’entre eux, ceux pour qui l’accroissement de l’effortlogement a été le plus brutal. Il en est de même pour les ac-cédants à la propriété modestes : seuls ceux qui disposentd’un patrimoine peuvent sans difficulté acheter un logement

HABITAT ENCHIFFRES

9

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

au prix atteint par les marchés - sauf à s’éloigner en lointainepériphérie urbaine ou en zone rurale.

Cette fracture au sein de la population prend une dimen-sion nouvelle si l’on imagine que la couverture du cinquièmerisque pourra faire appel au patrimoine des personnes qui de-viennent dépendantes.

Effets générationnelsAu-delà des inégalités de richesse, les évolutions de la si-

tuation du logement pèsent différemment en fonction des dif-férents âges de la vie. En effet, l’allongement de la durée dela vie et une plus grande fréquence des ruptures sociales oufamiliales génèrent pour chaque personne plusieurs sé-quences de vie, auxquelles correspondent des besoins en lo-gement différents : ces mutations dans les conditions de vierencontrent la rigidité du logement, bien immobile par es-sence. Introduire une plus grande fluidité dans les change-ments de logement ou de statut constitue donc une voie im-portante d’amélioration.

Le vieillissement pose ainsi tout une série de questionsd’une ampleur suffisante pour appeler une réponse poli-tique: inscrire le logement dans un réseau de services à la per-sonne, faciliter la mobilité des personnes âgées qui souhaitentchanger de logement, se préoccuper du devenir des loge-ments privés à fonction sociale occupés par de très nom-breuses personnes arrivant en fin de vie.

Parallèlement, les jeunes, confrontés à des situations socio-économiques souvent difficiles, ont des besoins de plus enplus massifs en logement ou en hébergement temporaire,voire en accompagnement.

L’étalement urbainPhénomène connu depuis très longtemps, l’étalement ur-

bain est une conséquence de la dérive des prix dans les zonesurbaines denses, couplée au désir de maison individuelle. Lesrestrictions à la construction enregistrées dans de nom-breuses zones urbaines ou périurbaines reportent de façonaccélérée le rythme de construction diffuse dans les terri-toires plus éloignés, qui, de plus, sont les seuls accessibles fi-nancièrement à une majorité des ménages.

La mixité socialeOn apprend dans toutes les écoles de l’immobilier que

l’emplacement est le principal déterminant du niveau desprix et des loyers. Ce mode de fonctionnement, entériné parla loi de 1989 sur les rapports locatifs par la référence au voi-sinage, entre en opposition radicale avec l’objectif de mixitésociale qui, lui, voudrait que dans chaque territoire on puissedisposer de logements répartis dans une gamme de prix. Defait, la ségrégation socio-spatiale a tendance à se développerdans les territoires, malgré l'article 55 de la loi SRU, plusvite dans les zones où il n'est pas appliqué que là où il l'est.

Construction neuve et analyse des besoins: segmenteret territorialiser l’approche

La satisfaction des besoins en logement s’analyse de façondynamique, à la fois quantitative et qualitative. L’évolutiondes besoins en logement sur un territoire dépend du nom-bre de ménages à loger : ceux qui y sont présents, mais aussila résultante de ceux qui se forment et de ceux qui viennents’installer, diminués de ceux qui partent (ce ne sont pas for-cément les mêmes). En face, il faut que dans chaque terri-toire l’offre soit suffisante en nombre, mais aussi qu’elle ré-ponde à la diversité des besoins (taille, coût, capacitésfinancières des ménages, caractéristiques des logements etdes bâtiments – habitat individuel ou collectif –, condi-tions d’accès…).

Globalement, on estime que pour faire face à l’ensemble desbesoins, il faut construire entre 350000 et 500000 loge-ments en France chaque année. Mais ces besoins sont loind’être uniformes dans tous les territoires. Si dans de nom-breux endroits, y compris dans des territoires attractifs quiont fait l’objet d’une construction vigoureuse, l’offre est assezpeu éloignée de la demande, ce n’est pas le cas dans les ter-ritoires les plus tendus, où l’offre est à la fois insuffisante ennombre et trop chère pour une large fraction de la popu-lation. On peut même imaginer, dans les territoires les plusattractifs, que l’offre ne contentera jamais l’ensemble de lademande. Des mécanismes de régulation des marchés de-viennent dès lors indispensables, notamment pour atteindreune meilleure mixité.

L’aide publiquePour qu’elle ait une efficacité maximale limitant les effets

inflationnistes ou d’aubaine, l’aide publique doit être calibréeau plus près de la réalité des marchés et des besoins. Dès lors,deux questions se posent : comment soutenir la productiontout en maîtrisant l’évolution des prix? Comment, pour main-tenir et accroître la qualité du parc existant, permettre sa ré-habilitation sans accroître les effets d’exclusion sociale desplus modestes?

Les politiques publiquesPlus de trente ans après, la réforme du système d’aides

publiques au logement qui date de 1977 a montré ses limites.Représentant 37,4 milliards d’euros en 2009, soit 8,7% de ladépense totale de logement, l’aide publique comprend desaides à la personne et des aides à la pierre. L’esprit de la ré-forme voulait que les premières deviennent le cœur des aidespubliques. Mais des évolutions socio-économiques non an-ticipées et le « bouclage » (3) des aides à la personne ontconduit à une augmentation de volume des dépenses tellequ’aujourd’hui, du fait des contraintes budgétaires, leur pou-voir solvabilisateur est très inférieur à ce qu’il était dans lesannées 1980.

HABITAT ENCHIFFRES

10

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Les aides à la pierre de l’État, composées d’un peu d’aidesbudgétaires mais surtout d’aides fiscales ou de circuit finan-cier, s’adressent à tous les segments du logement : logementlocatif social bien sûr, mais aussi accession à la propriété, so-ciale ou pas, investissement locatif, pour la construction neuveou la réhabilitation. En outre, elles poursuivent des objectifstrès variés, qui dépassent bien souvent le seul champ du lo-gement: soutien aux filières économiques du bâtiment, luttecontre le travail au noir; plus récemment, qualité énergétique,etc. L’ensemble constitue un corpus disparate et complexe,dont les objectifs sont peu lisibles et dont les effets sont d’au-tant plus difficiles à évaluer qu’il évolue en permanence. Enoutre, ces aides publiques ne sont pas à l’abri d’effets pervers(inflationnistes ou d’aubaine) qui en limitent l’efficacité. Onremarquera enfin que la hausse des dépenses publiques en-registrée ces dernières années a pesé principalement sur lesautres contributeurs que l’État qui s’est, en outre, largementappuyé sur les ressources du 1% logement pour financer unepartie de sa politique. Les aides d’État pour l’amélioration duparc existant ont ainsi disparu, l’Anah étant aujourd’hui fi-nancée à 100% par les ressources du 1% logement.

La (lente) montée en régime des politiques locales de l’ha-bitat depuis plus de vingt ans a permis de construire pro-gressivement des réponses mieux adaptées aux situations lo-cales et d’améliorer les derniers pans du parc existantdépourvu de confort. Ces politiques apprennent à s’articuleravec les politiques d’urbanisme et les politiques sociales.L’évolution du tissu des collectivités locales, avec la montéeen régime de l’intercommunalité, le développement d’ac-tions communes avec les départements et les régions, ouvrentdes voies vers une meilleure satisfaction des besoins en lo-gement. L’invention, avec la délégation des aides à la pierre,d’un système unique en son genre de relations entre l’État etles collectivités locales, manifeste de la nécessité de redéfi-nir les rôles respectifs de l’État et des échelons locaux.

Conclusion

Un marché particulierLe logement, produit technique complexe, immobile et

coûteux, est aussi un des déterminants principaux des condi-tions de vie, de l’identité sociale et le premier poste des dé-penses des personnes et des ménages. Ce qui conduit à l’ex-trême attention que chacun porte au choix de son logementet, à l’inverse, à la cascade de conséquences négatives del’absence de logement ou d’un logement non choisi.

Doté d’une dimension d’intérêt général, il n’obéit pas moinsà un fonctionnement de marché. Mais du fait de son immo-bilité fondamentale, de son inscription dans l’espace urbain,il est soumis à des mécanismes qui ne sont pas ceux d’un mar-ché classique de bien d’équipement : il ne suffit pas qu’ilexiste une demande importante pour que le système de pro-

duction se mette en capacité de produire plus, à l’endroit oùles besoins sont repérés, dans l’espoir d’une régulation auto-matique des prix.

Ce qui permet de comprendre pourquoi, en définitive, ou-tre la rareté de l’offre, on identifie en définitive trois princi-paux facteurs à l’évolution rapide des prix: l’abondance de li-quidités à faible taux au plan mondial, l’existence de ménagesen quantité suffisante disposant de revenus et de patrimoinesélevés et les inégalités d’offre en aménités urbaines (ou d’at-tractivité des territoires).

Nécessité d’une régulation foncière, financière et po-litique, maîtrisée localement dans le cadre d’une poli-tique nationale

De ce fait, les principaux objectifs de politique publiquepeuvent difficilement être atteints spontanément: permettreà chacun de choisir son logement en fonction de ses désirs,besoins et possibilités ; développer la possibilité de vivre en-semble, la mixité sociale et lutter contre la ségrégation socio-spatiale; assurer un développement harmonieux et économeen espace, en dépenses d’énergie et en émission de gaz à ef-fet de serre.

Ce qui nécessite de mettre en place des dispositifs qui vi-sent à réguler les marchés fonciers et immobiliers, notam-ment en trouvant les moyens de mettre à disposition du fon-cier à coût réduit. Les éléments régulateurs peuvent setrouver dans trois domaines : la règle juridique, la fiscalité etl’aide budgétaire.

Pour y parvenir, il est nécessaire :• de repenser l’ensemble des dispositifs existants au regard

de leur efficacité et de leur efficience pour la politique dulogement et la qualité de l’habitat.

• de calibrer cette aide au plus près de la réalité des situationsde terrain: ce qui nécessite un réglage local, même pour lesaides décidées au plan national.

• de veiller à ce que les dispositifs n’aient pas de consé-quences inflationnistes, par exemple en leur associant unecondition de prix ou de ressources.

• de mieux réguler le rapport entre le prix du logement et saqualité dans les zones les plus tendues. �

(1) Loin d’être parfait ou complètement abouti, il conserve laforme d’un document de travail destiné à être enrichi par toutecontribution volontaire s’inscrivant dans les objectifs de la dé-marche engagée par les 33 organisations membres.(2) La rentabilité locative est le rapport entre le loyer perçu etle montant de l’investissement. La rentabilité patrimoniale estla plus-value constatée à la vente du logement rapportée au prixde ce logement.(3) Opération qui a harmonisé les conditions d’éligibilité et decalcul de l’aide personnalisée au logement (APL) et l’allocationlogement (AL)

PUB

12

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

DOSSIER

13

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Depuis quelques années la prospective territoriale sedéveloppe à l’initiative de collectivités locales et deservices de l’État, au niveau territorial mais aussi na-tional. Elle vise à impulser une dynamique de ré-

flexion collective appliquée à l’avenir, à moyen ou long termed’un territoire (agglomération, département, région…) et à fa-ciliter la construction de stratégies de développement. Elleprocède à l’exploration méthodique des futurs possibles etconstitue un levier dans l’élaboration collective et partagéedes «projets de territoire». Elle peut être considérée commeun instrument de « bonne » gouvernance territoriale. LaCommission européenne attache de l’importance à ces dé-marches, et sa direction générale de la politique régionale dé-veloppe ses propres travaux dans le cadre de sa mission auservice de la cohésion régionale au niveau communautaire.

Mais le logement social est (trop) souvent absent de ces dé-marches, soit qu’il ne soit pas identifié comme investissementstructurant des territoires ou susceptible de porter une visionpouvant enrichir celle des autres acteurs, soit qu’au niveaunational, son rôle dans l’aménagement du territoire ne soitpas assez reconnu.

Or, l’Union sociale pour l’habitat a dressé le constat que lesecteur du logement social et son appareil de production, an-crés dans l’histoire industrielle de la France, doivent retrou-ver un rôle majeur dans l’aménagement et le développementdu et des territoires. Elle a mené des études sur ces questions,et conduit désormais une démarche de prospective territo-riale. Celle-ci vise à décrypter le rôle que le logement socialpeut être appelé à jouer dans les dynamiques des territoires,demain. Cette démarche mobilise de nombreux acteurs in-ternes et externes tant au niveau national que local (1).

Le territoire français se reconfigure, faisant apparaître de nouveaux enjeux en matière d’habitatCette reconfiguration met à mal la distinction simpliste en-tre les territoires aux marchés tendus qui concentreraientl’essentiel des besoins, et ceux aux marchés moins tendus,dont les pouvoirs publics et les bailleurs sociaux pourraientsinon se désintéresser totalement, du moins se contenterd’une simple «maintenance». Elle invite à remettre en causel’approche traditionnelle fondée sur de grands zonages.

Il y a en fait une nouvelle donne, résultat combiné des dy-namiques démographiques, des mutations du système pro-ductif et des nouveaux modes de vie (2). Tous les travaux in-sistent sur l’hétérogénéité grandissante des territoires,notamment ceux de la DATAR, Territoires 2040 (voir page23) ou ceux conduits par la commission Aménagement du ter-ritoire de l’Association des régions de France (René Souchon,2011). Pour ne reprendre que quelques éléments de ces tra-vaux: quoi de commun entre «Les territoires à base d’écono-mie résidentielle et touristique», «Les villes intermédiaires etleurs espaces de proximité» ou «Les spécificités de l’Ile-de-France et de Paris»?

Cette «nouvelle donne» transforme les enjeux en matièred’habitat et d’habitat social. L’éventail des situations territo-riales appelle des réponses de plus en plus différenciées,

L’habitat social dans la prospective territorialeLe secteur du logement social et son appareil de production doivent retrouver un rôlemajeur dans l’aménagement et le développement du et des territoires. L’Union socialepour l’habitat a lancé une dynamique de réflexion collective autour de la prospectiveterritoriale associant des acteurs nationaux et locaux afin d’élaborer collectivement des« projets de territoire ».

(1) Voir encadré page 15(2) Philippe Méjean, Didier Vanoni «Les politiques locales del’habitat et la réponse Hlm dans les territoires peu denses»(USH, 2009)

14

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

adaptées aux projets de territoire définis et conduits par lesacteurs locaux. Le logement social peut renforcer son rôled’accompagnement des dynamiques territoriales, à condi-tion qu’il conserve sa mission généraliste au service de tousceux qui peinent à se loger sur le marché, et que ses acteursanticipent afin d’adapter leurs réponses à des attentes qui nes’expriment pas toujours clairement, et qui ne relèvent pas né-cessairement d’une production quantitative de logementsneufs.

La question de l’offre existante, de son activation et de sonévolution est centrale car près de 80% des logements quiexisteront en 2025 sont déjà construits.

Les travaux de prospective territoriale permettent d’anti-ciper les attentes à moyen et long termes et de préciser le rôleéconomique, social, environnemental du logement socialdans le développement des territoires, quelle que soit leur si-tuation: territoires en croissance, en repli, création de nou-velles dynamiques territoriales par la «mobilité facilitée»(Marc Wiel, page 28), structuration des coopérations àl’échelle de grands territoires au travers des futurs pôles mé-tropolitains (Daniel Delaveau, page 39).

Les fonctions du logement socialSouvent souligné, l’aspect paradoxal des injonctions expri-mées vis-à-vis du logement social peut, semble-t-il, être posédans des termes différents, si l’on ancre davantage la défini-tion des missions attendues du logement social dans des«territoires d’action». Il en découle une identification pluscomplète des fonctions du logement social : dans les terri-toires, il apporte une contribution globale, non seulement àla construction mais aussi à l’aménagement et à l’économiedu territoire, et il joue une fonction de premier plan dans la«sécurité sociale résidentielle».

La prise en compte par le logement social des évolutions dela vie familiale et sociale, du vieillissement et de l’arrivée àl’âge adulte de générations plus nombreuses, différents élé-ments mis en valeur par Hervé le Bras (voir Habitat et Sociétén°62, pages 51 à 56), des distorsions de la relation à l’emploi,des difficultés rencontrées en matière de trajectoires rési-dentielles, des aléas de la solvabilité des ménages, tout ceciconstitue une attente forte des territoires et de leurs acteurs.Expression particulière de cette assurance résidentielle, lafonction d’accueil des «débutants» (les jeunes, les nouveauxarrivés dans la commune, les immigrés etc.) que joue le lo-gement social devrait, selon Philippe Estèbe (page 34), êtreassumée et revendiquée comme telle par les acteurs du lo-gement social.

Le rôle d’accompagnement de l’activité économique dansun contexte de mobilité grandissante et de renchérissementdu coût du logement est également un facteur clé du dyna-misme économique des territoires, de leur attractivité pourles entreprises, et de la qualité de vie des habitants: pour Lau-

rent Davezies (page 26) le logement social, dont c’est un desfondements historiques, devrait structurer ses pratiques surcet enjeu essentiel pour les territoires. Cela implique qu’il in-tègre mieux la question centrale de la mobilité, phénomèneessentiel et dont l’intensité ne diminuera pas, bien aucontraire: pour avoir une idée des distorsions actuelles, MarcWiel met en relation le taux de rotation des emplois dans lesecteur concurrentiel – 45,6% (3) – et le taux de migration ré-sidentielle, 9%.

La fonction du logement comme «creuset de services»est également à prendre en considération dans la réflexionsur les fonctions du logement social dans les territoires, carles services attendus sont différents selon la nature même duterritoire (rural profond, centre-ville, péri-urbain…) et enfonction des populations à loger. Ainsi le vieillissement peut-il être un puissant dynamisant de l’économie résidentielle, cequi remet en cause l’association habituelle : population âgéesur un territoire = déclin.

Enfin, la participation de l’habitat social au développe-ment territorial durable constitue une attente essentielle : ré-pondre aux besoins sociaux dans les territoires, anticiper etpromouvoir un développement de l’habitat en cohérenceavec les évolutions démographiques et respectueux des en-jeux environnementaux, développer un habitat efficace éner-gétiquement par ses qualités intrinsèques et par la cohé-

DOSSIER

15

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

rence activité-habitat-transports, favoriser l’éco-citoyenneté,promouvoir des formes urbaines accompagnant les évolu-tions des modes de vie liées aux transformations de la cellulefamiliale, au vieillissement de la population, à la baisse de lataille des ménages, à la recherche de meilleure qualité de viedans un contexte de sobriété de la consommation d’espace,passant par une plus grande proximité des fonctions (Mi-chèle Pappalardo, Commissaire générale au Développementdurable jusqu’au 2 mai 2011).

La création de valeur économiquementmesurable par le logement socialUne recherche-action a été engagée pour le compte de l’USHet de la Caisse des dépôts (4), par Delphis avec une quinzained’organismes Hlm représentant les différents statuts et lesdifférents territoires, en collaboration avec l’IUP de Paris,pour mesurer et objectiver la «création de valeur pour la col-lectivité» par le logement social sur les territoires. L’idée dedépart est que le logement social est souvent mesuré à l’aunede coûts comme un secteur «a-économique», mais que l’onnéglige généralement la dimension multiple des retours surinvestissement qu’il apporte. Lorsque ce retour est pris encompte, c’est généralement à travers des indicateurs de per-formance qui, quel que soit leur intérêt, mesurent des écartspar rapport à un idéal-type (5).

La prospective territoriale au sein du Mouvement HlmL’idée d’engager un vaste chantier sur ce thème est néeen septembre 2010, au sein de la Commission Territoria-lisation de l’USH, présidée par Thierry Repentin, sénateurde Savoie et président de l’USH. Son pilotage a été confiéà un groupe de travail présidé par Georges Bullion, direc-teur général de Dynacité, vice-président de la Commission.Il est composé d’une vingtaine de présidents et directeursgénéraux d’organismes et d’associations régionales. Ladémarche se déploie à deux niveaux. D’une part, laconduite de démarches concrètes de prospective territo-riale par des organismes Hlm au sein de leurs associationsrégionales (Champagne-Ardenne, Aquitaine, Rhône-Alpes). D’autre part, une série d’auditions d’experts et depersonnalités disposant d’un point de vue sur la prospec-tive des territoires et/ou le rôle de l’habitat et de l’habi-tat social dans les territoires. À partir de la rentrée 2011,il est prévu de poursuivre les travaux: rédaction d’un do-cument de référence propre aux acteurs Hlm, développe-ment de nouvelles démarches locales, tenue d’une jour-née nationale avec les partenaires du Mouvement début2012. Dans cette démarche, soutenue par la Caisse des dé-pôts et consignations, l’USH bénéficie de l’appui du cabi-net Entreprises et Développement régional (Francis Ampe,Jacques Roger-Machart, Jean-Michel Stievenard). Par ail-leurs, Pierre Chapuis (GERPA) et Florian Couasnon (stagiairede l’Institut supérieur du management public et politique)appuient l’USH Champagne-Ardenne dans les travauxconduits dans cette région.

(3) Cette donnée est issue du tableau de bord mensuel du mi-nistère du Travail, de l’Emploi et de la Santé (DARES) etconcerne uniquement le secteur concurrentiel (industrie,construction et tertiaire). Le taux de rotation dans l’emploi estla moyenne des taux d’entrée et de sortie. Ces taux sont calcu-lés hors transferts entre établissements d’une même entre-prise. (4) Dans le cadre d’un appel de recherche conjoint. Une autrerecherche, confiée à Lab’urba et Atemha (Benoît Filippi etChristian Tutin), lancée dans le cadre du même appel d’offres,vise plus directement le rôle régulateur du secteur Hlm sur lesmarchés locaux de l’habitat.(5) Et ne prennent pas toujours en compte certaines fonctionsessentielles du parc social : ainsi, n’est-il pas significatif qu’au-cun des indicateurs de performance retenus pour la conventiond’utilité sociale ne vise la modération des loyers?

16

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Le travail présenté par son directeur, Francis Deplace,constitue une voie novatrice prenant en compte les diffé-rentes externalités positives du secteur Hlm. Cela complèteune approche de type CUS (Convention d’utilité sociale) etpeut enrichir les démarches Responsabilité sociale et envi-ronnementale des organismes de logement social. Cette ap-proche peut contribuer à sensibiliser les élus à l’intérêt éco-nomique du secteur du logement social pour leur territoire,en contrepartie de leur propre effort, et les aider à valoriserl’investissement de la collectivité auprès de leurs administrés.Elle pourra déboucher sur des formes de contractualisationfondées sur des objectifs de création de valeur collective àmoyen et long termes et permettre d’explorer les liens pos-sibles entre cette approche économique globale, la mesuredes retombées sociales pour le compte des parties prenantes(ménages, collectivités…) et des modalités complémentairesde financement des activités du logement social (investisse-ments socialement responsables). Cela peut également per-mettre de mieux cerner le rôle spécifique qui pourra, dansl’avenir, être explicitement assigné au logement social dansle développement économique des territoires (comme il l'aeu, dans le passé, en accompagnement du secteur indus-triel) : accompagnement de nouveaux types d'activités etd'emplois induits par les mutations et les flux démogra-phiques, rôle dans l'économie par l'emploi créé directement

(construction, gestion) ou indirectement (possibilité d'ac-cueillir des salariés, consommation et activité induites par lepouvoir d'achat dégagé par des loyers inférieurs à ceux dumarché, rôle régulateur et de maîtrise des prix sur le marchélocal…).

De la prospective au «projet de territoire»partagéLes dirigeants des organismes Hlm sont de plus en plus nom-breux à souhaiter s’impliquer dans la prospective territo-riale, et à vouloir le faire collectivement, afin de montrerque l’habitat et l’habitat social sont des éléments constitutifsdu projet de territoire (Daniel Delaveau, page 39). L’approcheprospective est importante, car trop souvent la photogra-phie est tenue pour l’avenir alors qu’elle n’est au mieux quela traduction du présent, c'est-à-dire des efforts accomplis ounon dans le passé pour répondre aux besoins. Cette confusionest fréquente dans les approches des besoins en logement(Guy Taieb - voir Habitat et Société n°62, pages 41 à 45). Laconstruction d’une démarche prospective avec les parte-naires (Haute-Marne, page 49, Rhône-Alpes) ou l’implicationdans des démarches de prospective territoriale impulsées parles collectivités territoriales ou les services de l’État (Reims,page 49, Bordeaux Métropole 3.0, page 56) permettent aux di-rigeants Hlm d’alimenter la réflexion collective sur les mis-

DOSSIER

Nous avons souhaité engager cette dé-marche au sein de l’USH car l’habitatn’est pas souvent traité dans les docu-ments prospectifs. Notre premier ob-

jectif est de produire des points de repères pourla profession afin de conduire en direct des dé-marches de prospective dans les territoires. Ledeuxième est d’appuyer concrètement les troisassociations régionales (Champagne-Ardenne,Aquitaine, Rhône-Alpes) qui se sont déjà enga-gées. L’idée est d’amener les organismes à pren-dre conscience de cette nécessité et à les outillerconcrètement avec une méthode.

Je retire, personnellement, trois éléments de nostravaux.• D’abord, la montée en puissance du fait terri-torial. On voit bien que les processus en cours sonttoujours inspirés par une politique nationale enmatière de logement alors que les territoires surlesquels elle s’applique sont de plus en plus dif-férents. Paris a un problème de logement d’ur-gence et on généralise un dispositif à toute laFrance. On met en place un fichier unique de lademande de la même façon à Paris et en Lozère.Les modèles de développement sont de plus enplus différents entre les pôles métropolitainsqui se créent et les zones en déprise.• Il est difficile de définir la prospective territo-riale car c’est plutôt une posture. Il s’agit d’éclai-rer pleins phares pour repérer les signaux faibleset donc se situer dans une logique de projet. Ornous, dirigeants, sommes dans une logique decourt terme, faute de temps pour se projeter dansl’avenir alors que nos investissements s’opèrentsur 30 ou 50 ans.• Nous devons convaincre les partenaires et lesfinanceurs que le logement n’est pas seulementla construction neuve. Aujourd’hui, construire etgérer l’habitat, c’est créer de la valeur en chiffred’affaires mais aussi de la valeur en gestion urbainede proximité, insertion, aménagement du terri-toire, conseil aux collectivités locales. Nous avons

Georges Bullion estPrésident du groupeProspective territoriale,directeur général deDynacité (OPH del’Ain).

Georges Bullion«žPositionner l’habitat dans les documents prospectifs»

toute une palette d’interventions que nous ne va-lorisons pas assez.

Désormais, il faut profiter de ce moment de ré-flexion pour régler la crise d’identité des Hlm carles différences sont grandes entre les organismeset les logiques souvent diverses. Dans le courtterme, nous sommes concurrents mais à 20 ou 30ans, nous avons des valeurs à défendre qui nousrassemblent. Nous laissons trop parler les autrespour nous et sommes vus comme des construc-teurs et des gestionnaires mais pas comme descréateurs de valeur.

À ce stade de nos travaux, un document de ré-férence sur les enjeux va être édité à l’automne. Jesouhaiterais que l’on travaille sur quatre ou cinqscenarios-types selon les territoires. Aujourd’hui,il faut diffuser plus largement ces travaux et lesétendre à d’autres régions, auditer d’autres par-tenaires, approfondir la notion de «sécurité socialerésidentielle», profiter des travaux actuels sur l’éco-nomie du logement, croiser nos démarches aveccelles entreprises sur les quartiers et Habitat2022 (1), organiser une manifestation nationale etélargir le partenariat à d’autres acteurs. �

PROPOS RECUEILLIS PAR SORAYA MÉHIRI

(1) Voir Habitat et Société n°57 de mars 2010

17

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

18

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

sions du logement social par une anticipation des projets deterritoire et de leurs implications pour le logement social.

Ils peuvent ainsi se situer comme acteurs du territoire, in-vestis de manière pérenne dans son développement et par-tageant avec les partenaires une même vision de l’avenir duterritoire et du projet qu’ils contribuent à élaborer, comme lesuggère Vincent Feltesse, président de la CU de Bordeaux. Autravers de ces démarches, les organismes se donnent lesmoyens de prendre du recul, de sortir des préoccupations àcourt terme, de la dictature de l’urgence. Elles les amènent àse projeter sur les questions concernant le devenir du patri-moine, l’évolution des modes de vie, la gouvernance des ter-ritoires, les solidarités inter-territoriales, l’évolution de l’of-fre, les métiers, le rôle des organismes, etc. Ils se dotent éga-lement de références communes, ce qui renforce localementla cohésion du Mouvement Hlm, même dans le cas où les or-ganismes ont de longues habitudes de travail en commun. Cesdémarches sont aussi l’occasion de nouer d’autres relationsavec le monde de la recherche, celui de l’Université ou des ac-teurs du développement comme les agences d’urbanisme, leschambres économiques, les conseils de développement ou lesCESER, etc.

Les évolutions de la gouvernancedes politiques locales de l’habitatLes travaux engagés ont également abordé la question de laclarification nécessaire de la gouvernance sur les territoireset des compétences. La France est le seul grand pays euro-péen à conserver une gouvernance centralisée de la poli-tique du logement, et le seul d’ailleurs, à avoir des organismesde logement social à compétence nationale. Dans les autresgrands pays européens, comme l’a rappelé Laurent Ghékière,représentant l’USH auprès de l’Union européenne, les ré-gions et les villes sont compétentes en matière de logementet un lien étroit est assuré entre le développement écono-mique, de compétence régionale, et la compétence logement.

Quelle peut-être l’évolution de la situation en France ?Faut-il conserver un « système » fortement centralisé danslequel l’État confère une place aux acteurs qui en font par-tie (collectivités territoriales, communautés, organismesHlm…) et un mode d’implication dont il détermine, en trèsgrande partie, les conditions et les règles comme le sou-ligne Gérard Marcou, professeur de droit à Paris I ? Faut-illargement décentraliser la politique du logement vers descommunautés, chefs de file, en capacité de mieux appré-hender les besoins et d’adapter avec réactivité mais aussiconstance les réponses à des situations territoriales et à desmarchés de plus en plus hétérogènes ? Dans ce cas, quellessont les grandes fonctions à remplir : observation, définitiondes stratégies, programmation, financement, réalisation,évaluation, régulation, etc.? Comment prendre en compte lelogement dans le cadre d’une fiscalité locale qui risque d’en

faire une matière imposable de substitution à l’impôt éco-nomique, alors qu’elle repose encore sur des bases obso-lètes comme l’expose Dominique Hoorens (page 40) ? Laprise en charge de ces fonctions et l’organisation de la gou-vernance de la politique du logement doivent-elles êtreidentiques sur tout le territoire ? Peuvent-elles être diffé-rentes et dans quelle mesure ? Comment éviter qu’une telleapproche ne s’accompagne d’une mosaïque de politiqueslocales et d’un émiettement des territoires ? Comment lesystème est-il alors régulé ? Comment évolue, dans ce cas, lerôle de l’État au niveau national et sur les territoires ? Et nefaut-il pas prendre en compte, entre le niveau national et leniveau local, un niveau intermédiaire de cohérence ?Convient-il de faire une place dans ces scénarios, à la pro-position élaborée par l’Institut de la décentralisation sousl’impulsion des députés Jean-Pierre Balligand et Michel Pi-ron (page 36), d’un pouvoir régional d’adaptation en matièrede réglementation, visant à rendre les politiques publiquesplus efficientes et qui pourrait être expérimenté en matièrede logement ? Quelle articulation avec les chefs de file del’habitat que sont devenues nombre d’intercommunalités ?

Sur la gouvernance en matière d’habitat, la Commission eu-ropéenne ne prend pas position. Mais, comme le rappelle sonadministrateur, Corinne Hermant de Callataÿ, elle est atta-chée au développement de l’attractivité des territoires euro-péens pour favoriser la cohésion entre les régions d’Europeet soutenir la compétitivité au niveau mondial. Elle déve-

DOSSIER

19

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

loppe également une réflexion sur la ville de demain (6) quiintègre les enjeux d’habitat et réalise un audit urbain quicompare l’attractivité de 300 villes d’Europe.

