institut wohnen und umwelt gmbh 2. klimaschutzkongress der ökologische mietspiegel in darmstadt...
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InstitutWohnen undUmwelt GmbH
2. KlimaschutzkongressDer „ökologische“ Mietspiegel in Darmstadt
Jens Knissel [email protected] Wohnen und Umwelt / Darmstadt
Infos zum ökologischen Mietspiegel: www.iwu.de (/aktuell/mietspiegel-darmstadt.htm)
InstitutWohnen undUmwelt GmbH
Gliederung des Vortrags
• Was ist ein „ökologischer“ Mietspiegel?
• Was ist der Mehraufwand?
• Was ist der Nutzen?
InstitutWohnen undUmwelt GmbH
Neues Merkmal: wärmetechnische Beschaffenheit
InstitutWohnen undUmwelt GmbH
Gliederung des Vortrags
• Was ist ein „ökologischer“ Mietspiegel?
• Was ist der Mehraufwand?
• Was ist der Nutzen?
InstitutWohnen undUmwelt GmbH
Energetische Gebäudebewertung
Ermitteln der Primärenergiekennwerte bei der:
• Mietspiegelerstellung für Gebäude der Mietspiegelstichprobe (1000 bis 2000 Stück)
• Mietspiegelanwendung: Vermieter muss Kennwert für eigenes Gebäude ermitteln, um wärmtechnische Beschaffenheit bewerten zu können.
InstitutWohnen undUmwelt GmbH
Anwendung: Primärenergiekennwert aus Energiebedarfsausweis
Primärenergiebedarf 227,5 kWh/(m²a)
InstitutWohnen undUmwelt GmbH
Gliederung des Vortrags
• Was ist ein „ökologischer“ Mietspiegel
• Was ist der Mehraufwand
• Was ist der Nutzen
InstitutWohnen undUmwelt GmbH
Nutzen des „ökologischen Mietspiegels“
Erhöhte Aussagekraft des Mietspiegels (Dimension Beschaffenheit – Modernisierungstätigkeit)
Mehr Mietpreisgerechtigkeit
Als Nebeneffekt: Verbessert die Rahmenbedingungen zur Refinanzierung von energetischen Modernisierungen
Vorteil für Vermieter und Mieter:Mehr Mieteinnahmen bei geringerer Mieterhöhung
InstitutWohnen undUmwelt GmbH
ohne "wärmetechnische Beschaffenheit" im Mietspiegel Erhöhung nach § 559 BGB (11% der Modernisierungskosten)
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Heizkosten
energiebedingte Mehreinnahmen
Nettomiete
Nettomiete+Heizkosten (ohne Energiesparmaßnahmen)
ortsübliche Vergleichsmiete
Energetische Modernisierung
Energiekosten: 4 Cent/kWh; jährlicher Anstieg Energiekosten und Vergleichsmiete: 2%
InstitutWohnen undUmwelt GmbH
mit "wärmetechnsicher Beschaffenheit" im MietspiegelErhöhung nach $ 558 BGB (neue ortsübliche Vergleichsmiete)
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Heizkosten
energiebedingte Mehreinnahmen
Nettomiete
Nettomiete+Heizkosten (ohne Energiesparmaßnahmen)
ortsübliche Vergleichsmiete
EnergetischeModernisierung
Energiekosten: 4 Cent/kWh; jährlicher Anstieg Energiekosten und Vergleichsmiete: 2%
InstitutWohnen undUmwelt GmbH
ohne "wärmetechnische Beschaffenheit" im Mietspiegel Erhöhung nach § 559 BGB (11% der Modernisierungskosten)
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Heizkosten
energiebedingte Mehreinnahmen
Nettomiete
Nettomiete+Heizkosten (ohne Energiesparmaßnahmen)
ortsübliche Vergleichsmiete
Energetische Modernisierung
Energiekosten: 4 Cent/kWh; jährlicher Anstieg Energiekosten und Vergleichsmiete: 2%
InstitutWohnen undUmwelt GmbH
Miete unter ortsüblicher Vergleichsmiete Erhöhung nach § 559 BGB (11% der Modernisierungskosten)
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Heizkosten
energiebedingte Mehreinnahmen
Nettomiete
Nettomiete+Heizkosten (ohne Energiesparmaßnahmen)