La prospective consiste à penser l’avenir à moyen et longtermes afin, non pas tant de le prédire que d’orienter le de-venir collectif par l’exercice de la volonté. Dans ce cadre, lesecteur Hlm qui détient par son poids un levier considérablea un rôle d’autant plus évident à jouer qu’il est lui-même unacteur du long terme astreint à l’anticipation et qu’il est parnature le partenaire des politiques publiques. Le Mouve-ment Hlm s’attache donc à donner une place au logement so-cial dans les démarches de prospective afin qu’elles intè-grent les questionnements, mais surtout les contributionsdont il est porteur pour l’avenir des territoires. Au-delà, ilaura également à s’inscrire dans une vision nationale del’aménagement du territoire qui doit retrouver sa place dansles préoccupations politiques et intégrer l’habitat comme uninvestissement aussi structurant que les chemins de fer, lesaéroports ou les universités. �

DOMINIQUE DUJOLS,

Directrice des Relations institutionnelles et du partenariat de l’USH

DOMINIQUE BELARGENT,

Directeur de projet Politiques territoriales de l’habitat, USH

(6) À laquelle le Cecodhas a apporté en 2010 une contributionpréparée par l’USH

Références

• Les auditions conduites en 2010 et 2011 par le groupede travail national créé au sein de l’USH sur la prospectivedes territoires : Jean-Pierre Balligand (député-maire deVervins, co-président de l’Institut de la décentralisation),Laurent Davezies (économiste, professeur à l'Institut d'Ur-banisme de Paris), Daniel Delaveau (maire de Rennes,président de Rennes Métropole, président de l’Assembléedes communautés de France), Francis Déplace (écono-miste, directeur de Delphis), Philippe Estèbe (docteur engéographie et sciences politiques, directeur de l’Institutdes Hautes Etudes pour l’Aménagement des Territoires enEurope), Vincent Feltesse (maire de Blanquefort, prési-dent de la Communauté urbaine de Bordeaux, présidentde la Fédération nationale des agences d’urbanisme),Laurent Ghékière (représentant de l’USH auprès de l’Unioneuropéenne), Corinne Hermant de Callataÿ (administra-teur principal à l'Unité Développement urbain et cohésionterritoriale de la Commission Européenne, chargée d’uneréflexion sur les villes de demain), Dominique Hoorens(directeur des études économiques et financières, USH),Hervé Le Bras (démographe, directeur d’études à l’EHESS),Michèle Pappalardo (déléguée interministérielle et com-missaire générale au développement durable), Guy Taieb(économiste), Marc Wiel (urbaniste).

• Philippe Méjean, Didier Vanoni «Les politiques localesde l’habitat et la réponse Hlm dans les territoires peudenses», 2009

• René Souchon «Demain, le développement et l’aména-gement du territoire seront à l’initiative des régions», ARF,avril 2011

• Gérard Marcou, Jean-Philippe Brouant, Paule Quilichini«La redéfinition des compétences locales dans la nouvelleréforme des collectivités territoriales et ses implicationspour l'habitat et le logement», USH, CDC, 2011, à paraî-tre.

• Audit urbain européen, disponible en anglais sur :http://ec.europa.eu/regional_policy/sources/docge-ner/studies/pdf/urban/stateofcities_2010.pdf

• Enquête d’opinion sur la qualité de vie dans 75 villeseuropéennes, juin 2010, disponible en français sur :http://ec.europa.eu/regional_policy/themes/urban/audit/index_fr.htm

20

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Les 41 aires urbaines principales regroupent 70% de lapopulation et de l’emploi des villes, 77% des emploisdes fonctions métropolitaines (2) et 85% des emploisde cadres des fonctions métropolitaines. Elles reflètent

l’importante concentration des activités à fort potentiel dedéveloppement et à contenu décisionnel élevé. Ainsi, 37% desemplois de l’aire de Paris sont des emplois des fonctions mé-tropolitaines contre 22% pour les grandes aires.

Parmi les 41 aires, 12 sont qualifiées d’aires métropoli-taines. Elles accueillent chacune plus de 500000 habitants et20000 cadres des fonctions métropolitaines (3). D’autresaires urbaines de plus de 200000 habitants (comme Toulon,Douai, Rouen) sont classées grandes aires car leur nombre decadres des fonctions métropolitaines est inférieur au seuil de20000.

Les aires métropolitaines de province sont essentiellementlocalisées en périphérie du territoire national. Huit des 29grandes aires urbaines se situent autour de Paris, dans unlarge bassin parisien.

Un important réseau routier et ferré relie les 41 aires, ce quifavorise les déplacements domicile-travail. 260000 actifsdéclarent résider dans une de ces villes et travailler dansune autre, soit 1,8% des emplois. L’attraction de l’aire urbainecapitale fait que 70000 actifs résidant dans les aires métro-politaines et les grandes aires viennent y travailler, soit 0,9%de l’emploi total des 41 aires.

Un quart des actifs migrants alternants (actif ayant un em-ploi et travaillant en dehors de sa commune de résidence) en-tre les 41 plus grandes aires ont changé d’aire de résidence aucours des cinq dernières années, soit deux fois plus que pourl’ensemble des actifs des aires métropolitaines et des grandesaires. Les actifs se déplaçant régulièrement pour travaillerdans une grande aire ou une aire métropolitaine semblentdissocier leur lieu de résidence et de travail. Ceux qui rési-

daient cinq ans plus tôt dans leur actuelle aire de travail ontpour la plupart quitté une aire métropolitaine : 33 % ontquitté celle de Paris, 20% celle de Lille et 9% celle de Mar-seille. Les actifs de Paris s’installent à parts égales entre airesmétropolitaines et grandes aires, à divers endroits du terri-toire ; en revanche, ceux ayant quitté Lille ou Marseille choi-sissent majoritairement une ville proche: Douai ou Valen-ciennes au Nord, Toulon ou Avignon, au Sud. �

SORAYA MÉHIRI

(1) Une aire urbaine est un ensemble de communes d’un seul te-nant, constitué par un pôle urbain et par des communes ruralesou unités urbaines dont au moins 40% de la population rési-dante ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des com-munes attirées par celui-ci.(2) Cinq fonctions métropolitaines: conception-recherche, pres-tations intellectuelles, commerce inter-entreprises, gestion etculture-loisirs.(3) Cadres et chefs d’entreprise de plus de dix salariés des cinqfonctions métropolitaines.

DOSSIER

Le territoire français enaires urbainesSi la France métropolitaine est composée de 354 aires urbaines (1), 41 structurent le ter-ritoire par leur fort potentiel de développement économique : 12 aires métropolitaineset 29 grandes aires.

Les aires métropolitainesParis, Lyon, Marseille, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nice,Nantes, Strasbourg, Rennes, Grenoble et Montpellier.

Les 29 grandes airesToulon, Douai, Rouen, Metz, Clermont-Ferrand, Nancy,Valenciennes, Tours, Caen, Orléans, Angers, Dijon, Saint-Etienne, Avignon, Brest, Le Mans, Reims, Le Havre,Mulhouse, Perpignan, Amiens, Dunkerque, Limoges,Nîmes, Besançon, Pau, Bayonne, Poitiers, Annecy.

StrasbourgRouenReims

Havre Amiens

Metz

Orléans

Tours

Paris

Nice

Marseille-Aix-en-Provence

ToulonPerpignan

Montpellier

Grenoble

Avignon

Saint-Etienne

LyonClermont-Ferrand

Annecy

BesançonDijon

MulhouseNancy

Angers

Bordeaux

BayonnePau

Toulouse

Nîmes

Limoges

Poitiers

Nantes

RennesBrest

Mans

Caen

Valenciennes

Lille

Douai-Lens

Dunkerque

Grandes aires urbaines

Aires urbaines métropolitaines

21

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Les aires urbaines métropolitaines et les grandes airesSource : Insee, recensement de la population 2006 © IGN, Insee

22

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

DOSSIER

23

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Afin de traiter un nombre suffisant de problématiqueset de couvrir une grande variété de situations terri-toriales, la démarche de prospective territoriale dela DATAR Territoires 2040 s’intéresse pour l’instant

à sept systèmes spatiaux. Un huitième consacré aux espacesultrapériphériques s’y ajoutera. Comme l’indique StéphaneCordobès, conseiller responsable de la prospective à la DA-TAR (1) : «nous partons de systèmes spatiaux, ensemble delieux, territoires, réseaux et acteurs qui sont intégrés et concou-rent à la réalisation de certaines fonctions: croissance écono-mique, développement local, production industrielle».

Le réseau des métropoles françaises dans l’économie-mondeL’idée que les grandes agglomérations de connexion à l’Eu-

rope et au monde fonctionnent en réseau autour de Paris, età partir de la capitale, est à la fois une réalité quotidiennementvérifiée et un objectif permanent de l’aménagement du ter-ritoire. Autant il est clair que Paris est la porte mondiale dela France et que les grandes agglomérations françaises sonttoutes en lien étroit avec ce centre, autant il reste difficile demesurer l’effectivité des relations des grandes agglomérationsentre elles, hors Paris. La métropole-réseau, c’est d’abordl’étoile de la capitale et des agglomérations qui dessinent lepourtour du pays.

Cependant, la montée en puissance de rayonnement desgrandes agglomérations françaises (Lyon, Lille, Marseille) lesautonomise de façon croissante à l’égard de Paris quant à leuraccès au monde et à l’Europe. Le système des métropoles estd’abord celui des relations internationales: prendre une placedans les réseaux métropolitains mondiaux, que ce soit selondes logiques territoriales (les «petites Europes»), des lo-giques thématiques ou sectorielles (réseaux technopolitains,réseaux marchands) ou des logiques combinées.

Les systèmes métropolitains intégrés, leviers de développement territorialConsidérée une par une, chaque grande ville, ou métropole,

est en elle-même un système territorial complexe, dont les ca-pacités sont particulières. Certaines agglomérations métro-politaines (Bordeaux, Toulouse), sans rivales métropolitainesà plus de 100 km à la ronde, tendent à constituer de véritablesvilles-régions. D’autres, parce qu’elles sont plus proches les unesdes autres, ou parce qu’elles côtoient de grosses villesmoyennes, tendent plutôt à poursuivre leur promotion mé-tropolitaine sur le mode de la grappe ou d’alliances de villes,en fonction de l’intensité des liens interurbains que les ménageset les entreprises imposent de fait. Lorsque la densité est im-portante, on rejoint la situation des conurbations de l’Europerhénane (Eurorégion lilloise), mais ailleurs, la discontinuité nedoit pas masquer l’effectivité de vastes métropoles élargies, plusou moins polycentriques (Région urbaine de Lyon, Métropolede la Côte d’Azur), linéaires (sillon alpin, sillon lorrain), ou enémergence (Nantes-Rennes). Très exposées aux grands fac-teurs d’évolution mondiale, les métropoles élargies sont dansl’obligation de construire leurs propres dispositifs d’anticipa-tion et de pilotage stratégique, tout en cultivant leur cohésionsociale et leur capacité de gouvernance territoriale.

Les portes d’entrée de la France dans les systèmes territoriaux des fluxLa mondialisation donne lieu à des systèmes territoriaux

particuliers, notamment la métropolisation. Elle produit desespaces dédiés à la mobilité et à l’échange, – qu’il s’agisse desmarchandises, des personnes ou des informations et capitaux– aux transits, aux transferts et aux passages et circulationssous toutes leurs formes. Ces espaces définissent des portesd’entrée et des couloirs, terrestres, maritimes et aériens,continentaux ou mondiaux. Ils sont à haute densité de flux.

Territoires 2040Prospective de la DATARDans sa démarche de prospective Territoires 2040, la DATAR recense sept types deterritoires – les systèmes spatiaux – et une douzaine de grandes tendances émer-gentes dans la société.

24

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Dynamique des territoires industrielsL’industrie est aujourd’hui marquée par une inquiétude gé-

néralisée quant à son avenir ou à son déclin relatif. Les dy-namiques technologiques et concurrentielles, la globalisationen cours, les modifications des besoins incitent à penser quedes transformations aussi significatives sont à attendre aucours des prochaines décennies. Ainsi, de nouveaux do-maines industriels (numérique, environnement, énergie, etc.)mettent en relation inédite des secteurs, des entreprises, descapacités de recherche/développement, entraînant un pro-fond renouvellement des facteurs de croissance et de locali-sation des nouvelles activités. Les rapports de l’industrie auterritoire en ressortent bouleversés. Les phénomènes de dé-localisation, une innovation de plus en plus conduite dans lecadre de réseaux inter-entreprises débordant les frontièresmettent à mal la vision traditionnelle d’une industrie terri-torialement ancrée au point de populariser désormais l’imageinversée d’une industrie hors sol, voire sans usines.

Les villes intermédiaires et leurs espaces de proximitéLa mondialisation et l’accélération des changements glo-

baux ne doivent pas faire perdre de vue l’armature constitu-tive du pays, présente dans la longue durée. La France est unpays de villes moyennes, enjeu de l’aménagement du terri-toire dans son ensemble. Chaque ville moyenne constitue uneplace fonctionnelle selon sa spécialisation économique etses caractéristiques sociales. Elle occupe une position inter-médiaire dans un système plus global (la ville chef-lieu dansle système national, la ville industrielle dans un grand bassinde production, etc.). Elle est aussi au cœur d’un territoire,composé de pays au caractère rural plus ou moins marqué,avec lesquels elle est historiquement et culturellement liée.La ville moyenne dépend de ces espaces de proximité quiconcentrent les principales fonctions urbaines et organisentle réseau des petites villes et des bourgs maillant le territoire.Entre les métropoles, jamais très loin des grands axesd’échanges, les villes intermédiaires et leurs espaces rurauxsont moins en prise directe avec la mondialisation que lesgrandes agglomérations, mais en interaction quotidienneavec le pays et les campagnes.

Les territoires à base économique résidentielle et touristiqueTandis que les trois systèmes territoriaux ou en réseaux

précédemment décrits produisent les richesses et mettent lavaleur ajoutée en circulation sur les marchés, d’autres sys-tèmes sont clairement dédiés à accueillir le temps hors tra-vail, quelle que soit sa temporalité (nuit, week-end, vacances,retraite…). Le système des territoires résidentiels volontai-rement diffus (mais qui finit par créer à son tour de l’agglo-mération) est un des plus dynamiques dans ses transforma-tions. La littoralisation a profondément marqué les vingt

dernières années d’évolution démographique, et renversébon nombre de situations jugées jusqu’alors atones. Per-sonne ne peut dire encore ce que deviendront, à l’horizon2040, ces espaces actuellement sous fortes pressions fon-cières, résidentielles, environnementales et consuméristes,suscitées par les nouvelles forces sociales qui viennent chan-ger le peuplement des territoires en question.

Les espaces de faible densité, des territoires multifonctionnels entre dépendance et attractivitéAvec environ 115 habitants au km2 en 2006, la France reste

un pays plutôt faiblement peuplé en Europe, et cette carac-téristique ne devrait pas beaucoup changer à l’horizon 2040.Qu’elles soient agricoles (dédiées à la production alimen-taire), agronomiques et forestières (dédiées à la productionde matières premières végétales non alimentaires) ou envi-ronnementales (dédiées à la production d’énergies renouve-lables, à la protection de la qualité et l’accès aux biens es-sentiels renouvelables, comme l’eau, la biodiversité, l’air,mais aussi dans un autre registre, le silence), les ressourcesde ces espaces présentent toutes un caractère désormaishautement stratégique. À l’écart de l’hyper connexion et dela grande vitesse généralisée, les territoires de ressources

DOSSIER

25

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

agricoles et écologiques cultivent leur place dans le monde,y compris par les grands marchés agricoles. Mais ils sont éga-lement porteurs de valeurs essentielles plus immatérielles surlesquelles il faudra davantage miser à l’avenir. Ils demeurentenfin aussi des lieux de vie, permanents ou temporaires pourdes populations aux profils variés, dont la présence, à traversleurs usages et leurs pratiques des lieux, pose des questionsquant aux conditions de l’habitabilité du monde de la faibledensité.

Les facteurs de changement Selon la DATAR, les évolutions possibles de ces sept sys-

tèmes spatiaux, se confrontent avec des grandes tendancesregroupées en douze facteurs de changement :• vieillissement démographique et territoires ;• France et flux migratoires internationaux;• mobilités interrégionales et attractivité territoriale ;• variabilité climatique et évolution des espaces ;• énergies, normes environnementales et mobilités ;• énergies, bio-ressources et territoires ;• agriculture, besoins alimentaires et espaces ;• mondialisation et localisation des activités économiques;• modes et lieux de consommation;

• avancées technologiques ;• géographie de l’innovation;• temporalités professionnelles et sociales.

En matière d’aménagement des territoires, les doctrines nesont pas fixées et l’incertitude domine entre différentes lo-giques que la DATAR résume ainsi : • le rapport nature/territoires entre une logique de prédation

et de production;• le rapport société/territoires entre une logique de migra-

tion et de mobilité ;• le rapport économie/territoires entre une logique de sé-

curité et de compétitivité ;• le rapport politique/territoire entre une logique de l’habi-

tant et de la collectivité ;• le rapport espace/territoire entre une logique de compacité

et d’accessibilité ;• le rapport services collectifs/territoire entre une logique

d’équité et de performance. �SORAYA MÉHIRI

(1) Territoires 2040, aménager le changement ; DATAR, au-tomne 2010; séminaire Prospective Info.

26

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

DOSSIER

Présenté au départ comme une politiqueéconomique (permettre la mobilité dela main-d’œuvre), le développement dulogement social est devenu une politique

sociale en réponse à la nouvelle «question so-ciale» apparue au cours des vingt dernières an-nées : pauvreté, chômage, exclusion, immigra-tion. De logement pour les personnes modestes,il est devenu le logement pour les pauvres. Il y aaujourd’hui une confusion entre ces deux rôles,dans une ambiance de pénurie qui a tendance àprivilégier le second. Il existe également, en lienavec la question de l’immigration, un troisièmerôle d’intégration qui est insuffisamment pris encompte. La confusion et l’incapacité de choisirentre ces trois fonctions ont entraîné un blocageet contribué à la fuite des catégories intermé-diaires des grandes métropoles. Ces territoiresqui tirent la croissance française connaissent desdifficultés et une polarisation en augmentationentre riches et pauvres, tandis que ceux où l’éco-nomie résidentielle se développe bénéficient del’arrivée des catégories intermédiaires.

La relation entre logement social et économiedes territoires peut être étudiée sous différentsangles.

La mobilité résidentielleLes trois statuts d’occupation peuvent être pé-

nalisants : la propriété, car les droits de mutationsont élevés et occasionnent des pertes en cas devente ; le locatif privé, car les loyers augmententen cas de déménagement ; et le logement social,car du fait de la fragmentation des opérateurs, ledroit à un logement donné n’est ni automatique-

ment ni immédiatement transférable à un loge-ment dans un autre secteur géographique. Envertu de la fonction économique du logementsocial de loger la main-d’œuvre, on pourrait plu-tôt imaginer qu’il soit géré à l’échelle d’un bassind’emploi, voire inter-bassins d’emplois.

La géographie du logement socialDu fait de son histoire et de sa fonction éco-

nomique, le logement social est spécialisé dansles territoires de l’économie d’hier. Pour conser-ver sa fonction économique, il faudrait produiredans les dix ans un effort colossal de construc-tion (3 à 4 millions de logements sociaux) sur lesterritoires en croissance démographique, d’em-ploi et de revenu, ce qui n’est pas réaliste. Pour lesterritoires en difficulté qui subissent particuliè-rement les effets de la crise depuis l’été 2008,comme les petits bassins d’emploi manufactu-riers traditionnels, le logement social apparaîtcomme un frein à la mobilité, alors mêmequ’amener les emplois aux personnes («jobs topeople») ne fonctionne plus.

La localisation du logement socialLa règle des 20% est-elle la répartition la plus

efficace socialement? La concentration de po-pulations modestes dans le cœur de Beauvais àproximité des zones commerçantes favorise leuraccès à l’emploi, ce qui ne serait pas nécessaire-ment le cas dans un habitat dispersé ou en péri-phérie. Cependant, au-delà de la périurbanisa-tion des ménages, le fléau le plus grand est celuide la périurbanisation des emplois, qui dégradeconsidérablement les conditions d’accessibilité à

Pour des politiques publiques régulatricesLes territoires productifs connaissent des difficultés et une polarisation en augmen-tation entre riches et pauvres, tandis que ceux où l’économie résidentielle se développe,bénéficient de l’arrivée de ces catégories intermédiaires.

Laurent Davezies estéconomiste, professeurau CNAM et à SciencesPo. Ouvrage récent: “La République des territoires: la circulation invisible des richesses”; Seuil, 2008 (voirHabitat et Société n°50,page 70).

l’emploi. Les travaux de Sandrine Wenglenskimontrent qu’un ouvrier allant vivre en deuxièmecouronne n’a accès qu’à 27% des emplois de larégion Ile-de-France en 60 minutes de trans-port (tous modes confondus), contre 58 % s’ilhabitait au centre (ou si les sites d’emplois étaientconcentrés au centre). La localisation du loge-ment social est ainsi importante, mais elle estcomplètement déterminée par la question de lalocalisation des emplois. D’où la nécessité de po-litiques publiques permettant de réguler ce phé-nomène. La réforme de la taxe professionnelledevrait contribuer à tempérer les efforts des éluspour attirer les emplois dans leur circonscriptionc’est-à-dire pour les éparpiller. En bref, donc,une répartition géographique inégale des loge-ments sociaux n’est pas forcément néfaste à sesoccupants, au contraire.

Enfin, les territoires qui jouent un rôle déter-minant d’accueil des immigrés devraient bénéfi-cier de moyens exceptionnels, alors qu’on peutconstater que ce sont souvent eux qui bénéfi-cient le moins de moyens. Or ces territoiresjouent un rôle objectif dans l’intégration écono-mique et sociale des immigrés comme le montrele taux de mobilité dans les ZUS. Les difficultésdes populations immigrées nouvellement ac-cueillies sont beaucoup plus importantes depuisquelques années, ce qui est un élément détermi-nant pour expliquer les évolutions négatives ren-contrées dans les ZUS: la tâche des services pu-blics et des acteurs publics est plus difficile,notamment en matière éducative.

Par ailleurs, l’écart de taux de chômage entreles immigrés et ceux qui ne le sont pas est beau-coup moins important dans ces territoires quiaccueillent massivement des immigrés : il sem-blerait que ces territoires aient une action inté-grative plus forte que d’autres.

Enfin, on peut s’interroger sur l’intérêt de lanotion de mixité dans les classes populaires,quand elle signifie rapidement ou pour la géné-ration de leurs enfants : revalorisation de l’habi-tat, gentryfication du quartier, surenchérisse-ment des prix et des loyers… et finalementéviction des plus modestes du parc privé. Dansces situations, le logement social a un rôle clef àjouer car il peut permettre d’introduire de lamixité dans les quartiers populaires sans que lesclasses populaires s’en retrouvent exclues. �

LAURENT DAVEZIES

27

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

28

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

DOSSIER

Marc Wiel estingénieurdiplômé del’École centralede Paris,urbaniste. Il atravaillé dansplusieursagences

d’urbanisme ou en bureau d’études.Depuis 2001, il est consultant etparticipe à des travaux de recherchessur l’articulation transports/ urbanisme.Ouvrages récents : “Ville et mobilité : uncouple infernal?” L’Aube, 2005; “Pourplanifier les villes autrement”,l’Harmattan, 2007; “Étalement urbainet mobilité”, Documentation française,2010; “Le Grand Paris, un conflit né dela décentralisation”, l’Harmattan, 2010.

Depuis une trentaine d’années, lapréoccupation sociale n’a cesséde prendre de l’importancedans l’action des bailleurs so-

ciaux. Ils sont progressivement devenusde plus en plus dépendants de processusdécisionnels multiples, le plus souventextérieurs à la gestion des organismes,voire difficilement contrôlables. Noussommes le pays qui a inventé (peut-êtreaprès la Belgique) la périurbanisation lameilleur marché et c’est certainement laraison de son irrépressible diffusionspatiale, malgré toutes les exhortationsvertueuses à la ville compacte.

Le Mouvement Hlm aux avant-postes du combat contre l’exclusion

Quelles sont les questions qu’il paraîtpertinent de nous poser quant à l’avenirdu logement social? La première est évi-demment celle de l’évolution du phé-nomène d’exclusion. Notre société com-pétitive mondialisée marginalise un« potentiel productif » qui ne lui est

plus nécessaire. Cela a brisé la solidaritéde classe qui caractérisait la notion dequartier populaire à l’échelle locale et quiinspira la vision urbanistique des glo-rieuses. C’est, là bien sûr, toute la pro-blématique de la politique de la ville quivise à restaurer le cadre perdu en in-jectant massivement de l’argent public.Le mouvement du logement social seranécessairement aux avant-postes ducombat contre l’exclusion, qui concer-nera différemment les territoires enraison de leur économie, de leur histoireou de leur culture.

Si l’action sociale par le logement de-vient primordiale, ne sera-t-il pas judi-cieux, à rebours des discours sur la né-cessaire dispersion spatiale des pluspauvres, d’accepter une certaine concen-tration pour la performance des servicespublics ou l’intérêt des populationsconcernées? La réponse à la question dela concentration ou de la dispersion dulogement social change radicalement denature si la préoccupation première

Marc Wiel plaide pour des politiques urbaines incita-tives en amont car la mobilité facilitée accroît la ségré-gation. Pour lui, l’abondance de logements sociaux a unimpact limité sur les prix qui sont plutôt liés aux revenusdes ménages. Il suggère que les coûts d’aménagementsoient payés par les acteurs urbains.

Incidence des politiques publiques sur les choix de localisation du logement social

prise en compte est l’intérêt des publicsconcernés, celui des élus, celui des bail-leurs sociaux, ou encore celui des habi-tants avec ou sans patrimoine immobi-lier pour toute fortune, voisins ou éloi-gnés de ces concentrations. Peut-être n’yaura-t-il pas une seule politique dans unmême organisme ou dans une même ins-titution? Peut-on gagner la bataille desquartiers sensibles et, dans ce cas, fau-dra-t-il accepter que chaque fois que larevalorisation est atteinte quelque partla dévalorisation se déplace? L’activitédes bailleurs sociaux ne va-t-elle pas êtrecomme «aspirée» par la préoccupa-tion sociale en les faisant devenir des gé-néralistes de l’action sociale?

Comment ces préoccupations vont-elles amener à «jouer l’espace»? Par desactions sociales micro-ciblées sur despersonnes invitées à s’insérer dans descontextes urbains où elles sont très mi-noritaires? Est-ce possible, cela sera-t-il suffisant pour contrarier la dyna-mique de spécialisation sociale de l’es-

pace par le marché? Saura-t-on, pourra-t-on avoir les moyens politiques et fi-nanciers de contrarier les forces dumarché? La seule chose qui me paraitmalheureusement probable est que lamondialisation, les déstabilisations po-litiques diverses et les désordres envi-ronnementaux (crises énergétiques etréfugiés climatiques) ne devraient pasréduire sensiblement l’existence d’unlumpen prolétariat toujours renouvelé.Prendre la question, en se posant, nonpas la question de la ville idéale, maisplutôt comment l’agencement urbainpeut ou non faciliter « l’intégration so-ciale» (donc comme l’a approché l’Écolede Chicago au début du siècle précé-dent), me semble fort intéressant, maisc’est à l’évidence un choix très politique.

L’abondance du logement socialcontribue-t-il à la modération duprix des logements?

La deuxième question est de savoirs’il convient de s’appuyer sur le déve-

loppement du logement locatif socialpour contrarier les effets sociaux de lacrise du logement. L’abondance du lo-gement social contribue-t-il à la modé-ration du prix des logements?

La recherche apporte une lecturesensiblement différente des convictionspartagées par les professionnels du lo-gement, comme par les élus (et donc parles médias et l’opinion). L’affaire estentendue; les logements sont chers dufait de la pénurie et la solution est doncde soutenir d’une façon ou d’une autrel’effort de construction. Il est certain quesans ces aides publiques, il y aurait da-vantage de pénurie. Cela aura un certainimpact sur les prix mais un impact quiresterait faible nous dit la recherche (1).Il y aurait surtout un confort moindre carbeaucoup plus de taudis trouveraientpreneurs. En marché peu contraint,comme c’est le cas depuis que la pé-riurbanisation existe (grâce à la mobilitéfacilitée), le prix moyen des logementsreflète surtout la richesse moyenne desménages et la place que ces ménages ac-cordent à leur habitat par rapport aux au-tres formes de consommation.

Divers facteurs liés au logement(taille, qualité architecturale, etc.) ou àla localisation (accessibilité aux em-plois, paysage, voisinage social, proxi-mité de diverses aménités urbaines) ex-pliquent des écarts de prix par rapportà la moyenne. Les ménages, via le mar-ché, se partageront les logements dis-ponibles en rapprochant la hiérarchiedes valeurs des biens à celle de leurs re-venus. La conséquence est que lesmoins riches auront un choix fort res-treint. La pénurie de logement multi-pliera les SDF, les habitats précaires etdiminuera la propension à décohabi-ter. L’excès de logement multipliera lavacance qui sortira du marché les loge-ments moins confortables et inciteraleur réhabilitation ou leur rénovation.Dans tous les cas, l’impact sur les prixrestera limité, car en marché ouvert(non contraint) et stabilisé, la demandel’emporte sur l’offre dans la formationdes prix. Le logement social crée un

29

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

30

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

DOSSIER

segment de marché « tampon » per-mettant, via l’APL, d’avoir un logementquasi gratuit pour les plus démunis.Mais un surcroît de logement social nefera pas baisser le prix de l’accession.

Pourquoi alors la demande en loge-ment social s’allonge-t-elle depuis plu-sieurs années, dans les plus grandes ag-glomérations tout particulièrement ?C’est moins la pénurie d’offre globale delogement par rapport à la demande oul’accroissement de la pauvreté des mé-nages les moins riches, que l’effet sur lesprix à la vente de la richesse moyennede l’ensemble des ménages se parta-geant le parc existant. Cette richesseconsolide une rente foncière et immo-bilière (les deux sont liées) variable se-lon les localisations mais qui ne dispa-raîtra pas même s’il y a assez delogements.

Dans les zones touristiques convoi-tées par des ménages plus riches queles autochtones, le prix moyen des lo-gements reflétera la richesse des postu-lants extérieurs et non celle des mé-nages autochtones. Les primo accédantspotentiels qui, dans une agglomérationmoins riche, auraient eu les revenus suf-fisants pour devenir propriétaires –quitte à s’installer dans la couronne pé-riurbaine – doivent rester en locatifdans les plus grandes. Ceci a deuxcauses. D’une part, dans ces grandes ag-glomérations, les ménages sont enmoyenne plus riches (la rente foncièreou immobilière s’aligne sur ce niveaude richesse) et, d’autre part, les condi-tions de mobilité peinent, dans cesgrandes agglomérations, à homogénéi-ser suffisamment l’accessibilité aux em-plois.

C’est ainsi qu’intervient dans la for-mation du prix moyen le paramètre«possibilité de déplacements». Un cer-tain nombre de ménages acceptent depayer des déplacements parfois longspour aller dans des quartiers chers etconvoités, mais cela va forcer en contre-partie d’autres ménages moins riches,soit à renoncer à des logements ou àdes emplois, soit d’accepter des loge-

ments plus chers et plus étriqués pourgarder un temps de déplacement dé-cent. La proportion de logement socialsupérieure se justifiera par la faiblessedes propriétaires malgré la richesse desménages et l’insuffisance de locatifs pri-vés, car ils ne sont rentables que là oùsont concentrés les emplois ou les plusriches, et dans ce cas, l’espoir de plus-value compense la faiblesse du rende-ment.

C’est ainsi que la forte demande delogement social dans les grandes ag-glomérations est d’abord la consé-quence indirecte du coût d’aménage-ment (alourdi par la rente foncière) etnon pas de celui du coût de productiondu logement lui-même. D’ailleurs, lapart du coût de la construction dans leprix du logement neuf n’a pas cessé debaisser depuis trente ans et c’est là où ily a eu la plus forte baisse relative qu’il ya eu le décrochage le plus net de la de-mande de logement social par rapportaux revenus dans les grands bassins

d’emploi.Vouloir réduire la pénurie globale

par le seul logement social profitera fi-nancièrement aux ménages pouvant dece fait se transférer du locatif privé au lo-catif public mais n’aura que très peu d’ef-fets sur les autres loyers privés ou sur leprix des logements à la vente dont lesmontants ne sont pas liés à l’insuffisancedu logement social mais à la rente fon-cière et immobilière. Pour modérer lesprix des logements, la collectivité n’apour ressource que d’investir massive-ment dans le transport ou de faire payerla rente foncière au contribuable. Avant1970, ce fut cette dernière solution quifut adoptée au travers les opérations pu-bliques d’aménagement mais depuis,c’est plutôt la seconde solution qui lui futpréférée en investissant dans les infra-structures de déplacement, quitte à fa-voriser l’étalement urbain.

Faciliter la mobilité va momentané-ment tempérer le processus mais pasl’inverser (effondrer les prix). Il va seu-

lement éviter que le prix moyen dé-croche du revenu moyen. Cet effet de cli-quet s’explique du fait que les raisons desentreprises de se concentrer ou des’éparpiller pour aller, elles aussi, cher-cher des terrains moins chers, conti-nuent en effet de jouer même quand lafacilité de se mouvoir diminue. Demême, la spécialisation sociale des mé-nages et la ségrégation sociale renduepossible par cette facilité de déplacementauront des raisons de perdurer quandcette facilité se réduit (voir par exemplele cas de la Seine-Saint-Denis).

La somme du comportement des mé-nages et des entreprises va expliquerune discordance croissante (quantita-tive et qualitative) des emplois et desrésidents. Cela voudra dire plus de ki-lomètres parcourus pour aller au travailà effectif identique de personnes tra-vaillant. Cela explique que dans lesgrandes métropoles, nous constatonsque le prix moyen des logements et letemps de trajets (2) croissent parallèle-

ment (par rapport aux agglomérationsplus petites) et vont faire ce que la pé-nurie n’avait pas réussi à faire : décro-cher le prix moyen des logements à lavente (et pas simplement la demandede logement social) dans les grandesagglomérations, au-delà de ce qu’im-plique le niveau moyen des revenus (su-périeur, dans les plus grandes agglo-mérations, à celui des petites).

L’amélioration des conditions de mo-bilité est plus efficace sur la modérationdes prix des logements que les aidesaux logements mais elle ne dure passans une coordination des politiquesurbaines que l’organisation institution-nelle rend pour l’instant impossible…

Introduire la fiscalité commemoyen de régulation

Nos modes de penser la question dulogement social sont restés imprégnés,comme pour toutes les autres poli-tiques publiques, des approches desTrente Glorieuses, c'est-à-dire associésà une notion de «besoin» qui prend in-suffisamment en compte l’existencepermanente d’une compétition pourl’espace, inhérente au fait urbain.

Promouvoir une plus grande atten-tion au marché à la fin des Glorieuses(cf. la politique de Raymond Barre) asans doute été une correction utile maisson avantage s’est progressivementérodé et n’évite plus un besoin supplé-mentaire de financement des politiquespubliques pour atteindre les objectifsrecherchés (accès à l’emploi pour tous,modération des prix des logements).

Il faut donc concevoir de nouvellesrégulations intégrant les effets réci-proques des politiques urbaines entreelles, sans trop croire qu’un agence-ment plus volontariste des éléments quiconstitue la ville y suffira.

Avant de dessiner la ville de demainune énième fois, il faut comprendrepourquoi ces desseins se réalisent rare-ment. La question du renchérissementdu coût de l’aménagement est au cœurdu problème. Ce renchérissement n’estpas un signe de santé économique, une

manifestation heureuse d’une fortepression de la demande, mais bien laconséquence de la privatisation derentes construites sur le dos des poli-tiques publiques.

Dans notre société, les politiques pu-bliques sont moins là pour faire la villeou la société idéale que pour corriger aposteriori les inconvénients induits parles arbitrages des investisseurs (entre-prises, ménages ou institutions) pre-nant chacun des initiatives conformes àleurs intérêts. Ce sont des politiques pu-bliques aval à ces initiatives. Mais il enest d’autres qui au contraire incitent àprendre telle initiative plutôt que telleautre. Elles sont amont aux initiatives.Depuis qu’il est moins coûteux (entemps, en argent ou en fatigue) de se dé-placer, l’initiative stratégique à régulern’est plus comme dans le passé laconstruction neuve mais la localisationqu’elle se fasse dans un immeuble neufou non. En fait, la mobilité facilitéenous amène à donner plus d’impor-tance qu’autrefois à la fiscalité des lo-calisations ou à celle de la mobilité pouratteindre les objectifs classiquementdévolus au droit du sol. Si cette questionn’a pas encore politiquement émergé, jesuis personnellement convaincu queson émergence est inévitable.

La question deviendra alors celle dudosage entre politiques correctrices ouincitatives en s’arrangeant pour que lesbesoins de financements des unessoient proportionnés aux recettes four-nies par les autres (ou en tout cas quel’on puisse maîtriser leur écart). On de-vrait de la sorte mieux empêcher ce quedes mécanismes de péréquation, diluésau sein de chaque niveau territorial,peuvent avoir de «discrètement» per-vers. Cela permettra en sus de globali-ser des financements publics répartisdans des secteurs différents mais quiont en commun d’être aval ou amont,correcteur ou incitateur, et surtout depermettre ainsi de retourner à leurs au-teurs les charges communes que cesacteurs urbains auront induites par leurlocalisation.

31

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

32

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

DOSSIER

Une telle perspective de «régulationdes localisations» repositionne la poli-tique du logement dans un contexte pluslarge où la gestion des circuits financiersl’emporte sur le rêve de ville « idéale»,tout en lui ouvrant la perspective d’êtreseulement plus «vivable».

Les politiques urbaines correc-trices ou en aval

En aval, nous avons surtout les poli-tiques de l’habitat (3), de la ville et unepartie des transports. Il peut paraître cu-rieux de considérer la politique des in-frastructures comme aval aux localisa-tions plutôt qu’amont. Toute notre lit-térature professionnelle glorifie depuisdes décennies les effets structurantsdes transports. Dans la réalité, les choixde localisation des acteurs urbains en-gendrent des besoins de déplacementsauxquels il faut constamment répondrepar la création d’infrastructures nou-velles. Ce sont moins ces infrastruc-tures elles-mêmes qui en seront struc-turantes ou destructurantes (bien quecela arrive ponctuellement) mais ce serasurtout le «niveau de service» en mo-bilité qu’elles sont supposées rendre.Ce niveau de service se décline en vitesseautorisée, tarification, existence de péageetc. Ce seront ce que l’on appelle parfoisles «conditions de la mobilité». Les in-frastructures et leurs coûts, tant d’in-vestissement que de fonctionnement, se-ront considérés classés en aval des choixde localisation, alors que les modalitésd’usage retenues seront considérées icicomme amont.

Les dépenses de la collectivité dans ledomaine des infrastructures sont impo-santes tant en investissement qu’en fonc-tionnement, si bien que la collectivité anaturellement recherché les solutions lesplus économes pour elle. Cela l’a amenéà donner une place prépondérante à lavoiture individuelle, avant de rencontrersur son chemin la double contrainteénergétique et environnementale. Sonzèle depuis plusieurs décennies pourcourir derrière la congestion urbaine àcoup d’infrastructures nouvelles a dés-

agrégé les savants équilibres urbainsantérieurs qui s’étaient construits àl’époque de la mobilité restreinte. Lesbassins d’emplois sont devenus pluschevauchants, les pôles de proximité sesont raréfiés et les systèmes métropoli-tains sont devenus interrégionaux. Laprincipale confusion fut de croire quedonner aux flux habitat/travail (via degrandes voies routières ou par des trains)le même niveau de service que celui desdéplacements entre villes éloignées (auxrelations peu fréquentes), ne présentaitque des avantages.

Les politiques en amont ou incita-trices

Les politiques amont sont celles sus-ceptibles d’alléger la nécessité de cor-rections par les politiques urbainesd’aval. Elles sont au nombre de quatremais nous n’en utilisons vraiment qu’une,celle de l’urbanisme. Il s’agit des poli-tiques foncières, des politiques d’urba-nisme réglementaires et opérationnelles,de la fiscalité des localisations ou de lamobilité. Les politiques fiscales liéesaux localisations visent à faire contribuerchaque acteur urbain se localisant à laréalité des coûts publics induits parcette localisation sans obligatoirementconsidérer que le découpage institu-tionnel (croisement des compétences etde périmètres territoriaux) y suffise.Un exemple: un emploi supplémen-taire à la Défense n’aura pas le mêmecoût en matière de politique des loge-ments et des transports que s’il s’étaitcréé ailleurs. De même, la fiscalité desmobilités cherchera à mieux propor-tionner le niveau de service en dépla-cement offert aux tarifs pratiqués en dis-tinguant la nature du déplacement. Il ya de nombreuses façons d’appliquer cesprincipes. C’est de l’existence ou nond’un tel cadre que va dépendre dans lesplus grandes agglomérations au moinsla demande de logement social, expli-quant ainsi le paradoxe que, faute d’untel cadre, ce soit l’agglomération la plusriche de France qui ait le plus grand be-soin de logement social.

Le modèle français du logement socialest bien agressé par les évolutions so-ciales et économiques. Ce n’est pas unedécouverte, l’existence même de la po-litique de la ville en était la preuve.Nous réinterrogeons peut-être moins lapertinence de ce modèle que nous cher-chons à le défendre. C’est plus largementnotre conception de la régulation desconséquences des libres options des lo-calisations des ménages et des entre-prises qui est en cause. L’urbanisme,tant réglementaire qu’opérationnel, nesuffit pas à contrôler l’incidence sur lecoût des politiques publiques. Pour l’ins-tant, cela parait uniquement un problèmefrancilien et c’est largement vrai. Mais sid’aventure, les crises environnemen-tales et énergétiques exigeaient des po-litiques contraignantes concernant lecoût de la mobilité, le seuil de tailled’agglomération concerné par l’inventionde nouvelles formes de coordinationdes politiques publiques urbaines des-cendrait fortement. En ce sens, l’Ile-de-France est moins une exception qu’un la-boratoire pour la province. �

MARC WIEL

(1) Voir les travaux de l’économisteJacques Friggit.(2) Ce qui fait que l’objectif initial du loge-ment social de mobiliser une main-d’œu-vre adéquate aux besoins des employeurs,qui était considéré comme dépassé depuislongtemps retrouve une certaine actua-lité. Laurent Davezies l’a bien montré pourles infirmières de l’Ile-de-France ou leséboueurs de la ville de Paris.(3) Dans cet esprit, on peut imaginer desaides à l’habitat intégrant mieux lecontexte urbanistique. Par exemple: enprêtant plus aux accédants là où la renteest élevée; en permettant de ne rembour-ser une partie du prêt qu’à la vente ou lasuccession; des surloyers plus élevés oudes seuils de revenus plus faibles pour ac-céder au logement social, là où la rente estélevée; des pourcentages minima de loge-ment sociaux qui intègrent les concentra-tions d’emploi et le fait que l’objectif demixité varie avec la taille de l’opération…

Le logement social sous le signe de la qualité et du développement durable

Face aux enjeux du parc social (tant en construction qu’en rénovation), QUALITEL et ses organismes certificateurs CERQUAL ET CERQUAL PATRIMOINE travaille activement en collaboration avec l’ensemble des acteurs du secteur afin d’optimiser la qualité des logements sociaux grâce aux certifications. Parce qu’habitat social doit toujours rimer avec habitat de qualité, respectueux de l’environnement !

Des bailleurs sociaux exigeants sur la qualitéSi l’on dresse un état des lieux de la certification dans le parc social français ces dernières années, on se rend compte que les orga-nismes sociaux restent très sou-

cieux de la qualité de leurs loge-ments avec des demandes de certification qui se maintiennent à des niveaux très élevés (plus de 80% de la production dans le neuf, plus de 30 000 logements par an en réhabilitation). Mais il faut sur-tout souligner que dans 65% des cas, ces engagements le sont dans le cadre des certifications envi-ronnementales Habitat & Environ-nement ou Patrimoine Habitat & Environnement, témoignage d’une adhésion forte au développement durable. Si l’on dresse un état des lieux de la certification dans le parc social français ces dernières En savoir plus sur www.cerqual.fr

Partenaire historique des bailleurs sociaux, le groupe QUALITEL réalise 70% de son activité en certifiant les projets de construc-tion de logements sociaux grâce à un accompagne-ment des bailleurs, des collectivités territoriales et de tous les professionnels de la construction dans une démarche de qualité. Vis-à-vis de la certification, plusieurs arguments sont avancés par les bailleurs sociaux : la lutte contre le changement climatique par l’amélioration de la performance énergétique des logements, la validation par un œil extérieur de la qualité globale et environnementale des logements au profit des habitants mais aussi l’accès aux aides financières de l’Etat et des collectivités territoriales. Ainsi, chaque année, plus de 100 000 logements entrent dans une démarche de certification.

années, on se rend compte que les organismes sociaux restent très soucieux de la qualité de leurs logements avec des demandes de certification qui se maintiennent à des niveaux très élevés (plus de 80% de la production dans le neuf, plus de 30 000 logements par an en réhabilitation). Mais il faut sur-tout souligner que dans 65% des cas, ces engagements le sont dans le cadre des certifications envi-ronnementales Habitat & Environ-nement ou Patrimoine Habitat & Environnement, témoignage d’une adhésion forte au développement durable.

Labels et performances énergétiques des logements sociauxLa concrétisation du Grenelle de l’environnement verra progresser très sensiblement la performance énergétique des logements sociaux avec en 2010 pour le neuf, 60% des demandes de certification à hau-teur du label BBC effinergie et 35% du label THPE. La réhabilitation tend également vers un niveau d’excellence (20% en BBC effiner-gie Rénovation et 20% en HPE Rénovation). Plus que jamais le parc social s’affirme sur le plan de la performance énergétique.

Résidence ZAC de la Dhuys, à Clichy sous Bois (93), certifiée Qualitel et Habitat & Environnement BBC effinergie pour IMMOBILIERE 3F, architecte Atelier Tarabusi Paolo, photo Groupe 3F/Achdou Frédéric.

Résidence Maison relais, à Poitiers (86), certifiée Qualitel THPE 2000 option accessibilité pour SIPEA HABITAT, architecte Espace 3 architecture/Mr Servais, photo SIEPA HABITAT.

Résidences Begonias, Capucines, Dahlias, Eglantines, Gkycines, Hortensias, à Outreau (62), certifiées Patrimoine Habitat & Environnement BBC effinergie rénovation pour PAS DE CALAIS HABITAT, architecte Cabinet Gasnier Gossart, photo Pas de Calais Habitat.

34

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Le logement social pourrait avoir deux fonctions : accueil des « débutants » dansles carrières professionnelles et fami-liales ; assurance « résidentielle » pour lesclasses moyennes qui assurent les fonc-tions supports de la ville.

Comment préserver un certain nombre de qualités quiont fondé nos économies territoriales et notre modèlede logement social face à des transformations qui lesremettent en question, notamment la mobilité des per-

sonnes, des biens et de l’information. Cette mobilité faitqu’aujourd’hui il est difficile de savoir qui l’on gouverne sur unterritoire: ceux qui y dorment? Les producteurs? Les consom-mateurs? Les touristes? Les étudiants? Autant de populationsqui traversent les territoires, produisent de la valeur, contri-buent à la performance économique des territoires, mais quin’entrent pas formellement dans une même juridiction.

Ce qui fait la performance d’une économie territoriale n’estpas tant la question de l’innovation ou de l’économie de laconnaissance, que la taille effective du marché de l’emploi.Celle-ci se définit comme la possibilité réciproque:• pour un individu donné d’avoir accès en un temps de dé-

placement donné à un panel d’emplois qui corresponde à sesqualifications et compétences ;

• et inversement, pour une entreprise d’avoir accès à un pa-nel de main-d’œuvre répondant à ses besoins en termes dequalification.D’autres chercheurs la théorisent comme Pierre Veltz sous

la forme de la «ville assurantielle», espace où le risque de per-dre son emploi est compensé par l’opportunité de retrouverun emploi relativement équivalent dans un périmètre donné,et qui permet à une entreprise une certaine flexibilité dans lagestion de sa main-d’œuvre pour ajuster le volume et la qua-lité des emplois à ses besoins.

Cette taille effective du marché de l’emploi est très fortementcorrélée avec la performance économique d’un territoire, ence qui concerne les métropoles. La proximité géographiquereste importante y compris en matière d’innovation, alorsmême que nous sommes dans une économie mondialisée. La

citation des brevets est avant tout locale. D’où il ressort quela distance domicile-travail est essentielle et continuera de l’êtredans les années à venir, en dépit du développement de l’in-dustrie des télécommunications et de notre capacité collec-tive à entrer en relation dans la connectivité, par-delà la conti-guïté et la proximité géographique.

La distance domicile-travail ne se joue pas en piedd’immeuble

Pour l’économie des territoires, la distance domicile-travailest donc une question centrale, mais dont il faut bien mesu-rer l’échelle: elle ne se joue pas en pied d’immeuble mais dansun espace élargi pour plusieurs raisons:• la sphère d’accès à l’emploi s’élargit en fonction de l’éléva-

tion de la compétence;• il est peu probable que les membres d’un même ménage, de

plus en plus bi-actifs, trouvent un emploi dans le même quar-tier ;

• la sphère d’accès à l’emploi varie également en fonction del’étape à laquelle la personne se trouve dans son parcoursprofessionnel.Il faut ainsi penser la localisation stratégique des emplois

et des domiciles en termes d’accessibilité et non de proximitéimmédiate : ce qui donne une première indication sur la re-lation entre efficacité économique et politiques de l’habitat,notamment de l’habitat social. La capacité des politiques dulogement social à contribuer à la qualité et à la performancedes économies urbaines dépendra de leur capacité à penseret à s’inscrire dans cette logique de marché élargi de l’emploiet de relation d’accessibilité emploi/travail.

Accueil des débutants et assurance résidentielleDu fait de son positionnement intermédiaire entre accueil

résiduel et accueil généraliste, le logement social a et pourraitavoir deux fonctions :• Une fonction d’accueil des «débutants» dans les carrièresprofessionnelles et familiales: les débutants ne sont pas seu-lement les jeunes, mais aussi ceux qui décohabitent, qui quit-tent leur emploi, qui quittent le domicile suite à une rupturefamiliale, les primo-arrivants, etc. Cette condition peut serenouveler à plusieurs étapes de la vie. Cette fonction d’ac-cueil permet la rotation de la main-d’œuvre. C’est une fonc-tion classique de transit du logement social, mais essentielle

Le logement social, assurance «résidentielle»

DOSSIER

car elle permet de mobiliser des forces nouvelles au servicede l’économie et de les mettre dans les rails de l’accès à l’em-ploi. Il s’y opère un passage du non statut (enfants chez leursparents, femmes qui ne travaillent pas, immi-grants) au statut. Elle ne se limite pas à une fonc-tion de logement, mais vise l’intégration plus gé-nérale des individus dans une société globale,dans un système de droits et de devoirs.

• Une fonction d’ «assurance résidentielle»pour les personnes qui assurent les «fonctionssupports de l’excellence». Pour un emploiqualifié, il faut compter entre 2,5 et 2,3 fonctionssupports de la métropole, qui vont de l’infir-mière à l’éboueur, qui ne sont pas tenues par lesplus pauvres, mais par ce que l’on peut appe-ler la classe moyenne inférieure. L’enjeu poureux est la « sécurité sociale résidentielle » :l’assurance de pouvoir disposer d’un loge-ment accessible dans une distance domicile-tra-vail raisonnable et donc performante. Ainsi, lacible du logement sur le plateau de Saclay n’est pas néces-sairement les chercheurs et les enseignants, mais un peu lesétudiants et surtout les techniciens de laboratoire.

Deux logiques urbainesCes deux hypothèses renvoient à deux logiques urbaines et

à deux fonctions différentes pour le logement social.• La première plaide en faveur du maintien de la concentra-

tion des «débutants» dans des quartiers ciblés (les ZUS), enfaveur d’une politique de la ville consolidée. Il y a collecti-vement un intérêt à regrouper les débutants pour mieux ci-bler les actions, les doter d’un capital social qui leur permettra

ensuite des itinéraires de promotion sociale. La fonction dulogement social sera alors avant tout une fonction de ges-tionnaire spatial de quartiers spécialisés en lien avec les au-

torités locales pour fournir au-delà du logementdes services associés qui rendront effectif ce trem-plin vers l’intégration plus générale.

Dans ce cas, il convient d’appuyer les bailleurssociaux en insérant leur action dans un disposi-tif de prestations publiques de qualité, dans unelogique de discrimination positive. À ce jour, nousne disposons d’aucune étude à caractère socio-logique nous indiquant que le regroupement enun même lieu de personnes partageant la mêmecondition entraîne un handicap supplémentaire.Le rôle de l’adresse dans les processus discrimi-natoires semble bien résiduel. Pourquoi ne pas re-connaître la fonction historique que jouent lesgrands quartiers d’habitat social en matière d’ac-cueil des populations «débutantes» et mettre enplace les prestations de services collectifs leur per-

mettant la mobilité ultérieure?• La deuxième s’inscrit dans une logique de logements diffus,

où le logement social contribue à des appariements fins do-micile-travail et devient «gestionnaire de mobilité rési-dentielle», un «opérateur de flexi-sécurité». Le logeur n’estplus simplement un gestionnaire de patrimoine, mais aussiun accompagnateur des parcours résidentiels et de la mo-bilité. Si Pôle Emploi fonctionnait bien, on pourrait dire qu’ilfaudrait une fonction de type Pôle Emploi dans le logementsocial pour accompagner les classes moyennes dans leursparcours résidentiels. �

PHILIPPE ESTÈBE

Philippe Estèbe estenseignant à SciencesPo, directeur del’Institut des hautesétudes dedéveloppement etd’aménagement desterritoires en Europe(IHEDATE), directeurd’études à Acadie.Ouvrages récents:“Gouverner la villemobile”, PUF 2008;“L’usage des quartiers”,L’Harmattan 2004.

35

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Think tank dédié à l’action publique territoriale, l’Institut de la décentralisationpropose une réforme de la gouvernancepublique en donnant un pouvoir normatifaux régions.

Àl’heure où l’État se désengage, où les collectivités ter-ritoriales réalisent près de 75% de l’investissementpublic en France, l’Institut de la décentralisation co-présidé par Jean-Pierre Balligand, député de l’Aisne,

maire de Vervins, et Michel Piron, député du Maine-et-Loire,pose la question du principe de réalité et propose dans un rap-port (1) une réforme de la gouvernance publique: «Si la ré-gion continue à être placée comme le pôle “Stratégie-coordi-nation-cohésion sociale”, il est temps qu’elle soit dotée d’une vé-ritable autorité de puissance publique». En introduction du rap-port, Jean-Pierre Balligand craint que «la réforme territorialelaisse à penser que la décentralisation pourrait se résumer à unedémarche purement administrative». Poser la question d’unpouvoir normatif territorial de niveau législatif, c’est aussi ac-corder une place différente au citoyen pour qui l’intérêt pu-blic ne peut se concevoir uniquement produit «d’en haut».

Comme l’indiquait Jean-Pierre Balligand, dans le cadre dugroupe de travail «prospective territoriale» mis en place parl’Union sociale pour l’habitat : «Personne ne peut dire qui dela région ou du département sortira renforcé de la réforme ter-ritoriale. En créant le conseiller territorial, objet territorial nonidentifié, elle introduit un changement de nature fondamentale:pour la première fois, l’élu fera la collectivité et non l’inverse.

La réforme apporte peu d’innovation pour le bloc communal,si ce n’est l’intercommunalité qui devient le dispositif central dubloc local. Le mode d’élection retenu (élection au suffrage uni-versel direct pour la commune et fléchage à partir de la com-mune pour siéger à l’intercommunalité) risque cependant denuire au sentiment de citoyenneté.

Je pense, à titre personnel, que nous ne pourrons pas faire l’éco-nomie de l’élection au suffrage universel direct pour les inter-communalités, en distinguant, si nous voulons préserver les com-

munes, élection directe de l’exécutif et assemblée délibérante re-présentant les communes.

Le principe du partage des compétences est inscrit dans le texte,mais pour 2015 et sans qu’il apparaisse clairement d’ici là quifait quoi. Beaucoup d’associations d’élus ont demandé à ce quechaque niveau conserve la clause de compétence générale, maisl’État ne l’a pas souhaité. La compétence générale est ainsi res-tée à la commune en tant que niveau le plus proche du citoyen,mais celle-ci n’a pas nécessairement les moyens d’agir en toutdomaine.

Alors qu’elles sortent très affaiblies de la réforme fiscale, me-ner une expérimentation où les régions se verraient confier unpouvoir législatif et réglementaire d’adaptation des dispositifsdans quelques domaines (le logement, la formation profes-sionnelle…) serait une manière intéressante de les relégitimer.Le Parlement conserverait le pouvoir de sanction en cas de non-respect des objectifs (assignés au logement social par exemple).Cet effort d’adaptation permettrait de rendre les politiques pu-bliques plus efficientes, ce qui en matière de logement paraît par-ticulièrement nécessaire au vu de notre difficulté à faire face auxbesoins malgré un investissement particulièrement impor-tant de la nation». �

SORAYA MÉHIRI

(1) Rapport disponible sur www.idecentralisation.asso.fr

INSTITUT DE LA DÉCENTRALISATION

Expérimenter le pouvoirlégislatif régional

36

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

DOSSIER

PUB

38

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Selon l’AdCF, l’intercommunalité estle chef de file des politiques locales del’habitat et le programme local del’habitat (PLH), l’outil majeur degouvernance.

Une offre résidentielle diversifiée est un atout majeurdu développement des territoires, estime l’Assem-blée des communautés de France (AdCF). L’habitat,avec l’emploi et les déplacements fait partie des

compétences obligatoires des communautés d’aggloméra-tion et urbaines. Les communautés de communes se saisis-sent également, très rapidement, de cette compétence. La di-mension habitat s’affirme ainsi comme un maillon essentieldes stratégies locales de développement économique, urbainet social.

Dans ce contexte, le PLH est porteur d’une vision straté-gique et prospective du développement du territoire. C’est ledocument de référence de la politique des communautés enmatière d’habitat. Son élaboration doit être l’occasion d’éta-blir ou de renforcer un dialogue avec les organismes de lo-gements sociaux présents sur leur territoire, sur des champsde plus en plus larges : construction, peuplement, renouvel-lement urbain, questions foncières…

Tous les territoires, communautés urbaines, d’aggloméra-tion ou de communes, sont concernés par la question del’habitat et les attentes des ménages en matière de logement:les zones où la tension du marché du logement est forte na-turellement, mais également les territoires en déprise éco-nomique, les petites villes et les zones rurales qui bien sou-vent connaissent une pression liée au desserrementdémographique, à l’évolution du nombre de ménages du faitdes décohabitations ou des séparations et aux mutationséconomiques. Si en zone dynamique, le secteur social permetde répondre à la demande de logement pour les ménages nepouvant accéder au marché libre, dans les secteurs qui le sontmoins, la présence de bailleurs sociaux permet de se substi-tuer à l’absence d’investisseurs privés et de maintenir une of-fre de logements locatifs accessibles.

Les communautés, plus particulièrement en milieu ur-bain, sont appelées à devenir les chefs de file pour la coordi-nation et la mise en œuvre de ces politiques au niveau local.Si les élus locaux s’accordent à considérer que l’État est, etdoit rester le garant de la solidarité nationale, capable decorriger les disparités entre les territoires et de définir le ca-dre de référence des politiques du logement, l’AdCF plaidepour une définition claire des responsabilités entre le ni-veau local et le niveau national. Demande exprimée égale-ment par l’ensemble des acteurs de l’habitat, réunis lors desÉtats généraux du logement en mai 2010. �

L’intercommunalité, chef de file

DOSSIER

Où se situe l’échelon pertinentdes politiques locales de l’habi-tat?

L’échelon pertinent des poli-tiques de l’habitat est le bassin devie, corrélé avec l’échelon régional.Un projet urbain est avant tout unprojet social, donc politique. Les

intercommunalités sont en première ligne dans les enjeuxdu développement durable. Les stratégies des politiques del’habitat doivent être articulées avec les politiques dedéplacement et les politiques sociales afin de redensifier laville. Car l’habitat ne se limite pas au logement.

Quelle est la place des PLH?Les PLH sont un outil majeur de gouvernance et la clé de

voûte de la politique locale de l’habitat. C’est comme celaque l’on pourra lutter contre la périurbanisation. Cepen-dant, l’État ne doit pas se désintéresser des politiques del’habitat car les enjeux du logement sont majeurs. Lesintercommunalités doivent être plus puissantes, plusregroupées. Pour autant, les métropoles prévues dans la loiseront très peu nombreuses et prendront plutôt la forme decommunautés urbaines élargies.

Par rapport à la réforme des collectivités locales,comment voyez-vous les relations entre le chef de fileet les autres collectivités?

Le département doit plutôt évoluer vers un Sénat de l’in-tercommunalité et non être l’émanation des cantons. Celarenforcerait sa vocation de solidarité territoriale etd’agence au service des petites intercommunalités. De soncôté, la Région doit soutenir les territoires, par les contratsd’agglomération ou de pays, sur les politiques issues duGrenelle de l’environnement dont le logement fait partie. Ily aurait là une cohérence à trouver. Bien que ce schéma nesoit pas actuellement retenu, il est réaliste et ces idées pro-gressent indépendamment des sensibilités politiques denotre association.

Mais surtout, nous dénonçons le décalage entre desréflexions qui, à peine terminées, sont déjà caduques et laréalité des territoires. Comment gouverner alors que laprolifération de textes, de normes et de contraintes com-plexifie et allonge les délais. Ainsi, je ne pourrais plus sortirune ZAC en trois ans comme c’était le cas, il y a vingt ans.

Où doit s’établir le dialogue entre les élus et lesacteurs?

La réflexion prospective première des élus s’incarne dansles SCOT (schémas de cohérence territoriale) qui sont por-teurs de la vision à moyen et long terme de l’organisationspatiale du territoire, à une échelle la plus proche des bas-sins de vie vécus. Il y a aussi des articulations avec d’autreséchelles de territoire comme les pôles métropolitains.Ainsi, avec Jean-Marc Ayrault, maire de Nantes, nous réflé-chissons au pôle métropolitain Rennes/Nantes qui devientun seul bassin d’emploi. En effet, nous voyons des ménagesdont l’un des conjoints travaille à Rennes, l’autre à Nantes.Du coup, la question de la mobilité se pose autrement.

Les SCOT sont prospectifs et doivent intégrer les plansdirecteurs d’aménagement et de développement (PDAD).Ils sont de la responsabilité des élus mais doivent être co-élaborés avec l’ensemble des partenaires. Dans lesagglomérations de plus de 100 000 habitants, le Conseil dedéveloppement intégrant tous les partenaires, dont les orga-nismes Hlm, est obligatoire. Encore faut-il bâtir des SCOTqui mettent en avant le projet de territoire. Par exemple,comment mesurer les impacts d’une ligne de TGV et doncles besoins en logement, ou d’une ligne de métro reliant lesgrands quartiers d’habitat social et les pôles universitaires ?Nous sommes à la fois dans l’opérationnel à cinq ans maisbâti sur une réflexion stratégique à trente ans. �

PROPOS RECUEILLIS PAR SORAYA MÉHIRI

(*) Président de l’AdCF, maire de Rennes, président de Rennesmétropole

39

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

QUESTIONS À DANIEL DELAVEAU*

Le bassin de vie, échelon pertinent

40

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

L’appui des collectivités locales auxprojets d’investissement des orga-nismes de logement social s’est accruces dernières années d’une part, parce

que des départements et des communautés sontdevenus délégataires de crédits d’État, mais aussiparce qu’elles y ont consacré des montants fi-nanciers de plus en plus élevés. Certes ces aides,de l’ordre de 2 à 3 milliards d’euros, peuvent sem-bler faibles au regard de la masse de budgets lo-caux (environ 225 milliards d’euros consolidés,avec 30 milliards pour les régions, 70 milliardspour les départements, 100 milliards pour les com-munes et 30 milliards pour les communautés).Mais il faut admettre que le cadre des ressourcesdes collectivités locales vient d’être bouleverséprofondément notamment avec la suppression dela taxe professionnelle et la nouvelle donne de lafiscalité locale. La plus faible flexibilité de leursressources va contraindre leurs budgets et rendretout euro de dépenses plus difficile.