ortsübliche Vergleichsmiete
Energetische Modernisierung
InstitutWohnen undUmwelt GmbH
Beispiel energetische ModernisierungWissenschaftsstadt Darmstadt
Außenwand und Fenster müssen ohnehin „gemacht“ werden
Mehrfamilienhaus Baujahr 1955
Wohnfläche 700 m²
Heizenergieverbrauch vor Modernis. umgerechnet 25 l Öl/(m²a)
Primärenergiekennwert Heizung/WW 314 kWh/(m²AN a)
InstitutWohnen undUmwelt GmbH
Beispiel energetische ModernisierungWissenschaftsstadt Darmstadt
Fit für die nächsten 30 bis 50 Jahre• Außenwanddämmung 16 cm• Wärmeschutzverglaste Fenster• Oberste Geschossdecke 20 cm• Kellerdecke 6 cm
Vorher Nachher
Heizenergieverbrauch [Liter Öl/(m²ANa)] 25 12
Heizkosten [€/(m² Mon)] 1,45 0,68
Primärenergiekennwert Heizung/WW [kWh/(m²AN a) 314 150
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Konsequenzen Vermieter
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energiebed. Mod.-kosten
vor Mod. aufVergleichsmiete
vor Mod. unterVergleichsmiete
vor Mod. aufVergleichsmiete
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Mieterhöhung - §558 BGB: auf neue Vergleichsmiete
bei öko. Mietspiegel
Zusätzliche Mieteinnahmen InvestitonenMieterhöhung - §559 BGB: 11 % der Mod.-kosten
Betrachtungszeitraum 25 Jahre; Zins 5,5 %/a (real); Mietpreissteigerung 2 %/a (real)Zuschlag für gute wärmtechnische Beschaffenheit (wtB) entsprechend Darmstadt 2008: 0,49 €/m² pro Monat
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Konsequenzen MieterWissenschaftsstadt Darmstadt
Heizenergiepreis: 7 Cent/kWh; Abgleichfaktor Verbrauch/Bedarf: 1,36Zuschlag für wärmtechnische Beschaffenheit entsprechend Darmstadt 2008: 0,49 €/m² pro Monat
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Heizkosteneinsparung 11% Zuschlag§ 559 BGB
neue Verlgeichsmiete§ 558 BGB
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InstitutWohnen undUmwelt GmbH
Energiekosten: 4 Cent/kWh; jährlicher Anstieg Energiekosten und Vergleichsmiete: 2%
ohne "wärmetechnische Beschaffenheit" im Mietspiegel Erhöhung nach § 559 BGB (11% der Modernisierungskosten)
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Heizkosten
energiebedingte Mehreinnahmen
Nettomiete
Nettomiete+Heizkosten (ohne Energiesparmaßnahmen)
ortsübliche Vergleichsmiete
Energetische Modernisierung
Steigung der ortsüblichen Vergleichsmiete: 2 %/a
InstitutWohnen undUmwelt GmbH
Energiekosten: 4 Cent/kWh; jährlicher Anstieg Energiekosten 2 %
ohne "wärmetechnische Beschaffenheit" im Mietspiegel Erhöhung nach § 559 BGB (11% der Modernisierungskosten)
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Heizkosten
energiebedingte Mehreinnahmen
Nettomiete
Nettomiete+Heizkosten (ohne Energiesparmaßnahmen)
ortsübliche Vergleichsmiete
Energetische Modernisierung
Steigung der ortsüblichen Vergleichsmiete: 1 %/a
InstitutWohnen undUmwelt GmbH
Zusammenfassung
Ökologischer Mietspiegel (zusätzliches Merkmal wärmetechnische Beschaffenheit) verbessert Mietpreisgerechtigkeit (keine Gieskannenprinzip)
Marktwirtschaftliche und sozialverträgliche Anreize zur Umsetzung von energetischen Modernisierungen
Ökologische Mietspiegel sollten in weiteren Kommunen realisiert werden
InstitutWohnen undUmwelt GmbH
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
InstitutWohnen undUmwelt GmbH
Anwendung: Primärenergiekennwert aus Energiebedarfsausweis
Primärenergiebedarf 227,5 kWh/(m²a)