Trois faits majeurs marquent l’entrée des col-lectivités locales dans une nouvelle ère des fi-nances locales :

• Le gel global, au moins pour trois ans, de leursdotations. Ce qui signifie que pour certaines d’en-tre elles, ces dotations vont baisser.• La recherche d’une plus forte péréquation desressources entre collectivités locales ne passeplus par une augmentation des dotations del’État qui y sont consacrées (péréquation verti-cale) mais par la mise en place – dans la douleur– de mécanismes de péréquation entre collecti-vités locales elles-mêmes (péréquation horizon-tale). En clair, on prélève des recettes sur cer-taines collectivités locales pour les redistribuerà d’autres.• Très probablement, le plus faible dynamismede leurs recettes fiscales directes. La suppressionde la taxe professionnelle est bien compensée àl’euro (presque) près, mais c’est une compen-sation « statique ». L’évolution de nouvelles res-sources sera plus modérée que celles de l’ancienpanier fiscal. D’abord, les assiettes fiscales (la ma-tière imposable) de la nouvelle contribution surla valeur ajoutée des entreprises seront moins to-niques que celles de la taxe professionnelle(c’est d’ailleurs bien l’exceptionnelle progression

Implicationsde la réformede la fiscalitélocaleLe cadre des ressources des collectivités locales vient d’être bouleversé profondément, notammentavec la suppression de la taxe professionnelle et lanouvelle donne de la fiscalité locale. La refonte desvaleurs locatives se profile comme un deuxièmeBig one.

DOSSIER

41

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

des bases de taxe professionnelle qui a conduità sa suppression). Ensuite, la fraction d’impôt surlaquelle les collectivités locales peuvent voter destaux d’imposition et donc choisir d’augmenterla pression fiscale pour accroître leurs recettessera beaucoup plus faible notamment pour lesrégions et les départements. De plus, l’impact deces hausses d’impôt portera essentiellementsur les ménages, rendant ces hausses politique-ment plus ardues ! Enfin, la partie de la com-pensation reposant sur des dotations sera vrai-semblablement gelée.

Pour illustrer ce propos, disons schématique-ment que pour conserver la dynamique de leursdépenses au niveau antérieur à la réforme:• les régions devront, là où elles augmentaient lestaux de leurs taxes foncières, de leur taxe pro-fessionnelle et le tarif de leurs cartes grises demoins de 3%, voter une hausse de près de 20%de leurs cartes grises, seule taxe sur laquelle ellesconservent une marge de fixation ;• les départements, là où ils augmentaient lestaux de leur taxe d’habitation, de leurs taxes fon-cières, de la taxe professionnelle d’à peu près

LA RÉFORME DE LA FISCALITÉLOCALE AURA DES EFFETS SURLA MAÎTRISE DES DÉPENSESPUBLIQUESLOCALES

3 % devront faire +9 %, sur le seul taux où ilsconservent une marge de manœuvre, celui dufoncier bâti.

Inutile de s’attarder longtemps pour signalerqu’il sera bien difficile économiquement et poli-tiquement d’infliger de telles hausses de pressionfiscale aux populations départementales et ré-gionales. Régions et départements chercherontdonc à infléchir la hausse de leurs dépenses, à lesoptimiser. À cet égard, la réforme de la fiscalité lo-cale aura sans doute plus d’effet quant à la maî-trise des dépenses publiques locales que la réformeinstitutionnelle encore en partie dans les limbes.Les aides au logement vont entrer encore plus enconcurrence avec d’autres dépenses des collecti-vités tout aussi légitimes, tout aussi importantes:aide sociale, voirie, enseignement, culture…, et in-dispensables au cadre de vie des habitants.

L’optimisation des dépenses des collectivitéslocales va les amener à rechercher aussi cellesdont les effets sur la population et l’économie lo-cales sont les plus importants. À cet égard, les or-ganismes devront mettre en évidence l’impact deleur activité : valoriser l’impact économique di-rect de ces investissements en matière d’activitéet d’emploi local et valoriser également l’impactéconomique de la présence du parc (des loca-taires avec une charge de loyer plus faible sontdes consommateurs plus actifs).

Au-delà de la tension possible sur les subven-tions versées, la place spécifique primordiale queprennent les impôts fonciers dans les financesdes villes, communautés et départements va tou-cher les organismes de deux manières :• il est à craindre que la pression fiscale s’ac-croisse alors que la TFPB représente déjà 10%des charges des organismes;• on peut redouter que le mécanisme d’exonéra-tion de TFPB au bénéfice des organismes – plusou moins bien compensé par l’État – n’appa-raisse de plus en plus pénalisant pour des col-lectivités locales qui ne bénéficient pas d’un «re-tour » rapide en matière fiscale lorsque sedéveloppe le nombre de logements sociaux, acontrario des logements du parc locatif privé oudes locaux des propriétaires occupants.

Révision des valeurs locatives : vers undeuxième Big One

Alors qu’elles viennent à peine d’être redistri-buées entre les différents niveaux de collectivi-tés locales, la taxe d’habitation et les taxes fon-

42

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

DOSSIER

cières vont vraisemblablement recevoir un nou-veau choc: la refonte des valeurs locatives.

Tel le monstre du Loch Ness, la révision des va-leurs locatives, véritable «serpent de mer» des fi-nances locales, pointe sa tête en effet, son cou, eton en aperçoit même le corps! Espérons que lemonstre ne sera pas trop effrayant à sa sortieprochaine de l’eau, ou, a contrario, qu’il ne sedégonfle pas comme une baudruche.

Les assiettes des impôts directs locaux s’ap-puient toutes sur ces « valeurs locatives » quisont censées représenter le loyer annuel théo-rique que produirait une propriété bâtie ou nonbâtie :• la taxe d’habitation acquittée par les ménages,locataires ou propriétaires, vivant dans un locald’habitation;• la taxe foncière sur les propriétés bâties sup-portée par les ménages ou les entreprises pro-priétaires de locaux d’habitation, industriels oucommerciaux;• la taxe foncière sur les propriétés non bâties ac-quittée par les propriétaires de terrains ;• la cotisation foncière des entreprises, fractionde l’ancienne taxe professionnelle, toujours sup-portée par les entreprises occupant des locauxpour leur activité ;• elles sont même utilisées comme des clefs derépartition de la nouvelle cotisation sur la valeurajoutée des entreprises.

Avec un produit fiscal global d’environ 70 mil-liards d’euros, ces taxes représentent une res-source fondamentale pour les collectivités lo-cales, mais aussi une charge financière parfoisbien lourde pour les contribuables, charge quipeut, au cas par cas, représenter bien plus quel’impôt sur le revenu ou sur les sociétés.

Modifier les assiettes fiscales de ces impôts,c’est donc bouleverser les ressources des col-lectivités locales, et c’est redistribuer profon-dément une charge fiscale entre les contribua-bles. Pour les collectivités, il y a au moins uneforme de garantie : chaque fois que l’on a modi-fié la fiscalité locale, le législateur a prévu desdispositifs qui assuraient une équivalence – toutau moins au point de départ – entre les res-sources avant et après la réforme. Pour lescontribuables par contre, les surprises liées àune réforme fiscale peuvent être de taille, mêmesi en la matière également, le législateur tentegénéralement de lisser les impacts dans letemps.

Des bases obsolètes… l’exemple des locauxd’habitation

Et les modifications risquent d’être particuliè-rement conséquentes! Par exemple, les valeurslocatives des locaux d’habitation ont été établiesen 1970 et n’ont, depuis lors, fait l’objet (sauf dé-claration de travaux ou quelques aménagementsponctuels) que d’augmentations forfaitaires etgénérales, en liaison avec l’inflation. Même les lo-caux neufs sont toujours évalués en les classantpar comparaison au sein des catégories définiesen 1970 et on leur affecte cette gamme de prix,simplement indexée d’année en année.

On conserve donc comme base d’impositionune image du marché locatif tel qu’il était en1970; or, le moins que l’on puisse dire, c’est quecelui-ci a en réalité bien changé!

Au point de vue macroéconomique, l’applicationdes coefficients de revalorisation a multiplié les as-siettes par cinq sur ces quarante dernières annéesalors que, par exemple, les revenus des ménagesétaient multipliés par 9 et les prix de l’immobilierpar 16. Au global, les assiettes sont très sous-éva-luées; et donc les taux d’impôt trop élevés.

43

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Au point de vue géographique, l’application d’uncoefficient annuel d’augmentation identique surtout le territoire fait que les valeurs cadastrales ac-tuelles ne prennent pas en compte la disparité del’évolution des prix de l’immobilier sur le territoire.Par exemple, les prix de l’immobilier ont été mul-tipliés par 19 à Paris contre, en moyenne, 16 en Mé-tropole

Enfin, la forfaitisation des évolutions des valeurslocatives fait qu’elles n’ont pas pris en compte latransformation physique des biens. Un exercice deréévaluation des bases a bien été entrepris au dé-but des années 90, les valeurs locatives en ressor-taient plus élevées de 70% en moyenne, avec de trèsfortes disparités. Pour les logements sociaux, la ré-évaluation était en fait… une baisse moyenne de30%. En effet, si dans les années 70, les caracté-ristiques des logements sociaux les plaçaientparmi le haut de gamme puisqu’ils comprenaientdes salles de bain, des ascenseurs, des vide-or-dures… leur positionnement relatif s’est bien mo-difié depuis, ces éléments de confort étant main-tenant largement répandus. En clair, les immeu-bles collectifs des années 60 et 70 sont «surcôtés»

ON CORRIGE LA PAILLE AU SEIND’UN TERRITOIRE,MAIS PAS LAPOUTRE ENTRE LES TERRITOIRES.

et donc «surimposés». Cette réévaluation du dé-but des années 90 n’a pas été appliquée comptetenu des hausses de cotisation très élevées qu’elleentraînait ; ces variations étaient pourtant bien lapreuve que les situations en place n’étaient pasjustes! Et l’on a poursuivi la méthode des indexa-tions forfaitaires… Inutile de dire que les écarts,vingt ans après, seront encore plus importants.

Ce qui n’a pas été entrepris en 1990 va-t-il l’êtremaintenant? C’est ce que réclament bon nombred’élus locaux qui déplorent que les assiettes desimpôts locaux aient été vidées de leur réalité éco-nomique rendant leur politique fiscale sans réelsens.

Conséquence plus grave encore, la mesure dela richesse des collectivités est complètement faus-sée alors qu’elle est utilisée comme un critère derépartition des dotations de l’État directement autravers de l’utilisation de l’indicateur du potentielfiscal ou financier, ou indirectement par le biaisdes dotations de garantie qui perpétuent les si-tuations héritées du passé.

Bref, un système abscons et injuste, mais quebon nombre d’analystes estimaient comme « in-réformable » compte tenu des impacts considé-rables qu’entraînerait une vraie remise à niveaudes situations.

Une avancée en vue pour les locaux profes-sionnels mais attention aux modalités pra-tiques d’application

L’article 34 de la loi de finances rectificative pour2010 entame la révision des évaluations cadastralesdes locaux professionnels. Les locaux d’habitationne sont pas visés, mais cette révision des valeurslocatives cadastrales des locaux professionnels estprésentée comme un test de dispositifs qui pour-ront s’appliquer ensuite aux locaux d’habitation.

La modalité de calcul retenue dans la loi est demettre en place à chaque niveau d’imposition(communal, intercommunal, départemental) un«coefficient de neutralisation» qui s’appliquerasur chaque base individuelle «révisée» afin d’ob-tenir la «nouvelle base». Ce coefficient de neu-tralisation est égal au total des «anciennes»bases sur le territoire donné, divisé par le total des«bases révisées». En clair, si sur un territoiredonné, le total des valeurs locatives révisées est de60% supérieur au total des anciennes valeurs, onappliquera le coefficient de 1/1.60 soit 0.63 à cha-cune des valeurs révisées pour obtenir les nou-velles bases.

Par construction, si pour chaque local, l’écart en-tre «ancienne» et «nouvelle» base peut êtretrès élevé, la somme des «nouvelles» bases estégale, pour chaque territoire, à la somme des «an-ciennes» bases. On peut alors appliquer le tauxd’imposition actuel et l’on retrouve le produit fis-cal actuel ; c’est la manière la plus simpliste d’as-surer à chaque collectivité locale le même niveaude ressources fiscales.

Que reprocher à cette méthode qui peut apriori séduire? D’abord que le contribuable aurapeut-être du mal à comprendre que sa «nouvelle»base d’imposition sera différente au niveau com-munal, intercommunal et départemental, puisquepour chaque niveau sera calculé un coefficient deneutralisation spécifique. Et qu’il ne comprendrapas trop la «nouvelle» valeur de l’assiette qui necorrespondra pas à la réelle valeur économique dubien.

Mais là n’est pas l’essentiel. Par construction, onl’a vu, chaque collectivité locale conserve avant etaprès le même niveau global de bases fiscales. Celasignifie donc que l’on conserve entre les territoiresexactement la même hiérarchie de richesse en ma-tière de tissu immobilier que dans les années 70.

Alors que les «bases révisées» donnent uneimage juste de la réalité économique du tissu im-mobilier de chaque collectivité locale, l’applica-tion d’un coefficient de neutralisation local fait queles «nouvelles» bases, elles, ne prennent aucu-nement en compte les énormes disparités d’évo-lution du marché immobilier entre les territoiresqui ont pu s’établir depuis 40 ans. On corrige lapaille au sein d’un territoire, mais pas la poutre en-tre les territoires.

En procédant ainsi, on ne gomme pas que des«effets» de marché immobilier qui resteraientétrangers à l’action des collectivités locales! En ef-fet, on sait bien que l’action des élus locaux en ma-tière de service à l’habitant et d’équipement par-ticipe à la valorisation des biens immobiliers. Il neserait dès lors pas anormal que les élus locaux bé-néficient du fruit de leurs actions par un «retourde matière fiscale». Raison de plus donc de pren-dre en compte les disparités territoriales dansl’évolution des marchés immobiliers. Il convien-dra donc de trouver une méthode d’intégration desnouvelles bases fiscales dans les rôles fiscauxmieux appropriée, au risque sinon que l’on renonceà leur utilisation.

Si l’on veut que la réforme atteigne son objec-tif de remise à plat des richesses fiscales territo-

LES HLM SONTCONCERNÉS PAR LA RÉFORME DES ASSIETTES DELA TAXE SUR LEFONCIER BÂTIET DE LA TAXED’HABITATION.

riales, il ne faut pas s’intéresser qu’à la méthodede revalorisation des valeurs locatives, mais aussià leur modalité d’application dans le calcul des pro-duits fiscaux. Et mieux vaut anticiper le disposi-tif et le tester aux locaux professionnels avant d’en-gager la réforme des valeurs locatives d’habitation.

Les organismes Hlm sont concernés à plusieurstitres par ce projet de réforme, certes encore loin-tain, des assiettes de la taxe sur le foncier bâti etde la taxe d’habitation (d’autant plus qu’une tellemodification des indicateurs fiscaux aura desconséquences sur les dotations d’État et notam-ment sur les mécanismes de péréquation):• les organismes sont des contribuables au foncierbâti (11% des charges d’exploitation, ratio qui de-vrait s’élever avec l’arrivée régulière en fin de pé-riode d’exonération de nouveaux logements et dela vraisemblable hausse des taux à venir) ;• la situation financière des habitants peut être af-fectée par cette réforme qui touchera la taxe d’ha-bitation, principal impôt direct des ménages mo-destes;• les potentialités fiscales des collectivités localesjoueront sur leur capacité à subventionner les or-ganismes;• les caractéristiques fiscales des logements Hlmet les indicateurs retenus pour les dotations del’État peuvent être des facteurs d’incitation ou derépulsion à accueillir des logements sociaux;• pour bon nombre de logements sociaux, la«cotation» actuelle de la valeur locative est tropélevée comparativement aux autres locaux d’ha-bitation; pour ceux-là, une baisse de la taxationpeut se profiler ;• la richesse des territoires comportant de nom-breux logements sociaux des années 60 et 70 estactuellement trop élevée comparativement aux au-tres, on peut considérer que leur niveau de dota-tions en ressort trop faible. �

DOMINIQUE HOORENS,

Directeur des Études économiques

et financières de l’USH

44

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

DOSSIER

45

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Les communautés considèrent la dimension habitat comme un maillonessentiel des stratégies locales dedéveloppement urbain et social etmultiplient les domaines et outilsd’intervention.

L’engagement de l’échelon intercommunal en matièred’habitat est désormais reconnu par l’ensemble desobservateurs du domaine. Le succès du dispositifde la délégation des aides à la pierre mis en place

en 2004, récemment salué dans un rapport de la Cour descomptes (1), confirme la forte implication des communautésdans le domaine du logement les positionnant comme des ac-teurs incontournables. Aujourd’hui, les communautés consi-dèrent la dimension habitat comme un maillon essentiel desstratégies locales de développement urbain et social et mul-tiplient les domaines et outils d’intervention.

Si les publications sur les politiques de l’habitat des agglo-mérations sont aujourd’hui nombreuses et diversifiées, ellesapportent encore peu d’informations sur les pratiques, les do-maines couverts, les actions engagées, les sommes investies,

Les communautés urbaines etd’agglomération et les politiques locales de l’habitat

46

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

les modulations locales apportées à telle ou telle aide… Untravail d’enquête conduit conjointement par l’Anil et l’AdCFauprès d’une centaine de communautés a permis d’apportercet éclairage, dont les principaux éléments sont présentésdans cet article (2).

Renouveau des politiques locales et implicationaccrue des communautés depuis 2004L’obligation faite aux communautés d’élaborer un nouveauPLH plus territorialisé et plus opérationnel, la focalisationdes débats sur la crise du logement, la hausse des prix de l’im-mobilier et les difficultés rencontrées par les ménages mo-destes en secteur urbain ne sont pas étrangères au «renou-veau» des politiques locales de l’habitat au cours des cinqdernières années, qui concerne aussi bien les communautésdélégataires que les autres. Aux communautés engagées delongue date dans une politique de l’habitat, délégataires desaides à la pierre et dotées de moyens d’actions considérables,s’opposent des communautés de faible poids démographique,plutôt situées en marchés détendus, dont l’élaboration d’unPLH peut même être récente ou des communautés franci-liennes où la compétence logement est largement exercée parles communes. Entre ces deux extrêmes, une majorité decommunautés, relevant plutôt de marchés «moyennementtendus» poursuivent la construction d’une politique de l’ha-bitat adaptée à leur territoire, élargissent progressivementleurs gammes d’intervention et se dotent de moyens accrus.

Parmi les évolutions 2004/2009 les plus marquantes, onpeut citer la généralisation des PLH au sein de communau-tés auparavant dépourvues de documents de planification dece type, la volonté de décliner le PLH dans les documentscommunaux d’urbanisme, l’élargissement des domainesd’intervention aussi bien chez les communautés délégatairesdes aides à la pierre (une communauté d’agglomération surdeux) que chez les non délégataires, la montée en puissancede nouveaux critères d’éligibilité aux aides locales, dont aupremier chef, l’éco-conditionnalité et la «mixité» territorialeou sociale, quel que soit le domaine d’intervention concerné.Le corollaire de ces évolutions se traduit par un renforcementdes équipes locales et une évolution sensible des aides fi-nancières qui atteignent un niveau moyen de 26 euros/ha-bitant en 2008, plus élevé chez les délégataires. Pour ces der-niers, les aides financières apportées ont un effet multipli-cateur sur les aides directes de l’État compris entre 0,5 et 2pour les communautés les plus fortement impliquées.

Zoom sur les domaines d’interventiondes communautésDéveloppement et amélioration du parc social, poli-

tique de la ville et action foncière forment le triptyquemajeur de l’intervention des communautés urbaines etd’agglomération. Les politiques de développement et d’amé-

lioration du parc locatif social mobilisent ainsi plus de lamoitié des budgets d’investissement: 70% des communautéssoutiennent le développement de l’offre locative sociale,neuve ou non, 60% financent des structures d’hébergementet quelque 40% apportent leur concours à la réhabilitation dupatrimoine; en outre, 80% des communautés dotées d’uneZUS interviennent au titre de la politique de la ville. Consi-dérée comme un préalable ou un complément indispensableau développement du parc locatif social, l’action foncièreconcerne les deux tiers des communautés et s’est considéra-blement renforcée depuis 2004.

Au-delà des seuls aspects quantitatifs, les critères d’éligibilitéadoptés pour l’attribution des aides locales poursuivent desobjectifs qualitatifs et les formes d’intervention sont variées: • Développement et amélioration du parc: les aides appor-tent le plus souvent un appui essentiel à l’équilibre financierdes opérations. L’action de la communauté vise à développerle parc de logements sociaux et très sociaux tout en recher-chant la mixité des programmes via notamment la taille deslogements.

DOSSIER

• Action foncière : certaines communautés participentdirectement aux acquisitions foncières et portent elles-mêmes le foncier, d’autres soutiennent financièrementl’intervention en complément des autres financeurs etoctroient une subvention spécifique aux communes ou auxopérateurs Hlm chargés de l’acquisition, d’autres enfinprennent appui sur les établissements publics fonciers(EPF) d’État ou les EPF régionaux, leur laissant le soin duportage des terrains. Les plus interventionnistes ont déve-loppé des outils communautaires propres, dont une dizained’EPF locaux à vocation communautaire, la mise en placed’un fonds d’intervention et de minoration foncière ou bienencore l’élaboration de schémas stratégiques assortis deplans d’action foncière.• Politique de la ville : les communautés interviennent sousdes formes assez diverses, allant de la participation à l’éla-boration du projet ou à son suivi à l’appui à l’ingénierie com-munale et/ou au relogement et bien sûr au financement desactions de démolitions, reconstructions ou réhabilitation oudu relogement.

Le soutien à la réhabilitation du parc privé, effectifpour les trois quarts des communautés, est le deuxièmedomaine privilégié d’intervention des collectivités, afinde concourir à la réalisation des objectifs du Plan de cohésionsociale et des priorités affichées par l’Anah: production de lo-gements locatifs à loyers maîtrisés, sociaux, très sociaux ouintermédiaires, mobilisation du parc vacant pour développerl’offre locative, lutte contre l’habitat indigne, amélioration deslogements des propriétaires à faibles revenus, accessibilité etadaptation des logements et, plus récemment, améliorationde la performance énergétique. Selon les marchés et la si-gnature ou non d’une convention de délégation, l’implicationprend des formes diverses :• aides aux propriétaires occupants allouées par 70% des dé-légataires et près de 50% des non délégataires ;• aides aux propriétaires bailleurs allouées par 90% des dé-légataires et 60% des non délégataires ;• aides aux copropriétés mises en place par 30% des com-munautés enquêtées, mais 50% dans les secteurs tendus,qui concentrent en 2009 près de 90% des engagements de

47

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

48

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

l’Anah en faveur des copropriétés, dont 70% pour l’Ile-de-France.

La prise en compte de publics spécifiques, jeunes, per-sonnes âgées et gens du voyage, s’affiche comme une prioritécroissante des communautés :• gens du voyage: deux tiers des communautés financentl’aménagement et/ou le fonctionnement des aires d’accueil,voire la production d’habitat adapté ;• jeunes actifs ou étudiants : près d’une moitié de commu-nautés intervient au titre du budget de fonctionnement d’unComité local pour le logement autonome des jeunes(CLLAJ), un foyer de jeunes travailleurs (FJT) ou une asso-ciation d’accueil ou d’hébergement des étudiants ;• personnes âgées : un quart des communautés soutientl’adaptation des logements privés ou publics.

Entre 2004 et 2009, le soutien à l’accession sociale est pro-gressivement devenu un domaine d’intervention à part en-tière, les communautés partageant avec l’État, dans leurgrande majorité, le souci d’offrir aux candidats à l’accessionune possibilité de parcours résidentiel et de favoriser la mo-bilité dans le parc social. Alors qu’avant 2007, seules de rarescommunautés proposaient des aides aux particuliers, unenouvelle génération d’aides locales a vu le jour en 2008 etplus encore en 2009. L’entrée en vigueur, le 1er janvier 2007,de deux nouveaux modes d’aide au logement neuf, à savoir lamajoration du PTZ et la création du Pass-foncier®, en casd’aide d’une collectivité locale, a conduit deux tiers des com-munautés à mettre en place une aide locale, dans une pers-pective de lutte contre l’étalement urbain et de maintien surleurs territoires de ménages jeunes et actifs, enclins oucontraints par nécessité financière de s’éloigner de leur lieude travail pour acquérir un logement neuf.• Critères d’éligibilité aux subventions et prêts locaux, par-fois plus sélectifs que les règles nationales, sont motivés pardes préoccupations environnementales ou sociales. La vo-lonté de maîtriser le budget dévolu à ce type d’actions n’esten outre pas étrangère à l’édiction de critères parfois très res-trictifs.• Autres formes d’interventions et territoires privilégiés : enmarchés tendus, la production de logements dits à coûtsmaîtrisés, inférieurs selon les cas de 20 à 25% au prix du mar-ché vient en complément de l’aide apportée aux ménages ;leur production relève souvent d’opérations mixtes où unepart de l’offre est vendue au prix du marché. La constructionde programmes neufs dans des quartiers éligibles à la poli-tique de la ville s’affirme en outre comme un axe importantdes politiques locales

Les études et observatoires, le soutien à l’ingénieriecommunale et aux structures associatives se sont nette-ment développés depuis 2004.

Au titre des documents stratégiques, figurent en premier

lieu le PLH mais aussi les études préalables à la signatured’une convention de délégation, la réalisation de schémas dulogement étudiant, des études de définition de la stratégie vis-à-vis du parc privé ou bien encore des études de stratégie fon-cière. Les études opérationnelles touchent surtout le parcprivé, le repérage foncier ou celui des sites mutables, ainsi queles besoins en logements des jeunes. 90% des agglomérationsdisposent désormais d’un observatoire de l’habitat et plusd’un tiers des communautés apporte un appui à l’ingénieriecommunale, de nature à faciliter la déclinaison au plan com-munal des objectifs communautaires. À noter que les mis-sions d’évaluation se font encore rares.

Et demainMises en situation de responsabilité avec la délégation desaides à la pierre, les communautés semblent avoir relevé ledéfi et investissent de façon de plus en plus active l’ensem-ble des champs d’intervention dans le domaine de l’habitat.À ce titre, elles développent des partenariats de plus en pluscomplexes avec les nombreux opérateurs publics et privésintervenant dans ce domaine, tandis que les exigences qu’onleur soumet sont croissantes et les aides de l’État à la pierreen diminution.

Cette première étape dans la décentralisation des poli-tiques locales de l’habitat, qui devra faire l’objet d’évaluationsplus poussées, appelle pour les communautés les plus enga-gées à franchir un pas supplémentaire en faveur d’une plusgrande territorialisation de ces politiques et d’une gouver-nance locale plus affirmée.

La mise en route de la réforme territoriale qui devrait dé-boucher sur des périmètres plus en rapport avec les bassinsd’emploi et d’habitat va dans ce sens. Les communautés s’yvoient confier un rôle clé en matière d’évolution de leurspérimètres, d’organisation de la gouvernance locale, de ren-forcement de leurs compétences dans une logique de co-production avec les communes. Les politiques locales del’habitat conduites sur les territoires intercommunaux de-vraient en sortir renforcées. �

CLAIRE DELPECH, responsable des Politiques de l’habitat, ADCF

BÉATRICE HERBERT, chargée des Politiques locales, ANIL

(1) Rapport public thématique, les aides à la pierre: l’expérience desdélégations de l’État aux intercommunalités et aux départements,mai 2011.(2) Les politiques de l’habitat des communautés et communautésurbaines et d’agglomération depuis la loi libertés et responsabili-tés locales, Décembre 2010. Disponible sur: www.adcf.org/habitat-et-logement.html et www.anil.org

DOSSIER

49

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Le projet Reims 2020 qui regroupedix villes (le G 10) mène un travail deprospective sur son avenir auquel s’estassociée l’ARCA, l’Union sociale pourl’habitat Champagne-Ardenne,concernant la place du logement.

Champagne-Ardenne est une région tout à fait para-doxale. C’est celle qui perd le plus de population touten ayant le plus fort pourcentage de logements Hlm,dont Reims (à 43%). Comment faire de l’aggloméra-

tion une métropole qui compte à l’horizon 2020? C’est toutela réflexion de Reims 2020 qui concerne l’agglomération etqui s’ouvre à dix villes, le G 10, soit un bassin de vie de prèsd’un million d’habitants. : Reims, Châlons-en-Champagne,Epernay, Vitry-le-François, Charleville-Mézières, Sedan, Re-thel, Soissons, Château-Thierry et Laon. Reims représente80% de son agglomération, c’est la douzième ville de Francemais seulement la 29e agglomération, avec 218375 habitants.

Dévoilé fin 2010, le projet a été conçu par trois équipesd’urbanistes. L’idée est d’inventer une métropole «multipo-laire» qui permette à la fois de bénéficier d’une visibilité in-ternationale et d’équipements publics, tout en respectantles spécificités de chaque ville. « Cette démarche est unechance pour nous, organismes logeurs, indique Patrick Baudet,président de l’Union sociale pour l’habitat de Champagne-Ardenne (ARCA), et nous avons demandé à y participer. En ef-fet, il s’agit d un vrai travail de prospective, en lien avec la ré-vision du PLH de l’agglomération et du PLU de la ville».

Pour Adeline Hazan, maire de Reims, «la question centralede ce projet est celle du “vivre ensemble” et d’une nouvelleconception de la ville. Penser autrement la ville, c’est rompreavec la mixité fonctionnelle et un modèle qui crée de la ségré-gation et de l’isolement. Le projet se décline sur trois échellesde territoires fortement interdépendants : celle de la ville deReims, celle de l’agglomération et du Pays rémois et celle du G10. La communauté d’agglomération rémoise est limitée à sixcommunes, alors que le bassin de vie en compte plus de 140.Nous devons considérer notre territoire commun, celui du paysrémois comme un espace de projet permettant d’approcher

une taille opérationnellepertinente».

Parallèlement à ce projet, un G3 composé d’élus et encou-ragé par le secrétaire d’État au Logement, Benoist Apparu,élu de Champagne-Ardenne, travaille sur la métropolisa-tion de l’axe Reims/Châlons/Epernay.

Sur les territoires rémois, l’agence d’urbanisme a favoriséla création d’un Club des professionnels de l’immobilier, re-groupant les acteurs privés et publics, qui mène des ré-flexions prospectives.

S’appuyant sur toutes ces initiatives, l’ARCA a engagé untravail de prospective sur deux pôles économiques dyna-miques – Reims et Troyes – et deux départements en diffi-cultés qui perdent le plus de population: les Ardennes et laHaute-Marne. Les premières études portent sur la place dulogement dans le G 10 et dans la Haute-Marne, départe-ment en déprise.

Du côté des organismes Hlm, dans le cadre du réseauRACHEL (Réseau des acteurs champardennais de l’habitatet du logement), l’ARCA a créé un Observatoire de l’habitaten Champagne-Ardenne dont les données sont disponiblesà l’échelle intercommunale, départementale et régionale. En-fin, l’ARCA demande à être gestionnaire interdépartementaldu traitement de la demande de logement, pour chacun desquatre départements, avec le serveur national. � S. M.

Reims 2020 Du G10 au G3

La région en chiffres• La région compte 1,337 million d’habitants et a enregis-tré une perte de 10000 habitants entre 1990 et 2008.

• L’Aube (299704 habitants en 2006) est le seul départe-ment à connaître une hausse de population.

• La Marne (565840 habitants en 2006) est stable.• Les Ardennes (285645 habitants en 2006) et la Haute-Marne (187654 habitants) perdent des habitants depuisles années 1990, cette dernière étant actuellement ledépartement qui perd le plus d’habitants en France.

• Plus de 2200 logements financés en 2009.• Un parc de 137000 logements (soit 24% du parc totalde logements) qui loge 22,64% de la population; loyermoyen: 4,4 euros par m2.

50

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

La prise en compte du phénomène de métropolisation à l’échelle mondialeLa région capitale concentre toujours davantage la produc-tion de valeur de la France. Elle représente aujourd’hui prèsde 30% du PIB national et a progressé de plus de 5 points envingt ans, traduisant la capacité de création de richesses dela métropole francilienne et son effet d’entraînement sur ledéveloppement d’autres régions. Néanmoins, sa perfor-mance en comparaison de ses rivales mondiales paraît stag-ner voire régresser.

De même, le dynamisme métropolitainfrancilien est moindre comparé à celui detoute la France: entre 1993 et 1995, l’em-ploi salarié privé n’y a crû que de 11% alorsqu’il a augmenté de près du double au ni-veau national ; le solde migratoire depuisles années 1990 est négatif de façon pé-renne, du fait notamment des départsd’actifs des classes d’âge intermédiaire.

Cette observation renvoie à l’ouvrage deLaurent Davezies «La République et sesterritoires : la circulation invisible des ri-chesses» (voir Habitat et Société n°50,page 70). Laurent Davezies expliquepourquoi les territoires considérés et affirmés comme les lieuxde production de la valeur ajoutée et de la compétitivité éco-nomique nationale (en premier lieu, la métropole francilienne)se révèlent en même temps, ceux qui affichent des données

de développement, notamment social et humain, les plus cri-tiques (taux de chômage, précarité…) et qui apparaissent alorscomme de moins en moins attractifs. Laurent Davezies rap-pelle aussi les dangers d’une situation qui fait reposer le dé-veloppement de certains territoires sur une croissance sansdéveloppement d’autres territoires. Cela questionne la capacitéde nos sociétés à définir des politiques publiques permettantde produire du développement humain sur les territoires oùil y a de la croissance économique.

Cet affaiblissement de la performancefrancilienne se manifeste aussi par unepanne du «bien vivre», le trait le plus vi-sible étant la montée des inégalités socialeset spatiales avec d’un côté, un appauvris-sement progressif des grands quartiersd’habitat social et de l’autre, une spéciali-sation sociale renforcée des quartiers lesplus riches. C’est dans la région la plusriche, la plus compétitive et la plus pro-ductrice que la pauvreté a le plus augmenté.

Les facteurs explicatifs de ces pannesmétropolitaines sont multiples et tiennentpour une bonne part à des phénomènessocio-économiques territoriaux ou natio-

naux. Néanmoins, l’un des facteurs propre à l’Ile-de-Francetient au développement de fonctions d’excellence éclatées, enarchipels, qui sont certes très performantes, mais qui souf-frent d’une intégration urbaine insuffisante (cohérence des

Ile-de-FranceLes organismes Hlm et le Grand Paris

DOSSIER

La région Ile-de-France connaît des bouleversements institutionnels sans précédent.Rarement les questions métropolitaines et urbaines n’auront été autant débattues.Les réflexions en matière de planification, projet urbain, droit de l’urbanisme, villedurable, urbanisme opérationnel, développement de l’offre, gouvernance… ouvrentsans conteste des perspectives nouvelles de développement à l’ensemble des acteurséconomiques et sociaux, et en particulier aux acteurs de l’habitat.

L’Ile-de-France

• 11,8 millions d’habitants, soitenviron 19% de la populationfrançaise, répartis sur 2,8% duterritoire national

• 30% du PIB national, 22% desrevenus des ménages français

• 8 départements1281 communes112 intercommunalités

grandes fonctions urbaines ; habitat, transport, emploi, pro-jet urbain, équilibre territorial…).

Il s’agit donc désormais de penser la nouvelle donne queconstitue la métropole et ceci, dans la perspective de déve-loppement durable; ce qui nécessite à la fois de garantir la per-formance des fonctions métropolitaines d’envergure mondiale,c'est-à-dire la création de valeur par la métropole et de ren-dre durable le processus d’organisation de l’espace urbain. Cesont les défis auxquels les décideurs franciliens sont désor-mais confrontés et qui sous-tendent les principaux projets mé-tropolitains en cours aujourd’hui.

Le projet du Grand ParisLa métropole francilienne avait besoin d’un projet ambitieuxpour jouer son rôle dans la compétition mondiale et appor-ter à ses habitants un cadre de vie et des services de qualité.En réponse à ces défis, le Grand Paris dépasse de loin la sim-ple problématique des réseaux de transports car il s’agit d’unerefondation de la géographie urbaine, sociale et économiquedu bassin parisien et au-delà, jusqu’au Havre.

D’abord, un concours a été lancé auprès de dix équipes d’ur-banistes architectes, (l’AORIF avait consacré son assemblée

générale de 2009 à auditionner et questionner une deséquipes). Puis, une loi a été promulguée le 3 juin 2010 qui, parla création d'un réseau de transport public de voyageurs (Ti-tre III), maillant les territoires de projet du Grand Paris en-tre eux et avec le reste de l’agglomération de la région Ile-de-France, a pour objet de susciter un développement économiqueet urbain structuré défini et réalisé conjointement par l'Étatet les collectivités territoriales.

Ensuite, des débats publics ont été organisés autour dedeux projets de transport : celui du Grand Paris promu parl’État et celui de la Région, Arc Express. Un consensus a ététrouvé entre l’État et la Région en janvier dernier sur unprojet commun Grand Paris-Express, avec une soixantainede gares.

Enfin, une quinzaine de contrats de développement terri-torial (CDT), prévus par l’article 21 de la loi sur le Grand Pa-ris, pourront être signés entre l’État et les communes ou EPCI,dont le territoire est compris dans un des grands territoiresstratégiques de l’Ile-de-France et notamment, autour des garesdu réseau Grand Paris-Express.

Ces contrats participent à l'objectif de construire chaque an-née 70000 logements géographiquement et socialement

51

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

52

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

adaptés en Ile-de-France et contribuent à la maîtrise de l'éta-lement urbain.

Le Grand Paris entre dans une phase opérationnelleL’objectif de construction de 70000 logements par an né-

cessite un effort d’augmentation de près de 40% de la pro-duction actuelle, notamment pour l’offre nouvelle « libre»;pour leur part, les organismes Hlm franciliens sont d’ores etdéjà entrés dans la dynamique du Grand Paris puisqu’ils re-présentent, en 2010, près de 38% des 50000 logements au-torisés, grâce notamment au plan de cohésion sociale et au plande relance. L’objectif des 70000 logements a fait l’objetd’une territorialisation présentée par le Préfet de région et areçu un avis favorable du Comité régional de l’habitat, le 16juin dernier.

Ces 70000 logements à construire par an, territorialisés sur37 grands bassins de vie, se décomposent de la manière sui-vante: 35000 permettent le maintien de la population en place,25000 répondent aux besoins nécessaires afin d'accueillir lespopulations nouvelles et 10000 répondent aux besoins sup-plémentaires liés au développement économique du GrandParis. Ces derniers 10000 logements seront concentrés surles territoires des CDT prévus par la loi Grand Paris.

La loi du Grand Paris prévoit que les CDT – qui peuvent en-traîner la modification des PLU et anticipant sur la révisiondu Sdrif – doivent être signés dans un délai de 18 mois aprèsla parution du décret fixant le schéma d'ensemble du réseaude transport du Grand Paris. Ces CDT nécessiteront égalementla modification des PLH en cohérence.

Enfin, des réflexions sont en cours actuellement sur la miseen œuvre «d’un plan logement» en Ile-de-France, qui com-

prendrait notamment un dispositif visant à aider «les mairesbâtisseurs» en matière de financement d'équipements publicssur les communes qui construisent du logement.

Par ailleurs, le chantier de «l'urbanisme de projet » conduitpar l’État devrait se décliner sur les territoires couverts pardes contrats de développement territorial.

La Région doit mettre en révision le SDRIF à l’automne, pourune mise en cohérence avec le «Grand Paris». Le Conseil ré-gional engage également une étude sur l’opportunité de la créa-tion d’un SYLIF (syndicat du logement en IdF), qui pourraitconstituer une autorité organisatrice du logement.

Les orientations du syndicat d’études Paris-Métropole(195 collectivités adhérentes) concrétisent le souhait des col-lectivités territoriales de peser dans le débat métropolitain.Il est à noter l’engagement pris par le comité syndical en datedu 27 mai dernier en faveur de la mixité fonctionnelle et so-ciale. Cet engagement porte notamment sur l’accroissementde l’effort de construction avec un objectif de production d’aumoins 30% de logements sociaux sur les 70000 logements àproduire par an et sur la nécessité d’une mise en cohérencedes documents d’urbanisme avec le projet métropolitain enincluant une exigence de densification urbaine. Cet engage-ment est assorti d’une demande, en direction de l’État, demoyens financiers et réglementaires et d’adaptations légis-latives et fiscales (sécurisation face aux recours abusifs,aides aux collectivités bâtisseuses, politique fiscale contre la

DOSSIER

Les organismes franciliens: des opérateursclé de l’habitat, dans une zone tendue

Un territoire tendu du fait d’une crise structurelle dulogement, qui touche l’offre et la construction de toutesles catégories de logements:• 20% de la population française en IdF pour 10% de laconstruction totale de logement;

• Près de 400000 ménages demandeurs d’un logementsocial

• 65% de la demande nationale DALO se trouve en IdF.Cela en dépit d’un parc social important et d’organismesmobilisés pour son développement:• 30% à 40%, suivant les années, de la constructionneuve en IdF

• 25% de la production nationale de logements sociauxréalisée en IdF.

rétention foncière et politique globale de régulation desprix du foncier…).

Et enfin, la montée en puissance des agglomérations se tra-duit par des responsabilités largement renforcées en matièrede politique de l’habitat (la coopération intercommunale a pro-gressé en Ile-de-France avec 112 intercommunalités – don-nées au 1er janvier 2011), et d’ici quelques mois, une obligationd’achèvement de la carte intercommunale en grande couronneet des dynamiques de regroupement en petite couronne.

Les investissements des collectivités dans le champ de l’ha-bitat se traduisent aujourd’hui par une progression de la qua-lité des projets territoriaux définis à des échelles plus perti-nentes avec notamment, une intégration progressive par lesélus communaux de la logique communautaire.

Les communautés d’agglomérations et une partie des com-munautés de communes ayant l’obligation de se doter d’un pro-gramme local de l’habitat, celui-ci s’est progressivement im-posé comme le document stratégique de planification et de pro-grammation en matière de politiques locales de l’habitat.

Cette nouvelle gouvernance territoriale modifie le rôle desacteurs en charge des politiques territoriales et notamment,des organismes Hlm, car c’est à cet échelon territorial, que sedéfinissent la place et le rôle que la collectivité territoriale vadonner au logement social. D’autant que les nouveauxcontrats de développement territorial seront conduits en par-tenariat entre l’État et les collectivités concernées.

53

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Grand Paris et construction de logementssociaux: extraits du cahier d’acteurs del’AORIF/USH dans le cadre du débat publicsur les réseaux de transport

Conditions opérationnelles et financières à réunir pour laconstruction de logements sociaux dans les projets urbainsliés aux réseaux de transport.

Affiner et renforcer la territorialisation des objectifs deconstruction dans les documents stratégiques territo-riaux. La loi relative au Grand Paris confie au préfet derégion la territorialisation des objectifs de production delogements neufs, par secteurs territoriaux et pour trois ans,dont les PLH devront tenir compte. Elle offre la possibilitéde conclure entre le Préfet et les collectivités territoriales,des contrats de développement territoriaux, précisantnotamment le nombre de logements à construire, dont lepourcentage de logements locatifs sociaux et d’accessionsociale à la propriété. Le Mouvement Hlm est satisfait deces dispositions.

Réserver du foncier à destination du logement social.Outre la création de zones d’aménagement différé, il estindispensable de généraliser dans les PLU, l’utilisation deservitudes réglementaires relatives aux emplacementsréservés et aux secteurs de diversité sociale ; d’encouragerles mesures d’urbanisme favorables au logement social.

Réunir les conditions financières nécessaires à laconstruction du logement social. Les acteurs Hlm craignentqu’une trop forte pression sur les bilans d’aménagementconduise mécaniquement à de hauts niveaux de chargefoncière, au détriment du logement social. Sur les territoiresstratégiques, il apparaît donc souhaitable de concevoir desmodes d’intervention qui rendent possible le montagefinancier d’opérations de logements sociaux et le dévelop-pement de missions foncières confiées à des opérateurspublics.

Reconstituer les réserves foncières existantes destinéesà l’habitat social, qui seraient nécessaires aux projets detransport. Il convient de vérifier qu’elles soient reconsti-tuées au bénéfice des organismes à titre gratuit et dans dessecteurs bien situés et bien desservis.

Une loi de programmation pour le logement social en Ile-de-France

54

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Le projet territorial de l’AORIFFace à ces défis et à ces évolutions qui modifient la gouver-nance des politiques de l’habitat, l’AORIF qui regroupe 140organismes Hlm a adapté son organisation pour que la pro-fession soit partie prenante dans la définition des politiquespubliques de l’habitat aux échelles où elles se définissent.Cette organisation facilite l’expression de chaque organisme,tout en assurant la cohérence de l’ensemble des actionsconduites sur les territoires avec les orientations de la mé-tropole régionale. C’est l’objet du projet territorial de l’AORIFadopté par le conseil d’administration en novembre 2010.

En effet, si chaque organisme développe, en fonction desa stratégie patrimoniale, son activité avec les communes

détentrices du droit des sols, il doit désormais se faire en-tendre pour peser le plus en amont possible dans la défini-tion des orientations au niveau intercommunal (PLH, Pro-jet de territoire… et bientôt contrats de développementterritorial). Car le contenu de ces décisions conditionne enaval les possibilités à agir au niveau communal (program-mation, volume et typologie, accès au foncier, aides finan-cières, politiques de peuplement…).

Mais, la spécificité du tissu des organismes en Ile-de-France, se traduit par de nombreux organismes implantéssur les mêmes territoires, sans jamais de bailleur en situa-tion majoritaire. Cette situation nécessite alors un pointde vue partagé et défendu par l’ensemble des organismessur la stratégie de la profession sur chaque territoire.

La coordination de la Profession s’effectue de la ma-nière suivante :

À l’échelle intercommunale: • quatre dispositifs territoriaux de projet sur quelques ag-

glomérations ciblées en grande couronne.• Une réflexion en cours en petite couronne sur les territoires

à fort enjeu pour la Profession.À l’échelle départementale:une nouvelle mission de veille

territoriale et d’alerte confiée aux délégations départemen-tales de l’AORIF.À l’échelle régionale : une commission Territoires en

charge du pilotage politique du projet.

L’AORIF - L’Union sociale pour l’habitatd’Ile-de-France

• L’AORIF est l’organisation professionnelle au service desorganismes franciliens de logement social

• 140 organismes Hlm adhérents• 24000 salariés dans les organismes d’IdF• Les loyers et charges quittancés représentent 8 milliardsd’euros

• 4 milliards d’euros d’investissement en production delogements sociaux

50 000

40 000

30 000

20 000

10 000

0

60 000

70 000

80 000

< à5

5 à< 6

6 à< 7

7 à< 8

8 à< 9

9 à< 10

10 à< 11

11 à< 12

12 à< 13

13 à< 14

14 à< 15

15 à< 16

16 à< 17

17 à< 18

18 à< 19

19 à< 20

20 à< 21

21 à< 22

22 à< 23

23 à< 24

24 à< 25

25 à< 26

26 à< 27

27 à< 28

28 à< 29

29 à< 30

30 à< 31

31 à< 32

32 à< 33

33 à< 34

34 à< 35

35et +

90 000 PLA-IPLUS PLS PLI &

Scellier socialRobien recentré

Parc locatif social

Parc locatif privé

Nom

bre

de lo

gem

ents

Des chaînons encore manquants dans l’offre de logement… entre l’hébergement et le logement social ordinaire, entre le locatif social et le locatif privé

DOSSIER

Le projet territorial de l’AORIF vise à aider les organismesà se positionner en amont des projets, pour être acteurs despolitiques territoriales. Les organismes Hlm, qui logent prèsd’un tiers de la population francilienne, s’engagent par ce pro-jet à porter à connaissance des élus une analyse de la situa-tion du logement social, ses enjeux, ses contraintes et sesatouts. En effet, la contribution des organismes aux politiquesterritoriales va au-delà du seul logement : ils sont des acteurséconomiques locaux, partenaires de l’aménagement et por-teurs de solidarité et de lien social.

Enfin, l’AORIF veille au niveau régional à l’articulation «lo-cal/global », car les politiques de l’habitat, en Ile-de-France,transcendent souvent l’échelle des intercommunalités et desdépartements. �

MARTINE PEYROU-TEITGEN,

L’Union sociale pour l’habitat d’Ile-de-France (AORIF)

Le mouvement professionnel en Ile-de-France

Plus d’1,2 million de logements locatifs sociaux, gérés parplus de 120 organismes• 25% des résidences principales d’IdF• 3 millions de personnes logées dans le parc locatif social• Plus de 85% de logements conventionnés• 95% du patrimoine est situé dans la zone aggloméréeUn parc social qui souffre de trop fortes concentrations depopulations cumulant des difficultés économiques etsociales sur quelques territoires.• 50% du parc concentré sur 10% des communes;• 30% du PNRU consacré à l’IdF sans pour autant répondreà tous les besoins.

55

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

56

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Fin 2010, la Communauté urbaine deBordeaux lance une démarcheprospective à horizon 2030, mobilisantl’ensemble des acteurs locaux dont lesorganismes Hlm par le biais de leurConférence départementale de Gironde.

Bordeaux se voit millionnaire en 2030 (930000 ha-bitants en 2035). Les vingt années précédentes, ellea accueilli 230000 nouveaux habitants, soit 145000ménages supplémentaires qu’elle a dû loger dans

170000 logements créés, soit 9000 logements par an contre5000 en 2010. Une hausse importante de cette population estdue aux personnes âgées et aux jeunes, des personnes vivantseules. Le foncier disponible à l’intérieur de la Communautéurbaine est désormais épuisé.

Ce scénario est-il crédible?La conférence départementale Hlm de la Gironde y répond

par trois interrogations :• Le développement démographique est lié au développement

économique et à la capacité de la métropole à attirer de nou-veaux acteurs économiques;

• La métropole a-t-elle vraiment la capacité à retenir ces po-pulations nouvelles face à des villes et villages de Girondequi souhaitent légitimement se développer et leur offrir uncadre de vie correspondant à leurs aspirations?

• Les formes nouvelles de travail plaident-elles pour la den-sification de la ville? Du côté de la CUB, son président Vincent Feltesse, égale-

ment maire de Blanquefort depuis 2001 et président de la Fé-dération nationale des agences d’urbanisme (FNAU) depuis2010, explique que la planification et la prospective se fontdésormais essentiellement à l’échelle territoriale urbaine, lePlan ayant disparu et les contrats de projet État/régions ayantperdu de leur force. «La démarche prospective “Bordeaux mé-tropole 3.0” s’inscrit dans un horizon de vingt ans car il est dif-ficile de se projeter au-delà. De nombreux projets sont actuel-lement conduits sur le territoire de la CUB, en termes de loge-ments et d’investissements publics. Nos enjeux concernent lavision stratégique et la gouvernance. Dans la décennie précé-

dente, ils étaient centrés sur des projets urbains, le tramway, larequalification des espaces publics. L’enjeu majeur aujourd’huiest de passer du projet urbain au projet métropolitain, ce qui élar-git le jeu d’acteurs et le rend plus complexe. La délibération dela CUB sur le projet de construire 9000 logements par an survingt ans contre 5000 actuellement a été adoptée à l’unanimité».

Bordeaux Métropole 3.0 associe des cycles de confé-rences, un conseil scientifique, un partenariat avec la Dataret l’Insee, un appel à contributions dont celle de la Conférencedépartementale Hlm de Gironde. L’idée est égalementd’adapter la démarche des “indicateurs de développement hu-main” de la commission Stiglitz au projet métropolitain.

L’agence d’urbanisme de Bordeaux anime un comité desgrands projets (avec le maire, le préfet de région, le présidentdu Conseil général, le président de la CUB et d’autres parte-naires) qui se réunit trois fois par an pour élaborer une feuillede route sur l’ensemble des projets ayant un impact sur l’es-

Bordeaux Du projet urbainau projet métropolitain

DOSSIER

57

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

pace métropolitain. Elle participe également à la coordina-tion des Autorités organisatrices des transports.

« Dans la CUB, “l’urbanisme négocié” consiste à conduire desprojets, à partir d’un portage politique très marqué, avec lesconcepteurs et les opérateurs, comme dans l’opération “50000logements pour les transports collectifs”, poursuit Vincent Fel-tesse. Une dizaine de maires se réunit tous les mois autour duprésident de la CUB, des équipes de concepteurs, des promoteurset des bailleurs sociaux pour conduire des programmes de lo-gements avec des critères de qualité urbaine et de mixité. Il fautréfléchir de manière globale et proposer une vision partagée parla population et l’ensemble des acteurs. Il faut aussi marier leséchelles de temps, bien articuler les documents de planification.Les pôles métropolitains constituent un véritable enjeu pour desacteurs comme les bailleurs sociaux qui gèrent du patrimoinesur les territoires».

Pour la Conférence départementale Hlm de Gironde,comme l’explique sa directrice, Sylvie Régnier, «la démarcheBordeaux Métropole 3.0 est l’occasion pour les bailleurs de pren-dre du recul et de s’interroger sur le devenir du parc, les modesde vie, l’évolution des métiers. Nous souhaitons faire valoir le

rôle du logement social dans le territoire, les questions à pren-dre en compte en matière d’habitat dans le projet métropolitain.Nous travaillons également sur la diminution des charges et surle produit logement afin de produire mieux et moins cher. Maisil est difficile de se positionner dans un horizon à vingt ans quandle court terme est aussi peu lisible».

Dans leur contribution à la démarche de la CUB, les orga-nismes Hlm acceptent le défi de construire davantage, maisréaffirment la nécessité de maintenir le parc en état d’at-tractivité. Ils estiment cohérentes et nécessaires les pers-pectives de densification de la ville à l’intérieur du périmè-tre communautaire mais rappellent la force des mouvementscentrifuges qui conduiraient à privilégier l’urbanisationdans la campagne girondine. Il faut donc créer un modèle al-ternatif puissant à l’habitat pavillonnaire dispersé. Enfin, enmatière de gouvernance urbaine, ils souhaitent participer dèsl’amont des projets, aux réflexions collectives sur le déve-loppement de la ville, la création d’éco-quartiers ou dezones à forte densité. �

SORAYA MÉHIRI

EUROPE

58

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

LE FEDER ET LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE

Continuer à investirLa révision du règlement FEDER pour 2014-2020 et des conditions d’éligibilité des pro-jets de rénovation thermique et de renouvellement urbain par les organismes Hlm estattendue pour septembre 2011. Mais d’ores et déjà, tout laisse à penser que le nouveaurèglement reprendra à son compte la proposition de l’Union sociale pour l’habitat desuppression du plafond des 4 % de l’enveloppe FEDER pour les investissements en ma-tière de rénovation thermique des logements sociaux. Et la proposition de budgetcommunautaire va encore plus loin avec l’introduction d’une obligation d’affecter aumoins 20 % de l’enveloppe FEDER nationale à la performance énergétique et auxénergies renouvelables. Retour sur le bilan et regard sur les enjeux à venir.

59

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

L’ouverture du FEDER, fin 2008, au finance-ment des projets d’investissement en matièrede rénovation thermique des logements sociauxa conduit à une forte mobilisation des acteurs

sur les territoires, sous l’impulsion et la coordination desassociations régionales Hlm.

Introduite à titre exploratoire, la révision du règlement FE-DER en faveur de la rénovation thermique des logements so-ciaux a montré son efficacité en dépit de son plafonnementà 4% de l’enveloppe nationale.

Le 28 novembre 2008, le Président Barroso avait proposéau Conseil et au Parlement d’adopter un plan européenpour la relance économique et financière. À ce titre, il avaitappelé les Etats-membres à repenser leurs programmesopérationnels régionaux des fonds structurels afin de consa-crer une part plus importante du FEDER aux dépensesd’investissements en faveur de la rénovation thermique deslogements sociaux, de leur efficacité énergétique et du dé-veloppement des énergies renouvelables. Adoptée, la révisiondu règlement du FEDER est entrée en vigueur le 10 juin 2009.

Cette révision du règlement FEDER, que l’Union sociale pourl’habitat appelait de ses vœux, a conduit à une forte mobili-sation des acteurs concernés en France et à une reprogram-mation effective du FEDER dans l’ensemble des régions à hau-teur de 320 M€ (230 pour les 22 régions métropolitaines et 90pour les départements d’Outre-mer). Plus de 46000 ménagesà revenus modestes ont ou vont bénéficier très prochainementde cette mesure. «Agir sur les charges de chauffage des ménagesà revenus modestes par la performance énergétique des logementssociaux, c’est agir activement contre la précarité, pour l’amé-lioration de leur pouvoir d’achat et l’augmentation de leurconsommation au niveau local. C’est donc agir également pourle développement local et l’emploi et la lutte contre le change-ment climatique. C’est progresser ensemble dans le sens des ob-jectifs de l’Europe 2020», comme l’a écrit Thierry Repentin, pré-sident de l’USH dans une lettre adressée à Manuel Barosso,président de la Commission européenne, qui accompagnait lebilan à mi-parcours de l’utilisation du FEDER (1).

L’Union sociale pour l’habitat et la Fédération nationale desassociations régionales Hlm assurent un suivi permanent dela mise en œuvre de cette mesure. À ce titre, l’USH et six as-sociations régionales Hlm ont été auditionnées par le Parle-ment européen le 9 décembre 2010 à l’initiative de la dépu-tée Karima Delli (Vert-FR) sur les conditions de mise en oeu-vre de la mesure en France ainsi que par le Comité de coor-dination des fonds structurels (COCOF) à la demande de laCommission européenne (DG Regio).

Forte mobilisation des organismes Hlm

Une expérimentation réussie!

Une expérimentation réussie : deux ans après l’ouver-ture du FEDER à la rénovation énergétique des loge-ments sociaux français, le bilan est sans conteste posi-tif. 82% de l’enveloppe allouée a été consommée dansdes opérations représentant un milliard d’euros de tra-vaux, générant près de 15000 emplois dans les métiersdu bâtiment, filière non délocalisable. 50000 ménageslocataires aux revenus modestes ont ainsi bénéficiéd’un logement rénové. Le FEDER vient soutenir leMouvement Hlm dans son engagement de procéder àla réhabilitation des 800000 logements les moins per-formants d’ici 2020 dont 100000 les deux premièresannées. Au 30 juin 2011, promesse tenue!

La totalité de la ligne financière – plafonnée à 4% del’enveloppe FEDER nationale – sera consommée d’ici lafin de l’année. Pour poursuivre leur effort, des Régionset des bailleurs sociaux, ainsi que nos 400 000 loca-taires en situation de précarité énergétique, ont au-jourd’hui besoin d’aller au-delà du plafond des 4 %,particulièrement en Ile-de-France, dans le Nord Pas-de-Calais, en Rhône-Alpes et Poitou-Charentes. C’est laraison pour laquelle j’ai adressé au Président de la Com-mission européenne, Monsieur Barroso, des proposi-tions concrètes en vue de la réforme de la politique decohésion 2013-2020, parmi lesquelles : éviter la rup-ture de programmation des crédits entre la fin de la pé-riode actuelle et la prochaine; déplafonner les fondsstructurels consacrés à la rénovation énergétique deslogements sociaux; soutenir des dispositifs spécifiquesd’animation et de communication régionales ou en-core former les ménages à optimiser le potentiel de ré-duction des dépenses de chauffage.

La mobilisation des fonds structurels européens estpour le Mouvement Hlm un double succès: celui de no-tre engagement sans faille pour réduire les charges denos locataires et améliorer leur confort ; celui de notrepoids à Bruxelles pour infléchir les politiques commu-nautaires et participer à la lutte contre le réchauffementclimatique. �

Thierry RepentinPrésident de l’Union sociale pour l’habitat

EUROPE

60

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Une mesure efficaceAu 31 mars 2011, soit 22 mois seulement après l’entrée en vi-gueur de la mesure en France, 208,5 millions d’eu-ros, soit 97% de l’enveloppe FEDER maximalefixée pour les régions hors Outre-mer, ont été re-programmés et affectés à des projets d’investisse-ment en matière d’efficacité énergétique des lo-gements sociaux. Sur ces 208,5 millions d’eurosprogrammés, 146 millions ont fait l’objet d’une dé-cision positive d’affectation, les autres étant encours d’instruction. L’aide moyenne du FE-DER s’élève à 2 886 euros par logement, soit enmoyenne 14% du montant total de l’investis-sement nécessaire au projet.

Dans de nombreuses régions, des dossierssont en attente d’instruction en raison du pla-fonnement de l’enveloppe. On évalue lemontant des dossiers en liste d’attente à en-viron 15 millions d’euros du FEDER pour un inves-tissement potentiel, actuellement gelé jusqu’en 2013, de 103millions d’euros. La mesure concerne potentiellement 110400ménages, pour un investissement total de 2,2 milliards d’eu-ros et 31000 emplois induits.

À l’échelle des régions françaises hors Outre-mer, les pro-jets soutenus par le FEDER au 1er mars 2011 représentent un

investissement total de 1,013 milliard d’euros de travaux de ré-novation thermique et immobilière, soit sept fois l’enveloppeFEDER engagée. Le FEDER a ainsi joué pleinement son rôle

de levier dans la mobilisation des cofinancements na-tionaux par les porteurs de projets et lefinancement effectif des projets d’in-

vestissement intelligent des organismesde logement social.

On estime à près de 15000 le nombred’emplois locaux induits par les travaux gé-

nérés par les projets d’investissement en ma-tière de rénovation thermique immobilière

soutenus par le FEDER. Sans compter quecela a contribué à structurer des filières locales

en matière de rénovation thermique immo-bilière.

Enfin, la baisse des dépenses de chauffagepour les ménages bénéficiaires, de l’ordre de

40 %, contribue à soutenir leur pouvoir d’achatet à stimuler le niveau de la demande interne.

Le gain annuel en pouvoir d’achat s’élève potentiellementde 360 à 1 000 euros par ménage. Appliqué aux 50 000 mé-nages bénéficiaires de la mesure au 31 mars 2011, le gain enpouvoir d’achat peut être estimé entre 18 et 54 millions d’eu-ros par an.

Les six propositions de l’USH pour investir dans l’avenir

À l’heure où la Commission européenne réfléchit aux priori-tés du futur budget de l’Union européenne et à l’avenir de sapolitique de cohésion 2013-2020, l’Union sociale pour l’habi-tat avance six propositions concrètes au président Barroso vi-sant à orienter l'action des autorités publiques en faveur d’in-vestissements dans l'efficacité énergétique des logements so-ciaux pour créer des emplois locaux, économiser l'énergie etlutter contre l’exclusion et la pauvreté:1- Éviter une rupture de programmation entre la fin de la pé-riode actuelle et la mise en œuvre de la prochaine période deprogrammation (2012-2013) en prenant une mesure excep-tionnelle transitoire.2- Mettre un terme à la période expérimentale de plafonne-ment à 4% de l’enveloppe FEDER nationale et la généraliserdans la prochaine période de programmation sans plafonne-ment de façon à libérer son potentiel de croissance et à per-mettre aux porteurs de projets d’investissement intelligent d’ac-croître leurs objectifs de performance énergétique et de ciblerles niveaux de classification les plus exigeants.3- Mettre à disposition des régions européennes des outils de

financement adaptés et flexibles. L’USH propose que le FEDERpuisse, en complément de la subvention, devenir un outil d’in-génierie financière de façon à générer un effet de masse plusdurable sur les territoires sous la forme de bonifications d’in-térêts, de fonds de garantie dédiés ou encore de fonds d’in-vestissement revolving. Ce choix étant du ressort des Etats-membres.4- Soutenir des dispositifs spécifiques d’animation et decommunication régionales avec notamment la mise en placede coordinateurs régionaux et l’animation d’un réseau de cescoordinateurs; former et accompagner les ménages à optimiserle potentiel de réduction des dépenses de chauffage, en lienavec le Fonds social européen.5- Réduire les charges administratives et réglementaires pesantsur les porteurs de projets d’investissement intelligent en sim-plifiant notamment les procédures et des contrôles des aides d’État.6- Créer un fonds européen dédié à la performance énergé-tique des logements aux côtés et en synergie avec le FEDER,pour permettre aux opérateurs d’accéder aux ressources fi-nancières nécessaires aux investissements.

61

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Un saut qualitatifL’effet de levier du FEDER par la mobilisation de ressourcesfinancières complémentaires permet aux opérateurs de lo-gement social de développer des projets d’investissement plusambitieux en termes d’exigences et de niveau de performanceénergétique. Un tiers de ces projets vise une labellisation «Bâ-timent basse consommation » (classes A et B), soit uneconsommation inférieure à 80 Kwh/m²/an. Sur la base d’unrecensement des étiquettes énergétiques avant et après tra-vaux de rénovation thermique des projets soutenus par le FE-DER, on observe une quasi-disparition des logements sociauxles plus énergivores situés en classes E, F et G. Le saut qua-litatif est au rendez-vous de la reprogrammation puisque noussommes passés de 1% de logements sociaux concernés avecétiquette A, B ou C à plus de 80%.

Des pratiques régionales de modulation du taux de sub-vention du FEDER en fonction du niveau de performance éner-gétique à atteindre ont été déterminantes en la matière. En22 mois de programmation du FEDER, 50606 logements so-ciaux ont bénéficié de cette mesure soit en moyenne plus de2200 logements sociaux par mois. Le FEDER et les finance-ments nationaux permettent ainsi de contribuer à accélérerla conversion vers une économie produisant peu de carbonetout en rendant l’Europe moins tributaire des importations

d’énergie et en tenant sous contrôle les factures d’énergie desménages à revenus modestes. �

FRÉDÉRIQUE XÉLOT

(1) Étude réalisée par Carine Puyol (USH) et Louise de Verneuil(Fnar) en collaboration avec les associations régionales Hlm,sous la direction de Laurent Ghékière, rendue public en mai 2011,téléchargeable sur www.union-habitat.eu.

Régions Montant total Plafond national des 4% FEDER dédié En % de l’enveloppeFEDER appliqué au niveau à l’efficacité énergétique régionale de 4%

(millions €) régional (millions €) des logements sociaux (31 mars 2011)(millions €)

Alsace 76 3 3 100%Aquitaine 392 15,7 1 5 95%Auvergne 207 8 4 50%Basse-Normandie 181 7 6 85%Bourgogne 185 7,4 4,5 60%Bretagne 302 12 6 + 5,7 97%Centre 196 7,8 4 51%Champagne-Ardenne 196 7,5 1,8 + 1 37%Franche-Comté 147 5,8 5,8 100%Haute-Normandie 219 8,8 8 90%Ile-de-France 151 6 6+4 166%Languedoc-Roussillon 270 10,8 10,8 100%Limousin 127 5 1 +1 40%Lorraine 330 13,2 13,2 100%Midi-Pyrénées 430 17,2 17,2 100%Nord Pas-De-Calais 700 28 20+20 142%Pays de la Loire 302 12 12 100%Picardie 201 8 8 100%Poitou-Charentes 201 8 8 100%PACA 302 12 7,1+ 2,5 70%Rhône-Alpes 334 13 12,9 99%TOTAL 5449 215,5 208,5 97%

Le FEDER a cofinancé

à hauteur de 1,6 M€

l’isolation thermique

(isolation des façades,

des toitures et

installation de

menuiseries peu

émissives) de

la résidence

La Fauconnière à

Gonesse (95),

un programme

de 570 logements,

réhabilité par OSICA.

© T. Mamberti

EUROPE

62

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Politique de cohésion et énergieLes propositions de la Commission européenne 2014-2020

Une proposition ambitieuse de la Commission européenne, où l’énergie occupe une place conséquente, mais qui annonce des négociations délicates avec les États.

Le 29 juin 2011, laCommission eu-ropéenne a pro-posé le cadre plu-

riannuel financier pourla période 2014-2020.Ce plan se concentre surle financement au ni-veau de l’Union euro-péenne de priorités avecune réelle valeur ajoutéeeuropéenne. Le montantglobal proposé sur la pé-riode 2014-2020 s’éta-blit à 1,025 milliard encrédits d’engagements,

soit 1,05% du RNB de l’UE, et à 972,2 milliards en crédits depaiements.

Pour le budget de la future politique de cohésion, la Com-mission européenne propose une augmentation en passant de347 à 376 milliards. En chiffres absolus, c’est une augmenta-tion par rapport à l’enveloppe; cependant, ce budget inclut unmontant de 40 millions pour un fonds pour les infrastructures,géré de manière centralisé, au niveau européen.

Une nouvelle catégorie de régions apparaît, dites les régionsen transition, ayant un PIB entre 75 et 90% de la moyenne eu-ropéenne, avec une proposition de budget de 39 milliards. Lesrégions dites en convergence (PIB inférieurs à 75% de lamoyenne UE) auraient un budget à hauteur de 162 milliardset les régions dites en compétitivité (PIB supérieur à 90% dela moyenne), en auraient un de 53 milliards.

Le Fonds social européen doit représenter au moins 25%de l’enveloppe de la politique de cohésion. Les régions en tran-sition et celles de compétitivité devront concentrer l'ensem-ble de l'allocation des fonds de cohésion (sauf pour le FSE),principalement sur l'efficacité énergétique et les énergies re-nouvelables, la compétitivité des PME et l'innovation.

Dans ces régions, la Commission européenne propose

d'utiliser au moins 20% des fonds régionaux pour financerles investissements dans l'efficacité énergétique et les éner-gies renouvelables.

Les régions en convergence pourront consacrer leur af-fectation à un plus large éventail d'objectifs reflétant leurs be-soins de développement. C’est une réelle progression car, enmoyenne, les États membres ont consacré 4,5% de la politiquede cohésion à l’efficacité énergétique et aux énergies renou-velables.

De nouvelles dispositions en matière de conditionnalité vi-seront par ailleurs à faire en sorte que les fonds de l’UE soientaxés sur les résultats et constituent, pour les États membres,une forte incitation à assurer la concrétisation effective desobjectifs de la stratégie Europe 2020.

Enfin, des contrats de partenariat seront conclus avecchaque État membre en vue d’assurer, de part et d’autre, le ren-forcement des financements nationaux et de ceux de l’UE.

Les négociations avec les États membres risquent d’être trèsdifficiles. Dès le lendemain de l’annonce des propositions bud-gétaires par José Manuel Barroso, Président de la Commis-sion européenne, l’Allemagne et le Royaume Uni ont fait sa-voir que cette proposition n’était pas acceptable, considérantque le projet proposé était trop important. �

CARINE PUYOL

Agenda provisoire

• Fin septembre : propositions législatives jetant les basesjuridiques correspondant aux dépenses proposées, no-tamment les règlements des fonds structurels.

• Mi-2012 : accord potentiel sur le budget sous Présidencedanoise.

• Fin 2012 : accord interinstitutionnel avec le Parlement eu-ropéen sous Présidence chypriote.

• 2013 : accord avec le Parlement européen et le Conseil surles bases juridiques.

Quel bilan qualitatif tirez-vous de l’utilisation du FE-DER pour le soutien à la performance énergétique des lo-gements? Les résultats sont-ils à la hauteur de vos at-tentes?L'augmentation de l'efficacité énergétique des bâtimentsjoue un rôle clé pour atteindre l'objectif de la stratégie Eu-rope 2020 de réduire la consommation d'énergie de 20 %.Jusqu'à 4 % du montant national FEDER peut être investidans l'efficacité énergétique et les énergies renouvelables

dans les logements dans l'ensembledes 27 États membres, afin de sou-tenir la cohésion sociale. Ces inves-tissements ont de multiples avan-tages potentiels en termesd'emplois locaux et de croissance,d'accès à l'énergie pour tous, de ren-forcement de la sécurité énergé-tique et de lutte contre le change-ment climatique. Environ la moitiédes États membres ont jusqu'à pré-sent fait usage de cette possibilité ;les premiers résultats démontrentclairement la valeur ajoutée des in-vestissements FEDER et devraientégalement inciter d'autres régions àinvestir davantage dans ce domaine,en les assurant que de tels investis-

sements peuvent vraiment apporter des résultats positifspour la région.

Quelles sont, selon vous, les caractéristiques du projetidéal de réhabilitation thermique des logements que leFEDER doit soutenir?Les régions et les villes peuvent trouver des solutions localesadaptées avec les acteurs concernés. En particulier, la poli-tique de cohésion encourage des partenariats public-privéadaptés aux besoins spécifiques du marché. Les exemplesdes différents États membres démontrent des caractéris-tiques différentes, y compris pour la structure de propriété ;les régimes instaurés doivent en tenir compte. La directivesur la performance énergétique des bâtiments a prévu definaliser pour 2013 un cadre méthodologique de calcul desniveaux optimaux en fonction des coûts ; en attendant, il estconseillé d'effectuer toutes les améliorations économique-ment faisables, car les bâtiments ne seront normalementplus rénovés pendant une longue période. Il est aussi impor-tant d'intégrer les travaux d'amélioration de l'efficacité

énergétique dans une approche globale de rénovation d'unquartier.

Quel avenir pour le FEDER en matière de soutien à l’ef-ficacité énergétique dans le cadre de la future politiquerégionale?La politique de cohésion est une source potentielle de fi-nancement pour réaliser la stratégie Europe 2020, notam-ment pour l'énergie durable. Les ressources doivent être ci-blées sur les investissements ayant une plus grande valeurajoutée de l'UE, dans des domaines où le secteur privé n'in-vestit pas suffisamment et ne peut pas être encouragé à lefaire avec d'autres instruments. La politique de cohésion adonc un rôle important à jouer en investissant dans des tech-nologies innovantes d'énergie durable, ainsi que dans desdomaines où les acteurs ne sont pas en mesure de trouver unfinancement adéquat, comme l'efficacité énergétique dans leslogements des quartiers défavorisés. Pour la prochaine pé-riode, la Commission a donc proposé que la part des inves-tissements FEDER dans l'efficacité énergétique et les éner-gies renouvelables s'élève au moins à 20 % des montantsalloués aux régions en transition et à celles relevant de l'ob-jectif de compétitivité. �

La réhabilitation et les panneaux photovoltaïques ont fait passerce bâtiment de l'Opac de la Savoie de la classe E à C.

Questions à Rudolf NiesslerConsacrer 20ž% à l’efficacité énergétique

63

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Rudolf Niessler,directeur de lacoordination de lapolitique de cohésion(DG Regio), à laCommissioneuropéenne.

Selon quelles modalités peut-onaller encore plus loin dans l’utili-sation du FEDER pour le soutiende la performance énergétique al-loué à la France?La France s’est fortement mobiliséedepuis 2007 pour que soit adoptéeune stratégie européenne volontaristedans les domaines de l’énergie et duchangement climatique. Dans ce ca-dre, la promulgation de la loi dite Gre-nelle 2, le 12 juillet 2010, démontre no-tre engagement à soutenir toute dé-marche environnementale innovanteen matière de transports, d’urba-

nisme, d’énergie, de biodiversité et, bien entendu, de bâtiments.L’amélioration énergétique des bâtiments ainsi que l’har-

monisation des outils de planification en matière d’urbanismese situent dans la continuité des démarches engagées et quiont pu faire l’objet d’engagements au titre du FEDER depuisla modification du règlement général des fonds structurels eu-ropéens 1083/2006 et son article 7-2 relatif aux dépenses d’éner-gies renouvelables dans le logement.

La circulaire interministérielle du 22 juin 2009 est venueconfirmer l’engagement pris de financer au titre du FEDER laconception, la construction mais aussi et surtout la rénovationde bâtiments en des sites plus sobres énergétiquement et mieuxarticulés avec une politique de l’habitat tournée vers le déve-loppement durable. Par ailleurs, il est important de donner dela visibilité à l’intervention des crédits européens sur ces me-sures en concentrant les aides sur des opérations structurantesregroupant, par exemple, plusieurs immeubles de logement.

À l’aube des renégociations de règlements sectoriels pourla prochaine période de programmation (2014-2021), ilconvient de démontrer la valeur ajoutée des financements eu-ropéens à la mise en œuvre de cette stratégie de l’habitat du-rable en consommant au mieux les crédits FEDER qui ont puêtre mobilisés sur la période actuelle (2007-2013). La circu-laire du 22 juin 2009 prévoyait la possibilité de mobiliser jusqu’à4% des crédits FEDER attribués à la France et il est loisiblede noter que la France figure à ce jour dans le peloton de têtedes États qui ont le plus fortement mobilisé à la fois les acteursdu secteur mais aussi les fonds disponibles.

Les modalités d’utilisation du FEDER restent cependant for-tement encadrées sur la période avec une limite de 4% de lamaquette nationale. En effet, si la Commission Européenne

a bien voulu «élargir» l’utilisation de cette mesure, initiale-ment dévolue aux seuls nouveaux États Membres, il n’en restepas moins que traditionnellement, les dépenses dites de «lo-gement» sont inéligibles au titre des fonds européens.

De fait, toute autre dépense liée à la performance énergé-tique fait l’objet d’un fort soutien par le FEDER et l’on peutnoter le financement de projets d’interventions améliorant l’ef-ficacité énergétique et le recours aux énergies renouvelablesdans les bâtiments autres que ceux destinés aux logements(écoles, hôpitaux, bâtiments administratifs) ainsi que dans lessecteurs du transport durable, de l’industrie, des services etdes entreprises. Le sujet constitue ainsi une prise en compteà la fois transversale à nos politiques publiques européennesmais aussi un enjeu fondamental de financement par lescontractualisations européennes.

Quel rôle la DATAR a-t-elle joué dans cette forte mobili-sation des acteurs?Service du Premier ministre, la Délégation interministé-rielle à l’Aménagement du territoire et à l'attractivité régio-nale (DATAR) est une administration de mission à vocationinterministérielle. À ce titre, elle prépare, impulse et coordonneles politiques d’aménagement du territoire menées par l’Étatet accompagne les mutations économiques en privilégiant uneapproche offensive de la compétitivité.

Au titre des fonds européens et notamment des pro-grammes opérationnels FEDER, la DATAR exerce – entre au-tres – une mission générale d’appui et de suivi afin de facili-ter la mise en œuvre des règles communautaires et nationales,en relation avec les services de la Commission européenne. Àce titre, elle est en charge de l’élaboration des règles d’éligi-bilité aux fonds structurels.

Devant le besoin exprimé, la DATAR s’est par conséquentemparée du sujet en mobilisant les différents ministères concer-nés mais aussi les acteurs du secteur tels les bailleurs sociaux,l’Ademe, la Caisse des dépôts et consignations ainsi quel’ANRU.

L’objectif fixé en 2009 consistait à rédiger une circulaire opé-rationnelle tenant compte du fait que les enveloppes FEDEReffectivement mobilisables en région restaient limitées etn’étaient pas en mesure de répondre à tous les besoins du sec-teur. Il convenait donc que les opérations soient sélectionnéessur la base de critères de haute performance énergétique à desfins d’exemplarité.

Conformément aux engagements du Grenelle, les projets de-vaient ainsi viser en priorité les logements les plus «énergi-

EUROPE

64

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Questions à Emmanuel BalleriniDémontrer la valeur ajoutée des fonds européens

Emmanuel Ballerini,DATAR, équipedéveloppementrégional et politiqueseuropéennes

vores». C’est à ce titre que la circulaire interministérielle du22 juin 2009 relative à la mise en œuvre des opérations liéesà l’efficacité énergétique et aux énergies renouvelables dansle logement a été signée conjointement par le ministère del’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de l’Amé-nagement du territoire et le Secrétariat chargé de l’Aména-gement du territoire.

À ce jour, le suivi de cette mesure spécifique du FEDER estassuré par la DATAR de manière semestrielle afin de s’assu-rer de l’optimisation maximale de la mesure à l’échelle dechaque programme opérationnel régional. De fait, quelquesrégions sollicitent nos services afin de procéder, le caséchéant à des redéploiements de crédits qui n’auraient été mo-bilisés dans d’autres régions. Nous avons ainsi autorisé la ré-gion Ile-de-France à déplafonner sa mesure en 2010 etquelques régions font l’objet actuellement d’un suivi fin afin

de procéder, dans la mesure du possible, à un déplafonnementde la mesure sur leurs territoires (rappel : ceci dans la limiteentendue de 4% de l’enveloppe nationale).

Bien utilisés, les fonds FEDER sont complexes à mobili-ser de l’avis des porteurs de projets. Quelles pistes la DA-TAR envisage-t-elle pour simplifier les procédures ad-ministratives et réduire les délais d’instruction?L’utilisation de crédits européens nécessite une certaine ri-gueur dans la mesure où l’État doit rendre compte de l’utili-sation des crédits auprès des instances européennes. Ilconvient cependant de relativiser cette impression de com-plexité. Certes, le montage d’un dossier FEDER peut s’avérerun peu plus complexe qu’un dossier national classique.

Les travaux de simplification ont néanmoins été nombreuxdepuis le lancement de cette période de programmation •••

65

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

De nouvelles mesures d’accroissement de l’efficacité énergétique Selon les dernières estimations établies parla Commission européenne, qui tiennentcompte des objectifs nationaux en matièred’efficacité énergétique définis par les Étatsmembres pour leur propre compte dans lecadre de la stratégie Europe 2020, l’UE estencore très loin du but. C’est pourquoi, laCommission a proposé un projet de direc-tive en matière d’efficacité énergétique, le22 juin dernier, qui fait suite aux appels quelui ont adressés le Conseil européen, leConseil énergie et le Parlement européen. Cette directive a pour objectif de rendrecontraignantes bon nombre des mesuresproposées dans le plan pour l’efficacité éner-gétique de mars 2011. Elle prévoit des me-sures en vertu desquelles les États membresdevront intensifier leurs efforts d’utilisationplus efficace de l’énergie à toutes lesétapes de la chaîne énergétique en passantpar sa distribution jusqu’à sa consommationfinale. Cette proposition se base sur les di-rectives en vigueur concernant la cogéné-ration et les services énergétiques (Direc-tive 2004/8/CE), qu’elle refonde en un actelégislatif unique, de caractère global, sur l’ef-ficacité énergétique dans les approvision-nements énergétiques et la consommationfinale d’énergie.Elle prévoit :• l’obligation légale, pour tous les États mem-

bres, d’établir des plans d’économie d’éner-gie: les entreprises de distribution d’éner-gie ou de vente d’énergie au détail seronttenues de réaliser chaque année, au niveaudes consommateurs finaux, des économiesd’énergie représentant 1,5% de leurs ventesen volume, par la mise en œuvre de mesuresd’efficacité énergétique, telles que l’amé-lioration du système de chauffage, l'instal-lation de double vitrage ou l'isolation du toit.Alternativement, les États membres pourrontproposer d’autres dispositifs d’économied’énergie, par exemple des programmes definancement ou des accords volontaires,conduisant aux mêmes résultats, mais n’im-posant pas d’obligation aux entreprises dedistribution ou de vente d’énergie;• un secteur public qui doit donner l’exem-ple: les organismes publics favoriseront la pé-nétration sur le marché de produits et ser-vices économes en énergie, par l’obligationlégale qui leur incombera d’acheter des bâ-timents, produits et services à faible consom-mation d’énergie. Ils devront en outre réduireprogressivement la consommation d’éner-gie dans leurs propres locaux en faisant réa-liser chaque année les travaux de rénova-tion requis, qui devront couvrir au moins 3%de la surface au sol totale. Cette obligations’applique au parc Hlm selon la propositionde la Commission;

• des économies d’énergie importantes auniveau des consommateurs : les consom-mateurs seront en mesure de mieux gérerleur consommation d’énergie grâce à un ac-cès aisé et gratuit aux données relatives àleur consommation en temps réel et à leurhistorique de consommation, établies àl’aide de compteurs plus précis. La factura-tion devrait être basée sur la consommationréelle, calculée à partir des données fourniespar les compteurs;• entreprises: les PME seront encouragées àse soumettre à des audits énergétiques età diffuser les bonnes pratiques, tandis queles grandes entreprises seront tenues de pro-céder à un audit de leur consommationd’énergie, censé les aider à déceler où deséconomies d’énergie sont possibles; • efficacité de la production d’énergie: la pro-position prévoit un contrôle du niveau d’ef-ficacité des nouvelles capacités de produc-tion d’énergie, ainsi que l’établissement deplans nationaux en matière de chauffage etde climatisation comme base de planifica-tion saine et efficace des infrastructures dechauffage et de climatisation, y compris avecrécupération de la chaleur perdue. Cette proposition de directive de la Com-mission sera soumise au Conseil et au Par-lement européen conformément à la pro-cédure législative.

Quels sont les grands enjeux de lafuture politique régionale del'Union européenne?La politique régionale est au-jourd'hui le premier poste budgé-taire de l'Union européenne. L'undes enjeux cruciaux est sans nuldoute le maintien des crédits qui luiseront alloués à l'heure où les Étatsmembres préconisent une baisse desdépenses communautaires.

Le Parlement européen va adopterun rapport déterminant sur lesorientations de la politique régio-nale. Je me réjouis qu'il se soit pro-noncé en faveur de la création d'unenouvelle catégorie intermédiaire derégions, mais je regrette son refusde développer de nouveaux indica-teurs pour compléter le PIB. Selonmoi, la politique régionale devrait

aussi pleinement impliquer la lutte contre le changement cli-matique. L'architecture de la politique régionale gagnerait àêtre simplifiée (notamment par le biais d'une meilleuresynergie entre les fonds, d'une simplification administra-tive…) et décentralisée, au moyen d'un recours accru auxsubventions globales. L'un des enjeux principaux de la futurepolitique de cohésion réside dans la capacité des régions etdes villes à s'approprier la politique régionale. Cette appro-priation ne pourra avoir lieu sans une meilleure gouver-nance, qui associe pleinement les villes et les régions àchaque stade de la négociation.

Enfin, le volet urbain de la politique de cohésion doit êtrerenforcé. Les zones urbaines sont souvent le haut lieu des

inégalités en matière de développement. La réduction desinégalités infrarégionales doit être un pilier majeur de lapolitique de cohésion. L'approche doit rester intégrée pourrépondre à l'ensemble des défis sociaux, écologiques, éco-nomiques et démographiques, et ainsi tendre vers un modèlede ville durable et désirable. La dimension urbaine doit doncplacer le bien-être et la qualité de vie des habitants au cœurdes stratégies de développement. L'habitat recouvre ici unenjeu essentiel.

Quelle doit être la dimension énergétique dans la poli-tique régionale?Je regrette que l'objectif de la maîtrise énergétique n'ait pasété davantage souligné dans les travaux du Parlement pourdéfinir la future politique régionale. Elle constitue pourtantl’un des cinq objectifs de la Stratégie EU 2020.

Maîtriser l'énergie, c'est d'abord investir dans l'efficacitéénergétique pour diminuer la facture des consommateurs etcréer de nombreux emplois. La politique régionale, en mo-bilisant des subventions FEDER permet de réduire la factureénergétique des ménages. Le montant du FEDER mobilisa-ble pour ces projets est plafonné par région, mais déjà dansde nombreuses régions françaises, l'enveloppe est quasi-ment épuisée à mi-parcours ! Il faut réévaluer ce plafondpour la prochaine programmation. Dans un contexte de res-trictions budgétaires, l'enjeu devient également de trouverdes alternatives aux subventions. Les instruments d'ingé-nierie financière comme JESSICA (1) sont alors des instru-ments intéressants. �

(1) Acronyme du programme Joint european support for sus-tainable investment in city areas (Soutien européen communpour un investissement durable dans les zones urbaines).

EUROPE

66

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Questions à Karima DelliLe maintien des crédits est un des enjeux cruciaux

Karima Delli, députéeeuropéenne, EuropeEcologie-Les Verts,membre de lacommission duDéveloppementrégional et vice-présidente del'Intergroupe URBAN-Logement

••• et notamment dans le cadre du plan de relance européenengagé dès 2008. Un certain nombre de documents ont pu fairel’objet de dématérialisation, nous tenons compte de manièreplus systématique des coûts indirects générés par les opéra-tions; de nombreuses dépenses directes font désormais l’ob-jet d’une éligibilité sans discussion et nous travaillons sur deshypothèses de forfaitisation. Il convient de rappeler que la sta-bilité des règles, souhaitée par la France, permet aussi d’ac-célérer les procédures d’instruction et de paiement dans la me-

sure où les services concernés et les bénéficiaires en connais-sent toutes les modalités.

Ce faisant, nous devons poursuivre nos efforts en matièrede simplification et les premières discussions entamées avecl’appui de la Commission Européenne nous amènent à sou-tenir toute démarche de simplification dans l’instruction, lesuivi et la clôture des projets cofinancés par des fonds struc-turels. �

COUPS DE CŒUR 2011 SUR 81 OPÉRATIONS

43

1. Résidence La Sousto-MauriceMaurel à Vitrolles - 13 Habitat30 logements locatifs, HPE 2005Arch. : Lacaille et LassusCette réalisation de 13 Habitat sur unsite Anru, accueille dans un secteurpavillonnaire des personnes en grandedifficulté dans des appartements àhautes performances énergétiquespour baisser les charges locatives.

2. Euronantes Gare à Nantes -Aiguillon66 logements locatifs PLI, 14logements en accession abordableet 4 400 m² de bureaux (+ 51logements vendus en VEFA àNantes Habitat), RT 2005Arch. : Anthony Rio (Agence Unité),Christian Devillers, Jean-ClaudePondevie1 614 €/m²/SHABAu cœur d’un nouveau quartier à

quelques minutes à pied du centre-ville et de la gare, opération mixantlogements locatifs, accession etactivité commerciale (bureaux),prévoyant jardin de quartier, alléespiétonnes et aire de jeux pour lesenfants.

3. Handivillage, Foyer Clary àCamblanes-et-Meynac - AquitanisCentre d’hébergement, de soins etd’activités pour personneshandicapées vieillissantes d’unecapacité d’accueil de 60 résidentsArch. : HPL, Loirat-Maubé-ChavanneCe foyer d’accueil médicalisé destinéà l’accueil de 60 personneshandicapées vieillissantes est unétablissement pionnier en France : ilpermet de faire cohabiter différentstypes de handicaps au sein d’unemême structure en favorisant

© P

hilip

pe C

aum

es -

Aqu

itani

s

1 2

Depuis une vingtaine d’années, les organismes Hlm ontconsidérablement diversifié leur production, avec tou-jours la volonté de répondre à un besoin exprimé parune collectivité locale et de s’insérer au site. Favoriser

la mixité des statuts locatif/accession ou collectif/individuel, ré-pondre à des besoins spécifiques émanant de personnes âgées,de jeunes, de handicapés, mettre en œuvre des innovations tech-niques et architecturales, utiliser des nouveaux matériaux ou pro-cédés, proposer une accession sociale sécurisée, prolonger un fronturbain, combler une «dent creuse », revitaliser un tissu rural,quelles que soient leur forme, leur architecture, ces programmesqui pour la plupart, vont au-delà des réglementations thermiquesactuelles, répondent à un double objectif : loger les personnes mo-destes dans des habitations de qualité à loyers abordables etcharges maîtrisées. Nous avons demandé aux dirigeants de sé-lectionner leur «coup de cœur » pour un programme récent achevédepuis deux ans ou moins, représentatif de leur production oud’une innovation et d’expliquer leur choix. Voici les coups de cœurémanant de 81 organismes Hlm, classés par ordre alphabétique.

LA RÉDACTION

68 - Habitat et Société N° 63

7

Le coût de construction est donné TTC au m2 de surfacehabitable.H&E : label Habitat et EnvironnementTHPE : Très Haute Performance ÉnergétiqueBBC : bâtiment basse consommation

l’autonomie, la solidarité et l’entraideréciproque entre les résidents. Le bâtiment deplain-pied comprend une unité centrale dédiéeaux activités communes qui s’ouvre sur quatreailes d’hébergement ou «pétales» spécifiques àchaque type de handicap.

4. Résidence Lucien Rose à Rennes -Archipel Habitat81 logements (77 PLUS et 4 PLAI) et unebibliothèque, RT 2000, THPEArch. : Philippe Croisier (Atelier du pont)Répondant à une volonté politique forte,l'ambition de l'opération est double : réaliser unensemble significatif permettant derééquilibrer la mixité sociale et urbaine au seinde ce quartier, et assurer une parfaiteintégration des bâtiments dans leurenvironnement urbain.

5. Résidence Le Daguenet à Angers -Angers Habitat66 logements (11 PLUS, 55 PLUS CD) et 9 commerces, BBC (49,6 kWh/m²/an)Arch. : Bruno HuetCette résidence représente un véritable redéveloppement qualitatif du quartier,désormais fréquenté par les habitants desenvirons et de la ville elle-même, qui viennentutiliser les nouveaux commerces de proximitéet services, dont un marché hebdomadaire, etporte un nouvel espoir « durable ».

6. Résidence sociale et pension de familleà Bussy Saint-Georges - Antin Résidences122 logements en résidence sociale,14 logements en pension de famille, QualitelArch. : Cabinet Cité Architecture1 500 €/m²/SHABÀ deux pas de la gare RER de Bussy Saint-Georges, la résidence sociale « partagée »réunit en un même lieu une résidence socialepour jeunes actifs et une pension de famille

accueillant des personnes en grande précarité.Deux fonctionnements indépendantsproposant une mutualisation des équipessociales, des équipes de gestion, des espacescommuns ainsi que des charges d’entretien.

7. Rue Gauthey Paris XVIIe - Aximo4 appartements évolutifs, RT 2005 (VEFA)Arch. : Atelier 2 AD architecture3 700 € (hors domotique)/m2/SHABCet immeuble constitue une réponse originale àla question de la dépendance et au maintiendes personnes âgées chez elles. En effet, ceprogramme de quatre appartements évolutifspermet aux seniors qui entrent en dépendancede rester dans la vie, dans un immeuble oùvivent toutes les générations.

5 6

Habitat et Société N° 63 - 69

5 6

2

3 4

1

70 - Habitat et Société N° 63

1. Le Clos des Epicéas à Saint-Jean-le-Blanc- Bâtir Centre14 collectifs et 17 maisons individuelles(11 en location et 6 en accession), H&EArch. : Cabinet Sabin1 476 €/m2/SHABSitué à deux pas de la Loire classée aupatrimoine de l'Humanité par l'UNESCO, ceprogramme permet la rénovation complèted'un quartier vieilli et stigmatisé. Il offre unevéritable mixité sociale (locatif et accession secôtoient). Quinze familles vivant dansl'ancienne cité ont été relogées dans lanouvelle.

2. La Villa Balata à Caen - Caen Habitat94 logements locatifs avec commerces etlocaux associatifs en rez-de-chaussée, HPEet H&EArch. : Cabinet Bienvenu1 830 €/m2/SHABOutre les performances énergétiques et le niveau de confort, ce programme mené encoordination avec la Ville, les habitants et tousles partenaires s’inscrit dans un projet globalde rénovation du cœur de quartier, avecréaménagement de la place centrale.

3. Résidence Moov’Access® -Les Allées au Bouscat - Cilso40 logements collectifs PLA-I en résidencesociale, THPEArch.: James Augier, Sébastien Gueniot1 127,70 €/m²/SHABCette résidence propose des logementséconomiques, de qualité, meublés, ouvrantdroit à l’APL et destinés à l’hébergement

temporaire d’un public de jeunes entre 18 et30 ans.

4. Résidence universitaire Émile Durkheimà Pessac - Clairsienne320 logements, THPE, H&EArch. : Hugues Legrix de la Salle(LS Architectes et associés)1 218 €/m²/SHABToute neuve, pas de bruit, bien isolée, pratiqueet jolie, dans son cadre boisé… Cette résidenceoffre un espace urbain centralisé etinterconnecté avec son environnement (tram,RU…) tout en préservant d’importants espacesboisés de qualité.

5. Résidence Les Floréales à Clermont-Ferrand - Clerdôme67 logements en accession sociale à lapropriété, étiquette DArch. : CRR/Moinard1 477 €/m²/SHAB (garage inclus)Le choix du site, la qualité architecturale et laqualité des espaces verts (cœur d’îlot), lamixité (locatif et accession), des commerces etdes services, l'équilibre des logements parrapport aux déplacements, activités, services,voiries, la proximité du tram à 50 m…contribuent à rendre ce quartier agréable àvivre. Un quartier, souvent visité pour soncaractère d'exemplarité, ses aménagementsqualitatifs et le sentiment de sécurité qui s’endégage.

6. L’Orée des deux Rivières à Villemoisson-sur-Orge - Coopération et Famille42 logements sociaux : 34 appartements et8 maisons mitoyennes (36 PLUS-6 PLAI),HPE 2005, H&EArch. : Atrium Studio2 400 €/m2/SHABL'Orée des deux Rivières est une résidencemixte, alliant harmonieusement logementsindividuels et collectifs. Les résidentsbénéficient à la fois de la qualité pavillonnaireet d'une situation privilégiée proche de la gareet du centre commercial.

7. Rue de la Pomme de Pin à Falaise -Calvados Habitat 8 logements et une maison relaisde 22 appartements, THPEArch. : Atelier 2G1 093 €/m²/SHONAfin de favoriser la mixité sociale, une maisonrelais accueillant des personnes en difficultésociale côtoie des pavillons destinés à desfamilles. Dans cet esprit d’intégration, lesfaçades bois des bâtiments de la maison relaisrappellent le gabarit des pavillons, afin de créersur le site un seul ensemble.

3

1. Résidence La Grange Doublet à Rungis -Domaxis54 logements individuels (43 PLUS et11 PLAI), H&E, BBC EffinergieArch. : Atelier Mozart Architectes3 019 €/m2/SHABCette opération, la première en BBC pourl’Esh, illustre l’engagement de Domaxis enfaveur du développement durable et confirmesa volonté d’intégrer la RSE dans sa stratégie.Esthétiques mais avant tout économiques, les logements consomment peu d’énergie,65 kWh/m2/an contre 130 kWh/m²/an pour un logement standard.

2. Les granges de Bourg à Billiat - Dynacité15 logements locatifs individuels (12 PLUS et3 PLAI), BBC EffinergieArch. : Magnien1 580 €/m2/SHABAvec ce programme, Dynacité teste pour lapremière fois des logements qui allientl’ossature bois avec la charpente et serapprochent d’une consommation énergétiquepassive. L’orientation optimale des maisons,l’utilisation de matériaux respectueux desnormes sanitaires et la remarquable isolationpar l’extérieur de l’enveloppe garantissent unefaible consommation de chauffage.

3. Résidence Kermarron à Douarnenez -Douarnenez Habitat16 logements (14 PLUS et 2 PLAI)Arch. : Arcau1 500 €/m2/SHABConsommation : 66 Kwh/m2/anCette résidence, la plus récente de l’OPHtraduit son engagement en faveur denouveaux modes constructifs : isolation parl'extérieur, chauffage gaz collectif, eau chaudesanitaire solaire collective, conception

1

4

2

72 - Habitat et Société N° 63

6 7

5

bioclimatique et choix de matériauxrespectueux de l’environnement.

4. Les Bergerots à Montélier - DrômeAménagement28 logements locatifs, Qualitel et projetéligible label QEB niveau Très Performantde la Région Rhône-AlpesArch. : AGC Concept1 645 €/m2/SHABL'ensemble de la construction revêt un caractèretrès résidentiel. Tous les logements en rez-de-chaussée bénéficient d'un jardin, et leslogements en étage d'un balcon. La couverturedes besoins de chauffage et d'eau chaude estassurée par énergie renouvelable à hauteur de20% et des matériaux sains ont été privilégiéscomme l'isolation thermique ouate de cellulose.

5. Résidence Manouchian à Ivry-sur-Seine - Efidis92 logements locatifs sociaux (72 apparte-ments et 20 maisons individuelles), H&E,HPE 2000, classe C : 93 kWh/m2/an, 1er prixQualité de l’habitat du conseil Général duVal-de-MarneArch. : Cenci et Jacquot Architectes1 720 €/m2/SHAB

Cette résidence est innovante en termesarchitectural et d’environnement. Saconception privilégie les puits de lumière, lesbalcons et une orientation qui permettent delimiter les consommations électriques. Seslarges espaces verts intègrent la gestion deseaux pluviales grâce à deux bassins derétention d’eau. Elle utilise les énergiesrenouvelables (200 m2 de panneaux solaires enterrasses permettant de produire 30 % de l’eauchaude sanitaire. Des noues d’infiltrationplantées servent à la récupération des eauxpluviales en complément des bassins et desterrasses plantées.

6. Résidence Charles Albert à Saint-Malo -Emeraude habitat21 logements (dont 7 en accession), THPE,H&E, QualitelArch. : Philippe Bonnet,En plein centre-ville de Saint-Malo, au cœurdu quartier très prisé de Rocabey, cetterésidence est un bel exemple de mixité sociale :les 21 logements bénéficient d'espacesextérieurs communs. Cette opérationprivilégie l'utilisation des énergiesrenouvelables et limite les consommationsénergétiques du bâtiment, témoignant d'une

véritable démarche environnementale. Leslogements des derniers niveaux bénéficientd'eau chaude solaire.

7. Résidence Simone de Beauvoir à Rennes- Espacil86 logements dont 8 regroupés en maison-relais pour personnes handicapéespsychiques, un accueil de jour pourpersonnes désorientées (maladied’Alzheimer…), un restaurant associatifArch. : François RénierAu cœur de Rennes, la résidence Simone deBeauvoir s’insère dans une opérationd’aménagement complexe, pour un projet dequartier, au service de la mixité résidentielle etgénérationnelle. Cette ancienne casernecomprend des logements à statut locatif, enaccession libre et aidée, et accueille des familles,des personnes âgées, des étudiants et despersonnes handicapées. La multiplicité defonctions, la diversité d’occupation au sein d’unmême bâtiment, le restaurant pôle de rencontreset la présence d’une coordinatrice pour soutenirtoutes les initiatives des habitants au service duvivre ensemble, sont les clés de la réussite decette résidence intergénérationnelle.

© F

ranc

is R

hode

s

Habitat et Société N° 63 - 73

43

1. Résidence de l’Artois à Evreux -Eure Habitat67 logements collectifs et 14 individuels,H&E 2005 (collectifs), HPE 2000(individuels)Arch. : Caradec et Risterucci1 779 €/m2/SHABCette opération qui s’inscrit dans une procédurede «démolition/reconstruction» offre un bâti àune échelle en relation avec celle du quartier etdes espaces extérieurs collectifs et privatifspaysagés. Un système de gestion alternatif deseaux pluviales a été mis en place.

2. L’Oustaou de Lure à Peipin -Groupe Famille et ProvenceEHPAD de 80 lits avec pôles administratifs,restauration, soins, H&E, QualitelArch. : Agence Baldassari2 003 €/m2/SHABLa Résidence L’Oustaou de Lure dernièrementmise en location a une capacité d’accueil de 80lits/logements et intègre une unité spécialisée

« Alzheimer ». Au cœur de la commune dePeipin, cet établissement d’une qualitéarchitecturale significativement orientéedéveloppement durable (conceptionbioclimatique, panneaux photovoltaïques…),offre à la fois un service à la personne et unecréation d’emplois dans ce domaine d’activité.

3. Résidence de la Fontaine à Landeleau -Habitat 296 logements individuels locatifs, THPE, H&EArch. : Atelier des 3 architectes1 459,12 €/m2/SHABCette opération, orientée plein Sud, est une despremières réalisations de la filière bois locale.Le bois, des épicéas de Sitka, vient de Bretagnecentre. Il a été coupé, scié, et assemblé par desentreprises locales. Le bardage, recouvert depeinture époxy, ne nécessite que très peud’entretien (simple jet d’eau). L’isolation a étéparticulièrement soignée (laine de verredoublée, double vitrage).

4. Les Tilleuls à Nantes Bellevue -Habitat 44Tilleuls 1 : 18 logements collectifs PLUS CD,THPE, 1 552 €/m2/SHABTilleuls 2 : 5 maisons individuelles PLUS CD,THPE, 1 229 €/m2/SHABArch. : SARL Estève-BouchetonProche des commerces et des transportscollectifs, cette opération est un exempled’individualisation du collectif et de maisonsde ville. Les logements à ossature et habillagebois (Douglas) sont tous traversants et dotésd'un balcon, d'une loggia ou d'une terrasse.La toiture est composée de 3 parties : un tierszinc, un tiers avec panneaux solaires pour laproduction d'eau chaude, et un tiers végétalisé.

5. Les Jardins de Domrémy à Reims -Le Foyer rémois36 logements semi-individuels (PLUS CD etPLAI), Qualitel, THPEArch. : Vincent Cornu ArchitectureCes « maisons » rouges bénéficient avant tout

1 2

74 - Habitat et Société N° 63

7 88

d’une forme architecturale particulières’intégrant dans leur environnement àproximité de la célèbre cité jardin du Cheminvert et d’une ZAC avec des bâtimentsd’architecture moderne. Le Foyer Rémois achoisi de créer une liaison en travaillant surles volumes des maisons de la Cité-jardin et eny « insérant » du collectif. Le « semi-collectif »permet de créer un esprit de maisonsindividuelles tout en étant dans un espacepartagé avec des cours privatives, des jardinset des terrasses.

6. Le Nouveau Monde à Nantes -Groupe Gambetta24 locatifs sociaux et 26 logements enaccession, H&E, RT 2000Arch. : Cabinet Colomer et Dumont1 220 €/m2/SHABCe programme a été réalisé dans le cadre dudéveloppement d'un nouveau quartier, certifiéhabitat et environnement. Il présente unearchitecture de qualité ayant pour but de

répondre pleinement à la loi SRU (mixitésociale et densification urbaine).

7. L’Atrium 2 à Lille -Groupe Habitat du Nord265 logements (un foyer jeunes travailleurset une résidence pour jeunes actifs enmobilité géographique), BBC, H&E2 500 €/m2/SHABArch. : Cabinet Saison-MenuPremière opération BBC du groupe, Ce projetprésente une dimension sociale avec uneimplication réelle des résidents dans la vie del'établissement. Le foyer se veut être un lieud’accueil, de présence et d’écoute, où le jeunerésident se sentira accompagné. L’objectif est « d’apprendre à habiter », à s’approprier sonlogement et son environnement.Le résident est impliqué dans son lieu de vie.Le groupe Habitat du Nord, propriétaire desbâtiments, s’est engagé avec l’entrepriseNorpac sur 4 600 heures d’insertion destinéesaux jeunes sur ce chantier.

8. Foyer Le logis à Champhol - Oph Habitat Eurélien32 hébergements: 22 chambres, (8 T1 et 2 T2)et des locaux communs, Promotelec, THPEArch. : Atelier Depresle1 584 €/m2/SHABCette opération CQFD (Coût Qualité FiabilitéDélais) qui comprend une cuisineprofessionnelle à caractère pédagogiquedonnant sur une salle à manger commune, unebuanderie professionnelle, des sallesd’activités, des locaux administratifs et destisaneries illustre le savoir-faire de l’Oph.

5 6

© A

genc

e V

ince

nt C

ornu

Arc

hite

ctur

e

© C

abin

et S

aiso

n-M

enu

arch

itect

es u

rban

iste

s

Habitat et Société N° 63 - 75

3 4

1. Le Résinier à Saint-Martin de Seignanx -Habitat Sud Atlantic28 logements locatifs (26 PLUS et 2 PLAI),RT 2005Arch. : Cohérence1 324 €/m2/SHABUn projet mené en très étroite collaborationavec les collectivités territoriales de proximité,dont le parti architectural sobre s’intègreparfaitement dans son environnement boisé.De grandes surfaces offrent aux résidents desconditions de vie agréables : logementstraversants, vastes terrasses préservées de lavue des passants. Une modénature sobre, desparements de bois rappellent la forêt landaise,sur fond d’enduit blanc et toiture aux tuilesmélangées. Le nom du programme est un clind’œil à la présence ancienne de résiniers sur lesite.

2. Résidence Chopin à Toulouse -Habitat Toulouse65 logements collectifs (R+3) PLUS, RT 2005Arch. : Cabinet Hirsch et ZavagnoSurplombant la Garonne, la résidence en

forme de U est composée de 4 bâtimentsautour d’un cœur d’îlot dont l’arrosage se faitgrâce à la récupération des eaux de pluie. Unlien direct a été privilégié entre le cœur d’îlotde l’opération et la promenade piétonne de laZAC faisant notamment la couture entre larue des Fontaines et la Garonne toute proche.Par ce projet, Habitat Toulouse répond auxattentes des prescriptions de la ZAC tant auniveau HQE que sur le plan de lamutualisation des équipements techniquespour parfaire la maîtrise des charges locatives.

3. Résidence Les Saules aux Houches -Halpades24 logements (13 PLUS et 11 PLS), Qualitel,Effinergie, BBC 2005Arch. : Descombes Architecture1 614 €/m2/SHABLa Résidence Les Saules atteint desperformances énergétiques etenvironnementales exceptionnelles pour unprogramme de logements situé en milieumontagnard (806 m d’altitude), notammentpar rapport aux contraintes liées aux

conditions climatiques plus rigoureuses. Laconception de cette résidence s’est faite dans lecadre d’une démarche HQE, avec de nombreuxéquipements tels la géothermie, des panneauxsolaires, une isolation par l’extérieurrenforcée.

4. Les Terres Blanches à Amilly - Hamoval33 logements individuels avec jardin destinésaux personnes âgées, H&E, Qualitel,HPE 2005Arch. : Bigarnet & Bonnet, OBRAS1 989 €/m2/SHABParticularités du programme : toitures monopentes végétalisées présentant de nombreuxavantages tant du point de vue del'environnement que du confort de l'habitat.Ce programme, dont les façades courantes etles pignons sont constitués d'une ossature boisrecouverte de lames de bois verticales de teintenaturelle et les toitures végétalisées, estdestiné aux personnes âgées qui souhaitentconserver une autonomie de vie.

21

76 - Habitat et Société N° 63

6

5

7

5. La Salamandre à Annecy-le-Vieux -Haute Savoie Habitat59 logements (50 PLUS et 9 PLAI)Arch. : Richard Plottier3 858 €/m2/SHABLa Salamandre est une opérationbioclimatique remarquable sur plusieursplans. Sur le plan architectural et énergétique,elle se caractérise par des lignes sobres,modernes, des volumes maîtrisés et desperformances énergétiques élevées. L'apportsolaire (capteurs solaires pour l'eau chaudesanitaire + éclairage naturel des logements) aété optimisé. Terrasses et avancées en boisrythment la lecture des façades.Sur le plan social, cette opération permet à despublics différents (étudiants et familles) decohabiter dans d'excellentes conditionsd'accueil.

6. Cité Renault aux Mureaux - I3F15 maisons individuelles, BBC, H&EArch. : Bosom & Onate1 650 €/m2/SHABLe quartier de la Cité Renault est aujourd’huitransformé avec des îlots résidentielsassociant petits immeubles collectifs etmaisons de ville. Métamorphosé, le quartierest l’un des premiers avec des résultats visiblesen rénovation urbaine.

7. Londres-Pasquier-Amsterdam à Paris -ICF La Sablière70 logements sociaux locatifs répartis danstrois immeublesArch. : Agence Sylvie Solvet2 500 €/m2/SHABS'agissant d'une réhabilitation sur dupatrimoine très ancien, le niveau deperformance obtenu n'est pas significatif.Cette opération particulière et de natureexceptionnelle d'acquisition-restructurationde trois immeubles haussmanniens a suscitéun sentiment de fierté et de satisfaction pourl'ensemble de personnes concernées :satisfaction des élus, de la SNCF et deséquipes de proximité de proposer deslogements de cette qualité ; satisfaction deséquipes et de nos partenaires des prouessestechniques ; enfin, satisfaction des locatairesqui n'imaginaient pas un jour accéder à cetype de logement à cet emplacement.

© 3

F-Sy

lvie

Duv

erne

uil

Habitat et Société N° 63 - 77

1. Opération des Dunes à Dunkerque -Le Cottage social de FlandresUne résidence Alzheimer de 24 chambres et20 logements locatifs, classification CArch. : Agence Pattou-Tandem1 939 €/m2/SHAB (logements collectifs)6 498 €/m2/SHAB (unité de vie Alzheimer)Grâce à cette opération, unique sur la régionNord - Pas-de-Calais, ces logements adaptésaux réalités de cette maladie permettent plusde vie, moins de mal être ; les famillesconservent des liens. La constructions’organise au rez-de-chaussée autour d’unpatio paysager de 750 m2. À l’étage, lesappartements sont destinés principalementaux familles de ces malades. L’architecture aété pensée de sorte qu’une relation s’établisseentre l’intérieur et l’extérieur du bâtiment touten préservant l’intimité des résidents.

2. Opération Organum à Lille Fives -Lille Métropole Habitat24 logements locatifs (21 neufs et 3 acquisaméliorés), label Cerqual (HPE) RT 2000Arch. : GO Architectes1 979 €/m²/SHAB (en neuf )1 398 €/m²/SHAB (en acquisition-amélioration)Ce bâtiment, à proximité d’un centre urbainparfaitement desservi par les transports encommun et à proximité des réseaux routiersstructurants de la métropole lilloise estemblématique de la politique de LMH enmatière d’aménagement urbain, de qualitéarchitecturale, du respect de l’environnementet de la qualité de vie des locataires.

3. Résidence Le Faisan à Verrière-le-Buisson - Logement francilien36 logements (31 PLUS et 5 PLAI) + un commerce type brasserie en RDC, Qualitel, HPE 2005, H&E Profil AArch. : Eric Paolini2 380 €/m2/SHABSitués en plein cœur de ville, la résidence LeFaisan et son commerce participent à larequalification et à la dynamisation du centrehistorique de Verrière-le-Buisson.

4. Résidence Robert Doisneau à Clermont-Ferrand - Logidome36 logements, THPEArch. : CRR Architectes1 919 €/m²/SHABLa résidence Robert Doisneau a la spécificitéd’avoir été conçue dans le cadre du dossier derénovation urbaine, mené sur le quartier Saint-Jacques de Clermont-Ferrand par Logidôme.Les 36 appartements bénéficient tous d’unedouble, voire triple exposition. La chaufferiecollective est complétée par des panneauxsolaires pour assurer, en appoint, la productiond’eau chaude sanitaire.

5. Résidence Les Rêveries à Fameck -LogiEst84 logements répartis en 2 résidences (40 et 44 logements), H&EArch. : BIK Architecture1 710 €/m2/SHABIl s'agit d'une réalisation unique en France.70 sondes forées à 99 mètres de profondeur et800 m2 de moquette solaire assurent auxrésidents 95 % des besoins de chauffage

annuels. Ce programme allie performance etinnovation, mais aussi confort et économiesd'énergie pour ses habitants.

6. Réhabilitation à Grentheville - Logipays23 pavillons, Effinergie rénovationArch. : cabinet Laine Leberre38 000 € TTC/logementCette réhabilitation lourde de pavillonsdatant de 1982 en milieu occupé avait pourobjectif de diviser par 4 la consommationénergétique (de 429 à 104 kWh par m2 et paran), entraînant une réduction des chargesnettes de 30 à 40 % - coût d’entretien desnouveaux équipements et abonnementcomplémentaire déduits des économies decharges.

7. La Pierre Plantée à Alès - Logis cévenols24 logements, Qualitel, H&EArch. : André Berardi1 422 € m2/SHABCette opération située à l’une des entrées de la ville d’Alès constitue un élément de lafabrication urbanistique de cette entrée deville. Le bâtiment, esthétiquement très réussi,allie les matières de construction classiquesavec des pierres apparentes, des tours defenêtres en cuivre et des balcons en zinc ettechniquement performant. Il est à la foismoderne et intemporel. Les logements sontlumineux, bien agencés et de qualité.

21

78 - Habitat et Société N° 63

4

5 7

6

3©

F. A

chdo

u

Habitat et Société N° 63 - 79

43

1. Villa Thrace à Nice - Logis familial30 logements PLUS CD, HPE 2000, H&EArch. : In situ, Michel Benaïm1 532 €/m²/SHABLa Villa Thrace est la première résidence deLogis Familial à être labellisée Habitat etEnvironnement. L'architecture associe deslignes modernes et la noblesse du zinc. Réaliséedans le cadre de la reconstitution de l'offre duquartier de l'Ariane, elle contribue à donner unenouvelle image du logement social.

2. Le Verger de Manon à Saint-Raphaël -Logis familial varois30 maisons individuelles et un collectif de 4logements (25 PLUS et 9 PLAI), Qualitel,HPE 2005Arch. : JP Clément1 370 €/m²/SHABAvoir sa villa dans le centre-ville de SaintRaphaël, c’est possible ! Maisons individuelles,jardins spacieux, un garage et une place de

stationnement par logement, une architectureet des matériaux traditionnels pour uneparfaite intégration dans l'environnement : leVerger de Manon, c'est la qualité résidentielleen milieu urbain.

3. Les jardins de Tivoli à Dombasle surMeurthe - Meurthe & Moselle Habitat23 logementsArch. : Square Architecture20 logements BBC, trois THPE, Classeénergie A et BCoût : 3 M€Cette nouvelle résidence réalisée par Meurthe& Moselle Habitat conjugue tous les avantagespour ses résidents d’un lieu paisible et agréableà vivre. Elle est située au cœur de la ville, àproximité immédiate des commerces, écoles…Les 23 appartements, du T2 au T4, sontrépartis dans trois immeubles de deux étagesorganisés autour d’un îlot arboré et piétonnier.

4. Résidence les Vergers de la Seille àMarly - Moselis30 logements locatifsArch. : KL Architectes1 130 €/m²/SHABCette résidence est un programme relativementinnovant au niveau de la conceptionarchitecturale : pilotis (exigence du terrain),attique pour l'extérieur… et spacieux àl'intérieur, avec de belles terrasses…

1 2

© P

hilip

pe G

isel

brec

ht

80 - Habitat et Société N° 63

7 88

5. Le Maltaverne à Marseille -Logis Méditerranée28 logements sociaux (22 Plus, 6 PLAI),HPE 2005Arch. : Cabinet Triumverat1 519 €/m²/SHABLe Maltaverne est la première livraison enproduction propre réalisée par LogisMéditerranée depuis sa création en 2007. Avecses grandes terrasses et le traitement paysageren périphérie, cette résidence à taille humaineoffre à ses résidents un cadre de vie résidentielet intimiste.

6. Le Lavoir à Châtel-Saint-Germain -Metz Territoire Habitat11 logements collectifs, Qualitel THPEArch. : Cabinet AAG ArchitectesCe programme de 11 logements et 11 garages,implanté au cœur du village situé dans lepérimètre d’intervention de l’architecte desBâtiments de France, a fait l’objet d’un travailparticulièrement soigné de la part del’architecte pour son intégration dans le site etla reconstitution de la façade à l’identique.

7. Résidence à Miramas - Neolia28 logements PLUSArch. : Redondo et Isnardon2 231 €/m²/SHABLa coque blanche du bâtiment a étévolontairement éclairée par des fonds deterrasses colorés dans des tons de dégradésorangés et des occultations aléatoires, pourune perspective aérienne et éclatante sous lesoleil de Provence.

8. Le Ponty vert à Coulanges-les-Nevers -Nièvre Habitat52 maisons locatives (du T2 au T4), THPEArch. : Gilles Pessard1 936 €/m²/SHABL’ambition de ce projet qui réunit du logementsocial et des terrains à bâtir est de créer unquartier respectueux de l’environnement, auniveau des aménagements des espaces publicset également au niveau des parcellesprivatives. Associée à une volonté forte derecherche d’économies de charges, à la prise encompte d’une contrainte forte et nouvelle de laréglementation handicapé, cette opération estau cœur d’une réflexion type écoquartieravec un résultat fidèle aux objectifs.

5 6

Habitat et Société N° 63 - 81

5

2

3

4

1

82 - Habitat et Société N° 63

1. Résidence Le Foch-Jaurès à Biarritz -Office 646 logements, RT 2005Arch. : Dezes2 136 €/m²/SHABL’enjeu initial était de taille ! Optimiser unesurface au sol très réduite, dans un rond-point,tout en respectant les codes architecturaux ducentre-ville de Biarritz. Des contraintes fortesdès le départ pour la construction de ceslogements d’urgence et de deux locaux duCCAS.

2. Résidence Grattery à Auxerre -Office auxerrois20 pavillons et 20 logements collectifs,THPE, RT 2005Arch. : Agence Accès Architectes,Isabelle Bauny1500 €/m²/SHABIl s’agit pour une partie de ce programme dereloger des familles en place depuis les années1960 dans le quartier du Moulin et de leuroffrir une nouvelle qualité de vie.

3. Les Jardins d’Eden à Aix-les-Bains -Opac de la Savoie44 logements locatifs, 37 en accession à lapropriété, HQE, BBCArch. : Jean-Louis Patriarche(Patriarche & Co)1 890 €/m²/SHABCette réalisation riche de sens et située dansun quartier Anru, s’appuie sur une démarcheinnovante et un objectif ambitieux etvalorisant pour les équipes de l’Opac de la Savoie.

4. Réhabilitation d’une anciennegendarmerie à Orry la ville - Oise Habitat9 appartements locatifsArch. : Patrick DelacharleryLe bâtiment le plus ancien de cette opérationatypique a été restauré à l’identique : bow-window, menuiseries en bois, pans de bois,harpages d’angle et soubassement, parementde briques deux couleurs et d’enduits, toitureen tuiles. Le cèdre planté au début du XXe

siècle a été conservé. Les pignons des deuxautres bâtiments ont été traités en enduit tonpierre avec intégration de briquettes de terrecuite rouge comme sur certaines parties desfaçades de la maison bourgeoise.

5. Le Claret à Revel - OPAC 387 logements, BBCArch. : Atelier Dedales1 790 €/m²/SHABCette résidence allie intégration dans le site etperformance énergétique (42 % du bilanénergétique global sont produits par lesénergies renouvelables et les consommationspour les usages de l’énergie sont inférieures à65 kWh/m2). Le principe constructif : ossaturebois. Le triple vitrage, l’isolation parl’extérieur, l’optimisation des volumes sontautant d’atouts.

6. Pémégnan Nord à Mont de Marsan -Office des Landes25 logements, THPEArch. : Cabinet LSD1 366 €/m²/SHABCe programme s’intègre merveilleusement bien à son environnement. L’objectif était depromouvoir la construction bois en pin desLandes, d’atteindre un niveau de très hauteperformance énergétique et de s’implanterdans de nouvelles communes. L’Office public del’habitat des Landes poursuit son effort dedéveloppement sur les communes de tout ledépartement avec de nombreux projets encours de construction ou à l’étude.

3

6

Habitat et Société N° 63 - 83

2

1. Résidence Couperin à Melun - OPH 7730 logements bioclimatiques, H&EArch. : M. Arche1 815 €/m2/SHABC'est une opération résolument moderne aucœur d'un quartier en plein renouvellementurbain, loin des clichés de l'habitat social avecde belles prestations : isolation par l'extérieur,jardinières au premier étage, plantations,ruches sur le toit de l'immeuble…

2. Résidence Gabriel Péri 2 au Blanc-Mesnil- OPH 9349 logements locatifs sociaux (+ 605 m² decommerces en rez-de-chaussée), BBCEffinergieArch. : Treutel- Garcia-Treutel2 423 €/m²/SHABForme et orientation du bâtiment, panneauxsolaires en terrasse, chaudière collective ultraperformante, étanchéité à l’air optimisée,isolation renforcée, équipements économes eneau et en électricité dans les logements et lesparties communes… cette résidence est unepremière pour l’office.

3. Résidence Camille Claudel -OPH Montpellier30 logements, THPEArch. : Jean-Claude Ventalon1 095 € HT/m²/SHABCette résidence allie qualité esthétiquearchitecturale et performance énergétique(THPE). Les logements sont spacieux,bénéficient tous d'une double-orientation etdisposent chacun d'un extérieur : balcons,terrasses ou jardins pour le rez-de-chaussée.Un espace commun a également été traité enjardin. Cette résidence est équipée d'eauchaude sanitaire solaire et une sur-toitureservant de protection solaire au bâtiment faitégalement office de support pour despanneaux photovoltaïques. Ce projet lauréatd'un appel à projets solaire photovoltaïque abénéficié de subventions de l'Ademe et de larégion Languedoc-Roussillon.

4. Résidence Mme du Coudrayà Clermont-Ferrand - Ophis12 logements neufs, RT 2005, étiquetteénergétique C1 340 €/m²/SHAB24 en acquisition-amélioration, RT 2005,étiquette énergétique C450 €/m²/SHABArchitecte : Atelier MAX

1

3

84 - Habitat et Société N° 63

6 7

54

À travers une problématique de recompositionurbaine, la résidence Mme du Coudray valorisedeux collectifs existants (de type Michelin desannées 50) tout en densifiant de manièremesurée la parcelle par la construction d'un petit collectif de type intermédiaire de 12 logements.L'utilisation du bois en façade comme élémentde cohérence a permis d'harmoniserl'architecture des deux opérations.

5. Cité Lecomte à Flers - Orne Habitat15 logements, THPEArch. : Atelier JSA1 734 €/m²/SHABLa particularité de ces logements est uneossature bois avec un bardage en clin et unecouverture en ardoise. Ils disposent égalementde panneaux solaires pour chauffer l'eau. La collecte des déchets (ordures ménagères ettri sélectif ) est prévue en containers enterrés.

6. "Les Annereaux" à Pouilly-en-Auxois -Orvitis20 logements, H&E, BBC EffinergieArch. : Cabinet A2A1 800 €/m²/SHABDans l'esprit d'un "éco-quartier", les vingt logements sont répartis sur six petitsbâtiments. D’architecture simple, à ossaturebois de provenance locale, ils intègrent lesenjeux environnementaux et une fortecapacité d’autonomie énergétique, avecutilisation d’énergies renouvelables. Desvégétaux et arbres à haute tige, le bardage bois(provenance locale) et la couleur ocrefavorisent l'intégration de l'ensemble aucontexte naturel vallonné et boisé de l'Auxois-Morvan ainsi qu'au bâti environnant.

7. Opération Le Triolo à Villeneuve d'Asq -PartenordRéhabilitation de 316 logements,construction d'un local collectif résidentielet d'un point servicesPatrimoine et EnvironnementL’enjeu de la réhabilitation a résidé dansl’utilisation du traitement thermique parl’extérieur des bâtiments de façon à recréerune « enveloppe » modifiant radicalementla perception des immeubles. Il s'est agi detransformer les « immeubles d’habitation » en« résidences », d'utiliser ces travaux pourréaliser le changement de cet ensembleimmobilier dont les rénovations successives etincomplètes avaient terni la perception.Ainsi, les façades ont été uniformisées parl’emploi d’un matériau lisse, homogène,pérenne et blanc.

Habitat et Société N° 63 - 85

43

1. Résidence L'Avancado à Aix-en-Provence- Pays d’Aix Habitat54 logements PLUS, Qualitel et H& E,68 kwhep/m2/anArch. : Gérard Thorel1823 € HT/m²/SHABCette réalisation est la première de Pays d’AixHabitat répondant à la certification « Qualitel»et «Habitat et Environnement». Les logements sont équipés d'une chaudière gazbasse température à rendement amélioré et àmicro-accumulation. Pour le confort d’été, lesterrasses sont munies de panneaux coulissantsd'occultation solaire. Les pieds d'immeublecomportent de nombreux espaces de jardinsavec système d’évaporation.

2. Résidences Le Pastellier et Isatis àLabège - Promologis140 logements + 27 lots dont 61 logementslocatifs, 66 logements en accession sociale,13 logements en accession privée, 27 lots

Arch. : ARUAPour ce projet d’envergure, Promologis aproposé sa double compétence d’aménageururbain et de constructeur. Dans une opérationd’ensemble de haute qualité architecturale etenvironnementale, Promologis a su varier lesmodèles d’habitat et assurer une mixitésociale, mêlant accession sociale, accessionprivée et locatif social. L’organisation spatialeautour de la place centrale, lieu d’échange etde rencontre, d’un habitat destiné aux séniorsrenforce les liens intergénérationnels.

3. Résidence Dunois à Orléans -Résidences de l’Orléanais58 logements collectifs, Qualitel, HPEArch. : Patrice Debaque (cabinet Créa'ture)1 336 €/m2/SHABCette résidence certifiée Qualitel - HPEgarantissant la qualité des logements, selondes critères d’ordre technique (isolationacoustique et thermique) et économique

(maîtrise des charges pour nos locataires)formalise les engagements des résidences del’Orléanais dans la prise en compte dudéveloppement durable pour l’ensemble deleurs nouvelles opérations.

4. Quai de Valmy à Paris Xe - RSIF47 logements, THPEArch. : Emmanuel Saadi2 071 €/m²/SHABCet immeuble, ancien siège d’Emmaüs France,situé au bord du canal Saint-Martin estreconverti en résidence très sociale. La façade de l’immeuble a été recouverte decellules photovoltaïques qui produiront 7 MWh par an. En sur-toiture, des capteurssolaires thermiques assureront plus de 40 % dela production d’eau chaude sanitaire.

1 2

© 3

F/Je

an-L

ouis

REY

86 - Habitat et Société N° 63

7 8

5. Le temps des Cerises à Rives - Pluralis9 logements locatifs réhabilités Arch. : L. Massa (Atelier Rizzon - Rives) 1 738 €/m²/SHAB Cette résidence destinée à des personnes âgéesest aménagée dans un ancien bâtimentcommunal en cœur de ville. Les personnesâgées disposent de terrasses privatives deplain-pied et d’un ascenseur.

6. Résidence Galliéni à Reims Reims Habitat24 logements collectifs sur 2 immeubles et8 maisons individuelles, H&E, Qualitel,THPEArch. : Denis Lenglart (Atelier Choiseul)1 885 € HT/m²/SHABGalliéni est la première résidence réalisée dansle cadre de l’opération de renouvellementurbain du quartier Orgeval à Reims.L’originalité de son architecture, le mixcollectifs et individuels, et sa double

certification en font le coup de cœur de ReimsHabitat.

7. Résidence au Port (île de la Réunion) -SLHMR26 logements, label local : conformité auprogramme « GERRI »Arch. : AG Nabee1 550 €/m²/SHABL’orientation Nord-Sud des façadesprincipales, la création d’espaces tampons, lavégétalisation des abords des bâtiments, lesvolets persiennés limitent les apportsthermiques. La mise en œuvre de brasseursd’air dans l’ensemble des pièces de vie améliorele confort passif. La production solaire pourl’eau chaude sanitaire est intéressante du pointde vue des économies d’énergie permet un tauxde couverture solaire de 72 % qui se traduit parune économie d’énergie de 62 207 kWh par an.

8. Résidence Eco Logis à Nancy -Société Lorraine d’habitat8 logements collectifs (PLUS et PLAI)Premier bâtiment certifié PassivhausArch. : Rolf Matz1 770 €/m²/SHABCe programme repose sur un concept deconstruction esthétique, innovant et sobre. La performance obtenue est basée sur unegrande précision dans la mise en œuvre, laqualité des matériaux employés, la réductiondrastique des déperditions et la valorisationdes apports gratuits entraînant une maîtriseélevée des charges pour un enjeu patrimonial,environnemental et social.

5 6

Habitat et Société N° 63 - 87

1. Résidence L'International à Aix-Les-Bains - Sollar31 logements (3 PLAI, 9 PLUS et 19 PLUS-CD)Arch. : M. VibertCette opération réalisée en VEFR (vente enl'état futur de rénovation), est située dans lecœur d'Aix-les-Bains. Il s’agit de latransformation d’un ancien Palace de 100chambres construit en 1893 en 31 logementssociaux. Ferronneries, moulures, balustres,couronnements de façade : le plus grand soin aété apporté à la préservation de l'architecture.

2. L’Ormeau à Saint-AvertinVal Touraine Habitat41 logements intermédiaires, THPEArch. : Chevet et Dakkouri1 580 €/m²/SHAB Ce programme est particulièrementintéressant d’un point de vue de la densitéurbaine mais aussi au niveau de l’habitatintermédiaire.

3. Rue de la croix blanche - Tarn Habitat7 appartements (6 PLUS, 1 PLAI)Pour répondre activement à la demande delogements, notamment en centre-ville, TarnHabitat a réalisé une importante opérationd'acquisition-rénovation d’un bâtiment datantdu XVIe siècle, au cœur du vieil Albi, classé aupatrimoine mondial de l'Unesco. L’objectifétant de loger, dans des conditions optimales,des locataires soucieux de bénéficier desavantages du centre-ville, et de préserver lagrande qualité architecturale de ce bâtimenthistorique.

4. Résidence de l’Horloger - Paris XIe

arrondissement - Toit et Joie47 logements locatifs,niveau de performance AArch. : Borderioux - Di LeggeDepuis plusieurs années, Toit et Joie fait de larequalification de bâtiments professionnels enlogements sociaux une de ses expertisesreconnues. À Paris, dans le XIe

arrondissement, l’Esh a adapté la structured’un bâtiment dédié à l’activité commercialede La Poste. Il s’agit désormais d’une résidencetrès agréable et énergétiquement performantequi abrite 47 ménages aux ressourcesmodestes dans la capitale.

5. Résidence Le Haut Village à Barbentane -Un toit pour tous23 logements, Qualitel, HPEArch. : Jacques CambreraAu cœur du centre historique de Barbentane,23 logements répartis en 13 petites unités enR+2 de tailles diverses. Des variations dans lesouvertures avec des volets bois et leur allègebasse se fondent dans le tissu urbain existant,plus ancien. Cette opération exemplaired’intégration, dans le respect et la valorisationdu patrimoine d'un village a reçu le prixarturbain.fr pour sa qualité architecturale.

6. Résidence d’Estanove à Montpellier -Unicil49 appartements, HPE, RT 2005Arch. : Didier Landemaine1 509 €/m²/SHABAdjonction réussie, au sein d’un patrimoineexistant, d’un programme additionnel de 49 logements, dans un esprit de mixité socialeet de densification urbaine, grâce à lapréservation d’un plan de masse fluide et aéré,à une architecture à la fois contemporaine etclassique dans ses proportions, et l’emploi dematériaux nobles : soubassement lasuré surbéton matricé, bardage de zinc en corniches eten attique.

7. Résidence Les Agapanthes à Saint-Barthélemy d’Anjou - Val de Loire39 logements locatifs BBCArch. : Cabinet Logerais1 820 €/m²/SHABPremiers logements BBC du Val de Loire, la preuve par l'exemple !

8. La Ferme Saint-Leu à Périgny-sur-Yerres -Valophis30 logements (24 PLUS et 6 PLAI)Arch. : Agence Semon et RapaportCes 30 logements PLUS et PLAI aménagésdans une ancienne ferme datant du XVIIIe

siècle sont les premiers logements sociaux decette petite commune rurale de 2 254habitants, dont le centre ancien est inscrit àl’inventaire des sites pittoresques du Val deMarne. Ils ont nécessité une mobilisation etune volonté sans faille pendant treize ans carde nombreuses péripéties, dont deuxannulations de permis, ont retardé la livraison.La Ferme accueillera aussi très prochainementune mini crèche.

1

2

88 - Habitat et Société N° 63

5

6

7 8

8

43

Habitat et Société N° 63 - 89

3

1. Résidences jumelles Lou Pardigaou etLou Rigaou à Bormes-les-Mimosas -Var Habitat60 logements (35+25)Niveau de performance : construction enbéton cellulaire mais pas de labellisation.Arch. : cabinet d’architecte Luyton1 646,59 €/m²/SHAB (Lou Pardigaou)1 795,11 €/m²/SHAB (Lou Rigaou)Les deux bâtiments sont en béton cellulaireavec un soubassement en pierres de Bormesextraites dans les carrières locales. Les grandesterrasses, les rez-de-jardin et les espaces vertsrenforcent la proximité avec la nature. De plus,des jeux d’enfants ont été mis en place avec leconcours de la municipalité.Lou Pardigaou et Lou Rigaou sont l’illustrationd’une parfaite intégration de logements sociauxcollectifs dans l’aménagement d’un quartier. Ce dernier s’est structuré autour de nouveauxéquipements : le collège, la Gendarmerie et lacaserne des pompiers.

2. Résidence Moulin des Toiles à Entraigues -Vaucluse Logement59 logements locatifs collectifs et 7 locauxcommerciaux, Qualitel, H&E1 057,50 €/m²/SHABArch. : Cabinet l’Acrau, R. CarassoCette résidence a été construite dans une ZACqui figure parmi les premiers territoiresnationaux engagés dans un processus dedéveloppement durable. Cela signifie unevalorisation du savoir-faire régional, uneamélioration de la solvabilité des résidents parla réduction des charges, une mixité socialedes constructions favorable à la cohésionsociale, l’apprentissage de nouvelles manièresde construire pour tous les intervenants.

3. Les Jardins de Belencontre à Tourcoing -Vilogia130 logements (PLUS CD + 23 logements enaccession à la propriété)Arch. : Nicolas Favet1 470 €/m²/SHAB (compris aménagementVRD/Espaces verts)Ce programme est à la fois exemplaire etsymbolique à plus d’un titre. Avec plus de 150 logements, c’est l’un des tout premiersprogrammes BBC de cette envergure livré parun bailleur social en France. Il mixe offrelocative et offre en accession sociale à lapropriété au cœur d’un parc verdoyant etaménagé dans le cadre d’une opération derénovation urbaine.

1 2

90 - Habitat et Société N° 63

Les deux ouvrages, dont les auteurs sont des économistes et des enseignantschercheurs reconnus, ont en commun lavolonté de dénoncer les méfaits de lamarchandisation extrême de l’économiemondiale, cause première de la crisefinancière mondiale actuelle. Mais leur approche est fort différente.Jacques Sapir, dans un registre assez classique, cherche, avec « La Démondialisation », à établir le vraibilan de la globalisation et de ses méfaits,pour proposer des pistes pour la mise enplace d’une société qui n’opposerait plusl’économique et le social.De son côté, Frédéric London, sous uneforme ludique peu habituelle dans lemonde feutré des savoirs, nous proposeavec « D’un retournement l’autre », unecomédie sérieuse en vers sur la crisefinancière et le rôle déterminant desbanquiers et autres élites dans la crise dessubprimes de 2008, mais aussi, hélas, parleur aveuglement, dans celles encore à venir.

Rubrique rédigéepar Gérard Salmona

La démondialisation

Cet ouvrage de Jacques Sapir, éco-nomiste, directeur d’études àl’École des hautes études ensciences sociales et à l’université deMoscou, s’inscrit bien dans undébat qui sera très présent lors desprochaines élections présiden-tielles : le retour ou non à uncertain protectionnisme national.Toutefois, contrairement à beau-coup d’autres ouvrages sur la crise

globale du capitalisme, tous assez polémiques, celui-ci s’at-tache à faire de la mondialisation de l’économie, une analyseà la fois historique et critique pour montrer que, jamais heu-reuse, celle-ci est la conséquence directe de décisionspolitiques de type neo-libéral, en bref, de l’organisation ducommerce mondial et des transactions financières mises enplace après la Seconde Guerre mondiale et de la marchan-disation de l’économie qui en a résulté. « (…) Le mythe du“doux commerce” venant se substituer aux conflits guer-riers a été trop propagé pour ne pas laisser quelques traces…Mais, à la vérité, ce n’est qu’un mythe. Les puissances domi-nantes ont en permanence usé de leur force pour s’ouvrirdes marchés et modifier comme il leur convenait les termesde l’échange. Dans ce fétichisme de la mondialisation, il yeut beaucoup de calculs et de mensonges (…) ».

Ce rappel historique et la clarification qui en résulte sontparticulièrement utiles car ils permettent, mieux que delongs discours, une mise en perspective de la réalitéactuelle.

On n’entrera pas ici dans le détail des analyses proposéespar Jacques Sapir qui portent sur tous les aspects de la mon-dialisation, les organisations, la monnaie, le libre échange,les transactions financières, le détricotage « du systèmehérité des accords de Bretton Woods en 1973 ou, en un mot,nous semble-t-il de la fin voulue du Keynesisme ». Disonssimplement qu’elles sont toujours bien documentées et

LECTURES

91

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

Dès la parution d’une nouvelle publication, un exemplaire est adressé gracieusement à chaque organisme Hlm. Pour toutnuméro supplémentaire, veuillez retourner le bon de commande à la Direction des activités promotionnelles – Editions del’Union sociale pour l’habitat, 14 rue Lord-Byron, 75384 Paris Cedex 08.

Une gamme de couleurs pour repérerles différents thèmes de la collection :

Communication : roseDroit et fiscalité : saumon

Etudes et documents : pruneMaîtrise d’ouvrage : orange

Politiques locales de l’habitat : bleu ardoisePatrimoine : rouge

Ressources humaines : vertSocial / Habitants : jaune

Ville et renouvellement urbain : bleuQualité et services : turquoise

Accession sociale, vente Hlm, copropriétés : céladonAménagement, partenariats, montages : violet

La collectiondes Cahiers et des Outilsd’Actualités habitat

P

LECTURES

93

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

qu’elles ne laissent pas indifférent, même si l’on ne partagepas pleinement les conclusions qu’il en tire.

Mais un autre intérêt de ce livre porte sur les conditionsd’une «démondialisation ordonnée et pensée» par une nou-velle organisation du commerce et des relations financièresinternationales. Cette nouvelle organisation n’est pas, et loins’en faut, un retour au protectionnisme national Franco-français ou à la rigueur européen, tel que l’on peut lepercevoir au travers des discours de nombre de politiques,tous candidats à la prochaine présidentielle (Marine Le Pen,Arnaud Montebourg, Nicolas Dupont-Aignan, Jean-LucMélenchon).

Au-delà des nombreuses propositions qui donnent ducontenu à cette nouvelle organisation mondiale, il faut insis-ter sur ce que sont, à notre avis, les deux constantes de lapensée de Jacques Sapir : l’indissociabilité de l’économiqueet du social avec le retour au plein-emploi dans un modèleéconomique autre que l’actuel et la nécessité que l’Europecesse de fonctionner comme un marché ouvert qui, dansson organisation actuelle, plus que favoriser la liberté deschoix et la baisse des prix, contribue à la destruction desemplois industriels, et du service public.

« (…) Il faut ici le rappeler : l’objectif prioritaire doit êtrecelui du progrès social et, pour cela, il importe d’atteindrele plein-emploi. Redisons-le, il est vain de chercher neserait-ce que le statut quo en matière sociale avec un chô-mage officiel de plus de 8 % (avant la crise), ce qui veut direun chômage réel de 12 à 14 %. Il ne peut y avoir de politiquesociale ambitieuse que sur la base du retour à la croissanceéconomique, mais cette croissance sera à son tour directe-ment influencée par son contenu social ; plus que jamais, ceque nous voyons à l’œuvre est l’unité de l’économique et dusocial. L’objectif peut donc sembler ambitieux. Il l’est sinous restons dans les cadres actuels (…). Il n’y a pas alorsd’autre voie que celle du moins disant, moins coûtant, ini-tiée par la concurrence acharnée de tous contre tous et quinous conduira inéluctablement à une dégradation constantede notre cadre social (…). Cet objectif est au contraire plusraisonnable si nous acceptons de sortir de ces mêmescadres, dont nous avons vu qu’ils causent – rien que par leseul libre-échange – un chômage net de près de 5 % (dansles comptes officiels) de la population active (...) ».

Jacques Sapir ne prône nullement une relance de lacroissance à l’identique, mais plutôt un schéma de dévelop-pement « (...) assurant à la fois une forte proportiond’emplois industriels parmi les emplois créés avec un faibleniveau de pollution, soit directement par réduction desdiverses nuisances, soit indirectement par des diminutionsdes temps de transport. En bref, un nouveau type de sociétéavec plus de valeurs de solidarité et de coopération visant leplein-emploi (objectif quantitatif ) et la ré-industrialisation(objectif qualitatif ). Cet objectif correspond à celui quedevrait tenter d’atteindre l’Europe.

Très concrètement, l’action à venir devrait se développerdans trois directions.

En premier lieu, par l’adoption « (...) de mesures de pro-tection visant à compenser les effets du dumping social etécologique auquel se livrent certains pays par l’instaurationaux frontières de l’Union de taxes importantes, et en sonsein, de montants compensatoires sociaux et écologiques(…) ». Ces taxes, faisant monter le coût des importations,rétabliraient la compétitivité des producteurs nationaux, enmême temps que, par les revenus qu’elles dégageraient,elles permettraient, selon le principe du « protectionnismealtruiste » cher à nombre d’altermondialistes, de faire pro-gresser les pays dans les domaines sociaux et économiques.

En second lieu, en faisant évoluer la zone euro pour lafaire passer de la « (...) logique de la monnaie unique à cellede la monnaie commune pour la faire fonctionner commeune zone, sinon autarcique, du moins en réduisant la mobi-lité des capitaux de court et de moyen terme en son sein (..).

Enfin, en prenant des libertés avec les « (…) principes dela concurrence libre et non faussée qui règnent sur l’Europe(...) ».

Le scénario décrit par Jacques Sapir n’est pas celui d’unsplendide isolement de la France mais d’une rupture per-mettant de rebattre les cartes afin que la constructioneuropéenne emprunte enfin la voie du plein-emploi et duprogrès social, de manière à ce que le progrès économiqueprofite à tous et pas seulement à quelques-uns.

Il faut lire ce livre de Jacques Sapir. On n’est pas obligé departager ses thèses mais il est difficile de rester indifférentà ses analyses comme à ses propositions.

La démondialisationJacques SapirÉditions du Seuil, avril 2011.260 pages

6/06/11 10:58 Page 1

D’un retournement l’autreComédie sérieuse sur la crise financière, en quatre actes et en alexandrins

Frédéric Lordon, économiste, estsurtout connu pour ses essais cri-tiques sur la mondialisation fi-nancière (cf. notamment La Crisede trop, Fayard 2009 – Capita-lisme, désir et servitude, La Fa-brique, 2010) qui ont rencontréun grand succès public.

Dans ce nouvel ouvrage, il metson talent au service d’une ana-lyse critique des rapports entreles États et les structures finan-

cières, notamment lors de la crise dite des «subprimes» de2008. Pour ce faire, et pour bien nous faire sentir comment laplupart des États ont dû intervenir pour compenser la légè-reté «criminelle» du système bancaire, il a choisi un modeapparemment dérisoire, celui du théâtre et des alexandrins.

Cette comédie sérieuse, comme il l’écrit lui-même, n’estpas une comédie futile et souvent le rire nous fait, mieux quede longues digressions scientifiques, toucher du doigt la re-lation complexe, voire perverse, que le monde de la financeentretient avec nos gouvernants, nos élites et une certainepresse. Et c’est vrai que « (…) l’ambivalence d’un vers, quiconvient à la tragédie aussi bien qu’à la comédie (…) » per-met de bien saisir « (…) la déconfiture d’un système auxabois et l’acharnement bouffon de ses représentants à lemaintenir envers et contre tout (…) ».

Mais puisque de théâtre il s’agit, commençons par le début:«Le rideau s’ouvre: Messieurs les Banquiers, son Altesse leprésident de la République française, Monsieur le Premierministre, Monsieur le gouverneur de la Banque centrale et lepetit peuple des conseillers de la Cour. La pièce peut com-mencer: complètement lessivés par la crise des désormais cé-lèbres «subpraïmes» (sic), les banquiers vont bientôt sonnerà la porte de l’État pour lui demander de mettre la main auporte-monnaie… avant que le résultat de leurs acrobaties nefasse exploser les dettes publiques et ne conduise à la ri-gueur pour tous - pour tous sauf pour eux (…) » .

Dès le départ, on rit de bon cœur mais très vite aussi, onrit de plus en plus jaune de voir cet aréopage de beaux par-leurs très Ancien Régime (le lecteur reconnaîtra aisémentnombre de nos éloquentes élites) disserter en alexandrinsdes vertus du marché, des taux d’intérêt, de la titrisation,etc. Voici donc comment, en alexandrins, le fondé de pou-voir d’une grande banque annonce le début de la crise :

Le fondé de pouvoir« (…) La chute est là, Monsieur, elle est irrésistibleDes villas somptueuses sont au prix de cabanes.

L’immobilier s’écroule, nous passons pour des ânes.Les courtiers ont menti et dans les formulaires,Gonflé les revenus, inventé les salaires.Or les gueux sont fauchés, ils n’ont plus un radis.Submergés d’échéances, ils deviennent faillis,Endettés jusqu’au cou, ils cessent de payer,Même vendre le bien ne peut plus rembourser…

Le banquierReprenez-vous, mon cher, et gardez la raison.Considérez les charmes de la titrisation.De ces crédits pourris transformés en créances,Nous sommes soulagés et surtout des plus rances.C’était bien là d’ailleurs le but de la manœuvre.Si belle innovation est un très grand chef-d’œuvre.Nous sommes dégagés de tout inconvénient,Nous n’avons plus le risque, il est à d’autres gens.Tous ces investisseurs en étaient si voraces,Nous leur avons fourgué toute notre merdasse (...) ».

Dans la même verve humoristique mais si proche de laréalité, cette très sérieuse comédie nous conduit au palaisde l’Élysée, aux échanges entre conseillers, aux effets d’an-nonces sans lendemains…

Le Président« (..) J’ai décidé, Messieurs, de mettre le holàAux mauvaises pratiques et aux excès coupables.D’une forte parole que je veux mémorable,J’énonce les principes, et je dis la doctrine :En haut de la vertu, je veux que l’on culmine.À compter de ce jour le monde s’y plieraCar ces choses auront été dites par moi (...) ».

Tout au long des quatre actes de cette comédie, on com-prend bien que renflouer les banques sans exiger unequelconque contrepartie, n’a fait que permettre au capita-lisme financier de se rétablir sans tirer aucune leçon de lacrise mondiale qu’il a provoquée. Sauf à accuser l’État, laDette souveraine, la fonction publique… Haro donc sur lestentatives mêmes timides de régulation… jusqu’à ce que leretournement se fasse dans et par la rue… Indignés de tousles pays…!!! Mais bien entendu, il ne s’agit que d’une fiction!

D’un retournement l’autreComédie sérieuse sur la crise financière,en quatre actes et en alexandrinsFrédéric LordonSeuil, mai 2011. 135 pages

LECTURES

94

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

95

Hab

itat

et

Soci

étéN°63

CeraMix Blue d’Ideal StandardCeraMix Blue est conçupour utiliser moins d’eauet d’énergie grâce à desfonctionnalités telles quela Click Technology, le li-miteur de débit et le faitqu’il y ait moins d’eaustagnante. CeraMix Bluepermet ainsi d’économi-ser jusqu’à 240 euros par

an. Écologique et économique, la cartouche Click permet faci-lement de contrôler, surveiller et réduire sa consommationd'eau. Grâce à un conduit interne innovant, CeraMix Bluecontient moins d'eau en position fermée ce qui permet d'ob-tenir plus rapidement une eau à température souhaitée. Sonlimiteur de débit laisse l'eau s'écouler, tout en maintenant lejuste débit dont l'utilisateur a besoin. La technologie IdealPurepermet d’offrir une eau exempte de plomb et de nickel, unegrande première sur le marché, anticipant et devançant lesnouvelles directives européennes sur l’eau potable. Enfin, latechnologie Cool body* assure une sécurité contre les risquesde brûlures grâce à l’absence de points chauds. Weber.therm XM ultra 22 de Weber

Associant l’isolant weber.therm ultra 22 (composé d’un maté-riau innovant dérivé de la bakélite) à ses enduits à la chaux aé-rienne, weber.therm XM ultra 22 est un système ITE unique, bé-néficiant de performances thermiques élevées avec un lambdade 0,022. La solution repose avant tout sur la structure à poresfermés de l’isolant qui crée une barrière efficace contre le froidet la chaleur. Idéal pour la construction des maisons BBC et desmaisons passives, en rénovation, il réduit les coûts liés au trai-tement des sujétions. La compacité de l’isolant permet au sys-tème de ne pas excéder 12 cm, au lieu de 21 cm pour un PSEblanc, pour une résistance thermique de 5.45 (niveau BBC). L’as-sociation de cet isolant rigide et des différentes variantes desous enduits et de finitions des différentes gammes d’enduitspermet à Weber de proposer un système ultra performantavec plus de 400 teintes et cinq aspects de finitions.

Pompe à chaleur Aquaeco2 de SandenLe premier produit «Aquaeco2» de San-den, pompe à chaleur compacte et silen-cieuse fonctionne au CO2, gaz réfrigérantnaturel, neutre au plan environnemental etextrêmement performant ; ce qui consti-tue une alternative écologique aux tech-nologies traditionnelles présentes sur lemarché actuel. Simple d’installation etd’entretien, la PAC «Aquaeco2» s’adapte àtous types de construction et concentrenombre d’avantages : économie d’eau, éco-

nomie d’électricité, autonomie par grand froid et disponibilitéimmédiate de l’eau chaude – fonctionnement avec un réfri-gérant naturel, non inflammable et non toxique – installationrapide et manipulation aisée grâce à une structure en 2 blocs(PAC et réservoir) qui autorise une pose verticale ou horizon-tale en fonction du local - pas de maintenance sur la bouclethermodynamique : remplacement standard en cas de dé-faillance - produit certifié CE et NF Electricité Performance.

Collection Sarlon Mousse - Colomousse PlusForbo lance le premier sol PVC acoustique en lés u2s p3 à 20db avec un excellent poinçonnement rémanent pr 0,14 mm(exigence de la norme: pr 0,20 mm). Selon les domaines d’ap-plication désirés, cette collection, dédiée à l’habitat collectif, sedécline – en lés de 2 mètres de large – en dalles de 40 x 40cm et offre également un tout nouveau format de lames 100x 33,33 cm, pour une pose plus rapide, des chutes considéra-blement réduites et une grande facilité de manipulation. Ellecomprend 180 références aux tonalités modernes, 14 dessins,avec entre autres, une large gamme de décors bois aux accentsnaturels, sols béton ciré aux effets irisés, faux unis aux tonali-tés universelles, motifs textiles aux couleurs zen, effets tissés,et 11 coloris de plinthes coordonnables, en deux hauteurs : 60mm pour les chantiers neufs et 80 mm pour la rénovation.

PRODUITS& SERVICES

Clima Comfort Reno de MonierClima Comfort Reno est le premier produit «2 en 1» du mar-ché, intégrant isolation et écran de sous-toiture de dernière gé-nération (respirant et étanche). Simple, rapide et polyvalent, cesystème d’isolation complet comprend les panneaux et tous lesaccessoires permettant le traitement des points singuliers :pare-vapeur, vis de fixation, bandes adhésives, bandes expan-sives, Veltibande, kit de raccord pour sortie de toit… Ses capa-cités d’isolation (45% meilleures que la laine de verre) etd’étanchéité en font un panneau d’isolation très performant.Clima Comfort Reno affiche une conductivité thermique très fai-ble grâce au matériau Resol. Polyvalent, il s’adapte aux diffé-rents besoins et configurations grâce à des panneaux standardss’ajustant à toutes toitures par simple découpage. Il peut éga-lement être posé en complément d’une isolation existantegrâce à sa perméabilité à la vapeur.

Equinoxe 2 de France AirAvec une isolation renforcée et une ECS alimentée par des pan-neaux solaires, Equinoxe 2 système intégré de chauffage, deVMC et de rafraîchissement contribue à l’obtention des labels

énergétiques de type HPE etTHPE Enr avec des consom-mations inférieures à 80kWhEP/m²/an. Le systèmecontribue notamment à lalimitation de gaz à effet deserre, avec un niveau A, in-férieur à 5 kg CO2/m²/an.

Equinoxe est particulièrement approprié au logement collectifsocial et aux établissements d’accueil pour personnes âgées. Ilapporte un nouveau confort de vie tout en réalisant des éco-nomies d’énergie; il permet de réduire de 40% les charges dechauffage et répond ainsi aux attentes économiques des acteursdu marché du logement social. Le principe général est celui d’unsystème double-flux (soufflage et extraction mécaniques),équipé d’une pompe à chaleur et d’un récupérateur d’énergiecaloduc. Avec Equinoxe 2, les technologies de régulation In-verter et de récupération Caloduc permettent d’obtenir desCOP sans cesse améliorés pouvant atteindre un COP de 6.

Abris et cache-conteneurs d’Abri PlusAbri Plus propose auxcollectivités et bailleurssociaux une offre variéed’abris pour conteneurs,adaptés aux demandesles plus spécifiques.Abri Plessis, Linéo, Va-rennes et Modul’ère ou

encore cache conteneurs répondent aux exigences de soliditéles plus strictes et protègent les poubelles de toutes tailles. Par-ticulièrement robustes, les 5 gammes sont dotées d’une ossatureen tube acier galvanisé apportant à la structure une résistanceaux vents les plus forts ainsi qu’à la corrosion et à l’abrasion,liées à l’humidité. Proposés en différentes hauteurs, largeurs,équipés pour certains de portes, associables pour développerde grands volumes de stockage, les abris sont garantis 5 ans.Personnalisables à l’infini, tant en couleurs qu’en habillages, ilssont déclinés en bois, claustra, bardage, grillage ou tôle per-forée dans une palette de 200 teintes disponibles (Nuancier RAL).L’offre se complète de multiples accessoires allant du socle ri-gide facilitant la pose aux portes sécurisées en passant parl’éclairage

Volets à portillon motorisable de PanolDestinés au système de désenfumage naturel, mécanique oumixte des bâtiments à usage d’habitation et tertiaire, enneuf comme en rénovation, ces nouveaux volets CF1H1V-M etCF2H1V-M bénéficient d’une grande résistance au feu, d’uneétanchéité renforcée, d’une surface de désenfumage libre al-lant jusqu’à 51,9 dm2, et permettent un montage sur desconduits béton ou en matériaux légers. Réalisés en matériauxincombustibles et coupe-feu, ces volets se placent en ap-plique sur le conduit de désenfumage. Ils permettent de ven-tiler la zone sinistrée en amenant de l'air neuf par une venti-lation basse (VB) et en évacuant les fumées par une ventilationhaute (VH). Ces volets sont des dispositifs actionnés de sécu-rité (DAS). Ils sont commandés par un système de sécurité in-

cendie (SSI), qui col-lecte les informationsliées à la sécurité in-cendie et effectue lamise en sécurité, si né-cessaire, du bâtiment.Pour une plus grandesécurité, ils disposentd’un système de blo-cage qui évite la miseen position d'attenteaccidentelle du vantail.

Rubrique réalisée par Nicole Rudloff

96

Hab

itat

et

Soci

étéN°63